저는 남편 L과 협의이혼을 하면서 재산분할도 함께 하려고 하는데, L은 자신의 명의로 된 역삼동 상가건물을 저에게 소유권이전 해주겠다고 합니다. 그런데 위 상가건물은 L의 임차인 B가 보증금 1억 원, 월세 180만원에 점유하고 있습니다. 제가 위 상가건물을 재산분할로 소유권이전 받을 경우 저와 L이 특별히 약정한 바가 없으면, L의 B에 대한 임차보증금반환채무가 저에게 면책적으로 인수되는지요?
(1) [면책적 채무인수의 의의] 면책적 채무인수라 함은 채무의 동일성을 유지하면서 이를 종래의 채무자로부터 제3자인 인수인에게 이전하는 것을 목적으로 하는 계약으로서, 채무인수로 인하여 인수인은 종래의 채무자와 지위를 교체하여 새로이 당사자로서 채무관계에 들어서서 종래의 채무자와 동일한 채무를 부담하고 동시에 종래의 채무자는 채무관계에서 탈퇴하여 면책되는 것입니다(대법원 1999. 7. 9. 선고 99다12376 판결).
  (2) [매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금반환채무 등을 인수하면서 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 한 경우, 그 채무인수의 법적 성질] 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금반환채무 등을 인수하는 한편, 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 법률에 의해서 부동산의 소유자가 당연히 임대인의 지위를 승계하는 것 등의 특별한 사정이 없는 한 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위해서는 이에 대한 채권자 즉, 임차인의 승낙이 있어야 합니다(대법원 2001. 4. 27. 선고 2000다69026 판결).
  (3) [상가건물임대차보호법의 적용여부에 따른 채무인수의 성질] 상가건물의 임차인이 건물의 인도와 사업자등록이라는 대항요건을 갖춘 후 건물이 양도되면 양수인은 임대인의 지위를 당연히 승계하기 때문에(상가건물임대차보호법 제3조), 임차인의 승낙이 없이도 임대차보증금반환의무에 관하여 양도인은 면책되고, 양수인이 면책적으로 채무를 인수하게 됩니다.
  (4) [결론] 위 상가가 서울특별시에 소재하고, 임차인 B의 환산보증금이 2억8,000만원이므로(보증금 1억원+월세 180만원×100) 상가건물임대차보호법의 적용대상에 해당됩니다(서울특별시 3억 원 이하; 상가건물임대차보호법 제2조제1항단서, 시행령 제2조제1항제1호). 따라서 B가 건물인도와 사업자등록을 갖추었다면, B의 승낙이 없이도 L은 임대차보증금에 관하여 면책되고, 귀하가 면책적으로 인수하게 될 것입니다.