안녕하세요. 수고하십니다. 상가 건물 임대차 계약의 경우에 계약 만료 6개월 ~ 1개월 전에 임차인이 계약갱신 청구를 하고, 임대인은 기존 임차료에 대한 5% 증액 청구를 하였습니다. 그런데, 임차인이 5% 증액 청구에 대해 동의를 하지 않아 계약 만료까지 계약서 작성을 못 하면, 묵 시적 갱신이 되는지 기존 임대차 계약이 종료되는 것인지 문의합니다.
1. 상가임대차 보호법은 계약의 갱신과 갱신시 보증금의 증감에 대하여 아래와 같이 규정하고 있습니다. 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.> 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.> ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.> ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. 제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. <개정 2020. 9. 29.> ② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. ③ 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 아니한다 2. 이상의 상가임대차보호법과 같이 갱신거절사유가 없는 이상 상가임대차계약은 10년의 범위내에서 갱신되고 다만, 5%를 초과하지 않는 범위내에서 보증금 등의 증액을 청구할 수 있습니다. 따라서 임차인이 5% 증액에 동의하지 않는다고 하여도 갱신거절사유가 없다면 상가임대차계약은 갱신되는 것이고 임대인은 법원에 5%의 범위내에서 보증금의 증액을 청구할 수 있으나 법원은 경제사정 등 여러 사정을 고려하여 5%의 범위내에서 적정한 것으로 인정되는 한도로 보증금을 증액할 수 있는 것이지 반드시 5%를 증액하는 판결을 선고하는 것은 아닙니다. 3. 한편, 임차인에게 상가임대차계약을 더 이상 갱신할 권리가 없거나, 임대인에게 갱신을 거절할 사유가 있는 경우에는 임차인이 5%의 증액을 받아들이지 않는다면 임대차계약이 종료된다고 볼 수 있습니다. 4. 위와같이 구체적인 상황에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 필요하다면 가까운 법률구조공단(예약 후 방문) 또는 법률전문가에게 임대차계약서 등 관련서류를 지참하고 방문하여 상담을 받아보시기를 권유드립니다. 5. 귀하의 문제가 원만하게 해결되기를 바랍니다.