1. 2020년 12월 26일 : 인접 빌라 유사 조건 매매가에 가까운 전세 보증금 220,000,000원을 지불하여 전세 계약(은행 전세 대출금 192,000,000원) 2. 2021년 1월 07일 : 전입신고 후 보증보험 가입과정이 지지부진하여 1월 22일 전세권 설정 등기를 진행하였으며, 이후 약 1년 6개월 실거주 중 3. 2022년 8월 05일 : 전세 계약 잔여기간 6개월 미만 시기가 되었으며 타지역으로 이사하게 되어 계약 연장의 사 없음을 통보하였음. 4. 2022년 8월 6일 : 임대인이 갭 투자 과정에서 변제 능력 상실로 국세 체납자가 되었고 전세 보증금 반환 의사가 없음을 통보하였으면 5. 2022년 8월 11일 : 주택도시보증공사로부터 청구 금액 1, 462,000,000원 가압류 통보 6. 임대인은 경매과정에서 전세보증금을 잃기 싫으면 추가금을 얹고 주택을 매수하라고 요구 --- 위와------------------------- 위와 같은 상황에서 최소한의 피해로 가장 빠르게 해결할 수 있는 방법을 알고 싶습니다. ex) 전세권을 설정한 임차인이 보증금을 돌려받지 못하게 되는 경우, 계약기간 내에 경매를 진행할 수 있는지, 또는 그보다 좋은 방법이 있는지...
안녕하십니까. 대한법률구조공단 사이버상담을 이용해 주셔서 감사합니다. 위와 같은 경우, 우선 계약기간 내에 경매를 진행하는 것은 사실상 어려울 것으로 보입니다. 민법 제 318조에 의한 전세권자의 경매청구권이 발생하기 위해서는 전세금반환청구권의 이행기가 도래하여야 하기 때문입니다. 위 청구권의 이행기는 전세권의 소멸 사유가 발생하였을 경우 도래하게 됩니다(예를 들어 존속기간 종료). 만약 위 전세권등기가 주택도시보증공사의 압류보다 선순위라고 한다면, 위 경매절차에서 우선배당받을 수 있을 것으로 보입니다. 만약 위 압류가 국세체납으로 인해 국세징수법상 이루어지는 압류라면, 대법원 2012다60329 판결에 의할 시, 대항력있는 전세권은 경매절차로 인해 소멸하지 않고, 매수인에게 인수되기 때문에 추후 공매절차에서 매수한 매수인에게 전세금을 청구할 수 있습니다. 아직 가압류절차만 진행되고 경매는 진행되지 않고 있는것으로보이는바, 곧 전세계약이 만료되기때문에, 만료된다면 곧바로 상대방에게 민사소송 등 절차를 거쳐 집행권원 확보 후 상대방의 재산을 재산명시,조회절차를 통해 확인한 뒤 상대방의 예금계좌 및 유체동산압류절차를 진행하는 방법 등이 있을 수 있으나, 이러한 절차들은 신속하게 진행되기 어렵기 때문에 시간과 비용이 소모될것으로 예상됩니다. 현재로서는 전세권소멸시까지 기다린 후 경매청구권을 행사하는 방법이 최선으로 보입니다. 의뢰인님이 알려주신 사실관계만으로는 더 구체적인 상담이 어려운 점 양해바라며, 법조인에게 직접 상담받아보시는 것을 권장드립니다.