아파트 임대차 계약을 계약기간 2020.3.7~2024.3.6, 48개월로 임대차 계약 체결 조건으로 계약을 체결하며 계약기간 2년 경과 시 임대료를 상호 협의하여 조정하는 계약 특약 사항으로 표기하여 계약을 체결 1. 2년 경과 후 계약기간 만료 전 임대료 조정 시 주택임대차보호법의 계약갱신 청구권에의 한 전월세 상한제 적용 및 계약갱신 요구권 행사 가능 여부? 2. 임차인의 계약 갱신 요구권 행사가 가능하다면 임대인의 직접 거주권 행사 가능 여부? 3. 추진 경위 - 2021.11.25 : 1차 임대료 조정 요청 - 2022. 1.13 : 2차 임대료 조정 요청 - 2022.2.7 : 대한 법률구조공단 주택임대차 분쟁 조정 신청(임차인 불응) - 2022.3 : 대구지방법원 민사조정 신청(임차인 불참)
1. 귀하는 임대차계약 기간 중 2년 경과시 특약으로 '협의하여 임대료 조정' 약정한 것이므로 특별한 사정이 없는 이상 임대차기간 만료의 경우에 적용되는 계약갱신 청구권 규정이나 임대인의 직접거주권 행사 규정 등이 적용되지 않을 것으로 보입니다. 따라서 귀하는 별다른 해제사유가 없는 이상 임대차기간 동안 계속하여 임대목적물을 임차할 수 있습니다. 2. 특약에 의한 임차료 조정 약정과 관련하여 '협의하여 조정한다' 라고 약정되었으므로 다르게 해석할 약정 등이 없는 이상 '협의' 되지 않으면 임대인이 일방적으로 차임을 증액시킬 수는 없을 것으로 보입니다. (다만, 귀하에게는 협의에 성실히 임할 의무는 있습니다.) 한편, 주택임대차보호법은 제7조는 "① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. ② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다." 고 규정하고 있는 바, 귀하와 협의되지 않는다면 임대인은 위 규정에 의하여 조례 등이 정한 상한의 범위내에서 차임의 증액을 청구할 수 있습니다. (즉, 귀하의 질의와 다른 이유이기는 하나 전월세 상한제가 적용됩니다.) 3. 이상과 같은 법적조언은 귀하의 '계약서' 등을 검토하지 못한 상황에서 귀하의 질의만을 근거로 한 답변이므로 구체적인 사실관계에 따라 다른 결론이 있을 수 있음을 참고하시기 바랍니다. 4. 귀하의 문제가 원만하게 해결되기를 바랍니다.