甲은 시멘트저장시설을 신축하기위해 토지거래구역 내의 A토지(농지)를 乙로부터 매수하는 계약 체결하고 매매대금을 모두 지급하였으나, 농지매매증명을 받지 못해 나중에 지목변경을 하고 소유권이전등기를 할 생각으로 소유권이전등기는 물론 토지거래허가신청도 하지 않고 있는 상황입니다. 만약 위와 같은 상태로 있다가 잔금을 지급한 날로 부터 3년이 지나면 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제10조에서 정한 장기미등기자에 해당하여 과징금이 부과 될 수 있는 것인가요?
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제10조 제1항에 의하면 부동산등기 특별조치법 제2조 제1항 등의 적용을 받는 자가 대가관계에 있는 반대급부의 이행을 사실상 완료하는 등 소유권이전등기청구권을 행사할 수 있음에도 그로부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 때에는 과징금을 부과하도록 하고 규정하고 있고, 한편 부동산등기 특별조치법 제2조 제1항은 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자에 대하여 일정기간 내에 소유권이전등기를 신청하여야 하는 의무를 부과하면서도 그 계약이 취소·해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하는 것으로 규정하고 있습니다.  이러한 관련 법령의 규정 내용과 체계에 비추어 볼 때, 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결하였더라도 그 계약의 효력이 발생하지 않았거나 소급하여 소멸하였다면 부동산실명법 제10조 제1항이 정하는 과징금 부과대상에는 해당하지 않는다고 보아야 할 것입니다.  그런데 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 토지거래허가구역 내 토지에 관한 거래계약은 관할 관청으로부터 허가받기 전까지는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 않는 무효이며, 권리의 이전 또는 설정에 관한 어떠한 내용의 이행청구도 할 수 없습니다.( 대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결, 2000. 1. 28. 선고 99다40524 판결 등 참조)  따라서 토지거래허가구역 내에 있는 토지를 매수한 사람이 부동산실명법 제10조 제1항이 정하는 기간 내에 소유권이전등기를 신청하지 않았다고 하더라도, 토지거래허가를 받지 않은 이상 위 법조항에 따라 과징금이 부과될 수는 없다고 할 것입니다.(대법원 2009.10.15. 선고 2009두8090 판결 참조)