안녕하세요. 저는 2009년 9월 30일 최초 임대차계약을 체결하고 현재까지 사용하고 있습니다. 그런데 중간에 임대인이 2011년 11월과 2019년 9월에 걸쳐 2번 바뀌었습니다. [질문사항] 1. 임차인이 주장할 수 있는 상가 임대차 기간 최대 10년은 마지막으로 바뀐 2019년 9월 임대인을 기준으로 10년을 주장할 수 있는지요? 2. 임대료 인상률은 최대 5%인데 계약기간에 관계없이 계약기간 동안 적용되는지 아니면 1년 단위 5%인지요? ex) 계약 연장 계약을 20222.09~2024.09(2년)로 했을 때는 10% 인상을 해줘야 하는지 아니면 5%만 인상하면 되는지 답변 주시면 감사하겠습니다.
상가건물임대차보호법 제10조 제2항은, '임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다'고 규정하고 있습니다. 또한 임대차기간을 10년으로 제정하기 전에는 그 기간을 5년으로 정하였으나 5년으로는 임차인이 영업을 안정적으로 계속하기 어렵다는 주장이 지속적으로 제기되어 2018. 10. 16. 법률 제15971호로 기간을 10년으로 변경하는 법 개정이 이루어졌습니아. 위 개정 조항은 시행일인 2018. 10. 16.부터 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차에 적용됩니다(부칙 제2조) 따라서 원칙적으로 최초의 임대차로부터 합산하여 전체 임대차기간이 10년을 이미 초과한 경우에는 더 이상 계약갱신요구권을 행사할 수 없습니다. 또한 아직 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니한 경우에도 계약이 갱신됨으로써 갱신 후의 임대차기간을 합산하여 10년을 초과하게 되는 경우에는 10년의 범위 내에서만 갱신의 효력이 미친다고 볼 수 있습니다. 한편, 판례는 '최초의 임대차기간'이라 함은 법 시행 이후에 체결됨 임대차계약에 있어서나 위 법 시행 이전에 체결되었다가 위 법 시행 이후에 갱신된 임대차계약에 있어서 모두 당해 상가건물에 관하여 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미한다고 해석하고 있습니다. (대법원 2006. 3. 32. 선고 2005다74230) 귀하께서 2009년 최초 상가임대차계약을 체결한 이후, 현재까지 계속해서 계약을 갱신하여 오신 상태라면 더 이상 계약갱신요구권을 행사할 수는 없을 것으로 사료됩니다. 다만, 임대인이 변경되면서 변경된 임대인과 계약갱신의 형태가 아닌 완전한 새로운 임대차계약을 체결하였다면 그 때로부터 새롭게 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 임대차기간이 진행된다고 볼 여지는 있을 것으로 사료됩니다. 차임 등의 증감청구와 관련하여 상가임대차보호법 제11조 (차임 등의 증감청구권) 제1항은 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다고 규정하고 있으며, 제2항은 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다라고 규정하고 있습니다. 다만, 위 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않습니다. 따라서 귀하께서 질의하시는 사안이 임대차계약이 종료한 후 재계약을 하는 경우라면 위 차임증감의 제한규정의 적용을 받지 않게 됩니다. 또한 무조건적으로 차임을 증감시킬 수 있는 것이 아니라, 임대차계약의 존속 중에 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동이 있어야 하며, 이로 인해 기존의 차임 또는 보증금이 적절하지 않아야 합니다. 판례 중에는 일정 기간의 소비자 물가지수와 집세 소비자 물가지수의 상승, 해당 건물이 속한 행정구역 내 전세가격 및 건물가격의 상승 등을 이유로 경제사정의 변동을 인정한 예가 있습니다. 귀하가 질의하신 것처럼 2년 계약이라면 연장계약을 할 당시의 차임은 위 연장계약이 임대차계약 종료한 후 재계약이라면 차임의 증가율에 대한 제한을 받지 않는다고 판단되며, 이후 재계약일로부터 1년이 경과한 시점에 임대인은 차임증가 청구를 할 수 있게 됩니다. 이후 계약이 갱신된고 다시 1년이 경과한 시점에 임대인은 차임증가를 다시 청구할 수 있을 것입니다. 한편, 차임이나 보증금의 증감청구권은 그 성질상 형성권이므로, 증감청구의 의사표시가 재판상이든 재판 외에서든 상대방에게 도달한 때 즉시 객관적으로 상당한 범위에서 증감이 이루어지게 됩니다. 만일 상대방이 증감청구에 대하여 다툴 경우에는 종국적으로 법원의 재판에 의하여 상당액을 확정할 수 밖에 없는데, 이 경우에도 그 상당액에 대한 증감 효력이 발생하는 것은 판결 확정시가 아니라 증감청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때가 기준이 됩니다.