[발생 사항] 1. 7월 30일(토) 야간에 관리소 직원이 아래층 누수가 발생했다며, 방문하여 점검 - 원인은 알 수 없지만 아래층 누수는 에어컨 매입술 배관 막힘, 싱크대 누수 등을 언급하며 에어컨 매립 배관 점검 및 일부 이물질 제거 2. 7월 31일(일) 주간에 다른 관리소 직원이 다시 방문하여 아래층 누수는 멈춘 것 같다고 하고 다시 에어컨 매 립 배관 막힌 곳 청소 ※ 관리소로부터 매립 배관이 막혀서 누수 발생한 것으로 전달받았습니다. [추가 설명] 1. 임차인은 2021년 8월에 이사 와서 현재까지 거주 중 임 2. 아파트는 15년 이상 된 것으로 알고 있으면 3. 2021년 8월에 이사하여 에어컨 설치할 때 배관 청소는 하지 않음 [분쟁 사항] 1. 아래층 누수로 안 한 복구 비용 350만원(견적가 ) 발생 2. 임대인과 임차인의 책임 주체에 대한 상반된 의견 ※ 아래층 원상 복구는 아래층에서 진행하도록 하고 임대인과 임차인은 유선(핸드폰)으로 구두로 합의하여 책임 주체가 확정되면 비용 부담하기로 함 [요청 사항] 1. 위와 같은 발생 사항에 대해서 임대인과 임차인의 책임 범위가 어떻게 되는지 확인 부탁드립니다. 2. 임대인, 임차인 모두 배상해야 한다면 비율은 어떻게 되는지 확인 부탁드립니다. [문의 주체] 임차인, 답변 사항에 대해서는 임대인에게 공유 예정입니다. [참고 사항] 상담 번호 100006997091을 참조했으나 비율이나 배상 책임이 명확하지 않아서 다시 문의합니다.
서울지방법원 2001. 6. 27 선고 2000나81285 판결은 원고(아래층 입주자)가 서울 성북구 C빌라 102호를 소유ㆍ거주하여 왔는데, 2000. 5. 1.경 피고(위층 세입자, 임차인)가 거주하던 바로 위 층 202호의 바닥으로부터 누수가 발생하였고 이로 인해 아래 층인 원고의 집 천장, 벽, 창문들에까지 물기가 스며 든 사안에서 원고는 피고(위층 임차인)가 위 C빌라 202호의 점유자로서 그 설치 또는 보존의 하자인 누수로 인하여 원고가 입게 된 벽지, 장판 및 문틀 등의 수리비 749,000원 및 가족들의 위자료 합계 금 5,000,000원의 합계 금 5,749,000원의 손해를 배상할 책임이 있다고 주장하였고 이에 대하여 피고는, 자신은 단지 위 202호를 소유자인 D과 그 남편인 E으로부터 임차하였을 뿐이고 위 누수는 바닥에 매설된 수도배관으로부터 발생한 것인바, 수도배관의 교체 및 수리 등은 임대차계약상 임대인인 D 및 E이 부담하여야 하는 것인 이상, 피고로서는 누수와 관련하여 손해의 방지에 필요한 주의를 게을리 하지 아니하였으므로 아무런 책임이 없다고 다툰 사안에서 "피고가 거주하는 위 202호에서 발생한 누수는 그 바닥에 매설된 수도 배관의 이상으로 인한 것으로 그 하자 부의 정도에 비추어 임차인인 피고가 별 비용을 들이지 아니하고도 쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이라고 볼 수 없고, 임대인인 D과 E이 임대차계약상 지고 있는 수선의무에 따라 그 수리 책임을 부담하여야 할 정도의 임대목적물의 파손이라고 보이는 점, 누수가 발생한 이후 피고는 즉시 임대인인 D과 E에게 수리를 요청하였던 점 등에 비추어 보면, 피고로서는 외관상 수도배관에 별다른 이상이 없어 상당한 주의를 다하였어도 위와 같이 바닥 내부의 숨은 하자로 인한 손해발생을 미리 예견하여 이를 방지하기는 불가능하였을 뿐만 아니라, 누수가 시작된 후 수도를 필요 이상으로 과도하게 사용하여 원고의 손해를 확대시켰다고 불 증거도 없는 이상, 피고는 원고가 입은 손해의 방지에 필요한 주의를 게을리 하지 아니하였다고 봄이 상당하므로, 피고의 위 주장은 이유 있고 따라서 원고의 위 주장은 결국 받아들일 수 없다."고 판시하였습니다. 위와 같은 판례의 취지에 비추어 에어컨 매립배관 막힘이 임차인인 귀하가 별 비용을 들이지 않고도 쉽게 고칠 수 있는 사소한 하자라고 볼 수 없고, 누수가 발생한 이후 또는 귀하가 누수발생을 인지하고 즉시 임대인에게 수리를 요청하였으며, 에어컨 또는 에어컨 배관에 별다른 이상이 없어 상당한 주의를 다하였어도 위와 같이 에어컨 매립배관 내부의 숨은 하자로 인한 손해발생을 미리 예견하여 이를 방지하는 것이 불가능하였다고 인정되는 경우라면 임차인은 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니하였다고 볼 여지가 있어 책임을 지지 않고 임대인이 위층 소유자로서 민법 제758조 제1항 단서에 따라 손해배상책임을 진다고 볼 여지가 있습니다. 반대로 에어컨 매립배관 막힘이 임차인이 별 비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있는 하자에 불과하고, 임차인이 에어컨 매립배관 막힘을 알고도 즉시 임대인에게 수리를 요청하지 않았거나 임차인이 에어컨 매립배관의 하자를 쉽게 파악할 수 있었음에도 불구하고 이를 간과하고 임대인에게 알리지 않았다거나 하는 등의 사정이 있다면 임차인이 위층 점유자로서 민법 제758조 제1항 본문에 따라 손해배상책임을 진다고 볼 여지가 있습니다.