안녕하세요, 빌라 공용부 공사 관련 분담 범위에 대한 법률 상담을 요청합니다. 용산구 소재 5층 규모의 총 9세대로 구성된 빌라의 한 후 소유자 입니다. 최근 옥상 방수공사의 내용 연수 초과로 5층에 누수가 있다는 연락을 받고 공사를 진행하기로 하였습니다. 5층은 세입자와 소유자의 의견을 들어보니 작년부터 누수가 진행되었으나 관리자에게만 조치를 요구하고 별다른 조치 없이 있었다고 합니다. 올해 이례적인 비로 누수가 심각해져 천정이 썩어가고 있다며, 5층 전 유공 간의 공사를 공용부 공간에 포함하자는 의견이 있었는데 타 세대에서 이 부분까지 분담하는 게 맞나요?? 저는 작년 여름에는 현재 소유 호실 소유도 하기 전인데 방치로 인해 심각해진 공사비를 꼭 분담해야 할까요??
답변이 지체되어 죄송하다는 얘기를 먼저 드립니다. 위 질문과 관련하여, 대법원은 2006. 6. 29. 선고 2004다3598,3604 판결에서 "집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조에서는 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다고 규정하고 있는데, 이는 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리되어야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 하기 위하여 특별규정을 둔 것이므로, 전(전) 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위와 같은 규정에 터 잡은 것으로 유효하다."고 판시하면서 추가하여 "집합건물의 전(전) 구분소유자의 특정승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지·관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라, 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지·관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면, 모두 이에 포함되는 것으로 봄이 상당하다."고 얘기하고 있습니다. 따라서 해당 목적물을 소유하기 전이라도 해당부분이 공용부분에 해당하고 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이라고 볼 만한 사정을 찾아볼 수 없다면 비용징수가 가능할 것으로 보입니다.