저는 A에게 건물을 임대하였는데, A는 B에게 임대차보증금반환채권을 양도하였고, 저는 이의를 보류함이 없이 채권양도를 승낙하였습니다. 그런데 저는 A와 임대차계약을 체결할 당시 A가 개조한 목적물의 원상회복비용 보증금조로 1000만원을 지급받기로 약정한 사실이 있는데, 저는 계약의 종료시에 B에게 위 1000만원을 공제하고 보증금을 반환하여도 될런지요.
부동산임대차에 있어서 임차인이 임대인에게 지급하는 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 임대인의 임대차보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 그 임대차보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달하는 것이므로( 대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카98 판결 참조), 그 임대차보증금 반환 채권을 양도함에 있어서 임대인이 아무런 이의를 보류하지 아니한 채 채권양도를 승낙하였어도 임차 목적물을 개축하는 등 하여 임차인이 부담할 원상복구비용 상당의 손해배상액은 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다 할 것이나, 임대인과 임차인 사이에서 장래 임대목적물 반환시 위 원상복구비용의 보증금 명목으로 지급하기로 약정한 금액은, 임대차관계에서 당연히 발생하는 임차인의 채무가 아니라 임대인과 임차인 사이의 약정에 기하여 비로소 발생하는 채무에 불과하므로, 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있는 것은 아니라 할 것이어서, 임대차보증금 반환 채권을 양도하기 전에 임차인과 사이에 이와 같은 약정을 한 임대인이 이와 같은 약정에 기한 원상복구비용의 보증금 청구 채권이 존재한다는 이의를 보류하지 아니한 채 채권양도를 승낙하였다면 민법 제451조 제1항이 적용되어 그 원상복구비용의 보증금 청구 채권으로 채권양수인에게 대항할 수 없다 할 것입니다(대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657). 따라서 실제로 소요되었거나 소요될 원상복구 비용이 아니라, A와의 약정에 의한 원상복구비용의 보증금이라면, 임대차보증금에서 당연히 공제될 수는 없는 것이고, 다만 약정금 채권으로서 상계 주장을 할 수 있을 뿐인데, 위 약정에 관한 이의를 보류하지 아니한 채 채권양도를 승낙하였으므로, 민법 제451조 제1항에 따라 이의를 보류하지 아니한 채권양도 승낙의 효과로서 위 원상복구비용과 관련된 공제에 관한 사유로써 양수인인 B에게 대항할 수는 없게 되었다 할 것이어서, B에게 보증금을 반환할 때 위 금액을 보증금에서 공제할 수는 없으리라 보입니다.