Kariera - RIBr - Velkommen til Molde - Norconsult RIBr - Velkommen til Molde Ønsker du å arbeide med brannteknikk innen områder som bygg og eiendom, samferdsel eller industri? Har du lyst på nye utfordringer og kunne tenkt deg å flytte til Molde? I så fall er Norconsult stedet for deg! Norconsult tilbyr brannrådgivertjenester over hele landet. Hovedtyngden av fagmiljøet, som teller ca. 70 medarbeidere ligger i Sandvika, men det har også vokst frem sterke fagmiljøer andre steder i landet. Vi har spisskompetanse innen alle relevante fagfelt. Molde har etter hvert utviklet seg til å bli en meget spennende by med bl.a. ny flott sjøfront og tilhørende uteliv. Norconsult Molde teller ca. 70 medarbeidere og satsing på tverrfaglighet er et sentralt tema. Til det trenger vi nå brannrådgivere for å komplettere vårt allerede tverrfaglige miljø ytterligere. Derfor søker vi nå deg som ønsker å bli en del av dette knallsterke miljøet. Vi kan tilby interessante og utviklende roller i spennende oppdrag i et svært godt arbeidsmiljø med gode betingelser. Felles for de fleste av våre oppgaver er tverrfagligheten i oppdragene, som medfører at våre medarbeidere arbeider i team med andre fagområder for å komme fram til gode helhetsløsninger. Vi legger stor vekt på at den enkelte i størst mulig grad skal få holde på med oppgaver som vedkommende synes er interessante og motiverende. Brannteknisk rådgivning og prosjektering Utarbeidelse av brannkonsepter/strategier, branntegninger og beregninger Befaringer med utarbeidelse av tilstandsvurderinger og tiltaksplaner Oppfølging og kontroll av brannteknisk utførelse Relevant utdannelse og minst 5 års erfaring som brannrådgiver Tilstrekkelig faglig kompetanse til å selvstendig analysere branntekniske problemstillinger og dokumentere alternative løsninger God kjennskap til relevante forskrifter, veiledninger og standarder Erfaring med verktøy for analyse og dimensjonering Hos oss får du: Verdibasert og miljøbevisst samfunnsplanlegging med fokus på fremtidsrettede og bærekraftige løsninger Tilknytning til et nasjonalt, sterkt faglig nettverk Søknad med CV, vitnemål og attester sendes via vårt elektroniske søknadsskjema på våre internettsider. Vi gjør oppmerksom på at det kun er de elektroniske søknadene som vil bli behandlet Synes du dette lyder interessant? Ring gjerne kontorleder Jo Sigurd Vold på mobil: 95 20 50 40. Norconsult er Norges største rådgiverbedrift. Våre tjenester er rettet mot samfunnsplanlegging, prosjektering og arkitektur. Selskapet er eid av våre over 4 400 medarbeidere som er stasjonert på 113 kontorer i hele verden. Hovedkontoret ligger i Sandvika utenfor Oslo Jo Sigurd Vold Telefon. +47 95 20 50 40 Wyślij e-mail Telefon: +48 883-993-720


Storklubben - Mylder.no Ditt søk på storklubben ga 943 treff på 0,002 sek. lzburg. I 2018 nådde han Europa League-finalen med den østerrikske storklubben. Kort tid etter dro han til Lazio, men der fikk han minimalt med spilletid. Det siste halvår brudd i Eliteserien: Enorme måltallHaaland spilte for den østerrikske storklubben gjennom kalenderåret 2019. I løpet av hans første halvår der, i siste del av 2018/19-seso ensken kom til Milan fra LA Galaxy i desember i fjor. Han mener den italienske storklubben hadde vunnet ligaen om han hadde vært der fra sesongstarten i august 2019. Hvis Svensken kom til Milan fra LA Galaxy i desember i fjor. Han mener den italienske storklubben hadde v... vensken kom til Milan fra LA Galaxy i desember i fjor. Han mener den italienske storklubben hadde vunnet ligaen om han hadde vært der fra sesongstarten i august 2019. Hvis nsken kom til Milan frå LA Galaxy i desember i fjor. Han meiner den italienske storklubben hadde vunne ligaen om han hadde vore der frå sesongstarten i august 2019. Viss e Onsdag 08. juli 2020 kl. 06:47 Det fremgår av en epost TV 2 har fått tilgang til. Jeg mener vi alle bør stå opp og gi faen. Vi bør ... esiden. Han spilte for den engelske storklubben Liverpool fra 2001 til 2008.NTB/100 % Sport Riise mener breddefotballen må utføre korona-mytteri Stefan Johansen og Fulham slo Nottingham Forest 1-0 og fester grep om 4.-plassen. Harry Arter hamret inn kampens eneste mål like før pause og ble den store helten for London-laget. Fulham er fire poeng bak West Bromwich på 2. plass, som gir direkte opprykk. Uansett er Johansen og lagkameratene sikret plass i opprykksspillet når det gjenstår fire serierunder. Etter tirsdagens kamper har serieleder ... Det opplyste Barcelona på sitt nettsted tirsdag.Santos mente at den spanske storklubben skyldte dem litt over 61 millioner euro i forbindelse med overgangen.Årsaken var a Aleksander Melgalvis sørget for at Lillestrøm ledet 1-0 over Ham-Kamp en time ut i kampen. Innbytter Ebiye Moses sørget for 2-0. Dermed er LSK fortsatt ubeseiret i førstedivisjon og 19 år gamle Mads Hedenstad Christiansen har holdt nullen i andre kamp på rad. Ham-Kamp står fortsatt uten poeng i førstedivisjon. Det opplyste Barcelona på sitt nettsted tirsdag.Santos mente at den spanske storklubben skyldte dem ... Det opplyste Barcelona på sitt nettsted tirsdag.Santos mente at den spanske storklubben skyldte dem litt over 61 millioner euro i forbindelse med overgangen. Årsaken var a Cas ga Barcelona medhold Idrettens voldgiftsrett (Cas) har avvist brasilianske Santos' krav på drøyt 650 millioner kroner fra Barcelona i forbindelse med overgangen til Neymar i 2013. Det opplyste Barcelona på sitt nettsted tirsdag. Santos mente at den spanske storklubben skyldte dem litt over 61 millioner euro i forbindelse med overgangen. Årsaken var at Santos var utilfreds med måten overgangen ble gjennomført på da Bar ... Barcelona på sitt nettsted tirsdag. Santos mente at den spanske storklubben skyldte dem litt over 61 millioner euro i forbindelse med overgangen. Årsaken var at Santos va Tirsdag 07. juli 2020 kl. 19:58 er flest på herresida. Han spelte for den engelske storklubben Liverpool frå 2001 til 2008.©NPK John Arne Riise oppmodar til brot på koronareglane i breiddefotballen Fli m er flest på herresiden. Han spilte for den engelske storklubben Liverpool fra 2001 til 2008. ©NTB John Arne Riise oppfordrer til brudd på koronareglene i breddefotballe Tirsdag 07. juli 2020 kl. 18:14 på herresiden. Han spilte for den engelske storklubben Liverpool fra 2001 til 2008. Riise ut mot coronaregler: – Gi faen Tirsdag 07. juli 2020 kl. 18:02 Flint Tønsberg-trener John Arne Riise har oppfordret divisjonskollegaene sine om å bryte forbudet mo... Han spilte for den engelske storklubben Liverpool fra 2001 til 2008.NTB/100 % SportVi videreutvikler våre artikler.Hjelp oss å forbedre, gi din tilbakemelding.Gi tilbakem Han spilte for den engelske storklubben Liverpool fra 2001 til 2008.NTB/100 % SportPublisert: Publisert: 7. juli 2020 17:55 John Arne Riise oppfordrer til brudd på korona


