저는 6년 전 甲의 토지를 임차하여 그 위에 건물 3동을 짓고 살면서 그 중 1동을 丙에게 임차보증금 2,000만원으로 하여 임대해주었는데, 최근 甲이 저도 모르게 위 토지를 乙에게 매도하였고 乙은 저에게 건물 3동의 철거를 요구하고 있습니다. 甲은 위 토지임대차계약체결 당시 저에게 ‘토지 위로 도로가 개설될 때까지 계속 사용하라.’면서 약속을 하였고, 아직까지 도로가 개설되지 않았습니다. 또한, 위 토지는 도시계획상 도로부지로 지정되었기 때문에 위 건물 3동은 건축허가가 나지 않아 현재까지 무허가미등기건물입니다. 저는 약속을 믿고 1년 전 5,000만원을 투자하여 위 건물 3동을 증·개축까지 하였는데, 甲의 요구대로 철거를 해야 하는지, 그렇다면 증·개축비는 누구에게 받아야 하며 또한 건물에 대한 매수청구권을 행사할 수는 없는지, 그리고 丙의 임차보증금은 제가 반환해야 하는지요?
일반적으로 임차권은 채권에 불과하므로 그 임차권을 등기하지 아니한 경우에는 매수인에게 대항할 수 없습니다. 다만, 주택임대차에 한해서는 등기를 하지 않았더라도 입주와 주민등록전입신고의 요건을 갖추면 매수인에게 대항할 수 있는 것입니다.위 사안은 토지임대차이므로 대항력을 취득하기 위해서는 임차권등기를 마쳐야 하나, 귀하는 토지임차권에 대하여 등기를 하지 않았기 때문에 비록 전입신고(주민등록)와 입주를 하고 토지를 점유하고 있더라도 새로운 소유자인 乙에게 대항할 수 없는 것이고, 건물을 철거하고 토지를 인도해주어야 합니다. 다만, 「민법」 제622조 제1항에서 건물소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다고 규정하고 있기 때문에 만약 귀하가 이 사건 토지가 매매되기 전에 건물 3동에 대한 보존등기를 하였더라면 비록 토지에 대해 임차권등기를 하지 않았더라도 대항력이 있어 토지임대차기간동안 즉, 토지에 도로가 개설될 때까지 甲에게 토지를 인도해주지 않아도 될 것입니다.그런데 귀하는 건물에 대한 보존등기도 하지 않았기 때문에 乙에게 대항력을 주장할 수 없다고 할 것이고, 따라서 증·개축비 5,000만원에 대한 반환청구권, 건물에 대한 지상물매수청구권도 乙에게 행사할 수 없다고 하겠습니다. 물론 丙의 임차보증금도 귀하가 반환할 책임을 부담하여야 할 것입니다.다만, 甲이 도로가 개설되기도 전에 아무런 이유 없이 일방적으로 임대차계약을 해지하였기 때문에 이는 임대차계약의 채무불이행에 해당한다고 할 것이고, 따라서 귀하는 甲에게 그로 인한 손해배상을 청구할 수 있을 것으로 보입니다. 그러므로 토지의 임차인인 경우에는 반드시 임대차의 등기를 해야만(지상물을 등기하는 경우에도 토지임차권의 대항력 발생) 그 임차권이 보호받을 수 있음을 유념하시기 바랍니다.