1. 배경 설명 단독주택에 대해 임대차 계약한 임차인(을)이 감옥에 수감되고, 현재는 부인(병)만 전입 신고 되어 있는 상태입니다. 이 상태에서 임대료가 수년간 미납되었고, 명도 소송+임대료 청구 소송을 진행코자 합니다. 2. 문의 내용 1) 계약 해지 내용증명을 보냈으나, 수취인 부재로 반송되었습니다. 이 상태에서 부인(병)과 문자(22.4월)를 주고받은 명세가 있는데 해 당내용으로 계약 해지 통보가 도달되었다고 볼 수 있을까요? 아니면 임차인(을)이 수감되어 있는 곳을 찾아내어 그곳으로 내용증명을 보내야 할까요? 2) 단독주택 (토지 1000평 + 주택 20평)에 대하여, 계약 시 ＂부동산(주택) 임대차 계약서＂로 임대차계약서를 작성하였습니다. 명도 소송 진행 시 명도 소송의 대상은 단독주택(20평) 만 해당인지, 토지 1 + 단독주택 20평까지 포함되는지요. 3) 부동산 점유 이전 금지 가처분 신청을 먼저 해야 할 텐데, 현재 전입 신고 되어 있는 부인(병)만을 대상으로 하면 되는지요? 아니면 임차인(을)과 그 부인(병) 둘을 모두 대상으로 해야 하는지요? 이 상태에서 임차인(을)이 수감 기간이 끝나 임차 부동산으로 전입 신고해도, 부동산 점유 이전 금지 가처분 신청의 효력이 유지되나요? 또 한 위의 임대차 계약 해지가 통보된 것으로 보고, 바로 부동산 점유 이전 금지 가처분 신청을 진행해도 될까요? 4) 명도 소송 및 임대료 청구 소송을 진행하면서, 을/병 모두를 대상으로 해야 하는지 병만을 대상으로 해도 되는지요? 5) 만약 임차인(을)도 소송의 대상으로 해야 한다면 수감되어 있는 곳을 확인해야 내용증명 및 소송을 진행할 수 있을 텐데요, 수감되어 있는 곳을 확인할 수 있는 방법이 있을까요? 위의 부동산 점유 이전 금지 혹은 명도 소송 + 임대료 청구 소송을 그대로 진행하면 보정명령이 와서 확인이 가능할까요? 6) 현재 점유하고 있는 임차인의 부인(병) 주민등록번호를 모릅니다. (전입은 되어 있는 상태임) 소송의 원활한 진행을 위해 부동산 점유 이전 금지 가처분 신청 후에 사실조회 신청을 통해 주민등록번호를 확인할 수 있을까요? 바쁘신 와중에 감사합니다.
귀하는 임대차계약 관련한 다양한 사항에 관하여 문의를 하고 계십니다. 질의하고 계시는 사항이 매우 방대하고 실제 소송에서 하나하나의 쟁점이 될 수 있으므로 보다 자세하고 정확한 사항은 계약서 등을 지참하시고 국번없이 132로 예약 후 가까운 공단에 내방하시어 상담을 받아보시기 바랍니다. 회신은 질의하신 범위 내에서 답변 드리도록 하겠습니다. 우선 계약 종료를 위해 해지통고를 해야 하는 상황으로 보이는데, 임차인이 수감중이라고, 수감 중인 교정기관을 확인하고 있는 경우 해당 기관으로 발송을 시도해 보시기 바랍니다(부인인 병이 함께 계약 당사자인 경우 해지통고가 되었다고 볼 수 있으나 계약서를 확인할 필요가 있습니다). 임대차계약의 종료에 따라 대지 부분의 임대차는 인도를 받아야 하고, 주택부분은 명도를 받아야 하는 것으로 보여집니다. 점유이전금지가처분은 해당 계약 상대방을 상대로 해야 할 것으로 보입니다. 이 점에 대해서는 소송의 상대방 특정도 마찬가지입니다. 계약의 상대방이 피고가 되는 것이지 계약상대방아닌 제3자가 당사자가 되는 것은 아닙니다. 소 제기 후에 상대방의 주소를 모르면, 사실조회(교정본부 등)을 통해서 주소를 확인하여 보정하면 됩니다. 주민등록번호를 모르는 경우는 소송 진행과정에서 보정명령을 통해서나 사실조회를 통하여 상대방 정보를 확인하여 소송을 진행할 수 있습니다. 이상과 같으며, 이상의 질문에 대한 답변은 구체적 사건에 따라 달라질 수 있음을 유의하시기 바랍니다. 모쪼록 귀하의 고충이 조속히 해결되시기 바랍니다. 감사합니다.