저는 주택소유를 목적으로 甲의 토지를 임차하고, 약 1,000만원을 들여 신축한 주택을 등기한 뒤, 매년 쌀 두 가마를 임료로 지급하여 왔으나, 甲은 임대차계약기간이 종료하자 저를 상대로 건물철거 및 토지인도청구소송을 제기하였습니다. 저는 甲의 청구를 받아들일 수밖에 없는지요?
위와 같이 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 토지임대차가 기간의 만료로 종료된 경우, 건물 등 지상시설이 현존하는 때에는 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 임대인이 계약의 갱신을 원하지 아니하면 임차인은 상당한 가액으로 건물 등의 매수를 청구할 수 있으며(민법 제643조, 제283조), 이에 위반한 약정으로서 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다(민법 제652조). 또한, 토지임차인의 지상물매수청구권은 기간의 정함이 없는 임대차에 있어서 임대인에 의한 해지통고에 의하여 그 임차권이 소멸된 경우에도 마찬가지로 인정됩니다(대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 판결). 그리고 토지임대인과 임차인 사이에 임대차기간 만료시에 임차인이 지상건물을 양도하거나 이를 철거하기로 하는 약정은 특별한 사정이 없는 한, 「민법」 제643조에서 정한 임차인의 지상물매수청구권을 배제하기로 하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 「민법」 제652조의 규정에 의하여 무효라고 보아야 하며, 토지임차인의 매수청구권행사로 지상건물에 대하여 시가에 의한 매매유사의 법률관계가 성립된 경우에는 임차인의 건물명도 및 그 소유권이전등기의무와 토지임대인의 건물대금지급의무는 서로 대가관계(동시이행의 관계)에 있는 채무가 됩니다(대법원 1998. 5. 8. 선고 98다2389 판결).그러므로 甲이 계약의 갱신을 원하지 않는다면 귀하는 甲에게 매수청구를 할 수 있다고 할 것입니다.그러나 공작물의 소유 등을 목적으로 하는 토지임대차에 있어서 임차인의 채무불이행을 이유로 계약이 해지된 경우에는 임차인은 임대인에 대하여 「민법」 제283조, 제643조에 의한 매수청구권을 가지지 아니하므로(대법원 2003. 4. 22. 선고 2003다7685 판결), 토지임대차에 있어서 토지임차인의 차임연체 등 채무불이행을 이유로 그 임대차계약이 해지되는 경우에는 토지임차인으로서 토지임대인에 대하여 그 지상건물의 매수를 청구할 수 없으며(대법원 1997. 4. 8. 선고 96다54249, 54256 판결), 주택이 멸실(滅失)한 때에도 매수청구권을 주장하지 못할 것으로 보입니다.참고로 임차인의 매수청구권에 관한 「민법」 제643조를 위반하는 약정으로서 임차인 등에게 불리한 것인지에 관한 판단기준에 관한 판례를 보면, 임차인의 매수청구권에 관한 「민법」 제643조는 강행규정이므로 이를 위반하는 약정으로서 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없는데, 임차인 등에게 불리한 약정인지는 우선 당해계약의 조건자체에 의하여 가려져야 하지만, 계약체결경위와 제반사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인 등에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 강행규정에 저촉되지 않는 것으로 보아야 한다고 하면서, 甲지방자치단체와 임차인 乙이 대부계약(실질은 식목을 목적으로 하는 토지임대차)을 체결하면서 한 지상물매수청구권 포기약정이 乙에게 불리한 것인지 문제된 사안에서, 대부계약의 경우 대부료는 엄격히 법이 정한대로 징수하게 할 뿐 아니라 대부료가 저렴한 경우가 일반적인 점, 공유재산은 언제든지 행정목적이 변경됨에 따라 다른 용도로 사용될 수 있기 때문에 대부계약에서는 공용·공공용 또는 공익사업에 필요할 때 언제든지 대부계약을 해지할 수 있다는 조항을 두는 것이 통상적이고 대부계약의 해제 및 원상회복의무와 「민법」 제203조 또는 제626조의 적용배제에 관한 약정도 그러한 취지에서 포함된 것으로 보이는 점, 수목의 경우 지상건물과 달리 이식으로 인한 가치저하가 적고, 乙은 이를 이식해 당초 자신의 사업대로 활용할 수 있으나 甲지방자치단체는 활용하기 어려운 점 등을 종합해보면 위 지상물매수청구권 포기약정이 전체적으로 보아 반드시 일방적으로 乙에게 불리한 것이었다고 단정할 수 없다고 한 사례가 있습니다(대법원 2011. 5. 26. 선고 2011다1231 판결).