임차인과 전대차 계약을 하고 가구를 판매하고 있습니다. 임대인(법인)이 3월 문서로 임차인과 임대료 연체로 계약이 종료되었음을 전대인들에게 통지하였습니다. 그러나 임차인은 전차인들에게 4월까지 임대료를 지불하라고 하였고 전차인인 본인은 4월까지 임대료를 임차인에게 지불하였습니다. 이의 경우 임대인과 임차인의 계약 종료 이후로 지불한 임대료를 돌려받은 을 수 있는지 궁금합니다.
안녕하십니까? 대한법률구조공단 사이버상담을 이용해주셔서 감사합니다. 법원은 ‘민법 제640조에 터 잡아 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달함에 따라 임대인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 않더라도 해지로써 전차인에게 대항할 수 있고, 그 해지의 의사표시가 임차인에게 도달하는 즉시 임대차관계는 해지로 종료된다고 할 것이다.’라고 판시한 바 있고(대법원 2012. 10. 11. 선고 2012다55860 판결), ‘임대인의 동의를 얻은 전차인의 전차권은 임차인의 임차권을 기초로 그 위에 성립하나, 임차인의 임차권이 기간만료, 해지 등으로 소멸하였다는 사정만으로 바로 소멸하지는 않고, 임차인의 임차권 소멸을 이유로 전차인이 전대차계약을 해지하거나 임대인이 전차인에게 목적물반환청구나 부당이득반환청구를 하는 등 임차인의 전차인에 대한 전대차계약이 이행불능 상태에 이르렀을 때 비로소 소멸하고, 그 이후 전차인은 원칙적으로 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항할 수 없다고 봄이 상당하다.’고 판시하고 있습니다(서울중앙지방법원 2012. 5. 30. 선고 2011나27485 판결). 나아가 법원은 ‘전차인은 전대차계약상의 차임지급시기 전에 전대인에게 차임을 지급한 사정을 들어 임대인에게 대항하지 못하지만, 차임지급시기 이후에 지급한 차임으로는 임대인에게 대항할 수 있고, 전대차계약상의 차임지급시기 전에 전대인에게 지급한 차임이라도, 임대인의 차임청구 전에 차임지급시기가 도래한 경우에는 그 지급으로 임대인에게 대항할 수 있다.’고 판시하였고(대법원 2018. 7. 11. 선고 2018다200518 판결), ‘임차인이 임차물을 전대한 후 임대차계약이 종료되고 전차인이 임대인으로부터 목적물의 반환청구나 차임 내지 그 해당액의 지급요구를 받는 등의 이유로 임차인이 전차인으로 하여금 목적물을 사용·수익하게 할 수가 없게 되면, 임차인의 전대차계약에 기한 채무는 이행불능으로 되고 전차인은 이행불능으로 인한 계약 종료를 이유로 그 이후의 차임지급 및 부당이득반환 의무를 부담하지 않는다.’고 판시한 바 있습니다(대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다38325 판결 등). 귀하의 사안에서 전대차계약이 적법함을 전제로 위 판례들을 종합하여 고려해 볼 때, ① 임대인과 임차인 사이의 임대차계약은 임차인의 2기에 달하는 차임연체에 따라 임대인이 임차인에게 임대차계약의 해지를 통지한 날 종료되었다고 할 것이고, ② 위와 같은 사유로 임대인이 전차인인 귀하께 임대차건물의 인도 등을 요구한 날에 전대차계약도 종료되었다고 할 것입니다. 따라서 ③ 전대차계약 종료일 기준으로 귀하와 임차인 사이의 전대차계약 상의 지급기일이 도래하지 않은 차임 부분부터 귀하께서 임대인에게 임대차건물을 인도하는 날까지는 특별한 사정이 없는 한 임대인에게 차임 또는 차임상당의 부당이득을 지급할 의무가 발생할 것으로 보이고, ④ 전차인인 귀하께서는 임차인의 전대차계약에 기한 채무의 이행불능을 이유로 임차인에 대하여 전대차계약 종료일 이후의 차임지급의무 등을 부담하지 않으므로, 만약 귀하께서 전대차계약 종료일 이후 임차인에게 차임을 지급하였다면 이에 대하여는 임차인에게 부당이득 반환 등을 청구하실 수 있을 것으로 보입니다. 위 답변 내용 참고하시길 바라며, 귀하의 사안이 하루빨리 해결되시기를 기원하겠습니다. 감사합니다. ※ 위 답변은 귀하께서 제공해주신 사실관계에 기초한 답변자 개인의 법률적 의견으로서 이와 다른 의견이 있을 수도 있으므로 참고자료로만 활용해주시고, 특히 위 답변을 증거자료로 쓰는 것은 부적절하므로 이 점 양해하여 주시기 바랍니다. ※ 자세한 상담이나 법률구조를 원하시는 경우에는 법률구조공단 사무실을 방문하시어 법률상담을 받으시기 바랍니다.