상담번호 100007064966에 대한 재질문입니다. 상기 상담번호 답변의 서두는 "주택임대차보호법 기준으로 합니다."라고 시작합니다. 그러나 민간 등록 임대주택은 "민간주택임대주택에 관한 특별법"(이하 민특법)이 적용받습니다. 1. 민특법 제45조 1항은 "임대사업자는 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우 등 대통령령으로 정하는 사유가 발생한 때를 제외하고는 임대사업자로 등록된 기간 동안 임대차 계약을 해 제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 없다."라고 정하고 있으며 대통령령은 차임 연체에 대하여 아래와 같이 정하고 있습니다 2. 민특법 시행령 제35조 1항 3조는 임대차 계약의 해제, 해지, 재계약 거절의 사유로 "월 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우"라고 정하고 있습니다. 이는 과거 차임의 연체 사실로 재계약을 거절할 수 있는 주택임대차보호법이나 상가 임대차보호법과는 명확히 다른 것입니다. 등록 임대주택인 만큼 임차인을 더 보호하려는 취지로 인해 됩니다. 3. 아울러 대법원 2020. 7. 9 선고 2020다223781 판결 요지를 보시면 본건과 상황은 다르지만 있어 "임대인에게 임대차 계약의 갱신을 거절할 수 있는 권한이 발생한 뒤에라도 임차인은 임대인이 실제로 그러한 의사표시를 하기 이전에 갱신 거절의 사유를 해소함으로써 임대인의 갱신 거절 권한을 소멸시킬 수 있다."라고 명시하고 있습니다. 상담번호 100007064966은 민특법에의 한 등록 임대주택에 대해 문의 한 것입니다. 답변의 마지막에 "위 판례에 비추어 민간 임대주택에 관한 특별법에 별도 규정이 없는 것이라면 3기의 연체 사실이 계약 갱신청구권 행사 당시까지 존재해야 하는 것으로는 보이지 않습니다." 라고 하셨지만 내용들을 들어 민특법에 별도 규정이 있는 것으로 보입니다. 따라서 " 등록 임대주택의 경우 임차인이 차임을 3개월 연체하였는데 임대인이 계약을 해지하지 않고, 임차인이 연체를 해소하였을 경우 임대인이 재계약 시점에 과거 연체 사실을 이유로 재계약을 거절할 수 있는지 " 여부에 대해 재해석을 요청합니다.
안녕하십니까. 대한법률구조공단 사이버상담을 이용해 주셔서 감사합니다. 질문 잘 받아 보았습니다. 등록 임대사업자가 연체 차임이 없는 임차인의 재계약 요청에 대하여 과거 3개월 연속 차임 연체 이력을 이유로 거절할 수 있는지에 관한 질문으로 보입니다. 민간임대주택에 관한 특별법 제45조 제1항 및 동법 시행령 제35조 제1항 제3호는 ‘월 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우’ 임대사업자는 임차인의 재계약을 거절할 수 있다고 규정하고 있는바, 이 같은 재계약 거절 사유에 재계약 거절 당시 3개월 이상 연속하여 차임이 연체되고 있어야 하는것 뿐만 아니라 과거 한 번이라도 3개월 이상 연속 연체 사실이 있는 것까지 포함되는지 문언상으로 볼 때 다툼의 여지가 있어 단정하기 어려움에 양해하여 주시기 바랍니다. 다만, 하급심은 민간 임대사업자가 실제 거주하려는 목적으로 주택 임차인의 갱신 청구를 거절한 사건에 대하여 민간임대주택에 관한 특별법 제45조 제1항, 동법 시행령 제35조가 정한 사유에 대하여 주장, 증명이 없다는 이유로 재계약 거절의 효력이 없다고 판시한 경우가 있음을 안내 드립니다(부산지방법원 동부지원 2022. 7. 12. 선고, 2021가단5852 판결 참조). 위 답변은 귀하께서 제공해주신 사실관계에 기초한 답변자 개인의 법률적 의견으로서 이와 다른 의견이 있을 수도 있으므로 참고자료로만 활용해주시고, 특히 위 답변을 증거자료로 쓰는 것은 부적절하므로 이 점 양해하여 주시기 바랍니다. 자세한 상담이나 법률구조를 원하시는 경우에는 법률구조공단 사무실을 방문하시어 법률상담을 받으시기 바랍니다.