안녕하세요. 현재 천안에 있는 원룸 건물에 2021년 9월 30일에 전세 3200만원 계약하고 들어온 임차인입니다. 전입한 지 3달여 만에 집주인이 바뀌고 그것을 모르고 있다가 단수 예고성(수도 세미납 경고장)이 건물에 붙더니 건물이 경매로 넘어갔다는 안내문이 날 라와 배당 요구 신청을 한 상태입니다. 이미 근저당권이 잡혀 있었고 (전주인 채권자 : 은행) 바뀐 집주인은 대부업체를 채권자로 바꾸었더군요. 현재 집주인 주소만 알고 연락처를 몰라 어떻게 할 방도를 못 찾고 있습니다. 손해배상 청구나 가압류 신청이라도 해야 할까요? (천안에 있는 건물을 소유하고 있는 현 현 건물주는 서울 아파트에 거주하던 구요) 그냥 경매가 끝날 때까지 기다려야 하나요?
1. 일단 경매절차가 진행되더라도, 귀하의 전세가 천안에 있고 보증금이 3,200만원이므로, 소액임차인에 해당하여 2,000만원까지는 최우선변제권이 인정될 것으로 보입니다. 그러나 1,200만원은 다른 선순위 담보가 처리된 뒤에야 배당되므로, 건물가액이 적절하지 않는한 배당받지 못할 가능성도 있어 보입니다. 즉 위 경매가 그대로 진행될 경우, 최소 1,200만원은 임대인에게 따로 청구해야 할 수도 있어 보입니다. 2. 단순히 임대인이 타인에게 건물을 양도하였고, 채무로 인해 건물이 경매로 넘어갔다는 것만으로 불법행위에 기한 손해배상이 인정되긴 어렵습니다. 다만 보증금에 대해서는, 보증금 반환청구의 소를 제기할 수 있습니다. 한편 만약 공인중개사를 통해 위 전세계약을 체결했는데, 중개계약 당시 위 건물의 사정, 가액 등에 대해 확인하고 설명하지 않아 고객에게 손해가 발생하였다면 공인중개사를 상대로 일부 손해배상을 청구해볼 여지도 있어 보입니다. 3. 본 사안은 관련 자료를 신중히 검토해야 할 사안으로 보이는바, 임대차계약서, 배당요구통지서, 부동산등기부 등본 등을 가지고 방문해서 더 자세한 상담을 받아보시기 바랍니다. 아울러 소액임차인에 대해 저희 공단에서는 소득요건에 따라 소송구조를 하고 있으니, 만약 소송진행을 고려하신다면 방문해서 상담을 받아보시기 바랍니다.