상황 1. 2013년 4월 소유권 이전 등기 A씨(증여) 2. 2016년 9월 소유권 이전 등기 B씨(매매) 3. 2020년 2월 B씨와 임대차 계약. 임대인 C씨(보증금 2천만원) 4. 2021년 3월 가처분 등기(사해행위 취소를 원인으로 한 소유권 이전 등기 말소청구) 5. 2021년 9월 가처분 목적 달성으로 2번, 4번의 등기 말소 6. 2021년 12월 강제 경매 개시 : 청구 금액 9000만원 질문 1. 임대인 C씨가 B씨와 체결한 임대차 계약이 유효한가요? 질문 2. 유효하다면 대항력을 가지고 배당 요구했으면, 우선변제를 받을 수 있는지 문의합니다. 질문 3. 확정일자를 못 받아서 대항력이 없다면, 보증금 청구는 경매 낙찰자에게 해야 하나요? 상황이 복잡해서 너무 힘듭니다... 도움 부탁드립니다.
1. 소유권 없는 자도 임대차 계약은 체결할 수 있는 것이기에 B와 C사이의 임대차 계약은 유효합니다. 특히 이 사건의 경우 B가 소유권을 상실하기 전에 임대차 계약을 체결한 것이기 때문에 C는 B를 상대로 임대차 계약에 따른 의무의 이행을 청구할 수 있습니다. 다만 유효한 건 어디까지나 B와 C사이에서의 이야기일 뿐 경매낙찰자와 같은 제3자에게 대항할 수 있는지는 별개의 문제로 대항력 구비여부에 따라 달라집니다. 2. 2번과 3번은 대항력에 관한 질문이니 묶어서 설명드리겠습니다. 먼저 대항력의 구비요건은 주택의 인도 + 주민등록(전입신고)입니다. 확정일자가 있으면 보증금 우선변제를 받을 수 있을 뿐 확정일자 자체가 대항력의 요건이 아닙니다. 따라서 대항력은 있지만 확정일자가 없어 우선변제권이 없는 상태라면 임차인은 경매낙찰자에게 임대차의 대항력을 주장하여 종래 약정한 임대차기간이 종료될 때까지의 계속 거주는 주장할 수 있습니다. 임대차 기간이 종료되었다면 대향력에 따라 임대인의 지위를 승계한 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 수도 있습니다. 2번 질문에서 이야기 하시는 배당은 확정일자가 없어 불가능합니다. 3. 만약 해당 임대차가 대항력조차 갖추지 못하여 통째로 날아가게 생긴 임대차라면 임차인은 임대차계약을 체결한 임대인 B를 상대로 보증금의 반환을 구할 수가 있습니다. 경매낙찰자에게는 대항력이 없어 불가능하나 계약의 당사자인 B에게는 가능합니다.