집주인이 전세금 3천만원을 돌려주지 않아 해당 빌라에 가압류 3천만원을 걸었고 보증금 반환 소송을 승소하여 집행문도 가지고 있습니다만, 전세금은 아직 돌려받지 못했고 해당 빌라는 다른 임차인에 의해 경매 중입니다. 제 순위는 높지 않아 배당금은 크지 않을 것 같습니다. 궁금한 부분은 집주인에게 다른 빌라 두 채가 더 있는데 경매에 곧 넘어갈 것 같습니다. (1 )그 빌라 두 채에도 제가 가압류를 걸 수 있나요? (2) 가압류를 걸지 않으면 다른 빌라 두 채 경매 시 배당 요구 신청 자격이 있나요? (3) (가압류권자일 경우에는 경매에 넘어갔다고 최고서가 오던데) 가압류를 걸지 않은 상태일 경우, 빌라 두 채가 경매에 넘어갔다는 소식을 바로 알 수 있나요? (바로 알아야 배당 요구를 할 수 있으므로)
귀하가 이미 소송을 제기하여 동 소송이 확정되었고 집행문도 부여받았으므로 채무자인 임대인의 다른 재산에 압류가 가능합니다 (가압류는 잡행 본집행이 집행보전을 위한 것이므로 귀하가 이미 확정판결을 받아 집행문도 가지고 있다면, 가압류신청은 보전의 필요성이 인정되지 아니하여 기각될 가능성이 크고* 따라서 바로 본집행을 하여야 할 것입니다). 다만, 집행권원이 존재한다 하더라도 그 집행권원을 가지고 즉시 강제집행을 할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우 후에 위 집행권원으로서 강제집행을 할 수 있게 될 때에 비로소 집행에 들어감으로써 발생하게 되는 손해를 방지하기 위하여는 위 집행권원에 기한 집행의 보전을 할 필요가 있다”고 할 것인바(서울고등법원 74나2148 판결). 따라서 채무자의 유일한 재산인 부동산이 선순위 담보권자들의 존재로 강제경매를 진행해도 남을 가망이 없어 취소될 우려가 있다면, 이는 강제집행을 할 수 없는 특별한 사정이라 할 것이므로 예외적으로 집행권원을 얻은 후라고 하더라도 가압류를 할 수 있다고 할 것입니다(귀하의 경우, 가령 부동산의 가액보다 해당 부동산에 설정된 근저당권자, 전세권자 등 선순위채권자의 채권최고액이 많은 경우 귀하의 본집행에 따라 경매절차가 진행되어도 남을 가능성이 없음을 이유로 경매절차가 취소될 우려가 있다면 가압류가 가능할 것입니다). *[대법원 2005. 5. 26. 선고 2005다7672 판결] 채권자가 피보전권리에 관하여 이미 확정판결이나 그 밖의 집행권원(조정, 화해 등의 조서 또는 집행증서)을 가지고 있는 때에는 즉시 집행할 수 있는 상태에 있으므로 원칙적으로 보전의 필요성이 없어 가압류신청을 허용할 수 없다고 할 것이다. 민사집행법 제88조 제1항에서는 '집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법, 상법, 그밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자'를 배당요구채권자로 규정하고 있는바, 귀하가 확정 판결 전 별도 가압류 조치를 취하지 아니하였더라도 집행력 있는 집행권원 정본을 가지고 있는 이상 배당요구를 할 수는 있습니다(다만, 임차목적물에 대한 경매절차가 아니므로 우선변제권이 인정되지는 아니하고, 귀하는 일반채권자의 지위에서 그 순위에 따라 배당받을 수 있습니다 / 물론 위와 같이 즉시 집행할 수 없는 예외적인 사정이 있어 가압류를 하여 두었다면 별도 배당요구가 없어도 배당을 받을 수 있습니다**). **민사집행법 제148조 제147조 제1항에 규정한 금액을 배당받을 채권자는 다음 각호에 규정된 사람으로 한다. 3. 첫 경매개시결정등기전에 등기된 가압류채권자 법원의 경매개시결정이 있으면 법원은 배당요구의 종기를 정하여 이를 공고, 고지하여야 하는바***, 경매개시결정 전 가압류채권자가 아닌 일반채권자는 원칙적으로 법원이 이를 알 수 없으므로 공고를 통해 알려진 배당요구의 종기까지 배당요구를 할 수밖에 없습니다(법원이 알 수 없는 집행력 정본을 가진 일반채권자에 대해서는 배당요구종기를 고지할 수 없으므로). ***민사집행법 제84조(배당요구의 종기결정 및 공고) ① 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때(그 경매개시결정전에 다른 경매개시결정이 있은 경우를 제외한다)에는 집행법원은 절차에 필요한 기간 감안하여 배당요구를 할 수 있는 종기(종기)를 첫 매각기일 이전으로 정한다. ② 배당요구의 종기가 정하여진 때에는 법원은 경매개시결정을 한 취지 및 배당요구의 종기를 공고하고, 제91조 제4항 단서의 전세권자 및 법원에 알려진 제88조제1항의 채권자에게 이를 고지하여야 한다. 결론적으로, 귀하가 경매신청을 하더라도 선순위채권자의 존재로 인해 경매절차가 진행되지 않을 수 있음을 이유로 가압류를 신청하여 동 신청이 인용되었다면, 귀하는 배당요구가 없어도 배당이 가능합니다. 다만, 원칙에 따라 본집행만이 가능한 경우, 채무자의 다른 부동산 2채에 대한 부동산등기부 열람 결과 이미 경매개시결정이 있는 경우, 공고를 통해 파악되는 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 하겠습니다.