저는 강남에 있는 소유건물 중 한 점포를 보증금 1억5,000만원에 월세 100만원으로 임차를 주었습니다. 그런데 임차인이 첫 달치 월세를 계속 안 내다가 6개월 후에 또 월세를 내지 않아 현재 2개월분이 계속 밀려 있습니다. 이 핑계 저 핑계를 대면서 미루는데, 장사가 안 돼서 그러는 것이 아니라 저를 골탕 먹이려는 의도로 보입니다. 주변에 물어 보니 두 달치가 밀리면 계약을 해지할 수 있다고도 하고, 세 달치가 밀려야 한다는 사람도 있고 도무지 알 수가 없습니다. 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 없나요?
(1) [상가건물임대차보호법의 적용대상 여부] 본건의 상가건물임대차보호법 제2조 소정의 환산보증금은 2억5,000만원으로 본건 임대차는 동법의 적용대상입니다.
  (2) 민법에 의할 때 건물 기타 공작물의 임대차에 있어서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제640조). 그런데 상가건물임대차보호법 제10조제1항제1호에 의하면 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 때에 임차인의 계약갱신요구권을 임대인이 거절할 수 있다고 정하고 있습니다.
  (3) 상가건물임대차보호법이 적용되는 임대차에서 민법 제640조와 같이 2기 차임연체를 이유로 계약해지를 할 수 있다고 하면, 특별법인 상가건물임대차보호법의 규정이 무력화되는 모순이 발생합니다. 이런 측면에서 보면 상가건물임대차보호법이 적용되는 임대차에서는 3기 연체가 해지요건이라고 해석할 여지가 있습니다. 그러나 상가건물임대차보호법 제10조제1항제1호가 정하고 있는 것은 계약해지권이 아닌 계약갱신요구권에 대한 거절권능에 불과하여, 위와 같이 민법 제640조를 배제하는 것으로 해석할 경우 해지권의 근거규정이 사라지는 결과에 이르게 됩니다. 아직 명시적인 판례는 없는 것으로 보입니다.
  (4) 이에 관하여 대법원은 상가건물임대차보호법이 적용되는 임대차에서 “연체차임액이 3기 이상의 차임액에 달하여야만 비로소 임대차계약을 해지할 수 있는 것”이라고 방론으로 설시함으로써 상가건물임대차보호법 제10조제1항제1호를 해지권의 근거규정으로, 3기 연체를 해지요건으로 해석한 바 있습니다(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다3022 판결).
  ※ 그러나 설령 상가라고 하더라도 상가건물임대차보호법의 적용범위 밖이라면, 예컨대 서울의 경우 환산보증금이 3억 원을 초과한다면, 2기 연체로 해지할 수 있다는 민법 제640조가 문제의 여지없이 당연히 적용될 것입니다.