저는 甲으로부터 甲이 乙과 신축주택을 매수하는 계약을 체결하고 계약금만 지급된 상태에서 명도받은 신축주택에 대해 전세보증금 4,000만원에 계약기간은 정함이 없이 임대차계약을 체결하고, 입주와 주민등록전입신고를 마친 후 확정일자를 부여받았습니다. 그러나 위 주택은 미등기건물이므로 甲명의로 소유권이전등기가 되지 못하였고, 그에 대하여 제가 의문을 표시하자 乙은 甲이 위 주택을 전세 놓아도 이의 없다는 뜻을 표명하였고, 다만 전세와 관련한 모든 책임은 甲이 지기로 약정하였습니다. 그런데 甲이 매매잔대금을 지급하지 않아서 위 매매계약이 해제되고, 乙은 저에게 위 주택의 명도를 요구하고 있습니다. 저는 乙에게 대항할 수 없는지요?
이와 관련된 판례를 보면, “주택매매계약에 부수하여 매매대금수령 이전에 매수인에게 임대권한을 부여한 경우 이는 매매계약해제를 해제조건으로 한 것이고, 매도인으로부터 매매계약해제를 해제조건부로 전세권한을 부여받은 매수인이 주택을 임대한 후 매도인과 매수인 사이의 매매계약이 해제됨으로써 해제조건이 성취되어 그 때부터 매수인이 주택을 전세 놓을 권한을 상실하게 되었다면, 임차인은 전세계약을 체결할 권한이 없는 자와 사이에 전세계약을 체결한 임차인과 마찬가지로 매도인에 대한 관계에서 그 주택에 대한 사용·수익권을 주장할 수 없게 되어 매도인의 명도청구에 대항할 수 없게 되는바, 이러한 법리는 임차인이 그 주택에 입주하고 주민등록까지 마쳐 주택임대차보호법상의 대항요건을 구비하였거나 전세계약서에 확정일자를 부여받았다고 하더라도 마찬가지다.”라고 하였습니다(대법원 1995. 12. 12. 선고 95다32037 판결).
따라서 귀하의 경우에도 乙에게 「주택임대차보호법」상의 대항력을 행사할 수 없을 것입니다. 다만, 甲에게는 임대인으로서의 계약상의 채무불이행책임을 물어 계약의 해제(「민법」 제544조, 제546조) 또는 손해배상청구(「민법」 제390조)를 할 수 있을 것이므로, 甲의 집행 가능한 재산을 파악하여 가압류 등 보전처분을 해두는 것이 좋을 듯합니다.