저는 甲이 다가구용 단독주택으로 허가받아 건축 중인 주택 중 101호를 임차보증금 3,800만원으로 약정하여 임차하면서 주소를 건축허가 당시의 주택 현황대로 지번만 기재하고 호수는 기재하지 않고, 전입신고를 마친 후 임대차계약서상에 확정일자까지 받았습니다. 그 후 甲은 위 주택의 용도를 다세대주택으로 변경하여 신고한 후 각 층.호마다 구분하여 소유권보존등기를 마쳤고, 제가 임차한 101호에 대해 乙명의의 소유권이전등기를 해주었으며, 乙은 같은 날 丙명의의 근저당권설정등기를 마쳤습니다. 저는 그 후 호수까지 기재하여 주소를 정정하는 주민등록주소정정신고를 하였는데, 이 경우 丙에 대하여 대항력과 우선변제권을 주장할 수 있는지요?
(1) 원래 단독주택으로 건축허가를 받아 건축되고, 건축물관리대장에도 구분소유가 불가능한 건물로 등재된 이른바 다가구용 단독주택에 관하여, 다른 사정으로 나중에 구분건물로의 구분등기가 경료되었음에도 불구하고, 소관청이 집합건축물관리대장을 작성하지 않은 경우에는, 임차인이 지번만 기재하여 전입신고를 하였다고 하더라도 임대차의 공시방법으로 유효합니다(대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다80204 판결).
  (2) 위 판례의 취지를 주민등록의 기재가 집합건축물대장이 제대로 작성되지 아니한 채 기존 일반 건축물관리대장에 합치되는 경우에는 단독주택이 다세대주택으로 변경되더라도 대항력과 우선변제권이 소멸되지 않는다는 입장으로 해석한다면, 집합건축물대장이 작성되지 않은 상태에서 근저당권이 설정되더라도 기존 전입신고의 대항력이 유지될 것입니다. 한편 등기부가 구분등기로 변경되고 그에 따라 집합건축물대장이 작성된 경우, 그 후에 주민등록을 정정하지 않은 상태에서 근저당권이 설정되었다면 임차인은 대항력을 주장할 수 없습니다.
  (3) 결국 귀하가 근저당권자 또는 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있느냐의 문제는 집합건축물대장이 작성되기 전에 근저당권이 설정되었는지 아니면 집합건축물대장이 작성되고 나서 주민등록을 정정하지 않은 상태에서 근저당권이 설정되었는지 여부에 따라 좌우될 것입니다.