제가 서울 봉천동에 있는 주택을 전세보증금 4,000만원에 임차하여 입주와 전입신고를 마치고 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 구비하여 거주하고 있었습니다. 그 후 제 주택임차권보다 늦게 설정된 1번 근저당권의 실행으로 매각되었고, 저의 주택임차권은 위 근저당권자보다 우선하여 보증금 전액을 배당받아야 함에도 불구하고 경매법원에서 배당표를 잘못 작성하는 바람에 소액임차인으로서 인정되는 최우선변제금 2,500만원만 배당 받게 되었습니다. 그런 사실을 모르는 저는 전세보증금 전액이 1순위로 배당될 것으로 믿고 배당기일에 출석하지 않았다가 배당이의의 기회를 놓쳤고, 수일 후 배당표를 확인한 후에야 그러한 사실을 알게 되었습니다. 제가 대항력도 겸유하고 있으므로, 경매절차의 매수인에 대하여 보증금 중 배당받지 못한 1,500만원을 반환받을 때까지 대항할 수 있는지요?
(1) 주택임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다(대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결).
  (2) 여기서 경락인에게 대항할 수 있는 보증금잔액은 보증금 중 경매절차에서 올바른 배당순위에 따른 배당이 실시될 경우의 배당액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것이지, 임차인이 배당절차에서 현실로 배당 받은 금액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것은 아니라 할 것이고, 따라서 임차인이 배당받을 수 있었던 금액이 현실로 배당받은 금액보다 많은 경우에는 임차인이 그 차액에 관하여는 과다 배당받은 후순위 배당채권자를 상대로 부당이득의 반환을 구하는 것은 별론으로 하고, 경락인을 상대로 그 반환을 구할 수는 없습니다(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다30165 판결).
  (3) 따라서 귀하는 위 경매절차에서 보증금 4,000만원 전액을 배당받을 수 있었으므로 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는 별도의 보증금잔액은 없습니다. 다만, 올바른 순위에 의한 배당금 4,000만원에서 현실로 배당받은 2,500만원을 공제한 나머지 1,500만원에 대하여는 후순위 배당채권자들을 상대로 부당이득반환청구권을 행사하여야 할 것입니다.