계약 종료일 : 23.02.25계약 통보해진 : 2.02.03 (전화 녹음) 계약 통보 사유 : 전셋집 압류건 1. 계약 종료일 3주 남기고 통보해서 묵 시적 계약 갱신으로 들어가나요? 2. 묵시적 계약 갱신인 경우 통보 후 3개월 이내에 효력이 발생하면 임차권등기 신청을 계약 종료일 이후가 아닌 통보해진 3개월 이후 해야 하나요? 3. 통보해 지 후 전세대출 1년 연장하면 계약 연장으로 보는가요? 아니면 통보해진 그대로 전세대출 상관없이 적용되나요? 세입자가 구해지면 보증금을 줄 수 있다고 하는데... 묵시적 계약 갱신 여부로 인해서 많이 헷갈려서요
계약통보해지일인 언제인지 명확하지 않습니다만 2023. 2. 3.인 것으로 보고 답변하겠습니다. 1. 계약의 묵시적갱신에 대하여 묵시적 갱신 및 그 해지에 대한 주택임대차보호법 규정은 아래와 같습니다. 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. [개정 2009.5.8] [[시행일 2009.8.9]] ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. 이에 귀하의 경우 일단 묵시적 갱신은 된 상태라고 볼 수 있습니다. 다만 지금이라도 임대인이 계약종료일에 계약이 종료되었음을 인정하고 그 내용을 확인해주는 서류를 작성해준다면 임대차계약이 종료되었다고 볼 수 있을 것입니다. 묵시적갱신이 되었다는 전제하에서 그 이후의 절차를 말씀드리면 해지통지를 언제하여야 하는가에 대한 문제가 있을 수 있습니다. 귀하는 임대차계약이 갱신되기 전에 해지통지를 한 상황인데 이 통지를 묵시적갱신 이후의 해지통지 즉 위 6조의 2에서 얘기하는 계약해지통지로 볼 수 있는가의 문제가 있습니다. 아직 묵시적갱신이 되기 전이기 때문입니다. 이에 답변자 개인의 의견으로는 묵시적 갱신이 된 후에도 다시 한번 임대차계약을 해지하겠다는 의사 표시를 명확히 하시는 것이 좋을 것이라 판단됩니다. 명확한 판례는 잘 찾아지지가 않습니다. 다음으로 3개월을 언제부터 기산할 것인가의 문제가 있습니다. 귀하는 해지통지를 한 날짜부터 3개월을 기산하시는 것으로 생각을 하시는 것으로 보이는데 답변자의 판단으로는 위 6조의 2 규정은 갱신된 임대차계약을 해지하는 것이기 때문에 적어도 그 기산일은 임대차계약이 갱신된 이후가 되는 것이 맞지 않을까 생각합니다. 이 부분 역시 명확한 판례를 찾기가 어렵습니다. 2. 임차권등기명령신청에 대해 보겠습니다. 만약 보증금을 받기 전까지 이사를 가시지 않을 것이라면 임차권등기명령신청을 하실 필요까지는 없을 것입니다. 반대로 보증금을 받지 않더라도 이사를 가셔야 한다면 대항력유지를 위해 임차권등기명령신청을 하고 그 결정에 따라 실제로 임차권등기가 되는 것을 확인하신다음 이사를 가셔야 합니다. 임차권등기명령신청에 관한 규정을 보면 대략 아래와 같습니다. 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령) ①임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. [개정 2013.8.13] ②임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(疎明)하여야 한다. [개정 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]] 1. 신청의 취지 및 이유 2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다) 3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실) 4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조(임차권등기명령신청서의 기재사항등) ①임차권등기명령신청서에는 다음 각호의 사항을 기재하고 임차인 또는 대리인이 기명날인 또는 서명하여야 한다. [개정 2002.6.28, 2002.10.30, 2007.10.29] [[시행일 2007.11.4]] 1. 사건의 표시 2. 임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호(임차인이나 임대인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장소재지) 3. 대리인에 의하여 신청할 때에는 그 성명과 주소 4. 임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시(임대차의 목적이 주택 또는 건물의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부한다) 5. 반환받지 못한 임차보증금액 및 차임(주택임대차보호법 제12조 또는 상가건물임대차보호법 제17조의 등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 전세금) 6. 신청의 취지와 이유 7. 첨부서류의 표시 8. 연월일 9. 