22년 8월 계약 갱신청구권 사용한 임차인이 전셋값이 내려가자 계약 해지 통보하고 전출하겠다고 하면서 임차인은 실거주 중이며, 5월 31일에 (전세 만료 통보 3개월 전 2월 내용증명 수취) 전세금 반환받지 못했으니 지연이자를 요구하고 있습니다. 새 임차인과의 계약을 현 임차인이 계약 거부(6차례) 및 도시보증공사에서 전세금 반환 신청하여 받겠다며 집도 안 보여주고, 임차인의 비협조로 임대인이 전세금 반환을 할 수 있는 기회를 방해하고 있습니다. 1. 임차권등기를 못 하도록 임대인이 할 수 있는 방법이나 2. 법적인 조치가 가능한지 문의합니다. *새 임차인이 현 임차인의 이사 날로 맞춰 주겠다는 제안을 했음에도 거부한 상태입니다.
1. 임차권등기에 대하여 임대인이 결정에 대한 이의로서 통상의 항변은 임차인이 정당한 임차인이 아니라는 항변, 임대보증금을 모두 변제하였다는 항변, 목적물을 점유하고 있지 않다는 항변, 임대인의 지위가 이전, 양도되었다는 항변, 주거용 건물이 아니라는 항변 등입니다. 결국 빠른 보증금반환(공탁포함)이 임차권등기를 피할 가장 적절한 방법이 될 것으로 여겨집니다. 2. 임차인이 점유하고 있고 새로운 임차인과의 계약을 방해하는(? 다만 구체적으로 어떻게 방해한다는 의미인지 잘 이해가지 않습니다. 새로운 임대차계약은 어디까지나 귀하와 새로운 임차인 사이의 계약이기 때문입니다. 명도일정을 맞추지 않아 방해한다는 취지로 일응 이해했습니다) 현 상황에서 귀하에게 보증금반환에 대한 지연이자는 발생하지 않는다고 봄이 타당하다고 여겨집니다. 적시하신 사실관계에서는 실제 명도하지 않았을 뿐더러, 임차목적물의 명도의 이행제공이 있다고 보기도 어려운 것으로 짐작되는데(다만 해당 판단이 다를 경우에는 상황이 다를 것입니다), 이 경우 쌍방은 동시이행항변권을 주장할 수 있기 때문입니다. 3. 계약이 종료되었으므로 건물명도 소송이 가능하십니다. 보증금반환과 상환이행으로 명도청구를 구하시면 승소가능할 것으로 여겨집니다. 다만 이 경우에도 실제 명도 집행을 위해서는 보증금지급에 관한 자료 제출이 필요할 것입니다. 4. 실제 소송전으로 가면 양측 모두 지리한 싸움만이 계속될 것으로 여겨집니다. 위 동시이행에 관한 사정을 밝히고(즉 보증금반환과 명도는 동시이행관계이므로 원칙적으로는 임차인에게 일방적으로 지연이자채권이 발생한다고 볼 것은 아닌 점) 새로운 임대차계약 체결 시도 사실을 알리며 그 방해로 인한 손해에 대해 경고하시는 것으로 가급적 협조를 이끌어내실 필요가 있다고 봅니다. 또 결국 소송전으로 갈 수도 있으므로 가급적 자료를 남길 수 있는 연락수단을 사용하시기 바랍니다(내용증명, 문자 등). 보다 자세한 사항은 구체적 문답이 가능한 면접상담 절차를 통해서 상의될 필요가 있다고 여겨집니다. 인근 사무소에 내방을 당부드립니다. 원만한 해결을 바랍니다. 감사합니다.