임차인이 약국을 경영하고 있는 상가 건물을 경매받았습니다. 그런데, 현 임차인은 전 소유주에게 차임을 상당 규모 연체한 상황이고, 한편 전 소유주는 임차인에게 보증금 이외에 별도의 금전 채무가 있는 상황입니다. 제가 임차인에게 보증금을 돌려줄 때 보증금에서 연체 차임을 제외하고 돌려주려 하자 임차인은 전 소유주에게 보증금 이외에 받을 돈이 있고 밀린 차임은 그 돈과 상계 처리가 가능하니 저에게 보증금을 전액 돌려달라고 합니다. 질문) 임차인은 밀린 차임을 전 임대인에게서 받아야 하는 보증금 이외의 별도의 금전 채무와 상계 처리할 수 있나요? 전 소유주는 임차인과 별도로 그런 논의나 약속을 한 적은 없다고 합니다. 저는 보증금을 전액 돌려주어야 하나요? 갑설) 연체 차임에 대한 권리는 전 임대인에게 있으며 새로운 소유주에게 당연히 승계되는 것은 아니고 새로운 소유주가 상환해 주어야 하는 보증금에서 당연히 공제할 수 있는 것은 아니다. 임차인은 전 소유주에게 연체 차임과 자신의 채권을 상계하자고 주장할 수 있고, 상계는 일방의 주장으로 가능하다. 을설) 새로운 소유주는 전 임대인 것과 임차인의 임대차 계약을 승계하므로, 새 소유주는 전 임대차 계약에 따라 보증금 상환시 연체 차임을 제외할 수 있다. 연체차임은 다른 채권과 상계하기에 앞서 우선 보증금에서 상계하여야 한다.
이에 대해서는 공단 데이터베이스상으로는 관련 판례가 존재하지 않으므로, 아래 답변은 담당자의 사견이오니 참고용으로만 활용하시기 바랍니다. 대법원 2017. 3. 22., 선고, 2016다218874, 판결은 “임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하면, 양수인은 임차인에게 임대보증금반환의무를 부담하고 임차인은 양수인에게 차임지급의무를 부담한다. 그러나 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않고 임대인만이 임차인에게 청구할 수 있다. 차임이나 관리비 등은 임차건물을 사용한 대가로서 임차인에게 임차건물을 사용하도록 할 당시의 소유자 등 처분권한 있는 자에게 귀속된다고 볼 수 있기 때문이다. 임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다. 따라서 이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다. 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에서 당연히 공제된다. 일반적으로 임차건물의 양도 시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문이다”고 판시한바 있습니다. 즉 동 판례는 독특한 논리구조를 가지고 있는데, 임대차목적물 양도시 채권양도요건을 갖추지는 등 특별한 사정이 없는한 연체차임은 양수인에게 이전되지 않으므로, 전 소유자만이 연체차임을 임차인에게 청구할 수 있다는 것입니다. 다만 보증금은 임대차계약 기간 중 발생한 차임 등 임차인의 모든 채무를 담보하므로, 연체차임이 양수인에게 이전됐는지와 관계없이 양수인은 보증금에서 과거 연체차임까지 공제할 수 있다는 것입니다. 위 판례에 비추어 사안을 보건데, 당사자 간 특별한 사정이 없는한 과거의 연체차임에 대한 권리는 전 소유자에게 있으므로, 임차인이 전 소유자에게 개인적인 채권이 있다 하더라도 연체차임의 채권자가 양수인이 아닌 전 소유자이므로 상계대상이 되지 않는다고 판단됩니다. 따라서 특별한 사유가 없는한, 임대차계약 만료시기까지 당사자 간 별도의 의사표시가 없었다면 양수인은 보증금에서 연체차임 전부를 공제하고 지급할 수 있다고 판단됩니다. 다만 만약 임대차계약 만료 및 보증금 반환 전에 만약 임차인이 전 소유자에게 상계의 의사를 표하였다면 위 연체차임은 소멸하므로, 이 경우에는 공제를 청구하기 어렵다고 판단됩니다. 구체적인 사정을 보아야 정확한 답이 가능하오니, 관련 자료를 가지고 방문하여 상담을 받아보시기 바랍니다.