공인중개사법 제32조(중개보수 등) ①개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인 간의 거래행위가 무효 ㆍ 취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다. 위 법을 보면 ‘개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인 간의 거래행위가 무효 ㆍ 취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다.’라고 규정하고 있습니다. 물론 중개 일을 하였기에 일한 대가로 중개보수를 요구하는 것은 당연합니다. 그런데 여기서 말하는 ‘중개보수’는 꼭 국토교통부에서 정한 ‘중개보수 요율’에 의해서 청구하는 것인지 아니면 일한 댓가를 요구하는 것인지요? 간혹 거래하는 과정에서 성사되어 다툼 없이 법이 정한 중개보수를 요구하지만 중도 거래계약이 해지 될 경우 중개보수 요구하는 과정에서 다툼이 벌어지고 있습니다. 법원 판례를 보면 중도 계약 해지 시 그동안 중개 행위를 하는 과정에서 발생하는 비용 등에 대해서 청구하라고 나오는 사례도 많습니다. 그런데 현장에서는 거래금액에 대해서 중개보수를 요구하는 사례가 많아서 의뢰인 간 다툼이 발생합니다. 이는 의뢰인 입장에 해지로 인하여 일부 손해배상(해약금 등)을 받지만 되지 않아서 새로 거래를 진행하는 과정에서 막대한 손해가 발생하기도 하기에 이 부분에 대해서 누군가 책임이 있어야 하는데 법은 이 부분에 대해서 불분명합니다. 어찌 되었든 법에서 규정한 ‘중개의뢰인으로부터 소정의 보수를’ 이 부문이 꼭 중개보수 요율에 정한 금액을 요구하는 것인지 아니면 일정한 대가를 지불하여도 되는지 알고 싶습니다.
관련 판례를 소개하오니, 참고하시기 바랍니다. 『공인중개사법 제32조 제1항 본문은 “개업 공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다.”라고 정하고 있고, 제32조 제4항과 같은 법 시행규칙 제20조 제1항, 제4항은 중개대상물별로 공인중개사가 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 받을 수 있는 보수의 한도를 정하고 있다. 부동산 중개보수 제한에 관한 위 규정들(이하 ‘보수 제한 규정’이라 한다)은 중개보수 약정 중 소정의 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당한다. 따라서 공인중개사법 등 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개보수 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효이다(대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결 참조). 공인중개사가 중개대상물에 대한 계약이 완료되지 않을 경우에도 중개행위에 상응하는 보수를 지급하기로 약정할 수 있다. 이 경우 당사자의 약정에서 보수액을 산정하는 구체적인 기준을 정하지 않았으면 중개의뢰 경위, 중개사건처리 경과와 난이도, 중개에 들인 기간과 노력의 정도, 의뢰인이 중개로 얻는 구체적 이익, 중개대상물의 가액, 그 밖에 변론에 나타난 여러 사정을 고려하여 보수를 정해야 하고, 약정에서 특정 보수액이 정해졌다면 신의성실의 원칙, 형평의 원칙 등을 고려하여 합리적이라고 인정되는 범위 내의 보수만을 청구할 수 있다. 이러한 보수는 계약이 완료되었을 경우에 적용되었을 보수 제한 규정에 따른 한도를 초과할 수는 없다고 보아야 한다.』 (대법원 2021. 7. 29. 선고 2017다243723 판결)