상가임대인이 보증금을 반환하지 않고 있습니다. 그런데 알고 보니 임대인이 국세를 체납하여 국세징수법상 공매가 진행되고 있는 것을 알았습니다. 환가를 위한 절차 중 아직 압류재산공매공고를 하기 전인데 지금 대항력을 취득하면 보증금을 돌려받을 수 있나요?
판례는 " 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항 에서 말하는 국세징수법에 의한 공매란 민사집행법상의 경매에 대응하는 개념으로 사용된 것으로 국세체납처분절차 중의 환가의 한 방법만을 뜻하는 것이 아니라 국세체납처분절차를 포괄적으로 지칭하는 것으로서 국세징수법의 체납처분의 예에 의하여 임차건물을 체납처분하는 모든 경우를 포함한다. 따라서 같은 법 제14조 제1항 후문에서 말하는 ‘경매신청의 등기’란 국세징수법에 의한 공매에 있어서는 조세채권의 내용을 실현하고 그 만족을 얻기 위한 체납처분의 최초의 절차로서 납세자의 특정재산을 강제적으로 확보하기 위하여 처분을 금지하는 ‘체납처분에 의한 압류등기’를 뜻하는 것으로 해석함이 상당하고, 공매대상 재산의 매수 수요를 유발하여 고가의 매수청약을 유인하는 것에 불과한 ‘압류재산공매공고’를 뜻하는 것은 아니다. "고 판단하고 있습니다. 따라서 체납처분에 의한 압류등기 전까지 대항력을 갖추어야 보증금 중 일정액을 우선변제받을 수 있는 것으로 보입니다.