甲은 그의 소유 부동산이 강제경매 개시되었으나 수차의 매각기일에 최고가매수신고인이 정해지지 못하고 새 매각기일이 정해졌습니다. 이 경우 경매법원이 새 매각기일이 정해질 때마다 매번 최저매각가격을 10%씩 낮추는 것이 위법한 것이 아닌지요?
새 매각기일에 관하여 「민사집행법」제119조는 “허가할 매수가격의 신고가 없이 매각기일이 최종적으로 마감된 때에는 제91조 제1항의 규정에 어긋나지 아니하는 한도에서 법원은 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정하여야 한다. 그 기일에 허가할 매수가격의 신고가 없는 때에도 또한 같다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제91조 제1항은 “압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못한다.”라고 규정하고 있습니다.그리고 과도하게 가격을 낮춘 최저매각가격을 낮추는 절차의 효력에 관하여 판례는 “신경매로 인한 경매목적물의 최저경매가액을 저감함에 있어서 합리적이고 객관적인 타당성을 구비하지 못할 정도로 과도하게 가격을 낮춘 최저경매가격 저감절차는 위법하여 무효이다.”라고 하였으나(대법원 1994. 8. 27.자 94마1171 결정), “경매법원은 경매절차의 진행과 각 이해관계인의 이해를 비교·교량하여 자유재량에 의하여 최저경매가격 저감의 정도를 정할 수 있는 것인바, 경매목적물의 규모와 그 감정평가액, 이해관계인의 이해 등 여러 사정에 비추어, 경매법원이 매 입찰불능시 마다 최저경매가격을 10%씩 저감한 것에 위법이 있다고 볼 수 없다.”라고 한 사례가 있습니다(대법원 1997. 4. 24.자 96마1929 결정).그러므로 단순히 경매법원이 새 매각기일이 정해질 때마다 매번 최저매각가격을 10%씩 낮추었다는 이유만으로 그 경매절차에 위법이 있다고 볼 수는 없을 것입니다. 다만, 제반 사정에 비추어 과도하게 가격을 낮춘 최저매각가격을 낮추는 절차는 위법하여 무효일 것이지만, 과도하게 가격을 낮춘 최저매각가격을 낮추는 절차인지의 여부는 구체적 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것으로 보입니다.