저는 근저당권 등과 같은 제3자의 권리관계가 일체 설정되지 않은 주택을 임차하여 입주와 주민등록전입신고를 마친 후 확정일자까지 받아 두었는데, 제가 임차하고 있는 주택이 임대차기간만료 전에 경매절차에 넘어가고 말았습니다. 임대차기간이 만료되기 전이라도 우선변제권을 주장할 수 있는지요?
귀하는 근저당권 등과 같은 제3자의 권리관계가 일체 설정되지 않은 주택을 임차하여 입주 및 주민등록전입신고를 함으로써 「주택임대차보호법」 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖추고 있습니다.그런데 구 「주택임대차보호법」(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의2 제1항은 “주택의 인도와 주민등록을 마치고, 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다. 다만, 임차인이 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면 보증금의 우선변제를 청구하지 못한다.”라고 규정하고 있었습니다.그러므로 위 사안처럼 계약기간의 만료 전에 임차주택이 경매절차에서 매각될 경우 대항력 있는 임차인이 우선변제권을 주장할 수 있느냐에 관하여 문제되고 있었습니다.이와 관련하여 판례는 “임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로, 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지함으로써 종료시키고 우선변제를 청구할 수 있고, 그 경우 임차인에게 인정되는 해지권은 임차인의 사전 동의 없이 임대차목적물인 주택이 경락으로 양도됨에 따라 임차인이 임대차의 승계를 원하지 아니할 경우에는 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 근거한 것이므로, 해지통고 즉시 그 효력이 생기고, 임대차의 목적물인 주택이 경매되는 경우에 대항력을 갖춘 임차인이 임대차기간이 종료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은, 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표명하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차해지의 의사표시로 볼 수 있고, 한편 민사소송법 제606조 제1항(현행 민사집행법 제89조)은 배당요구사실을 경매법원이 채무자에게 통지하도록 규정하고 있고, 제728조(현행 민사집행법 제268조)가 담보실행을 위한 경매에도 준용하고 있으므로, 경매법원이 위 법조에 정한 바에 따라 임대인에게 배당요구사실의 통지를 하면 결국 임차인의 해지의사가 경매법원을 통하여 임대인에게 전달되어 그 때 해지통지가 임대인에게 도달된 것으로 볼 것이니, 임대차관계는 그 배당요구통지의 임대인에 대한 도달 즉시 해지로 종료되며, 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우에 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하고 그 배당요구의 통지가 임대인에게 도달하였다면 임대차관계는 이로써 종료되어 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 단서에 해당하지 않게 되므로, 임차인에게 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 본문 또는 제8조 제1항에 의한 우선변제권을 인정하여야 한다.”라고 하여(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결, 1998. 10. 27. 선고 98다1560 판결), 경매절차상의 임차인의 배당요구가 임대인에게 전달되면 우선변제권을 행사할 수 있다고 하였습니다.그러나 현행 「주택임대차보호법」(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정된 후의 것) 제3조의2 제2항에서 종전의 ‘임차인이 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면 보증금의 우선변제를 청구하지 못한다.’라는 규정을 삭제하였으므로 논란의 여지가 없어졌습니다. 더 나아가 신설된 법 제3조의 5는 “임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.”라고 하여 소제주의의 원칙을 택하였습니다.따라서 귀하는 임차기간의 만료 여부에 관계없이 임차주택이 경매 개시되었으므로 우선변제권을 주장하여 배당요구를 할 수 있을 것으로 보입니다. 다만 민사집행법상 경매에서 배당요구는 집행법원이 정하는 배당요구의 종기까지 하여야 하므로(민사집행법 제84조 제1항, 제88조), 이 점을 감안하여 배당요구의 종기 이전에 배당요구 또는 우선권행사의 신고를 하여야 합니다.