저는 아파트 임차인이고, 지난 1/26일 밤 12시경 베란다 세탁기 밸브와 연결된 벽면 안쪽 배관 파열로 아래층 2세대가 누수 피해를 보았고 아파트 관리인과 함께 피해 상황을 확인 후 바로 계량기를 잠가 2차 피해가 없도록 조치하였습니다. 다음 날 아침 임대인에게 이를 알리고 피해를 수습하는 과정에서 피해 세대와 임차인인 저의 집수리비가 대략 100만원 정도 예상되어 우리 집은 제가, 나머지 누수 피해 세대는 임대인이 부담하기로 협의하였으나 다시 임대인이 책임 소재를 따져보고 정리하자고 하여 연락을 기다리던 중이었습니다. 그간 제가 연락한 임대인은 원래 계약상 임대인의 딸이라고 하신 분과 통화하였는데 갑자기 계약상 임대인의 대리인이라며 누군지도 모르는 사람의 연락처로 피해 금액과 동파로 안 한 파열은 임차인 잘못이나 협의를 원하니 연락을 달라는 문자를 받았습니다. 또 다른 대리인에 대한 어떠한 연락이나 정보도 없는 상태여서 아무런 연락도 취하지 않았습니다. 현재, 피해 세대에 대한 수리는 진행 중이나, 임차인인 저의 집에 대한 수리는 아직 진행되지 않아 빨래방을 이용하고 있는 상태로, 누수 원인이 동파인지 노후(1997년 준공)인지 명확하지 않은 상태에 서 임대인이 계속 임차인의 관리 소홀로 안 한 동파라 주장하고, 5:5로 협의를 얘기하고 있습니다. 임대인이 주장하는 동파와 관련하여 저는 관리실 안내방송에 따라 베란다 세탁기 배관을 수건으로 감싸는 조처를 하였고, 누수 당일 관리실에서 확인할 때도 벽면 안쪽이라 제가 확인이 어려웠을 거고 다음에 내부 배관 파손을 방지하려면 벽면을 보온재로 감싸는 방법밖에 없다는 말도 들었습니다. 임차인이 벽면까지 보온재로 감싸야 했었는지 더 이상 어떤 조처를 했어야 하는지요? 또한 잘못된 정보일 수도 있으나 설비업체, 손해 사정사를 통해 알아본 바로도 소규모 시설물의 경우 임차인이 수리하는 것은 맞지만, 본 경우에는 눈에 보이는 외부 배관도 아닌 벽면 내부 배관이기 때문에 100% 임대인이 수리해야 한다는 의견이 많았습니다. 공인중개사를 통해 해결하고자 하였으나 임대인은 임차인 수리에 대한 얘기는 없이 5:5 협의만 얘기하고 있는 상태입니다. 임대인은 목적물을 임차인에게 인도 하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담이 있는데 이를 이행하지 않고 있는데 이후 제가 어떤 조처를 해야 하는지 알려주시기를 바랍니다.
1. 임차목적물의 수리에 관해서는 당사자 간 특약이 있다면, 그 특약에 따라 수리의무를 정합니다. 만약 특약이 없다면 임대인이 부담하며, 부담주체에 대해 특약이 있다 하더라도 기본적 설비를 교체해야 할 정도의 대규모의 수선이라면 임대인이, 소규모의 수선이라면 임차인이 부담해야 합니다. 다만 만약 임차목적물의 파손이 임차인의 과책으로 발생한 것이라면 임차인이 수리비를 모두 부담해야 하며, 임차인은 그 사유가 자기가 책임 질 수 없는 사유로 발생한 것임을 증명해야 하며, 이는 훼손의 구체적인 발생 원인이 밝혀지지 않은 경우에도 동일합니다. 그러나 위 훼손부분이 임대인이 지배관리하는 영역이라면, 임대인은 임차인의 과책인 점을 입증해야 하며, 만약 이를 입증하지 못한다면 위 훼손으로 인한 손해배상 책임을 임차인에게 물을 수 없습니다(대법원 2017. 5. 18.선고 2012다86895 판결). 사안의 경우 벽면내부배관이라면 소규모 수선이라 보긴 어려워 보이므로, 귀하 측의 과책으로 누수가 발생했다는 점을 입증하지 못하는 등 특별한 사유가 없는한 임대인인 집주인의 책임으로 볼 가능성이 높아 보입니다. 2. 한편 위 판례에서는 임차외 건물 부분의 손해에 관하여, ‘임차인의 보전관리의무 위반, 그 의무위반과 임차 외 건물 부분의 손해 사이 인과관계, 위 손해가 통상손해 범위내에 있믕을 임대인이 입증해야 한다’고 판시하였습니다. 그렇다면 건물 이외 다른 세대의 수리비 부분은 귀하 측의 과책으로 누수가 발생했다는 점을 집주인이 입증하지 못하는 한, 집주인이 다른세대의 손해도 배상해야 할 가능성이 높아 보입니다. (위 판례는 화재에 관한 판례이나 누수에 관해서도 동일하게 적용될 수 있을 것이라는 것이 담당자의 사견입니다) 3. 구체적인 사정을 보아야 정확한 답이 가능하오니, 계약서, 누수상태를 확인할 수 있는 자료 등을 가지고 방문하여 상담을 받아보시기 바랍니다.