[뉴스 깊이 보기] "북한, 90년대 중국식 부동산개발 움직임...지방서도 10만달러 아파트 등장"
최근 북한에서 1990년대 중반 중국의 부동산 개발 과정과 같은 현상이 나타나고 있는 것으로 알려졌습니다. 지난 7월부터 한 달 동안 북-중 접경지역을 방문해 북한의 경제 실태를 조사한 한국의 경상대학교 정은이 교수는 북한의 부동산 시장이 단순한 매매 수준을 넘어 주택 건설을 통해 새로운 부가가치를 창출하는 ‘개발’ 단계에 접어들었다고 진단했습니다.
기자) 교수님께서는 해마다 북한경제에 대한 현지 조사를 위해 북-중 접경지역을 방문하셨는데요. 올해도 지난 7월 현지조사를 다녀오셨는데 현지에서 파악하신 북한 시장의 동향은 어땠습니까? 정 교수) 환율과 장마당 물가는 제재 이전과 이후 그다지 큰 차이를 발견하지 못했습니다. 또한 접경지역과 비접경지역 간에도 가격이나 환율에서 큰 차이를 발견하지 못했습니다. 다만 대북 제재와는 상관없이 계절적인 요인에 의해 약간 등락을 한 품목들이 있었습니다. 예를 들어 쌀은 옥수수가 나오기 직전 가격이 상승하였으며, 가솔린이나 휘발유의 경우도 농사가 시작되는 봄철에 협동농장에서 농기계를 움직이기 위해 수요가 많아짐에 따라 가격이 올라갔습니다. 혹은 고기잡이철이 되면서 수요가 많아져 휘발유 가격이 상승했습니다. 무연탄도 일반적으로 각 가정에서는 봄철과 가을철에 미리 구입을 해 놓아 건조시키는데 이때 가격이 상승했을 뿐 큰 변화는 보이지 않았습니다. 기자) 지난해와 비교해 북한경제에서 올해 특별히 달라진 점이 있었다면 무엇입니까? 정 교수) 오히려 신의주에서 바라본 북한의 전력 사정은 상당히 개선된 것 같았습니다. 밤에도 불빛이 넓은 범위에서 오랫동안 켜져 있는 모습을 볼 수 있었습니다. 물론 이는 북한의 전력구조가 수력에 많이 의존해 상대적으로 여름에 전력 사정이 더 좋은 측면도 있지만, 작년 여름과 비교하면 상당히 다른 풍경이었습니다. 또한 운송수단이 질적 양적으로 상당히 발전하였습니다. 특히 기존에는 운송이 여객 중심이었다면 지금은 물류 중심으로 전환하고 있어 아예 개인이 컨테이너트럭을 구입하여 물류만 전문 운송하는 물류업자도 등장하였습니다. 또한 신의주에도 단둥보다 택시비가 비싸도 30대 정도의 택시가 현재 운행하고 있었습니다. 집값도 여전히 상승하는 추세였습니다. ​​ 기자) 주택 거래 가격이 높다는 것은 그만큼 수요가 있다는 얘기 같은데요. 북한에서 주로 어떤 이들이 주택을 구입하나요? 정 교수) 북한도 생활수준이 향상되면서 신축아파트에 대한 수요가 매우 높습니다. 이는 신축아파트와 구식아파트와의 가격 차이에서도 쉽게 알 수 있습니다. 여기에 입지만 좋다면 가격은 매우 높습니다. 예를 들어 평천, 중구역, 모란봉 등 평양 중심구역의 신축아파트라면 10만에서 15만 달러는 기본이며, 20만 달러도 존재합니다. 지방도 예외가 아닙니다. 2013년 전후에 건설된 청진시의 포항구역 아파트는 2016년 현재 10만 달러에 거래되고 있습니다. 신축아파트는 모두 방이 3칸 이상에 화장실이 2개 이상인 100-150㎡이며, 현대식 설계에 따른 것입니다. 이와 같이 고급아파트가 등장하고 고가에 팔린다는 사실은 그만큼 수요자가 있음을 의미합니다. 그 중에서도 특히 무역 종사자 또는 해외 연고자는 자금 출처가 비교적 명확하여 이러한 고급아파트를 무리 없이 구입한다고 합니다. 기자) 최근 북한을 다녀온 분들에 따르면 평양에서 시작된 건설 붐이 북-중 접경지역으로까지 확산되는 분위기라고 하던데요. 이런 현상을 어떻게 봐야 할까요? 정 교수) 현재 북한에서 주택건설 붐은 평양 뿐아니라 전국적인 현상이라고 볼 수 있습니다. 그 중에서도 특히 북·중 접경도시는 중국인 자본에 의한 건설이 많습니다. 예를 들어 신의주는 2000년대 후반만 해도 단층집이 대부분이었습니다. 아파트라고 해도 7층 이하가 전부였습니다. 그러나 2012년 이후 신의주에도 고층아파트가 건설되었는데, 이는 대부분 중국 자본에 의한 것입니다. 물론 아직은 중국인 투자가가 직접 건설에 관여하는 수준은 아닙니다. 중국인 투자가가 북한 합작회사에 철강과 시멘트 등 자재를 제공하면, 분양과 동시에 쌍방이 이윤을 나누어 갖는 방식입니다. 그런데 여기서 주목할 점은 대부분 여기에 참여하는 북한 측 건설주체는 무역회사이며, 특히 힘 있는 특권기관이 많다는 사실입니다. 이들은 권력을 이용하여 노른자 땅의 확보 및 허가 받기에 유리하며, 권력이 있는 만큼 좋은 무역파트너(대방)을 많이 알고 있기 때문입니다. 