저는 甲에 대한 5,000만원의 채권을 가지고 있었는데, 그 변제조로 甲이 乙에 대하여 가지는 5,000만원의 주택에 대한 미등기전세의 보증금반환채권을 양도받아 乙에게 그 사실을 알렸고, 乙은 甲이 시인하는 것을 확인해두었습니다. 그 후 乙은 丙에게 주택을 매도하면서 5,000만원을 공제하고 매매대금을 수령하였으며, 저는 甲의 전세계약만기일에 丙에 대하여 5,000만원의 지급을 요구하였더니 丙은 甲이 집을 비워주면 주겠다고 합니다. 甲은 입주시 주민등록전입신고를 하고 계속 거주하고 있는데, 저는 5,000만원을 어떻게 받을 수 있는지요?
전세권이란 차임을 정기적으로 지급하는 대신 부동산사용권설정에 관한 계약을 할 때에 일정액의 목돈인 이른바 전세금을 지급하고 그 이자를 차임과 상계하기로 하여 타인의 부동산을 그 용도에 따라 점유·사용·수익할 수 있는 권리이고, 이러한 권리에 대한 공시방법으로써 등기를 마쳤느냐에 따라 민법이 정하고 있는 물권으로서의 전세권과 ‘미등기전세 이른바 채권적 전세권’으로 구분되고, 반면 임대차란 당사자 일방이 상대방에게 어떤 물건을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약으로서 주로 차임의 지급방법에 따라 전세와 구별된다고 할 수 있습니다(대전지법천안지원 1999. 2. 25. 선고 98가합2948 판결). 다만, 주택임대차보호법 제12조, 상가건물임대차보호법 제17조에서는 미등기전세에도 각 법률을 준용하고, 전세금은 임대차보증금으로 본다고 규정하고 있습니다.그런데 전세권(등기된 전세권임)이 존속하는 동안 전세권을 존속시키기면서 전세금반환채권만을 전세권과 분리하여 확정적으로 양도할 수 있는지 판례를 보면, 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 그 용도에 따라 사용·수익하는 권리로서 전세금지급이 없으면 전세권은 성립하지 아니하는 등으로 전세금은 전세권과 분리될 수 없는 요소일 뿐 아니라, 전세권에 있어서는 그 설정행위에서 금지하지 아니하는 한 전세권자는 전세권자체를 처분하여 전세금으로 지출한 자본을 회수할 수 있도록 되어 있으므로, 전세권이 존속하는 동안은 전세권을 존속시키기로 하면서 전세금반환채권만을 전세권과 분리하여 확정적으로 양도하는 것은 허용되지 않는 것이며, 다만 전세권 존속 중에는 장래에 그 전세권이 소멸하는 경우에 전세금반환채권이 발생하는 것을 조건으로 그 장래의 조건부채권을 양도할 수 있을 뿐이라고 하였습니다(대법원 2002. 8. 23. 선고 2001다69122 판결).위 사안에서 미등기전세의 보증금에 대하여 장래에 전세보증금반환채권이 발생하는 것을 조건으로 그 장래의 조건부채권을 양도받은 것으로 본다면 그 채권양도는 유효하다고 할 수 있을 것으로 보입니다. 그리고 채권양도는 그 양도사실을 채무자가 알고 있었느냐를 묻지 않고, 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 양도를 승낙하였을 때 양수인이 채무자에 대하여 대항할 수 있는데, 위 사안에서 乙이 甲에게 채권양도사실을 확인한 경우이므로 양도인의 통지 내지 채무자의 승낙이 있다고 볼 수 있을 것이므로, 귀하는 채무자 乙에게 대항할 수 있다고 할 것입니다.또한, 매도인 乙과 매수인 丙이 위 전세보증금상당을 매매대금에서 공제하기로 하였는데, 丙이 임대인지위를 승계하기로 약정한 것은 이행인수(채무이행책임을 채권자에 대해서가 아니라 채무자에게만 부담하는 것임)로 보아야 할 것이므로(대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다39663 판결), 그것만으로는 귀하가 丙에게 양수금(전세보증금반환)청구를 할 수 없을 것이지만, 주택임대차보호법 제3조 제2항에서 임차주택의 양수인은 임대인지위를 승계 한 것으로 본다고 규정하고 있으므로, 귀하에 대한 乙의 채무가 丙에게 인수되었다고 볼 수 있을 것입니다. 다만, 丙의 위 전세보증금반환의무는 甲의 목적물명도의무와 동시이행관계에 있고(대법원 1976. 10. 26. 선고 76다1184 판결), 甲의 임차권이 계약기간종료 기타 사유로 소멸되었을 때 甲에게 방을 비우라고 청구할 권리 즉, 건물명도청구권은 丙이 가지고 있으므로, 귀하는 丙의 채권자로서 丙의 건물명도청구권을 대위 행사하여, 甲은 丙에게 위 주택을 명도하고, 丙은 위 주택을 명도 받음과 동시에 귀하에게 전세보증금 5,000만원을 지급하라는 청구를 할 수 있을 것입니다(대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카4253,4260 판결).참고로 주택임대차보호법상 우선변제권을 가진 임차인으로부터 임차권과 분리하여 임차보증금반환채권만을 양수한 채권양수인이 주택임대차보호법상 우선변제권을 행사할 수 있는지 판례를 보면, 주택임대차보호법의 입법목적과 주택임차인의 임차보증금반환채권에 우선변제권을 인정한 제도취지, 주택임대차보호법상 관련규정의 문언내용 등에 비추어 볼 때, 비록 채권양수인이 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 임차보증금반환채권을 양수하였더라도 임차권과 분리된 임차보증금반환채권만을 양수한 이상 그 채권양수인이 주택임대차보호법상 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 없고, 그 채권양수인은 임차주택에 대한 경매절차에서 주택임대차보호법상 임차보증금우선변제권자의 지위에서 배당요구를 할 수 없으며, 이는 채권양수인이 주택임차인으로부터 다른 채권에 대한 담보목적으로 임차보증금반환채권을 양수한 경우에도 마찬가지이고 다만, 이러한 경우에도 채권양수인이 일반금전채권자로서의 요건을 갖추어 배당요구를 할 수 있음은 물론이라고 하였습니다(대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다10276 판결).