제가 전세보증금 5,000만원에 주택을 임차하여 입주와 주민등록을 마치고, 임대차계약서는 공증인가법무법인에서 사서증서인증을 받아 두었습니다. 그런데 제가 입주하기 전에 제1순위 근저당권이 설정되어 있었고, 제가 입주한 후 제2순위 근저당권이 설정되었다가 임차주택이 경매개시 되었는데, 제가 제2순위 근저당권자보다 우선하여 배당받을 수 있는지요?
(1) 주택의 인도와 주민등록을 마치고, ‘임대차계약증서상의 확정일자’를 갖춘 임차인은 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의2제2항).
  (2) 민법부칙 제3조제1항은 “공증인 또는 법원서기의 확정일자인 있는 사문서는 그 작성일자에 대한 공증력이 있다”고 하며, 민법부칙 제3조제4항은 “공정증서에 기입한 일자 또는 공무소에서 사문서에 어느 사항을 증명하고 기입한 일자는 확정일자로 한다”고 합니다.
  (3) ‘확정일자’란, 증서에 대하여 그 작성한 일자에 관한 완전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되는 일자를 말하며, 당사자가 나중에 변경하는 것이 불가능한 확정된 일자를 가리키고, ‘확정일자 있는 증서’란, 위와 같은 일자가 있는 증서로서 민법 부칙 제3조 소정의 증서를 말하고, 법무법인이 사서증서인 임대차계약서에 대하여 공증인법의 규정에 따라 사서증서의 인증절차를 마쳤다면, 그 인증일자가 곧 확정일자이므로, 인증 받은 임대차계약서는 민법부칙 제3조제1항에서 말하는 공증인의 확정일자인 있는 사문서에 해당할 것입니다(대법원 1998. 10. 2. 선고 98다28879 판결).
  (4) 따라서 귀하도 주택임대차보호법상의 대항요건 및 확정일자를 갖춘 것이므로 임차주택의 경매절차에서 제2순위 근저당권자보다 우선하여 배당받게 될 것입니다.