4억2천 전세로, 전세자금 대출 8,500만원 했고요. 본 할 상환 중입니다. 집주인이 갭투자로 집을 매수한 후 바로 전세 들어왔는데, 2년 계약 만료 후 새 입주자가 제때 들어오지 않으면, 전세 보증금 돌려받을 수 있을까요? 저희가 새로 옮길 집 계약도 해야 하는데, 만약 전세 보증금을 제때 돌려받지 못할 시 저희가 이사할 집 선금은 보상받을 수 있을까요, 전세 보증금 제때 받을 수 있는 방법 좀 알려주세요. 부탁드립니다. 걱정이 돼서 잠이 오지 않아요. 부디 자세한 답변 좀 부탁드립니다. 그리고 만약 어쩔 수 없이 제게 약을 하게 되면, 전세 계약서는 다시 적어야 하나요? 부디 명쾌한 방법을 알려주시면 감사하겠습니다.
안녕하십니까. 대한법률구조공단 사이버상담을 이용해 주셔서 감사합니다. 1. 먼저 전세보증금은 새 입주자가 들어오는지 여부와 관계없이 임대차 종료시 목적물 반환과 동시에 이루어져야 합니다. 다만 갭투자로 주택을 구매한 임대인이 실질적으로 자력이 없는 경우 전세보증금을 제때 돌려받지 못할 가능성은 존재하나, 귀하께서 대항력과 확정일자를 갖춘 최선순위 임차인이라면 보증금을 돌려받을 때까지 임대차 계약이 존속하는 것으로 보게 되므로, 다른 곳으로 전입하지 마시고 해당 목적물을 계속해서 임차하시면서 보증금의 반환을 요청할 수 있습니다. 2. 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니하였으나 이후 다른 곳으로 전입의 필요성이 있는 경우라면, 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 등기가 된 이후에는 대항력과 우선변제권이 유지되므로 등기 기재 이후 전입을 하셔야 합니다. 3. 그리고 이 외에 전세보증보험을 가입하는 방법으로도 보증금 반환채권의 보호가 가능하므로, 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI)등 기관에 전세보증보험 가입이 가능한지 여부에 대해서도 확인을 해보시고 요건에 해당하는 경우에는 보증보험에 가입하시는 것이 좋을 것으로 여겨집니다. 4. 임대차 기간 만료시에는 계약갱신청구권을 행사하실수도 있고 갱신청구권 행사 없이 재계약을 하는 방법도 있습니다. 계약갱신청구권 행사시에는 전세 계약서를 다시 작성하실 필요는 없으며, 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 임대인에게 계약갱신 의사를 표시하면(도달) 이전 계약과 동일한 내용으로 계약이 갱신되고, 이후 임차인은 언제든지 해지통보를 할 수 있고, 3개월 후 해지의 효력이 발생하게 됩니다. 재계약은 계약갱신청구가 아닌 완전히 새로운 내용으로 재계약을 하는 것으로 새로운 계약서를 작성하셔야 하며, 만일 보증금을 감액하여 재계약을 하는 경우에는, 전세대출을 받은 은행과 보증보험회사에 감액에 대한 문의를 하신 후, 감액한 금액으로 계약서를 작성하고 차액을 지급받고 영수증까지 작성하시면서 진행을 하셔야 할 것으로 여겨집니다. 감사합니다.