안녕하세요 전세 계약 갱신 관련하여 문의합니다 현재 수원에 아파트가 있고 서울 강동에 빌라 전세 (24년 2월 18일 만기) 거주 중입니다. 자가는 전세를 주었고 23년 2월 5일 만기입니다. 거주 중인 빌라 전세를 만기 이전에 뺄 수 없는 상황이어서, 수원 아파트 전세를 1년 연장하고 이후 실거주를 원하는 상황입니다. --질문-- 1. 수원 아파트 전세 계약을 24년 2월 18일까지로 연장하고자 합니다. 이때 전세 계약 갱신청구권을 임차인이 사용하겠다고 하면 전세 보증기간이 2년인 걸로 아는데, 24년 2월 18일 이후 기간에 대해서는 보증금 증액이나 월세 특약이 가능한지, 혹시 된다면 상한액이 있는지 문의합니다. 2. 만약 임차인이 1년 갱신 시 청구권을 사용하지 않고 계약하였고, 만기 후 청구권을 사용하겠다 할 때 제가 거절 후 실거주가 가능할까요? 3. 22년 7월에 1년 갱신 시 전세 계약 청구권을 언급하지 않고 계약하였는데, 이후 전세 계약 만기 전에 이미 계약하였음에도 전세 갱신청구권을 사용하겠다고 하면 그 효력이 있을까요? 4. 3번의 경우가 효력이 있다면 1번처럼 1년 이후 기간에 대한 보증금 증액(월세 특약)을 넣은 재계약이 가능할까요? 이 경우에도 증액 한도가 있는지 궁금합니다 감사합니다
안녕하십니까. 대한법률구조공단 사이버상담을 이용해 주셔서 감사합니다. 질문 순서대로 답변드리겠습니다. 1. 존속 중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에는 이하 주택임대차보호법 제 7조 상 임대료 제한(5% 이내)규정이 적용됩니다. 따라서 5% 이내에서 보증금 증액이 가능할 것으로 보입니다. 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. <개정 2020. 7. 31.> ② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. <신설 2020. 7. 31.> ○ 또한 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보는 것이 원칙이지만, 임차인이 수용한다면 전세에서 월세로의 전환이 가능합니다. 다만 ‘주택임대차보호법 제 7조의2에 따른 법정 전환율’이 적용됩니다. 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다. <개정 2010. 5. 17., 2013. 8. 13., 2016. 5. 29.> 1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 [전문개정 2008. 3. 21.] 2. 일단 임차인을 위해 최초 계약시로부터 2년 임차기간이 보장되므로 2년이 되지 않았다면 2년까지는 임차기간이 인정이 됩니다. 이 경우 임차보증금 증액 한도는 위에서 설명한 바와 같이 연 5%입니다. 한편, 최초 임차계약 이후 2년이 지난 경우라면 임대인이 목적 주택에 실제 거주하는 경우에는 임차인이 갱신청구권을 행사하더라도 계약갱신을 거절할 수 있습니다. 의뢰인분이 임차인에게 직접 거주의 필요성을 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 통보하고 입주하시면 됩니다. 주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 3. 문의내용만으로는 이전 계약과정에서 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 적이 있는 지 명확하지 않으나, 아직 명시적으로 요구권을 행사하지 않았다고 가정하고 답변드리겠습니다. ○ 주택임대차보호법에 의하면 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 따라서 임차인이 아직 계약갱신요구권을 행사하지 않았다면, 22년 7월 갱신 시 임차인이 계약만료기간(1년)에 맞추어 나가기로 합의하였더라도 이를 번복하고 임대인을 상대로 청구권을 행사할 수 있을 것으로 보입니다. ○ 이 경우 임차보증금 증액한도 5%에 맞추어 계약을 하셨다면 실질적으로 차이가 없겠으나 5%를 초과하여 증액하였다면 초과분 효력에 문제가 발생할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.> 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 부 칙 <법률 제17363호, 2020. 6. 9.> 제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 제2조(계약 갱신에 관한 적용례) 제6조제1항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다. 4. 1년 이후 기간에 임차인이 계약갱신요구권을 행사하는 경우에도 계약갱신요구권 관련 규정이 적용되므로, [질문1]과 마찬가지로 임대인은 5%의 한도 내에서 보증금을 증액하거나 임차인의 동의를 받아 법정 전환율의 한도 내에서 월세로 전환하는 재계약을 맺을 수 있을 것으로 보입니다.