빌라 근저당 500 잡혀 있는 뒷순위 임차인입니다. 전세금보다 시세가 낮습니다. 산 지는 7년 되었으며 중간에 집값 폭락으로 몰린 상황입니다. 임대인도 그때의 폭락으로 재산을 처분하고 경제력이 바닥인 상황입니다. (집안은 부유해서 상속받을 재산이 있다고 합니다) 그래서 근저당 외에 다른 권리들은 뒷순위로 보입니다. 등기부등본을 살펴보면 5월 초 건강보험에서 압류를 걸었고, 3월 다른 집에 걸린 보증보험에서 경매가 들어왔으나 6월 법원 기각되었으며, 5월 중순 근저당권자가 중복 경매를 걸었습니다. 저는 선행 경매에서 배당 요구를 신청한 상태입니다. 경매가 진행된다면 가족 명의로 낙찰받고 반환소송을 할 생각이나, 등기 정리만 된다면 임대인의 제안을 고려해 볼 생각입니다. 궁금한 것은 1. 경매 진행 중 개인회생을 한 경우, 경매가 끝나고 반환 소송이 가능한지, 2. 소송을 한다면 차액을 받을 수 있는지, 채권자 명단에 들어간다면 뺄 수 있는지 3. 명의 이전하게 될 경우 건강보험과 근저당을 임대인이 안고 가게 하는 방법이 있는지 4. 명의 이 전하고 받을 차액의 경우 개인회생 채권자 명단에서 뺄 수 있는 방법이 있는지 5. 혹시나 다른 고려해야 할 점이 있는지입니다. 감사합니다.
1. 가. 임의경매는 개인회생 신청을 통해 일시적으로 중지할 수 있지만 변제계획안의 인가결정 후에는 다시 속개되며, 강제경매는 개인회생 중지신청 이후 변제계획안의 인가결정을 받으면 경매 자체를 취소할 수 있습니다. 나. 대법원은 “주택임차인은 구 「개인채무자회생법」(2005. 3. 31. 법률 제7428호 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 부칙 제2조로 폐지, 이하 ‘구 개인채무자회생법’이라 함) 제46조제1항에 의하여 인정된 우선변제권의 한도 내에서는 임대인에 대한 개인회생절차에 의하지 아니하고 자신의 임대차보증금반환채권의 만족을 받을 수 있으므로, 설혹 주택임차인의 임대차보증금반환채권 전액이 개인회생채무자인 임대인이 제출한 개인회생채권자목록에 기재되었더라도, 주택임차인의 임대차보증금반환채권 중 우선변제권이 인정되는 부분을 제외한 나머지 채권액만이 개인회생절차의 구속을 받아 변제계획의 변제대상이 되고 면책결정의 효력이 미치는 개인회생채권자목록에 기재된 개인회생채권에 해당한다. 그렇다면 임대인에 대한 개인회생절차의 진행 중에 임차주택의 환가가 이루어지지 않아 주택임차인이 환가대금에서 임대차보증금반환채권을 변제받지 못한 채 임대인에 대한 면책결정이 확정되어 개인회생절차가 종료되었더라도 특별한 사정이 없는 한 주택임차인의 임대차보증금반환채권 중 구 「개인채무자회생법」 제46조제1항에 의하여 인정된 우선변제권의 한도 내에서는 같은 법 제84조제2항 단서 제1호에 따라 면책이 되지 않는 ‘개인회생채권자목록에 기재되지 아니한 청구권’에 해당하여 면책결정의 효력이 미치지 않는다.”고 판시하였습니다(대법원 2017. 1. 12. 선고 2014다32014 판결 참조). 따라서 임차보증금반환채권은 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법에 의해 대항력과 확정일자를 갖춘 경우와 소액보증금의 경우는 다른 담보물권보다 우선하여 변제받을 권리가 있으므로, 임차보증금반환채권을 가진 채권자는 그 채무자(임대인)가 개인회생절차에 들어가게 되더라도 임대차목적물의 환가액의 한도 내에서 별제권자에 준하는 취급을 받아 개인회생절차에 의하지 아니하고 그 권리를 행사할 수 있다 할 것입니다. 2. 