이번에 구입한 저희 땅에 무허가 건물로 지어진 지 오래된 폐가가 있습니다. 농어촌정비법 65조 2항에 주인을 알 수 없을 때 시장 군수 구청장에게 신고하면 60일 안에 지역신문에 공고를 네고 안 나타날 시 그 집 가치만큼 공탁금을 걸고 철거 가능하다는 데 맞나요? 저는 어찌해야 이 무허가 건물을 철거할 수 있을까요?
질문하신 바와 같이 아래 농어촌정비법 제65조의3에 의해 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고되어 특정빈집에 해당하게 되면 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 동법 제65조의4에 의한 행정지도 및 제65조의5에 의한 철거ㆍ개축ㆍ수리 등 필요한 조치를 명할 수 있고 이에 응하지 않을 경우 직접 철거 등을 할 수 있도록 되어 있고 그 구체적인 절차는 아래 농어촌정비법 시행령에서 정하고 있습니다. 농어촌정비법 제65조의3(특정빈집에 대한 신고 및 확인ㆍ조사) ① 누구든지 빈집을 다음 각 호의 어느 하나 이상에 해당되는 빈집(이하 “특정빈집”이라 한다)으로 인식한 경우 이를 해당 빈집이 소재한 지역의 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고할 수 있다. 이 경우 신고의 절차나 방법 등은 「공익신고자 보호법」을 따른다. 1. 붕괴ㆍ화재 등 안전사고나 범죄발생의 우려가 있는 경우 2. 위생상 유해 우려가 있는 경우 3. 관리가 적절히 되지 아니하여 현저히 경관을 훼손하고 있는 경우 4. 주변 생활환경 보전을 위하여 방치하기에는 부적절한 경우 ② 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 제1항에 따른 빈집에 대한 신고를 접수한 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 현장조사를 실시하여야 한다. [본조신설 2020. 2. 11.] 제65조의4(특정빈집에 대한 행정지도) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 특정빈집의 소유자등에 대하여 해당 특정빈집의 위해요소 제거, 정비, 벌목 등 주변 생활환경 보전에 필요한 조치를 농림축산식품부령 또는 해양수산부령으로 정하는 바에 따라 지도하여야 한다. ② 그 밖에 행정지도의 방법 등 필요한 사항은 「행정절차법」 제48조부터 제51조까지의 규정에 따른다. [본조신설 2020. 2. 11.] 제65조의5(특정빈집에 대한 조치 등) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 빈집이 특정빈집에 해당하면 「건축법」 제4조에 따른 건축위원회(시장ㆍ군수ㆍ구청장이 설치하는 건축위원회를 말한다)의 심의를 거쳐 해당 특정빈집의 소유자에게 철거ㆍ개축ㆍ수리 등 필요한 조치를 명할 수 있으며, 해당 특정빈집의 소유자는 정당한 사유가 없으면 60일 이내에 조치를 이행하여야 한다. 다만, 천재지변, 그 밖의 기술적인 곤란 등 부득이한 사유로 60일 이내에 필요한 조치를 취하는 것이 현저히 곤란한 경우에는 한 차례만 60일의 범위에서 정비기간을 연장할 수 있다. ② 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따라 특정빈집의 철거를 명한 경우 해당 특정빈집의 소유자가 정당한 사유 없이 이에 따르지 아니하면 대통령령으로 정하는 바에 따라 직권으로 그 빈집을 철거할 수 있다. ③ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제2항에 따라 철거할 특정빈집의 소유자의 소재를 알 수 없는 경우에는 그 빈집에 대한 철거명령과 이를 이행하지 아니하면 직권으로 철거한다는 내용을 일간신문 및 홈페이지에 1회 이상 공고하고, 일간신문 및 홈페이지에 공고한 날부터 60일 이내에 빈집의 소유자가 빈집을 철거하지 아니하면 직권으로 철거할 수 있다. ④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제2항 또는 제3항에 따라 특정빈집을 철거하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 