2008년부터 현재까지 근 15년 가까이 동일한 상가 주택의 상가 부분을 임차해서 사용 수익하는 현재의 임차인으로부터 “영업이 부진해서 손실이 크다”는 이유로 “현재 하고 있는 사업을 종료(폐업)하고 종목을 변경(참치 집 -> 고기집) 하면서 상가 내부 인테리어 공사도 다시 하고 사업자 등록도 바꾸고자 하니 임대차 계약서도 다시 작성하였으면 한다”는 요청받았습니다. 즉 “현재 사업자 등록의 명의 자이자 임대차 계약서의 임차인 명의를 기존 임차인의 배우자(또는 직계가족) 명의로 바꾸고 싶다”는 것입니다. 참고로 실제로 현재의 임차인과 그 배우자는 최초 임대차 계약 때부터 현재까지 실질적으로 그 상가의 영업을 계속 같이 영위(가족 사업 또는 동업 관계)하고 있던 상황입니다. 이럴 경우 바뀐 사업자이자 임차인 명의로 임대차 계약서를 다시 작성하게 된다면 상가건물 임대차보호법의 규정에 따라 바뀐 명의의 임차인이 임대차 계약의 존속 기간(10년)을 다시 주장할 수 있게 되는지요? 아니면 새로 작성하는 계약서에 “본 임대차 계약은 기존 임차인의 요청으로 새로 작성한 것으로서 신규 임차인(기존 임차인의 배우자 또는 직계가족이자 동업자)은 종전의 임대차 계약 내용의 동일성을 유지하고 종전 임차인의 권리와 의무를 포괄 승계한다”는 특약 조항 등을 포함한다면 임대인 재산권이 침해당하지 않을 수 있는 것인지요?
아래 답변은 상가건물 임대차보호법의 적용(상가건물 임대차보호법 제2조)을 전제합니다. 신규 임차인이 기존의 임차인과 가족이더라도 임대인과 신규 임차인 사이의 계약은 기존 임차인의 계약과 별개입니다. 즉, 새로운 임대차계약이므로 신규 임차인은 기존 임차인과 동일하게 10년의 범위에서 임대차를 주장할 수 있습니다. 따라서 임대인은 새로운 임차인에게도 10년간 계약갱신청구권 행사를 할 수 있도록 임대차 기간을 보장해 주어야 합니다. 하지만 신규 임차인이 임대인과 새로운 계약을 체결한 것이 아닌 임대인의 동의를 받아 기존 임차인으로부터 단순히 임차권만을 양도받아 임차인의 지위를 승계한 것일 때는 기존의 임대차 기간을 포함하여 10년간 계약갱신요구권만이 인정됩니다. 즉. 새로운 계약인지 기존 임차인의 지위를 승계하는 계약인지는 당사자들의 의사에 따라 결정되는 것입니다. 귀하께서 새로운 임대차 계약을 위한 계약서에 “본 임대차 계약은~포괄승계한다.”는 특약을 포함시킨다면, 이는 임차권의 승계로 볼 수도 있습니다. 다만, “본 임대차 계약은~포괄승계한다.”는 내용만으로는 추후 신규임차인에게 계약갱신청구권이 없다는 점을 명확히 하기 어렵습니다. 따라서 “본 임대차 계약은~포괄승계한다.”는 내용 뒤에 기존의 임대차 기간을 포함하여 10년간의 계약갱신요구권만이 인정된다는 것을 확인한다는 취지의 내용을 추가하시는 것이 더 명확할 것으로 보입니다.