Үл хөдлөх хөрөнгийн төсөлд хөрөнгө оруулах нь
<div class="article-body">
          <h2>Салбар бүрд ажиллаж буй мэргэжилтнүүдийн чанартай нийтлэл, материалуудыг уншигчдад энгийнээр, илүү хүртээмжтэй хүргэх зорилготой "Зочин нийтлэлчийн булан"-гийн шинэ дугаарт “Block.mn”-ийн хамтран үүсгэн байгуулагч, "Тэнхлэг зууч" ХХК-ийн хувьцаа эзэмшигч, гүйцэтгэх захирал Д. Должинсүрэн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн талаарх чиг хандлага, шинэ бүтээгдэхүүн, үйлчилгээний тухай тайлбарлалаа. <div><div><br></div><div>Ажиллаж буй салбар, судалж буй сэдвийнхээ хүрээнд шинэ санаа, сонирхолтой ажиглалт, чухал дүгнэлт гаргаж тавих мэргэжилтнүүдийг энэхүү буланд хамтран ажиллахыг урья. </div></div><div><br></div></h2><p></p><p>Хөрөнгө оруулалтын хэлбэрүүдээс хамгийн уламжлалт боловч тэр хэрээр эрсдэл багатай нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл юм. Хүний амьдралын бүх цаг үеийн аюулгүй хэрэгцээний нэг нь орон гэр байдаг. Эрэлтийг дагаад нийлүүлэлт нэмэгдэж, зах зээл, бизнес, эдийн засгийн систем бүрэлдэн тогтсон хэрэг. </p><p>Монгол Улсад 2020 оны тооллогын дүнгээр 900 мянга гаруй айл өрх бүртгэлтэй байдгаас 350 мянга орчим нь монгол гэрт амьдарч байна гэжээ. Үүнээс Улаанбаатар хотод 400 мянга гаруй өрх амьдарч байгаагийн 90 мянга гаруй нь гэрт амьдарч буй. Хэдийн 1.5 сая гаруй хүн амтай болсон нийслэл хотын хувьд хүн амын 50 орчим хувь нь гэр хорооллын бүсэд, халаалт, дулаан, дэд бүтцийн дутмаг нөхцөлд амьдарч байгаа нь нягтаршил ихтэй энэ хотод утаа, бохирдол, цаашлаад амьсгалын замын өвчлөлийг ар араасаа дагуулж байна. </p><p>Иймд хотжилттой холбоотой тулгамдаж буй асуудлыг шийдвэрлэх, хүн амын амьжиргааны түвшин дээшлүүлэх зэрэг нийгмийн олон асуудлын зангилаа болсон үл хөдлөхийн салбарын чиг хандлага, хөрөнгө оруулах боломжийн талаар тайлбарлая. </p>
<h3 class="text-uppercase text-blue text-bold"><div><br></div><div>Яагаад үл хөдлөх хөрөнгө гэж?</div></h3><p></p><p>Албан байгууллага, айл өрх үл хөдлөхөөс ангид байх боломжгүй. Үл хөдлөхөд хөрөнгө оруулах шалтгаан нь санхүүгийн үр ашиг гэхээс илүүтэй бидний өдөр тутмын амьдралтай холбоотой юм. </p><p>Миний хувьд хувьцаа, койн, бонд зэрэг олон сонголтыг солонгоруулж бүгдийг нь авахаас илүүтэй үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулалт хийдэг. "Салбарт нь ажиллаж байгаа юм чинь аргагүй биз" хэмээн ажил мэргэжилтэй минь холбож тайлбарлах хүмүүс цөөнгүй бий. Тэрийг үгүйсгэхгүй ч, санхүүгийн тогтвортой байдалд тодорхой хэмжээнд хүрснээс гадна эрсдэл гаргаж, азаа туршихад тийм ч нээлттэй бус хүний хувьд хамгийн эрүүл бөгөөд аюулгүй шийдэл нь үл хөдлөх хөрөнгийн салбар юм. </p><p> Үл хөдлөх хөрөнгө нь санхүүгийн бусад хэрэгсэл, арилжааны голлох бүтээгдэхүүнүүдтэй харьцуулахад үнэ ханш савлах, богино хугацааны өөрчлөлтөд орох нь бага байдаг. Үүнээс гадна үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой Монгол Улс татвар, эрх зүйн орчин бусад орнуудтай харьцуулахад таатай нөхцөлтэй. </p><p>Мөн хөрөнгө оруулсан нөхцөлд түрээслэх эсвэл байнгын орлого бий болгох боломжтой. Өөрөөр хэлбэл, олон улсын туршлага болон дотоодын нөхцөл байдлаас харвал эрсдэл багатай, аюулгүй хөрөнгө оруулалтуудын нэг юм. </p>
<h3 class="text-uppercase text-blue text-bold">хөрөнгө оруулалт хийх ямар аргууд байдаг вэ?</h3><h2><b>1. Шинэ төсөлд хөрөнгө оруулах </b><div><b><br></b></div></h2><p><img class="uk-width-1-1 lightbox" alt="" src="https://unread.today/files/48/b55fae00d0f719ced2458c141fe976e4.png"></p><p></p><p><br></p><p>Барилгын шинэ төсөл цаг хугацаа өнгөрөх тусам үнэ цэн нь өсдөг. Дундаж барилгын метр квадратын үнэ жилийн 30 хувийн өсөлттэй байдаг гэх тооцоо бий. Энэ бол бусад хөрөнгө оруулалтыг бодоход өндөр өгөөжтэй зах зээл гэсэн үг юм. Таны хувьд хөрөнгө оруулсан бол барилгын гүйцэтгэлийн явцаа хянаж явахад хангалттай. Хувьцаа, койн шиг дэлгэц ширтэж, бодож эргэцүүлэх шаардлага гарахгүй. </p><p>Өөрөөр хэлбэл, төсөл хэрэгжүүлж буй барилгын компанийн өмнөх төслүүд, төслүүдийн онцлог, барилгын давуу тал зэргийг судалж, барилгын ажил эхлэхтэй зэрэгцэн боломжит дүнгээрээ хөрөнгө оруулж болох юм. Ингэснээр барилга бүрэн ашиглалтад орсны дараах үеийн үнийн дүнгээс оруулсан хөрөнгө оруулалтын хэмжээнээсээ шалтгаалан хэмнэлт гаргаж, тун ашигтай үнээр үл хөдлөхтэй болох боломжтой. </p><p>Экосистем нь сайтар хөгжсөн газарт хөрөнгө оруулагчид ганцхан үнэ, мөнгөний хэмнэлтээс гадна олон давуу тал, өгөөжийг хүртэх боломжтой. Аливаад анхдагч байна гэдэг мэдээлэлд ойр байх, ахиу ашиг хүртэх, ашигтай байрлалыг түрүүлж эзлэх зэрэг олон давуу тал бий болгодог. Гагцхүү цаг нь ирсэн үед жинхэнийг хуурамчаас ялгаж чадах нүд, мэдрэмж хэрэгтэй. </p>
