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2009年11月05日 由 蔣小姐
1‧生前售地未辦妥產權移轉登記應如何申報遺產稅:
王先生來電詢問：其父（王 ×× ）日前驟然去逝，惟上月初出售土地乙筆（公告現值2,000萬元），議定總價3,000萬元，頭期款100萬元簽約時以現金交付其父本人，支用家庭生活費，第二期款1,900萬元由買受人開立支票乙紙由其母兌領存入銀行帳戶，旋即以其母名義購買可轉讓定期存單，尾款1,000萬元尚未收取，土地尚未移轉登記予買受人，應如何申報遺產稅，才不致發生漏報？
南區國稅局表示：被繼承人王 ×× 生前出售土地，迄至死亡時尚未辦妥產權移轉登記，該土地仍屬被繼承人之遺產，應按「土地」列入遺產課稅，其價值以公告現值為計課基礎，另基於該買賣關係，王 ×× 之繼承人有履行交付移轉土地之義務並取得請求未給付土地價款之權利，故應以土地現值列載於「未償債務」項下，未給付之價款1,000萬元則應計入「應收債權」計課遺產稅。至已收取之第二期買賣價款1,900萬元由王 ×× 之配偶領受並以定期存單方式存入銀行，該款項應以「死亡前二年內贈與之財產」併計課稅，該局籲請納稅人不要忘記申報，以免被查獲漏報，造成鉅額罰鍰負擔。
2‧被繼承人死亡前出售土地尚未辦理移轉登記之課稅規定:
財政部臺灣省中區國稅局表示，被繼承人生前出售土地，訂有買賣契約並已取得價款，卻因故截至被繼人死亡時仍未辦理移轉登記，該已出售之土地，因未辦移轉登記故仍應列入遺產申報，惟移轉該項土地給買受人，亦屬被繼承人生前尚未履行之債務，可同額自遺產總額中扣除，至被繼承人生前出售該項土地所取得之價款，如於其死亡時仍然存在者，應列入遺產總額課稅。
舉例來說，某甲於九十三年七月間將其擁有之土地乙筆公告現值八百萬元，以一千二百萬元出售予某乙，甲並依約定取得全數土地價款，後來甲不幸於同年八月間死亡。在甲死亡時，因為土地還沒有移轉登記給乙，應將該筆土地之公告現值八百萬元列入遺產申報，所取得之土地款一千二百萬元若被繼承人甲都未花用掉時，亦須併入遺產申報，又甲負有將土地移轉給乙之義務，屬於甲生前未償之債務，可以將該筆土地同額自遺產總額中扣除；也就是說，甲的遺產需將該土地之公告現值八百萬元及土地款一千二百萬元都併入遺產計稅，同時可將該土地之公告現值八百萬元列報未償債務自遺產總額中扣除。
中區國稅局再次提醒納稅義務人，於申報遺產稅前，應該詳細瞭解相關的法令規定，以免因短漏報遺產而遭罰款。
3‧房屋租賃所得如何申報:
陳先生詢問，他有一間老舊房屋，九十三年二月大幅整修後，同年五月出租給學生，辦理該年度綜合所得稅結算申報時，如何申報租賃所得？
財政部臺灣省南區國稅局說明，出租房屋之租賃所得，應列報個人綜合所得稅，其計算方式以出租房屋之租金收入減除必要損耗及費用：如修理費、地價稅、房屋稅、以出租財產為保險標的物所投保之保險費、向金融機構借款購屋出租所支付利息等，餘額為租賃所得；損耗及費用無法提示有關憑證者，以租金收入總額百分之四十三為必要損耗及費用，即以租金收入總額百分之五十七計算租賃所得。
因此陳先生支付之修理費如取得並保存合法憑證，可列報為必要損耗及費用，若不能舉證申報，亦可以租金收入總額百分之四十三為必要損耗及費用，即以租金收入總額百分之五十七計算租賃所得。
4‧房屋經法院查封拍賣其財產交易所得計算與一般自行出售者相同:
陳先生詢問，他所有臺南市房屋一棟，於九十二年五月經法院拍賣完成，其財產交易所得如何申報綜合所得稅？
財政部臺灣省南區國稅局說明，依所得稅法規定，納稅義務人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用證明文件，其財產交易所得之計算，以成交價額及成本費用之差額認定，若未申報或未提出證明文件者，稽徵機關得依財政部核定之九十二年度個人出售房屋財產交易所得標準核算財產交易所得， 陳先生位於臺南市地區之房屋係依房屋評定現值百分之十三計算財產交易所得。
國稅局進一步表示，納稅義務人常誤解房屋由法院拍賣，既未取得法院分配售屋款即無所得，惟房屋經法院查封拍賣係屬出售房屋的一種方式，其財產交易所得計算仍與一般自行出售者相同，請納稅義務人多加注意。
5‧同一課稅年度支付不同房屋之購置自用住宅借款利息可否列報扣除？
蔡先生詢問，他九十三年三月間償還原自用住宅借款，嗣於六月間以其配偶名義另購自用住宅之借款，前後二筆購屋借款利息可否同時列報扣除？
財政部臺灣省南區國稅局說明，依所得稅法第十七條第一項第二款第二目第五小目規定，納稅義務人購買自用住宅，向金融機構借款所支付之利息，其每一申報戶每年扣除數額以三十萬元為限。
納稅義務人依上述規定扣除購屋借款利息者，以一屋為限。 蔡君九十三年三月已償還原自用住宅借款，同年六月間另購自用住宅之借款，因上開二筆借款係購置二間不同房屋，惟因時間前後不同，同一時間僅有一屋，仍符合購屋借款利息扣除以一屋為限之規定。此外，依所得稅法施行細則第二十四條之三第二款規定， 蔡君、配偶或其受扶養親屬應於九十三年度在該地址辦竣戶籍登記，且無出租、供營業或執行業務使用，其繳納之利息方可列報扣除。
