안녕하세요. 노고 많으십니다. 임대인이 전세 보증금 반환 지급에 미온적인 태도를 보여, 민사소송을 미리 알아보고자 합니다. 부디 아래 내용 읽어주시고 자세한 답변 해주시면 대단히 감사하겠습니다. 1. 계약갱신청구권의 전세 계약 기간에 임차인인 제가 해지를 통보함 (통보 일자 : 22년 9월 28일) 2. 계약 해지 통보 3개월 후인 (전세보증금 반환 효력이 발생 일자) 22년 12월 27일에 보증금이 반환되지 않을 시 소송을 하려고 하는데, 이때 아래 몇 가지 궁금한 사항이 있습니다. - 보증금 반환 효력 일자에 퇴거하여야 보증금에 대한 이자를 요청할 수 있는지? (사람만 나와 살면 되는지, 물건도 모두 퇴거하여야 하는지) - 보증금에 대한 이자 책정은 어떻게 하는지? 그리고 대략 몇 프로 정도로 책정되는지 ? - 보증금에 대한 이자 소송 진행 시 미리 준비하여야 할 사항? (내용증명, 변호사 선임, 등등... ) - 저와 같은 사례가 있는지...? ** 추가 정보 1. 전세 보증금 : 3억 3천만원 2. 계약갱신 청구의 계약기간 : 2021.09 ~ 2023.09
1. 보증금 이자 요청 가능 여부에 대한 답변 가. 법원은, 임대인의 보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 그 보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달하여 임차인의 목적물반환의무와 서로 동시이행의 관계에 있다(대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카98판결 참조)고 하였고, (따라서) 임대인의 동시이행의 항변권을 소멸시키고 임대보증금 반환 지체책임을 인정하기 위해서는 임차인이 임대인에게 임차목적물의 명도의 이행제공을 해야한다. 임차인이 임차목적물에서 퇴거하면서 그 사실을 임대인에게 알리지 아니한 경우에는 임차목적물의 명도의 이행제공이 있었다고 볼 수는 없다(대법원 2002. 2. 26. 선고 2001다77697 판결 등 참조)고 하고 있습니다. 이 때 임차인에게 요구되는 임차목적물의 명도의 이행제공은 통상적으로, 이사를 하고 열쇠를 임대인에게 교부하거나(비밀번호를 알려주거나), 언제든지 열쇠를 제공할 수 있는 준비를 완료하고 통지하는 등의 행위를 말합니다. 나. 다만 이사를 하는 경우 임차인으로서는 대항력을 상실하게 되므로 이 때 임차권등기명령제도가 활용됩니다. 임차권등기명령은 이미 임대차계약이 종료하였음에도 임대인이 그 보증금을 반환하지 않는 상태에서 경료하는 것으로, 임차권등기명령의 집행에 의하여 임차권등기가 경료되면 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 임차인이 주거를 이전하더라도 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되게 됩니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항). 다. 옷가지나 물건 등의 양에 비추어 임차목적물의 인도가 이루어졌는지, 혹은 원상회복의무가 제대로 이행되었는지 등이 문제가 될 수 있으므로(상품, 집기, 비품 등 전부를 치운 날짜가 인도일로 판단될 가능성이 있습니다) 추후 지연손해금도 청구하시길 원한다면 물건도 치우는 것이 좋을 것으로 보입니다. 물건을 치우지 않는 경우 임대인은 방치물 제거를 위한 비용 및 그 제거를 위한 기간의 차임 상당액의 손해배상을 별도로 청구할 수도 있습니다. 위 ‘나.’항에 기재한 임차권등기명령 신청을 고려해보시길 바랍니다. 2. 보증금에 대한 이자 책정 질문에 대한 답변 소를 제기할 경우 통상적으로 보증금에 대한 지연손해금은 귀하가 목적물의 인도 의무를 이행하였거나 이행제공을 한 다음날부터 소장부본송달일까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 청구하게 됩니다. 3. 미리 준비하여야 할 사항에 대하여 임대차계약이 종료된 시점, 인도 의무 이행제공, 임차인의 원상회복 의무 등이 통상적으로 문제가 되므로 이러한 사항들을 확실하게 해두시는 것이 좋습니다. 내용증명(통지 시점을 명확하게 하기 위하여), 임대인과의 문자내용, 퇴거 당시 사진 등이 모두 증거가 될 수 있으므로 삭제하지 마시고 보관해두시는 것을 권해드립니다. 4. 결어 현재 질문해주신 상황은 많은 임차인들이 겪는 문제로 흔치 않은 사례는 아닙니다. 사이버상담의 특성상 작성된 계약서, 계약서의 특약사항 등을 알 수 없어 주택임대차에서 묵시적 갱신이 이루어진 후 해지통고를 하신 것으로 전제한 후 원칙적인 범위 내에서 답변을 드렸습니다. 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있는 점 너른 양해 부탁드립니다. 자세한 상담을 원하시는 경우 계약서 등 관련 서류를 지참하시어 예약 후 가까운 법률구조공단 사무실을 방문하시길 바랍니다. 겪고 계신 일이 원만히 해결되길 바랍니다. 감사합니다.