<blockquote><p>Ихэнх бизнес болон хувь хүмүүсийн хөрөнгийн гол цөм нь үл хөдлөх хөрөнгө байдаг. Өөрийн баялгаа бий болгож, бизнесээ хөгжүүлэхийн тулд үл хөдлөх хөрөнгийн талаар заавал мэдэж ойлгох ёстой.</p>
<cite><p>Доналд Трамп</p>
</cite></blockquote><h2><b>2. “Flipping” буюу засаад зарах</b><div><b><br></b></div></h2><p><img class="uk-width-1-1 lightbox" alt="" src="https://unread.today/files/48/de65b1616efea84401aaa19c501a6c92.png"></p><p></p><p><br></p><p>Энэ бол байршил сайтай ч хуучирч элэгдсэн, загвар хоцрогдсон байрнуудын интерьерийг дахин төлөвлөж, шаардлагатай засвар үйлчилгээг хийж, үнэлгээг нэмэн зарах арга юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын талаар ерөнхий мэдлэггүй, худалдан авагчийн зан төлөвийн талаар төсөөлөлгүй байхаас гадна байршил муутай, барилгын чанар муу зэргээс шалтгаалан хүмүүсийн анхааралд өртөхгүйгээр эргэлтэд оролгүй царцаж, урт хугацаанд гацсан төсөл олон бий. Энэ тохиолдолд мэргэжилтнүүдтэй хамтран тодорхой хувь дээр нь хөрөнгө оруулах сонголт хийж, сайжруулсны дараа буцаан зардаг.</p><p>Энэ зах зээлийг сонирхож буй бол зөвхөн мөнгө санхүүгээс гадна зах зээлийн талаарх өндөр мэдрэмж, цаг, хугацаа, анхаарал шаардагддагийг онцлох хэрэгтэй.</p>
<h2><b>3. "Buy and hold буюу" түрээсийн үйлчилгээ</b><div><b><br></b></div></h2><p><img class="uk-width-1-1 lightbox" alt="" src="https://unread.today/files/48/62825782de53265eca2d122872235ad6.png"></p><p></p><p><br></p><p>Энэ хувилбар бол зах зээлд хамгийн түгээмэл арга болох хүлээх буюу түрээснээс орлого олох юм. Түрээсийн зах зээл нь эрэлт өндөртэй байдаг тул ашиггүй байх айдасгүй. Бизнесийн аль ч салбарт жижиглэн буюу бага үнийн дүнтэй бүтээгдэхүүн өндөр эргэлттэй байдгийн нэг жишээ юм. Хүн амын төвлөрөл ихтэй газарт эрэлт өндөр байдаг тул үнэ хиймлээр хөөрөх асуудал гарах магадлалтай. Үүнийг төрөөс зохицуулах шаардлагатай ч бизнесийг урт хугацаанд тогтвортой авч явахын тулд ёс зүйг урьтал болговол зохино. </p><p>Мөн байрлалаас эхлэн ашигтай гэж үзэх нөхцөлүүд гарч ирсэн тохиолдолд ирээдүйн өгөөжид суурилан хөрөнгө оруулах хүмүүс цөөнгүй гарч ирдэг. Гэвч энэ тохиолдолд түрээслэгчтэйгээ харилцах, түрээсийн явцад эвдрэл гэмтэл гарах зэрэгт анхаарал хандуулах шаардлагатай. </p><p>Түрээслүүлэх объект авахаар бол гар дээрээ их хэмжээний мөнгөтэй буюу бүхлээр нь нэг дор авахаас нааш байгаа мөнгөндөө тааруулан худалдаж авах боломжгүй. Хэрвээ байгаа мөнгөндөө тохирсон худалдан авалт хийх боломжтой бол зах зээл илүү хүртээмжтэй, эргэлттэй болох боломжтой. Арван жилийн өмнө энэ яриаг яривал агаарын мөрөөдөл гэх байх. Гэхдээ технологи хөгжсөн өнөө үед энэ бүхэн боломжтой болжээ. </p>
<h2><b>4. “Alternatives” буюу үнэт цаас болон бусад</b><div><b><br></b></div></h2><p><img class="uk-width-1-1 lightbox" alt="" src="https://unread.today/files/48/8a1bad26f324d2d8091876d1a7df6b3a.png"></p><p></p><p><br></p><p>Уг хувилбарт REITs (Real estate investment trust), бонд, REIGs– (Real estate investment groups) болон хөрөнгө оруулалтын сан багтдаг. Үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд худалдан авах болон эргэлдүүлэхэд багадаа 100 сая шаардлагатай. Түүнээс дээшилбэл тэрбум тэрбумаар яригдах тул хүн болгон ороход амаргүй гэж ойлгодог учраас хүчтэй, цөөн хэдэн тоглогчтой байсаар ирсэн.