甲은 시가지에 A대지를 소유하고 있었고, 乙은 교외의 B대지를 소유하고 있었는데, 甲과 乙사이의 계약으로 A·B대지를 교환하였습니다. 乙은 얼마 후 A대지를 丙에게 매각하고 그 등기를 마쳤습니다. 그 후 甲은 B대지 위에 주택을 건축하기 위하여 건축업자에게 문의한 결과, B대지는 법률상의 제한이 있어서 주택을 건축할 수 없다고 합니다. 이 경우 甲·乙·丙 3자간의 법률관계는 어떻게 되는지요?
「민법」에서는 매매목적인 재산권에 하자가 있어서 이로 말미암아 그 재산권의 전부 또는 일부를 이전할 수 없거나, 또는 그 재산권의 객체인 물건에 하자있는 것을 급부한 경우, 매도인에게 일정한 담보책임을 인정하고, 제570조 내지 제584조에서 이에 관하여 자세히 규정하고 있습니다.위 사안과 관련하여 구체적으로 담보책임에 관한 규정 중 어느 규정의 적용을 받느냐와 담보책임이 인정된다 하더라도 그밖에 착오를 이유로 취소 또는 채무불이행책임을 물을 수 있느냐는 점이 문제됩니다. 매도인의 담보책임은 권리의 하자에 대한 담보책임과 물건의 하자에 대한 담보책임의 둘로 나눌 수 있습니다. 벌채의 목적으로 매수한 산림이 보안림구역이어서 벌채하지 못하게 된 경우, 또는 공장부지로 매수한 토지가 「하천법」의 적용구역이어서 공장을 세울 수 없는 경우 등에 있어 현재 다수설은 권리의 하자로 보아 용익적 권리에 의하여 제한되어 있는 경우인 「민법」 제575조를 적용합니다. 이에 따르면 매수인이 선의인 경우에 한하여 그 사실을 안 날로부터 1년 이내에 손해배상을 청구할 수 있고, 그러한 제한으로 인해 계약목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약을 해제할 수 있습니다.법률적 장애가 매매목적물의 하자에 해당하는지 판례를 보면, 매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질·성능을 결여하거나, 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우에 매도인은 매수인에 대하여 그 하자로 인한 담보책임을 부담한다 할 것이고, 한편 건축을 목적으로 매매된 토지에 대하여 건축허가를 받을 수 없어 건축이 불가능한 경우, 위와 같은 법률적 제한 내지 장애 역시 매매목적물의 하자에 해당한다 할 것이나, 다만 위와 같은 하자의 존부는 매매계약 성립시를 기준으로 판단하여야 할 것이라고 하였습니다(대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결).위 사안의 경우와 같은 교환계약은 유상계약이므로 매매에 관한 규정이 준용되며, 법률상의 제한으로 주택을 신축할 수 없는 것은 다수설이 인정하는 권리의 하자로 보이고, 甲은 법률상의 제한으로 주택을 신축할 수 없다는 사실을 교환계약 후에 알게 되었으므로 선의라고 여겨지는바, 주택을 건축할 수 없다는 사실을 안 날로부터 1년 이내에 乙을 상대로 손해배상을 청구할 수 있고, 또 대지에 건축을 할 수 없다고 하는 것은 중대한 제한이므로 계약을 해제할 수 있다고 봅니다. 다만, 계약의 해제는 제3자의 권리를 해하지 못하므로 丙으로부터 A대지를 반환받을 수는 없습니다. 결국, 甲은 乙을 상대로 손해배상청구 및 A대지의 반환불능에 따른 전보배상(塡補賠償)을 청구할 수 있습니다. 물론, 그에 대응하여 甲은 乙에게 그 대지를 인도하여야 하고, 양자는 동시이행의 관계에 서게 된다고 할 것입니다.