甲은 乙회사와 거래관계로 발생한 물품대금을 지급하지 못하였고, 乙회사는 甲에게 위 물품대금채무를 독촉하다가 그 채권담보로 甲의 부동산을 乙회사의 채권담당직원 丙의 명의로 가등기를 해두었는데, 그 담보가등기가 乙회사의 승낙 없이 말소되었고, 위 가등기회복청구에서 甲은 위 가등기는 甲과 丙 사이에 아무런 채권채무관계가 없음에도 불구하고 단지 甲의 乙회사에 대한 물품대금채무를 담보하기 위하여 乙회사의 요구에 따라 丙명의로 행해진 명의신탁등기에 해당하고, 이는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 규정에 따라 원인무효로서 말소됨이 마땅하다고 주장하고 있습니다. 이 경우 위와 같은 담보가등기가 무효인지요?
「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」에서는 명의신탁약정의 효력에 관하여, 명의신탁약정은 무효로 하고, 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동도 무효로 하며 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 그 일방당사자가 되고 그 타방당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있습니다(같은 법 제4조).그런데 채권자 아닌 제3자 명의로 설정된 저당권 또는 채권담보목적의 가등기의 효력에 관하여 판례를 보면, 채권담보목적으로 가등기를 하는 경우에는 원칙적으로 채권자와 가등기명의자가 동일인이 되어야 하지만, 채권자 아닌 제3자의 명의로 가등기를 하는 데 대하여 채권자와 채무자 및 제3자 사이에 합의가 있었고, 나아가 제3자에게 그 채권이 실질적으로 귀속되었다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있거나, 거래경위에 비추어 제3자의 가등기가 한낱 명목에 그치는 것이 아니라 그 제3자도 채무자로부터 유효하게 채권을 변제받을 수 있고 채무자도 채권자나 가등기명의자인 제3자 중 누구에게든 채무를 유효하게 변제할 수 있는 관계 즉, 채권자와 제3자가 불가분적 채권관계에 있다고 볼 수 있는 경우에는, 그 제3자 명의의 가등기도 유효하다고 볼 것이고(대법원 2009. 11. 26. 선고 2008다64478, 64485, 64492 판결), 이처럼 제3자 명의의 가등기를 유효하게 볼 수 있는 경우에는 제3자명의의 가등기를 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률이 금지하고 있는 실권리자 아닌 자 명의의 등기라고 할 수는 없다고 하였으며(대법원 2002. 12. 24. 선고 2002다50484 판결, 2008. 5. 15. 선고 2007다23807 판결) 또한, 근저당권은 채권담보를 위한 것이므로 원칙적으로 채권자와 근저당권자는 동일인이 되어야 하고, 다만 제3자를 근저당권 명의인으로 하는 근저당권을 설정하는 경우 그 점에 관하여 채권자와 채무자 및 제3자 사이에 합의가 있고, 채권양도, 제3자를 위한 계약, 불가분적 채권관계의 형성 등 방법으로 채권이 그 제3자에게 실질적으로 귀속되었다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있는 경우에 한하여 제3자 명의의 근저당권설정등기도 유효하다고 보아야 할 것이지만(대법원 2007. 1. 11. 선고 2006다50055 판결), 이 경우에도 당사자들의 일련의 행위가 가지는 법률적 의미가 분명하지 아니하다면 채권자와 근저당권자 사이에 형성된 법률관계의 실체를 밝히는 것은 단순한 사실인정의 문제가 아니라 의사표시해석의 영역에 속하는 것일 수밖에 없고, 따라서 그 행위가 가지는 법률적 의미는 채권자와 근저당권자의 관계, 근저당권설정의 동기 및 경위, 당사자들의 진정한 의사와 목적 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다고 하였습니다(대법원 2011. 1. 13. 선고 2010다69940 판결).위 사안의 경우 담보가등기를 채권자 아닌 제3자 명의로 하는데 대하여 甲, 乙, 丙 사이에 합의가 존재할 것이라는 요건은 충족하고 있는 것으로 보입니다. 따라서 위 채권이 丙에게 실질적으로 귀속되었다거나 丙이 채무자로부터 유효하게 채권을 변제받을 수 있는 사정이 있다면 甲의 위 주장은 받아들여지지 않을 것이나, 단순히 丙이 乙의 회사 직원으로서 그의 명의로 담보가등기를 설정하여두었을 뿐 실질적 귀속관계가 없다면 甲의 주장은 타당하게 될 것입니다.