甲은 乙로부터 1억원을 변제기는 1년 후, 이자는 연 5%로 하여 차용하면서 채무의 담보를 위하여 乙 앞으로 시가 3억원의 A주택에 관하여 소유권이전청구권 보전의 가등기를 경료하여 주었습니다. 甲은 가등기 이후 丙에게 A주택을 임대하였는데 변제기가 도래하였음에도 甲이 채무 원리금을 변제하지 아니하자 乙은 귀속정산의 방법으로 가등기담보권을 실행하여 A주택에 대한 본등기를 경료하고 소유권을 취득하였습니다. 이 경우 丙은 乙에게 A주택을 인도하여야 하는가요?
가등기담보가 설정된 후 담보설정자가 제3자에게 용익물권이나 임대차를 설정하더라도 이는 가등기담보권자보다 후순위이므로 가등기담보권이 귀속정산의 방법으로 실행되어 소유권이 가등기권자에게 이전하면 그 용익권자는 가등기담보권자에게 대항할 수 없어 목적물을 가등기담보권자에게 인도하여야 합니다. 그러므로 사안의 경우 A주택의 임차인 丙은 가등기담보권자 乙보다 후순위인 이상 乙에게 대항할 수 없어 A주택을 乙에게 인도하여야 할 것입니다. 다만 이 경우 주택임대차보호법 제3조의 대항력을 갖춘 임차인은 가등기담보권자가 채무자나 목적물소유자에게 지급할 청산금의 범위 내에서 보증금반환을 청구할 수 있고 이를 위해 목적물의 반환과 동시이행의 항변을 할 수는 있습니다(가등기담보 등에 관한 법률 제5조 제5항). 그러므로 사안의 경우 丙이 주택임대차보호법 제3조의 대항력을 갖추었다면 乙이 甲에게 지급할 청산금의 범위 내에서 보증금의 반환을 청구할 수 있고 이를 위해 A주택의 반환과 동시이행의 항변을 할 수도 있을 것으로 보입니다.