저는 일반적으로 시가보다 저렴하다고 알고 있는 법원의 경매절차에서 부동산을 구입하고자 합니다. 경매절차에서 부동산의 입찰절차 및 주의사항은 어떠한 것이 있는지요?
강제경매의 방법에 관하여 「민사집행법」제103조는 “①부동산의 매각은 집행법원이 정한 매각방법에 따른다. ②부동산의 매각은 매각기일에 하는 호가경매(呼價競賣), 매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰 또는 입찰기간 이내에 입찰하게 하여 매각기일에 개찰하는 기간입찰의 세 가지 방법으로 한다. ③부동산의 매각절차에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다.”라고 규정하고 있으며, 이 규정은 부동산을 목적으로 하는 담보권 실행을 위한 경매절차에도 준용되게 됩니다(같은 법 제268조).위와 같은 세 가지 부동산 경매방법 중 통상 행하여지고 있는 기일입찰에 관하여 살펴보면 다음과 같습니다.첫째, 기일입찰에서의 입찰은 매각기일에 입찰표를 집행관에게 제출하는 방법으로 하게 되고(민사집행규칙 제62조 제1항), 기일입찰의 입찰장소에는 입찰자가 다른 사람이 알지 못하게 입찰표를 적을 수 있도록 설비가 갖추어져 있습니다(같은 규칙 제61조 제1항). 입찰자는 입찰표에 ①사건번호와 부동산의 표시, ②입찰자의 이름과 주소, ③대리인을 통하여 입찰을 하는 때에는 대리인의 이름과 주소, ④입찰가격(입찰가격은 일정한 금액으로 표시하여야 하며, 다른 입찰가격에 대한 비례로 표시하지 못함)을 적어야 하고, 법인인 입찰자는 대표자의 자격을 증명하는 문서를 집행관에게 제출하여야 하며, 입찰자의 대리인은 대리권을 증명하는 문서를 집행관에게 제출하여야 하고, 공동으로 입찰하는 때에는 입찰표에 각자의 지분을 분명하게 표시하여야 하며, 입찰은 취소·변경 또는 교환할 수 없습니다(같은 규칙 제62조 제2항 내지 제6항). 입찰자는 특별매각조건으로 달리 정한 경우가 아닌 한 최저매각가격의 10분의 1의 매수신청의 보증금액을 입찰표와 함께 집행관에게 체출하여야 하는데, 매수신청의 보증은 ①금전, ②은행법의 규정에 따른 금융기관이 발행한 자기앞수표로서 지급제시기간이 끝나는 날까지 5일 이상의 기간이 남아 있는 것, ③은행 등이 매수신청을 하려는 사람을 위하여 일정액의 금전을 법원의 최고에 따라 지급한다는 취지의 기한의 정함이 없는 지급보증위탁계약이 매수신청을 하려는 사람과 은행 등 사이에 맺어진 사실을 증명하는 문서의 제출로서 하여야 합니다(민사집행법 제113조, 민사집행규칙 제63조, 제64조). 집행관이 입찰을 최고 하는 때에는 입찰마감시간과 개찰시각을 고지하는바, 입찰표는 입찰마감시간 이내에 제출하여야 합니다(같은 규칙 제65조 제1항).최고가매수신고인 등의 결정에 있어서 최고가매수신고를 한 사람이 둘 이상인 때에는 집행관은 그 사람들에게 다시 입찰하게 하여 최고가매수신고인을 정하게 되는데, 이 경우 그 입찰자들은 전의 입찰가격에 못미치는 가격으로는 입찰할 수 없으며, 그들 모두가 입찰에 응하지 아니하거나(전의 입찰가격에 못미치는 가격으로 입찰할 경우에는 입찰에 응하지 아니한 것으로 본다.) 두 사람 이상이 다시 최고의 가격으로 입찰한 때에는 추첨으로 최고가매수신고인을 정하게 됩니다(같은 규칙 제66조).최고가매수신고인 외의 매수신고인은 매각기일을 마칠 때까지 집행관에게 최고가매수신고인이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 아니하면 자기의 매수신고에 대하여 매각을 허가하여 달라는 취지의 신고(차순위매수신고)를 할 수 있고, 차순위매수신고는 그 신고액이 최고가매수신고액에서 그 보증액을 뺀 금액을 넘는 때에만 할 수 있으며(민사집행법 제114조), 차순위매수신고를 한 사람이 둘 이상인 때에는 신고한 매수가격이 높은 사람을 차순위매수신고인으로 정하고, 신고한 매수가격이 같은 때에는 추첨으로 차순위매수신고인을 정하게 됩니다(같은 법 제115조 제2항).최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 제외한 다른 매수신고인은 매각기일종결의 고지에 따라 매수의 책임을 벗게 되고, 즉시 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 신청할 수 있습니다(같은 법 제115조 제3항).