저는 甲에게 돈을 빌려주면서 甲소유 부동산에 가등기담보를 취득하였습니다. 그런데 甲이 변제기까지 돈을 갚지 아니하여 부동산 가액과 피담보채무액을 명시한 청산금의 평가액을 甲에게 통지하였고, 통지 후 2달이 지나 청산금의 제공과 동시에 본등기를 청구하였습니다. 그러나 甲은 저의 청산금 통지는 부동산 가액을 실제와 달리 적은 금액으로 평가한 것으로 무효이므로 소유권이전등기의 본등기를 해줄 수 없다고 주장하고 있습니다. 甲의 주장이 타당한 것인지요?
(1) 채권자가 가등기담보를 실행하여 목적부동산의 소유권을 취득하기 위하여는 그 채권의 변제기 후에 목적부동산의 가액에서 그 채권액을 공제한 금액(청산금)의 평가액을 채무자등에게 통지하고 그 통지가 채무자등에게 도달한 날로부터 2월이 경과하여야 합니다(가등기담보등에관한법률 제3조 제1항). 그리고 위 기간이 경과하면 채권자는 청산금의 지급과 동시에 부동산에 대한 소유권이전등기 및 인도를 구할 수 있습니다(같은 법 제4조 제1항, 제3항).
  (2) 한편, 채권자가 가등기담보권을 실행하여 그 담보목적 부동산의 소유권을 취득하기 위하여 채무자 등에게 하는 담보권 실행의 통지에는 채권자가 주관적으로 평가한 통지 당시의 목적부동산의 가액과 피담보채권액을 명시함으로써 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지하면 족한 것입니다(대법원 1992. 9. 1. 선고 92다10043, 10050 판결).
  (3) 따라서 귀하가 나름대로 평가한 청산금의 액수가 객관적인 청산금의 평가액에 미치지 못한다고 하더라도 담보권 실행의 통지로서의 효력이나 청산기간의 진행에는 아무런 영향이 없어 유효합니다. 그러나 청산금의 액수가 객관적인 청산금 평가액에 미치지 못한다면 甲은 정당하게 평가된 청산금을 지급 받을 때까지 목적부동산의 소유권이전등기 및 인도 채무의 이행을 거절할 수 있고, 피담보채무 전액을 귀하에게 지급하고 채권담보의 목적으로 마쳐진 가등기의 말소를 구할 수 있습니다.