甲주택재건축조합의 대표자 乙이 도시정비법에서 정한 ‘시공자 계약서에 포함될 내용’이 정관에 포함되어야 하고, 정관변경에 있어서는 조합원의 3분의 2 이상의 동의를 받도록 규정하고 있음에도 불구하고 위 규정을 어겨 총회결의를 한 후 상대방인 丙과 공사계약을 체결하였는데, 총회결의 정족수에 관하여 도시정비법에서 규정하고 있지 아니하고 강행규정이 유추적용되는 경우라면, 결의 없이 체결된 계약에 대하여 비진의표시 또는 표현대리의 법리를 유추적용하여 丙을 보호할 수 있나요?
‘시공자와의 계약서에 포함될 내용’에 관한 안건을 총회에 상정하여 의결하는 경우 내용이 당초의 재건축결의 시 채택한 조합원의 비용분담조건을 변경하는 것인 때에는 비록 직접적으로 정관 변경을 하는 결의가 아니더라도 실질적으로는 정관을 변경하는 결의이므로 의결 정족수는 정관변경에 관한 규정인 구 도시정비법 제20조 제3항,제1항 제15호 의 규정을 유추적용하여 조합원의 3분의 2이상의 동의를 요한다고 할 것입니다. 나아가 조합원의 비용분담 조건을 변경하는 안건에 대하여 특별다수의 동의요건을 요구함으로써 조합원의 이익을 보호하고 권리관계의 안정과 재건축사업의 원활한 진행을 도모하고자 하는 도시정비법 관련 규정의 취지에 비추어 보면, 재건축조합이 구 도시정비법의 유추적용에 따라 요구되는 조합원 3분의 2이상의 동의를 거치지 아니하고 당초의 재건축결의 시 채택한 조합원의 비용분담 조건을 변경하는 취지로 시공자와 계약을 체결한 경우 계약은 효력이 없습니다. 계약체결의 요건을 규정하고 있는 강행법규에 위반한 계약은 무효이므로 그 경우에 계약상대방이 선의·무과실이더라도 민법 제107조 의 비진의표시의 법리 또는 표현대리 법리가 적용될 여지는 습니다. 따라서 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재건축조합의 대표자가 그 법에 정한 강행규정에 위반하여 적법한 총회의 결의 없이 계약을 체결한 경우에는 상대방이 그러한 법적 제한이 있다는 사실을 몰랐다거나 총회결의가 유효하기 위한 정족수 또는 유효한 총회결의가 있었는지에 관하여 잘못 알았더라도 계약이 무효임에는 변함이 없습니다. 또한 총회결의의 정족수에 관하여 강행규정에서 직접 규정하고 있지 않지만 강행규정이 유추적용되어 과반수보다 가중된 정족수에 의한 결의가 필요하다고 인정되는 경우에도 그 결의 없이 체결된 계약에 대하여 비진의 표시 또는 표현대리의 법리가 유추적용될 수 없는 것은 마찬가지입니다(대법원 2016. 5. 12. 선고 2013다49381 판결). 결국 상대방인 丙이 위와 같은 법적제한이 있음을 알았는지 여부와는 상관없이 계약의 유효함을 주장할 수는 없을 것입니다. 나아가 비록 법적제한이 강행규정에 직적 규정되어 있는 것이 아니라 유추적용으로 무효인 경우라 하더라도 계약 체결행위가 표현대리의 법리가 유추적용될 수 없습니다.