안녕하세요. 본인은 임대인 입장입니다. 임차인 최초 계약 17.05.10 22.05.10 상황 : 기존 임차인이 중도해지 요청과 함께 신규 임차인을 데리고 옴. 특이사항 : 기존 임차인 3기 이상 연체 사실 이력 있음 / 현재는 연체 없이 납부하는 중. 여기에서 상임법상 제10조의 4(권리금 회수 기회 보호 등) 에서 보면 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약을 거절할 수 없기인데. 질문 포인트 : 그럼 임대인의 입장에서는 그 밖의 정당한 사유(항목)에 해당하지 않는다면 상임법상 임차인이 사회적으로 질이 안 좋은 알려진 범죄자(조두순 등)라든지, 깡패 등 임대인이 마음에 들지 않는 임차인을 데려오더라도 무조건 받아줘야 하는 건가요?? : 계약 갱신 요구권이 끝나는 기간의 전에 새로운 임차인을 데려와 승계한다고 하면 이것 또한 받아줘야 하는 건지. 그렇게 되면 임대인은 은 평생을 마음에 들지 않는 임차인과 계약해야 하는 건데 이것은 임대인에 너무 불리한 조건이 아닌가 싶습니다. : 또 신규 임차인을 데려왔을 때 이 신규 임차인이 기존 임차인의 인테리어를 그대로 이어 받아쓰기로 했다면 임대인은 기존 임차인과의 계약서에 기재되어 있는 원상회복의 무 요청을 할 수 없는 건지?? (승계하더라도 계약서에는 원상회복 의무가 있으니 원상회복하고 신규 들어오는 사람이 새로 실내장식 하던 지하세요 라는 요청) 위 3가지에 대한 답을 부탁드리겠습니다. 감사합니다.
1. 귀하의 질의취지는, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에, 상임법 제10조의4 제1항 제4호가 적용되어 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약체결을 거절할 수 없는지 문의하시는 것으로 보입니다. 2. 상임법 제10조의4 제1항 본문은 ‘임대인은 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.’고 정하고 있으며, 동법 동조 동항 제4호는 ‘그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위’를 규정하고 있습니다. 그러나 상임법 제10조의4 제1항 단서는 ‘다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.’고 정하고 있으며, 상임법 제10조 제1항 제1호는 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’를 규정하고 있습니다. 상임법 제10조 제1항 제1호의 취지에 대하여 우리 대법원은 ‘임대차계약 관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다.’라고 판시한 바 있습니다(대판 2020다255429 판결). 3. 따라서 임차인이 기존에 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 상임법 제10조의4에서 제1항에서 정하는 권리금 회수기회 보호는 적용되지 않습니다. 상임법 제10조의4 제1항 4호 또한 적용되지 않는다고 보아야 하므로, 임대인은 신규임차인과의 임대차계약을 거절할 수 있을 것으로 보입니다. 4. 위와 같이 귀하의 질의 상황에서 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약을 거절할 수 있으므로, 임대차계약이 강제됨을 전제로 하는 질문에 대해서는 실익이 없으므로 답변을 생략합니다. 본 답변은 귀하께서 기재해주신 사항에 근거한 답변자 개인의 법률적 견해입니다. 답변자가 파악할 수 없었던 구체적인 사실관계에 따라 사안의 최종적인 결론은 달라질 수 있습니다. 보다 구체적인 상담이 필요하시다면, 가까운 공단 사무실에 내방하여 면접 상담을 받아보시길 권해드립니다. 아무쪼록 본 답변이 귀하에게 도움이 되었길 바랍니다.