저는 甲소유 주택을 전세보증금 3,000만원에 계약기간 2년으로 임차하여 입주와 전입신고를 마쳤는데, 그 후 甲은 위 주택을 乙에게 양도하면서 소유권이전등기를 하였습니다. 그런데, 저는 분양받은 아파트의 입주문제로 주민등록을 이전하고자 하는바, 이 경우 주민등록을 이전하여도 乙에 대한 대항력에는 영향이 없는지요?
「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제3조 제3항은 “임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계 한 것으로 본다.”라고 규정하고 있습니다.따라서 귀하는 입주와 주민등록전입신고를 함으로써 대항력을 취득하였다고 할 것이고, 양수인 乙은 甲의 임대인으로서의 지위를 승계하였다고 하겠습니다.그런데 위 사안에서 귀하의 주민등록이 이전되면 이미 취득한 대항력에 영향이 있는지 문제됩니다. 이에 관하여 판례는 “주택의 임차인이 제3자에 대하여 대항력을 구비한 후에 임대주택의 소유권이 양도된 경우에는 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되므로, 임대인의 임차보증금반환채무도 양수인에게 이전되는 것이고, 이와 같이 양수인이 임차보증금반환채무를 부담하게 된 이후에 임차인이 주민등록을 다른 곳으로 옮겼다 하여 이미 발생한 임차보증금반환채무가 소멸하는 것은 아니다.”라고 하였습니다(대법원 1993. 12. 7. 선고 93다36615 판결).따라서 귀하가 주민등록을 이전하여도 乙의 임대인으로서의 지위에는 변함이 없으며, 乙에게 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있다 할 것입니다. 다만, 주의할 것은 귀하의 주민등록이 이전된 후 다시 위 주택을 매수한 매수인이나, 귀하의 주민등록이 이전된 후에 위 주택에 근저당권을 설정한 근저당권자, 또는 위 주택이 경매개시 되어 매각되는 경우 그 경매절차의 매수인 등에게는 대항하지 못한다는 점입니다.