올해 11월에 만기가 되는 세입자입니다. 2년 더 연장하고자 하니 집주인이 계약서를 다시 써달라고 하네요. 보증금은 변동 없으며, 현재 보증보험, 전세대출 받고 있습니다. 이것저것 살펴보니 묵시적 계약으로 하면 되긴 하지만, 집주인이 2년 연장 계약서를 다시 써달라고 우기니 방법이 없네요. 새로 맺은 계약서에는 따로 확정일자를 받지 않고 기존 계약서를 이어받는 연 장 계약으로 하고 싶은데 (아무래도.. 보증보험하고 전세대출이 마음에 걸려서요) 새로 연장 계약 맺을 때 계약서에 기재해야 하는 것이 무엇이 있을까요? 그것을 기재하여, 새로운 계약서는 단순 기간 연장에 불과하고 확정일자를 기존 계약서로 유지하고 싶어서요
귀하의 질의는, 종전과 동일한 내용으로 임대차계약을 갱신하는 경우, 최초 임대차계약에 의한 대항력과 우선변제권이 유지되는지 여부에 대하여 질의하신 것으로 이해됩니다(쉽게 풀어서 설명드리자면, 재계약일이 아니라 종전 확정일자에 의거 임대차보증금을 반환받을 수 있는지 여부에 대하여 질의하신 것으로 선해됩니다) 법원은 "대항력과 우선변제권을 갖춘 임대차계약이 갱신된 경우에도 종전 보증금의 범위 내에서는 최초 임대차계약에 의한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다"고 판시한 바 있으며(대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다42990판결 등 참조), 두 계약 사이의 동일성 여부는 당사자, 목적물, 보증금 액수 등에 의해서 판단한다고 판시한 바 있습니다. 이에 따를 떄, 귀하의 경우 종전 계약과 새로 하시려는 계약은 그 기간만이 다를뿐 당사자, 목적물, 보증금 액수 등 그 대상이 되는 임대차계약은 실질적으로 동일하기에 귀하의 경우 재계약일이 아닌 종전 확정일자의 순위대로 임대차보증금을 반환받을 수 있습니다. 다만, 재계약을 하면서 신규계약서를 작성한 경우 기존 계약서는 신규계약서와 함께 보관하여 주시길 바랍니다.