저는 乙은행의 포괄근저당권(채권최고액 : 3,000만원)이 설정된 甲의 주택을 보증금 4,500만원에 임차하여 전입신고와 확정일자를 모두 갖추고 입주하였는데, 그 후 甲이 乙은행으로부터 2,000만원을 추가로 신용대출을 받았으나 이를 갚지 못하였고, 乙은행은 위 포괄근저당권을 실행하여 위 주택이 매각되었습니다. 이 경우 乙은행은 저의 임대차가 대항요건을 갖춘 이후 발생시킨 신용대출금에 대하여도 위 근저당권에 기초한 우선변제권을 주장할 수 있는지요?
근저당권은 장래 증감·변동하는 불특정다수의 채무를 담보하는 것이기는 하나 그 피담보채무를 발생시키는 계속적 거래관계는 보통 특정(예 : 당좌대월계약, 차용금대출 등)되어 있는 것이 일반적입니다. 그런데 위 사안과 같이 은행에서 관행적으로 사용되는 근저당권설정계약서에는 그 피담보채무로서 근저당권설정당시의 차용금채무 뿐만 아니라 기타 각종원인으로 인해 장래 은행에 대하여 부담하게 될 모든 채무까지 담보한다고 기재되어 있고, 이와 같이 피담보채권을 발생시키는 기본적 거래관계조차 특정하지 아니하고 채권자가 채무자에 대하여 취득하는 모든 채권을 담보하는 근저당권을  ‘포괄근저당’이라고 합니다.포괄근저당에 관하여 판례를 보면, 은행과의 근저당권설정계약서에 그 피담보채무를 특정하지 아니하고, 그 범위를 현재 및 장래에 부담하는 보증채무 등 여신거래로 인한 모든 채무로 정하고 있는 경우, 이는 이른바 포괄근저당권을 설정한다는 문언임이 명백하므로, 채무자의 당초 대출금채무뿐만 아니라 근저당권설정등기를 마친 이후에 채무자가 채권자에게 추가로 부담하게 된 연대보증채무까지도 그 피담보채무에 속한다고 보아야 하고, 그로 인하여 채무총액이 근저당권의 채권최고액을 초과하게 되어 채권자인 은행의 내부적 경영지침으로 정한 담보비율을 유지할 수 없게 된다는 사유가 있다는 것만으로 이러한 채권자의 담보취득행위가 이례(異例)에 속하는 것이라거나, 근저당권의 피담보채무를 당초 대출원리금으로 제한하기로 하는 개별약정이 있었다고 할 수는 없다고 보아, 근저당권설정계약서의 문언에 따라 피담보채무의 범위에 추가로 부담하는 연대보증채무 및 신용카드채무가 포함된다고 한 사례도 있으나(대법원 2003. 4. 11. 선고 2001다12430 판결), 근저당설정계약서는 처분문서이므로 특별한 사정이 없는 한 그 계약문언대로 해석함이 원칙이지만, 그 근저당권설정계약서가 금융기관 등에서 일률적으로 일반거래약관형태로 부동문자로 인쇄하여 두고 사용하는 계약서인 경우, 그 계약조항에서 피담보채무범위를 그 근저당권설정으로 대출받은 그 대출금채무 외에 기존채무나 장래에 부담하게 될 다른 원인에 의한 모든 채무도 포괄적으로 포함하는 것으로 기재하였더라도, 그 대출금채무와 다른 채무의 각 성립경위 등 근저당설정계약체결경위, 대출관행, 각 채무액과 그 근저당권의 채권최고액과의 관계, 다른 채무액에 대한 별도의 담보확보여부 등 여러 사정에 비추어 인쇄된 계약문언대로 피담보채무범위를 해석하면 오히려 금융기관의 일반대출관례에 어긋난다고 보이고 당사자의 의사는 당해 대출금채무만을 그 근저당권의 피담보채무로 약정한 취지라고 해석함이 합리적일 때에는, 위 계약서의 피담보채무에 관한 포괄적 기재는 부동문자로 인쇄된 일반거래약관예문에 불과한 것으로 보아 그 구속력을 배제하는 것이 타당하다고 하여, 별도의 신용보증서를 담보로 하는 대출금채무는 위 근저당권의 피담보채무에 포함되지 않는다고 한 사례도 있습니다(대법원 2005. 7. 28. 선고 2005다22565 판결).따라서 위 사안의 경우에도 위 근저당권의 담보범위에 관하여 근저당권설정계약 당시의 제반사정 즉, 甲과 은행 사이의 대출금채무와 다른 채무의 각 성립경위 등 근저당설정계약체결경위, 대출관행, 각 채무액과 그 근저당권의 채권최고액과의 관계, 다른 채무액에 대한 별도의 담보확보여부 등 여러 사정에 비추어 위 신용대출금이 근저당권의 피담보채무에 포함되는지 여부를 개별적·구체적으로 결정하여야 할 것이라 판단됩니다.