2014년도에 10월 10일에 전세대출 5200만원을 해서 7500만원에 전세 계약을 했고 올해는 재계약을 하지 않고 아파트 매매를 해서 이사 갈려 고 계획 중입니다. 2022년 10월 10일 이 전세 계약 만료지만 이날이 대체 휴일이라 10월 11일로 이사를 한다고 집 주인에게 말씀드리고 이 날짜에 맞춰서 아파트 매매 잔금일 및 대출을 진행하고 있습니다. 그런 데 아직 새로운 세입자가 없어서 보증금을 만료일에 못 받을까 걱정입니다. 아파트 매매 대출을 주택금융 공사에서 진행했는데 전세 대출도 동일한 주택금융 공사라서 전세 대출을 전액 상환하지 않으면 아파트 매매 대출이 나오지 않는 상황입니다. 아파트 매매 대출이 나오지 않으면 잔금을 못 치르게 되니 계약금도 날릴 상황입니다. 궁금한 건 만약 집 주인이 만료일에 보증금을 반환하지 않아서 발생한 손해인 아파트 매매 계약금(1700만원), 전세대출 지연이자, 이사 비용 계약금(10만원), (새로 이사 갈) 장판, 도배 비용(150만원) 집주인에게 청구해서 받을 수 있을까요? (* 집주인에게는 2022년 2월에 재계약하지 않는다고 말했고, 2022년 7월 30일에 새로운 집 계약한 거도 알고 있는 상황입니다.)
1. 손해배상청구 가능성 집주인에게 손해배상을 청구하기 위해서는 집주인의 이행지체가 있어야 합니다. 전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자는 전세권자로부터 그 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 하고(민법 제317조), 쌍무계약에서 쌍방의 채무가 동시이행관계에 있는 경우 일방의 채무의 이행기가 도래하더라도 상대방 채무의 이행제공이 있을 때까지는 그 채무를 이행하지 않아도 이행지체의 책임을 지지 않는 것이며, 이와 같은 효과는 이행지체의 책임이 없다고 주장하는 자가 동시이행의 항변권을 행사하지 않아도 발생합니다(대법원 2001. 7. 10. 선고 2001다3764 판결). 즉 집주인에게 손해배상을 청구하기 위해서는 2022. 10. 11.에 짐을 다 빼서 집주인에게 집을 인도하고 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류까지 모두 교부하였음에도 전세금을 반환하지 않았을 때 손해배상을 청구할 수 있습니다. 만약 전세권자가 그 목적물을 인도하였다고 하더라도 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류를 교부하거나 그 이행의 제공을 하지 아니하는 이상, 전세권설정자는 전세금의 반환을 거부할 수 있습니다(대법원 2002. 2. 5. 선고 2001다62091 판결). 2022. 10. 11.에 집과 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류 중 어느 하나라도 돌려주지 않거나 이행의 제공을 하지 않는다면 다른 특별한 사정이 없는 한(예컨대 집과 서류를 돌려주지 않아도 전세금은 주겠다는 특약) 아래의 손해배상청구는 할 수 없고, 전세금 반환을 청구하면 집주인은 이행의 제공이 있을 때까지 반환을 거부할 수 있습니다. 2. 손해배상의 범위 집과 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류까지 모두 돌려주었음에도 전세금을 반환하지 않아 집주인에게 이행지체가 성립한다고 가정할 때, 전세금을 반환할 때까지 전세금 7,500만원에 대한 이자를 청구할 수 있습니다(민법 제393조 제1항). 아파트 매매 계약금 등은 귀하가 아파트 매도인에게 잔금을 주지 못하여 계약이 해제 되는 등 실제 손해가 발생하고 집주인도 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때, 실제 발생한 손해액만 청구할 수 있습니다(민법 제393조 제2항). 귀하의 아파트 매매계약의 경우도 매도인의 소유권이전등기의무와 매수인의 잔금지급의무는 동시이행관계에 있으므로 매도인이 이행장소에 소유권이전등기서류 등을 준비하여 두고 매수인에게 그 뜻을 통지하고 신의칙상 요구되는 상당한 시간 간격을 두고 거듭 수령을 최고하면 그러한 상태가 계속된 기간 동안만 이행지체책임을 지는바(대법원 2013. 7. 11. 선고 2012다83827 판결), 이처럼 실제 발생할 손해액은 매도인의 조치에 따라 달라질 수 있습니다. 보다 자세한 상담을 원하신다면 변호사 등 법률 전문가나 대한법률구조공단에 방문하셔서 문의하시기 바랍니다. 감사합니다.