안녕하세요, 저는 숭실대학교 부근에서 스터디카페를 운영하고 있습니다. 스터디카페는 상가의 2층 전체를 임대하여 현재 사용하고 있습니다. 그런데, 스터디카페로는 영업이 힘들어 내부에 8인실 스터디룸이 있는데 그 공간에 동작구청의 허가를 받고 제가 예전에 취득한 공인중개사 자격증이 있어서 공인중개사 사무실을 오픈했습니다. 상가 임대차 계약 시 "임대인의 동의를 받지 않고 부동산의 용도나 구조 변경 및 전대를 금지하고 이럴 경우 계약 해지가 된다"라고 적혀 있었습니다. 저희 상가 위층이 고시텔이어서 얼마 전에 건물주에게 "공인중개사 사무실을 8인실 스터디룸에 내서 혹시 원룸 좀 제가 중개할 수 있냐."고 문자로 문의하자 "스터디카페를 하기로 임차하고 임의로 8인실 스터디룸에 공인중개사 사무실을 냈다."라며 계약해 제 사유라고 하네요. 계약서상에는 따로 스터디카페로만 쓰겠다고 적혀 있지 않고 그냥 "부동산의 용도"라고 되어 있고 저는 부동산의 용도라는 의미를 근린생활시설이라는 법적 용도로 알았습니다. 2층 전체를 부동산 사무실로 쓰는 것이 아니라 47평 중 8인실 스터디룸 약 4평 정도를 공인중개사 사무실로 쓰는 건데 이걸 트집 잡아서 계약해 재 사유가 되는 건지 두렴 습니다. 그리고, 제가 건물주에게 이야기하지 않고 이렇게 쓰면 계약 해제 사유가 되는 건지 아니면, 이 정도는 제가 남에게 전대를 준 것도 아닌 이상 그냥, 제 임의로 사무실로 써도 괜찮은 건지 궁금합니다.
'부동산의 용도'에 대해 그 의미 및 범위에 관하여 따로 정함이 없는 경우에는, 그 용어의 사전적 의미, 일반적으로 행해지는 그 용어의 의미 등을 기준으로 삼아야 할 것으로 보입니다. 통상 '부동산의 용도'는 건축법에서 규정된 29개의 용도를 의미하는 것으로 보이며, 사안에서 임대인이 문제 삼는 내용은 '부동산의 용도'라기 보다는 부동산이 사용되는 '업종'이라고 보는 것이 더 정확해 보입니다. 그런데 업종을 임차인과 임대인이 스터디카페로 제한한 내용이 없다면 임차 부분 중 일부분을 부동산중개업으로 사용한다고 하여 이를 계약해제 사유로 삼기는 어려워 보입니다. 다만, 부동산중개소로 사용되는 부분의 면적에 따라 부동산의 용도나 구조가 변경되는 경우에는 계약해제 사유가 될 수 있어 보입니다. 끝.