저는 한국토지공사로부터 토지를 매수하기로 약정하였고, 매매계약서상 매매대금잔금의 분할지급을 3개월 이상 지연하였을 때에는 계약을 해제할 수 있고, 계약을 해제하는 경우에는 매매대금의 10%에 해당하는 계약보증금을 한국토지공사에게 귀속시키기로 되어 있는데, 이러한 경우 제가 잔금지급을 지체하면 위 약정내용대로 매매대금의 10%인 계약보증금을 반환 받을 수 없는지요?
(1)「약관의 규제에 관한 법률」은 회사법상 계약, 근로기준법상 계약 및 일정한 비영리사업분야에 속하는 계약을 제외한 나머지 보통계약약관에 관하여 규제를 가하고 있습니다(같은 법 제30조 제1항). 이 법에 따르면 신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관조항은 무효이고(같은 법 제6조 제1항), 상대방에 대하여 부당하게 불리한 조항은 공정을 잃은 것으로 추정하고(같은 법 제6조 제2항 제1호), 또한 약관작성사업자에게 법률에서 규정하고 있지 아니하는 해제권·해지권을 부여하거나 법률규정에 의한 해제권·해지권의 행사요건을 완화하여 상대방에게 부당하게 불이익을 줄 우려 있는 조항 및 계약의 해제·해지로 인한 약관작성사업자의 원상회복의무나 손해배상의무를 부당하게 경감하는 조항도 무효라고 규정하고 있습니다(같은 법 제9조 제2호, 제4호).
  (2) 그리고 약관의 규제에 관한 법률의 적용대상이 되는 약관이라 함은 그 명칭이나 형태 또는 범위를 불문하고 계약의 일방당사자가 다수의 상대방과 계약을 체결하기 위하여 일정한 형식에 의하여 미리 마련한 계약의 내용이 되는 것을 말하며(같은 법 제2조 제1항, 대법원 1998. 12. 23. 선고 96다38704 판결), 약관이 계약당사자 사이에 구속력을 갖는 것은 그 자체가 법규범이거나 또는 법규범적 성질을 가지기 때문이 아니라, 당사자가 그 약관의 규정을 계약내용에 포함시키기로 합의하였기 때문이므로 계약당사자가 명시적으로 약관의 규정과 다른 내용의 약정을 하였다면, 약관의 규정을 이유로 그 약정의 효력을 부인할 수는 없습니다(같은 법 제4조, 대법원 1998. 9. 8. 선고 97다53663 판결).
  (3) 따라서 위 사안의 경우 약관의 규제에 관한 법률에 비추어 그 유효성을 살펴보면, 판례는 “토지분양계약이 해제되었을 때에는 수분양자가 지급한 계약보증금이 분양자에게 귀속될 뿐만 아니라, 수분양자는 계약해제로 인하여 분양자가 입은 손해에 대하여도 배상의무를 면하지 못하는 것으로 약정한 경우, 위 계약보증금의 몰취는 계약해제로 인한 손해배상과는 별도의 성격을 가지는 것이라 할 것이고, 따라서 위 계약보증금 몰취규정을 단순히 통상 매매계약에 있어서의 손해배상의 예정으로 보기는 어려우며, 수분양자가 계약 위반시 분양자에게 손해배상책임을 지는 것과는 별도로 이를 분양자에게 귀속시킴으로써 수분양자에게 제재를 가함과 동시에 수분양자의 계약이행을 간접적으로 강제하는 작용을 하는 이른바 위약벌의 성질을 가진 것이며, 약관의규제에관한법률 제6조 제1항, 제2항, 제9조 제3호 등에 비추어 계약의 해제로 인한 고객의 원상회복청구권을 부당하게 포기하도록 하는 약관조항은 고객에게 부당하게 불리하여 공정을 잃은 것으로 추정되고 신의성실의 원칙에 반하는 것으로서 무효라고 보아야 하고, 한국토지공사가 토지를 분양하면서 토지분양계약이 해제되었을 때 ‘귀책사유의 유무를 불문’하고 수분양자가 지급한 매매대금의 10%에 상당하는 계약보증금이 분양자인 한국토지공사에게 귀속되도록 정한 경우, 그 계약금 몰취규정은 고객인 분양자에 대하여 일방적으로 부당하게 불리한 조항으로서 공정을 잃은 것으로 추정되어 신의성실의 원칙에 반하거나 또는 계약 해제시 고객의 원상회복청구권을 부당하게 포기하도록 하는 조항으로서 약관의규제에관한법률에 위반하여 무효이다.”라고 하였지만(대법원 1999. 3. 26. 선고 98다33260 판결), “한국토지공사의 개정된 용지매매계약서상 매매대금잔금의 분할지급을 3개월 이상 지연하였을 때에는 계약을 해제할 수 있고, 계약을 해제하는 경우에는 매매대금의 10%에 해당하는 계약보증금을 한국토지공사에게 귀속시키기로 되어 있는 경우, 그 계약보증금은 위약금의 성질을 가진 것으로서 손해배상액의 예정으로 추정되는데, 보통의 부동산 매매계약시 매매대금의 10% 정도에 해당하는 금액을 계약금으로 정하고 매수인이 위약 할 경우 그 계약금을 포기하기로 하는 거래관습에 비추어 그 손해배상액의 예정이 고객에 대하여 부당하게 불리한 약관조항으로서 무효라고 볼 수 없다.”라고 한 바 있습니다(대법원 1999. 9. 17. 선고 99다19926 판결, 2000. 12. 22. 선고 99다4634 판결).
  (4) 따라서 위 사안의 경우에도 귀하가 매매잔금의 지연으로 인하여 계약을 해제 당할 경우에는 매매대금의 10%인 계약보증금을 반환받을 수 없을 것으로 보입니다.