저는 지방자치단체로부터 일반입찰방식으로 토지를 매수하였는데, 토지를 매수하는 다수의 상대방과 매매계약을 체결하기 위하여 일정한 형식으로 미리 마련한 매매계약서에 “매수인의 귀책사유로 계약이 해제되었을 때 10%의 계약보증금은 지방자치단체에게 귀속된다.”라는 조항이 있는데, 이러한 경우 제가 계약을 이행하지 못한다면 위 약정내용대로 매매대금의 10%인 계약보증금을 반환받을 수 없는지요?
「약관의 규제에 관한 법률」의 적용대상 약관이란 그 명칭이나 형태 또는 범위에 상관없이 계약의 한쪽 당사자가 여러 명의 상대방과 계약을 체결하기 위하여 일정한 형식으로 미리 마련한 계약내용을 말합니다(같은 법 제2조 제1호). 그리고 약관의 규제에 관한 법률에서 약관이 상법 제3편(회사), 근로기준법 또는 그 밖에 대통령령으로 정하는 비영리사업분야에 속하는 계약에 관한 것일 경우에는 약관의 규제에 관한 법률을 적용하지 아니한다고 규정하고 있으나(같은 법 제30조 제1항), 약관의 규제에 관한 법률 시행령에서는 비영리사업분야에 관하여 별도로 규정하고 있지 않습니다.그런데 비영리사업분야에 속하는 계약에 대하여 약관의 규제에 관한 법률의 적용이 배제되는지 판례를 보면, 약관의 규제에 관한 법률 제30조 제1항은 ‘이 법은 약관이 상법 제3편, 근로기준법 기타 대통령령이 정하는 비영리사업의 분야에 속하는 계약에 관한 것일 때에는 이를 적용하지 아니한다.’고 규정하고 있으나, 같은 법시행령은 아직 위 법률의 적용이 배제되는 비영리사업분야에 관하여 규정하고 있지 않으므로, 비영리사업분야에 속한 것이라고 하여 거기에 같은 법의 적용이 배제된다고 볼 수 없다고 하였습니다(대법원 1999. 4. 27. 선고 97다24009 판결). 따라서 지방자치단체가 일반입찰방식으로 토지를 매도하는 경우의 매매계약서는 약관의 규제에 관한 법률의 적용을 받게 될 것으로 보입니다.그리고 약관의 규제에 관한 법률에 따르면 신의성실의 원칙을 위반하여 공정성을 잃은 약관조항은 무효이고(같은 법 제6조 제1항), 고객에게 부당하게 불리한 조항은 공정성을 잃은 것으로 추정하고(같은 법 제6조 제2항 제1호), 또한 고객에게 부당하게 과중한 지연손해금 등의 손해배상의무를 부담시키는 약관조항은 무효로 한다고 규정하고 있습니다(같은 법 제8조). 그렇다면 위 사안의 위약금조항이 약관의 규제에 관한 법률에 위반되어 무효가 될 수 있을 것인지 문제되는데 판례를 보면, 지방자치단체가 시행하는 공업단지조성사업과 관련하여 입주예정자가 입주를 포기하는 경우 입주자부담금의 10%를 지방지차단체에 귀속시키는 위약금조항은 당사자의 지위, 입주계약의 목적과 내용, 손해배상액을 예정한 동기와 경위, 손해배상예정액의 비율, 예상손해액의 크기, 그 밖의 거래관행 등 여러 사정에 비추어, 위 위약금조항이 입주자를 비롯한 고객에 대하여 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 것이거나 신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관조항에 해당한다고 할 수 없다고 한 바 있습니다(대법원 1997. 7. 22. 선고 97다13306 판결).따라서 위 사안의 경우에도 귀하가 계약을 위반할 경우 계약보증금을 반환받기는 어려울 듯합니다. 다만, 민법 제398조 제2항에서 손해배상예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다고 규정하고 있으며, 지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률에서 정한 계약보증금약정도 당연히 위약벌의 성질을 갖는 것이라고 볼 수는 없을 것이고(대법원 2004. 12. 10. 선고 2002다73852 판결), 그것을 손해배상예정액으로 본다면 부당히 과다한 것인지에 따라서 감액여부가 결정될 것으로 보입니다.