안녕하세요. 저는 장기주택 임대사업자(8년)의 아파트에 거주하고 있는 사람 입이다. 주택임대사업자의 임대료 증액 상한은 계약 시점마다 5%로 알고 있는데요. 집주인께서 양자 간 합의가 있는 경우 5%를 초과하여 임대료를 올려도 문제가 없다는 중개사의 말을 듣고 5%를 초과하여 임대료를 증액해달라고 요구하고 있습니다. 이와 관련하여 아래와 같이 질의해 드리고자 합 너다. 1. 양자 간 합의가 있을 경우 5%를 초과하여 임대료를 증액해도 문제가 없는 것인지 2. 만약 1이 불가능하다면 5%를 초과하여 증액할 경우 제 권리를 구제받을 수 있는 방법은 없는 것인지 3. 만약 1이 불가능하다면, 증액 요구를 거절할 경우 어떻게 되는지 4. 만약 1이 불가능하다면 5%를 초과하여 증액 시 추후 집 주인이 게 돌아가는 불이익은 어떤 것들이 있는지 5. 만약 1이 가능하다면 근거 법령은 무엇인지 친절한 도움에 감사드립니다.
질문을 잘 받아보았습니다. [관련 조문] 민간임대주택에 관한 특별법 제44조(임대료) ① 임대사업자가 민간임대주택을 임대하는 경우에 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함한다. 이하 같다)는 다음 각 호의 임대료와 같다. 1. 공공지원민간임대주택의 경우: 주거지원대상자 등의 주거안정을 위하여 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 임대사업자가 정하는 임대료 2. 장기일반민간임대주택의 경우: 임대사업자가 정하는 임대료. 다만, 제5조에 따른 민간임대주택 등록 당시 존속 중인 임대차계약(이하 “종전임대차계약”이라 한다)이 있는 경우에는 그 종전임대차계약에 따른 임대료 ② 임대사업자는 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다. ③ 제2항에 따른 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. ④ 임대사업자가 제2항에 따라 임대료의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우의 적용기준은 국토교통부령으로 정한다. 제44조의2(초과 임대료의 반환 청구) 임차인은 제44조제2항에 따른 증액 비율을 초과하여 증액된 임대료를 지급한 경우 초과 지급한 임대료 상당금액의 반환을 청구할 수 있다. 제67조(과태료) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 3천만원 이하의 과태료를 부과한다. 4. 제44조제2항에 따른 임대료의 증액 비율을 초과하여 임대료의 증액을 청구한 자 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제34조의2(임대료) 법 제44조제2항 본문에서 “대통령령으로 정하는 증액 비율”이란 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 말한다. 1. 100세대 이상 민간임대주택단지: 「통계법」에 따라 통계청장이 고시하는 지출목적별 소비자물가지수 항목 중 해당 임대주택이 소재한 특별시, 광역시, 특별자치시, 도 또는 특별자치도의 주택임차료, 주거시설 유지ㆍ보수 및 기타 주거관련 서비스 지수를 가중 평균한 값의 변동률. 다만, 임대료의 5퍼센트 범위에서 시ㆍ군ㆍ자치구의 조례로 해당 시ㆍ군ㆍ자치구에서 적용하는 비율을 정하고 있는 경우에는 그에 따른다. 2. 제1호를 제외한 민간임대주택: 임대료의 5퍼센트. 다만, 주거비 물가지수 및 인근 지역의 임대료 변동률 등을 고려해야 한다. 질의 내용 상 장기일반민간임대주택을 의미하시는 것이라면, 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제2항에서는 임대사업자의 임대료 증액 청구에 관하여 정하고 있고, 합의에 관하여는 특별한 제한 규정을 두고 있는 것은 아닙니다. 다만, 질의 내용에 의하면 사실상 임대인의 청구가 있는 것으로 보이는데, 임대사업자는 위 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제2항 및 동법 시행령에서 정한 증액 비율을 넘어서 청구할 수는 없으므로 임차인이 반드시 이에 응할 의무는 없을 것으로 보입니다. 같은 법 제44조의2에 의하면 임차인은 제44조제2항에 따른 증액 비율을 초과하여 증액된 임대료를 지급한 경우 초과 지급한 임대료 상당금액의 반환을 청구할 수 있고, 위 증액 비율을 초과하여 임대료 증액을 청구한 임대인은 과태료가 부과될 수 있는 점 참조하시기 바랍니다.