</p><p>Үүнийг илүү хүртээмжтэй бөгөөд шинэлэг болгохоор бид <a href="https://unread.today/c/spotlight-blockmn" target="_blank">BLOCK.mn</a> төслийг эхлүүлсэн юм. BLOCK.MN нь үл хөдлөх хөрөнгийн төсөл хэрэгжүүлэгч, девелоперуудад олон нийтэд санхүүжилт босгоход нь туслах технологид суурилсан платформ юм. Мөн барилгын төсөлд мөнгө босгоход нь шаардлагатай маркетинг, медиа, бүтээгдэхүүн хөгжүүлэлтийн дэмжлэг үзүүлнэ. Өөрөөр хэлбэл, тухайн барилгын төсөлд төслийн талаарх мэдээллийг түгээж, шаардлагатай хөрөнгийг олон нийтээс босгох юм. </p><p>Хөрөнгө босгох үйл явцыг технологийн талаас хамгийн эрсдэлгүй, найдвартай талыг хангах бөгөөд босгосон хөрөнгийг хөрөнгө оруулалтын сангаар дамжуулан хяналттай, үр ашигтай байдлаар хөгжүүлэгч компаниудад олгох юм. Ингэснээр хөрөнгө оруулалтын санг үл хөдлөхийн салбарт холбох боломж бүрдэнэ. Хөрөнгө оруулсан энэ хугацаанд хөрөнгө оруулагчид Block Drops буюу тогтмол өгөөжөөс гадна нэмэлт давуу тал, эрхүүдийг эдлэх боломжтой. Мэдээж барилга ашиглалтад орсны дараа хөрөнгө оруулалтын хувь хэмжээнээс хамаарч хямд үнээр объект худалдан авах боломж бүрдэнэ. </p><p>Үл хөдлөх хөрөнгийн төсөл хэрэгжүүлэгчдэд тулгардаг хамгийн том бэрхшээл бол санхүүжилт юм. Өөрөөр хэлбэл, барилгын нийт өртгийн 30-40 хувийг санхүүжилтийн зардал эзэлдэг. Энэ зардлыг эцсийн дүндээ худалдан авагч буюу байр худалдан авч байгаа хүн л төлдөг. Үүнийг бид технологи болон хамтын ажиллагаанд суурилан системчилж, илүү үр ашигтай, хурдан, холбоо хамаарлыг хамгийн бүтээмжтэй түвшинд хүргэхийг зорьж байна. </p>
<p><b>2.1 жил</b> – Монгол Улсад нэг барилгын үргэлжлэх хугацаа нь 2.1 жил байдаг. <br><b>26.5%</b> - Хэрэв та бизнес болон өндөр зэрэглэлийн төсөлд хөрөнгө оруулбал нэг жилийн дундаж өсөлт нь 26.5 хувьтай байна. <br><b>19.0%</b> - Харин стандарт болон дундаж зэрэглэлийн төсөлд хөрөнгө оруулбал жилийн дундаж өсөлт нь 19.0 хувь болно. <br></p>
<h3 class="text-uppercase text-blue text-bold">Block.mn - өгсөн авсандаа өлзийтэй</h3><p></p><p>Энэ сарын 29-нд BLOCK.MN-ий нээлтийн үеэр хөрөнгө босгох эхний компани бол "Улаанбаатар Групп". Бид энэ өдөр <b>invest.ubgroup.mn</b> санхүүжилтийн платформыг нээж, тус компанийн Vision Tower, Central Park гэсэн хоёр төсөлд олон нийтээс хөрөнгө босгох ажлыг эхлүүлнэ.</p><p>Тус төслүүдэд хөрөнгө оруулснаар 1м.кв талбайн үнийг хөрөнгө оруулсан үеийн үнээр тооцох, хөрөнгө оруулалтын хэмжээнээс хамааран байрны нийт үнээс 5-20 хувь хөнгөлөх, байрныхаа төлбөрийг 100 хувь төлөөд дараа нь 30 хувь хөнгөлүүлэх сугалаанд оролцох боломжтой. Мөн 500,000-2,000,000 лояалти оноо авах давуу талыг эдэлнэ. Түүнчлэн "Улаанбаатар Групп"-ийн бусад төслүүд болох Ёшинояа хоолны сүлжээ, Proteam фитнес, UBauto.com-оос худалдан авалт хийх эрх зэрэг Block Drop-уудыг хүртэх боломжтой.</p>
<h3 class="text-uppercase text-blue text-bold">Төгсгөлд нь </h3><p></p><p>Нэгдүгээрт, бид өнөөдрийг биш, ирээдүйг харах ёстой. Аливаа зүйлийн өнгөн хэсэгт хуурталгүйгээр ирээдүйн үнэ цэн, ач холбогдлыг урт хугацаанд нь харж төлөвлөхийг хичээх нь зүйтэй. </p><p>Хоёрдугаарт, алдаж боломгүй ашигтай төсөл олсон гэж үзвэл түр хугацааны хөөрлөө аль болох дарж, нөхцөл байдлыг бодитоор үнэлэхэд анхаарах хэрэгтэй. Ингэхдээ санхүүгийн боломж, бодит байдал, хэрэгжүүлэгчийн мэдээллийг сайтар аваарай. </p><p>Гуравдугаарт, шийдвэрээ гаргасан бол хөрөнгө оруулалтын хамгийн таатай боломжийг эрэлхийлээрэй. Энэ нь түрээсийн орлого шиг хөрөнгө оруулснаас эхлээд л ашгаа өгөх богино хугацааны эргэлт биш гэдгийг санах хэрэгтэй. </p><p>Хөрөнгө оруулалт бол урт хугацааны тоглолт. Нэг удаагийн хөрөнгө оруулалт ашгаа өгөх хүртлээ, эсхүл мөнгөө эргэн эргэлтэд оруулах хүртэл дор хаяж нэг жил хөдөлгөөнгүй түгжих шаардлагатай тулах нь олон. Block.mn-ийн хувьд ч 1-1.5 жил хүртэл хөрөнгө оруулалтыг түгжсэнээр хөрөнгө оруулалтын өгөөж рүү орох загварыг баримталж буй. </p><p><br></p>
          </div>

Салбар бүрд ажиллаж буй мэргэжилтнүүдийн чанартай нийтлэл, материалуудыг уншигчдад энгийнээр, илүү хүртээмжтэй хүргэх зорилготой "Зочин нийтлэлчийн булан"-гийн шинэ дугаарт “Block.mn”-ийн хамтран үүсгэн байгуулагч, "Тэнхлэг зууч" ХХК-ийн хувьцаа эзэмшигч, гүйцэтгэх захирал Д. Должинсүрэн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн талаарх чиг хандлага, шинэ бүтээгдэхүүн, үйлчилгээний тухай тайлбарлалаа.
Ажиллаж буй салбар, судалж буй сэдвийнхээ хүрээнд шинэ санаа, сонирхолтой ажиглалт, чухал дүгнэлт гаргаж тавих мэргэжилтнүүдийг энэхүү буланд хамтран ажиллахыг урья.
