甲은 2011.3.경 공인중개사 乙의 중개로 00다세대주택 303호를 2년간 임차했고, 보증금은 9500만원이었습니다. 乙은 현관문에 표시된 대로 '303호'라고 임대차계약을 중개했고 甲은 이를 바탕으로 전입신고 및 확정일자를 303호로 받았지만 실제 건축물대장과 부동산등기부의 장부상 표시는 '302호'였습니다. 2013.3.경 임대차계약을 갱신한 甲은 같은 해 10월 부동산등기부상 '303호(현관문 표시로는 '302'호)'인 맞은편 세대의 공매절차가 진행되면서 부동산의 현황과 장부상 표시가 다르다는 사실을 알게 됐습니다. 현관문 표시대로 303호로 확정일자를 받아두었던 甲은 부동산등기부상 303호에 대한 채권신고를 해 보증금 9500만원을 회수하려 했지만 실거주자가 아니란 이유로 거절당했고, 이후 이 303호는 다른 사람에게 낙찰됐습니다. 甲은 자신이 살았던 부동산등기부상 302호의 실거주자임을 내세워 보증금을 돌려받으려고 했지만, 이미 그곳에는 채권최고액 65억원의 선순위 근저당권이 설정돼 있었습니다. 공인중개사 乙이 임대차계약 당시에 조회했던 부동산등기부는 303호에 관한 것이었기 때문에 甲은 이런 사실을 전혀 몰랐습니다. 보증금을 돌려받을 길이 막힌 甲은 乙을 상대로 9500만원의 손해를 배상하라는 청구를 할 수 있을까요?
부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상 위임관계와 같으므로 「민법」 제681조에 의하여 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로 의뢰받은 중개업무를 처리할 의무가 있을 뿐 아니라, 「구 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」 제29조 제1항에 의하여 신의와 성실로써 공정하게 중개관련 업무를 수행하여야 할 의무가 있습니다. 또한 같은 법 제25조 제1항은 중개의뢰를 받은 중개업자는 중개대상물의 권리관계 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있습니다. 법원은 "중개업자는 임대차계약을 중개하면서 건축물대장과 부동산등기부 상의 표시(302호)와 현관 등에 부착된 현황상 표시(303호)가 다름에도 이를 간과한 채 임대차계약서상 임대차 목적물의 표시를 '303호'로 기재해 중개업자의 확인·설명의무를 제대로 이행하지 못한 과실이 있다"고 하였습니다. 이어 "이 때문에 중개의뢰인인 임차인이 전입신고 및 확정일자를 303호로 하게 됐고, 그로 인해 부동산 및 공부상 '303호' 어느 쪽에도 임대차보증금반환채권의 우선변제권을 갖추지 못했다"며 "중개업자와 한국공인중개협회는 임차인이 돌려받지 못한 임대차보증금을 배상할 책임이 있다"고 판시한 바 있습니다. 다만 "임차인도 계약 당사자로서 임차목적물의 현황을 스스로 확인할 필요가 있는 점, 부동산의 현황과 공부상 표시가 뒤바뀌는 일이 흔한 예는 아닌 점 등을 고려해 중개업자와 협회의 책임을 40%로 제한한다"고 판시했습니다(서울중앙지방법원 2015가단5003368 판결 참조). 위 판례의 견해에 따를 때 사안의 경우도, 甲은 乙을 상대로 손해배상을 청구할 수 있을 것이나 甲에게도 임차목적물의 현황을 스스로 확인해야 하는 주의의무를 다하지 아니한 약한 부주의가 있다 할 것인바, 이를 참작하여(과실상계) 乙의 책임은 40%정도로 제한될 수 있다 할 것입니다.