원룸 전세 계약 만기 때 전세보증금을 돌려받지 못해 임차권등기명령 신청하여 등기부등본에 등기되었고 지급명령 신청하였는데 채무자(임대인, 법인입니다)가 이의 신청이 없어서 그대로 확정되어 강제집행을 위한 집행권원도 확보한 상태입니다. 그래서 부동산 강제 경매 신청만 남겨놓은 상태입니다. 현재 제 상황은 가. 못 받은 전세 보증금(채권액)은 5천만원입니다. 나. 경매할 원룸 건물의 현재 개별 단독주택 공시가격 검색해보니 3억6천만원 정도입니다. 다. 제가 전입신고 및 확정일자 받기 전에 그 경매할 건물에 은행 근저당권 설정되어 있는 게 3억3천만원 정도입니다. 라. 제가 그 경매할 원룸 건물에 첫 입주자로 가장 먼저 전입 신고 및 확정일자 받았습니다. 마. 그 이후 몇몇 다른 세입자가 원룸 건물에 입주하였고 전부 월세입니다. (소액 임차인 ) 현재 부동산 상황이나 경매할 원룸 건물 주변의 부동산 거래 상황을 고려해보니 강제 경매 신청해봐야 한 번에 낙찰될 확률은 거의 제로입니다. 몇 번 유찰될 것이 불을 보듯 뻔합니다. 여기서 질문 좀 드리겠습니다. 1. 이것저것 검색하다 보니, 선순위 임차인이면 유찰이 계속되어 낙찰금이 적어서 배당으로도 보증금이 변제가 안 되어도 낙찰자가 보증금을 변제해야 하니 문제없다고 하던데, 저는 전입 신고 확정일자 임차권등기까지 다 있어서 대항력이 있어도 은행 근저당 때문에 선순위 임차인이 못되고 낙찰자가 보증금을 변제하는 등 이런 것들이 적용이 안 되는 거죠?? 2. 압류해서 강제 경매 신청한 당 건물이 유찰이 계속되어 입찰가가 근저당 설정 금액보다 떨어져 법원에서 무일 여 기각되면 채권자인 제가 나중에 부동산 경기가 좋아져서 다시 경매 신청할 때까지 채무자가 건물을 못 팔게 할 수 있는 현실적인 조치 사항이 있습니까? (예를 들면 가압류 등등) 3. 아니면 저는 어차피 임차권등기가 설정되어 있으니 채무자가 건물을 팔든 말든 걱정 없이 건물 매수자한테 보증금을 변제하라고 할 수 있는 겁니까?
적어주신 내용만으로는 주택임대차보호법 제8조 및 동법 시행령 제10조에서 규정하고 있는 최우선변제권이 인정되는 소액임차인인지 여부를 판단할 수가 없습니다. 이하에서는 최우선변제권이 인정되는 소액임차인이 아니라는 것을 전제로 답변 드리겠으니, 혹시라도 본인이 최우선변제권이 인정되는 소액임차인인지 여부를 확인해보시기 바랍니다. 1. 선순위 저당권이 경매로 소멸하는 경우 그 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하므로 임차인은 경락인(낙찰자)에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다는 것이 대법원의 판례입니다 (대법원 1990. 1. 23. 선고 89다카33043) 따라서 선순위 은행 근저당이 존재한다면 경매 낙찰자에게 보증금 변제를 요구할 수 없습니다. 2. 법적으로 귀하가 원하시는 것 같이 경매를 막는 방법은 사실상 없는 것으로 알고 있습니다. 가압류나 압류가 되어 있는 건물이라도 경매가 가능하며, 애초에 압류는 경매를 신청하기 위한 절차에 불과하기에 경매를 막는 효력이 있을 수 없습니다. 3. 1번 질문에서 말씀드린 바와 같이 선순위 저당권이 존재한다면 낙찰자에게 보증금의 반환을 구할 수는 없습니다. 낙찰가에서 배당 받을 수 있는 금액이 있다면 이를 배당 받으시고 남은 금액만큼은 원래의 집주인에게 청구할 수 밖에 없습니다.