주택 임대차 계약이 종료되었는데 임대인이 임대차 보증금을 반환해 주는 지 않는 경우에 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 임대차 목적물 반환 의무는 동시 이행 관계에 있으므로 임차인이 임대차 목적물을 임대인에게 반환하지 않으면 임대인으로부터 반환받지 못하는 보증금에 대한 지연이자를 청구할 수 없다(즉, 임차인이 임대차 목적물을 임대인에게 반환하여야 임대인으로부터 반환받지 못하는 보증금에 대한 지연이자에 대해서도 손해배상을 청구할 수 있다)는 판례가 있는 것으로 알고 있습니다. 그런데 임차인이 임대차 목적물을 임대인에게 반환하기 위해서는 필연적으로 임차인이 임대차 목적물에서 퇴거(점유 상실)해야 하는데 임차인이 임대차 목적물에서 퇴거하는 순간 임차인의 대항력과 우선변제권의 효력이 상실되는 문제가 발생합니다. 임차인이 반환받지 못한 보증금에 대한 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해서는 임대차 등기 명령을 신청하여 임차권 등기가 경료된 것을 확인하고 나서 임대차 목적물에서 퇴거하여야 하는데, 임대차 등기 명령은 임대차 계약 종료일의 다음 날부터 신청할 수 있으며 그 등기가 경료되는데 최소 1주일 이상의 기간이 소요된다는 문제가 있는 것으로 알고 있습니다. [질의 사항] 1. 임대차 계약 종료 후 임대인이 보증금을 반환해 주는 지 않아서 임차인이 임대차 목적물을 임대인에게 반환하지 않는 경우 임차인이 신청한 임차권등기명령이 경료된 때(임차인이 임대차 목적물에 거주하지는 않는 상태)부터는 반환받지 못한 보증금에 대한 지연이자를 임대인에게 손해배상 조로 청구할 수 있는 것인지요? 2. 기존 임대차 계약 종료일에 맞추어 임차인이 새로 거주할 다른 임대차 목적물에 대한 임대차 계약을 한 경우에 신규 임대차 목적물에 대한 대항력과 선순위 우선변제권을 확보하기 위해서는 그 임대차 목적물의 점유와 전입 신고(자동으로 기존 임대차 목적물에 대한 전 출신고)도 해야 하는데, 기존의 임대차 목적물에 대한 임차권 등기는 임차인의 임차권등기명령 신청 즉시 바로 경료되지 못한다는 문제도 발생하는데 이러한 문제는 어떤 방법으로 해결할 수 있는 것인지요?
동시이행항변권을 소멸시키기 위해서는 이행의 제공이 있어야 합니다. 이행의 제공이 있었다면 상대방이 이를 수령하지 않은 경우 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 1. 임차권 등기명령이 내려지기 전이라도 임차인이 목적물을 임대인에게 이미 반환하였거나 반환의 제공이 있었는데 상대방이 수령하지 않은 경우 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 반대로 임차권 등기명령이 내려졌더라도 임차인이 임차목적물 점유를 계속 유지하고 있다면 그 경우에는 지연손해금을 청구할 수 없습니다. 현실적으로 대항력 확보를 위해 임차권등기를 하는 것이고 등기명령 이후에는 점유를 할 유인이 없어지기는 하나 등기명령 자체가 지연손해금 발생의 요건이 되는 것이 아니고 점유유지가 요건이 되는 것이므로 등기명령 이후 임차목적물에서 퇴거하였고 임대인에게 반환하였다는 통지와 입증이 있은 후에는 지연손해금을 청구할 수 있을 것입니다. 2. 실무적으로는 동거가족의 주민등록을 남겨놓거나 전입하는 형태로 해결하는 경우가 많습니다. 동거가족이 전혀 없는 경우에는 신규임대차 계약일자를 조정하여 등기명령 인용 기간동안에는 임시숙소에 거처하거나 해당 기간의 신규임대차 대항력 문제는 위험부담을 감수하는 형태로 진행되는 경우가 많습니다.