1. 현재 전세 세입자로 들어와 있는데 매매, 전세 동시에 진행되었습니다. 매매 계약서에 " 매도인은 매수자에게 임대차 계약 권한을 부여한 다&quot; 라는 특약이 두 있어서 괜찮다는 설명을 듣고 매수인과 계약하였습니다. 그러나, 소유권 이전 등기일과 전입신고 일이 같아 대 항력이 상실될 것으로 보여 전세 사기로 의심됩니다. (매매계약일 : 21.10.02, 소유권 이전 등기 접수일 : 21.11.08, 전세 계약 및 전입신고일 : 21.11.08) 계약서상의 계약 해지까지는 약 1년 3개월의 시간이 남았는데 지금부터라도 제가 조처를 할 수 있는 게 어떤 것들이 있을까요. 보증보험은 가입했습니다. 2. 전세 계약서상에 " 임대인은 잔금 후 보증보험 100% 가입을 하기로 한 다" 라는 특약사항이 있지만 임대인이 해당 특약을 미이행 중입니다. 해당 특약사항 미이행을 조건으로 계약 해지를 요구할 수 있을까요?
1. 가령, 임차인이 매도인인 임대인과 사이에 임대차계약을 체결하였는데, 임대인이 임차인 모르게 다른 매수인에게 부동산을 매도하였고, 새로운 매수인 명의의 소유권이전등기 날짜와 전입신고일이 같은 경우, 임차인이 새로운 매수인에 대한 관계에서 대항력을 취득하여 새로운 매수인이 임대인의 지위를 승계하는지의 문제가 발생합니다. 2. 그러나, 귀하 사안의 경우 새로운 매수인과 사이에 임대차계약을 체결한 것이어서, 새로운 매수인이 전 임대인(매도인)의 지위를 승계하는지 여부는 문제되지 않고, 대항력 취득 이전(예를 들어, 소유권이전등기가 접수 및 경료된 당일인 2021. 11. 8.)에 제3자가 근저당권 등 다른 권리를 취득하였는지 여부가 문제됩니다(해당 건물의 등기부등본을 열람하여 확인하시기 바랍니다). 3. 임대인의 보증보험 가입의무를 정한 특약사항에 동 의무를 불이행한 경우 임대차계약을 해지할 수 있다는 기재가 존재하지 않는 한, 동 의무는 부수적 채무로서 그 불이행만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없다고 해석됩니다(대법원 2001. 11. 13 선고 2001다20394, 20400 판결 참조-"전대차계약을 체결한 후 중도금 수수시에 비로소 전차보증금의 반환을 담보하기 위하여 전대인이 그 소유 부동산에 근저당권을 설정하여 주기로 약정한 경우, 근저당권설정약정이 이미 전대차계약이 체결된 후에 이루어진 점에서 전대인의 근저당권설정약정이 없었더라면 전차인이 전대인과 사이에 전대차계약을 체결하지 않았으리라고 보기 어려울 뿐 아니라, 전대인의 근저당권설정등기의무가 전대차계약의 목적달성에 필요불가결하다거나 그 의무의 이행이 없으면 전대차계약이 목적을 달성할 수 없다고 볼 만한 사정을 찾아볼 수 없으므로 전대인의 근저당권설정등기의무가 전대차계약에서의 주된 의무라고 보기 어렵고, 따라서 전차인은 전대인이 약정대로 근저당권을 설정하여 주지 않았음을 이유로 전대차계약을 해지할 수 없다고 한 사례."). 4. 내용증명으로 임대인에게 동 특약사항 기재 의무의 이행을 촉구하시고(첨부하는 서식을 활용하시기 바랍니다), 해당 보증보험회사에 이후 보증보험금 지급에 문제가 없을 것인지 문의하여 보시기 바랍니다.