저는 甲을 피고로 대여금 3,000만원을 청구하는 소송에서 승소하였으나, 甲에게는 집행가능한 재산이 전혀 없고 거의 완성단계에 이른 신축중인 미등기건물이 있습니다. 제가 위 신축중인 미등기건물에 강제집행을 할 수 있는지요?
미등기 부동산을 부동산집행방법에 의한 강제집행을 하려면, 강제경매신청서에 집행력 있는 정본 외에 ‘채무자의 소유로 등기되지 아니한 부동산에 대하여는 즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류. 다만, 그 부동산이 등기되지 아니한 건물인 경우에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번·구조·면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류’를 붙여야 하며(민사집행법 제81조 제1항 제2호), 채권자는 공적 장부를 주관하는 공공기관에 위와 같은 서류의 사항들을 증명하여 줄 것을 청구할 수 있고(같은 조 제2항), 건물의 지번·구조·면적을 증명하지 못한 때에는 경매신청과 동시에 그 조사를 집행법원에 신청할 수 있으며(같은 조 제3항), 이 경우 법원은 집행관에게 그 조사를 명하게 됩니다(같은 조 제4항).
그리고 위와 같은 법원의 명령에 따라 미등기건물을 조사한 집행관은 사건의 표시, 조사의 일시·장소와 방법, 건물의 지번·구조·면적, 조사한 건물의 지번·구조·면적이 건축허가 또는 건축신고를 증명하는 서류의 내용과 다른 때에는 그 취지와 구체적인 내역을 적은 서면에 건물의 도면과 사진을 붙여 정하여진 날까지 법원에 제출하여야 하는데(민사집행규칙 제42조 제1항), 채권자가 제출한 서류 또는 위와 같이 집행관이 제출한 서면에 의하여 강제경매신청을 한 건물의 지번·구조·면적이 건축허가 또는 건축신고 된 것과 동일하다고 인정되지 아니하는 때에는 법원은 강제경매신청을 각하하여야 합니다(같은 조 제2항).
따라서 위 사안의 거의 완성단계에 이른 신축중인 건물을 부동산집행방법에 의한 강제집행을 할 수 있을 것인지는 위 「민사집행규칙」제42조 제2항에 따라 위 신축중인 건물의 지번·구조·면적이 건축허가 또는 건축신고 된 것과 동일하다고 인정될 수 있을 것인지의 여하에 따라 결정될 것으로 보입니다.
요약한다면, 「민사집행법」제81조의 규정에 의하여 미등기 건물이 채무자의 소유임을 증명한다면 강제경매를 신청할 수 있습니다.
참고로 건물의 보존등기에 관하여「부동산등기법」 제65조에 따르면  미등기의 건물에 관한 소유권보존등기는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 신청할 수 있습니다. 1. 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인 2. 확정판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자 3. 수용(收用)으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자 4. 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다)의 확인에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자(건물의 경우로 한정한다).
또한 미등기부동산의 처분제한의 등기에 관하여 「부동산등기법」 제66조는 제1항에서 등기관이 미등기부동산에 대하여 법원의 촉탁에 따라 소유권의 처분제한의 등기를 할 때에는 직권으로 소유권보존등기를 하고, 처분제한의 등기를 명하는 법원의 재판에 따라 소유권의 등기를 한다는 뜻을 기록하여야 한다고 규정하며, 제2항에서는 등기관이 제1항에 따라 건물에 대한 소유권보존등기를 하는 경우에는 제65조를 적용하지 아니한다. 다만, 그 건물이 「건축법」상 사용승인을 받아야 할 건물임에도 사용승인을 받지 아니하였다면 그 사실을 표제부에 기록하여야 한다고 규정합니다. 끝으로 제3항에서는 제2항 단서에 따라 등기된 건물에 대하여 「건축법」상 사용승인이 이루어진 경우에는 그 건물 소유권의 등기명의인은 1개월 이내에 제2항 단서의 기록에 대한 말소등기를 신청하여야 한다고 규정하고 있습니다. 
그리고 위 집행법원의 처분제한의 등기에는 경매개시결정의 등기, 가압류등기, 처분금지가처분등기 뿐만 아니라 회생절차개시결정·파산선고(보전 처분 포함)의 기입등기 및 주택임차권등기 및 상가건물임차권등기를 포함하게 됩니다.(미등기 건물의 처분제한등기에 관한 업무처리지침 [등기예규 제1469호, 시행 2012.06.29.])