안녕하십니까? 저는 순천에 거주하고 있으며, 청주에서 각각 원룸에서 생활하고 있는 2명의 자녀를 위해 이번에 청주에 제 이름으로 전세를 얻고 자녀들이 실거주할 예정입니다. 다음 주에 제 이름으로 전세 계약을 하고 계약 직후에는 전세 계약 신고를 할 예정입니다. 11월 말경 잔금을 치루 고 입주를 할 때는 2명의 자녀가 전입신고하고 확정일자를 받으려고 합니다. 그런데 전세 계약의 실계약자가 전입 신고 및 실거주하지 않을 시 향후 임대인에게 문제가 발생 시 전세금 대항력 및 우선변제권 확보가 안 될 수 있다고 하여 이렇게 문의를 드리게 되었습니다. 2명의 자녀 모두 성인이며, 큰아이는 지방직 공무원 지원 자격 중에 해 당 지역에 거주기간이 필요하여 원룸으로 전입 신고하여 주소지가 청주로 되어 있으며, 둘째 아이는 현재까지 순천 집으로 저와 함께 주소 등록되어 있습니다. 제가 알아본 바로는 부모가 전세 계약자이고 자녀가 실거주할 경우에 전세금에 대한 대항력 및 우선변제권을 확보하기 위해서는 성년의 자녀 일지라고 부모와 함께 주소 등록된 자녀가 전셋집으로 전입 신고할 경우 가능하다고 하는데 이게 맞는 것인지 궁금합니다. 추가로 대항력 및 우선변제권을 갖기 위해 필요한 조치가 있으시면 안내하여 주시면 고맙겠습니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항은 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다"고 규정하고 있습니다. 또한 판례는 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다고 할 것이고, 또한 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다고 판시하고 있습니다. 그러나 위와 같은 판례를 근거로 임차인 가족 명의로 주민등록을 마친 경우 모두가 보호된다고 보기 어렵고, 결국 경매절차 등을 통해 임차한 부동산이 낙찰되는 경우 실제 임차인이 보호받을 수 있는 지 여부는 개별적으로 법원이 판단하게 됩니다. 귀하의 경우도 위 판례 사안과 달리, 처음부터 임차인이 아니라 자녀가 주택을 인도받고 주민등록을 마친 경우이고, 성녀의 자녀들 중 일부는 귀하와 세대원을 구성하던 자이고, 일부는 세대원을 구성하지 않던 자이므로 종국적으로 대항력 등이 문제되는 경우 귀하가 보호받을 수 있다고 단정하기 어렵습니다. 따라서 주택임대차보호법상의 보호가 아니라 전세권 설정을 통해 전세권자로서의 보호를 도모하는 것이 필요하다고 사료됩니다.