법률 자문 문의합니다... 창고를 임대하고 있었습니다... 그러나 2022년 4월부터 2022년 12월까지 임 차이 사용료를 지불하지 않고 있습니다. 여러 차례 연락을 하였으나... 11월 중순 경 마지막으로 연락하고 난 이후 연락이 되고 있지 않으며... 이후부터는 전화를 받지 않고 있습니다... 그러나 타인이 연락 시 전화를 받기는 하지만, 타인의 전화기로 본인과 통화를 시도하면 전화를 끊어 버리고 연락이 되고 있지 않습니다. 문제는 "임대차 계약서"를 작성하지 않은 상황이며... 그리고 임대인에게 "내용증명"이라도 발송하려 하였으나, 주소지를 알 수가 없어, 관할 경찰서에 문의하니, "법률구조공단"에 문의를 해 보라고 하여 문의합니다... 현재... 창고 안에는 임차인의 물품이 보관돼 있어서, 재임대를 하려고 해도 전 임차인의 물품 때문에 임대를 할 수 없는 상태입니다. 8개월 이상 동안 사용료를 내 지 않았으며, 창고에 물품도 보관돼 있는데... 이 물품은 어떻게 처리를 해야 하는 것이며, 창고 이용료는 어떻게 받을 수가 있는지 문의합니다. 당장 시급한 것은... 창고에 임차인의 물품을 하루빨리 치웠으면 하는데, 임차인의 동의 없이 물품을 치우게 되었을 때 법적 문제는 없는지도 궁금합니다. 약 1년간 임차인으로부터 사용료를 못 받은 것도 억울하지만, 연락조차 안 되고, 주소지도 알려 줄 수 없다는 "관할 경찰서"의 답변을 들으니... 분통이 터지고 있습니다. 해결할 수 있는 방법을 좀 알려주시길 부탁드립니다.
1. 임차인의 동의 없이 물품을 옮겨놓은 경우, 주거침입죄와 재물손괴죄, 권리행사방해죄 등이 성립할 여지가 있습니다. 대법원은 주거침입죄의 성립과 관련하여, ‘주거침입죄는 사실상의 주거의 평온을 보호법익으로 하는 것이므로 그 주거자 또는 간수자가 건조물 등에 거주 또는 간수할 권리를 가지고 있는가의 여부는 범죄의 성립을 좌우하는 것이 아니며, 점유할 권리가 없는 자의 점유라고 하더라도 그 주거의 평온은 보호되어야 할 것이므로, 권리자가 그 권리를 실행함에 있어 법에 정하여진 절차에 의하지 아니하고 그 건조물 등에 침입한 경우에는 주거침입죄가 성립한다(대법원 2007. 7. 27. 선고 2006도3137 판결 참조)’고 설시한 바 있어 질의하신 사안의 경우 가장 먼저 주거침입죄가 성립할 우려가 있으며, 귀하께서 물건을 옮긴 결과로 그 물건들이 효용을 해한 결과가 생긴다면(형태가 변경되거나 멸실, 감손 된다면) 재물손괴죄가, 임차인의 승낙을 받지 않고 도어락의 비밀번호를 변경하는 등 출입을 막으면 권리행사 방해죄 등이 각 성립할 수 있습니다. 2. 법원은 법정절차를 통하여 권원의 존부가 밝혀질 때까지는 피해자의 점유도 보호되어야 한다고 하며(대법원 2006. 3. 23. 선고 2005도4455 판결, 대법원 2010. 10. 14. 선고 2008도6578 판결 등 참조), 임대인으로서는 사후에 임차인 등을 상대로 목적물(창고)의 인도 등을 구하는 소를 제기하거나 그 인도 지연 등에 따른 손해배상을 청구하여야 한다는 입장입니다. 따라서 귀하께서는 우선 임차인을 상대로, 소장 부본 송달로 차임 연체에 의한 해지의사표시를 밝히며 임대차계약 종료에 따른 목적물인도청구, 임대목적물 인도완료일까지 연체차임 지급 또는 차임상당 부당이득반환의 청구 등을 제기하실 수 있을 것으로 보입니다 * 임차인의 인적사항은 임차인의 전화번호 혹은 임차인의 종전 주소지를 아신다면 소를 제기하신 후 사실조회 등을 통하여 확보할 수 있으며, 위 소송에서 승소하신 이후 법원 집행관의 공식적인 강제집행 절차를 통하여 목적물을 인도 받으실 수 있습니다. 3. 임차인의 동의 없이 물품을 치우시는 경우, 추후 형사처벌이 성립할 소지가 있으므로 민사소송을 통하여 해결하시는 방향을 권해드립니다. 사이버 상담의 특성상 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있음을 너그러이 양해 부탁드리며, 자세한 상담을 원하시는 경우 가까운 법률구조공단 사무실을 방문하시어 법률상담을 받으시길 바랍니다. 감사합니다.