안녕하세요. 아파트 월세 계약을 체결하여, 2년 임차 기간 만료 후 2년 임차(계약갱신청구권 사용)하여, 거주하고 있습니다. 임차 기간 만료가 10월로 다가와서, 임대인이 현 시세에 맞추어 보증금 및 월세 상향을 요청하여, 요구에 맞추어 게 약을 체결하려고 하고 있습니다. 부동산 중개사무소에서, 이사를 하지 않고, 동일한 주소에서 연장 계약이니 새롭게 계약을 체결하여도 계약 갱신청구권은 다시 사용할 수 없다고 하는데 그 내용이 맞는지 문의합니다. - 2년 거주 + 2년 계약갱신청구권 사용 -> 동일한 곳에서 다시 전세(월세) 계약을 체결하면, 새로운 계약이 아니라 연장 계약(동일한 주소, 계약 갱신청구권은 다시 사용할 수 없는 것인지 확인 부탁드립니다. 2년 후 시세에 맞추어 전세(월세 ) 계약을 체결해야 하는지, 아니면 계약 갱신청구권을 사용할 수 있는지 고견 부탁드립니다 감사합니다.
귀하도 이미 알고 계신 것으로 보이는데 계약갱신청구권은 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 다만 귀하는 집 주인과 새롭게 계약을 체결하게 되면 이는 기존 임대차계약의 갱신이 아니라 새로운 계약으로 볼 수 있는 것 아닌지 그렇게 되면 계약갱신청구권 또한 다시 행사할 수 있는 것 아닌지 의문이 있으신 것으로 보입니다. 판례는 새로운 임대차의 형식으로 계약을 체결한 경우에도 종전 임대차에 대한 재계약으로 볼 것인지 갱신된 임대차로 볼 것인지는 그 실질에 따라 평가되어야 한다는 입장에 있습니다. 이에 새롭게 체결하는 계약이 기존계약과 동일성을 가지는 임대차의 갱신인지, 종전 임대차계약과 동일성이 없는 새로운 계약인지 여부를 판단하기 위해서는 여러 가지 점을 감안하여야 할 것인데 가장 중요한 것은 당연히 양 당사자 간의 의사가 될 것입니다. 이에 귀하와 임대인이 새롭게 임대차계약을 체결하면서 기존 임대차계약과는 무관한 완전한 새로운 계약임을 명확히 명시한다면 당사자와 그 임차목적물이 동일하다 하더라도 이는 기존 계약과는 무관한 새로운 임대차계약이 될 수 있다고 판단합니다. 다만 이러한 경우에는 기존 계약과는 무관한 계약이기 때문에 기존 임대차계약에 따른 대항력(확정일자)도 단절이 될 것입니다(만약 이후 새로운 채권자가 발생하였다면 귀하에게 매우 불리하게 작용할 수도 있습니다). 반대로 귀하가 임대차계약서를 작성하면서 기존 계약의 갱신인지 여부를 명확하게 밝혀놓지 않는다면 해석에 의해 판단을 할 수 밖에 없을 것인데 목적물, 당사자 등이 동일하다면 중개사무소의 설명대로 기존 계약의 갱신으로 보아 계약갱신청구권을 다시 사용하기는 어려울 가능성이 크다고 판단됩니다(반대로 대항력은 그대로 유지되는 것으로 볼 가능성이 큽니다). 귀하는 아직까지 계약을 체결하지는 않은 것으로 보이는데 추후 혼란이 생기지 않도록 계약서에 그러한 점(기존계약갱신인지, 새로운 계약인지)을 명확히 명시하여 계약서를 작성하시는 것이 좋을 것으로 보입니다. 감사합니다.