토지 임대차 계약에 있어서 사실관계가 아래와 같을 때 해석에 대하여 문의합니다. 1. 계약서에 의하면 임대차 기간이 2017.9.1~2018. 8. 30 일까지입니다. 임차인은 계약 기간 종료 시 토지만의 상태로 원상회복하겠다고 자필하였습니다. 2. 이후 묵 시적 갱신으로 연장되어 토지 위의 수목, 위반 건축물 등을 2021.8.30까지 원상회복 요구하여 수용하겠다고 하였습니다. (2021.5월 20일 녹취록 증거 확보 중) 3. 이후 계약을 이행하지 않았습니다. 4. 차임은 2021년 10월까지 납부하고 2023년 5월 현재까지 납부하지 않았습니다. 5. 위와 같이 임대인에게 불리하고 임차인에게 유리한 경우, (1) 납부하지 않은 기간은 (2021.10~ 2023.5 현재까지) 묵 시적 갱신 기간으로 차임 연체인지? (2) 아니면 부당 이득으로 간주해야 하는지요? (3) 두 가지 경우가 모두 해당한다고 보아야 하는지요?
위와 같은 사안에서 채무자(임차인)가 채권자(임대인)에게 지급해야할 금원의 성질은 법률상 해석에 따라 다르나, 그 지급을 청구하는데 있어크게 중요한 것은 아닙니다. 다만, 질문의 내용에 따라 그 성질에 대하여 해석하자면, 임대차계약을 별도로 해지하지 아니하였다면 임대차계약은 묵시적 갱신에 따라 계속되는 상태이고, 따라서 임대차계약의 약정상 지급할 차임을 지급하지 아니한 것이므로 "연체 차임"으로 해석함이 타당합니다. 그러나 임대차계약을 별도로 해지(약정해지)하였거나 차임연체에 따른 해지사유의 발생으로 (법정)해지를 구한 후 라면, 위 미지급 차임은 임대차계약 종료 이후 적법한 권원없이 무단으로 임대차목적물을 점유 및 사용하므로써 발생하는 "부당이득"입니다. 결국 임차인(채무자)에게 임대차목적물 사용할 권원이 있느냐 없느냐에 따라서 이를 부당이득으로 볼지 연체 차임으로 볼지가 결정됩니다.