21년 4월에 월세 계약 후 재계약하려 합니다. 임대사업자 등록된 아파트라 5 프로 인상은 서로 협의하고 새 계약서 작성 중 특약에 대해 임대인과 임차인이 동의가 되지 않고 있습니다. 임대인은 건물에 대한 모든 수리는 임차인 몫으로 한다는 특약을 원하고 임차인은 민법 조항에 있는 임대인의 수선의무는 그대로 하고 사소한 수선은 임차인인 하는 걸로 요구 중이에요. 민법에 규정한 조항이 있고 수선의무를 모두 임차인에게 전가하는 불리한 조항으로 일방적으로 임차인에게 불리한 이 특약이 가능한지요? 그리고 가능하다 하면 효력이 있는지 궁금합니다. (대법원 판례에서는 중대한 하자는 특약 작성했어도 임대인의 무라고 보았습니다) 특약에 동의하지 못해 계약서를 작성하지 못하는 경우 묵시적갱신으로 되는 건지요? 2개월 일주일 정도 만기는 남은 상황입니다. 재계약하는 것과 5 프로 인상까지는 얘기된 상황에서 특약 사항 협의에 이르지 못해 계약서를 미작성 시 처리할 수 있는 방법이 있는지 궁금합니다.
1. 안녕하십니까? 대한법률구조공단입니다. 우리 공단은 경제적으로 어렵거나 법을 모르기 때문에 법의 보호를 충분히 받지 못하는 사람들이 공평하게 법의 혜택을 받을 수 있도록 성심껏 도와드리고 있습니다. 다만, 사이버상담의 경우, 절차 안내나 간단 상담을 위한 제도이므로, 답변은 절차 안내, 간단 상담에 그치는 점 양해 바랍니다. 2. 2023. 2. 10.자로 담당자에게 배당된 질의에 대해 2023. 2. 13. 아래와 같이 회신하오니 도움이 되시기를 바라며, 참고로 이 회신 내용은 귀하의 질의에 나타난 사실관계만을 근거로 한 의견임을 알려드립니다. 3. 질의 답변 가. 질의요지 귀하께서는 ①특약에 의하여 임대인의 수선의무를 임차인의 부담으로 돌리는 것이 유효한지 ②새로이 계약서를 작성하지 않아도 묵시적 갱신이 가능한지 질의하신 것으로 판단됩니다. 나. 결론 결론부터 말씀드리자면, 만약 특약에서 수선의무의 범위를 구체적으로 명시하였다면 임대인의 수선의무를 임차인의 부담으로 할 수 있습니다. 또한, 계약서를 작성하지 않아도 묵시적 갱신으로 임대차 계약이 존속될 수 있습니다. 다. 임대인의 수선의무 면제 특약 민법 제623조에 따라 임대인은 임대차계약 존속 중 임차인이 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 이는 강행규정이 아니므로 당사자의 특약으로 달리 정할 수 있습니다.(민법 제652조) 다만, 법원은“임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 대규모의 수선은 여전히 임대인이 수선의무를 부담한다”는입장입니다.(94다34692,94다34708) 따라서, 특약에 임차인이 부담할 수선의무 범위가 구체적으로 명시된 경우 특약이 유효하지만 그 범위를 구체적으로 명시하지 않은 경우 특약의 효력이 제한될 수 있습니다. 라. 묵시적 갱신 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 이내에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 보고 존속기간은 2년이 됩니다.(주택임대차보호법 제6조 제1항 및 제2항) 따라서, 새 계약서를 작성하지 않더라도 임대인이 위 기간 내에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 임대차 계약이 묵시적으로 갱신됩니다. [참조조문] 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.> ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.> ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. 민법 제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다. 민법 제652조(강행규정) 제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다. [참조판례] [대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692,94다34708 판결] 임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로(민법 제623조), 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이고, 이러한 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다 할 것이다. 4. 위 답변은 답변자 개인의 법률적 의견으로서 이와 다른 의견이 있을 수도 있으므로 참고자료로만 활용해주시고, 특히 위 답변을 증거자료로 쓰는 것은 부적절하므로 이 점 양해하여 주시기 바랍니다. 5. 사이버 상담의 경우, 귀하의 질의내용을 전제로 답변을 드리는 바, 귀하가 제시한 사실관계가 부정확할 경우, 잘못된 답을 드릴 가능성이 높습니다. 그러므로, 더 궁금하신 사항이 있다면, 관련자료를 모두 들고, 대한법률구조공단을 방문하시어 방문상담을 받으시거나, 법률전문가(변호사 등)과 상담하시길 바랍니다. 국민 다수가 사이버상담의 도움을 받을 수 있도록, 사이버상담을 통한 재질문을 삼가주시기 바랍니다.