저는 5년 전 토지 198㎡와 그 지상에 40년 전 건축된 한옥을 매수하여 거주하고 있는데, 최근 경계측량결과 위 건물이 이웃집 토지 약 10㎡를 점유하고 있음을 알게 되었습니다. 위 건물은 건축주가 10년을, 그 후 甲이 매수하여 15년을, 이어서 甲으로부터 乙이 매수하여 10년을 각 소유하고 있었는데, 위 건물의 건축주는 이미 사망하여 건물의 건축된 연유는 알 수 없고, 이웃대지의 소유자는 변경된 사실이 없는데, 이 경우 위 건물이 차지한 이웃토지에 대한 법적문제는 어떻게 되는지요?
부동산점유취득시효에 관하여 민법에서 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유한 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다고 규정하고 있으며(민법 제245조 제1항), 점유자의 승계인은 자기의 점유만을 주장하거나 자기의 점유와 전점유자의 점유를 아울러 주장할 수 있고, 전점유자의 점유를 아울러 주장하는 경우에는 그 하자도 승계하는 것이라고 규정하고 있습니다(민법 제199조).위 사안에서 이미 사망한 건축주의 점유는 건축연유를 알 수 없으므로 소유의 의사로 점유하였음에 대하여 다툼의 여지가 있으나, 매매를 원인으로 하는 귀하와 그 이전 점유자 甲·乙의 점유는 소유의 의사를 가진 자주점유(自主占有)라 할 것입니다. 그런데 점유기간 중 부동산소유자변동이 없는 경우, 취득시효기산점의 인정방법에 관하여 판례를 보면, 취득시효기간 중 계속해서 등기명의자가 동일한 경우에는 그 기산점을 어디에 두든지 간에 취득시효완성을 주장할 수 있는 시점에서 보아 그 기간이 경과한 사실만 확정되면 충분하므로, 전점유자의 점유를 승계하여 자신의 점유기간을 통산하여 20년이 경과한 경우에 있어서도 전점유자가 점유를 개시한 이후의 임의의 시점을 그 기산점으로 삼을 수 있다고 하였으나(대법원 1998. 5. 12. 선고 97다8496,8502 판결), 점유가 순차 승계된 경우에 있어서는 취득시효완성을 주장하는 자는 자기점유만을 주장하거나 또는 자기점유와 전점유자의 점유를 아울러 주장할 수 있는 선택권이 있으며, 전점유자의 점유를 아울러 주장하는 경우에도 어느 단계의 점유자의 점유까지를 아울러 주장할 것인가도 이를 주장하는 사람에게 선택권이 있지만(대법원 1998. 4. 10. 선고 97다56822 판결), 취득시효기간계산에 있어 점유기간 중 당해부동산의 소유권자변동이 있는 경우에는 취득시효를 주장하는 자가 임의로 기산점을 선택하거나 소급하여 20년 이상 점유한 사실만 내세워 시효완성을 주장할 수 없고, 이러한 경우 법원이 당사자주장에 구애됨이 없이 소송자료에 의하여 인정되는 바에 따라 진정한 점유개시시기를 인정하고, 그에 터 잡아 취득시효주장의 당부를 판단하여야 한다고 하였습니다(대법원 2005. 6. 23. 선고 2005다14229,14236 판결). 또한, 점유승계가 있는 경우 전점유자의 점유가 타주점유라 하여도 점유자의 승계인이 자기의 점유만을 주장하는 경우에는 현점유자의 점유는 자주점유로 추정된다고 하였습니다(대법원 2008. 7. 10. 선고 2006다82540 판결).그러므로 위 사안에서 점유기간에 대하여는 자주점유임에 틀림없는 甲과 乙 및 귀하의 점유기간을 합산한 기간이 이미 20년을 경과하였다고 볼 수 있을 것입니다.그리고 부동산일부에 대하여도 점유취득시효가 인정되는지 판례를 보면, 1필의 토지일부에 대한 시효취득을 인정하기 위해서는 그 부분이 다른 부분과 구분되어 시효취득자의 점유에 속한다는 것을 인식하기에 충분한 객관적인 징표가 계속하여 존재할 것을 요한다고 하였으며(대법원 2009. 6. 25. 선고 2009다10386 판결), 토지를 매수·취득하여 점유를 개시함에 있어서 매수인이 인접토지와의 경계선을 정확하게 확인해보지 아니하고 착오로 인접토지일부를 그가 매수·취득한 토지에 속하는 것으로 믿고서 점유하고 있다면 인접토지의 일부에 대한 점유는 소유의 의사에 기초한 것으로 보아야 한다고 하였습니다(대법원 2007. 6. 14. 선고 2006다84423 판결). 다만, 통상 부동산을 매수하려는 사람은 매매계약을 체결하기 전에 그 등기부등본(현재는 등기사항증명서)이나 지적공부 등에 의하여 소유관계 및 면적 등을 확인한 다음 매매계약을 체결하므로 매매대상토지의 면적이 공부상면적을 상당히 초과하는 경우에는 계약당사자들이 이러한 사실을 알고 있었다고 보는 것이 상당하며, 그러한 경우에는 매도인이 그 초과부분에 대한 소유권을 취득하여 이전하여 주기로 약정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 초과부분은 단순한 점용권매매로 보아야 할 것이므로 그 점유는 권원의 성질상 타주점유에 해당하고(대법원 2000. 2. 22. 선고 99다68164 판결), 매매가 아닌 증여라고 하여 이를 달리 볼 것은 아니라고 하였습니다(대법원 2007. 3. 30. 선고 2006다83451 판결).그러나 위 판례의 취지에 비추어 보아도 귀하에게는 위 건물의 인접 토지 점유부분에 대한 소유의 의사가 인정될 수 있을 것이며, 그 점유면적 또한 등기부상의 면적을 상당히 초과하는 경우에 해당하지 않는 것으로 보입니다.따라서 귀하는 이웃대지 소유자에게 점유취득시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구소송을 제기하여 해당 대지부분의 소유권을 취득할 수 있을 것으로 보입니다.