안녕하세요? 수고가 많으십니다. 공인중개사의 선관주의의 무 법 위에 대해서 조언을 구합니다. 2023년 1월 7일 매도인은 문자로 다세대 빌라를 매매 의뢰하면서 문자 내용은 주소와 함께 등기 날짜는 2021년 1월 30일이고 현 세입자 잔금일은 2021년 5월 28일 이라고 문자를 보내왔고 2023년 2월 16일 임차인을 승계하면서 매수하시겠다는 매수자가 나타나서 2 2월 21일 날을 잔금일로 하여 계약하게 되었습니다. 매수자는 계약일 다음 날로 소유권 이전을 해 가겠다고 매우 서둘렀고 거래 신고도 해야 하고 해서 다음날은 안 된다고 하여 잔금일을 2023년 2월 21일 날로 정하여 잔금을 치르고 소유권 이전하였습니다. 문제는 매도인께서 1가구 2주택인데( 거주하는 곳은 송파구(조정지역) 매매 물건 소유지는 강동구(비조정지역 어로 해제) 보유기간 2년을 채우지 못하여 양도소득세를 일반과세가 아닌 중과세를 적용받게 되어 500만원 정도 더 세금을 내게 되었습니다. 매수인 이 워낙에 서두르다 보니 계약 당시는 매도인께서도 보유기간을 생각을 미처 못한 것 같은데 중개사가 보유기간을 체크해주지 않았다고 하면서 중개보수 지급을 하지 않고 있습니다. 중개사는 세금 관계는 확인 설명서에 취득세 부분 만 설명하게 되어 있는데 중개사가 매도인 보유주택 수 보유기간까지도 양도소득세에 관한 것까지 알고 의무를 다해야 하는지 그 범위가 어디까지인지 조언을 구합니다. 이 상황에서 중개사가 중개보수 청구를 할 수 있는지 과실은 얼마나 되는지 조언을 구합니다. 바쁘신 줄 알지만 답변 좀 부탁드립니다. 매도인은 계약 당시 보유기간이나 양도세 관련 이야기는 한마디도 하지 않았고 그전에 저에게 양도세 관련 문의도 없었습니다. 매수자가 원하는 날짜에 소유권 이전이 안 되었다면 매수자가 매수를 안 했을 수도 있습니다. 감사합니다.
부산지방법원 동부지원 2021. 1. 19. 선고 2019가단226380 판결[손해배상(기)] 사건에서 “공인중개사법 제25조 제1항은 “(중략)그 밖에 대통령이 정하는 사항을 확인하여 성실, 정확하게 설명하고 근거자료를 제시하여야 한다고 정하고 있다. 동법 시행령 제21조 제1항 제9호에서는 동법 제25조 제1항의 규정에 따라 공인중개사는 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율을 확인, 설명해야 할 의무가 있다고 정하고 있는데, 양도소득세는 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 범위에 포함되기 어렵다”는 판단을 한 바 있는 바, 기본적으로 공인중개사의 설명의무에 양도소득세가 포함되지 않는 것으로 해석할 수 있지만, 구체적 사실관계에 따라, 공인중개사가 적극적으로 예상되는 양도소득세액을 확인하여 알려 줄 것을 약정하였거나, 매도인이 예상 양도소득세액에 관한 정보를 미리 전달받았더라면 매매를 하지 않았을 것으로 인정되는 경우라면 손해배상책임이 발생할 수 있을 것으로 사료됩니다.