제가 주택을 경매절차에서 매수하고자 매각물건명세서를 열람하였는데, 그 주택의 임차인의 주민등록 전입에 관하여 ‘미상’으로 기재되어 있습니다. 이 경우 위 주택을 그 경매절차에서 매수한다고 하더라도 문제가 없을까요?
(1) [현황조사 및 매각물건명세서] 법원은 경매개시결정을 한 뒤에 바로 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임(借賃) 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황에 관하여 조사하도록 명하여야 하고(민사집행법 제85조), 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것, 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요를 적은 매각물건명세서를 작성하여야 하며, 매각물건명세서.현황조사보고서 및 평가서의 사본을 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 합니다(민사집행법 제105조).
  (2) [매각물건명세서의 하자] 민사집행법 제121조제5호는 매각허가에 대한 이의신청사유로서 ‘최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때’를 규정하고 있습니다.
  (3) [선순위 임차인의 주민등록이 누락된 매각물건명세서의 하자가 매각불허가사유에 해당하는지 여부] 민사집행법 제85조 및 제105조의 규정취지는 입찰대상 부동산의 현황을 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 그 현황과 권리관계를 공시함으로써, 매수 희망자가 입찰대상물건에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하고자 함에 있고, 선순위 임차인의 주민등록에 대한 기재가 누락된 집행관의 임대차조사보고서 및 입찰물건명세서의 하자는 매각불허가사유가 된다고 할 것입니다(대법원 1995. 11. 22.자 95마1197 결정).
  (4) [대금납부 이전] 주택임차권의 대항력이 없다는 판단 아래 주택을 경매절차에서 매수하였는데 나중에 대항력이 있는 것으로 밝혀진다면, 귀하는 매각허가결정이 있기 전에는 매각불허가신청을 해야 하고, 매각허가결정이 있은 후 대금납부이전까지는 매각허가결정의 취소신청을 해야 합니다(민사집행법 제127조제1항, 대법원 1998. 8. 24.자 98마1031 결정).
  (5) [대금납부 이후] 그러나 매각대금이 납부된 뒤에는 매수인은 매각대금의 납부로 소유권을 취득하게 되므로(민사집행법 제135조), 매각불허가신청 또는 매각허가결정의 취소를 구할 수는 없으며, 매각물건명세서 작성의 하자가 누구로부터 기인하였는가에 따라 그에 대한 손해배상책임을 구할 수 있을 것입니다(대법원 2003. 4. 25. 선고 2002다70075 판결). 한편 이는 매매의 목적물에 지상권 또는 전세권이 설정되어 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우와 유사하므로 민법 제575조제1항을 담보책임을 구할 여지가 있습니다. 나아가 이러한 담보책임은 매수인이 경매절차 밖에서 별소에 의하여 채무자 또는 채권자를 상대로 추급하는 것이 원칙이라고 할 것이나, 아직 배당이 실시되기 전이라면, 이러한 때에도 매수인으로 하여금 배당이 실시되는 것을 기다렸다가 경매절차 밖에서 별소에 의하여 그 담보책임을 추급하게 하는 것은 가혹하므로, 이 경우 매수인은 민사집행법 제96조를 유추적용하여 집행법원에 대하여 경매에 의한 매매계약을 해제하고 납부한 매각대금의 반환을 청구하는 방법으로 위 담보책임의 추급을 인정한 사례가 있습니다(대법원 1997. 11. 11.자 96그64 결정).