2003년경 채무자 甲 주식회사 소유의 건물 등(시가 약 80억원)에 관하여 乙 은행이 대출금채권을 피담보채권으로 하여 채권최고액 70억원의 1순위 근저당권을 설정하였고, 그 후인 2004년경 위 건물에 관하여 丙 주식회사도 별개의 대출금채권을 피담보채권으로 하여 채권최고액 13억원의 2순위 근저당권을 설정하였습니다. 이후 甲 회사가 대출금의 원금 및 이자를 변제하지 않자 2008년경 丙은 담보를 확보할 목적으로 甲 회사와 위 건물 일부에 관하여 임대차계약을 체결하고 건물 일부를 점유하기 시작하였습니다. 이후 2009년경 乙 은행은 위 건물에 대해 경매신청을 하였고 경매절차가 개시되었는바 丙이 유치권신고 한바, 丙이 경매절차에서 유치권을 주장할 수 있는가요?
대법원은 소유권 등에 기하여 목적물을 인도받고자 하는 사람은 유치권자가 가지는 그 피담보채권을 만족시키는 등으로 유치권이 소멸하지 아니하는 한 그 인도를 받을 수 없으므로 실제로는 그 변제를 강요당하는 셈이 되고, 저당권 등의 설정 후에 유치권이 성립한 경우에도 마찬가지로 유치권자는 그 저당권의 실행절차에서 목적물을 매수한 사람을 포함하여 목적물의 소유자 기타 권리자에 대하여 위와 같은 대세적인 인도거절권능을 행사할 수 있어 부동산유치권은 대부분의 경우에 사실상 최우선순위의 담보권으로서 작용하고 있다는 점에서, 전체 담보권질서에 관한 법의 구상을 왜곡할 위험이 내재하므로 개별 사안의 구체적인 사정을 종합적으로 고려할 때 신의성실의 원칙에 반한다고 평가되는 유치권제도 남용의 유치권 행사는 허용되지 않습니다(대법원 2011. 12. 22. 선고 2011다84298 판결).구체적으로 어떤 경우가 신의칙에 반하는 유치권 행사인가에 대하여 대법원은 채무자가 채무초과의 상태에 이미 빠졌거나 그러한 상태가 임박함으로써 채권자가 원래라면 자기 채권의 충분한 만족을 얻을 가능성이 현저히 낮아진 상태에서 이미 채무자 소유의 목적물에 저당권 기타 담보물권이 설정되어 있어서 유치권의 성립에 의하여 저당권자 등이 그 채권 만족상의 불이익을 입을 것을 잘 알면서 자기 채권의 우선적 만족을 위하여 위와 같이 취약한 재정적 지위에 있는 채무자와의 사이에 의도적으로 유치권의 성립요건을 충족하는 내용의 거래를 일으키고 그에 기하여 목적물을 점유하게 됨으로써 유치권이 성립하였다면, 유치권자가 그 유치권을 저당권자 등에 대하여 주장하는 것은 다른 특별한 사정이 없는 한 신의칙에 반하는 권리행사 또는 권리남용으로서 허용되지 아니한다고 기준을 제시하였습니다(대법원 2011. 12. 22. 선고 2011다84298 판결).사안과 유사한 사례에서 대법원은 乙이 丙에 대하여 이미 2008. 11. 중순경부터 대출금의 이자 납부를 연체하고 있었고, 2008. 11. 이 사건 건물의 부지가 재산세 체납을 이유로 압류되었으며, 乙이 1순위 근저당권자인 甲에 대하여도 연체하였다는 사정을 예상할 수 있었다는 점, 이에 따른 경매신청이 있을 것이라는 점도 예상하였다는 점, 임대차계약의 임료가 통상적인 경우에 비해 지나치게 적다는 점 등에 비추어 丙의 유치권 주장 및 행사는 신의칙에 반한다고 판단하였습니다.이 사안에서도 위 판례 설시 내용들을 토대로 丙의 유치권 주장, 행사가 신의칙에 반하는지 검토되어야 할 것입니다.