수고 많습니다. 서울시에 법인 명의로 개인 소유 오피스텔(주민등록 이전 불가 조건)을 19년 10월 31일 계약기간 2년, 전세금 4억원으로 계약했었고 21년 10월 31일 5%인 2천만원 증액 지급 후 2년 연장하는 것으로 임대인과 직접 계약 진행 주거하고 있는 질문 : 1. 사정이 생겨 2년 되기 전 해지를 청구할 수 있는 것이지 (현재 1년 2개월 경과)? 해지 통보 후 3개월 이후 효력 발생(임대인이 전세금을 돌려줘야 하는 것인지)? 2. 새로운 임차인을 부동산 중개소에서 찾은 경우 중개수수료를 누가 부담해야 하는지? 3. 임대인이 월세 등으로 전환 임대할 경우 - 3개월 이후 계약 해지(전세금 반환) 가능 여부 - 이 경우 부동산 수수료를 기존 임차인(법인)이 부담해야 하는지? 감사합니다
1. 법인은 원칙적으로는 주택임대차보호법(이하 ‘주임법’)의 적용을 받지 않습니다. 그 이유에 관하여 판례는 ‘주택임대차보호법의 취지는 서민들의 주거생활의 안정을 보호하려는 취지로 법인을 보호대상으로 삼고 있다고 하기 어려운 점’ 등을 들고 있습니다(대법원 1997. 7. 11. 선고 96다7236판결). 다만 예외적으로 한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사는 주임법의 보호대상이 되며, 중소기업법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 경우에는 예외적으로 주임법의 보호를 받을 수도 있습니다. 한편 묵시적 갱신에 관하여, 임대인이 임대차기간 끝나기 전 6개월 전부터 1개월 전까지(현행 6개월~2개월) 갱신거적의 통지를 하거나 계약조건 변경에 대해 통지하지 아니한 경우에는 주임법 제6조에 따라 종전과 동일한 내용으로 다시 임대한 것으로 봅니다. 2. 사안의 경우 일단 2019. 10. 31. 계약을 했는데 2021. 10. 31. 계약 조건을 변경한 것이라면, 계약만료 6개월 전부터 1개월 전이나 상당한 기간내에 계약조건 변경에 대해 통지하지 아니하였으므로, 묵시적 갱신으로 볼 여지가 높아 보입니다. 그렇다면 사안의 경우, 해당 법인이 주임법의 적용대상이 되는 법인인지가 쟁점이 될 것으로 보입니다. 만약 주임법의 적용대상이 되는 중소기업에 해당하고 묵시적 갱신에 해당한다면, 주임법 제6조의2에 따라 계약을 해지통보 후 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. 이 경우 중개수수료는 특약이 없는한 임대인이 부담해야 할 것으로 보입니다. 또한 임대인이 월세등으로 계약조건을 변경한다 하더라도 묵시적 갱신의 범위에 있다면, 특별한 사유가 없는한 위와 동일한 법리가 적용될 수 있을 것으로 보입니다. 그러나 만약 주임법의 적용대상이 되는 법인에 해당하지 않는다면 일반 민법으로 돌아가는바, 민법 제639조 및 제635조가 적용됩니다. 이와 같은 경우로 토지 건물 기타 공작물에 대한 임대차인 경우 임차인이 해지 통고를 한 날로부터 1개월이 지나면 계약해지의 효력이 발생합니다. 따라서 1개월이 지난 뒤 계약해지의 효력이 발생하며, 중개수수료도 특약이 없는한 임대인이 부담해야 할 것입니다. 그리고 월세등으로 전환함에 있어서도 동일한 법리가 적용될 수 있을 것으로 보입니다. 3. 본 사안은 구체적인 계약내용을 보아야 정확한 답이 가능하오니, 계약서 등을 가지고 방문하여 상담을 받아보시기 바랍니다.