갑은 민간임대주택의 임차인이며, 생활고에 시달리다 1회 차임의 일부를 지급하였고, 이후 2기 분은 지급하지 못하였습니다. 이에 민간임대주택의 임대사업자인 을은 “3개월 분의 연체”사실에 기초하여 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙의 표준계약에 따른 임대차계약의 해지를 통고하였습니다. 을의 해지통고는 적법할까요?
판례는 “ ‘3월 이상’은 3개월 이상 연속되어야 하므로 연체횟수가 3회 이상이어야 한다는 것은 의문의 여지가 없다.그런데 만약 ‘3월 이상’이 연체횟수만을 의미할 뿐 연체금액의 의미는 배제된다고 보게 되면, 일반적인 임대차에 적용되는 민법 제640조 가 “차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때”를 해지사유로 규정한 것과 대비하여 임대주택의 임차인이 오히려 더 불리하게 되는 경우가 발생할 수 있다.이는 임대주택법의 적용 대상인 임대차계약에 대하여 해지사유를 더 엄격하게 제한하고 있는 입법취지에 배치되므로, ‘3월 이상’은 연체횟수뿐 아니라 연체금액에서도 3개월분 이상이 되어야 한다는 뜻으로 새기는 것이 옳다“고 판단하여 단순히 3기분의 연체가 있다는 사실만으로는 해지할 수 없고, 연체 차임액도 3개월분 이상이 되어야 한다고 보았습니다(대법원 2016. 11. 18. 선고 2013다42236 전원합의체 판결). 이와 같은 판례의 입장에 따르면 갑은 비록 3개월 동안 차임을 연체한 사실은 있지만, 차임의 일부를 지급한 바 있어 연체 차임액은 3개월분에 미치지 아니하므로 을의 해지 통고에 따라 임대차 계약이 해지된다고 보기 어렵습니다.