기자) 북-중 접경지역 현지 조사를 바탕으로 쓰신 최근 논문에 따르면 현재 북한에선 1990년대 중국과 유사한 부동산 개발체계가 나타나고 있는 것으로 조사됐는데요. 구체적으로 설명해주시죠. 정 교수) 이제는 북한에서도 국가 수준을 넘어 기관·기업소 또는 개인도 아파트를 신축하여 분배가 아닌 ‘분양’을 하고 있었습니다. 무엇보다 아파트가 건설되면 주변 지가도 동반상승하며, 이에 따라 다양한 부동산 개발업자가 생겨나는데 북한에서도 이러한 현상이 나타났습니다. 특히 부동산 개발 과정에서 ‘철거’는 부동산 개발업자가 밟아야 할 일반적인 과정이 되었으며 철거를 둘러싼 보상 문제로 개발업자와 철거민 간에는 협상과 분쟁이 끊이지 않고 있습니다. 이는 1990년대 중반 이후에 시작된 중국의 부동산 개발 과정에서도 나타난 현상들입니다. 기자) 그렇다면 이런 현상이 갖는 의미는 어떻게 보십니까? 정 교수) 이제는 북한도 부동산 시장이 단순히 부동산 중개업자가 등장하여 기존의 주택을 거래하는 ‘단순매매’ 수준을 넘어섰다고 할 수 있습니다. 즉 주택건설을 통해 새로운 부가가치를 창출시키고 경제에도 영향을 미치는 ‘개발’의 궤도에 진입하였다는 것입니다. 특히 내화 중심의 저 부가가치상품이 거래되는 장마당과 달리 부동산은 100% 외화 중심의 고부가가치상품이 거래되는 경제공간입니다. 따라서 진입장벽도 높습니다. 그러나 진입장벽이 높다는 말은 바꿔 말하면 관료의 힘이 절대적으로 필요하다는 것을 의미합니다. 더욱이 부동산 시장이 고부가가치상품이 거래되는 공간이라는 사실은 관료들의 시장 참여를 유인합니다. 실제로 2014년 평양의 평천 구역에서 아파트 붕괴 사고가 발생했을 때 준공검사도 마치기 전에 이미 주민이 입주했다는 사실은 아파트거래가 시장메커니즘에 의해 이루어졌음을 의미하며, 게다가 고위 관료가 나와 대대적으로 사과한 장면이 북한 TV를 통해 공공연히 방영되었다는 사실은 관료도 부동산 시장의 이익 배분에 참여하고 있음을 의미합니다. 즉 2010년 이후 새로운 돈주는 관료인 것입니다. 그러나 한편으로 이러한 시장의 이중구조는 빈부격차를 더욱 커지게 할 것으로 전망됩니다. 기자) 김정은 국무위원장의 주요 치적으로 선전되는 려명거리의 경우 실제 어떻게 건설과 분양이 이뤄지고 있는지도 궁금한데요. 이에 대한 조사도 하셨습니까? 정 교수) 북한에서 살림집의 건설주체는 국가, 기관·기업소 그리고 개인으로 분류할 수 있습니다. 그러나 이 세 개의 주체는 명확히 구분되어 있지 않고 혼재되어 있습니다. 예를 들어, 기존의 광복거리와 통일거리를 포함하여 ‘려명거리’ 등은 국가에 의한 대형 건설프로젝트입니다. 그러나 국가는 실제로 이를 수행할 여력이 없습니다. 따라서 전문건설단위 이외에도 생산단위 심지어 보위부, 안전부와 같은 비 생산단위에 주택건설을 구역별로 나누어 할당을 합니다. 이른바 기관주택입니다. 이때 건설자금이 충분하지 못한 기관, 기업소는 개인 돈주를 끌어들입니다. 동시에 건설자금을 상환하기 위해 신축아파트의 일부를 부동산 시장에 ‘분양’을 하는 것입니다. 즉 국가가 건설한다고 해도 시장과 계획이 혼재되어 있다고 할 수 있습니다. 그러나 여기서 주목할 점은 특권기관일수록 더 좋은 땅을 배분 받고 돈주를 끌어들이기에 더욱 유리하다는 것입니다. 중국도 이행기 직장 ‘단위에(单位)’의 주택건설이 적지 않은 비중을 차지했던 것과 같이 입지가 중요해짐에 따라 북한의 특권권력기관에 대한 특혜는 더욱 강화되며 이들의 참여 이익은 더욱 커질 전망입니다. 기자) 지금 현재 국제사회는 북한의 5차 핵실험에 따른 추가 대북 제재를 논의 중인데요. 국제사회의 이 같은 제재가 북한의 장마당이나 부동산 시장에 미치는 영향은 어떻게 전망하십니까? 정 교수) 국제사회의 대북 제제가 장기화되어도 중국으로 통하는 교역통로가 근본적으로 차단되지 않는 한 그 효과는 미비할 것으로 예측됩니다. 특히 북한의 장마당은 민생, 즉 주민의 생존과 관련된 공간으로, 유엔에서도 민생 부분은 제재에서 제외시켰습니다. 게다가 이 민생의 개념이 모호합니다. 예를 들어 무연탄 등 제재품목을 명확히 정했다고는 하지만 민생이라는 명목으로 모두 통과가 가능합니다. 현재 북-중 간 오가는 트럭 수만 보아도 크게 줄지 않았으며, 하반기에는 오히려 더 늘었습니다. 지금도 밤 늦은 시간까지도 북-중 간 트럭이 왕래하고 있습니다. 게다가 제재 이후 가장 많이 거래되는 품목 중 하나가 시멘트와 강철입니다. 시멘트와 철강은 제재항목에 포함되지 않습니다. 따라서 부동산 시장에도 제재가 미치는 영향은 미비하다고 할 수 있습니다.