안녕하세요... 지난 2월 8일에 아파트 임대차 계약하고, 계약금 10%를 예비 임차인으로부터 받았습니다. 그런데 계약 잔금일인 4월 19일에 별다른 협의 없이 계약 잔금을 송부하지 않았으며, 지금까지 특별한 연락도 없습니다. 계약 잔금일에 계약 잔금을 지불하지 않으면, 그다음 날 자동으로 계약이 해지는 것으로 알고 있는데 문의 1) 임대인 입장에서 “예비 임차인이 계약 잔금일에 계약 잔금을 지불하지 않았음으로, 예비 임차인의 계약 취소 의사로 알겠다.”는 문자를 예비 임차인에게 보내야 하는지요? 아니면 자동 계약 취소 건 임으로 문자 같은 것은 안 보내도 되는지요? 문의 2) 문의 1)의 문자 내용을 내용증명으로 예비 임차인에게 보내야 하는지요? 아니면 자동 계약 취소 건 임으로 내용증명을 안 보내도 된 는지요? 문의 3) 임대인 입장에서 자동 계약 종료 건 임으로 아무것도 하지 않아도 되는지 아니면 어떤 행위를 해야 하는 것인지요? 참고로 계약서의 6조에는 6조 [ 계약의 해지] “임차인이 임대인에게 중도금(중도금이 없을 때는 잔금)을 지불하기 전까지 임대인은 계약금의 배액을 상환하고, 임차인은 계약금을 표기하고 이 계약을 해제할 수 있다. “라고 되어 있습니다. 친절한 조언 부탁드립니다. 감사합니다.
계약상대방의 일방적 연락두절로 곤란이 많으시겠습니다. 다만, 잔금일에 대금을 치르지 않은 경우 자동적으로 계약이 해지된다는 취지의 근거가 귀하께서 적시하신 내용만으로는 다소 의문스럽습니다. 별도의 특약이 없었다면(또 이른바 자동해제특약 내지 실권특약이 있었더라도 경우에 따라 특약의 효력이 문제되는 경우가 있습니다. 대법원 2007도5030 참조) 따라서 채무 불이행이란 상대방의 귀책 사유로 계약이 파기(해지)되었음을 아래 각 단계에 따라 상당한 시일을 두시고 진행하여 밝히셔야 할 수 있습니다. 즉 1) 이행지체 사실과 상당한 기간을 정한 이행의 최고 ** 현 단계 2) 채무자의 불이행에 따른 계약해지(해제) 의사통지 방식에 대해서도 달리 정함이 없는 한 내용증명 우편이든 문자메세지든 여부는 중요하지 않습니다. 다만, 이후 법정분쟁을 염두에 두면 상대방의 수신여부를 명확히 하기 위하여 내용증명 우편을 함께 보내시는 것을 추천드립니다. (내용증명 우편을 등기로 보내면 수신일자가 우체국자료로 확인됨) 별개로 귀하께서는 계약금 몰수를 당연한 전제로 하고 계신 듯 하여 첨언합니다. 해당 사안의 계약금 몰수 가부 역시 위약금 특약이 있는 경우인지 여부에 따라 달라질 수 있으나 귀하께서 적시하신 사실관계만으로는 드러나지 않습니다. 귀하께서 제시하신 규정은 일응 해약금에 관한 규정으로 여겨지고 계약금 몰수여부나 자동실효 여부에 관한 사정은 해당 조항만으로 단정해 말씀드리기 어렵습니다. 이에 전체 계약을 확인하여 상담드릴 수 있게끔 계약서를 지참하시고 인근 사무소에 내방하여 상담을 받아보시기 권유드립니다. 원만히 해결되시기 진심으로 바랍니다.