빌라 전세 계약 시 임차인을 2인으로 공동계약을 한 상태이며 6월 1일 전세 만료일입니다. 전세 만료일에 퇴거 통보는 이미 하여 임대인은 이미 인지는 하는 상태인데요. 공동 임차인 중 1인이 임차권등기 신청 전 전 6월 1일에 주소 이전해야 하는 상황입니다. 공동 임차인 1인의 주소지가 변경되어도 임차권 등기하는데 문제가 없을까요. 보증보험으로 전세금을 반환받으려면 전세권 등기 명령이 선행되어야 해서 상담받으려 합니다.
문의주신 사항에 대해 아래와 같이 답변을 드립니다. 공동주택임차인이 기존 대항력을 유지하기 위하여 공동으로 임차권등기명령을 신청하여야 하는지 여부와 관련하여 이에 대해 명시적으로 다룬 대법원 판결 등 선례는 찾아보기 어렵습니다. 다만, 대법원은 공동임차인 중 1인만 대항력을 갖추 경우에도 그 대항력은 임대차 전체에 미친다는 취지로 판시한 바 있습니다(아래 대법원 2021다238650 판결). 2. 공동임차인 중 1인이 대항력 요건을 갖춘 경우에 그 효력이 미치는 범위 가. 주택의 공동임차인 중 1인이라도 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항력 요건을 갖추게 되면 그 대항력은 임대차 전체에 미치므로, 임차 건물이 양도되는 경우 특별한 사정이 없는 한 공동임차인에 대한 보증금반환채무 전부가 임대인 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸한다. 이러한 법리는 계약당사자 사이에 공동임차인의 임대차보증금 지분을 별도로 정한 경우에도 마찬가지이다. 공동임차인 으로서 임대차계약을 체결한 것은 기본적으로 임대차계약에 따른 권리ㆍ의무를 함께하겠다는 것이고, 임대차보증금에 관한 지분을 정하여 그 지분에 따라 임대차보증금을 지급하거나 반환받기로 약정하였다고 하더라도 임대차계약 자체를 지분에 따라 분리하겠다는 것이라고 볼 수는 없다. 공동임차인 중 1인이 취득한 대항력이 임대차 전체에 미친다고 보더 라도 주택임대차보호법에 따른 공시의 목적, 거래관행 등에 비추어 임대차계약을 전제로 법률행위를 하고자 하는 제3자의 권리가 침해된다고 볼 수도 없다. 그런데, 공동임차인 중 1인만 임차인으로 기재하여 임차권등기명령신청을 하여 임차권등기가 되더라도, 이 경우 해당 1인만 임차권등기에 임차인으로 등기될 것인바(가령, 공동임차인은 갑, 을인데, 등기상으로 임차인 갑, 보증금은 전액으로 등기), 추후 임차목적물이 경매절차로 넘어가서 매각되금이 배당되는 경우 임차권등기 명의자인 1인(갑)에게만 보증금에 해당하는 매각대금이 배당될 수밖에 없고, 임차권등기상 임차인으로 동기되지 아니한 임차인(을)에게는 매각대금이 당연히 배당이 되지 않을 것이며, 배당 받지 못한 임차인이 보증금 중 일정비율은 해당 임차인 본인 몫임을 주장하면서 배당이의 등 기타 절차상 권리를 행사할 수는 없겠습니다. 한편, 무엇보다, 임차권등기명령 신청 시 신청서에 임대차보증금과 임차인을 필요적으로 기재하면서 관련 소명자료로 임대차계약서를 첨부하여 법원에 제출하여야 하는데, 임차인은 1인만 기재하면서 임대차보증금은 그 전액을 기재하여 신청서를 제출하는 경우, 제출된 소명자료와 신청사 기재에 차이가 있어 신청이 기각될 여지도 있다고 판단됩니다. 다만, 임차인 1인(갑)만 기재하되 해당 임차인이 보증금 전액을 부담한 자료(가령, 임대인에 대한 이체내역 내지 영수증)를 함께 제출한다면 해당 임차인 1인 명의로의 임차권등기도 인용될 여지가 있다고 판단됩니다. 결론적으로, 원칙적으로 공동임차인 2인을 함께 임차인으로 기재하여 신청하는 것이 가장 안전하겠지만, 만약, 1인이 보증금 전액을 부담한 경우에 있어서는, 위 대법원 판례 취지에 비추어, 해당 1인을 임차인으로 기재하여 신청하여도 인용이 가능할 것으로 판단됩니다. 따라서, 우선 위 해당 1인(갑)을 임차인으로, 보증금은 전액을 기재하여 보증금 전액 부담 자료와 함께 신청서를 제출해 보시고, (인용이 되면 무방하겠고), 만약 위와 같이 법원의 기각결정이 있거나, 임차인 란을 계약서와 일치하게 수정하라는 취지의 보정명령이 있으면 이에 따르시는 것이 적절하겠습니다.