8600만원의 오피스텔을 전매로 샀는데, 중개수수료로 100만원을 말하면서, 자기네 부동산은 매매의 경우 부동산의 가액에 상관없이 매매는 무조건 100만원을 받는다고 합니다. 그런데 관련법을 찾아보니, 공인중개사법 시행령 제20조 4항에 오피스텔 매매의 중개수수료는 0.5 프로 내지 0.9 프로를 상한으로 규정하고 있는데 혹시 다른 법이나 지역 조례에 의해서 100만원이 가능한 부분인 건지 궁금합니다. 그리고 만약 그렇지 않다면 이에 대한 처벌 조항이 따로 있는지, 이미 지불한 경우 관련 법률에 의해 소액심판 청구 소송이 가능한 부분인지, 또는 이도 사기죄로 의율할 수 있는지 궁금합니다.
가. 귀하의 질의상 매매목적물이 오피스텔인 바, 공인중개사법시행규칙 제20조 제4항의 1호 또는 2호에 해당하는 지를 살펴보시기 바랍니다. 만약 1호에 해당한다면 별표 2의 요율상 1천분의 5 범위에서, 2호에 해당한다면 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개보수가 결정됩니다. 오피스텔은 공인중개사법시행규칙 제20조 제4항에 의합니다. 나. 아래 법령에서 확인할 수 있듯이, 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위는 공인중개사법 제33조 제1항 제3호 위반으로, 이는 공인중개사법 제38조 제2항 제9호에 해당하여 등록취소사유에 해당하며, 공인중개사법 제49조 제1항 제10호에 위반행위로 1년 이하의 징역 또는 1천 만 원 이하의 벌금에 처합니다. 특별법 우선의 원칙으로 사기죄가 아닌 아래 공인중개사법위반에 따른 죄입니다. 이미 지불한 부분 중 초과 부분에 대해 민사상 소액심판청구가 가능합니다. 공인중개사법 제32조(중개보수 등) ①개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다. [개정 2014.1.28] [[시행일 2014.7.29]] ②개업공인중개사는 중개의뢰인으로부터 제25조제1항에 따른 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 제31조에 따른 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있다. [개정 2014.1.28, 2020.6.9 제17453호(법률용어 정비를 위한 국토교통위원회 소관 78개 법률 일부개정을 위한 법률)] ③ 제1항에 따른 보수의 지급시기는 대통령령으로 정한다. [신설 2014.1.28] [[시행일 2014.7.29]] ④주택(부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 보수와 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ도 또는 특별자치도(이하 "시ㆍ도"라 한다)의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다. [개정 2008.2.29 제8852호(정부조직법), 2008.6.13, 2013.3.23 제11690호(정부조직법), 2014.1.28, 2020.6.9 제17453호(법률용어 정비를 위한 국토교통위원회 소관 78개 법률 일부개정을 위한 법률)] [본조제목개정 2014.1.28] [[시행일 2014.7.29.]] 제33조(금지행위) ① 개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다. [개정 2014.1.28, 2019.8.20, 2020.6.9 제17453호(법률용어 정비를 위한 국토교통위원회 소관 78개 법률 일부개정을 위한 법률)] 3. 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위 제38조(등록의 취소) ②등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다. [개정 2011.5.19, 2014.1.28, 2019.8.20, 2020.6.9 제17453호(법률용어 정비를 위한 국토교통위원회 소관 78개 법률 일부개정을 위한 법률), 2020.12.29 제17799호(독점규제 및 공정거래에 관한 법률)] [[시행일 2021.12.30]] 9. 제33조제1항 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우 제49조(벌칙) ①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다. [개정 2013.6.4, 2014.1.28, 2019.8.20, 2020.6.9 제17453호(법률용어 정비를 위한 국토교통위원회 소관 78개 법률 일부개정을 위한 법률)] [[시행일 2020.8.21]] 10. 제33조제1항제1호부터 제4호까지의 규정을 위반한 자 제50조(양벌규정) 소속공인중개사·중개보조원 또는 개업공인중개사인 법인의 사원·임원이 중개업무에 관하여 제48조 또는 제49조의 규정에 해당하는 위반행위를 한 때에는 그 행위자를 벌하는 외에 그 개업공인중개사에 대하여도 해당 조에 규정된 벌금형을 과한다. 