안녕하세요 전세 만기가 2023.03.08 일입니다. 2년 전에 전세 자동 갱신청구권을 1회 사용하여 재계약 중입니다. 만기가 도달하기 2달 전 1월에 임대인이 전세보증금을 올린 건데 재계약하겠냐고 전화가 왔습니다. 임대인이 요구한 보증금은 요즘 전세 시세와 다르게 높아 수용할 수 없어 재계약을 안 하겠다고 문자로 통보했습니다. 이후 임대인이 전세를 내놓았으나 계속 해서 전세가 나가지 않아 이사 가는데 문제가 될 듯하여 부동산을 통해서 현 보증금 그대로 증액하지 않으면 다시 재계약 할 수 있다고 중개를 요청했고 부동산의 중개로 서로 간에 보증금 증액 없이 2년 기간 연장으로 재계약하기로 합의하였습니다. 그런데 저는 당연히 2년 기간 연장 재계약으로 계약서를 다시 쓰지 않아도 된다고 생각하고 있었는데 임대인이 단 독법 인이 다 보니 세무사를 통해 알아보니 계약서를 재계약으로 다시 작성해야 한다고 합니다. 이 부분이 이해가 가지 않지만 다시 작성해야 한다고 하니 그러기로 하였습니다. (이 부분에 대해서도 재계약 서를 쓰는 게 맞는지도 답변 부탁드립니다) 그럼 위와 같이 재계약을 안 하기로 했다가 다시 이 해 관계가 변경되어 협의하여 재계약을 다시 하기로 하고 2년 연장 재계 약사를 작성 시 확정일자를 다시 받아야 하는지요. 이와 관련하여 현재 계약서를 작성해주는 부동산에서는 확정일자를 다시 받아야 한다고 하고, 질의 시 답변해주는 여러 사이트를 통해 질의를 해봐도 어디는 확정일자를 받아야 한다, 또 어디는 받지 않아도 된 다 의견이 분분하여 명확한 판단을 내릴 수가 없어 대한 법률구조공단을 통해 명확한 답을 얻고 판단하는 것이 맞을 것 같이 이렇게 질의를 남깁니다. 확정일자는 임차인이 전세 보증금에 우선순위 대항력을 갖는 중요한 문제라서 꼭 좀 명확한 답변을 부탁드립니다, 감사합니다. 수고하세요
1. 계약서 작성과 관련하여 필수는 아니나, 사안과 같이 묵시적 갱신이 아닌 합의에 의한 계약갱신의 경우 별도로 계약서를 작성하는 경우도 있습니다. 2. 확정일자 관련하여 전세계약을 연장하는 경우 다시 확정일자를 받는 것은 많은 경우 보증금을 증액하는 경우입니다. 증액된 부분에 대하여는 새로 확정일자를 받은 날부터 대항력을 발생하기 때문입니다. 전세계약을 연장할 시 보증금이 동일하거나 감액된 경우라면 당연히 종전에 발생한 대항력이 유지되는 것이기에 특별히 다시 확정일자를 받을 필요는 없습니다. 확정일자를 굳이 다시 받더라도 종전 대항력이 소멸하는 것은 아니므로 다시 확정일자를 받으셔도 무방할 것으로 보입니다. 다만 기존 계약서를 잘 보관하셔서 나중에 받은 확정일자가 아닌 예전에 받은 확정일자에 대항력이 발생하였음이 드러나도록 하셔야 할 것입니다.