저는 강남에 있는 소유건물 중 한 점포를 보증금 1억원에 월세 100만원으로 임차를 주었습니다. 임차인이 띄엄띄엄 월세를 밀려 지금 세 달치가 연체되어 있고, 핑계만 대면서 피하고 있습니다. 당장 공실이 되더라도 계약을 해지하려고 하였더니, 임차인이 연달아 연체를 하여야 해지를 할 수 있다고 하고, 계약해지를 하려면 미리 최고절차를 밟아야 되지 않느냐고 합니다. 게다가 보증금이 있으니 거기서 공제를 하면 되지 않느냐고도 합니다. 제가 임대차계약을 해지할 수 있나요?
(1) [상가건물임대차보호법의 적용대상 여부] 본건의 상가건물임대차보호법 제2조 소정의 환산보증금은 2억원으로 본건 임대차는 동법의 적용대상입니다.
  (2) 차임연체로 인한 계약해지의 요건으로 연속하여 연체할 것을 요하지 않고, 단지 연체차임의 누적액수가 3기에 달하면 족합니다.
  (3) 이 경우 계약의 해지는 일반적인 계약해지와 달리 임차인에 대한 이행의 최고절차가 필요 없으므로(대법원 1962. 10. 11. 선고 62다496 판결, 1977. 6. 28. 선고 77다402 판결), 임차인이 3기분에 해당하는 월 임차료를 내지 않은 이상 계약해지의 요건이 됩니다.
  (4) 임차인은 임차보증금의 존재를 이유로 임차료의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행책임을 면할 수 없습니다(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4417 판결). 임대차종료 시에 임대인이 보증금에서 연체차임과 손해를 공제할 권한이 있을 뿐, 임차인이 보증금의 존재를 이유로 항변할 수 없습니다.