제가 임차보증금 5,000만원, 계약기간 2년으로 임차하여 입주와 주민등록을 마치고 거주하던 중, 집주인이 양도담보로서 위 주택의 소유권을 채권자 乙에게 이전하였습니다. 그런데 저보다 선순위의 저당권자가 임차주택의 경매를 신청하여 경매하였는데, 저는 한 푼도 배당받지 못하였습니다. 이 경우 저는 경매당시 소유명의자인 乙에게 임차보증금의 반환을 청구할 수 있는지요?
(1) 귀하는 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없으므로, 주택의 이전 소유자, 즉 임대인에게 임차보증금의 반환을 구할 수밖에 없습니다. 요컨대 주택의 양도담보권자가 임차보증금 반환의 의무를 지는 임대인인가 여부가 문제되는 것입니다.
  (2) 양도담보의 경우에는 채권담보를 위하여 소유권이 이전될 뿐이어서, 특별한 사정이 없는 한 양도담보권자가 주택의 사용.수익권을 갖게 되는 것이 아니고 주택의 소유권이 양도담보권자에게 확정적 종국적으로 이전되는 것도 아니므로, 양도담보권자는 주택임대차보호법에서 말하는 양수인에 해당하지 않습니다(대법원 1993. 11. 23. 선고 93다4083 판결).
  (3) 따라서 귀하는 최초의 임대인에게 임차보증금반환을 청구하여야 할 것입니다.