안녕하세요. 먼저 자문할 곳이 없어 소송 관련 문의합니다. 저는 2019~2022년 8월 19일까지 오피스텔 전세로 살았으며 (계약기간은 2022년 9월 5일) 2년 계약+2년 묵시적 연장으로 살고 있었습니다. 2022년 5월경 전 집주인이 집을 매도 한 뒤 새로운 집 주인(A씨)가 매수 후 바로 본인 실거주로 인해 계약 만료인 9월 5일 안에 집을 비울 것을 요구했으며 계약 갱신권 사용 전이라 사용하기를 원한다고 말했습니다(문자로 남아 있음). 코로나로 당시 수입이 많이 줄어 대출이 힘들었고 몇 번의 부탁에도 실거주로 11월까지만 기다려주겠다는 집 주인의 말과 내용증명까지 보내오셔서 실거주라는 말을 믿고 저는 급하게 돈을 빌려 8월 19일경 같은 오피스텔 다른 층으로 이사하였습니다 (전 오피스텔 1억7000-> 현재 2억 2260) 며칠 전 엘리베이터를 기다리던 도중 전에 살던 집 우체통을 확인하는 현 임차인 모습을 목격했고 그분은 A씨도 A씨의 따님도 아녔습니다. 계약 만료 즉 이사하는 당일에 집주인 분과 따님의 얼굴을 봤었기 때문입니다. 또한 A씨는 경기도 시골에 살고 계셨는데 갑자기 오피스텔로 온다는 말도, 처음 집을 보러 온 대리인(A씨의 중개인)이 월세로 살의 향을 물었던 것이 생각나 주민센터에서 확정일자 열람을 해보니 본인이 이사 간 다음 날부터 바로 현 임차인과 2000/90이라는 월세 체결을 한 것을 확인했습니다. 이로써 저는 전자 소송이나 내용 증명을 먼저 보낼까 하는데 법에 무지하여 공단에 도움을 구하고자 연락드립니다. 본인은 계약 갱신 거절할 사유은 실거주뿐이었습니다 1. 이 경우 본인이 전자 소송이 가능한지? 가능하다면 내용증명을 먼저 보낸 뒤 합의점이 없을 시 소송을 해야 하는지 요 2. 합의 금액을 계산하던 도중 ‘새로운 임차인 환산 월 차임과 기존 임차인 환산 월 차임 차액 2년분’ 이 가장 큰 금액 같은데 이 경우 ‘환산 월 차임’ 계산 시 이사나 간 8월 기준 한국은행 금리로 하여야 하는지요? *대략적인 금액이 알고 싶습니다.* 본인-1억7000만원 전세 현 임차인 -2000/90월 세 3. 제가 가진 증거는 문자(실거주 의사, 계약갱신권 사용하겠다는 문자), 확정일자 열람 기록입니다. 더 필요한 것이 있는지요. 바쁘신 와중에 읽어주셔서 감사합니다. 답변 기다리겠습니다. 혹 직접적인 상담이 필요할 시 방문하겠습니다.