가. 개인회생에서 면책을 받은 채무자는 변제계획에 따라 변제한 것을 제외하고 개인회생채권자에 대한 채무에 대한 책임이 면제됩니다(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제625조 제2항 본문). 다만, 다음 청구권에 대해서는 책임이 면제되지 않습니다(동조 단서). ① 개인회생채권자목록에 기재되지 않은 청구권, ② 국세징수법 또는 지방세징수법에 의해 징수할 수 있는 다음의 청구권(단, 개인회생절차개시 당시 아직 납부기한이 도래하지 않은 것에 한함), ③ 원천징수하는 조세, ④ 부가가치세·개별소비세·주세 및 교통·에너지·환경세, ⑤ 특별징수의무자가 징수해 납부해야 하는 지방세, ⑥ 위 조세의 부과·징수의 예에 따라 부과·징수하는 교육세 및 농어촌특별세, ⑦ 벌금·과료·형사소송비용·추징금 및 과태료, ⑧ 채무자가 고의로 가한 불법행위로 인한 손해배상, ⑨ 채무자가 중대한 과실로 타인의 생명 또는 신체를 침해한 불법행위로 인해 발생한 손해배상, ⑩ 채무자의 근로자의 임금·퇴직금 및 재해보상금, ⑪ 채무자의 근로자의 임치금(任置金) 및 신원보증금, ⑫ 채무자가 양육자 또는 부양의무자로서 부담해야 할 비용 나. 개인회생에서 인가결정 이전에 채권이 누락된 경우에는 채권자 추가가 가능하며, 인가결정 이후에 채권이 누락된 경우에는 면책이 되질 않습니다. 다만 이 경우 채무자는 현재의 개인회생 진행을 취소하고 다시 개인회생을 진행하거나, 누락된 채권이 소액일 경우에는 임의로 변제하는 방식을 취합니다. 만일 면책된 이후 채권자가 새로운 소 제기를 한다면 면책된 채권은 통상의 채권이 가지는 소 제기 권능을 상실하므로 위 청구는 권리보호의 이익이 없어 각하될 것으로 보입니다. 다. 한편 대법원은 면책결정 확정 후 파산채권을 변제하기로 하는 채무자와 파산채권자 사이의 합의(이하 ‘채무재승인약정’이라고 한다)가 있다 하더라도 위 약정이 면책제도의 취지에 반하거나 확정된 면책결정의 효력을 잠탈하는 결과를 가져온다면 그 효력을 인정하기 어렵다는 입장이므로 참고하시기 바랍니다. 3. 따라서, 가. 개인회생이 인가되었다고 가정했을 때, 귀하의 채권 중 우선변제권이 인정되는 부분을 제외한 나머지 채권액만이 개인회생절차의 구속을 받아 변제계획의 변제대상이 되며 면책결정의 효력이 미치게 되고, 우선변제권의 한도 내에서는 면책결정의 효력이 미치지 않습니다. 나. 개인회생의 경우 개인회생채권자목록에 기재되지 않은 청구권은 책임이 면제되지 않습니다. 다만 이미 개인회생채권자목록에 기재되었고 면책결정이 확정된 경우라면, 추후 채무자와 채권자 사이의 별도 합의가 있다하더라도 그 합의는 효력을 인정받기 어려울 수 있습니다. 다. 저당권은 담보물권으로서 목적물의 교환가치를 지배하는 물권입니다. 따라서 일반적인 거래에서는 매매대금에서 근저당액수만큼을 제외하고 매수자가 근저당부동산을 인수하는 것이 보통인 바, 귀하께서도 이러한 내용을 염두에 두셔야 할 것으로 보입니다. 4. 사안이 복잡한 문제의 경우 사이버상담만으로는 자세한 답변을 드리는데 한계가 있으므로 이를 양해 부탁드리며 위 답변은 참고로만 사용하여주시기 바랍니다. 보다 자세한 상담을 원하시는 경우 관련 자료를 지참하시어 가까운 법률구조공단 사무실을 예약 후 방문하시는 것을 권해드립니다. 감사합니다.