甲은 乙로부터 부동산을 매수하기로 하는 계약을 체결하면서 계약금으로 매매대금의 10%를 지급하였는데, 그 계약서에는 계약이 해제될 경우에 관하여 ‘이 계약이 해제되었을 때에는 매도인은 매수인에게 그로부터 받은 매매대금 중 계약보증금을 공제한 금액을 반환하며 매수인이 매도인에게 지급한 계약보증금은 위약금으로서 당연히 매도인에게 귀속한다.’라고 정하였으며, ‘매도인의 귀책사유로 인하여 이 계약이 해제되었을 때에는 매도인은 매수인에게 그로부터 받은 계약보증금 등 매매대금전액을 반환하며 매매대금을 받은 날로부터 반환할 때까지의 법정이자를 이에 가산하여 반환한다.’라고 규정하고 있을 뿐입니다. 이러한 경우 매도인 乙이 계약을 위반하였을 경우 매수인 甲은 손해배상을 청구할 수 없는지요?
먼저 매매계약해제의 경우 매도인을 위한 손해배상액예정조항은 있는 반면, 매수인을 위한 손해배상액예정조항은 없는 경우에 관하여 판례를 보면, 매도인을 위한 손해배상액예정조항은 있는 반면, 매수인을 위한 손해배상액예정조항은 없는 경우, 매도인 일방만을 위한 손해배상액예정조항을 두었다고 하여 곧 그 조항이 약관의 규제에 관한 법률에 위배되어 무효라 할 수는 없는데, 그것은 이러한 손해배상액예정에 관한 조항은 법률상 허용되는 임의법규의 규정(민법 제398조)을 그대로 따른 것에 불과할 뿐 조금도 임의법규로부터 이탈한 것은 아니고, 손해배상액예정이 있는 경우 손해액에 대한 입증이 없어도 손해배상으로 그 예정액을 청구할 수 있는 이점이 있는 반면, 다른 특약이 없는 한 채권자의 손해가 예정액을 초과하더라도 초과부분을 따로 청구할 수 없는 불이익도 있는데다가, 매수인은 그를 위한 손해배상액예정의 약관조항이 없더라도 일반채무불이행책임을 물어 실제 손해액을 입증함으로써 그 손해전액의 배상을 구할 수 있는 점 등을 고려해보면, 매도인을 위한 손해배상액예정에 관한 조항을 두면서 매수인을 위한 손해배상액예정에 관한 조항을 두지 않았더라도 단지 그러한 사정만으로는 그 약관조항이 고객에 대하여 부당하게 불리하다거나 신의성실의 원칙에 반하여 불공정하다고 보기에 부족하다고 한 사례가 있습니다(대법원 2000. 9. 22. 선고 99다53759, 53766 판결).위 사안에서는 계약서가 甲과 乙의 매매계약에 관해서만 정하고 있으므로 약관에 해당되지는 않지만, 위 판례의 취지는 그대로 적용될 수 있다고 할 것이어서 위 계약서의 내용이 신의성실의 원칙에 반하여 불공정하다고 할 수는 없을 듯합니다. 즉, 위 사안에서 매도인을 위한 손해배상액예정의 조항은 매수인의 귀책사유로 매도인이 매매계약을 해제한 경우에 있어서 그로 인한 원상회복방법 및 매수인의 손해배상의무를 정하는 취지이고, 그에 따른 계약보증금귀속은 계약관계청산에 대비한 손해배상액예정으로서의 성질을 가지고 있다 할 것이며, 한편 ‘매도인의 귀책사유로 인하여 이 계약이 해제되었을 때에는 매도인은 매수인에게 그로부터 받은 계약보증금 등 매매대금 전액을 반환하며 매매대금을 받은 날로부터 반환할 때까지의 법정이자를 이에 가산하여 반환한다.’는 조항은 매도인의 귀책사유로 인하여 매매계약이 해제되었을 때 매도인의 원상회복의무의 범위만을 밝혀 두고 있는 것이라 할 것이지, 더 나아가 매도인의 일반채무불이행에 따른 손해배상의무를 면하게 하거나 제한하는 취지라고는 보이지 않는다고 할 것입니다. 따라서 위 사안에서 甲은 乙의 귀책사유로 인하여 매매계약이 해제된다면 원상회복으로서 甲이 乙에게 지급한 매매대금전액 및 그 매매대금을 받은 날로부터 반환할 때까지 법정이자를 청구함과 동시에 위 매매계약해제로 인한 손해액을 입증함으로써 그 손해전액의 배상을 청구할 수 있을 것입니다. 그리고 이 경우 甲은 乙의 이행을 믿고 지출한 비용도 그러한 지출사실을 상대방이 알았거나 알 수 있었고, 또한 그것이 통상적인 지출비용범위 내에 속한다면 그에 대하여도 이행이익의 한도 내에서 배상을 청구할 수 있을 것입니다(대법원 2002. 10. 25. 선고 2002다21769 판결).