7월 18일 집 주인으로부터 집 매매하였다는 전화 통보를 받게 되었습니다. 이전에 매매하겠다는 말 한마디 없었고, 새집 주인과의 매매 계약서를 문자로 받았습니다. 매매 계약된 날짜는 7월 8일, 등기부등본 새집 주인 소유권이 전날 짜는 7월 12일로 되어 있습니다. 그리고 새집 주인이 너무 어린 분이라 제 보증금도 불안하여 걱정됩니다. 임대차 계약 기간이 약 11개월 정도 남아 있습니다. 임차인에게 예고 없이 매매했을 경우 1개월 내 원래 집 주인이었던 분에게 계약하겠다는 사실을 알리면 원래 집주인이 제 전세 계약금 줘야 한다는 글을 봤는데, 사실인가요? 그리고 계약 해지가 가능하다면 소송 절차를 밟아야 가능한 것인지, 집주인 전세금 반환 미이행 혹은 파산 시 제가 대항할 수 있는 것이 있을까요?
질문을 잘 받아보았습니다. 그런데 해당 내용은 구체적인 임대차계약 관계, 주택 인도 및 전입신고 여부 등을 확인하여야 상세한 조언이 가능한 점 양해부탁드립니다. 관련조문 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. ④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. 임대인 지위의 승계는 법률상 당연승계이므로 임차주택의 양도인 또는 양수인의 양도사실의 통지나 임차인의 승낙 등은 불필요하다고 보고 있습니다. 다만, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보고 있습니다. 관련 판례 임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다(대법원 1998. 9. 2., 자, 98마100 결정 참조). 한편, 임대차관계의 승계를 원하지 않는 임차인에 관하여, 임차주택의 양수인에게 대할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로, 임대차기간의 만료 전에임대인과 합의에 의하여 임대차계약을 해지하고 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있으며, 이러한 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하지 아니한다고 본 판례가 있으므로 참고하시기 바랍니다. 관련 판례 구 주택임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제3조 제1항에 따라 대항력을 갖춘 임차인이 있는 경우 같은 조 제3항에 따라 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 그 결과 임차주택의 양수인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 그러나 임차주택의 양수인에게대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로, 임대차기간의 만료 전에임대인과 합의에 의하여 임대차계약을 해지하고 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있으며, 이러한 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하지 아니한다(대법원 2018. 12. 27.선고 2016다265689 판결 참조). 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 참조). 임대인 지위 승계를 원하지 않는 경우에는 해지의 의사표시를 하시고, 보증금반환에 대하여 원만히 해결되지 않을 경우 소송을 검토하시면 될 것으로 보입니다. 채무자회생및 파산에 관한 법률 제415조 제1항에 의하면, 「주택임대차보호법」 제3조(대항력 등)제1항의 규정에 의한 대항요건을 갖추고 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 임차인은 파산재단에 속하는 주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있으므로 참고하시기 바랍니다.