甲이 현재 거주 중인 건물 바로 옆에 새로운 건축물이 예정되어 있습니다. 본래 주변에 높은 건물이 없어 시원하게 전망이 트여있었는데, 새로 건축될 건물은 17층 규모로 굉장히 긴 형태의 건축물이어서 그동안 녹지를 볼 수 있었던 방향의 시야를 완전히 가로막는 형태입니다. 甲이 거주 중인 건물의 일부 주민은 새로 지어질 건축물에 의해 일조량의 변화와 녹지를 볼 수 있었던 시야의 완전 차단, 나아가 인접 건물 입주자 사이의 사생활 침해 등 문제가 발생할 것으로 예상되며, 특히 이로 인해 부동산 거래가 원활하지 않게 되어 가치 하락이 예상됩니다.시청에 민원을 제기했지만, 예상되는 피해사항은 이해당사자간 민사적인 절차와 방법에 따라 처리할 사안이라는 답변뿐이었습니다.甲은 어떠한 청구를 할 수 있는지요?
본 사안은 종래 甲이 누리던 일조권 등 환경에 관한 권리가 침해될 우려가 있어 그에 대한 해결방법을 모색하는 것으로 보입니다.흔히 공해라고 불리는 환경오염에 대하여는 '환경정책기본법' 등 공법적 규율이 존재하기는 하지만, 甲의 사안은 사람의 사망이나 질병 또는 피해자 소유의 동식물 기타 재산에 대한 가시적인 침해가 있는 때와 같이 명백한 환경오염 또는 환경훼손이 있는 경우는 아니고, 단지 사람의 쾌적한 생활을 방해하는 정도의 침해(일광차단)나 간접적인 재산 피해(부동산 가격하락)가 우려되는 경우로 보이며, 실제 시청 등 행정청에서도 특별히 공법적 규제를 위반한 사정이 발견되지 않는다고 회신했다는 것이므로, 결국 공법적 구제수단 보다는 사법(私法)적 구제수단을 검토해 보아야 할 사안인 것입니다.본 사안은, 인접 토지상에 건축물을 건축하려고 하는 자로서도 자신의 소유권에 기한 적법활동을 하는 것인데, 그럼에도 불구하고 그러한 적법활동의 결과 필연적, 부수적으로 인접한 다른 자에게 침해가 발생하는 경우이므로, 해당 활동이 특정한 인접자와의 관계에서 '위법하다'고 평가할 수 있으려면, 그 피해의 정도가 가해자측 사정, 피해자측 사정, 지역성 기타의 사정을 비교교량하여 사회통념상 통상 인내할 것이 요구되는 한도, 즉 '수인한도'를 넘어 피해자에게 구체적인 피해를 줄 것이 요구된다고 함이 판례의 태도입니다. 특히 일조권 침해에 관하여는 비교적 다수의 판례가 축적되어 있는바, 대법원은 건축법 등 관계법령에 일조방해에 관한 직접적인 단속법규가 있다면 그 법규에 적합한지 여부가 사법상 위법성을 판단함에 있어서 중요한 판단자료가 될 것이라는 점은 부정할 수 없지만, 이러한 공법적 규제에 의하여 확보하고자 하는 일조는 원래 사법상 보호되는 일조권을 공법적인 면에서도 가능한 한 보증하려는 것으로서 특별한 사정이 없는 한 일조권 보호를 위한 최소한도의 기준으로 보아야 하고, 구체적인 경우에 있어서는 어떠한 건물 신축이 건축 당시의 공법적 규제에 형석적으로 적합하다 하더라도 현실적인 일조방해의 정도가 현저하게 커 사회통념상 수인한도를 넘은 경우에는 위법행위로 평가될 수도 있다고 판시하고 있습니다(대법원 2002. 12. 10. 선고 2000다72213 판결, 대법원 2004. 10. 28. 선고 2002다63565 판결, 대법원 2014. 2. 27. 선고 2009다40462 판결 등 참조).한편 조망권에 관하여는, 먼저 어느 토지나 건물의 소유자가 종전부터 향유하고 있던 경관이나 조망이 그에게 하나의 생활이익으로서의 가치를 가지고 있다고 객관적으로 인정될 정도가 되어야만 법적인 보호의 대상이 될 수 있고, 그러한 법적 보호의 대상이 되는 조망이익을 수인한도를 넘어 침해한 때에만 위법하다고 판시한바 있어(대법원 2004. 9. 13. 선고 2003다64602 판결), 일조권에 비하여는 비교적 소극적인 태도를 취하였습니다. 다만, 최근 판례(대법원 2014. 2. 27. 선고 2009다40462 판결)에서는, 인접토지에 건물 등이 건축되어 발생하는 시야차단으로 인한 폐쇄감이나 압박감 등의 생활이익의 침해를 이유로 하는 소송에서 침해가 사회통념상 일반적으로 수인할 정도를 넘어서서 위법하다고 할 것인지 여부는, 천공률, 조망침해율, 기타 모든 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다고 판시하였는바, 일조권 침해의 문제와 크게 다르지 않은 태도를 보인 것으로 이해되기도 합니다. 결국 甲의 질의사안은 실제 건축 예정인 건물의 현황을 파악할 수 있는 자료들을 토대로 한 가해건물의 이격거리나 높이, 귀하가 거주 중인 건물의 창과 거실의 위치, 크기 및 방향 등 전반적인 구조, 건물들이 입지하고 있는 지역의 사정, 가해건물 건축의 경위 및 공공성, 가해자의 방지조치와 손해회피의 가능성 등 제반사정을 면밀히 따져보아야만 일조권 또는 조망권을 위법하게 침해하는 사정이 존재하는지 여부를 판단할 수 있고, 나아가 이를 객관적인 자료를 통해 입증할 수 있어야만, 가해건물의 건축자 등에게 사법적 조치를 취하는 것이 가능할지 여부를 가늠할 수 있을 것입니다. 위와 같은 사정에 따라 충분히 일조권 또는 조망권 침해가 있을 것이라고 판단되는 경우에는 사법적 구제수단을 취하여야 할 것인데, 여기에는 크게 두 가지, 사전적 구제수단과 사후적 구제수단을 나누어 고려할 수 있습니다.  사후적 구제수단은 실제 인접토지에 가해건물이 건축된 이후에 일조권, 조망권 등 법적침해에 따라 甲이 입은 손해를 금전적 방법에 의해 배상할 것을 청구하는 방법입니다. 다만, 이는 이미 침해가 예상되는 상황에서 예상가능한 손해를 일단 감수하라는 결론이 되어 구제수단으로서는 충분하지 않을 우려가 있는바, 사전적 구제수단으로 공사중지가처분을 검토해볼 필요성은 있습니다. 물론 이러한 가처분은, 한편으로 가해건물 건축자의 적법한 재산권행사를 제약하고, 또 법적 이익의 침해가 실제 존재하는지 여부에 대한 법원의 최종적인 판단이 있기 전에 강제적인 사법적 조치를 취하는 것이 되는바, 법적이익의 침해 가능성 및 그러한 침해가 실제 발생한 이후에 금전적으로 배상하는 것만으로는 손해가 충분히 회복될 수 없다는 사정을 객관적인 자료를 바탕으로 충분히 소명할 수 있어야만 인용될 수 있을 것입니다.