저는 대전에 있는 상가를 보증금 3,000만원에 2년으로 하여 2009. 11. 15. 임대차계약을 체결하고, 며칠 뒤 사업자등록을 마친 후 정육점을 운영하고 있었습니다. 그런데 그 후 위 상가건물에 대하여 7,000만원의 근저당권이 설정되더니 급기야는 저당권자가 경매를 신청하였습니다. 저는 확정일자를 받지 않아 소액임차인으로서 최우선변제금 900만원을 받았을 뿐인데, 경매의 매수인은 저에게 건물을 비워달라고 합니다. 저는 매수인에게 대항할 수 없나요?
(1) [상가건물임대차보호법의 적용대상 여부] 귀하는 근저당권 설정 전에 입점 및 사업자등록을 함으로써 상가건물임대차보호법상의 대항력을 취득하였고, 임차보증금이 대전광역시에서 3,000만원이므로 소액임차인에 해당됩니다. 한편 확정일자를 받지 않았으므로 확정일자부 우선변제권은 주장할 수 없으나, 경매절차의 매수인 등 제3자에 대한 대항력과 소액임차인으로서의 최우선변제권을 주장할 수 있습니다.
  (2) 임차건물에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차건물의 경락에 의하여 임차권은 소멸하며, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 존속합니다(상가건물임대차보호법 제8조). 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 임차인이 보증금의 잔액을 반환 받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐입니다.
  (3) 따라서 귀하는 대항력에 기하여 경매절차의 매수인에게 나머지 임차보증금 2,100만원을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다. 다만, 귀하가 귀하의 배당요구로 임대차계약이 해지되어 종료된 다음에도 임차부분 전부를 사용·수익하고 있어 그로 인한 실질적 이익을 얻고 있다면 그 임차부분의 적정한 임료 상당액 중 임대차관계가 존속되는 것으로 보는 배당받지 못한 금액에 해당하는 부분을 제외한 나머지 보증금에 해당하는 부분에 대하여는 부당이득을 얻고 있다고 할 것이어서 경매 절차의 매수인이 요구하면 이를 반환하여야 할 것입니다(대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결, 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결, 서울지법 1999. 1. 13. 선고 98나18178 판결).