제가 제 소유주택의 일부를 임차보증금 500만원, 월세 30만원으로 임대하였는데, 어느 날 임차인이 월세를 밀리더니 보증금에서 충당해 달라고 요구하였습니다. 어떻게 해야 하나요?
(1) 부동산임대차에 있어서 수수된 보증금은 임료채무, 목적물의 멸실.훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제됩니다(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결).
  (2) 임차인이 임대차계약을 체결할 당시 임대인에게 지급한 임대차보증금으로 연체차임 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다 하여 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행책임을 면할 수는 없습니다(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4417 판결).
  (3) 따라서 귀하는 비록 보증금이 남아 있다고 하여도 연체액이 2개월분의 차임액에 달하는 때에는 임대차계약을 해지하고(민법 제640조) 주택의 명도를 청구할 수 있습니다.