저는 2015. 9. 20.경 甲과의 사이에 임대차보증금 5,000만 원, 임대차기간 2015. 10. 1.부터 2016. 9. 30.까지로 정하여 임대차계약을 체결하였습니다. 그런데 甲이 2016. 8. 말경 주변시세가 많이 올랐다며 임대차보증금을 500만 원 올려달라고 합니다. 보증금을 올려주어야 할까요?
「주택임대차보호법」 제4조 제1항은 “기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다”고 규정하고 있습니다. 따라서 귀하가 임대차기간을 1년으로 정하여 甲과의 사이에 임대차계약을 체결하였다고 하더라도 임대차기간은 2년이며, 임대인인 甲이 1년의 임대차기간을 주장할 수는 없습니다.  한편, 「주택임대차보호법」 제7조는 “당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제8조 제1항은 “법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.”라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제8조 제2항은 “제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.”라고 규정하고 있습니다.  따라서 귀하의 경우 원칙적으로 「주택임대차보호법」이 보장한 임대차계약기간 2년 동안은 2015. 9. 20.경 약정한 임대차보증금 5,000만 원으로 살 권리가 있습니다. 그러나 위 2년 이내이더라도 ① 위 계약 체결시로부터 1년이 경과한 상태이고, ② 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동이 있으며 ③ 그로 인하여 약정한 5,000만 원이라는 임대차보증금이 적절하지 아니하게 된 때라는 요건이 모두 충족되는 경우에 한하여 甲은 보증금 증액을 요구할 수 있습니다.  그런데 甲이 귀하에게 임대차보증금 증액을 요구한 시점은 임대차계약 체결시부터 1년이 경과하지 않은 시점이고, 단순한 주변시세 변동 사실만으로 약정한 5,000만 원이라는 임대차보증금이 적절치 아니하게 되었는지도 불분명하며, 더구나 증액을 요구한 500만 원은 위 5,000만 원의 1/20을 초과하는바, 甲의 임대차보증금 증액요구는 주택임대차보호법에 위반되는 것으로 보입니다.