저는 2010. 10.경 경기도 수원 소재 상가건물 1층을 보증금 4,000만원/월세 20만원으로 2년간 임차하여 입점 후, 제과점으로 사업자등록신청을 하면서 임대차계약서에 확정일자까지 받아 대항력과 우선변제권을 확보해 두고 있습니다. 계약 당시 건물주가 2년 후에는 자기가 정년퇴직을 하기 때문에 반드시 상가를 비워 주어야 한다면서 계약서에 “2년 뒤에는 이유 불문하고 가게를 명도하기로 약정함”이라고 기재하게 하였습니다. 그 당시 저는 이 상가를 꼭 임차하고 싶은 생각에 그렇게 기재하는데 동의하였는데, 이 경우 제가 당초의 임대차계약기간인 2년이 만료되면 그 기간의 갱신을 주장할 수는 없는지요?
(1) [상가건물임대차보호법의 적용대상 여부] 귀하의 환산보증금액은 6,000만원이고, 수원시는 수도권 과밀억제권역으로 현행법령상 적용범위가 2억5천만원 이하이므로, 귀하의 제과점은 상가건물임대차보호법의 적용을 받습니다.
  (2) 귀하는 상가건물임대차보호법 제10조제1항 각호 소정의 사유가 있지 아니한 한 임대인에게 기간만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있습니다.
  (3) 상가건물임대차보호법 제15조가 “이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다”고 하므로, 본건의 특약인 ‘2년 후 명도약정’은 귀하에게 불리하여 효력이 없습니다.