안녕하세요 임대차보호법에 대해 여쭤보려 합니다. 2018년 9월 10일에 상가 계약을 하여 권리금을 주고 지금 성업 중입니다. 그런데 장사를 하는 동안 건물주가 2번 정도 바뀌었고 다른 계약서 없이 이전 계약서 (2년 계약) 그대로 가게 되었습니다 (묵시적 갱신) 현 건물주가 전화와 서 당신은 임대차 계약 기간이 5년이라는 겁니다. 즉 지금 4년을 사용했고 앞으로 1년 후에 나가야 한다고 합니다 다 2018년 10월 16일 기준 임대차 보호법이 10년으로 변경되었는데 저는 1달 차이로 임대차보호법 5년밖에 보장을 못 받는 건가요?
2018. 10. 16. 상가건물임대차보호법이 개정되어 상가임차인이 계약갱신을 요구할 수 있는 최대기간이 기존 5년에서 최대 10년으로 바뀌었는데, 2018. 10. 16. 이전에 체결된 상가임대차계약의 임차인도 개정된 상가건물임대차보호법에 따른 10년의 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지 문제됩니다. 이와 관련하여 대법원 2020. 11. 5 선고 2020다241017 판결은 "상가건물 임대차보호법(이하 '상가임대차법'이라고 한다)은 제10조 제1항과 제3항의 규정에서 갱신요구권에 관하여 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 제1항 단서에서 정하는 사유가 없는 한 갱신을 거절하지 못하고, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보도록 정하고 있다. 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것을 말하고, 위 법률로 개정되어 같은 날부터 시행된 상가임대차법을 '개정 상가임대차법'이라고 한다) 제10조 제2항은 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하였는데, 개정 상가임대차법 제10조 제2항은 이에 대해 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하고, 그 부칙 제2조는 “제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.”라고 정하고 있다. 위 규정들의 문언, 내용과 체계에 비추어 보면, 개정 상가임대차법 부칙 제2조의 '이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차'는 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만 2018. 10. 16. 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 한다. 따라서 개정 법률 시행 후에 개정 전 법률에 따른 의무임대차기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다."고 하면서, "이 사건 임대차계약 체결 당시 임차인의 갱신요구권이 인정되는 의무임대차기간은 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 5년인데, 피고가 2019. 4. 6. 원고에게 이 사건 임대차의 갱신을 요구한 때에는 2012. 7. 20.부터 시작된 이 사건 임대차계약의 기간이 이미 위 의무임대차기간 5년을 경과하였으므로 이 사건 임대차계약은 원고의 적법한 갱신거절 통지로 인하여 개정 상가임대차법 시행 이후인 2019. 7. 20. 기간만료로 종료되어 갱신되지 않았다. 따라서 이 사건 임대차계약에는 2018. 10. 16.부터 시행된 개정 상가임대차법 제10조 제2항이 적용되지 않기 때문에 피고는 이 사건 임대차계약에 적용되는 의무임대차기간이 10년이라는 이유로 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없다."고 합니다. 한편 위 개정 상가건물임대차보호법상 임차인의 갱신요구권이 인정되는 의무임대차기간과 관련하여 법무부는 2018. 10. 16. 이전에 이미 최초 임대차기간을 포함하여 총 임대차기간이 5년을 넘었거나, 2018. 10. 16. 이전에 체결된 임대차계약서상 임대차기간이 5년 이상인 경우에는 10년의 계약갱신요구권이 인정되지 않지만, 그 외에는 기존 임대차기간을 포함하여 10년까지 계약갱신요구가 가능하다고 설명하고 있습니다. 위와 같은 대법원 판례 및 법무부 설명자료에 비추어 귀하가 2018. 9. 10. 최초로 체결한 상가임대차계약은 임대차계약서상 임대차기간이 5년 이상이 아닌 것으로 보여지고, 2018. 10 16. 당시 최초 임대차기간을 포함하여 총 임대차기간이 1개월 남짓에 불과할 뿐 5년을 경과하지 않았으므로 귀하도 개정 상가건물임대차보호법에 따라 최초 임대차기간을 포함하여 총 10년까지 계약갱신요구를 할 수 있을 것으로 보여집니다.