등장인물 - 갑(주택 매도자, 상담신청자의 어머니), 을 (전세 계약자), 병(해당 주택 실거주자, 주택 매수자) ◆ 배경 -갑과 을 이 전세 계약을 맺음. 전세금 천오백만원 -병이 실거주함 -갑이 을에게 주택을 3천에 매도 하기 위해 여러 번 연락을 시도하고 문자를 남겼으나 연락이 닿지 않음 -갑은 병에게 연락하여 집을 팔려고 하는데 을 이 연락이 안 된다는 하니, 병 본인이 연락해본다고 함. 그 후 갑과의 통화에서 을과 병 본인이 친척 관계이고 을 하라고 했다고 주장하여 괜찮을 거라 판단 후 병과 매매 계약을 맺고 소유권을 넘김 -매매대금은 삼천만원으로 전세 계약금 천오백만원을 반환하지 않고 잔여 천오백만원을 병에게 받음. 소유권 이전 완료됨. 계약서에 매매대금 3천만원. 실제 지급액은 천오백만원. -그 후 을은 갑에게 연락하여 자기와 전세 계약을 하지 않았느냐고 따져 물으며 전세 계약한 전세금 천오백만원을 돌려달라고 하고 주지 않을 시 고발한다고 함 -갑은 병에게 연락하여 어떻게 된 거냐고 묻고, 매매 대금 중 받지 않은 천오백만 원을 돌려주던 지 아니면 을에게 전세 계약금을 반환하던 지하라고 함. -병은 줄 수 없다고 하고 자기는 법적으로 잘못이 없다고 주장 함 ◆ 질문 1. 갑은 을에게 전세 계약금을 반환해야 하나요? 병이 을에게 전세 계약금을 반환해야 할 법적 책임은 없나요? 2. 병의 주장은 본인은 법적으로 문제 될 게 없다면서 갑과 을의 전세금 반환에 관한 일에 자기를 끼워 넣지 말라는 취지로 주장합니다. 근데 어떻게 보면 사기 아닌가요? 3. 갑은 병에게 법적 조치(형사)와 민사 소 제기가 가능한가요? 4. 이미 갑에서 병에게 소유권이 넘어갔는데 이 부분을 되돌려 놓을 수 있나요? 혹시라도 병이 그 주택을 또 다른 3자에게 팔아버리지 않을까? 신경 쓰여서요. 아니면 가압류시키고 싶은데, 그 가압류 절차를 개인이 진행할 수 있는지 궁금합니다.
1. 매매계약이 유효하고 을이 법률적으로 임대차보호법 상의 대항요건 (점유 및 전입신고) 을 갖추었다면 원칙적으로 임대차보증금반환채무는 매수인인 병이 인수하게 됩니다. 따라서 이 경우에는 병이 을에게 보증금을 반환할 법적 책임이 있습니다. 다만, 임차인은 이러한 경우 임대차계약의 이전을 거부하고 임대차계약의 종료를 전제로 종전 임대인에게 임대보증금의 반환을 구할 수 있습니다. 귀하의 경우 임차인이 예외적으로 매수인으로의 임대차보증금 등의 승계를 거절하고 매도인인 귀하에게 임대차보증금의 반환을 구할 수 있는 경우에 해당하는지는 귀하의 기재만으로는 조언드리기 쉽지 않고 구체적인 사실관계에 따라 달라질 여지가 있어 충분히 조언드리기 어려운 점 양해해주시기 바랍니다. 2. 3. 병의 계약에 문제가 있는 것은 분명해 보입니다. 다만, 이러한 병의 계약내용 등이 사기죄, 계약 취소 사유 등 민,형사적으로 문제가 될 수 있을지는 위 1항과 마찬가지로 구체적인 사실관계에 따라 달라질 것으로 보여 사이버상담만으로는 일률적으로 조언드리기 어려운 점 양해해주시기 바랍니다. 4. 위 1항의 임차인이 귀하에게 임대차보증금의 반환을 구할 수 있는 예외적인 경우에 해당한다면 구체적인 사실관계에 따라 귀하는 병과의 계약을 해제하거나 보증금 상당액을 청구할 수 있을 것으로 보입니다. 계약의 해제 사유 등이 있는 경우 이를 소명하여 가압류 등이 가능할 수 있습니다. 그러나, 이 부분 역시 구체적인 사실관계에 따라 계약의 해제여부, 가압류여부 등이 달라질 수 있는 점 참조하시기 바랍니다. 5. 이상과 같이 귀하의 질의는 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있는 여지가 있습니다. 문답에 의한 사실관계의 파악, 관련자료의 확인이 어려운 사이버상담만으로는 적절한 상담에 한계가 있으니 계약서, 통장내역 등 관련자료를 지참하고 가까운 대한법률구조공단(예약 후 방문) 또는 법률전문가를 방문하여 구체적으로 상담을 받아보실 것을 권유드립니다. 6. 귀하의 문제가 원만하게 해결되기를 바랍니다.