저는 2014년 2월 서울 소재 甲소유 상가건물의 일부를 보증금 1억 원에 월세 90만 원으로 1년간 임차하기로 하는 계약을 체결하여 현재까지 사진관으로 운영하고 있습니다. 저는 계약 당시 입점하고 사업자등록신청을 하면서 임대차계약서에 확정일자인도 받아 두었습니다. 그런데 최근 임대인 甲은 위 임대차기간이 만료되어 재계약시에는 임대차보증금 중 5,000만원은 월세로 전환하되 그 적용금리를 3부(연 36%)로 하겠다고 합니다. 현재 주변지역의 경우를 보면 2부(연 24%)로 하는 것이 일반적인데 임대인 甲의 무리한 증액요구에 대응할 방법이 없는지요?
「상가건물임대차보호법」제12조는 “보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다.
1. 은행법에 의한 금융기관에서 적용하는 대출금리 및 당해 지역의 경제여건 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율
2.  한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율
”라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제5조 제1항은 “법 제12조 제1호에서 대통령령이 정하는 비율이라 함은 연 1할 2푼을 말한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제5조 제2항은 법 제12조제2호에서 "대통령령으로 정하는 배수"란 4.5배를 말한다.“라고 규정하고 있습니다.
또한 같은 법 제11조는 “①차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. ②제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다.”라고 규정하고 있고, 2010년 7월 26일부터 시행중인 「상가건물임대차보호법 시행령」 제4조는 “법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다.”라고 규정하고 있습니다.
그러므로 상가임대차보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 연 12(다만, 한국은행 기준금리에 4.5를 곱한 숫자가 12보다 작은 경우에는, 한국은행 기준금리에 4.5를 곱한 숫자)%의 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없고, 임대인이 차임 또는 보증금의 증액청구를 할 경우에는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다 할 것입니다.
따라서 위 사안의 경우 귀하는 「상가건물임대차보호법」이 시행된 후 임대차계약의 체결 및 사업자등록신청을 하였고, 현재까지 영업을 하면서 그 임차보증금액도 위 법상 서울지역의 적용한도인 4억 원을 넘지 않아(귀하의 기준 보증금액은 같은 법 제2조 제2항 및 같은 법 시행령 제2조 제3항에 의해 1억+90만원×100=1억 9천만원임) 「상가건물임대차보호법」의 적용을 받는 상가임차인이라 할 것이므로, 임대인 甲의 위와 같은 요구에 대하여 같은 법 제12조와 제11조의 범위 내에서 임차료를 정하여 재계약을 할 수 있다고 하겠습니다.
참고로 2013년 12월 30일부터 적용되는 「상가건물임대차보호법 시행령」은 「상가건물임대차보호법」의 적용범위가 되는 보증금액을 ①서울특별시에서는 보증금액이 4억원 이하, ② 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외)에서는 보증금액이 3억원 이하, ③광역시( 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시에서는 보증금액이 2억4천만원 이하, ④그 밖의 지역에서는 보증금액이 1억 8천만원 이하로 증액하였습니다. 다만, 이 영 시행 당시 존속 중인 상가건물임대차계약에 대하여는 종전 규정을 따르도록 하고 있습니다.