사실관계 : 저는 임대인으로 가. 임차인과 2011.2.22.~2013.2.21.을 계약기간으로 최초 월세 계약을 체결하였으며 나. 월세 10만원을 증액하기로 구두 약정 후 2013.2.22.~2015.2.21.까지 계약을 갱신하였습니다. 다. 계약 종료 및 조건 변경을 통지하지 않아 묵시적 갱신이 되었으며 이때의 계약 기간은 2015.2.22. ~ 2017. 2. 21.이었습니다. 라. “다”의 묵 시적 갱신된 계약 기간에 세입자의 요구로 보증금을 감액하고 월세를 증액하는 계약을 새로 체결하였으며 해당 계약서상 계약기간은 2015.3.20.~20.3.19.로 하여 1년 계약하였습니다. 마. 이후 서로 간의 계약 조건의 변경 없이 현재까지 계속 묵 시적 갱신이 되어 왔습니다. 문의 사항 임대인이 임차인에게 계약 조건의 변경을 요구하려면 계약기간 종료일 전 2~6개월 이내에 통지를 해야 하는데 이를 위한 계약 기간 종료일은 언제로 보아야 하나요? 갑설 : 최초 계약일인 2011.2.22.을 기준으로 2년씩 연장하여 2023.2.21.로 계약기간이 종료된다. 을설 : “라”. 시기의 계약 조건의 합의 변경은 새로운 계약으로 보아야 하며, 1년으로 계약한 경우도 주임법 제4조 제1항 규정에 의해 계약기간은 2년으로 보아야 하므로 2017.3.20.부터 묵 시적 갱신(주임법 제6조 제1항 및 제2항)이 2년 단위로 이루어져 2023.3.19.로 계약기간이 종료된다.
- 신청인의 경우 1년의 계약기간으로 주택임대차계약 후 묵시적 갱신된 경우의 계약기간 종료일에 대해 문의하는 것으로 보입니다. 신청인이 사안은 사실관계가 복잡하여 간단하고 명확한 질문에 대한 답변을 하는 사이버상담 제도의 취지에 적합하지 아니하므로 정확한 답변이 불가능합니다. 다만 묵시적 갱신된 계약기간 중 세입자의 요구로 보증금을 감액하고 월세를 증액하고, 계약기간을 1년으로 하는 내용으로 계약을 체결하였으므로 이는 새로운 임대차계약을 체결한 것으로 볼 수 있는 가능성이 있으며, 아래 관련법률을 기재해드리오니 이를 참고하시기 바랍니다. 제4조(임대차기간 등) ①기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ②임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다. 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.