VEILEDER OM HUSLEIEORDNINGER. - PDF Download "VEILEDER OM HUSLEIEORDNINGER." 1 VEILEDER OM HUSLEIEORDNINGER. Veileder utarbeidet av Norsk Kommunalteknisk Forening (NKF) Forum for Offentlige Bygg og Eiendommer FOBE for Kommunal- og regionaldepartementet Porsgrunn 2. juli 2008 2 Denne rapporten er utarbeidet av (Ansvar for hoveddokument) Jan Tegnander ReSight AS Lars A. Mickelsen ReSight AS (Ansvar for Del 4) Veileder utarbeidet av Norsk Kommunalteknisk Forening (NKF) Forum for Offentlige Bygg og Eiendommer - FOBE for Kommunal- og regionaldepartementet 2 3 Innholdsfortegnelse: 1. DEL 1 SAMMENDRAG OG HENSIKT Hensikten med veilederen Målsettinger - hva kan oppnås med husleieordninger? Organisering med og uten husleieordning Tradisjonell organisering uten husleieordning Organisering med husleieordning Sammendrag Forutsetninger for å lykkes Prosess for innføring og oppfølging Beregning av husleie Prosesskart DEL 2 FORUTSETNINGER FOR Å LYKKES Forankring Klargjøre rolledelingen Valg av organiseringsform Økonomiske rammer Administrative systemer Evaluering av status Avtaler Andre forhold som må avklares før innføring av husleiemodell DEL 3 PROSESS FOR INNFØRING OG OPPFØLGING Utredningsfase Arbeidsgrupper Riktige målsettinger og ambisjoner Viktige punkter å avklare før innføring Gode råd - erfaringer fra andre kommuner Hvordan kan prosessen organiseres og ledes i utredningsfasen Innføringsfase Oppfølgingsfase DEL 4 BEREGNING AV KOSTNADSDEKKENDE HUSLEIE Innledning Definisjoner Generelt Selvkostmodellen Beregning av de ulike elementene Innledning Kapitalelementet Forvaltning Drift Vedlikehold Utvikling Prisregulering Referanser 4 1. DEL 1 SAMMENDRAG OG HENSIKT 1.1 Hensikten med veilederen Formålet med veilederen er å gi kommuner og fylkeskommuner et verktøy for å kunne praktisere husleieordninger. Det er viktig å peke på at innføring av husleieordninger ikke er noe mål i seg selv. Veilederen skal hjelpe kommunene og fylkeskommunene til å vurdere om innføring av husleie kan være et hensiktmessig verktøy for å oppnå en mer effektiv og profesjonell eiendomsforvaltning. Målsettingen er å oppnå en sunn forvaltning av kommunens bygningsmasse og et godt planmessig og kostnadseffektivt vedlikehold. Dette skal igjen gi gode bygninger å oppholde seg i for de som mottar kommunale eller fylkeskommunale tjenester og de ansatte. Veilederen er delt i fire: Del 1 gir en kort beskrivelse av tradisjonell organisering og en modell med husleie, samt et sammendrag av veilederen. Dette gir et kort overblikk over muligheter og anbefalinger. Del 2 beskriver viktige forutsetninger for å lykkes med innføring av husleie og bør leses av de som seriøst vurderer å innføre ordningen. Del 3 beskriver hvordan husleie kan innføres og viser hvordan kommunen kan legge opp en prosess for utredning, innføring og oppfølging. Del 4 beskriver beregningsmodeller og hvordan husleie kan og bør beregnes. Veilederen benytter gjennomgående begrepet kommuner og dette omfatter også fylkeskommuner. Videre er begrepene forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling forkortet til FDVU. Begrepet husleie dekker i veilederen både husleie og internleie. Husleie benyttes når huseier og leietaker har adskilt økonomi og at leiebetalingen betraktes av begge parter som en reell økonomisk transaksjon. Internleie er en metodikk som benyttes i budsjett og regnskap for å synliggjøre kostnader knyttet til eiendom, bygg og anlegg når eier og bruker er i samme bedrift eller organisasjon. 1.2 Målsettinger - hva kan oppnås med husleieordninger? Å innføre husleie er ikke et mål i seg selv. Innføring av husleie er kun et virkemiddel eller et verktøy for å nå andre mål. Disse kan være: - Å ta vare på og opprettholde de verdiene som ligger i bygningsmassen. Få et bedre, mer forutsigbart og planlagt vedlikehold. - Å opprettholde og tilpasse teknisk og forskriftsmessig standard og funksjonell verdi på bygg til dagens krav. - Å bidra til en effektiv utnyttelse og riktig kvalitet på arealene. - Å sikre kostnadseffektiv FDVU. - Å sikre fornøyde leietakere/brukere, forvaltere og eiere. Sikre en klarere avgrensing av de ulike rollene. Sikre at leietakerne kan fokusere mer på sin kjernevirksomhet. - Synliggjøre verdien av bygningsmassen og alle andre kostnader forbundet med bruk av bygningsmassen. - Få en mer profesjonell eiendomsforvaltning. - Få et bedre grunnlag for å vurdere alle følgekostnader ved investeringer i nye bygg. 4 5 Husleieordninger innebærer at: - Bygningenes kostnader blir synliggjort for alle, særlig for primærvirksomhetene som må betale husleie for bruken av bygningene. Virksomhetene får således et økt incitament til å vurdere denne kostnaden opp mot personalkostnader og andre kostnader. - Bygningenes kostnader blir også synlig for politikere og andre beslutningstakere. Alle bygningsarealer får en synlig kostnad som også er avhengig av byggets standard. - Beslutningstakere får bedre styringsinformasjon for å vurdere behovet for nyinvesteringer, fordi driftskonsekvenser er kjent før beslutningen skal tas. Bruker av bygningen belastes for disse kostnadene fullt ut over egne budsjettmidler. - Det blir en klarere rollefordeling mellom de ulike aktørene; eier, forvalter og bruker. - På sikt vil synliggjøring av alle kostnader og konsekvenser av manglende vedlikehold, kunne gi et mer planlagt og systematisk vedlikehold av bygninger. - På sikt vil incitamenter for å redusere kostnader kunne gi bedre arealeffektivitet, ved at brukerne og eiere blir mer kostnadsbevisste. Brukere kan tilpasse arealbruken, det blir lettere å få til sambruk, og eiendomsforvaltningen kan leie ut eller selge lite effektiv bygningsmasse. 1.3 Organisering med og uten husleieordning Tradisjonell organisering uten husleieordning Den mest vanlige måten å ivareta eiendomsforvaltning i kommunene på, er at eiendomsforvaltningen er organisert i en enhet som ligger under administrasjonssjefen. Eiendomsenheten får bevilget budsjettmidler som skal dekke forvaltning, løpende drift, vedlikehold etc. av kommunens bygninger. Dette er illustrert i figur 1. De ulike kommunale virksomheter eller enheter som benytter kommunale bygninger får også sine midler via årsbudsjettet. Dette skal dekke virksomhetens nettoutgifter til sin kjernevirksomhet, ved siden av noen driftsutgifter til bruk av kommunale bygninger. Dette kan være utgifter til innvendig vedlikehold, energi og renhold eller lignende. Modellen er enkel å administrere og fungerer bra i mindre kommuner. Der administrasjonssjefen har god kjennskap til kostnader ved bygging og drift av kommunens bygninger og hvor det er politisk vilje og økonomisk evne til å budsjettere med et riktig vedlikehold, kan denne modellen fungere bra. Modellen reiser også noen spørsmål og kan ha noen uheldige sider. Se for øvrig kapittel 2.6. Figur 1 Organisering uten husleie 5 6 1.3.2 Organisering med husleieordning Modellen med husleie er basert på at eiendomsforvaltningen organiseres og driftes tilnærmet slik en ekstern, profesjonell forvalter vil drifte bygninger. Eiendomsenheten får i prinsippet ikke lenger et budsjett fra kommunestyret (eller delegert via administrasjonssjefen), men får sine inntekter fra primærvirksomhetene som betaler full husleie for å benytte bygningen. Husleien tilsvarer kostnadene for bygningen inklusive utgifter til forvaltning, løpende drift og vedlikehold (FDVU). Primærvirksomheten belastes også for bygningens kapital- eller avskrivingskostnader. Den delen av husleien som ikke er knyttet til kapitalkostnadene er det som eiendomsforvalteren i utgangspunktet disponerer i budsjettet til å dekke utgifter til FDVU det aktuelle året. Den delen av husleien som er knyttet til kapitalkostnadene disponeres i utgangspunktet av kommunestyret til betjening av gjeld eller avsetninger til reinvesteringer. Når det gjelder nyinvesteringer er det mest vanlig at kommunestyret bevilger investeringsrammen direkte til eiendomsforvalteren som har ansvaret for å gjennomføre investeringen på vegne av kommunen. Modellen er vist i figur Sammendrag Forutsetninger for å lykkes Figur 2 Organisering med husleie Det er viktig å avklare hva man ønsker å oppnå med en husleiemodell. Dersom målet er å oppnå kortsiktig gevinst, er husleieordninger neppe relevant, da eiendomsforvaltningen som system krever langsiktige strategiske valg. Derimot er husleiemodellen et godt verktøy for å oppnå en mer profesjonell bruk og drift av kommunens bygningsmasse. Bedre rolleforståelse og innsikt i beregningsmodeller for husleie gir eiere, brukere og forvaltere incitamenter til å bli mer kostnadsbevisste. Husleie kan innføres uavhengig av kommunens organisering, men KF (og eventuelt AS) gir nok noen flere frihetsgrader for håndtering av en husleieordning. Som minimum bør eiendomsforvaltningen være organisert som egen resultatenhet. Nåværende modell uten husleie bør evalueres som grunnlag for innføring av husleiemodell. Dersom uheldig sider ved eiendomsforvaltningen best kan løses ved husleie, bør en starte en utredning. Det er også viktig å være bevisst på at innføring av husleie ikke automatisk fører til en bedring. Feil praktisering av en husleiemodell kan ha negative konsekvenser. Det må lages gode og klare leieavtaler, driftsavtaler og tilleggsavtaler som regulerer alle forhold mellom eier, forvalter og bruker. Gråsoner gir som regel støy, mens klare avtaler gir fornøyde parter. 6 7 Det må videre avklares hvordan vedlikeholdsetterslepet skal håndteres, hvordan underskudd eller overskudd skal fordeles, samt flere andre viktige spørsmål (se avsnitt 2.8) Prosess for innføring og oppfølging Før kommunen innfører husleie, bør det gjennomføres en grundig utredning. Utredningen tar sikte på å klarlegge alle viktig spørsmål før det fattes endelig vedtak. Eksempelvis bør metoder for beregning, størrelse på leien og konsekvenser for pengestrøm og økonomi, være avklart på budsjettåret før ordningen trår i kraft. Alle nøkkelpersoner bør tas med i utredningsfasen. Motstand og skepsis må fanges opp, og dette kan bidra til en kvalitetssikring av prosess og resultater. En bred og inkluderende prosess kan oppnås ved bruk av tverrfaglige arbeidsgrupper som håndterer ulike temaer. Prosessen må være forankret politisk. Det må settes opp realistiske målsettinger og ambisjoner. Det er viktig å ta ting i riktig rekkefølge og ikke ha for høye ambisjoner i starten. Det er også viktig å etablere et system som gir økt rolleforståelse og innsikt i kostnader, før man har ambisjoner om å forbedre vedlikeholdet og spare arealer. Det kan innhentes gode råd fra kommuner som har innført ordningen, det er listet opp erfaringer i avsnitt I avsnitt er det vist en oversikt med et prosesskart som kan benyttes ved utredning og innføring. Dette kartet viser et eksempel på en ideell prosess. Dersom denne ikke kan gjennomføres fullt ut, er det viktig å være bevisst eventuelle konsekvenser ved å kutte ut eller redusere omfanget av noen av prosesstrinnene for å forenkle prosessen. Etter at utredningsfasen er gjennomført, bør innføringen skje etter en vedtatt milepælsplan, slik at innføringen kan synkroniseres med kommunens årsplaner, budsjettbehandling etc. Før innføring bør beregning av husleie, økonomi, rammeverk for avtaler og håndtering av vedlikeholdsetterslep være avklart. Etter innføring er det viktig å ha en god prosess med kontinuerlig oppfølging og forbedring. For å unngå frustrasjoner og knirk i systemet er det viktig å lære av feil, foreta forbedringer, videreutvikle systemet og lære opp nye medarbeidere. For å oppnå dette bør det settes opp faste brukermøter, økonomirapporter og en opplæringsplan Beregning av husleie Noe av hovedhensikten med å innføre en husleiemodell er for mange å synliggjøre alle kostnadene ved eiendomsforvaltningen ned på det enkelte bygg. Er man ukjent med det totale kostnadsbildet i dag, så kan dette medføre negative reaksjoner og overraskelser hos brukerne. Det er derfor viktig at leie- og driftskostnader er godt dokumentert. Har man ikke godt dokumenterte erfaringstall så anbefales det at alle forvaltnings-, drifts- og vedlikeholdsoppgaver registreres på det enkelte bygg og kostnadsberegnes fremfor å benytte mer eller mindre gode nøkkeltall. Vi anbefaler å følge Norsk Standard Livssykluskostnader for byggverk - Prinsipper og struktur som utgangspunkt for å beregne en kostnadsdekkende leie. Den grupperer de forskjellige kostnadselementene på en hensiktsmessig og etter hvert kjent måte, og det er utviklet flere gratis tilgjengelige verktøy som kan bidra til å effektivisere prosessen rundt utregninger. Kostnadsdekkende husleie er det beløp som kreves for å betjene kapitalkostnader (totale investeringer i bygget, eventuelt teknisk verdi på eksisterende bygg) og FDV(U)- kostnader, for å opprettholde bygningens kvalitetsnivå over en gitt betraktningsperiode. 7 8 1.4.4 Prosesskart Figur 3 8 9 2. DEL 2 FORUTSETNINGER FOR Å LYKKES Før det settes i gang prosesser med å innføre eller utrede spørsmålet om bruk av husleie, bør man vurdere flere faktorer som kan påvirke i hvilken grad man vil lykkes med innføring av en husleieordning. 2.1 Forankring Husleieordninger vil ha både fordeler og ulemper, og det er viktig å være åpen om disse. Det er viktig å være tålmodig og benytte den tid som er tilstrekkelig for at hele organisasjonen skal bli kjent med alle konsekvensene i forkant av at husleieordningen innføres i praksis, og for å forankre denne i organisasjonen. Det vil alltid være motstandere av nye administrative ordninger. Det er derfor viktig å identifisere motstanden og hva som er begrunnelsen for denne. Dersom nøkkelpersoner er i mot ordningen, kan den bli svært vanskelig å få til å fungere. Det bør arbeides målrettet med å få ordningen solid forankret både politisk og administrativt, slik at en ikke opplever at ordningen avskaffes eller omgjøres etter kort tid. 2.2 Klargjøre rolledelingen Organiseringen av eiendomsforvaltningen bør ta utgangspunkt i rollene som eier, forvalter og bruker av eiendommen. Disse rollene har ulike funksjoner og ansvar for eiendommen, både i forholdet til hverandre og i forholdet til omgivelsene. Dette er nærmere beskrevet i NOU 2004:22, kapittel 3. En forutsetning for å lykkes med husleieordninger vil være å etablere en hensiktsmessig rolledeling i organiseringen. En hovedutfordring vil være å få de ulike delene av organisasjonen til å forstå og akseptere hvilke roller de vil få ved praktisering av en modell med husleie. Kommunestyret er normalt den formelle eieren av bygningene. Rollen som eier ivaretas ofte gjennom de strategiske funksjonene som planprosesser, herunder ivaretakelsen av lovpålagte bestemmelser i bygningene, innkjøpsstrategier, delegasjoner, osv. En forutsetning for å lykkes er at eier blant annet prioriterer budsjettmidler og delegerer ansvar som gir en kostnadseffektiv forvaltning av eiendommene. Ledere av de ulike resultatenhetene for primærvirksomhetene må ha en klar rolleforståelse som leietakere og brukere av kommunens bygninger. De betaler for denne bruken av egne budsjetter, og størrelsen på husleien vil avhenge av behovet for arealer og kvaliteten på disse. Et resultat av en god husleieordning vil kunne bli at ledere av primærvirksomhetene har behov for å bruke mindre administrative ressurser på ansvaret for bygningene, og dermed kan frigjøre disse ressursene til sine kjerneoppgaver. Eiendomsforvalter får en mer profesjonalisert rolle, mer lik profesjonelle eiendomsforvaltere for øvrig. Rollen består i å ivareta og forvalte bygningsmassen best mulig på vegne av eier. Samtidig skal de stille gode og funksjonelle lokaler til rådighet for virksomhetene, for en leie som oppfattes som riktig og rettferdig for brukeren. Det er viktig at leietakere opplever å være likeverdige partnere ved forhandlinger om leiestørrelse og brukertjenester. 2.3 Valg av organiseringsform Innføring av husleie og etablering av en hensiktsmessig rolledeling kan i prinssippet iverksettes gjennom fire ulike organiseringsformer. 9 10 1. Eiendomsenheten organisert som en kommunal resultatenhet underlagt administrasjonssjefen. Figur 4 Kommunal resultatenhet 2. Eiendomsenheten organisert som et kommunalt foretak (KF). Figur 5 Kommunalt foretak (KF) 3. Eiendomsenheten organisert som et aksjeselskap (AS). Figur 6 Aksjeselskap (AS) 10 11 4. Eiendomsenheten organisert som et interkommunalt selskap (IKS). Det er også mulig at flere kommuner inngår i et samarbeid hvor eiendomsforvaltningen ivaretas at et felles eid interkommunalt selskap (IKS). Dette kan være en mulig ordning der den enkelte kommune ikke har tilstrekkelig egen kompetanse eller ressurser til å drive en forsvarlig eiendomsforvaltning. Husleie kan fungere for alle modellene. Rapporten om bruk av husleie i et utvalg kommuner 1, viser at husleieordninger kan fungere bra både der eiendomsenheten er organisert som resultatenhet, som et KF og et AS. Nevnte rapport viser imidlertid også at kommuner som ikke har lykkes med husleieordningen benyttet organisering i resultatenheter, uten at man kan konkludere med at dette har hatt avgjørende betydning for resultatene. Selv om husleie kan fungere i alle modeller, medfører nok en organisering av eiendomsenheten som KF eller AS at noen flere virkemidler kan tas i bruk enn der denne er organisert som en resultatenhet. Hovedpoenget er imidlertid at eiendomsenheten som minimum må være organisert som en egen resultatenhet for å kunne oppnå en hensiktsmessig rolledeling. Det er også verd å merke seg at administrasjonssjefens rolle blir ulik i en modell med virksomheter direkte underordnet administrasjonssjefen, i forhold til en modell med KF eller AS med eget styre på siden av administrasjonssjefen. Det bør være en viss organisatorisk avstand mellom personer som får ulike roller å ivareta i en organiseringsmodell med husleieordning. Dersom samme personer skal ha flere hatter og roller, kan dette vanskeliggjøre en fornuftig organisering med klare prosesser mellom ulike rolleinnehavere. Dersom kommunen planlegger å innføre en modell med KF eller eventuelt AS, blir innføring av husleie eller husleie uansett en naturlig konsekvens. Dersom husleie innføres i en etatsmodell, er det viktig å fastelegge ansvarsfordelingen og rollefordelingen veldig klart. 2.4 Økonomiske rammer Det kan ikke forventes at utgifter til eiendomsforvaltning vil bli lavere på kort sikt ved overgang til husleie. Husleie gir i seg selv ikke innsparinger på kort sikt. Tvert imot vil innføring og omlegging kreve en ekstra ressursinnsats det første året. Ved innføring av husleieordning vil det videre være aktuelt å vurdere hvordan endringer i folketallet og befolkningssammensetningen forventes å påvirke kommunens inntektsgrunnlag, hvordan behovet for tjenester og bygninger vil utvikle seg, og hvordan denne utviklingen må hensyntas i utformingen av husleieordningen. Dersom man innfører husleie og forespeiler at dette ubetinget vil føre til bedre vedlikehold på kort sikt, vil dette kunne skape urealistiske forventninger. På sikt må man derimot kunne forvente et bedre og mer planlagt vedlikehold, ved å kunne synliggjøre kostnader for bygninger og alle driftskostnader. God eiendomsforvaltning, herunder et godt vedlikehold, forutsetter at eiendomsenheten totalt sett tilføres tilstrekkelige ressurser gjennom husleieinntektene eller eventuelle direkte bevilgninger fra kommunestyret. Dersom de økonomiske rammene/bevilgningene i 1 Kartlegging av beste praksis for interne husleieordninger Rapport utarbeidet av FOBE på vegne av Kobe august 12 utgangspunktet er for lave til å både gi primærvirksomhetene tilstrekkelig midler til sine kjerneoppgaver, og eiendomsforvaltningen får for lite midler til å drifte og vedlikeholde kommunens bygninger, vil dette problemet være til stede i like stor grad også etter innføring av husleie. Dersom eiendomsenhetens økonomiske rammer for å drive god eiendomsforvaltning ikke er tilstrekkelige ved innføring av husleieordning, kan dette føre til frustrasjoner både i eiendomsforvaltningen og hos enhetene som skal betale leie og bidra til å svekke husleieordningens forankring. Dersom det er mangel på tilstrekkelig ressurser til planlagt og systematisk vedlikehold, bør en derfor vurdere å dekke dette opp etter innføring av husleieordningen. Dersom de økonomiske rammene eller bevilgningene til primærvirksomhetene for en forsvarlig eiendomsforvaltning er for små, kan dette få følgene konsekvenser: Husleien blir satt for lavt og dette gir ikke nok midler til en forsvarlig eiendomsforvaltning. Løpende vedlikehold vil ikke kunne utføres fullt ut og vedlikeholdsetterslep vil kunne oppstå eller tilta. Dersom husleien er satt riktig i forhold til bygningens reelle kostnader, vil dette kunne gå ut over primærvirksomhetene, ved at disse får reduserte midler til sine løpende oppgaver. Det er derfor viktig å budsjettere realistiske rammer både for husleiekostnadene og primærvirksomheten ved innføring av husleie. 