저는 저당권의 실행으로 진행된 경매절차에서 건설회사로부터 분양 받은 채무자 소유의 아파트를 매수하였습니다. 그런데 위 아파트의 대지는 분양회사의 소유이지만 지적의 정리가 완료되지 않아서 대지권의 등기가 되어 있지 않았습니다. 이러한 경우 제가 대지권에 관하여도 소유권을 취득할 수 있는지요?
(1) [대지지분에 대한 등기가 이루어지기 전에 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력] 집합건물의소유및관리에관한법률 제20조제1·2항과 민법 제358조본문의 각 규정에 비추어 볼 때, 대지지분에 대한 등기가 이루어지기 전에 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력은, 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 전유부분의 소유자가 나중에 대지지분에 관한 등기를 마침으로써 전유부분과 대지권이 동일 소유자에게 귀속하게 되었다면 당연히 종물 내지 종된 권리인 그 대지사용권에까지 미친다고 할 것입니다(대법원 1995. 8. 22. 선고 94다12722 판결, 2005. 11. 14.자 2004그31 결정).
  (2) [저당권설정등기가 전유부분 만에 관한 것이라는 취지의 부기등기가 경료된 경우 이를 대지사용권의 분리처분이 가능하다는 약정으로 해석할 수 있는지 여부]구분건물의 대지사용권에는 지상권 등 용익권 이외에 대지소유권도 포함된다고 해석함이 상당하다고 할 것이며, 구분건물의 전유부분 만에 관하여 저당권설정등기가 경료 된 후에 대지권등기가 경료 되면서 그 저당권설정등기는 전유부분 만에 관한 것이라는 취지의 부기등기가 직권으로 경료 되었다고 하더라도 이를 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하거나 공정증서로써 정한 경우에 해당한다고 볼 수 없습니다(대법원 1995. 8. 22. 선고 94다12722 판결, 2001. 2. 9. 선고 2000다62179 판결).
  (3) [분양회사가 대지사용권을 취득한 경우와 그렇지 않은 경우로 분류한 등기선례] 1. 분양회사가 구분건물과 일체불가분성이 있는 대지사용권을 취득하였으나 지적정리 등의 지연으로 대지권등기는 지적정리 후 완료해주기로 하는 약정 하에 우선 구분건물 만에 관하여 소유권보존등기를 한 후 수분양자에게 소유권이전등기를 경료 하였는데, 그 후 대지권등기가 되지 아니한 상태에서 구분건물에 대하여 경매절차가 진행되어 제3자가 구분건물을 경락받은 경우, 그 경락인은 구분건물의 대지권도 취득하게 될 것입니다. 2. 그러나 분양회사가 대지사용권을 취득하지 못한 상태에서 전유부분 만에 대하여 수분양자 명의로 소유권이전등기를 경료 하여 주었고 수분양자가 대지사용권을 취득하기 전에 당해 전유부분이 근저당권의 실행으로 인하여 경락되었다면, 경락인은 경락으로 인하여 당해 전유부분을 소유하기 위한 대지사용권을 취득하지 못하게 될 것이고, 따라서 경락인이 대지사용권에 대하여 그 명의로 등기(분양회사로부터 순차 지분이전등기 또는 부동산등기법시행규칙 제60조의2의 규정에 의한 대지권등기)를 경료 받으려면, 위 경락과는 별도의 등기원인이 있어야 합니다(1999. 2. 3. 등기선례6-591, 1999. 3. 18. 등기선례6-596).
  (4) [결론] 따라서 본건의 경우 위 아파트의 대지가 분양자인 건설회사의 소유인 상태에서 채무자가 위 아파트를 분양 받으면서 지적정리 등의 문제로 대지권의 등기는 후일 이전해주기로 약정된 경우로 보입니다. 그렇다면 위 아파트의 대지사용권에 대하여 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서가 없는 때에 해당하므로, 전유부분에 대한 경매개시결정 및 압류의 효력이 그 대지사용권에도 미치게 되어 귀하는 대지사용권도 취득한다고 할 것입니다.