안녕하세요 2022년 8월 팔복동 2가 21 토지를 매입하였습니다. 신축을 위하여 기존 건물 철거 후 측량을 해보니 뒷집의 토지 및 폐가(슬레이트 지붕도 무너지고 건물 옆 벽도 붕괴 7년째 사람이 거주하지 않는) 건물 일부가 침범해 있습니다. 침범 면적은 약 건물과 토지 포함 2평~3평 정도 될 것으로 보입니다. 신축 건물의 설계상 끝부분과 폐가 건물이 접촉이 발생하여 짐으로써 계획하였던 건축 면적을 사용하지 못하고 줄여야 하는 상황이 발생하였습니다. 폐가의 등기를 확인하여 보니 1984년 7월 3일 소유권 보존 정녕* 2001년 4월 16일 매매 소유권 이전 정성* 2005년 12월 20일 매매 소유권 이전 정숙* 2009년 6월 17일 공유자 지분 2분의 1 김의* 지분 2분의 1 김은* 매매 소유권 이전 2015년 2월 24일 공유자 지분 2분의 1 김의* 지분 전부 이전 매매 김은* 최종 권리자는 김은* 충남 천안시 동남구 신촌로 5, 101동 408호입니다. 위와 같이 등기 원인들이 발생 되었습니다. 슬레이트 지붕으로 만들어진 폐가의 철거 비용은 800만원 정도로 견적 되었습니다. 1차 연락을 통하여 폐가 측에 상황을 설명하여 침범되어 있으니 폐가 철거 비용 발생하는 부분에 있어서 우리도 3/1을 보태어 드리겠다. 설명 시 거절당하였습니다. 2차 연락을 통하여 폐가 철거비 전액을 부담하겠다 하여도 거절당하였습니다. 폐가 측은 20년 이상 점유 취득을 주장하고 있습니다. 그 땅은 사람이 살지 않는 7년째 폐가입니다. > 40년간 점유되어 있다고 해도 소유권 이전 및 분할 매매가 이루어지면서 점유 취득이 해소되거나 하지는 않는지 궁금합니다. > 폐가 상태임에도 점유 취득 주장이 가능한지 궁금합니다. > 토지 인도 청구 소송이 가능한지 궁금합니다. > 상대측이 저희를 상대로 이전등기 소송 가능한지 궁금합니다.
먼저 건물은 그 자체를 소유함으로 인해 그 토지를 점유하게 되는 것이므로 그 건물에 사람이 거주하였는지 여부는 크게 중요하지는 않을 것이라 판단됩니다. 다만 결론적으로 귀하의 경우는 상대방이 귀하를 상대로 취득시효 주장을 하기는 어려울 것이라 판단됩니다. 이에 귀하가 토지인도청구 소송진행을 검토할 필요는 충분히 있다고 판단됩니다.(취득시효 법리는 다소 복잡하고 사실관계의 판단이 달라짐에 따라서 결론도 완전히 바뀔 수 있기 때문에 명확한 결론을 내리기는 쉽지 않으므로 아래의 답변은 귀하의 질의만을 기초로 한 답변자 개인의 의견임을 숙지하시기 바랍니다) 먼저 취득시효는 민법에서 아래와 같이 규정하고 있습니다. 제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간) ①20연간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다. ②부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다. 이에 20년간 상대방이 점유를 하였다면 일응 취득시효완성 주장을 할 수 있을 것으로 보이긴 합니다. 그런데 판례는 취득시효가 일단 완성된 후에 제3취득자가 소유권이전등기를 마친 경우에는 시효취득자는 그 3자에 대해 취득시효로 대항할 수 없다고 판시하고 있습니다. “점유로 인한 부동산소유권의 취득기간이 경과하였다고 하더라도 부동산을 점유하는 자가 자신의 명의로 등기하지 않고 있는 사이에 먼저 제3자의 명의로 소유권이전등기가 경료되어 버리면 특별한 사정이 없는 한 점유자가 그 제3자에 대하여는 시효취득을 주장할 수 없다(대법원 1993. 