저는 주택을 임차하여 주민등록을 마치고 입주하여 살고 있던 친구로부터 임차권을 양도받았는데, 집주인도 임차권양도에 동의를 하였습니다. 그런데 제 친구가 대항력을 취득한 후 제가 임차권을 양도받기 전 위 주택에 근저당권이 설정되었고, 그에 기한 경매절차가 지금 진행되고 있습니다. 저는 위 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는지요?
「민법」 제629조는 “임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. 임차인이 이 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”라고 규정하고 있으므로, 임대인의 동의를 얻지 못한 주택임차권의 양도나 전대차의 경우에는 그 양수인이나 전차인이 「주택임대차보호법」상의 보호를 받지 못할 것입니다.그러나 임대인의 동의를 얻은 주택임차권의 양도나 전대차에 관하여 「주택임대차보호법」상의 대항력 등이 존속되는지 문제됩니다.이에 관하여 판례는 “주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차권을 양도하거나 전대차한 경우에 양수인이나 전차인이 임차인의 주민등록퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간 내에 전입신고를 마치고 주택을 인도 받아 점유를 계속하고 있다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 하고, 그 이유는 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 임차권의 대항력은 그 공시방법인 점유와 주민등록의 계속을 그 존속요건으로 하고 있는데, 임대인의 동의가 있는 양수인이나 전차인은 그 점유와 주민등록으로 원래의 임차권에 대한 공시방법에 갈음할 수 있어 그 임대차자체에 대한 공시방법은 계속된다고 보지 못할 바 아니고, 또 위와 같이 공시방법의 변경에 따른 대항력의 존속을 인정한다 하여 이미 원래의 임대차에 의한 대항을 받고 있는 제3자에게 그 이상의 불이익을 주는 것이 아닌 반면에, 위와 같이 해석하는 것이 임차인으로 하여금 양도나 전대에 의한 임차보증금 등의 회수를 용이하게 할 수 있어 주택임차인의 주거생활의 안정을 보호하려고 하는 주택임대차보호법의 취지에도 부합하는 것이기 때문이다.”라고 하였습니다(대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결, 1994. 6. 24. 선고 94다3155 판결, 2007. 11. 29 선고 2005다64255 판결).따라서 임대인의 동의를 받은 주택임차권의 양수인인 귀하가 위의 판례에서 제시하고 있는 바와 같이 전 임차인의 주민등록 퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유하고 있다면, 양도인인 전 임차인의 대항력을 승계한 자로서 제3자에 대하여 직접 대항력을 행사할 수 있다고 하여야 할 것으로 보입니다.