저는 甲과 물품공급계약을 체결하고 그 거래대금을 담보하기 위하여 채권최고액 5,000만원인 근저당권을 甲의 부동산에 설정하였습니다. 그런데 甲의 위 부동산은 제가 근저당권을 설정한 후 국세체납으로 인하여 압류되어 공매절차진행중입니다. 이 경우 위 부동산이 공매절차에서 매각되기 전까지 제가 甲에게 공급한 물품의 대금도 위 근저당권에 기하여 국세보다 우선하여 배분 받을 수 있는지요?
(1) 공매절차에서 매수대금납부의 효과에 관하여 국세징수법 제77조제1항은 “매수인은 매수대금을 납부한 때에 매각재산을 취득한다.”라고 규정하고 있고, 민사집행절차에 있어서 부동산매수인의 소유권 취득시기에 관하여 민사집행법 제135조는 “매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다”라고 규정하고 있습니다.
  (2) 후순위 근저당권자가 경매를 신청한 경우, 선순위 근저당권자의 피담보채권액이 확정되는 시기에 관하여 판례는 “당해 근저당권자는 저당부동산에 대하여 경매신청을 하지 아니하였는데 다른 채권자가 저당부동산에 대하여 경매신청을 한 경우 민사소송법 제608조(현행 민사집행법 제91조)제2항, 제728조(현행 민사집행법 제268조)의 규정에 따라 경매신청을 하지 아니한 근저당권자의 근저당권도 경락으로 인하여 소멸하므로, 다른 채권자가 경매를 신청하여 경매절차가 개시된 때로부터 경락으로 인하여 당해 근저당권이 소멸하게 되기까지의 어느 시점에서인가는 당해 근저당권의 피담보채권도 확정된다고 하지 아니할 수 없는데, 그 중 어느 시기에 당해 근저당권의 피담보채권이 확정되는가 하는 점에 관하여 우리 민법은 아무런 규정을 두고 있지 아니한바, 부동산 경매절차에서 경매신청기입등기 이전에 등기되어 있는 근저당권은 경락으로 인하여 소멸되는 대신에 그 근저당권자는 배당요구를 하지 아니하더라도 당연히 그 순위에 따라 배당을 받을 수 있고, 이러한 까닭으로 선순위 근저당권이 설정되어 있는 부동산에 대하여 근저당권을 취득하는 거래를 하려는 사람들은 선순위 근저당권의 채권최고액 만큼의 담보가치는 이미 선순위 근저당권자에 의하여 파악되어 있는 것으로 인정하고 거래를 하는 것이 보통이므로, 담보권 실행을 위한 경매절차가 개시되었음을 선순위 근저당권자가 안 때 이후의 어떤 시점에 선순위 근저당권의 피담보채무액이 증가하더라도 그와 같이 증가한 피담보채무액이 선순위 근저당권의 채권최고액 한도 안에 있다면 경매를 신청한 후순위 근저당권자가 예측하지 못한 손해를 입게 된다고 볼 수 없는 반면, 선순위 근저당권자는 자신이 경매신청을 하지 아니하였으면서도 경락으로 인하여 근저당권을 상실하게 되는 처지에 있으므로 거래의 안전을 해치지 아니하는 한도 안에서 선순위 근저당권자가 파악한 담보가치를 최대한 활용할 수 있도록 함이 타당하다는 관점에서 보면, 후순위 근저당권자가 경매를 신청한 경우 선순위 근저당권의 피담보채권은 그 근저당권이 소멸하는 시기, 즉 경락인이 경락대금을 완납한 때에 확정된다고 보아야 한다”고 하였습니다(대법원 1999. 9. 21. 선고 99다26085 판결).
  (3) 마찬가지로 공매절차에서 압류에 우선하는 근저당권의 피담보채권의 확정시기에 관하여 판례는 “압류재산의 공매절차에서 압류 이전에 등기된 근저당권은 공매로 인하여 소멸되는 대신에 그 근저당권자는 당연히 그 순위에 따라 배분을 받을 권리가 있으므로, 국세에 우선하는 선순위 근저당권이 설정되어 있는 부동산에 대하여 체납처분을 하려는 조세채권자는 선순위 근저당권의 채권최고액만큼의 담보가치는 이미 선순위 근저당권자에 의하여 파악되어 있는 것으로 인정하고 절차를 취하는 것이 보통이라 할 것이고, 체납처분절차가 개시된 이후의 어떤 시점에 선순위 근저당권의 피담보채무액이 증가하더라도 그와 같이 증가한 피담보채무액이 선순위 근저당권의 채권최고액 한도 안에 있다면 조세채권자가 예측하지 못한 손해를 입게 된다고 볼 수 없고, 반면 이러한 경우 선순위 근저당권자는 자신이 경매신청을 하지 아니하였으면서도 체납처분으로 인하여 근저당권을 상실하게 되므로 거래의 안전을 해하지 아니하는 한도 안에서 선순위 근저당권자가 파악한 담보가치를 최대한 활용할 수 있도록 함이 타당하고, 이와 같은 관점에서 보면, 후순위 근저당권자가 경매를 신청한 경우 선순위 근저당권의 피담보채권은 그 근저당권이 소멸하는 시기, 즉 경락인이 경락대금을 완납한 때에 확정되는 것과 마찬가지로, 조세채권자가 체납처분을 하는 경우에도 선순위 근저당권자의 피담보채권은 그 근저당권이 소멸하는 시기, 즉 매수대금을 완납한 때에 확정된다”고 하였습니다(대법원 2001. 12. 11. 선고 2001두7329 판결).
  (4) 따라서 위 사안의 경우 귀하의 근저당권은 위 부동산의 공매절차 매수인이 매수대금을 완납한 때에 확정될 것이므로, 그 때까지 귀하가 甲에게 공급한 물품의 대금채권은 위 근저당권에 의하여 담보될 것입니다. 다만, 위 근저당권의 채권최고액을 초과하는 물품대금채권이 있다면 그 부분은 위 근저당권에 의하여 담보되지 못할 것입니다.