저는 현행 「상가건물임대차보호법」이 시행되기 전 甲 소유 건물을 임차하여 사업자등록신청 후 치킨가게를 운영하던 중, 이 법 시행 전인 2002년 10월 15일자로 사업자등록정정신고를 하면서 임대차계약서상에는 확정일자까지 받아두었습니다. 그런데 乙이라는 사람이 위 같은 건물의 다른 층에서 영업을 하기 위하여 이 법이 시행된 2002년 11월 1일자로 점포임대차계약을 체결하면서 같은 날 사업자등록신청과 확정일자인까지 받았습니다. 소문에 의하면 乙의 보증금액이 1억 원이나 된다고 하고, 상가건물임대차보호법이 2002년 11월 1일부터 시행되었으므로 저와 乙의 보증금의 순위가 같다고 하는데, 사실인지요?
「상가건물임대차보호법」 제3조 제1항은 “①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제5조 제2항에 의하면 “제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.”라고 규정하고 있습니다.그러므로 건물에 입점하고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 대항력이 생기고, 임대차계약서상에 확정일자까지 받아 둔다면 임차건물의 경매 시 후순위권리자 그밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.또한 「상가건물임대차보호법」 부칙 제2항은 “이 법은 이 법 시행 후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다. 다만, 제3조·제5조 및 제14조의 규정은 이 법 시행 당시 존속중인 임대차에 대하여도 이를 적용하되, 이 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 부칙 제3항은 “이 법 시행 당시의 임차인으로서 제5조의 규정에 의한 보증금 우선변제의 보호를 받고자 하는 자는 이 법 시행 전에 대통령령이 정하는 바에 따라 건물의 소재지 관할 세무서장에게 임대차계약서상의 확정일자를 신청할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.결국 위 사안은 위 부칙 규정에 의해 이 법 시행 전에 확정일자를 받은 기존 임차인과 이 법 시행일인 2002년 11월 1일자로 확정일자를 받은 상가임차인의 우선순위가 어떻게 되느냐가 문제입니다. 그런데 2002년 11월 1일 전에 확정일자를 받은 임차인은 신청순위와 상관없이 모두 이 법 시행일인 2002년 11월 1일자로 우선순위의 효력을 받게 되며, 이 법 시행일 이후에 확정일자를 받은 상가임차인들은 상가에 입점하고 사업자등록을 한 날의 다음 날부터 우선순위의 효력을 받게 됩니다.따라서 귀하는 이 사안에서 이 법 시행일 이전에 사업자등록을 하고 확정일자를 받아두었으므로, 이 법 시행일인 2002년 11월 1일자로 입점 및 사업자등록을 하고 확정일자를 받은 乙보다 위 임차건물의 경매나 공매 시 우선하여 보증금을 변제받을 수 있을 것으로 보입니다.