안녕하세요 가게를 운영하다 계약 만료 (4월 30일)을 앞두고 3월 11일에 주인과 연락을 시도하였지만 주인이 제 번호를 스팸 차단을 하여 연락이 되지 않았습니다. 그 후로도 계속 연락을 시도하였지만 연락이 되지 않았고 4월 14일 첫 연락이 되었습니다. 그러더니 최소 2개월 전 연락을 줘야 본인이 돈을 구해오지 갑자기 나간다고 하면 억째냐고 보증금을 6월에 준다고 하며 전화가 종료되었습니다. 그 후에도 연락이 계속되지 않았고 대리인이라는 사람이 와서 원하는 날짜에 관리비를 납부하고 나가도 된다는 이야기를 주고받은 뒤 (5월 4일) 새로운 임대인이 철거를 해주는 조건으로 계약을 마무리 하려는 도중 집 주인이 6월까지 계약되어 있는데 무슨 소리냐면서 6월까지 월세를 요구하며 새로운 임대인을 받지 않고 있습니다. 전 3월부터 4월 30일 계약 종류 의사를 밝혔으나 본인 휴대폰에 연락이 오지 않았다는 이야기만 하면서 억지를 부리고 있습니다. 본인 휴대폰에 제 번호 부제 중 전화가 수십 통 남아 있습니다. 이러한 경우 새로운 임대인이 계약을 파기하는 경우 보증금 반환과 철거 비용(700만원)까지 손해배상 청구가 가능한가요
상가건물의 임대차기간 만료에 관하여 질문을 올려주셨습니다 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. (각호 생략) ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009.5.8> ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. 계약만료가 4월 30일이었을 경우, 적어도 1개월 전인 3. 30.까지 갱신거절의 통지가 이루어졌어야 합니다. 단순히 부재중 전화가 있는 것으로는 부족하다고 평가할 여지가 있으며, 문자나 카카오톡으로든 갱신을 하지 않겠다는 의사가 명확히 표시가 되었어야 할 것으로 보입니다. 이후 대리인이라고 칭하는 자와의 구두합의와 관련하여서도, 그 대리인에게 적법한 대리권이 수여가 되었는지(위임장 여부), 그 부분이 명확히 표시가 되었는지 여부 등을 정확히 확인하셨어야 구두합의의 유효성을 주장할 수 있을 것 같습니다. 결과적으로 사안의 경우 3. 30.전에 문자나 카카오톡, 혹은 내용증명 우편발송 등으로 본인의 의사가 명확히 표현되었어야 갱신거절로 볼 수 있을 것 같고 그렇지 않다면 묵시적으로 갱신이 되었을 것으로 보입니다. 다만 임차인은 10조 5항에 따라 언제든지 해지통고를 할 수 있으므로 4. 14.기준으로 3개월 뒤 해지 효력을 주장할 수 있을 것이며, 다만 임대인이 6월 해지를 인정하였다면 이를 합의해지로 보아 6월에 해지의 효력을 주장할 수 있을 것입니다. 물론 대리인과의 해지합의의 유효성을 입증할 수 있는 경우, 그에 따를 것입니다. 이는 어디까지나 의뢰인의 질문을 근거로 일반적인 법리를 설명한 것이며, 법률문제는 구체적 사실에 따라 결론이 달라집니다. 따라서 구체적인 자료를 들고 가까운 구조공단사무실에 찾아가셔서 상담을 받으셔야 법률문제의 해결방안을 알 수 있습니다. 대한법률구조공단은 대한민국 국민의 법률적 복지향상을 위해 설립된 법인으로서 대한민국 국민이라면 누구나 무료로 법률상담을 받을 수 있습니다. 또한 일정한 요건을 갖춘 경우에는 소송구조결정을 받아 무료로 또는 저렴한 비용으로 변호사의 도움을 받으실 수도 있으니 가까운 대한법률구조공단사무실에 방문하셔서 상담을 받아 보시길 바랍니다. 현재 코로나19사태로 인하여 전면예약상담을 실시하는 중이니, 반드시 전화(국번없이 132) 또는 공단 홈페이지를 통하여 예약하신 후에 방문하시기 바랍니다.접속 ->법률구조 -> 법률상담 ->방문상담 예약항목 참조)