저는 22년 6월 17일 자로 전셋집을 계약하였고 해 당일에 보증보험 가입 및 확정일자를 받았으며 현재 실거주 중입니다. 하지만 제가 전세 계약을 한 날 해당 집의 매매 계약이 있었고 매도를 한 이 전 집 주인과 만 전세 계약서를 작성하여 그에 따라 인 일부터 발생하는 대항력이 현 집 주인에게는 갖춰지지 않은 상태임을 알게 되었습니다. 부동산과 새로운 집 주인 모두 이전 계약 내용을 동일하게 승계하는 것이므로 새로 계약서를 작성할 필요가 없다고 하나 해당 내용이 전세 계약서에 이미 재가 되어 있지 않아 불안한 마음에 새로이 계약서를 작성하거나 기존 계약서에 문구를 추가해달라 요청했지만 집주인이 지방에 거주하여 계약서를 쓰러 오기 어렵다 기존 계약을 승계하는 것이니 걱정하지 말라며 계약서 작성을 거부하고 있습니다. 이처럼 계약서 재작성 요구를 거부하는 경우 법적으로 어떻게 대처할 수 있는지 조언 부탁드립니다.
1. 귀하의 현재 어려움에 대해 깊은 위로의 말씀을 드리며 건강과 행운을 기원합니다. 2. 우리 공단은 경제적으로 어렵거나 법을 모르기 때문에 법의 보호를 충분히 받지 못하는 사람들이 공평하게 법의 혜택을 받을 수 있도록 성심껏 도와드리고 있습니다. 3. 귀하께서 제출하신 민원이 접수되어 아래와 같이 회신하오니 참고하시기 바라며, 회신 내용은 귀하의 질의에 나타난 사실관계만을 근거로 한 의견임을 알려드립니다. 귀하의 질의와 관련하여 답변드리겠습니다. 귀하께서는 주택의 양수인에게 대항력이 없는 상황에서 주택 양수인과 이전 계약 내용을 동일하게 유지할 수 있는 방법에 관해 질의를 주신 것으로 파악됩니다. 우선 주택양수인에 대한 대항력 등을 고려해주고 계신 점에서 전세권 등기가 별도로 되지 않은 상황이라는 판단하에, 전세계약이라고 칭해주신 것을 임대차계약(민법 제618조)으로 보고 답변 드리도록 하겠습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 귀하께서 2022. 6. 17. 주택의 인도와 주민등록을 마치셨다면 2022. 6. 18. 0시부로 대항력이 발생하는 것이며, 말씀해주신 바와 같이 2022. 6. 17. 해당 주택을 매수한 양수인에 대해서는 대항할 수 없는 것이 맞습니다. 다만 판례에 의하면 임대인과 신 소유자와의 계약만으로 임대인의 지위를 양도할 수 있습니다(대법원 1998. 9. 2 자 98마100 결정 참고). 따라서 부동산과 새로운 집주인이 이전 계약 내용을 동일하게 승계한다는 주장을 하고 있는 상황에서는, 이 사건 주택 매매계약에 이전 임대인의 지위를 승계하기로 하는 내용이 있는지 확인이 필요한 것으로 보입니다. 설령 해당 매매계약에 임대인 지위를 승계한다는 내용이 포함되어 있지 않더라도, 계약은 당사자의 청약과 승낙이라는 대립되는 의사표시가 합치되면 성립하며, 임대차계약에 있어서는 계약서 작성은 계약의 효력요건이 아닙니다. 그렇다면 귀하께서 주택의 양수인에게 새로이 계약서를 작성해달라고 요청했을 때 이전 계약과 동일한 내용의 임대차 계약에 대한 청약이 있었던 것으로 볼 수 있고, 현재 집주인이 “기존 계약을 승계하는 것이니 걱정말라”고 답한 것으로 미루어 보아 청약에 대한 승낙이 있었던 것으로 볼 수 있어 귀하와 주택 양수인 간에 기존 계약과 동일한 내용의 새로운 임대차 계약이 성립한 것으로 판단됩니다. 다만 질의내용과 같이 계약서 작성이 되지 않아 불안한 상황이라면, 관련 내용을 내용증명으로 작성하여 주택의 신 소유주에게 발송하신 후, 추후 문제가 발생한다면 소송 과정에서 이를 증거 등으로 활용할 수 있을 것으로 보입니다. 4. 본 답변은 귀하께서 제공해주신 사실관계에 기초한 답변자의 법률적 의견으로 참고자료로만 활용해주시기 바랍니다. 다소 긴 답변 끝까지 읽어주셔서 감사드리며 하루빨리 피해가 회복되시길 기원하겠습니다. 감사합니다.