아파트 전세 계약(7억1천만원)의 임대 기간을 2021년 3월 15일부터 2023년 3월 14일까지 2년(24개월) 계약이나, 임대인과 임차인의 상호 협력에 의하여 2023년 11월 14일(32개월)까지 거주하기로 추가 확약서를 체결했습니다. 그리고, 이 확약의 내용으로, 임차인은 32개월의 임대 기간이 산정된바, 임대 기간이 만료되었다 하더라도 임차인이 정해지지 않은 상태에서의 전세금 반환은 불가하므로, 차기 임차인이 정해진 후 전출하고, 이때 중개수수료는 임대인이 지불키로 한다고 확약서를 전세 계약과 함께 체결한 상태입니다. 그런데, 본인이 다른 데로 전출 가 고 싶어서, 임대인과 합의하여 2022년 11월 28일 현재, 부동산에 6억에 전세를 내놓은 상태입니다. 이 내용을 바탕으로 문의하고자 하는 내용은 이래와 같습니다. 1. 추가로 맺은 확약서대로 2023년 11월 14일까지 임대 계약 완료가 된 이후, 차기 임차인이 정해지지 않은 경우, 전세 보증금을 임대인에게 요청할 수 없는 것인지요? 2. 만일, 2023년 11월 14일 이전에, 차기 임차인이 들어왔을 경우, 본인이 맺었던 7억1천만원 전세금 대비, 차기 임차인이 6억에 전세 계약을 맺을 경우, 차액 1억1천만원에 대한 이자를, 만 일 임대인이 2023년 11월 14일까지 본인에게 이자를 청구할 수도 있는지요? 3. 확약서를 체결은 했지만 등의 이유로, 확약서는 무시하고 임차인이 임대인에게 2년의 계약을 만료로 보고 반환을 요청할 수 있는지요? (확약서가 법적인 효력이 어디까지 인지요? ) 이 상입니다. 회신 부탁드립니다. 감사합니다.
1. 임대차보호법의 규정보다 임차인에게 불리한 계약은 무효입니다. 확약서에 '새 임차인이 정해지지 않은 경우 임대차 종료에도 불구하고 임대보증금 반환을 구할 수 없다' 라는 내용으로 특약을 했다 하더라도 이는 임차인에게 불리한 특약으로 무효이고, 임대차가 종료하면 보증금 반환은 구할 수 있습니다. (단 현실적으로 상대방이 지급을 하지 못하는 것 자체는 어쩔 수 없습니다) 2. 이 부분은 임대인의 손해배상에 대한 것인데, 특약으로 정해진 계약기간을 임차인이 원하여 해지하는 것이므로 임대인이 그러한 손해배상을 요구하면서 이에 응하지 않으면 계약해지에 동의하지 않는다는 식으로 대응할 수 있습니다. 그러나 이미 특약에 불구하고 계약해지에 임대인이 다른 조건을 제시하지 않고 이미 동의하여 해지가 된 것이라면 뒤늦게 그러한 조건을 제시할 수는 없을 것입니다. (다만 아직 조기해지에 임대인이 명확히 동의한 것이 아니라면 그러한 주장을 할 수는 있습니다) 3. 임대차기간을 2년보다 늘리는 계약은 임차인에게 불리한 계약이 아니기때문에 유효하며, 2년을 만료로 보고 전세보증금 반환을 구할 수는 없습니다.