저는 경매절차에서 아파트를 매수하여 입주하려던 중, 아파트관리사무소로부터 전소유자가 5개월분의 아파트관리비를 체납하였으니 속히 납부하라는 통지를 받았습니다. 관리사무소에서는 ‘체납한 관리비채권은 입주자지위를 승계한 자에게도 행사할 수 있다.’는 관리규약상 규정을 근거로 제시하며 저에게 납부를 요구하면서 단전·단수조치를 취하겠다고 합니다. 과연 제가 전소유자가 체납관리비를 대신 납부해야 하는지요?
「주택법」 제44조 제3항에서 관리규약은 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 그 효력이 있다고 규정하고 있으며, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제42조 제1항에서는 규약 및 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있다고 규정하고 있고, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조에서는 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다고 규정하고 있습니다.그런데 집합건물의 종전입주자가 체납한 관리비가 관리규약의 정함에 따라 그 특별승계인에게 승계되는지 판례를 보면, 집합건물관리규약에서 체납관리비 채권전체에 대하여 입주자지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있도록 규정하고 있더라도, ‘관리규약이 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다.’고 규정하고 있는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제28조 제3항에 비추어 볼 때, 관리규약으로 종전입주자의 체납관리비를 양수인에게 승계시키도록 하는 것은 입주자 이외의 자들과 사이의 권리·의무에 관련된 사항으로서 입주자들의 자치규범인 관리규약제정의 한계를 벗어나는 것이고, 개인의 기본권을 침해하는 사항은 법률로 특별히 정하지 않는 한 사적 자치의 원칙에 반한다는 점 등을 고려하면, 특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없으며, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제42조 제1항의 규정은 공동주택입주자들이 공동주택관리·사용 등의 사항에 관하여 관리규약으로 정한 내용은 그것이 승계이전에 제정된 것이더라도 승계인에 대하여 효력이 있다는 뜻으로서, 관리비와 관련해서는 승계인도 입주자로서 관리규약에 따른 관리비를 납부하여야 한다는 의미일 뿐, 그 규정으로 인하여 승계인이 종전입주자의 체납관리비까지 승계하게 되는 것으로 해석할 수는 없고, 다만 집합건물공용부분은 전체공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위해서는 소요되는 경비에 대한 공유자 사이의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사유무에 관계없이 청구할 수 있도록 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조에서 특별규정을 두고 있는바, 위 관리규약 중 공용부분관리비에 관한 부분은 위 규정에 터 잡은 것으로서 유효하다고 할 것이므로, 집합건물특별승계인은 종전입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관해서는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하나, 관리비납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고 집합건물특별승계인이 종전입주자가 체납한 공용부분관리비를 승계한다고 하여 종전입주자가 관리비납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니므로, 공용부분관리비에 대한 연체료는 집합건물특별승계인에게 승계되는 공용부분관리비에 포함되지 않는다고 하였습니다(대법원 2007. 2. 22. 선고 2005다65821 판결).또한, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 특별승계인은 관리규약에 따라 집합건물공용부분에 대한 유지·관리에 소요되는 비용의 부담의무를 승계한다는 점에서 채무인수인으로서의 지위를 갖는데, 위 법률의 입법취지와 채무인수의 법리에 비추어 보면 구분소유권이 순차로 양도된 경우 각 특별승계인들은 이전 구분소유권자들의 채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 상당하므로, 현재 구분소유권을 보유하고 있는 최종특별승계인 뿐만 아니라 그 이전의 구분소유자들도 구분소유권의 보유여부와 상관없이 공용부분에 관한 종전구분소유자들의 체납관리비채무를 부담한다고 하였습니다(대법원 2008. 12. 11. 선고 2006다50420 판결).따라서 귀하가 위와 같은 체납관리비납부요구에 대하여 별도로 승낙한 사실이 없는 이상, 귀하는 전소유자가 체납한 관리비 중 공용부분에 관한 관리비에 대해서만 납부의무를 부담한다고 할 것입니다.참고로 상가건물의 관리규약상 관리비 중 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등은, 모두 입주자전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요에 의해 일률적으로 지출되지 않으면 안 되는 성격의 비용에 해당하는 것으로 인정되고, 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이라고 볼 만한 사정을 찾아볼 수 없는 이상, 종전구분소유자의 특별승계인에게 승계되는 공용부분관리비로 보아야 한다고 한 사례가 있습니다(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결).