저는 3년 전부터 경기 군포에 있는 상가점포를 보증금 2,000만원에 월세 30만원으로 임차하여 해마다 재계약을 하면서 슈퍼마켓을 운영해 오고 있습니다. 그런데 최근 임대인이 오는 10월 재계약기간이 만료되면 슈퍼마켓을 직접 운영하겠다며 비워 줄 것을 요구하고 있습니다. 그러나 저는 이 가게에 시설비와 권리금으로 5,000만원 정도 투자한 상태이므로 그만 둘 수 없는 처지에 있습니다. 그래서 임차료 인상조건으로 계약갱신을 요청하고 있으나, 임대인은 갖은 횡포와 협박으로 재계약을 거부하고 있습니다. 이 경우 제가 재계약을 체결하지 못하면, 시설비 등 5,000만원의 투자비용을 회수할 수 있는 방법이 있는지요?
(1) [상가건물임대차보호법의 적용대상 여부] 군포시는 수도권 과밀억제권역으로, 귀하의 상가건물임대차보호법 제2조 소정의 환산보증금은 5,000만원이므로 본건 임대차는 동법 적용대상입니다.
  (2) 상가건물임대차보호법 제10조제1항 각호 소정의 ‘3기 차임연체 등’의 사유가 없다면, 귀하는 동법 소정의 ‘계약갱신요구권’을 행사할 수 있으므로 앞으로 2년 동안 더 위 상가점포를 임차할 수 있습니다.
  (3) 임차인이 임대인에 대하여 권리금의 반환을 청구할 수 없다는 것이 판례의 원칙이지만, 예외적으로 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다고 할 것이고, 그 경우 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는, 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 공평의 원칙에 합치된다는 판시도 있습니다(대법원 2001. 11. 13. 선고 2001다20394 판결, 2002. 7. 26. 선고 2002다2501 판결).
  (4) 귀하가 선택할 최선은 계약갱신요구권을 행사함으로써 임대인에 개의치 아니하고 그냥 영업을 계속하는 것입니다. 되도록 소송을 하지 않는 것이 상책上策이며, 소송을 하더라도 상대방으로 하여금 소송을 하도록 하는 것이 중책中策이고, 직접 소송을 하는 것은 하책下策입니다. 본건이 권리금에 관한 예외적 판례에 부합하는 면이 있지만, 권리금을 청구하려면 계약을 종결하고 귀하가 임대인을 상대로 직접 소송을 해야 하기 때문에 이는 하책입니다.