안녕하세요? 중개업소 등에 물어봤는데, 답이 안 나와서 정확한 답을 원해서 문의합니다. 저는 2019년 상가 임대차 계약을 맺었습니다. 환산 보증금이 상·임·법상의 보호를 못 받는 세입자입니다. 2019년 계약하고, 계속 묵시적갱신? 을 통해서 계약을 유지하던 중... 몇 달 전에 월세만 5% 올리는 걸로 월세 증액 계약서를 작성하였습니다. 계약갱신청구권? 을 한 번도 요구를 안 했는데, 10년 계약을 보장받는지요? 유튜브를 봐도 헛갈리고, 중개업소마다 대답이 좀 들린 것이... 상·임. 법이 아니고 민법을 따라가기 때문에, 계약 갱신 청구를 안 했기 때문에, 묵 지적 갱신 기간에는 임대 인도 1~6개월 전에 계약을 해지 통보를 하게 되면 계약이 해지 된다고 말하는 중개업소도 있고, 신문 기사를 보면, 대법원 판례도 읽어봐도. 묵 시적 갱신은 계약 기간이 없는 갱신이 기대문에 임대인이 해지 통보를 하면 계약이 해지 된다고 하는 거 같고... 상가 임대차보호법은 자료가 많이 있어서 이해되는데, 민법에 따르는 상가 임대차는 도통 이해가 잘 가지 않습니다. 변호사님의 명쾌한 답변 부탁합니다... 감사합니다...
1. 우선 민법 제639조 제1항에 따라, 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(묵시의갱신). 그러나 이 경우, 당사자는 언제든지 해지의 통고를 할 수 있으며, 토지, 건물 기타 공작물에 대하여 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월의 기간이 경과하면 해지의 효력이 발생합니다. 2. 다만, 귀하께서는 상가건물 임대차보호법 제1항 단서의 ‘대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차’에 해당한다고 하더라도 제2조 제3항에 따라 제10조 제1항 등에서 규정하고 있는 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 3. 따라서, 상가건물 임대차보호법의 계약갱신요구권 규정이 민법상의 임대인의 해지 통고 규정보다 우선하여 적용되므로, 임대의 해지 통고와 관련없이 귀하께서는 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위 내에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.