저는 1년 전 서울 광진구에서 상가건물 3층 일부를 보증금 3,000만원, 월세 100만원에 임차하여 학원을 운영하고 있습니다. 그런데 건물주가 계약기간 만료 2개월 전인 지난달 말 저에게 경제사정 등의 이유를 들어 보증금 2,000만원을 추가해 주든지 아니면 월세 50만원을 더 올려 달라는 요구였습니다. 저는 위 학원운영으로 생계를 유지하고 있어 재계약을 하여야 할 입장인데, 갑자기 2,000만원의 돈을 마련하기도 어렵고, 월세도 50만원을 더 내기도 너무 힘든 상황입니다. 건물주의 과다한 임대료 인상요구에 대한 법적 대응방안은 없는지요?
(1) [상가건물임대차보호법의 적용대상 여부] 귀하의 상가건물임대차보호법 제2조 소정의 환산보증금은 1억3,000만원으로 본건 임대차는 동법의 적용대상입니다.
  (2) 계약을 갱신하는 경우 원칙적으로 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보며, 다만 차임과 보증금은 일정 범위에서 증감할 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제10조제3항). 경제사정의 변동을 이유로 임대인이 보증금 또는 차임의 증액을 요구할 수 있지만, 그 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못합니다(상가건물임대차보호법 제11조제1항, 동 시행령 제4조).
  (3) 보증금을 월차임으로 전환할 때 연 1할5푼의 비율로 계산하므로(상가건물임대차보호법 제12조, 동 시행령 제5조) 보증금 3,000만원은 월 375,000원(〓3,000만원×0.15/12월)으로 환산되며, 귀하의 총월차임은 1,375,000원입니다. 따라서 보증금 3,000만원을 유지하고서 증액할 수 있는 월차임 한도는 123,750원(〓1,375,000원×0.09)입니다.
  (4) 한편 귀하의 환산보증금이 1억3,000만원이므로 월세 100만원을 유지하고서 증액할 수 있는 보증금 한도는 11,700,000원(〓1억3,000만원×0.09)입니다.
  〇 위 한도를 넘어서는 임대인의 증액요구는 효력이 없으며(상가건물임대차보호법 제15조), 5년에 한하여 계약갱신요구권이 있으므로(제10조제1항.제2항), 귀하는 위 한도에 해당하는 금액에 한하여 증액을 받아들이고 계약을 갱신하겠다는 내용증명을 보내고, 계속 영업에 전념하기 바랍니다. 임대인이 명도청구소송을 하는 것 외에 귀하를 강제로 내쫓을 수 없으며, 어떤 변호사도 임대인에게 명도청구소송을 권하지는 않을 것입니다.
  ※ 위와 같은 증액청구는 증액이 있은 후 1년 이내에는 할 수 없음을 유념하기 바랍니다(상가건물임대차보호법 제11조제2항).