1. 상가(소유자 : 민원인 모친)에 대해 임차인과 상가 임대차(월세) 계약을 체결(2년)하였고, 별다른 이견이 없어 계약이 연장(올해로 9년째)되어 온 상태임 2. 장기간 월세 미납(7개월분) 및 임대인 동의 없는 전대를 하고 있어, 계약 해지를 위한 내용증명을 계약서상 주소로 보냈으나, 수취인 불명으로 반송됨 3. 전화상으로 통화해도 오히려 임차인이 큰소리치고 있는 상황임 질의 1. 주소 변경으로 계약 해지에 따른 내용 증명이 전달이 안 될 경우 임대인 입장에서 어떻게 조치해야 법적 효력 등이 있는지? 2. 내용증명을 보내기 위해 상가 임차인의 변경된 주소를 알려면 어떻게 해야 하는지? 3. 민원인 상가뿐만 아니라 주변 상가들도 불법인 전대를 행하고 있는데, 이에 대한 법정 제재가 가능한지?
1. 먼저 계약해지의 의사표시를 담은 내용증명이 임차인의 주소지를 몰라 송달이 되지 않는 듯 보입니다. (수취인불명으로 반송된 것으로 보아) 2. 답변자가 생각해낸 방법은 다음과 같습니다. 가. 먼저 귀하가 상대방에 대하여 차임미지급을 이유로 한 계약해지를 소송 제기로서 행사하고, 이를 전제로 건물인도청구소송 등을 하는 것입니다. 아마 임대차계약서 등으로 상대방의 주민등록번호는 알고 있을 것이므로, 소장에는 상대방 주소지에 대해서만 '주소불명'이라 기재하고, 차후 법원으로부터 보정명령이 내려오면(상대방의 주소지를 특정하라는), 법원의 보정명령을 지참하고 가까운 주민등록센터에 가면, 상대방의 주민등록표 초본을 발급받을 수 있습니다. 초본상 마지막 주소로 상대방의 주소를 특정하여 소송을 계속하시면 됩니다. (반드시 소장에, 차임미지급을 이유로 이 소장 부본 송달과 함께 해지권을 행사한다 라는 취지의 문구를 기재하시기 바랍니다) 나. 만약 단순히 내용증명만을 도달케 하려는 목적이시라면, 민법 제113조의 '의사표시의 공시송달신청'을 법원에 해볼 수 있습니다. 공시송달이란 '특별한 경우(상대방의 주소지를 과실없이 알지 못하고, 의사의 표시로 권리가 행사되는 중요한 경우 등)에 송달이 된 것으로 간주'하게끔 하는 제도입니다. 다만 상대방 주소를 과실없이 알지 못한다는 사실을 잘 소명하여야 합니다. (반송봉투 등을 첨부자료로 제출하시기 바랍니다) 관련 서식(신청서)은 첨부하겠습니다. 다. 세번째는, 가까운 주민센터에 '상대방의 주민등록표 초본 교부 신청서'를 제출하는 것(위 신청서의 양식은 주민센터에 요청하면 줄 것입니다)입니다. 주민등록법 규칙상, 채권 채무의 정당한 권리관계가 이는 이해관계인은 이러한 점을 소명하여 친인척이 아니더라도 상대방의 주민등록표 초본을 신청할 수 있습니다. 반드시 임대차계약서, 귀하의 내용증명 및 반송봉투 혹은 반송통지서, 배달증명서 등을 첨부하여 주민센터에 같이 제출하시기 바랍니다. 다만, 최근 개인정보보호법이 강화되어 실무상 모든 경우에 주민센터에서 발급해주는지는 확답드리기 어렵습니다. (담당직원의 재량판단에 따라 발급이 불가할 수도 있다는 이야기입니다) 3. 위 3가지의 방법 중 하나를 택하여, 해지권을 행사한다는 의사표시를 상대방에게 도달시키기를 권유드립니다.