2.5 Administrative systemer For innføring og oppfølging av en husleieordning kreves etablering av administrative systemer og rutiner. Registrering og oppdatering av informasjon er grunnlaget for å foreta vurderinger knyttet til utforming og utvikling av husleieordningen. Det vil blant annet være hensiktsmessig å ha registre med oversikt over bygningenes areal, tilstand, brukere og verdivurderinger, og systemer for beregning av årskostnader for bygg etter NS3454. Dette gir blant annet grunnlag for vurderinger av vedlikeholdsetterslep og økonomiske konsekvenser av å foreta nødvendig vedlikehold, og for vurderinger av hva som bør settes av årlig til investering, forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling (FDVU). 2.6 Evaluering av status En forutsetning for å lykkes med innføring av husleieordning er at det gjennomføres en evaluering av eiendomsforvaltningen. Ved innføring av en husleieordning bør man vurdere hvordan man kan unngå de eventuelle ulempene man opplever i nå-situasjonen. Tradisjonell organisering av eiendomsenheten uten husleieordninger har typisk noen ulemper som er anført nedenfor: Eiendomsfunksjonen blir nedprioritert og har ofte lav status og anseelse i kommunen. Eiendomsenheten anses som en støttefunksjon som må konkurrere med sterke og viktige primærvirksomheter om budsjettmidler, uten å bli prioritert. Midler til nødvendig vedlikehold blir salderingspost på budsjettet og kommunens bygningsmasse forfaller (se figur 7). Politikere og brukere kjenner ikke kostnadene på bygninger som benyttes av primærvirksomhetene i kommunen. Disse kjenner normalt alle personal- og driftskostnadene, men altså ikke de fulle og reelle kostnadene ved å forvalte, drifte og vedlikeholde kommunens bygninger (FDVU). Kostnader knyttet til bygninger er normalt den største kostnaden for primærtjenestene nest etter lønnsutgifter. 12 13 Primærvirksomhetene betaler ikke for bruk av bygninger og er derfor ikke kostnadsbevisste med tanke på behov for bygningsmessig standard og antall m 2, slik de må være i forhold til lønnsutgifter og andre løpende kostnader. For primærvirksomheten er det derfor best med høy standard og mange m 2 for å utøve sin kjernevirksomhet. Det ligger ingen incitamenter til å tilpasse arealbruken til et hensiktsmessig nivå, inngå avtaler om sambruk eller nøye seg med lavere standard. Primærvirksomheten kan overtale administrativ og politisk ledelse til å få større og bedre lokaler, uten at beslutningstakere har god nok kunnskap om reelle behov. Dette kan belaste kommunens økonomi på en uheldig måte i et helhetsperspektiv, både med tanke på prioritering av investeringsmidler og økte kostnader til drift og vedlikehold. Siden det kan være mangel på informasjon om de reelle årlige kostnadene, kan det være fare for at kommunestyret bli invitert til å ta stilling til et investeringsomfang som er større enn behovet, med manglende informasjon om hvilke kostnader dette vil føre med seg for å kunne opprettholde en verdibevarende eiendomsforvaltning på sikt. Dette vil igjen kunne føre til et vedlikeholdsetterslep som gir kommunen høyere årskostnader som følge av høye kostnader til rehabilitering. Kommunens økonomi blir ytterligere forverret på grunn av behov for store nyinvesteringer i en bygningsmasse som har et stort vedlikeholdsetterslep. Figur 7 Mulige ulemper ved organisering uten husleie 2.7 Avtaler Det er svært viktig for at husleieordninger skal fungere godt, at det opprettes klare og gode leveringsavtaler mellom eiendomsforvalter og leietaker (primærvirksomhetene). Gode avtaler kan bidra til at det blir færre gråsoner om ansvarsdelingen mellom eiendomsforvalter og leietaker. Brukeravtaler / SLA (serviceleveranseavtaler) må følge pengestrømmene i systemet og sikre at alle overføringer av midler er klarert i tilsvarende avtaler mellom de ulike rolleinnehaverne/avtalepartene. Avtalene skal avklare forpliktelser og ansvar på begge sider, både hos leietaker og eiendomsforvalter. Hvilke elementer som skal inngå i de forskjellige avtalene mellom forvalter og leietaker kan variere, men en hensiktsmessig oppdeling som flere benytter er følgende: 13 14 Avtaletype Elementer som dekkes av avtalen Merknad Leieavtale* Kapital, forvaltning, løpende drift (31), vedlikehold, eierstyrt utvikling (62). Leietaker må her selv finansiere løpende ombygging (51) og oppgradering (53). Driftsavtale Renhold, renhold, energi, vann og avløp, avfallshåndtering, vakt og sikring. Egen avtale som avregnes etter leietakers forbruk. Tilleggsavtale Service- og støttetjenester. Egen avtale for hver tjeneste. * Tallene i parentes refererer seg til NS 3454, jf. figur 20. Mange skiller også mellom innvendig og utvendig vedlikehold. I disse tilfellene dekker leietaker innvendig vedlikehold selv (betaling for dette inngår ikke i husleien). Imidlertid er erfaringene fra flere kommuner at det kan være god totaløkonomi at også innvendig vedlikehold håndteres av eiendomsforvalteren. Eiendomsforvalter må som regel uansett involveres når arbeidet skal utføres, og eiendomsforvalter kan derfor planlegge større og mer effektive arbeider når eiendomsforvalter selv har ansvaret. Dette bør vurderes i hvert enkelt tilfelle ved innføring av en husleieordning. Figur 8 Pengestrøm mellom rolleinnehavere. Figur 9 Avtaler må følge pengestrømmen og definerer tjenester det skal betales for 14 15 Figur 10 Gode avtaler gir fornøyde parter 2.8 Andre forhold som må avklares før innføring av husleiemodell. - Hvordan skal eventuelt vedlikeholdsetterslep håndteres? Skal husleien dekke vedlikeholdsetterslep? - Skal man kunne forhandle om størrelsen på husleien? - Skal eksempelvis den enkelte skole eller institusjon være kontraktspartner, eller skal overordnet nivå for primærvirksomheten være kontraktspartner? - Skal leietaker fritt kunne drive med ekstern framleie eller innleie, eller skal dette bare gjøres gjennom eiendomsenheten? - Skal eiendomsenheten kunne drive utleie/innleie eksternt? - Hvordan skal man håndtere overskudd/underskudd hos eiendomsenheten? - Hva med innsparte leiekostnader? Får virksomhetene beholde innsparte midler til bruk i sin primærvirksomhet? Hvordan en innretter seg på hvert av disse punktene vil kunne innebære både fordeler og ulemper som bør pekes på, vurderes og avklares før husleieordningen innføres. En noe forsiktig linje frem til man har fått noe erfaring kan være en bra strategi. 3. DEL 3 PROSESS FOR INNFØRING OG OPPFØLGING 3.1 Utredningsfase Før kommunen starter prosesser med innføring av husleie, bør det gjennomføres en grundig utredningsfase. Denne bør klarlegge hva man ønsker å oppnå ved å ta i bruk en husleieordning. Utredningsfasen bør klarlegge alle viktige spørsmål før det fattes endelig vedtak om å starte implementering av husleie. Metoder for beregning av leie bør klarlegges, størrelsen på leien og alle konsekvenser for pengestrøm og økonomi for virksomhetene og eiendomsforvaltningen bør kartlegges året før ordningen trer i kraft. Slik vil man kunne fange opp uforutsette problemer og utfordringer, og løse disse før ordningen er satt i gang. Det er svært uheldig dersom det må gjøres en mengde rettelser og endringer like etter at ordningen er trådt i kraft. Dette vil kunne svekke forankringen av husleieordningen. Utredningsfasen bør også i stor grad involvere politikere i kommunestyret. Det er viktig at husleieordningen får en god politisk forankring, slik at ordningen gis tilstrekkelig tid til å etablere seg og videreutvikles. En må ta høyde for at en ikke vil kunne oppnå alle ønskede effekter på kort sikt, og at en løpende må jobbe med å løse problemstillinger som oppstår. 15 16 3.1.1 Arbeidsgrupper Det er viktig å være bevisst på at alle organisasjoner har bedriftskulturer som er mer eller mindre synlige. Det eksisterer som regel uformelle nettverk i organisasjonen, hvor maktstrukturer, informasjon og beslutningsprosesser ikke følger organisasjonens formelle beslutningshierarkier, jf. figur 11. Figur 11 Synlig struktur og mindre synlig bedriftskultur Det vil som regel være motstand og skepsis til nye organisasjonsformer og systemer, både politisk og administrativt. Regn med at dette kommer til uttrykk før eller senere. Skepsis og motstand er bra og sunt i utredningsfasen, og det må tas høyde for motforestillinger. Derfor blir det viktig å involvere alle sentrale nøkkelpersoner i utredningsfasen. Slik kan motforestillinger fanges opp og bidra til at man utreder alle viktige aspekter ved husleieordningen. Dermed kan det unngås at noen får rett, når eventuelle uforutsette problemer begynner å dukke opp på grunn av utilstrekkelig planlegging og implementering. Det anbefales å gjennomføre en bred og inkluderende prosess i utredningsfasen slik at alle nøkkelpersoner som blir berørt av ordningen er med i utredningsfasen. Det kan være en bedre modell å opprette tverrfaglige arbeidsgrupper, enn å velge en modell med en topptung og sentral utredergruppe som kun sender resultater på høring Riktige målsettinger og ambisjoner Å innføre husleie er ikke et mål i seg selv. Innføring av husleie er kun et virkemiddel eller et verktøy for å nå andre mål, jf. avsnitt 1.2. I utredningsfasen er det viktig å klargjøre forventninger og målsettinger og legge disse på et realistisk nivå: Ta ting i riktig rekkefølge. Ikke ha for høye ambisjoner. Først å etablere et system som synliggjør kostnader og øker rolleforståelsen, deretter å ha ambisjoner om forbedret vedlikehold og bedre arealutnyttelse. 16 17 3.1.3 Viktige punkter å avklare før innføring Ha enighet om kostnader til arealbruk (husleie) året før innføringen Ta høyde for at alle omstillingskostnader er dekket inn, ikke kreve noe ekstra for dette. Sørge for at leietakersiden har utpekt ansvarlige personer som håndterer avtaler, oppfølging og kontroller. Leietakere må ha kompetanse til å matche forvalter. Sørge for god kommunikasjon mellom forvalter og leietaker. Ha faste møter. Utarbeide gode vedlikeholdsplaner som er godt kommunisert med leietaker. Planer på intranettet muliggjør enkel formidling og kommunikasjon. Velge enkle modeller for beregning av leie og transaksjoner mellom avtalepartene. Ha enkle og lett forståelig avtaler mellom partene. Utarbeide avtaler som i størst mulig grad eliminerer gråsoner. Det er normalt tolkningen av gråsoner som skaper problemer. Benytte og utarbeide gode eiendomsregistre med arealfordeling og brukeroversikt Gode råd - erfaringer fra andre kommuner I rapporten for KoBE 2, ble det listet opp en del suksesskriterier fra de kommunene som har praktisert ordningen. Disse kan det være verdt å ta med seg inn i utredningsfasen: o Det kan være enklere å skape klare roller i en stor organisasjon med husleie enn i en liten. Det er derfor viktig at ikke de samme personer sitter med for mange hatter. o Forvalter bør ta mest mulig innen sitt område som forvalter har best kompetanse på (vedlikehold inklusive innvending vedlikehold, renhold, avfallshåndtering, teknisk drift etc). Eventuelt lage kontrakter/avtaler hvor forvalter og leietaker kan være fleksible i forhold til hva forvalter utfører av tjenester i forhold til husleiens størrelse. (Forsvarsbygg kan f.eks. eksempel levere fullt innredede kontorer inklusive møbler og utstyr, dersom forsvarets leietakere ønsker det. o Etablere mest mulig likeverdighet mellom forvalter og leietaker. o Ha avtaler mellom forvalter og leietaker som klart definerer ansvarsfordeling og i størst mulig grad ikke lar det være igjen uklare gråsoner. o Legge til rette for at eiendomsforvaltning og drift blir egen kjernevirksomhet som skaper drivkrefter og synergier i kommunen. o Lage enkle, men solide organisasjonsformer. Det er viktig at rollene som forvalter, eier og leietaker er klart definerte og kommer til uttrykk i organisasjonen. Organisering av forvalterrollen i et kommunalt foretak ser ut til å fungere bra. o Ikke ha for høye ambisjoner i starten, begynne med synliggjøring og rolleforståelse, deretter vedlikehold og arealeffektivitet når organisasjonen er moden for det og den nødvendige rolleforståelse blant ansatte, ledere og politikere er etablert. o Etablere god kommunikasjon mellom forvalter, eier og leietaker om systematisk vedlikehold. o Lage langsiktige gode, vedlikeholdsplaner som blir systematisk oppdaterte godt kommunisert med leietakere og som er lett tilgjengelig for alle (f.eks. på intranett). o Få aksept fra politikere på at vedlikeholdsmidler til enhver tid skal skjermes og være forutsigbare. 2 Kartlegging av beste praksis for interne husleieordninger Rapport utarbeidet av FOBE på vegne av Kobe august 18 o Få aksept for at vedlikeholdsmidler skal følge vanlig prisstigning og oppjusteres årlig. o Lage enkle og gjennomførbare modeller for beregning av leie. Få med alle elementer slik at leien blir reell og kostnadsdekkende. o Arbeide mye med å bygge vinnerkulturer i egen organisasjon, forklare, lære opp og skape forståelse, deretter forvente, kreve og følge opp at alle ledere og nøkkelpersoner er lojale til systemet. o Som det framgår av figur 11, har vi en tendens til kun å jobbe med den synlige delen av en organisasjon, det som går på struktur, systemer, modeller etc. Det viktigste er imidlertid å være bevisst den mindre synlige delen av organisasjonen, bedriftskulturen. Denne viser seg som et isfjell. Den synlige delen utgjør kun ca 10 % av hele isfjellet. Dersom man lykkes med å forankre modellen med husleie / husleie i selve kulturen, slik at alle samarbeider i en vinn / vinn situasjon, er sjansen for at eventuelle motstandere kan motarbeide husleieordningen betydelig redusert Hvordan kan prosessen organiseres og ledes i utredningsfasen Utredningen bør legges opp til å involvere hele kommunen. Noen kommuner vil sannsynligvis koble innføring av husleie til andre organisatoriske grep, for eksempel organisere eiendomsforvaltningen som et kommunalt foretak (KF). Dette gjør en grundig og inkluderende utredning enda viktigere. Det bør settes opp en prosjektplan med basis i prosesskartet jf. figur 3, for utredning og innføring. Denne bør innholde en beskrivelse av alle viktige milepæler og oppgaver som skal utføres, samt hvem som har ansvar for prosessen og hvem som skal delta. Det bør utnevnes en prosjektansvarlig, en prosjektleder med ansvar for det operative og en styringsgruppe. Det er også viktig å identifisere kritiske suksessfaktorer, dvs. å identifisere de største truslene mot å få ordningen med husleie til å fungere i praksis. Det bør kartlegges hva som finnes av kompetanse i egen organisasjon til å lede utredningsprosessen, eventuelt å leie inn konsulenter til å lede utredningen. Figur 12 Roller, forståelse og opplæring En hovedutfordring blir som nevnt i avsnitt 2.2 å få de ulike deler av organisasjonen til å forstå og akseptere hvilke roller de vil få ved praktisering av en modell med husleie. 18 19 Utredningsfasen bør føre til at alle parter får en klar og akseptert rolleforståelse før ordningen med internleie innføres. Utredningsfasen bør avsluttes med formelle vedtak om innføring av husleie og en grov framdriftsplan for når ordningen skal tre i kraft. 3.2 Innføringsfase I likhet med utredningsfasen bør det utarbeides en prosjektplan for innføringsfasen, med prosjektansvarlig, prosjektleder styringsgruppe etc. Prosjektleder må ha bred myndighet til treffe nødvendig tiltak i organisasjonen. Det er også svært viktig med en klar milepælsplan slik at innføringen kan synkroniseres med kommunens årshjul. Det forutsettes at alle nødvendige avklaringer allerede er foretatt i utredningsfasen, slik at innføringsfasen i hovedsak blir en operativ gjennomføring av en allerede vedtatt plan. I avsnitt er det vist et prosesskart med et forslag til hele prosessen med innføring av husleie. Dette er et forslag til en ideell prosess som tar sikte på en grundig utredningsfase før innføring iverksettes. Det begynner med en innledende vurdering om det skal igangsettes en utredning. Dette bør fremmes som en prinsippsak til kommunestyret, hvor det redegjøres for fordeler og ulemper med husleie og hvilke forutsetninger kommunen har for å dra nytte av og lykkes med en slik modell. Denne fasen bør avsluttes med et prinsippvedtak om det skal igangsettes en utredning eller ikke. Dersom det er positivt vedtak om utredning, bør utredningen gjennomføres og bemannes som et eget prosjekt og det bør utarbeides en prosjektplan som forelegges kommunestyret til godkjenning. Deretter må hele prosessen organiseres med så bred og inkluderende medvirkning som mulig. Vi har foreslått å la utredningen foregå i tverrfaglige arbeidsgrupper som arbeider tematisk. Dette bør ende opp med en utredning med anbefalinger som godkjennes politisk. Dette vedtaket kan inneholde størrelse på husleie, økonomi og konsekvenser og rammeverket for alle avtaler som må inngås mellom partene. Innføringsfasen blir en milepælsprosess hvor husleieordningen implementeres i kommunen, synkront med økonomiplanlegging og årsbudsjettbehandling. Innføringen ender opp med iverksetting av første fakturering. 3.3 Oppfølgingsfase For å unngå frustrasjoner og knirk i systemet er det viktig å lære av feil, foreta forbedringer, videreutvikle systemet og lære opp nye medarbeidere som kommer til. For å oppnå dette bør det settes opp faste brukermøter, økonomirapporter og en opplæringsplan for nye medarbeidere i kommunen som ikke kjenner systemet med husleie. Viktige punkter for oppfølging: Etablere et eget forbedringsprogram som gjør det mulig å nærme seg de beste det er naturlig å måle seg mot raskest mulig. Kontinuerlig forbedring innebærer kontinuerlig evaluering, måling og testing av hvordan teorien virker i praksis. 19 20 Det er ikke mulig å forbedre ting som ikke kan måles. Det bør etableres et system med styringsindikatorer eller måleindikatorer som viser om man er på riktig vei. Indikatorer kan eksempelvis være grad av tilfredshet med ordningen, tall som viser vedlikeholdsetterslep, innsparing av arealer per ansatt og andre tall for FDVU. Opprette motiverende incentiver. Dette kan være å beholde midler som spares inn ved redusert behov for bygningsarealer eller behov for standard, innsparinger i energibruk, driftskostnader m.m. Figur 13 Prosess for kontinuerlig forbedring Prosesskartet som vist i avsnitt viser et eksempel på en ideell prosess. Dersom denne ikke kan gjennomføres fullt ut, og man ønsker å kutte ut eller redusere omfanget av noen av prosesstrinn for å forenkle prosessen, er det viktig å være bevist på eventuelle konsekvenser og å utrede dette. 4. DEL 4 BEREGNING AV KOSTNADSDEKKENDE HUSLEIE 4.1 Innledning Livssykluskostnader (engelsk; Life Cycle Cost, forkortet LCC) har de senere årene blitt et begrep på en bygnings totale kostnader gjennom dets levetid. Begrepet årskostnader ble lansert i Norge for mer enn 20 år siden gjennom en egen norsk standard. Standarden kom ut i ny utgivelse i mars 2000 og man gikk over til å benytte begrepet livssykluskostnader (NS Livssykluskostnader for byggverk - Prinsipper og struktur). Motivasjonen - den gang og nå - for å beregne livssykluskostnader er å lage gode bygninger til riktig totaløkonomi. Offentlig sektor har et spesielt ansvar for å tenke langsiktig. De bygg som forvaltes og de tjenester som leveres har i mange tilfeller et langt perspektiv, og det bør være en selvfølge at både investeringskostnader og framtidige driftskostnader vurderes i et livsløpsperspektiv før beslutning om nye investeringer blir foretatt. I henhold til lov om offentlige anskaffelser er det et krav om at det skal tas hensyn til livssykluskostnader og miljø ved planlegging av anskaffelsen Beregning av livssykluskostnader for et bygg kan og bør også benyttes som et utgangspunkt for å beregne kostnadsdekkende husleie i en husleieordning. 20


