재건축조합과 재건축사업의 총괄시행대행계약을 체결한 甲은 2008. 6.부터 2008. 7. 사이에 세 차례에 걸쳐 乙과 이 사건 상가 점포에 관한 임차권을 분양하는 이 사건 분양계약을 체결하였습니다. 이 사건 분양계약 제1조 제1항은 1구좌 전용면적 기준을 3.9㎡로, 같은 조 제2항은 ‘구체적인 점포 위치는 잔금 납부 후 추첨하고, 추첨에 의해 결정된 점포의 면적에 따라 분양대금을 정산한다’고 각 정하고 있으며, 위 계약 제4조 제1항은 ‘점포 임대분양면적은 전용면적에 공용면적을 더한 면적으로’ 하고, ‘점포 추첨 후 전용면적의 증감이 있을 경우 증감률에 비례하여 분양대금을 가감하는 방식으로 정산한다’고 정하고 있고, 제5조 제1항은 ‘수분양자는 추첨 후 배정된 점포의 임대분양면적에 따라 임대보증금을 정산하여야 한다’고 정하고 있습니다. 추첨 후 배정된 점포의 임대분양면적에 따라 임대보증금을 정산하도록 한 이 사건 분양계약 제5조 제1항이 신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 조항이거나, 원고가 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객인 피고가 이해할 수 있도록 설명할 의무를 위반한 것이어서 약관규제법에 의하여 무효에 해당하는지요?
신의성실의 원칙을 위반하여 공정성을 잃은 약관 조항은 무효이고 (약관의 규제에 관한 법률 제6조), 약관을 통해 계약을 체결하는 경우 사업자는 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명하여야 합니다. 다만, 계약의 성질상 설명하는 것이 현저하게 곤란한 경우에는 그러하지 아니합니다 (약관의 규제에 관한 법률 제3조 제3항). 사업자가 명시·설명의무를 위반하여 계약을 체결한 경우에는 해당 약관을 계약의 내용으로 주장할 수 없습니다 (약관의 규제에 관한 법률 제3조 제4항).판례는 약관의 규제에 관한 법률(2010. 3. 22. 법률 제10169호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 약관규제법’이라고 한다) 제6조 제1항, 제2항 제1호에 따라 고객에 대하여 부당하게 불리한 조항으로서 ‘신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관조항’이라는 이유로 무효라고 보기 위해서는, 그 약관조항이 고객에게 다소 불이익하다는 점만으로는 부족하고, 약관 작성자가 거래상의 지위를 남용하여 계약 상대방의 정당한 이익과 합리적인 기대에 반하여 형평에 어긋나는 약관조항을 작성·사용함으로써 건전한 거래질서를 훼손하는 등 고객에게 부당하게 불이익을 주었다는 점이 인정되어야 한다. 그리고 이와 같이 약관조항의 무효 사유에 해당하는 ‘고객에게 부당하게 불리한 조항’인지 여부는 그 약관조항에 의하여 고객에게 생길 수 있는 불이익의 내용과 불이익 발생의 개연성, 당사자들 사이의 거래과정에 미치는 영향, 관계 법령의 규정 등 모든 사정을 종합하여 판단하여야 한다고 하였습니다(대법원 2008. 12. 16.자 2007마1328 결정, 대법원 2014. 6. 12. 선고 2013다214864 판결 등 참조).또한 약관에 정하여진 사항이더라도 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 고객이 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있었던 사항이거나, 이미 법령에 의하여 정해진 것을 되풀이하거나 부연하는 정도에 불과한 사항이라면, 그러한 사항에 관해서까지 사업자에게 명시·설명의무가 있다고 할 수는 없다(대법원 2007. 4. 27. 선고 2006다87453 판결 등 참조)고 판시하였습니다. 이러한 법리를 바탕으로 ① 집합건물법에 의하면, 공용부분은 일부공용부분을 제외하고 구분소유자 전원의 공유에 속하고(제10조 제1항), 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따르지만(제12조 제1항), 이러한 사항에 관하여는 규약으로써 달리 정할 수 있다(제10조 제2항). 실제 거래관계에서도 공용부분에 대한 각 공유자의 지분이 전유부분 면적에 정확히 비례하지 않는 경우는 비일비재하다.② 다수의 구분점포가 입점한 대규모 상가의 경우 동일 층에서도 위치에 따라 개별 점포의 가치가 크게 차이날 수 있으므로 임대보증금의 기준이 되는 공용면적을 산정하면서 해당 점포에 접한 통로면적을 반영하는 것이 수분양자들의 정당한 이익과 합리적인 기대에 반한다고 볼 수는 없다.③ 이 사건 상가의 경우 분양면적 산정 시 각 구분점포에 접한 통로면적의 1/2을 해당 점포의 공용면적에 포함시키고, 나머지 공용면적은 전용면적에 비례하여 산출하기로 한 것은 장차 추첨을 통해 자기 점포의 위치가 결정되어야 할 입장에 있던 재건축조합원들이 그들 사이에서 발생할 불공평을 해소하기 위해 임시총회를 통해 결정한 사항으로서 사업자 등 어느 한 쪽의 이익을 위해 일방적으로 정해진 것이 아니다. 이는 위 산출방식에 의할 때 분양대금이 증액되는 점포뿐만 아니라, 분양대금이 감액되는 점포가 발생한다는 점을 보아도 알 수 있다.④ 이 사건 분양계약 제5조 제1항의 문언, 내용, 체계 등에 비추어 보면 분양대금 중 임대보증금은 전용면적에 공용면적을 더한 임대분양면적에 따라 정산하여야 한다는 뜻임이 명백하다. 또한 위와 같은 내용은 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 피고도 이를 알았거나 충분히 예상할 수 있었던 사항에 해당한다.⑤ 설령 원고가 위 조항에서 말하는 공용면적의 산출방식, 즉 각 구분점포에 접한 통로면적의 1/2을 공용면적에 포함시키고, 나머지 공용면적은 전용면적에 비례하여 산출한다는 점을 피고에게 따로 설명하지 않았다고 하더라도, 이 사건 분양계약 당시부터 점포 추첨 후 면적의 증감에 따른 분양대금 정산이 예정되어 있었고 그 정산방법은 계약당사자들에게 중요한 관심사였을 것으로 보이는 점, 피고는 이 사건 분양계약이나 점포 추첨 과정에서는 물론이고 원고로부터 분양대금 최종 정산내역을 통지받고도 이에 대해 별다른 이의를 제기하지 않았던 점 등에 비추어 보면 피고가 계약 당시부터 위와 같은 내용을 잘 알고 있었거나 혹은 잘 몰랐더라도 그러한 사정이 계약의 체결 여부에 영향을 미치지 않았을 것으로 보인다고 판시하였습니다 (대법원 2017.4.13, 선고, 2016다274904, 판결). 따라서 추첨 후 배정된 점포의 임대분양면적에 따라 임대보증금을 정산하도록 한 이 사건 분양계약 제5조 제1항이 신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 조항이거나, 원고가 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객인 피고가 이해할 수 있도록 설명할 의무를 위반한 것이어서 약관규제법에 의하여 무효에 해당한다고 볼 수 없습니다.