둘째, 매각결정기일은 매각기일로부터 1주 이내로 정해지게 되는데(같은 법 제109조 제1항), 매각결정기일에 매각허가결정을 선고하게 되고(같은 법 제126조), 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금의 지급기한을 정하고, 이를 매수인과 차순위매수신고인에게 통지하여야 하며, 매수인은 대금지급기한까지 매각대금을 지급하여야 하고(같은 법 제142조 제1항, 제2항), 대금지급기한은 매각허가결정이 확정된 날부터 1월 안으로 정해지게 됩니다(같은 규칙 제78조).매수신청의 보증으로 금전이 제공된 경우에는 그 금전은 매각대금에 넣게 되고, 금전 외의 것이 제공된 경우로서 매수인이 매각대금 중 보증액을 뺀 나머지 금액만을 낸 때에는, 법원은 보증을 현금화하여 그 비용을 뺀 금액을 보증액에 해당하는 매각대금 및 이에 대한 지연이자에 충당하고, 모자라는 금액이 있으면 다시 대금지급기한을 정하여 매수인으로 하여금 내게 합니다(같은 법 제142조 제3항, 제4항). 차순위매수신고인은 매수인이 대금을 모두 지급한 때 매수의 책임을 벗게 되고 즉시 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구할 수 있습니다(같은 법 제142조 제6항). 차순위매수신고인이 있는 경우에 매수인(최고가매수신고인)이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 하지 아니한 때에는 차순위매수신고인에게 매각을 허가할 것인지를 결정하여야 하고(다만, 민사집행법 제142조 제4항의 경우는 제외), 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정이 있는 때에는 매수인은 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못합니다(같은 법 제137조). 매수인이 대금지급기한 또는 「민사집행법」제142조 제4항의 다시 정한 기한까지 그 의무를 완전히 이행하지 아니하였고, 차순위매수신고인이 없을 경우에는 법원은 직권으로 재매각을 명하게 되는데 다만, 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금, 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 대법원규칙이 정하는 이율(연 1할5푼)에 따른 지연이자와 절차비용을 지급한 때에는 재매각절차를 취소하여야 하고, 차순위매수신고인이 매각허가결정을 받았던 때에는 위 금액을 먼저 지급한 매수인이 매매목적물의 권리를 취득하며, 재매각절차에서 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없으며 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못합니다(같은 법 제138조, 같은 규칙 제75조).셋째, 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득하며(같은 법 제135조), 매각대금이 지급되면 법원사무관 등은 매각허가결정의 등본을 붙여 ①매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기, ②매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기, ③제94조 및 제139조 제1항의 규정에 따른 경매개시결정등기를 말소하는 등기를 촉탁하게 되는바, 이 등기에 드는 비용은 매수인이 부담하게 됩니다(같은 법 제144조).또한, 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있으며 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 인도명령을 할 수 없습니다(같은 법 제136조 제1항).넷째, 주의사항으로는 매각된 부동산에 주택이 포함되어 있을 경우에는 그 주택에서 최선순위의 저당권이 설정된 날짜보다 먼저 주민등록 전입신고를 마치고 거주하고 있는 주택임차인이 있을 때에는 그 주택임차보증금을 매수인이 인수하여야 하는 경우가 생길 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조 제3항). 또한, 소유권이전에 농지취득자격증명이 요구되는 농지는 최고가매수인으로 결정되더라도 농지취득자격증명원을 제출하여야 낙찰이 허가됩니다(농지법 제8조, 민사집행법 제121조 제2호).