저는 甲소유의 미등기토지 1필지 369평방미터를 매수하여 점유·관리하고 있던 중, 최근에 甲이 사망하였다는 사실을 알게 되어 甲으로부터 매수한 미등기토지를 등기하려고 합니다. 그런데 토지대장상 소유자는 甲으로 되어 있으나 주소란이 공란으로 되어 있고, 소유자의 성명 등이 호적부(또는 제적부)와 상이한 경우 등기를 할 수 없다고 하는데, 제가 직접 소유권보존등기를 할 수 있는 방법은 없는지요?
(1) 미등기의 부동산에 관하여 그 소유자의 신청에 의해서 처음으로 행하여지는 소유권의 등기를 ‘보존등기’라고 하며, 어떤 부동산에 관하여 보존등기를 하면 그 부동산을 위하여 등기용지가 새로이 개설되고, 이후 그 부동산에 관한 권리변동은 모두 그 보존등기를 기초로 하여 행해지게 됩니다(부동산등기법 제132조). 부동산등기법 제130조에 의한 미등기토지의 소유권보존등기는 "1 토지대장등본 또는 임야대장등본에 의하여 자기 또는 피상속인이 토지대장 또는 임야대장의 소유자로 등록되어 있는 것을 증명하는 자, 2 판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자, 3 수용으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자"가 이를 신청할 수 있습니다.
  (2) 위 사안의 경우 토지대장상의 소유자가 성명이 호적부와 서로 다르고 주소의 기재도 없어 토지대장상의 소유자를 특정할 수 없으므로, 그러한 상태에서는 소유권보존등기가 불가능하므로 귀하에게로의 소유권이전등기도 역시 불가능합니다.
  (3) 이러한 경우 소유권보존등기를 하는 방법은 두 가지가 있습니다. 첫째로, 부동산등기법 제130조제1호에 의한 것으로서 토지대장상의 소유자인 甲의 상속인명의로 소유권보존등기를 대위신청한 후 나중에 매매를 원인으로 소유권이전등기를 신청하는 방법이 있는데, 이 경우 먼저 토지대장상의 명의자인 甲명의를 정확하게 경정하는 것이 필요합니다. 판례는 “부동산등기법 제130조제1호 소정의 토지대장등본에 의하여 자기 또는 피상속인이 토지대장상 소유자로 등록되어 있는 것을 증명하여 소유권보존등기를 신청함에 있어서 그 토지대장 등재 당시의 과오로 그 소유자의 성명·주소 등의 일부누락 또는 착오가 있는 경우, 그 등재 당시의 오류를 증명할 수 있는 권한이 있는 관서는 지적공부의 소관청뿐이므로 그 소관청의 조사결정 또는 당사자의 신청에 의하여 경정등록을 한 후 그 등본을 첨부하여 소유권보존등기신청을 하여야 하고, 소관청이 아닌 행정청이나 이웃사람 등이 작성한 신청인 또는 그 피상속인이 토지대장상 소유자로 등재된 사람과 동일하다는 취지의 확인서나 증명서를 첨부하는 것만으로는 부동산등기법 소정의 요건을 갖추었다고 볼 수 없다”라고 하였습니다(대법원 1994. 9. 8.자 94마1373 결정). 따라서 귀하가 토지대장 소관청의 조사결정 등에 의하여 甲을 토지대장상의 소유자로서 특정할 수 있을 정도로 성명·주소를 경정할 수 있다면, 甲의 상속인명의로 대위 소유권보존등기를 한 후 甲의 상속인으로부터 소유권을 이전받는 절차를 경료하여야 할 것입니다.
  (4) 둘째로, 부동산등기법 제130조제2호에 의한 것으로서 위와 같은 방법으로 토지대장상의 명의자인 甲을 소유자로 특정할 수 없을 경우에는 甲의 상속인을 대위하여 국가를 상대로 그 토지가 甲의 상속인의 소유임을 확인하는 판결과 甲의 상속인들을 상대로 소유권이전등기절차의 이행을 명하는 판결을 얻어 甲의 상속인명의의 소유권보존등기를 대위신청함과 아울러 甲의 상속인으로부터 귀하에게로의 소유권이전등기신청을 하여야 할 것입니다. 이에 관련된 판례는 “어느 토지에 관하여 등기부나 토지대장 또는 임야대장상 소유자로 등기 또는 등록되어 있는 자가 있는 경우에는 그 명의자를 상대로 한 소송에서 당해 부동산이 보존등기신청인의 소유임을 확인하는 내용의 확정판결을 받으면 소유권보존등기를 신청할 수 있으므로, 국가를 상대로 한 토지소유권확인청구는 그 ‘토지가 미등기’이고 ‘토지대장이나 임야대장상에 등록명의자가 없거나’, ‘등록명의자가 누구인지 알 수 없을 때’와 그밖에 ‘국가가 등기 또는 등록명의자인 제3자의 소유를 부인하면서 계속 국가소유를 주장하는 등 특별한 사정이 있는 경우’에 한하여 그 확인의 이익이 있다”라고 하였습니다(대법원 1994. 12. 2. 선고 93다58738 판결, 2001. 7. 10. 선고 99다34390 판결).