그 경매로 오피스텔 낙찰받고 대금 납부(약 1개월 전)하였음 그 건축물대장상 xxx로(예. 100호) 되어 있으나, 현황은 100A, 100B 2개 호실로 나뉘어 있음 그 법원의 현황 조사에서 선순위 전입자 없는 것으로 되어 있었으나, 그 100A 호 임차인이 "100"호 아닌 "100-A"로 선순위 전입 신고 되어 있다고 함 (보증금 500만원, 월세 40만원) 그 경매 시작되면서 약 1년 가까이 월세를 미납(前 소유자에) 했다고 하며, (최초 통화) 그 前 소유자 보유기간 동안 최소 400만원 ~ 500만원 정도의 월세를 미납했을 것으로 추정되나, 그 100A 임차인은 前 소유주에 미납한 월세에 상관없이 보증금 500만원을 모두 낙찰자(現 소유자)에게 달라는 주장이며, 타협이 불가능해 보임 (1) 건축물대장상 100호 아닌 100A 호 전입 경우에도 대항력이 인정된다고 봐야 하는지요? (2) 대 항력 인정된다고 하더라도, 보증금 500만원에서 미납월세(前 소유주에)를 제외한 나머지 금액만 인수 하는 것이 맞는지요? 맞는다면 어떤 방법과 절차로 그렇게 할 수 있는지요? (3) 최악의 경우(대항력도 있고, 500만원을 모두 인수해야), 추후 500만원을 누구(예. 채권자, 채무자 = 前 소유주)에게, 어떤 방식으로 청구할 수 있는지요? (4) 최악의 경우(대항력도 있고, 500만원을 모두 인수해야), 현재는 배당일(03.21일)까지 불과 며칠 전 시점인데, 배당과정에서 낙찰자(現 소유자)인 제가 이의를 제기할 수 있는 방법이나 절차는 있는지요?
안녕하십니까. 대한법률구조공단 사이버상담을 이용해 주셔서 감사합니다. 질문 잘 받아 보았습니다. 대상 부동산이 오피스텔인바, 구분소유의 객체로서 독립적인 건축물대장, 등기부등본이 있는 경우로 보이며, 임차권의 대항력을 가지려면 위 대장이나 등본에 기재된 호수와 동일한 호수로 전입신고를 해야 하는 것이 원칙인바, 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으나, 100호 일부를 임차한 사람이 100-A로 전입신고를 한 경우 임차권의 대항력이 인정되지 않을 여지가 있다고 사료됩니다. 다만, 구체적인 사실관계에 따라 해당 전입신고가 100호에 대한 전입신고로 평가될 수 있어 대항력이 인정되는 경우 나머지 질의에 대해 말씀드리면, 대항력 있는 임차권의 대상이 되는 임대목적물의 소유자가 바뀌는 경우 신소유자는 임대인의 지위를 당연승계하고, 임대차보증금반환채무를 면책적 인수합니다. 다만, 소유자가 바뀌기 전 발생한 연체차임에 대한 채권은 별도의 채권양도를 한 사정이 없는 한 신소유자에게 당연히 양도되지 않으나, 그러한 경우라도 임대차가 종료되어 임차인이 임대인에게 임대차목적물을 반환해야 할 때 임대인으로부터 임대차보증금에서 연체차임이 당연 공제된 보증금만큼만 반환받을 수 있는바, 이러한 연체차임에는 임대차 목적물의 소유자가 바뀌기 전 발생한 것도 포함된다고 사료 됩니다. 따라서, 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으나, 보증금 채무 전부를 당연인수하되 추후 임대차가 종료되어 임대차목적물을 반환받을 때 임차인에게 돌려줘야 하는 보증금에서 소유권을 취득하기 전 발생한 연체차임을 공제할 수 있다고 사료 됩니다. 한편, 매각허가결정이 확정되었고 그동안 진행되었던 경매절차에서 대항력 있는 임대차의 존재에 대하여 다툼이 있었던 경우가 아닌 것으로 보이므로, 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으나, 판단누락 등의 준재심 사유는 없는 것으로 보이는바 메각허가결정에 대하여 다투기는 어렵다고 사료됩니다. 위 답변은 귀하께서 제공해주신 사실관계에 기초한 답변자 개인의 법률적 의견으로서 이와 다른 의견이 있을 수도 있으므로 참고자료로만 활용해주시고, 특히 위 답변을 증거자료로 쓰는 것은 부적절하므로 이 점 양해하여 주시기 바랍니다. 자세한 상담이나 법률구조를 원하시는 경우에는 법률구조공단 사무실을 방문하시어 법률상담을 받으시기 바랍니다.