2018년 1월 보증금 300만원에 월세 30만원으로 계약했습니다. 계약서에는 2018년 1월 25일~2020년 1월 15일로 작성되어 있습니다. 이후 추가 계약서는 작성하지 않았고, 지금까지 장사를 해왔는데. 한 달 전 가게를 비워달라고 합니다. 사유는 임대인이 식당을 운영한다고 합니다. 계속 가게를 운영할 거라면 월세를 50만원으로 올려달라고 합니다. 첫째 임대차 보호법 10년 보장받을 수 있을까요? 묵시적 갱신인 경우 가능하다는 이야기를 들은 바 있습니다. 둘 쨰, 계약 갱신 요구권을 주장할 수 있을지요? 셋쨰, 임대인에게 권리금을 요구할 수 있을까요? 들어올 떄 약 1500만원 정도의 시설 투자가 있었습니다. 만 약 임대인이 권리금을 못 준다고 하면, 저희가 할 수 있는 법적 대응이 있을까요?
문의주신 사항에 대해 아래와 같이 답변을 드립니다. 상가임대차보호법에서는 묵시적 갱신, 계약갱신요구권과 관련하여 아래와 같이 규정하고 있습니다. 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. 귀하와 임대인 간 임대차계약은 위 10조 제4항 규정에 따라 2020. 1. 15부터 현재까지 총 3차례 갱신되어 온 것으로 판단됩니다. (임대차기간은 1년으로 의제). 그런데, 임대인이 갱신거절을 하기 위해서는 임대차기간이 만료되기 6월부터 1월 전까지 갱신거절의 의사를 표시하여야 하는바, 위 기간을 준수하여 갱신거절의 의사를 표시하지 아니한 경우에는 임대차계약이 묵시적으로 갱신됩니다. 사안의 경우, 총 3차례 갱신을 거쳐 임대차기간이 2023. 1. 15. 만료되는데, 따라서 임대인은 늦어도 2022. 12. 15. 이전에 귀하에게 갱신거절 내지 임대차계약 조건 변경의 의사를 표시하였어야 합니다. 그런데, 질의 사실관계상, 임대인은 귀하가 본 건 질의를 한 2023. 1. 27.부터 한달 전인 2022. 12. 27.에 갱신거절의 의사를 표시한 것으로 보이는바, 위 2022. 12. 15.을 경과하여 한 갱신거절 의사표시는 효력이 없고, 이에 따라 해당 의사 표시가 없었던 것으로 간주되어 다시 묵시적 갱신이 이루어진 것으로 보아 전 임대차와 같은 조건으로 다시 1년의 임대차기간이 주어진 것으로 봄이 상당합니다(귀하가 갱신요구권을 행사한 경우와는 달리 묵시적 갱신의 경우에는 임대차기간이 1년으로 의제됩니다). 가사, 임대인이 위 기간을 준수하여 갱신거절의 의사를 표시하였더라도, 임대인이 상가건물을 직접 사용수익하겠다는 것은 (주택임대차의 경우 임대인의 실거주가 갱신거절사유에 해당하는 것과는 달리) 상가건물임대차계약의 갱신거절을 정당화할 사유에 해당하지도 아니합니다. 권리금 관련, 귀하가 임대인으로부터 상가건물을 임차한 후, 비용을 투자하여 시설을 갖춘 것으로 보이는바, 우선 상가건물임대차보호법은 임차인의 권리금 회수기회 보장과 관련하여 아래와 같이 규정하고 있습니다(권리금 회수에 앞서, 귀하가 투자한 비용을 필요비 또는 유익비로 주장하여 임대차종료 시 임대인으로부터 직접 이를 지급받는 방안도 고려해 볼 수는 있겠으나, 필요비는 임대차목적물의 보존을 위해 직접 필요한 비용에 한정되고, 법원은 임차목적물 자체의 객관적 가치를 증대시키는 비용이 아니라 임차인의 특수한 필요에 따라 투입한 비용은 유익비에 해당하지 않는다는 입장인바, 따라서 귀하가 귀하의 영업을 위해 그 필요에 따라 투자한 비용은 유익비에 해당하지 않을 가능성이 큽니다). 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. 따라서, 귀하로서는 투자 비용을 임대인에게 필요비 내지 유익비로 주장하며 지급받기는 어려울 것으로 판단되고, 다만, 신규임차인을 주선하여 임대인 으로 하여금 해당 신규임차인과 임대차계약을 체결하도록 하면서 해당 임차인으로부터 권리금을 지급받되, 임대인이 귀하의 권리금회수를 방해하는 경우 손해배상을 구할 수 있다고 할 것입니다. 1. 위 답변은 귀하께서 제공해주신 사실관계에 기초한 답변자 개인의 법률적 의견으로서 이와 다른 의견이 있을 수도 있으므로 참고자료로만 활용해주시고 특히 위 답변을 증거자료로 쓰는 것은 부적절하므로 이 점 양해하여 주시기 바랍니다. 2. 자세한 상담이나 법률구조를 원하시는 경우에는 법률구조공단 사무실을 방문하시어 법률상담을 받으시기 바랍니다.