甲은 乙과 임대차계약을 체결하였는데, 乙은 수차례 차임을 연체하였습니다. 그런데 계약 종료 후 甲이 연체된 차임을 보증금에서 공제하려 하자, 乙은 차임채권 중 지급기일로부터 3년이 도과한 부분은 소멸시효 완성으로 보증금에서 공제할 수 없다고 주장합니다. 甲은 연체차임을 공제한 보증금만 乙에게 반환해도 될까요?
차임채권의 시효진행시기에 대해 대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결은 “차임채권의 소멸시효는 임대차계약에서 정한 지급기일부터 진행한다.”고 판단하였습니다. 즉 지급기일로부터 3년이 도과한 차임채권은 시효완성으로 소멸되었다 판단할 수 있습니다.다만 동 판례에서는 “민법 제495조 는 ‘소멸시효가 완성된 채권이 그 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 그 채권자는 상계할 수 있다.’라고 규정하고 있다...... 임대인이 이미 소멸시효가 완성된 차임채권을 자동채권으로 삼아 임대차보증금 반환채무와 상계하는 것은 민법 제495조 에 의하더라도 인정될 수 없지만, 임대차 존속 중 차임이 연체되고 있음에도 임대차보증금에서 연체차임을 충당하지 않고 있었던 임대인의 신뢰와 차임연체 상태에서 임대차관계를 지속해 온 임차인의 묵시적 의사를 감안하면 연체차임은 민법 제495조 의 유추적용에 의하여 임대차보증금에서 공제할 수는 있다.”고 판단하였습니다. 즉 민법 제495조를 유추적용하여, 시효가 완성된 차임채권이라 하더라도 임대차보증금에서 공제할 수 있다는 것입니다.따라서 甲은 3년이 도과한 차임채권이라 하더라도, 민법 제495조를 유추적용하여 임대차보증금에서 연체차임을 공제한 나머지를 乙에게 반환할 수 있습니다.