저는 甲으로부터 등기부상 100평 대지를 평당 100만원으로 정하여 구입하였습니다. 대금을 지급한 후 측량해보니 90평 정도임이 밝혀졌고, 그에 따라 甲에게 부족한 10평 값을 돌려달라고 하였으나 이에 불응하고 있습니다. 제가 甲으로부터 부족한 10평의 값을 돌려받을 권리가 있는지요?
민법에서 수량을 지정한 매매목적물이 부족한 경우 그것을 알지 못한 매수인은 그 부분비율로 대금감액 등을 청구할 수 있다고 정하고 있습니다(민법 제572조 내지 제574조). 그런데 위 사안과 같은 토지매매에 있어서 면적 및 대금결정과 관련하여 두 가지 유형이 있는데, 1필지의 총금액을 결정하기 위한 방법으로 평당가격을 결정하는 소위 ‘필지매매’가 그 하나의 유형이고, 또 다른 유형으로는 평당가격을 정하고 실평수에 따라서 대금을 결정하는 ‘수량매매’가 있으며, 양자의 차이는 한마디로 말하면 실평수에 따른 대금정산의 의사가 중요요소로 작용하고 명시적 또는 묵시적으로 표시되었는지의 여부에 있다고 할 것입니다.토지매매가 「민법」 제574조에서 정한 ‘수량을 지정한 매매’인지의 판단방법에 관하여 판례를 보면, 민법 제574조에서 규정하는 ‘수량을 지정한 매매’란 당사자가 매매목적인 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는 데에 주안을 두고 대금도 그 수량을 기준으로 하여 정한 경우를 말하는 것이므로, 토지매매에 있어서 목적물을 공부상의 평수에 따라 특정하고 단위면적당 가액을 결정하여 단위면적당 가액에 공부상의 면적을 곱하는 방법으로 매매대금을 결정하였더라도 그러한 사정만으로 곧바로 그 토지매매를 ‘수량을 지정한 매매’라고 할 수는 없는 것이고, 만일 당사자가 그 지정된 구획을 전체로서 평가하였고 평수에 의한 계산이 하나의 표준에 지나지 아니하여 그것이 당사자들 사이에 대상 토지를 특정하고 대금을 결정하기 위한 방편이었다고 보일 때에는 ‘수량을 지정한 매매’가 아니라고 할 것이며, 반면 매수인이 일정한 면적이 있는 것으로 믿고 매도인도 그 면적이 있는 것을 명시적 또는 묵시적으로 표시하고, 나아가 당사자들이 면적을 가격결정요소 중 가장 중요한 요소로 파악하고 그 객관적인 수치를 기준으로 가격을 정하였다면 그 매매는 ‘수량을 지정한 매매’라고 하였습니다(대법원 1998. 6. 26. 선고 98다13914 판결).이에 관련된 사례를 보면, 목적물이 일정한 면적(수량)을 가지고 있다는 데 주안을 두고 대금도 면적을 기준으로 하여 정하여지는 아파트분양계약은 이른바 수량을 지정한 매매라고 한 사례(대법원 2002. 11. 8. 선고 99다58136 판결), 매매계약당사자가 목적토지의 면적이 공부상의 표시와 같은 것을 전제로 하여 면적을 가격을 정하는 여러 요소 중 가장 중요한 요소로 파악하여 가격을 정하였고, 만약 그 면적이 공부상의 표시와 다르다는 것을 사전에 알았더라면 당연히 그 실제평수를 기준으로 가격을 정하였으리라는 점이 인정된다면 그 매매는 ‘수량을 지정한 매매’에 해당되고, 매매계약서에 평당가격을 기재하지 아니하였다거나 매매계약내용에 부수적으로 매도인이 매수인에게 인근 국유지에 대한 점유를 이전해주고 이축권(이른바 딱지)을 양도하기로 하는 약정이 포함되어 있었더라도 달리 볼 것은 아니라고 한 사례(대법원 2001. 4. 10. 