저는 농지를 소유하고 있는데 2014. 12. 10. 농지전용허가를 받아 실제 공장용지로 일부 공장건물을 건축하였으나 공부상 지목변경절차를 마치지 않았습니다. 수용보상금을 농지가 아닌 공장용지로서 받을 수 있는가요?
‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’(이하 '법'이라 한다) 제70조 제2항은 “토지에 대한 보상액은 원칙적으로 가격시점에 있어서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황 등은 이를 고려하지 아니한다.”라고 규정하고, 그 구체적인 보상액 산정 및 평가방법을 국토교통부령으로 정하도록 한 법 제70조 제6항의 위임을 받은 법 시행규칙 제24조는 “관계 법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 형질변경을 하여야 하는 토지를 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 형질변경한 토지(이하 '불법형질변경토지'라 한다)에 대하여는 토지가 형질변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다.”라고 규정하고, ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령’ 제51조 제3호는 “토지의 형질변경 : 절토·성토·정지·포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립(경작을 위한 토지의 형질변경을 제외한다)”라고 규정합니다. 이에 대하여 판례는 “토지의 형질을 외형상으로 사실상 변경시킬 것과 그 변경으로 인하여 원상회복이 어려운 상태에 있을 것을 요하지만(대법원 2007. 2. 23. 선고 2006두4875판결 등 참조), 형질변경허가에 관한 준공검사를 받거나 토지의 지목까지 변경시킬 필요는 없다(대법원 1992. 11. 27. 선고 92도1477판결, 대법원 2011. 5. 13. 선고 2011두1269판결 등 참조).”라고 판시합니다.   따라서 이 사건 농지를 공장부지로 조성하기 위하여 농지전용허가를 받아 농지조성비 등을 납부한 후 공장설립신고 및 변경신고를 하고, 실제로 일부 공장건물을 증축하기까지 하였다면 공장건물 등이 적법한 건축물에 해당하는지 여부에 관계없이 늦어도 공장건물이 건축된 무렵에는 성토, 정지 등으로 이 사건 토지의 형질이 원상회복이 어려울 정도로 사실상 변경됨으로써 이미 공장용지로의 형질변경이 완료되었다고 봄이 타당하고, 따라서 공장용지로서 수용보상금이 산정되어야 합니다.