저는 근저당권에 기하여 담보권실행을 위한 부동산경매신청을 하였는데, 2회에 걸쳐 새 매각기일이 정해졌습니다. 그러나 선순위채권과 절차비용을 변제하면 남을 가망이 없다고 인정될 때 경매가 취소될 수 있다고 하는데, 선순위채권에는 주택임차보증금도 포함되는지요?
「민사집행법」제91조 제1항은 “압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제102조는 “①법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때에는 압류채권자에게 이를 통지하여야 한다. ②압류채권자가 제1항의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 제1항의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 아니하면, 법원은 경매절차를 취소하여야 한다. ③제2항의 취소 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다. 그리고 같은 법 제268조에 의하면 위 규정은 담보권실행을 위한 경매에도 준용하도록 규정하고 있습니다.또한 판례는 “경매법원이 경매신청채권자에게 민사소송법 제728조(현행 민사집행법 제268조)에 의하여 준용되는 민사소송법 제616조(현행 민사집행법 제102조) 소정의 통지를 함에 있어 경매신청채권자에게 우선하는 주택임차인의 보증금반환채권이 있음을 간과하고 선순위 근저당권의 피담보채권만이 있음을 통지하여 경매신청채권자가 위 선순위 근저당권의 피담보채권과 절차비용을 변제하고 잉여 있을 가격을 정하여 매수신고를 한 때에도 경매법원이 그 후 위 보증금반환채권이 누락되었음을 발견하였을 때에는 경매신청채권자에게 새로이 위 통지를 하여야 하고, 경매신청채권자가 위 통지를 받은 날로부터 7일 이내에 위 보증금반환채권까지 변제하고 잉여 있을 가격을 정하여 매수신고를 하지 않으면 경매법원으로서는 경매절차를 취소하는 결정을 하여야 한다.”라고 하였습니다(대법원 1994. 9. 5.자 94마1205 결정). 그리고 이것은 경매로 인하여 소멸되는 전세권의 전세금반환채권의 경우에도 마찬가지입니다(대법원 1998. 4. 28.자 97마2935 결정).따라서 위 사안과 같은 경우 ‘압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담’에는 경매신청채권자에 우선하는 주택임차인의 보증금반환채권도 포함된다 할 것입니다.참고로 남을 가망이 없을 경우에 이를 간과한 경매절차진행의 효과에 관하여는 최고가매수신고인의 매수가액이 우선채권총액과 절차비용을 초과하는 한 그 절차위반의 흠이 치유되지만, 그 매수가액이 우선채권총액과 절차비용에 미달하는 경우에는 민사집행법 제102조 위반의 흠이 치유된다고 할 수는 없으므로 경매법원은 매각을 불허가 하는 결정을 하게 됩니다(대법원 1995. 12. 1.자 95마1143 결정).