안녕하세요. 새 임대차 법에 따라 2년 전 갱신청구권을 사용하고 이제 만기가 되어 보증금 올려서 재계약을 하려고 합니다. 이럴 경우 이번 계약을 신규 계약으로 보고 2년 후에 현 보증금에 5% 증액만이 가능한지 여쭈어보고요. 갱신청구권 사용 시에는 언제든지 계약 해지를 임대인에게 통보한 후 3개월 이후에는 보증금 반환을 받을 수 있는데 이번 새로운 계약에도 같이 적용되는지 여쭤봅니다. 물론 중개 수수료 부담에 관해서도 답변 주시면 감사하겠습니다.
문의주신 내용에 관해 「주택임대차보호법」이 적용됨을 전제로 답변드리겠습니다. 「주택임대차보호법」 제6조의3에 따른 계약갱신요구권은 하나의 주택임대차계약에서 1회 행사할 수 있고, 계약갱신요구권의 행사로 갱신되는 임대차는 차임과 보증금을 제7조의 범위에서만 증감할 수 있습니다. 따라서 이미 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 뒤 2년이 지난 경우라면 계약갱신 요구에 따른 갱신은 할 수 없고, 다만 「주택임대차보호법」 제6조에 따른 묵시적 갱신 또는 재계약 등이 가능할 것입니다. 이때 재계약은 당사자나 내용 등이 동일한 경우라도 기존 임대차계약과는 별개의 계약으로 보입니다. 사안의 경우 이번에 새로 체결하는 계약의 임차인은 해당 계약에서 계약갱신요구권을 행사한 적이 없으므로 추후 이를 행사할 수 있고, 계약갱신 요구로써 갱신되는 임대차에 해당한다면 「주택임대차보호법」 제6조의3제3항 및 제4항 역시 적용될 것으로 보입니다. 공인중개사에게 지급하는 중개수수료의 경우, 거래금액 및 중개사무소 소재지 등에 따른 상한 내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의하여 결정하는 것이 원칙입니다. 구체적인 상한금액은 국가법령정보센터(www.law.go.kr)에서 「공인중개사법 시행규칙」 제20조를 참조해주시기 바랍니다. ※ 참조조문 「주택임대차보호법」 제6조의3(계약갱신 요구 등) ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다. ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다. 제7조(차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. ② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.