임차인과 임대인은 2020. 06. 15. 임대차 계약 체결 당시 전세 계약 특약 사항에 시설물의 파손 시 입주자가 원상회복하여야 한다. 옵션: 에어컨, 세탁기, 냉장고, 가스레인지, 옷장 등 보일러 및 그 밖의 옵션 고장 시 수리비는 입주자가 부담한다. 라는 내용이 적혀져 있는 걸 빌미로 그동안 현관문 잠금장치가 오래되어 집에 들어갈 수 없어져 어쩔 수 없이 전자식 도어락으로 교체하게 되어 발생한 비용을 집주인과 절반씩 50,000원씩 서로 부담하여 교체하거나, 2000년 물건인 에어컨의 배수관이 터져 아래에 놓여 있던 제 옷이 다 망가지고 보일러도 20년도 더 된 제품으로 사용 중 고장이 자주 발생하여 그때마다 임대인이 수리를 해주며 결국 부품 교체가 필요하다는 말씀과 함께 따로 구해와 수리를 해주며 부품값 50 요청하였으며, 세탁기도 노후되어 이번에 서로 비용을 반씩 35,000원씩 부담하여 교체하는 등 거주 기간 동안 옵션 사항에 있는 대부분의 전자 제품들의 수리 및 교체를 진행하게 되었습니다. 앞으로는 저희 과실이 아닌 노후로 안 한 고장은 저희가 부담하는 것이 아닌 임대인께서 조처를 해주시기를 바란다고 이야기하였으나, 전세 특약을 말씀하시며 이러한 것들은 사실 자기들이 고쳐줄 필요가 없다고 이야기하시며 양보할 마음이 없다고 하시네요. 지금까지 계약기간 4년 중 3년을 살며 여러 번 문제가 발생하였기에, 남은 약 1년여간 발생할 수 있는 비슷한 일들에 대해 사용 미숙으로 인한 고장이 아닌 노후에 따른 고장의 수리에 필요한 비용을 저희가 부담하는 억울한 일이 없었으면 하는데 해 당 부분을 민사소송을 진행하였을 때 특약으로 인해 불리할 수도 있는 걸까요? 소송을 진행하게 되면 승패 확률은 어떻게 될까요?
안녕하십니까. 대한법률구조공단 사이버상담을 이용해 주셔서 감사합니다. 민법 제 623조에 의할시, 임대인은 임차목적물을 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 정하고 있습니다. 따라서 특약이 없는 일반적 상황이라면 임대인이 수선의무를 부담한다고 할 것입니다. 또한 민법 제 652조에 의할시 민법에서 정한 일부 임대차 관련 조항들의 규정에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고 있습니다. 하지만 민법 제 623조는 민법 제 652조에서 정한 조항들에 포함되지 않기 때문에 계약 내용으로 임의적으로 이를 배제할 수 있다고 할 것입니다. 따라서 위 계약서에서 정한 특약사항 자체가 불법적인 것은 아닙니다. 따라서 소송시 패소할 확률이 높다고 사료됩니다. 다만, 위 집기 등이 이미 노후화되어있었던 등, 어느정도 임차인 입장에서 불리한 계약이라고 볼 여지가 있기 때문에 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하여 수리비 부담비율을 조정해보는 시도는 해볼수 있을 것으로 보입니다. 또한 구체적인 계약서의 내용에 따라 임대인의 수선의무를 완전히 배제하는 것이라고 볼수 없다고 해석할 여지가 있을수있으니 계약서를 구비하여 법조인에게 직접 상담받아보시기를 권장드립니다.