제가 지인한테 돈을 빌려주고 그 채권을 담보하기 위하여 채무자명의의 부동산에 근저당권을 설정 받았습니다. 그런데 위 채무가 변제되지 않아서 경매를 신청하였는데, 채무자가 경매개시결정 전에 사망하였고 그 상속인들이 상속등기를 하지 않고 있음을 알게 되었습니다. 이 경우 제가 신청한 경매절차는 어떻게 되는지요?
(1) [담보권실행을 위한 경매신청 시 소유자의 사망사실이 확인된 경우] 담보권실행을 위한 경매신청 시에 소유자의 사망사실 및 상속인들의 적법한 상속포기신고사실이 확인될 경우에는 상속재산관리인을 상대로 하지 않는 이상 사망자나 상속인들을 상대로 한 경매신청은 부적법하여 각하될 것입니다. 따라서 소유자에 관하여 담보권실행을 위한 경매신청 전에 상속이 개시되었으나 그 상속등기가 되지 아니한 경우에는 대위에 의한 상속등기(부동산등기법 제52조)를 하고 그 상속인을 소유자로 하여 경매신청을 하여야 함이 원칙입니다.
  (2) [담보권실행을 위한 경매신청 시 이미 소유자가 사망하였는데 이를 간과하고 경매개시결정을 한 경우] 담보권실행을 위한 경매신청 시 이미 소유자가 사망하였는데 이를 간과하고 경매개시결정을 한 때에는 그 소유자의 표시를 경정하면 족하고, 개시결정을 취소하고 신청을 각하하여야 하는 것은 아니며, 이미 담보권실행을 위한 경매개시결정을 한 후에는 채권자의 상속대위등기촉탁신청은 받아들일 수 없을 것입니다.
  (3) [담보권실행을 위한 경매에서 채무자인 소유자가 경매신청 후 경매개시 전에 사망한 경우 매각허가결정의 효력 여부] 부동산에 대한 근저당권의 실행을 위한 경매는 그 근저당권 설정등기에 표시된 채무자 및 저당 부동산의 소유자와의 관계에서 그 절차가 진행되는 것이므로, 그 절차의 개시 전 또는 진행 중에 채무자나 소유자가 사망하였다고 하더라도 그 재산상속인들이 경매법원에 대하여 그 사망 사실을 밝히고 자신을 이해관계인으로 취급하여 줄 것을 신청하지 아니한 이상 그 절차를 속행하여 저당 부동산의 낙찰을 허가하였다고 하더라도 그 허가결정에 위법이 있다고 할 수 없습니다(대법원 1988. 3. 2.자, 88마45 결정, 1998. 12. 23.자 98마2509 결정). 강제경매의 경우 사망사실을 간과하고 강제경매신청을 하여 개시결정이 난 후 사망사실이 밝혀지면 개시결정이 취소되고 강제경매신청이 각하되는 것과 비교될 것입니다.
  (4) [결론] 따라서 본건에서도 귀하가 신청한 담보권실행을 위한 경매신청사건은 채무자의 사망에도 불구하고 영향을 받지 않을 것이지만, 채무자의 사망신고가 되었다면 소유자의 표시를 채무자의 상속인으로 경정해두는 것이 좋을 것입니다.