저는 甲은행으로부터 사업자금 1억 5,000만원을 대출 받으면서 제 소유의 주택(시가 약 9,000만원) 및 부지(시가 약 9,000만원)를 공동담보로 제공하여 근저당권을 설정하였습니다. 대출원리금 중 1억 1,000만원은 변제하였으나 그 후부터 대출원리금의 상환을 수회 지체하자 甲은행은 위 각 부동산을 경매신청하여 현재 진행 중에 있습니다. 주택의 시가가 남은 피담보채무를 크게 상회하여 위 부동산 전부에 대한 경매는 과잉경매에 해당될 것 같은데, 이 경우 주택부지에 대한 경매절차를 계속 진행하는 것은 잘못된 것이 아닌지요?
과잉매각은 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 한 개의 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 집행비용을 변제하기에 충분한 경우를 말하며, 과잉매각의 경우에는 다른 부동산에 대한 매각을 허가하여서는 아니 되고, 채무자는 그 부동산 중 매각할 것을 지정할 수 있습니다(민사집행법 제124조 제1항 본문, 제2항).그런데 일괄매각절차에 관하여 같은 법 제101조 제3항은 “여러 개의 재산을 일괄매각 하는 경우에 그 가운데 일부의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 재산의 매각을 허가하지 아니한다. 다만, 토지와 그 위의 건물을 일괄매각 하는 경우나 재산을 분리하여 매각하면 그 경제적 효용이 현저하게 떨어지는 경우 또는 채무자의 동의가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제124조 제1항 단서에서는 “다만, 제101조 제3항 단서에 따른 일괄매각의 경우에는 과잉매각으로 인한 매각불허가를 하지 아니한다.”고 규정하고 있습니다.「민사집행법」제101조 제3항 단서와 같은 규정이 없었던 구 「민사소송법」(2002. 1. 26. 밥률 제6626호로 개정되기 전의 것) 하의 판례도 “특별한 사정이 없는 한 일반거래의 실정에 비추어 대지와 지상건물을 따로 매각함보다는 일괄하여 매각하는 것이 높은 가격으로 경매될 수 있어 채무자에게 유리한 결과를 가져올 것이 경험칙상 분명한 바이므로, 경매법원이 대지와 건물을 일괄하여 경락하였다고 하여 과잉경매라고는 할 수 없는 것이다.”라고 하였습니다(대법원 1969. 6. 27.자 69마322 결정, 1975. 1. 21.자 74마561 결정, 1978. 11. 3.자 78마302 결정).따라서 귀하의 경우 법원이 주택과 그 부지에 대하여 경매절차를 계속 진행한다고 하여도 매각허가단계에서는 이를 저지할 수 없을 것으로 보이고, 법원이 주택과 그 부지에 대하여 매각허가결정을 한 경우라면 즉시항고를 한다 하여도 위와 같은 이유로 귀하의 주장은 인정되지 않을 가능성이 높아 보입니다.