저는 법원의 경매절차에서 주택을 매수하여 그 주택의 임차인 甲에게 명도를 요구하였습니다. 그런데 甲은 「주택임대차보호법」상의 대항력을 갖추었고 확정일자에 의한 우선변제권을 인정받아 경매절차에서 전세보증금 3,000만원을 배당 받았으나 배당이의소송에서 배당요구가 배당요구의 종기(終期) 이후에 되었다는 이유로 패소하였다면서 경매절차의 매수인인 저에게 대항력을 주장하겠다고 합니다. 이 경우 甲의 대항력이 인정된다면 저는 어떻게 구제 받아야 하는지요?
우선, 甲이 「주택임대차보호법」상의 대항력으로 귀하의 명도청구를 거절할 수 있느냐에 관하여 판례는 “주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 인정하고 있는 취지가 보증금을 반환 받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있는 점, 경매절차의 안정성, 경매 이해관계인들의 예측가능성 등을 아울러 고려하여 볼 때, 두 가지 권리를 겸유(兼有)하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다.”라고 하였습니다(대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결, 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결).그러므로 경매절차의 매수인인 귀하가 임차인 甲으로부터 위 주택을 명도 받으려면 甲의 대항력 주장으로 인하여 현실적으로 甲의 임차보증금을 반환함과 동시에 명도 받을 수밖에 없을 것입니다.이 경우 귀하가 채무자나 배당채권자에게 손해배상 등을 청구할 수 있느냐가 문제됩니다.이에 관련된 판례는 “경매의 목적물에 대항력 있는 임대차가 존재하는 경우에 경락인이 이를 알지 못한 때에는 경락인은 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여, 계약을 해제하고 채무자 또는 채무자에게 자력이 없는 때에는 배당을 받은 채권자에게 그 대금의 전부나 일부의 반환을 구하거나, 위 계약해제와 함께 또는 이와 별도로 경매목적물에 위와 같은 흠결(欠缺)이 있음을 알고 고지하지 아니한 채무자나 이를 알고 경매를 신청한 채권자에게 손해배상을 청구할 수 있을 뿐, 계약을 해제함이 없이 채무자나 경락대금을 배당받은 채권자들을 상대로 경매목적물상의 대항력 있는 임차인에 대한 임대차보증금에 상당하는 경락대금의 전부나 일부를 부당이득 하였다고 하여 바로 그 반환을 구할 수 있는 것은 아니다.”라고 하였습니다(대법원 1996. 7. 12. 선고 96다7106 판결).따라서 귀하로서는 경매절차의 매각계약을 해제함이 없이 곧바로 채무자나 배당받은 채권자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수는 없을 것으로 보이고, 다만 귀하가 경매의 목적물에 대항력 있는 임대차가 존재하는 것을 알지 못하였고, 그로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여, 경매절차의 매각계약을 해제하고 채무자 또는 채무자에게 자력이 없는 때에는 배당을 받은 채권자에게 그 대금의 전부나 일부의 반환을 구하거나, 위 계약해제와 함께 또는 이와 별도로 경매목적물에 위와 같은 흠결이 있음을 알고 고지하지 아니한 채무자나 이를 알고 경매를 신청한 채권자에게 손해배상을 청구해볼 수밖에 없을 것으로 보입니다.