안녕하십니까! 1. 저는 관리인을 두고 있는 집합건물(1~4층 은 상가 및 근린시설, 5층에는 주택 1동) 중 5층 501호 주택을 소유하고 있습니다. 건물 옥상(5층) 전부 면적 100평 위에 30평 501호 1채만 있습니다. 상수도 계량기는 건물 전체에 하나 이고 요금은 전용 부분 면적으로 나누어 납부하고 있습니다. 그런데 5층 주택에 상수도 물 공급이 건물 내부(집합건물)로 되어 있어야 하는데 현재 내부 배관은 차단되어 있어(당초 4층 목욕탕과 5층 주택이 같은 소유자였고 지하수를 사용한다면서 건물 내부 상수도 배관을 차단한 것으로 보임) 부득이 옥상 외부에 노출된 수도꼭지에 연결하여 사용하고 있습니다. 겨울에는 배관 내 물이 추위에 얼어 수시로 공급되지 않고 있습니다. 매번 업자를 불러 해결하고 있습니다. 당연히 비용이 발생합니다. 501호 주택 전용 부분(현관 안 주택)에서 발생한 거라면 당연히 전용 부분 소유자가 부담해야겠지만, 전용 부분이 아닌 공용 부분에서 발생한 거라면 관리단 또는 관리인 이 추위에 얼지 않는 수도 시설을 설치하던 가 아니면 발생하는 비용을 부담하여야 다 봅니다. 그래서 제가 알고 싶은 부분은 옥상 외부에 노출된 수도꼭지에서 주택 현관 연결 부분까지의 배관 이 501호 주택 전용 부분 인지? 집합건물 공용부분 인지? 알고 싶습니다. 만 약 공용 부분이라면 수도 관의 설치와 관리비용 등 이 관리단 또는 관리인에게 책임이 있음을 알리고 싶어서입니다 2. 전기 부분도 한 전 외부로부터 집합건물로 들어와서 1~4층을 거쳐 5층 501호로 공급되고 있습니다. 501호 전용 부분이 아닌 501호 밖 4층 부분에서 전기 배선 불량으로 수리비가 발생하였습니다. 이 또한 공용 부분으로 관리단 또는 관리인에게 책임이 있는 게 아닌가요? 참고로 501호는 매달 관리단 또는 관리인에게 관리비를 납부하고 있습니다. 감사합니다.
1. 안녕하십니까? 대한법률구조공단입니다. 우리 공단은 경제적으로 어렵거나 법을 모르기 때문에 법의 보호를 충분히 받지 못하는 사람들이 공평하게 법의 혜택을 받을 수 있도록 성심껏 도와드리고 있습니다. 다만, 사이버상담의 경우, 절차 안내나 간단 상담을 위한 제도이므로, 자세한 상담의 경우, 방문상담을 통해 해결하시기 바랍니다. 2. 2023. 6. 29.자로 담당자에게 배당된 질의에 대해 2023. 7. 3. 아래와 같이 신속하게 회신하오니 도움이 되시기를 바라며, 참고로 이 회신 내용은 귀하의 질의에 나타난 사실관계만을 근거로 한 의견임을 알려드립니다. 3. 질의 답변 귀하의 질의만으로는 해당 수도부분이 공용인지 전유인지 알기 어렵습니다. 구분을 위한 기준을 제시하여 드릴테니, 살펴보시고, 판단이 어려울 경우 관련자료를 모두 들고 방문상담을 받아 보시기 바랍니다. 가. 구별의 기준 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따를 때, 전유부분”(專有部分)이란 구분소유권의 목적인 건물부분(제2조 제3호)을 말하고, “공용부분”이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말합니다(제2조제4호) 공용부분을 정의하는 제3조는 ‘① 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용(共用)에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다. ② 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분과 부속의 건물은 규약으로써 공용부분으로 정할 수 있다. ③ 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분의 전부 또는 부속건물을 소유하는 자는 공정증서(公正證書)로써 제2항의 규약에 상응하는 것을 정할 수 있다. ④ 제2항과 제3항의 경우에는 공용부분이라는 취지를 등기하여야 한다.’