임대차보증금 반환채권이 가압류된 상태에서 임차인이 퇴거하여 대항력을 상실한 후에, 해당 부동산이 매매되면 채권 가압류의 제삼 채무자 지위는 양도인에게 그대로 남는지 아니면 양수인에게 승계가 되는지 여부 A : 양도인, 임대인 B: A의 대리인 C : 임차인 D : 양수인 B는 기존 임차인 C가 2015.8.13.일에 이미 퇴거한 상태여서 대항력이 없었기에, 임차인 퇴거 후 부동산을 매매할 때, 매수인 D에 등기 사항 전부 증명서상의 이 전 소유자의 은행 대출금 건의 근저당을 해지하겠다는 고지만을 해 주었습니다. 그리고, 채권, 즉 임대차보증금 반환채권 상 가압류가 발생한 점은 B는 알지도 못하였습니다. 따라서, B는 대항력 있는 임차인이 존재하지 않는 부동산을 매매했고, 양수인 D 자신도 임대차보증금을 안고 매입한 것이 아니어서, 양도인 이 그 보증금 의무를 그대로 가지고 있는 주택임대차보호법 등 고소인에게 하 등 문제 될 소지가 없었습니다... 일반적으로 매매 계약을 체결할 경우에 부동산에 있는 대항력 있는 임차인이 있으면 그 임차 관계를 매도인이 당연히 설명하고, 그 보증금에 대해 특약으로 약정하여, 그 보증금을 껴안고 사던지, 아니면 매도인이 잔금 납부 시가 지 임차인을 내보낸다는 특약을 매매 계약서에 작성합니다. 하지만, 해당 부동산 매매 시점(2015.8.30.) 이전에 임차인이 이미 퇴거(2015.8.13.)하여 대항력을 상실한 임차인이었고, B가 그 전세보증금을 자기 책임하에 상환해 주기로 약속하였기에, 매수인에게는 퇴거한 임차인과는 전혀 관련되는 일이 없었습니다. 왜냐하면, 매도인이 그 임대차보증금을 상환해 줄 의무를 계속 부담하는 것이기에, 즉 임차인이 퇴거하여 대항력을 상실하였기에, 주택 임대차보호법상으로 매수인에게는 매도인의 의무가 승계되지 않으므로, 특약을 작성할 필요가 없었던 것입니다. 매수인인 고소인 입장에서도 해당 부동산을 여러 차례 방문하여 살펴보았을 것인바, 실 거주하는 임차인이 결코 없었고, 또한, 임대차보증금을 안고 산 것 또한 아니었습니다. 즉, 본 건의 경우 대 항력이 있는 임차인이 없었기에 당연히 매도인에게 그 보증금 반환 의무가 그대로 남아 있게 되고, 매수인은 그 의무를 승계하지 않는 것으로 판단됩니다. 이에 대한 판단이 맞는 것인지 질의를 드립니다.
이미 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 상실한 후 임차목적물의 매매가 이루어졌다면, 임차인은 채권계약인 임대차계약의 효력을 제3자인 매수인에게 주장할 수 없다고 할 것입니다. 채권에 대한 가압류는 제3채무자에 대하여 채무자에게의 지급 금지를 명하는 것이므로 채권을 소멸 또는 감소시키는 등의 행위는 할 수 없고 그와 같은 행위로 채권자에게 대항할 수 없는 것인바, 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태는 임대차보증금반환채무의 채무자, 즉 가압류상의 제3채무자인 임대인에게 채무자인 임차인에게 지급 금지는 명하는 것이므로, 이러한 가압류와 제3자인 매수인, 즉 양수인의 위 책임의 승계 여부는 전혀 아무런 상관이 없다고 할 것입니다.