저는 제 소유의 임야를 매도하기 위해 공인중개사인 甲에게 중개를 의뢰하였고, 甲 은 乙을 매수인으로 하는 부동산매매계약의 중개를 성사시켰습니다. 저는 甲에게 애 초에 그 수수료로 1억 5천만원을 지급하기로 하였으나 그 수수료가 과다한 것 같은 데 약정한 중개수수료를 지급해야 하는지요?
(1) 민법 제103조는 “선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 한다”라고 규정하고 있습니다. 판례는 강행규정에 위반한 사적 계약의 효력에 대하여 그 법령이 단속규정, 즉 입법의 취지가 단순히 행정적인 제재를 위해 금지를 하는 것에 불과한 경우에는 그에 위반한 계약의 효력을 긍정하는 반면에, 효력규정, 즉 입법의 취지상 사법상의 행위에 효력을 미치는 규정으로 볼 때는 그에 위반한 계약의 효력을 부정합니다(대법원 1997. 6. 27. 선고 95다47343 판결, 2003. 4. 22.선고 2003다2390, 2406 판결).
  (2) 위 사안의 관련 판례는 “부동산중개업법(현행 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률)이 '부동산중개업자의 공신력을 높이고 공정한 부동산 거래질서를 확립하여 국민의 재산권 보호에 기여함'을 목적으로 하고 있는 점(같은 법 제1조), 위 규정들이 위와 같은 금지행위의 결과에 의하여 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지하려는 데에도 그 입법 취지가 있다고 보이는 점, 그와 같은 위반행위에 대한 일반사회의 평가를 감안할 때 위와 같은 금지행위 위반은 반사회적이거나 반도덕적으로 보아야 할 것인 점, 위반행위에 대한 처벌만으로는 부동산중개업법의 실효를 거둘 수 없다고 보이는 점 등을 종합하여 보면, 위와 같은 규정들은 부동산중개의 수수료 약정 중 소정의 한도액을 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한함으로써 국민생활의 편의를 증진하고자 함에 그 목적이 있는 것이므로 이른바 강행법규에 속하는 것으로서 그 한도액을 초과하는 부분은 무효라고 보아야 할 것이다”라고 하였습니다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2000다54406, 54413 판결).
  (3) 따라서 귀하의 경우 지역에 따라 편차가 있지만「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」에 의한 법정수수료 초과분에 대하여는 강행규정 위반을 이유로 그 지급의무를 면할 수 있을 것으로 보입니다.