기존 상담번호 100007054803 신청일에 대한 재질문입니다. 안녕하세요. 저는 상가 건물 임대인입니다. 임차인(A)과 아래와 같이 계약 중입니다. -아래 - 2015.11.01.~2020.10.31.(5년간) : 최초 계약 2020.11.01.~2023.10.31.(3년간) : 계약 갱신하여 현재 사용 중입니다. 건물 임차인(A)이 아래 근거를 제시하며 &It; 임차인 주장 &gt; 을 합니다. 근거 : 상가건물 임대차보호법 일부 개정 내용 [본조 신설 2022. 1. 4.] 제11조의 2(폐업으로 인한 임차인의 해지권) ① 임차인은 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조 제1항 제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치(같은 항 제2호의 2에 따라 운영시간을 제한한 조치를 포함한다)를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제 사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차 계약을 해지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 계약 해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. &It; 임차인 주장> 1. 임차인(A)이 코로나로 영업이 부진하다는 사유로 사업장을 폐업할 계획(2022.08.31.)이라며 임대차 계약 해지를 구두 통지(202 2.05.51)하였습니다. 2. 계약 해지 통고에 따라 3개월 후인 2022.08.31.에 임차보증금을 반환할 것을 요구합니다. &It; 임대인 주장> “경제 사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차 계약을 해지할 수 있다. 해지는 임대인이 계약 해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.” 고 해석 해야 한다. (양측의 주장 차이) 1. 임차인 : 해지 통고 후 3개월 후 효력 발생(폐업 신고는 건물 반환 전까지만 하면 된다) 주장 2. 임대인 : 사전 폐업 후에 해진 통고 후 3개월 후 효력 발생 주장 답변 : 위 질문의 내용에 대한 법률구조공단의 기존 답변 내용이 부족함. 상가건물 임대차보호법 일부 개정 내용 [본조 신설 2022. 1. 4.]에 근거한 상가 임대차 계약을 중도 해지할 때 계약 해지의 효력에 대한 질문입니다.
상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 합니다) 제3조 제1항에서는 사업자등록이 대항력의 발생요건이라고 규정하고 있습니다. 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이생긴다. 또한 대법원은 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결에서 “상가건물 임대차보호법 제3조 제1항 소정의대항력 또는 같은 법 제5조 제2항 소정의우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며, 그 중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다.”고 판결하고 있습니다. 즉, 사업자등록은 주택임대차에서 ‘주민등록’과 그 지위가 유사하며, 주택임대차에서 보증금의 반환시까지 주민등록의유지가 정당한 것과 같은 논리에서 사업자인 임차인 또한 사전에 사업자폐업신고를 할 의무가 있다고 보이지는 않습니다. ---------------------------------------- 위 내용이 귀하의 기존 질의에 대한 답변입니다. 상가임대차나 주택임대차는 임차인의 보호를 위하여 주민등록(사업자등록)을 하는 경우 법률에서 일정한 보호를 해주고 있고, 그 등록은 보증금을 반환받을 때까지 유지하여야 합니다. 그렇지 않으면 법률에서 부여하는 보호를 받지 못하게 됩니다. 따라서 귀하의 주장과 같이 사업자등록까지 폐업신고를 하고 3개월이 지나야 한다면, 임차인은 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 상가임대차보호법에 규정된 보호규정 중 일부 또는 전부를 적용받지 못한다는 말입니다. 즉, 귀하의 주장은 보증금을 돌려받지 못한 임차인에게 상가임대차보호법의 보호규정 적용을 포기하라는 말과 다름 없습니다. 이러한 이유에서 기존 답변은 "사업자인 임차인 또한 사전에 사업자폐업신고를 할 의무가 있다고 보이지는 않습니다." 라고 답변한 것입니다.