부모님께 증여로 받은 무허가 주택이 재개발되었으나 제가 거주할 형편이 못 되어 매매하게 되었습니다. 2021년 9월에 매수인과 계약하고 계약금까지 완료 후 등기부등본상에 68년도에 가등기 설정이 되어 있는 것을 본 후 부동산에서 가등기 설정 해지 후 잔금을 치르자 고 하였고 매수인과 합의로 계약서를 다시 작성 2022년도 4월 30일을 잔금일로 하였습니다. 그 후로 중도금도 받고 분양 관련 업무 및 가등기 관련 일도 부동산 중개업자와 중간중간 소통해 오던 중 가등기 설정 해지가 2022년 7월 21일로 해지가 되어 부동산에 통보하여 잔금 일정을 잡자고 하였더니 매수인께서 계약 해지를 원한다고 하면서 잔금을 줄 수 없다고 부동산 중개인에게 들었습니다. 이럴 때 계약서에 특약 사항으로 기간 내에 가등기 설정 완료 후 30일 이내에 잔금을 지급한다고 명시를 했지만 연장이 됐을 때는 어떻게 되는지... 그리고 저희 입장에서는 계약 이행에 있어 최선의 노력을 다했는데... 계약 파기가 되는지... 아님 잔금을 받고 계약을 완료할 수 없는지 궁금합니다.
계약금은 물론 중도금까지 지급된 상황이므로 계약금을 포기하거나 배액을 상환하는 방식으로는 매매계약을 해제할 수 없으며, 결국 매매계약을 해제하고자 하는 자는 계약당시 약정한 계약해제사유가 존재함을 주장, 입증하거나 상대방의 채무불이행을 주장, 입증하여야 할 것입니다. 일단, 상대방이 주장할 수 있는 계약해제사유는 잔금지급기일까지 가등기가 말소되지 않았으므로 귀하가 채무를 불이행하였다는 것이 될 것으로 보이며, 귀하 역시 2022. 7. 1.에야 가등기가 말소되었다는 것이므로 다른 사정이 없다면 상대방은 계약을 해제할 수도 있을 것으로 보입니다. 특약사항으로 “기간 내에 가등기 설정 완료 후 30일 이내에 잔금을 지급한다”고 명시하였다고 기재를 하셨는데, 위와 같은 특약사항을 기재하게 된 쌍방의 명확한 의사를 알 수 없으나 “7월까지 연장이 됐을 때는 어떻게 되는지”라는 질의 내용에 비추어 볼 때 특약사항을 기재할 당시에는 쌍방이 가등기말소가 2022. 4. 30.보다 늦게 이루어질 경우에 대해서는 아무런 논의가 한 바가 없었던 것으로 보이고, 이에 위 특약사항은 2022. 4. 30.전까지는 가등기를 말소하기로 하되, 가등기가 생각보다 빨리 말소될 경우에는 2022. 4. 30.까지 기다리지 않고 잔금을 지급받을 수 있도록 하기 위한 것이 아닌가 생각됩니다. 그렇다면, 2022. 4. 30.까지 가등기가 말소되지 않은 이상 귀하가 채무를 이행하지 않은 것이라 할 것입니다. 다만, 당시의 쌍방의 의사가 2022. 4. 30.이라는 잔금기일은 형식적으로 정한 것이고, 실제 잔금기일은 그 이전 또는 이후이든 가등기가 말소된 때로부터 30일 이내로 정하였음을 입증할 수 있다면 2022. 7. 21. 가등기가 말소된 이상 상대방은 그로부터 30일 이내에 귀하에게 잔금을 지급하여야 하는 의무가 있다할 것입니다. 그러나 상대방이 계약해제 의사를 굽히지 않는다면 결국 쌍방 어느 쪽이든 소를 제기하여 문제해결을 도모하는 수 밖에 없으며, 결국 특약사항을 포함한 계약조항에 대해 법원의 판단을 받아보셔야 할 것입니다.