저는 상가건물 A를 甲에게 임대하였습니다. 이 상황에서 임차인이 차임연체액이 2기의 차임에 이른 경우, 민법 제640조에 의하여 해지할 수 있는 것인가요? 아니면 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호에 의해서 임대인의 임차인과의 계약을 해지할 수 없는 것인가요?
민법 제640조에 의해 해지 가능합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에서 규정한 임대인의 갱신요구거절권은 계약해지권과 행사시기, 효과 등이 서로 다를 뿐만 아니라, 민법 제640조에서 정한 계약해지에 관하여 별도로 규정하고 있지 아니하므로, 상가건물 임대차보호법의 위 규정은 민법 제640조에 대한 특례에 해당한다고 할 수 없습니다. 따라서, 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조가 적용되고, 상가건물의 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 그리고 같은 이유에서 민법 제640조와 동일한 내용을 정한 약정이 상가건물 임대차보호법의 규정에 위반되고 임차인에게 불리한 것으로서 위 법 제15조에 의하여 효력이 없다고 할 수 없습니다.