건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차에서 차임을 담보할 목적으로 그 건물에 대한 근저당권을 설정받은 임대인 甲이 임차인 乙의 2차례 차임 연체를 이유로 근저당권을 실행하여 임의경매를 신청하였다면 임대차 계약을 해지하는 효과가 발생하는지요?
계약해지의 의사표시는 반드시 그 상대방에게 명시적으로 하여야 하는 것은 아니고 묵시적으로 할 수도 있는바, 법정 혹은 약정해지사유가 발생한 경우에 당사자가 경매신청 등 계약의 해지를 전제로 하는 행위 또는 기존 계약관계를 유지할 의사가 없음을 파악할 수 있는 어떤 외부적, 객관적 행위를 하고, 그에 따라 법원에 의하여 경매개시결정이 상대방에게 송달되는 등 상대방도 그와 같은 사정 때문에 계약이 종료됨을 객관적으로 인식할 수 있었던 경우라면, 그로써 계약해지의 효과는 발생한다고 할 것입니다.  그러므로 위 사안의 경우 임차인 乙이 2기 이상의 차임액을 연체하여 민법 제641조, 제640조에서 정한 해지사유가 발생하였고, 그 상태에서 임대인 甲이 건물에 대한 근저당권을 실행하여 차임채권을 회수할 목적으로 임의경매를 신청하였다는 것은, 당사자 간의 신뢰를 기초로 하는 계속적 계약인 임대차관계에서 원고의 차임연체 등을 이유로 더 이상 그와의 임대차관계를 유지ㆍ존속시킬 의사가 없음을 외부에 표시하는 것일 뿐만 아니라, 건물이 경매에 의하여 타인에게 매각된다는 것은 임차인 乙로서도 더 이상 임대차의 목적을 달성할 수 없는 상태가 됨을 의미하는 것이므로, 임대인 甲의 위 경매신청은 곧 임차인 乙에 대한 묵시적인 임대차계약 해지의 의사표시라고 볼 여지가 충분히 있고, 이에 따라 법원의 경매개시결정이 발령되어 임차인 乙에게 송달되었다면 그 때에 甲, 乙 사이의 임대차는 종료된다고 볼 수 있을 것입니다.