살고 있던 다가구 주택이 법원 경매로 넘어가 1여년 동안 시간이 흘러 다행히도 100%의 배당금을 받게 되었고 건물 낙찰자와 제가 세입자 중 1순위가 된다는 전제조건에 계약을 하고 싶다고 하였고 다행히도 기존 세입자들은 다 이사를 해서 근저당 다음으로 제가 선순위로 계약을 할 수 있었습니다. 배당 기일 당일에 배당금 수령 - 전세 계약 - 확정일자를 진행하였습니다. 그리고 그 후 혹시나 몰라서 HUG 전세 보증보험 가입 신청을 하였고 심사 진행 중에 HUG 측에서 연락이 왔는데 계약서상에 부동산 날인이 없어서 가입이 안 된다는 것입니다. 생각을 해보니 부동산에서 계약할 당시에 부동산 측에서 낙찰자랑 이미 얘기가 되어 있었는지 모르겠지만 제가 살고 있던 집의 상태를 부동산 측에서는 잘 모르기 때문에 임대인과 임차인 간 서로 계약하는 조건으로 계약을 하는 게 어떠냐고 했었고 그러면 부동산중개료도 저렴하다고 했습니다. 물론, 꼭 이렇게까지 안 하고 일반적인 계약으로 해도 된다고 하긴 했지만 당시 생각해보지도 못한 의견이었고 별문제는 없는 걸 거라는 안일한 생각으로 말씀하신 대로 하자고 했었습니다. 아마 그래서 부동산 날인이 없었던 것 같았습니다. 질문. 1 혹시 다음에 임대인 (낙찰자)에게 문제가 생겨서 법원 경매에 넘어갔을 때 정상적인 계약인 경우 근저당 설정 다음으로 제가 1순위가 바르다고 가정했을 때 부동산 날인이 없는 계약서 때문에 세입자 중 선순위였던 제가 순위가 밀려난다거나 기타 등 등의 불이익을 받을 수 있을까요? 질문. 2 부동산 날인이 없는 계약서로 인해 전세 보증보험 가입이 안 된다는 것과 질문·1을 제외한 또 다른 불이익이 있을까요? (이러나저러나 제 전세보증금을 보호할 수만 있으면 됩니다.)
낙찰부동산에 대하여 공인중개사 없이 낙찰자와 직접 임대차계약을 작성한 경우의 위험 여부에 대한 사안입니다. 1. 정상적인 계약이고 근저당 다음으로 1순위라고 가정했을 경우에 대하여 계약서에 공인중개사의 중개가 없다고 하더라도 전입신고를 하고 확정일자를 받아 실제로 거주하면 당연히 우선변제권이 확보됩니다. 이후 입주한 다른 세입자들보다 우선변제권이 보장됩니다. 따라서 공인중개사의 중개가 없었다는 사정은 세입자들과의 관계에서는 영향이 없습니다. 2. 불이익에 대하여 공인중개사의 중개를 거치는 경우 관련법에서는 공인중개사에게 중개물건에 대한 사실제공과 권리에 대한 사항을 설명하도록 의무를 부여하고 있습니다. 이를 위반한 공인중개사의 경우 후일 보증금반환에 문제가 발생할 경우 손해배상책임을 부담하도록 하고 있습니다. 공인중개사가 가입한 공제보험이 있다면 공제조합에 연대하여 손해배상을 청구하는 것도 가능합니다. 다만 이 물건에 대하여는 선생님이 잘아시는 것 같습니다. 낙찰과정을 지켜봤고 100% 배당을 받으셨으며, 그에 따라 근저당을 제외한 1순위로 계약체결을 진행하였기 때문입니다. 공인중개사를 대신하여 주민센터에 전입자열람을 확인하셔서 다른 세입자들이 없다는 것을 확인하시기 바랍니다. 또한 국세청에 임대차계약서를 갖추고 임대인의 세금체납 여부를 확인하시기 바랍니다. 위 사항들은 공인중개사가 확인할 사항인데, 선생님이 대신 처리하실 수 있습니다. 큰 노력은 요하지 않습니다. 그 밖의 어려움은 예상되지 않습니다. 오늘도 용기와 행운이 함께 하기를.