저는 임차인이며 (허그 보증보험 가입자) 6월 1일 이사 예정입니다. 집주인은 이삿짐이 빠진 후 집 내부 확인 및 공과금 정산 확인 후 보증금을 입금해주겠다고 합니다. 계획은 일단 이삿짐을 집에서 뺀 후 대기하다 보증금 입금이 되면 현관 비밀번호를 알려줄 예정이며, 만약 보증금이 입금되지 않을 시 이사를 취소하고 다시 전셋집에 짐을 넣을 생각입니다. 이럴 시에 차후 임차권등기 신청 후 허그 보증보험에 보증반환을 신청해야 하는데 점유권에 대한 효력이 유지될지 문의합니다.
질의사항에 대해 아래와 같이 답변을 드립니다. 귀하께서는 임대인과의 합의 또는 갱신거절 등을 원인으로 하여 임대차종료를 전제로 이사를 가고자 하고, 임대차종료 자체에 대해서는 임대인도 이에 동의하고 있는 것으로 보입니다. 한편, 귀하께서는 이삿짐을 임대차목적물에서 일단 빼는 경우 임차주택에 대한 점유라는 대항력 요건이 유지될 수 있는지 여부를 문의하고 있는 것으로 보입니다. 하급심 판결은 대체로 임차인의 인도의무 이행제공을 위해서는 임대인 또는 그가 지정하는 제3자(중개인 등)에게 현관 비밀번호를 고지해 줘야 한다고 판시하여 만약 임차인이 임대인 측에 이를 제공하지 아니하였다면 인도의무 이행제공을 전제로 한 보증금에 대한 지연손해금을 청구할 수 없다고 판시하고 있습니다. [의정부지방법원 고양지원 2015가단23706 판결] 원고는 나아가, 2015. 3. 20.경 피고에게 이 사건 건물 인도의무를 이행제공 하였음을 전제로 위 임대차보증금 105,000,000원에 대한 2015. 3. 21. 부터 2016. 3. 15.까지의 지연손해금 합계 10,347,983원의 지급을 별도로 구하고 있으나, 을 제1호증의 1 내지 3의 각 기재에 의하면 이 사건 임대차 계약이 종료되기 전 피고가 원고에게 이 사건 건물의 시설물 및 인도를 확인한 후 위 임대차보증금을 반환하겠다는 의사를 명백히 표시하였음을 인정할 수 있는바, 위와 같은 사정에 비추어 보면 원고가 이 사건 건물의 현관 번호키 비밀번호를 피고에게 직접 알려주거나 피고가 지정한 D 등에 알려주는 등의 방법으로 이 사건 건물 인도의무를 이행제공 하지 아니한 이상, 원고가 중간 관리비와 장기수선충당금을 납부하고 전출수속을 완료하였다는 사정 만으로는 원고가 피고에게 이 사건 건물의 인도의무를 적법하게 이행제공 하였다고 보기 어렵고, 원고가 제출한 나머지 증거들만으로는 이를 인정하기에 부족하며, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. 위 판결의 반대해석상, 임차인이 비밀번호를 고지하지 않은 상태에서는 인도의무의 이행제공이 있었다고 볼 수 없으므로, 귀하가 이삿짐을 뺀 사정만으로는 점유를 완전히 상실하였다고 볼 수 없다고 판단됩니다. 따라서, 귀하가 보증금을 변제받을때가지 임대차관계 존속이 의제되어 임차권등기명령신청이 가능할 것으로 판단됩니다.