주택임대차 계약 중 계약갱신청구권 관련 문의합니다. 2년 임대차 계약 만료 후 2022.09월 계약 갱신하였고, 계약갱신청구권이 사용된 계약임을 언급한 계약서를 서면 작성하였습니다. 이후 3개월이 지난 2022.12월에 임차인 측에서 임대차 계약 중도 해지를 요청하였습니다. 이에 협의를 통해 임차인이 "나가지 않는 조건"으로 집을 손봐달라고 요청하였으며, 임차인이 요청한 모든 사항을 수용하여 화장실 세면대 및 욕조 교체, 안방 붙박이장 신규 설치를 진행하였습니다. 이 과정에서 임대인의 비용이 지출되었고, 작업 완료 후 마무리 잘 되었다는 확인 문자도 받았습니다. (집수리 요청 내용과 조건, 수리 진행 협의 및 완료 과정은 문자로 기록 되어 가지고 있음) 이후 2023.03월 현재, 최대한 빨리 나가고 싶다며 계약 해지에 대한 재요청이 들어왔습니다. 계약갱신청구권을 사용한 연장 계약이라, 90일 이전에 통보하면 계약 해지가 가능하다는 내용입니다. 해지 요청 사유는 지금 거주하는 임대 물건의 문제는 아니고, 임차인이 소유한 타 주택의 전세 세입자 관련 내용이라 본 계약 건과 직접적인 연관은 없는 것으로 파악하고 있습니다. 이러한 상황에서 아래 사항에 대해 문의합니다. 1) 임차인의 주장대로 계약 갱신청구권을 사용한 연장 계약이므로 임차인이 원하는 때 90일 전 통보로 계약 해지가 가능한지 여부 2) 계약갱신청구권을 사용한 계약이나, 이후 "나가지 않는 조건"으로 추가 협의가 있었고, 이 협의가 청구권 사용 여부를 놓고 성립된 협의이며 협의 이행 결과에 상호 만족하였으므로 동일 계약 건에 대한 청구권 사용 권리는 소멸한 것으로 볼 수 있는지 여부 → 세부적으로, 문자를 통해 주고받은 내용과 상기 협의한 내용이 추가 계약으로서 인정받을 수 있는지? → 추가 계약으로 인정된다면, 이 경우 "나가지 않는 조건"이라는 문구가 "계약갱신청구권 미사용 조건"과 동등하게 해석 가능한지 여부? → 또한, "나가지 않는 조건"에 별도 기간이 명기되지 않은바, 해 당 기간을 "갱신된 계약기간 만료일"로 인정받을 수 있는지? 감사합니다.
안녕하십니까. 대한법률구조공단 사이버상담을 이용해 주셔서 감사합니다. 우선 귀하께서 질의사항에 계약갱신청구권이라고 말씀하셨는데, 주택임대차보호법에 규정된 것은 묵시적 갱신과 계약갱신요구권이므로 귀하께서 말씀하시는 것이 계약갱신요구권이라는 전제 하에 아래 답변을 드리겠습니다. (법리적으로 갱신청구권과 요구권은 다른 것입니다.) 다음으로는 계약갱신요구권 자체가 입법이 된 지 얼마 되지 않아 아직 명확한 법리가 확립되지 않았다는 점을 먼저 말씀드리겠습니다. 이러한 전제 하에 귀하의 질의사항에 대하여 답변을 드리면, 1. 갱신요구권을 사용하였다고 하더라도 그에 의해 계약서를 작성하면서 임대차기간을 2년으로 명시한 경우에 그 계약기간 2년을 지켜야 하는 것인지, 아니면 3개월 전에 해지통보가 가능한 것인지 여부는, 각자의 주장이 대립할 수 있습니다. 즉, 임대인의 입장에서는 비록 법률의 규정은 갱신요구에 의해 갱신되는 임대차계약의 기간은 2년으로 보되 임차인이 3개월전에 언제든지 해지할 수 있다고 규정하고 있지만, 별도로 계약서까지 작성하면서 2년을 규정하였다면 이에 대하여 임차인이 2년 기간을 동의했다고 보아 법률규정의 적용을 배제할 수 있는 것이라고 주장할 수 있습니다. 반대로 임차인은 법률에서 명확하게 임차인에게 3개월 이전에 해지할 수 있는 권한을 부여했다면 아무리 계약서에 2년이라고 표시되어 있더라도 임차인은 3개월 이전에 해지할 수 있다고 주장할 수 있습니다. 이 부분은 앞서 말씀드린 바와 같이 아직 명확한 법리가 확립되지 않은 것으로 보입니다. 2. 그런데 이후 별도의 합의를 통하여 집수리와 2년 기간을 지키는 것을 각자의 교환조건으로 합의하였다면 이는 임차인이 3개월 전에 해지할 수 있는 권한을 포기한 것으로 볼 수도 있습니다. 3. 민법상 계약은 구두로도 성립이 가능하므로, 관련 증거를 확보하신다면 이를 별도의 합의(계약)으로 볼 수도 있습니다. 4. 나자기 않는 조건 이라는 문구는 계약갱신요구권 미사용으로 해석된다기 보다 3개월 이전에 해지할 수 있는 권한을 포기하고 새로 작성된 계약서의 임대차기간을 지키는 합의로 해석될 가능성이 높아 보입니다.