2022년 11월 5일 상가 임대해서 영업 중인 자영업자입니다 건물주가 건설업을 하는데 계약 당시 명의도 변경하고 내용증명도(건물주한테) 오고 여러 가지 문제가 많아 보입니다. 혹시 매장이 (상가) 경매에 넘어갔을 때에 상가 임대차보호법(10년 동안 영업할 수 있는) 적용이 가능한지 궁금합니다. 상가 명의로 근저당 설정은 2억3천이고 상가 시 세평 가는 3억원 정도 하는 것으로 알고 있습니다 임대차 계약 당시 근처 부동산에서 적법한 절차로 계약했습니다. 계약하고 2달 있다가 자기 딸 명의로 명의 변경하고 자기 딸이라고는 하지만 성이 달라서 그것도 의심됩니다 여러 가지 문제가 많아 걱정이 앞서 문의합니다
질문하신 내용 잘 읽어보았습니다. 만약 상가가 경매가 되었을 때 임차인이 낙찰자에게 대항하기 위해서는 (문의하신 상가임대차 10년 계약갱신요구권 행사의 전제) 임차권의 대항력은 최선순위근저당권자를 기준으로 하기에 최선순위근저당설정일보다 임차인의 대항력(인도와 사업자등록신청)이 우선하여야 합니다. 이를 확인해 보시기 바랍니다. 감사합니다. 상가임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. <개정 2013.6.7> ② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. ③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다. ④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다. 제8조(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차건물에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.