저는 甲의 건물에 전세권설정등기를 하고 점유하던 중, 계약기간이 만료되기 전에 그 건물의 소유권이 乙에게 이전되었습니다. 이 경우 제가 전세권의 존속기간이 만료된 후 위 건물의 매수인 乙에게 전세금의 반환을 청구할 수 있는지요?
(1) ‘전세권’은 전세권자가 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 것을 내용으로 하는 용익물권(用益物權)으로서(민법 제303조 제1항), 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자에게 경매신청권도 주어지고 있습니다(민법 제318조). 즉, 전세권은 부동산소유자에 대한 권리가 아니라 그 객체(客體)인 토지나 건물을 직접 지배하는 권리이므로, 전세권의 목적이 된 부동산소유자의 변동은 전세권의 운명에 영향을 주지 않습니다.
  (2) 그런데 주택임차권에 관하여「주택임대차보호법」제3조 제2항은 임차주택의 양수인은 대항력을 갖춘 주택임차인에 대한 관계에서 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다는 규정이 있으며, 상가건물임차권에 관하여「상가건물임대차보호법」제3조 제1항 및 제2항은 “1임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 2임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 규정하고 있습니다.
  (3) 그러나 전세권에 관하여는「민법」에 이러한 규정을 두지 않고 있으므로 전세권의 목적이 된 부동산소유자의 변동이 있을 경우 신소유자에게 전세권설정자의 지위가 그대로 승계 되는지 문제가 됩니다.
  (4) 이에 관하여 판례는 “전세권이 성립한 후 목적물의 소유권이 이전되는 경우에 있어서 전세권관계가 전세권자와 전세권설정자인 종전 소유자와 사이에 계속 존속되는 것인지, 아니면 전세권자와 목적물의 소유권을 취득한 신소유자와 사이에 동일한 내용으로 존속되는지에 관하여 민법에 명시적인 규정은 없으나, 전세목적물의 소유권이 이전된 경우 민법이 전세권관계로부터 생기는 상환청구, 소멸청구, 갱신청구, 전세금증감청구, 원상회복, 매수청구 등의 법률관계의 당사자로 규정하고 있는 전세권설정자 또는 소유자는 모두 목적물의 소유권을 취득한 신소유자로 새길 수밖에 없다고 할 것이므로, 전세권은 전세권자와 목적물의 소유권을 취득한 신소유자 사이에서 계속 동일한 내용으로 존속하게 된다고 보아야 할 것이고, 따라서 목적물의 신소유자는 구소유자와 전세권자 사이에 성립한 전세권의 내용에 따른 권리의무의 직접적인 당사자가 되어 전세권이 소멸하는 때에 전세권자에 대하여 전세권설정자의 지위에서 전세금반환의무를 부담하게 되고, 구소유자는 전세권설정자의 지위를 상실하여 전세금반환의무를 면하게 된다고 보아야 하고, 전세권이 전세금채권을 담보하는 담보물권적 성질을 가지고 있다고 하여도 전세권은 전세금이 존재하지 않으면 독립하여 존재할 수 없는 용익물권으로서 전세금은 전세권과 분리될 수 없는 요소이므로 전세권관계로 생기는 위와 같은 법률관계가 신소유자에게 이전되었다고 보는 이상, 전세금채권관계만이 따로 분리되어 전소유자와 사이에 남아 있다고 할 수는 없을 것이고, 당연히 신소유자에게 이전되었다고 보는 것이 옳다.”라고 하였습니다(대법원 2000. 6. 9. 선고 99다15122 판결, 2006. 5. 11. 선고 2006다6072 판결).
  (5) 따라서 귀하의 경우에도 전세권의 존속기간이 만료되면 신소유자인 건물매수인 乙에게 전세금의 반환을 청구할 수 있을 것으로 보입니다.