안녕하세요 저는 22년 9월 29일부터 2년간 임차인에게 월세를 주고 있습니다. 임대를 한 아파트는 22년 8월에 준공에 떨어진 신축 아파트로 현 시공사에서 하자 보수 기간이 2년으로 알고 있습니다(이건 정확한 사항은 아니나 1년 이상인 것으로 기억합니다) 현재 사는 임차인이 아파트에 대한 하자 보수(식탁 흔들림 ? 작은 방 벽지 곰팡이?)에 대해 걸 관리사무소에 말 해놨으나 현재 하자 보수가 전혀 되지 않고 있습니다. 이건 같은 아파트의 타 세대들도 마찬가지라고 하더라고요. 우선 하자 보수는 다 접수해 놓은 상태입니다. 그런데 제가 궁금하고 걱정되는 것은 임대인과 임차인의 시설물 유지보수의 문제로 분쟁이 여러 가지가 있던 것을 사례로 봤습니다. 임차인이 워낙 말이 많고 (무슨 말만 하면 욕부터 시작하는 이상한 사람이에요..하...) 관리 사무실과 소장님, 그리고 하자 보수업체에서도 욕하고 소리 지르고 깽판(?) 부리는 사람으로 유명합니다. 늘 자기 할 말만 해서 대화가 도저히 안 돼요. 하여튼 제가 궁금하고 걱정되는 것은 다음에 이 임차인이 '임대인은 살면서 아무것도 해주지 않았다. 임대인으로서 권리를 제대로 행사하지 못했다.'라고 분쟁위원회에 재소할 시 임대인인 저는 너무 억울할 것 같아요. 신축아파트 고 하자 보수가 진행 중임에도 집주인인 제가 식탁 움직임? 등과 같은 중대하지 않은 것들을 바로 보수해야 하나요? 외벽 하자로 생긴 벽지 곰팡이는 이것도 제가 당장 보수를 해야 하는 건지 하자 보수를 기다려도 될지... (곰팡이에 대한 임대인의 대처-가습기-같은 사례를 읽고 와서 그런가 나중에 제가 억울해질까 걱정되어) 솔직히 그 임차인 입만 열면 거짓말에 증거도 하나 없고 통화만 하면 욕에 본인 할 말만 해서 현재는 문자 연락으로만 하고 사진 찍어 보내라고 말 해둔 상태에요. 월세는 한 번도 밀린 적은 없습니다. 미연에 그런 일들을 방지하고자 상담 문의 드려요.
1. 임대인은 임차인이 임대목적물을 임대목적에 맞게 사용, 수익할 수 있게 하여야 할 의무가 있습니다. 다만, 주택의 파손·장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 그 수선의무를 부담하지 않습니다. 다만, 그것을 수선하지 않아 임차인이 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담하게 됩니다(대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다2151, 2168 판결). 2. 귀하의 기재만으로는 수선의무를 부담하여야 할 하자인지에 대하여 판단하기는 어려우나, 만약 수선의무를 부담하여야 할 정도의 하자라 한다면 법률적으로는 귀하가 이를 수리하여야 하고 귀하가 수리하지 않고 임차인이 자신의 비용으로 이를 수선한다면 그 비용에 대하여 필요비상황의무를 부담하게 됩니다. 3. 시공사의 하자보수의 가능성이 있는 현재 상태에서 수선의무가 인정된다고 가정하였을 때 귀하의 비용으로 먼저 수리를 해준 후 시공사 등에게 그 비용을 청구할 것인지, 하자보수를 기다릴 것인지는 어느쪽이든 위험부담과 단점이 있는 것으로 결국 귀하가 선택하여야 할 문제인 것으로 보입니다. 4. 한편, 귀하의 기재만 고려하면 하자의 정도가 그리 심하지 않아 임차인이 하자로 인하여 제대로 사용, 수익하지 못하여 감액해줘야 할 임대료 또는 손해배상 등은 그리 크지 않은 금액일 것으로 보이니 선택에 있어 참고하시기 바랍니다. 5. 귀하의 기재만으로는 법적조언에 한계가 있고 문답을 통한 사실관계 파악, 관련자료의 확인 등이 가능한 면접상담이 보다 효율적인 법적조언이 가능할 것으로 보이므로 자세한 것은 관련자료(계약서, 하자 사진 등)를 지참하고 가까운 대한법률구조공단(예약 후 방문) 또는 법률전문가를 방문하여 상담을 받아보시기를 권유드립니다. 6. 귀하의 문제가 원만하게 해결되기를 바랍니다.