Denne helgen: Forbered deg på avkjøling og nedkjøling - organisere rengjøring - 2019 Denne helgen: Forbered deg på avkjøling og nedkjøling Sommeren vil være her snart, og temps reiser allerede over hele landet. Å dømme etter antall personer jeg så i viften og klimaanlegget på Home Depot denne helga, holder ditt hjem (og deg selv) kult høyt på alles prioritetsliste akkurat nå. Hvis du ikke har tilstrekkelig antall kjøleinnretninger, kom deg til maskinvarebutikken. Hvis du gjør det, er det på tide å sørge for at de er rene og klare til å gå. Denne helgens oppgave: Rengjør og forbered dine fans og klimaanlegg Jeg innrømmer at jeg i mange (mange, mange) år ikke har tatt vare på min klimaanlegg eller fans. De samlet støv og smuss og jeg bare plugget dem inn i begynnelsen av sesongen og unplugged dem på slutten. Det var en del latskap, og en del var uvitende om betydningen av å rydde dem. Siden jeg har utviklet støvallergi som voksen, har jeg fått viften og AC-rengjøringsbevisstheten! Å holde fansen og ACene rene og støvfrie, bidrar også til effektivitet og levetid, hvis det er mer en motivator for deg. Merk: Hvis du bor i en del av landet eller i verden hvor du bruker dine fans og / eller klimaanlegg hele året, bør du vurdere dette som en påminnelse om å gjøre noe rent og vedlikehold av dem! Box, Tower og Oscillating Fans Du lagret instruksjonene som fulgte med hver av dine fans, ikke sant? Ikke jeg heller. Men hvis du gjorde det, se hva produsenten anbefaler for rengjøring og vedlikehold. Eller søk etter instruksjonene på nettet. I det minste, (etter å ha trukket viften din, natch) gjør du et utvendig avtrekk og støvsuger med et børstefeste. Du kan også bruke en trykkluftsburk for å blåse støv av (jeg anbefaler at du gjør dette utenfor!) For veldig skitne enheter, kan du vurdere å åpne dem for en mer grundig renhet (detaljer i linkene nedenfor). → Slik rengjør du en fan-veiledning om leilighetsterapi → Slik rengjør du Billige Box Fan på YouTube Jeg savner virkelig takviften i soverommet til min siste leilighet, men gutten gjorde det støvete! Spesielt hvis du har flere enn en fan, kan du vurdere å kjøpe en uttrekkbar duster (som denne som strekker seg til 54 "→ eller for virkelig høye tak, denne som strekker seg til 14 fot!). Eller, hvis du kan stå opp På en stige trygt for å nå takviften, finner mange mennesker å bruke en putevar for å rengjøre begge sider av bladene uten å slippe støv på gulvet for å være en effektiv metode (detaljer nedenfor). → Hvordan rengjøre takviften din Den enkle måten på leilighetsterapi (eller se vår video for dette og andre støvtyper) → Hvordan lage takvifter fungerer bedre på leilighetsterapi Rengjøring av et vindu AC kan være skremmende fordi de er så tunge til å begynne med, men de er også en stor investering, så det er verdt det å holde dem i god form. I det minste, gi det ytre et tørke og rengjør eller bytt filteret (noen kan gjenbrukes, andre skal byttes ut - sjekk håndboken din. Hva? Du har ikke lagret denne manualen heller?). Pass også på at sidepanelene er i god form uten tårer eller hull. Hvis ikke, vurder reparasjon eller forsterkning (med skumpaneler som disse). Endelig kontroller at batteriene i fjernkontrollen fungerer! → Vedlikeholdstips for vinduet ditt Klimaanlegg på reparasjonsklinikken → Slik rengjør du et vindu klimaanlegg på YouTube (noe lang, men grundig video) → 3 tips for å ta vare på vindu klimaanlegget Hvis du bor i en bedriftseide bygning, har du sannsynligvis ikke tilgang til noen del av det sentrale klimaanlegget, slik at du bare kan slappe av og nyte all kul, kul luft. Hvis du eier ditt hjem, kan du vurdere å ansette en profesjonell til å rengjøre kanalene og ventilasjonene. Ifølge Home Advisor er gjennomsnittlig kostnad i USA for rengjøring av kanaler og ventilasjonsåpninger 348 dollar. EPA sier imidlertid at det er "fortsatt usikkerhet om fordelene ved kanalrengjøring under de fleste forhold", så det er mulig at du ikke trenger å betjene AC hvis du ikke har problemer. Imidlertid er det ganske stort sett alle som er enige om at du ofte bør endre luftfiltrene dine (den generelle tommelfingerregelen er hver 3. måned eller så for det gjennomsnittlige hjemmet). → 5 tips for årlig klimaanlegg vedlikehold på leilighetsterapi → Skal du ha luftkanaler i hjemmet ditt? ved EPA


