안녕하십니까? 저는 2020년 8월 최초 월세 계약을 체결한 후 2년을 거주하며, 2년 만료(2022.8.) 전에 임대인께서 더 살 거냐고 해서 더 살 거라 답변하였으며 최초 계약 당시 임대인께서 싸게 주는 거니 2년 후 다시 살면 당시 시세에 맞추어 올릴 거라 하셨기에 올려 달라는 대로 임대료를 최초 계약금 7,000만원/ 45만원에서 7,000만원/55만 원으로 올려드리며, 구두상 외에 계약서나 문자 등은 증거자료가 없는 상태입니다. 최근 제가 사정이 생겨 이사를 해야 하는 상황이라 임대인께 3월 말경 이사를 하겠다고 통보를 드리고 임대인의 허락하에 부동산에 중개를 요청한 상태이나 한 달이 넘도록 아무런 거래 소식이 없어 다급한 맘에 여러 군데 부동산을 돌다 보니, 2020년 12월에 생긴 계약 갱신청구권제 관련하여 알게 되었습니다. 저는 2년 후 재계약 당시 그런 법이 있는지 서로가 몰랐던 거 같습니다. 알았다면 임대료를 5% 이내로 올리길 요구했겠죠... 지금에 이런 법이 있다는 걸 알고 이런저런 인터넷을 찾아보다가 임대료를 5% 초과로 증액하면 계약은 임대인과 임차인 모두 합의했어도 무효가 되며, 5% 초과분은 반환청구가 가능하고, 단, 여기서 임차인의 갱신 요구권 행사는 되돌릴 수 없다고 하던데요... 저의 경우가 계약 갱신청구권 요구에 해당하는지 아니라면 구제 방법은 없는지... 제가 지금 원하는 건 초과로 받은 임대료를 안 받아도 되니, 다른 세입자로 바로 구해지지 않으면 제가 나가겠다고 통지 한 날로 3개월 되는 6월 말경에 임대인으로부터 계약금을 돌려받고 이사를 할 수 있는지입니다. 방법 좀 알려주세요~~~
일단 적어주신 내용만 놓고 봤을 때 귀하는 묵시적 갱신이 아닌 갱신요구권을 행사한 것으로 보입니다. 그렇다면 주택임대차보호법 제6조의 3에 에 따라 기존 계약과 동일한 내용의 2년 계약이 체결된 것입니다. 임대차에 있어서 갱신요구권의 행사와 차임증감은 별개의 문제이기 때문에 5%를 초과하는 차임증강분에 대해서는 반환 청구가 가능하지만 이를 이유로 갱신요구권 행사를 무효로 돌릴 수는 없습니다. 다만 주택임대차보호법 제6조의 3은 제4항에 다음과 같은 해지 준용 규정을 두고 있습니다. 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다. 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. 따라서 계약갱신요구권을 행사한 지금이라도 임대인에게 계약해지의 통지를 하면 3개월 이후에는 임대차계약이 종료할 수 있습니다. 주택임대차보호법을 관할하는 국토교통부도 보고자료에서 "계약갱신청구권 행사시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는지"라는 질문에 "그렇지 않음. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나야 효력 발생 단, 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료 납부해야 함" 라고 답변하였습니다.