안녕하세요. 수고가 많으십니다. 다름이 아니라 저는 임차인이고 작년 10월에 2년의 임대차 계약하고 입주를 한 상태입니다. 계약 당시에 해 당 아파트는 미등기 아파트여서 공급 계약서를 보고 계약하였고 공급 계약서에 보존등기 후 60일 이내 소유권 이전 등기해야 하는 규정을 확인하고 그 일정에 맞춰 잔금일을 정하였습니다. 그리고 잔금일 이전에 이미 보존등기가 되어 있었기 때문에 잔금일에 소유권 이전에는 아무런 문제가 없었고, 그리고 임대인은 저희 전세보증금으로 잔금을 해결했기 때문에 특약에 당일 등기접수를 요구하는 사항도 있었습니다. 하지만 임대인은 특약에 있는 보존등기 후 60일 이내에 소유권 하는 규정과 당일 등기 접수 이행하지 않았고 잔금일보다 23일 지난 후에 등기하였습니다. 임대인은 계약 내용을 불이행한 부분에 대해 사과보다는 소유권 이전이 늦어져 임차인이 피해 본 게 있냐고 적반하장이었습니다. 그리고 입주한 시기가 겨울에 가까워 보일러를 틀었더니 방 2곳이 난방되지 않았고 처음에는 제가 하자 접수를 진행했지만 보수 공사가 늦어져 임대인에게 통보했고 20일 만에 난방은 해결이 되었습니다. 하지만 난방을 고치고 나니 방에서 난방 소음이 발생했고 이 또한 임대인에게 통보를 하였습니다. 하지만 소음 관련한 문제는 여러 공정의 보수공사를 진행하였지만 해결하지 못하고 진행 중이며, 보수공사 지연으로 인해 저는 이번 겨울 3개월 동안 잘 때는 소음으로 수면에 방해가 되어 보일러 사용을 못 하고 있습니다. 추운 한 겨울에 보일러로 너무 스트레스를 받고 있는데 임대인은 어떠한 보상도 없었고 인제 와서는 임차인의 주관적인 하자라고 하면서 임차인에게 증명하라고 합니다. 건설사에서도 일반적인 보일러 소음보다는 크다고 개선을 위해 계속 공사를 진행하겠다고 대화한 녹취내용도 있고 임대인 측에서도 방문하여 설비업체에서 하자를 인정한 부분을 확인한 바 있습니다. 임대인이 계약서 불이행으로 이미 신뢰를 잃은 상태인데 공사가 지연되니 보수공사에도 적극적이지 않습니다. 임차인은 임차 목적물을 사용·수익할 권리가 있는데 보일러는 필수 목적물인데 저는 사용을 하지 못하고 너무 힘들게 겨울을 지나고 있습니다. 계약 해지하고 싶은데 가능한지 여부와 해지 절차도 알고 싶고 계약 해지가 가능하다면 계약서상의 손해배상 예정액도 청구가 가능한지 알고 싶습니다.
문의주신 사항에 대해 아래와 같이 답변을 드립니다. 귀하는 임대차계약해지 사유로 소유권이전등기 기한을 지체하여 등기를 한 점과 목적물 내 난방설비의 하자를 주장하고 있는 것으로 보입니다. 먼저, 전자의 사유와관련하여 비록 임대인이 등기 시한을 지체하였다 하더라도, 종국에 이전등기를 경료하여 등기지체로 인해 귀하가 목적물을 사용수익하는 데 지장, 장애가 발생한 것이 아니라면 소유권이전등기 지체가 채무불이행에 해당한다고 보기 어렵고, 따라서 이를 해지사유로 주장하기는 어려울 것으로 판단됩니다. 한편, 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다(민법 제623조). 위 수선의무가 이행되지 않으면 임차인은 차임지급을 일부 또는 전부 거절할 수도 있고, 경우에 따라 계약을 해지할 수도 있습니다 (민법 제627조). [참고 판례 - 서울중앙지법 2014나13609 판결] [1] 임대인의 수선의무의 대상이 되는 목적물의 파손 또는 장해(이하 ‘하자’라고 총칭한다)는 임대차기간 중에 드러난 하자를 의미하는 것으로서임대차 기간 중에 비로소 발생한 하자에 한정되지 않고, 이미 임대인이 임차인에게 목적물을 인도할 당시에 존재하고 있었던 하자도 포함된다. [2] 임대인이 귀책사유로 하자 있는 목적물을 인도하여 목적물 인도의무를 불완전하게 이행하거나 수선의무를 지체한 경우, 임차인은 임대인을 상대로 채무불이행에 기한 손해배상을 청구할 수 있고(민법 제390조), 임대차계약을 해지할 수도 있다. 