제가 임대인으로부터 주택을 임차할 때 1년의 기간을 약정하여 거주하다가 별도의 의사표시 없이 그 기간이 경과한지 6개월이 되었습니다. 그런데 임대인이 갑자기 최초 계약일로부터 최단 존속기간인 2년이 경과되면 계약갱신을 하지 않겠다는 통고서를 내용증명우편으로 보내왔습니다. 이 경우 저는 최초 계약기간 1년이 경과된 후 묵시적으로 갱신되어, 그 갱신된 계약기간을 최단존속기간인 2년으로 보아 아직도 1년 6개월의 기간이 더 남아 있다고 주장할 수는 없는지요?
(1) 임대인은, 약정된 1년이 지나고 법정갱신이 된 것이 아니라 주택임대차보호법 제4조제1항 본문에 따라 처음부터 임대차의 기간이 2년이라는 주장을 하고 있는 것입니다.
  (2) 한편 주택임대차의 최단기간은 2년이고, 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간의 유효를 주장할 수 있습니다(주택임대차보호법 제4조제1항 단서). 그렇다면 약정된 1년이 지나고 법정갱신 되었으므로, 약정된 1년이 유효하다는 전제아래 다시 2년으로 갱신되었다는 논리가 가능할 수 있습니다.
  (3) 그러나 임차인이 주택임대차보호법 제4조제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터 잡은 임차보증금반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정되고, 임차인이 2년 미만의 약정임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 주택임대차보호법 제6조제1항, 제4조제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지, 주택임대차보호법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정임대차기간을 주장할 수는 없습니다(대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결).
  (4) 따라서 귀하는 최초의 임차일로부터 2년이 경과되면 주택임대차보호법 제4조제1항에 의하여 기간이 만료되고, 귀하의 주장처럼 3년(최초의 약정임대차기간 1년+법정갱신된 임대차기간 2년)으로 임대차기간이 만료된다고 주장할 수는 없을 것으로 보입니다.