저는 甲소유 건물에 대하여 전세금 8,500만원, 존속기간은 1년으로 전세권설정등기를 하고서 영업을 하였고, 최근에 계약기간이 만료되어 그 기간을 1년간 연장하면서, 전세금은 500만원을 감액하기로 甲과 합의하였습니다. 그런데 제가 전세권설정등기를 한 후 乙의 근저당권이 설정되었는바, 위와 같이 전세금액을 감액하는 경우에도 위 근저당권자 乙의 승낙 등이 필요하다고 하는데, 그것이 사실인지요?
(1)「부동산등기법」제63조는 권리변경의 등기에 관하여 등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 경우에는 신청서에 그 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부한 때에 한하여 부기(附記)에 의하여 그 등기를 한다고 규정하고 있습니다.
  (2) 그런데 ‘전세금이 상향되었을 경우’ 전세금변경등기를 함에 관련된 등기예규는 “권리변경등기에 관하여 등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 경우에 신청서에 그 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부한 때에는 부기에 의하여 그 등기를 하고 그 승낙서 등을 첨부하지 않았을 때는 주등기(독립등기)에 의하여 그 변경등기를 할 수 있고, 전세금이 상향조정되었다면 전세금 변경계약에 인한 전세권변경등기를 하여야 하고 그 등기를 신청하는 때에는 신청서에 이해관계인인 후순위 저당권자의 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부한 때에 한하여 부기등기로 할 수 있고 그렇지 아니한 때에는 독립등기로 할 수 있다.”라고 하였습니다(1985. 1. 31. 등기예규 제551호).
  (3) 그리고 존속기간연장 및 전세금감액을 위한 전세권변경등기 시 이해관계 있는 제3자의 승낙서 등을 첨부하지 않고도 부기등기로 할 수 있는지에 관하여 등기선례는 “전세권설정등기에 대한 변경등기를 신청하는 경우, 그 변경등기에 대하여 등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 경우에는 신청서에 그 승낙서 또는 그에 대항할 수 있는 재판등본을 첨부한 때에 한하여 부기에 의하여 그 등기를 하고, 승낙서 등을 첨부하지 않은 때에는 주등기에 의하여 그 등기를 하게 되는바, 전세권설정등기 후에 제3자 명의의 근저당권설정등기가 경료된 후 전세권설정등기의 변경등기를 신청하는 경우, 그 내용이 전세금의 감액인 경우에는 근저당권자의 승낙서 등을 첨부하지 않아도 부기에 의하여 그 등기를 할 것이나, 전세권의 존속기간연장과 전세금의 감액을 함께 신청하는 경우에는 근저당권자의 승낙서 등을 첨부한 때에 한하여 부기에 의하여 그 등기를 할 수 있다.”라고 하였습니다(1998. 11. 17. 등기선례 5-421).
  (4) 따라서 위 사안에서도 단순히 전세금의 감액만으로 전세권변경 부기등기를 한다면 乙의 승낙이 필요 없을 것이지만, 전세금감액과 함께 전세권의 존속기간연장도 함께 변경하는 부기등기를 하여야 할 경우에는 乙의 승낙서 등을 첨부하여 변경내용의 부기등기신청을 하여야 할 것으로 보입니다.