안녕하세요 임차인 입니다. 저흰 21년 1월에 아파트 전세 계약을 하고, 2년 이 지난 지금 감액으로 재계약을 해 놓고, 아직 감액 금을 못 받은 상태입니다. (계약갱신청구권이란 말은 계약서에 없음) (21년 1월에 확정일자, 전입 신고 완료 / 기존 전세 만기일은 1월 말이라 아직 남아 있음) 그런데 임대인이 갑자기 전화로 감액 금이 없어 지금 저희가 사는 집을 담보로 대출을 받아서 만기일 기준 3주 뒤에 준다고 합니다. 이럴 경우에 질문이 있습니다. 1번 - 기존 전세 만기일에 돈을 받지 못한 경우 임차인이 재계약에 대한 해지 통보를 할 수 있나요? 가능하다면 반드시 서면(내용증명) 통보해야 하나요? 2번 - 임대인이 전세 감액분을 주택담보대출을 받아서 임차인에게 준다고 한다면 다음에 문제 발생 시( 경매 등) 임차인이 재계약한 전세금을 다 받을 수 있을까요? (주민센터에서 확정일자를 재계약 시점에 다시 받아야 한다고 합니다) 3번 - 재계약서 특약사항에 '계약갱신임'이라고 적혀 있는데, 임대인에게 계약 갱신청구권을 사용한 재계약이라고 주장하여 3개월 후 보증금 반환 요구를 할 수 있을까요? 부탁드립니다. ㅜㅜ
안녕하십니까. 대한법률구조공단 사이버상담을 이용해 주셔서 감사합니다. 감액금이라는 것이 무엇을 뜻하는지 적혀있지 않아 확실하지 않으나, 보증금을 감액하였다는 것으로 보입니다. 감액한 보증금을 바로 돌려주지 않았다고 하여 곧바로 계약을 해제할 수 있는 것은 아닙니다. 민법 제 544조에 의할 시, 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 않을 때는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 않는 경우에 계약을 해제할 수 있도록 하고있습니다. 따라서, 우선 변제 기일을 정하여 해당 날짜까지 갚지 않으면 계약을 해제하겠다는 내용의 의사표시를 하고 나서, 그 기간이 지나도 이행하지 않는 경우에 해제할 수 있다고 할 것입니다. 새롭게 계약한 것이 아니고 기존 계약을 연장한 상황이라면 확정일자를 새로 받을 필요가 없습니다. 재계약서에 계약갱신이라는 것이 기재되어있기 때문에 굳이 확정일자를 새로 받을 필요는 없다고 보입니다. 주택임대차보호법 제 6조의2에 의한 해지는 묵시적갱신일 경우에만 적용됩니다. 따라서 묵시적갱신이 아니라 서로 협의하에 계약이 갱신된 것이기 때문에 해당 조항에 따른 해지를 할 수는 없다고 보입니다.