안녕하세요 제가 부동산을 통해 7층 상가 중 6층 전체 영업 중인 헬스장 상가를 임대수익을 위해 건축주(분양과 임대를 같이함)에게 상가를 분양받았습니다 현 영업 중인 헬스장은 임대 계약을 건축주와 했고요 저는 분양을 받으면서 임대차 계약을 승계하고 새로 계약서 작성은 하지 않았습니다. 그런데 얼마 전에 7층을 임대를 하여 헬스장 공사를 하고 있습니다. 저한테 헬스장을 분양하고 또 다른 헬스장을 7층에 임대를 하고 현 헬스장 임차인도 건축주에게 임대차 계약했는데 법적인 해결 방법이 없을지요 7층에 헬스장을 열면 현 임차인의 영업손실이 커질 것이고 그것으로 인해 저도 재산상 손해를 보게 돼 이렇게 상담하게 되었습니다. 코로 나를 시대를 지나오면서 헬스장 운영이 힘들어 임차료가 밀려 있는 상황에 이런 일이 생기니 걱정이 많습니다
1. 건축주의 헬스장 임대가 위법한지 문제 됩니다. 건축주는 처음부터 6층을 헬스로 임대하였고, 선생님이 위 6층을 승계하며 분양을 받으셨습니다. 그렇다면 임대계약서 및 분양계약서에도 경업금지와 관련된 내용이 규정되어 있을 것입니다. 설사 임대계약서와 분양계약서 어디에 경업금지 내용이 없더라도, 7층 상가 중 2개층을 헬스로 분양하는 것은 위법하다고 해석됩니다. 그 근거로 대법원 판례는 상가분양계약에 있어서 지정어종에 대한 경업금지의무는 수분양자들 뿐만 아니라 분양회사에게도 적용된다고 해석합니다. 우선 고려할 방법으로 임대인을 상대로 가처분을 신청하는 방법입니다. 경업금지를 위반하여 이중으로 헬스를 임대하지 못하도록 가처분을 신청하시기 바랍니다. 또한 상가집합관리단이 있을 것인데 이곳에 관리규약이 있을 것입니다. 관리규약에 의거 경업금지 내용이 포함되어 있을 수 있습니다. 그렇다면 그에 의거하여 현재 7층을 임차한 임차인을 상대로 가처분을 신청하는 방법이 있습니다. 2. 추가하여 경업금지위반을 이유로 한 분양계약해제를 주장할 수 있습니다. 그리고 발생한 손해배상청구를 건축주를 상대로 제기할 수 있습니다. 대법원은 상가분양계약상 업종제한을 위한한 경업금지의무위반은 주된 계약의무위반에 해당하여 분양계약을 해제할 수 있다고 해석합니다. 따라서 건축주에게 6층에 대한 분양계약을 해제하겠다고 통지할 수 있습니다. 그리고 매매대금반환을 원상회복으로 청구할 수 있습니다. 손해배상액 관련하여, 현재는 손해액을 산출하기 어려우나 조만간 7층 영업이 개시되면 손해가 현실로 드러날 것입니다. 그러면 손해를 미리 잘 확보하여야 합니다. 종래 매출액에 대비하여 손해액을 비교하는 방법을 사용해야 할 수 있으니 종래 매출액이 어떠한지 자료를 미리 준비하여야 합니다. 이는 선생님 홀로 준비할 사항이 아닙니다. 3. 위 1항과 2항은 모두 법률 대리인의 적극적인 조언과 긴급조치가 필요한 사항입니다.