원룸 전세 계약 만기 때 전세보증금을 돌려받지 못해 임차권등기명령 하여 등기부등본에 등록되었고 지급명령 신청하였고 채무자(임대인, 법인입니다)가 이의 신청이 없어서 그대로 확정되어 강제집행을 위한 집행권원도 확보한 상태입니다. 그래서 부동산 강제 경매 신청만 남겨놓은 상태입니다. 현재 제 상황은 가. 못 받은 전세 보증금(채권액)은 5천만원입니다. 나. 경매할 원룸 건물의 현재 개별 단독주택 공시가격 검색해보니 3억6천만원 정도입니다. 다. 제가 전입신고 및 확정일자 받기 전에 그 경매할 건물에 은행 근저당권 설정되어 있는 게 3억3천만원 정도입니다. 라. 제가 그 경매할 원룸 건물에 첫 입주자로 가장 먼저 전입 신고 및 확정일자 받았습니다. 마. 그 이후 몇몇 다른 세입자가 원룸 건물에 입주하였고 전부 월세입니다. (소액 임차인) 현재 부동산 상황이나 경매할 원룸 건물 주변의 부동산 거래 상황을 고려해보니 강제 경매 신청해봐야 한 번에 낙찰될 확률은 거의 제로입니다. 몇 번 유찰될 것이 불을 보듯 뻔합니다. 여기서 질문 좀 드리겠습니다. 압류해서 강제 경매 신청한 당 건물이 유찰이 계속되어 입찰가가 근저당 설정 금액보다 떨어져 경매 신청자인 제가 받을 돈이 없으면 법원에서 직권으로 경매를 기각한다고 하는데... 그럼 경매 종료되고 당연히 압류도 종료되어버리지 않습니까? 그럼 채무자는 압류가 종료되었으니 마음대로 당 건물을 팔아버린다든지 하는 처분을 해버리면 전 어떻게 돈 받아낼 방법이 없어지는 셈인데... 1. 이런 상황을 방지하기 위해서, 압류가 종료되고 난 후에 상기의 사유로 제가 거꾸로 법원에 가압류 신청해서 채무자가 건물을 처분하지 못하게 묶어 둘 수 있나요? 쉽게 말해서 나중에 부동산 경기 좋아질 때까지 가압류로 묶어둘 수 있다면 부동산 경기 좋아지고 다시 경매 신청할 수 있으니 물어봅니다. 2. 만약 가압류가 가능하다면 상기의 사유, 즉 경매기각이라는 사유가 가압류의 사유로 적절해서 법원에서 쉽게 허용해 주나요? 3. 가압류가 가능하다면 가압류 상태를 몇 년이나 유지할 수 있나요? 기한 같은 게 있습니까?
1. 귀하의 질의 취지는 이미 본안소송에서 승소하여 집행권원이 있음에도 가압류가 가능한지 문의하시는 것으로 보입니다. 2. 대법원은 '채권자가 피보전권리에 관하여 이미 확정판결이나 그 밖의 집행권원(조정, 화해 등의 조서 또는 집행증서)을 가지고 있는 때에는 즉시 집행할 수 있는 상태에 있으므로 원칙적으로 보전의 필요성이 없어 가압류신청을 허용할 수 없다고 할 것이다.'고 판결한 바 있습니다(대판 2005다7672 참조). 이러한 대법원 판례에 따르면, 귀하께서 가압류를 신청하는 것은 기각될 가능성이 높을 것으로 생각됩니다. 3. 한 가지 첨언하자면, 임차인도 임대인에 대하여 채권자의 지위를 갖는 것이기에, 반드시 임대차목적부동산을 통해 그 채권을 변제받아야 하는 것이 아닙니다. 이미 집행권원이 확보되어 있다면, 재산명시·조회를 통해 임대인의 재산을 확인할 수 있고, 임대인의 다른 재산에 대하여도 강제집행이 가능합니다. 아무쪼록 본 답변이 귀하에게 도움이 되었길 바랍니다. 하루속히 채권에 대하 완전한 변제를 받으시길 바라겠습니다.