1. 기존 계약조건 (사무실을 2인이 함께 사용하며 계약서도 각각 작성함) 최초 계약 시작 2019.02.01 보증금 : (2천만 +1천만) 월세 :(120만+120만) 임대 기간 :2021.2.1~2023.1.31 특약 : 1. 관리비 포함 2.주차 대수(지상 3대, 지하 1대) 2. 임대인 갱신계약 요구 조건(1인에 게 임대, 나머지 1인은 전대 허용) 보증금 : 3천만 월세 : 210만원 임대기 간 :12개월 특약 : 1. 관리비 70만원 주차비 1대 무료 3대 60만원 주차시간 09시~18시 3. 임차인은 본인이 임대차 계약 갱신 요구로 5% 범위에서 임차료 인상 받아 들이고 1인 계약으로 수 정도 받아들이겠다고 내용증명 발송했습니다. 4. 기존 계약 특약에 관리비 포함 및 주차 대수 명시 후 약 4년간 주차비를 따로 지불하지 않았는데 임대인의 계약 요구 조건이 상가 임대차 보호법상 문제는 없나요? 5.주차 시간을 명시하면 이를 거부 할 수는 없나요?
위 사안에서는 임대인과 임차인간 갱신 후 특약 부분(관리비 및 주차 관련)의 변경에 대하여 다툼이 있는 것으로 보입니다. 현재 상가건물임대차보호법상 임대차의 차임이나 기간과 달리, 관리비 등의 "특약"에 관련된 법령의 제한이나 임차인의 보호제도는 특별히 없습니다. 결국 기재하신 바와 같이, 관리비 및 주차 관련 부분은 "특약"으로 본 계약에 부수하는 계약이며 당사자간의 합의에 따른 약정사항이므로 이는 당사자간의 합의에 따라 결정할 수밖에 없습니다. 다만, 관리비의 성질에 대하여 판례는 "건물과 시설의 관리에 관한 비용"으로 보고 있고, 임대차목적물의 사용의 대가인 차임과 달리 보고 있습니다. 이러한 점을 인용하여 계약의 성질이나 당사자간의 약정의 사실관계상 관리비가 "건물과 시설의 관리에 관한 비용"을 넘어서 차임의 성질을 갖는 특별한 사정이 있는 경우에는 차임으로 해석하여 상가건물임대차보호법에 따라 증액이 제한된다고 상대방에게 주장해볼 수는 있으나, 이에 대한 인용 판례는 아직까지는 없습니다. 결국 이 사건 특약 부분의 변경은 법령에 따라 강제할 수 없으므로 당사자 간의 합의로 해결하여야 할 부분으로 해석됩니다.