저는 甲소유 건물에 대하여 전세금 5,000만원, 존속기간은 2년으로 하는 전세권설정등기를 한 후 영업을 시작하였고, 이후 위 건물에 대한 乙의 근저당권이 설정되었습니다. 그런데 최근 위 전세계약기간이 만료되어 저는 甲과 그 기간을 2년간 연장하기로 합의하였습니다. 이와 같이 제가 전세권설정등기를 한 후 乙의 근저당권이 설정되었고, 전세금액에는 변동 없이 그 존속기간만을 연장하려는 것인바, 이 경우에도 위 근저당권자 乙의 승낙 등이 필요한지요?
(1)「부동산등기법」제63조는 “권리변경의 등기에 관하여 등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 경우에는 신청서에 그 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부한 때에 한하여 부기(附記)에 의하여 그 등기를 한다.”라고 규정하고 있습니다.
  (2) 여기에서 ‘등기상 이해관계가 있는 제3자’라 함은 기존등기의 변경등기를 허용함으로써 손해를 입게 될 위험성이 있는 등기상의 권리자를 의미하고, 그와 같은 손해를 입게 될 위험성은 등기의 형식에 의하여 판단하고 실질적으로 손해를 입을 염려가 있는지 여부는 고려의 대상이 되지 않는다 할 것입니다(대법원 1998. 4. 9.자 98마40 결정). 위 사안에서 후순위 근저당권자인 乙은 ‘등기상 이해관계 있는 제3자’에 해당되므로, 전세권의 존속기간연장을 위한 변경등기에 乙의 승낙서 등이 필요한지 문제될 수 있습니다.
  (3) 이에 관하여 등기선례는 “권리변경등기에 관하여 등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 경우에 신청서에 그 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부한 때에는 부기(附記)에 의하여 그 등기를 하고 그 승낙서 등을 첨부하지 않았을 때에는 주등기(독립등기)로 그 변경등기를 하는 것이므로, ‘전세권의 존속기간연장을 목적으로 하는 변경등기’는 후순위 근저당권자의 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부한 때에 한하여 부기등기(附記登記)로 이를 할 수 있다.”라고 하고 있습니다(1986. 1. 24. 등기선례 1-422).
  (4) 따라서 위 사안의 경우에도 전세권의 존속기간연장을 목적으로 하는 변경등기를 부기등기로 하여 제1순위의 효력을 유지하기 위해서는 乙의 승낙서 등을 첨부하여 변경등기신청을 하여야 할 것이고, 그렇지 못할 경우에는 주등기(독립등기)로 그 변경등기를 할 수밖에 없을 것이나 이 경우에는 그 전세권의 순위가 乙의 근저당권보다 후순위가 될 것입니다.