현재 임차인(본인)은 2년 계약 주거용 오피스텔의 전세 만기일 22년 7월 30일에 거주지 이전 계획을 임대인에게 22년 6월 14일에 통보하였습니다. 그러나 임대인은 이후 세입자와 새로운 임대차 계약을 체결하기 전 임대보증금 반환이 어렵다며 임차인에게 향후 발생하는 대출이자에 대한 보상을 약정하며 현재 전세자금 대출을 3개월 연장할 것을 요청하였습니다. 그러나 현재 임차인의 차후 거주지(LH 행복주택)의 입주 만기일이 22년 8월 30일까지 이므로 해 당 날짜 이전에 거주지 이전과 전입 신고를 마쳐야 하며 배우자의 출산 예정일이 임박(22년 8월 12일)하여 이미 포장이사 / 가전 가구 배송/입주 청소 등의 사전 준비를 전세 계약 만기 일자(22년 7월 30일)로 마친 상태입니다. 이에 거주지 이전에 따른 대항력 상실에 대응하고자 다음과 같이 조치할 계획입니다. 1. 7월 30일 거주지 이전 계획 임대인에게 내용증명 발송 2. 배우자와 분리하여 계약자인 임차인 본인만 차후 거주지로 전입신고 3. 생활에 필요한 최소 기자재를 현재 거주지에 남겨 둠 4. 7월 30일 이후 임차권 등기 명령 신청 질의 사항 1. 현 거주지에서 배우자를 제외하고 계약자만 전 출신 고시 현 거주지 점유가 인정되는지 2. 임대인의 전세보증금 미반환 사유로 전입신고 지연으로 범칙금 또는 과태료 등 처벌사항이 발생하는지 3. 만기일 후 전입신고 전/후로 거주지 점유를 위해 일부 생활기자재를 남겨 두는 것이 법적인 효력이 있는지 4. 위 조치사항 외 추가로 수행해야 하거나 절차상 문제의 소지가 있는지
질의사항 순서대로 답변드리도록 하겠습니다. 1. 현 거주지에서 배우자를 제외하고 계약자만 전출신고 시 현 거주지 점유가 인정되는지 먼저 관련 규정과 판례를 보겠습니다. ---------------------------- 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(등기)가 없는 경우에도 임차인(임차인)이 주택의 인도(인도)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. -------------------------------- 대법원 1988. 6. 14. 선고 87다카3093, 3094 판결 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다. ---------------------- 위 규정과 판례를 종합하면 배우자의 주민등록 만으로도 점유 대항요건이 유지될 것으로 보입니다. 2. 임대인의 전세보증금 미반환 사유로 전입신고 지연으로 범칙금 또는 과태료 등 처벌사항이 발생되는지 주어를 생략한 문장이라 취지가 불분명하여 경우를 나누어 답변드리겠습니다. 임대인이 전세보증금을 반환하지 않는 사유로 (질문자가 새로운 주택에) 전입신고 지연이 될 시 범칙금 또는 과태료 처벌 대상이 되는지 묻는 취지라면 >>>처벌대상은 아닙니다. 다만 대항요건을 갖추지 못한 불이익은 발생할 수 있습니다. 임대인이 전세보증금 미반환 사유로 전입신고 지연으로 (임대인이) 범칙금 또는 과태료 등 처벌사항이 발생되는지 >>> 역시 아닙니다. 3. 만기일 후 전입신고 전/후로 거주지 점유를 위해 일부 생활기자재를 남겨 두는 것이 법적인 효력이 있는지 목적물 반환을 하지 않고 점유를 유지하는 것이 됩니다. 따라서 집주인이 임차보증금을 반환하지 않더라도 지연이자를 지급할 의무가 없으며, 임차인은 명도시까지 기존에 내던 월세가 있다면 월세를 계속 내야 합니다. 4. 위 조치사항 외 추가로 수행해야 하거나 절차상 문제의 소지가 있는지 우선 임차권등기를 빨리 하시고 그 다음 집을 빨리 비우시고 비웠다는 사진을 촬영해 두시고 열쇠가 있다면 열쇠도 반납후 반납확인서를 받아 두시기 바랍니다. 지연손해금을 청구하시려면 이와 같은 내용을 상대방에게 내용증명이나 문자등으로 보내고 그 다음에야 지연손해금을 청구할 수 있습니다.