甲은 2012. 9. 26. 乙이 소유하고 있는 건물에 관하여 1,700만원에 2012. 9. 27.부터 2년간 전세를 얻어 입주하면서 2012. 10. 29. 위 주소로 전입하였다가, 2012. 11. 4. 그 전세권 설정등기를 경료하고 2013. 4. 21. 다른 지역으로 전출하였습니다. 한편, 乙에게 2012. 8. 3. 5,000만원을 대출해주었던 丙은행은 같은 날 위 건물에 관하여 채권최고액 금 6,240만원으로 근저당권을 설정 받았으며, 乙이 위 채무를 변제하지 않자 근저당권에 기하여 2013. 4. 임의경매를 신청하였습니다.甲이 위 경매절차에서 다른 지역으로 주민등록을 이전하기 전에 민법상 주택임대차등기 또는 주택임대차보호법상 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기보다 강력한 전세권 설정등기를 경료한 만큼 주택임대차보호법 소정 소액임차인으로서 위 전세금 중 일부를 우선 배당받을 권리가 있다고 주장한다면, 甲에게 우선배당이 가능할까요?
임대차와 전세권의 법적성질에 대하여, 판례는 우선 “전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 내용으로 하는 물권이지만, 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 발생하는 채권계약으로서, 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항 의 대항요건을 갖추거나 민법 제621조 의 규정에 의한 주택임대차등기를 마치더라도 채권계약이라는 기본적인 성질에 변함이 없다”고 명시하여 양자 간 법적성질의 차이점을 분명히 확인하고 있습니다(대법원 2007. 6. 28. 선고 2004다69741 판결 등).이러한 맥락에서 판례는 “주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거 규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이라는 점, 주택임대차보호법 제3조의3 제1항 에서 규정한 임차권등기명령에 의한 임차권등기와 동법 제3조의4 제2항 에서 규정한 주택임대차등기는 공통적으로 주택임대차보호법상의 대항요건인 ‘주민등록일자’, ‘점유개시일자’ 및 ‘확정일자’를 등기사항으로 기재하여 이를 공시하지만 전세권설정등기에는 이러한 대항요건을 공시하는 기능이 없는 점, 주택임대차보호법 제3조의4 제1항 에서 임차권등기명령에 의한 임차권등기의 효력에 관한 동법 제3조의3 제5항 의 규정은 민법 제621조 에 의한 주택임대차등기의 효력에 관하여 이를 준용한다고 규정하고 있을 뿐 주택임대차보호법 제3조의3 제5항 의 규정을 전세권설정등기의 효력에 관하여 준용할 법적 근거가 없는 점 등을 종합하면, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항 의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실한다”고 판시함으로서, 다른 지역으로 전출하거나 점유를 상실하게 되면 전세권설정등기를 하였는지 여부와 무관하게 주택임대차보호법상 대항요건을 상실하게 됨을 명시하고 있습니다(대법원 2007. 6. 28. 선고 2004다69741 판결 등).따라서 甲은 2002. 10. 29. 위 주소로 전입한 후 2002. 4. 11. 전세권설정등기를 경료 하였으나, 2003. 4. 21. 다른 지역으로 전출하였으므로 전세권 등기 여부와 무관하게 소액임차인으로서의 대항요건 및 우선변제권을 상실하였고, 이에 따라 위 경매절차에서 우선배당을 받을 수는 없습니다.