일억 육천구 백만원으로 오피스텔을 2020년 3월 1일에 2년 전세 계약하여 살다가 계약 만료 후 전세가를 5 프로 인상한 금액인 일억칠천칠백사 십 오만원으로 2년 재계약하여 2024년 3월 1일 이 만기입니다. (전세 보증보험 가입) 중도 퇴실해야 하는 상황에서 다음 세입자를 구하는 전세가에 문제가 있습니다. 전세 보증보험이 5월에 개편이 되어 주택 공시가격*140% 이 내 가격이 여야만 보증보험 가입 자격이 있습니다. 따라서 제가 계약한 일억칠천칠백사 십 오만원으로는 다음 계약이 어렵고 (현 부동산 시장이 좋지 않아 예비세입자들이 보증보험 가능 물건에만 관심) 145만원 아래인 일억칠천 육백만원으로 다음 세입자를 구해야 하는 상황입니다. 먼저 임대인에게 145만원 아래로 전세를 구하는 것을 문의해봤으나 상황이 어렵다고 합니다. 그래서 전세가를 낮추어 다음 세입자를 구해 전세금 중 일억칠천 육백만원을 돌려받고 차액인 145만원은 전세 만기(24년 3월 1일)에 받는 방법을 생각 중입니다. (빠른 퇴실과 빠른 전세금 반환을 위하여) 제가 궁금한 것은 1. 일억칠천 육백만원으로 다음 세입자를 구하고 제 전세 만기일(24년 3월 1일)에 차액(145만원)을 돌려받는 것은 가능한지? 2. 만약 그렇게 한다면 방법적인 부분이 궁금합니다. (145만원에 대한 차용증을 쓰면 되는지? 등) 3. 다음 세입자를 구하고 다른 전세 계약을 쓰면 엄밀히 말해서는 24년 3월 1일은 전세 만기일이 아닌데... 그때 돌려받는 것은 차용증에 날짜 명시를 하면 될지 4. 차용증은 법적 효력이 없다고 하는데 만약 채무불이행 시 어떻게 청구해야 하는지 답변 기다리겠습니다. 감사합니다.
1. 일억칠천육백만원으로 다음 세입자를 구하고 제 전세만기일(24년 3월 1일)에 차액(145만원)을 돌려받는 것은 가능한지? - 가능합니다. 일억칠천육백만원으로 다음 세입자를 구하는 것은 임대인의 자율 사항이고, 이와 별개로 이전 임차인인 질문자가 지급한 원래 보증금은 당연히 반환하여야 하는 것이기 때문입니다. 2. 만약 그렇게 한다면 방법적인 부분이 궁금합니다. (145만원에 대한 차용증을 쓰면 되는지? 등) - 차용증은 금전소비대차의 경우에 작성하는 것으로, 이 경우 내용증명 등을 발송하여 추후 소송이 제기되거나 분쟁이 생길 경우 증거자료로 활용하는 것이 적절해 보입니다. 만약 보증금 중 일부를 받지 못한 경우 임차보증금반환소송을 제기하는 것이 가능합니다. 3. 다음 세입자를 구하고 다른 전세계약을 쓰면 엄밀히 말해서는 24년 3월 1일은 전세만기일이 아닌데.. 그 때 돌려받는 것은 차용증에 날짜 명시를 하면 될지 - 위 2.의 답변 내용과 같이 차용증을 작성하는 것보다 내용증명 등을 통해 해당 내용을 남겨두는 것이 적절해 보입니다. 4. 차용증은 법적효력이 없다하는데 만약 채무불이행시 어떻게 청구를 해야하는지 - 나머지 보증금을 지급받지 못한 경우 임대차보증금반환소송을 제기하거나 지급명령신청 등의 절차를 통해 가능합니다.