甲재건축조합은 주택법에 따라 노후된 주택을 철거하고 아파트를 재건축하기 위하여 사업계획지역 내 주택소유자들을 구성원으로 하여 설립된 재건축조합이며, 乙은 그 조합의 대표자인 조합장인데, 乙은 丙으로부터 1억원을 빌리고, 그 담보로 위 조합재산인 신축상가건물 1층 중 약 297㎡를 丙에게 매도하는 부동산매매계약서를 작성하여 주면서, 빌린 원리금을 변제하지 못할 경우에는 丙에게 위 상가분양계약서를 교부하기로 약정하였습니다. 乙은 위 차용금을 변제기일까지 변제하지 못하였고, 丙과의 약정대로 그에게 상가분양계약서를 교부하였습니다. 위 조합의 정관에는 조합재산처분에 관하여 아무런 규정을 두고 있지 아니한데, 이 경우 乙의 위와 같은 조합재산처분행위가 유효한 것인지요?
민법에서 법인 아닌 사단의 물건소유형태에 관하여, 법인이 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유할 때 에는 총유(總有)로 한다고 규정하고 있으며(민법 제275조 제1항), 총유물의 관리 등에 관하여, 총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의한다고 규정하고 있습니다(민법 제276조 제1항). 그리고 이 규정들은 다른 법률에 특별한 규정이 없으면, 소유권 이외의 재산권에도 중용됩니다(민법 제278조).그런데 주택조합이 신축하여 일반인에게 분양하는 아파트의 소유관계와 그 관리·처분 방법에 관하여 판례를 보면, 주택조합이 주체가 되어 신축 완공한 건물로서 조합원 외의 일반인에게 분양되는 부분은 조합원전원의 총유에 속하며, 총유물의 관리 및 처분에 관하여 주택조합의 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 이에 따르고 그에 관한 정관이나 규약이 없으면 조합원총회의 결의에 의하여야 하며, 그러한 절차를 거치지 않은 행위는 무효라고 하였습니다(대법원 2007. 12. 13. 선고 2005다52214 판결). 또한, 구 주택건설촉진법(2003. 5. 29. 법률 제6916호 주택법으로 전부 개정되었음)에 의하여 설립된 재건축조합은 민법상의 비법인사단에 해당하고, 비법인사단이 준총유관계에 속하는 비법인사단의 채권·채무관계에 관한 소를 제기하기 위하여서는 달리 특별한 사정이 없는 한 민법 제276조 제1항이 정하는 바에 따라 사원총회의 결의를 거쳐야 한다고 하였습니다(대법원 1999. 12. 10. 선고 98다36344 판결).따라서 위 사안에서 乙이 丙으로부터 금전을 차용하고서 甲재건축조합의 재산인 신축상가의 1층 약 297㎡를 조합원총회의 결의 없이 丙에게 분양하는 분양계약서를 교부해준 행위는 무효라고 하여야 할 것으로 보입니다.