저는 2010. 5.경 임대인 甲과의 사이에 임대차보증금 5억 원에 차임 월 120만 원, 임대차기간 2010. 5. 30.부터 2012. 5. 29.까지로 정하여 임대차계약을 체결하고 2010. 5. 30. 이사 하였습니다. 그 직후 甲은 해외 유학을 떠났기 때문에 임대차계약을 다시 체결하지 않고 임대차기간 종료 후에도 계속 살게 되었는데, 甲이 2013. 5. 20. 내용증명으로 유학생활에 비용가 많이 든다며 차임을 5만원 증액하여 달라고 요구를 했습니다. 그러나 저는 형편이 여의치 않아 이에 응할 수 없었고, 다행히 甲도 그 후 추가적 요구를 하지 않아 종전과 같이 월 120만 원의 차임만 내왔습니다. 그러다 甲이 5년 만에 국내로 돌아왔으며, 2015. 5. 20.경 저에게 찾아와 그동안 주변시세가 현저히 올랐다는 이유로 과거에 자신이 증액을 요구한 차임의 합계 120만원(5만원 × 24개월)을 지급하고, 2015. 6월분부터는 위 증액된 차임에서 다시 5만원을 증액한 130만원의 차임을 지급하라고 요구하였습니다.  저는 최근 사업이 어려워져 지금까지 월 120만원의 차임도 겨우 지급해왔는데 어떻게 해야 할까요.
「주택임대차보호법」 제6조 제1항 전문은 “임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다”고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 “제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.”고 규정하고 있습니다. 따라서 甲이 2013. 5. 20. 차임 증액을 요구하였더라도 이는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 한 계약조건 변경이 아니므로 귀하의 임대차기간은 2014. 5. 29. 만료하고 그와 동시에 다시 2년간 전과 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 되었다고 볼 수 있습니다.  한편 「주택임대차보호법」 제7조는 “당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다”고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제8조 제1항은 “법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다”고 규정하고 있습니다.   따라서 귀하는 원칙적으로 「주택임대차보호법」이 보장한 임대차계약기간 2년 동안은 2010. 5.경 체결한 임대차계약의 내용에 따라 차임 월 120만 원만 지급할 의무가 있습니다. 그러나 위 2년 이내이더라도 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동이 있으며 그로 인하여 약정한 120만 원이라는 임대차보증금이 적절하지 아니하게 된 때에 한하여 甲은 차임 증액을 요구할 수 있습니다. 그런데 甲이 2013. 5. 20. 귀하에게 차임 증액을 요구한 이유가 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동이 아니라 자신의 유학생활에 비용이 많이 든다는 이유이므로, 甲이「주택임대차보호법」 제7조에 의하여 일방적으로 차임을 증액할 수는 없다고 보입니다. 한편, 甲은 2015. 5. 20.경 귀하에게 5년간 주변시세가 현저히 올랐다는 이유로 과거에 자신이 증액을 요구한 금원 합계 120만원(5만원 × 24개월)을 지급하라고 요구하나, 「주택임대차보호법」 제7조는 “장래에 대하여”만 차임의 증감을 청구할 수 있다고 규정하고 있으므로, 이 부분 역시 귀하가 합의해주지 않는 한 甲이 청구할 수 없는 부분이라 보입니다.  한편 甲은 2015. 6월분부터는 과거 차임 증액이 적법하게 되었다는 전제에서 다시 5만원을 증액한 130만원의 차임을 지급하라고 요구하고 있으나, 앞서 설명한 바와 같이 甲이 일방적으로 한 2013. 5. 20. 차임증액 요구는 효력이 없으며, 그 결과 甲이 2015. 5. 20.에 한 요구는 기존 차임 120만원에서 10만원이나 증액하겠다는 것이되어 1/20을 초과하게 됩니다. 따라서 甲이 2015. 5. 20.에 한 요구가 「주택임대차보호법」 제7조가 요구하는 요건을 모두 충족한 경우라도 기존 차임 120만원의 1/20에 해당하는 6만 원을 부분만 유효하게 증액되는바, 귀하는 甲에게 126만원만 지급하면 될 것입니다.