안녕하세요? 저는 서울 강동구 성 내 동 소재의 한 아파트에 최초 전세 계약 : 2017.5.19~2019.5.19 전세금 3.5억 1차 연장 : 2019.5.19~2021.5.19 동일한 금액 그대로 살기로 함, 계약서 수정 작성 없었음. 2차 연장 : 2021.5.19~2023.5.19 동일한 금액 그대로 살기로 함, 계약서 수정 작성 없었음. 최초 계약서 그대로 가지고 있음. 3차 연장(협의 중) : 2023.5.19~ 임대인 아내 : 전세금 1.5억 증액을 요구하며 1~2천을 현금으로 지불하고 나머지(1.3~1.4억)는 월세 70만원 요구 임차인 : 전세금 1억 증액하고 현금 1~2천 지불하고 나머지는 월세 30만원 지불하겠다고 회신 임대인 아내 : 불만을 제기하며 전세금 1.5억 증액을 요구하며 1 ~2천을 현금으로 지불하고 나머지(1.3~1.4억)는 월세 60만원 요구 임차인 : 너무 큰 금액을 증액하기는 어렵다고 설명 결과 : 합의 실패. 임차인 : '전세 계약 갱신 청구권'을 사용하겠다고 설명 임대인 아내 : 남편과 통화하라며 전화 끊음. (30~40분 후 임대인 전화 옴 : 현재 임대인은 우즈베크에 거주) 임대인 : 제 아내와 협의가 잘도 지 않았다면서요? 그러면 현재 계약금 3.5억에 대하여 5%(1천7백 5십만원)를 증액하여 계약하시죠? 임차인 : 부인과 협의를 하신 건가요? 임대인 : 그건 제가 알아서 하겠습니다. 라고 하며 통화 종료 (그런데 다음날인 3월 19일 카톡으로 2021년에 2차 연장 계약을 하면서 제가 보낸 문자를 근거로 '전세 계약 갱신 청구권'을 사용했기에 안 된다고 함 ) 임차인 보낸 문자(2021년 2월) : 만기가 되는데 둔촌 주공 공사가 늦어 한 번 더 연장해 달라는 내용·전세 계약 갱신 청구권 사용에 대한 언급은 없음. 1. 인대인 입장에서 2차 연장 계약이 '전세 계약 갱신 청구권을 사용했다는 것을 입증하려면 어떠한 계약 행위가 있어야 했는지요? 2. '전세 계약 갱신 청구권' 사용이 입증되려면 임차인은 임대인께 문자, 메일 등으로 의사 표현을 명확하게 하고 임대인은 계약서에 '전세 계약 갱신 청구권을 '사용한다는 내용의 기록해야 한다고 알고 있는데 맞는지요? 3. 한 번 더 연장해 달라는 내용으로 보낸 문자도 '전세 계약 갱신 청구권'을 사용했다는 근거가 되는지요? 감사합니다
2020. 7. 31. 신설된 주택임대차보호법상 계약갱신요구권에 관하여 질의하신 것으로 이해했습니다. 먼저 해당 조문은 아래와 같습니다. 제6조는 기존의 묵시적 갱신, 제6조의3이 계약갱신요구권입니다. 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.> ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.> ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다. ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다. ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다. ⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다. 1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액 2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액 부칙 제2조(계약갱신 요구 등에 관한 적용례) ① 제6조의3 및 제7조의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다. ② 제1항에도 불구하고 이 법 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 통상 1회에 한하여 계약갱신요구권을 행사하기에, 관행적으로 명시하여야 분쟁이 방지됩니다. 당시 위 법 제6조의3상 계약갱신요구권 행사가 아니고 동법 제6조에 따라 문자로 묵시적 갱신이 된 것이어서 계약갱신요구권은 이번에 행사하는 것이라고 하시면 질의자분께 제일 유리할 것으로 사료됩니다. 다만, 만기 최소 2개월 전까지 행사하셔야 하니 기간 내 행사하시고 임대인과 계약갱신 잘 되길 기원합니다.