저는 대학가 원룸 임대인으로 2020년 2월 20일에서 2022년 2월 19일까지 2년 계약하였는데, 기존 세입자가 만기가 되어 1년 연장을 묻길래 1년은 안 되고 2년으로 계약하고 계약서를 작성하자고 하니까, 계약 갱신청구권을 이야기하면서 계약서를 적지 않을 듯한 말을 하길래 저는 적어야 한다고 하니까 세입자가 이에 동의하여, 전 계약과 동일한 조건으로 2 2월 19일까지로 계약서상 계약갱신청구권이라는 내용은 기재하지 않고 기간을 연장하는 계약서를 작성하였습니다. (즉, 2020.2.20~2024.2.19로) 즉 이러하면 2년 + 계약갱신청구권 2년 총 4년이 연장 계약으로 묵시적 계약에 해당하지 않는 것으로 생각되고 또한 세입자 살아야 하는데 자신은 살지도 않고, 모르는 사람이 이사하고 있어서 물어보니 전세하였다고 말하였습니다, 즉, 자신들은 살지도 않고 다른 사람에게 대략 3~4개월 정도 전 전세를 주다가 세입자는 갑자기 취업이 안 되어 방을 내놓겠다고 합니다. 저는 위와 같은 사람이 있어서 묵 시적 계약에서 자동 연장돼 눈 3개월 뒤에 효력이 발생하는 것을 방지하기 위해 제가 게 약사를 연장 작성했는데 임차인은 (아래 내용을 보여주면서) 계약갱신청구권을 이유로 3개월 후의 보증금을 돌려 달라고 연락이 왔는데, 임대인 입장에서 황당하여 이럴 경우 묵시적 계약과 동일하게 되는지 알고 싶습니다. (아래는 세입자의 내용임) 법률구조공단에서는 임대차 3법 계약갱신청구권을 쓴 재계약에서 만기 전 이사 시 중개수수료는 임차인이 부담한다는 특약이 있을 시... 그 특약조차도 법적인 효력이 없다고 합니다. 임대차 3 법이 오로지 임차인을 위한 법이라서 그렇다고 하네요. 통상적인 재계약과 달라 혼란스럽지만 임대차 3법 계약갱신청구권을 사용한 재계약은 묵 시적 계약의 효과와 동일하다고 합니다. 그리하여 임대차 3법 계약갱신청구권을 쓴 임차인은 임대차 계약 만료 전이라도 새로운 세입자를 구할 필요도 없고 중개수수료도 부담할 필요가 없다고 합니다. 만기 전에 이사할 것을 임대인에게 통보한 3개월 이후에는 임대보증금 전액을 반환해야 한다고 합니다. ----
1. 귀하의 현재 어려움에 대해 깊은 위로의 말씀을 드리며 건강과 행운을 기원합니다. 2. 우리 공단은 경제적으로 어렵거나 법을 모르기 때문에 법의 보호를 충분히 받지 못하는 사람들이 공평하게 법의 혜택을 받을 수 있도록 성심껏 도와드리고 있습니다. 3. 귀하께서 제출하신 민원이 접수되어 아래와 같이 회신하오니 참고하시기 바라며, 회신 내용은 귀하의 질의에 나타난 사실관계만을 근거로 한 의견임을 알려드립니다. 우선 사안에서 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 것이 맞는지, 아닌지가 불분명합니다. 질의 내용에서도 “계약갱신청구권 이라는 내용은 기재하지 않고”라고 하시면서 바로 아래에 “즉 이러하면 2년 + 계약갱신청구권 2년 총 4년이 연장계약으로...”라고 하셔서 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 것인지, 아니면 임대인과 임차인 사이에 재계약이 성립한 것인지 잘 분간이 안 됩니다. 전 임대차기간 만기 즈음에 구체적으로 임차인분과 계약갱신요구권행사에 관하여 어떠한 의사표시가 오갔는지를 알아야 정확한 답변이 가능할 것 같습니다. 이하에서는 임차인이 계약갱신요구권을 행사하였다는 전제 하에서 설명을 드리도록 하겠습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에서는 임차인의 계약갱신요구권에 관하여 정하고 있고, 동조 제4항에서는 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다고 되어있습니다. 제6조의2에서는 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고 그 해지는 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 정하고 있습니다. 따라서 임차인의 계약갱신요구권 행사로 연장된 임대차관계는 임차인이 언제든지 해지할 수 있고 해지의 의사표시가 임대인에게 도달한지 3개월이 지나면 임대차관계가 종료됩니다. 질의내용에서 임대인님이 “위와 같은 사람이 있어서 묵시적계약에서 자동연장되눈 3개월 뒤에 효력이발생하는 것을 방지하기 위해 제가 계약서를 연장 작성했는데...”라고 하셨습니다. 이는 임대인님께서 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 임대차관계가 연장되면 주택임대차보호법 제6조의2에 의하여 임차인 주도로 계약해지될 수 있다는 것을 알고 있었고, 해당 법률의 적용을 회피하기 위하여 계약서를 따로 작성한 것으로 해석됩니다. 그와 같이 임대인들이 주택임대차보호법 적용을 회피하기 위하여 특약을 하고 그러한 특약의 효력이 인정되면 주택임대차보호법은 유명무실한 법이 되므로, 주택임대차보호법 제10조는 “이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.”라고 정하고 있습니다. 따라서 지금 두 분 사이의 임대차관계가 임차인의 계약갱신요구권에 따라 연장된 것이라면, 두 분 사이의 약정 내용에서 임차인에게 불리하게 해지에 관한 내용을 정했다고 하더라도 그러한 약정은 무효이고 임차인이 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다. 본 답변은 귀하께서 제공해주신 사실관계에 기초한 답변자의 법률적 의견으로 참고자료로만 활용해주시기 바랍니다. 다소 긴 답변 끝까지 읽어주셔서 감사드리며 하루빨리 피해가 회복되시길 기원하겠습니다. 감사합니다.