저는 아파트를 소유하고 있는데 2014. 5. 20.경 乙과의 사이에 임대차보증금 2,000만 원, 임대차기간 2014. 6. 1.부터 2016. 5. 30.까지로 정하여 임대차계약을 체결하였으며 그 후 출국하여 중국에서 2년간 체류하다 2016. 7월에 입국하였습니다. 그런데 알고 보니 乙은 아파트에 이사한 이후 부부싸움을 하여 방문을 3개와 부엌 싱크대 등을 모두 부수고 관리비도 거의 지급하지 않아 그 연체액이 200만원에 이른 상태입니다. 제가 귀국하기 전에 임대차계약이 이미 갱신되어 임대차기간이 2년이나 남아다고 하는데, 수리비와 연체된 관리비를 보증금에서 공제하고 즉시 나가라고 할 수 있을까요.
임대차계약에 있어서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생하는 임대차에 관한 임차인의 모든 채무를 담보합니다. 따라서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있습니다. 그리고 임차인이 임대차목적물을 사용·수익하는 동안 그 사용·수익을 위하여 그 목적물에 관하여 발생한 관리비·수도료·전기료 등 용익에 관한 채무는 임대차계약에서 달리 약정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대차관계의 성질상 임대차보증금에 의하여 담보되는 임차인의 채무에 속한다고 할 것이라는 것이 판례의 입장입니다(대법원 2012. 6. 28. 선고 2012다19154 판결, 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 등 참조).  한편, 「주택임대차보호법」 제6조는 제1항은 “임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다”라고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 “제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.”라고 규정하고 있습니다. 다만 같은 조 제3항은 “2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다”고 합니다. 따라서 사안의 경우 乙은 임대차 목적물인 아파트를 고의로 파손한바, 임차물보관의무를 현저히 위반한 경우에 해당하여 「주택임대차보호법」 제6조 제1항이 적용되지 않습니다. 귀하는 즉시 乙에게 내용증명이나 문자메시지 등으로 임대차계약 해지통지를 하여 아파트에서 나갈 것을 요구할 수 있고, 을이 아파트를 인도해 주면 그와 동시에 연체된 관리비와 방문, 부엌 집기 수리비 등을 공제한 나머지 임대차보증금만 돌려주면 될 것으로 생각됩니다.