저는 서울 강서구 화곡동 소재 주택을 보증금 4,000만원에 임차하여 주민등록을 마치고 입주하여 거주하고 있습니다. 그런데 최근 등기부등본을 확인해 보고서야 제가 입주하기 전에 다른 임차인이 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 해 놓고 이사한 것을 알게 되었습니다. 지금 위 주택은 근저당권자에 의한 경매절차가 진행 중인데 이 경우 저는 「주택임대차보호법」상의 소액임차인으로서 보호받을 수 있는지요?
(1) 귀하는 소액임차인으로서의 최우선변제권을 행사할 수는 없고, 다만 확정일자의 순위에 따른 우선변제권을 행사할 수 있을 뿐입니다.
  (2) 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없습니다(주택임대차보호법 제3조의3제6항).
  (3) 그 이유는 임차권등기를 경료한 임차인이 이를 믿고 이사를 가게 되면 집을 비워 주게 되므로, 임대인은 그 집을 다시 쉽게 세놓을 수 있게 되고 그 이후의 임차인이 소액임차인인 경우 최우선변제권을 인정하게 되면 임차권등기를 한 임차인은 물론 저당권자를 비롯한 다른 선순위권리자의 이익을 해하게 될 우려가 있기 때문에 임차권등기가 경료된 주택에 대하여는 그 이후 입주한 소액임차인에 대하여 최우선변제권을 인정하지 않는 것입니다.