저는 주택을 임차하여 입주와 주민등록전입신고는 마쳤으나, 확정일자를 받기 전에 임차주택에 대하여 가압류등기가 경료되고 말았습니다. 만일, 임차주택이 경매될 경우 제가 가압류채권자보다 우선하여 배당받을 수 있는지요?
입주와 주민등록전입신고에 관하여 「주택임대차보호법」 제3조의2 제2항에서는 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인은 후순위권리자나 그 밖의 채권자 보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있습니다.그런데 위 사안과 같이 주택임차인이 대항요건은 갖추었지만, 확정일자를 가압류등기보다 늦게 받은 경우 임차주택이 경매된다면 가압류채권자와의 우선순위가 어떻게 될 것인지 문제됩니다.일단, 「주택임대차보호법」상 우선변제권을 취득하기 위해서는 대항요건 외에 확정일자까지 갖추어야 하는 것이므로 확정일자를 가압류등기보다 늦게 받았다면 그 가압류채권자에 대해 우선변제권을 주장할 수는 없고, 그 가압류채권자는 주택임차인에 대하여 선순위 가압류채권자가 되는 것입니다. 다음으로 선순위 가압류채권자가 있는 경우 그와 주택임차인사이의 배당순위와 관련하여 판례는 “주택임대차보호법 제3조의2 제1항(현행 주택임대차보호법 제3조의2 제2항)은 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인은 후순위권리자 기타 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정하고 있는바, 이는 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 경우에는 부동산담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지이므로, 부동산담보권자보다 선순위의 가압류채권자가 있는 경우에 그 담보권자가 선순위의 가압류채권자와 채권액에 비례한 평등배당을 받을 수 있는 것과 마찬가지로 위 규정에 의하여 우선변제권을 갖게 되는 임차보증금채권자도 선순위 가압류채권자와는 평등배당관계에 있게 된다.”라고 하였습니다(대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결).따라서 귀하는 가압류채권자보다 우선하여 배당받을 수는 없지만, 가압류채권자와 채권액에 비례하여 안분 배당을 받을 것입니다. 또한, 귀하는 매각대금이 적어 보증금전액을 배당 받지 못할 경우에는 가압류 전에 갖춘 대항요건을 근거로 경매절차의 매수인에 대하여도 대항력을 주장할 수 있습니다. 한편 위와 같은 경우라도, 귀하가 주택임대차보호법 제8조에 따른 소액임차인에 해당한다면 해당 소액보증금의 범위 내에서는 가압류채권자에 비해 우선적으로 변제받을 수 있다는 점을 참조하시기 바랍니다.