저는 신탁 등기된 건물에 임대차 월세 계약한 임차인 입니다. 계약은 건물주인 건설회사를 임대인으로 계약이 진행되었습니다. 임대차 계약상 신탁 등기된 사실에 대해 알지 못했습니다. 이 부분에 대하여 중개사의 설명도 없었습니다. 현재는 이 부분에 대하여 법적인 책임을 진다는 중개사의 녹음도 있습니다. 진행 과정은 임대차 계약 1년 (전입신고 ㅇ 확정일자 x) 21년 7월 ~ 22년 7월까지 보증금 300 월세 30 관리비 3 임대인 연락 두절 묵시적 갱신 임대인의 보증금 지급 거부 보증금에서 월세 제하고 거주하기로 합의 녹음 ㅇ 2023년 3월 24일로 공매 낙찰 ㅇ 집 문 앞에 퇴거 요구 안내문 부착 (2023년 4월 9일까지 이전 요구 중) 수탁자로부터 어떠한 연락도 받지 못하고 공매 절차가 끝나고 낙찰자가 퇴거를 요구하고 있습니다. 공매 절차에 대해서도 어떠한 통보도 받지 못했습니다. 궁금한 사항은 1. 제가 법적으로 언제까지 머무를 수 있는지 (월세를 보증금에서 제한다면 5월까지 거주하려고 했습니다) 2. 남은 보증금을 받을 수 있는지 3. 태풍으로 인해 생긴 수리비 + 보일러 수리 비용을 청구한다면 누구에게 해야 하는지 4. 현재 가스와 전기는 제가 납부하고 있지만 수도는 납부하지 않는 것으로 계약한 상황입니다. 이 경우 미납된 수도 사용료에 대해 임차인에게 낙찰자가 지급을 요구하는 것이 정당한가요? 현재 임대인은 연락이 되지 않습니다. 어제 수도가 일시적으로 끊겼습니다. 지금은 다행히 나오지만 추후 전기나 수도 가스를 끊을 시 제가 할 수 있는 게 있을까요? -추가 사항 오늘 신탁회사와 통화를 했습니다. 신탁회사는 제가 불법 임차인에게 해당하므로 대항력이 없고 최우선변제권도 없다. 임대차 계약에 대해 우리는 알지 못하며 공매 절차에 대해 통보할 이유도 없다고 합니다.
담보신탁 부동산에 관하여 임대차계약을 체결하고자 하는 경우에는 반드시 신탁원부 및 신탁계약 내용을 확인해야 합니다. 해당 건물이 신탁법상 신탁된 건물인지는 등기부를 통해 확인이 가능하고, 등기부에는 신탁원부의 번호가 기재되어 있습니다. 신탁원부에는 통상 신탁계약서 전체가 첨부되어 있고, 부동산등기법상 신탁원부는 등기기록의 일부로 본다고 정하고 있으므로 신탁계약은 등기기록의 일부인 신탁원부를 통해 공시되어 있습니다. 한편, 대법원은 담보신탁 이후에 위탁자로부터 신탁부동산을 임차한 임차인은 계약당사자인 위탁자를 상대로 보증금 반환을 구할 수 있을 뿐, 수탁자 및 수탁자로부터 공매를 통해 소유권을 취득한 제3자에게 보증금 반환을 구할 수는 없다고 판시하고 있습니다. 1. 제가 법적으로 언제까지 머무를 수 있는지 (월세를 보증금에서 제한다면 5월까지 거주하려고 했습니다.) - 해당 부동산이 공매된 경우, 공매를 통해 소유권을 취득한 제3자에게는 대항할 수 없습니다. 위에서 설명한 바와 같이, 신탁부동산에 대한 임대차계약 체결은 수탁자의 명백한 동의가 없는 한 무효이기 때문입니다. 따라서 현재 임차인은 제3자(공매를 통해 소유권을 취득한 자 + 수탁자)에게 결코 대항할 수 없으므로, 요구가 있을 경우 바로 부동산을 인도하여야 합니다(즉, 무권리와 유사한 상태). 2. 남은 보증금을 받을 수 있는지 - 위 대법원 판례와 같이 남은 보증금은 계약당사자인 위탁자(임대차계약의 상대방인 원래 임대인)에게 청구할 수 있을 뿐이고, 수탁자나 제3자에게 청구할 수 있는 권리는 없습니다. 3. 태풍으로 인해 생긴 수리비 + 보일러 수리비용을청구한다면 누구에게 해야하는지 - 원래 임대인에게 청구하는 것이 원칙입니다(이하 내용은 위와 같습니다). 4. 현재 가스와 전기는 제가 납부하고 있지만 수도는 납부하지 않는것으로 계약한 상황입니다. 이 경우 미납된 수도 사용료에 대해 임차인에게 낙찰자가 지불을 요구하는 것이 정당한가요? - 전술한 내용과 같이 대항력이 없는 임차인이기 때문에 원래 임대차계약의 내용을 주장할 수 없습니다. 참고로, 부동산 중개인의 경우 과실책임이 인정될 수 있으나(녹취본 등이 있는 경우를 전제하여 소송을 제기하여야 합니다), 임차인에게도 임대차계약 체결 당시 등기부를 확인하지 않은 과실 등이 분명히 존재하므로 그 책임범위는 제한될 수 있습니다.