저는 대여금채권의 확정판결에 기하여 A의 Y에 대한 상가 임차보증금반환채권을 압류하고 전부명령을 받았습니다. 그런데 A는 Y의 승낙을 받아 계약기간이 1년 정도 남아 있는 상태에서 위 상가임차권을 K에게 양도하였습니다. 이 경우 제가 A와 Y 사이의 임대차계약의 종료를 주장하여 전부금 청구를 할 수 있는지요? 제가 Y에게 전부금을 청구하자, Y가 K의 연체차임을 이유로 공제를 주장하는데 타당한지요?
(1) [임대차보증금반환채권이 가압류 또는 압류된 후 임차인이 임대인의 승낙을 받아 임차권을 양도한 경우, 임대차보증금반환채권의 이행기 도래 여부] 임대차보증금반환채권이 가압류 또는 압류된 후 임차권이 양도된 경우에 임대인이 위 임차권의 양도를 승낙하였다면 임대인과 구 임차인과의 임대차관계는 종료되어 구 임차인은 임대차관계로부터 이탈하게 되고, 구 임차인의 임대차보증금반환채권은 구 임차인과 임대인과의 임대차관계의 종료로 인하여 임대인의 임차권양도 승낙 시에 이행기에 도달하게 된 것입니다(대법원 1998. 7. 14. 선고 96다17202 판결).
  (2) [구 임차인이 임대인과 사이에 임대차보증금을 신 임차인의 채무불이행의 담보로 하기로 약정하거나 신 임차인에 대하여 임대차보증금반환채권을 양도하기로 약정한 경우] 구 임차인이 임대인과 사이에 임대차보증금을 신 임차인의 채무의 담보로 하기로 약정하거나 신 임차인에 대하여 임대차보증금반환채권을 양도하기로 한 때에도 그 이전에 임대차보증금반환채권이 제3자에 의하여 가압류 또는 압류되어 있는 경우에는 위와 같은 합의나 양도의 효력은 위 압류권자 등에게 대항할 수 없으므로, 임대인으로서는 임차권양도 승낙 시에 구 임차인에게 임대차보증금을 반환할 의무를 부담하게 됩니다.
  (3) [신임차인의 연체차임을 공제할 수 있는지 여부] 구 임차인이 임대인과 사이에 임대차보증금을 신 임차인의 채무의 담보로 하기로 약정하였다고 하더라도 이로써 압류권자에게 대항할 수 없으므로, 신 임차인이 차임지급을 연체하는 등 새로운 채무를 부담하게 되었다고 하여 그 연체차임 등을 구 임차인에게 반환할 임대차보증금에서 공제할 수는 없습니다.
  (4) [동시이행항변권의 문제] 임차보증금의 반환과 건물명도는 동시이행의 관계에 있는데, 임대인이 임차권의 양도를 승낙하여 신 임차인이 구 임차인으로부터 임차목적물을 명도 받았다면 구 임차인이 임대인에게 명도 하여 임대인이 다시 신 임차인에게 명도 하는 대신 구 임차인이 임대인의 승낙하에 직접 신 임차인에게 명도 하는 것으로서 명도의무의 이행을 다한 것으로 보아야 할 것입니다.
  (5) [결론] 따라서 A.Y 사이의 위 상가의 임대차계약기간이 Y의 임차권양도에 대한 승낙 시에 종료되고, 그 때부터 Y는 임차보증금반환의무를 부담하게 되며, K가 위 상가를 명도 받았다면 A의 명도의무는 이행된 것이므로 귀하는 Y를 상대로 전부금청구를 할 수 있습니다. 또한 K가 위 상가를 명도 받은 후 차임을 연체한다고 하여도 그 연체차임 등은 위 임차보증금에서 공제될 수 없을 것입니다.