저는 甲소유의 대지 위에 건축된 건물을 경매절차에서 매수하여 소유하면서 그 대지에 관하여 법정지상권도 취득하게 되었습니다. 그런데 저는 5개월 전 위 건물에 대한 지료액에 관하여 확정판결을 받은 상태이나 그 지급을 차일피일 미루고 있던 중, 甲은 지료가 2년분 이상 지체되었으므로 지상권소멸청구권을 행사하고 건물철거소송을 제기하겠다고 합니다. 이 경우 甲의 주장이 정당한지요?
(1)「민법」제366조는 “저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제287조는 “지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다.”라고 규정하고 있으며, 같은 법 제283조는 “1지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다. 2지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가격으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.
  (2) 그러므로 법정지상권이 성립되고 그에 따른 지료(地料)액이 결정되었다면 이를 지급하여야 하며, 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다고 할 것입니다. 그런데 위 사안의 경우에서는 지료액에 대한 판결이 확정된 후부터는 2년이 아직 경과되지 않았으나 위 지료의 지급지체액이 이미 2년분을 넘고 있는 경우로서 위 규정이 그대로 적용될 수 있는지 문제됩니다.
  (3) 이에 관하여 판례는 “법정지상권이 성립되고 그 지료액수가 판결에 의하여 정해진 경우에, 지상권자가 그 판결확정 후 지료의 청구를 받고도 그 책임 있는 사유로 상당한 기간동안 지료의 지급을 지체한 때에는 그 지체된 지료가 판결확정의 전후에 걸쳐 2년분 이상일 경우에도 토지소유자는 민법 제287조에 의하여 지상권의 소멸을 청구할 수 있다고 할 것이고, 그 판결확정일로부터 2년 이상 지료의 지급을 지체하여야만 지상권의 소멸을 청구할 수 있는 것은 아니라고 할 것이다.”라고 하였습니다(대법원 1993. 3. 12. 선고 92다44749 판결, 2005. 10. 13. 선고 2005다37208 판결). 다만, “법정지상권의 경우 당사자 사이에 지료에 관한 협의가 있었다거나 법원에 의하여 지료가 결정되었다는 아무런 입증이 없다면, 법정지상권자가 지료를 지급하지 않았다고 하더라도 지료 지급을 지체한 것으로는 볼 수 없으므로 법정지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니하였음을 이유로 하는 토지소유자의 지상권소멸청구는 이유가 없고, 지료액 또는 그 지급시기 등 지료에 관한 약정은 이를 등기하여야만 제3자에게 대항할 수 있는 것이고, 법원에 의한 지료의 결정은 당사자의 지료결정청구에 의하여 형식적 형성소송인 지료결정판결로 이루어져야 제3자에게도 그 효력이 미친다. 민법 제287조가 토지소유자에게 지상권소멸청구권을 부여하고 있는 이유는 지상권은 성질상 그 존속기간 동안은 당연히 존속하는 것을 원칙으로 하는 것이나, 지상권자가 2년 이상의 지료를 연체하는 때에는 토지소유자로 하여금 지상권의 소멸을 청구할 수 있도록 함으로써 토지소유자의 이익을 보호하려는 취지에서 나온 것이라고 할 것이므로, 지상권자가 그 권리의 목적이 된 토지의 특정한 소유자에 대하여 2년분 이상의 지료를 지불하지 아니한 경우에 그 특정의 소유자는 선택에 따라 지상권의 소멸을 청구할 수 있으나, 지상권자의 지료 지급 연체가 토지소유권의 양도 전후에 걸쳐 이루어진 경우 토지양수인에 대한 연체기간이 2년이 되지 않는다면 양수인은 지상권소멸청구를 할 수 없다.”라고 하였습니다(민법 제287조, 제366조, 부동산등기법 제136조, 대법원 2001. 3. 13. 선고 99다17142 판결). 또한 “민법 제283조 제2항 소정의 지상물매수청구권은 지상권이 존속기간의 만료로 인하여 소멸하는 때에 지상권자에게 갱신청구권이 있어 그 갱신청구를 하였으나 지상권설정자가 계약갱신을 원하지 아니할 경우 행사할 수 있는 권리이므로, 지상권자의 지료연체를 이유로 토지소유자가 그 지상권소멸청구를 하여 이에 터잡아 지상권이 소멸된 경우에는 매수청구권이 인정되지 않는다.”라고 하였습니다(대법원 1993. 6. 29. 선고 93다10781 판결).
  (4) 따라서 귀하의 지료 연체액이 2년분을 넘는 경우 위 甲의 지상권소멸청구권행사는 정당한 것으로 볼 수 있을 것입니다. 그리고 이와 같이 지료연체를 이유로 한 소멸의 경우 지상권자는「민법」제283조 제2항 소정의 지상물매수청구권은 행사할 수 없을 것으로 보입니다.