저는 서울 관악구에 살고 있는데, 대지에 저당권이 설정된 다음 신축된 건물의 2층 방 한칸을 보증금 5,000만원에 임차하여 전입신고도 마쳤습니다. 최근 대지에 관한 저당권이 실행되어 경매가 진행되고 있는데, 저는 소액임차인이어서 가장 먼저 받을 수 있다고 들었는데, 건물이 아닌 대지의 환가대금에 대해서도 받을 수 있나요?
(1) 귀하는 최우선변제권을 가지는 대항력을 갖춘 소액임차인이 맞습니다(주택임대차보호법 제8조제1항). 귀하에게 보장된 한도는 2,500만원입니다(시행령 별표 1).
  (2) 건물의 임대차는 그 부지의 이용을 수반하기 때문에 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선 변제받을 수 있습니다(대법원 1996. 6. 14 선고 96다7595 판결).
  (3) 그러나 이 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있습니다. 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우까지 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면, 저당권자에게 예측할 수 없는 손해를 주어 부당하기 때문에 이러한 경우의 소액임차인은 대지의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 없을 것입니다(대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결).