저는 甲이 건물 소유를 목적으로 乙소유 토지를 임차하여 신축한 미등기건물을 위 임차권을 포함하여 甲으로부터 매수하였습니다. 그런데 乙은 자기의 동의없이 위 토지임차권을 무단양도 하였다는 이유로 甲에게 계약해지를 통고하였으므로 甲과 저는 乙에게 사정하여 3년 후에는 위 건물을 철거하겠다는 조건으로 乙과 제가 임대차계약을 체결하였습니다. 그런데 민법상 건물매수청구권에 관한 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다고 하므로, 과연 3년이 만료된 후 제가 위 건물의 매수청구를 할 수 없는지요?
(1)「민법」제652조는 건물 소유를 목적으로 한 토지임차인의 건물매수청구권에 관한 같은 법 제643조의 규정에 위반한 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 규정하고 있으며, 같은 법 제629조는 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하며 임차인이 이를 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다.
  (2) 판례는 “임차인의 매수청구권에 관한 민법 제643조의 규정은 강행규정이므로, 이 규정에 위반되는 약정으로서 임차인이나 전차인에게 불리한 약정인지의 여부는 우선 당해 계약의 조건자체에 의하여 가려져야 하지만, 계약체결의 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인 등에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 위 강행규정에 저촉되지 않는 것으로 보아야 하며, 무단양도 등으로 토지를 점유할 권원이 없어 건물을 철거하여야 할 처지에 있는 건물소유자에게 토지소유자가 은혜적으로 명목상 차임만을 받고 토지의 사용을 일시적으로 허용하는 취지에서 토지임대차계약이 체결된 경우라면, 임대인의 요구시 언제든지 건물을 철거하고 토지를 인도한다는 특약이 임차인에게 불리한 약정에 해당되지 않는다.”라고 하였습니다(대법원 1992. 4. 14. 선고 91다36130 판결, 1997. 4. 8. 선고 96다45443 판결, 2002. 5. 31. 선고 2001다42080 판결).
  (3) 따라서 위 사안의 경우 귀하도 乙에 대하여 위 주택의 매수청구권을 행사하기 어렵다고 할 것입니다. 참고로 “건물이 경제적 가치가 별로 없었던 것으로서 건물의 전소유자의 조건 없는 철거약정이 있었고, 또한 건물소유자가 법정지상권이 없으면 건물을 철거할 수밖에 없는 처지에서 대지에 법정지상권이 없으면 건물을 철거하기로 약정하고 대지를 임차하였다면 그와 같은 철거약정은 대지임차인에게 일방적으로 불리한 약정이라고 볼 수 없으므로 대지소유자에 대하여 민법 제643조 소정의 건물매수청구권을 행사할 수 없다.”라고 한 사례도 있습니다(대법원 1993. 12. 28. 선고 93다26687 판결).