현재 월세를 내주고 있는 건물이 1층부터 3층까지 상가 4층부터 주거지역인 건물에 403호에 월세를 주고 세입자가 살고 있었습니다. 약 2년간 관리비를 밀려서 230만원 정도가 됐으며 월세도 1년 반 정도가 밀려 있는 상태로 보증금은 없는 상태입니다. 집을 빼달라고 연락하면 해결해주겠다며 차일피일 핑계를 대면서 미루고만 있다가 이번에 사고가 터졌습니다. 작년 12월경 한파가 왔을 때 집을 장기간 비우면서 집이 동파가 돼서 아래 상가로 물이 누수가 많이 되어 아래 상가에 피해가 발생이 됐습니다. 그래서 403호 세입자분께 집을 관리를 안 하셔서 동파가 발생해 여아래 상가에 피해를 주셨으니 해결하시라고 연락을 드렸더니 자기가 알아서 하겠다고 하더니 잠적해버리고 연락을 안 받는 상태인지라 아래 상가에서는 집주인인 저에게 연락을 자꾸 해 셔서 해결을 해달라고 재촉하고 있습니다. 오늘 아래 스포츠 상가와 협의를 진행해보기 위해서 방문하였습니다 피해를 본 물품을 보관해달라 말을 했었는데 피해가 발생한 지 기간이 오래됐다면서 물품을 전부 버렸다네요 현재 피해 물품이 정확히 어느 정도인지 확인인 안 되는 상황에서 자기들 임의로 작성한 피해 목록과 금액을 650만원을 문자로 보내왔는데 목록을 인터넷으로 검색해보니 인터넷 판매가보다 비싸게 책정해서 보내왔더군 요 현재 피해를 보았다는 물품의 사진은 보내왔지만 보면 제품이 물에 젖었다고 확인이 되는 부분은 극히 일부일 뿐이고 실제가서 보니 대부분의 물건은 비닐에 쌓여 있어서 물이 묻었다고 못 쓸 거 같지는 않은 제품이 대부분이었는데 자기들은 쓸 수가 없다고 우기더라구요(피해자가 주장하면 받아들여야 할 듯한데 제품이 없어서 얼마나 피해를 본 건지 확인이 안 됩니다.) 질문 1. 세입자가 집을 비우고 관리를 등한시하여 수도관이 동파가 돼서 누수가 발생하여 아래 상가에 피해가 발생하였는데 집 주인이 피해보상을 해야 하는 건지 궁금합니다. (피해보상을 해주고 민사를 진행해도 받을 수 있는 게 없을 거 같습니다) 질문 2. 아래 상가에 피해 보상을 집주인이 배상을 해줘야 한다면 물품을 버려버려서 재대로 확인이 안 되는 사진만 있는 리스트를 토대로 배상 부분을 협의를 해야 하나요 아니면 버렸다고 하는 제품에 대해서는 배상을 못 하겠다고 해도 되는 걸까요...??
1. 동파로 인한 손해배상에 있어 목적물을 점유하지 아니한 소유주의 책임 여부 먼저, 위 사안에서 손해배상을 청구하는 채권자는 아래 층에서 상가를 운영하는 자(소 제기시 원고)이고, 손해배상 책임이 있는 손해배상 채무자가 누구인지 문의하신 것으로 보입니다. 위와 같은 동파사고에 있어 그 배상책임자를 파악하기 위해서는 가장 먼저 고려할 요소는 언급하신 바와 같이, "임대차목적물에 대한 주의의무를 다하지 않은 채로 관리를 하지 않은 점이 동파의 원인이 된 것인지 여부"입니다. 임대차목적물에 대한 관리 부실 등으로 동파를 방지 할 수 있었음에도 불구하고 동파가 발생하였다면 실제 점유 및 사용한 임차인만이 그 배상책임자가 될 가능성이 높습니다. 그러나, 주의의무를 다하였거나 관리를 하였음에도 목적물 자체의 하자(관로의 이상, 단열재의 미비) 및 자연재해 등으로 동파가 발생하였다면 소유주의 배상책임도 일부 인정될 가능성이 높습니다. 위와 같은 경우, 피해자인 손해배상채권자(아래 층 상가 입주자)는 동파로 인한 누수의 원인을 전문가가 아닌 이상 특정하기는 어려우므로 임대인과 임차인에게 공동하여 소를 제기하는 것이 일반적이나, 위와 같이 동파의 원인이 전적으로 임차인의 관리 부실에 있다면 임대인에 대한 손해배상책임이 인정되기는 어렵습니다. 2. 배상액의 범위에 대하여 소송을 제기하는 경우에는 손해배상채권자는 본인의 손해액을 입증할 책임이 있고 그 입증을 다하지 못하는 경우에는 손해배상청구가 기각될 수 있습니다. 결국, 손해배상채권자(피해자, 아래층 상가 입주자)는 자신의 손해액을 입증하지 못하고 있으므로 요구하는 대로 전액을 다 지급할 이유는 없으며, 적정액을 협의하여 지급할 수는 있습니다. 더불어 임의적으로 지급하지 않는다면 피해자(손해배상채권자)는 자신의 손해액을 소송을 통하여 입증하여 청구해야 하므로 부당히 산정된 금액을 먼저 임의지급할 이유는 없어 보입니다. 다만, 앞서 말씀드린 바와 같이 임대인의 배상책임 여부가 법적으로 확정되지 아니하였고, 임차인을 대신하여 지급한 경우 임차인에게 대신 변제한 금원에 대하여 "구상금 청구의 소"를 제기할 수 있으나 임차인은 피고가 되어 해당 지급금원의 적정성에 대하여 다툴 수 있고 상대방의 책임재산이 없다면 강제집행이 어려워 실제 금원의 지급을 받지 못할 가능성이 있습니다.