該局進一步說明， 蔡君倘申報有儲蓄投資特別扣除額者，其申報之金額應自上項購屋借款利息中減除。
6‧代子女繳房貸，須申報贈與稅！
房地產景氣復甦，房屋成交量也持續放大，不過購屋時房貸如果有人代為繳納，不要忘記申報贈與。台北市國稅局表示，近日台北市信義區就發生一宗子女購屋、父母代繳房貸的案件，結果因為沒有申報贈與稅，而被通知限期補報，否則可能必須處以巨額罰緩。
國稅局指出，近日有某位納稅人買下座落在台北市信義區內的豪宅，屋價高達六千多萬元，但該納稅人除了自己付掉二千多萬元的自備款後，剩下的貸款三千九百多萬元，全數由其母親出面清償，結果這個案子被國稅局的「財產資料變動分析電腦系統」掌握，而查出沒有依法申報贈與稅的情事。
國稅局指出，按贈與稅法第五條第一款規定，如果以自己資金「無償」為他人承擔債務、交付價款或代繳費用，則「視同贈與」行為，如果一年之內贈與的財產價值超過每年贈與免稅額一百萬元的限定，就要申報贈與稅。以這個案例高達三千九百多萬元的贈與，必須扣與四十二％的贈與稅率，稅金高達一千六百萬元，倘若沒有限期補報，還要再處以高達一千多萬元的罰緩。
7‧出租財產收取押金應申報租賃所得:【2004/09/15財政部賦稅署 發佈 】
財政部臺灣省南區國稅局表示，納稅義務人出租房屋收取押金，如無法舉證證明押金用途並已將運用所產生所得申報者，稽徵機關將依中華郵政股份有限公司之一年期定期儲金固定利率，計算租賃收入，併課其當年度綜合所得稅。
該局指出，按現行所得稅法第十四條第一項第五類第三款規定「財產出租，收有押金或任何款項類似押金者，或以財產出典而取得典價者，均應就各該款項按當地銀行業通行之一年期存款利率，計算租賃收入。
但財產出租人或出典人能確實證明該項押金或典價之用途，並已將運用所產生之所得申報者，不在此限。」又同法第一百二十三條規定，當地銀行業通行之存款利率，指郵政儲金匯業局一年期定期儲金固定利率。 ( 現行為中華郵政股份有限公司之一年期定期儲金固定利率。 )
舉例說明：納稅義務人甲於九十二年間出租名下不動產，已申報租賃所得五、 000 、 000元，惟另收取押金一、 000 、 000元未計算租賃收入申報租賃所得，因未能提供其將所收取之押金運用（例如存入銀行應提供存摺或存款單據等）情形及舉證所產生之所得已申報，故該局乃依中華郵政股份有限公司一年期定期儲蓄存款利率計算租賃所得七、九八0元【計算式（ 1,000,000×1.4% ） × （ 1- 43% ） =7,980 】。
南區國稅局特別呼籲，納稅義務人出租財產時，如有收取押金，而將押金存入金融機構或轉作其他投資用途，務請保留有關資金流程，俾供稽徵機關查核，以免影響自身權益。
8‧風損可減稅 房屋稅屋半毀全免 受災戶可逕向稅捐單位報請查核 所得稅、營業稅、貨物稅、菸酒稅、地價稅、牌照稅都有得減:
艾利颱風侵襲，造成北部中區地區重大災情，財政部昨天指出，受災戶可逕向稅捐稽徵單位報備勘驗損失，視認定損失狀況，對所得稅、營業稅、貨物稅、菸酒稅、房屋稅、地價稅及使用牌照稅等稅目，予以減免。
減稅條件如下：
1. 所得稅：受災戶在災害發生後三十天內，檢具損失清單及證明文件，報請管轄國稅局分局或稽徵所派員勘查核定後，明年五月分申辦今年度綜合所得稅或營利事業所得稅結算申報時，列報災害損失。
綜所稅災害損失總金額在十五萬元以下者、營所稅災害損失總金額在一百五十萬元以下者，得由稽徵機關以書面審核認定，免再派員實地勘查。
2. 營業稅：小規模營業人因受災影響無法營業者，逕向管轄國稅局分局或稽徵所准予扣除未營業天數，以實際營業天數查定營業稅。
一般營業人商品、原物料、再製品、製成品因災害而變質、損壞、毀滅、廢棄者，應報經管轄稅捐稽徵人員勘查認定損失。
3. 貨物稅：已稅貨物如受損或消滅致不能出售者，應檢具證明文件辦理退稅。因颱風災害致無法如期申報繳納貨物稅者，申報繳納期限可展延一個月。
4. 房屋稅：房屋因遭災害侵襲受損，納稅人在災害發生日起三十天內，向房屋所在地稅捐稽徵處申請減免房屋稅；房屋毀損面積占整棟面積三成以上不及五成者，房屋稅減半徵收；毀損面積占整棟面積五成以上，須修復始能使用者，免徵房屋稅。
5. 地價稅：因山崩、地陷、流失、沙壓等環境限制及技術上無法使用土地，地價稅全免。納稅人在地價稅開徵四十天前（即九月廿二日）向土地所在地稅捐稽徵處或分處提出申請。
6. 使用牌照稅：汽、機車受損，持有證明文件向監理單位辦理報廢手續者，其使用牌照稅按實際使用日數計徵，應自災害發生日起一個月內提出申請。
分類：房貸契約 利率理財 標籤：固定利率, 地價稅, 房地產景氣, 房屋租賃所得, 房屋稅, 房屋評定現值, 產權移轉登, 自備款, 財產交易所得, 贈與稅
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