저는 28평형 아파트를 전세보증금 4,000만원에 임차하는 계약을 체결하고 입주하여 주민등록전입신고까지 마쳤으나, 수일 후 이미 위 아파트가 경매되어 제3자에게 매각허가결정 된 사실을 알았습니다. 그런데 위 아파트는 제가 전세계약을 체결하기 전에 이미 제3자에게 매각허가 되었음에도 불구하고 집주인은 그러한 사실을 숨기고 오히려 권리설정관계가 없는 깨끗한 아파트이므로 안심하고 계약하여도 된다고 하여 임대인의 말만 믿고 계약을 체결하게 되었습니다. 그리고 저는 매각대금 배당절차에서 보증금을 전혀 배당받지 못하였습니다. 이 경우 저는 어떠한 방법으로 전세보증금을 받을 수 있는지, 또한 임대인에게 형사책임을 물을 수는 없는지요?
부동산경매의 경우 배당요구를 할 수 있는 채권자가 배당요구를 할 수 있는 종기에 관하여 「민사집행법」 제84조 제1항에서는 “경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때(그 경매개시결정 전에 다른 경매개시결정이 있은 경우를 제외한다.)에는 집행법원은 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구를 할 수 있는 종기(終期)를 첫 매각기일 이전으로 정한다.”라고 규정하고 있습니다.그런데 귀하의 경우 전세계약을 체결하기 전에 이미 제3자에게 매각허가결정이 있었다면 배당요구를 할 수 있는 채권자도 아니고 배당요구를 할 수 있는 시기도 지난 것이므로 매각대금에서 배당받을 권리는 없습니다. 다만, 임대인에게 일반채권자로서 임차보증금반환청구를 하든지, 아니면 임대인의 불법행위가 인정되므로 손해배상청구를 할 수가 있다고 보입니다.그리고 형사상으로는 사기죄의 성부가 문제되는데, 판례는 “사기죄의 요건으로서의 기망(欺罔)은 널리 재산상의 거래관계에 있어 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 또는 소극적 행위를 말하는 것이고, 이러한 소극적 행위로서의 부작위에 의한 기망은 법률상 고지의무 있는 자가 일정한 사실에 관하여 상대방이 착오에 빠져 있음을 알면서도 이를 고지하지 아니함을 말하는 것으로서, 일반거래의 경험칙상 상대방이 그 사실을 알았더라면 당해 법률행위를 하지 않았을 것이 명백한 경우에는 신의칙(信義則)에 비추어 그 사실을 고지할 법률상 의무가 인정되는 것이고, 임대인이 임대차계약을 체결하면서 임차인에게 임대목적물이 경매진행중인 사실을 알리지 아니한 경우, 임차인이 등기부를 확인 또는 열람하는 것이 가능하더라도 사기죄가 성립한다.”라고 하였습니다(대법원 1998. 12. 8. 선고 98도3263 판결).따라서 집주인이 전세계약을 체결할 당시에 임차주택에 대한 경매절차가 진행된 사실을 귀하에게 고지하지 아니하고 계약을 체결하였다면 이는 사기죄를 구성한다고 보아야 할 것입니다. 또한, 매각허가결정에 의하여 아직 경매절차의 매수인에게 소유권이전등기가 경료되지 아니하였다 하더라도 사기죄의 구성에는 아무런 영향을 미치지 않습니다(대법원 1974. 3. 12. 선고 74도164 판결).