현재 서울 공항동 빌라 전세 임차인 보호자입니다. 빌라 시세를 몰라 시세보다 많은 금액으로 전세 계약을 맺어 깡통전세 신세가 되었습니다. (건축물 위반 건물) 거주 평수는 18평이지만 등기부등본상 5평 정도입니다 신축 빌라라 확정일자 받고 거주 3년째입니다 작년에 갑자기 주인(70대 할머니) 이 변경 되면서 몇 개월 사이에 이런저런 근저당 설정, 가압류가 생겼습니다 가압류, 근저당 등 총 6건, 현재 집이 경매 진행 (접수되어 집행관께서 집을 방문했습니다. 저희는 전세가 2억9백만 원인데 이 집이 팔려도 사건 2022타 경 111681) 전세가가 나오지 않습니다. 저희는 처음 전세 계약 시 집에 대해 매매도 하지 않겠다 전세 만료 시 주인이 전세금 반환해 주겠다 등 계약서에 명기했는데 이런 고초로 모든 가족이 겪고 있습니다. 전세금을 반환받을 방법 찾고 있습니다.
안녕하십니까. 당 공단은 유권해석 권한을 가진 기관이 아니어서 귀하께서 기재하신 문의사항의 사실관계에 기초한 담당변호사의 개인적인 의견을 아래와 같이 답변드리오니, 참고자료로만 활용하여 주시고, 특히 아래 답변을 증거자료로 쓰는 것은 부적절하므로 이 점 양해하여 주시기 바랍니다. 먼저 대항력과 우선변제권 여부를 살펴보셔야 하겠습니다. 우선변제권은 임차인이 1. 대항요건(주택의 인도 및 전입신고), 2. 확정일자를 갖춘 경우 취득할 수 있습니다. 대항력이 있다면, 임대차 목적물의 소유자가 변경된 경우 해당 소유자에 대한 임차인으로서 지위를 주장하여 새로운 임대인에게 임대차 관계를 주장할 수 있으므로 대항력을 가진 임차인은 경매로 부동산을 새롭게 취득한 매수인에게 임차인의 지위를 보호해 줄 것을 요구할 수 있으며 매수인에게 임대차계약 종료 시 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 타인의 근저당권이나 가등기담보권 등이 임차인의 전입신고에 앞서 존재하는 경우에는 경매에서 대항력이 유지될 수 없으므로 등기부등본을 살펴 권리 순위를 확인해보셔야 합니다. 우선변제권이 있으신 경우, 임차인은 주택에 대하여 경매등 절차 진행 시 임차주택의 환가대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있게 됩니다. 관련 판례(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다1554판결)을 살펴보면, "주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 상당하고 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 법 제4조 제2항(현재는 법제3조의5 [임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다]로 보아야 할 것입니다)에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차 관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로, 경락인은 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다" 라고 판시하고 있습니다. 따라서 경매절차에서 순위에 따라 배당이 실시된 결과 보증금 중 일부를 받지 못한다면 경락인과의 관계에서 임대차 관계가 존속하는 것으로 의제될 수 있습니다. 다만 주의하셔야 할 부분은, 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545판결에 의하면, "임대차 종료 후 임차인의 임차목적물 명도의무와 임대인의 연체임료 기타 손해배상금을 공제하고 남은 임차보증금 반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로 임차인이 동시이행의 항변권에 기하여 임차목적물을 점유하고 사용, 수익한 경우 그 점유는 불법점유라 할 수 없어 그로 인한 손해배상책임은 지지 아니하되, 다만 사용, 수익으로 인하여 실질적으로 얻은 이들이 있으면 부당이득으로 반환하여야 할 것이다. 이 사건의 경우 임차인인 피고는 보증금 2,000만원을 반환받을때까지 그 부분에 관하여는 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 할 것이나 그 나머지 보증금 부분에 대하여는 그 존속을 주장할 수 없는 것이므로 계쟁 임대 부분 전부를 사용, 수익하고 있어 그로 인한 실질적인 이익을 얻고 있다면 이 사건 임대부분의 적정한 임료 상당액 중 임대차관계가 존속되는 것으로 보는 금 2,000만원에 해당하는 부분을 제외한 나머지 보증금에 해당하는 부분에 대하여는 부당이득을 얻고 있다 할 것이어서 이를 반환하여야 할 것이다"라고 판시하고 있으므로 부당이득 부분도 살펴보시기 바랍니다.