지난 2022년 10월 30일 전세 계약 만료 일이었는데요, 계약 당시부터 임대인의 대리인이 계약을 진행하였었고 만료 한 달 전 연장하지 않겠다는 의사를 밝힌 것도 대리인입니다. 대리인의 알겠다는 답변을 듣고 새로운 집 계약을 하며 계약금(650만원)도 지불하였는데 계약 만료일 당시 이 사진 센터를 통해 짐을 싸던 중 보증금을 돌려주지 못한다는 대리인의 말을 듣고 이사를 중단하게 되어 이사 비용(220만원) 또한 손해를 보게 되었습니다. 후에 대리인과의 통화를 하였는데, 전세 보증보험을 통해 보증금을 받으라는 말이었습니다. 임대인도 찾아가 보았지만 역시 보증보험 통해 찾아가라는 말을 하였습니다. 그래서 주택도시보증공사에 문의하였는데 임대인에게 직접적인 계약 해지 통보(문자, 통화녹음 등)를 하여야지만 보증 이행 대상 하였습니다. 다른 방법으로는 주택도시보증공사에서 준 서식 중 '전세 계약 만료 확인서'에 임대인의 날인을 받는 것인데, 며칠 걸려 임대인의 날인을 받아냈습니다. 이것은 전세 계약이 만료되었으니 보증금을 돌려줄 의무가 있다는 것을 확약한 다라는 내용의 문서입니다. 이후에 법원에 찾아가 임차권등기명령을 신청하였고 현재 결정 정본이 임대인에게까지 도달한 상태며, 등기부등본에 해 당 사항이 입력되면 주택도시보증공사에서 보증금이 나온다고 합니다. 보증금은 주택도시보증공사를 통해 돌려받겠지만, 계약금과 이사 비용, 그리고 2개월 대출 연장에 대한 이자 발생 등에 대한 손해가 크다는 것입니다. 이 피해를 임대인에게 청구할 수 있을까요? 주택임대차분쟁조정위원회에 신청해 보려다가 그보다 법률상담이 우선인 것 같아 이렇게 상담해 드립니다. 어떤 방법이 좋은 걸까요?
안녕하십니까 대한법률구조공단입니다. 귀하의 질의에 대해 아래와 같이 회신하오니 도움이 되시기를 바라며, 참고로 이 회신 내용은 귀하의 상담내용에 나타난 사실관계만을 근거로 한 의견임을 알려드리며, 자세한 상담은 구체적인 사실관계를 토대로 대면상담을 받으시기 바랍니다. 새로운 주택의 계약금, 중개비, 이사비용 등은 임대인의 보증금반환채무 불이행에 따른 특별손해에 해당합니다(대법원 1991. 10. 11. 선고 91다25369 판결 참조). 채무불이행에 따른 특별손해를 배상할 의무가 인정되기 위하여는 채무불이행자(사안의 경우 임대인)가 특별한 사정의 존재를 알았거나 알 수 있었으면 특별손해를 배상할 의무가 있으며, 구체적인 손해의 액수까지 알았거나 알 수 있어야 하는 것은 아닙니다(대법원 1994. 11. 11. 선고 94다22446 판결 등). 사안의 경우, 이 사건 임대차 계약이 갱신거절되고 이로 인해 종료되는 과정에서, 임대인이 보증금을 반환하지 않음으로써 임차인이 새 집의 계약금, 이사비 등을 몰취당하는 손해를 볼 수 있음을 알았거나 알 수 있었다면 특별손해로서 해당 금액을 배상할 의무가 인정될 것입니다. 다만 임대인이 이러한 특별한 사정을 알았는지의 여부는 구체적인 사실관계에 따라 다르게 판단될 것이므로, 해당 사안에서 어떠한지는 사이버 상담으로 답변하기 제한됩니다. 일례로, 임대인과 임차인이 임대차계약을 합의해지 하면서 임차인이 임대인에게 자신이 새로 이사갈 아파트를 위해 보증금을 꼭 반환하여 줄 것을 강조하고, 더 나아가 임차인이 신규 계약을 체결하고 계약금을 지급할 것임을 고지하는 등의 사정이 있다면 임대인의 특별손해배상 의무를 인정한 사례가 있습니다(서울북부지법 2020가단119414).