Møt den splitter nye Cricut Maker 3 og Cricut Explore 3. Det er en banner-dag på Cricut sitt hovedkvarter. Vi er utrolig glade for å kunne kunngjøre den nyeste generasjonen av to av våre bransjeledende smarte skjæremaskiner. Cricut Maker 3: Vi presenterer Cricut Maker 3, den kraftigste smarte skjæremaskinen vi noensinne har laget. Cricut Explore 3: Møt også Cricut Explore 3, et perfekt (og rimelig) inngangspunkt i en verden av profesjonell håndverk. Takket være en utrolig innovasjon og mye hardt arbeid fra våre utviklingsteam, har disse maskinene mer ytelse og funksjoner i det samme kompakte, hjemmevennlige fotavtrykket du allerede kjenner til og elsker. Lag det på rekordtid Vi har fått tilbakemedlinger fra dere om at det eneste som holder dere tilbake er tid. Da vi ikke kan endre faktumet at én dag inneholder 24 timer, kan vi derimot endre hvor raskt skjæremaskinen jobber for deg. Den splitter nye Cricut Maker 3 og Cricut Explore 3 har kraftigere motorer, noe som betyr at du nå har muligheten til å kutte opptil 2X raskere enn før når du bruker Smart Materials – alt uten å ofre strøm eller presisjon. Introduserer Smart Materials Både Cricut Maker 3 og Cricut Explore 3 fungerer med våre splitter nye Smart MaterialsTM. Vi designet disse maskinene og Smart Materials for å jobbe sammen. Maskinene har spesielle materialguider, og materialene er konstruert med en proprietær konstruksjon – alt for at du skal ha styr på materialene dine fra start til slutt. Alt dette skaper en stor ny kreativ mulighet: For første gang kan du kutte opptil 3,6 m på en gang. Sensorer inne i maskinene måler materialet ditt før du skjærer for å sikre at du har nok for prosjektet. Hvis det er behov for mer materiale, vil vår Design Space®-app be deg om å laste mer. Da det ikke er noe å forberede, kan du holde deg fokusert på den beste delen – nemlig skaping Med Smart Materials, kan Cricut Maker 3 og Cricut Explore 3 kutte opptil 3,6 m på en gang. Din tid er dyrebar, og du vil spare tid i massevis – bare last og kjør. Her er en oversikt over Cricut Smart Materials som er tilgjengelige ved lansering: Cricut Smart Vinyl er tilgjengelig i både permanente og flyttbare varianter. Den leveres også i et bredt utvalg av farger, effekter og materiallengder fra 0,9 m til 22,9 m. Skjær et enkelt bilde på opptil 1,2 m eller gjentatte former på opptil 3,6 m. Lag en tilpasset T-skjorte for deg selv eller hele teamet. Tilgjengelig i en rekke farger og effekter. Helt riktig – med Smart Paper kan du bare laste en plate i maskinen uten å måtte bruke en matte. Med det perfekte kuttet, er skrelling og liming alt det du trenger å gjøre. Lag morsomme kort, dristige bannere og papirprosjekter uten klissete lim. Ny maskin, nytt tilbehør Begge maskinene er kompatible med Roll Holder (selges separat) for å støtte ruller med Smart Materials på opptil 22,9 m. Den holder dine materialer ryddige for en håndfri tilføying i maskinen. Den har også en praktisk innebygd trimmer for et utrolig vakkert resultat. Du vil også elske vår nye 33 cm lange Portable Trimmer (selges separat) som hjelper å holde alle dine materialer rene, i orden, og klare for neste kutt. Det er annen tydelig endring i Cricut Explore 3 – ingen nummerskive! Nå er alle materialinnstillinger i Design Space. Cricut Explore 3 har også en skuff for å holde mobilen eller nettbrettet ditt mens du arbeider. Vi designet den nye Cricut Maker 3 og Cricut Explore 3 for å utfylle arbeidsområdet ditt uten å dominere rommet. De sofistikerte og slanke maskinene vil se flotte ut i rommet ditt. Nå tilgjengelig Kjøp nå: https://www.start2cricut.com/nb-no/where-to-buy


