채권자의 신청으로 제 소유 부동산에 대해 강제경매가 개시되었는데, 수차의 매각기일에 최고가매수신고인이 정해지지 못하여 새 매각기일이 정해졌습니다. 이 경우 경매법원이 새 매각기일이 정해질 때마다 매번 최저매각가격을 10%씩 낮추는 것은 위법한 것이 아닌지요?
(1) [부동산의 매각허가] 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못합니다(민사집행법 제91조제1항).
  (2) [새 매각기일] 허가할 매수가격의 신고가 없이 매각기일이 최종적으로 마감된 때에는 민사집행법 제91조제1항의 규정에 어긋나지 아니하는 한도에서 법원은 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정하여야 하고, 그 기일에 허가할 매수가격의 신고가 없는 때에도 또한 같습니다(민사집행법 제119조).
  (3) [과도하게 가격을 낮춘 최저매각가격 결정의 효력] 경매목적물의 최저매각가격을 저감함에 있어서 합리적이고 객관적인 타당성을 구비하지 못할 정도로 과도하게 가격을 낮춘 최저매각가격 저감절차는 위법하여 무효입니다(대법원 1994. 8. 27.자 94마1171 결정).
  (4) [결론] 그러나 경매목적물의 규모와 그 감정평가액, 이해관계인의 이해 등 여러 사정에 비추어, 경매법원이 매 입찰불능 시 마다 최저경매가격을 10%씩 저감한 것은 위법하다고 볼 수 없다는 판시가 있습니다(대법원 1997. 4. 24.자 96마1929 결정). 요컨대 과도하게 가격을 낮춘 결정인지의 여부는 구체적 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것이며, 경매목적물의 규모, 감정평가액, 이해관계인의 이해 등이 그 고려요소가 될 것입니다.