甲은 그의 명의로 건축허가를 받아 지하 2층, 지상 6층 규모의 건물을 신축하여 지상 6층 골조공사가 완성되고, 옥탑 2층과 옥상 난간 정도만 완성되지 않아 기성고 70% 이상으로 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에서 乙에게 2억 4천만원을 지급받고 그 건물에 관한 모든 권리를 양도하기로 하는 계약을 체결하고, 잔금 1억 4천만원을 수령하지 않은 상태에서 건축주명의변경을 해주었는데 乙은 위 잔금을 지급하지 않았고, 乙의 채권자 丙의 가압류신청에 따른 가압류등기촉탁으로 위 건물의 소유권보존등기가 되었으나, 사용승인을 받지 못한 상태입니다. 지금 위 가압류는 해제된 상태이므로 甲이 잔금미지급을 이유로 위 계약을 해제하면서 소유권보존등기말소 및 건축주명의변경청구를 할 수 있는지요?
건축허가의 법적 성격 등에 관한 판례를 보면, 건축허가는 시장·군수 등의 행정관청이 건축행정상 목적을 수행하기 위하여 허가를 받는 자에게 일반적으로 행정관청의 허가 없이는 건축행위를 하여서는 안 된다는 상대적 금지를 관계법규에 적합한 일정한 경우에 해제함으로써 일정한 건축행위를 하도록 회복시켜 주는 행정처분일 뿐, 허가받은 자에게 새로운 권리나 능력을 부여하는 것이 아니고, 건축허가서는 허가된 건물에 관한 실체적 권리의 득실변경의 공시방법이 아니며 그 추정력도 없으므로 건축허가서에 건축주로 기재된 자가 그 소유권을 취득하는 것은 아니며, 건축 중인 건물의 소유자와 건축허가의 건축주가 반드시 일치하여야 하는 것도 아니라고 하였습니다(대법원 2009. 3. 12. 선고 2006다28454 판결). 그리고 건축 중인 건물양수인이 양도인을 상대로 건축주명의변경절차이행청구를 할 수 있는지 판례를 보면, 건축공사가 완료되고 소유권보존등기까지 마쳐진 건물의 경우에는 이미 허가된 내용에 따른 건축이 더 이상 있을 수 없어 건축주명의변경이 필요 없을 뿐 아니라, 건축허가서는 허가된 건물에 관한 실체적 권리의 득실변경의 공시방법이 아니며 추정력도 없어 건축주명의를 변경한다고 하더라도 그 건물의 실체적 권리관계에 아무런 영향을 미치는 것이 아니므로 그와 같은 건물에 관해서는 건축주명의변경을 청구할 소의 이익이 없다고 할 것이나, 건축허가에 관한 건축주명의변경은 미완성건물에 대하여 건축공사를 계속하거나 건축공사를 완료한 후 부동산등기법 등에 따른 소유권보존등기를 하는 데에 필요한 것이므로 건축 중인 건물을 양수한 자가 양도인을 상대로 건축주명의변경절차이행을 청구하는 소는 소의 이익이 있다고 하였습니다(대법원 2007. 12. 27. 선고 2006다60229 판결).그러므로 일반적인 경우 건축공사가 완료되고 소유권보존등기까지 마쳐진 건물의 경우에는 건축주명의변경을 청구할 소의 이익이 없다고 보고 있으나, 위 사안과 같이 소유권보존등기는 이루어졌으나 그 적법한 사용을 위해 필요한 건축법상의 각종신고나 신청 등의 모든 절차를 마치지 않은 건물에 대한 건축주명의변경절차이행을 청구할 소의 이익이 있는지 문제되는데 판례를 보면, 건축공사가 완료되어 건축법상 최종적인 절차로서 건축허가상 건축주명의로 사용검사승인까지 받아 소유권보존등기가 마쳐진 경우와는 달리, 비록 건축공사자체는 독립한 건물로 볼 수 있을 만큼 완성되었으나 그 적법한 사용에 이르기까지 필요한 건축법상의 각종신고나 신청 등의 모든 절차를 마치지 않은 채 소유권보존등기가 이루어진 경우에는, 그 건물의 원시취득자는 자신 앞으로 건축주명의를 변경하여 그 명의로 건축법상 남아 있는 각종신고나 신청 등의 절차를 이행함으로써 건축법상 허가된 내용에 따른 건축을 완료할 수 있을 것이므로, 이러한 경우 그 건물의 정당한 원시취득자임을 주장하여 건축주명의변경절차이행을 청구하는 소는 그 소의 이익을 부정할 수 없다고 하였습니다(대법원 2009. 2. 12. 선고 2008다72844 판결).따라서 위 사안에서도 甲은 乙에게 상당기간을 정하여 잔금지급을 최고한 뒤 이행하지 않을 경우 계약해제를 하면서 소유권보존등기말소청구 및 건축허가상의 건축주명의변경절차이행청구의 소를 제기해볼 수 있을 것으로 보입니다.