저의 친언니는 2011. 11. 20.경 집주인인 甲과 임대차보증금 2,000만 원, 차임 월 30만 원, 임대차기간 2011. 11. 25.부터 2년간으로 임대차계약을 체결하고 2011. 11. 25. 이사를 한 후 재계약이나 임대차보증금 혹은 차임 인상 요구가 없었기에 3년 동안 살았습니다. 그 이후 언니가 시집을 가고 대신 동생인 제가 현재까지 월세 내며 살고 있습니다(언니가 시집을 간 후 제가 임대차 목적물에 전입신고를 하였습니다). 지금까지 차임이나 공과금을 연체한 사실도 없습니다. 그러던 중 2016. 9. 6. 집주인이 丙으로 바뀌었는데 2016. 10. 20. 경 부동산으로부터 리모델링공사를 한다며 나가라는 통보를 받았습니다. 그 직후 丙과 통화를 하게 되었는데, 11월까지 방을 빼주든지 차임을 올려달라고 하면서 불응시 명도소송을 하겠다고 하였습니다.  이에 저는 임대차계약이 묵시적으로 갱신되어 2017. 11. 24.까지가 계약기간이라고 주장하였습니다. 그러자 상대방은 임차인인 언니가 주민등록을 옮겨 갔으니 새로운 주인인 자신은 임대차보증금을 돌려줄 의무가 없다고 하였습니다. 제가 알고 싶은 것은, 丙의 주장대로 임차인과 실제 사는 사람이 다른 경우에 새로운 주인은 임대인 지위를 넘겨받지 않는지, 그리고 제가 주장하는 2017. 11. 24.까지의 임대차기간이 맞는지, 제가 차임를 인상 요구에 불응할 수 없는지 입니다.
유감스럽게도 귀하는 甲과 임대차계약을 체결한 직접 당사자가 아니므로, 직접 임차인으로서 권리는 행사할 수 없고, 임차인인 언니를 통해 행사하여야 할 것으로 보입니다. 귀하는 임차인인 언니의 간접점유자의 지위에 있다고 보입니다. 그런데 판례는 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 전차인은 그 전대차나 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다고 합니다(대법원 1993. 4. 13. 선고 92다24950 판결, 대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결).  그리고 위와 같은 이유로 주택의 전대차가 그 당사자 사이뿐만 아니라 임대인에 대하여도 주장할 수 있는 적법 유효한 것이라고 평가되는 경우에 있어서는, 전차인이 임차인으로부터 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마치고 있다면 이로써 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실은 충분히 공시될 수 있고 또 이러한 경우 다른 공시방법도 있을 수 없으므로, 결국 임차인의 대항요건은 전차인의 직접 점유 및 주민등록으로써 적법 유효하게 유지 존속한다고 보아야 한다고 합니다(대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결).  이러한 판례의 입장에 비추어 언니 대신 동생이 사는 것은 임대인에 대한 배신행위라고 보기 어려워 임대차계약 해지 사유는 없다고 보이고, 언니의 간접점유자의 위치에 있는 귀하가 임대차 목적물을 계속 점유하고 있고 이에 전입신고를 한 상태에서 丙이 임대차 목적물을 양수하였다면, 丙은 임대인 지위를 승계한다고 보입니다. 즉, 丙의 주장과 달리 귀하의 언니가 임차인이고 실제 사는 사람은 그 동생인 귀하이며, 귀하만 전입신고가 된 상태라도, 새로운 주인은 임대인으로 책임을 승계받습니다. 「주택임대차보호법」 제6조 제1항 전문은 “임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다”고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 “제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.”고 규정하고 있습니다. 따라서 귀하의 주장과 같이 언니가 체결한 임대차계약은 2011. 11. 25.부터 2년이 지난 2013. 11. 24. 그 임대차기간이 만료되나 묵시의 갱신으로 2년 동안 더 계속되어 2015. 11. 24. 만료되고 다시 묵시의 갱신이 되어, 결국 현재의 임대차 계약은 2017. 11. 24.에서야 만료됩니다. 한편 「주택임대차보호법」 제7조는 “당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다”고 규정하고 있습니다.   따라서 귀하는 원칙적으로 「주택임대차보호법」이 보장한 임대차계약기간 2년 동안은 최초 체결한 임대차계약의 내용에 따른 차임만 지급할 의무가 있습니다. 그러나 묵시의 갱신으로 인정된 위 임대차기간 도중이더라도 ① 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동이 있으며 ② 그로 인하여 그간 귀하가 지급해온 차임이 적절하지 아니하게 된 때에 한하여 丙은 차임 증액을 요구할 수 있고, 귀하는 이를 거부할 수 없습니다. 그런데 丙이 2013. 5. 20. 귀하에게 차임 증액을 요구한 이유가 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동이 아니라 오직 리모델링 공사를 위하여 귀하를 쫓아내기 위한 목적이라면 이는 「주택임대차보호법」 제7조에 의하여 일방적으로 차임을 증액할 수는 있는 경우에 해당되지 않을 것입니다.