저는 甲에게 2,500만원을 빌려주면서 그 담보조로 甲소유 주택을 매매를 원인으로 한 소유권이전청구권보전을 위한 가등기를 하였습니다. 그런데 그 후 甲이 국세를 체납하자 관할세무서에서 그 주택에 대하여 체납세금에 대한 압류등기를 하였습니다(납부통지서의 발송일도 가등기보다 뒤에 하였음). 조세채권은 모든 채권에 우선한다고 하는데, 위 가등기담보권과의 우선순위는 어떻게 되는지요?
「국세기본법」제35조 제2항은 “납세의무자를 등기의무자로 하고 채무불이행을 정지 조건으로 하는 대물변제(代物辨濟)의 예약에 의하여 권리이전 청구권의 보전을 위한 가등기(가등록을 포함한다. 이하 같다)나 그 밖에 이와 유사한 담보의 목적으로 된 가등기가 되어 있는 재산을 압류하는 경우에 그 가등기에 따른 본등기가 압류 후에 행하여진 때에는 그 가등기의 권리자는 그 재산에 대한 체납처분에 대하여 그 가등기에 따른 권리를 주장할 수 없다. 다만, 국세 또는 가산금(그 재산에 대하여 부과된 국세와 가산금은 제외한다)의 법정기일 전에 가등기된 재산에 대해서는 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있습니다. 여기서 ‘법정기일’이라 함은 국세채권과 저당권 등에 의하여 담보된 채권간의 우선여부를 결정하는 기준일로서 같은 법 제35조 제1항 제3호 각 목에 해당하는 기일을 말합니다.다만, 위 조항 단서에 규정하는 바와 같이 담보에 제공된 재산에 대해 부과된 국세 중  상속세, 증여세, 종합부동산세 및 그 가산금은 언제나 다른 채권에 우선합니다(국세기본법 제35조 제5항).한편 가등기 이후 경료된 국세압류등기의 효력에 관하여 판례는 “국세압류등기 이전에 소유권이전청구권보전의 가등기가 경료되고 그 후 본등기가 이루어진 경우, 그 가등기가 매매예약에 기한 순위보전의 가등기라면 그 이후에 경료된 압류등기는 효력을 상실하여 말소되어야 할 것이지만, 그 가등기가 채무담보를 위한 가등기 즉 담보가등기라면 그 후 본등기가 경료되더라도 가등기는 담보적 효력을 갖는데 그치므로 압류등기는 여전히 유효하므로 말소될 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 1998. 10. 7.자 98마1333 결정).따라서 귀하의 가등기는 문제된 국세의 납부통지서 발송일 전에 설정되었으므로, 위 조항에 비추어 볼 때 귀하의 채권은 국세가 그 재산에 대하여 부과된 국세가 아닌 한 우선한다 할 것입니다.