甲은 乙회사로부터 아파트를 분양 받았습니다. 그런데 甲이 분양받은 아파트의 동쪽부분과 마주보는 아파트동은「건축법 시행령」에 정해진 건축물 높이제한규정을 위반하여 건축되었고, 甲이 분양받은 아파트는 지방자치단체의 건축조례에서 정하고 있는 동지일을 기준으로 하여 9시부터 15시까지 사이에 4시간의 일조시간을 확보할 수 없습니다. 이 경우 甲이 乙회사를 상대로 불법행위로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지요?
(1) 불법행위에 관하여「민법」제750조는 “고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.”라고 규정하고 있습니다.
  (2) 그러므로 위 사안에서 甲이 분양받은 위 아파트의 일조권이 침해되는 것을 이유로 위 규정에 의하여 불법행위로 인한 손해배상청구가 가능할 것인지 문제됩니다.
  (3) 이에 관하여 판례는 “주거의 일조는 쾌적하고 건강한 생활에 필요한 생활이익으로서 법적 보호의 대상이 되는 것이며, 어떤 토지의 거주자가 인접한 타인의 토지 위를 거쳐서 태양의 직사광선을 받고 있는데, 그 인접 토지의 사용권자가 건물 등을 건축함으로써 직사광선이 차단되는 불이익을 입게 되고, 그 일조방해의 정도가 사회통념상 일반적으로 인용하는 수인한도를 넘어서는 경우에는 그 건축행위는 정당한 권리행사로서의 범위를 벗어나거나 권리남용에 이르는 행위로서 위법한 가해행위로 평가되어 일조방해로 인한 불법행위가 성립한다고 할 것인데, 분양회사가 신축한 아파트를 분양받은 자는 분양된 아파트에서 일정한 일조시간을 확보할 수 없다고 하더라도, 이를 가지고 위 아파트가 매매목적물로서 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 것이라거나, 또는 분양회사가 수분양자에게 분양하는 아파트의 일조상황 등에 관하여 정확한 정보를 제공할 신의칙상 의무를 게을리 하였다고 볼 여지가 있을지는 몰라도, 분양회사가 신축한 아파트로 인하여 수분양자가 직사광선이 차단되는 불이익을 입게 되었다고 볼 수는 없으므로 분양회사에게 일조방해를 원인으로 하는 불법행위책임을 물을 수는 없다.”라고 하였습니다(대법원 2001. 6. 26. 선고 2000다44928 등 판결).
  (4) 따라서 위 사안과 같은 경우에는 아파트 수분양자인 甲이 분양회사인 乙회사를 상대로 불법행위로 인한 손해배상을 청구하여서는 아니 될 것으로 보입니다. 다만,「민법」제2조 제1항은 “권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 좇아 성실히 하여야 한다.”라고 규정하고 있고, 제한물권 있는 경우와 매도인의 담보책임에 관하여 같은 법 제575조 제1항은 “매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.”라고 규정하고 있으며, 매도인의 하자담보책임에 관하여 같은 법 제580조 제1항은 “매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조 제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있습니다.
  (5) 따라서 甲은 위 아파트가 매매목적물로서 거래상 통상 갖추어야 하는 품질이나 성질을 갖추지 못한 것이라거나, 또는 분양회사가 수분양자에게 분양하는 아파트의 일조상황 등에 관하여 정확한 정보를 제공할 신의칙상 의무를 게을리 하였다는 이유로 손해배상을 청구해볼 수밖에 없을 듯합니다.