시아버님은 35년 전에 본인 소유 땅에 단독주택을 신축하였습니다. 저는 40년 이상 시아버님을 모시고 함께 살고 있었습니다 합계 사는 동안 10년 전에 시아버님은 며느리인 저에게 함께 거주하고 있는 단독주택 부지(대지)를 증여해주셨습니다. 단, 단독주택은 시아버님의 소유권으로 계속 보유하고 계시는 중에 3년 전에 시아버님은 돌아가셨습니다. 시아버님이 돌아가시고 단독주택에 대한 상속 개시가 이뤄졌고 그 단독주택은 시아버님의 자식 4명과 저의 아들 1명이 공동 소유하고 있습니다. 질문 1) 저는 본인 소유의 땅을 개발하고자 하는데 단독주택이 있어 걸림돌이 되고 있습니다. 본인 땅 위에 있는 단독주택을 상속받은 소유자들은 지상권 설정 등 법적인 권리를 갖고 있나요? 질문 2) 만약 주택에 대한 지상권 설정 등 법적인 효력이 있다면 현재까지의 경과 기간 및 남은 기간은 얼마인가요? 질문 3) 만약 주택에 대한 지상권 설정 등 법적인 효력이 있고 공동소유하고 있는 단독주택의 상태가 양호하여 지상권을 연장 또는 계속하여 유지되는 것을 상속인 4명(찬성), 상속인 1명(반대, 저의 아들)이 주장한다면 어떻게 되는 건가요? 질문 4) 만약 주택에 대한 지상권 설정 등 법적인 효력이 있다는 가정 하에 제가 소유하고 있는 단독주택 부지(대지)를 저의 아들에게 증여 또는 상속된다면 단독주택의 공동소유자들에게 지상권 설정 및 잔여기간 등의 변동상황이 발생하는지요? 질문 5) 만약 단독주택에 대한 지상권 설정 기간 30년 이 도래하였고 단독주택 부지를 증여 또는 상속받은 저의 아들은 공동 소유(자식 4명, 저의 아들 1명)인 단독주택에 대해 지상권 연장을 반대한다면 나머지 단독주택 공동소유자 4명은 어떤 권리를 주장할 수 있는지요?
토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하였고, 매각 기타 원인으로 소유자가 다르게 되었으며, 당사자 사이에 건물을 철거한다는 등의 특약이 없는 경우라면 관습법상의 법정지상권이 성립하였을 것으로 보입니다. 상속인들은 위 법정지상권을 취득할 것으로 보입니다. 관습법상 법정지상권이 발생한 소유자가 달라진 시점(토지 증여에 따른 등기 시점)부터 존속기간을 계산하여야 할 것으로 보이고, 기간은 아래 민법 조문에 따라 건물의 종류에 따라 정해질 것으로 보입니다. 제280조(존속기간을 약정한 지상권) ①계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못한다. 1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년 2. 전호이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년 3. 건물이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년 ②전항의 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 전항의 기간까지 연장한다. 제281조(존속기간을 약정하지 아니한 지상권) ①계약으로 지상권의 존속기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 전조의 최단존속기간으로 한다. ②지상권설정당시에 공작물의 종류와 구조를 정하지 아니한 때에는 지상권은 전조제2호의 건물의 소유를 목적으로 한 것으로 본다. 갱신에 관한 민법 조문을 살펴보면 아래와 같이 규정하고 있습니다. 제284조(갱신과 존속기간) 당사자가 계약을 갱신하는 경우에는 지상권의 존속기간은 갱신한 날로부터 제280조의 최단존속기간보다 단축하지 못한다. 그러나 당사자는 이보다 장기의 기간을 정할 수 있다. 제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권) ①지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다. ②지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다. 따라서 지상권이 소멸하였으나 건물이 현존하는 경우라면 지상권자는 갱신을 청구할 수 있고, 지상권설정자는 갱신을 거절할 수는 있으나, 이 경우 지상권자가 상당한 가액으로 건물의 매수를 청구할 수 있습니다. 지상권설정자는 지료를 받을 권리가 있으므로 합의 내지 소송을 통해 지료를 정하고, 지상권 기간 내라도 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권 설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있을 것으로 보입니다(민법 제287조). 공유건물에 관한 결정은 과반 이상의 지분권자의 의사를 따르기 때문에 자녀분의 지분이 과반이 아닌 경우라면 건물 공유자들의 갱신청구 및 매수청구권 행사에는 영향이 없을 것으로 보입니다. 자녀분이 토지를 증여 받더라도 이미 발생한 관습법상의 법정지상권에는 영향이 없을 것으로 보입니다. 토지 소유자가 된 자녀분이 갱신청구에 대한 거절을 할 수는 있으나, 이 경우 지상권자가 상당한 가액으로 건물의 매수를 청구할 수 있습니다(다만, 이 부분은 명확히 일치하는 판례가 없어 유사한 사안에 관한 판례를 고려한 답변자의 주관적 답변입니다).