저는 甲소유건물에 대하여 전세금 5,000만원, 존속기간 2년으로 하는 전세권설정등기를 한 후 영업을 시작하였고, 이후 위 건물에 대한 乙의 근저당권이 설정되었는데, 위 전세계약기간이 만료된 후 저는 甲과 그 기간을 2년간 연장하기로 합의하였습니다. 이처럼 제가 전세권설정등기를 한 후 乙의 근저당권이 설정되었고, 전세금액에는 변동 없이 그 존속기간만 연장하려는 경우에도 근저당권자 乙의 승낙이 필요한지요?
부동산등기법에 따르면, 권리의 변경이나 경정의 등기는 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 있는 경우에는 부기등기를 할 수 있으나, 이해관계 있는 제3자의 승낙이 없는 경우에는 부기등기를 할 수 없다고 규정하고 있습니다(부동산등기법 제52조 제5호). 여기에서 ‘등기상 이해관계 있는 제3자’란 기존등기의 변경등기를 허용함으로써 손해를 입게 될 위험성이 있는 등기상의 권리자를 의미하고, 그와 같은 손해를 입게 될 위험성은 등기의 형식에 의하여 판단하고 실질적으로 손해를 입을 염려가 있는지는 고려의 대상이 되지 않는다 할 것이고(대법원 1998. 4. 9. 자 98마40 결정), 그 제3자가 승낙의무를 부담하는지는 그 제3자가 등기권리자에 대한 관계에서 그 승낙을 하여야 할 실체법상의 의무가 있는지에 따라서 결정됩니다(대법원 2007. 4. 27. 선고 2005다43753 판결).그런데 존속기간 만료된 건물전세권설정등기의 존속기간 및 전세금에 대한 변경등기가  가능한지 등기선례를 보면, 건물전세권의 경우에는 토지전세권과는 달리 법정갱신제도가 인정되고 있으므로, 존속기간이 만료된 때에도 그 전세권설정등기의 존속기간이나 전세금에 대한 변경등기신청은 가능하다고 하였습니다(등기선례 5-416 1998. 6. 5. 제정).또한, 위 사안에서 후순위 근저당권자인 乙은 ‘등기상 이해관계 있는 제3자’에 해당되므로, 전세권 존속기간연장을 위한 변경등기에 乙의 승낙서 등이 필요한지 문제됩니다.이에 관련된 등기선례를 보면, 권리변경등기에 관하여 등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 경우에 신청서에 그 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부한 때에는 부기에 의하여 그 등기를 하고 그 승낙서 등을 첨부하지 않았을 때에는 주등기(독립등기)로 그 변경등기를 하는 것이므로, 전세권 존속기간연장을 목적으로 하는 변경등기는 후순위 근저당권자의 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부한 때에 한하여 부기등기로 이를 할 수 있다고 하였습니다(등기선례 1-422 1986. 1. 24. 제정). 또한 존속기간 연장 및 전세금 감액을 위한 전세권변경등기시 이해관계 있는 제3자의 승낙서 등을 첨부하지 않고도 부기등기로 할 수 있는지 여부에 관한 등기선례에서도 “전세권설정등기 후에 제3자 명의의 근저당권설정등기가 경료된 후 전세권설정등기의 변경등기를 신청하는 경우, 그 내용이 전세금의 감액인 경우에는 근저당권자의 승낙서 등을 첨부하지 않아도 부기에 의하여 그 등기를 할 것이나, 전세권의 존속기간 연장과 전세금의 감액을 함께 신청하는 경우에는 근저당권자의 승낙서 등을 첨부한 때에 한하여 부기에 의하여 그 등기를 할 수 있다.”라고 하여 후순위근저당권자의 승낙서를 첨부해야 한다는 점을 명시하고 있습니다.(1998.11.17 제정, 등기선례 제5-421호)따라서 위 사안에서도 전세권 존속기간연장을 목적으로 하는 변경등기를 부기등기로 하여 제1순위의 효력을 유지하기 위해서는 乙의 승낙서 등을 첨부하여 변경등기신청을 하여야 할 것이고, 乙이 승낙서를 교부해주지 않는 경우에는 승낙에 갈음하는 의사표시를 구하는 소송을 제기하여 그 판결문을 첨부해 부기등기를 신청하여야 할 것입니다.