안녕하세요, 상담 내용 : 4월, 임차인은 서울에 거주하며, 층 간 소음 벗어나서 원룸 옥탑방을 조용히 일하려는 목적으로 월세 계약 완료 보증금 200-월세 30(관리비는 전부 포함 10) 6월, 장마철 화장실 누수 현상으로 임대인에게 통보하고 수리 약속받음. 화장실 누수, 문턱 등 8월, 방수 작업을 하는 듯하였으나 비가 오면 또 누수 현상 9월, 화장실 우천 시 또 누수 10월, 우천 시 화장실 또 누수 임대인 : 본인은 수리에 노력했으나, 업체에서 약속대로 해주지 않는다고 속상하다고 함. 임차인 : 수리도 안 되고, 계속되는 스트레스로 보증금 200에서 1달 월세 30 제외, 170 반환으로 쌍방 합의 하에 계약 해지하자고 함 임대인 : 계약 중도 해지는 안 되니 세입자를 구해서 나가라고 함. 질문 : 소액 전자 소송으로 주택 임대차 보호법을 근거하여 보증금을 돌려받고 계약 해지가 가능한지요? 보증금만 받고 빨리 종료하고 싶습니다. 계약서에는 누수 X로 되어 있으며, 대공사도 아니고 업체에서 안 해준다며 시간만 잡아먹고 4달이 지나가니 믿을 수가 없습니다. 1인 가구 수 증가로 사회 경험 없는 청년들도 많이 당할 수 있는 문제라서 질문을 올립니다. 저도 임대를 하는 입장이지만, 하자 보수의 경우 1, 2주 안으로 처리해주고 있습니다. 이미 가장 좋은 합의는 임대인이 거절하고 있으므로 소액 전자소송을 진행하려고 하는데, 전문가의 의견 부탁드립니다.
민법 제623조는 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 규정 하고 있습니다. 판례는 임대차 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별다른 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용ㆍ수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용ㆍ수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다고 보고 있습니다( 대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다89876, 89883판결 참조). 임대인으로서는 임차목적물에 누수가 발생하지 않도록 방지할 의무가 있다고 할 것인데, 누수가 별다른 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있는 정도의 사소한 것인지, 임차목적물에 사용, 수익할 수 없는 상태인지, 임대인이 한 수선 내지 보수를 한 정도 등을 종합적으로 고려하여 수선의무위반으로 인한 임대차계약을 해지와 더불어 그에 따른 보증금반환을 구할 수 있을 것으로 보입니다. 다만 위와 같은 사정을 고려하여야 하므로 구체적인 조언을 위하여는 임대차계약과 관련한 자료, 누수 상황과 관련한 자료 및 임대인의 수선과 관련한 자료 등을 지참하시고 우리 공단 사무소에 예약 후 내방하여 상담받아 보실 것을 권유드립니다.