저는 甲 외 5인이 공동상속인으로 되어 있는 가옥을 매수하기로 甲과 계약을 체결하고, 그 대금으로 2,500만원을 지급한 다음 甲에게 등기이전을 요구하였는데, 甲은 공동상속인 중 한 사람인 乙이 행방불명되어 등기이전을 해줄 수 없다고 합니다. 그러나 저는 이미 이 집을 인도받아 살고 있어서 꼭 이 집의 등기를 이전 받고 싶은데 어떤 방법이 있는지요?
매매에 의한 부동산 소유권이전등기는 등기의무자(공동상속인)와 등기권리자(귀하)가 공동으로 신청하여야 하고(부동산등기법 제23조), 상속재산은 공동상속인의 공유물로서 다른 공유자 전부의 동의를 얻어야 처분할 수 있기 때문에(민법 제1006조, 제264조), 공동상속재산에 관한 등기이전은 공동상속인 전부의 협력이 있어야 완전한 소유권이전등기가 경료될 수 있습니다.
따라서 귀하가 위 가옥의 완전한 소유권을 취득하기 위해서는 공동상속인 전원의 동의가 필요한데, 매도인인 공동상속인 중에 행방불명자가 있으므로 현재로서는 행방불명된 乙의 상속지분을 제외한 나머지 공동상속인들의 지분을 이전받을 수밖에 없을 것입니다. 다만 甲은 귀하에게 타인 소유의 부동산을 매도한 자로서 그 권리를 취득하여 귀하에게 이전하여 주어야 할 의무가 있으므로, 甲이 가옥의 소유권의 일부를 乙로부터 취득하여 귀하에게 이전할 수 없는 때에는 귀하는 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있으며 특히 위 가옥이 甲 외 5인에게 공동상속된 사실을 귀하가 모르고 있었을 경우에는 손해배상도 청구할 수 있습니다(민법 제569조, 제572조).
한편 「민법」 제27조는 “①부재자의 생사가 5년간 분명하지 아니한 때에는 법원은 이해관계인이나 검사의 청구에 의하여 실종선고를 하여야 한다. ②전지(戰地)에 임한 자, 침몰한 선박 중에 있던 자, 추락한 항공기 중에 있던 자 기타 사망의 원인이 될 위난을 당한 자의 생사가 전쟁종지 후 또는 선박의 침몰, 항공기의 추락 기타 위난이 종료한 후 1년 간 분명하지 아니한 때에도 제1항과 같다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제28조는 “실종선고를 받은 자는 전조(前條)의 기간이 만료한 때에 사망한 것으로 본다.”라고 규정하고 있습니다.
따라서 행방불명된 乙에게 위와 같은 실종선고의 요건이 갖추어져 있어 이해관계인(乙의 법률상 사망으로 인하여 직접적으로 신분상 또는 경제상의 권리를 취득하거나 의무를 면하게 되는 사람 : 대법원 1986. 10. 10.자 86스20 결정) 또는 검사의 청구에 의하여 乙에 대해 실종선고가 내려지면 乙은 이미 사망한 것으로 간주되어 위 가옥 중 乙의 지분이 乙의 상속인들에게 다시 상속지분별로 상속될 것이므로, 귀하는 乙의 상속인들로부터 각 지분 등기의 이전에 관한 협력을 받아 위 가옥 중 乙의 지분에 해당하는 부분의 소유권이전등기도 할 수 있을 것입니다.