계약기간 :2023년 2월 24일~2025년 2월 23일 보증금 : 3,500만원 지역 : 진주(다가구 원룸) 5월 31일 경매개시 된다고 법원에서 공문을 문에 붙여두고 갔습니다. 배당 요구 종기기일(7월 25일)까지 서류 제출 안내되어 있었고 이 때문에 확인해보니 2월 24일 분명 전세 계약하고 해당 지역 행정복지센터에서 전입 신고, 확정일자 신고까지 했는데 전입 신고가 안 되어 있다고 했습니다. 전입신고가 되어 있지 않으면 대항력이 없어서 배당 요구 자체를 할 수 없다고 경매계에서 들었습니다. 그러면 보증금은 아예 받을 수 없게 되는 건지요? 이럴 때는 어떻게 해야 하는지, 지금 바로 해야 하는 게 뭔지 꼭 좀 알려주십시오.
안녕하십니까? 대한법률구조공단 사이버상담을 이용해주셔서 감사합니다. 원칙적으로 법원의 부동산 경매개시결정 이전에 전입신고와 인도를 통해 대항요건을 갖추고 배당요구종기일 전까지 배당요구를 한 경우에만 소액임차인으로서 최우선변제권을 가집니다. 이를 충족하지 않는 경우 원칙적으로 경락 이후 임차권이 소멸되므로 임대차보증금을 돌려받기는 어렵습니다. 다만 법원의 부동산 경매개시결정 이후라도 전입신고와 인도 및 확정일자 부여를 통해 대항력과 우선변제권을 갖추고, 배당요구종기일 전까지 배당요구를 한 경우에는 해당 확정일자를 기준으로 그보다 앞선 채권자들에게 모두 배당한 이후의 잔여 금액이 존재하는 때에 한하여 일부 배당이 가능할 수 있습니다. 따라서 지금이라도 전입 신고하여 대항력을 갖추신 후 배당요구하는 것을 고려해보시기 바랍니다. 다만 귀하의 사안과 완전히 동일하게 담당공무원의 착오로 전입신고 자체가 완전히 누락된 경우에 관한 판시는 아니나, 법원은 ‘임차인이 전입신고를 올바르게 하면 대항력을 취득하고 담당공무원의 착오로 지번이 잘못 기재되었더라도 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다.’고 한 바 있습니다(대법원 1991. 8. 13. 선고 91다18118 판결 참조). 귀하께서 전입신고를 신청하였음에도 전입신고가 누락된 경위 등의 사실관계에 따라 달라질 수는 있겠으나, 오로지 담당공무원의 착오 등으로 인하여 대항력에 문제가 발생한 것이라면 제3이해관계인의 이익을 침해하지 않는 등의 일정한 한도 내에서 2023. 2. 24.자에 따른 대항력이 인정되거나 경우에 따라 추후 담당공무원 등에 대한 손해배상 청구 요건이 충족될 수도 있으므로 우선 전입신고가 누락된 구체적인 경위 등에 대해서 확인해보시는 것을 권해드립니다. 위 답변 내용 참고하시길 바라며, 귀하의 사안이 하루빨리 해결되시기를 기원하겠습니다. 감사합니다. ※ 위 답변은 귀하께서 제공해주신 사실관계에 기초한 답변자 개인의 법률적 의견으로서 이와 다른 의견이 있을 수도 있으므로 참고자료로만 활용해주시고, 특히 위 답변을 증거자료로 쓰는 것은 부적절하므로 이 점 양해하여 주시기 바랍니다. ※ 자세한 상담이나 법률구조를 원하시는 경우에는 법률구조공단 사무실을 방문하시어 법률상담을 받으시기 바랍니다.