저는 한 달 전 甲에게 저의 주택을 1억원에 매도하기로 계약을 하면서 계약당일 계약금 1,000만원을 받았고, 중도금 3,000만원은 계약 10일 후, 잔금은 계약 25일 후에 소유권이전 및 주택인도와 동시에 지급받기로 하였으나, 甲은 중도금만 지급하고 잔금지급기일에 이르러, 당초 자기의 주택을 매도하여 저에게 지급할 잔금을 마련하려고 했는데 개인사정이 생겨 당장 잔금을 지급키 어렵다면서 저에게 기다려 달라고만 하고 있습니다. 계약서상으로는 甲이 위약하면 계약금을 몰수당하고 제가 위약하면 교부받은 계약금배액을 상환하기로 하는 특약을 하였습니다. 저도 급히 돈이 필요하여 주택을 매도하기로 한 것이라 난감한 상태인데, 이 경우 제가 취할 수 있는 구제방법은 무엇인지요?
위 사안에서 甲의 이행지체로 인한 계약해제 또는 잔금지급청구가 문제됩니다. 계약해제란 계약효력을 소급적으로 소멸시켜 계약이 처음부터 존재하지 않았던 상태로 복귀시키는 것을 말하고, 계약해제권은 당사자가 계약에 의해 해제권을 유보하는 약정해제권과 법률규정에 의해 발생하는 법정해제권의 두 가지가 있는데, 이행지체로 인한 해제권은 계약일반의 공통적인 법정해제권이며, 이는 계약당사자일방이 채무를 이행하지 않을 경우에 상대방에게 계약의 구속을 받게 함은 부당하므로 계약을 파기해서 그 구속으로부터 벗어나게 하는데 의의가 있는 것입니다.따라서 귀하는 甲의 잔금이행지체를 이유로 계약을 해제하고 다른 사람에게 다시 매도할 수 있습니다. 여기서 잔금지급기일에 그 이행이 없다고 하여 바로 계약을 해제할 수 있는 것은 아니고, 귀하는 상당기간을 정하여 甲에게 잔금이행의 최고를 하고 甲이 그 기간 내에 이행하지 아니하면 계약을 해제할 수 있는 것입니다(민법 제544조). 최고방법에는 특별한 제한이 없고, 채무의 동일성을 표시하여 일정한 시일 또는 일정한 기간 내에 이행할 것을 요구하는 것으로 충분한데, 향후 이러한 최고여부가 당사자 사이에 다툼이 될 경우를 대비하여 그 증거로 삼기 위해 배달증명부 내용증명우편을 보내는 경우가 많습니다. 그리고 여기서 ‘상당기간’이란 채무자가 이행을 준비하고 또 이를 이행하는데 필요한 기간으로, 채무의 내용·성질 기타 객관적 사정을 토대로 결정하고 채무자의 주관적 사정은 고려되지 않습니다. 최고에서 정한 기간이 상당하지 아니한 때에도 최고로서 유효하며, 다만 상당한 기간이 경과한 후에 해제권이 발생할 뿐입니다. 또한, 기간을 전혀 정하지 않고 단지 추상적으로 상당한 기간 내에 이행하라는 식으로 한 최고도 역시 유효합니다(대법원 1979. 9. 25. 선고 79다1135, 1136 판결). 예외적으로 최고가 필요하지 않은 경우도 있는데, 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우(민법 제544조 단서), 정기행위(계약의 성질 또는 당사자의 의사표시에 의하여 일정한 시일 또는 일정기간 내에 이행하지 않으면 계약목적을 달성할 수 없는 것으로서 각종 초대장의 주문, 결혼식에 착용하기 위한 예복의 주문 등)의 이행지체로 해제하는 경우(민법 제545조), 당사자 사이에 최고를 필요로 하지 않는다는 특약을 한 경우가 그렇고, 나아가 최고를 하여도 채무자가 이행할 의사가 없으리라는 것이 명백하다면 현실로 채무자의 불이행의 의사표시가 없더라도 최고 없이 해제할 수 있습니다(대법원 1963. 3. 7. 선고 62다684 판결). 또한, 부동산매매계약에서 매수인이 잔금지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 매도인이 그 계약을 해제할 수 있다는 취지의 약정을 하였더라도 매도인이 이행제공을 하여 매수인을 이행지체에 빠뜨리지 않는 한 그러한 해제통지만으로는 매매계약이 해제된 것으로 볼 수 없으나, 그러한 약정이 매도인이 소유권이전등기 등 소요서류를 갖추었는지를 묻지 않고 매수인의 지급기한 도과 및 매도인의 해제통지만으로 계약을 해제시키기로 하는 특약이라고 볼 특별한 사정이 있는 경우에는 매수인의 지급기한 도과 및 매도인의 해제통지로써 위 매매계약은 해제된다고 보아야 할 것입니다(대법원 2007. 11. 29. 선고 2007다576 판결). 귀하의 이행최고에도 불구하고 甲이 잔금을 지급하지 않아 귀하가 매매계약을 해제하면 계약효력은 소급적으로 소멸하여 계약이 처음부터 존재하지 않았던 것과 같은 상태로 복귀되며, 원상회복의무(민법 제548조) 및 손해배상청구권(민법 제551조)이 발생합니다. 즉, 귀하는 위약금으로 약정한 계약금 1,000만원을 제외한 중도금 3,000만원 및 그 받은 날로부터의 이자를 더하여 甲에게 반환해야 합니다. 계약해제는 손해배상청구에 영향을 미치지 아니하고(민법 제551조), 이행지체의 경우에 채권자는 이행에 갈음한 손해배상을 청구할 수 있으나(민법 제395조), 귀하와 甲간에 계약금을 수수하면서 위약금약정을 하였고, 위약금약정은 손해배상액예정으로 추정되므로(민법 제398조 제4항), 甲의 이행지체로 인한 손해액이 이미 지급 받은 계약금 1,000만원을 초과하여도 그 초과액을 청구할 수 없으며(대법원 2007. 7. 27. 선고 2007다18478 판결), 마찬가지 이유로 귀하는 실제 손해액을 증명할 필요없이 계약금을 위약금으로 몰수할 수 있는 것입니다(대법원 2007. 8. 23. 선고 2006다15755 판결).한편, 귀하는 계약을 해제하지 않고 甲을 상대로 소유권이전과 상환으로 잔금을 지급하라는 소송을 제기하여 승소판결을 얻은 뒤 강제집행을 하면 본래의 매매계약목적을 달성할 수도 있습니다.