저는 甲으로부터 甲명의의 주택을 전세보증금 3,000만원, 계약기간 2년으로 임차하여 입주와 주민등록을 마쳤습니다. 그런데 최근에 甲이 소속된 乙종중에서 위 주택은 乙종중의 소유인데, 甲의 명의로 등기만 되어 있었던 경우이고, 甲의 재산관리에 문제가 있어서 甲에 대한 명의신탁을 해지하고 乙종중명의로 소유권이전등기까지 하였다고 하면서 위 주택의 명도를 요구합니다. 만일, 乙종중이 명도소송을 제기하면 저는 어떻게 대응해야 하는지요?
「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조 제1항은 “명의신탁약정은 무효로 한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제4조 제2항은 “명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 그 일방 당사자가 되고, 그 타방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있으며, 같은 법 제4조 제3항은 “제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.”라고 규정하고 있습니다.또한, 같은 법 제8조에서는 조세포탈이나 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한을 회피할 목적으로 명의신탁 한 경우를 제외하고 종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중 외의 자의 명의로 등기한 경우에는 명의신탁의 약정을 무효로 보지 않고 있습니다.판례도 “주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 명의신탁자 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다고 할 것이고, 이 경우 임차인은 등기부상 주택의 소유자인 명의수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있는 반면 명의수탁자는 임차인에 대하여 그 소유자임을 내세워 명도를 구할 수 없다고 할 것이며, 그 후 명의수탁자가 명의신탁자로부터 주택을 임대할 권리를 포함하여 주택에 대한 처분권한을 종국적으로 이전받는 경우에 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 이상 주택임대차보호법 제3조 제2항의 규정에 의하여 임차인과의 관계에서 그 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하였다고 보아야 한다.”라고 하였습니다(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결, 1996. 6. 28. 선고 96다9218 판결, 1999. 4. 23. 선고 98다49753 판결).따라서 귀하의 임차권은 명의신탁계약의 해지여부와 상관없이 유효합니다. 즉, 명의수탁자는 대외적으로는 적법한 소유자로 인정되고, 그의 신탁목적물에 대한 처분·관리행위는 유효하기 때문입니다.그리고 乙종중이 임차주택에 관하여 명의신탁해지를 원인으로 소유권이전등기를 하였다고 하는데, 그러한 경우 乙종중은 「주택임대차보호법」 제3조 제4항의 규정에 따라 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되므로, 귀하께서는 乙종중에 대해 임대차기간 동안의 거주 및 기간만료 시 임대차보증금의 반환을 구할 권리가 있습니다.따라서 乙종중이 귀하를 상대로 건물명도소송을 제기하는 경우에는 응소(應訴)하여 임대차기간이 남아 있으면 기간이 만료되지 않았음을 주장하여 명도에 불응할 수도 있고, 그렇지 않은 경우에는 임차보증금을 반환 받음과 동시에 건물을 명도 하겠다는 내용으로 동시이행항변권을 행사하시면 될 것으로 보입니다.