저는 근저당권에 기하여 담보권실행을 위한 부동산경매신청을 하였는데, 2회에 걸쳐 새 매각기일이 정해졌습니다. 그러나 선순위채권과 절차비용을 변제하면 남을 가망이 없다고 인정될 때 경매가 취소될 수 있다고 하는데, 선순위채권에는 주택임차보증금도 포함되는지요?
(1) [남을 가망이 없을 경우의 경매취소] 법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때에는 압류채권자에게 이를 통지하여야 하고, 압류채권자가 그 통지를 받은 날부터 1주 이내에 위 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 아니하면, 법원은 경매절차를 취소하여야 합니다(민사집행법 제102조, 제268조).
  (2) [임차보증금채권도 경매취소 결정시 참작하는 선순위채권에 포함되는지 여부] 민사집행법 제102조 소정의 ‘압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담’에는 근저당권의 피담보채권뿐 아니라 경매신청채권자에게 우선하는 주택임차인의 보증금반환채권(대법원 1994. 9. 5.자 94마1205 결정)과 경매로 인하여 소멸되는 전세권의 전세금반환채권(대법원 1998. 4. 28.자 97마2935 결정)도 포함됩니다.
  (3) [남을 가망이 없을 경우에 이를 간과한 경매절차진행의 효과] 최고가매수신고인의 매수가액이 우선채권총액과 절차비용을 초과하는 한 그 절차위반의 흠이 치유되지만, 그 매수가액이 우선채권총액과 절차비용에 미달하는 경우에는 민사집행법 제102조 위반의 흠이 치유된다고 할 수는 없으므로 경매법원은 매각불허가결정을 내리게 됩니다(대법원 1995. 12. 1.자 95마1143 결정).