저는「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」의 시행 전에 친구로부터 대지 50평을 매수하면서 개인사정으로 甲명의를 빌려 소유권이전등기를 하였습니다. 그런데 최근 제가 위 대지를 팔려고 하였으나 甲은 위 소유권이전등기에 협조하지 못하겠다고 합니다. 위 법에 따라 명의신탁관계는 무효라고 들었는데, 이러한 경우 제가 대지의 소유권을 찾을 수 있는 방법이 없는지요?
(1) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조에 의하면, 명의신탁을 하는 경우 명의신탁자와 명의수탁자간의 명의신탁을 하기로 한 약정은 무효가 되고, 명의신탁약정에 의해 이루어진 등기도 무효가 됩니다. 그런데 위 실명법 제4조 제2항은 "명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다."고 규정하고 있습니다.
  (2) 즉, 乙이 甲에게 한 위 대지의 소유권이전등기가 유효인지 여부에 대해서는 매매당시 乙이 명의신탁 사실에 대해 알지 못하였던 경우(계약명의신탁)와 매도인도 명의신탁사실을 알고 있었던 경우(매도인이 악의인 3자간 등기명의신탁) 양자간 그 효력이 다르기 때문에 귀하가 위 대지의 소유권을 취득하는 방법도 달라지게 됩니다. 귀하와 같이 친구인 乙도 명의신탁 사실에 대해 매도 당시 이미 알고 있었던 경우 乙이 甲에게 한 이전등기는 무효가 되므로 위 대지는 여전히 乙의 소유인 상태라 할 수 있습니다.
  (3) 따라서 乙은 甲에게 소유권에 기한 이전등기말소를 청구할 수 있고, 귀하는 乙의 채권자로서 그러한 乙의 권리를 대위하여 (이를 이른바 '채권자대위권의 전용'이라고 합니다.) 甲에게 소유권이전등기 말소청구를 함과 동시에 乙을 상대로 귀하에게 소유권이전등기를 하여 줄 것을 청구할 수 있습니다. 즉 이 경우 甲에 대한 이전등기가 말소된 다음 乙에서 귀하에게 이전등기가 이루어짐으로써 귀하는 위 대지의 소유권을 취득하게 됩니다.
  (4) 판례도 “부동산실권리자명의등기에관한법률에 의하면, 이른바 3자간 등기명의신탁의 경우 같은 법에서 정한 유예기간 경과에 의하여 기존 명의신탁약정과 그에 의한 등기가 무효로 되고 그 결과 명의신탁된 부동산은 매도인 소유로 복귀하므로, 매도인은 명의수탁자에게 무효인 그 명의 등기의 말소를 구할 수 있게 되고, 한편 같은 법은 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약의 효력을 부정하는 규정을 두고 있지 아니하여 유예기간 경과 후로도 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약은 여전히 유효하므로, 명의신탁자는 매도인에 대하여 매매계약에 기한 소유권이전등기를 청구할 수 있고, 그 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 매도인을 대위하여 명의수탁자에게 무효인 그 명의 등기의 말소를 구할 수도 있다.”라고 하였습니다(대법원 1999. 9. 17. 선고 99다21738 판결, 2002. 3. 15. 선고 2001다61654 판결).
  (5) 따라서 귀하가 과징금 등의 제재를 받을 것인지는 별론으로 하고, 위 부동산을 귀하의 이름으로 등기하기 위해서는 매도인을 대위하여 甲을 상대로 무효인 甲명의의 등기의 말소를 청구하고, 아울러 매도인을 상대로 매매계약에 기한 소유권이전등기청구를 하여야 할 것으로 보입니다. 다만 위 대지가 甲으로부터 제3자에게 다시 소유권이 이전된 경우에는 그 제3자가 명의신탁인 사실을 알았든 몰랐든 관계없이 귀하가 위 소유권을 찾을 방법이 없음을 양지하시기 바랍니다.