안녕하세요 국민을 위해 무료 법률상담 서비스를 해주시는 담당자님께 먼저 감사의 말씀을 드립니다. 임차권등기명령 설정 관련 질의를 위해 대한 법률구조공단을 찾아오게 되었습니다. - 상황 1. 22년 11월 28일 전세 만기 2. 22년 9월 6일 임대차 해지 통고 내용증명 발송 3. 22년 11월 1일 임대차 해지 통고 2차 내용증명 발송 위 상황으로 현재 임대인에게 임대차 해지 통고를 내용증명으로 발송한 상황입니다. 임대인은 해당 부동산을 매물로 내놓은 상황이고 매수자 및 세입자가 없을 경우 22년 11월 28일 만기 시 전세금 반환은 어렵다고 합니다. 임대인은 22년 12월 중순 경 매수자가 있으니 그때까지 기다려 달라고 하는 상황입니다. 상기 사항으로 본인이 현 거주하는 부동산 매물에 대해 임차권등기명령을 신청하게 되면 1. 신규 매수자가 집을 매매하는 데 문제가 있을까요? 2. 전세금 반환은 기존 집 주인에게 받아야 하나요? 신규 매수자에게 받아야 하나요? 3. 임차권등기명령 해제를 동시에 진행이 가능한가요? → 대법원 판례를 찾아보면 동시 이행 관계가 있지 않다고 합니다(대법원 2005다 4529). 4. 임차권등기명령 해제 및 취하할 시 처리 기간은 얼마나 소요되나요? 5. 임차권등기명령을 하지 않고 22년 12월 중순에 약속 때로 전세금 반환이 안 될 경우 어떻게 해야 하나요? 상황이 복잡해서 여러 가지를 여쭤보게 되었습니다. 바쁘시겠지만, 사회 초년생으로서 기초자금이 전세금으로 들어가 있어 이 부분 혜량해주시어 좋은 답변 부탁드리겠습니다. 날씨가 많이 추워지고 있습니다. 담당자 분께서도 건강 유의하시기 바랍니다.
임차권 등기가 되어 있을 경우, 직접적으로 매수 자체에 문제가 발생하는 것은 아니나, 임차권 등기에 따라 임차인의 대항력이 유지되기 때문에 임차인이 이의를 제기하지 않는 경우 매수자가 전세금 등을 반환하여야 합니다. 따라서 매수자에게 위와 같은 부담 및 갱신청구 가능 기간 등을 고려하여 매수대금 내지 매수여부를 결정하고 계약할 것으로 보입니다. 임차인이 대항력이 있는 경우, 임대차 목적물이 매도된 경우 임대인이 변경될 것이므로 임차인이 지체 없이 이의를 제기한 경우라면 기존의 임대인인 매도인을 상대로 보증금을 반환받을 수 있고, 이의를 제기하지 않은 경우라면 새로운 임대인(매수인)을 상대로 보증금의 반환을 청구할 수 있을 것으로 보입니다. 임차권등기의 말소의무보다 임차권보증금의 지급이 선의무이므로 보증금의 지급을 받고 임차권등기를 말소해주면 될 것이나, 임차인이 양보하여 동시에 진행하는 것은 크게 문제될 것이 없습니다. 대항력을 상실한 상태에서 임대차 목적물이 매도된 경우 매수인을 상대로는 보증금을 청구할 수 없고, 기존의 임대인인 매도인을 상대로 보증금의 반환을 청구하여야 합니다. 이 경우 건물은 매수인 소유이므로 건물에 대한 강제집행도 어려울 수 있습니다. 따라서 기존의 임대인이 매수대금을 받고 소비한 경우이거나 잠적을 할 경우 현실적으로 보증금의 반환을 받기 어려운 상황이 발생할 수 있으므로 이미 선순위 근저당권의 존재 등으로 건물에 대한 집행은 어려운 경우 등의 특별한 사정이 없다면 대항력을 유지하는 것이 유리할 수 있습니다.