지목이 전으로 되어 있는 곳에 가 건물이 있어서 등기 이전이 안 되어 가등기해놓은 상태에서 (재산권 행사는 제가 하는 상태에서) 이 전 임차인이 나가고 21년 10월 9 당근 광고를 통해 약 70평 되는 공장을 보증금 오백에 월 임대료 70만원 선불로 임대를 놓았습니다. 계약금 20만원 걸고 21년 10월 15일 입주해서 보증금 (오백만원을) 준다고 하길래 위독한 환자가 있어서 신경 쓸 겨를이 없이 그렇게 하라고 하고 입주는 했으나 보증금은 걸지 않고 10월 15일 오십만원 입금해서 십월분 임대료만 선불로 주고 입주한 상태입니다~입주 이후 보증금은커녕 임대료도 보통 두 달은 밀려 있습니다 수많은 독촉 전화와 비우라고 하면 공장 얻어서 이 전한다고. 해놓고 나가지 않고 있습니다. 보증금을 걸지 않았기에 계약서도 안 적은 상태입니다 수많은 독촉을 하면 계속 반복되는 거짓말과 4월 말 5월 말 6월 말 7월 말까지 못 주면 즉시 이주한다고 하는 수많은 거짓말을 하고 있습니다. 공과금도 독촉장이 나오고 있는 상태입니다. 입주한 이후 십개월이 접어든 오늘까지 보증금이랑 두 달분 임대료랑 공과금 밀려 있는 상태이고 핸드폰도 안 받는 상태입니다~ 나중에 이 사나 갈 때 공과금은 제가 내야 하는 실정이라 한 전이랑 수도과에 연락해서 전기를 끊어도 되는지 궁금합니다 내용증명은 두통 보내서 한 통은 받고 한 통은 수취 거절된 상태입니다~ 어떤 절차를 걸쳐야 내보낼 수 있는지 조언 좀 부탁드립니다
임대차계약서 작성은 하지 않았다고 하더라도 구두상으로만 체결한 임대차 계약도 당사자 사이의 효력은 발생합니다. 지목이 전이고, 가건물에 대하여 공장 임대차계약을 체결한 경우 주택임대차보호법이 아닌 상가건물임대차보호법이 적용될 가능성이 커보입니다. 상거건물임대차보호법 제10조의 8에 의하면 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 따라서 귀하가 상대방의 3기 이상 연체 차임을 이유로 임대차계약 해지통보를 하신 이후에 상대방을 상대로 임차 목적물 명도 청구소송을 제기하실 수 있습니다. 다만, 귀하가 아직 소유권이전등기가 안된 상황이기 때문에 임대차계약의 임대인으로서 임대차계약 해지통고는 가능하지만, 소유권에 기한 물권적 방해청구는 등기가 안된 상태에서는 불가능합니다. 다만 현재 소유권자와 매매계약을 체결하고, 매매계약에 기하여 가등기 해둔 상황이시라면 소유권자가 가지고 있는 물권적 청구권을 대위하여 청구하실 수 있는 방법이 있습니다. 우선은 관련 서류(상대방과의 문자메시지 등 주고받은 내역, 차임 입금받은 계좌이체 내역 등)등을 구비하셔서 가까운 대한법률구조공단에 방문하셔서 상담을 받아보시길 바랍니다.