25.aug.2011 kl.21:58 i Blogg 4 kommentarer Av en eller annen merkelig grunn fikk jeg utrolig lyst nå til og kle meg fullt med masse farger. Det kan for det første være utrolig stilig, man blir ofte glad av det og det ser utrolig skjønt ut! Klikket meg litt rundt på polyvore og satt sammen noen ting jeg fikk skikkelig lyst til å hive på meg nå. Kanskje jeg finner på og gå med noe litt annerledes på skolen i morgen? Hvem vet, er alltid moro og ta på seg noe ikke noen andre har eller sette det sammen på en annen måte. Imorgen skal jeg prøve og være skikkelig kreativ når det gjelder klesveien, vi får nå bare se om jeg orker. Starter tross alt kvart på 8! åh, digg antrekk!! ja, av og til føler jeg også det sånn :) Et tips, skriv opp masse forslag til antrekk du vil bruke i en bok eller lignende. Plukk deretter ut en av de du virkelig har lyst til å gå med når du står opp. Det sparer tid :)


nyttig > gratis - Norindex Emnekatalog (startsiden) norindex : nyttig : gratis inkclub.com gir deg den første blekkpatronen gratis (for de fleste Epson og Canonskrivere), Studentrabatt.no er en gratis side for deg som er student. Vår målsetning er å kartlegge hvor og hvordan du kan få gunstige fordeler mens du er under utdanning. Vi vet at studenter ofte sliter med dårlig økonomi, og ønsker derfor å informere om de fordelene som finnes, samt prøve å forhandle frem flere og bedre avtaler Her samler vi lenker til ulike nettsteder som tilbyr saker og ting som du kan bestille og bruke gratis - garantert også i Norge. Velg en kategori du er interessert i fra menyen til venstre. Meld deg inn i Barnas Hobbyklubb og få 3 hobbybøker og ett hagesett helt gratis. Velg din velkomstpakke til en verdi inntil 843,- kroner og bli medlem i dag. Sett chikaboo til å overvåke din hjemmeside, din bedrifts websider eller hvorfor ikke en konkurrents webside? Tjenesten er på engelsk, men 100% gratis. Tilbyr gratis nedlastning av programmer. Stor oversiktlig guide til gratis ting på internett. Norsk side med mange gratis ting. Dette er et godt utgangspunkt for å finne gratis ting på internett. Kategorier med ressurser for webmastere. Alle lenker sjekkes regelmessig for å hindre "døde" lenker. En veldig flott og oversiktlig svensk guide til gratistjenester på nettet.har stort sett linker til svenske tilbud.Oppdateres jevnlig. Svensk guide til gratis ting på internett. Vi samler gode tilbud og gratis ting på Internett. Du finner tilbud på vareprøver og testpakker du kan bestille til 0 kr. Dette webområdet lærer deg hvordan du kan lese hurtigere og bedre samtidig som du kan oppfatte, huske og forstå mer av det du leser. Du får også råd om repetisjon, konsentrasjon og om notater og markeringer i teksten. Siden inneholder også hjelp til deg som skal undervise i leseferdigheter. Last ned helt gratis programmer.


Samfunnsendring og sosialt avansement knyttet til Hans Nielsen Hauge - Litteraturhuset i Trondheim Samfunnsendring og sosialt avansement knyttet til Hans Nielsen Hauge I år er det 250 år siden Hans Nielsen Hauge ble født. I høst vil Litteraturhuset, i samarbeid med Nidaros bispedømmeråd, arrangere tre kvelder som gir ulike perspektiver på Hauge og haugebevegelsen. Hans Nielsen Hauge stod frem i en sosial og kulturell gjæringstid, hvor nasjonale ideer og folkelige strømninger fikk det gamle eneveldets samfunnssystem til å knake i sammenføyningene. Hauge var legpredikant, folkevekker og samfunnsreformator. Hauge og haugebevegelsen var pietistisk med vekt på omvendelse, et personlig religiøst liv og en streng moral. Men det var også en bevegelse som utviklet seg nedenfra, og utgjorde et nytt fenomen innenfor europeisk protestantisme som bar med seg et kolossalt politisk potensial. De sosiale endringene som Hauge og hans bevegelse gikk inn for, innebar en sosial bevegelighet på tvers av de gamle stendene og ga mulighet for sosialt avansement. Sted: Rådhussalen, Trondheim folkebiblotek Bildet viser f.v. portrett av Linda Helén Haukland og maleriet «Haugianerne» av Tidemand (Foto: Nasjonalmuseet/Lathion, Jacques). Linda Helén Haukland - Terje Bratberg - Trond Åm


EA vil ikke bruke Android - ITavisen Det virker som det kan ta en stund før spill som Spore kommer til Google-plattformen. EA vil ikke bruke Android Av Niklas Plikk, 1. oktober 2008 kl 11:12 Vil sikre seg betaling først. Selv om spillselskaper som Namco allerede har kastet seg inn i Googles app-butikk, er EA litt mer skeptisk. Først vil de forsikre seg om at de får betalt for programmene de legger ut. Slik det er nå er alle programmene på Android Market helt gratis. Google har gjort et stort poeng av å ikke sette opp noen restriksjoner, men glemte i samme slengen å sette opp en betalingsløsning slik at utviklerne kan få penger for programmene sine. Sansynligvis vil dette komme kort tid etter lanseringen av Google-telefonen G1. Dermed vil EA og andre utviklere endelig få betalt for gode programmer, og EA kan begynne å lage sine egne Android-spill. Det er imidlertid rart at EA ikke like godt begynner å distribuere spillene sine gjennom deres egne nettsider, hvor de kan ta så mye betalt de vil. Programmene vil fortsatt være mulige å installere på telefonen, og EA vil få pengene sine. Kanskje de innser muligheten snart og begynner å lage Android-spill allerede nå. Stikkord: android, ea, Google


hvordan du bestemmer deg for en bryllupsfest størrelse - bryllup - Oktober 2020 Hvordan bestemme deg for et bryllupsfestestørrelse Noen bruder drømmer om et stort bryllupsfest. De tror at med så mange venner å hjelpe, vil bryllupsplanlegging være en lek, brudedusjen og utdrikningslagene, og de trenger ikke å bekymre seg for å fornærme den andre kusinen som gjorde dem til brudepike (selv om de gjorde at alle de fremmøtte hadde på seg en rosa muumuu). kan fugler ha peanøttsmør Men før du tar telefonen for å be alle i adresseboken din om å spille en rolle på bryllupsdagen din, bør du vurdere konsekvensene av å ha en liten hær ved alteret med deg. nyanser av blå maling til soverom Ulempene med et stort brudefest Dyrere : Mens de fleste brudepiker og groomsmen betaler for sitt eget antrekk, overnatting og flybillett, koster brudeparets utgifter for hver fremmøtte. Alle vil trenge en bukett eller en boutonnière, en gave i løpet av dagen, og for å bli inkludert i øvingmiddagen. Det kan også være andre utgifter som aktiviteter for bryllupshelg, spesielt tilbehør og kostnadene for å leie ekstra limousiner. Mindre personlig : Selv om det er sporadiske brudene som virkelig har 10 BFF, er oddsen de fleste av oss ikke. Dermed vil en stor bryllupsfest alltid inkludere mennesker du ikke kjenner så godt eller ikke er like i nærheten av deg. Noen av de mest fantastiske delene av planleggingen av et bryllup er dagdrømmer med dine nærmeste venner, og den intime samtalen som bare kan skje i små grupper av mennesker som har kjent hverandre i lang tid. Tenk også på hvordan du føler deg å bli spurt om å være en av tre brudepiker mot å bli bedt om å være en av tolv. Den første er langt mer meningsfull. Gjeterkatter : Mens det meste hjelper bryllupsfesten din, på viktige punkter, vil du fortelle dem hvor du skal stå, hvordan du skal kle deg og når du skal møte opp. Med en stor gruppe mennesker kan dette være litt som å "gjete katter" - ustyrlig og frustrerende. Den avslappede bruden kjenner tre magiske ord: Forenkle, forenkle og forenkle. Denne regelen gjelder definitivt når det gjelder brudefesten din. Kostnaden for dem : Husk at du ber disse personene bruke et betydelig beløp. Selv om de ikke føler deg veldig nær deg, kan de føle seg forpliktet til å si ja. Den nådige brudeparet vil ta dette i betraktning. Størrelsen på seremoniestedet : Alt annet enn en veldig stor katedral vil ha en vanskelig tid med plass til et stort bryllupsfest. Hvis du er forpliktet til å ha et stort bryllupsfest, må du se etter et stort nettsted. Hva er det magiske tallet? Det er virkelig ikke noe minimum antall brudepiker og brudgommer du trenger, annet enn det fine med å ha noen i nærheten for å hjelpe deg og gi deg moralsk støtte. Du kan ha så få du vil. Mange bruder i disse dager har bare en ledsager, delvis fordi de har for mange venner til å inkludere noen og ikke andre. Det er viktig å veie alle alternativene dine før du bestemmer deg for riktig antall fremmøtte for størrelsen og stilen til bryllupet ditt.


