안녕하세요 부산 한 주택에 사는 집 주인 딸내밉니다. 너무 답답해서 상담 신청을 하게 되었습니다. 내용은 아래와 같습니다. 총 한 사람의 명의로 방 2개를 계약했습니다. 1.2021년 1월 21일 1칸짜리 방을 보증금 1,000,000 월세 100,000 계약하였다. 2.2021년 7월 01일 2칸짜리 방을 보증금 2,000,000 월세 200,000 계약하였다. 3. 입주 전 집 주인에게 사무실로 이용한다고 하여 짐만 들여놓는다고 얘기했다. 4. 컴퓨터와 전기를 과다 사용한다고 집주인에게 말을 하지 않았다. 5. 가정집에서 (컴퓨터 6대~7대) 과다 전기를 사용하여 3번이나 전기가 누전되었다. (집주인 시비 들임) 6. 염 정선은 전기 과다 사용으로 인해 전기가 누적된 게 아니라 고 집이 문제라고 주장했다. (땅이 내려앉음 집주인 탓이라고 주장) 7. 그러던 중 2022년 8월 19일 집 주인인(이종도)가 아닌 배우자(김경옥)에게 전화하여 사무실 이 전 건으로 이사를 하여도 되냐 물었고, 그에 배우자(김경옥)는 남은 월세+전기세+수도세를 정리하고 짐을 빼고 방이 비어 있으니 종이 정도는 붙여달라고 부탁하였다. 8. 정작 집 주인인 (이종도)는 이 상황을 전혀 없는 지하지 못하였으며 밀린 전기세와 수도 세마 저도 정리되지 않고 계약을 중도 해지하고 나갔다. 9. 7월, 8월, 9월, 10월 월세가 밀린 상태이며 보증금을 받지 못하였다고 계속 집을 창고로 쓰고 있습니다. (대량택배) 10. 짐을 뺏지만 앞에 쓰레기장으로 만들어 놓고 짐만 빼고 처리하지 않았습니다. 11. 집 내부 훼손 (여러 차례 못 자국, 문파선, 벽지 뜯김) 등 심각한 상황입니다. 12. 계약 중도를 해지하고 나갔으며 훼손과 앞에 짐도 처리하지 않았고 세입자를 구해주지도 않고 무작정 보증금만 달라고 합니다. 13. 보증금을 달라고 내용증명까지 보내왔습니다. 상황이 이게 맞나요? 도와주세요
귀하께서 문의하신 내용에 관한 검토의견입니다. 귀하께서는 임대차계약 중 임차인이 계약을 중도해지하겠다고 통지하고 나갔고, 임차목적물의 훼손 등이 심각한 상황에서 임차인이 보증금 반환을 구하는 상황에 대하여 문의 주신 것으로 보입니다. 귀하께서 제공하신 사실관계에 따르면, 계약기간이 정확히 기재되어 있지는 않으나 계약기간 중에 상대방이 이사를 간다고 하고 나간 상황으로 보입니다. 민법에서는 임차인이 계약을 해지할 수 있는 경우에 대하여 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우에 임차인이 이로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없을 때(민법 제625조), 임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때, 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때(민법제627조)에 해지할 수 있고, 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다(민법 제635조). 귀하께서 제공하신 사실관계에 따르면, 상대방에게 위 민법 상 해지권이 발생할 수 있는 사유가 없는 것으로 보이는바, 그렇다면 상대방은 임대차계약을 중도해지 할 수 없을 것으로 보입니다. 다만, 임차인이 이사를 나가기 전에 임대인의 배우자에게 이사를 가도 되냐고 묻고 임대인의 배우자가 남은 월세 등을 정리하고 짐을 빼라고 말한 사실에 관하여 임차인 측에서는 양 당사자간의 합의에 의하여 계약을 해지한 것이라고 주장할 수도 있을 것으로 보입니다. 그런 경우에 귀하께서는 임대인이 임대인의 배우자에게 임대차에 관한 권한을 위임한 사실이 없다는 취지로 반박하셔야 할 것으로 보입니다. 한편, 임대차계약에서 원칙적으로 임차인은 임차목적물을 반환할 때 원상회복의무가 있습니다(민법 제654조, 제615조 참조). 다만, 임차목적물의 마모 등의 손상에 관하여는 다수의 하급심 판결에서는 임차인이 임차목적물을 통상적으로 사용·수익하는데 수반하여 발생하는 통상의 손모(損耗)는 임차인의 원상회복 대상이 아닌 것으로 실무상 이해되고 있습니다. 따라서 상대방이 손상한 부분이 통상의 손모라 볼 수 없을 정도의 훼손이라면, 상대방에게 원상회복을 요구할 수 있을 것으로 보입니다. 한편, 대법원 판례는 “부동산임대차에 있어서 수수된 보증금은 임료채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다.”라고 하였으므로(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결), 임대인은 원상회복이 미비된 부분의 원상회복에 소요되는 적정한 비용 및 미납월세를 임차보증금에서 공제할 수 있을 것으로 보입니다.