Хөрөнгө оруулалтын хэлбэрүүдээс хамгийн уламжлалт боловч тэр хэрээр эрсдэл багатай нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл юм. Хүний амьдралын бүх цаг үеийн аюулгүй хэрэгцээний нэг нь орон гэр байдаг. Эрэлтийг дагаад нийлүүлэлт нэмэгдэж, зах зээл, бизнес, эдийн засгийн систем бүрэлдэн тогтсон хэрэг.
Монгол Улсад 2020 оны тооллогын дүнгээр 900 мянга гаруй айл өрх бүртгэлтэй байдгаас 350 мянга орчим нь монгол гэрт амьдарч байна гэжээ. Үүнээс Улаанбаатар хотод 400 мянга гаруй өрх амьдарч байгаагийн 90 мянга гаруй нь гэрт амьдарч буй. Хэдийн 1.5 сая гаруй хүн амтай болсон нийслэл хотын хувьд хүн амын 50 орчим хувь нь гэр хорооллын бүсэд, халаалт, дулаан, дэд бүтцийн дутмаг нөхцөлд амьдарч байгаа нь нягтаршил ихтэй энэ хотод утаа, бохирдол, цаашлаад амьсгалын замын өвчлөлийг ар араасаа дагуулж байна.
Иймд хотжилттой холбоотой тулгамдаж буй асуудлыг шийдвэрлэх, хүн амын амьжиргааны түвшин дээшлүүлэх зэрэг нийгмийн олон асуудлын зангилаа болсон үл хөдлөхийн салбарын чиг хандлага, хөрөнгө оруулах боломжийн талаар тайлбарлая.

Яагаад үл хөдлөх хөрөнгө гэж?
Албан байгууллага, айл өрх үл хөдлөхөөс ангид байх боломжгүй. Үл хөдлөхөд хөрөнгө оруулах шалтгаан нь санхүүгийн үр ашиг гэхээс илүүтэй бидний өдөр тутмын амьдралтай холбоотой юм.
Миний хувьд хувьцаа, койн, бонд зэрэг олон сонголтыг солонгоруулж бүгдийг нь авахаас илүүтэй үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулалт хийдэг. "Салбарт нь ажиллаж байгаа юм чинь аргагүй биз" хэмээн ажил мэргэжилтэй минь холбож тайлбарлах хүмүүс цөөнгүй бий. Тэрийг үгүйсгэхгүй ч, санхүүгийн тогтвортой байдалд тодорхой хэмжээнд хүрснээс гадна эрсдэл гаргаж, азаа туршихад тийм ч нээлттэй бус хүний хувьд хамгийн эрүүл бөгөөд аюулгүй шийдэл нь үл хөдлөх хөрөнгийн салбар юм.
Үл хөдлөх хөрөнгө нь санхүүгийн бусад хэрэгсэл, арилжааны голлох бүтээгдэхүүнүүдтэй харьцуулахад үнэ ханш савлах, богино хугацааны өөрчлөлтөд орох нь бага байдаг. Үүнээс гадна үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой Монгол Улс татвар, эрх зүйн орчин бусад орнуудтай харьцуулахад таатай нөхцөлтэй.
Мөн хөрөнгө оруулсан нөхцөлд түрээслэх эсвэл байнгын орлого бий болгох боломжтой. Өөрөөр хэлбэл, олон улсын туршлага болон дотоодын нөхцөл байдлаас харвал эрсдэл багатай, аюулгүй хөрөнгө оруулалтуудын нэг юм.

хөрөнгө оруулалт хийх ямар аргууд байдаг вэ?
1. Шинэ төсөлд хөрөнгө оруулах
Барилгын шинэ төсөл цаг хугацаа өнгөрөх тусам үнэ цэн нь өсдөг. Дундаж барилгын метр квадратын үнэ жилийн 30 хувийн өсөлттэй байдаг гэх тооцоо бий. Энэ бол бусад хөрөнгө оруулалтыг бодоход өндөр өгөөжтэй зах зээл гэсэн үг юм. Таны хувьд хөрөнгө оруулсан бол барилгын гүйцэтгэлийн явцаа хянаж явахад хангалттай. Хувьцаа, койн шиг дэлгэц ширтэж, бодож эргэцүүлэх шаардлага гарахгүй.
Өөрөөр хэлбэл, төсөл хэрэгжүүлж буй барилгын компанийн өмнөх төслүүд, төслүүдийн онцлог, барилгын давуу тал зэргийг судалж, барилгын ажил эхлэхтэй зэрэгцэн боломжит дүнгээрээ хөрөнгө оруулж болох юм. Ингэснээр барилга бүрэн ашиглалтад орсны дараах үеийн үнийн дүнгээс оруулсан хөрөнгө оруулалтын хэмжээнээсээ шалтгаалан хэмнэлт гаргаж, тун ашигтай үнээр үл хөдлөхтэй болох боломжтой.
Экосистем нь сайтар хөгжсөн газарт хөрөнгө оруулагчид ганцхан үнэ, мөнгөний хэмнэлтээс гадна олон давуу тал, өгөөжийг хүртэх боломжтой. Аливаад анхдагч байна гэдэг мэдээлэлд ойр байх, ахиу ашиг хүртэх, ашигтай байрлалыг түрүүлж эзлэх зэрэг олон давуу тал бий болгодог. Гагцхүү цаг нь ирсэн үед жинхэнийг хуурамчаас ялгаж чадах нүд, мэдрэмж хэрэгтэй.

Ихэнх бизнес болон хувь хүмүүсийн хөрөнгийн гол цөм нь үл хөдлөх хөрөнгө байдаг. Өөрийн баялгаа бий болгож, бизнесээ хөгжүүлэхийн тулд үл хөдлөх хөрөнгийн талаар заавал мэдэж ойлгох ёстой.

