저는 甲소유 상가건물 중 1층 부분을 보증금 5,000만원에 월세 50만원으로 임차하여 사업자등록을 내고 식당을 운영하고 있는 임차인입니다. 그런데 저는 위 임차보증금 확보를 위하여 임대인인 건물주 甲에게 임대차등기를 해 줄 것을 요구하였지만 협조해 주지 않아 임대차등기를 하지 못하고 있습니다. 만일, 위 임차건물이 경매된다는 등의 위험으로부터 임차보증금을 보호할 수 있는 방법은 없는지요?
「상가건물임대차보호법」 제3조 제1항은 “①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제5조 제2항은 “제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.”라고 규정하고 있습니다.그러므로 건물에 입점하고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 대항력이 생기고, 임대차계약서상에 확정일자까지 받아 둔다면 임차건물의 경매 시 후순위권리자 그밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있게 됩니다.즉, 상가임차인이 「상가건물임대차보호법」에 의한 대항력, 우선변제권 등 각종의 권리를 보호받으려면 상가임차인의 대항요건인 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청하고 임대차계약서 원본에 확정일자인을 받아 두어야 하며 확정일자인(確定日字印)은 상가건물의 소재지 관할세무서에서 받을 수 있습니다. 확정일자를 받기 위한 절차로서는 기존사업자인 경우 사업자등록증 원본, 임대차계약서 원본, 건물의 일부를 임차한 경우는 해당부문 도면, 본인 신분증을 구비하여 관할세무서(징세과, 세원관리과, 조사과)에서 사업자등록정정신고서를 작성·제출하면 되고, 신규사업자는 사업허가증·등록증·신고필증 사본, 임대차계약서 원본, 건물의 일부를 임차한 경우는 해당부문 도면, 본인 신분증을 구비하여 관할세무서(납세서비스센타)에서 사업자등록신청서를 작성·제출하면 될 것입니다.