* 소재지 : 경기도 시흥시 정왕동 2657-1번지 1층 * 면적 : 1454.5㎡ * 사업의 종류 : 업태 : 제조업, 건설업 종목 : 전동기, 발전기, 전기 변환장치 수, 배 전반, 자동제어반, 전기 공사업 * 임대차 기간 : 20200610-20230609 * 임차보증금 : 105,000,000원 * 월차임; 10, 500,000원 상기와 같이 임대차 계약을 체결하여 사용 중입니다. 상가 임대차보호법 적용 대상이 되는지 문의합니다.
1. 상가건물 임대차보호법의 적용대상에 대해 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항은, ‘이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.’고 정하고 있습니다. 2. 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항은 ‘임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.’라고 정하고 있습니다. 따라서 귀하께서 해당 건물을 임차하시면서 사업자등록이 되었다면, 원칙적으로 상가건물 임대차보호법이 적용될 것입니다. 다만, 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항의 단서조항 검토가 필요합니다. 3. 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 단서는 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서는 그 적용을 배제하고 있고, 제2조 제2항은 ‘제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.’고 정하고 있는데, 그 비율은 1분의 100입니다. 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조에 제1항의하면, 시흥시의 대통령령으로 정하는 보증금액은 6억 9천만원입니다. 귀하의 임대차는 그 보증금이 105,000,000원이며 월차임이 10,500,000원인데, 월차임에 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항에 따른 비율을 곱하면 1,050,000,000원입니다. 즉, 귀하의 임대차의 보증금액은 1,155,000,000원이 되는데, 이는 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 단서에서 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하게 됩니다. 4. 따라서 귀하의 임대차의 경우 상가건물 임대차보호법의 적용이 배제될 것으로 생각됩니다.