제가 A회사에 대한 물품대금채권이 있는데, A회사에 대한 근저당권자가 A회사 소유인 백화점건물 및 그 대지가 근저당권에 기한 담보권실행을 위한 경매가 개시되어 최고가매수신고인이 정해진 상태입니다. 이 경우 제가 위 백화점건물의 지하 기계실에 있는 전화교환설비를 압류할 수 있는지요?
(1) [주물과 종물] 물건의 소유자가 그 물건의 상용에 공하기 위하여 자기소유인 다른 물건을 이에 부속하게 한 때에 그 부속물은 종물이며, 종물은 주물의 처분에 따릅니다(민법 제100조). 한편 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 있지 않는 한, 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미칩니다(민법 제358조).
  (2) [저당부동산의 종물] 저당권의 효력이 미치는 저당부동산의 종물이라 함은 민법 제100조가 규정하는 종물과 같은 의미로서 어느 건물이 주된 건물의 종물이기 위해서는 주물의 상용에 이바지하는 관계에 있어야 하고, 주물의 상용에 이바지한다 함은 주물 그 자체의 경제적 효용을 다하게 하는 것을 말합니다(대법원 2000. 11. 2.자 2000마3530 결정).
  (3) [백화점건물에 대한 저당권의 효력이 지하 전화교환설비에도 미치는지 여부] 백화점건물의 지하 2층 기계실에 설치되어 있는 전화교환설비가 건물의 원소유자가 설치한 부속시설이며, 위 건물은 당초부터 그러한 시설을 수용하는 구조로 건축되었고, 위 시설들은 볼트와 전선 등으로 위 건물에 고정되어 각 층, 각 방실까지 이어지는 전선 등에 연결되어 있을 뿐이어서 과다한 비용을 들이지 않고도 분리할 수 있고, 분리하더라도 독립한 동산으로서 가치를 지니며, 그 자리에 다른 것으로 대체할 수 있는 것이라면, 위 전화교환설비는 독립한 물건이기는 하나, 그 용도, 설치된 위치와 그 위치에 해당하는 건물의 용도, 건물의 형태, 목적, 용도에 대한 관계를 종합하여 볼 때, 위 건물에 연결되거나 부착하는 방법으로 설치되어 위 건물인 10층 백화점의 효용과 기능을 다하기에 필요불가결한 시설들로서, 위 건물의 상용에 제공된 종물이라 할 것이고, 부동산의 종물은 주물의 처분에 따르고, 저당권은 그 목적 부동산의 종물에 대하여도 그 효력이 미치기 때문에, 저당권의 실행으로 개시된 경매절차에서 부동산을 경락받은 자와 그 승계인은 종물의 소유권을 취득하고, 그 저당권이 설정된 이후에 종물에 대하여 강제집행을 한 자는 위와 같은 경락인과 그 승계인에게 강제집행의 효력을 주장할 수 없습니다(대법원 1993. 8. 13. 선고 92다43142 판결).
  (4) [결론] 따라서 본건에서 귀하가 전화교환설비를 백화점건물과 분리 가능한 독립한 물건으로 보아 압류한다고 하여도, 압류 이전에 설정된 저당권에 기한 경매절차에서의 매수인에 대하여는 대항할 수 없을 것입니다.