저는 제 소유 상가건물을 甲에게 2년간 임대하면서 전세금 4,000만원으로 하는 전세권설정등기를 해주었습니다. 그런데 전세계약기간이 만료되기 1년 전 甲으로부터 전세금반환채권이 乙에게 양도되었다는 채권양도통지를 내용증명우편으로 받았습니다. 이러한 경우 위 양도계약이 유효한 것인지, 전세계약기간이 만료되면 전세금은 어떻게 처리해야 되는지요?
(1)「민법」제306조는 “전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간 내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있다. 그러나 설정행위로 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있으며, 같은 법 제307조는 “전세권 양수인은 전세권설정자에 대하여 전세권양도인과 동일한 권리의무가 있다.”라고 규정하고 있습니다.
  (2) 그런데 위 사안의 경우 甲은 전세권 존속 중 乙에게 전세권의 양도가 아닌 전세금반환채권만을 양도한 것으로 보이는바, 전세권존속 중 전세금반환채권을 전세권과 분리하여 확정적으로 양도할 수 있는지 문제됩니다.
  (3) 이에 관하여 판례는 “전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 그 용도에 따라 사용·수익하는 권리로서 전세금의 지급이 없으면 전세권은 성립하지 아니하는 등으로 전세금은 전세권과 분리될 수 없는 요소일 뿐 아니라, 전세권에 있어서는 그 설정행위에서 금지하지 아니하는 한 전세권자는 전세권 자체를 처분하여 전세금으로 지출한 자본을 회수할 수 있도록 되어 있으므로, 전세권이 존속하는 동안은 전세권을 존속시키기로 하면서 전세금반환채권만을 전세권과 분리하여 확정적으로 양도하는 것은 허용되지 않는 것이며, 다만 전세권 존속 중에는 장래에 그 전세권이 소멸하는 경우에 전세금반환채권이 발생하는 것을 조건으로 그 장래의 조건부 채권을 양도할 수 있을 뿐이라 할 것이다.”라고 하였습니다(대법원 2002. 8. 23. 선고 2001다69122 판결).
  (4) 그러므로 위 사안에서 甲과 乙의 전세금반환채권 양도계약이 전세권존속 중 전세금반환채권을 전세권과 분리하여 확정적으로 양도하는 것이라면 그 효력이 없을 것이지만, 장래에 그 전세권이 계약기간만료 등으로 소멸하는 것을 정지조건으로 그 장래의 조건부 채권을 양도하는 취지라면 유효라고 할 수 있을 듯합니다. 따라서 甲과 乙의 전세금반환채권 양도계약이 장래에 그 전세권이 계약기간만료 등으로 소멸하는 것을 정지조건으로 그 장래의 조건부 채권을 양도하는 취지일 경우라면 전세금은 乙에게 지급되어야 할 것이지만, 그러한 경우에도 乙은 담보물권이 없는 무담보의 채권을 양수한 것이 되고, 채권의 처분에 따르지 않은 전세권은 소멸하게 될 것으로 보입니다(대법원 1997. 11. 25. 선고 97다29790 판결, 1999. 2. 5. 선고 97다33997 판결).