주택임대차보호법의 경우 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대인이 재계약을 거절할 수 있는데 민간 임대주택에 관한 특별법의 경우 제35조 3항에 월 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우로 정하고 있음 등록 임대주택의 임차인이 3개월 이상 연체를 하였으나 임대인이 연체 당시에는 계약 해지하지 않고 그 후에 임차인은 차임 연체를 상환하였음 동 상황에서 임차인이 임대차 계약 만기에 재계약을 요구하였을 경우 임대인은 주임법을 근거로 임차인의 과거 연체 사실을 들어 재계약을 거절할 수 있는지 알려주시기를 바랍니다.
주택임대차보호법(이하 '법'이라고 합니다)을 기준으로 한다면, 법 제6조 제3항은 "2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다"고 규정하고 있고, 법 제6조의3 제1항 제1호에서는 "임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우"를 규정하고 있습니다. 주택임대차보호법 사안은 아니나 규정과 취지가 유사한 상가임대차보호법 사건에서 대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다263635, 263642 판결은 다음과 같이 판시하고 있습니다. 구 상가임대차법 제10조 제1항 제1호의 취지는 상가건물의 임차인에게 계약갱신 요구권을 부여하여 권리금이나 시설투자비용을 회수할 수 있도록 임차권의 존속을 보장하되, 임차인이 종전 임대차의 존속 중에 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하는 임대차계약관계를 더 이상 유지하기 어려우므로, 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있도록 함으로써 그러한 경우까지 임차인의 일방적 의사에 따라 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 않는다는 것이다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결 참조). 구 상가임대차법 제10조 제1항 제1호 중 ‘차임을 연체한 사실이 있는 경우’는 차임을 연체하고 있거나 차임을 연체했던 경우를 모두 포함한다고 보는 것이 문언에 따른 자연스러운 해석이다. 이와 달리 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 차임을 연체하고 있어야만 한다고 보는 것은 위 규정의 문언에 합치하지 않는다. 구 상가임대차법 제10조의8은 “임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”라고 정하여 계약을 해지할 당시 ‘3기의 차임액에 달하는 것’을 요건으로 하고 있다. 이와 같이 구 상가임대차법은 계약해지와 계약갱신 거절의 경우를 구분하여 그 사유를 달리 정하고 있다. 차임연체액이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르렀다가 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 그에 이르지 않게 된 경우 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 없다고 한다면, 임대인으로 하여금 신뢰를 잃은 임차인과 계약관계에서 벗어날 수 없게 하고 차임지급의무를 성실히 이행하지 않은 임차인을 보호하게 되어 형평에 반하고 구 상가임대차법 제10조 제1항 제1호를 둔 입법 목적을 실현하기 어렵다. 위 판례에 비추어 민간임대주택에 관한 특별법에 별도 규정이 없는 것이라면 3기의 연체 사실이 계약갱신청구권 행사 당시까지 존재해야 하는 것으로는 보이지 않습니다.