저는 시행회사가 신축한 임대아파트 중 1세대를 임차한 사람으로, 임차주택을 인도 받고 전입신고를 마침으로써 대항요건을 갖추었습니다. 그런데 그 시행회사가 그 뒤 담보목적으로 주택보증주식회사에게 위 아파트를 신탁법에 따라 신탁을 원인으로 이전하였습니다. 그런데 그 시행회사의 재정이 악화되어 임차보증금을 반환할 능력이 없을 것으로 보이는바, 이 경우 제가 주택보증주식회사에게 임차보증금반환을 청구할 수 있는지요?
(1) 주택임대차보호법 제3조제3항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되는 임차주택의 양수인이 되려면 주택을 임대할 권리나 이를 수반하는 권리를 종국적.확정적으로 이전받게 되는 경우라야 합니다.
  (2) 신탁법 상의 신탁에서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 다만 수탁자는 신탁의 목적범위 내에서 신탁계약에 정하여진 바에 따라 신탁재산을 관리하여야 하는 제한을 부담함에 불과하므로, 임대차의 목적이 된 주택을 담보목적으로 신탁법에 따라 신탁한 경우에도 수탁자는 주택임대차보호법 제3조제3항에 의하여 임대인의 지위를 승계합니다(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결).
  (3) 따라서 위 사안에 있어서도 수탁자인 주택보증주식회사가 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하였다고 보아야 할 것이므로, 귀하는 임대차계약기간이 만료될 경우 주택보증주식회사에 대하여 임차보증금반환청구를 할 수 있습니다.