저는 경매를 통하여 A 토지상에 건축된 B를 매수한 경락자입니다. B건물은 경락이 되기 전, B건물의 소유자인 乙은 토지의 소유자인 甲과 건물소유를 목적으로 토지 임대차계약을 맺고 있는 상태였습니다. 건물에 설정되있던 제3자의 저당권이 실행되어 임의경매를 통해 제가 건물의 소유자가 된 상황인데, 이 상황에서 경락자인 저는 위 임차권도 갖는다고 볼 수 있을까요?
네, 임차권도 포함됩니다. 건물의 소유를 목적으로 하여 토지를 임차한 사람이 그 토지 위에 소유하는 건물에 저당권을 설정한 때에는 민법 제358조 본문에 따라서 저당권의 효력이 건물뿐만 아니라 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권에도 미친다고 보아야 할 것이므로, 건물에 대한 저당권이 실행되어 경락인이 건물의 소유권을 취득한 때에는 특별한 다른 사정이 없는 한 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권도 건물의 소유권과 함께 경락인에게 이전됩니다(대법원 2008. 9. 25. 선고 2006다62492 판결 참조). 다만, 임차인의 변경이 당사자의 개인적인 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계인 임대차를 더 이상 지속시키기 어려울 정도로 당사자간의 신뢰관계를 파괴하는 임대인에 대한 배신행위가 아니라고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는, 임대인은 자신의 동의없이 임차권이 이전되었다는것만을 이유로 민법 제629조 제2항 에 따라서 임대차계약을 해지할 수 없고, 그와 같은 특별한 사정이 있는 때에 한하여 경락인은 임대인의 동의가 없더라도 그 임차권의 이전을 임대인에게 대항할 수 있습니다. 다만 위와 같은 특별한 사정이 있는 점은 경락인이 주장 입증하여야 합니다(대법원 1993. 4. 13. 선고 92다24950 판결).