제가 대여금채권을 담보하기 위하여 채무자 소유의 아파트에 근저당권을 설정 받았습니다. 그런데 채무자가 변제기일이 지나서도 변제하지 않아 위 아파트에 대하여 담보권실행을 위한 경매를 신청하려고 하는데, 위 아파트에 대지권등기가 아직 되어 있지 않습니다. 이 경우 제가 경매를 신청하면서 대지권을 일괄매각하지 않아도 경매절차상 하자가 없는지요?
(1) [대지사용권의 의미] ‘대지사용권’이라 함은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말하는데(집합건물의소유및관리에관한법률 제2조제6호), 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없으며, 다만 규약으로써 달리 정한 때에는 그러하지 아니합니다(집합건물의소유및관리에관한법률 제20조제1·2항).
  (2) [전유부분에 대한 경매개시결정과 압류의 효력이 대지사용권에 미치는지 여부] 구분건물의 대지사용권은 전유부분 및 공용부분과 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서가 없는 때에는 전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정되어 전유부분에 대한 경매개시결정과 압류의 효력이 당연히 종물 내지 종된 권리인 대지사용권에도 미치며, 그와 같은 내용의 규약이나 공정증서가 있는 때에는 종속적 일체불가분성이 배제되어 전유부분에 대한 경매개시결정과 압류의 효력이 대지사용권에는 미치지 아니합니다(대법원 1997. 6. 10.자 97마814 결정).
  (3) [구분건물의 경매 시 그 대지사용권을 반드시 일괄경매 하여야 하는지 여부] 대지사용권이 존재함에도 그에 대한 경매신청이 없다는 이유로 집행법원이 대지사용권의 존부 등에 관하여 조사를 함이 없이 전유부분 및 공용부분에 대하여만 경매절차를 진행한 경우에 있어서도, 대지사용권에 대하여 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서가 없는 때에는 전유부분에 대한 경매개시결정 및 압류의 효력이 그 대지사용권에도 미치므로 일괄경매를 할 필요가 없고, 그와 같은 내용의 규약이나 공정증서가 있는 때에는 전유부분에 대한 경매개시결정 및 압류의 효력이 대지사용권에는 미치지 아니하고 그 대지사용권이 경매목적물에서 제외되어 일괄경매의 요건을 충족하지 아니하므로 일괄경매를 할 수가 없으므로, 구분건물의 대지사용권이 존재한다고 하더라도 그에 대한 경매신청이 없었던 이상 집행법원이 이를 그 전유부분 및 공용부분과 일괄경매를 하지 아니하였다 하여 그러한 사유만으로 경매절차에 하자가 있다고 할 수 없습니다(대법원 1997. 6. 10.자 97마814 결정, 2001. 9. 4. 선고 2001다22604 판결).
  (4) [결론] 따라서 본건에서 귀하도 대지권등기가 되어 있지 않은 채무자의 아파트에 대한 담보권실행을 위한 경매를 신청할 경우 반드시 대지권을 일괄하여 경매신청 해야 하는 것은 아닙니다.
  (5) [참고] 다만, 경매신청서에 대지사용권에 대한 표시가 없음에도 대지사용권이 전유부분에 대하여 종속적 일체불가분성이 인정되어 전유부분에 대한 경매개시결정과 압류의 효력이 당연히 대지사용권에도 미치는 경우, 이해관계인은 매각물건명세서작성에 중대한 흠이 있음을 이유로 매각허가에 대한 이의신청(민사집행법 제121조제5호)을 하거나, 매각허가결정에 대한 즉시항고(민사집행법 제129조)를 함으로써 구제 받을 수 있습니다.