甲은 乙의 A토지를 임차하여 그 토지 상에 건물을 축조하여 소유하고 있습니다. 甲의 이러한 건물에 대하여 丙이 전세권을 설정받아 전세권자가 되었는데, 이러한 丙의 전세권은 건물이 점유하는 토지상의 임차권에 대하여 영향을 미치는 건가요? 또 전세권자 丙은 건물과 함께 건물의 존립에 필요한 그러한 토지상의 임차권에 대하여도 어떠한 권리를 주장할 수 있나요?
민법 제304조 제1항은 “타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정한 때에는 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미친다.”라고 규정하고 있습니다. 곧 건물에 전세권을 설정한 때에라도, 그 건물이 타인의 토지 위에 있고 또 그 건물의 소유를 목적으로 타인 토지 위에 지상권 또는 임차권이 있는 경우에는 전세권은 그러한 지상권과 임차권에 대하여도 전세권의 효력이 미친다고 규정하고 있습니다. 또한 제304조 제2항은 “전항의 경우에 전세권설정자는 전세권자의 동의없이 지상권 또는 임차권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못한다.”라고 규정함으로써 전세권자의 건물에 대한 실질적인 권리가 보호되도록 규정하고 있습니다. 결국 이러한 규정에 따르면 건물의 전세권자는 전세권설정자에 대하여 그 건물의 토지 부분의 지상권 또는 임차권의 소멸행위에 대하여 대항할 수 있다고 할 것입니다. 결국 위 사안에서 전세권자 丙은 건물의 전세권과 함께 건물의 존립에 필요한 A토지 상의 임차권에 대하여도 전세권의 효력이 미침을 주장할 수 있고 이를 근거로 甲의 A토지 상의 임차권 소멸행위에 대하여 대항할 수 있다고 할 것입니다.