법원의 표시 ②신청이유에는 임대차계약의 체결 사실 및 계약내용과 그 계약이 종료한 원인 사실을 기재하고, 임차인이 신청 당시에 이미 「주택임대차보호법」 제3조제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날(제3조제2항 또는 제3항의 규정에 따른 대항력을 취득한 경우에는 지방자치단체장 또는 해당 법인이 선정한 입주자 또는 직원이 그 주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 말한다. 이하 같다)을, 제3조의2제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날, 주민등록을 마친 날과 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날을, 「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항에 따른 대항력을 취득한 경우에는 임차건물을 점유하기 시작한 날과 사업자등록을 신청한 날을, 제5조제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 임차건물을 점유하기 시작한 날, 사업자등록을 신청한 날과 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날을 각 기재하여야 한다. [개정 2002.10.30, 2007.10.29, 2013.12.31] ③임차권등기명령신청서에는 2,000원의 인지를 붙여야 한다. 제3조(임차권등기명령신청서의 첨부서류) 임차권등기명령신청서에는 다음 각호의 서류를 첨부하여야 한다. [개정 2007.10.29, 2011.9.28 제2356호(부동산등기규칙), 2013.12.31] 1. 임대인의 소유로 등기된 주택 또는 건물에 대하여는 등기사항증명서 2. 임대인의 소유로 등기되지 아니한 주택 또는 건물에 대하여는 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명할 서면 3. 주택임차권등기명령신청의 경우에는 임대차계약증서, 상가건물임차권등기명령신청의 경우에는 임대차계약서 4. 임차인이 신청 당시에 이미 「주택임대차보호법」제3조제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류, 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약증서, 「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항에 따른 대항력을 취득한 경우에는 임차건물을 점유하기 시작한 날과 사업자등록을 신청한 날을 소명하는 서류, 제5조제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 임차건물을 점유하기 시작한 날과 사업자등록을 신청한 날을 소명하는 서류 및 관할 세무서장의 확정일자가 찍혀있는 임대차계약서 5. 주택임차권등기명령신청의 경우 임대차목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우에는 임대차계약체결시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류, 상가건물임차권등기명령신청의 경우 임대차목적물의 일부를 영업용으로 사용하지 아니하는 경우에는 임대차계약체결시부터 현재까지 그 주된 부분을 영업용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류 [전문개정 2002.10.30] [[시행일 2002.11.1]] 제4조(임차권등기명령의 효력발생시기등) 임차권등기명령은 판결에 의한 때에는 선고를 한 때에, 결정에 의한 때에는 상당한 방법으로 임대인에게 고지를 한 때에 그 효력이 발생한다. 이상과 같이 임차권등기명령신청은 임대차종료를 그 요건으로 하기 때문에 3개월이 지나 해지의 효력이 발생한 이후 신청을 하여야 할 것이라 판단됩니다. 3. 마지막으로 전세대출 1년 연장에 관해 보겠습니다. 답변자의 판단으로는 전세대출 1년 연장을 하는 것과 계약 해지는 다소 무관한 사안이라 판단됩니다(다만 이에 대해서는 실무적으로 처리를 해보지는 못하여 명확하지는 않습니다). 일단 계약 당사자가 다르기 때문입니다. 그리고 이 점은 대출 기관에 정확한 대출연장 절차 및 필요서류를 문의 해보시기 바랍니다. 다만 대출기관에서 필요로 하는 서류에 따라서 다소 고민스러운 점이 생길 수도 있습니다. 예를 들어 1년 연장을 하고자 할 때 금융기관에서 갱신된 임대차계약서를 제출할 것을 요구한다면 결국 임대인과 새로운 계약서를 작성하여야 할 것이기 때문입니다(이 때는 묵시적갱신이 아니라 새롭게 작성한 계약서의 내용대로 임대차계약이 연장된다고 보는 것이 맞을 것입니다). 반대로 금융기관에서 묵시적 갱신이 된 경우에도 일단 1년 갱신을 해주는 것이라고 하면 그 내용대로 일단 묵시적 갱신이 되었음을 밝히고 대출갱신을 하시면 될 것이라 판단됩니다.