저는 X부동산의 근저당권자입니다. X부동산에 관하여 甲이 담보권실행을 위한 경매신청을 하여 경매개시결정이 내려졌는데 최초 입찰기일에 관한 공고에 최저입찰가격이 잘못 기재되어 공고되었고, 아무런 입찰신고가 없자 집행법원이 여기에서 최저입찰가격을 저감하여 신입찰기일을 정하였습니다. 집행법원은 이 절차에서 최고가입찰자 甲에게 낙찰결정을 하였다가 절차위법을 이유로 낙찰을 불허하고 같은 최저입찰가격으로 다시 입찰을 일시하여 최고가로 입찰한 乙에게 낙찰결정을 했습니다. 乙에 대한 이러한 낙찰은 적법한가요?
입찰기일공고에 있어서 최저입찰가격을 누락하거나 착오로 잘못 기재한 경우, 그 입찰기일공고의 적부 및 입찰기일공고 등의 위법으로 낙찰을 불허하고 재입찰하는 경우의 최저입찰가격에 관하여 판례는, “우리 민사소송법이 부동산에 대한 집행에 있어서 최저입찰(경매)가격제도를 채용하고 있는 것은(민사소송법 제615조, 제728조), 재산으로서의 중요성이 인정되는 부동산이 그 실시세보다 훨씬 저가로 매각되게 되면 채무자 또는 소유자의 이익을 해치게 될 뿐만 아니라 채권자에게도 불이익하게 되므로 부동산의 공정타당한 가격을 유지하여 부당하게 염가로 매각되는 것을 방지함과 동시에 목적부동산의 적정한 가격을 표시하여 입찰신고를 하려는 사람에게 기준을 제시함으로써 입찰이 공정하게 이루어지도록 하고자 함에 있다 할 것인 바, 이러한 최저입찰가격은 가장 중요한 매각조건으로서 입찰기일의 공고내용에 포함되어 있을 뿐만 아니라(민사소송법 제618조 제5호), 특히 최초의 입찰기일에 관한 공고의 요지를 신문에 게재함에 있어서 최저입찰가격은 반드시 이를 기재하도록 정하여져 있는 것이다(민사소송법 제621조 제2항, 민사소송규칙 제159조, 제153조의 2).위와 같은 최저입찰가격의 의미 및 이를 입찰기일의 공고내용에 포함시켜 둔 법규정의 취지 등에 비추어 볼 때 입찰기일을 공고함에 있어서 최저입찰가격을 누락한 경우는 물론 착오로 잘못 기재한 경우에도 그것이 극히 사소한 것이 아니라면 그 입찰기일의 공고는 적법한 공고가 되지 못한다고 보아야 할 것이다.그리고 최저입찰가격은 입찰법원이 직권으로 변경할 수 있지만, 그 변경은 수긍할 만한 합리적인 이유가 있는 경우에 한하여 허용된다 할 것이고, 한편 입찰기일에 허가할 입찰신고가 없으면 입찰법원은 신기일을 정하면서 최저입찰가격을 상당히 저감할 수 있으나, 이는 어디까지나 그 입찰기일이 적법하게 열린 입찰기일이어야 하는 것이므로 입찰기일의 공고내용에 흠결사항이 있는 등 입찰기일이 적법하게 열릴 수 없는 경우라면 그 입찰기일에 허가할 입찰신고가 없더라도 최저입찰가격을 저감할 수는 없다 할 것이며, 따라서 입찰기일공고 등의 위법으로 낙찰을 불허하고 다시 입찰을 하는 경우에 있어서 최저입찰가격은 당초의 최저가격에 의하여야 하고 위법한 절차에 의하여 저감된 가격에 의할 수는 없다 할 것이다(대법원 1994. 11. 30. 자 94마1673 결정)”라고 하여 이러한 경우 입찰기일공고가 부적법하며 이러한 경우 재입찰에 있어 최저입찰가격은 당초의 최저가격에 의하여야 한다고 하고 있습니다.이와 같은 판례의 태도에 따를 때, 乙에게 낙찰결정을 한 입찰의 입찰기일공고는 공고내용에 흠결사항이 있는 것으로서 부적법하다 할 것이며, 재입찰에 있어 최저입찰가격은 1회 저감되어 있던 입찰가격이 아닌 당초 공고하려 했던 최저입찰가격에 의하여야 할 것이라고 판단됩니다.