저는 2020. 12. 22. 빌라(다세대주택)를 1억7500만원에 전 집주인과 임대차 계약을 맺었고 확정일자를 받았습니다. 이후 2021. 2. 25. 전 집 주인에게 잔금을 주고 전입 신고하였습니다. 그런데 전입 신고 당일에 전 집 주인이 매도를 하여 집주인이 바뀌었고, 저는 공인중개사 측에서 일주일 뒤에 이 사실을 통지하여 알게 되었습니다. 하지만 당시 임대차 승계 거부제도에 대해 알지 못해 승계 거부 의사를 표시하지 않은 채 전세 만기일인 2023. 2. 24.이 다 될 때까지 있다가 현 집주인이 전세금을 돌려줄 돈이 없다고 하여 전세금 반환소송을 준비하고 있습니다. (hug 전세 보증보험에는 가입하지 않음, 현 집 주인과 새로운 전세 계약서 미작성) 질문 1) 이때 임대차 승계 거부를 하지 않았고, 임대차 계약서 특약사항에 "임대인 매매계약이 발생할 경우 임대차 계약은 유효하며 새로운 소유주는 임차인에게 동일한 조건이어야 한다"라고 적혀 있고 매매 계약서에 "매수인은 매도인이 매매계약 이전에 체결한 전세 임대차 계약상 임대인 지위를 승계하는 조건임"이라고 기재되어 있음에도 불구하고 제가 현 집 주인과 별도로 임대차 계약서를 작성하지 않았다는 이유로 저는 현 집 주인에 대하여 대항력이 없는 건가요? 질문 2) 만일 현 집 주인이 근저당 설정을 한다면 제 임대차 권리는 뒷순위로 밀려나나요? (현재 저당은 없음) 질문 3) 임대차 계약 기간이 만료하였을 때 저는 전세금 반환소송을 전 집주인과 현 집 주인 중 누구에게 하여야 하나요?
안녕하십니까. 대한법률구조공단 사이버상담을 이용해 주셔서 감사합니다. 점유와 전입신고가 있었기 때문에 대항력을 확보하였고, 이는 주택의 양수인에게도 대항할 수 있습니다. 현 집주인이 근저당권 설정을 하더라도 이미 확정일자를 받아두었기 때문에 후순위로 밀려나지 않습니다. 현 집주인이 임대인 지위를 승계하였다고 보아야 하기 때문에 현 집주인에 대하여 소송을 진행하셔야 합니다.(정황상 현 집주인이 임대차계약 사실을 모르고 매수했을 가능성이 있는데, 그렇다고 하더라도 이는 전 집주인과 현 집주인 사이의 법률관계이지 의뢰인님과는 관계가 없습니다.)