甲은 乙로부터 주택을 임차하여 입주 후 주민등록전입신고를 필하고 확정일자도 받아 두었습니다. 그런데 위 주택에 경매가 개시된 후 알고 보니 위 주택의 실제 지번은 ‘산 ○○번지’인데, 甲의 주민등록은 ‘산’자가 누락된 ○○번지로 전입신고가 되어 있습니다. 이 경우 甲의 주민등록이 「주택임대차보호법」상 대항요건으로서 유효한지요?
주택임대차의 대항력에 관하여 「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”라고 규정하고 있고, 주택임차보증금의 확정일자에 의한 우선변제권에 관하여 같은 법 제3조의2 제2항은 “제3조 제1항 또는 제2항의 대항요건과 임대차계약증서(제3조 제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다.”라고 규정하고 있습니다.그러므로 주택의 인도(입주)와 주민등록의 전입은 「주택임대차보호법」상의 모든 보호에 있어서 필수적입니다.그런데 「주택임대차보호법」 제3조 제1항 소정의 대항요건으로서의 주민등록의 유효 여부에 대한 판단기준에 관하여 판례는 “주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다.”라고 하면서, 실제 지번(‘산 53의6’)과 등기부상 지번(‘산 53’)이 다른 경우 “실제 지번인 ‘산 53의6’이나 등기부상 지번인 ‘산 53’과 일치하지 아니한 ‘53의 6’에 등재된 주민등록의 경우 주택 소재지에 주소를 가진 자로 제3자가 인식할 수 없으므로 ‘53의 6’에 등재된 주민등록은 공시방법으로 유효하지 않기 때문에 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건으로서 유효하지 않다.”라고 하였습니다(대법원 2000. 6. 9. 선고 2000다8069 판결).따라서 위 사안에서 甲의 주민등록이 실제 지번에서 ‘산’자가 누락된 경우 일반 사회통념상 그 주민등록으로 위 주택에 甲이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 없다고 보아 「주택임대차보호법」상 대항요건을 갖추지 못하였다고 볼 수 있을 것입니다.참고로 판례는 “등기부상 동·호수 표시인 ‘다동 103호’와 불일치한 ‘라동 103호’로 된 주민등록은 그로써 당해 임대차건물에 임차인들이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있다고 보여지지 아니한다고 하여, 위 주민등록이 임대차의 공시방법으로서 유효하다고 할 수 없다.”라고도 하였습니다(대법원 1999. 4. 13. 선고 99다4207 판결).