저는 얼마 전 신축아파트에 입주하였는데, 그 아파트지하층이 건축자명의로 되어 있는 것을 이용하여 건축자가 그에 대한 소유권을 행사하려고 합니다. 아파트지하층은 상수도시설, 양수기, 물탱크, 배관파이프 등이 설치되어 있고, 남은 부분은 입주자들이 창고, 놀이터 및 방공대피소로 사용하고 있으며, 분양당시 지하층에 대한 소유권여부에 관하여 아무런 약정이 없었는데, 앞으로도 계속 입주자들이 사용할 수는 없는지요?
집합건물의 어느 부분이 전유부분인지 공용부분인지는 구분소유 성립시점, 즉 원칙적으로 건물전체가 완성되어 당해건물에 관한 건축물대장에 집합건물로 등록된 시점을 기준으로 판단하여야 하고, 그 후의 건물개조나 이용상황의 변화 등은 전유부분인지 공용부분인지에 영향을 미칠 수 없으며, 집합건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지는 소유자들 간에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적 용도에 의하여 결정됩니다(대법원 2007. 7. 12. 선고 2006다56565 판결).그런데 아파트지하층도 경우에 따라서는 구조, 용도, 규모, 이용실태 등에 비추어 볼 때 그 자체가 독립한 건물에 해당되어 구분소유권의 객체가 될 수 있는 것이므로, 다른 공용부분처럼 아파트건물의 소유자에게 귀속된다고 획일적으로 말할 수는 없으나(대법원 1984. 2. 14. 선고 82다카1014 판결, 1995. 12. 26. 선고 94다44675 판결), 일반적으로 아파트나 연립주택과 같이 여러 층으로 구성된 주거용 집합건물의 지하층은 건축당시 주거용 주택과는 별도의 용도나 목적으로 건축한 것이라는 등 특별한 사정이 없는 한, 각층 주택의 관리를 위한 기계 및 보일러실 또는 전체입주자 공동사용목적을 위한 차고·창고 등으로 사용하기 위하여 건축한 것으로 보아야 할 것이므로 매매계약서 작성시 지하실이 그 목적물에 표시되지 아니하였다는 이유만으로 이를 매매목적물과 별개의 물건으로 볼 수는 없습니다(대법원 1981. 1. 13. 선고 80다2445 판결).따라서 아파트지하층의 소유권이 누구에게 귀속되느냐를 결정함에 있어서는 ①지하층이 아파트건축 당시 건축법에 의한 주민들의 피난시설로 강제되어 있었는지 ②지하층이 건축당시 주거용 주택과는 별도의 용도나 목적(상가 등)으로 건축한 사정이 있었는지 ③ 지하층이 각층 주택의 관리를 위한 기계 및 보일러실 또는 전체입주자가 차고, 창고, 대피소 등으로 공동사용하기 위하여 건축한 것인지 ④분양당시 지하층의 기본성격을 고려하여 이를 명시할 뿐만 아니라 이에 상응한 대지권을 남겨두었는지 ⑤수년 동안 아파트 주민이 이를 사용해온 것에 대하여 별다른 이의가 없었는지 등을 종합적으로 고려하여 결정하여야 할 것입니다(대법원 1992. 10. 9. 선고 92다19217 판결).