안녕하세요? 연로하신 부모님이 거주하실 투룸 집을 부동산을 통해서 구하게 되어 집 주인과 그다음 날 계약을 하기로 되어 있었는데 부동산 중개사로부터 전화가 와서 미리 그 집을 보았던 다른 사람이 계약하러 올 가능성이 있어서 내일 집 주인을 만나 계약하기 전에 오늘 가 계약금 100만원을 미리 입금하라고 문자와 전화가 왔습니다. 그래서 집주인 앞으로 가 계약금 100만 원을 보냈고 부동산으로부터 영수증은 받지는 못했으나 다음날 집 주인과 계약하기로 되어 있었기에 믿었습니다. 그런데 연로하신 아버지 무릎 통증이 계약 당일날 아침에 시작되어 심한 통증이 3시간 가까이 지속되어 상의 한 결과 무릎이 안 좋은 상태로 엘리베이터가 없는 계단이 있는 집에서는 2년 계약 동안 거주하기가 어려울 거라는 판단으로 계약하지 않기로 결정하였습니다 그래서 저는 부동산에 전화해서 오늘 계약을 할 수 없는 이유를 설명하고 집 주인에 개 이 사실을 전달해 줄 것과 보낸 거 계약금 100만원 중 절반인 50만원을 들려주었으면 고맙겠다고 정 중하게 부동산 중개사에게 부탁했습니다 계약하기로 한 시간쯤에 부동산으로부터 전화가 왔는데 집주인이 막 화를 내면서 단 한 푼도 돌려줄 수 없다고 하고 끊었습니다 제 질문은 ㅡ부동산법에 가 계약금은 돌려받을 수 없는 것인지 그 만약 돌려받을 수 있다면 어떤 방법을 취해야 하는지 알고 싶습니다. 고맙습니다!
계약금은 보통 매매대금의 10% 정도로 정해지는 것이 관행인데, 가계약금은 보통 그에 미치지 않는 소액으로 하는 것이 보통입니다. 계약금은 매수인의 경우 그 금액을 포기하고 매도인의 경우 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있는 해약금의 성격을 가집니다. 가계약금의 법리와 관련하여 현재 명확히 정해진 것은 아직까지 없습니다만 사안에 따라 가계약금을 계약금의 일부로 보는 경우 오히려 매수인 쪽에서 해제를 원할 경우 10%의 나머지 해당 부분을 매도인에게 지급하여야 한다고 해석하기도 합니다. 다만 보통의 경우 아래 관련판례의 경우와 같이 해석하며, 이 경우 매수인쪽에서는 가계약금의 반환을 요구하기는 어려울 것으로 사료됩니다. [관련판례] 우리 사회의 일반적인 거래관행에 가계약 내지 가계약금의 지급이라는 형태의 법률행위가 광범위하게 형성되어 있지만, 그 법률상의 의미와 구속력의 정도에 관하여 정립된 법리가 없다. 가계약도 계약의 일종이고, 계약금에 비추어 소액이지만 가계약금의 수수까지 이루어지는 만큼 뭔가 구속력이 있겠지만, 임시의 계약이다 보니 본계약보다는 약한 구속력을 가진, 약간은 불분명한 무엇일 수밖에 없다. 결국은 가계약에 관한 당사자들의 의사합치의 내용이 무엇인지에 관한 해석의 문제로서 당사자들이 가계약에 이른 경위에 따라 다양한 해석이 가능하다. 일반적으로 가계약의 체결은 본계약의 중요부분에 대하여 어느 정도 합의가 이루어진 이후에 이루어지는데, 불행히도 대부분의 경우는 합의내용에 대한 별도의 서면을 작성하지 아니한 채 ‘빠른 시일 내에 본계약의 체결 여부를 결정하기로 하고, 본계약 체결 이전에 가계약을 체결하는데, 가계약금을 수수함으로써 본계약을 체결할 의무를 어느 정도 부담한다’는 정도의 인식을 공유하는 정도에 그친다. 위와 같은 가계약에 있어서 우리 사회에 일반적으로 용인되는 가계약금에 관한 인식은 당사자들 사이에 다른 특별한 약정이 없는 한 다음과 같은 정도로 정리될 수 있다. 매매계약의 경우를 예를 들어 매매의 가계약을 체결하고 가계약금을 수수하는 것은 매수인에게 다른 사람에 우선하여 본계약을 체결할 수 있는 우선적 선택권을 부여하고, 매도인은 이를 수인하는 데 본질적인 의미가 있으므로, 가계약제도는 매도인보다 매수인을 위한 장치이다. 본계약을 체결할지 여부를 결정할 기간은 비교적 단기간으로 정해지고, 매수인은 그 기간 내에 본계약의 체결을 요구할 권리를 가지는데, 매도인은 매수인의 본계약 체결요구에 구속되므로, 매도인은 매수인의 매매계약 체결요구를 거절할 수 없다. 매수인은 일방적인 매매계약 체결요구권을 가지는 대신 매수인이 매매계약의 체결을 포기하는 경우 매수인은 가계약금의 반환 역시 포기하여야 하는데, 이는 매도인이 매수인에게 일방적인 계약체결 요구권을 부여함으로써 부담하는 법률적인 지위의 불안정성에 대한 보상의 의미를 가진다. 매도인이 매매계약의 체결을 거부하더라도 매수인은 매매계약 체결권을 일방적으로 행사할 수 있으므로, 결국 매수인의 의사에 따라 매매계약이 체결되고, 이때 정해진 계약금은 해약금의 성질을 가지므로, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 나서야 비로소 매매계약의 구속력에서 벗어날 수 있을 것이다. 위와 같은 내용은 우리 사회에 일반화된 공감을 정리한 것이고, 당사자들의 구체적인 의사에 따라 다양한 내용으로 확장될 수 있음은 물론이다. (출처 : 대구지방법원서부지원 2018. 12. 11. 선고 2018가소21928 판결 : 항소 [보관금반환] > 종합법률정보 판례)