임대인이 신탁 등기된 물건을 속여 임의로 본인과 임대차 계약을 맺었고, 임대인의 국세 미납으로 본인의 집이 공매로 올라와 있는 상황입니다. 현재 형사고소 접수하여 수사 중이지만, 담당 경찰은 임대인은 이미 여러 사기 행위로 수감이 되어 있고 재산이 없어 보증금 반환을 해줄 수 없다고 합니다. 신탁사의 동의가 없이 진행된 계약이라 계약 자체가 무효이고 전입신고와 확정일자를 받았지만 임차인의 권한이 없다고 하는데, 계약 당시 등기부에 기재되어 있는 전세 세입자에게 보증금 일부를 입금한 명세가 있습니다. 이 경우에 보장받을 수 있는 여지가 있는지, 소를 제기한다면 누구에게 어떤 명목으로 제기해야 하는지 알고 싶습니다.
임대차목적물이 임대인의 소유가 아니더라도, 임대차계약은 유효할 수 있습니다. 이 경우 임차인은 특별한 사정이 없는한 임대인에게만 임대차계약에 따른 책임을 물을 수 있고, 실제 소유주에게는 따로 청구하기 어렵습니다. 해당 사안의 경우 수탁자인 신탁회사의 동의 없이 진행된 계약이라면, 특별한 사정이 없는한 신탁사에게 청구하기 어렵고 임대차계약서 상의 임대인에게만 청구가 가능할 것으로 보입니다. 다만 신탁회사가 위 임대차계약에 명시적, 묵시적으로 동의했다는 사정이 있다면 신탁회사에게도 청구가 가능할 수도 있는데, 만약 전 임차인에게 보증금 일부를 지급하였고 전 임대차계약의 임대인이 신탁회사라면 묵시적 동의를 주장할 여지가 있어 보입니다. 구체적인 사정을 보아야 정확한 답변을 드릴 수 있으므로, 관련 자료를 가지고 방문하여 상담을 받아보시기 바랍니다.