안녕하세요, 상담번호 100007055855(8월 5일 신청, 8월 10일 답변 수신) 에 대한 답변 감사드린다고 한 가지만 추가 질문드립니다 답변 주신 내용의 요지는 " 연장 계약이나 묵 시적 갱신으로 이미 4년 이상 거주한 경우라도 한 번도 행사하지 않은 경우 갱신 요구권을 행사할 수 있다. " 고 이해됩니다 1. 질문 내용 요약 - 이미 질문에서도 말씀드렸듯이 최초 계약(2018.9.28) 이후 갱신 계약 체결 시(2020.9.28) 임차인과 주고받은 문자 메시지( 2020.9.11 임대인 발신 : 금액은 임대차보호법 규정대로 5퍼센트 인상으로 하시는 게 좋겠습니다 ) 와 (임차인 수신 : 네 감사합니다. 연락드리겠습니다) 라는 내용을 토대로 계약서를 작성하였는바, 단지 계약서 내용에 갱신 요구권 관련 내용이 없다는 이유로 임차인의 주장대로 금번에 갱신 요구권을 행사할 수 있는지가 정말 궁금합니다. 번거롭게 해 드려 죄송하고 감사합니다
주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다. ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다. ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다. ⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다. 1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액 2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액 [본조신설 2020. 7. 31.] 주택임대차보호법에 의한 갱신청구권은 2020. 7. 31. 신설되었고, 위 법에 의한 갱신청구권을 사용하였다는 의사가 명시적으로 있는 경우에 갱신청구권을 행사한 것으로 해석되고 있습니다. 재계약시 갱신청구권에 대한 기재가 없는 경우 갱신청구권을 행사되지 않은 것으로 해석될 가능성이 높습니다. 물론 문자메세지의 내용에 따라 갱신청구권 행사에 대한 법적 다툼이 있을 수 있으나 보수적으로 판단할 때 임차인이 갱신청구권을 행사할 수 있는 것으로 생각됩니다.