안녕하십니까! 친구(A)가 임대할 목적으로 근린상가 1칸을 1천만원에 취득하는 과정에서 저(B)에게 채권 최고액 2천5백만 원 근저당권을 설정하고 8백만 원을 빌려 갔습니다. 그런데 예상과는 달리 임대가 되지 아니하여 공용 관리비만 부담하게 되었고 월 임대소득이 없으니 공용관리비 1천5백만을 납부하지 못하였습니다. 저(B)는 빌려준 돈을 받을 길이 없어 친구(A)가 취득하였던 근린상가를 경매 신청 하였습니다. 경매 낙찰금액에서 경매 비용 공제하면 5백만 원으로 예상되는 바 이 경우 몬1) 배당순위에서 당해 물건 공용관리비가 1순위이고 저(B)는 2순위가 되어 결국 배당은 한 푼도 받지 못하고 경매 신청 비용만 날아간다. 하는데 맞는가요? 몬2) 저(B)가 근저당 설정한 날 이전 공용관리비는 공용 관리비(관리사무소)가 우선하고 근저당 설정한 날 이후는 공용 관리비 보다 저(B) 우선 한다. 감사합니다.
1. 근저당권자인 선생님이 우선하고 공용관리비에 대한 상가관리단은 일반채권자로서 배당받지 못하게 됩니다. 경매 배당순위에서 근저당권자보다 관리비채권이 우선하지 않습니다. 상가관리단이 받지 못한 공용관리비는 새롭게 낙찰받은 소유자가 인수승계할 것입니다. 참고로, 낙찰받은 소유자는 공용관리비를 승계하여 변제할 책임이 있습니다. 이 경우 관리비채권은 3년의 소멸시효대상이므로 3년분에 한하여 공용부분에 대하여만 승계하게 됩니다. 그리고 그 3년분 중 연체료에 대해서는 승계책임이 없습니다. 2. 결국 낙찰받은 소유자가 승계할 공용관리비가 많은 사정을 알게 되면 낙찰을 포기하는 사례가 생길 수 있고, 그 경우 경매가 유찰되면서 입찰자가 없게 되는 사례가 있습니다. 선생님 입장에서는 낙찰자가 승계할 공용관리비가 많다는 내용을 낙찰자에게 알리지 않는 편이 좋을 것 같습니다.