ㅇ 현황 1. 2016년 부친 사망 후 한 정상 속 승인 판결을 받고 2022년 10월에 상속재산 파산 폐지 공고가 되었습니다. 2. 상속된 부동산은 건물만 해당하고 토지는 다른 사람의 명의입니다. (경기도 평택시 서정동 773-2) 3. 토지소유주는 2016년 건물 철거 판결을 받았으나 현재 점유하고 있는 상태입니다. 4. 공매가 진행 중이었으나 철거 판결된 건 물이라는 이유로 현재 공매가 취소된 상태입니다. ㅇ 문의 사항 1. 파산 폐지 이후 해당 부동을 처분하고자 하는데 형식적 경매를 상속인이 직접 진행해야 하는지요? 2. 위 부동산에 국세에 남에의 한 압류가 1.8억 정도 되는데 경매 저가 낙찰 시에도 해당 압류가 배당으로 소멸하는지? 남은 금액만큼 압류가 유지되는지요? 3. 형식적 경매 절차 없이 단순히 토지소유주에 소유권 이전해도 문제가 없을지요? 한정상속인지 임의로 매매하면 문제의 소지가 있지 않은지요?
1. 형식적경매는 한정승인을 한 상속인 또는 상속재산관리인이 선임된 경우에는 상속재산관리인이 신청합니다. 다만 이미 공매절차에서 취소가 되었는데 형식적 경매신청을 하여 매각이 될 수 있을지는 의문이긴 합니다. 2. 그리고 귀하는 만약 형식적 경매를 통해 매각이 된 경우 압류가 배당으로 소멸하는지, 남은 금액만큼 유지가 되는 것인지를 질의하셨는데 죄송하게도 이 질문에 대한 명확한 답변을 어렵습니다. (청산을 위한)형식적 경매 절차라는 것이 엄연히 존재하고 있는 이상 그 절차에서 배당절차가 이루어지는지 그렇다면 그 압류는 소멸하는지, 인수가 되는 것인지에 대해 명확한 실무, 법리가 존재할 것이라고 생각은 되긴 하는데 관련 실무제요(법원행정처 발간)을 보아도 그 명확한 입장을 파악하기가 어렵습니다. 형식적 경매가 이루어진 경우 그 부동산의 근저당권, 압류 등이 계속하여 인수된다는 견해도 있고, 소멸한다는 견해도 존재하는 것 같습니다. 그리고 판례는 귀하와 같이 한정승인으로 인한 경매(청산을 위한 형식적 경매)의 경우에 관한 내용은 보이지 않고 공유물분할을 위한 형식적 경매에 대해서만 아래와 같이 판시하고 있습니다. “대법원 2009. 10. 29 선고 2006다37908 판결 [가등기회복등기] 구 민사소송법(2002.1.26.법률 제6626호로 전부 개정되기 전의 것)은 제608조 제2항에서 “저당권 및 존속기간의 정함이 없거나 제611조의 등기 후 6월 이내에 그 기간이 만료되는 전세권은 경락으로 인하여 소멸한다.”고 함과 아울러,제728조에서 이를 담보권의 실행을 위한 경매절차에도 준용하도록 함으로써 경매의 대부분을 차지하는 강제경매와 담보권 실행을 위한 경매에서는 소멸주의를 원칙으로 하고 있다. 공유물분할을 위한 경매에서 인수주의를 취할 경우 구 민사소송법이 목적부동산 위의 부담에 관하여 그 존부 및 내용을 조사?확정하거나 인수되는 부담의 범위를 제한하는 규정을 두고 있지 않을뿐더러 목적부동산 위의 부담이 담보하는 채무를 매수인이 인수하도록 하는 규정도 두고 있지 않아 매수인 및 피담보채무의 채무자나 물상보증인이 매우 불안정한 지위에 있게 되며, 목적부동산 중 일부 공유지분에 관하여만 부담이 있는 때에는 매수인으로 하여금 그 부담을 인수하도록 하면서도 그러한 사정을 고려하지 않은 채 공유자들에게 매각대금을 공유지분 비율로 분배한다면 이는 형평에 반하는 결과가 될 뿐 아니라 공유물분할소송에서나 경매절차에서 공유지분 외의 