저는 甲에게 2,500만원을 빌려주면서 그 담보조로 甲소유 주택을 매매를 원인으로 한 소유권이전청구권보전을 위한 가등기를 하였습니다. 그런데 그 후 甲이 국세를 체납하자 관할세무서에서 그 주택에 대하여 체납세금에 대한 압류등기를 하였습니다(납부통지서의 발송일도 가등기보다 뒤에 하였음). 조세채권은 모든 채권에 우선한다고 하는데, 위 가등기담보권과의 우선순위는 어떻게 되는지요?
(1) 국세기본법 제35조제2항은 “납세의무자를 등기의무자로 하고, 채무불이행을 정지조건으로 하는 대물변제의 예약에 기하여 권리이전청구권의 보전을 위한 가등기 기타 이와 유사한 담보목적으로 된 가등기가 되어 있는 재산을 압류하는 경우에 당해 가등기에 기한 본등기가 압류 후에 행하여진 때에는 그 가등기의 권리자는 그 재산에 대한 체납처분에 대하여 그 가등기에 기한 권리를 주장할 수 없다. 다만, 국세 또는 가산금(그 재산에 대하여 부과된 국세와 가산금을 제외)의 법정기일 전에 가등기된 재산에 대하여는 그러하지 아니하다”고 규정하고 있습니다.
  (2) 여기서 ‘법정기일’이라 함은 국세채권과 저당권 등에 의하여 담보된 채권간의 우선여부를 결정하는 기준일로서 같은 법 제35조 제1항 제3호 각 목에 해당하는 기일을 말합니다. 그런데 귀하의 가등기는 문제된 국세의 납부통지서 발송일 전에 설정되었으므로, 위 조항에 비추어 볼 때 귀하의 채권은 국세에 우선한다 할 것입니다. 다만, 위 조항 단서에 규정하는 바와 같이 담보에 제공된 재산에 대해 부과된 국세 중 토지초과이득세, 상속세, 증여세와 재평가세 및 그 가산금은 언제나 다른 채권에 우선합니다(국세기본법 시행령 제18조, 통칙4-1-21...35).
  (3) 참고로 가등기 이후 경료된 국세압류등기의 효력에 관하여 판례는 “국세압류등기 이전에 소유권이전청구권보전의 가등기가 경료되고 그 후 본등기가 이루어진 경우, 그 가등기가 매매예약에 기한 순위보전의 가등기라면 그 이후에 경료된 압류등기는 효력을 상실하여 말소되어야 할 것이지만, 그 가등기가 채무담보를 위한 가등기 즉 담보가등기라면 그 후 본등기가 경료되더라도 가등기는 담보적 효력을 갖는데 그치므로 압류등기는 여전히 유효하므로 말소될 수 없다”면서, “가등기 이후 국세압류등기가 경료된 사안에서 당해 가등기가 담보가등기라는 점에 관한 소명자료가 제출되어 담보가등기인지의 여부에 관하여 이해관계인 사이에 실질적으로 다투어지고 있는 경우에는 가등기에 기한 본등기권자의 태도여하에 불구하고 형식적 심사권밖에 없는 등기공무원으로서는 당해 가등기를 순위보전의 가등기로 인정하여 국세압류등기를 직권말소 할 수 없고, 또한 당해 가등기가 담보가등기인지 여부는 당해 가등기가 실제상 채권담보를 목적으로 한 것인지 여부에 의하여 결정되는 것이지, 당해 가등기의 등기부상 원인이 매매예약으로 기재되어 있는지 아니면 대물변제예약으로 기재되어 있는가 하는 형식적 기재에 의하여 결정되는 것이 아니다”고 하였습니다(대법원 1998. 10. 7.자 98마1333 결정).