투룸에 전세로 살고 있었고 2021년에 건물이 법원 경매에 넘어가게 되었습니다. 그렇게 시간이 흘러 건물이 낙찰되었고 매수자 법무 대리인과 연락을 주고받았고 저는 조건만 맞으면 계약하여 현 거주지에 계속 살고 싶다고 뜻을 전하였습니다. 조건은 제가 현재 전세금용이 없으므로 배당을 100% 받아야 하고 기존 세입자들이 다 떠난다고 하였기에 제가 선순위가 된 어 전세금용을 보호받을 수 있어야 하고 (1순위) 전세금용은 기존 1억 5백만 원에서 1억 1천만원으로 올리기로 구두로 합의하였습니다. 그런 다음 배당 기일 전에 법무 대리인의 사무실에서 매수자의 명도 확인서와 인감증명서를 받는 대신 배당 받은 후 변심하여 계약을 안 하겠다고 하면 안 된다는 각서를 간단하게 작성하였습니다. 그래서 배당 기일 때 배당금 100% 다 받았고 매수자가 알려준 부동산에 가서 계약서를 작성하려고 하는데 생각지도 못하게 부동산 (+ 매수자)에서 전세 계약 1년을 제시하였습니다. 당연히 2년이라 생각하고 있었고 1년이란 얘기는 기존에 없었기에 좀 당황하였고 멍하니 있다 1년 계약하게 되었습니다. (제 생각엔 다른 매물은 1억 5천에 올린 걸 봐선 전세금용을 더 올려받고 싶어 하는 것 같습니다 .) 질문 1. 인터넷으로 알아보니 2년 미만의 계약은 2년 계약으로 보기 때문에 1년 계약을 했더라도 2년으로 본이라고 하던데 맞는지요? 질문 2. 2년 계약으로 인정된다면 전세금용 상승 없이 기존과 동일한 조건으로 1년 더 살면 되는 건지요? 질문 3. 만약 그래도 전세금용을 올려야 한다면 최대 5%까지만 올리면 되는 건지요? 질문 4. 매수자가 임대업 사업자가 아니라도 위 질문들의 답변 내용에 변동이 없는지요?
관련 주택임대차보호법을 살펴보면 아래와 같이 규정하고 있습니다. 제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다. 제7조(차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. ② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. 따라서 1년으로 정하였다고 하더라도 임차인이 유효함을 주장하는 것이 아니라면 다른 내용은 동일하고 기간은 2년으로 정한 것으로 볼 것이므로 계약서의 계약기간이 2년이라는 주장은 가능할 것으로 보입니다. 임대인은 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 이를 입증하여 장래에 대하여 그 증액을 청구할 수 있을 것으로 보이고, 특별한 지자체 조례가 없는 한 5%의 범위 내에서 인상할 수 있을 것으로 보입니다. 위와 같은 답변은 상대방이 임대사업자 여부와 무관하게 동일할 것으로 보입니다.