2019-2022년 8월19일까지 오피스텔 전세로 살았으며(계약기간은 2022년9월5일) 2년계약+2년 묵시적연장으로 살고있었습니다. 2022년 5월경 전집주인이 집을 매도한 뒤 새로운 집주인(A씨)가 매수후 바로 본인 실거주로 인해 계약 만료인 9월 5일 안에 집을 비울것을 요구했으며, 저는 계약갱신권 사용전이라 사용하기를 원한다고 말했습니다(문자로남아있음) 코로나로 당시 수입이 많이줄어 대출이 힘들었고 몇번의 부탁에도 실거주로 11월까지만 기다려주겠다는 집주인의 말과 내용증명까지 보내오셔서 실거주라는 말을믿고 저는 급하게 돈을빌려 8월 19일경 같은오피스텔 다른층으로 이사하였습니다 (전 오피스텔 1억7000->현재 2억 2260) 며칠전 엘레베이터를 기다리던 도중 전에살던 집 우체통을 확인하는 현 임차인 모습을 목격했고 그분은 A씨도 A씨의 따님도 아니였습니다. 계약만료 즉 이사하는 당일에 집주인분과 따님의 얼굴을 봤었기 때문입니다. 또한 A씨는 경기도 시골에 살고계셨는데 갑자기 오피스텔로 온다는말도 이상했고, 처음 집을 보러온 대리인(A씨의 중개인)이 월세로 살 의향을 물었던것이 생각나 주민센터에서 확정일자 열람을 해보니 본인이 이사간 다음날부터 바로 현 임차인과 2000/90이라는 월세체결을 한것을 확인했습니다. 이로써 저는 전자소송이나 내용증명을 먼저 보낼까하는데 법에 무지하여 공단에 도움을 구하고자 연락드립니다. 본인은 계약갱신 거절할 사유은 실거주뿐이였습니다 1. 이경우 본인이 전자소송이 가능한지? 가능하다면 내용증명을 먼저 보낸 뒤 합의점이 없을 시 소송을 해야하는지요 제반사정을 증거로 남긴다는 의미도 있기에 내용증명을 먼저 보내서 의사타진을 해보시는게 어떨까 합니다. 소송은 법률요건을 원고가 증명해야 한다는 부담이 있고 시간과 노력과 비용이 많이 소진이 됩니다. 따라서 바로 소송을 진행하시기 보다 임대차관계 분쟁을 조정 중재 해주는 임대차 분쟁조정위원회의 도움을 받아보시기를 권해드립니다. 주택임대차분쟁조정위원회 (hldcc.or.kr) 2. 합의금액을 계산하던 도중 ‘새로운 임차인 환산월차임과 기존 임차인 환산월차임 차액2년분’ 이 가장 큰금액 같은데 이경우 ‘환산월차임’계산시 이사나간 8월 기준 한국은행금리로 하여야하는지요? *대략적인 금액이 알고싶습니다.* 본인-1억7000만원전세 현임차인 -2000/90월세 먼저 관련 규정을 보겠습니다. --------------------------------- 주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(월차임)의 범위를 초과할 수 없다. <개정 2010.5.17, 2013.8.13, 2016.5.29> 1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 -------------------------------- 주택임대차보호법 시행령 제8조(차임 등 증액청구의 기준 등) ① 법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 제9조(월차임 전환 시 산정률) ① 법 제7조의2제1호에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 연 1할을 말한다. ② 법 제7조의2제2호에서 "대통령령으로 정하는 이율"이란 연 2퍼센트를 말한다. --------------------------------------------- 낮은 비율을 곱한다고 되어 있으니 연 1할 / 또는 한국은행 공시 기준금리(2022. 8월기준으로 하여야 할 것으로 보이고 2.5%입니다.)에 연 2%를 더한 비율 중 낮은 비율(연 4.5%)이 기준이 된다고 할 것입니다. 일단 집주인의 행위가 위법하다는 것을 증명한 것을 전제로 적정배상액에 대해서만 산정을 해보겠습니다. 집주인과 적정배상액은 이견이 있을 수는 있으나 손해본 차임만큼이라고 보입니다. 기존 조건은 전세 1억7000만원인데 이는 월세로 환산하면 연 4.5% * 170,000,000 = 연월세 7,650,000원 다만 연 5%를 집주인이 증액할 수 있으므로 연 382,500원은 집주인의 정당한 증액으로 예상되는 이득으로 보이고 따라서 계약이 정상적으로 갱신되었을 경우 집주인이 받을 연월세는 8,032,500원으로 보입니다. 반면 현재 조건은 보증금 2,000만원에 월세 90만원이라면 이는 월세로 환산하면 연월세 11,700,000원(= 환산월세 90만원 + 12개월*약정월세90만)이고 여기서 의뢰인의 손해가 얼마인지가 문제인데 지금 살고 있는 호실이 기존의 호실과 넓이나 사용이익이 동일하다는 것을 전제로 연월세 차이는 11,700,000원 - 8,032,500원 = 3,667,500원입니다. 2년이면 7,335,000원 일텐데 이를 기준으로 합의를 시도해 보아야 하지 싶습니다. 3. 제가가진 증거는 문자(실거주의사, 계약갱신권사용하겠다는 문자), 확정일자열람기록입니다. 더필요한것이 있는지요. 일응 언급하신 자료(계약서, 문자대화내역)를 가지고 진행해 보 실 수 있을 것으로 보이고, 혹시 부동산을 통해 계약서를 작성하셨다면 부동산과의 문자대화 내역도 남겨놓으실 필요가 있다고 보입니다.