저는 서울 신사동에 있는 주택을 임차보증금 7,000만원에 임차하여 입주와 주민등록을 마치고, 확정일자도 받았습니다. 그런데 먼저 있었던 근저당권가 신청한 담보권실행을 위한 경매절차에서 임차보증금 전액을 배당받지는 못하고, 소액임차인으로서의 최우선변제금 2,500만원만 배당받을 것으로 예상되어, 아예 위 주택을 경매절차에서 매수하려고 합니다. 제가 매각대금을 납부할 때에 배당이 예상되는 최우선변제금 2,500만원과 매각대금 납부채무를 상계할 수 있는지요?
(1) 경매절차에서 매각대금의 지급에 갈음하는 특별한 지급방법(민사집행법 제143조)으로는 채무의 인수방법(제1항)과 배당액과의 상계(제2항)가 있습니다.
  (2) [채무의 인수방법] 매수인은 매각조건에 따라 부동산의 부담을 인수하는 외에 배당표(配當表)의 실시에 관하여 매각대금의 한도에서 관계채권자의 승낙이 있으면 대금의 지급에 갈음하여 채무를 인수할 수 있습니다(민사집행법 제143조제1항). 여기서의 채무인수는 반드시 모든 채권자의 채무를 인수하여야 하는 것은 아니고 승낙을 얻은 일부채권자의 채무만도 인수할 수 있습니다. 따라서 귀하가 위 사안의 근저당권자의 승낙을 얻을 수 있다면 임대인의 채무를 인수하는 것도 가능할 것입니다. 이러한 경우에는 근저당권이 매각으로 인하여 말소되지 않고 존속하게 되므로 채무자를 귀하로 변경하면 될 것입니다.
  (3) [배당액과의 상계] 채권자가 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있습니다(민사집행법 제143조제2항). 따라서 채권자가 매수인인 때에는 이와 같은 상계의 기회를 주기 위하여 대금지급기일과 배당기일을 동일 일시로 지정하며, 매수인이 상계를 하려고 하는 경우에는 상계신청서를 제출하는 것이 실무상 관례입니다. 따라서 귀하는 상계신청서를 제출하여 귀하가 배당받을 금액을 대등액에서 매각대금과 상계할 수 있을 것입니다.