저는 살고 있는 아파트를 甲에게 대금 2억원에 매도하기로 계약을 체결하였고, 계약금 2,000만원은 계약당일에, 중도금 8,000만원은 한달 후에, 잔금 1억원은 중도금 지급날로부터 다시 한달 후에 지급하기로 약정하고 계약금을 받았습니다. 그러나 甲은 중도금을 지급하지 아니한 채 잔금 지급기일에 나왔고, 이에 저는 소유권이전등기서류를 지참하여 나갔는데, 甲은 중도금 및 잔금 액수를 초과하는 금원이 예치된 통장사본을 제시할 뿐 직접 매매대금을 지급하지 아니하였습니다. 이에 저는 계약해제를 통보하였는데, 甲은 이후 아파트 값이 오르자 중도금 및 잔금 액수를 초과하는 금원이 예치된 통장 사본을 제시한 것은 적법한 이행제공이므로, 저에게 임의로 계약을 해제할 수 없다고 다투고 있습니다. 저는 계약해제를 주장할 수 있는지요?
(1)「민법」제536조는 “1쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다. 2당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤난할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.”라고 규정하고 있으며, 같은 법 제544조는 “당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.”라고 규정하고 있습니다.
  (2) 매매와 같은 쌍무계약에서 중도금 지급기일이 도과하였더라도 이를 특별히 문제삼지 않고 잔금지급기일이 도과하면 매도인의 소유권이전등기의무와 상대방의 중도금 및 잔금지급의무는 동시이행관계에 있고, 동시이행의 항변권은 공평의 관념과 신의칙에 입각하여 각 당사자가 부담하는 채무가 서로 대가적 의미를 가지고 관련이 되었을 때 그 이행에 있어서 견련관계를 인정하여, 당사자 일방은 상대방이 채무를 이행하거나 이행제공을 하지 아니한 채 당사자 일방의 채무의 이행을 청구할 때에는 자기의 채무이행을 거절할 수 있도록 하는 제도입니다(대법원 1992. 8. 18. 선고 91다30927 판결, 1999. 4. 23. 선고 98다53899 판결 ).
  (3) 그러므로 귀하의 계약해제가 적법하려면 상대방이 동시이행관계에 있는 채무를 이행하거나 이행제공을 하지 아니하였다는 사실을 입증하여야 하는데, 이에 관하여 판례는 “매수인이 중도금 및 잔금액수를 초과하는 금원이 예치되어 있는 예금통장의 사본을 제시한 것은 중도금 및 잔금의 준비에 불과할 뿐 적법한 이행제공이라고 할 수 없다.”라고 한 사례가 있습니다(대법원 2004. 12. 9. 선고 2004다49525 판결 참조).
  (4) 따라서 甲이 잔금지급기일에 중도금 및 잔금 액수를 초과하는 금원이 예치되어 있는 예금통장의 사본을 제시한 것만으로는 이행의 준비에 불과할 뿐 이를 적법한 이행의 제공이라고 볼 수는 없으므로 귀하의 계약해제는 적법하다고 보입니다.