甲은 1순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰 받았으나, 그 이후 1순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨으로써 낙찰부동산의 부담이 현저히 증가하게 되었습니다. 이러한 경우 甲의 구제 방법에는 어떤 것이 있는지요?
민사집행법 제121조 제6호에서 매각허가에 관한 이의사유로 규정한 ‘천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 때’라는 것은 매각대상 부동산이 천재지변이나 자기가 책임질 수 없는 사유로 물리적으로 현저하게 훼손되거나, 매수인이 소유권을 취득하지 못하거나, 인수할 권리가 변동되어 매각부동산의 부담이 현저하게 증가하는 것과 같이 중대한 권리관계의 변동이 매각절차 진행 중에 발생하거나 발견되는 경우를 말합니다. 이 중 중대한 권리관계의 변동이 매각절차 진행 중에 발생하거나 발견되는 경우와 관련하여 대법원은 “선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰 받았으나, 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨으로써 낙찰부동산의 부담이 현저히 증가하는 경우에는, 낙찰인으로서는 민사소송법 제639조 제1항의 유추적용에 의하여 낙찰허가결정의 취소신청을 할 수 있다. 매각허가에 대한 이의신청사유를 규정한 민사집행법 제121조 제6호에서 말하는‘부동산에 관한 중대한 권리관계의 변동’이라 함은 부동산에 물리적 훼손이 없는 경우라도 선순위 근저당권의 존재로 후순위 처분금지가처분(내지 가등기)이나 대항력 있는 임차권 등이 소멸하거나 또는 부동산에 관하여 유치권이 존재하지 않는 것으로 알고 매수신청을 하여 매각허가결정까지 받았으나 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 처분금지가처분(내지 가등기)이나 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경되거나 또는 부동산에 관하여 유치권이 존재하는 사실이 새로 밝혀지는 경우와 같이 매수인이 소유권을 취득하지 못하거나 또는 매각부동산의 부담이 현저히 증가하여 매수인이 인수할 권리가 중대하게 변동되는 경우를 말한다.”라고 판시하고 있습니다(대법원 1998. 8. 24. 자 98마1031 결정, 대법원 2005. 8. 8. 자 2005마643 결정 참조). 위 법리에 따르면 위 사안은 1순위 저당권의 존재로 소멸될 줄 알았던 대항력 있는 임차권이 소멸되지 아니하고 甲에게 인수되어 매각부동산의 권리관계에 중대한 변경을 초래한 경우에 해당된다고 할 것인바, 甲은 매각허가결정이 선고되기 전까지 매각결정기일에 출석하여 말로 이의진술을 하거나 서면을 제출하는 방법으로 동법 제121조 제6호의 이의사유를 주장해야 합니다. 만약 매각허가결정이 확정된 뒤에 위 사유가 밝혀진 경우에, 甲은 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있습니다(동법 제127조 제1항 참조).