오피스텔 소유주가 2022.2.14 회생법원의 보전처분 (금지사항 : 소유권의 양도 담보권 및 임차권의 설정. 기타 모든 처분 행위)'를 받았고 2022.4.5 회생절차의 개시 결정이 되었으며 2022.6.10 임차인이 임차권등기를 하였습니다... 이러한 상황에서 임차보증금을 온전히 받기 위해서 어떤 조치가 가능한가요... 경매 신청을 할 수가 있는지요??
1. 오피스텔에 대한 대항력(점유, 전입신고), 확정일자까지 마친 상태에서 임차권등기명령을 경료한 것으로 보입니다. 대항력과 확정일자를 마치셨다면 우선변제권이 인정됩니다. 임대인은 회생절차를 신청할 당시 선생님에 대한 임차보증금반환채무를 별도로 기재하였을 것으로 보입니다. (만약 기재하지 않았다면 오히려 후일 개인회생 변제계획 및 면책의 효력이 미치지 않아 임대인에게 불리할 수 있습니다.) 결국 선생님의 임차보증금반환채권은 담보권에 준하여 우선변제받을 권리가 있습니다. 따라서 일부라도 상환받지 못할 가능성은 없어 보이니 안심하셔도 됩니다. 2. 다만 언제 돌려받을지는 현재로서는 알 수 없다는 점입니다. 가. 임차보증금반환채권은 우선변제권이 인정되지만 경매신청권은 인정되지 않고, 또한 법원에서 회생개시결정이 이루어졌기 때문에 법률상 위 회생개시결정이 유효한 기간 동안에는 강제집행절차는 중단되도록 규정하고 있습니다. 나. 회생절차가 진행 중이라면 그 기간 동안은 선생님이 판결문이나 집행권원을 취득하더라도 경매신청을 할 수 없고 보증금을 돌려받지도 못합니다. 다. 반면 근저당권자 등 별제권을 가진 자는 임의경매신청이 가능합니다. 하지만 회생절차의 경우 법원의 변제계획 인가결정일까지는 임의경매절차가 중지되도록 규정합니다. 결국 변제계획 인가결정 이후에는 중지되었던 경매절차가 속행됩니다. 따라서 선생님은 근저당권자 등이 경매신청을 하면 (비록 변제계획의 인가결정일까지 시일이 소요되지만) 배당절차에 참여하여 배당받으실 수 있습니다. 임차권등기명령이 되어 있으므로 경매절차가 진행될 경우 선생님에게 통지가 되니 걱정하지 마십시오. 라. 결국 이러한 이유로 회생절차의 변제기간이 만료되어야 비로소 변제받게 됩니다. 회생절차의 변제기간이 만료된 이후에는 선생님 스스로도 경매신청이 가능합니다. 3. 결국 이러한 이유로 가장 중요한 점은 선생님이 오피스텔에 계속 거주하는 것입니다. 보증금을 언제 돌려받을 지 기약이 없는데, 퇴거하는 것은 결코 좋은 선택이 아닙니다. 임대차계약 갱신을 해야할 수 있으니 월세가 있다면 연체하지 마십시오. 월세를 연체하면 계약해지사유이고 갱신거절사유이기 때문입니다.(물론 월세를 연체하여 계약이 종료되더라도 선생님은 보증금 전액을 돌려받을 때까지 계속 거주할 수 있습니다.) 4. 그 밖에 궁금하신 내용은 국번없이 132에 문의하시면 자세히 상담받으실 수 있습니다.