«Золотая» недвижимость США
Все самые дорогие объекты недвижимости в Соединенных Штатах находятся в одном районе
Компания Google намеревается купить здание своей Нью-Йоркской штаб-квартиры за 2 миллиарда долларов. Однако, даже такая внушительная цена не может вывести данную сделку в единоличные лидеры списка самых дорогих объектов недвижимости США. В первую десятку самых дорогих объектов недвижимости когда-либо приобретённых в Соединенных Штатах, входят исключительно здания расположенные в Нью-Йорке, точнее в Манхэттене. Примечательно, что из данного списка, всего лишь один объект является жилым многоквартирным комплексом, остальные девять многоэтажек – офисные здания. Дэна Фасуло, исполнительный директор компании Real Capital Analytics говорит: «Нью-Йорк является одним из крупнейших экономических центров, поэтому недвижимость в Манхэттене является одним из самых дорогих в мире. Если к этому ещё и добавить внушительные размеры зданий, то совсем и не удивительно, что все 10 наиболее дорогих зданий находятся именно в Манхэттене». Stuyvesant Town был построен в середине 1940 годов по инициативе страховой комании Metlife. В течение примерно 50-ти последующих лет, в комплексе жили люди, принадлежащие к среднему классу. В 2007 году единый комплекс из 110-ти 14-ти-этажных зданий, расположенных в восточной части Манхэттена, стал предметом самой крупной в истории США сделки по недвижимости. Группа инвесторов во главе с Tishman Speyer и JV Blackrock Realty преобрела комплекс за 5,3 миллиарда долларов. Инвесторы предполагали переоборудовать здания, превратив их в квартиры класса «люкс», с соответствующей инфраструктурой и оборудованием. Однако экономические реалии и последовавшее резкое изменение ситуации на рынке недвижимости, внесли кардинальные изменения в планы новых владельцев комплекса. В конце концов, в январе 2010 года, комплекс перешел в распоряжение кредиторов в счет погашения долгов. Окончательная судьба Stuyvesant Town и перспективы её реконструкции неизвестны. Здание GM, долевыми собственниками которого являлись, в том числе, компании Goldmаn Sаchs и Meraas Capital, был представлен к обязательной продаже, в результате которой выручка от сделки составила 2,8 миллиарда долларов. Интересно отметить, что это 50-этажное здание находится на участке земли площадью всего лишь в 0,13 гектара. В последний раз Рокфеллеровский Центр был продан в декабре 2000 года. Новый владелец комплекса – инвестиционная компания Lester Crown – купила его у прежних со-владельцев (которые приобрели его в 1996 году за 900 миллионов) Goldmаn Sаchs и Tishman-Speyer за 1,85 миллиарда долларов. Уместно отметить, что частью комплекса являются здания General Electric, Bank of America, а также штаб-квартиры некоторых других всемирно известных компаний и организаций. В Рокфеллеровском Центре находятся знаменитый Radio City Music Hall и знаменитый каток. Комплекс, построенный в 1930-1939 годы, занимает площадь в 8,9 гектаров. Когда в январе 2007 года, здание, находящееся по адресу 666 Пятая авеню, было продано за 1,8 миллиарда, оно незамедлительно превратилось в самое дорогостоящее офисное здание США. Для сравнения отметим, что всего лишь за 7 лет до этого, это же здание было преобретено компанией Tishman-Speyer всего лишь за 518 миллионов долларов. В находящемся в западной части Манхэттена здании расположена штаб-квартира Citibank, и некоторых других известных компаний. Worldwide Plaza была куплена компанией Macklowe Properties в феврале 2007 года за 1,74 миллиарда. Однако уже в июле 2009 года новый собственник – Deutsche Bank (получивший его в качестве погашения долга) – продал это же здание всего лишь за 600 миллионов. Как видим, даже здания представляющие «коллекционную» ценность подвержены рыночным колебаниям, а в данном случае, весьма большим (-65%). Продажа в 2005 году здания штаб-квартиры страхового гиганта Metlife компании Tishman-Speyer за 1.72 миллиарда долларов, была зарегистрирована как самая дорогая по тем временам сделка по недвижимости. Это 58-ти-этажное здание было построено в 1963 году, и являлось штаб-квартирой авиакомпании PanAm до 1981 года, когда авиакомпания переехала в Майами, а вскоре после этого прекратила свою деятельность. Metlife оказалась последней компанией, получившей разрешение на размещение своего логотипа на крыше здания. Впоследствии, городские власти Нью-Йорка ввели запрет (действующий и по сей день) на установку подобных надписей. В декабре 2007 года Citigroup продала состоящий из двух (40 этажей и 10 этажей) зданий Travelers Complex за 1,58 миллиарда долларов. Построенный в 1987 году комплекс находился на расстоянии, примерно 10-ти кварталов от Всемирного торгового центра, и во время событий 11 сентября 2001года, в этом здании располагался один из штабов по оказанию помощи. В 2006 году консорциум в составе Lehman Brothers and Beacon Capital Partners заплатил 1,52 миллиарда долларов за здание находящееся по адресу 1211 Avenue of the Americas. В настоящее время, в здании расположились головные отделения таких известных фирм как News Corp., Ropes & Gray, Wachovia, JP Morgan, и др. В августе 2008 году Paramount Group и страховая компания Allianz Life Insurance купили 46-ти-этажное здание по адресу 1301 Avenue of the Americas. В то время, здание называлось Credit Lyonnais, в честь французского банка, который и являлся основным арендатором здания. Вплоть до 2004 года, в здании располагалась штаб-квартира компании Pricewaterhouse Coopers. Вне всякого сомнения, наиболее современным и модернизированным зданием в списке самых дорогих объектов недвижимости является здание расположенное в доме 5 на Таймс-сквер, которое было построено в 2002 году в качестве штаб-квартиры компании Ernst and Young. Однако в 2007 году собственник здания – компания Boston Properties продала его компании AVR Realty за 1,28 миллиарда долларов. В дополнение к вышесказанному, нужно добавить, что на протяжении последних нескольких лет было продано несколько частных домов, стоимость каждой из которых была в пределах 100 миллионов долларов. Например, магнат индустрии кабельного телевидения Джон Малоун заплатил 83 миллиона долларов за находящееся в штате Нью-Мексико поместье Bell Ranch, расположенное на территории в 1 173.3 квадратных километров. При анализе исторических цен рынка недвижимости ещё раз убеждаешься в правильности утверждения, что самым главным фактором при определении стоимости той или иной единицы недвижимости является его расположение – «место, место и еще раз место».