전 임차인이 개인 사정으로 임대 기한을 다 못 채우고 공인중개인을 통해 임대를 내놓은 상가를 임차하기로 하고 2022.9.17일 임대인 고 공인중개사 사무실에서 2022.10.8일을 잔금 날로 하는 계약서를 작성하였고 2022.10.10일 개업하려 하였으며 계약 당일 공인중개사비 최고치인 0.9%로의 중개비에 대해 협의하자 했고 중개사도 그러겠다 답하였습니다. 헌데 공인중개사가 거짓 사실 확인서를 작성하였고 고의 인지 과실인지 알 수 없으나 계약 당일 확인되지 않았던 전면 유리파손이 발견됐고 파손된 유리 교체가 늦어지며 제 입장에서는 2022.10.8일 잔금을 줄 수가 없었습니다. 임대 인도 전 임차인도 공인중개사도 2022.10.08일 현 임차인이 (계약자)가 임차 목적대로 사용할 수 있는 상태가 ㅇ이어서 잔금을 지불할 수 없다는 것을 알고도 다툼 없는 수습을 하려 노력하지 않고 방치해 고 제 잘못 없이 중개사와 전 임차인 그리고 임대인 등에 의해 발생한 문제고 중개사가 잔금도 안 치렀고 본인이 써준 계약서가 이행할 수 없는 상태란 걸 알면서 중개사님 안 하고 당신이라고 호칭했다고 예의 없는 사람과 대화 안 한다며 전화도 똑 끈 어법이라고 받지도 않는 등 계약서 작성해줬으니 돈 달라는 중이며 안 주면 소송까지 한다고 하고... 그로 인해 2022.10.31일인 오늘까지 잔금 지급도 못 하고 있는데 공인중개사가 이런 계약을 해 놓고 곤경에 처하게 하고는 협의하겠다던 중개비에 대해 협의도 안 하고 전액 다 달라고 돈 안 준다고 내용증명을 보내는 등 법에 취약해 대응이 어려워 더 고충이 큼이니 다 2022.10.8일 잔금을 제가 주지 않으면 서류상으로 제가 잘못한 게 되어 모든 책임을 다 집어 쓸 거 같아 전 임차인이 전면 수리와 공과금 완납 후로 잔금 지급 날짜를 무기한 미루기로 협의했고 임대인에게 사실 확인을 알려 허락을 구해 놓은 상태입니다. 1.2022.09.17일 공인중개사를 통해 작성한 계약서는 현시점에서 유효하나요? 유효하다면 과 유효하지 않다는 법적 효력 답변과 대책을 답변 바라며 2. 중개사의 역할은 언제 끝나는 건가요? 계약서 작성까지인지 아님 잔금 치르고 계약이 완료됐을 떄인지요? 3. 중개비는 언제 지급하는 것이 합법적인가요? 또한 적절한 합의금? 4. 현 문제에 대해 중개사의 책임은 없나요? 중개사의 책임이 있기와 없다 일 때 대응 방법을 알고 싶습니다
1. 일단 임대차계약 자체는 유효하다고 판단됩니다. 목적물에 대해 정확하지 않은 설명이 있었다 하더라도 계약 자체를 무효로 할 정도는 아닌 것으로 보이고 귀하의 설명대로라 하더라도 그 이후 임대차계약이 취소되거나 해제된 것은 아닌 것으로 보이기 때문입니다. 다만 계약 내용 중 잔금 지급, 목적물 인도 시기는 변경이 된 것으로 볼 수도 있을 것으로 보이는데 ‘무기한 연기’라는 것은 실질적으로 계약 이행을 포기한 것으로 보여질 여지도 있기 때문에 임대인측과 그 계약의 이행시기에 대해 명확하게 합의를 하시는 것이 필요하다고 보여집니다. 2. 중개사의 역할 및 업무는 그 계약서의 내용에 따르는 것이 기본이라 판단됩니다. 계약서의 내용을 면밀히 검토해 보시기 바랍니다. 만약 계약서에 별다른 내용이 없다면 공인중개사법 제2조 제1호에 “1. "중개"라 함은 제3조에 따른 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.”고 규정이 되어 있는 점에 비추어 계약 체결을 완료할 무렵에 그 업무가 끝난다고 볼 수 있을 것 같습니다. 공인중개사법은 그 보수에 대하여 “제32조(중개보수 등) ①개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있는데 그 단서 부분을 달리보면 공인중개사의 고의 과실없이 거래행위가 무효취소된다 하더라도 보수를 지급받는다는 것이므로 이 점에 비추어 보아서도 계약 체결시에 그 업무가 종료된다고 보는 것이 타당할 것으로 판단됩니다. 3. 중개수수료 지급 시기에 대해서 공인중개사법 및 시행령은 아래와 같이 규정하고 있습니다. 공인중개사법 제32조(중개보수 등) ③ 제1항에 따른 보수의 지급시기는 대통령령으로 정한다. 공인중개사법 시행령 제27조의2(중개보수의 지급시기) 법 제32조제3항에 따른 중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다. 이에 잔금이 지급될 때 수수료를 지급하면 될 것이나 귀하의 경우 잔금 지급일이 무기한 연기가 되어 현실적으로 그 이행이 되지 않을 상황이라면 그 때에는 중개수수료를 지급시기가 도래한 것으로 보는 것이 타당할 것입니다. 판례는 당사자가 불확정한 사실이 발생한 때를 이행기한으로 정한 경우에 있어서 그 사실이 발생한 때는 물론 그 사실의 발생이 불가능하게 된 때에도 이행기한은 도래한 것으로 보아야 한다.( 대법원 1989. 6. 27. 선고 88다카10579 판결).고 판시하고 있습니다. 그 금액에 대해서는 당연히 계약서에 기재된 내용에 따르는 것이 원칙일 것이나 만약 계약서에 명시되어 있지 않다면 결국은 “위임의 경위, 위임 업무의 경과와 난이도, 투입한 노력의 정도, 부동산의 가액, 관계 법령과 일반 관행 등 여러 제반 사정을 참작하여 보수액을 정할 수 있다”고 보는 것이 타당할 것입니다. 시행규칙 등의 요율은 상한을 정한 것이지 그 금액으로 한다고 정한 것이 아니기 때문입니다. 다만 정확한 금액이 얼마가 되어야 하는 지는 알 수가 없습니다. 이는 합의가 되지 않으면 재판을 통해 판사가 정할 수 밖에 없을 것입니다. 4. 중개대상물 확인 설명에 있어 잘못이 있다면 중개사의 책임도 일부 있다고 할 수도 있을 것이나 결국 수리가 되어 계약이 이행된다면 중개사에 큰 책임을 묻기는 어려울 것으로 보입니다(수리 비용이 얼마 정도 들어갈 것인지도 판단 요인이 될 것 같습니다).