개업공인중개사 甲은 乙에게 공인중개사자격증과 중개사무소등록증을 대여하여 乙이 중개사무소를 운영하면서, 자기가 종전에 소유하던 오피스텔을 지금도 소유하고 있는 것으로 가장하여 고객인 丙에게 자기를 임대인으로 하는 오피스텔임대차계약을 체결해주고 임대차보증금을 수령한 후 입주시켰다가 현소유자에게 명도당하도록 하였는데, 그 계약서의 중개사란에는 위 중개사사무소의 명칭이 기재되고, 중개대상물확인·설명서도 甲의 명의로 작성되었는바, 이 경우 丙이 甲과 공제계약을 체결한 공인중개사협회에 공제금청구가 가능한지요?
「공인중개사법」에서는 ‘중개’란 제3조의 규정에 의한 중개대상물(토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 그 밖에 대통령령이 정하는 재산권 및 물건)에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다고 정의하고 있으며(같은 법 제2조 제1호), 개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있습니다(같은 법 제30조 제1항).그런데 위 사안처럼 乙이 직접 당사자가 되어 계약을 체결한 경우에도 「공인중개사법」 제30조 제1항에서 정한 ‘중개행위’에 해당하는지 판례를 보면, 「공인중개사법」 제2조 제1호는 중개란 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자 사이의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다고 규정하고, 제30조 제1항은 개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있고, 여기서 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지는 개업공인중개사의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 아닌지에 따라 판단하여야 한다고 하면서, 중개사무소운영자가 공인중개사자격증과 중개사무소등록증을 대여 받아 중개사무소를 운영하던 중 오피스텔을 임차하기 위하여 위 중개사무소를 방문한 고객에게 자신이 오피스텔을 소유하고 있는 것처럼 가장하여 직접 거래당사자로서 임대차계약을 체결한 사안에서, 비록 임대차계약서의 중개사란에 중개사무소의 명칭이 기재되고, 공인중개사명의로 작성된 중개대상물 확인·설명서가 교부되었더라도, 중개사무소운영자의 위 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래당사자 사이의 임대차를 알선·중개하는 행위에 해당한다고 볼 수 없다고 한 사례가 있습니다(대법원 2011. 4. 14. 선고 2010다101486 판결).그렇다면 위 사안에서도 乙이 직접 거래당사자로서 위와 같은 오피스텔임대를 한 행위는 「공인중개사법」 제30조 제1항의 중개행위로 볼 수 없어 丙이 공인중개사협회에 공제금청구를 하는 것은 어려울 것으로 보입니다.