저는 甲에게 5,000만원을 빌려주었으나 받지 못하고 있던 중 甲이 乙에 대하여 가지는 전세보증금반환청구채권 5,000만원을 양도받았고, 甲이 乙에게 그 사실을 내용증명우편으로 통지하도록 하였습니다. 그러나 甲과 乙은 계약기간 2년이 만료된 후 전세(임대차)기간을 연장하여 계약갱신을 하였는바, 제가 위 양수금을 지급받기 위해서는 갱신된 계약기간이 만료되어야 하는지요?
(1) 전세보증금반환청구채권은 전세계약당사자로부터 분리하여 양도할 수 있고(대법원 1969. 12. 23. 선고 69다1745 판결), 양도인 甲이 乙에게 내용증명우편으로 양도통지를 하였으므로 귀하는 乙에 대하여도 위 채권양도를 주장할 수 있다고 할 것입니다(민법 제449조, 제450조).
  (2) 그런데 甲과 乙이 계약기간만료 후 계약을 갱신하였으므로 그 효력이 귀하에게도 미치는지 문제되는바, 판례는 “임대인이 임차보증금반환청구채권의 양도통지를 받은 후에 임대인과 임차인 사이에 임대차계약의 갱신(更新)이나 계약기간연장에 관하여 명시적 또는 묵시적 합의가 있더라도 그 합의의 효과는 보증금반환채권의 양수인에 대하여는 미칠 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카4253,4260 판결).
  (3) 따라서 귀하는 甲과 乙이 임대차계약을 갱신하였다고 하여도 종전계약기간이 만료되었음을 이유로 양수금청구가 가능할 것이나, 임대인 乙은 주택의 명도와 전세보증금반환의 동시이행을 주장할 수 있으므로, 甲이 위 주택을 명도하지 않고 있다면 귀하가 乙의 채권자로서 乙의 주택명도청구권을 대위행사 하여 甲에게 위 주택의 명도청구소송을 할 수 있는지가 문제인데, 위 판례는 “채권자가 자기채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 행사하려면 채무자의 무자력을 요건으로 하는 것이 통상이지만, 임차보증금반환채권을 양수한 채권자가 그 이행을 청구하기 위하여 임차인의 가옥명도가 선이행 되어야 할 필요가 있어서 그 명도를 구하는 경우에는 그 채권의 보전과 채무자인 임대인의 자력유무는 관계없는 일이므로 무자력을 요건으로 한다고 할 수 없다.”라고 하였습니다.
  (4) 따라서 귀하는 乙을 대위하여 甲을 상대로 위 주택의 명도소송을 제기하여 승소판결 받아 강제집행 한 후 乙에게 양수금 청구를 하면 될 것으로 보입니다. 또는 甲을 상대로 주택의 명도소송을, 乙을 상대로는 양수금 청구를 병합 청구하는 것도 가능하다 할 것입니다