계약이 만료 전에 급히 이사를 하게 되어 임차권 등기가 필요합니다. 계약 만료 전에 임차권 등기가 가능한가요? 가능하다면 1. 통보 후 몇 개월 후에 가능한가요? 2. 임차권등기 후 몇 개월 후에 보증금 반환 소송이 가능한가요? 3. 이자는 등기 후 몇 개월 후부터 몇 %로 받을 수 있나요? 불가능하다면 1. 세대원 중 한 명이 전입 세대로 남아 있어도 대항력이 유지되나요? 2. 다른 방법으로 대항력을 유지할 방법이 있나요?
1. 임차권등기명령의 신청요건 임차인은 ① 임대차가 끝난 후 ② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항). 즉 임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 2. 질의에 대한 답변 가. 임차권등기는 임대차계약이 종료하였음에도 임대인이 그 보증금을 반환하지 않는 상태에서 경료 되게 됩니다. 특별히‘몇개월 후’라는 기간은 요구되지 않으므로 참고하시기 바랍니다. 나. 임차권등기는 임차인이 주거를 이전하더라도 그 대항력 또는 우선변제권을 유지하는데 목적이 있는 것이며, 보증금 반환 소송의 경우 임차권등기와 무관하게 제기하실 수 있습니다(다만 임대인의 보증금 반환의무는 임차인의 목적물 반환의무와 서로 동시이행의 관계에 있으므로 임대차계약이 종료되었다 하더라도 목적물이 명도되지 않았다면 임대인은 그 지급을 거절할 수 있을 것입니다). 다. 임차권등기와 지연이자(지연손해금) 역시 별도이며, 몇 개월이라는 기준은 요구되지 않습니다. 지연손해금은 귀하가 임차목적물(주택)을 임대인에게 인도한 이후부터 청구할 수 있으며, 보통의 경우 주택을 인도한 다음날부터 소장부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는날까지는 연 12%로 청구취지를 작성하여 소를 제기하는 편입니다(인도가 이루어지지 않은 경우 보증금만 청구하는 형태로 소가 제기될 것입니다). 라. 임차인은 주택의 인도와 주민등록(전입신고)를 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 대항할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 주민등록은 대항력의 발생요건이자 존속요건으로, 대항력을 유지하기 위하여는 주민등록이 계속 존속하고 있어야 하는데(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결), 판례는 주택임차인이 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는만큼 대항력을 상실하지 않는다고 보고 있습니다(대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결). * 따라서 임대차계약이 종료되어야 임차권등기가 신청 가능하며, 현재로서는 임차권등기가 신청 불가능한 상황으로 보입니다. [가능하다면 질문에 대하여] 1. 임대차계약이 종료되면 임차권등기를 신청할 수 있고 임차건물을 관할하는 지방법원, 지방법원 지원 또는 시군법원에 임차권등기명령을 신청하면 됩니다. 2. 임차권등기와 보증금반환소송은 원칙적으로 직접적인 관련이 없습니다. 3. 임차권등기와 보증금에 대한 지연손해금 역시 직접적인 관련이 없습니다. 임차권 등기가 아닌 '주택의 인도(이사를 간 날)'일을 기준으로 생각하셔야 합니다. [불가능하다면 질문에 대하여] 1. 가족의 주민등록을 남겨놓은 경우 대항력을 유지한다는 것이 판례의 입장이나, 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 2. 작성해주신 사실관계만으로는 확답이 어렵습니다. '대항력'은 임차인인 귀하가 (임대인이 아닌) 제3자, 즉 임차주택의 양수인 등에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 의미하므로 참고하기 바랍니다. 3. 결어 사이버상담의 특성상 사실관계를 정확히 알 수 없는 만큼 확정적인 답변이 어려운 점 양해 부탁드립니다. 자세한 상담이나 법률구조를 원하시는 경우 가까운 법률구조공단 사무실을 예약 후 방문하시는 것을 권해드립니다. 감사합니다.