저는 신림동에 있는 상가건물 중 점포 1칸을 계약기간 2년, 임차보증금 3,000만원, 월 임차료 50만원으로 임차하였는데, 장사가 잘 되지 않아 계약기간 만료 2개월 전에 만료기간까지만 영업을 할 테니 그 때에 보증금을 돌려 달라고 얘기하였습니다. 그런데 건물주는 새로운 임차인이 나타나지 않는다는 이유로 보증금의 반환을 지체하고 있는바, 이러한 경우에도 제가 월 임차료로 약정된 50만원을 계속 지급하여야 하는지요?
(1) 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수는 없으나, 그로 인하여 이득이 있다면 이는 부당이득으로서 반환하여야 할 것입니다.
  (2) 여기서 ‘이득’이라 함은 ‘실질적인 이익’을 가리키는 것이므로 법률상 원인 없이 건물을 점유하고 있다 하여도 이를 사용·수익하지 않았다면 이익을 얻은 것이라고 볼 수 없는 것인바, 임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임차건물부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다고 할 것입니다(대법원 2001. 2. 9. 선고 2000다61398 판결).
  (3) 따라서 본건에서 귀하가 어쩔 수 없이 영업을 계속한 경우에는 부당이득으로서 월 임차료 상당을 부당이득으로서 건물주에게 지급할 수밖에 없으나, 점포를 명도하지는 않았지만 영업을 하지 않아 이득을 취한 바가 없다면 임차료 상당액을 지급할 의무가 없습니다.