제가 소유 상가건물을 임차보증금 4,500만원에 임대하였는데, 임차인이 위 건물에서 식당영업을 하던 중 자신의 편리를 위하여 기름보일러를 도시가스보일러로 설치하면서 580만원의 비용을 지출하였습니다. 그 후 저는 위 상가건물을 팔면서 임대차기간 만료 시점에 맞추어 매매잔금을 받음과 동시에 건물을 비워주기로 하였습니다. 그 후 위 임대차계약기간이 만료되어 임차인에게 상가건물을 비워줄 것을 요구하였더니, 임차인이 도시가스보일러 설치비용을 받아야만 임차부분을 비워주겠다고 합니다. 이 때 저는 임차인에게 위 설치비용을 지급하여야 건물을 명도받을 수 있나요?
(1) 귀하의 임대차계약서에 “보증금 외에 일체의 비용을 반환하지 않는다”는 취지의 문구가 있다면, 이는 ‘유익비포기 특약’으로 해석될 것이므로 귀하가 임차인에 대하여 본건의 도시가스보일러 설치비를 부담할 필요가 없으며, 임차인의 유치권 항변도 효력이 없습니다.
  (2) 만일 위와 같은 특약이 없다면, 도시가스보일러 설치비가 유익비인지 여부에 따라 임차인의 비용상환청구권과 유치권이 인정됩니다. 여기서 ‘유익비’란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용으로, 임차인에게만 유익한 경우가 아니라 객관적으로 건물의 가치를 증대시킬 것을 요구합니다. 만일 임차인이 퇴거한 다음 도시가스보일러를 철거해야 할 필요가 있다면, 이는 결코 유익비라고 할 수 없는 것입니다. 그러나 일반적으로 보일러시설은 필수시설이고, 기름보일러보다 도시가스보일러가 그 비용을 절감시킨다는 점에서 특별한 사정이 없는 한 유익비라고 볼 수 있을 것입니다.
  (3) 판례도 “매매목적부동산을 사용하여온 임차인이 부동산 매매계약체결 이전에 그 부동산의 임차부분을 수선하여 발생한 유익비는 그로 인한 가치증가가 매매대금결정에 반영되었다 할 것이므로 특별한 사정이 없는 한 매도인이 이를 부담할 성질의 것이라 할 것이니, 매수인이 임차인의 점유부분을 명도 받기 위하여 임차인을 상대로 명도청구소송을 제기한 결과 임차인의 유익비상환청구권이 인정되어 이를 상환하였다면 매도인에 대하여 명도의무불이행으로 인한 손해배상으로서 구상할 수 있다”고 하였습니다(대법원 1990. 2. 23. 선고 88다카32425, 32432 판결).