현재 전세보증금 4억5천만원에 살고 있습니다. 전세 기간 만료가 오늘(2023.1.31.)입니다. 계약 만료 2달 전에 집주인에게 내용증명을 보냈습니다. 그런데 집주인이 새로운 세입자가 들어와야 전세보증금을 돌려주겠다고 합니다. 이에 따라 저는 새롭게 전세 자금 대출받아 다른 집으로 이사를 하게 되었습니다. 그리고 집주인에게 보증금을 제때 돌려받지 못한 대가로 이사를 위해 새롭게 받은 전세자금 대출에 대한 이자를 집주인과 서로 반반 내기로 확약서를 썼습니다. 그런데 확약서를 쓸 당시 전세자금 대출 중도 상환 수수료를 생각하지 못했고 확약서에 전세자금 대출 중도 상환 수수료에 대한 이야기를 넣지 않았습니다. 그래서 이 사실을 집주인에게 이야기하고 집주인에게 중도상환수수료를 청구하였습니다. 그런데 집주인은 전세 자금 대출 중도상환수수료를 주지 않겠다고 합니다. 집주인이 전세 보증금을 제때 돌려주지 않아 전세자금 대출을 받게 되었고, 집주인에게 전세 보증금을 돌려받은 즉시 전세자금 대출금을 갚으려 했는데, 전세자금 대출 중도 상환 수수료를 집주인에게 청구하는 것이 잘못된 것인가요? 집주인에게 중도상환수수료를 받을 방법이 없을까요? (제가 받은 24개월 전세자금 대출 4억5천에 대 한 중도 상환 수수료는 0.8%입니다.)
1. 귀하는 귀하가 주택을 집 주인에게 인도한 다음 날부터 집주인이 전세보증금을 돌려준 날까지 발생한 법정 이자(연 5%)를 청구할 수 있는바(민법 제397조, 379조), 만일 귀하가 집주인으로부터 받기로 한 전세자금대출 이자의 절반과 중도상환수수료를 합산한 금액이 귀하가 주택을 인도한 다음 날부터 집주인이 전세보증금을 돌려준 날까지 발생한 법정 이자 보다 적다면, 민법 제397조에 의한 지연손해금만큼은 청구할 수 있다는 점을 주장하셔서 중도상환 수수료도 집주인이 부담해야 한다고 주장해보실 수 있을 것으로 생각됩니다. 2. 만일, 전세자금대출 이자의 절반과 중도상환수수료를 합산한 금액이 귀하가 주택을 인도한 다음 날부터 집주인이 전세보증금을 돌려준 날까지 발생한 법정 이자보다 많은 경우에는 판례의 태도가 갈리고 있습니다. 즉, 위 법정이자에 따른 금액보다 많은 금액을 특별손해로서 알았거나 알 수 있었다고 보아 손해배상책임을 인정한 사례도 있고, 손해배상책임을 부정한 사례도 존재하는바, 귀하는 유리한 판례를 적시하여 중도상환수수료도 청구할 수 있다고 주장해볼 수 있을 것으로 생각됩니다. 서울남부지방법원 2016. 12. 16. 선고 2016가합159, 2016가합102444 판결에 의하면, 임대인이 임대차기간 만료시에 임대차보증금을 반환하지 못하여 발생한 법정이율에 따른 이자 금액 보다 임차인이 이사갈 주택의 임대차보증금을 마련하기 위한 차용금에 대한 이자 금액 등이 더 많은 경우 임차인이 그와 같은 차용금에 대한 이자 금액 등의 손해를 임대인이 알았거나 알 수 있었던 경우에는 임대차보증금에 대한 법정이율에 따른 이자 금액보다 많은 차용금에 대한 이자 금액 등에 대해 청구할 수 있다고 판단하였습니다(다만, 이 경우 임대차보증금에 대한 법정 지연손해금 상당의 손해에 대해서는 청구할 수 없다고 판단하였습니다). 대전지방법원 2018. 7. 11. 선고 2017가단20934, 2017가단29795 판결에 의하면, 귀하의 사례와 동일하게 임대차기간 만료시 임대인이 임대차보증금을 지급하지 않아 임차인이 새 주택의 임대인에게 지급할 임대차보증금을 금융기관에서 대출받아 중도상환수수료, 대출기간 동안의 이자가 발생한 사안에서 "금전채무의 이행지체로 인하여 채권자가 법정이자를 초과한 손해를 입었고 그 사정을 채무자가 알거나 알 수 있었다 하더라도 그와 같은 특별손해는 이를 배상의 대상으로 고려할 수 없다"고 하여 임대차보증금에 대한 법정 지연손해금 상당의 손해만 청구할 수 있다고 판단하였습니다.