안녕하십니까? 甲(상담신청인)은 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 주택 임차인 입니다. 그런데 甲의 점유와 전입 신고 이후에 근저당권이 설정되었고, 전세금의 하락으로 계약기간 만료 후 새로운 임차인이 현재의 전세금 16,500만원에 전세를 들어 오질 않을 상황입니다. 그래서 甲은 임대인의 동의를 얻어 제삼자와 임차권 양도 양수 계약을 체결하여 전세금을 회수할 계획입니다. 그러나, 임차권 양도양수 계약을 체결하려면 임대인과 합의하여 임차권 설정 등기를 하든가, 계약기간 만료 후 임차권등기 청구 소송을 제기하여 판결에의 한 임차권등기를 하여야 한다는 의견이 있습니다. 새로운 임차인이 甲의 대항력을 갖춘 임차권을 승계받으려면 임대인의 임차인에 대한 제삼자와의 양도양수계약에 대해 동의를 하고 새로운 임차인은 점유와 전입 신고만 하면 되는지, 임차권등기까지 해야 하는 것인지에 대해서 상담해 드립니다. 또한 임대인이 전세금 하락분에 대해 처리를 하지 않아 새로운 임차인을 구하지 못하여 이사를 하지 못할 경우 임차인의 대응 방안은 무엇이 있을까요? 감사합니다. 수고하십시오.
임차권 양도양수계약체결시 임차권등기가 필요한지, 계약만료 후 보증금을 못 받은 경우 대응방안은 무엇인지에 대하여 질문하신 것으로 보입니다. 1. 임차권을 양도할 경우 민법 제450조에 따라 임대인의 승낙과 추후 새 임차인의 점유 및 전입신고가 있어야 대항력이 발생합니다. 질문내용이 불분명하여 정확한 답변을 드리기 어려운 바, 종전 임차인은 임차권을 양도하면 임차인의 지위에서 벗어나므로 임차권등기를 구할 권리가 없고, 새 임차인은 종전 계약기간 만료일까지만 거주할 계획이라면, 계약기간 만료 후 임차권등기를 하면 될 것으로 생각됩니다. 2. 계약기간 만료 후 새 임차인을 구하지 못하여 보증금을 반환하지 못하는 사정은 임대인의 보증금반환의무 불이행의 정당한 사유가 되지 않습니다. 계약기간 만료 후 보증금 미반환시 보증금반환 소송을 제기하시고, 전출이 필요한 경우 임차권등기명령을 받고 퇴거하시면 됩니다. 추후 주택에 대한 경매절차를 신청하신 경우 금액에 따라 배당절차에서 최우선변제금의 범위에서 배당을 받으실 수 있고, 나머지 미지급금액은 배당순위에 따라 받으시게 되실 것입니다.