저는 주택을 임차하여 입주 후 주민등록전입신고와 확정일자를 갖추고 살던 중 2년의 임대차기간이 만료되었으나 집주인이 임차보증금을 반환하지 않고 있습니다. 그런데 저는 분양 받은 아파트에 입주를 해야 하므로 이사를 가야만 하게 되었습니다. 만일 이사를 가면 이미 취득한 주택임차인으로서의 대항력과 우선변제권을 상실하여 임차주택의 경매시 우선변제를 받을 수 없다고 하는데 사실인지요?
「주택임대차보호법」이 개정되기 전에는 임차주택의 대항력을 주장하기 위하여 임차주택의 소유권이 양수인에게 이전되는 시점까지는 대항요건을 계속 갖추고 있어야 합니다.따라서 경매절차의 매수인에 대항하기 위해서는 경매절차의 매수인에게 소유권이 이전되는 시점인 매각대금납부일까지 계속 존속하여야 합니다. 또한, 경매절차에서 확정일자부 임차인의 우선변제권 또는 소액임차인의 최우선변제권을 행사하기 위해서는 임차권의 대항요건은 배당요구의 종기까지 구비하고 있어야 합니다(대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결).위와 같은 이유로 「주택임대차보호법」 개정 전에는 이사를 가게 되면 대항력과 우선변제권을 모두 상실하였습니다.그러나 현행 「주택임대차보호법」은 주택임차권등기명령제도를 신설(제3조의3)하여 주택임차권등기를 하면 이사를 가고 주민등록을 옮기더라도 귀하가 원래 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하지 않도록 규정하였기 때문에 이사를 가더라도 불이익을 받지 않게 됩니다.유의할 것은 주택임차권등기명령의 효력발생시기에 관하여 「임차권등기명령절차에관한규칙」 제4조에서 “임차권등기명령은 판결에 의한 때에는 선고를 한 때에, 결정에 의한 때에는 상당한 방법으로 임대인에게 고지를 한 때에 그 효력이 발생한다.”라고 규정하고 있으므로 주택임차권등기명령을 신청한 후 바로 다른 곳으로 이사하거나 전출하여서는 안 되고, 그 이전에 반드시 주택임차권등기가 경료 된 사실을 확인하여야 할 것입니다.참고로 재판예규(임차권등기명령이 송달불능 된 경우의 업무처리지침)를 보면, “임차권등기명령신청서에 기재된 임대인의 주소지로 임차권등기명령을 송달하였으나 송달불능 된 경우에는 임차권등기명령신청서상에 첨부된 부동산등기사항증명(임차권등기명령절차에 관한 규칙 제3조 제2호의 서면이 제출된 경우에는 그 서면) 및 임대차계약서에 기재된 임대인의 주소지로 직권으로 재송달한다. 그리고 위 각 주소지에도 송달불능 된 경우에는 송달불능의 사유에 따라 직권으로 재송달한다. 그리고 위 각 주소지에도 송달불능 된 경우에는 송달불능의 사유에 따라 직권으로 공시송달 또는 발송송달을 하고, 그 송달의 효력이 생기는 즉시 위 규칙 제5조에 따른 임차권등기의 촉탁을 한다.”라고 하였습니다(2000. 4. 17. 재판예규 제769호). 그러므로 귀하의 경우, 이사를 가기 전 임차권등기명령을 신청하고, 그 효력이 발생함을 확인한 후에 이사를 가는 것이 좋을 것으로 보입니다.