주택임대차에 있어서 우선변제를 받을 소액임차인 및 보증금의 범위와 기준을 정함에 있어「수도권정비계획법」에 의한 수도권 중 과밀억제권역, 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외) 그 밖의 지역에 따라 차이를 두고 있는「주택임대차보호법시행령」제3조제1항, 제4조가 헌법상의 재산권이나 평등권을 침해하는 것은 아닌지요?
(1)「주택임대차보호법」 제8조제1항은 “임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.”라고 규정하고 있고, 제8조제3항은 “제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함)의 2분의 1의 범위 안에서 대통령령으로 정한다.”라고 규정하고 있습니다. 그리고 우선변제를 받을 보증금 일정액의 범위에 관하여 2010.7.26. 일부개정 시행중인「주택임대차보호법시행령」제3조제1항은 “법 제8조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. 1. 서울특별시 “2천500만원 2. 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시제외) : 2천200만원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역과 군지역은 제외한다) , 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 1천900만원 4. 그 밖의 지역 : 1천400만원”이라고 규정하고 있습니다. 또한, 우선변제를 받을 임차인의 범위에 관하여 같은 시행령 제4조는 “법 제8조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. 1. 서울특별시 : 7천500만원 2. 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시제외) : 6천500만원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역과 군지역은 제외한다) , 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 5천500만원 3. 그 밖의 지역 : 4천만원 “ 이라고 규정하고 있습니다.
  (2) 개정 전 구「주택임대차보호법시행령」(2001. 9. 15. 개정되기 전의 것) 제3조제1항, 제4조가 헌법상의 재산권이나 평등권을 침해하는지에 관하여 판례는 “우선변제권을 인정받을 소액임차인 및 보증금의 범위와 기준의 구체적인 내용을 결정할 권한은 입법의 취지에 맞추어 상충되는 법익을 비교·형량하고 수시로 변경하는 경제적 상황을 고려하여 합리적이고도 적절하게 결정할 수 있도록 입법자에게 광범위하게 위임되어 있다. 우선변제권을 인정받을 임차인 및 보증금의 범위와 기준을 크게 2분하여 특별시·광역시(군지역 제외)지역과 그 밖의 지역으로 나누고, 특별시·광역시(군지역 제외)지역에서는 3,000만원 이하의 보증금을 낸 임차인에 대하여 1,200만원의 범위 내에서, 그 밖의 지역에서는 2,000만원 이하의 보증금을 낸 임차인에 대하여 800만원의 범위 내에서 우선변제권을 인정한 것은, 대체로 위 2개 지역의 인구밀집도, 택지시세, 주택임대차의 수요공급, 교통편의성, 교육여건, 생활기반시설 및 주변환경 등에 따른 임대차보증금의 차이를 고려하여 차등을 두면서 한편으로 다른 담보물권자나 주택소유자의 이해를 지나치게 해하지 않는 범위 내에서 입법의 취지를 달성하기 위한 합리적인 입법권의 행사라고 판단되고, 한편 광역시 내의 군지역은 1995년 이전까지는 광역시에 편입되지 않았던 지역으로, 행정구역의 변경에 따라 광역시에 편입되었으나 광역시 내의 다른 구 지역과 비교하여 볼 때 전반적으로 경제력이나 소득수준이 아직까지는 다소 뒤떨어지고 임대차보증금을 결정할 여러 요인들의 차이로 인하여 임대차보증금이 광역시 내의 구(區)지역에 비하여 평균적으로 낮은 수준을 유지하고 있다고 보여 그 차별에 합리적 이유가 있고 입법재량을 일탈하였다고 보이지 않으므로 이 사건 규정들이 청구인의 재산권이나 평등권을 침해하는 것은 아니다.”라고 하였습니다(헌법재판소 2000. 6. 29. 선고 98헌마36 결정).
  (3) 따라서 현행 「주택임대차보호법시행령」 제3조제1항 및 제4조에 관하여도 위 판례의 취지가 그대로 적용될 수 있을 것으로 보여 각 지역의 인구밀집도, 택지시세, 주택임대차의 수요공급, 교통편의성, 교육여건, 생활기반시설 및 주변환경 등에 따른 임대차보증금의 차이를 고려하여 차등을 두었으므로 주택임차인이 우선변제를 인정받을 소액임차인 및 보증금의 범위와 기준을 정함에 있어 지역에 따라 차이를 두고 있다는 것만으로 헌법상 인정된 재산권이나 평등권을 침해하는 것이라고 할 수는 없을 것입니다.