합리적인 분배비율을 정하기도 어려우므로, 공유물분할을 위한 경매 등의 이른바 형식적 경매가 강제경매 또는 담보권의 실행을 위한 경매와 중복되는 경우에 관하여 규정하고 있는 구 민사소송법 제734조 제2항 및 제3항을 감안하더라도, 공유물분할을 위한 경매도 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매와 마찬가지로 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 하여 실시된다고 봄이 상당하다. 다만, 집행법원은 필요한 경우 위와 같은 법정매각조건과는 달리 목적부동산 위의 부담을 소멸시키지 않고 매수인으로 하여금 인수하도록 할 수 있으나,이 때에는 매각조건 변경결정을 하여 이를 고지하여야 한다.“ 즉 원칙적으로는 공유물분할을 위한 형식적 경매에 있어서도 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것으로 하나 집행법원은 필요한 경우 그 부담을 소멸시키지 않고 인수하는 것으로 매각조건을 변경할 수도 있다는 내용으로 이해됩니다. 그리고 실무제요에서는 위와 같은 판례 내용을 소개하면서 “다만 이는 형식적 경매의 모든 경우에 그렇다는 취지는 아니므로 경매의 종류나 목적에 따라서는 달리 판단될 수 있다.”고 설명하고 있습니다. 결론적으로 구체적인 경우에 따라 달리 판단될 수 있다는 내용인바 죄송하게도 귀하의 질문에 대한 명확한 답변을 하기는 어렵습니다. 그 형식적 경매 절차에서 일반채권자가 배당을 받을 수 있는가의 문제에 대해서도 판례는 이를 부정하는 입장에 있는 것으로 보입니다(대법원 2013. 9. 12 선고 2012다33709 판결 [배당이의]). 3. 민법 제1037조(상속재산의 경매)는 “전3조의 규정에 의한 변제를 하기 위하여 상속재산의 전부나 일부를 매각할 필요가 있는 때에는 민사집행법에 의하여 경매하여야 한다” 고 규정하여 형식적 경매 절차를 통해 상속재산을 청산할 것을 규정하고 있습니다. 다만 이 규정에 대해 주석서는 아래와 같이 설명하고 있습니다. “한정승인을 한 상속인이 상속재산을 현금화함에 있어 본조에 위반하여 민사집행법에 따른 경매절차에 의하지 않고 임의매각한 경우 거래의 안전상 그 매각의 효력이 당연히 무효가 된다고 볼 것은 아니다. 그러나 청산을 위한 것이었다고 할지라도, 사안에 따라 그것이 상속재산을 은닉하거나 부정소비한 때에 해당한다고 볼수 있는 경우라면 민법 제1026조 제3호에 따른 법정단순승인이 될 수 있다. 임의매각을 통하여 상속채권 또는 유증의 변제가 이루어졌다면 이미 이루어진 그와 같은 변제의 효력에도 영향이 없다. 다만 본조에 의한 경매절차에 의하여 현금화하였다면 얻을 수 있었을 가액이 임의매각을 통하여 얻은 가액에 비하여 컸을 경우와 같이 임의매각으로 인하여 상속채권자나 수유자에게 손해가 발생한 경우에는, 한정승인을 한 상속인의 그의 고유재산으로 손해를 배상하여야 할 것이다(민법 제1038조 제 1항).” 귀하의 경우 현실적으로 경매절차를 통한 현금화는 매우 어려운 상황이라 판단되고 현재의 토지 소유자에게 건물을 매도하는 것이 가장 좋은 방법이 될 수도 있을 것 같습니다. 이에 답변자 견해로는 각 채권자들에게 현재의 상황을 명확히 고지하고 임의매각 방식으로 처분을 하는 것에 동의를 구한 다음 청산을 하는 절차를 진행하는 것이 방법이 될 수도 있다고 판단됩니다.