근린 구분상가를 소유하고 있었고 임대사업자 개업 후 임차인에게 임대하고 있었습니다. 임차인이 기간 만료로 공실인(약 3개월) 상태에서 다른 임대사업자에게 매도하게 되었습니다. 중개사무소에서 포괄 양도양수로 계약서 작성하였고 포괄양도 양수가 안 될 시 부가세 별도로 한다는 특약도 적었습니다. 그렇게 포괄양도 양수가 되는 줄 알고 포괄 양도양수로 임대사업자 폐업도 하였습니다. 그 후 6개월이 지난 시점에 공실인 상태에서는 포괄양도 양수가 안 된다는 것을 알게 되었습니다. 이에 뒤늦게 세금계산서 발행하고 매수자에게 부가세를 받아 세금을 납부하게 되었습니다. 그런데 폐업 당시 부가세를 발급하지 않아 260여만원 정도의 가산세를 납부하게 되었습니다. 계약 당시 포괄양도 양수가 안 된다는 것을 인 지하기만 했어도 내지 않아도 되었을 가산세가 발생하게 된 것입니다. 저는 이 잘못된 판단이 중개사업자에게 있다고 생각하는데 중개사업자는 자기 잘못이 없다고 하며 증거 있냐고 합니다. 공인중개사 시험 중 세법에 포괄양도 양수에 관한 내용이 있는 것으로 압니다. 이에 공인중개사가 포괄양도 양수가 되는지 안 되는지 판단을 제대로 해야 했다고 생각합니다. 민사로 가산세 260여만원에 대해 소송을 하려고 하는데 승소가 가능한지 궁금합니다. 또한, 중개인은 포괄양도 양수가 된다고 한 적은 없다며 증거가 있냐고 하는데 그 당시 제 임대사업자를 포괄 양도양수로 폐업해야 매수자의 임대사업자로 넘어간다고 통화하기는 했으나 통화 녹음은 없습니다. 증거가 필요한 사항인가요?
문의주신 사항에 대해 아래와 같이 답변을 드립니다. 공인중개사법 제30조 제1항에서는 '부동산 개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다'고 규정하고 있습니다. 다만, 위 책임을 묻기 위해서는 손해배상을 구하는 자가 공인중개사의 고의 내지 과실 등 귀책사유를 입증하여야 할 것인바, 본건의 경우에는 중개인이 매도인과 매수인 간 계약목적이 임대사업자 지위 승계에 있었다는 사실을 알았거나 알 수 있었고, 임차인이 없는 공실 상태에서의 양도는 부가세 과세대상인 재화의 공급에 해당한다는 점을 중개인이 알았거나 알 수 있었음에도 이를 고지하지 아니하였다는 점을 입증해야 할 것입니다. 본건의 경우, 가령, 양수도약정 상 특약사항에 현재 목적물에 임차인이 없다거나, 임대사업자 지위 포괄양수도와 관련된 사항이 기재되어 있다는 등의 사정이 있는 경우에는 입증에 도움이 되기는 하겠으나, 달리 이러한 사정이 없고, 중개인과의 통화 내용 등이 녹취되어 있지 아니하다면 그 입증이 매우 어려울 수 있겠습니다.