제 아들이 서울 소재 강서구 오피스텔 20210315일부터 20220314일까지 1년 계약으로 임대보증금 1천만원에 월세 47만원으로 계약하고 살아왔는데 2022년 만기가 도래되어 집주인(임대사업자)이 재계약 조건으로 임대료 5% 인상을 요구하여 임대보증금 1천만원에 5%로 상승한 493000원을 지급하고 지 내왔는데 다시 만기가 다가와서 재계약을 하려고 하니 집주인이 또 임대료 5%로 인상을 요구함이니 다 5%로 인상한 지 1년밖에 되지 않았는데 정당한 요구인가요 저희의 대처방안을 부탁드립니다
문의주신 사항에 대해 아래와 같이 답변을 드립니다. 임대인은 임대차계약이 존속 중에 약정한 차임이나 보증금이 임대주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 증액을 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제7조 제1항). 다만, 임대차계약 또는 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 할 수 없고, 약정한 차임의 20분의1(5%)를 초과하여 증액청구를 할 수 없다는 제한이 있습니다(위 같은항 및 동조 제2항). 사안의 경우, 증액이 있은 후 1년이 경과한 때부터 증액된 차임의 5% 증액을 요구하고 있는 것으로 보이므로, 임대인의 요구가 위 증액시점 및 증액상한을 초과하지는 않습니다. 한편, 임대인의 차임증액청구권은 형성권으로 임대인의 의사표시만으로 그 효력이 발생하는바, 다만, 임차인이 증액 또는 증액의 범위를 다투는 경우 임대인이 증액된 차임의 지급을 구하는 소송을 제기하면, 법원이 증액 여부 또는 증액의 범위를 결정하게 됩니다. 이 경우, 법원은 임대주택에 대한 조세 증가 여부 및 증가정도, 주변 동종 건물의 차임 시세 등을 고려하여 증액여부 및 범위를 결정하게 되는데, 법원은 임대인의 증액청구 또는 임차인의 감액청구에 대해 다소 엄격하게 판단하는 입장입니다. 서울고등법원 99나17830 판결 - 차임증액청구를 인용하였으나 임대차기간, 주변 시세 등을 고려한 사례 토지 임대인이 차임에 갈음하여 토지 임차인으로부터 매점의 운영권을 인수받기로 약정한 후 최초 계약일부터 19년, 매점운영권 인수일부터 9년이 지나 부동산의 차임이 2배 가까이 증가하고 부동산의 지가상승에 따른 공과부담이 증가한 반면, 매점의 독점적 지위가 상실되어 매점의 운영수입이 2분의 1 이상 감소함으로써 결국 매점의 운영수입이 부동산 차임의 2분의 1 정도에 불과하게 된 경우, 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 않게 되었다고 보아 임대인에게 차임증액청구를 인정한 사례. 전주지방법원 2022. 8. 18. 선고 2021나12646 - 코로나19 사태로 인한 매출액 감소 등을 감액사유로 인정하지 아니한 사례 변론 전체의 취지에 의하면 이 사건 임대차계약 체결 당시에 원고와 피고가코로나 19 사태를 예상할 수 없었고, 이 사건 임대차계약 체결 이후의 코로나 19 사태로 인하여 전주한옥마을 관광객이 줄어들어 원고가 이 사건 상가에서 운영하던 사업의 매출에 영향이 있었을 것으로 보이기는 하나, 위 인정사실 및 갑 제4호증, 을 제4호증의 각 기재에 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 아래와 같은 사실 및 사정들을 종합하여 보면, 위와 같은 사정과 원고가 제출한 증거만으로는 이 사건 임대차계약 체결 당시 사정과 비교하여 이 사건 상가에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등 그 기초가 되는 사정이 현저하게 변경되어 이 사건 임대차계약에서 정한 월 차임으로 당사자를 구속하는 것이 정의와 형평에 어긋나 현저히 부당하다고 보기 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 따라서, 임대인의 증액요구를 거부하면서, 기존 차임 47만원을 지급하면 될 것이고(전부 지급하지 않고, 3기의 차임액을 연체하는 경우 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있으므로 기존 차임은 계속 지급하여야 함), 임대인으로서는 차임증감청구의 소를 제기하여 증액의 필요성을 입증하여야 할 것입니다.