건물이 없던 A토지에 근저당권을 설정한 甲은 토지소유자이자 채무자 乙이 채권을 변제하지 않자, A토지에 대한 저당권을 실현하기 위하여 임의경매를 신청할 계획입니다. 그런데 乙이 A토지에 신축 중이나 완공되지 않은 건물이 있다면, 甲은 민법 제465조의 규정에 따라 건물을 토지와 함께 일괄경매신청을 할 수 있나요?
「민법」 제365조는 “토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있다. 그러나 그 건물의 경매대가에 대하여는 우선변제를 받을 권리가 없다.”라고 규정하고 있습니다.우선 미완성 건물이 부동산경매의 대상이 되는 경우에 관하여 판례는 “완공이 된 건물뿐 아니라 완공되지 아니하여 보존등기가 경료되지 아니하였거나 사용승인되지 아니한 건물이라고 하더라도 채무자의 소유로서 건물로서의 실질과 외관을 갖추고 그의 지번·구조·면적 등이 건축허가 또는 건축신고의 내용과 사회통념상 동일하다고 인정되는 경우에는 이를 부동산경매의 대상으로 삼을 수 있다”라고 보고 있습니다.(대법원 2005. 9. 9. 자 2004마696 결정)따라서 乙이 신축하던 건물이 건물로서의 실질과 외관을 갖추고 그의 지번·구조·면적 등이 건축허가 또는 건축신고의 내용과 사회통념상 동일하다고 인정되는 경우에는 완공되지 않았더라도 甲은 위 토지와 미완성 건물을 일괄경매신청할 수 있습니다. 다만, 甲이 토지와 미완성 건물을 일괄경매신청하는 경우에는 민사집행법 제81조 제1항 제2호 소정의 서류(채무자의 소유로 등기되지 아니한 부동산에 대하여는 즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류. 다만, 그 부동산이 등기되지 아니한 건물인 경우에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번ㆍ구조ㆍ면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류)를 제출하여야 하고, 건물의 지번, 구조, 면적을 증명하지 못한 경우 경매신청과 동시에 그 조사를 집행법원에 신청할 수 있습니다.