2017.02.27 최초 계약하여 거주 중 2019년 관리비 증액하여 거주하다가 2021.11월 보증금, 관리비 증액(계약서 미작성, 문자로 주고받음)하여 2022.02.27~2023.02.26까지 계약 연장하는 것으로 쌍방 합의하여 현재 거주 중입니다. 2022.09.30일에 계약 해지를 요청하였습니다. (12월 말 이사) 이런 경우 3개월 후인 12월 말에 계약 해지가 되어 이사를 나가고 보증금을 돌려받을 수 있는지? 계약 만기 전 해지 요청으로 제가 신규 세입자를 구해야 하고, 부동산중개료도 지불해야 하는지? 연장 계약이 아닌 신규 계약으로 보는 건지? 계약기간 만기 때까지 거주해야만 하는 건지?
정확한 상담이 되기 위해서는 임대차계약서 등을 참조하여야 하나 사이버상담의 특성상 주택임대차보호법이 적용되는 사안임을 전제로 답변드리겠습니다. 일단 질문하시는 취지가 아래 주택임대차보호법 제6조의 2에 의한 묵시적 갱신의 경우 계약의 해지가 적용될 수 있는 것인지를 궁금해 하시는 것으로 보입니다. 아래 주택임대차보호법 제6조 제1항에 의하면 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우’에 ‘그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다’고 규정하고 있습니다. 따라서 보증금을 증액하셨다면 주택임대차보호법 제6조 제1항에 의한 계약의 갱신으로 보기는 어려울 것으로 보입니다. 따라서 주택임대차보호법 제6조의 2에 의한 무시적 갱신의 경우 계약의 해지를 적용하기도 어려울 것입니다. 원칙적으로 약정한 계약기간인 2023. 2. 26.까지는 임대인이 임대차기간으로 주장할 수 있을 것으로 보이므로, 그 전에 임차인인 질문자께서 위 임대차계약을 해지하시려면 채무불이행 등의 법정해지사유나 계약에서 정한 약정해지사유가 있어야 할 것으로 사료됩니다. 따라서 그러한 해지사유가 없다면, 그 계약기간 전에 나가시더라도 임대인에게 임차보증금을 반환하라고 할 수 없을 것이므로 임대인의 허락을 얻어 임차인이 새로운 임차인을 구하여 그 임차보증금을 통해 본인의 임차보증금을 받아 나가는 일반적인 방법을 쓰셔야 할 것으로 보입니다. 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. [개정 2020.6.9] [[시행일 2020.12.10]] ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. [개정 2009.5.8] ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. [전문개정 2008.3.21] 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. [개정 2009.5.8] [[시행일 2009.8.9]] ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. [전문개정 2008.3.21]