저는 근저당권이 설정된 주택을 임차보증금 500만원에 월세20만원, 계약기간 1년으로 임차하여 주민등록을 한 후 거주하고 있었습니다. 그런데 위 근저당권자가 경매를 신청하여 주택이 매각되었는데, 제가 배당요구를 하지 못하여 임차보증금을 전혀 배당받지 못하고, 근저당권자가 매각대금 전액을 배당받았습니다. 이 경우 제가 근저당권자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수 있는지요? 아니면 경매절차의 매수인에게는 대항할 수 있나요?
(1) 주택임대차보호법 제8조 및 시행령 제4조에 비추어 보증금 500만원에 대항요건을 갖추었으므로 최우선변제권이 인정되는 소액임차인임은 분명합니다.
  (2) 압류의 효력발생 전에 등기한 가압류채권자, 경매절차의 매각으로 인하여 소멸하는 저당권자 및 전세권자로서 압류의 효력발생 전에 등기한 채권자처럼 당연히 배당을 받을 수 있는 채권자(민사집행법 제148조제3호제4호)와 달리 소액임차인은 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있습니다(민사집행법 제88조제1항).
  (3) 따라서 소액임차인이 배당요구를 하지 아니하여 그를 제외한 배당표에 따라 배당이 실시되었다면 그가 배당요구를 한 경우에 배당받을 수 있었던 금액 상당의 금원이 후순위채권자에게 배당되었다고 하여 이를 법률상 원인이 없는 것이라고 부당이득반환을 청구할 수 없습니다(대법원 1998. 10. 13. 선고 98다12379 판결, 2002. 1. 22. 선고 2001다70702 판결).
  (4) 한편 소액임차인이 당해 경매절차에서 권리신고를 하지 아니하여 소액보증금의 우선변제를 받는 절차를 취하지 아니하였다고 하여 임차주택의 경락인에게 그 임대차로써 대항할 수 없다거나 임차보증금반환청구권을 포기한 것으로 볼 수는 없습니다(대법원 1986. 7. 22. 선고 86다카466 등 판결, 1992. 7. 14. 선고 92다12827 판결).