저는 법원의 경매절차에서 주택을 매수하여 그 주택의 임차인에게 명도를 요구하였습니다. 그 임차인은 확정일자부 우선변제권을 인정받아 경매절차에서 전세보증금 3,000만원을 배당 받았다가 배당이의소송에서 패소하였다면서 다시 저에게 대항력을 주장하고 있습니다. 어떻게 해야 되나요?
(1) 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 상당하며, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 주택임대차보호법 제4조제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제 될 뿐이므로, 경락인은 주택임대차보호법 제3조제3항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계합니다(대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결).
  (2) [주택명도청구] 그러므로 경매절차의 매수인인 귀하가 주택임차인으로부터 위 주택을 명도 받으려면 임차인의 대항력 주장으로 인하여 현실적으로 임차인의 보증금을 반환함과 동시에 명도 받을 수밖에 없을 것입니다.
  (3) [손해배상청구] 경매의 목적물에 대항력 있는 임대차가 존재하는 경우에 경락인이 이를 알지 못한 때에는 경락인은 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여, 계약을 해제하고 채무자 또는 배당을 받은 채권자(채무자에게 자력이 없는 때)에게 그 대금의 전부나 일부의 반환을 구하거나, 위 계약해제와 함께 또는 이와 별도로 경매목적물에 위와 같은 흠결이 있음을 알고 고지하지 아니한 채무자나 이를 알고 경매를 신청한 채권자에게 손해배상을 청구할 수 있을 뿐, 계약을 해제함이 없이 채무자나 경락대금을 배당받은 채권자들을 상대로 경매목적물상의 대항력 있는 임차인에 대한 임대차보증금에 상당하는 경락대금의 전부나 일부를 부당이득 하였다고 하여 바로 그 반환을 구할 수 있는 것은 아닙니다(대법원 1996. 7. 12. 선고 96다7106 판결).
  (4) 따라서 귀하로서는 경매절차의 매각계약을 해제함이 없이 곧바로 채무자나 배당받은 채권자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수는 없으며, 다만 귀하가 경매의 목적물에 대항력 있는 임대차가 존재하는 것을 알지 못하였고, 그로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여, 경매절차의 매각계약을 해제하고 채무자 또는 채무자에게 자력이 없는 때에는 배당을 받은 채권자에게 그 대금의 전부나 일부의 반환을 구하거나, 위 계약해제와 함께 또는 이와 별도로 경매목적물에 위와 같은 흠결이 있음을 알고 고지하지 아니한 채무자나 이를 알고 경매를 신청한 채권자에게 손해배상을 청구할 수밖에 없습니다.