저는 부동산중개업자 甲의 중개로 乙소유 아파트를 임차하였습니다. 당시 甲은 乙이 제시하는 발행일자가 없는 부동산등기부등본의 복사본만을 보여주면서 근저당권설정사실이 없고 아무런 법적 문제가 없으니 자신을 믿고 계약을 체결하라고 하여 저는 계약을 체결하고 입주하였습니다. 그런데 알고 보니 위 아파트에는 제가 입주하기 전에 이미 시가에 근접하는 대출금채무에 대한 근저당권이 설정되어 있었고, 2년 전 저는 그 근저당권의 실행으로 임차보증금을 한 푼도 받지 못하고 위 아파트에서 퇴거하였습니다. 저는 중개업자 甲을 상대로 손해배상청구를 하여 임차보증금 일부에 상당하는 승소판결을 받았습니다. 그러나 甲에게는 재산이 없으므로 그가 부동산중개업자로서 체결한 인·허가보증보험에 의한 보험금을 청구하려고 하는데, 보증보험회사에서는 소멸시효기간이 경과되었다고 합니다. 그것이 타당한지요?
(1)「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제25조 제1항은 “중개업자가 중개의뢰를 받은 경우에는 당해 중개대상물의 상태·입지·권리관계ᆞ법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 기타 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 토지대장ᆞ등기부등본 등 근거자료를 제시하고 성실·정확하게 설명하여야 한다.”라고 하여 중개대상물의 확인·설명의무를 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제21조 제1항 제2호에서는 소유권·전세권·저당권·지상권·임차권 등 당해 중개대상물에 대한 권리관계에 관한 사항도 부동산중개업자가 확인·설명하여야 할 사항으로 규정하고 있습니다.
  (2) 그리고 같은 법 제30조 제1항은 “중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제30조 제3항은 “중개업자는 업무를 개시하기 전에 제1항 및 제2항의 규정에 의한 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제42조의 규정에 의한 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다.”라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제26조 제1항은 “중개의뢰인이 손해배상금으로 보증보험금·공제금 또는 공탁금을 지급 받고자 하는 경우에는 당해 중개의뢰인과 중개업자간의 손해배상합의서, 화해조서, 확정된 법원의 판결문사본 또는 기타 이에 준하는 효력이 있는 서류를 첨부하여 보증기관에 손해배상금의 지급을 청구하여야 한다.”라고 규정하고 있습니다.
  (3) 그런데 위와 같은 보증보험계약에 따라 중개의뢰인이 보험자에게 보험금을 직접 청구하는 근거에 관하여 판례는 “부동산중개업법 제19조 제1항, 제3항(현행 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조 제1항, 제3항 참조)의 규정에 의하여 부동산중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인에게 재산상의 손해를 입힌 경우 그 손해배상책임을 보장하기 위하여 인·허가관청을 피보험자로 하여 체결한 인·허가보증보험계약은 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인에게 재산상의 손해를 입힌 경우 그 손해를 보상하기 위하여 체결된 이른바 ‘타인을 위한 손해보험계약’으로서 중개인의 고의 또는 과실로 인하여 재산상의 손해를 입은 중개의뢰인은 당연히 그 계약의 이익을 받아 보험자에게 보험금을 청구할 수 있다.”라고 하면서 그 보험금액청구권의 소멸시효기간은 2년이라고 하였습니다(대법원 1999. 3. 9. 선고 98다61913판결).
  (4) 또한 보험금액청구권의 소멸시효 기산점에 관하여 판례는 “상법은 보험금액의 청구권은 2년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다는 취지를 규정하고 있을 뿐(상법 제662조), 보험금액청구권의 소멸시효의 기산점에 관하여는 아무 것도 규정하지 않고 있으므로, ‘소멸시효는 권리를 행사할 수 있는 때로부터 진행한다.’라고 소멸시효의 기산점에 관하여 규정한 민법 제166조 제1항에 따를 수밖에 없는바, 보험금액청구권은 보험사고가 발생하기 전에는 추상적인 권리에 지나지 아니할 뿐, 보험사고의 발생으로 인하여 구체적인 권리로 확정되어 그 때부터 그 권리를 행사할 수 있게 되는 것이므로, 특별한 다른 사정이 없는 한 원칙적으로 보험금액청구권의 소멸시효는 보험사고가 발생한 때로부터 진행한다고 해석함이 상당하다.”라고 하였습니다(대법원 1998. 2. 13. 선고 96다19666판결).
  (5) 그러므로「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제30조 제1항, 제3항의 규정에 의한 인·허가보증보험계약은 이른바 ‘타인을 위한 손해보험계약’으로서 그 보험금액의 청구권은 2년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성하고, 그 보험금액청구권의 소멸시효는 보험사고가 발생한 때로부터 진행하게 될 것입니다. 따라서 위 사안의 경우 귀하도 甲의 중개행위로 인한 손해의 발생이 있은 때로부터 2년이 경과되었다면 보증보험회사에 인·허가보증보험에 의한 보험금을 청구할 수는 없을 것으로 보입니다.