어머니께 1년 전 증여받은 단독주택의 일부 토지가(2.5평 정도) 이 윗집 담장과 대문 안에서 통행로로 사용되고 있습니다. 이 윗집은 맹지라서 대문을 나와서도 우리 집 땅을 밟고 지나야 도로와 연결됩니다. 어머니가 10년 전에 그 집을 살 때 전 소유주가 맹지 주인에게 땅세를 받지 않는다고 해서 저희 어머니도 땅세를 안 받았고 저도 땅세를 청구하지 않았습니다. 그런 데 얼마 전 맹지 집 아들이 2.5평 토지를 맹지 토지 일부와 맞바꾸었다고 하면서 전 소유주와의 구두 계약도 계약이니 자기 집 입구 쪽 2.5평과 도로와 연결되는 부분까지 자신의 땅이라고 주장합니다. 전 소유주와 연락해 보니 전혀 그런 일이 없고 우리 집에 맹지 토지 일부가 들어와 있어서 (창고와 화장실로 쓰는 무허가 건물 밑에 2평 정도) 땅세를 받지 않았다고 합니다. 맹지 주인은 맹지에 들어 있는 우리 토지 2.5평을 자기에게 안 주면 소송으로 우리 집을 철거하고 자신의 땅 2평을 찾아가겠다고 협박했습니다. 제가 철거해 주겠다고 했더니 더 이상의 연락은 없습니다. 20년간 담장 안의 토지를 점유하면 점유 취득 시효를 주장할 수 있다던데... 그래서 지금이라도 땅세를 청구하고 싶은데 어떤 절차와 방법으로 해야 할지 모르겠습니다. 정확한 토지 면적을 측량하지 않고 점유 취득 시효 주장만 막기 위해 상징적인 땅세만 청구해도 될까요? (연 10만원 정도) 만약 상대방이 땅세를 안주면 민사로 소송을 해야 할까요? 땅세 못 받아도 땅세 청구한 내용증명만 있어도 점유 취득 시효 주장을 막을 수 있을까요? 민사소송을 해야 한다면 어떤 순서로 해야 하는지 알려주십시오. 예를 들어 토지 경계 측량을 먼저 한다. 측량비는 누가 부담한다. 내용증명을 몇 회 이상 보내고 소송해야 한다. 민사소송 전 증거자료는 무엇이 필요하다 등 법에 대해 하나도 모르는 사람 입이다. 도와주십시오.
1. 부동산 점유취득시효에 대하여 점유취득시효가 인정되기 위하여는 점유자가 1) 소유의 의사로, 2) 평온 공연하게, 3) 20년간 계속하여 점유하였을 것을 요합니다. 현재 작성하여주신 내용만으로는 위 요건들의 충족여부를 확실히 말씀드리기 어렵습니다. 다만 위 ‘소유의사’와 관련하여, 소유의 의사는 매매, 교환, 증여와 같이 소유권이전을 목적으로 하는 행위에 의해 점유를 취득하는 경우에 소유의 의사가 있는 점유로서 이를 자주점유라고 하며, 반대로 임대차, 임치 등에 의해 점유를 취득하는 경우는 취득원인의 성질상 소유의 의사가 없는 점유로서 타주점유라고 하게 됩니다. 귀하의 사안과 유사한 경우로, ‘토지를 건물 부분의 부지로 사용함으로써 시작된 점유가 토지 소유자의 사용승낙하에 이루어진 것으로서 권원의 성질상 자주점유라고 볼 수 없다’는 판례가 있으므로(대법원 1992. 10. 27. 선고 91다41064,41071 판결 등 참조) 이를 참조하여 주시기 바랍니다. 한편 상대방(맹지집 아들)이 소유의 의사로 토지를 점유하였다고 하더라도 점유한지 20년이 경과하였는지, 시효기간 만료 후에 소유자의 변동이 있었는지(점유한지 20년이 지난 후에 귀하의 모친께서 소유권을 취득하였는지) 여부를 알아야 취득시효가 완성되었는지 여부를 알 수 있으므로 이를 확인하시기 바랍니다. 2. 주위토지통행권 다만 경우에 따라 상대방에게 주위토지통행권이 인정될 수는 있습니다. 주위토지통행권은 토지와 공로 사이에 필요한 통로가 없거나 통로가 있더라도 실제로 통로로서의 충분한 기능을 하지 못하는 경우에 인정되는데(대법원 1998. 3. 10. 선고 97다47118 판결 등 참조), 이 경우에도 상대방(맹지집)은 통행지 소유자(귀하의 어머니)에게 손해를 보상하여야 합니다(민법 제219조 제2항). 3. 기타 질의에 대하여 귀하께서는 소유자로서의 권리행사를 하실 수 있을 것인데(토지인도청구, 사용료 청구, 부당이득반환청구 등) 여기에 특별한 절차와 방법은 정해져있지 않습니다. 토지의 측량은 추후 소송 진행과정에서 필요하게 될 수는 있으나, 귀하가 어떤 청구를 하는지, 상대방이 귀하에게 점유취득시효에 기한 소유권 인도 청구를 하는지 등에 따라 달라질 수 있습니다. 내용증명은 등기취급을 전제로 우체국창구 또는 정보통신망을 통하여 발송인이 수취인에게 어떤 내용의 문서를 언제 발송하였다는 사실을 우체국이 증명하는 것으로서 소송 전에 반드시 필수적으로 요구되는 것은 아닙니다. 내용증명 없이도 소송은 진행이 가능하며, 증거자료는 귀하의 청구를 유의미하게 뒷받침 하는 모든 것이 증거가 될 수 있습니다. 4. 결어 상대방이 어떤 태도를 보이며 어떤 주장을 하고 있는지(점유취득시효를 구체적으로 주장하고 있는지), 상대방이 소유의 의사로 20년간 위 토지를 점유하고 있었는지 등을 현재 말씀해주신 것만으로는 파악하기 힘들며, 귀하께서 어떠한 청구를 원하시는지 알 수 없어 이에 대한 정확한 답변을 드리기 어려운 점 양해 부탁드립니다. 다만 귀하께서는 소유권자로서 지료나 사용료를 우선 산정하여 상대방에게 청구하실 수 있을 것으로 보이며, 덧붙여 상대방과 귀하께서 위 토지에 대하여 명확히 인식하고 있는 상태라면 토지 측량이 필요하지 않을 수 있으나, 추후 사용료 청구 등을 하시어 소송 진행 과정으로 넘어가게 되면 측량이 필요할 것으로 보입니다. 겪고 계신 상황은 사이버상담만으로는 자세한 답변이 어려운 점이 있으므로, 자세한 상담 혹은 법률구조를 원하시는 경우 관련 서류들을 모두 지참하시어 가까운 법률구조공단을 방문하시는 것을 권해드립니다. 모쪼록 겪고 계신 일이 원만히 해결되길 바랍니다. 감사합니다.