저는 개업공인중개사 甲에게 중개를 의뢰하여 그가 소개해준 乙소유의 주택을 둘러보았으나 제시하는 가격이 너무 높아 생각해보겠다고만 하고 그냥 돌아왔습니다. 며칠 후 저는 다른 개업공인중개사 丙의 소개로 위 주택을 전에 甲이 제시한 가격보다 200만원이나 싸게 구입하였는데, 이 사실을 알게 된 甲이 저에게 중개보수를 청구하는데, 그것이 타당한지요?
개업공인중개사가 중개의뢰인에게 보수청구권을 행사하기 위해서는 원칙적으로 다음의 요건이 갖추어져야 한다고 보고 있습니다.
①부동산중개계약이 존재할 것 : 중개계약은 반드시 서면에 의하여 이루어져야 하는 것은 아니지만, 구두계약인 경우에는 의뢰인으로부터 중개의뢰가 있었던 경우와 단순히 상의를 한 것에 지나지 않은 경우를 구별하기 곤란한 때가 있을 수도 있습니다.
②중개의 대상인 계약이 성립할 것 : 중개계약에 특약이 없는 한 중개의 대상인 계약이 성립되지 않으면, 개업공인중개사는 아무리 중개의 성공을 위하여 장기간의 수고를 하고 비용 등을 지출한 경우에도 보수나 지출한 비용의 지급을 청구할 수 없습니다. 또한, 개업공인중개사가 의뢰인의 요구조건에 맞는 목적물이나 상대방을 소개하였다 하더라도 계약의 체결여부는 의뢰인과 상대방의 자유이므로 계약이 성립되지 않는 한 개업공인중개사는 보수를 청구할 수 없는 것입니다. 관련 판례를 보면, 매매중개료청구권은 매매가 중개인의 손을 거쳐 성립됨을 조건으로 발생하므로 중개행위로 매매가 성립되지 아니한 이상, 중개인이 중개의 노력을 하였더라도 그 노력의 비율에 상당한 보수를 청구할 수 없다고 하였습니다(대법원 1956. 4. 12. 선고 4289민상81 판결).그러나 계약이 일단 성립하면 설령 그 후에 당사자의 합의로 계약이 해제되거나 또는 당사자 일방의 채무불이행으로 인하여 계약이 해제되는 경우라도 개업공인중개사는 보수를 청구할 수 있습니다. 하급심판례를 보면, 부동산중개행위는 중개업자가 중개대상물에 대하여 거래당사자 사이의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선하는 것으로서 원칙적으로 중개업자는 중개대상물에 대한 계약서작성업무 등 계약체결까지 완료되어야 비로소 중개의뢰인에게 중개수수료를 청구할 수 있는 것이나, 다만 중개업자가 계약 성립에 결정적인 역할을 하였음에도 중개행위가 그의 책임 없는 사유로 중단되어 최종적인 계약서작성 등에 관여하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 「민법」 제686조 제3항, 「상법」 제61조의 규정취지나 신의성실의 원칙 등에 비추어 볼 때 그 중개업자는 중개의뢰인에 대하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 권한이 있다고 하였습니다(부산지방법원 2007. 1. 25. 선고 2005나10743 판결, 다만 이 판결에서의 중개업자와 중개수수료는 현행법상 각 개업공인중개사와 중개보수임).
③계약 성립과 개업공인중개사의 중개와의 사이에 인과관계가 있을 것 : 의뢰인이 개업공인중개사로부터 거래목적물과 상대방을 소개받은 후에 개업공인중개사를 배제하고 그 상대방과 직접 교섭을 하여 계약이 성립된 경우에는 대체로 인과관계가 있다고 보지만, 의뢰인이 새로이 다른 개업공인중개사에게 중개를 위탁하여 뒤의 개업공인중개사의 노력으로 계약이 성립되었다면 계약 상대방이 우연히 앞의 개업공인중개사가 소개하였던 자라고 할지라도 이 경우에는 인과관계가 없다고 보는 것이 일반적입니다.
그러므로 귀하는 어디까지나 丙의 중개노력에 의하여 乙과의 사이에 매매계약을 체결하게 된 것으로 보일 뿐, 비록 甲이 당초에 같은 주택에 관하여 중개노력을 기울였더라도 이는 본 계약 성립의 원인이 되었다고는 보이지 않습니다. 결국, 甲의 귀하에 대한 보수청구권은 인정되지 않는다 할 것입니다.