올해 8월 전세 만기를 앞두고 있는데 어제 갑자기 임대인이 집을 매매하겠다고 통보해왔습니다. 새 임대인이 경제력이 있는 사람인지 불안하여 매매 시 계약을 해지하고 싶다고 답변했습니다. 그런데 집주인이 아직 전세 계약기간이 남았으니 새로운 임대인하고 상의하라고 답변하네요. 임대인 변경으로 인해 제가 계약 해지를 요구하는 경우에 제 전세금은 기존 임대인이 줘야 하 는 게 아닌가요? 그리고 부동산 비용은 누가 부담해야 하는지 궁금합니다.
1. 귀하의 현재 어려움에 대해 깊은 위로의 말씀을 드리며 건강과 행운을 기원합니다. 2. 우리 공단은 경제적으로 어렵거나 법을 모르기 때문에 법의 보호를 충분히 받지 못하는 사람들이 공평하게 법의 혜택을 받을 수 있도록 성심껏 도와드리고 있습니다. 3. 귀하께서 제출하신 민원이 접수되어 아래와 같이 회신하오니 참고하시기 바라며, 회신 내용은 귀하의 질의에 나타난 사실관계만을 근거로 한 의견임을 알려드립니다. (1) 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 [임대차보증금] [공2002.10.15.(164),2319] 1. 원심은, 원고가 1996. 11.경 피고로부터 이 사건 주택 중 1층(이하 '이 사건 임차부분'이라 한다)을 보증금 5,500만 원에 임차하여 같은 달 11. 주민등록 전입신고를 마치고 거주하다가 1998. 4. 10. 임차기간을 같은 날부터 12개월로 정하여 임대차계약을 갱신한 사실, 원고는 2000. 7. 31. 피고와 사이에 임대차계약을 합의해지하면서 피고로부터 보증금 중 500만 원을 반환받고 나머지 보증금 5,000만 원은 2000. 8. 27. 반환받기로 약정하였고, 그에 따라 새로 거주할 임대아파트에 관한 임대차계약을 체결한 사실, 한편 피고는 2000. 8. 8. 소외 우재희에게 이 사건 주택에 관한 소유권이전등기를 경료하여 주고 원고에게 이를 알려 임대차관계는 우재희와 해결하라고 통보한 사실, 원고는 2000. 8. 28. 보증금 5,000만 원의 반환채권을 피보전권리로 하여 피고 소유의 다른 부동산을 가압류한 사실 등을 인정한 다음, 원고와 피고 사이의 임대차계약이 합의해지되었더라도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 원고가 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계는 존속되는 것이므로 이 사건 주택이 임대차관계 존속 중에 양도된 이상 임대인의 지위가 이 사건 주택의 양수인인 우재희에게 면책적으로 승계되었다는 피고의 항변에 대하여 원고가 피고와 사이에 임대차계약을 합의해지하면서 피고로부터 보증금 중 500만 원을 반환받은 후 새로 이사갈 주택까지 마련하였고, 보증금을 반환받기 위하여 피고의 다른 부동산을 가압류하였다는 점은 원고가 이 사건 주택의 양도 및 임대인의 지위의 승계에 대하여 이의를 제기하였다고 볼 것이므로 원·피고 사이의 임대차관계는 원고의 이의제기로 인하여 양수인에게 승계되지 아니한 채 확정적으로 종료되었다고 판단하여 이를 배척하였다. 2. 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다고 할 것이다. 임대차기간 중 임대인(임대차주택의 소유자)가 주택을 매도하여 주택의 소유자가 변경되는 경우, 매수인이 임대인의 지위를 승계하고 임대인으로서의 권리·의무를 갖는 것이 원칙이지만, 임차인이 그러한 지위 승계를 원하지 않는 경우 임차인은 임대차계약을 해지하고 원래의 임대인(주택 매도인)에게 보증금반환을 요구할 수 있습니다. 따라서 질문자님의 경우 임대차계약을 해지할 시 종전 집주인이 보증금반환의무를 부담합니다. (2) 민사상 상대방에게 손해배상을 요구할 수 있는 것은 상대방이 불법행위를 하거나 채무불이행을 하여 위법한 경우입니다. 임대차계약으로 특별히 “임대차기간 중에 임대인은 주택을 매도하지 아니하며 매도하는 경우 임차인에게 발생한 손해를 배상한다”라고 정한 경우라면 다를 수 있으나 그러하지 않은 경우 임대인이 자기 소유물을 매도하는 것은 적법한 행위이므로 그에 대하여 임차인이 해지권을 행사하고 부동산비용을 지출하게 되더라도 임대인에게 손해배상을 청구할 수는 없을 것으로 보입니다. 본 답변은 귀하께서 제공해주신 사실관계에 기초한 답변자의 법률적 의견으로 참고자료로만 활용해주시기 바랍니다. 다소 긴 답변 끝까지 읽어주셔서 감사드리며 하루빨리 피해가 회복되시길 기원하겠습니다. 감사합니다.