안녕하세요 전세금 미반환 관련하여 아래와 같이 문의하오니 확인 부탁드립니다. 현재 상황 - 18.01.02 : 전세 2년 계약(전입신고 및 확정일자 발급 완료) - 20.01.02 : 전세 1년 재계약 (보증금 동일하고 관리비만 인상하여 확정일자 발급받지 않음) - 21.09.17 : 집 주인 법인으로 변경 - 22.12.28 : 전세 계약 해지 통보( 3월 초에 나가겠다고 문자로 알림) - 23.12.31 : 새로 이사 갈 집 계약 - 23.03.03 : 신규 입주 예정 - 집 주인은 세입자가 구해져야 전세금을 돌려줄 수 있다고 함 문의 사항 - 위 상황으로 볼 때 저는 묵 시적 갱신 상태가 맞는지요? - 묵 시적 갱신 상태가 맞는다면 제가 계약 해지를 통보한 12월 28일의 3개월 뒤인 3월 28일에 효력 그 이후 임차권등기 설정이 가능한지요? - 저는 3월 3일에 이사 일정이 잡혀 있습니다. 임대차 계약 중도해지 합의서를 작성한다면 임차권등기 설정이 즉시 가능한지요? - 임차권등기 말고 임대차 등기를 통해서도 대항력 유지가 가능한지요? - 직계 비 존속을 현재 사는 집에 세대원으로 전입시키고 본인은 이사 갈 집으로 전입했을 때 대항력 유지가 가능한지요? - 전세금 반환이 안 되어 추가로 대출을 실행했을 때 지불되는 이자에 대해서 임대인에게 받을 수 있는지요?
질의 답변 1. 질의요지 귀하께서는 기존 임대차계약에 관하여 ①계약이 묵시적으로 갱신된 상태인지 여부 ②직계존비속이 전입신고를 한다면 귀하께서 전출하는 경우에도 대항력이 유지되는지 여부 ③보증금 미반환에 따라 임대인에게 책임을 물을 수 있는지 ④임차권등기는 임대차계약이 종료된 후에 가능한지 질의하신 것으로 판단됩니다. 2. 결론 결론을 먼저 말씀드리면, 기존 임대차계약과 관련하여 ①계약은 묵시적으로 갱신된 상태로 보이며 ②직계비속이 전입신고를 하고 귀하께서 전출하는 경우에도 대항력은 유지되고 ③임대인의 보증금 미반환에 대하여는 귀하께서 임차목적물을 반환하지 않는 이상 별도의 지체 책임을 물을 수는 없으며 ④임차권 등기는 임대차계약이 종료된 후에 가능합니다. 3. 묵시적 갱신 여부 주택의 등기를 하지 아니한 전세계약에 관하여는 주택임대차보호법의 적용을 받는 바,(주택임대차보호법 제12조) 귀하께서 체결한 전세계약은 미등기 전세계약이므로 주택임대차보호법의 적용을 받습니다. 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따르면 임대인과 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 계약 조건의 변경의 뜻을 통지하지 아니하면 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 것으로 봅니다. 이 때 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.(동법 동조 제2항) 귀하가 제시한 사실관계에 따르면, 기존 임대차계약은 2020. 1. 2. 재계약(기간 1년)됨에 따라 2021. 1. 2.가 종료 시점인 바, 이로부터 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간은 2020. 7. 2.부터 2020. 11. 2.입니다. 따라서, 귀하와 상대방 사이에 위 기간 내 계약 갱신 거절 또는 계약 조건의 변경의 뜻을 통지한 바가 없다면 임대차 계약은 묵시적으로 갱신되고 종료 시점은 2023. 1. 2.입니다. 4. 직계존비속의 전입신고와 대항력 유지 여부 대법원은 “주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함”하므로 “주택 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼, 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다.”는 입장입니다.(대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결 참조) 따라서, 귀하와 직계존비속의 전입신고와 점유가 계속되는 상황에서 귀하의 전입신고만 ‘일시’ 다른 곳으로 옮긴 경우로 인정된다면, 대항력이 유지됩니다. 5. 보증금 미반환에 대한 임대인의 책임 임대차보증금반환청구권은 ①임대차계약의 체결 사실, ②보증금 지급사실, ③임대차계약의 종료사실에 의하여 발생합니다. 귀하가 제시한 사실관계에 따르면, 위 ③요건과 관련하여 귀하께서 2022. 12. 28. 해지통고를 함에 따라 2023. 3. 28.에 임대차계약이 종료되므로(주택임대차보호법 제6조의2 제2항) 종료시에 상대방에게 보증금반환을 요구할 수 있습니다. 다만, 임차인의 임차목적물 인도의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로(대법원 2002. 2. 26. 선고 2001다77697 판결 참조) 상대방은 임차목적물을 인도받을 때까지 보증금 반환을 거절할 수 있습니다. (상대방이 세입자가 구해져야 전세금을 돌려 주겠다고 하는 주장은 이유 없습니다.) 따라서, 귀하께서 임차목적물을 상대방에게 반환한다면 상대방은 더 이상 보증금 반환을 거절할 수 없으며 반환하지 않는 경우 별도의 지체 책임을 집니다. 5. 임차권 등기 임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.(주택임대차보호법 제3조의3 제1항) 즉, 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 귀하가 제시한 사실관계에 따르면, 임대차 계약은 묵시적으로 갱신되었다가 귀하의 해지통고에 따라 2023. 3. 28.에 종료될 것으로 보이므로 이 때 임차권 등기가 가능합니다. 또한, 귀하가 질의하신 바와 같이 임대차계약 중도해지 합의서를 작성하는 경우 그 즉시 임대차계약이 종료되므로 그 때 임차권 등기가 가능합니다. [참조조문]-주택임대차보호법 제12조(미등기 전세에의 준용) 주택의 등기를 하지 아니한 전세계약에 관하여는 이 법을 준용한다. 이 경우 “전세금”은 “임대차의 보증금”으로 본다. 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.> ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.> ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. [전문개정 2008. 3. 21.] 제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. <개정 2013. 8. 13.> [참조판례] [대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결] 그러나 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다고 할 것이고 ( 대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정 참조), 또한 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다고 할 것이다( 대법원 1989. 1. 17.자 88다카143 결정 참조). [대법원 2002. 2. 26. 선고 2001다77697 판결] 임차인의 임차목적물 명도의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행의 관계에 있다 하겠으므로, 임대인의 동시이행의 항변권을 소멸시키고 임대보증금 반환 지체책임을 인정하기 위해서는 임차인이 임대인에게 임차목적물의 명도의 이행제공을 하여야만 한다 할 것이고, 임차인이 임차목적물에서 퇴거하면서 그 사실을 임대인에게 알리지 아니한 경우에는 임차목적물의 명도의 이행제공이 있었다고 볼 수는 없다 할 것이다.