甲은 10년 전 乙과 A건물을 임대기간 30년, 임대료 000 원으로 정하여 임대하는 내용의 임대차계약을 체결하였고, 乙은 임대료 전액을 지급하였습니다. 그러나 乙은 이후 경제적 사정이 어려워지자 20년이 넘는 부분은 강행법규인 민법 제651조 제1항에 위반되어 무효라고 주장하며 위 임대료 중 20년이 넘는 기간에 해당하는 부분에 대하여 부당이득으로 반환하여 달라는 소송을 제기하였습니다. 甲은 위 법률조항이 계약의 자유를 침해하여 위헌이라는 주장을 하며 맞서고 있는데 甲의 주장이 타당한지요?
2016.1.6. 법률 제13710호로 삭제되기 전 민법 제651조 제1항은 “석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차나 식목, 채염을 목적으로 하는 토지임대차의 경우를 제한 외에는 임대차의 존속기간은 20년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 20년을 넘는 때에는 이를 20년으로 단축한다.”라고 규정하고 있었고 대법원은 당사자의 의사에 의하여 그 적용을 배제할 수 없는 강행규정으로 보았습니다. 그런데 이 사건 법률조항이 계약의 자유를 침해하는지에 관하여 헌법재판소는 “임대차계약을 통하여 합리적이고 효과적인 임차물 관리 및 개량방식의 설정이 가능함에도 불구하고, 임대인 또는 소유자가 임차물의 가장 적절한 관리자라는 전제하에 임대차의 존속기간을 제한함으로써 임차물 관리 및 개량의 목적을 이루고자 하는 것은 임차물의 관리소홀 및 개량미비로 인한 가치하락 방지라는 목적 달성을 위한 필요한 최소한의 수단이라고 볼 수 없다. 이 사건 법률조항은 제정 당시에 비해 현저히 변화된 현재의 사회경제적 현상을 제대로 반영하지 못하는 데 그치는 것이 아니라, 당사자가 20년이 넘는 임대차를 원할 경우 우회적인 방법을 취할 수밖에 없게 함으로써 사적 자치에 의한 자율적 거래관계 형성을 왜곡하고 있다. 토지임대차의 경우, 견고한 건물 소유 목적인지 여부에 따라 이 사건 법률조항의 적용 여부에 차이를 두는 것은, 소유건물이 견고한 건물에 해당하는지 여부가 불분명한 경우도 있어 이에 대한 분쟁이 유발될 수 있을 뿐 아니라, 건축기술이 발달된 오늘날 견고한 건물에 해당하는지 여부가 임대차존속기간 제한의 적용 여부를 결정하는 기준이 되기에는 부적절하다. 또한 지하매설물 설치를 위한 토지임대차나 목조건물과 같은 소위 비견고 건물의 소유를 위한 토지임대차의 경우 이 사건 법률조항으로 인해 임대차기간이 갱신되지 않는 한 20년이 경과한 후에는 이를 제거 또는 철거해야 하는데, 이는 사회경제적으로도 손실이 아닐 수 없다.”고 하면서 “이 사건 법률조항은 입법취지가 불명확하고, 사회경제적 효율성 측면에서 일정한 목적의 정당성이 인정된다 하더라도 과잉금지원칙을 위반하여 계약의 자유를 침해한다.”고 판시하였습니다(헌법재판소 2013. 12. 26. 선고 2011헌바234 결정).     위와 같은 이유로 헌법재판소는 민법 제 651조 제1항에 대하여 위헌결정을 하였고, 이에 따라 위 법률조항은 2016. 1. 6. 법률 제13710호에 의하여 삭제된 것입니다.      그런데 이 사안과 같이 위헌결정 이전에 임대차계약이 체결된 경우에도 위헌결정의 효력이 미칠 것인지 여부가 문제될 수 있습니다. 대법원은 헌법재판소의 위헌결정의 효력은 법적 안정성의 유지나 당사자의 신뢰보호를 위하여 불가피한 경우가 아니라면 위헌결정 이후에 제소된 일반 사건에도 미친다는 입장이므로(대법원 2009. 7. 9. 선고 2006다73966 판결 등) 甲은 乙이 제기한 부당이득반환청구소송에서 위헌결정의 효력이 미친다는 주장을 할 수 있을 것으로 보입니다.