甲은 집합건물의 구분소유자로서, 乙 주택분양보증인의 분양이행을 통하여 이 사건 건물을 분양받았습니다. 甲은 사용승인일이 지난 이후에 이 사건 건물에 하자가 발생한 사실을 확인하였고, 집합건물법 제9조 제1항에 따라 乙에게 하자담보추급권을 행사하려고 합니다. 사용승인이 지난 이후에 하자담보추급권 행사가 가능한가요?
집합건물법 제9조 제1항은 “건물을 건축하여 분양한 자와 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 자로서 대통령령으로 정하는 자는 구분소유자에 대하여 담보책임을 진다.”라고 정하고 있습니다. 한편 주택분양보증인은 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 해당 주택의 분양의 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급을 책임져야 하고, 보증채무의 이행방법이 분양이행으로 결정된 때에는 해당 주택의 건축공사를 완료한 다음 사용검사 또는 사용승인을 받고 소유권보존등기를 마친 후 수분양자 앞으로 소유권이전등기를 마쳐주게 됩니다. 따라서 乙이 주택분양보증인으로서 보증채무 이행방법으로서 분양이행이 결정된 경우에, 乙이 집합건물법 제9조에서 정한 분양자에 해당하는지가 문제입니다. 대법원은 이에 대하여 『사업주체는 해당 주택의 건축공사를 완료할 능력을 상실하여 분양계약상의 주택공급의무를 이행하지 못한 이상 건물을 건축하였다거나 그 분양을 완료하였다고 볼 수 없으므로, 실제로 건축공사를 맡는 주택분양보증인으로 하여금 하자가 없는 안전하고 견고한 건물을 짓도록 유도하고 집합건물이 부실하게 건축된 경우 수분양자와 그로부터 건물을 양수한 구분소유자를 두텁게 보호하기 위해서 주택분양보증인을 하자담보책임을 부담하는 분양자로 보는 것이 타당하다. 따라서 주택분양보증인이 분양이행을 한 경우에는 구 집합건물법 제9조 제1항의 분양자로서 하자담보책임을 부담한다고 할 것이다(대법원 2016. 6. 23. 선고 2013다66287판결).』라고 판시하였습니다. 한편 이 판결은 하자담보추급권의 행사기한에 대하여 『집합건물의 구분소유자는 그 집합건물의 사용검사일 또는 사용승인일 전에 발생한 하자뿐 아니라 그 후에 발생한 하자에 대하여도 구 집합건물법 제9조 제1항에 따라 하자담보추급권을 행사할 수 있다(대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다108234 판결 등 참조). 이는 분양이행을 한 주택분양보증인이 구 집합건물법 제9조 제1항에 따른 분양자의 하자담보책임을 부담하는 경우에도 마찬가지이고, 주택분양보증인이 해당 집합건물에 관하여 주택법령에 따른 하자보수보증까지 하였더라도 다르지 아니하다.』라고 판시하여, 사용승인 이후에도 甲은 乙에 대하여 집한건물법에 따른 하자담보책임을 물을 수 있습니다.