2020년 2월 27일 자로 2년 전세 계약을 하고 확정일자를 받았으며, 2022년 계약이 만료되어 계약을 1년 연장한 상태에서 2023년 1월 3일 계약을 연장하지 않겠다는 의사를 표명하여 현재 묵시 전 연장이 되어 있는 상태입니다. 임대자는 이전에 새로운 임차인이 구해지면 보증금을 돌려주겠지만, 안 될 경우 4월 3일 임대보증금을 돌려주겠다고 하고 있습니다. 1월 중순 취업 준비를 위해 본 거로 이사했고 원활한 임대를 위해 짐을 뺀 상태입니다. 현재 상태에서 변제 우선권을 위해 필요한 조치는 어떤 것이 있을 수 있을까요? 현재 임대자와 비밀번호를 공유하고 있는 상태인데 현재 우선변제권이 유효인 상태인지 확인하고 싶습니다. 4월 3일 보증금이 변제되지 않아 임차권등기명령 신청을 하게 되면 우선변제권의 적용되는 시작을 알고 싶습니다.
1. 귀하의 현재 어려움에 대해 깊은 위로의 말씀을 드리며 건강과 행운을 기원합니다. 2. 우리 공단은 경제적으로 어렵거나 법을 모르기 때문에 법의 보호를 충분히 받지 못하는 사람들이 공평하게 법의 혜택을 받을 수 있도록 성심껏 도와드리고 있습니다. 3. 귀하께서 제출하신 민원이 접수되어 아래와 같이 회신하오니 참고하시기 바라며, 회신 내용은 귀하의 질의에 나타난 사실관계만을 근거로 한 의견임을 알려드립니다. 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 제3조의2(보증금의 회수) ① 임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. <개정 2013. 8. 13.> ② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. <개정 2013. 8. 13.> 제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. <개정 2013. 8. 13.> ② 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(疎明)하여야 한다. <개정 2013. 8. 13.> 1. 신청의 취지 및 이유 2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다) 3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실) 4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항 ③ 다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항ㆍ제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조 및 제293조를 준용한다. 이 경우 “가압류”는 “임차권등기”로, “채권자”는 “임차인”으로, “채무자”는 “임대인”으로 본다. 1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판 2. 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판 3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판 4. 임차권등기명령의 집행 ④ 임차권등기명령의 신청을 기각(棄却)하는 결정에 대하여 임차인은 항고(抗告)할 수 있다. ⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. <개정 2013. 8. 13.> ⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다. ⑦ 임차권등기의 촉탁(囑託), 등기관의 임차권등기 기입(記入) 등 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다. <개정 2011. 4. 12.> ⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다. ⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항ㆍ제4항 및 제8항의 “임차인”은 “금융기관등”으로 본다. <신설 2013. 8. 13.> [전문개정 2008. 3. 21.] 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인은 우선변제권을 갖는다고 정하고 주택임대차보호법 제3조는 주택의 인도와 주민등록(전입신고)를 한 임차인은 그 임차권에 대하여 대항력을 갖는다고 정합니다. 여기서 ‘주택의 인도’와 ‘주민등록(전입신고)’는 대항력의 발생요건이자 존속요건이라고 봅니다. 다만, 그렇게 볼 시에 임대인이 보증금을 반환하지 아니하면 임차인은 자신의 우선변제권을 유지하기 위하여 이사를 함부로 가지 못하는 불상사가 발생하게 됩니다. 이를 해소하기 위하여 만들어진 제도가 임차권등기명령제도로 임차인의 신청에 따라 보증금반환청구권의 존재를 등기부에 기재하여 이후에 임차인이 이사를 가더라도 종전에 발생한 우선변제력이 유지되도록 하는 제도입니다. (1) 아직 임대차기간이 종료된 것은 아니고 짐을 치웠지만 주택에 대하여 사용할 수 있는 권리가 있고 비밀번호를 바꾼 것도 아니므로 질문자님의 점유는 아직 유지되고 있는 것이고 따라서 대항력 및 우선변제권을 가진 것으로 보입니다. (2) 지금의 점유상태를 계속 유지한 상태에서 임대차기간이 종료한 뒤 임차권등기명령신청을 하면 2020. 2. 27.을 기준으로 우선변제권이 있습니다. 그런데 임대차기간도 종료되었고 주택을 더 이상 점유하지 아니하며 비밀번호도 변경되어 질문자님이 마음대로 주택에 들어갈 수 없는 상태가 지속된 후 2023. 4. 3. 임차권등기명령신청을 하면 그 이후 등기가 된 때를 기준으로 우선변제권이 발생합니다. 즉, 점유를 유지하지 않은 상태에서 임차권등기명령신청을 하면 우선변제권 발생일이 뒤로 밀립니다. 본 답변은 귀하께서 제공해주신 사실관계에 기초한 답변자의 법률적 의견으로 참고자료로만 활용해주시기 바랍니다. 다소 긴 답변 끝까지 읽어주셔서 감사드리며 하루빨리 피해가 회복되시길 기원하겠습니다. 감사합니다.