저는 주택의 소유자로서 임대차기간이 만료된 후 임차인에게 보증금을 반환하지 못하였습니다. 그러자 임차인이 주택임차권등기를 하였습니다. 위 주택을 다시 임대하여 새로운 임차인으로부터 보증금을 받아 최초의 임차인에게 보증금을 반환하고자 하는데 임차권등기가 되어 있는 관계로 재임대가 어려울 것으로 보이는바, 이 경우 재임대를 하려면 어떻게 하는 것이 좋은지요?
「주택임대차보호법」 제3조의3 제5항은 “임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 제3조 제1항 또는 제2항에 따른 대항력 및 제3조의2 제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조 제1항 또는 제2항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.”라고 규정하고 있습니다.그리고 같은 법 제3조의3 제6항은 “임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분에 한한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조의 규정에 의한 우선변제를 받을 권리가 없다.”라고 규정하고 있습니다.그러므로 주택임차권등기명령제도에 의한 주택임차권등기가 되어 있는 주택을 재임대하는 경우 새로운 임차인은 주택임차권등기가 말소되지 않는 한 「주택임대차보호법」상의 소액임차인으로서의 보호를 받을 수는 없습니다. 그러나 새로운 임차인이 입주와 주민등록전입신고를 하여 대항요건을 갖추고 확정일자를 받아 확정일자순위에 의한 우선변제권은 취득할 수 있을 것이지만, 그러한 경우에도 주택임차권등기권자의 보증금이 변제되지 않아서 주택임차권등기가 말소되지 않는다면 그 임차권자 보다는 후순위가 될 것이므로 그러한 경우에도 역시 새로운 임차인이 임차계약의 체결을 회피하려고 할 것이 예상됩니다.따라서 귀하가 재임대를 하기 위해서는 새로운 임차인에게 귀하가 그로부터 지급 받은 보증금으로 최초의 임차인에게 보증금을 반환하고 위 주택임차권등기를 말소할 것이라는 신뢰를 주어 임대차계약을 하거나, 그것이 어렵다면 어떠한 방법으로든 보증금을 마련하여 최초의 임차인에게 보증금을 반환하면서 임차권등기를 말소하기 위한 서류(주택임차권등기명령신청취하서, 인감증명 등)를 받아 주택임차권등기를 말소한 후 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하여야 할 것입니다.