Доналд Трамп

2. “Flipping” буюу засаад зарах
Энэ бол байршил сайтай ч хуучирч элэгдсэн, загвар хоцрогдсон байрнуудын интерьерийг дахин төлөвлөж, шаардлагатай засвар үйлчилгээг хийж, үнэлгээг нэмэн зарах арга юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын талаар ерөнхий мэдлэггүй, худалдан авагчийн зан төлөвийн талаар төсөөлөлгүй байхаас гадна байршил муутай, барилгын чанар муу зэргээс шалтгаалан хүмүүсийн анхааралд өртөхгүйгээр эргэлтэд оролгүй царцаж, урт хугацаанд гацсан төсөл олон бий. Энэ тохиолдолд мэргэжилтнүүдтэй хамтран тодорхой хувь дээр нь хөрөнгө оруулах сонголт хийж, сайжруулсны дараа буцаан зардаг.
Энэ зах зээлийг сонирхож буй бол зөвхөн мөнгө санхүүгээс гадна зах зээлийн талаарх өндөр мэдрэмж, цаг, хугацаа, анхаарал шаардагддагийг онцлох хэрэгтэй.

3. "Buy and hold буюу" түрээсийн үйлчилгээ
Энэ хувилбар бол зах зээлд хамгийн түгээмэл арга болох хүлээх буюу түрээснээс орлого олох юм. Түрээсийн зах зээл нь эрэлт өндөртэй байдаг тул ашиггүй байх айдасгүй. Бизнесийн аль ч салбарт жижиглэн буюу бага үнийн дүнтэй бүтээгдэхүүн өндөр эргэлттэй байдгийн нэг жишээ юм. Хүн амын төвлөрөл ихтэй газарт эрэлт өндөр байдаг тул үнэ хиймлээр хөөрөх асуудал гарах магадлалтай. Үүнийг төрөөс зохицуулах шаардлагатай ч бизнесийг урт хугацаанд тогтвортой авч явахын тулд ёс зүйг урьтал болговол зохино.
Мөн байрлалаас эхлэн ашигтай гэж үзэх нөхцөлүүд гарч ирсэн тохиолдолд ирээдүйн өгөөжид суурилан хөрөнгө оруулах хүмүүс цөөнгүй гарч ирдэг. Гэвч энэ тохиолдолд түрээслэгчтэйгээ харилцах, түрээсийн явцад эвдрэл гэмтэл гарах зэрэгт анхаарал хандуулах шаардлагатай.
Түрээслүүлэх объект авахаар бол гар дээрээ их хэмжээний мөнгөтэй буюу бүхлээр нь нэг дор авахаас нааш байгаа мөнгөндөө тааруулан худалдаж авах боломжгүй. Хэрвээ байгаа мөнгөндөө тохирсон худалдан авалт хийх боломжтой бол зах зээл илүү хүртээмжтэй, эргэлттэй болох боломжтой. Арван жилийн өмнө энэ яриаг яривал агаарын мөрөөдөл гэх байх. Гэхдээ технологи хөгжсөн өнөө үед энэ бүхэн боломжтой болжээ.

4. “Alternatives” буюу үнэт цаас болон бусад
Уг хувилбарт REITs (Real estate investment trust), бонд, REIGs– (Real estate investment groups) болон хөрөнгө оруулалтын сан багтдаг. Үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд худалдан авах болон эргэлдүүлэхэд багадаа 100 сая шаардлагатай. Түүнээс дээшилбэл тэрбум тэрбумаар яригдах тул хүн болгон ороход амаргүй гэж ойлгодог учраас хүчтэй, цөөн хэдэн тоглогчтой байсаар ирсэн.
Үүнийг илүү хүртээмжтэй бөгөөд шинэлэг болгохоор бид
BLOCK.mn
төслийг эхлүүлсэн юм. BLOCK.MN нь үл хөдлөх хөрөнгийн төсөл хэрэгжүүлэгч, девелоперуудад олон нийтэд санхүүжилт босгоход нь туслах технологид суурилсан платформ юм. Мөн барилгын төсөлд мөнгө босгоход нь шаардлагатай маркетинг, медиа, бүтээгдэхүүн хөгжүүлэлтийн дэмжлэг үзүүлнэ. Өөрөөр хэлбэл, тухайн барилгын төсөлд төслийн талаарх мэдээллийг түгээж, шаардлагатай хөрөнгийг олон нийтээс босгох юм.
Хөрөнгө босгох үйл явцыг технологийн талаас хамгийн эрсдэлгүй, найдвартай талыг хангах бөгөөд босгосон хөрөнгийг хөрөнгө оруулалтын сангаар дамжуулан хяналттай, үр ашигтай байдлаар хөгжүүлэгч компаниудад олгох юм. Ингэснээр хөрөнгө оруулалтын санг үл хөдлөхийн салбарт холбох боломж бүрдэнэ. Хөрөнгө оруулсан энэ хугацаанд хөрөнгө оруулагчид Block Drops буюу тогтмол өгөөжөөс гадна нэмэлт давуу тал, эрхүүдийг эдлэх боломжтой. Мэдээж барилга ашиглалтад орсны дараа хөрөнгө оруулалтын хувь хэмжээнээс хамаарч хямд үнээр объект худалдан авах боломж бүрдэнэ.
Үл хөдлөх хөрөнгийн төсөл хэрэгжүүлэгчдэд тулгардаг хамгийн том бэрхшээл бол санхүүжилт юм. Өөрөөр хэлбэл, барилгын нийт өртгийн 30-40 хувийг санхүүжилтийн зардал эзэлдэг. Энэ зардлыг эцсийн дүндээ худалдан авагч буюу байр худалдан авч байгаа хүн л төлдөг. Үүнийг бид технологи болон хамтын ажиллагаанд суурилан системчилж, илүү үр ашигтай, хурдан, холбоо хамаарлыг хамгийн бүтээмжтэй түвшинд хүргэхийг зорьж байна.

2.1 жил
– Монгол Улсад нэг барилгын үргэлжлэх хугацаа нь 2.1 жил байдаг.
26.5%
- Хэрэв та бизнес болон өндөр зэрэглэлийн төсөлд хөрөнгө оруулбал нэг жилийн дундаж өсөлт нь 26.5 хувьтай байна.
19.0%
- Харин стандарт болон дундаж зэрэглэлийн төсөлд хөрөнгө оруулбал жилийн дундаж өсөлт нь 19.0 хувь болно.

