저는 지인한테 1,800만원을 빌려주고 이 돈을 받지 못해 소액심판을 제기하여 승소하였으나, 채무자의 재산을 파악하지 못하여 강제집행을 미루고 있던 중 채무자가 사망하였고 상속인들 또한 별다른 재산이 없어 강제집행을 못하고 있었습니다. 그런데 최근에 채무자명의로 된 집과 대지를 발견하여 강제집행을 하려고 하는데, 아직 상속인들 앞으로 소유권이전등기가 되어 있지 않은 상태입니다. 이 경우 제가 위 재산에 강제집행 하려면 어떻게 해야 하는지요?
(1) [사망자를 집행채무자로 하여 강제경매를 진행한 경우] 사망자를 집행채무자로 하여 강제경매를 신청하여 사망사실을 간과하고 경매개시결정이 났다고 하더라도, 사망자에게 개시결정이 송달되었다면 그 송달은 무효라 할 것이고, 따라서 따로 압류의 효력이 발생하였는지 여부에 관계없이 경매개시결정의 고지 없이는 유효하게 경매절차를 계속 진행할 수 없으며(대법원 1991. 12. 16.자 91마239 결정, 1997. 6. 10.자 97마814 결정), 따라서 사망사실을 간과하고 강제경매신청을 하여 개시결정이 난 후 사망사실이 밝혀지면 개시결정은 취소되고 강제경매신청은 각하될 것입니다.
  (2) [승계집행문 부여신청] 강제집행을 할 수 있다는 문구를 집행문이라고 하는데, 이러한 문구를 판결정본의 끝에 덧붙여 적어 달라고, 제1심 법원에 신청을 하면 됩니다(민사집행법 제28.29조). 이 때 판결에 표시된 채무자가 사망하였다고 말하고, 채무자의 제적등본과 상속인들의 가족관계증명서 및 주민등록등본으로써 상속인들의 상속사실을 증명하면, 법원이 판결에 표시된 채무가 채무자의 상속인에게 승계되었다는 취지의 승계집행문을 내어 줍니다(민사집행법 제31조).
  (3) [상속등기 대위신청] 상속인들을 상대로 승계집행문을 부여받아, 채권자대위권에 기하여 채무자명의의 부동산을 상속인들 명의로 대위상속등기를 한 다음에, 상속인들을 집행채무자로 하여 강제집행신청을 할 수 있습니다.