선고 2001다12256 판결), 매매계약서에 토지면적을 등기부상 기재에 따라 기재하고 그 면적에 평당가격을 곱한 금액에서 우수리 돈을 감액하는 방법으로 매매대금을 결정하였으나 그 토지가 도로, 잡목 등으로 인근토지와 경계가 구분되어 있으며 매수인이 매매계약체결 전 그 토지를 현장답사하여 현황을 확인한 경우, 그 토지매매는 ‘수량을 지정한 매매’가 아니라 구획된 경계에 따라 특정하여 매매한 것이라고 본 사례(대법원 1998. 6. 26. 선고 98다13914 판결), 일반적으로 담보권실행을 위한 임의경매에 있어 경매법원이 경매목적인 토지의 등기부상 면적을 표시하는 것은 단지 토지를 특정하여 표시하기 위한 방법에 지나지 아니한 것이고, 그 최저경매가격을 결정함에 있어 감정인이 단위면적당 가액에 공부상의 면적을 곱하여 산정한 가격을 기준으로 삼았다 하여도 이는 당해토지 전체의 가격을 결정하기 위한 방편에 불과하다 할 것이어서, 특별한 사정이 없는 한 이를 민법 제574조 소정의 ‘수량을 지정한 매매’라고 할 수 없다고 한 사례(대법원 2003. 1. 24. 선고 2002다65189 판결)가 있습니다.또한, 부동산매매계약에서 실제면적이 계약면적에 미달하는 경우 그 매매가 수량지정매매에 해당할 때에 한하여 민법 제574조, 제572조에 의한 대금감액청구권을 행사함은 별론으로 하고, 그 매매계약이 그 미달부분만큼 일부 무효임을 들어 별도로 일반 부당이득반환청구를 하거나 그 부분의 원시적 불능을 이유로 민법 제535조가 규정하는 계약체결상의 과실책임의 이행을 청구할 수 없다고 하였습니다(대법원 2002. 4. 9. 선고 99다47396 판결).따라서 위 사안의 경우 어느 유형에 해당하는지 판단하기에는 내용이 다소 부족한 듯하나, 귀하가 위 거래에 있어 실평수에 따른 대금정산을 하기로 상대방과 합의한 바가 있다면 귀하의 주장대로 10평에 대한 대금반환청구가 가능하지만, 반대로 그러한 합의 없이 등기부상 100평인 대지를 평당 100만원으로 따져 대금을 결정했다면 이는 위 대지자체를 1개의 거래대상으로 보아 매수한 것으로 보이기 때문에 대금감액청구를 할 수 없다고 할 것입니다.참고로 아파트분양계약이 수량을 지정한 매매에 해당된다 하더라도, 이전등기 된 공유대지지분이 부족하게 된 원인이 분양계약당시 분양계약자들과 주택건설사업자가 공유지분산정의 기초가 되는 아파트대지를 실제와 다르게 잘못 알고 있었기 때문이 아니라, 주택건설사업자가 분양계약당시 공유지분산정의 기초가 된 아파트대지 중 일부를 분양계약 후에 비로소 공용시설용 대지에 편입하여 시에 기부채납 하였기 때문이라면, 주택건설사업자에 대하여 민법 제574조에 의한 담보책임을 물을 수는 없다고 하면서, 주택건설사업자가 분양계약당시 공유지분산정의 기초가 된 아파트대지의 일부를 분양계약 후에 시에 기부채납 함으로써 분양계약자들 또는 공유대지지분등기 전에 분양계약자로부터 분양계약상의 지위를 양도받은 자들에게 분양공고 및 분양계약당시 보다 면적이 감소한 평형별 공유대지면적을 공급한 경우, 아파트분양계약에 따른 공유대지지분 이전의무는 감소된 지분범위 내에서 이행불능이 된 것으로 보아야 하므로, 분양계약자들 또는 공유대지지분등기 전에 분양계약자로부터 분양계약상의 지위를 양도받은 자들의 해제의사표시로써 감소된 공유지분범위 내에서 분양계약의 일부해제가 가능하고, 그러한 주택건설사업자는 원상회복으로써 그들에게 감소된 공유지분에 상당하는 대금을 반환할 의무가 있다고 본 사례가 있습니다(대법원 1996. 12. 10. 선고 94다56098 판결).