저는 법원의 부동산경매절차에서 주택 및 대지를 매수하여 매각허가결정을 받았고, 매각대금지급기일이 지정되었습니다. 위 부동산에는 제1순위 근저당권(채권최고액 3,750만원)이 설정되어 있었고, 그 다음에 대항요건을 갖춘 주택임차보증금 5,000만원의 주택임차권이 존속하고 있었으며, 그 주택임차권 다음에 채권최고액 4,500만원의 후순위 근저당권이 설정되어 있었는데, 후순위 근저당권의 실행으로 경매가 진행된 것입니다. 그런데 매각허가결정 후 매각대금 납부 전에 제1순위 근저당권이 말소되어, 소멸될 예정이었던 후순위 주택임차권의 대항력이 존속하게 됨으로써 매수인인 저로서는 위 주택임차보증금에 대한 현실적인 부담이 증가하게 되어 위 부동산을 매수할 생각이 없어졌습니다. 이에 대한 구제방안이 없는지요? 만약 제가 그 사실을 모르고 매각대금을 납부하였다면, 돈을 어떻게 돌려 받을 수 있나요?
(1) [매각허가이의신청사유] 매각허가결정 후 대금납부 전에 선순위 저당권이 말소되어 소멸 예정이었던 후순위 임차권이 존속하게 된 사정은, 민사집행법 제121조제6호 소정의 ‘천재지변, 그 밖의 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 때’에 해당합니다.
  (2) [매각허가결정취소신청] 민사집행법 제121조제6호에서 규정한 사실이 매각허가결정의 확정 뒤에 밝혀진 경우에는 매수인은 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있습니다(민사집행법 제127조제1항). 그러나 매각대금이 납부된 이후에는 경매절차의 매수인은 매각대금의 납부로 소유권을 취득하게 되므로(민사집행법 제135조), 매각허가결정의 취소를 구할 수 없습니다.
  (3) [담보책임규정유추적용] 매수인은 계약을 해제하고, 채무자에게 대금의 반환을 구할 수 있고. 채무자가 자력이 없는 때에는 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금전부나 일부의 반환을 청구할 수 있으며, 그 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년 내에 행사하여야 합니다(민법 제575조제2항, 제578조 유추적용).
  (4) 이 경우 배당이 실시되기 이전이라면 경매절차의 매수인은 민사집행법 제96조를 유추적용 하여 집행법원에 대하여 경매에 의한 매매계약을 해제하고 납부한 매각대금의 반환을 청구하는 방법으로 담보책임을 추급할 수 있고(대법원 1997. 11. 11.자 96그64 결정), 이미 배당이 끝난 후에는 채무자에 대하여 계약을 해제한 후 별도의 소로써 채무자 또는 채권자에게 부당이득반환을 청구하여야 할 것입니다.
  (5) 다만 위와 같은 경우 반드시 계약을 해제하여야 하고, 계약을 해제함이 없이 채무자나 매각대금을 배당받은 채권자들을 상대로 경매목적물상의 대항력 있는 임차인에 대한 임대차보증금에 상당하는 매각대금의 전부나 일부를 부당이득 하였다고 하여 바로 그 반환을 구할 수 있는 것은 아님을 유의하여야 할 것입니다(대법원 1996. 7. 12. 선고 96다7106 판결).