저는 2009. 11. 15.경 서울 화곡동에 있는 상가건물의 일부를 임차보증금 1억원, 월세 100만원에 임차하여 사업자등록을 하고, 임대차계약서에 확정일자까지 받아두고 영업을 하고 있습니다. 그런데 임대인이 저도 모르게 2010. 7.경 임차건물을 매도하였습니다. 종전 임대인이자 매도인은 위 건물 이외에도 다른 부동산이 다수 있는 부자이므로 임대차계약기간이 만료되더라도 제가 위 임차보증금을 반환 받음에 지장이 없었을 것이지만, 새로운 소유자는 위 건물 이외에 다른 부동산을 가지고 있지 못하여 저로서는 불안합니다. 그래서 위 임대차계약을 해지하고 종전 소유자로부터 임차보증금을 반환 받고자 하는데 그것이 가능한지요?
(1) [상가건물임대차보호법의 적용대상 여부] 귀하의 상가건물임대차보호법 제2조 소정의 환산보증금은 2억 원으로 본건 임대차는 동법의 적용대상이며, 귀하는 상가건물임대차보호법 제3조 소정의 대항력을 갖추었으므로 새로운 건물주에게 종전의 권리를 그대로 주장할 수 있습니다.
  (2) 임대차보증금반환채무는 부동산의 소유권과 함께 양수인에게 이전되므로 양도인의 임차인에 대한 보증금반환채무는 소멸하고, 임차인은 종전의 소유자에 대하여는 더 이상 보증금반환을 요구할 수 없게 됩니다(대법원 1996. 11. 22. 선고 96다38216 판결).
  (3) 그러나 대항력 있는 임차권자라도 임대차의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로, 임차건물이 임차인의 사전 동의 없이 임대차기간의 만료 전에 양도되는 경우에는 임대차계약을 해지함으로써 종료시키고, 종전 임대인에게 보증금의 반환을 청구할 수 있습니다(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결).