Block.mn - өгсөн авсандаа өлзийтэй
Энэ сарын 29-нд BLOCK.MN-ий нээлтийн үеэр хөрөнгө босгох эхний компани бол "Улаанбаатар Групп". Бид энэ өдөр
invest.ubgroup.mn
санхүүжилтийн платформыг нээж, тус компанийн Vision Tower, Central Park гэсэн хоёр төсөлд олон нийтээс хөрөнгө босгох ажлыг эхлүүлнэ.
Тус төслүүдэд хөрөнгө оруулснаар 1м.кв талбайн үнийг хөрөнгө оруулсан үеийн үнээр тооцох, хөрөнгө оруулалтын хэмжээнээс хамааран байрны нийт үнээс 5-20 хувь хөнгөлөх, байрныхаа төлбөрийг 100 хувь төлөөд дараа нь 30 хувь хөнгөлүүлэх сугалаанд оролцох боломжтой. Мөн 500,000-2,000,000 лояалти оноо авах давуу талыг эдэлнэ. Түүнчлэн "Улаанбаатар Групп"-ийн бусад төслүүд болох Ёшинояа хоолны сүлжээ, Proteam фитнес, UBauto.com-оос худалдан авалт хийх эрх зэрэг Block Drop-уудыг хүртэх боломжтой.

Төгсгөлд нь
Нэгдүгээрт, бид өнөөдрийг биш, ирээдүйг харах ёстой. Аливаа зүйлийн өнгөн хэсэгт хуурталгүйгээр ирээдүйн үнэ цэн, ач холбогдлыг урт хугацаанд нь харж төлөвлөхийг хичээх нь зүйтэй.
Хоёрдугаарт, алдаж боломгүй ашигтай төсөл олсон гэж үзвэл түр хугацааны хөөрлөө аль болох дарж, нөхцөл байдлыг бодитоор үнэлэхэд анхаарах хэрэгтэй. Ингэхдээ санхүүгийн боломж, бодит байдал, хэрэгжүүлэгчийн мэдээллийг сайтар аваарай.
Гуравдугаарт, шийдвэрээ гаргасан бол хөрөнгө оруулалтын хамгийн таатай боломжийг эрэлхийлээрэй. Энэ нь түрээсийн орлого шиг хөрөнгө оруулснаас эхлээд л ашгаа өгөх богино хугацааны эргэлт биш гэдгийг санах хэрэгтэй.
Хөрөнгө оруулалт бол урт хугацааны тоглолт. Нэг удаагийн хөрөнгө оруулалт ашгаа өгөх хүртлээ, эсхүл мөнгөө эргэн эргэлтэд оруулах хүртэл дор хаяж нэг жил хөдөлгөөнгүй түгжих шаардлагатай тулах нь олон. Block.mn-ийн хувьд ч 1-1.5 жил хүртэл хөрөнгө оруулалтыг түгжсэнээр хөрөнгө оруулалтын өгөөж рүү орох загварыг баримталж буй.

Салбар бүрд ажиллаж буй мэргэжилтнүүдийн чанартай нийтлэл, материалуудыг уншигчдад энгийнээр, илүү хүртээмжтэй хүргэх зорилготой "Зочин нийтлэлчийн булан"-гийн шинэ дугаарт “Block.mn”-ийн хамтран үүсгэн байгуулагч, "Тэнхлэг зууч" ХХК-ийн хувьцаа эзэмшигч, гүйцэтгэх захирал Д. Должинсүрэн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн талаарх чиг хандлага, шинэ бүтээгдэхүүн, үйлчилгээний тухай тайлбарлалаа. Ажиллаж буй салбар, судалж буй сэдвийнхээ хүрээнд шинэ санаа, сонирхолтой ажиглалт, чухал дүгнэлт гаргаж тавих мэргэжилтнүүдийг энэхүү буланд хамтран ажиллахыг урья.
Хөрөнгө оруулалтын хэлбэрүүдээс хамгийн уламжлалт боловч тэр хэрээр эрсдэл багатай нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл юм. Хүний амьдралын бүх цаг үеийн аюулгүй хэрэгцээний нэг нь орон гэр байдаг. Эрэлтийг дагаад нийлүүлэлт нэмэгдэж, зах зээл, бизнес, эдийн засгийн систем бүрэлдэн тогтсон хэрэг.
Монгол Улсад 2020 оны тооллогын дүнгээр 900 мянга гаруй айл өрх бүртгэлтэй байдгаас 350 мянга орчим нь монгол гэрт амьдарч байна гэжээ. Үүнээс Улаанбаатар хотод 400 мянга гаруй өрх амьдарч байгаагийн 90 мянга гаруй нь гэрт амьдарч буй. Хэдийн 1.5 сая гаруй хүн амтай болсон нийслэл хотын хувьд хүн амын 50 орчим хувь нь гэр хорооллын бүсэд, халаалт, дулаан, дэд бүтцийн дутмаг нөхцөлд амьдарч байгаа нь нягтаршил ихтэй энэ хотод утаа, бохирдол, цаашлаад амьсгалын замын өвчлөлийг ар араасаа дагуулж байна.
Иймд хотжилттой холбоотой тулгамдаж буй асуудлыг шийдвэрлэх, хүн амын амьжиргааны түвшин дээшлүүлэх зэрэг нийгмийн олон асуудлын зангилаа болсон үл хөдлөхийн салбарын чиг хандлага, хөрөнгө оруулах боломжийн талаар тайлбарлая.
### Яагаад үл хөдлөх хөрөнгө гэж?
Албан байгууллага, айл өрх үл хөдлөхөөс ангид байх боломжгүй. Үл хөдлөхөд хөрөнгө оруулах шалтгаан нь санхүүгийн үр ашиг гэхээс илүүтэй бидний өдөр тутмын амьдралтай холбоотой юм.
Миний хувьд хувьцаа, койн, бонд зэрэг олон сонголтыг солонгоруулж бүгдийг нь авахаас илүүтэй үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулалт хийдэг. "Салбарт нь ажиллаж байгаа юм чинь аргагүй биз" хэмээн ажил мэргэжилтэй минь холбож тайлбарлах хүмүүс цөөнгүй бий. Тэрийг үгүйсгэхгүй ч, санхүүгийн тогтвортой байдалд тодорхой хэмжээнд хүрснээс гадна эрсдэл гаргаж, азаа туршихад тийм ч нээлттэй бус хүний хувьд хамгийн эрүүл бөгөөд аюулгүй шийдэл нь үл хөдлөх хөрөнгийн салбар юм.
