전세 가 계약금을 걸었는데 2번 차례 같은 집에 전세 계약 파기 통보받았습니다. 알아보니, 일방적인 계약 파기는 계약금의 2배를 지급해야 한다고 하는데 이에 대해 정확히 알고 싶습니다. 자세한 상황은 다음과 같습니다. 1번째 전세 가계약 파기 7월 2일 집이 마음에 들어가 계약금을 걸고 세입자의 이사 날짜를 기다리고 있었습니다. 세입자는 8월 만기로 이사날짜가 확정되지 않아 이사 날짜를 기다리고 있었습니다. 8월 8일 이사 가려는 곳 세입자가 전세 사기를 당해 이사를 못 한다는 통보를 받아 계약이 무효 처리가 되었습니다. 2번째 전세 가계약 파기 1번째 전세가 계약한 집 세입자가 전세 사기범을 잡고 해당 집으로 이사를 한다고 하여 다시 그 집에 가 계약금을 걸었습니다. (8월 16일) 세입자분의 이사 날짜가 확정이 났다고 연락을 받고 계약서를 쓰기로 약속을 했습니다(9월 14일 오후 4시). 9월 14일 오후 2시 부동산 측에서 제가 이사 가려는 곳 세입자가 계약을 연장했다고 이사를 못 할 것 같다는 통보를 받았습니다. 가 계약금은 부동산 측에서 집주인에게 주면 만일 계약 파기 시 돌려받기 힘들다고 중개사 쪽에서 가지고 있겠다고 해서 두 번의 가 계약금은 모두 중개사 쪽에 전달했습니다. 또 한 중개사 측과 통화한 통화 명세 전부 문자 명세 송금명세, 공제증서 모두 가지고 있습니다. 세입자의 계약 연장은 중개사가 해준 것이 아닌 집 주인과 세입자 둘이 계약한 거래라고 합니다. 2개월 더 넘는 기간 동안 1200만원이라는 가 계약금이 부동산 측에 있었고 저는 이사를 해야 하는 상황에 여기서 취할 수 있는 법적 조치나 보상이 있을까요?
대구지방법원 2018. 12. 11 선고 2018가소21928 판결에서 설시한 법리인데 참고하시기 바랍니다. 우리 사회의 일반적인 거래관행에 가계약 내지 가계약금의 지급이라는 형태의 법률행위가 광범위하게 형성되어 있지만, 그 법률상의 의미와 구속력의 정도에 관하여 정립된 법리가 없다. 가계약도 계약의 일종이고, 계약금에 비추어 소액이지만 가계약금의 수수까지 이루어지는 만큼 뭔가 구속력이 있겠지만, 임시의 계약이다 보니 본계약보다는 약한 구속력을 가진, 약간은 불분명한 무엇일 수밖에 없다. 결국은 가계약에 관한 당사자들의 의사합치의 내용이 무엇인지에 관한 해석의 문제로서 당사자들이 가계약에 이른 경위에 따라 다양한 해석이 가능하다. 일반적으로 가계약의 체결은 본계약의 중요부분에 대하여 어느 정도합의가 이루어진 이후에 이루어지는데, 불행히도 대부분의 경우는 합의내용에 대한 별도의서면을 작성하지 아니한 채 '빠른 시일 내에 본계약의 체결 여부를 결정하기로 하고, 본계약 체결 이전에 가계약을 체결하는데, 가계약금을 수수함으로써 본계약을 체결할 의무를어느 정도 부담한다'는 정도의 인식을 공유하는 정도에 그친다. 위와 같은 가계약에 있어서 우리 사회에 일반적으로 용인되는 가계약금에 관한 인식은당사자들 사이에 다른 특별한 약정이 없는 한 다음과 같은 정도로 정리될 수 있다. 매매계약의 경우를 예를 들어 매매의 가계약을 체결하고 가계약금을 수수하는 것은 매수인에게다른 사람에 우선하여 본계약을 체결할 수 있는 우선적 선택권을 부여하고, 매도인은 이를수인하는 데 본질적인 의미가 있으므로, 가계약제도는 매도인보다 매수인을 위한 장치이다. 본계약을 체결할지 여부를 결정할 기간은 비교적 단기간으로 정해지고, 매수인은 그 기간내에 본계약의 체결을 요구할 권리를 가지는데, 매도인은 매수인의 본계약 체결요구에 구속되므로, 매도인은 매수인의 매매계약 체결요구를 거절할 수 없다. 매수인은 일방적인 매매계약 체결요구권을 가지는 대신 매수인이 매매계약의 체결을 포기하는 경우 매수인은 가계약금의 반환 역시 포기하여야 하는데, 이는 매도인이 매수인에게 일방적인 계약체결 요구권을 부여함으로써 부담하는 법률적인 지위의 불안정성에 대한 보상의 의미를 가진다. 매도인이 매매계약의 체결을 거부하더라도 매수인은 매매계약 체결권을 일방적으로 행사할수 있으므로, 결국 매수인의 의사에 따라 매매계약이 체결되고, 이때 정해진 계약금은 해약금의 성질을 가지므로, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 나서야 비로소 매매계약의 구속력에서 벗어날 수 있을 것이다. 위와 같은 내용은 우리 사회에 일반화된 공감을 정리한것이고, 당사자들의 구체적인 의사에 따라 다양한 내용으로 확장될 수 있음은 물론이다.