저는 부동산중개업자 甲에게 중개를 의뢰하여 그가 소개해 준 乙소유의 주택을 둘러보았으나 제시하는 가격이 너무 높아 생각해 보겠다고만 하고 그냥 돌아왔습니다. 며칠 후 저는 다른 부동산중개업자 丙의 소개로 위 주택을 전에 甲이 제시한 가격보다 200만원이나 싸게 구입하였습니다. 그런데 이 사실을 알게 된 甲이 저에게 부동산중개수수료를 청구하는데, 그것이 타당한지요?
(1) 부동산중개업자가 중개위탁자에게 보수청구권을 행사하기 위해서는 원칙적으로 다음의 요건이 갖추어져야 한다고 보고 있습니다. 1 부동산중개계약이 존재할 것 : 중개계약은 반드시 서면에 의하여 이루어져야 하는 것은 아니지만, 구두계약인 경우에는 위탁자로부터 중개의뢰가 있었던 경우와 단순히 상의를 한 것에 지나지 않은 경우를 구별하기 곤란한 때가 있을 수도 있습니다. 2 중개의 대상인 계약이 성립할 것 : 중개계약에 특약이 없는 한 중개의 대상인 계약이 성립되지 않으면, 중개업자는 아무리 중개의 성공을 위하여 장기간의 수고를 하고 비용 등을 지출한 경우에도 보수나 지출한 비용의 지급을 청구할 수 없습니다. 또한, 중개업자가 위탁자의 요구조건에 맞는 목적물이나 상대방을 소개하였다 하더라도 계약의 체결여부는 위탁자와 상대방의 자유이므로 계약이 성립되지 않는 한 중개업자는 보수를 청구할 수 없는 것입니다.
  (2) 판례도 “매매중개료청구권은 매매가 중개인의 손을 거쳐 성립됨을 조건으로 발생하므로 중개행위로 매매가 성립되지 아니한 이상, 중개인이 중개의 노력을 하였더라도 그 노력의 비율에 상당한 보수를 청구할 수 없다.”라고 한 바 있습니다(대법원 1956. 4. 12. 선고 4289민상81 판결).
  (3) 그러나 계약이 일단 성립하면 설령 그 후에 당사자의 합의로 계약이 해제되거나 또는 당사자 일방의 채무불이행으로 인하여 계약이 해제되는 경우라도 중개업자는 보수를 청구할 수 있다 할 것입니다. 3 계약성립과 중개업자의 중개와의 사이에 인과관계가 있을 것 : 위탁자가 중개업자로부터 거래목적물과 상대방을 소개받은 후에 중개업자를 배제하고 그 상대방과 직접 교섭을 하여 계약이 성립된 경우에는 대체로 인과관계가 있다고 보지만, 위탁자가 새로이 다른 중개업자에게 중개를 위탁하여 뒤의 중개업자의 노력으로 계약이 성립되었다면 계약 상대방이 우연히 앞의 중개업자가 소개하였던 자라고 할지라도 이 경우에는 인과관계가 없다고 보는 것이 일반적입니다.
  (4) 그러므로 귀하는 어디까지나 丙의 중개노력에 의하여 乙과의 사이에 매매계약을 체결하게 된 것으로 보여질 뿐, 비록 甲이 당초에 같은 주택에 관하여 중개노력을 기울였다 하더라도 이는 본 계약성립의 원인이 되었다고는 보여지지 않습니다. 결국, 甲의 귀하에 대한 보수청구권은 인정되지 않는다 할 것입니다.