甲은 부동산경매절차에서 주택을 매수하기 위하여 매수신청을 하여 최고가매수신고인이 되었습니다. 그런데 최선순위 근저당권자 보다 먼저 대항력을 갖추었으나 확정일자를 부여받지 않아 매각대금에서 배당받지 못하고 매수인이 임대인의 지위를 양수해야 하는 주택임차인 乙과 그 부동산의 소유자 丙이 부자관계에 있다는 사실이 매각물건명세서에 기재되어 있지 않았습니다. 이 경우 위와 같은 사실이 매각의 허가 또는 불허가에 영향을 미칠 수 있는지요?
「민사집행법」제105조에서 집행관에 의한 현황조사와 함께 매각물건명세서제도를 도입하여 집행법원으로 하여금 매각물건명세서를 작성하고 그 사본을 비치하여 일반인에게 열람할 수 있도록 규정한 것은, 일반인에게 매각 대상 물건을 표시하고 그 현황과 권리관계를 공시하여 매수 희망자가 매각 대상 물건에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 방지하게 하고자 함에 있습니다. 따라서 같은 법 제123조 제2항, 제121조 제5호에 의하여 직권에 의한 매각불허가 사유가 되는 ‘물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때’에 해당하는지 여부는 그 하자가 일반 매수 희망자가 매수 의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 하여 부동산 경매와 매각물건명세서 제도의 취지에 비추어 구체적인 사안에 따라 합리적으로 판단하여야 할 것입니다(1997. 10. 13. 선고 97마1612 판결, 1999. 11. 15. 선고 99마4498 판결).그런데 위 사안과 같은 경우 乙이 신고한 임대차관계가 진정한 것이라기보다는 허위 또는 가장(假裝)의 임대차일 가능성이 많다는 점에서 乙과 丙 사이의 친족관계가 매각물건명세서에 표시되면, 매수신청인도 그러한 친족관계 등으로부터 乙이 경매절차에서 권리신고한 임대차관계는 허위 또는 가장(假裝)의 임대차일 가능성이 있다는 점을 추단하여, 매수인이 그 임대차에 관한 권리·의무를 승계 할 필요가 없는 것으로 여길 것이고, 따라서 그러한 경우 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어서 상당한 영향을 미친다고 할 수도 있을 것입니다.그러나 유사한 경우에 관하여 부동산소유자와 부자관계인 주택임차인이 신고한 임대차관계가 허위 또는 가장(假裝)의 임대차일 것이라는 점은 여러 사정에 비추어 그와 같은 추론이 가능할 뿐이지 그 점이 명확히 밝혀진 것도 아니고, 경매절차의 이해관계인들이 그 임대차관계에 대하여 아무런 이의를 제기하지도 않고 있는 상황에서, 집행법원이 그와 같은 추론을 하였다고 하더라도 그러한 추론의 자료까지 매각물건명세서에 기재하여야 할 법률상 근거가 있는 것도 아니므로, 최선순위 근저당권자보다 먼저 대항력을 갖추었으나 확정일자를 부여받지 않아 매각대금에서 배당 받지 못하고 매수인이 임대인의 지위를 양수해야 하는 임차인과 그 부동산의 소유자가 부자관계에 있다는 사실을 매각물건명세서에 기재하지 않은 것이 민사집행법 제121조 제5호 소정의 ‘매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때’에 해당하지 않는다고 한 사례가 있습니다(대법원 2000. 1. 19.자 99마7804 결정).따라서 위 사안에 있어서도 단순히 乙과 丙이 부자관계임을 매각물건명세서에 기재하지 않았다는 사유만으로 매각불허가사유가 된다고 할 수는 없을 것으로 보입니다.다만, 乙이 신고한 임대차관계가 허위라고 밝혀진다면 매각물건명세서에 허위의 임대차관계가 기재된 것이어서 매각물건명세서에 중대한 하자가 있다고 판단할 수는 있을 것으로 보입니다.