수고 많으십니다. 현재 형제 중 1명이 아파트 보증금/월세로 있다 지병 악화로 병원에 입원했습니다. 의사 선생님 말씀으론 어려울 거 같다고 하십니다. 임차인 사망 시 임대인 보증금을 환급해 줘야 하는 법령이 있나요? 거주 기간은 길었으면 올해 7월 중순 재계약했습니다. 2년 혹시 임대인이 보증금을 제대로 주지 않으려고 할 경우 저희 쪽에서 어떻게 대처해야 하는지도 궁금합니다. 보증금 환급 시 계약 기간(사유가 임차인 사망이라도)을 이행하지 못한 것에 대해 임대인이 책임을 물을 수 있는지도 궁금합니다.
1. 들어가며 안녕하십니까? 신청인 귀하의 질의에 대하여 다음과 같이 답변드리고자 합니다. 본격적인 답변에 앞서 신청인 귀하의 질의 요지는 1. 임차인 사망시 임대차게약의 종료 여부 및 상속으로 인한 임대차관계에서의 권리의무 승계 2. 임대인이 계약종료 이후 보증금반환거부시 대응방안으로 보입니다. 이를 바탕으로 답변드리겠습니다. 2. 관련조문 상속, 임대차, 임차권등기명령에 관하여 우리 민법과 주택임대차보호법은 다음과 같이 규정하고 있습니다. 민법 제997조(상속개시의 원인) 상속은 사망으로 인하여 개시된다. 민법 제1005조(상속과 포괄적 권리의무의 승계) 상속인은 상속개시된 때로부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계한다. 그러나 피상속인의 일신에 전속한 것은 그러하지 아니하다. 민법 제618조(임대차의 의의) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다. 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. <개정 2013. 8. 13.> ② 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(疎明)하여야 한다. <개정 2013. 8. 13.> 1. 신청의 취지 및 이유 2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다) 3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실) 4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항 ③ 다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항ㆍ제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조 및 제293조를 준용한다. 이 경우 “가압류”는 “임차권등기”로, “채권자”는 “임차인”으로, “채무자”는 “임대인”으로 본다. 1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판 2. 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판 3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판 4. 임차권등기명령의 집행 ④ 임차권등기명령의 신청을 기각(棄却)하는 결정에 대하여 임차인은 항고(抗告)할 수 있다. ⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. <개정 2013. 8. 13.> ⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다. ⑦ 임차권등기의 촉탁(囑託), 등기관의 임차권등기 기입(記入) 등 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다. <개정 2011. 4. 12.> ⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다. ⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항ㆍ제4항 및 제8항의 “임차인”은 “금융기관등”으로 본다. <신설 2013. 8. 13.>[전문개정 2008. 3. 21.] 주택임대차보호법 제9조(주택 임차권의 승계) ① 임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다. ② 임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다. ③ 제1항과 제2항의 경우에 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 제1항과 제2항에 따른 승계 대상자가 반대의사를 표시한 경우에는 그러하지 아니하다. ④ 제1항과 제2항의 경우에 임대차 관계에서 생긴 채권ㆍ채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속된다. 3. 임차인 사망시 임대차게약의 종료 여부 및 상속으로 인한 임대차관계에서의 권리의무 승계 상속은 사망으로 인하여 개시됩니다(민법 제997조 참조). 상속인은 상속개시된 때로부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계합니다(민법 제1005조 참조). 이에 따라 피상속인의 권리는 상속인에게 포괄적으로 승계됩니다. 우리 대법원은 “원고등이 본건 대지를 망 교친으로부터 상속에 의하여 취득한 것이 아니고 그 사망전에 증여에 의하여 소유권을 취득할 것이라 하더라도 피고 주장과 같이 본건 토지를 원고등의 망부로부터 임차하고 있는 것이라면 원고등은 그 부친의 사망으로 그의 피고에 대한 위 토지의 임대인으로서의 의무도 승계하였다고 보아야 할 것이고 따라서 피고는 원고등의 망부에 대한 본건 토지의 임차권을 원고등에게도 주장할 수 있는 것이다(대법원 1966. 9. 20. 선고 66다1238 판결).”이라고 판시하여 이러한 법리는 임대차관계에서의 권리의무관계에서도 마찬가지라는 입장입니다. 따라서 임대차계약기간 도중 임차인이 사망하였다고 하여 임대차계약이 자동종료되지는 않습니다. 즉, 신청인 귀하 내지 상속인들은 기존과 동일한 임대차 계약관계를 승계합니다. (다만 임대차계약의 합의해지는 가능합니다.) 한편 신청인 귀하께서는 “보증금 환급 시 계약 기간(사유가 임차인 사망이라도)을 이행하지 못한 것에 대해 임대인이 책임을 물을 수 있는지”도 여쭤보셨습니다. 상술하였듯이 앞서 말씀드린 것처럼 임대차계약관게는 상속으로 인하여 승계되었기에 신청인 귀하 내지 상속인들은 차임을 지급할 의무가 있습니다. 이에 따라 임대인은 책임을 물을 수 있을 것입니다. 4. 임차권등기명령제도 우리 주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 “임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.”라고 규정하여 임대차계약이 끝난 후 임차인이 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 규정하였습니다. 따라서 임대차계약이 기한만료 등으로 종료되었으나, 임대인이 임대차보증금을 돌려주지 못한 경우 임차권등기명령제도를 통해 구제받으실 수 있습니다. 임차권등기가 경료되는 경우 임차인은 대항력 및 우선변제권을 취득합니다(물론 임차권등기이전에 이미 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지됩니다.). 5. 마치며 위 답변은 답변자 개인의 법률적 의견으로서 이와 다른 의견이 있을 수도 있으므로 참고 자료로만 활용해주시고, 특히 위 답변을 증거자료로 쓰는 것은 부적절하므로 이 점 양해해주시기 바랍니다. 감사합니다.