저는 1년 전 토지거래허가지역 내에 있는 甲소유 부동산을 매매대금은 2억원으로 하고, 계약금 2,000만원은 계약당일에 지급하고, 중도금 1억원은 15일 후, 잔대금은 30일 후 각 지급하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하면서 토지거래허가신청은 중도금지급기일 이전에 쌍방이 협력하여 신청하기로 하였습니다. 그런데 甲은 토지거래허가신청절차에 협력해주지 않고, 이를 차일피일 지체하던 중 중도금의 지급기일이 경과한 후 1년이 지나서야 저에게 중도금이행지체를 이유로 계약을 해제하고 계약금은 돌려주지 않겠다고 통지해왔습니다. 저도 더 이상 위 토지를 취득하고 싶지 않으니 계약금을 돌려달라고 통지하였는데, 제가 계약금을 돌려받을 수 없는 것인지요?
(1)「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제117조, 제118조는 “건설교통부장관은 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 대하여는 5년 이내의 기간을 정하여 토지거래계약허가구역으로 지정할 수 있고, 허가구역 안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권을 대가를 받고 이전·설정하는 계약 또는 예약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 하며, 이에 의한 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다.”라고 규정하고 있습니다.
  (2) 그런데 판례는 “국토이용관리법(현행 국토의 계획 및 이용에 관한 법률)상 토지거래허가구역 내의 토지에 관하여 관할관청이 허가를 받기 전에 체결된 매매계약은 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적 무효로서 유효화될 여지가 없지만, 이와 달리 허가받을 것을 전제로 한 거래계약일 경우에는 일단 허가를 받을 때까지는 법률상 ‘미완성의 법률행위’로서 소유권 등 권리의 이전에 관한 계약의 효력이 전혀 발생하지 않음은 확정적 무효의 경우와 다를 바 없지만, 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고, 이와 달리 불허가된 경우에는 무효로 확정되므로, 허가를 받기까지는 ‘유동적 무효상태’에 있다고 보아야 하고, 이와 같이 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용이 아닌 유동적 무효상태의 매매계약을 체결하고 그에 기하여 임의로 지급한 계약금 등은 그 계약이 유동적 무효상태로 있는 한 그를 부당이득으로서 구할 수 없고, 유동적 무효상태가 확정적으로 무효가 되었을 때 비로소 부당이득으로 그 반환을 구할 수 있으며, 이와 같은 유동적 무효상태의 계약은 관할 도지사에 의한 불허가처분이 있을 때뿐만 아니라 당사자 쌍방이 허가신청 협력의무의 이행거절의사를 명백히 표시한 경우에도 허가 전 거래계약관계 즉, 계약의 유동적 무효상태가 더 이상 지속한다고 볼 수 없고 그 계약관계는 확정적으로 무효라고 인정되는 상태에 이른다.”라고 하였습니다(대법원 1996. 6. 28. 선고 95다54501 판결, 1998. 12. 22. 선고 98다44376 판결).
  (3) 또한 “토지거래허가지역내의 토지에 관한 매매계약은 당사자 일방의 매매계약의 철회로 확정적 무효로 되는 것이 아니라, 당사자 쌍방이 허가신청을 하지 아니하기로 의사표시를 명백히 한 때에 비로소 확정적 무효로 된다.”라고 하였습니다(대법원 1995. 12. 26. 선고 93다59526 판결, 1998. 3. 27. 선고 97다36996 판결, 2000. 6. 9. 선고 99다72460 판결).
  (4) 따라서 위 사안의 경우에는 귀하가 甲에게 허가신청절차에 협력할 것을 요구하였으나, 甲은 이를 지체하고서 오히려 중도금의 미지급을 이유로 계약금의 몰수를 통지해왔고, 귀하도 계약금반환을 통지한 사실이 있으므로 쌍방이 허가신청협력의무의 이행거절의사를 명백히 표시하였다고 할 것이고, 이러한 경우에는 허가 전 거래계약관계 즉, 계약의 유동적 무효상태가 더 이상 지속한다고 볼 수는 없고, 그 계약관계는 확정적으로 무효라고 인정되는 상태에 이르렀다고 할 것인바, 귀하는 甲을 상대로 부당이득으로써 위 계약금의 반환을 청구할 수 있다고 할 것입니다.