甲은 乙에게 5,000만원을 대여하였는데 乙이 변제를 하지 않고 있습니다. 이에 甲은 乙에 대한 대여금채권을 담보하기 위해 대여금의 일부인 2,000만원을 임대차보증금으로 대체하기로 하고 乙 소유의 **아파트에 관하여 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 후 확정일자를 받는 방식으로 하여 대여금의 회수 수단을 마련하고자 합니다. 이후 1순위 근저당권자가 근저당권 실행으로 임의경매신청을 하여 경매가 이뤄진다면 甲에게 임대차보호법상 우선변제권이 인정되어 법정 최우선변제금액만큼을 배당받을 권리가 발생하는 것인가요?
주택임대차보호법(이하 ‘법’이라 한다)의 입법목적은 주거용건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고( 제1조 ), 법 제3조 제1항 에서 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 여기에 더하여 법 제3조의2 제2항 에서 제3조 제1항 의 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매나 공매 시 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있도록 한 것은, 사회적 약자인 임차인을 보호하려는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하여 형식적으로 주택임대차로서의 대항력을 취득한 외관을 갖추었다고 하더라도 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 대항력 있는 임차인으로 보호받아 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 채권을 회수하려는 것에 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법이 정하고 있는 소액임차인으로 보호할 수 없습니다.[대법원 2007. 12. 13. 선고 2007다55088 판결 참조]따라서 위 사안의 甲과 乙간의 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것이 아니라 대여금의 회수를 위한 것이라면 갑은 소액임차인으로서의 외관을 갖추고 있다고 하더라도 우선변제권이 인정될 수 없으므로 대여금채권의 담보를 위한 방편으로는 부적절합니다.