그리고 목적물의 하자에 대한 수선이 불가능하고 그로 인하여 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는, 임차인의 해지를 기다릴 것도 없이 임대차는 곧바로 종료하게 되고, 임차인이 목적물을 인도받아 어느 정도 계속하여 목적물을 사용·수익한 경우가 아니라 목적물을 인도받은 직후라면 임대차계약의 효력을 소급적으로 소멸시키는 해제를 하는 것도 가능하다. [3] 임대차 목적물에 임대인의 수선을 요하는 하자가 있다고 하더라도, 임대인이 이를 모르고 있고 임차인 또한 이를 임대인에게 지체 없이 통지하지 아니한 경우, 임대인이 통지를 받지 못함으로 인하여 목적물에 대한 수선을 할 수 없었던 범위 내에서는, 수선의무 불이행에 따른 손해배상책임은 물론 하자담보 책임에 따른 손해배상책임도 부담하지 않는 것으로 해석함이 타당하고, 이러한 경우 임대인은, 임차인이 지체 없이 하자를 통지하여 수선이 이루어졌다 하더라도 피할 수 없었거나 제거될 수 없었던 기발생 손해에 대하여만 책임을 부담한다 다만, 임대인이 귀하의 임대차계약해지의사표시에도 불구하고 보증금반환 등에 응하지 아니한다면, 결국 임대차계약 해지를 주장하며 소송을 제기하여 보증금반환을 구할 수밖에 없는바, 난방설비의 소음발생원인(구조적 문제인지 여부), 해당 소음이 수인한도를 넘을 정도에 해당하여 임대인의 수선의무 위반이 볼 수 있는지 여부에 대해서는 별도 입증이 필요합니다(가령, 난방 설비 가동 장면을 촬영한 동영상을 입증자료로 제출하여 소음 정도를 입증할 수도 있겠지만, 재판부에서 입증이 부족하다고 판단하는 경우 별도 감정절차를 통해 입증할 것을 촉구할 수도 있고 이 경우 감정비용이 발생합니다. 물론 귀하가 승소하는 경우 감정비용 전부 또는 일부를 소송비용으로 상대방 임대인이 부담케할 수 있습니다 / 소음발생을 원인으로 손해배상청구를 한 첨부 하급실 판결례 - 3항이하 부분 - 참조). 만약, 소음이 수인한도를 넘는 정도에 해당하여 임대인의 채무불이행이 있는 것으로 판명된다면, 이에 따른 손해로 대체건물로 이전하기 위한 부동산중개수수료, 이사비를 청구할 수 있을 것으로 판단되며, 나아가, 만약, 임대차계약 상 손해배상예정특약(가령, 임대인의 귀책사유로 임대차계약이 해지되는 경우 위약금으로 OO원을 지급한다는 취지의 내용)이 있는 경우에는 해당 액수를 손해배상으로 구할 수 있습니다(다만, 이 경우, 명시된 위약금을 초과하는 손해가 발생하였더라도 손해배상으로 명시된 위약금만을 청구할 수 있고 이를 초과하는 금액은 청구할 수 없는 것이 원칙입니다). 또한, 위자료 청구와 관련하여, 일반적으로 임대차계약에 있어서 임대인의 채무불이행으로 인하여 임차인이 임차의 목적을 달할 수 없게 되어 손해가 발생한 경우, 이로 인하여 임차인이 받은 정신적 고통은 그 재산적 손해에 대한 배상이 이루어짐으로써 회복된다고 보아야 할 것이므로, 임차인이 재산적 손해의 배상만으로는 회복될 수 없는 정신적 고통을 입었다는 특별한 사정이 있고, 임대인이 이와 같은 사정을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 정신적 고통에 대한 위자료를 인정할 수 있다고 할 것인바(대법원 93다59799 판결), 난방설비의 소음 정도에 따라 위자료청구도 가능할 것으로 사료됩니다.