저는 음식점운영계획을 가지고, 매수당시 개발제한구역에 속해 있었으나 곧 개발제한구역이 해제된다는 소문이 있는 토지를 甲지방자치단체로부터 시가보다 비싸게 매수하였는데, 그 토지를 매수한 후 그 토지는 공공공지로 지정되어 건축개발이 불가능해지고, 공공공지개발계획에 따라 토지가 수용될 처지에 이르렀습니다. 이러한 상황은 제가 매매계약당시 예상하지도 않았고 예상할 수도 없었으므로 현저한 사정변경을 이유로 甲지방자치단체에게 매매계약을 해제한다는 내용증명우편을 보냈는데, 甲지방자치단체에서는 제가 매수한 토지는 일반 매수예상자들을 대상으로 한 공개매각절차에서 이루어졌고, 공개매각조건에는 이 토지가 개발제한구역에 속해 있으며, 게다가 매각 후 행정상의 제한 등이 있을 경우 甲지방자치단체에서 책임을 지지 않는다는 내용이 매매계약서에 명시되었음을 이유로 사정변경을 이유로 한 계약해제는 부적법하다고 답변을 해왔습니다. 저는 계약을 해제하고 매수대금을 돌려받을 수 없는지요?
사정변경으로 인한 계약해지 또는 해제가 인정되는 경우에 관한 판례를 보면, 사정변경으로 인한 계약해지는, 계약 성립당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정변경이 발생하였고 그러한 사정변경이 해제권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서, 계약내용대로 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에 계약준수원칙의 예외로서 인정된다고 하였으며(대법원 2011. 6. 24. 선고 2008다44368 판결), 이것은 계약의 해제에 있어서도 동일하고, 여기에서 말하는 ‘사정’이란 계약의 기초가 되었던 객관적인 사정으로서, 일방당사자의 주관적 또는 개인적인 사정을 의미하는 것은 아니라 할 것이고, 또한, 계약의 성립에 기초가 되지 아니한 사정이 그 후 변경되어 일방당사자가 계약당시 의도한 계약목적을 달성할 수 없게 됨으로써 손해를 입게 되었더라도 특별한 사정이 없는 한 그 계약내용의 효력을 그대로 유지하는 것이 신의칙에 반한다고 볼 수도 없다고 하였습니다(대법원 2007. 3. 29. 선고 2004다31302 판결). 그리고 이러한 법리는 계속적 계약관계에서 사정변경을 이유로 계약의 해지를 주장하는 경우에도 마찬가지로 적용됩니다(대법원 2013. 9. 26. 선고 2012다13637 전원합의체 판결, 대법원 2013. 9. 26. 선고 2013다26746 전원합의체 판결 참조). 또한, 지방자치단체로부터 매수한 토지가 공공공지에 편입되어 매수인이 의도한 음식점 등의 건축이 불가능하게 되었더라도 이는 매매계약을 해제할 만한 사정변경에 해당하지 않고, 매수인이 의도한 주관적인 매수목적을 달성할 수 없게 되어 손해를 입었더라도 매매계약을 그대로 유지하는 것이 신의칙에 반한다고 볼 수 없다고 한 사례가 있습니다(대법원 2007. 3. 29. 선고 2004다31302 판결).그렇다면 위 사안에서 귀하는 개발제한구역지정이 해제된다는 소문을 믿고 甲지방자치단체로부터 시가보다 비싸게 주고 토지를 매수한 것이고, 또한 공개매각 당시에 귀하가 매수한 토지는 개발제한구역에 속해 있었으며, 매각된 이후 행정상의 제한 등이 있을 경우 甲지방자치단체에서 책임을 지지 아니한다는 내용이 매매계약서에 명시되어 있었다면, 귀하가 비록 음식점을 운영하기 위해서 토지를 매수한 후 행정기관으로부터 공공공지로 지정되어 토지가 수용될 처지에 있다고 하더라도 이는 귀하의 주관적 또는 개인적인 사정에 불과하므로, 귀하는 사정변경을 이유로 계약을 해제하기 어렵고, 또한 그러한 상태에서 甲지방자치단체와의 매매계약을 그대로 유지한 것이 신의칙에 반한다고 할 수도 없으므로, 귀하는 계약해제를 하기 어려워 보입니다. 그러나 만약 甲지방자치단체에서 개발제한구역의 지정이 곧 해제되거나 행정상 건물신축에 아무런 제한이 없다는 것을 전제로 하여 위 토지를 공개매각을 하였거나 또는 그 토지가 나대지로 당연히 건물신축이 예정되어 있는 등의 사정 속에서 공개매수 하였다는 등의 특별한 사정을 입증한다면 귀하는 계약을 해제하고 매수대금을 돌려받을 여지도 있다고 할 것입니다.