저는 甲소유 주택을 매수하였는데, 매도인 甲이 별도의 약정이 없었음에도 정원석과 정원수 일부를 가져가려고 합니다. 이러한 경우 매도인 甲의 행위가 정당한 것인지요?
(1) 일반적으로 교량, 터널, 둑, 토지에 심어져 있는 나무 등은 토지의 구성부분으로 그 토지와 함께 거래되고 처분되는 것이 원칙입니다. 다만,「입목에관한법률」에 따라 수목의 집단을 등기하면 토지와는 별도로 매매하거나 담보로 저당권을 설정할 수도 있으며, 또한 명인방법(明認方法)을 갖춘 나무는 토지로부터 분리시켜 별도로 매매할 수도 있습니다. 그러므로 이러한 공시방법을 갖추지 않은 이상 나무는 토지의 구성부분이 되는 것입니다.
  (2) 위 사안에 있어서도 정원수나 정원석은 주택의 대지와 구별되는 별개의 독립한 물건이 아니라 대지의 구성부분에 불과하여 주택 및 대지의 처분에 따르게 되어 있습니다. 판례도 “토지상의 과목(果木)은 그 정착물로서 토지의 일부로 간주되며, 토지의 소유자나 기타 권원이 있는 자가 특별히 토지에서 분리하여 과목(果木)만을 따로 처분한다는 특별한 조치가 없는 한 그 토지와 법률적 운명을 같이 한다.”라고 하였으며(대법원 1971. 12. 28. 선고 71다2313 판결, 1991. 4. 12. 선고 90다20220 판결), 또한 “경매의 대상이 된 토지 위에 생립(生立)하고 있는 채무자 소유의 미등기 수목(樹木)은 토지의 구성부분으로서 토지의 일부로 간주되어 특별한 사정이 없는 한 토지와 함께 경매되는 것이므로, 그 수목의 가액을 포함하여 경매대상 토지를 평가하여 이를 최저경매가격으로 공고하여야 하고, 다만 입목(立木)에관한법률에 따라 등기된 입목이나 명인방법을 갖춘 수목의 경우에는 독립하여 거래의 객체가 되므로 토지평가에 포함되지 아니한다.”라고 하였습니다(대법원 1976. 11. 24.자 76마275 결정, 1998. 10. 28.자 98마1817 결정).
  (3) 따라서 위 사안에 있어서도 정원석과 정원수의 일부를 가져가기로 하는 별도의 약정이 없었다면, 위 정원수와 정원석은 주택이나 대지의 매도에 수반된다 할 것이므로 결국 매수인인 귀하의 소유가 된다고 볼 것입니다.
  (4) 그리고「민법」제100조는 “1물건의 소유자가 그 물건의 상용(常用)에 공(供)하기 위하여 자기소유인 다른 물건을 이에 부속하게 한 때에는 그 부속물은 종물(從物)이다. 2종물은 주물(主物)의 처분에 따른다.”라고 규정하고 있으므로, 위 정원석 등이 그 구조나 가격에 비추어 대지 및 주택과 독립한 물건이라고 인정할 수 있다고 하더라도, 그것이 정원의 효용을 높이기 위해 부속되어 있는 물건으로서 민법상의 종물에 불과하여, 반대의 특약이 없는 한 주물인 위 대지와 주택의 처분에 따라 매수인인 귀하의 소유가 되었다고 볼 수 있을 것으로 보입니다.