질의 1A. C ASE 1 가. 조부 때 토지(대지/상업지역) 임대(계약서 없음, 임대 일자 알 수 없음) 나. 부친 명의로 소유권 이전(1985.3.7) 다. 임차인 건물 소유권 보존등기(1991.3.14. 임차인 상속에의 한 건물 소유자 변경(2006.2.6) '- 시멘트 블록 상가로 변경(건축물대장/등기부 등본은 변경하지 않음) 마. 해당 토지 증여에의 한 소유권 변경한(2015.10.1) 바. 2020년까지 부친이 토지 임대료 수취(2021.10.15 부친 사망) B. 1차 회신 : 건물 소유자는 지상권은 없으나 지상물 매수청구권은 가질 것으로 보입니다. C. 2차 질의 가. 지상권이 없는데 지상물 매수청구권을 가질 수 있습니까 나. Case1의 건물 소유주는 지상권 및 지상물매수청구권이 없는 임차권자는 아닙니까? 질의 2A. C ASE 2 가. 상가 임차인 1 : 보증금 백만원 월세 4십만원 ( 20년 5월 계약 ) 나. 상가 임차인 2 : 보증금 없음 년 세 4백5십만원 ( 22년 5월 계약 ) 다. 상가 임차인 3 : 보증금 2백만 원 월세 2십만원 ( 23년 2월 계약 ) * 임대차 계약 기간 : 1~2년 B. 토지 및 건물 매각 진행 중입니다. 매수인 이 기존 건물 철거 및 상가 임대차 종료를 원합니다. 가. 토지 및 건물 매각에의 한 기존 상가 임대차 계약을 종료할 수 있습니까 나. 상가 임대차 계약을 종료할 수 있다면 기존 임차인이 주장할 수 있는 임차인의 임차 기간은 언제까지이며 기존 임차인이 임대인에게 요구할 수 있는 권리는 무엇입니까?
질의1 A. Case1 2차 질의 가. 지상권이 없는데 지상물매수청구권을 가질 수 있습니까 > 먼저 관련 규정을 보겠습니다. 민법 제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권) 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다. 제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권) ① 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다. ② 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다. --------------------------------- 임차관계에서 지상권자의 갱신청구권, 매수청구권 규정을 준용하니 가능할 것으로 보입니다. 나. Case1의 건물소유주는 지상권 및 지상물매수펑구권이 없는 임차권자는 아닙니까 > 위 질문에 의하면 건물소유자는 임차인 사망으로 임차권을 상속한 것으로 보이므로 지상물매수청구권이 있다고 보입니다. 질의2 A. Case2 가. 상가임차인1 : 보증금 백만원 월세 4십만원 ( 20년 5월 계약 ) 나. 상가임차인2 : 보증금 없음 년세 4백5십만원 ( 22년 5월 계약 ) 다. 상가임차인3 : 보증금 2백만원 월세 2십만원 ( 23년 2월 계약 ) * 임대차계약기간 : 1~2년 B. 토지 및 건물 매각 진행중입니다 매수인이 기존건물철거 및 상가임대차 종료를 원합니다 가. 토지 및 건물 매각에 의한 기존 상가임대차 계약을 종료할 수 있습니까 >먼저 관련 규정을 보겠습니다. 상가건물 임대차 보호법 제8조(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차건물에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.[전문개정 2009.1.30] ------------------------- 위 규정에 의하면 경락인이 임차보증금을 다 돌려주면 임차권이 소멸한다고 보입니다. 다만 위 규정은 강행규정은 아닌 것으로 보여 경락인이 기존의 임차계약을 승계하는 것으로 합의하는 것도 가능하다고보입니다. 나. 상가임대차 계약을 종료 할 수 있다면 기존 임차인이 주장할 수 있는 임차인의 임차기간은 언제까지이며 기존임차인이 임대인에게 요구할 수 있는 권리는 무엇입니까 >위 규정에 의하면 경락으로 임차관계는 종료하기 때문에 임차인은 경락인에게 보증금 반환만을 요구할 수 있다고 보입니다. 따라서 경락인과 합의를 하거나 경락이 되기 전에 경매가 취하되거나 건물을 인수하는 등의 조치를 알아보실 필요가 있다고 보입니다. 위 답변은 귀하께서 제공해주신 사실관계에 기초한 답변자 개인의 법률적 의견으로서 이와 다른 의견이 있을 수도 있으므로 참고자료로만 활용해주시고, 특히 위 답변을 증거자료로 쓰는 것은 부적절하므로 이 점 양해하여 주시기 바랍니다.