저는 부동산중개업자 甲의 중개로 乙소유아파트를 임차하였고, 그때 甲은 乙이 제시하는 발행일자 없는 등기사항증명서의 복사본만을 보여주면서 아무런 문제  없으니 계약을 체결하라고 하여 계약을 체결하고 입주하였다가 그 이전에 설정된 근저당권에 의한 경매로 보증금을 한 푼도 받지 못하고 위 아파트에서 퇴거당하였으며, 甲에게는 재산이 없으므로 2년이 경과되었는데, 지금 甲이 부동산중개업자로서 가입한 인·허가보증보험에 의한 보험금을 청구하려고 하는데, 보증보험회사에서는 소멸시효기간이 경과되었다고 합니다. 그것이 타당한지요?
「공인중개사법」 제25조 제1항은 개업공인중개사가 중개를 의뢰받은 경우, 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항, 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제21조 제1항 제2호는 소유권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항을 확인ㆍ설명하도록 규정하고 있습니다. 또한, 「공인중개사법」 제30조 제1항에서 개업공인중개사는  중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고, 같은 법 제30조 제3항에서 개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 제1항 및 제2항의 규정에 의한 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제42조의 규정에 의한 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제26조 제1항에서 중개의뢰인이 손해배상금으로 보증보험금·공제금 또는 공탁금을 지급 받고자 하는 경우에는 그 중개의뢰인과 개업공인중개사간의  손해배상합의서,· 화해조서, 또는 확정된 법원의 판결문사본 그 밖에 이에 준하는 효력이 있는 서류를 첨부하여 보증기관에 손해배상금의 지급을 청구하여야 한다고 규정하고 있습니다.  
그런데 위와 같은 보증보험계약에 따라 중개의뢰인이 보험자에게 보험금을 직접 청구하는 근거에 관한 판례를 보면, 부동산중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인에게 재산상의 손해를 입힌 경우 그 손해배상책임을 보장하기 위하여 인·허가관청을 피보험자로 하여 체결한 인·허가보증보험계약은 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인에게 재산상의 손해를 입힌 경우 그 손해를 보상하기 위하여 체결된 이른바 ‘타인을 위한 손해보험계약’으로서 중개인의 고의 또는 과실로 인하여 재산상 손해를 입은 중개의뢰인은 당연히 그 계약의 이익을 받아 보험자에게 보험금을 청구할 수 있다고 하면서, 그 보험금액청구권소멸시효기간은 2년이라고 하였습니다(대법원 1999. 3. 9. 선고 98다61913 판결). 그런데, 현행 상법 제662조는 보험금 청구권의 소멸시효를 3년으로 규정하고 있고, 상법 부칙(2014. 3. 11. 법률 제12397호로 개정된 것) 제1조, 제2조 제4항에 따르면, 제662조의 개정규정은 구 계약의 청구권이 이 법 시행일(2015. 3. 12) 이후에 발생한 경우에도 적용되는바, 구 계약의 청구권 발생시기에 따라 소멸시효기간이 달라짐을 주의하여야 합니다.
또한, 보험금액청구권 소멸시효기산점에 관하여, 보험금청구권은 보험사고가 발생하기 전에는 추상적인 권리에 지나지 않고 보험사고발생으로 인하여 구체적인 권리로 확정되어 그때부터 권리를 행사할 수 있게 되는 것이므로, 보험금청구권소멸시효는 특별한 다른 사정이 없는 한 보험사고가 발생한 때부터 진행하는 것이 원칙이지만, 보험사고가 발생하였는지가 객관적으로 분명하지 아니하여 보험금청구권자가 과실 없이 보험사고발생을 알 수 없었던 경우에도 보험사고가 발생한 때부터 보험금청구권소멸시효가 진행한다고 해석하는 것은 보험금청구권자에게 가혹한 결과를 초래하게 되어 정의와 형평의 이념에 반하고 소멸시효제도 존재이유에도 부합하지 않고, 따라서 객관적으로 보아 보험사고가 발생한 사실을 확인할 수 없는 사정이 있는 경우에는 보험금청구권자가 보험사고발생을 알았거나 알 수 있었던 때부터 보험금청구권소멸시효가 진행한다고 하였습니다(대법원2008. 11. 13.「선고」2007다19624 판결).
그러므로 「공인중개사법」 제30조 제1항, 제3항의 규정에 의한 인·허가보증보험계약은 이른바 ‘타인을 위한 손해보험계약’으로서 그 보험금액의 청구권의 발생시기가 2015. 3. 12. 전이라면 2년, 2015. 3. 12. 이후라면 3년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성하고, 그 보험금액청구권의 소멸시효는 보험사고가 발생한 때로부터 진행하게 될 것입니다. 
따라서 위 사안의 경우 甲의 중개행위로 인한 손해의 발생이 있은 때가 2015. 3. 12. 전이고 2년이 경과되었거나, 2015. 3. 12. 이후이고 3년이 경과되었다면 보증보험회사에 인·허가보증보험에 의한 보험금을 청구할 수 없을 것으로 보입니다.
참고로 한국공인중개사협회의 공제약관에 공제금지급청구권은 공제사고발생일로부터 2년 이내에 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성된다고 정하고 있는데, 한국공인중개사협회의 공제사업에 가입한 부동산중개회사의 대표이사가 권한 없이 다세대주택에 관한 채권적 전세계약을 중개하여 그 전세보증금을 편취하는 공제사고를 일으켰으나, 그 당시에는 임차인들이 위 전세보증금을 반환받지 못하여 손해를 입게 되리라는 것이 단지 관념적인 상태에서 잠재적으로만 존재하고 있었을 뿐이고, 이후 임차인들이 다세대주택의 소유자로부터 건물인도 등의 청구를 받음에 따라 그 손해가 현실화되었으므로, 임차인들의 공제금청구권은 위 청구를 받은 때로부터 소멸시효가 진행한다고 한 하급심 판결이 있습니다(서울고등법원「2010. 10. 20.」선고「2010나44837」판결).