제가 전세보증금 5,000만원에 주택을 임차하여 입주와 전입신고를 마쳤으나, 임대차계약서에 확정일자를 받아두지 않았습니다. 제가 입주하기 전 이미 채권최고액 1,000만원의 근저당권이 설정되어 있었고, 제가 입주한 이후에도 채권최고액 5,000만원의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 집주인이 위 채무를 변제하지 못하자 저보다 후순위인 근저당권자가 경매를 신청하여 경매절차가 개시되었는데, 당시 선순위 근저당권자의 채권은 일부가 변제되어 200만원만 남아 있다고 합니다. 만약 제가 집주인에게 그 금액을 빌려주어 선순위 근저당권을 말소시킨다면, 저는 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는지요?
(1) 후순위 저당권의 실행으로 목적부동산이 경락되어 그 선순위 저당권이 함께 소멸할 경우라면 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이더라도 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 있는 임차권은 함께 소멸합니다(대법원 1987. 2. 24.선고 86다카1936 판결).
  (2) 그러므로 선순위 근저당권이 있는 상태에서 입주하고 주민등록을 마친 귀하는 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없고, 더구나 확정일자를 받아두지 않았기 때문에 후순위 근저당권자보다도 우선배당을 받을 수도 없습니다.
  (3) 경매로 인하여 근저당권이 소멸하고 매수인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 ‘매각대금지급기일 이전’에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는, 대항력 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 아니합니다(대법원 1996. 2. 9. 선고 95다49523 판결).
  (4) 따라서 매각대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 말소된다면, 귀하는 경매절차의 매수인에게 귀하의 주택임차권의 대항력을 주장할 수 있습니다.