안녕하세요. 회사 건물을 임차하여 사용하고 있는 상가 임대차 임차인입니다. 저희가 2021. 7. 16~2023. 7. 15일 까지 계약을 맺고 사용 건물을 사용 중에 경영 환경이 어려워 임차료 3기를 연체하여 지난달에 계약 해지 통보(특정 일자 없음)를 받은바 았습니다. 제소전화해까지 해드리고 온지라 법원에서 집행문을 접수했다는 통보까지 날아와서 이사를 준비하고 있었습니다. (집주인께 말씀드리고 나갈 만한 곳을 알아봤다고 하니 보증금을 내주려면 대출이 필요해서 은행에 알아봤다, 4. 29에 나가면 5. 1에 입금해줘도 되냐는 문자까지 받았습니다. ) 그러나 집주인은 상가 가격을 높여서 임대를 내놓았고 임차인이 잘 구해지지 않을 것으로 예상되는지, 1. 계약은 유효하기 때문에 7월까지 내가 협조하지 않으면 있어야 하고 임대료를 내야 한다. 2. 그뿐만 아니라 3개월 치 임대료는 위약금으로 별도로 징수하겠다. - 남은 기간도 남으라면 남아야 하고 위약금은 별개라는 개념 3. 계약 해지로 나가는 것이니 중개 수수료를 본인이 지불한 것을 내고 나가야 한다. (* 임대료 미납에 대한 연체이자, 원상 복구 요구는 이해합니다) 위 세 가지를 이야기하고 있는데 이게 법적으로 맞는 말인지 알고 싶습니다. (임대차 계약서에는 위약금 이야기가 없습니다) 마지막으로 제소 전화해 했는데 계약이 해제되면 건물주도 해지 통보에 맞게 보증금을 즉시 반환하지 않으면 소송 이외에 제소 전화해도 확정될 수 있는 게 있는지요. (만료가 아니라 중도 해지라서 제소전화해에 중도해지 시 보증금을 즉시 준다는 말은 없으니까요) 감사합니다.
1. 안녕하십니까? 대한법률구조공단입니다. 우리 공단은 경제적으로 어렵거나 법을 모르기 때문에 법의 보호를 충분히 받지 못하는 사람들이 공평하게 법의 혜택을 받을 수 있도록 성심껏 도와드리고 있습니다. 다만, 사이버상담의 경우, 절차 안내나 간단 상담을 위한 제도이므로, 답변은 절차 안내, 간단 상담에 그치는 점 양해 바랍니다. 2. 2023. 4. 17.자로 담당자에게 배당된 질의에 대해 2023. 4. 17. 신속하게 답변 드리오니 도움이 되시기를 바라며, 참고로 이 회신 내용은 귀하의 질의에 나타난 사실관계만을 근거로 한 의견(사실관계가 조금이라도 달라지면 결론이 달라질 수 있음)임을 알려드립니다. 3. 질의 답변 가. 제소 전 화해 제소 전 화해는 화해 내용에 따라 법원 판결과 같은 효력이 주어집니다. 제소 전 화해의 내용을 올려주시지 않고는 정확한 답변이 어렵습니다. 아래의 내용은 아래의 답변에 충돌되는 제소전 화해조서상의 내용이 없다는 전제하에 답변드리는 것입니다. 나. 상가건물 임대차보호법에 따른 해결 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있는바(상가건물 임대차보호법 제10조의8), 임대인의 계약해지의 효력은 임차인에게 그 의사표시가 도달하였을 때 효력이 생깁니다. (1) 질문 1 따라서 임대차 계약은 해지 되었고, 임차인이 목적물을 반환하거나, 반환을 위해 사용 없이 점유하는 기간동안은 차임 내지 부당이득이 발생하지 않습니다. (2) 질문 2 3개월치 임대료 위약금 규정과 관련하여 계약상 정함이 없다면 불가합니다. (3) 질문 3 임대차가 해지되어도 손해배상을 청구할 수 있는데, 중개수수료가 당연히 손해가 되는 것은 아닌데, 임대차 만료직전까지 임대차가 계속된 점에 비추어 중개수수료 상당액은 손해배상 청구가 불가능하다가 사료됩니다. 4. 위 답변은 답변자 개인의 법률적 의견(법률가마다 의견이 다를 수 있으며, 무료상담의 경우 짧은 시간을 투여하여 답변하므로 부정확할 수 있음)으로서 이와 다른 의견이 있을 수도 있으므로 참고자료로만 활용해주시고, 특히 위 답변을 증거자료로 쓰는 것은 부적절하므로 이 점 양해하여 주시기 바랍니다. 5. 사이버 상담의 경우, 귀하의 질의내용을 전제로 답변을 드리는 바, 귀하가 제시한 사실관계가 부정확할 경우, 잘못된 답을 드릴 가능성이 높습니다. 그러므로, 더 궁금하신 사항이 있다면, 관련자료를 모두 들고, 대한법률구조공단을 방문하시어 방문상담을 받으시거나, 법률전문가(변호사 등)과 상담하시길 바랍니다. 국민 다수가 사이버상담의 도움을 받을 수 있도록, 사이버상담을 통해 동일한 사항에 관한 재질문, 추가질문을 하는 행위는 삼가주시기 바랍니다.