저는 2009. 10.경 서울 종로구에 있는 상가건물의 일부를 보증금 1억 원에 월세 100만원으로 1년간 임차하는 계약을 체결하여 사진관으로 운영하고 있습니다. 저는 계약 당시 입점하고 사업자등록신청을 하면서 임대차계약서에 확정일자인도 받아 두었습니다. 그런데 최근 임대인이 위 임대차기간이 만료되어 재계약시에는 임대차보증금 중 5,000만원은 월세로 전환하되 그 적용금리를 3부(연 36%)로 하겠다고 합니다. 현재 주변지역의 경우를 보면 2부(연 24%)로 하는 것이 일반적인데 임대인의 무리한 증액요구에 대응할 방법이 없는지요?
(1) 임대인 요구대로 보증금 5,000만원을 월세로 전환하면 150만원(〓5,000만원×0.03)이 됩니다. 결국 임대인은 보증금 5,000만원에 월세 250만원으로 하자는 것입니다.
  (2) [상가건물임대차보호법의 적용대상 여부] 귀하의 상가건물임대차보호법 제2조 소정의 환산보증금은 2억 원으로 본건 임대차는 동법의 적용대상입니다.
  (3) 보증금을 월차임으로 전환할 때 연 1할5푼의 비율로 계산하므로(상가건물임대차보호법 제12조, 동 시행령 제5조) 보증금 1억 원은 월 125만원(〓1억 원×0.15/12월)으로 환산되어, 본건 계약일 현재 귀하의 총 월차임은 225만원이 됩니다. 따라서 증액할 수 있는 월차임 한도는 202,500원(〓225만원×0.09)입니다(상가건물임대차보호법 제11조제1항, 동 시행령 제4조).
  (4) 보증금 중 5,000만원을 월차임으로 전환하면 625,000원(〓5,000만원×0.15/12월)이 되므로 본건 임대차는 보증금 5,000만원/월세 1,625,000원으로 전환될 수 있습니다. 여기에 증액한도를 더하면, 갱신될 수 있는 범위는 보증금 5,000만원/월세 1,827,500원이 될 것입니다.