Үл хөдлөх хөрөнгө нь санхүүгийн бусад хэрэгсэл, арилжааны голлох бүтээгдэхүүнүүдтэй харьцуулахад үнэ ханш савлах, богино хугацааны өөрчлөлтөд орох нь бага байдаг. Үүнээс гадна үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой Монгол Улс татвар, эрх зүйн орчин бусад орнуудтай харьцуулахад таатай нөхцөлтэй.
Мөн хөрөнгө оруулсан нөхцөлд түрээслэх эсвэл байнгын орлого бий болгох боломжтой. Өөрөөр хэлбэл, олон улсын туршлага болон дотоодын нөхцөл байдлаас харвал эрсдэл багатай, аюулгүй хөрөнгө оруулалтуудын нэг юм.
### хөрөнгө оруулалт хийх ямар аргууд байдаг вэ?
**1. Шинэ төсөлд хөрөнгө оруулах**
Барилгын шинэ төсөл цаг хугацаа өнгөрөх тусам үнэ цэн нь өсдөг. Дундаж барилгын метр квадратын үнэ жилийн 30 хувийн өсөлттэй байдаг гэх тооцоо бий. Энэ бол бусад хөрөнгө оруулалтыг бодоход өндөр өгөөжтэй зах зээл гэсэн үг юм. Таны хувьд хөрөнгө оруулсан бол барилгын гүйцэтгэлийн явцаа хянаж явахад хангалттай. Хувьцаа, койн шиг дэлгэц ширтэж, бодож эргэцүүлэх шаардлага гарахгүй.
Өөрөөр хэлбэл, төсөл хэрэгжүүлж буй барилгын компанийн өмнөх төслүүд, төслүүдийн онцлог, барилгын давуу тал зэргийг судалж, барилгын ажил эхлэхтэй зэрэгцэн боломжит дүнгээрээ хөрөнгө оруулж болох юм. Ингэснээр барилга бүрэн ашиглалтад орсны дараах үеийн үнийн дүнгээс оруулсан хөрөнгө оруулалтын хэмжээнээсээ шалтгаалан хэмнэлт гаргаж, тун ашигтай үнээр үл хөдлөхтэй болох боломжтой.
Экосистем нь сайтар хөгжсөн газарт хөрөнгө оруулагчид ганцхан үнэ, мөнгөний хэмнэлтээс гадна олон давуу тал, өгөөжийг хүртэх боломжтой. Аливаад анхдагч байна гэдэг мэдээлэлд ойр байх, ахиу ашиг хүртэх, ашигтай байрлалыг түрүүлж эзлэх зэрэг олон давуу тал бий болгодог. Гагцхүү цаг нь ирсэн үед жинхэнийг хуурамчаас ялгаж чадах нүд, мэдрэмж хэрэгтэй.
> Ихэнх бизнес болон хувь хүмүүсийн хөрөнгийн гол цөм нь үл хөдлөх хөрөнгө байдаг. Өөрийн баялгаа бий болгож, бизнесээ хөгжүүлэхийн тулд үл хөдлөх хөрөнгийн талаар заавал мэдэж ойлгох ёстой.
>
> Доналд Трамп
**2. “Flipping” буюу засаад зарах**
Энэ бол байршил сайтай ч хуучирч элэгдсэн, загвар хоцрогдсон байрнуудын интерьерийг дахин төлөвлөж, шаардлагатай засвар үйлчилгээг хийж, үнэлгээг нэмэн зарах арга юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын талаар ерөнхий мэдлэггүй, худалдан авагчийн зан төлөвийн талаар төсөөлөлгүй байхаас гадна байршил муутай, барилгын чанар муу зэргээс шалтгаалан хүмүүсийн анхааралд өртөхгүйгээр эргэлтэд оролгүй царцаж, урт хугацаанд гацсан төсөл олон бий. Энэ тохиолдолд мэргэжилтнүүдтэй хамтран тодорхой хувь дээр нь хөрөнгө оруулах сонголт хийж, сайжруулсны дараа буцаан зардаг.
Энэ зах зээлийг сонирхож буй бол зөвхөн мөнгө санхүүгээс гадна зах зээлийн талаарх өндөр мэдрэмж, цаг, хугацаа, анхаарал шаардагддагийг онцлох хэрэгтэй.
**3. "Buy and hold буюу" түрээсийн үйлчилгээ**
Энэ хувилбар бол зах зээлд хамгийн түгээмэл арга болох хүлээх буюу түрээснээс орлого олох юм. Түрээсийн зах зээл нь эрэлт өндөртэй байдаг тул ашиггүй байх айдасгүй. Бизнесийн аль ч салбарт жижиглэн буюу бага үнийн дүнтэй бүтээгдэхүүн өндөр эргэлттэй байдгийн нэг жишээ юм. Хүн амын төвлөрөл ихтэй газарт эрэлт өндөр байдаг тул үнэ хиймлээр хөөрөх асуудал гарах магадлалтай. Үүнийг төрөөс зохицуулах шаардлагатай ч бизнесийг урт хугацаанд тогтвортой авч явахын тулд ёс зүйг урьтал болговол зохино.
Мөн байрлалаас эхлэн ашигтай гэж үзэх нөхцөлүүд гарч ирсэн тохиолдолд ирээдүйн өгөөжид суурилан хөрөнгө оруулах хүмүүс цөөнгүй гарч ирдэг. Гэвч энэ тохиолдолд түрээслэгчтэйгээ харилцах, түрээсийн явцад эвдрэл гэмтэл гарах зэрэгт анхаарал хандуулах шаардлагатай.
Түрээслүүлэх объект авахаар бол гар дээрээ их хэмжээний мөнгөтэй буюу бүхлээр нь нэг дор авахаас нааш байгаа мөнгөндөө тааруулан худалдаж авах боломжгүй. Хэрвээ байгаа мөнгөндөө тохирсон худалдан авалт хийх боломжтой бол зах зээл илүү хүртээмжтэй, эргэлттэй болох боломжтой. Арван жилийн өмнө энэ яриаг яривал агаарын мөрөөдөл гэх байх. Гэхдээ технологи хөгжсөн өнөө үед энэ бүхэн боломжтой болжээ.
