안녕하십니까 주택임대차에 관해 문의합니다. 1. 현 계약 상황 - 원룸 월세 계약 중(본인은 임차인) - 계약기간 : 21.12.01~22.11.30(1년) 2. 변동사항 - 상기와 같이 원룸을 1년 계약하여 사용하던 중 - 3회의 차임 연체가 있었고, 22년 8월에 연체 상황이 해소된 상태입니다 - 22.10.16일 부동산을 통하여 전화가 와서 임대인이 22년 11월 30일 계약이 종료되는 시점에서 방을 빼달라고 전달하였습니다 - 부동산과 전화 통화 시 1년 추가로 있을 계획이라고 부동산에 답변한 상황입니다 - 하지만 부동산에서는 2회 이상의 차임 연체 사실이 있는 경우 임대인의 계약 갱신권 거절을 할 수 있다는 조항을 근거로 임대인의 의사를 통보한 상황입니다. 3. 문의 사항 - 부동산의 말대로 2회 이상의 차임 연체 사실이 있는 경우 임대인의 계약 갱신권 거절 조항에 관해서는 확인을 하였습니다. - 하지만 주택임대차 법에 기재된 계약 종료 6개월 ~ 만기 2개월 전에 계약갱신 거절을 해야 적법하다는 조항이 있는데, - 이 경우 약 45일 남겨놓고 임대인의 통보가 있었기에 임차인 입장에서는 계약갱신권을 주장 할 수 있는 것인지? - 아니면, 차 임 2회 이상 연체 사실이 있는 경우 임대인의 갱신 거절 기한에 대한 주택임대차보호법에 대한 규정도 적용할 수 없는 것인지? 이상입니다. 빠른 답변 부탁드립니다. 감사합니다.
질문하신 내용 잘 읽어보았습니다. 임대인은 임대차계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절 통지를 하여야 하는 것으로 당해 사안은 이미 묵시적 갱신이 되었다고 볼 수도 있습니다. 묵시적 갱신에 대한 논의와는 별도로 질문자분은 우선 임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차계약을 체결하였기에, 임차인은 주택임대차보호법 제4조 제1항에 의해 2년을 주장할 수 있습니다. 하급심 판례(서울중앙지방법원 95나37901판결)에 의하면, 묵시적 갱신 시점부터 다시 2년을 주장할 수 있는 것이 아니라, 임차인은 최초 계약시점부터 임대차 기간 2년을 주장할 수 있는 것으로 보입니다. 따라서 위 규정에 의해 2023. 11.30.까지 임대차가 유효함을 주장할 수 있을 것입니다. 감사합니다. 제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다. 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.> ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.> ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. 주택임대차보호법 제4조 제1항에 정한 2년의 최저임대기간에 관한 규정이 임차인을 보호하기 위한 규정이고 따라서 위 규정에 위반한 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 할 것이어서 임차인은 2년미만으로 정하여진 임대차기간의 만료를 주장할 수도 있는 것이지만, 임차인에게 최소한 2년간의 임대차기간을 보장하여 주려는 위 법규정의 취지에 비추어 볼 때, 임차인이 위 법규정의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정하여진 임대차의 기간만료를 주장할 수 있는 경우는 임차인 스스로 가 2년미만 기간의 임대차의 종료를 주장하고 그 종료에 터잡은 권리(예컨대 임대차보증금반환청구권)를 행사하는 경우에 한정되어야 할 것이고, 이 사건에서와 같이 임차인이 임대차의 존속을 주장하는 경우에까지 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정임대기간을 주장할 수는 없다고 보아야 할 것이다. 만약 위와 같이 제한적으로 해석하지 아니 한다면, 예컨대 이 사건에서와 같이 임대차기간을 1년으로 정한 임차인은 계약일로부터 1년 또는 2년이 경과한 시점 중 어느 시점을 임의로 선택하여 그 이후의 묵시의 갱신을 주장하고 자신이 선택한 기간만료일로부터 추가로 2년 단위(묵시의 갱신된 경우 임대차기간은 정함이 없는 것이 되어 위 법 제4조 제1항에 따라 그 기간은 2년이 될 것이다)의 임대차의 존속을 주장할 수 있게 되어 결국 임차인은 매 1년마다 계약일로부터 홀수년이 경과한 시점(최초의 임대차기간을 약정에 따라 1년으로 주장하는 경우) 또는 짝수년이 경과한 시점(최초의 임대차기간을 법규정에 따라 2년으로 주장하는 경우) 중 어느시점을 선택하여 임대차의 종료를 주장할 수 있게 되는 반면, 임대인의 경우는 그 반사효과로서 매 1년의 기간이 경과할 때마다 최소한 2번(임차인이 만료일을 어느시점으로 주장할 지 모르므로)이상 갱신거절의 통지를 하여야만 비로소 임대차를 종료시킬 수 있게 되는바, 이러한 결론은 임차인의 주거생활의 안정을 보호하려는 주택임대차보호법의 목적을 넘어서서 임대인을 매우 불안정한 지위에 빠지게 하는 것으로서 임대인에게 지나치게 불리하여 부당할 뿐만아니라 임대인에게 그 의사에 반한 법의 임대기간 의제를 지나칠 정도로 강요하는 것이어서 계약에 있어서 사적자치라는 기본원칙에도 반하는 것이 된다. 따라서 이 사건의 경우 피고들은 위 법규정에 따라 2년의 임대차기간을 주장할 수 있음은 별론으로 하고 1년의 약정임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었는 이유로 결국 통산기간 3년의 임대차의 존속을 주장할 수는 없다고 할 것이므로 피고들의 위 주장은 이유없다. (가사, 임차인인 피고들이 1년의 기간의 임대차의 종료를 주장할 수 있고, 그 이후에 임대차가 묵시적으로 갱신되었다고 하더라도 그 갱신된 임대차의 기간에 관하여는 민법의 규정이 적용된다고 하여야 할 것이다. 왜냐하면, 피고들이 약정임대차의 기간에 관하여는 위 법규정의 적용배제를 주장하면서도 묵시적으로 갱신된 임대차의 기간에 관하여는 위 법규정의 적용을 주장하는 것은, 동일한 법규정을 자신에게 유리한 경우에만 한정하여 적용할 것을 주장하는 것으로서 신의칙상 허용될 수 없다고 봄이 상당하고, 또한 묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간을 그 갱신의 토대가 된 약정임대차의 존속기간보다 장기간이라고 볼 수는 없기 때문이다. 그렇다면 원고가 위 갱신된 임대차를 해지한다는 뜻을 표시한 이 사건 소장이 피고들에게 1994, 12. 31. 송달되었음은 기록상 명백하므로, 원고와 피고들 사이의 이 사건 주택에 대한 임대차계약은 위 1994. 12. 31. 로부터 6개월이 지난 1995. 6. 30. 해지되었다고 할 것이어서 피고들의 위 주장은 역시 이유없다(서울중앙지방법원 1995. 12. 20. 선고 95나37901, 95나37918 판결)