고 규정합니다. 나. 이 사건의 경우 이처럼 집합건물의 “규약”으로 공용부분을 정할 수 있기 때문에, 구체적인 사안을 판단함에 있어서는 규약부터 먼저 확인해보는 것이 좋습니다. ‘아파트 관리규약’의 초안으로 자주 활용되는 “서울특별시 공동주택 관리규약준칙”의 기재례를 살펴보면 아래와 같습니다. 서울특별시 공동주택 관리규약준칙 제5조(전용부분 및 공용부분의 범위) ① 전용부분은 입주자가 세대에서 단독으로 사용하는 공간으로서 [별표 2]와 같다. ② 공용부분은 제1항의 전용부분을 제외한 다음 각 호의 주택부분？부대시설, 및 복리시설과 그 대지로 하되, 그 범위는 [별표 3]과 같다. 1. 주거공용부분 : 동 건물의 복도？계단？현관, 승강기 등 공동주택의 지상층에 있는 동 건물을 해당 동의 입주자가 공동으로 사용하는 시설 2. 그 밖에 공용부분 : 제1호의 주거공용부분을 제외한 지하층？관리사무소？경비실？경로당？보육시설？주차장？주민공동시설 등 공동주택단지 안의 전체 입주자 등이 공동으로 사용하는 시설 [별표 2] 전용부분의 범위 (제5조제1항 관련) 구분 범위 1. 천장？바닥 및 벽세대내부의 마감부분과 전용으로 사용하는 벽체. 2. 현관문 및 창(발코니 창 포함), 문틀, 문짝과 이에 부수된 시건장치 등의 시설. 3. 배관？배선 및 닥트와 그 외의 건물에 부속되는 설비, 제1호에서 정하는 전용부분에 설치되어 있는 부분. 다만, 2세대 이상이 사용하는 배관, 배선 등은 공용부분으로 한다. 4. 세대별 전기？수도？가스？급탕 및 난방의 배관？배선 ？계량기 등, 계량기 까지는 공용부분으로 하고, 그 후의 배관 및 배선은 전용부분으로 한다. [별표 3] 공용부분의 범위 (제5조제2항 관련) 구분 범위 1. 건물부분: 주요구조부 : 벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕, 주계단, 외벽에 부착된 난간？ 그 밖에 전용부분에 속하지 않는 부분. 2. 부대시설: 주차장, 관리사무소, 담장, 입주자집회소？· 보안등, 대문, 경비실, 자전거보관소, 조경시설, 옹벽, 축대, 공동주택단지 안의 도로, 안내표지판, 공중전화, 공중화장실, 저수시설, 지하양수시설, 대피시설, 쓰레기수거 및 처리시설, 오수처리시설, 단독정화조, 소방시설, 냉난방공급시설, 급탕공급시설, 공동저탄장, 수해방지시설, 전기, 전화, 가스, 급수, 배기, 배수, 환기, 난방, 소화, 배연 및 오물처리의 설비와 굴뚝, 승강기, 피뢰침, 국기 게양대, 텔레비전 공동시청안테나 및 종합유선방송의 구내전용선로설비, 우편물수취함, 지능형 홈네트워크 설비, 그 밖에 전용부분에 속하지 않는 시설. 3. 복리시설: 어린이 놀이터, 주민운동시설, 경로당, 유치원 및 보육시설(개인에게 분양된 시설은 제외), 주민공동시설, 문고, 그 밖에 거주자의 취미활동, 종교생활, 가정의례 및 주민봉사활동에 사용할 수 있는 시설 등. 1세대 전용부분에 설치되어 있는 급수관은 전용부분일 가능성이 높고, 2세대 이상이 사용될 경우 공용부분이 됩니다. 자세한 내용은 아래 5번을 참조하시어 방문상담 받아보시기 바랍니다. 4. 위 답변은 답변자 개인의 법률적 의견으로서 이와 다른 의견이 있을 수도 있으므로 참고자료로만 활용해주시고, 특히 위 답변을 증거자료로 쓰는 것은 부적절하므로 이 점 양해하여 주시기 바랍니다. 5. 사이버 상담의 경우, 부정확하고, 자료확인 되지 않은 상태에서 귀하의 질의내용을 전제로 답변을 드리는 바, 귀하가 제시한 사실관계가 부정확할 경우, 잘못된 답을 드릴 가능성이 높습니다. 그러므로, 더 궁금하신 사항이 있다면, 관련자료를 모두 들고, 대한법률구조공단을 방문하시어 방문상담을 받으시거나, 다른 법률전문가와 상담하시길 바랍니다.