저는 甲에게 800만원을 빌려주면서 1년 뒤에 받기로 하였으나, 甲은 차일피일 미루며 변제기가 지나서도 갚지 않으므로 소액심판을 청구하여 승소판결을 받았습니다. 그러나 甲에게는 미등기인 주택이 1채 있을 뿐 다른 재산이 전혀 없으므로, 이 주택에 대하여 강제집행을 하여 저의 채권을 변제 받을 수 있는지요?
부동산에 대한 강제집행방법에 관하여 「민사집행법」제78조 제1항은 “부동산에 대한 강제집행은 채권자의 신청에 따라 법원이 한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제78조 제2항, 제3항은 강제집행은 ①강제경매, ②강제관리의 방법으로 하고, 채권자는 자기의 선택에 의하여 ①강제경매, ②강제관리 가운데 어느 한 가지 방법으로 집행하게 하거나 두 가지 방법을 함께 사용하여 집행하게 할 수 있다고 규정하고 있습니다.
먼저, 강제경매는 채무자 소유의 부동산을 집행법원이 강제로 매각하여 그 대금을 채권자에게 지급하여 채권을 변제 받도록 하는 것인데, 미등기건물에 대한 강제경매를 신청할 수 있는지 살펴보면, 미등기 건물 중 건축법에 의한 건축신고 또는 건축허가를 마쳤으나, 사용승인을 받지 아니하여 보존등기를 마치지 못한 건물에 대하여 부동산집행방법에 의한 강제집행을 하려면, 강제경매신청서에 집행력 있는 정본 외에 ‘채무자의 소유로 등기되지 아니한 부동산에 대하여는 즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류 다만, 그 부동산이 등기되지 아니한 건물인 경우에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번·구조·면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류’를 붙여야 하며(민사집행법 제81조 제1항 제2호), 채권자는 공적 장부를 주관하는 공공기관에 그 미등기건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 미등기건물의 지번·구조·면적을 증명할 서류 및 미등기건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류에 관한 사항들을 증명하여 줄 것을 청구할 수 있고(같은 조 제2항), 건물의 지번·구조·면적을 증명하지 못한 때에는 경매신청과 동시에 그 조사를 집행법원에 신청할 수 있으며(같은 조 제3항), 이 경우 법원은 집행관에게 그 조사를 명하게 됩니다(같은 조 제4항).
그리고 위와 같은 법원의 명령에 따라 미등기건물을 조사한 집행관은 사건의 표시, 조사의 일시·장소와 방법, 건물의 지번·구조·면적, 조사한 건물의 지번·구조·면적이 건축허가 또는 건축신고를 증명하는 서류의 내용과 다른 때에는 그 취지와 구체적인 내역을 적은 서면에 건물의 도면과 사진을 붙여 정하여진 날까지 법원에 제출하여야 하는데(민사집행규칙 제42조 제1항), 채권자가 제출한 서류 또는 위와 같이 집행관이 제출한 서면에 의하여 강제경매신청을 한 건물의 지번·구조·면적이 건축허가 또는 건축신고 된 것과 동일하다고 인정되지 아니하는 때에는 법원은 강제경매신청을 각하 하여야 합니다(같은 조 제2항).
따라서 위 사안의 미등기주택을 부동산집행방법에 의한 강제집행을 할 수 있을 것인지는 위 규칙 제42조 제2항에 따라 위 건물의 지번·구조·면적이 건축허가 또는 건축신고 된 것과 동일하다고 인정될 수 있어야 할 것이고, 미등기 무허가건물의 경우에는 강제경매를 신청할 수 없을 것으로 보입니다.
참고로 건물의 보존등기에 관하여 「부동산등기법」제65조는 “미등기건물의 소유권보존등기는 ①건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인, ②확정판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자, ③수용(收用)으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자, ④특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다)의 확인에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자가 이를 신청할 수 있다.”고 규정하고 있고, 미등기부동산의 처분제한의 등기에 관하여 「부동산등기법」제66조 제1항은 “등기관이 미등기부동산에 대하여 법원의 촉탁에 따라 소유권의 처분제한의 등기를 할 때에는 직권으로 소유권보존등기를 하고, 처분제한의 등기를 명하는 법원의 재판에 따라 소유권의 등기를 한다는 뜻을 기록하여야 한다.”라고 규정하고 있습니다. 또한, 같은 법 제66조 제2항은 “등기관이 제1항에 따라 건물에 대한 소유권보존등기를 하는 경우에는 제65조를 적용하지 아니한다. 다만, 그 건물이 「건축법」상 사용승인을 받아야 할 건물임에도 사용승인을 받지 아니하였다면 그 사실을 표제부에 기록하여야 한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제66조 제3항은 “제2항 단서에 따라 등기된 건물에 대하여 「건축법」상 사용승인이 이루어진 경우에는 그 건물 소유권의 등기명의인은 1개월 이내에 제2항 단서의 기록에 대한 말소등기를 신청하여야 한다.”라고 규정하고 있습니다. 
그리고 위 집행법원의 처분제한의 등기에는 경매개시결정의 등기, 가압류등기, 처분금지가처분등기 뿐만 아니라 회생절차개시결정·파산선고(보전 처분 포함)의 기입등기 및 주택임차권등기 및 상가건물임차권등기를 포함하게 됩니다(2006. 3. 31. 등기예규 제1128호).
다음으로 강제관리는 채무자 소유의 부동산을 매각하지는 않으면서 그 수익관리의 권능만을 박탈하여 그 수익금 중에서 채권을 변제하고 변제가 완료되면 강제관리를 해제하여 채무자에게 부동산을 돌려주는 것인데, 강제관리에 관하여도 미등기건물의 강제경매에 관한 위 규정들이 준용(민사집행법 제163조)되므로, 위와 같은 이유로 미등기 무허가건물인 경우 강제관리 또한 신청할 수 없을 것으로 보입니다.