저는 회사원으로 생활하다가 친구에게 빌려 준 돈을 받지 못하여 은행 채무와 카드대금 채무가 발생하여 이를 갚지 못하고 있습니다. 현재 제 명의로 시가 약 9,000만원 되는 빌라를 소유하고 있으며 그 빌라를 매입할 당시 매수대금이 부족하여 은행으로부터 근저당권 채권최고액 금 7,000만원을 설정하여 금 5,000만원을 대출받고 얼마 전까지 그 대출금 이자를 납입하다가 지금은 연체하여 현재 이자가 300만원이나 됩니다. 이에 근저당권자인 은행이 부동산임의경매를 신청하여 현재 경매절차가 진행 중인데 이러한 경우에도 개인회생제도를 이용할 수 있는지요? 이용할 수 있다면 근저당권은 어떻게 처리되는지, 부동산은 제가 계속 보유할 수 있는지요?
개인회생제도에 있어서 위와 같은 근저당권을 별제권이라고 하며, 별제권을 이해하기 위해서는 우선 파산재단과 개인회생재단의 개념을 알아야 합니다. 파산절차상 파산재단이란 채무자가 파산선고 당시 가진 모든 재산에서 압류금지재산 및 면제재산결정을 받은 재산을 제외한 재산(「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」제382조, 제383조)을 말하며, 개인회생재단이란 개인회생절차개시결정 당시 채무자가 가진 모든 재산과 개인회생절차진행 중에 채무자가 취득한 재산 및 소득으로서 압류금지재산 및 면제재산결정재산을 제외한 재산을 말합니다(같은 법 제580조). 위 파산재단에 속하는 재산상에 설정되어 있는 유치권, 질권, 저당권 또는 전세권을 별제권이라고 하고(같은 법 제411조), 파산절차상의 별제권 규정들(같은 법 제411조부터 제415조까지)은 제4편. 개인회생절차에 준용되므로(같은 법 제586조), 개인회생절차를 신청한 채무자의 개인회생재단에 속하는 재산상에 유치권, 질권, 저당권, 전세권을 개인회생제도에 있어서 별제권이라고 합니다. 개인회생제도에 있어서 별제권자는 개인회생절차에 의하지 아니하고 별제권을 행사할 수 있고(같은 법 제412조, 제586조), 그 별제권의 행사(담보권의 실행)에 의하여 변제받을 수 없는 채권액(이하 예정부족액이라고 함)에 관하여만 개인회생채권자로서 그 권리를 행사할 수 있습니다(같은 법 제413조, 제586조). 따라서 별제권자는 대출금 만기 도래, 대출금 이자 연체 등 담보권 실행 사유가 발생한 경우 개인회생절차와 무관하게 부동산임의경매를 신청하여 경매절차에서 우선 배당받아 갈 수 있고, 예정부족액이 발생한 경우에는 이에 대하여 개인회생채권자로서 변제계획의 내용에 따라 다른 개인회생채권자들과 같이 안분하여 변제받을 수 있습니다. 다만, 채무자는 개인회생절차개시신청과 동시에 이미 진행되고 있는 담보권실행경매의 중지를 신청할 수 있고(같은 법 제593조 제1항 제3호), 개인회생절차 개시결정이 선고되면 담보권실행경매는 변제계획 인가결정일 또는 개인회생절차 폐지결정의 확정일 중 먼저 도래하는 날까지 중지되어(같은 법 제600조 제2항), 개인회생절차 내에서는 임시적으로 경매를 중지시킬 수는 있습니다. 그러나 변제계획 인가결정일 이후에는 별제권자는 담보권실행경매를 속행할 수 있어 결과적으로 채무자는 별제권자와 개별적으로 분할 변제 등을 합의하여 경매를 취하시키지 못하는 이상 담보권실행경매를 막을 방법은 없습니다. 위와 달리 별제권자가 변제계획 인가결정이 있을 때까지 별제권자가 담보권을 실행하지 않을 경우 채무자로서는 예정부족액 즉, 별제권자가 별제권의 행사로도 변제받을 수 없을 채권액을 확정할 수 없어 일응의 예정부족액을 산정하여 이를 변제계획안에 미확정채권으로 하여 변제계획 인가결정을 받고 향후 별제권의 행사로 인하여 예정부족액이 확정되는 경우 이를 확정채권으로 하여 변제계획을 수행해야 합니다.이에 따라 법원이 마련한 개인회생양식(간이양식 아님) 중 ‘개인회생채권자목록’ 및 ‘변제계획안 제출서’에는 ‘별제권 행사 등으로 변제가 예상되는 채권액’(이하 예상변제액이라고 함)과 ‘별제권 행사 등으로도 변제받을 수 없을 채권액’(예정부족액)을 기재하도록 구성되어 있습니다. 현재 법원 실무에 의하면 담보물의 가치를 가급적 낮게 평가함으로써 예정부족액을 높게 산정하여 개인회생절차의 수행의 안정성을 기하고자 담보물을 시가의 약 70%로 산정하여 이를 기준으로 예정부족액을 산정하고 있습니다. 다만, 재산목록 상 부동산의 금액 기재에 있어서는, 채권자들에 대한 최소한의 이익 보호 관점에서 채무자의 재산 가액을 저평가할 수는 없으므로 위 예정부족액 산정과 같이 담보물을 시가의 70%로 산정하지 아니하고 해당 담보물 시가 자체에서 근저당권 채권현재액(채권현재액이 채권최고액을 초과하는 경우 채권최고액)을 공제한 금액을 금액란에 기재합니다. 구체적으로, 예상변제액 산정 방법은 채권최고액과 담보물 시가의 70%에 해당하는 금액을 비교하여 적은 금액으로 하고, 예정부족액 산정방법은 채권최고액과 채권현재액(원리금 합계액) 중 큰 금액에서 위 예상변제액을 공제한 금액으로 이를 산정합니다. 채권최고액을 산정 기준으로 삼은 이유는 예정부족액이 확정되지 않은 상황에서 근저당권자는 채권최고액을 한도로 하여 채무자와 거래할 수 있으므로 향후 확정될 예정부족액을 넉넉히 산정하기 위한 것입니다. 귀하의 경우, 귀하 명의 빌라에 이미 진행 중인 담보권실행경매는 개인회생절차개시신청과 동시에 중지명령을 신청하여 이를 중지시킬 수 있으며, 개인회생 양식 중 개인회생채권자목록에 별제권자를 은행으로 하여 예상변제액은 금 6,300만원, 예정부족액은 금 700만원을 기재하고 변제계획안에는 예정부족액 금 700만원을 미확정채권으로 하여 개인회생을 신청할 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 위에서 설명한 바와 같이 변제계획 인가결정일 이후에는 별제권자가 담보권실행경매를 속행할 수 있게 되므로, 귀하가 별제권자와 합의하여 별도로 이를 취하시키고 앞으로 계속 갚아 나갈 별다른 방법이 없는 경우에는 귀하 소유 빌라가 경매처분되는 것을 막을 방법이 없습니다. 이러한 경우 실무상으로 법원은 담보권실행경매로 배당표가 작성된 이후에 개인회생을 신청하도록 권유하고 있는 실정입니다.