9. 28 선고 93다22883 판결 [소유권이전등기])” 귀하의 토지 지상에 있는 건물은 약 40년 가까이 되었고 귀하고 그 소유권을 취득한 2022년경에도 이미 취득시효기간이 경과하였기 때문에 위 판례의 판시에 따라 상대방은 귀하에게 시효취득주장을 하기 어렵다는 판단입니다. 그런데 만약 상대방이 현재의 시점을 기준으로 역산하여 20년간 점유를 하였음을 주장하면 귀하의 경우 또한 귀하가 소유권을 취득한 이후에 취득시효가 완성되었다고 볼 수 있는 것 아닌가 하는 의문이 있을 수 있습니다. 이에 대해 판례는 아래와 같이 판시하여 시효취득자는 임의의 기간을 지정하여 그 취득주장을 할 수는 없다고 보고 있습니다. “부동산의 취득시효에 있어 시효기간의 경과를 계산하기 위한 기산점은 그 부동산에 대한 소유 명의자가 동일하고 그 변동이 없는 경우가 아니라면 원칙적으로 시효취득의 기초가 되는 점유가 개시된 시점이 기산점이 되고, 당사자가 기산점을 임의로 선택할 수 없으며, 그 기산점을 기초로 취득시효가 일단 완성된 후에 제3 취득자가 소유권이전등기를 마친 경우에는 그 자에 대하여 취득시효로 대항할 수 없다. 취득시효가 완성된 후에 제3 취득자가 소유권이전등기를 마친 경우에도 당초의 점유자가 계속 점유하고 있고, 또 소유자가 변동된 시점을 새로운 기산점으로 삼아도 다시 취득시효의 점유기간이 완성되는 경우에는 취득시효를 주장하는 점유자로서는 소유권 변동시를 새로운 취득시효의 기산점으로 삼아 취득시효의 완성을 주장할 수 있지만, 이 경우에도 그 점유 기간 중에는 등기명의자가 동일하고 소유자의 변동이 없어야만 한다(대법원 1999. 2. 12 선고 98다40688 판결)“ 그런데 귀하의 경우는 그 점유자가 여러 차례 바뀌었기 때문에 취득시효를 주장함에 있어서 무조건 최초의 점유시점부터 기산을 하는 것은 아니고 각 점유자가 바뀐 그 시점부터 기산할 수는 있습니다. 다만 역시 이 경우에도 점유 중의 일정 시점을 특정할 수는 없습니다. 그 판례는 아래와 같습니다. “점유가 순차로 여러사람에게 승계된 경우에 점유의 이익을 수용 주장하는 사람은 자기의 점유만을 주장하거나 또는 자기의 점유와 그 전점유자의 점유를 아울러 주장할 수 있는 선택권이 있으므로(그 선택여하에 따라 제 3자의 권리에 미치는 영향이 다르다고 하더라도), 그 직전 점유자의 점유만을 병합 주장하거나 그 모든 전점유자의 점유를 병합주장하는 것은 그 주장하는 사람의 임의선택에 속하고, 다만 이와 같은 경우에도 그 점유시기를 점유기간 중의 임의의 시점을 선택할 수 없는 것이다(대법원 1982. 1. 26 선고 81다826 판결 [소유권이전등기] )” 귀하의 경우 상대방이 84년을 기산점으로 잡거나, 2001년을 기산점으로 잡으면 귀하가 소유권을 취득한 2022년에는 이미 시효가 완성된 이후가 되는 것이고, 2005년을 기산점으로 잡으면 아직 20년이 되지 않은 상황이 됩니다. 이에 결론적으로 현재의 시점에서는 상대방은 취득시효 주장을 하지는 못할 것이라 판단됩니다(2025년 12월 경이 되면 다시 시효가 완성될 수 있으니 주의하시기 바랍니다.) 감사합니다.