제가 실제소유자(명의신탁자)와 등기명의자가 다른 아파트에 관하여 실제소유자와 주택임대차계약을 체결하고, 입주하여 전입신고뿐 아니라 확정일자도 받았습니다. 그런데 주위에서 등기부상 명의자가 집을 비워달라고 하면 어쩔 수 없이 쫓겨날 수밖에 없다고 하는데, 제가 보호받을 수 있는 길이 없나요?
(1) 임대차는 임대인이 반드시 소유자이어야 하는 것이 아니므로, 등기부상 소유자는 아니지만 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 자와도 임대차계약을 체결할 수 있으며(대법원 1995.10.12.선고 95다22283판결), 이 경우 임차인은 등기부상 주택의 소유자인 명의수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있는 반면 명의수탁자는 임차인에 대하여 그 소유자임을 내세워 명도를 구할 수 없습니다.
  (2) 한편 주택의 명의신탁자가 임대차계약을 체결한 후 명의수탁자가 명의신탁자로부터 주택을 임대할 권리를 포함하여 주택에 대한 처분권한을 종국적으로 이전받는 경우에 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 이상 명의수탁자는 주택임대차보호법 제3조제3항의 규정에 의하여 임차인과의 관계에서 그 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하였다고 보아야 할 것입니다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다49753 판결).
  (3) 따라서 귀하와 임대차계약을 체결한 명의신탁자는 주택에 관하여 적법한 임대권한을 가진 자이므로, 귀하는 명의수탁자에게 대항할 수 있습니다.
  (4) 요컨대 임대인이 등기상 소유자인지를 꼭 확인하고, 만일 아니라면 실제 소유자라든지 소유자로부터 동의를 받았다든지 등의 임대차권한을 증명하는 서류를 확보하여야 합니다.