저는 23년 전 甲으로부터 토지를 매수하여 계속 경작하고 있었으나 소유권이전등기는 하지 않고 있던 중, 최근에 丙이 나타나 甲의 상속인 乙로부터 위 토지를 매수하고 소유권이전등기까지 마쳤으니 위 토지를 인도하라고 합니다. 그래서 알아보니 甲은 저에게 위 토지를 매도한 수년 후 사망하였고, 甲의 외아들인 乙은 객지에서 살다가 최근에 甲명의로 된 위 토지를 발견하고 그것을 丙에게 매도하였다면서, 甲이 저에게 위 토지를 매도한 사실에 관하여는 전혀 들은 바 없으니 매매계약서를 보여달라고 합니다. 저는 시간이 오래되어 그 매매계약서를 찾을 수 없었고, 그 매매사실을 알고 있는 증인도 현재로선 없는 상태입니다. 그런데 20년 이상 점유하고 있으면 시효취득으로 토지소유권을 주장할 수 있다고 들었는데 그것을 주장할 수는 없는지요?
(1)「민법」제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다고 규정하고 있습니다.
  (2) 그런데 위 사안에서와 같이 시효취득 전·후에 걸쳐 소유권이 이전된 경우에 관하여 판례는 점유로 인한 부동산소유권의 시효취득에 있어 취득시효의 중단사유는 종래의 점유상태의 계속을 파괴하는 것으로 인정될 수 있는 사유라야 할 것인바, 취득시효기간의 완성 전에 등기부상의 소유명의가 변경되었다 하더라도 이로써 종래의 점유상태의 계속이 파괴되었다고 할 수 없으므로 이는 취득시효의 중단사유가 될 수 없고(대법원 1993. 5. 25. 선고 92다52764, 52771 판결), 토지에 대한 취득시효의 완성을 이유로 소유권이전등기를 청구하려면 시효완성 당시의 소유자를 상대로 하여야 하며(대법원 1999. 2. 23. 선고 98다59132 판결), 취득시효기간만료 후에 토지소유자가 변경된 경우 새로이 토지의 소유권을 취득한 사람에 대하여는 시효취득으로 대항할 수 없고(대법원 1992. 12. 11. 선고 92다9968, 9975 판결, 2002. 3. 15. 선고 2001다77352, 77369 판결), 이 경우 제3자의 이전등기원인이 점유자의 취득시효완성전의 것이라 하더라도 마찬가지이며(대법원 1998. 7. 10. 선고 97다45402 판결), 상속인 중의 한 사람이 소유자인 피상속인으로부터 증여를 받아 소유권이전등기를 마친 경우, 그 증여가 실질적인 상속재산의 협의분할과 동일시할 수 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 등기명의인은 점유자에 대한 관계에서 종전 소유자와 같은 지위에 있는 자로 볼 수는 없고 취득시효완성 후의 새로운 이해관계인으로 보아야 한다고 하였고(대법원 1998. 4. 10. 선고 97다56495 판결), 나아가 취득시효 완성사실을 알면서(매도를 권유하는 등 적극적으로 가담하지 않은 경우임) 소유자로부터 그 부동산을 매수하여 소유권이전등기를 마친 자라고 하더라도 소유자와의 사이에서 소유자의 소유권이전등기의무를 인수하여 이행하기로 묵시적 또는 명시적으로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 한 위의 의무를 승계한다고 볼 수는 없고(대법원 1994. 4. 12. 선고 93다50666 판결), 다만, 새로이 취득시효가 완성된 토지의 소유권을 취득한 자가 시효취득사실을 알면서도 그 소유권이전에 적극적으로 가담하여 소유권을 이전 받았을 경우에는 그 원인행위가 사회질서에 반하는 것으로서 그 소유권이전등기가 무효가 될 수 있고, 그 소유권이전등기는 말소될 것이므로 시효취득자는 원래의 소유자에게 소유권이전등기청구가 가능할 수도 있다고 하였습니다(대법원 1995. 6. 30. 선고 94다52416 판결).
  (3) 따라서 귀하가 제3자인 丙에게 매매로 소유권이 이전되기 전에 甲의 상속인 乙을 상대로 점유취득시효 등에 의한 소유권이전등기청구권을 행사하였더라면 그 소유권을 취득할 수도 있었을 것이나, 현재는 이미 丙에게로 소유권이 이전된 후이므로 점유취득시효를 주장할 수 없을 것으로 보입니다.
  (4) 또한, 귀하가 위 토지의 소유권이 이전되기 전에 시효취득을 주장하거나 소유권이전등기를 청구한 사실이 없다면 甲의 상속인 乙로서는 귀하의 시효취득사실을 몰랐다 할 것이므로 그에 대하여도 손해배상청구권 등을 행사하기는 어려울 것으로 보입니다(대법원 1994. 4. 12. 선고 93다60779 판결, 1995. 7. 11. 선고 94다4509 판결).