저는 주택을 전세보증금 3,000만원에 임차하여 2년의 계약기간이 만료되었습니다. 그런데 집주인은 위 주택의 보증금을 500만원 증액해주어야 재계약을 체결해주겠다고 합니다. 이 경우 「주택임대차보호법」상의 증액제한규정이 적용될 수 없는지요?
「주택임대차보호법」 제7조는 “당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제8조 제1항은 “법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.”라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제8조 제2항은 “제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.”라고 규정하고 있습니다.그런데 재계약의 경우에도 위와 같은 보증금 증액제한규정이 적용되는지 문제됩니다.이에 관하여 판례는 “주택임대차보호법 제7조는 약정한 차임 또는 보증금이 그 후의 사정변경으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있고, 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다고 규정하고 있으므로, 위 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는 것이다.”라고 하였습니다(대법원 1993. 12. 7. 선고 93다30532 판결, 2002. 6. 28. 선고, 2002다23482 판결).따라서 위 사안과 같이 재계약을 하는 경우에는 증액제한규정의 적용을 받지 않는다 할 것이므로 귀하는 집주인과 협의하여 전세보증금 증액의 한도를 조정해볼 수밖에 없을 듯합니다.그리고 「주택임대차보호법시행령」 제8조의 제한은 약정한 차임 또는 보증금의 증액청구의 경우에 한하여 적용될 규정이고, 감액청구권의 기준에 대하여는 명문의 규정이 없는바, 이에 관하여 하급심 판례는 “전세보증금 증감청구권의 인정은 이미 성립된 계약의 구속력에서 벗어나 그 내용을 바꾸는 결과를 가져오는 것인 데다가, 보충적인 법리인 사정변경의 원칙, 공평의 원칙 내지 신의칙(信義則)에 터 잡은 것인 만큼 엄격한 요건 아래에서만 인정될 수 있으므로, 기본적으로 사정변경의 원칙의 요건인 ①계약 당시 그 기초가 되었던 사정이 현저히 변경되었을 것, ②그 사정변경을 당사자들이 예견하지 않았고 예견할 수 없었을 것, ③그 사정변경이 당사자들에게 책임 없는 사유로 발생하였을 것, ④당초의 계약 내용에 당사자를 구속시키는 것이 신의칙상 현저히 부당할 것 등의 요건이 충족된 경우로서, 전세보증금 시세의 증감 정도가 상당한 수준(일반적인 예로서, 당초 약정금액의 20% 이상 증감하는 경우를 상정할 수 있음)에 달하고, 나머지 전세기간이 적어도 6개월 이상은 되어야 전세보증금의 증감청구권을 받아들일 정당성과 필요성이 인정될 수 있고, 증감의 정도도 시세의 등락을 그대로 반영할 것이 아니라 그밖에 당사자들의 특수성, 계약의 법적 안정성 등의 요소를 고려하여 적절히 조정되어야 한다.”라고 하였습니다(서울지법동부지원 1998. 12. 11. 선고 98가합19149 판결).참고로 「주택임대차보호법」 제7조의2는 “보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다. 1.은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 2.한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율”라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제9조제1항은 “법 제7조의2 제1호에서 ‘대통령령으로 정하는 비율’이란 연 1할을 말한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제9조 제2항은 “법 제7조의2 제2호에서 ‘대통령령으로 정하는 배수’란 4배를 말한다.”라고 규정하고 있습니다. 그런데 이 규정 역시 계약기간 중에 보증금의 전부 또는 일부를 월차임으로 전환하는 것을 규제하려는 취지로 보이며, 계약기간이 만료된 후 재계약을 체결하는 경우에는 위와 같은 제한을 받지 않을 것으로 보입니다.