부동산을 구입하면서 친척인(고종사촌) 중개인에게 사기를 당했습니다. 부동산 구입 시 매도인의 토지에 분묘 4기가 있는 상태에서, 중개인의 분묘 이 장 및 토지 진입로를 확장 완료해주겠다는 말을 믿고 매수인 이 매도인에게 지급할 금액 중 3,600만원을 중개인에게 지급하였습니다. (매수/매도인 모두 동 계약사항에 동의) 하지만 계약일로부터 1년 3개월이 지난 지금까지 중개인은 분묘에 대하여 아무런 조치도 취하지 않아 토지 매수인인 아내에게 손해를 끼치고 있습니다. 매수인은 현 상태에서 분묘 이장만 완료해 준다면 더 이상 문제를 제기하고 싶지는 않습니다만, 매수인 이 지속해서 분묘 이장을 요구해도 중개인은 현재 추진비용이 없어 못 한다는 등 변명만 할 뿐 이 장 절차를 전혀 이행하지 않고 있습니다. '22년 7월경 내용증명을 통해 '22년 추석인 9월 12일까지 이장을 완료하지 않으면 소송 등의 절차에 들어갈 것이라고 통보를 했습니다만 이에 대해서도 무응답으로 일관하고 있습니다. (문의 사항) 1. 소송 절차 없이 이장을 완료할 수 있는 방법은 없는지? 2. 이럴 경우 중개인을 고소할 수 있으며? 3. 한다면 어떤 죄명으로 고소할 수 있는지요? 4. 고소한 다면 민/형사 소송 중 어떤 것을 제기하는 것이 좋을지, 두 가지 모두를 한꺼번에 진행해야 하는지 법률적 지식이 전혀 없어 상담 신청합니다.
질문하신 내용 잘 읽어보았습니다. 1.우선, 문의하신 분묘가 분묘기지권이 인정되는 분묘인지의 확인이 필요합니다. 즉 계약서상 또는 구두의 경우라면 분묘기지권을 포기하고 매도인과의 분묘이장약속을 한 것의 입증이 가능한지입니다. 자기 소유 토지에 분묘를 설치한 사람이 그 토지를 양도하면서 분묘를 이장하겠다는 특약을 하지 않음으로써 분묘기지권을 취득한 경우, 특별한 사정이 없는 한 분묘기지권자는 분묘기지권이 성립한 때부터 토지 소유자에게 그 분묘의 기지에 대한 토지사용의 대가로서 지료를 지급할 의무가 있다(대법원 1967. 10. 12. 선고 67다1920 판결, 대법원 2015. 7. 23. 선고 2015다206850 판결 등 참조). 이 경우, 지료가 법원의 판결이나 협의로 정해졌음에도 2년 이상 지료지급의무를 이행하지 않은 경우 분묘기지권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 또한, 만약 처음부터 토지소유자의 승낙 없이 분묘를 설치하여 분묘기지권이 없는 경우라면 장사등에 관한 법률 제 27조에 따라 개장 절차를 밟을 수 있습니다. 2-4. 중개인이 처음부터 분묘소유자를 알 수 없는 상황에서 기망행위를 한 것인 경우라면 사기죄의 성립도 문제될 수 있으나, 통상의 경우는 민사적인 절차를 밟아야 할 것으로 보입니다. 감사합니다. 장사등에 관한 법률 제27조(타인의 토지 등에 설치된 분묘 등의 처리 등) ① 토지 소유자(점유자나 그 밖의 관리인을 포함한다. 이하 이 조에서 같다), 묘지 설치자 또는 연고자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 분묘에 대하여 보건복지부령으로 정하는 바에 따라 그 분묘를 관할하는 시장등의 허가를 받아 분묘에 매장된 시신 또는 유골을 개장할 수 있다. <개정 2015. 1. 28.> 1. 토지 소유자의 승낙 없이 해당 토지에 설치한 분묘 2. 묘지 설치자 또는 연고자의 승낙 없이 해당 묘지에 설치한 분묘 ② 토지 소유자, 묘지 설치자 또는 연고자는 제1항에 따른 개장을 하려면 미리 3개월 이상의 기간을 정하여 그 뜻을 해당 분묘의 설치자 또는 연고자에게 알려야 한다. 다만, 해당 분묘의 연고자를 알 수 없으면 그 뜻을 공고하여야 하며, 공고기간 종료 후에도 분묘의 연고자를 알 수 없는 경우에는 화장한 후에 유골을 일정 기간 봉안하였다가 처리하여야 하고, 이 사실을 관할 시장등에게 신고하여야 한다. <개정 2015. 1. 28.> ③ 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 분묘의 연고자는 해당 토지 소유자, 묘지 설치자 또는 연고자에게 토지 사용권이나 그 밖에 분묘의 보존을 위한 권리를 주장할 수 없다. ④ 토지 소유자 또는 자연장지 조성자의 승낙 없이 다른 사람 소유의 토지 또는 자연장지에 자연장을 한 자 또는 그 연고자는 당해 토지 소유자 또는 자연장지 조성자에 대하여 토지사용권이나 그 밖에 자연장의 보존을 위한 권리를 주장할 수 없다. ⑤ 제2항에 따른 봉안기간과 처리방법에 관한 사항은 대통령령으로 정하고, 통지ㆍ공고 및 신고에 관한 사항은 보건복지부령으로 정한다. <개정 2015. 1. 28.>