제가 2층 주택의 1층 부분을 임차보증금 5,000만원, 계약기간 2년으로 하여 임차하고 입주하여 전입신고를 하였습니다. 입주 당시 위 주택에는 유일한 선순위 권리로서 2층에 거주하는 사람의 전세권등기가 있었고, 제가 입주한 후 6개월이 지나서 위 주택에 은행의 대출금채무에 관한 근저당권이 설정되었습니다. 그로부터 1년이 지난 후 그 근저당권에 기한 경매가 개시되어 위 주택이 매각되었는데, 2층에 사는 사람은 배당요구를 하여 전세권이 소멸하였고, 저는 확정일자를 받아두지 못하여 위 경매절차에서는 전혀 배당을 받을 수 없었습니다. 결국 경매절차의 매수인이 저에게 위 주택의 1층을 명도를 요구하면서, 선순위 전세권이 소멸하였으므로 저의 임차권도 소멸한다고 하는데, 그것이 사실인지요?
(1) 선순위 저당권과 후순위 저당권 사이에 주택임차권이 있는 경우에 그 후순위 저당권에 기한 경매절차에서 당해 주택이 경매절차에서 매각되면 선순위 저당권도 위 규정에 의하여 소멸되는 것이며, 이러한 경우에 그 보다 후순위인 주택임차권도 소멸되어 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추었다고 하여도 경매절차의 매수인에게 대항력을 주장할 수 없습니다(대법원 2001. 1. 5. 선고 2000다47682 판결).
  (2) 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권은 그 목적물인 건물부분에 한하여 그 효력을 미치므로, 가령, 건물 중 일부(2층 부분)를 목적으로 하는 전세권이 주택임차인이 대항력을 취득하기 이전에 설정되었다가 경락으로 인하여 소멸하였다고 하더라도, 주택임차인의 임차권이 전세권의 목적물로 되어 있지 아니한 주택부분(1층 일부)을 그 목적물로 하고 있었던 이상 위와 같은 사정만으로 이 사건 경락으로 인하여 소멸한다고 볼 수는 없습니다(대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결, 2000. 2. 25. 선고 98다50869 판결).
  (3) 본건에서 귀하의 주택임차권은 경매절차에서의 매각으로 인하여 소멸하지 아니하고, 경매절차의 매수인에게 대항력을 주장할 수 있습니다.