안녕하세요 현재 2023년 3월 21일 날로 전세 계약이 끝났습니다. 집주인 하고 증액해서 재계약을 진행하기로 했으나 진행하기 전 등기부 등본을 떼어보니 근저당권이 잡혀 있어 재계약을 진행하지 않았고 근저당권 말소해주시면 재계약을 하고 그렇지 않으면 계약하지 않는다고 했습니다. 증액하지 않고 원래 조건으로 계약해야 하나요? 전세금을 반환받으려면 어떻게 해야 하나요? 어떤 방법으로 대처해야 하나요?
1. 주택임대차보호법 제6조의 제1항은 ‘임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다’는 규정을 두고 있습니다(묵시적 갱신). 만일 위 묵시적 갱신이 이루어진 것이면 전 임대차와 동일한 조건으로 계약이 갱신된 것으로 보게 되는데, 현재 귀하나 임대인이 위 규정에 따른 계약갱신거절의 통지를 하였는지 아닌지를 알아야 답변이 가능한 부분이 있습니다. * 묵시적갱신이 이루어졌다는 전제 하에 말씀드리면, 귀하께서는 증액 요구에 응할 필요 없이 계약은 연장되었으며, 기존 계약이 연장된 것이므로 최초 임대차계약 후 설정된 근저당권은 염려하지 않으셔도 괜찮을 것으로 보입니다. 2. 현재 귀하께서 정확히 원하시는 바가 무엇인지 (계약을 종료하고 보증금을 반환받기를 원하시는 것인지, 기존 조건 그대로 계약을 연장하시고 싶으신 것인지)를 알 수 있어야 자세한 답변이 가능합니다. 다만 각각의 경우를 나누어서 설명드리면, 2-1. 묵시적 갱신이 이루어졌고 계약을 연장하시길 원하신다면, 증액 요구에 별도로 응하시거나 새로이 계약서를 작성하실 필요가 없습니다. 2-2. 묵시적 갱신이 이루어졌으나 계약을 종료하시길 원하신다면, 임대인에게 계약해지 통고를 하여야 하며 이 경우 3개월 후에 임대차계약이 종료됩니다(주택임대차보호법 제6조의2). 2-3. 묵시적 갱신이 이루어지지 않고 계약이 종료된 경우라면, 귀하께서는 귀하가 원하는 방향으로 새로이 임대인과 계약을 체결하거나 체결하지 않으면 될 것인데, 이 경우 주택을 어떠한 조건으로 임대, 임차할지는 귀하와 임대인이 협의하여 정할 사항이라 할 것입니다. 2-4. 계약이 종료되었음에도 불구하고 임대인이 임의로 보증금을 반환하지 않는 경우 귀하께서는 임차권등기명령신청, 보증금반환청구소송 등을 고려하실 수 있습니다. * 주택임대차보호법은 주택의 인도와 주민등록의 유지를 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에, 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워질 우려가 있습니다. 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다. 3. 귀하께서 임대인과 체결한 기존 계약 내용, 현재 귀하께서 임대차계약을 유지하시길 원하시는지 여부, 임차주택의 상황 등을 알 수 없어 구체적인 답변은 어려운 점 양해 부탁드립니다. 위 내용들을 조금 더 자세히 기재하여서 질의를 주시거나, 계약서 및 등기부등본 등을 지참하시어 가까운 법률구조공단 사무실에 방문하여 상담을 받아보시는 것을 권해드립니다. 우선 현 단계에서는 1) 묵시적 갱신이 이루어졌다면 증액에 응할 필요 없이 거주하시면 되며, 2) 대항력을 유지한 상태에서 계약을 종료하고 싶으신 경우 임차권등기명령을 신청 하신 후 이사를 가시되, 3) 그럼에도 불구하고 임대인이 보증금을 임의로 반환하지 않는 경우 보증금반환청구의 소를 제기하시면 된다는 점을 염두에 두시길 바랍니다. 모쪼록 겪고 계신 일이 생각하신 방향으로 원만히 진행되길 바랍니다. 감사합니다.