=현안= - 임대인이 실거주를 목적으로 임차인에게 퇴거 요청 - 퇴거 7일 후 임대인은 집을 매도 - 임대인에게 전화, 문자 등 연락을 하였으나 받지 않아 민사 소송 예정 =질문= 1. 법률정보 사이트의 유사 사례 검색 결과 임대인에게 내용증명을 보낸 후 민사소송을 진행하는 사례가 많던데 내용증명을 했을 경우와 하지 않고 민사소송을 할 경우 결과 차이가 있나요? 2. 손해배상액 산정 기준 중 1번 항목(월 단위 임대로 3개월분)이 전세인 경우 계산 방법이 아래 예시가 맞는지 확인 부탁드립니다. 예시) 전세 2억4천에 2년 계약일 경우 : 2억4천*4% / 24(계약기간) * 3개월분 = 1,200,000 3. 손해배상액 산정기준 중 3번 항목은 갱신 거절로 인해 임차인이 입은 손해액이라고 정의되어 있는데 여기에 포함되는 항목이 구체적으로 무엇인가요? 새집으로 이사가 기를 위한 중계 수수료, 이사 비용, 불필요한 연차 사용에 대한 보상 정도로 판단하고 있는데 법률정보 관련 검색 결과는 의견이 분분하오니 손해액의 정의나 관련 사례 안내 부탁드립니다. 4. 손해배상청구 소송 결과 제가 요청한 금액이 모두 인정되지 않을 경우 또는 패소할 경우 제가 부담해야 하는 금전적 손해는 어느 정도인가요? 5. 손해배상청구 소송을 제기해야 하는 기간은 얼마나 되나요? 퇴거 후 5개월이 지났으나 임대인의 계약 갱신 거절 사유가 허위라는 것을 안 시점은 1개월 전입니다. 언제까지 민사소송을 제기해야 하나요? (기타) 임대인은 법에서 정한 계약 갱신청구권을 위반하여 허위로 퇴거를 요청하였고 연락을 모두 거부하고 있는데 처벌 방법은 없나요? 이상입니다.
우리 공단은 경제적으로 어렵거나 법을 모르기 때문에 법의 보호를 충분히 받지 못하는 사람들이 공평하게 법의 혜택을 받을 수 있도록 도와드리는 법률분야의 사회복지기관입니다. 귀하의 질의에 대해 아래와 같이 회신하오니 참고하시기 바라며, 이 회신 내용은 귀하의 서신에 나타난 사실관계만을 근거로 한 조사담당변호사(공익법무관)개인의 법률적 의견에 불과함을 알려드립니다. 사이버상담의 한계로 인해 정확한 상담은 어렵습니다. 아래 내용은 참고만 하시기 바랍니다. 1. 민사소송은 진행경과에 따라 많은 차이를 보이는바, 단편적으로 내용증명을 했을 경우와 하지 않았을 경우의 결과 차이에 대하여는 알 수 없습니다. 2. 손해배상액 계산과 관련하여서는 관련 서류를 구비하고 법률사무소 등을 방문하시어 정확한 상담을 받으시기 바랍니다. 실거주로 인한 갱신거절 관련 손해배상액 규정은 아래와 같습니다. ■주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다. ⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다. 1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액 ■주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다. 1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 ■주택임대차보호법 시행령 제9조 (월차임 전환 시 산정률) ① 법 제7조의2제1호에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 연 1할을 말한다. ② 법 제7조의2제2호에서 "대통령령으로 정하는 이율"이란 연 2퍼센트를 말한다. [개정 2016.11.29, 2020.9.29] 3. 관련 하급심 판례를 참고하시기 바랍니다. ■서울중앙지방법원 2022. 12. 14 선고 2022가단5113218 (2) 손해배상책임의 범위 (가) 중개수수료 및 이사비 피고의 갱신거절에 따라 원고들이 이 사건 부동산에서 신규 임차 부동산으로 이사하게 되면서 원고들이 중개수수료 5,800,000원과 이사비 2,810,000원을 지출한 사실은 앞서 본 바와 같고, 이는 피고의 불법행위와 상당인과관계가 인정된다고 할 것이다. (나) 신규 임대차계약 관련 손해 이 외에도 원고들은 신규 임차 부동산에 관한 임대차계약을 체결함으로써 추가로 부담하게 된 월 차임의 합계인 36,000,000원(월 1,500,000원 × 24개월)과 추가로 부담하게 된 임대차보증금 차액 60,000,000원(1,300,000,000원 – 1,240,000,000원)의 2년간 이자 상당 금액인 3,300,000원의 손해배상금의 지급을 구한다. 살피건대, 이 부분 손해는 원고들이 신규 임대차계약을 체결한 것과 관련된 손해로서 사안의 성질상 손해가 발생한 사실은 인정되나 구체적인 손해 액수를 증명하는 것이 어려운 경우에 해당한다고 할 것인바, 이 사건 임대차계약에서는 월 차임 약정이 없었으나 신규 임대차계약에서는 임대차보증금의 액수는 이전과 거의 동일하나 월 1,500,000원 차임의 약정이 발생하였으므로 이 사건 임대차계약의 갱신이 거절됨으로 인하여 원고들이 입은 손해가 적지 아니할 것으로 보이는 점, 원고들이 신규 임대차계약을 체결하게 된 경위 등 제반사정을 참작하여, 민사소송법 제202조의 2에 의하여 신규 임대차계약 체결과 관련된 원고들의 손해액을 20,000,000원으로 인정한다. 다. 소결론 따라서 피고는 원고들에게 각 14,305,000원 {(5,800,000원 + 2,810,000원 + 20,000,000원) ÷ 2}및 이에 대하여 이 사건 불법행위일 이후로서 원고들이 구하는 2021. 12. 28.부터 피고가 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 사건 판결선고일인 2022. 12. 14.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 4. 패소시 소송비용의 부담에 관하여는 판결문에 나옵니다. 다만 부담할 소송비용액에 관하여는 소송비용확정신청을 통해 결정됩니다. 가장 큰 비중을 차지하는 부분이 변호사비용입니다. 비용 관련하여서는 관련 서류를 구비하고 법률사무소 등을 방문하시어 정확한 상담을 받으시기 바랍니다. 5. 실거주 손해배상 규정은 2020. 7. 31. 신설되어 아직 시효 관련 판례를 찾기 어렵습니다. 또한 주택임대차보호법에서도 청구기간에 대하여 규정하고 있지 않습니다. 사견으로는 민법의 일반원칙에 의할 것으로 보이지만 정확한 것은 법원의 판단을 받아보셔야 할 듯합니다. ■민법 제766조(손해배상청구권의 소멸시효) ①불법행위로 인한 손해배상의 청구권은 피해자나 그 법정대리인이 그 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년간 이를 행사하지 아니하면 시효로 인하여 소멸한다. ②불법행위를 한 날로부터 10년을 경과한 때에도 전항과 같다. ③ 미성년자가 성폭력, 성추행, 성희롱, 그 밖의 성적(性的) 침해를 당한 경우에 이로 인한 손해배상청구권의 소멸시효는 그가 성년이 될 때까지는 진행되지 아니한다. [신설 2020.10.20]