상가 임대차 보증금(2천만원)을 돌려주지 않아서 보증금 반환소송을 하려 합니다. 그런데 건물 소유주는 외국에 거주하고 있고, 등기에도 주소는 외국 주소로 나와 있습니다. 건물주 대리인이 (매제 사이) 있고 실질적인 계약 업무를 모두 맡아 합니다. (계약 당시는 위임장 계약은 하지 않고 신원 확인만 하였습니다) 이렇게 피고가 외국에 거주할 경우 소송이 굉장히 길어질 것 같은데... (건물주 대리인도 이 점을 잘 알고 본인이 돈이 없으니 6~7월에 돈 생기면 주겠다는 입장) 대리인은 제 전화도 차단한 채 연락을 피하고 있습니다. ( 답변은 저랑 통화하기 싫다고 합니다) 이럴 경우 보증금 반환 소송 전에 가압류 인용 신청을 먼저 할 수도 있나요?? 제가 임대 기간(7년) 동안 따로 확정일자를 받지 않아서 임차권 등기 명령은 어렵다고 하던데... 그럴 경우 위와 같이 건물 소유주가 외국에 거주하고 대리인을 통하지 않으면 소유주와 통화로 불가능한 상황이면 가압류 인용 신청 시 유리한 사항으로 기재하는 것이 도움이 될까요?? 그리고 이렇게 소유주가 외국(아르헨티나)에 거주할 경우 소장을 외국으로 제가 직접 발송하나요? 어디서는 해당 국가의 대한민국 영사를 통해 진행된다는 이야기도 있어서 요 무엇보다 이렇게 소유주의 이름, 주민등록번호, 외국 주소는 알지만 모르고 대리인의 이름과 전화번호는 알지만 모를 경우 (이름도 정확하진 않습니다) 대리인이 일방적으로 보증금을 주지 않는 경우 소송이나 분쟁조정 외에 다른 방법은 없나요?
# 확정일자 부여 신청 확정일자를 받는 경우, 경매 등에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리(우선변제권)을 취득할 수 있습니다. 귀하께서 상가건물을 인도받고 사업자등록을 신청함으로써 상가건물에 대한 대항력을 취득하였다면 곧바로 관할 세무서에 확정일자 부여를 신청하는 것이 바람직했을 것이나, 지금이라도 확정일자를 받아두는 것이 좋으므로, 귀하께서는 관할 세무서와 상의하여 현 시점에서라도 확정일자를 부여받는 방안을 검토해보시기를 권해드립니다. # 임차권등기신청 상가건물의 소액임차인이 상가건물을 인도받고 사업자등록을 신청함으로써 대항력을 취득한 경우, 경매에서 일정 금액을 최우선변제받을 권리(최우선변제권)를 취득할 수 있습니다. 임차인이 계약기간 종료후에도 보증금을 반환받지 못한 경우에는 이미 취득한 대항력을 보호하기 위하여, 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 대항력 외에도 확정일자를 부여받음으로써 우선변제권을 취득한 이후 임차권등기명령을 신청하는 것이 바람직하긴 하나, 확정일자를 부여받지 못한 경우에도 임차권등기명령을 신청하는 것이 가능합니다. (이 경우에는 임차권등기에서 "확정일자: 없음"이라고 기재될 것입니다.) 따라서 귀하께서 대항력을 취득하였던 경우 해당 대항력을 보호하기 위하여 임차권등기명령을 신청할지 여부를 검토해보시기 바랍니다. 생활법령정보 안내 내용 참고한편, 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 이루어지는 경우, 임대인이 새로운 임차인을 구하는 것이 어려워질 수도 있음을 말씀드립니다. # 가압류신청 귀하께서는 소유주를 상대로 가압류를 신청하는 것이 허용될 가능성이 높아 보입니다. 다만, 귀하께서 소유주에게 해당 상가를 아직 인도하지 않은 경우에는 소유주는 '임대인이 임차인에게 보증금을 반환할 채무는 임차인이 임대인에게 건물을 인도할 채무와 동시이행 관계에 있다'고 주장하며(동시이행의 항변권), 가압류의 취소를 구할 가능성이 있습니다. 귀하께서 가압류를 신청하실 때에는 '계약기간이 종료되었음에도 보증금을 반환받지 못하고 있다'는 사정을 기재하시면 되겠습니다. 만약, 귀하께서 소유주에게 해당 상가를 아직 인도하지 않은 경우라고 할지라도, 건물 인도에 관한 사정은 원칙적으로 임차인이 아니라 임대인이 주장해야할 성질의 주장이므로, 귀하께서 가압류신청서 제출 단계에서부터 기재할 필요는 없습니다. (다만, 법원에서 건물 인도에 관한 사정을 밝히라고 보정권고를 할 가능성은 있으며, 이 경우에는 불가피하게 사실대로 밝혀야할 것입니다.) 한편, 가압류에 따른 등기가 이루어지는 경우, 임대인이 새로운 임차인을 구하는 것이 어려워질 수도 있음을 말씀드립니다. # 민사소송 귀하께서는 소유주를 상대로 민사소송을 제기할 수 있어 보입니다. 귀하께서는 상대방의 주소지를 적는 란에 귀하께서 알고 있는 상대방 주소지(등기부상 주소지)를 기재하시면 될 것이며, 이 경우 법원에서 외국으로 송달을 시도할 것입니다. 다만, 상대방이 외국에 주소지가 있는 경우, 귀하께서 우려하시는 바와 같이 소송이 길어질 위험은 있습니다. # 임대차분쟁조정위원회 소송 외의 방법으로는 <상가건물임대차분쟁조정위원회>에 분쟁조정을 신청하는 방법을 검토할 수 있습니다. 그러나, 위 조정위원회는 상대방이 조정에 응할 수 있을 때 진행가능하나, 귀하의 사안에서 상대방은 외국에 거주하고 있어 조정에 응하기 어려우므로, 위 위원회의 분쟁조정절차를 통하여 분쟁이 해결되기는 쉽지 않아 보입니다.