2018.10.18 상가 임대차 계약하고 2018.10.19 세무서에 사업장 소재지 주소를 이 전했습니다. 계약 당시에도 1순위 근저당권은 있었고요 그리고 현재 2023.04.12까지 임대 중입니다. 지난 3월 임대 중인 상가에 경매가 들어왔다는 문서를 통보받았습니다 세무서에 확인해보니 확정일자를 받지 않았다고 하는데 보증금 3천5백만 원이면 소액 임차인 최우선별 제에 해당하는지 궁금합니다
1. 귀하의 질의는 상가 임대차 계약에 따른 우선변제권에 관한 것으로 판단됩니다. 2. 귀하의 내용에 비추어 보면, 2018. 10. 18. 상가계약 및 10. 19. 소재지 이전에도 불구하고 확정일자는 받지 않은 것으로 판단됩니다. 이러한 경우, 상가임대차보호법에서 규정하는 '우선변제권'은 적용되기 어렵습니다. 3. 다만, 동법에서 규정하고 있는 '최우선변제권'은 적용될 수 있는데 귀하 사업장 소재지인 광주광역시를 기준으로하면, 환산보증금액이 3억 9천만원 이하(=보증금 + 월세액 * 10배)이고, 계약상 보증금액이 3,800만 원이하라면 그 중 1,300만 원까지는 최우선으로 변제받을 수 있습니다.