저는 서울 소재 소액임차인으로서 임차주택의 선순위 근저당권자가 신청한 담보권실행을 위한 경매절차에서 임차보증금 4,000만원의 전액을 배당받지는 못하고, 소액임차인으로서의 최우선변제금 1,600만원만 배당 받을 것으로 예상되므로, 아예 위 주택을 경매절차에서 매수하려고 합니다. 제가 매각대금을 납부할 때에 배당이 예상되는 최우선변제금 1,600만원과 매각대금납부채무를 상계할 수 있는지요?
경매절차에서 매각대금의 지급에 갈음하는 특별한 지급방법으로는 배당액과의 상계와 채무의 인수방법이 있습니다.먼저 배당액과의 상계에 관하여 「민사집행법」 제143조 제2항은 “채권자가 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당 받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있다.”라고 규정하고 있습니다. 그러므로 배당받을 채권자가 매수인인 경우에 매수인은 자기가 교부받을 배당액과 매각대금을 대등액에서 상계 할 수 있으며, 이에 의하여 그 한도에서 대금지급의 효력이 생기는 한편 채권에 대한 배당액 교부의 효과가 생깁니다. 이 경우 대금액이 배당액보다 많을 경우에는 매수인은 그 차액을 납부하여야 함은 물론입니다.그리고 채권자가 매수인인 때에는 이와 같은 상계의 기회를 주기 위하여 대금지급기일과 배당기일을 동일 일시로 지정하며, 매수인이 상계를 하려고 하는 경우에는 상계신청서를 제출하는 것이 실무상 관례인 것으로 보입니다.따라서 귀하는 상계신청서를 제출하여 귀하가 배당 받을 금액을 대등액에서 매각대금과 상계 할 수 있을 것입니다.또한, 「민사집행법」 제143조 제1항은 “매수인은 매각조건에 따라 부동산의 부담을 인수하는 외에 배당표(配當表)의 실시에 관하여 매각대금의 한도에서 관계채권자의 승낙이 있으면 대금의 지급에 갈음하여 채무를 인수할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다. 여기서의 채무인수는 반드시 모든 채권자의 채무를 인수하여야 하는 것은 아니고 승낙을 얻은 일부채권자의 채무만도 인수할 수 있습니다.따라서 귀하가 위 사안의 근저당권자의 승낙을 얻을 수 있다면 임대인의 채무를 인수하는 것도 가능할 것입니다. 이러한 경우에는 근저당권이 매각으로 인하여 말소되지 않고 존속하게 되므로 채무자를 귀하로 변경하면 될 것입니다.참고로 2016년 3월 31일부터 시행되고 있는 개정 ?주택임대차보호법 시행령?은 최우선변제권의 범위를 ①수도권정비계획법에 따른 수도권 중 과밀억제권역에서는 보증금이 8,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 2,700만원 이하의 범위에서 인정되고, ②광역시(군지역과 인천광역시지역은 제외)에서는 6,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 2,000만원 이하의 범위에서 인정되며, ③그 밖의 지역에서는 5,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 1,700만원 이하의 범위에서 인정된다고 규정하고 있습니다. 다만, 2016년 3월 31일 이전에 임차주택에 근저당권 등의 담보물권이 설정된 경우에는 개정 전의 규정이 적용됨을 유의하여야 할 것입니다.