안녕하세요 제가 거주하고 있는 아파트는 공공 건설 임대주택으로 5년 임대 기간 종료 후 분양전환 되는 아파트입니다. 그런데 이 임대인이 현재 자금 사정으로 인해 분양 전환할 수 가 없어서 분양전환을 하여 임차인들에게 잔금을 수령하여도 주택도시기금을 갚을 여력이 안 된다고 합니다. 우선 저희는 6개월 후 임차인 2/3 동의를 받아서 입주자대표회의에서 분양전환 승이신 청을 할 예정이지만 만약 이런 과정에서 임대인이 부도가 난다고 하면 저희 임차인들은 어떻게 되는 건지 궁금합니다. 등기사항 전부 증명서에는 우리은행이 채권자로 등재되어 있습니다. 그렇게 되면 임차인들은 내 쫒기는 걸까요? 잔금을 내 도 공동담보 공동 대출이기 때문에 개개인별로 등기가 불가한 것일까요? 현재 전세 보증보험은 가입이 되어 있는 상태인데요. 부도가 날 경우 어떻게 되는 건지 너무 궁금합니다. 이러한 사항에 대해서 임차인들이 어찌 대처해야 하는지 알려주시면 고맙겠습니다. 감사합니다.
답변이 늦어져서 죄송합니다. 먼저, 관련 문제에 대해서는 소관청인 국토교통부 공공주택지원과에도 문의하시는 것이 좋을 것으로 판단됩니다. 2015. 8. 28. 법률 제13499호로 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부개정되기 전 구 임대주택법 제21조 제5항에 따르면 임차인은 임차인 총수의 3분의 2 이상의 동의를 받아 직접 분양전환승인을 신청할 수 있다고 되어 있지만, 현행 법률에는 이러한 규정이 없어서 분양전환승인신청이 가능한지 의문입니다. (5년 임대기간 종료 후 분양전환되는 아파트라면 위 법률이 개정된 이후에 사용승인이 되었을 것으로 판단됩니다) 공공주택 특별법 제5조 제2항에 따라 공공임대주택의 임차인도 주택임대차보호법의 보호를 받습니다. 따라서 만약 임대인이 부도가 나는 경우에는, 저당권자인 우리은행이 경매가 진행될 것인데, 이에 대하여 임차인은 주택임대차보호법상 대항력 및 우선변제권에 기하여 보증금을 변제받을 수 있을 것입니다(다만, 보증금을 모두 변제받은 경우에는 주택임대차보호법 제3조의5에 따라 임차권이 소멸합니다). 한편, 전세보증보험에 가입되어 있다면, 보험 약관에 따라 보증사고가 발생할 경우 보험으로부터도 보증금을 받을 수 있을 것으로 보입니다. 위 답변은 기재해주신 한정된 사실관계에 따라서 작성하였습니다. 자세한 내용은 관련 자료를 직접 검토하여야 할 것으로 보입니다. 따라서 임대차계약서, 등기부등본 및 관련 자료 등을 지참하시어 가까운 법률사무소 또는 대한법률구조공단에 방문하여 상담을 받는다면 더욱 구체적인 답변을 들을 수 있을 것으로 보입니다.