저는 1년 전 전세보증금 3,500만원에 전세기간 2년으로 하는 임대차계약을 체결하고 입주한 후 가족들과 함께 그 주택의 소재지로 주민등록전입신고를 마쳤습니다. 그 후 저는 자녀의 교육문제로 저를 포함한 가족전체의 주민등록을 학교부근 친지의 집으로 이전하였다가 그로부터 3개월 후 다시 위 주택의 주소지로 전입신고를 한 적이 있었습니다. 그런데 최근 법원으로부터 위 주택에 대한 경매통지서가 송달되었기에 저는 위 임차주택의 부동산등기부등본을 확인해 보았더니 제가 일시 주민등록을 옮겼던 사이에 임대인의 채권자가 근저당권을 설정한 사실을 알게 되었습니다. 그 후 위 주택이 경매절차에서 매각되었고, 저에게 위 임차주택의 명도를 요구하고 있습니다. 이 경우 저는 새로운 소유자에게 계약기간까지의 거주와 전세보증금반환을 주장할 수 있는지요?
(1) 귀하는 재전입할 때에 새로운 대항력을 취득한 것이므로 그 이전에 이루어진 근저당권에 대하여 대항력을 주장할 수 없습니다.
  (2) 주택임대차보호법이 임차인에게 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 합니다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결).
  (3) 그 가족과 함께 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 이는 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 있으므로, 그 대항력은 그 전출 당시 이미 대항요건의 상실로 소멸되는 것이고, 그 후 그 임차인이 얼마 있지 않아 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입하였다 하더라도 이로써 소멸되었던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 재전입 한 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 재차 발생하는 것입니다(대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결).
  (4) 다만 전출 이전에 이미 임대차계약서상에 확정일자를 갖추었고 임대차계약도 재전입 전후를 통하여 그 동일성을 유지한다면, 임차인은 재전입시 임대차계약서상에 다시 확정일자를 받을 필요 없이 재전입 이후에 그 주택에 관하여 담보물권을 취득한 자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다(대법원 1998. 12. 11. 선고 98다34584 판결).