다만, 그 개업공인중개사가 그 위반행위를 방지하기 위하여 해당 업무에 관하여 상당한 주의와 감독을 게을리하지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다. [개정 2009.4.1, 2014.1.28] [[시행일 2014.7.29.]] 공인중개사법시행규칙(국토교통부령 제936호 일부개정 2021. 12. 31.) 제20조 (중개보수 및 실비의 한도 등) ① 법 제32조제4항에 따른 주택의 중개에 대한 보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 별표 1과 같으며, 그 금액은 법 제32조제4항에 따라 시·도의 조례로 정하는 요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다. [개정 2014.7.29, 2021.10.19] ② 법 제32조제4항에 따른 실비의 한도는 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 계약금 등의 반환채무이행 보장에 드는 비용으로 하되, 개업공인중개사가 영수증 등을 첨부하여 매도·임대 그 밖의 권리를 이전하고자 하는 중개의뢰인(계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비의 경우에는 매수·임차 그 밖의 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인을 말한다)에게 청구할 수 있다. [개정 2014.7.29] ③제1항 및 제2항의 경우에 중개대상물의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다른 경우에는 개업공인중개사는 중개사무소의 소재지를 관할하는 시·도의 조례에서 정한 기준에 따라 중개보수 및 실비를 받아야 한다. [개정 2014.7.29] ④ 법 제32조제4항에 따라 주택 외의 중개대상물에 대한 중개보수는 다음 각 호의 구분에 따른다. [개정 2014.7.29, 2015.1.6, 2021.10.19] 1. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔(다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우에 한정한다): 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 별표 2의 요율 범위에서 중개보수를 결정한다. 가. 전용면적이 85제곱미터 이하일 것 나. 상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설(전용수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함한다)을 갖출 것 2. 제1호 외의 경우: 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다. ⑤제1항 및 제4항의 경우 거래금액의 계산은 다음 각 호에 따른다. [개정 2006.6.15] 1. 임대차 중 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한 금액을 거래금액으로 한다. 다만, 본문의 규정에 따라 합산한 금액이 5천만원 미만인 경우에는 본문의 규정에 불구하고 월 단위의 차임액에 70을 곱한 금액과 보증금을 합산한 금액을 거래금액으로 한다. 2. 교환계약의 경우에는 교환대상 중개대상물 중 거래금액이 큰 중개대상물의 가액을 거래금액으로 한다. 3. 동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지는 경우에는 매매계약에 관한 거래금액만을 적용한다. ⑥중개대상물인 건축물 중 주택의 면적이 2분의 1이상인 경우에는 제1항의 규정을 적용하고, 주택의 면적이 2분의 1미만인 경우에는 제4항의 규정을 적용한다. ⑦개업공인중개사는 주택 외의 중개대상물에 대하여 제4항의 규정에 따른 중개보수 요율의 범위 안에서 실제 자기가 받고자 하는 중개보수의 상한요율을 제10조제2호의 규정에 따른 중개보수·실비의 요율 및 한도액표에 명시하여야 하며, 이를 초과하여 중개보수를 받아서는 아니 된다. [개정 2014.7.29] [본조제목개정 2014.7.29.] ■ 공인중개사법 시행규칙 [별표 2] <개정 2021. 10. 19.> 오피스텔 중개보수 요율(제20조제4항 관련) 구 분 상한요율 1. 매매ㆍ교환 1천분의 5 2. 임대차 등 1천분의 4 다. 사이버상담은 현재 개인의 법률적인 분쟁 등으로 어려움을 겪고 계신 개별 국민들에게 그 해결방법을 간략히 안내해 드리는 것을 목적으로 운영되고 있으니 참고하시기 바랍니다. 한정된 귀하의 질의에 대한 개인적 답변이므로, 구체적 자료 등을 가지고 가까운 구조공단, 법률사무소 등에 내방하시어 상담받으시길 권유드립니다. 대한법률구조공단은 경제적으로 어렵거나 법을 몰라서 법의 보호를 충분히 받지 못하는 사람에게 법률구조(法律救助)를 함으로써 기본적 인권을 옹호하고 나아가 법률 복지를 증진하는 데에 이바지함을 목적으로 설립된 공공기관으로, 일정한 요건에 해당하는 경우 무료 또는 일정비용으로 변호사님의 법률구조를 받으실 수도 있습니다. 전화(국번없이 132) 또는 공단 홈페이지를 통하여 예약하신 후에 방문하시기 바랍니다접속 → 법률구조 → 법률상담 → 방문상담예약 항목 참조).