제가 임대차보증금 1억5,000만원에 주택을 임차하여 대항력을 갖추고 확정일자도 받았는데, 그 후 임대인이 저축은행으로부터 1억 원을 빌리고 근저당권을 설정하였습니다. 그러고 나서 임대차기간이 지나서도 임차보증금을 반환받지 못하여 시가기준으로 5,000만원을 더 주고 위 주택을 매수하였습니다. 이 경우 임대인으로부터 소유권이전등기를 경료 받으면, 저의 주택임차권은 소멸되는지요?
(1) [혼동으로 인한 물권의 소멸] 동일한 물권에 대한 소유권과 다른 물권이 동일한 사람에게 귀속한 때에는 다른 물권은 소멸하는데, 그러나 그 물권이 제3자의 권리의 목적이 된 때에는 소멸하지 아니합니다(민법 제191조제1항).
  (2) [임차권이 대항요건을 갖추고 그 후 저당권이 설정된 경우 임차권이 혼동으로 소멸되는지 여부] 판례는 부동산에 대한 소유권과 임차권이 동일인에게 귀속하게 되는 경우 임차권은 혼동에 의하여 소멸하는 것이 원칙이지만, 그 임차권이 대항요건을 갖추고 있고 또한 그 대항요건을 갖춘 후에 저당권이 설정된 때에는 혼동으로 인한 물권소멸원칙의 예외규정인 민법 제191조 제1항 단서를 준용하여 임차권은 소멸하지 않는다고 하였습니다(대법원 2001. 5. 15. 선고 2000다12693 판결).
  (3) [결론] 따라서 본건에서 귀하의 주택임차권은 후순위인 근저당권이 있으므로 귀하가 위 주택의 소유권을 취득한다고 하여도 소멸하지 않는다고 하여야 할 것입니다. 예를 들어 위 저축은행이 주택에 대하여 경매를 실행하여 1억6,000만원에 낙찰되었다고 할 때, 배당 제1순위자는 다름 아닌 임차권자로서의 귀하가 되는 것입니다.