지하 3층 5층 중 3-15층은 오피스텔이 고 지하 1층-지상 2층은 근린상가, 지하 2, 3층은 주차장인 2005년 건축된 집합건물의 지하 1층 스크린골프장의 외벽 1면과 지하 2층 주차장 천장으로 호우 시 누수가 발생하여 지하 1층의 영업손실이 매년 3천만원 발생하므로 1억원의 누수 방지공사를 지하 1층 상가 임차인이 시행하였는바, 1. 집합건물 지하 1층 상가의 외벽은 건물의 안전을 위하여 필요한 부분으로 구조상 구분소유자 전원의 공용에 제공되고 있어 전체 공용 부분에 해당하는지 여부, 2. 해당 지하 외벽이 공용 부분에 해당한다면 현재 관리인은 선임되지 않은 상태로 A사에 위탁관리하고 있는 상황에서 A사에 영업손실과 누수 공사비 1.3억원을 구분 소유자들에게 징수하여 달라고 임차인이 소송을 제기할 수 있는지, 3. 임차인은 먼저 임대인인 구분소유자에게 배상 소송을 제기하고 구분 소유자가 A사에 소송을 제기하여야 하는지 여부, 4. A사를 상대로 소송을 제기할 수 없다면 임차인 또는 임대인은 전체 구분 소유자를 피고로 하여 손해배상 및 누수 공사비를 달라고 소송을 제기할 수 있는 방법이 있는지.
지하1층 스크린골프장을 운영하면서 누수로 피해가 발생하여 지하1층 외벽1면과 지하2층 주차장 천장 공사를 1억원을 들여 공사한 사안입니다. 1. 지하1층 외벽1면은 지하1층 구분소유자의 전유부분이면서 전체 건물의 하중을 지탱하는 공용부분 성격이 있습니다. 지하2층 주차장 천장은 동시에 지하1층 바닥에도 해당합니다. 따라서 원칙적으로 지하2층 천장은 구분소유 성격이 커 보입니다. 공용부분으로 인정받으려면 구체적으로 공사한 부분을 공용부분으로 볼 수 있는지 도면 등을 통해 살펴야 합니다. 2. 집합건물의 공용부분에 대한 누수 등 관리는 관리비에서 충당함이 원칙입니다. 따라서 오피스텔상가 각종 구분소유자(또는 세입자)들이 납입한 누적 관리비에서 공용부분 수리비에 대하여 구상청구할 수 있습니다., 3. 소송의 당사자적격은 집합건물관리단입니다. 관리규약에 따르면 비록 관리인이 없더라도 관리단에 갈음하는 단체가 존재할 것입니다. 그 단체의 대표자에게 법원우편물이 도달할 수 있도록 하여야 합니다. 단체의 대표자가 불명하다면 시청, 구청 담당과에 문의하면 조회할 수 있습니다.(신고의무이기 때문에 담당과에서는 알고 있을 것입니다.) 위탁회사는 관리에 대한 권한만 부여받았을 뿐 당사자적격이 없습니다. 따라서 위탁회사를 피고로 삼으면 부적법합니다. 그렇지 않은 방법으로는 전체구분소유자 전원을 공동피고로 삼아 소를 진행하는 방법이 있습니다. 그런데 지하3층~지상15층 규모이므로 피고 수가 상당하게 됩니다. 4. 영업손실액은 손해배상입니다. 이는 수리비에 대한 구상권과 다릅니다. 영업손실액은 구분소유자들에게 청구할 수 없는 부분입니다. 5. 그 밖에 궁금하신 내용은 국번없이 132에 문의하시면 자세한 상담을 받으실 수 있습니다.