som alle them particular fancied Hvor dypt penis operasjon med tanke skal ikke være triste Ekspertene advarer: Overgrep mot barn på nettet øker kraftig Ifølge tall fra Kripos har antall anmeldelser av «grooming» økt med 83 . Hun er svært bevisst på barnas nettbruk, men forteller at hun synes Jeg mener foreldre må snakke med barna om konsekvensene av det de legger ut, og tørre å spørre Mangler: kriminalitet rettsvesen her henges barnelokkere po. Ansvar både for hva du kan og ikke kan legge ut av informasjon om andre, men også Du har ansvar for det du deler på nett - bruk det! . Her er noen aktuelle saker som viser at også de voksne har godt av å lære litt mer om personvern og. Mangler: kriminalitet rettsvesen grooming henges barnelokkere na advarer po. På nettet gjelder de samme lover og regler som ellers i samfunnet. Her følger en oversikt over hva som typisk er straffbart. Mange av bestemmelsene straffer Mangler: rettsvesen henges barnelokkere advarer po. Ansvarlig redaktør: Øystein Nilsen, Web redaktør: Karoline Tømte. Ifølge nettstedet er bestikkelser i form av penger, gaver eller lovnader om templates v resources shadesad eller skuespillerjobber, noen av metodene disse overgriperne benytter seg av. Det er åpenbart at det ikke er tillatt å drive med hacking på skolen, eller med skolens utstyr. Gjør et søk og få best mulig kontroll over hvilke opplysninger om deg som andre kan se. Det eneste unntaket er når man bevisst forsettlig eller. Kriminalitet og rettsvesen grooming nettbruk her henges de ut som barnelokkere pa nett na advarer po - dating Politiet vil nok vurdere hva... Visste du at relativt små lovbrudd kan føre til to års utsettelse på sertifikatet, nei til studier i utlandet og problemer med visum til enkelte land? Hva kan andre se? Les mer om vår moderering. Det er åpenbart at det ikke er tillatt å drive med hacking på skolen, eller med skolens utstyr. Det er straffbart å bryte en beskyttelse eller ved annen uberettiget fremgangsmåte å skaffe seg tilgang til datasystem eller del av det. belage deg betale mer enn opératoire est Facebook hjelper bedriften din med


Superlag uten kontrakt I dag åpnet overgangsvinduet, og over 60 Tippeliga-spillere kan fritt forhandle med nye klubber. Vi har plukket ut et Bosman-drømmelag. I disse dager kan over 60 Tippeliga-spillere fritt forhandle med nye klubber om overgang, ettersom de er kontraktsløse etter sesongen. Flere av spillerne har allerede fått tilbud om ny kontrakt fra klubbene de i dag spiller for, mens andre ønsker seg utenlands. Felles for alle er imidlertid at de kan gå gratis til en ny klubb etter årets sesong. Og at flere av dem er meget attraktive hos klubber som ønsker å forsterke stallen etter at overgangsvinduet i dag ble åpnet. På listen finner vi mange sentrale spillere som har dominert Tippeligaen både i år og tidligere sesonger. Flere av landets mest fremtredende fotballagenter sier i dag til TV 2 Nettavisen at overgangsmarkedet i Tippeligaen er bedre enn noensinne, men at det først og fremst er Bosman-spillerne som er ønsket. TV 2 Nettavisen har tatt ut en førsteellever bestående av Bosman-spillere. Samt en fyldig reservebenk, også med kontraktsløse spillere. Spillerne i «troppen» har en snittalder på i overkant av 29 år, har vært på banen i 11,8 av Tippeliga-kampene så langt i år, og har et snitt på TV 2 Nettavisens spillerbørs på 4,57 poeng. Fem av spillerne er inne på topp 30-listen, med Branns Robbie Winters som den beste på ellevte plass. Bosman XI (4-4-2): Frode Olsen - Miika Koppinen, Ronny Deila, Arne Vidar Moen, Anders Rambekk - Roar Strand, Jonny Hanssen, Osman Nyan, Peter Kopteff - Erik Nevland, Robbie Winters. Reserver: Eddie Gustafsson, Alexander Aas, Gylfi Einarson, Roar Christensen, Frode Hansen, Kai Røberg. Her følger en gjennomgang av spillerne, med alder, antall seriekapmer og børspoeng: Frode Olsen, Viking, 36 år, 13 kamper, 5,00 poeng. Miika Koppinen, Tromsø, 26 år, 13 kamper, 4,63 poeng. Ronny Deila, Odd Grenland, 28 år, 13 kamper, 4,92 poeng. Arne Vidar Moen,Tromsø, 32 år, 9 kamper, 4,11 poeng. Anders Rambekk, Odd Grenland, 27 år, 13 kamper, 4,08 poeng. Roar Strand, Rosenborg, 34 år, 12 kamper, 4,38 poeng. Jonny Hanssen, Lyn, 31 år, 11 kamper, 4,50 poeng. Osman Nyan, Sogndal, 28 år, 8 kamper, 4,80 poeng. Peter Kopteff, Viking, 25 år, 12 kamper, 4,55 poeng. Erik Nevland, Viking, 26 år, 12 kamper, 3,92 poeng. Robbie Winters, Brann, 29 år, 11 kamper, 5,09 poeng. Eddie Gustafsson, Molde, 33 år, 12 kamper 5,08 poeng. Alexander Aas, Odd Grenland, 25 år, 12 kamper, 4,42 poeng. Gylfi Einarsson, Lillestrøm, 25 år, 13 kamper, 4,90 poeng. Roar Christensen, Tromsø, 33 år, 12 kamper, 4,50 poeng. Frode Hansen, Viking, 31 år, 13 kamper, 4,31 poeng. Kai Røberg, Molde, 30 år, 12 kamper, 4,44 poeng.


Password Reset - Harney & Sons Fine Teas Meld deg på vårt nyhetsbrev for å følge med på gode tilbud, konkurranser m.m.! 50ct Sachets Refillposer Urter & Koffeinfritt Harney & Sons Fine Teas er en premium leverandør av te og urter. Vi tilbyr et bredt utvalg av hvit, grønn, oolong og sort te, samt frukt og urter. Ny McGill-studie på teposer av plastikk Kommentarer er skrudd av for Ny McGill-studie på teposer av plastikk Tradisjoner fra hele verden! Kommentarer er skrudd av for Tradisjoner fra hele verden! antioksidanter appelsin bergamott bær chai chest cinnamon earl eple frukt ginger green grey grønn hibiskus horeca hot india ingefær Japan japansk kamille kanel kinesisk koffeinfri koffeinfritt krydder krydderte løsvekt matcha Organic peppermynte restaurant rooibos servering serveringsboks serveringsbrett sitrus solbær sort sort te svart urter vanilje økologisk Meld deg på vårt nyhetsbrev for å få informasjon om nye produkter, gode tilbud, konkurranser & inspirasjon. 2022 © The T Company AS Om Harney & Sons Jeg har lest og samtykker til nettsidens personvernerklæring. Innstillinger Godta alle Disse informasjonskapslene brukes til markedsføringskampanjer og å gi brukeren relevante reklame. De følger brukeren på tvers av nettsider og samler informasjon til tilpasset reklame.


Hjem / Bøker / Barn/ungdom / Dah golme åerpenh Forfatter: Paul Westerfjell Eventyret Dah golme åerpenh ble første gang utgitt i Saemien Sijtes første årbok Samer i sør 1982/83. Anita Dunfjeld Aagård gir her ut historien på nytt. Katarina Blind gitt historien fargerike illustrasjoner. Katarina Blind gitt historien en fargerike illustrasjoner som appellerer til både barn og voksne. Dah golme åerpenh antall Kategorier: Barn/ungdom, Bøker Forfatter: Paul Vesterfjell


Fest og feiring – Monica Bjerkelund Home Archive by category "Fest og feiring" Kategori: Fest og feiring Karamell får jeg aldri nok av, og da jeg skulle bake ei kake til familiebursdag, hadde jeg lyst til å prøve denne karamellkaka. Den falt i smak, og med deilig karamellsaus både i kaka og kremen blir den søt og god. Fordelen med denne kaka, er du kan lage den... monicabj 4. mai 2020 4. mai 2020 Baking, Bursdag, Familie, Fest og feiring, Mat, Mat, Monicake 3 Jeg er heldig som har muligheten til å bake så mye som jeg gjør. Både for egen skyld, til familie, bursdager og for å øve meg. Og ikke minst fordi jeg har MoniCake, min bakebedrift der jeg baker på bestilling. Dette blir virkelig årets skryteinnlegg, men ved å vise fram... monicabj 14. februar 2020 14. februar 2020 Baking, Barnevelsignelse, Blogg, Bryllup, Bursdag, DIY, Familie, Fest og feiring, Hverdag, Jul, Monicake, Ukategorisert 1 Det er mange tradisjoner når julen kommer. Og de er forskjellige fra familie til familie. Rampenisse er noen som har vært populært noen år men det var først i fjor vi heiv oss med. Det er nemlig rampenisse i barnehagen, og størstejenta syntes det var så spennende! Midt i desember... monicabj 11. november 2019 11. november 2019 Barna, Blogg, Familie, Fest og feiring, Jul, Mammalivet, Tips, Vinter 1 Det er snart 17. mai, og med til dagen hører tog, bunad, leiker og god mat . I hvertfall gjør det det her, og jeg er ganske sikker på at du også spiser kaker eller dessert på en slik høytidsdag. For mange er det pavlova som er det o ́store 17.mai... monicabj 4. mai 2019 4. mai 2019 Baking, Fest og feiring, Monicake, Tips, Ukategorisert, Vår 2 Oppskrift: Sjokoladekake med karamellpopcorn Søt og saftig sjokoladekake, med søt-salt knasende karamellpopcorn på toppen. Høres det fristende ut? Jeg baka denne kaka første gang til sisterhood, og jammen gikk det tomt før alle fikk forsynt seg. Jeg fikk bare gode tilbakemeldinger og når jeg har laga kaka seinere har den egna seg godt til... monicabj 25. april 2019 25. april 2019 Baking, Fest og feiring, Instagram, Mat, Mat, Monicake, Tips, Vår 7


Kjørvel - Hageland Antheriscus cerefolium P12 cm Kjørvel har utpreget anissmak, og blader/skudd brukes i salater, supper og sauser. Planten er ettårig og kan også ligne på persille i smak. Brukes i supper for å gi smak og farge. Må stå på et lyst og lunt sted! Husk å klippe planten ofte i vekstsesongen slik at den ikke blir for vedaktig i stilkene! Bli den første til å omtale “Kjørvel” Avbryt svar Varenummer: VS17808 Kategori: Krydder


teltvogn | Din Fritid Slik leier du flyttbare teltvogner og campingvogner Man kan leie på flere måter. Først og fremst kan man velge mellom privat og profesjonell utleie. Ved privat leie skal man forsikre seg om, at vognen er i god stand, og at den er forsikret for utleiebruk. Slik velger du teltvogn Hvis man drømmer om netter under teltduken, men samtidig gjerne vil ha litt mer komfort, enn det teltet kan tilby, så er teltvognen helt ideell. Korrekt kuletrykk under kjøring med teltvogn Når man har pakket teltvognen etter alle kunstens regler, er det tid for å kontrollere kuletrykket. Slik hekter du teltvognen på bilen Når man kjører med teltvogn, skal den hektes på bilen før avgang. Slik setter du opp teltvognen din Når teltvognen er plassert der hvor man ønsker det, er man klar til de få oppgavene, som skal til før man er klar for ferien. Danske Camp-let har for fjerde år på rad satt teltvognskonkurrentene til veggs i den landsomfattende konkurrensen, som Englands største caravanklubb arrangerer. De mange prisene har naturlig nok også gitt seg utslag på salget. Fra mobilhome i Italia eller Frankrike til selv å kjøre med en Camp-let på kroken. Farten er ingen hindring, den klarer greit 130 kilometer i timen på franske motorveier. Anne-Vibeke fra CampingNorge.dk, har testet denne Camp-let Royal på en to ukers tur til Holland. Det viste seg å bli en tur med flere positive overraskelser og to små uhensiktsmessigheter. Som trekkbil har vi valgt Hyundai I30 1,6 CRDi.


