저는 경기도 의정부시 소재 甲소유 건물을 1년 전에 보증금 3,000만원에 임차하여 사업자등록과 확정일자인을 받은 후 현재까지 미용실을 운영하고 있습니다. 그리고 이 건물은 「상가임대차보호법」이 시행된 2002. 11. 1. 이전에 이미 乙은행에 8,000만원의 근저당권이 설정되어 있었습니다. 그런데 얼마 전 우연히 위 상가 건물의 등기사항증명서를 열람해 보니, 선순위 근저당권자인 乙은행의 경매신청으로 매각절차가 진행 중에 있었습니다. 이 경우 저는 「상가건물임대차보호법」상 소액임차인으로서 위 임차보증금을 乙은행 보다 우선하여 변제받을 수 있는지요?
대항력에 관하여 「상가건물임대차보호법」 제3조는 “①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”라고 규정하고 있고, 보증금중 일정액의 보호에 관하여 같은 법 제14조는 “①임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다...(중략)...③제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지 가액을 포함한다)의 3분의 1의 범위 안에서 당해 지역의 경제여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.”라고 규정하고 있습니다.그리고 우선변제를 받을 임차인의 범위에 관하여 같은 법 시행령 제6조는 “법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조 제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. 1.서울특별시 : 6천500만원 2.수도권정비계획법에 따른 수도권중 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) : 5천500만원 3.광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 3천8백만원4.그 밖의 지역 : 3천500만원”이라고 규정하고 있고, 우선변제를 받을 보증금의 범위 등에 관하여 같은 법 시행령 제7조는 “①법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. 1.서울특별시 : 2천200만원 2.「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 1천900만원 3.광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 1천3백만원4.그 밖의 지역 : 1천만원 ②임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다. ...”라고 규정하고 있습니다.그러므로 건물의 인도와 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 있고, 그 임차보증금액이 소액인 경우에는 순위에 관계없이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리가 인정된다 할 것이고, 위 임차건물이 소재한 경기도 의정부시의 경우 우선변제를 받을 임차인의 범위 및 보증금의 범위는 의정부시가 「수도권정비계획법」에 의한 수도권 중 과밀억제권역에 속하므로 보증금 5,000만원 이하인 경우 최우선변제금이 1천 500만원이기 때문에 귀하는 이 법에 의한 소액임차인에 해당된다 할 것입니다.그러나 「상가건물임대차보호법」 부칙 제2항은 “이 법은 이 법 시행 후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다. 다만, 제3조·제5조 및 제14조의 규정은 이 법 시행 당시 존속중인 임대차에 대하여도 이를 적용하되, 이 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없다.”라고 규정하고 있어 이 법 시행 전의 물권자 즉, 저당권 등의 담보권자의 권리를 해하지 못하도록 하고 있습니다.따라서 위 사안의 경우 귀하가 임차한 상가건물은 임차할 당시에 이미 「상가건물임대차보호법」 시행 전의 저당권자인 乙은행이 존재하였으므로 귀하는 위 임차건물의 경매절차에서 최우선변제권을 인정받을 수 없을 것이며, 다만 후순위 물권자 및 기타 채권자에 대하여는 우선순위가 인정될 것으로 보입니다.