임차인(A)은 임대인(B)에게 22년 10월 2일 계약 만기인 임대차 계약을 임대차 3법을 근거로 계약 갱신을 요청하였지만 [2년 실거주 의무]를 이행하기 위해 [임대인 거주]를 사유로 거절하였습니다. 이에 A는 상생 임대 계약에 포함되는 계약 갱신하면 [2년 실거주 의무]가 면제된다며 다시 계약 갱신을 요청하였지만, 계약 갱신의 경우 A는 계약기간 안에 언제든지 임대차 계약을 해지할 수 있고, 실제 A의 예상치 못한 상황 (부서 이동 부득이하게 2년 만기 거주를 불이행할 경우, B는 상생 임대인 자격 상실로 2년 실거주의 무 발생, 다른 임차인과의 상생 임대계약 재시도 불가 등의 위험성이 있어 B는 신속하고 확실한 [2년의 실 거주 의무]를 위해 재차 A의 계약 갱신 요청을 거절하고 있습니다. (사실 22년 3월 말경에 B와의 통화에서 재계약하면 2년을 채우지 못하고 퇴거 할 수도 있다는 의사표시를 한 적이 있습니다). 현재 A는 계약 갱신 후 2년의 주거 기간을 이행한다는 믿음을 B에 보여야 계약 갱신이 가능한 상황으로 제가 문의하고자 하는 것은; 1. B에 계약갱신 후 계약기간 2년을 반드시 거주하겠다는 합법적이며 법적 구속력이 있는 내용을 특약사항으로 넣을 것이 있는지요? (주택 임차법에는 갱신 계약의 경우, 2년 거주 의무가 없어, 갱신 계약서에 임차인의 의지로 반드시 2년 거주 의무를 하겠으며, 이를 위반할 때 보증금에서 일정 금액을 받지 않겠다는 문구 등은 위법하여 법적 구속력이 없나요?) 2. 1항이 어렵다면, 별도의 다른 문서 (이행각서, 보증보험회사의 이행보증 보험 등 )를 통하여 A의 2년 거주 미이행으로 인한 B의 손실을 일정 금액으로 보상하겠다는 내용은 어떨까요? 3.1, 2항 모두가 위법하여 나중에 법적 분쟁이 있을 수 있다면, 어떻게 B에 2년 거주를 보증하여 계약 갱신을 할 수 있을까요? 끝까지 제 글을 읽어 주셔서 감사합니다. 부디 검토하여 회신해 주시길 간곡히 부탁드립니다.
1. 2년을 반드시 반드시 거주하겠다는 특약사항은 주택임대차보호법 제10조(강행규정) " 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다." 로 인해 임차인(귀하)은 특약에도 불구하고 임대차 계약을 해지할 수 있고 별도의 다른 문서로 손해배상을 해주겠다는 문서 역시 위 법 10조를 위반하는 내용이므로 효력이 없다고 볼 가능성이 높아 보입니다. 따라서 법률적, 확정적 방법으로 임대인에게 '2년거주'를 확언해주기는 어려울 것으로 보입니다. (따로 임대인에게 2년 거주를 보증하여 계약갱신을 할 수 있는 방법은 없어 보입니다.) 2. 일반적이지는 않으나 귀하가 해당 주택에서 일시적이나마 퇴거 후 다시 임대차계약을 맺는 방법을 고려해볼 수 있을 것으로 보입니다. 즉, 귀하가 임대차 퇴거 후 임대차계약을 갱신하는 것이 아닌 새로운 임대차계약을 체결하면 귀하가 임의로 임대차계약을 해지할 수 없고 더하여 2년 거주를 못채울시 특정한 손해배상금을 더하여 배상해준다는 특약도 유효할 것으로 보입니다. 3. 다만, 이러한 방법은 귀하가 전입신고, 확정일자 등을 다시 받아야 하므로 주택임대차보호법 상의 귀하의 순위가 후순위로 밀리게 되는 문제가 있고 임대인의 입장에서는 2년 후 다시 귀하가 계약갱신청구권 등을 행사할 수 있게 되는 문제가 있으므로 임대인의 의사와 귀하가 전입신고, 확정일자 등을 다시 받아도 별다른 불이익이 없을 때(즉 기존의 전입신고 등의 효력이 소멸하고 다시받은 전입신고 등의 날짜대로 효력이 발생하여도 선순위 근저당권, 전세권자, 다른 임차인 등이 없어 특별히 손해가 없을 것으로 보일때) 등 구체적 사실관계를 감안하여 결정하여야 할 것입니다. 한편, 형식적으로만 새로 임대차계약을 체결하는 것으로 하는 것은 무효로 평가될 가능성이 높으니(예를 들어 계약서만 다시 작성하는 것) 위와같은 방법을 택한다면 실질적으로 새로 임대차계약을 체결하는 것이 될 수 있도록 하여야 할 것입니다. 4. 자세한 사항은 사이버상담만으로 답변이 어려우니 가까운 법률구조공단 또는 법률전문가에게 방문하여 상담을 받아보시기 바랍니다. 5. 귀하의 문제가 원만하게 해결되기를 바랍니다.