저는 임대차계약 당시 그 집에 살고 있던 甲을 집주인으로 알고 임대차계약을 체결하고 입주하여 주민등록전입신고를 마쳤습니다. 그런데 알고 보니 집주인은 乙이고 甲은 乙과 임대차계약을 체결하고 살고 있던 임차인이었습니다. 현재 집주인 乙은 저에게 퇴거를 요구하는데 이에 응할 의무가 있는지 또한, 임차보증금은 누구로부터 반환 받을 수 있는지요?
임대인이 아닌 임차인과 임대차계약을 체결한 경우를 전대차(轉貸借)라고 하며, 이 경우의 계약당사자를 전대인(轉貸人-원래의 임차인), 전차인(轉借人)이라고 합니다.
「민법」 제629조 제1항 및 제2항은 “임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하며, 임차인이 이 규정을 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”라고 규정하고 있으므로, 임차인이 계약기간 중에 임차권을 타인에게 전대하였더라도 임대인의 동의가 없으면, 그 타인(전차인)은 자신의 전차권을 임대인에게 주장할 수 없습니다. 다만, 판례는 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용ㆍ수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는,임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 임차권 양수인이나 전차인은 임차권의 양수나 전대차 및 그에 따른 사용ㆍ수익을 임대인에게 주장할 수 있다고 하였습니다. 그 이유에 대해 판례는 「민법」제629조의 취지는 임대차계약이 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있고, 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용ㆍ수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종료시킬 수 있도록 하고자 함에 있기 때문이라고 설시하고 있습니다. (대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결).
따라서 귀하의 경우에는 甲의 전대차가 건물주인 乙의 동의 없이 행하여진 것이므로, 乙은 귀하에 대하여 퇴거를 요구할 수 있고, 귀하는 乙에 대하여 원래의 임차인인 甲과 체결한 임대차관계를 주장하지 못하고 퇴거해야 하는 것이 원칙이나, 귀하와 甲 사이의 전대차 또는 임차권 양도가 임대인 乙에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우, 귀하는 임차권의 양수나 전대차 및 그에 따른 사용ㆍ수익을 임대인 乙에게 주장할 수 있습니다. 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 없다면 귀하는 임차보증금반환을 임차인(전대인)인 甲에게만 청구할 수 있고, 나아가 甲에게 고의 또는 과실이 있었던 경우에는 이를 입증하여 불법행위로 인한 손해배상청구권도 행사해볼 수 있을 것입니다.