**4. “Alternatives” буюу үнэт цаас болон бусад**
Уг хувилбарт REITs (Real estate investment trust), бонд, REIGs– (Real estate investment groups) болон хөрөнгө оруулалтын сан багтдаг. Үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд худалдан авах болон эргэлдүүлэхэд багадаа 100 сая шаардлагатай. Түүнээс дээшилбэл тэрбум тэрбумаар яригдах тул хүн болгон ороход амаргүй гэж ойлгодог учраас хүчтэй, цөөн хэдэн тоглогчтой байсаар ирсэн.
Үүнийг илүү хүртээмжтэй бөгөөд шинэлэг болгохоор бид BLOCK.mn төслийг эхлүүлсэн юм. BLOCK.MN нь үл хөдлөх хөрөнгийн төсөл хэрэгжүүлэгч, девелоперуудад олон нийтэд санхүүжилт босгоход нь туслах технологид суурилсан платформ юм. Мөн барилгын төсөлд мөнгө босгоход нь шаардлагатай маркетинг, медиа, бүтээгдэхүүн хөгжүүлэлтийн дэмжлэг үзүүлнэ. Өөрөөр хэлбэл, тухайн барилгын төсөлд төслийн талаарх мэдээллийг түгээж, шаардлагатай хөрөнгийг олон нийтээс босгох юм.
Хөрөнгө босгох үйл явцыг технологийн талаас хамгийн эрсдэлгүй, найдвартай талыг хангах бөгөөд босгосон хөрөнгийг хөрөнгө оруулалтын сангаар дамжуулан хяналттай, үр ашигтай байдлаар хөгжүүлэгч компаниудад олгох юм. Ингэснээр хөрөнгө оруулалтын санг үл хөдлөхийн салбарт холбох боломж бүрдэнэ. Хөрөнгө оруулсан энэ хугацаанд хөрөнгө оруулагчид Block Drops буюу тогтмол өгөөжөөс гадна нэмэлт давуу тал, эрхүүдийг эдлэх боломжтой. Мэдээж барилга ашиглалтад орсны дараа хөрөнгө оруулалтын хувь хэмжээнээс хамаарч хямд үнээр объект худалдан авах боломж бүрдэнэ.
Үл хөдлөх хөрөнгийн төсөл хэрэгжүүлэгчдэд тулгардаг хамгийн том бэрхшээл бол санхүүжилт юм. Өөрөөр хэлбэл, барилгын нийт өртгийн 30-40 хувийг санхүүжилтийн зардал эзэлдэг. Энэ зардлыг эцсийн дүндээ худалдан авагч буюу байр худалдан авч байгаа хүн л төлдөг. Үүнийг бид технологи болон хамтын ажиллагаанд суурилан системчилж, илүү үр ашигтай, хурдан, холбоо хамаарлыг хамгийн бүтээмжтэй түвшинд хүргэхийг зорьж байна.
**2.1 жил** – Монгол Улсад нэг барилгын үргэлжлэх хугацаа нь 2.1 жил байдаг.
**26.5%** - Хэрэв та бизнес болон өндөр зэрэглэлийн төсөлд хөрөнгө оруулбал нэг жилийн дундаж өсөлт нь 26.5 хувьтай байна.
**19.0%** - Харин стандарт болон дундаж зэрэглэлийн төсөлд хөрөнгө оруулбал жилийн дундаж өсөлт нь 19.0 хувь болно.
### Block.mn - өгсөн авсандаа өлзийтэй
Энэ сарын 29-нд BLOCK.MN-ий нээлтийн үеэр хөрөнгө босгох эхний компани бол "Улаанбаатар Групп". Бид энэ өдөр **invest.ubgroup.mn** санхүүжилтийн платформыг нээж, тус компанийн Vision Tower, Central Park гэсэн хоёр төсөлд олон нийтээс хөрөнгө босгох ажлыг эхлүүлнэ.
Тус төслүүдэд хөрөнгө оруулснаар 1м.кв талбайн үнийг хөрөнгө оруулсан үеийн үнээр тооцох, хөрөнгө оруулалтын хэмжээнээс хамааран байрны нийт үнээс 5-20 хувь хөнгөлөх, байрныхаа төлбөрийг 100 хувь төлөөд дараа нь 30 хувь хөнгөлүүлэх сугалаанд оролцох боломжтой. Мөн 500,000-2,000,000 лояалти оноо авах давуу талыг эдэлнэ. Түүнчлэн "Улаанбаатар Групп"-ийн бусад төслүүд болох Ёшинояа хоолны сүлжээ, Proteam фитнес, UBauto.com-оос худалдан авалт хийх эрх зэрэг Block Drop-уудыг хүртэх боломжтой.
### Төгсгөлд нь
Нэгдүгээрт, бид өнөөдрийг биш, ирээдүйг харах ёстой. Аливаа зүйлийн өнгөн хэсэгт хуурталгүйгээр ирээдүйн үнэ цэн, ач холбогдлыг урт хугацаанд нь харж төлөвлөхийг хичээх нь зүйтэй.
Хоёрдугаарт, алдаж боломгүй ашигтай төсөл олсон гэж үзвэл түр хугацааны хөөрлөө аль болох дарж, нөхцөл байдлыг бодитоор үнэлэхэд анхаарах хэрэгтэй. Ингэхдээ санхүүгийн боломж, бодит байдал, хэрэгжүүлэгчийн мэдээллийг сайтар аваарай.
Гуравдугаарт, шийдвэрээ гаргасан бол хөрөнгө оруулалтын хамгийн таатай боломжийг эрэлхийлээрэй. Энэ нь түрээсийн орлого шиг хөрөнгө оруулснаас эхлээд л ашгаа өгөх богино хугацааны эргэлт биш гэдгийг санах хэрэгтэй.
Хөрөнгө оруулалт бол урт хугацааны тоглолт. Нэг удаагийн хөрөнгө оруулалт ашгаа өгөх хүртлээ, эсхүл мөнгөө эргэн эргэлтэд оруулах хүртэл дор хаяж нэг жил хөдөлгөөнгүй түгжих шаардлагатай тулах нь олон. Block.mn-ийн хувьд ч 1-1.5 жил хүртэл хөрөнгө оруулалтыг түгжсэнээр хөрөнгө оруулалтын өгөөж рүү орох загварыг баримталж буй.