저는 임대인입니다. 지금 전세해준 곳이 2년이 지나 만기가 2023년 1월 20일이며 10월 말 세입자로부터 재계약이 가능한지 연락받았습니다. 별다른 이야기가 없어 암묵적 갱신인 줄 알았다고 하니 요즘 시세가 불안하니 부동산에서 정식으로 재계약을 했으면 좋겠다고 했고 이에 동의했습니다. 그리고 그다음 날 전세 금액을 낮춰서 계약했으면 좋겠다고 다시 연락이 왔고 500만원을 조정하는 것에 합의하였습니다. 지난주에 전세자금 대출 때문에 재계약서가 필요하다고 이번 주에 부동산을 통해 계약서를 작성하기로 했습니다. 그런데 갑자기 어제 만기가 한 달도 남지 않은 시점에서 이천 정도 더 낮췄으면 좋겠다고 하더라구요. 그래서 그건 어려울 것 같다고 했더니 그럼 이사를 하겠다고 하더라구요. 그래서 지금 당장 만기에 맞춰 세입자를 구하기도 어렵고 저도 전세로 놓을지 월세로 바꿀지도 생각해봐야 한다고 했어요. 혹시 생각한 이사 날짜가 있냐니 그건 아니고 이제부터 알아보겠다고 하더라구요. 그러면서 세입자가 구해지는 3개월 동안 그냥 살겠다고 해서 그러다가 나중에 묵 시적 갱신으로 넘어가서 내가 세입자 구했을 때 난처한 일이 생기면 어쩔까 싶어 그건 어렵다고 하고 일단 정리해서 다시 말하기로 했습니다. 그런데 바로 전에 에자 긴 만기일에 무조건 나갈 거니 돈도 다 돌려달라. 원상복구 비용을 보증금에서 차감하지도 말라 세입자를 알아보는 것은 임대인이 할 일이라고 문자가 왔어요. - 그전에도 일 년 만에 이사 가고 싶다고 했다가 번복했고 저도 좀 불안해서 다 문자로 보관해 두었습니다. - 지금은 다 필요 없고 만기일에 나가겠다고 돈을 돌려달라고 합니다. 만 약 만기일에 돈을 전액 돌려주지 않으면 임대차법 위반으로 신고하겠다고 하더라구요. 묵시적 갱신일 경우 퇴거한다고 밝힌 후 3개월 안에 보증금을 돌려줘야 한다고 알고 있습니다. 거기다 저는 구두상이지만 거기다 저는 문자상이지만 새로운 계약을 약속한 상태니 2년 동안 신규 계약이 된 거로 볼 수 있으니 500만원 조정된 가격으로 재계약해도 문제없다고도 들었고요. 제 경우 임차인이 하자는 대로 해줘야 맞는 건가요?
# 귀하께서 말씀하신 대로라면, 귀하와 임차인 사이에서는 2022년 10월경 전세금을 500만 원 낮추는 내용으로 계약이 체결되었다고 평가될 가능성이 있습니다. 계약서를 작성하여야만 계약이 성립하는 것은 아니며 계약서가 작성되지 않더라도 계약의 주요내용에 관하여 합의가 이루어지면 계약이 성립하였다고 평가될 수 있습니다. 귀하의 사안에서 아직 계약서가 작성된 것은 아니지만 전세금액에 관하여 명시적인 합의가 있었으며 전세기간에 관하여는 2년 더 연장한다는 내용으로 묵시적 합의가 있었을 것으로 보이는바, 그렇다면 계약의 주요내용에 관하여 합의가 완료되었으므로, 귀하와 임차인 사이에서는 2022년 10월경 구두 또는 문자메시지를 통해 계약이 체결되었다고 평가될 가능성이 있어 보입니다. 다만, 전세금을 변경하여 신규계약을 체결한 것인지(이 경우 임차인은 추후 갱신요구권을 행사할 수 있습니다), 주택임대차보호법에서 정한 임차인의 갱신요구권행사로 갱신계약이 체결된 것인지는 분명하지 않은 것 같습니다(이 경우 임차인은 추후 갱신요구권을 다시 행사할 수는 없습니다). 한편, 임차인이 종전 계약에서 정해진 만기일이 한달도 남지 않은 시점에서 갑작스럽게 계약갱신 의사를 철회한 것은 2022년 10월경 체결된 계약에 반하는 내용이므로 허용될 수 없다고 평가될 가능성이 있습니다. 위와 같이 인정된다면, 귀하께서는 종전 계약에서 정해진 만기일에 임차인에게 전세금을 모두 돌려줄 이유는 없으며, 감액 합의된 500만 원만 돌려주면 된다고 보입니다. # 그러나 귀하와 임차인 사이에서 원만히 합의가 이루어지지 않는다면, 귀하께서 민사소송을 겪으실 위험이 있어 보입니다. 임차인은 종전 계약으로 정해졌던 만기일에 전세금을 반환받지 않았다면, 임차권등기명령 신청 절차를 진행할 위험이 있어 보입니다. 이 경우 일단 귀하의 주택에 대해 임차권등기가 경료될 가능성이 높아 보이며, 그 임차권등기를 삭제하기 위해서는 귀하께서 법적 절차를 진행해야 할 것으로 예상됩니다. 또는, 임차인이 귀하를 상대로 전세금반환청구소송을 제기할 수도 있습니다. 위와 같이 귀하께서 법적 분쟁에 휘말리게 될 경우에는 '2022년 10월경 전세금을 500만원 낮추는 내용으로 계약이 체결되었다'는 사정을 귀하께서 증명하여야 할 것이며, 증명에 실패하는 경우 패소판결을 받게 될 위험이 있습니다. # 귀하와 임차인 사이에서 원만히 합의가 이루어지지 않는다면, 위와 같이 귀하께서 법적 분쟁을 감내해야할 것이므로, 가급적 원만히 합의하시기를 권해드립니다. 당사자간에 합의가 잘 진행되지 않는다면, <주택임대차분쟁조정위원회>에서 상담을 받아보시고 조정을 신청하는 방법을 검토해보시기 바랍니다. - 주택임대차분쟁조정위원회 홈페이지