안녕하세요. 전세 계약 시, 전세자금 대출의 이자를 임대인이 매월 청구되는 금액에 관해 부담하는 특약 조건을 넣어서 계약을 체결했습니다. 그런데, 2회만 입금한 채 6개월째 미납 상태이고 누적 금액이 380만원이 된 상태입니다. 그런데, 임대인이 채무가 많아 집이 경매로 넘어갈 가능성이 상당히 많은 상태입니다. 현재 대항력이 있고 확정일자도 확보한 선순위 임차인 입니다. 문의 1) 경매에 임차인이 배당 신청을 하지 않고 제삼자가 낙찰받을 경우 낙찰 전까지의 미수령 특약 금액(위 380만원)은 임대인에게 청구할 수 있는 것인가요? 아니면 청구할 수 없게 되는가요? 문의 2) 경매 배당에 참여하지 않을 경우, 제삼자에게 낙찰 돼도 현 전세 계약이 유효하여 만기까지 거주할 수 있다고 알고 있는데요, 새로운 낙찰자에게 특약에 있는 이자를 낙찰 이후부터 만기까지 청구할 수 있는 것인가요? 문의 3) 특약 380만원 미납을 이유로 임차한 부동산에 가압류를 걸 수 있나요?
안녕하십니까. 대한법률구조공단 사이버상담을 이용해 주셔서 감사합니다. 경매에 의한 소유권의 변동은 낙찰자가 대급을 완납한 시점입니다. 따라서 그 이전까지 발생한 특약금액은 기존 임대인에게 청구하실 수 있습니다. 해당 금액을 이유로 부동산에 대한 가압류도 가능합니다. 한편 귀하께서는 대항력과 확정일자를 갖추어 임차권이 소멸되지 않는다고 하셨는데 귀하보다 선순위 권리자가 있다면 그 사람이 경매를 신청한 사람이 아니더라고 귀하의 임차권이 소멸되는 경우도 있습니다. 이 부분은 관련 자료를 모두 지참하시고 법률전문가에게 정확한 상담을 받아 보시기 바랍니다. 문제는 특약조건이 새로운 임대인이 된 낙찰자에게 이전되는지 여부입니다. 제가 검색해본 한도에서는 이 쟁점에 대하여는 대법원 판례는 없는 것으로 보입니다. 그러므로 아래에서 말씀드리는 내용은 어떠한 법적 결론이 아니라 순수한 저의 의견임을 먼저 말씀드립니다. 다만, 일반적으로 임대차계약에 존재하는 특약은 대부분 낙찰자가 승계한다고 하고 있으므로 귀하의 경우와 같은 이자부담 특약도 승계된다고 볼 가능성이 조금 더 높습니다. 그러나 이러한 경우에도 낙찰 이전에 발생한 특약조건 이자는 기존 임대인에게 청구하셔야 할 것으로 보입니다.