저는 甲에게 저의 토지를 매도하면서 계약금과 중도금은 받았으나, 잔금에 대하여 甲은 토지소유권을 미리 이전해주면 그 토지를 담보로 융자를 받아 잔금을 지급하겠다고 하였습니다. 그래서 저는 잔금을 받기 전에 甲명의로 소유권이전등기를 해주었으나, 甲은 융자를 받았음에도 잔금지급을 미루고만 있어 저는 매매계약을 해제하였습니다. 그런데 甲은 위 토지의 소유권등기가 자신의 명의로 된 것을 이용하여 계약해제사실을 모르는 乙에게 위 토지를 매각하고 乙명의로 소유권이전등기까지 해주었습니다. 이러한 경우 乙이 위 토지의 소유권을 취득할 수 있는지요?
「민법」 제548조 제1항 본문에서 당사자일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의무가 있다고 규정하고 있으며, 판례에서도 계약이 해제되면 그 계약이행으로 변동이 생겼던 물권은 당연히 그 계약이 없었던 원상태로 복귀한다고 하였고(대법원 1977. 5. 24. 선고 75다1394 판결), 이 경우 매도인의 원상회복청구권은 소유권에 기초한 물권적 청구권이므로 소멸시효대상이 되지 않는다고 하였습니다(대법원 1982. 7. 27. 선고 80다2968 판결). 따라서 위 사안에서 귀하가 매매계약을 해제한 경우 위 토지의 소유권은 귀하에게로 당연히 소급하여 복귀합니다.그런데 민법 제548조 제1항 단서에서 위와 같은 해제의 경우 그 해제로써 제3자의 권리를 해하지 못한다고 규정하고 있으며, 여기서 말하는 제3자란 원칙적으로 ‘해제의 의사표시가 있기 전’에 해제된 계약에 따라서 생긴 법률관계를 기초로 하여 새로운 권리를 취득한 자를 말하는 것이지만, 판례를 보면 계약당사자의 일방이 계약을 해제하였을 때에는 계약은 소급하여 소멸하고 각 당사자는 원상회복의무를 지게 되나, 이 경우 계약해제로 인한 ‘원상회복등기 등이 이루어지기 전’에는 계약해제를 주장하는 자와 양립되지 아니하는 법률관계를 가지게 되었고 계약해제사실을 몰랐던 제3자에 대해서는 계약해제를 주장할 수 없다고 하여(대법원 2000. 4. 21. 선고 2000다584 판결), 제3자의 범위를 ‘해제의 의사표시가 있은 후 그 해제에 의한 말소등기가 있기 이전’에 이해관계를 갖게 된 선의의 제3자까지 포함시키고 있으며, 제3자가 계약해제사실을 알았다는 사실의 주장·입증책임은 계약해제를 주장하는 자에게 있습니다(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다6341 판결). 그리고 당사자일방이 계약해제 한 경우 그 계약해제 전에 그 해제와 양립되지 아니하는 법률관계를 가진 제3자에 대해서는 계약해제에 따른 법률효과를 주장할 수 없는 것은 제3자가 그 계약해제 전에 계약이 해제될 가능성이 있다는 것을 알았거나 알 수 있었더라도 달라지지 않는다고 하였습니다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다57746 판결). 따라서 위 사안의 경우 乙은 甲으로부터 위 토지를 매수할 당시 귀하와 甲사이의 계약이 해제된 사실을 모르고 있었던 제3자에 해당된다고 볼 수 있으므로, 위 토지의 소유권을 유효하게 취득한다고 할 것입니다.참고로 계약자유의 원칙상 당사자들의 약정으로 종전의 해제된 계약을 부활시키는 것은 적어도 그 계약당사자 사이에서는 가능하지만(대법원 2006. 4. 13. 선고 2003다45700 판결), 이러한 약정이 종전의 해제된 계약을 부활시키는 것을 내용으로 하는 것이더라도 어디까지나 그 자체로서는 종전의 해제된 계약과 별개의 새로운 법률행위인 이상, 계약당사자가 아닌 제3자로서 종전계약의 해제여부에 관하여 이해관계를 갖는 자에 대한 관계에서도 종전계약이 해제로 실효된 바 없이 계속 효력을 유지하고 있었던 것이라고 주장할 수는 없다고 할 것입니다(대법원 2007. 12. 27. 선고 2007도5030 판결).