정당한 보상비를 빈집의 소유자에게 지급하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 보상비에서 철거에 소요된 비용을 빼고 지급할 수 있으며, 빈집 소유자가 보상비의 수령을 거부하거나 빈집 소유자의 소재불명(所在不明)으로 보상비를 지급할 수 없을 때에는 보상액에 해당하는 금액을 공탁하여야 한다. ⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제2항 또는 제3항에 따라 특정빈집을 철거하였을 때에는 지체 없이 건축물대장을 정리하여야 하며, 건축물대장을 정리한 경우에는 지체 없이 관할 등기소에 해당 빈집이 이 법에 따라 철거되었다는 취지의 통지를 하고 말소등기를 촉탁하여야 한다. [본조신설 2020. 2. 11.] 농어촌정비법 시행령 제60조(특정빈집에 대한 현장조사) 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 법 제65조의3제2항에 따라 같은 조 제1항 각 호의 어느 하나 이상에 해당하는 빈집(이하 “특정빈집”이라 한다)에 대한 신고를 접수한 때에는 신고서를 접수한 날부터 30일 이내에 현장조사를 실시해야 한다. [전문개정 2020. 8. 11.] 제61조(특정빈집의 철거 결정 및 통지) 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 법 제65조의5제2항에 따라 특정빈집의 직권 철거 결정을 한 때에는 철거 사유, 자진 철거 기한 등을 특정빈집의 소유자에게 지체 없이 문서로 알려야 하며, 철거 예정일 7일 전까지 특정빈집의 소유자에게 농림축산식품부령 또는 해양수산부령으로 정하는 바에 따라 철거통지서를 보내야 한다. [전문개정 2020. 8. 11.] 제61조의2(특정빈집의 철거보상비) ① 법 제65조의5제4항 전단에 따른 정당한 보상비는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호에 따른 감정평가법인등(이하 “감정평가법인등”이라 한다) 2인 이상이 평가한 금액의 산술평균치로 한다. ② 특정빈집의 소유자는 제61조에 따라 직권 철거의 결정을 통지받은 날부터 14일 이내에 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 감정평가법인등 1인을 추천해야 하며, 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 특정빈집의 소유자가 추천한 감정평가법인등 1인을 포함하여 제1항에 따른 감정평가법인등을 선정해야 한다. 다만, 특정빈집의 소유자의 소재를 알 수 없거나 특정빈집의 소유자가 본문에 따른 기간 내에 감정평가법인등을 추천하지 않은 경우는 제외한다. ③ 제1항에 따른 보상비의 산정은 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 제61조에 따라 특정빈집에 대한 직권 철거 결정을 그 특정빈집의 소유자에게 통지한 시점을 기준으로 한다. [본조신설 2020. 8. 11.] 일단 위 행정적인 절차를 이용하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 특정빈집에 해당함을 신고하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 행정적인 조치를 기다려 보는 것이 가장 바람직할 것으로 보입니다만 이러한 절차는 질문자께서 주도할 수 없을 뿐만 아니라 질문자께서 원하시는 결과가 나올지가 확실하지 않다는 점이 문제가 될 것으로 보입니다. 빈집의 소유자를 특정하실 수 있다면, 그러한 소유자를 상대로 그 건물의 철거청구 소송을 제기하여 철거하게 하거나 그 판결을 집행권원으로 직접 철거하시는 방법이 있을 수 있으나 이는 비용이 많이 들고 시간이 오래 걸릴 수 있다는 문제점이 있을 것으로 보입니다. 물론 소유자를 알 수 없다면 위 농어촌정비법 제65조의5 제3항에 의할 수밖에는 없어 보입니다. 위와 같은 문제점을 잘 살펴 보시고 본인에게 좀더 적합하다고 생각되는 방법을 선택해 보시기 바랍니다. 원만히 해결되시길 기원드립니다.