현재 임차권등기 설정 신청해놓은 상태인데 현재 상황으로 대항력이 발생하지 않는 것으로 알고 있습니다. 임차권 설정 전 전입신고 후 이사를 한 상황이고 임대인은 퇴거 시기에 맞추어 보증금을 미국 반환 하는 상황입니다. 반환해야 할 보증금은 200만원으로 크지 않은 금액이지만 임대인이 퇴거 시 요구하는 원상 복구를 명목으로 반환하지 않고 있는 상황입니다. 더구나 손해배상 청구까지 보증금 이상으로 요구하고 있습니다. 계약서상으로도 그렇고 생활 마모, 파손 등은 배상하지 않는 것으로 알고 있고 퇴실 청소에 대한 어떠한 내용도 기재되지 않았는데 보증금에서 차감하고 반환하겠다고 하여 인정하지 않고 거절했습니다. 계약기간은 23년 6월 19일까지이고 저희는 2개월 전 4월에 퇴거 의사를 밝히고 임대인은 이에 동의했습니다. 임대인은 손해배상 청구하겠다고 하며 원 상 복구를 하지 않아 퇴거일 이후 입주하지 못해 발생하는 비용까지 청구하겠다고 합니다. 월세, 장기수선충당금 등 금액에 포함이 되어 있는 것으로 알고 있는데 제가 잘못 알고 있는 건지 궁금하고 임차인의 원상 복구 범위에 대해서도 궁금합니다. 생활 마모, 파손에 대한 입증을 임차인 쪽에서 해야 하는 건지요? 더구나 입주할 당시에 파손이 되고, 작동하지 않는 목적물에 대해 수리를 요구했는데 이에 응하지 않은 임대인은 임대인의 의무를 다하지 않은 것이 아닌지요? 위의 내용을 증빙할 자료들은 충분히 가지고 있습니다. 상담이 필요합니다.
1. 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있고(민법 제654조, 제615조), 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리 · 변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 함은 맞습니다. 다만, 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적 · 개별적으로 정해야 합니다. 이에 판결 중에는 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모(損耗)는 임차목적물을 사용하는 것을 목적으로 하는 임대차계약의 본질상 당연하게 예정되어 있는 것이고(임차인이 임대차기간 중 사용으로 마모되어 생기는 가치훼손 부분은 그 경제적 평가가 이미 차임 등에 반영되어 있음), 이에 관하여는 임차인에게 귀책사유가 있다고 할 수 없으며, 시간의 경과에 따라 자연적으로 발생한 위와 같은 하자에 관하여 감가상각을 고려하지 아니한 채 임차인에게 원상회복의무를 부담하게 하는 것은 통상적으로 임대인에게 귀속되어야 할 이익을 초과하는 이익을 주게 되어 부당하므로 위와 같이 통상의 손모로 인한 부분에 대해서까지 임차인에게 원상회복의무가 있다고 보기 어려움을 명시적으로 밝힌 사례도 있습니다. (서울중앙지방법원 2019가합4453) 즉, 귀하께서 적절히 지적하셨듯 상대방이 통상의 손모에까지 원상회복을 요구하며 이를 빌미로 보증금에서 공제하겠다는 주장은 부당하다고 여겨집니다. 2. 대법원은 "임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후에 발생하는 임료 상당의 부당이득반환 채권뿐만아니라 훼손된 건물 부분의 원상복구비용 상당의 손해배상 채권 등도 담보하는 것이므로, 임대인으로서는 임대차보증금에서 위 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다고 할 것인데, 임대인으로서는 위 임대차보증금에 의하여 담보되는 부당이득반환 채권 및 손해배상 채권의 발생에 관하여 주장· 입증책임을 부담하는 것이고, 다만 위 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장, 입증책임을 부담하는 것이다. "라고 판시하고 있습니다(대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664,14671(반소) 판결). 귀하께서 보증금반환청구소송을 할 경우 상대방이 보증금에서 원상회복비용을 공제하였다는 항변을 하며 관련 비용에 대한 주장과 입증을 먼저 할 것으로 여겨집니다. 다만 이에 대하여 귀하께서 원상회복의무의 범위에 속하지 않음을 재반박하여 다투실 필요가 있을 것이므로 이를 위해 임차목적물 인도 시 통상의 손모를 제외한 원상회복이 되었다는 증거자료는 확보해두시기 바랍니다. 3. 임대인의 수선의무 위반이 문제될 수 있는 사정으로 여겨집니다. 원만한 해결을 바랍니다. 감사합니다. 사이버상담의 한계상 상담내용에 한계가 있습니다. 기타 구체적 상담은 인근 사무소로 내방하시어 적확한 답변을 얻으시기 바랍니다.