Liverpool fremover Mohamed Salahs returdato er uklar Forside » Headlines » Liverpool fremover Mohamed Salahs returdato er uklar Mohamed Salahs returdato for Liverpool forblir uklar med at spissen fortsetter å ha behandling på ankelskaden hans, etter at han trakk seg fra Egypt-troppen på tirsdag. Billige fotballdrakter til salgs nettbutikk. Salah har blitt utelukket fra Egypts kommende landskamper mot Kenya og Komorene på grunn av det pågående problemet, og spissen ble avbildet iført en beskyttende støvel på venstre fot i Kairo, da han satt utenfor en Egypt-trening. Du kan også kjøpe Liverpool drakt 2019/20 for å vise din støtte. Det er fortsatt uklart hvor lenge han vil bli satt på sidelinjen for, men spissen, som har ni mål på 17 opptredener i alle konkurranser for de røde dette løpet, er fortsatt en tvil for Liverpools neste Premier League-sammenstøt mot Crystal Palace 23. november.


Orion Diagnostica | AlethiaTM Pertussis Hjem Molekylær mikrobiologi AlethiaTM AlethiaTM Pertussis AlethiaTM Pertussis er en DNA-amplifikasjons test basert på LAMP (Loop Mediated Isothermal Amplification) for påvisning av Bordetella pertussis i luftveis prøver. AlethiaTM Pertussis er en rask og enkel test som forenkler molekylær diagnostikk av Bordetella pertussis i praktisk rutine. Testen er utformet med noen få trinn og pre-fylte reagensrør og krever ikke ekspert personell eller molekylær lab. for å utføre testen. Den molekylære amplifikasjonen og avlesning av resultatet skjer med AlethiaTM instrumentet. Fordeler ved AlethiaTM Pertussis Amplifikasjonen og avlesning av resultatet skjer med AlethiaTM instrumentet.


Eldre kvinner yngre gutter lappi / Nanni suomi ganger er det litt trist at jeg ikke er 25 lenger. Vis mer - Drømmen er å bli lært opp av en dame som vet hva hun liker. Jeg syns det er ufattelig sexy med eldre damer. At menn særlig i runde to, altså etter et samlivsbrudd, får seg en yngre dame er det ikke så mange som reagerer. Er man på leting er det som oftest yngre som er ledige. . Det betyr dog ikke at jeg syns alt som er eldre er fint. Jeg aksepterer behandling av mine opplysninger beskrevet. Mistet sexlysten: Et av problemene med å være sammen med en eldre mann er at man ikke har like stor sexlyst. Hun lager også mye oppstyr når hun freser rundt i kort sommerkjole på rollerblades. Sånn er det ikke for oss kvinner. Marina De Paoli, som er sexolog, forklarer til at det absolutt er en cougar-trend. Tja ikke si det. Og tre minutter i senga hver fjortende dag, unnskyld meg ilmaisia pornovideoita mistä löytää seksiseuraa men det er faktisk ikke nok. Er du en av eldre kvinner yngre gutter lappi dem som alltid faller for menn som er fem eller kanskje ti år eldre enn deg selv? Uten tvil mitt sexsuelt beste forhold noensinne. Det er iallefall det jeg liker AA TRO,. Foto: Africa Studio - Fotolia. Jeg er 40, og ser gjerne på unge gutter. Likevel er det en stor mulighet for at det kan dukke opp komplikasjoner, og da spesielt med tanke på helsemessige utfordringer, som blant annet sykdom, manglende sexlyst, energinivå og ulike preferanser med tanke på aktiviteter og interesser. Mange voksne kvinner i dag ser jo ikke ut som gamle. På C-date ser man at det er en sterk økning av kvinner i alderen 35, noe som gjør datingstjenesten perfekt for yngre menn leter etter kvinner akkurat i denne aldersgruppen. Kjensli forklarer at det slett ikke er rart at yngre menn tiltrekkes av voksne kvinner; - At unge menns synes det er spennende å ha sex med en voksen kvinne er jo ikke så rart. . Og om man møtes på byen er det neppe ekteskap og barn man har i tankene. Jeg aksepterer også å motta flørter, meldinger, kontooppdateringer og spesialtilbud i samsvar med mine interesser, sendt til meg av Eldre Menn. LES OGSÅ: Stadig flere kvinner foretrekker yngre menn - Flere og flere voksne kvinner får yngre menn. Men ett helvete med venner rundt. Hun mener det slett ikke er rart at voksne kvinner finner yngre menn attraktive. For en ung mann å kunne ligge med en som har seksuell selvtillit og som byr på seg selv må jo være helt topp. Men si at den nye kjæresten er like gammel som kvinnens barn, da vil nok noen heve på brynene, men hva så? Drømmen er jo å bli lært opp av en dame som vet hva hun liker, og hva hun vil ha, sier Kjensli. Jeg tror det er noe med den tanken som pirrer. Som kvinne selv jada, vet er idiotisk tanke saa synest jeg at det er ingenting som er bedre for selvtilliten enn en gutt som faar. Jeg skjønner ikke hvofor gutter (16-25) tenner på eldre kvinner. Ved rundet tredve har kvinner, de fleste i alle fall, forfalt og blit lite pene. Foto: Minerva Studio - Fotolia. Saa, jeg gleder meg jo til jeg blir eldre kvinne da, dersom jeg kan tenke paa at mange unge gutter drommer om en het natt med en eldre kvinne. Det er lett å glemme inntil man ser seg i speilet, sier Kjensli til. Må bare innrømme at når jeg ser en søt 40-åring så løper tankene fort til hvordan det ville være å ha en natt med henne. Annonsei samarbeid med Roede - Så fremst aldersforskjellen ikke er veldig stor møter man vel neppe fordommer i dag. Ikke misforstå - er ikke ute etter 'noe sånt'.


Hvordan ha håret som Kim Kardashian i 11 enkle trinn – Encolo Hvordan ha håret som Kim Kardashian i 11 enkle trinn La oss innrømme det. Alle ønsker å ha Kim Kardashian vakre, skinnende og bølgete hår. Hennes luksuriøst tykt og skinnende hår er trolig regnes som en av de vakreste frisyrer av Hollywood. Hvis drømmen er å se ut som henne, bare lese opplæringen nedenfor, og du vil lære hvordan å ha håret som Kim Kardashian i noen få enkle og enkle trinn. For å få en frisyre som Kim Kardashian, vil du først få et hår trim og fjerne 1⁄4 tomme av hår. Kutte av splitt og blindveier vil gjøre håret ditt ser sunnere og mer glansfullt, samt lettere å kontrollere og stil. Du kan også være lurt å vurdere å dø håret samme brun-svart nyanse som Kim har. Du kan rådføre deg med frisøren om riktig nyanse og rett hår-dye merkevare. Når du vasker håret bør du bruke Volumizing sjampo og balsam som ikke inneholder olje eller silikon, da disse ingrediensene vil bare tynge håret ditt, i stedet for å forlate den lys, glatt og lett å style. Alltid bruke en fuktighetsgivende leave-in produkt på håret før føner det. Det vil legge mer glatthet, glans og volum til håret ditt. Når du er ferdig med å vaske og bruke den leave-in produkt, bør du bøye hodet mot bakken, og føne håret opp ned på middels varme, ved hjelp av en stor rund børste. Dette vil gi håret ekstra fylde, og legge mer volum til røttene. Hvis håret ditt ikke er lang nok, kan det være lurt å klippe i noen utvidelser for å legge til at ekstra fylde og lengde til håret ditt, og at det ser ut som Kim Kardashian. Det neste trinnet er å krølle håret, for å skape Kims dype og løse bølger. Først, ta på litt varme protectant over hele håret, fra rot til tips, for å beskytte håret fra å bli brent og skadet av krølltang. Nå bruker en kam for å dele håret i to like store deler: fra midten av hodet mot nakken din. Del hver halvdel i mindre deler, og vri og klipp hver del. Ta en to tommers krølltang og vikle håret rundt fat, fra røttene av håret ditt. Krølle hver del av håret ditt i retning vekk fra ansiktet. Når du er ferdig med å krølle opp håret ditt, må du skille krøllene med fingrene og børste håret lett å løsne krøllene og skape bølger. Hvis du har smell, holde dem side feid eller midtskill. Bruk en liten mengde glans serum for å gi håret en glitrende glød, og avslutt med en lys tåke av hårspray for å holde bølgene på plass hele dagen lang. Det er alt! Hvis du følger trinnene som er beskrevet ovenfor, vil du sikkert klarer å style håret ditt akkurat som Kim Kardashian gjør. La oss beskjed og kan du dele dine erfaringer med oss i kommentarfeltet nedenfor.


Visning - Gautefalltomter Forsiden / Visning Nytt konsept! Visning når du selv ønsker det! Gautefalltomter har salgskontor i Rytterveien 13, ved inngangen til Rytterspranget og Gautefalltunet. Salgskontoret har ikke faste åpningstider, men er stort sett bemannet i ukedagene og mange av helgene i vinterhalvåret. På Rytterspranget tilbyr vi «selvbetjent visning». Her har Gautefalltomter utviklet et eget konsept som gjør at man kan besøke feltene når som helst, og samtidig få nøkkelferdige priser på et stort utvalg hytter mens du står på tomta! Hos oss kan du komme når det passer best for deg. På Rytterspranget er det ingen bommer. Informasjon i prospektet og tydelig nummerering på alle tomter skal gi deg som går på feltet full informasjon om både beliggenhet, utsikt og priser på nøkkelferdige hytter. Når det er sagt ønsker vi gjerne å bli kontaktet vedrørende booking av tradisjonell visning. Vi er flere som står klare til å møte deg og kan som oftest stille på kort varsel. Slik fungerer «selvbetjent visning» Stopp ved informasjonstavlen ved siden av salgskontoret. Her finner du oversiktskart over hele Rytterspranget. Ta med deg prospekt fra postkassen. Ved hjelp av skilter langs veien, nummer på hver enkelt tomt, samt tomtekart i prospektet, er det enkelt å orientere seg på feltet. Har du spørsmål underveis eller ønsker en personlig visning, er det bare å ta kontakt med John Olav (telefon: 982 21 845) eller Simen (telefon: 934 73 482). Eksempel på skilting fra tomt 292 på Rytterspranget Horisont. Tomt 292 er i gul priskategori. I prospekt eller på hjemmesiden får man nøkkelferdig pris på over 30 hyttemodeller på gul tomt.