안녕하세요 부동산 매수 후 물건 및 권리 하자에 대하여 질문합니다. 본 부동산은 경기도 부천시 소사구 범안로 57번 길 43(대중들로 인) 401호이며 2022년 10월에 매매 계약을 하여 12월에 입주하였습니다. 한 겨울철을 지내보니 안방 화장실에서 결로 가 생겨 곰팡내가 나고 거실 화장실 천장이 누수되어 501호를 방문하니 세입자가 경매 진행 중이라는 황당한 소릴해서 집주인과 연락이 안 된다고 합니다. 그래서 윗집 화장실을 확인하니 배수구 문제가 아니라 화장실 배수와 트랩이 연결이 안 돼서 배관을 타고 오수가 흐르는 것이 확인되며 이 집을 건축한 때부터 누수된 것으로 확인됩니다. 대준 블루인 건축주 정여진은 약 2년간 임대사업을 하다 갭투자자들에게 매매로 소유권 12세대 중 7세대는 소유권을 넘기고 1세대는 저한테 매매하고 나머지 4세대는 수협의 신탁등기 되어 장 여진이란 사람이 소유하고 있습니다. 현재 1세대는 경매 2세대는 경매 진행단계이며 다른 세대들 또한 집주인이랑 연락이 안 되고 있는 상황이어서 공용부 관리가 전혀 되지 않고 공용부 및 세대 하자 또한 진행된 것이 전혀 없습니다. 이런 경우 권리 하자에 대한 매도인 하자 보수 청구와 물건의 하자에 따른 매도인 하자 보수 청구를 할 수 있는지 상담하여 주시길 간곡히 요청합니다.
1. 민법은 하자담보책임과 관련하여 아래와 같이 규정하고 있습니다. 제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임) ①매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다. 제580조(매도인의 하자담보책임) ①매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다. 제582조(전2조의 권리행사기간) 전2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다. 2. 하자부분가 전유부분인지 공유부분인지, 건축연도 등에 따라 조언의 내용이 달라질 수 있고 문답을 통한 구체적 사실관계 파악 및 현황 등을 자료를 토대로 확인하기 어려운 사이버상담의 한계상 일률적으로 조언드리기는 어려우나 일단은 귀하의 기재를 전제로 하면 물건의 하자로 인한 손해배상 청구 등이 가능할 것으로 보입니다. 3. 구체적인 것은 사이버상담보다는 등기부등본, 매매계약서, 건축물대장, 하자 및 원인 부위의 사진 등 관련자료를 지참하고 가까운 대한법률구조공단 또는 법률전문가를 방문하여 상담을 받아보시기를 권유드립니다. 4. 귀하의 문제가 원만하게 해결되기를 바랍니다.