甲재건축조합은 주택법에 따라 노후된 주택을 철거하고 아파트를 재건축하기 위하여 사업계획지역 내 주택소유자들을 구성원으로 하여 설립된 재건축조합이며, 乙은 그 조합의 대표자인 조합장입니다. 그런데 乙은 丙으로부터 1억원을 빌리고, 그 담보로 위 조합재산인 신축상가건물 1층 중 약 90평을 丙에게 매도하는 부동산매매계약서를 작성하여 주면서, 빌린 원리금을 변제하지 못할 경우에는 丙에게 위 상가분양계약서를 교부하기로 약정하였습니다. 乙은 위 차용금을 변제기일까지 변제하지 못하였고, 丙과의 약정대로 그에게 상가분양계약서를 교부하였습니다. 위 조합의 정관에는 조합재산의 처분에 관하여 아무런 규정을 두고 있지 아니한바, 이 경우 乙의 위와 같은 조합재산의 처분행위가 유효한 것인지요?
(1)「민법」제275조 제1항은 “법인이 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유할 때 에는 총유(總有)로 한다.”라고 규정하고 있으며, 같은 법 제276조 제1항은 “총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의한다.”라고 규정하고 있습니다.
  (2) 그런데 「주택법」상의 재건축조합의 재산소유관계 및 그 재산의 처분방법에 관하여 판례는 “주택건설촉진법(동 법은 2003. 5. 29. 법률 제6916호 전문개정에 따라 주택법으로 변경)에 의하여 설립된 재건축조합인 피고 조합은 민법상의 비법인 사단에 해당되므로 그가 주체가 되어 신축·완공한 이 사건 상가건물은 조합원 전원의 총유에 속한다. 한편 총유물의 관리 및 처분에 관하여 피고 조합의 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 이에 따라야 하고, 그에 관한 정관이나 규약이 없으면 조합원 총회의 결의에 의하여야 하는 것이므로, 정관이나 규약에 정함이 없는 이상 피고 조합의 대표자인 조합장이 이 사건 상가건물을 처분하였다고 하더라도 그러한 절차를 거치지 아니한 재산처분행위는 무효이다.”라고 하였습니다(대법원 2001. 5. 29. 선고 2000다10246 판결, 2002. 9. 10. 선고 2000다96 판결).
  (3) 또한, “주택건설촉진법(현행 주택법)에 의하여 설립된 재건축조합은 민법상의 비법인사단에 해당하고, 비법인사단이 준총유관계에 속하는 비법인사단의 채권·채무관계에 관한 소를 제기하기 위하여서는 달리 특별한 사정이 없는 한 민법 제276조 제1항이 정하는 바에 따라 사원총회의 결의를 거쳐야 한다.”라고 하였습니다(민법 제278조, 대법원 1999. 12. 10. 선고 98다36344 판결).
  (4) 따라서 위 사안에서 乙이 丙으로부터 금전을 차용하고서 甲재건축조합의 재산인 신축상가의 1층 약 90평을 조합원총회의 결의 없이 丙에게 분양하는 분양계약서를 교부해준 행위는 무효라고 하여야 할 것으로 보입니다.