*현재 상황 간략 정리* -19년 10월 중소기업 청년 전세자금 대출 100% 진행 -19.10.18 A 목적물 입주 및 대출 실행, 전입 신고 19.11.13, 확정일자 19.9월 미리 받음, 집주인 아무개 -20년 4월 A 목적물 집 주인 아무개에서 홍길동으로 변경, 그래서 계약서 다시 작성, 확정일자 20.6월 -21.10.18 A 목적물 재계약, 전세금 19년 첫 계약 당시 5,000만원에서 증액 X, 유지. 집주인도 홍길동 유지. 중소기업 청년 전세자금 대출도 이때 연장 신청, 확정일자 21.10.29 목적물 변경 없이, 증액 없이 같은 집에서 거주하고 있는데 저는 계약서를 작성할 때마다 확정일자를 받아야 하는 것인 줄 알고 임대인이 변경된 당시와 재계약 당시에 두 번 다 받았습니다. 전입신고는 같은 집에서 계속 사 는 것이니 최초 19년도에만 신청했고요. 궁금한 건 요즘 전세하기 다 뭐 다 불안하여 알아보고자 문의합니다. 1. 19년 처음 계약 당시 입주일 및 대출 실행일이 19.10.18인데 전입신고를 19.11.13에 했습니다. 거의 한 달가량 공백이 있는데 이때 한 것은 입주 기간 2년에 대한 계약이 이미 끝난 시점이고, 집주인도 변경되었기 때문에 19.10.18~ 19.11.13 사이에 변경 전 집 주인이 근저당과 같은 문제를 일으켰다 할지라도 저에겐 돌아오는 문제가 없게 되는 건가요? 2.. 21.10.18이 재계약 및 대출 실행일인데 제가 21.10.29일에 확정일자를 받았습니다. 증액이 없으면 확정일자를 굳이 안 받아도 되는 건가요? 3. 하지만 모르고 확정일자를 받은 상태인데 게 다가 대출 실행일과 10일가량 차이가 납니다. 그럼 이 사이 10일의 기간에 대해 집주인이 근저당 등 문제가 발생했다면 보호를 받을 수 없는 것인지, 아니면 어차피 증액이 없어서 안 해도 되는 확정일 받을 받은 것이었기에 확정일자를 10일 늦게 받은 것과 무관하게 재계약 시점인 21.10.18일부터 보호를 계속해서 받는 건 인지 궁금합니다. 4. 전세 보호를 받는 것에 있어서 문제가 없다면 제가 모르고 확정일자를 받은 것에 대해서도 법적으로 특별히 문제 될 것은 없는 건가요
(임대차 계약 전 선순위 권리 없는 것으로 가정하여 답변드립니다.) 0. 확정일자 부여에 따른 우선변제권은 대항력의 발생을 전제로 합니다. [주택임대차 보호법 제3조의2 제2항 : 제3조 제1항(전입신고에 따른 대항력발생)대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서 상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 또는 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.] 한편 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 그 다음 날 0시부터 발생하고 우선변제권은 즉시 발생하므로, 확정일자부여와 전입신고 절차를 동시에 마쳤거나, 확정일자 부여 후 전입신고를 마친 경우, 우선변제권은 전입신고 한 다음날 0시에 발생합니다. (반대로 전입신고를 마친 다음날이 지난 때 확정일자를 받은 경우, 우선변제권은 확정일자를 받은 날부터 발생합니다) 주택임대차보호법은 대항요건을 구비한 날 다음날 이후에 확정일자를 갖춘 경우 확정일자를 갖춘 시점에 우선변제권이 발생합니다, .위 시점과 가압류 압류 등기 시점을 비교해 전자가 앞서면 임차인이 우선하고 후자가 앞서거나 같으면 동순위가 되고, 저당권자와는 위 시점과 저당권설정등기 시점의 선후관계에 따라 권리의 순위가 결정됩니다(민법주석). 임대차가 갱신된 경우에도 처음 대항요건 및 확정일자를 갖춘 시점을 기준으로 임차인의 우선순위를 판단하고, 다만 갱신과 함께 보증금이 인상된 경우에는 인상 전의 보증금에 한하여 종전 우선변제권 순위가 인정됩니다(대법원 90다카11377 판결). 증액분에 대하여는 새로운 확정일자를 받아야 하고 그 날을 기준으로 우선순위가 정해집니다. 1. 대항력과 대항력에 기초한 우선변제권은 후순위 권리자에 대한 것입니다. 임차인은 선행하는 권리자에 대하여는 대항할 수 없습니다. 임차인이 확정일자는 부여받았으나 전입신고를 마치기 전(신고한 당일을 포함합니다. 이하 같습니다.)이거나 확정일자를 부여받았으나 전입신고를 하지 않은 경우 임대인이 근저당권을 설정하였더라도, 지금 당장 임차인의 권리에 직접적인 영향이 있는 것은 않습니다. 그러나 임대인이 근저당권으로써 담보되는 채무를 변제하지 아니하여 근저당권자가 그 권리에 기초하여 경매를 신청한 경우, - 임차인은 그 경매에서 목적물의 소유권을 얻은 경락인(낙찰자)의 인도청구에 대항할 수 없습니다(달리 말하면 임차권을 주장하여 해당건물에 계속 거주할 수 없고, 동시이행의 항변으로써도 인도청구를 거절할 수 없습니다. - 또한 해당 건물의 경매대금에서 근저당권자보다 우선하여 변제받을 수 없습니다. 임대인이 전세계약한 당일 근저당권을 설정하는 경우는 흔히 발생합니다. 2. 3. 4. 임대차가 갱신된 경우에도 처음 대항요건 및 확정일자를 갖춘 시점을 기준으로 임차인의 우선순위를 판단합니다. 이는 기존계약과의 동일성이 인정되기 때문일 것으로 생각합니다. 그렇다면 임대인의 변경으로 인하여 새로 계약서를 작성하였더라도 이는 기존 임차권과 동일성이 있는 계약을 확인하는 데 불과할 것으로 보이므로, 새로운 확정일자는 불필요하다고 보입니다(차임이 오른 것은 권리행사 면에서 임대인에게 유리하므로 굳이 이에 관한 확정일자를 요하지 않습니다). 다만 기존 계약과 동일성을 인정하기 어려운 사정이 있다면 임차인은 새로운 전입신고나 확정일자 부여를 통해 우선변제권을 확보하여야 하고, 그 우선변제권이 발생한 날을 기준으로 권리의 선후관계 임차인의 순위가 정해집니다.