저는 부산 소재 甲소유 상가건물을 6,000만원의 보증금을 내고 임차하여 장사를 하고 있습니다. 그런데 임대인 甲은 1년의 계약기간이 만료한 지 3개월이 지난 최근에 보증금 2,000만원을 더 올려주지 않으면 가게를 비워 달라고 합니다. 지금은 장사가 잘 되는 때라 점포를 그냥 비워 주자니 아까운 상황인바, 사람들 말로는 약정기간이 만료하여도 임대인으로부터 재계약조건에 관한 아무런 통지를 받지 않았다면 자동갱신된 것으로 보아 계속 점포를 사용할 수 있다고 하는데 그것이 사실인지요?
상가임차인의 계약갱신의 요구 등에 관하여 「상가건물임대차보호법」 제10조는 “①임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다. ②임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다. ③갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조의 규정에 의한 범위 안에서 증감할 수 있다. ④임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. ⑤제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.”라고 규정하고 있습니다.또한, 임대차기간에 관하여 같은 법 제9조는 “①기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.”라고 규정하고 있고, 차임 등의 증감청구권에 관하여 같은 법 제11조는 “①차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. ②제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다.”라고 규정하고 있으며, 차임 등 증액청구의 기준에 관하여 2010년 7월 26일부터 시행중인 「상가건물임대차보호법 시행령」 제4조는 “법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다.”라고 규정하고 있습니다. 그러므로 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보되, 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 보고 있으므로 같은 법 제9조 제1항의 규정에 따라 그 임대차기간은 1년으로 볼 것입니다. 이 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생합니다. 따라서 임차인은 갱신된 임대차기간 1년을 주장하거나 해지통고 할 수 있는 반면 임대인은 갱신된 임대차 존속기간 중 다른 특별한 사유가 없는 한 계약해지의 통고를 할 수 없다 하겠습니다.한편, 상가임대인의 증액요구권은 청구 당시 보증금의 9%를 초과할 수 없을 것이므로 540만원(6000만원 x 0.09)을 한도로 인정해 주고 임대인에게 위 법이 정한 일정한 갱신거절의 정당사유가 없는 한 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신요구권을 행사해볼 수도 있을 것입니다.