저는 주택가의 조그만 상가 주택의 상가를 임대하고 있습니다. 임차인과는 15년 전 최초의 임대차 계약을 체결하고 7년 전 임대차 기간 12개월의 2번째 재계약 후 현재까지 묵시적 갱신 상태입니다 이제 임대차 계약을 종료하고자 하는데 권리금 거절 사유가 되는 3기 연체와 임대차 계약 종료하는 부분이 궁금합니다. 임차인은 2년 전부터는 임대료를 연체 하지 않았지만 이전에는 10여 차례 8기 6기 등 여러 차례 임대료를 연체한 사실이 있습니다 해서 3기 연체를 계약 기간 1년을 기준으로 하는지 재계약 시점인 7년을 기준으로 하는지 또한 최초의 계약 시점인 15년을 기준으로 하는 지와 10년 이 넘으면 임대인이 계약 기간 종료 시점에 마음대로 종료할 수 있는지 아니면 어떤 타당한 이유가 필요한 지가 궁금하여 문의합니다
1. 상가건물 임대차보호법 제10 조 제1항 제1호는 임차인이 3기 이상 연체한 사실이 있는 경우 계약 갱신을 거절할 수 있도록 규정하고 있습니다. 2. 동일한 내용의 판례를 찾지 못하여 개인적 견해이기는 하나 임차인이 계약 갱신을 요구하여 갱신한 것이 아니고 묵시적 갱신이 있었던 사정 및 묵시적 갱신이 있었다고 하여 종전의 연체 사실에 대해서까지 계약갱신거절권을 포기한 것이라고 볼 수 없는 점 등을 감안하면 재계약 시점을 기준으로 3기 연체 사실이 있었음을 판단하여야 할 것으로 보입니다. 3. 한편, 재계약을 12개월로 한 점을 감안하면 10년이 경과하였음에도 실질적으로는 계약을 갱신한 것으로 볼 것인지 종전계약은 완전 종료하고 그 시점부터 새로운 상가임대차계약울 체결한 것으로 볼 것인지에 따라 3기 연체 사실을 최초의 계약시점을 기준으로 할 것인지 재계약 시점으로 볼 것인지 달라질 것으로 보입니다. 귀하가 기재한 것만을 전제로 한다면 최초계약의 계속적 갱신이라고 보이기는 하나 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있으니 참조만 하시기 바랍니다. 4. 최초 계약 시점부터 10년이 지나면 계약기간 만료즈음에 특별한 사정없이도 계약을 종료할 수 있을지와 관련하여 위 3항과 같이 재계약한 것이 종전 계약과 동일성이 없는 새로운 임대차계약으로 볼 것인지, 종전계약의 계속적 갱신으로 볼 것인지에 따라 달라질 것으로 보입니다. 이 부분 역시 3항과 같이 귀하의 기재만을 전제로 한다면 기존계약의 계속적 갱신으로 볼 가능성이 높아 계약기간의 만료로 계약을 종료할 수 있을 것으로 보이나 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수도 있으므로 참조만 하시기 바랍니다. 5. 귀하의 문제가 원만하게 해결되기를 바랍니다.