제가 강남에 있는 건물 하나를 샀는데, 그 중 점포 하나가 보증금 1억5,000만원에 월세 100만원으로 세가 놓여 있었습니다. 그 임차인이 점포를 인도받고 사업자등록을 신청하고, 확정일자까지 받아 놓은 상태였습니다. 그런데 제가 건물을 승계하기 전에 그 임차인이 이미 세 달치 월세를 밀려 있었다고 하는데, 그것을 이유로 제가 임대차를 해지할 수 있나요?
(1) [상가건물임대차보호법의 적용대상 여부] 본건의 상가건물임대차보호법 제2조 소정의 환산보증금은 2억5,000만원으로 본건 임대차는 동법의 적용대상입니다. 따라서 위 임차인은 대항력을 갖추었으므로 귀하에 대하여 임차권을 주장할 수 있습니다.
  (2) [승계임대인이 계약해지권을 승계하는지 여부] 임차인이 3기의 차임을 연체하였다고 하므로 종전 임대인에게 계약해지권이 발생하였다는 것 또한 의문의 여지가 없습니다. 그러나 귀하가 상가건물임대차보호법 제3조제2항에 의하여 임대인 지위를 승계하였다고 하여, 임대차계약의 해지권까지 당연히 승계하는 것은 아닙니다. 왜냐하면 임대인 지위가 양수인에게 승계된 경우 이미 발생한 연체차임채권은 따로 채권양도의 요건을 갖추지 않는 한 승계되지 않고, 따라서 양수인이 연체차임채권을 양수받지 않은 이상 승계 이후의 연체차임액이 3기 이상의 차임액에 달하여야만 비로소 임대차계약을 해지할 수 있는 것입니다(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다3022 판결).
  (3) [연체차임채권의 양수 및 채권양도통지] 위 판례사건에서는 명시적으로 문제되지 않았지만, 건물을 양수한 시점과 연체차임채권을 양수한 시점이 반드시 일치해야 하는 것은 아닙니다. 따라서 지금이라도 귀하가 이전 건물주로부터 이 사건 임차인에 대한 연체차임채권을 양수받고 이전 건물주가 채권양도통지를 한다면, 계약해지권 또한 부대하여 승계하므로 계약을 해지하는데 아무런 장애가 없을 것입니다.