제가 주택을 임차하여 입주와 주민등록을 마치고 확정일자도 받아 두었는데, 원래 대지와 주택에 공동근저당권이 설정되었다가 주택을 헐고 재건축하여 대지에만 근저당권이 남아 있는 상태입니다. 그런데 최근 대지의 근저당권자가 대지뿐만 아니라 그 지상의 재건축된 임차주택까지 경매를 신청하였습니다. 이 경우 저는 경매절차의 매수인에게 주택임차인으로서의 대항력을 주장할 수 있는지요?
(1) [일괄경매청구권] 토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있으며, 다만 그 건물의 경매대가에 대하여는 우선변제를 받을 수 없습니다(민법 제365조).
  (2) 토지와 그 지상건물의 소유자가 이에 대하여 공동저당권을 설정한 후 건물을 철거하고 그 토지상에 새로이 건물을 축조하여 소유하고 있는 경우에는 건물이 없는 나대지 상에 저당권을 설정한 후 그 설정자가 건물을 축조한 경우와 마찬가지로 저당권자는 민법 제365조에 의하여 그 토지와 신축건물의 일괄경매를 청구할 수 있습니다(대법원 1998. 4. 28.자 97마2935 결정).
  (3) 따라서 귀하가 위 경매절차에서 권리신고 겸 배당요구신청을 하고 다른 우선권자가 없다면, 대지에 대하여는 위 근저당권자보다 후순위로, 건물에 대하여는 제1순위로 매각대금의 배당을 받게 될 것입니다. 그리고 귀하는 주택임대차보호법에 의한 대항력을 갖추었으므로 위 경매절차에서 배당받지 못한 임차보증금이 있을 경우에는 경매절차의 매수인에게 대항력을 주장하여 보증금을 반환받을 때까지 위 주택에 계속 거주할 수 있습니다.