甲은 乙에게 돈을 빌려주면서 담보목적으로 부동산에 가등기를 설정하였는데(가등기 담보등에 관한 법률상 가등기), 乙이 돈을 갚지 않자 가등기에 기한 본등기로 부동산의 소유권을 취득하였습니다. 이 경우 본등기의 효력이 인정될 수 있나요? 만약 인정되지 않는다면, 甲은 어떻게 해야 하나요?
대법원 2017. 5. 17. 선고 2017다202296 판결은 “가등기담보 등에 관한 법률(이하 ‘가등기담보법'이라 한다) 제3조, 제4조에 반하는 특약으로서 채무자 등에게 불리한 것은 효력이 없다고 규정하고 있다. 위 규정들은 강행법규에 해당하여 이를 위반하여 담보가등기에 기한 본등기가 이루어진 경우 그 본등기는 효력이 없다. 다만 가등기권리자가 가등기담보 법 제3조, 제4조에 정한 절차에 따라 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지한 후 채무자에게 정당한 청산금을 지급하거나 지급할 청산금이 없는 경우에는 채무자가 통지를 받은 날부터 2월의 청산기간이 지나면 위와 같이 무효인 본등기는 실체적 법률관계에 부합하는 유효한 등기로 될 수 있을 뿐이다.”고 판단하였습니다.즉 가등기담보등에 관한 법률 상 청산절차를 거치지 않은 본등기는 강행규정에 위반되어 무효라 볼 것입니다. 그러나 사후에라도 정당한 청산절차를 마치는 경우 무효인 본등기는 실체적 법률관계에 부합하는 유효한 등기가 될 수 있습니다.따라서 甲의 등기는 무효의 등기이나, 乙에게 청산금의 평가액을 통지 후 청산금을 지급하는 경우 위 등기는 유효한 등기로 될 수 있습니다.