임대인이 임대차계약기간이 지났음에도 불구하고 임대차보증금을 돌려주지 않아 임차권을 등기하고 다른 곳으로 이사했습니다. 그런데 임대인이 임차권등기를 말소해야지 임대차보증금을 돌려주겠다고 하면서 보증금을 돌려주지 않고 있습니다. 이런 경우 임차인이 임차권 등기를 먼저 말소해야 하나요?
주택임대차보호법 제3조의3 규정에 의한 임차권등기는 이미 임대차계약이 종료하였음에도 임대인이 그 보증금을 반환하지 않는 상태에서 경료되게 되므로, 이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 임대차보증금 반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 경료하는 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니고, 특히 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능만을 주목적으로 하는 점 등에 비추어 볼 때, 임대인의 임대차보증금반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529판결). 사안의 경우 보증금 반환 의무가 임차권등기말소보다 먼저 이행되어야 하는 의무입니다. 따라서 임차인은 보증금을 돌려 받은 이후에 임차권 등기를 말소해 줄 수 있습니다.