제가 1억 원을 빌리면서 제 소유 주택에 채권최고액 1억5,000만원의 근저당권을 채권자에게 설정하였습니다. 그 후 여러 차례 나누어 원금과 이자를 모두 지급하였는데, 깜빡 잊고 근저당권설정등기를 말소하지 않았습니다. 그런데 2년이 지난 뒤 채권자가 말소되지 않은 근저당권을 근거로 저의 주택에 담보권실행을 위한 경매를 신청하였습니다. 이 경우 어떻게 대항해야 하는지요?
(1) [저당권의 부종성] 저당권으로 담보한 채권이 소멸한 때에는 저당권도 소멸합니다(민법 제369조). 원칙적으로 물권의 득실변경은 등기하여야 효력이 있지만(민법 제186조), 법률의 규정에 의한 득실변경은 등기를 요하지 않으므로(민법 제187조), 근저당권으로 담보된 채권이 모두 변제된 경우 근저당권설정등기를 말소하지 않아도 그 근저당권은 소멸합니다.
  (2) [경매개시결정에 대한 이의신청 및 경매절차정지신청] 담보권이 소멸되었다는 사실을 이유로 경매개시결정에 대한 이의신청을 하고(민사집행법 제265조, 제86조), 별도로 경매절차정지신청을 하여야 합니다(민사집행법 제86조제2항).
  (3) [청구이의에 준하는 본안소송의 제기] 이의신청만으로는 종국적인 해결을 할 수 없으므로 채무부존재확인이나 저당권부존재확인 또는 저당권설정등기말소 청구소송을 본안으로 제기하고, 잠정처분으로서 경매정지명령(민사집행법 제46조제2항)을 받아 경매법원에 정본을 제출하여 그 경매절차를 정지시켜야 할 것입니다(민사집행법 제49조제2호).
  (4) [일반가처분절차에 의하여 경매절차를 정지시킬 수 있는지 여부] 경매개시결정에 대한 이의신청을 하고 집행정지명령을 받거나, 채무에 관한 이의의 소를 제기하여 집행정지명령을 받아 정지시킬 수 있을 뿐이고, 민사집행법 제300조에 의한 일반적인 가처분절차에 의하여 임의경매절차를 정지시킬 수는 없습니다(대법원 1993. 1. 20.자 92그35 결정, 2004. 8. 17.자 2004카기93 결정).