안녕하세요. 저는 상가 건물 임대인입니다. 임차인(A)과 아래와 같이 계약 중입니다. -아래 - 2015.11.01.~2020.10.31.(5년간) : 최초 계약 2020.11.01.~2023.10.31.(3년간) : 계약 갱신하여 현재 사용 중입니다. 건물 임차인(A)이 아래 근거를 제시하며 을 합니다. 근거 : 상가건물 임대차보호법 일부 개정 내용 [본조 신설 2022. 1. 4.] 제11조의 2(폐업으로 인한 임차인의 해지권) ① 임차인은 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조 제1항 제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치(같은 항 제2호의 2에 따라 운영시간을 제한한 조치를 포함한다)를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제 사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차 계약을 해지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 계약 해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. 1. 임차인(A)이 코로나로 영업이 부진하다는 사유로 사업장을 폐업할 계획(2022.08.31.)이라며 임대차 계약 해지를 구두 통지(2022.05.51)하였습니다. 2. 계약 해지 통고에 따라 3개월 후인 2022.08.31.에 임차보증금을 반환할 것을 요구합니다. “경제 사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차 계약을 해지할 수 있다. 해지는 임대인이 계약 해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.” 고 해석 해야 한다. (양측의 주장 차이) 1. 임차인 : 해지 통고 후 3개월 후 효력 발생(폐업 신고는 건물 반환 전까지만 하면 된다) 주장 2. 임대인 : 사전 폐업 후에 해진 통고 후 3개월 후 효력 발생 주장 질문 : 어느 편 해석이 올바른지 알려주시기를 바랍니다.
상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 합니다) 제3조 제1항에서는 사업자등록이 대항력의 발생요건이라고 규정하고 있습니다. 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이생긴다. 또한 대법원은 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결에서 “상가건물 임대차보호법 제3조 제1항 소정의대항력 또는 같은 법 제5조 제2항 소정의우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며, 그 중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다.”고 판결하고 있습니다. 즉, 사업자등록은 주택임대차에서 ‘주민등록’과 그 지위가 유사하며, 주택임대차에서 보증금의 반환시까지 주민등록의유지가 정당한 것과 같은 논리에서 사업자인 임차인 또한 사전에 사업자폐업신고를 할 의무가 있다고 보이지는 않습니다.