저는 甲회사의 쇼핑타운 점포를 임대차보증금 6천만원, 월차임 240만원에 임차하였는데, 제가 작성한 임대차계약서는 점포를 임차하려는 다수의 임차인과 계약을 체결하기 위하여 일정한 형식으로 미리 마련한 것이었고, 그 계약서에는 월차임을 2개월 이상 연체할 경우 계약을 해지할 수 있고, 그 경우 보증금의 10%를 위약금으로 지급하며, 그 위약금과 별도로 실제 발생된 손해를 배상하도록 할 뿐만 아니라, 월차임 연체에 대한 월 5%의 연체료를 지급하도록 되어 있었습니다. 그런데 저는 영업부진으로 월차임이 5개월 이상 연체되었고, 甲회사는 계약을 해지하겠다고 하면서 위 위약금 및 연체료를 모두 보증금에서 공제한다고 합니다. 甲회사의 주장이 타당한지요?
「약관의 규제에 관한 법률」은 상법 제3편(회사), 근로기준법 또는 그 밖에 대통령령으로 정하는 비영리사업분야에 속하는 계약에 관한 것을 제외한 나머지 약관에 관하여 규제를 하고 있고(같은 법 제30조 제1항), 같은 법에 따르면 신의성실의 원칙을 위반하여 공정성을 잃은 약관조항은 무효이며(같은 법 제6조 제1항), 고객에게 부당하게 불리한 조항은 공정성을 잃은 것으로 추정하고(같은 법 제6조 제2항 제1호), 또한 고객에게 부당하게 과중한 지연손해금 등의 손해배상의무를 부담시키는 약관조항은 무효로 한다고 규정하고 있습니다(같은 법 제8조). 그리고 약관이란 그 명칭이나 형태 또는 범위에 상관없이 계약의 한쪽 당사자가 여러 명의 상대방과 계약을 체결하기 위하여 일정한 형식으로 미리 마련한 계약의 내용을 말하며(같은 법 제2조 제1항), 약관이 계약당사자 사이에 구속력을 갖는 것은 그 자체가 법규범이거나 또는 법규범적 성질을 가지기 때문이 아니라, 당사자가 그 약관규정을 계약내용에 포함시키기로 합의하였기 때문이므로 계약당사자가 명시적으로 약관규정과 다른 내용의 약정을 하였다면, 약관규정을 이유로 그 약정의 효력을 부인할 수는 없습니다(같은 법 제4조, 대법원 2003. 7. 11. 선고 2001다6619 판결). 그리고 구체적 계약에서 일방 당사자와 상대방 사이에 교섭이 이루어져 계약내용으로 된 조항은 작성상의 일방성이 없으므로 약관의 규제에 관한 법률의 규제대상인 약관에는 해당하지 않습니다(대법원 2008. 2. 1. 선고 2005다74863 판결).그런데 고객에게 부당하게 과중한 손해배상의무나 위약벌 등을 부담시키는 약관조항의 효력에 관한 판례를 보면, 약관의 규제에 관한 법률 제6조, 제8조의 각 규정에 비추어 보면, 고객에 대하여 부당하게 과중한 손해배상의무나 위약벌 등을 부담시키는 약관조항은 고객에게 부당하게 불리하여 공정성을 잃은 것으로 추정되고 신의성실의 원칙에 반하는 것으로서 무효라고 보아야 할 것이고, 임차인의 월차임 연체에 대하여 월 5%(연 60%)의 연체료를 부담시킨 계약조항 및 임차인의 월차임 연체 등을 이유로 계약을 해지한 경우 임차인에게 임대차보증금의 10%를 위약금으로 지급하도록 한 계약조항이, 임차인에게 부당하게 불리한 조항으로서 공정성을 잃은 것으로 추정되어 신의성실의 원칙에 위반하거나 부당하게 과중한 지연손해금 등의 손해배상의무를 부담시키는 약관조항으로서 약관의 규제에 관한 법률 제6조, 제8조에 의하여 무효라고 볼 수 있다고 한 사례가 있습니다. 또한, 약관의 규제에 관한 법률에 의하여 약관조항이 무효인 경우 그것이 유효함을 전제로 민법 제398조 제2항을 적용할 수 있는지에 관하여, 약관의 규제에 관한 법률에 의하여 약관조항이 무효인 경우 그것이 유효함을 전제로 민법 제398조 제2항을 적용하여 적당한 한도로 손해배상예정액을 감액하거나, 과중한 손해배상의무를 부담시키는 부분을 감액한 나머지 부분만으로 그 효력을 유지시킬 수는 없다고 하였습니다(대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다20475, 20482 판결).따라서 위 사안에서 계약이 해지될 경우 보증금의 10%를 위약금으로 지급하며, 그 위약금과 별도로 실제 손해를 배상하도록 한 계약조항, 월차임 연체에 대한 월 5%의 연체료를 지급하도록 하는 계약조항은 약관의 규제에 관한 법률 제6조, 제8조의 취지에 비추어 무효라고  할 것입니다. 그러나 월차임을 2개월 이상 연체할 경우 계약을 해지할 수 있다는 계약조항은 유효라고 하여야 할 것이고(민법 제640조), 체불된 월차임에 관해서는 법정이자(상법 제54조, 연 6%) 상당의 지연손해금을 지급하여야 할 것으로 보입니다(민법 제397조 제1항 전문).참고로 상사법정이율에 적용에 관한 판례를 보면, 상법 제54조의 상사법정이율이 적용되는 ‘상행위로 인한 채무’에는 상행위로 인하여 직접 생긴 채무뿐만 아니라 그와 동일성이 있는 채무 또는 그 변형으로 인정되는 채무도 포함되고(대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다41786 판결), 주택건설업자의 아파트입주지연에 따른 지체상금은 상행위인 분양계약불이행으로 인한 손해배상채권으로서 그 지연손해금에 대하여도 상법 제54조 소정의 연 6푼의 상사법정이율을 적용하여야 한다고 하였습니다(대법원 2000. 10. 27. 선고 99다10189 판결).