甲은 乙소유 부동산을 매수하기로 하는 계약을 체결하고 계약금을 지급한 후 중도금지급기일에 중도금의 일부를 지급하였으나, 중도금 중 260만원을 미지급하였습니다. 그런데 乙은 중도금의 이행을 최고하면서 1,000만원의 지급을 청구하고 그것을 이행하지 않으면 계약을 해제하겠다고 합니다. 이 경우 위 계약이 해제될 수 있는지요?
(1) 이행지체로 인한 계약해제에 관하여「민법」제544조는 “당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.”라고 규정하고 있습니다.
  (2) 그러므로 계약의 이행이 지체되면 곧바로 계약을 해제할 수 있는 것은 아니고, 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있는 것인데, 그 이행최고에 있어서 위 사안에서와 같이 본래의 채무액을 초과하는 과다한 금액을 청구하는 이행최고를 하고서도 상당기간이 경과되면 계약을 해제할 수 있는지 문제됩니다.
  (3) 이에 관하여 판례는 “채권자의 이행최고가 본래 이행하여야 할 채무액을 초과하는 금액의 이행을 요구하는 내용일 때에는, 그 과다한 정도가 현저하고 채권자가 청구한 금액을 제공하지 않으면 그것을 수령하지 않을 것이라는 의사가 분명한 경우에는 그 최고는 부적법하고, 이러한 최고에 터잡은 계약해제는 그 효력이 없다.”라고 하였으며(대법원 1995. 9. 5.선고, 95다19898 판결), “이행지체를 이유로 계약을 해제함에 있어서 그 전제요건인 이행의 최고는 반드시 미리 일정기간을 명시하여 최고하여야 하는 것은 아니며, 최고한 때로부터 상당한 기간이 경과하면 해제권이 발생한다고 할 것이고, 매도인이 매수인에게 중도금을 지급하지 아니하였으니 매매계약을 해제하겠다는 통고를 한 때에는 이로써 중도금지급의 최고가 있었다고 보아야 하며, 그로부터 상당한 기간이 경과하도록 매수인이 중도금을 지급하지 아니하였다면 매도인은 매매계약을 해제할 수 있다.
  (4) 그러나 채권자의 이행최고가 본래 이행하여야 할 채무액을 초과하는 금액의 이행을 요구하는 내용일 때에는 그 과다한 정도가 현저하고 채권자가 청구한 금액을 제공하지 않으면 그것을 수령하지 않을 것이라는 의사가 분명한 경우에는 그 최고는 부적법하고 이러한 최고에 터 잡은 계약해제는 그 효력이 없다.”라고 하였습니다(대법원 1994. 11. 25. 선고 94다35930 판결, 2004. 7. 9. 선고 2004다13083 판결).
  (5) 따라서 위 사안의 경우에도 乙의 중도금이행의 최고로부터 상당한 기간이 경과되었다고 하더라도 계약해제의 효력은 발생하지 않을 것으로 보이므로, 甲은 지금이라도 미지급중도금을 지급하고, 수령거절 시에는 변제공탁을 하여 계약을 이행할 수 있을 것으로 보입니다.