임차주택이 화재로 인해 일부 훼손되었음을 이유로 임대인이 손해배상을 구하는 경우 임차인은 무엇을 증명하여 책임을 면할 수 있을까요
임차인은 선량한 관리자의 주의를 다하여 임대차 목적물을 보존하고, 임대차 종료 시에 임대차 목적물을 원상에 회복하여 반환할 의무를 부담합니다(민법 제374조, 제654조, 제615조). 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있고, 다만 채무자의 고의나 과실이 없을 때에는 책임이 없습니다(민법 제390조). 따라서 화재로 목적물이 일부 훼손된 경우에도 임차인은 그 이행불능이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 점을 증명하지 못하면 손해를 배상하여야 합니다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결 등 참조).한편 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 임대차계약 존속 중에 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하므로(민법 제623조), 임대차계약 존속 중에 발생한 화재가 임대인이 지배·관리하는 영역에 존재하는 하자로 인하여 발생한 것으로 추단된다면, 그 하자를 보수·제거하는 것은 임대인의 의무에 속하는 것으로 임대인은 그 화재로 인한 손해배상책임을 임차인에게 물을 수 없습니다(대법원 2000. 7. 4. 선고 99다64384 판결 , 대법원 2006. 2. 10. 선고 2005다65623 판결 , 대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다13170 판결 등 참조). 따라서 임차인은 임차건물 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 증명하거나, 임대인이 지배·관리하는 영역에 존재하는 하자로 인하여 화재가 발생하였음을 증명하여 책임을 면할 수 있을 것입니다.