甲은 乙에게 甲 소유의 토지와 지상 건물을 매도하였고 乙은 시청에 甲의 토지사용승낙서를 첨부하여 토지 위에 주택을 신축하는 건축허가를 신청하여 건축허가를 받았습니다. 그런데 乙은 매매 잔대금을 모두 지급하지 못하면 甲은 별도의 최고 절차 없이 위 매매계약을 해제할 수 있고 이 경우 토지사용승낙서는 그 즉시 효력을 잃고 乙은 건축허가를 포기ㆍ철회하기로 약정하였습니다. 그러나 乙은 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 않아 甲은 위 매매계약을 해제하였습니다. 甲은 위 건축허가의 철회를 구할 수 있는지요?
건축허가는 대물적 성질을 갖는 것이어서 행정청으로서는 그 허가를 할 때 건축주 또는 토지 소유자가 누구인지 등 인적 요소에 관하여는 형식적 심사만 하게 됩니다(대법원 2010. 5. 13. 선고 2010두2296 판결). 건축주가 토지 소유자로부터 토지사용승낙서를 받아 그 토지 위에 건축물을 건축하는 대물적 성질의 건축허가를 받았다가 그 착공에 앞서 건축주의 귀책사유로 해당 토지를 사용할 권리를 상실한 경우, 건축허가의 존재로 말미암아 토지에 대한 소유권 행사에 지장을 받을 수 있는 토지 소유자로서는 그 건축허가의 철회를 신청할 수 있다고 보아야 합니다. 따라서 토지 소유자의 위와 같은 신청을 거부한 행위는 항고소송의 대상이 됩니다(대법원 2017. 3. 15. 선고 2014두41190 판결).      한편 행정행위를 한 처분청은 비록 그 처분 당시에 별다른 하자가 없었고, 처분 후에 이를 철회할 별도의 법적 근거가 없더라도 원래의 처분을 존속시킬 필요가 없게 된 사정변경이 생겼거나 중대한 공익상 필요가 발생한 경우에는 그 효력을 상실케 하는 별개의 행정행위로 이를 철회할 수 있습니다(대법원 2004. 7. 22. 선고 2003두7606 판결 등). 다만 수익적 행정행위를 취소 또는 철회하거나 중지시키는 경우에는 이미 부여된 국민의 기득권을 침해하는 것이 되므로, 비록 취소 등의 사유가 있다고 하더라도 그 취소권 등의 행사는 기득권의 침해를 정당화할 만한 중대한 공익상의 필요 또는 제3자의 이익을 보호할 필요가 있고, 이를 상대방이 받는 불이익과 비교ㆍ교량하여 볼 때 공익상의 필요 등이 상대방이 입을 불이익을 정당화할 만큼 강한 경우에 한하여 허용될 수 있습니다(대법원 2012. 3. 15. 선고 2011두27322 판결 등).      이 사건의 경우 토지 소유자인 甲이 乙에 이 사건 토지를 사용할 권리가 없음을 이유로 이 사건 건축허가의 철회를 신청한 것을 시청이 거부한다면 그 행위는 항고소송의 대상이 됩니다. 나아가 시청이 甲의 신청에 따라 이 사건 건축허가를 철회함으로써 甲의 이익을 보호할 필요가 인정되고, 이를 乙이 받는 불이익과 비교ㆍ교량하여 볼 때 甲의 이익을 보호할 필요가 乙의 불이익을 정당화할 만큼 강한 경우라면 甲은 건축허가 철회를 구할 수 있을 것입니다.