주택임대차보호법에 2020. 7. 31. 계약갱신에 관한 법이 생겼습니다. 이 법은 임차인이 재계약을 위해 계약갱신청구권(제6조의 3 계약갱신 요구 등)을 요구 시 전 계약 조건에 ‘제7조(차임 등의 증감 청구권) ② 제1항에 따른 증액 청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.’라고 규정하고 있다고 알고 있습니다. 문의하고자 하는 것은 전 계약조건에 임대료를 5% 이상 증액한 상대에서 재걔약서를 작성하고 특약사항에 ‘계약갱신청구권에의 한 재계약임.’이라고 할 경우 이도 계약갱신청구권에의 한 재계약으로 인정되는지요? 물론 양 당사자 간 다툼이 없다면 인정이야 되지만 다툼이 있다면 ‘제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.’ 이 규정을 요구시라도 인정되는지요. 주택임대차보호법은 민법보다 우선하는 특별법이기에 비록 민법상 합의를 통해서 임대차 계약서를 작성하여 유효하다고는 하지만 특별법에 의하면 임차인에 불리한 계약 조건이기에 이를 무효로 인정하면 특약사항이 명시 내용은 의미가 없다고 봅니다. 지인이 대한법률구조공단에 전화 상담하였는데 특약사항에 '계약갱신청구권에의 한 재계약임'을 명시하였기에 유효하다고 하여 다시 확인차 문의합니다.
임대차 계약을 갱신하는 것과 다시 계약을 새로 체결한다는 재계약은 구별되어야 할 것으로 보입니다. 임대차 계약을 갱신하는 경우 갱신된 임대차에 관한 규정이 적용될 것이고, 계약을 새로 체결한다는 의미로 재계약을 하였다면 새로운 조건하에서 임대차 계약을 다시 체결한 것으로 보아야 할 것입니다. 질문에서는 '계약갱신청구권에 의한 재계약임'이라고 명시한 경우로 임대차 계약이 갱신된 것인지, 재계약을 한 것인지 불분명하여 분쟁의 소지가 있습니다. 임차인으로서는 최초 임대차 갱신 기간 내에 임대차 갱신임을 주장하며 5% 이내로 임대료 감액을 주장하거나, 재계약임을 주장하며 재계약기간 중 갱신권을 1회 더 행사해 볼 수 있을 것이나, 계약갱신청구권에 의한 재계약임.’이라는 애매한 문구 때문에 다툼이 있는 경우 최종 판단은 계약의 경위, 당사자들의 의사를 참작하여 의사 해석을 법원에서 하게 될 것입니다.