저는 건물을 짓기 위하여 토지 소유자인 甲과 임대차 계약을 체결하고 그 등기는 하지 않은 채 건물의 건축을 시작하였습니다. 그러던 중 임대인인 甲은 제3자인 乙에게 토지를 매도하게 되었고, 저는 그 후에 제가 지은 건물에 관한 등기를 하게 되었습니다. 그렇다면, 저는 토지의 새로운 소유자인 乙에 대하여 위 甲과의 임대차계약의 효력을 주장할 수 있나요?
주장할 수 없습니다. 민법 제622조 제1항은 '건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.'고 규정하고 있습니다. 하지만, 이는 건물을 소유하는 토지임차인의 보호를 위하여 건물의 등기로써 토지임대차 등기에 갈음하는 효력을 부여하는 것일 뿐이므로 임차인이 그 지상건물을 등기하기 전에 제3자가 그 토지에 관하여 물권취득의 등기를 한 때에는 임차인이 그 지상건물을 등기하더라도 그 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생기지 않습니다. 따라서, 새로운 소유자인 제3자와 새로운 임대차계약을 체결하지 않는 한 임대차의 존재를 주장할 수 없습니다.