건물과 대지에 관한 근저당권이 실행된 경매절차에서 제가 매각허가를 받아, 매각대금을 모두 지급하고 소유권이전등기까지 마치고 나서 건물의 명도를 청구하였습니다. 그런데 채무자는 근저당권자가 피담보채권의 이행기가 도래되지 않았음에도 경매를 신청한 것이므로 위 경매절차는 무효라고 주장하면서 건물명도를 거절하고 있습니다. 제가 어떻게 해야 하나요?
(1) [변제기가 도래하기 전에도 저당권실행을 위한 경매신청을 할 수 있는지 여부] 채권자는 특단의 사정이 없는 한 변제기가 도래하기 전에 채무자에게 채무의 이행을 청구할 수 없는 것이므로, 저당권자는 피담보채권의 변제기 도래 전에 저당권실행을 위한 경매신청을 할 수 없습니다(대법원 1968. 4. 14.자 68마301 결정).
  (2) [피담보채권의 이행기 미도래를 이유로 한 경매절차의 무효여부] 담보권자가 피담보채권의 이행기의 도래 전에 담보권을 실행하여 경매절차가 개시되었다 하더라도 그 경매신청이나 경매개시결정이 무효로 되는 것은 아니고, 이러한 경우 채무자나 소유자는 경매개시결정에 대한 이의신청 등으로 경매절차의 진행을 저지하여야 하며, 이러한 조치를 취하지 아니하여 경매절차가 진행되고 매각허가결정에 따라 매각대금이 납입되었다면, 이로써 매수인은 유효하게 매각부동산의 소유권을 취득하고 신청채권자의 담보권은 소멸하며, 이러한 이치는 그 경매신청이 전세권에 기한 것이라거나 이중경매신청에 해당하는 것이라고 하여 달라지는 것은 아닙니다(대법원 2002. 1. 25. 선고 2000다26388 판결).
  (3) [건물명도청구] 본건에서 채무자의 주장대로 피담보채권의 이행기가 도래되지 않았음에도 근저당권자가 경매를 신청하여 귀하에게 매각되었다고 하더라도, 채무자가 경매개시결정에 대한 이의신청 등으로 경매절차의 진행을 저지하지 않아 경매절차가 계속 진행되어 귀하가 위 건물 등의 소유권을 취득한 이상 유효하게 위 건물 등의 소유권을 취득하였다고 할 것이므로, 채무자로서는 귀하의 건물명도청구에 응해야 할 것입니다.