갑은 쇼핑몰을 개발하여 임대 분양하는 사업자이고, 을은 갑과 임대분양계약을 체결한 임차인입니다. 갑과 을 사이에 작성한 임대분양계약서에는 ‘상가활성화 정도에 따라 입점개시 후 2년 후부터는 갑이 상가운영위원회와의 협의를 거쳐 매년 임대료를 인상할 수 있다.’고 규정되어 있습니다. 이에 대해 을은 위 규정이 갑이 일방적으로 임대료를 인상할 수 있는 권한을 부여한 것으로 무효라고 주장할 수 있는가요?
약관의규제에관한법률 제10조 제1호에서는 ‘채무의 이행에 관하여 정하고 있는 약관의 내용 중 상당한 이유 없이 급부(給付)의 내용을 사업자가 일방적으로 결정하거나 변경할 수 있도록 권한을 부여하는 조항은 무효로 한다.‘고 규정하고 있고, 공정거래위원회는 위와 같은 불공정약관조항을 계약의 내용으로 하는 경우 해당 약관조항의 삭제?수정 등 시정에 필요한 조치를 취할 수 있다고 규정하고 있습니다(약관의규제에관한법률 제17조, 동법 제17조의2 제2항). 위 사안에 대한 관련 판례에서 ① 갑은 위 약관조항이 임차인(을)의 차임감액청구권을 배제하고 있지 않은 이상, 이를 굳이 규정하고 있지 않더라도 임차인은 민법 제628조와 상가건물임대차보호법 제11조 에 의하여 갑에게 차임감액청구를 할 수 있고, 실제로 임차인들에게 차임을 감액하여 준 사실도 있으므로, 위 약관조항이 단순히 차임감액청구권을 규정하지 않았다고 하여 이를 불공정약관조항이라고 할 수 없다고 주장하였습니다. ② 원심 판례에서도 위 약관조항은 ‘갑이 상가운영위원회와의 협의를 거쳐 매년 임대료를 인상할 수 있다.’고 규정하는데, 여기에서 ‘상가운영위원회와의 협의’라고 함은 상인자치조직인 상가운영위원회와 사전에 합의가 이루어진 경우 그에 따라 임대료를 인상할 수 있다는 것이지 이를 상가운영위원회와의 합의여부에 불구하고 단순히 협의안건에 올렸었다는 요식행위만으로 원고가 일방적으로 차임을 증액할 권리를 유보한 것으로 해석할 것이 아니다. 그렇다면 차임의 지급이 임차인(을)의 입장에서는 갑에 대한 ‘급부’에 해당한다고 보더라도 위 약관조항을 가리켜 갑이 차임을 ‘일방적으로’결정하거나 변경할 수 있는 내용을 규정한 것이라고 할 수 없으므로, 이를 약관규제에관한법률 제10조 제1호 의 ‘상당한 이유 없이 급부의 내용을 사업자가 일방적으로 결정하거나 변경할 수 있도록 권한을 부여하는 조항’에 해당한다고 할 수 없으므로 이를 불공정한 약관조항이라고 볼 근거를 찾을 수 없다고 판시하였습니다(서울고등법원 2003. 3. 25. 선고 2002누9430 판결). ③ 그러나 대법원은 위 약관조항의 '상가운영위원회와 협의를 거쳐'라는 것은 상가운영위원회와 임대료 인상에 관한 의견을 교환하는 것을 의미하는 것이지 그 인상내용에 관한 구체적인 합의가 이루어져야 할 것까지를 의미한다고 볼 수 없고, '상가활성화 정도에 따라 … 임대료를 인상할 수 있다.'는 것 또한 추상적이고 불명확하여 위 약관조항은 갑이 일방적으로 그의 주관적인 판단에 따라 객관적으로 상당한 차임의 범위를 초과하여 인상할 수도 있는 것으로 해석될 수 있으며, 또한 임대료라는 것은 상가건물 내 개별점포의 사용대가이므로 반드시 전체 상가의 활성화 정도에 따라 모든 점포에 대하여 일률적으로 임대료를 인상하여야 할 필요가 있다고 보기도 어려운데 위 약관조항은 상당한 이유 없이 상가활성화를 빌미로 사업자인 임대인(갑)이 고객인 모든 임차인(을)의 임대료를 일률적으로 인상할 수 있는 권한을 부여하는 조항으로 해석될 수 있으므로 위 약관조항은 약관의규제에관한법률 제10조 제1호에 해당한다고 보아야 할 것이라고 판시하였습니다(대법원 2005. 2. 18. 선고 2003두3734 판결). 실제로 위 사안에서 공정거래위원회는 갑에게 고객과 계약체결시 사용하는 상가 임대분양계약서 중 해당 조항과 같은 불공정한 약관조항을 향후 사용하여서는 아니 되며, 갑은 위 조항을 이 시정명령을 받은 날로부터 60일 이내에 삭제 또는 수정하라는 내용의 시정명령을 받았습니다. 따라서 을은 임대분양계약서에서 규정하고 있는 위와 같은 규정이 약관의규제에관한법률상 불공정한 약관조항임을 이유로 조항이 무효라고 주장할 수 있습니다.