저는 지방자치단체로부터 일반경쟁입찰방식으로 토지를 매수하였는데, 매매계약서에 “매수인의 귀책사유로 계약이 해제되었을 때 10%의 계약보증금은 지방자치단체에게 귀속된다.”라는 조항이 있는바, 이러한 경우 제가 계약을 이행하지 못한다면 위 약정내용대로 매매대금의 10%인 계약보증금을 반환받을 수 없는지요?
(1)「약관의 규제에 관한 법률」의 적용대상이 되는 ‘약관’이란 그 명칭이나 형태 또는 범위를 불문하고 계약의 일방당사자가 다수의 상대방과 계약을 체결하기 위하여 일정한 형식에 의하여 미리 마련한 계약의 내용이 되는 것을 말합니다(같은 법 제2조 제1항, 대법원 1998. 12. 23. 선고 96다38704 판결).
  (2) 그리고 비영리사업분야에 속하는 계약에 대하여「약관의 규제에 관한 법률」의 적용이 배제되는지에 관하여 판례는 “약관규제법 제30조 제1항은 ‘이 법은 약관이 상법 제3편, 근로기준법 기타 대통령령이 정하는 비영리사업의 분야에 속하는 계약에 관한 것일 때에는 이를 적용하지 아니한다.’고 규정하고 있으나, 약관규제법시행령은 아직 위 법률의 적용이 배제되는 비영리사업의 분야에 관하여 규정하고 있지 않으므로, 비영리사업분야에 속한 것이라고 하여 거기에 약관규제법의 적용이 배제된다고 볼 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 1999. 4. 27. 선고 97다24009 판결).
  (3) 따라서 지방자치단체가 일반경쟁입찰방식으로 토지를 매도하는 경우의 매매계약서는 「약관의 규제에 관한 법률」의 적용을 받게될 것으로 보입니다. 그렇다면 위 사안의 위약금조항이「약관의 규제에 관한 법률」에 위반되어 무효가 될 수 있을 것인지 문제되는데, 판례는 “지방자치단체가 시행하는 공업단지조성사업과 관련하여 입주예정자가 입주를 포기하는 경우 입주자부담금의 10%를 지방지차단체에 귀속시키는 위약금조항은 당사자의 지위, 입주계약의 목적과 내용, 손해배상액을 예정한 동기와 경위, 손해배상예정액의 비율, 예상손해액의 크기, 그 밖의 거래관행 등 여러 사정에 비추어, 위 위약금조항이 입주자를 비롯한 고객에 대하여 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 것이거나 신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관조항에 해당한다고 할 수 없다.”라고 한 바 있습니다(대법원 1997. 7. 22. 선고 97다13306 판결, 1999. 9. 17. 선고 99다19926 판결).
  (4) 따라서 위 사안의 경우에도 귀하가 계약을 위반할 경우 계약보증금을 반환받기는 어려울 듯합니다. 참고로「약관의 규제에 관한 법률」의 적용을 받지 아니하는 경우로서 지방자치단체와 계약이 체결되는 경우에는「지방재정법」에 의하여「국가를당사자로하는계약에관한법률」이 준용되지만 그 경우에도 위약금조항이 손해배상액의 예정에 관한 것이고, 그 예정액이 ‘부당히 과다한 경우’에는「민법」제398조 제2항에 의하여 법원은 적당히 감액할 수 있습니다(대법원 1996. 4. 26. 선고 95다11436 판결, 2002. 12. 24. 선고 2000다54536 판결).