임차주택에 인접한 임야 일부가 붕괴되면서 밀려 내려온 토사류가 주택 벽체를 일부 파손하고 건물 내부까지 들어와 임차인 소유의 가구들이 훼손되었습니다. 임차인은 이러한 사태가 미리 예상 가능하였으므로 임대인이 미리 방호조치를 하였어야 하는데 그렇게 하지 않은 것이 임대인의 의무위반이라고 주장합니다. 이러한 경우 임대인이 임차인의 손해를 배상해주어야 하는지요.
임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용ㆍ수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무(임대인의 수선의무)를 부담합니다(민법 제623조). 임대인의 수선의무는 특별한 사정이 없는 한 임대차의 목적에 따른 용도대로 임차인으로 하여금 그 목적물을 사용ㆍ수익시키는 데 필요한 범위에서 인정되는 것입니다. 임대인의 수선의무를 발생시키는 사용ㆍ수익의 방해에 해당하는지 여부는 구체적인 사안에 따라 목적물의 종류 및 용도, 파손 또는 장해의 규모와 부위, 이로 인하여 목적물의 사용ㆍ수익에 미치는 영향의 정도, 그 수선이 용이한지 여부와 이에 소요되는 비용, 임대차계약 당시 목적물의 상태와 차임의 액수 등 제반 사정을 참작하여 사회통념에 의하여 판단됩니다(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다107405 판결). 위 판례에서는 임차인이 임대차 목적물을 사용ㆍ수익함에 있어서 목적물의 주위 환경이나 그 밖의 제반 사정으로 그 안전에 위해를 입을 우려가 있다 하더라도 그것이 계약에서 정한 목적과 용도대로 목적물을 사용ㆍ수익하는 것을 방해한다고 볼 만한 ‘특별한 사정’이 없는 한 임대차계약상 임대인에게 그러한 위해로부터 임차인의 다른 재산상 이익 등을 보호하기 위한 조치를 취할 의무까지 임대인의 수선의무에 포함된다고 보기는 어렵다고 하였습니다. 사안의 경우에도 그와 같은 ‘특별한 사정’이 인정되지 않는 이상 임차인의 주장은 받아들여지기 어려울 것으로 보입니다.