안녕하세요 더운 날씨에 수고 많으십니다. 최우선 변제 금액 관련 문의합니다. 현재 사는 건물이 경매 진행 중이고 임대차 계약은 21년 8월에 보증금 9천만원 전세로 계약하였습니다. 건물 등기일에 따라 변제 금액이 다르다고 들었는데 등기일은 2011년입니다. 등기일 기준으로 변제 금액이 계산되는 것인지, 임대차 계약일 기준으로 계산되는지 궁금합니다. 계약일 기준이라면 21년 5월 개정된 내용으로 적용해서 5천만원으로 보면 되는 걸까요?
우선변제를 받을 수 있는 범위(아시다시피 시대별로 차이가 있습니다)는 쉽게 말해 등기부의 을구에서 등기가 가장 빠른 사람을 기준으로 한다고 생각하면 됩니다. 좀 더 구체적으로 말씀드리자면, 우선변제를 받을 수 있는 범위는 '주택임대차보호법 시행령'에 규정되어 있으나, 그 부칙에 보면 "이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다."라는 규정들이 있습니다. 사안이 불분명하여 정확히 말씀드리기는 어려우므로 예를 들어 말씀드리자면 이렇습니다. (1) 해당 주택이 광주광역시에 있다면, 우선변제를 받을 수 있는 임차인은 현행법상으로도 보증금이 7천만 원 이하인 사람에 한하므로(주택임대차보호법 시행령 제11조 제3호) 우선변제는 받을 수 없습니다. (2) 해당 주택이 서울특별시에 있다면, (a) 전입신고, 확정일자를 갖춘 후에 근저당권설정등기를 마친 사람만 있다면, 현행법에 따라 5천만 원까지 우선변제를 받을 수 있습니다(같은 법 시행령 제10조 제1항 제2호). (b) 그러나 가령 2020년에 먼저 근저당권설정등기를 마친 사람이 있었다면, 그 당시에 적용되던 구 주택임대차보호법 시행령(2021. 5. 11. 대통령령 제31673호로 개정되기 전의 것)이 적용되므로, 3천 700만원까지만 우선변제를 받을 수 있습니다.