안녕하세요. 김포에서 로스터리 카페를 운영 중인 자영업자입니다. 저희가 처음 이곳에 들어올 당시에는 주변에 건물들이 한 창 공사 중이라 로스팅 냄새 관련한 문제가 없었지만, 최근 공사가 끝나고 입주를 시작하면서 조금씩 로스팅 냄새로 안 한 이야기들이 나오고 있는 상황입니다. 주변 입주민들의 입장도 충분히 이해가 가는 바가 있어 건물 옥상까지 외부 닥트를 올리는 작업을 하고자 함에도 건물 관리인 측의 반대로 진행을 못 하고 있는 상황입니다. 그래서 이에 관해 법적인 문제를 문의하고자 합니다. 저는 지금 있는 상가를 경매해 낙찰받은 구분 소유자입니다. 저희 카페는 건물 1층에 있고, 7층 높이의 건물입니다. 외부 덕트를 건물 옥상까지 올리려면 필연적으로 외부 벽을 타고 올라가야 하는 상황입니다. 집합건물법 제25조 [관리인의 권한과 의 무}의 개정으로 2021년 2월 5일 이후부터는 건물의 관리인이라 할지라도 관리단 집회의 결의를 얻어, 이를 집행하는 행위만 할 수 있다고 알고 있습니다. 여기서부터 질문입니다. 1. 제가 덕트를 옥상까지 올리기 위해 관리단 집회를 열어야 하는지요? 2. 법률의 규정에 따라 정기 관리단 집회는 필수적으로 연 1회 개최하여야 한다고 알고 있습니다. 하지만 제가 이곳에 온 2019년 이후 단 한 차례도 정기 관리단 집회는 개최된 적이 없습니다. 위와 같이 정기 관리단 집회가 연 1회 개최되지 않을 시 구분 소유자 1명이라도 정기 관리단 집회의 소집 청구를 할 수 있는 것으로 알고 있습니다. 그렇다면 구분 소유자인 제가 연 1회 필수적인 관리단 집회의 소집이 없었음을 이유로 단독으로 관리단 집회의 소집을 청구하여 외부 덕트를 올리는 걸 안건으로 상정할 수 있을까요? 3. 기본적으로 관리단의 주최는 구분 소유자들이지만, 건물의 공용 부분에 관한 관리의 문제의 경우 예외적으로 점유자들(현 임차인들)이 별도의 통지나 동의 없이 의결권을 행사할 수 있다고 알고 있는데, 그렇다면 임차인들의 동의가 1/2을 넘을 경우 안건이 통과된 것으로 인정받을 수 있을까요? 4. 만약 관리인 집회를 소집하여 안건이 부결될 경우 저는 어떠한 조치를 추가로 고려해 볼 수 있을지 궁금합니다. 주변 입주민들과의 불편을 하루빨리 해결하고자 해도 관리인의 동의가 없어 어려움이 있네요. 더운 날 시에 늘 감사드립니다. 수고하세요.
안녕하세요. 대한법률구조공단 사이버상담을 이용해주셔서 감사합니다. 본 답변내용은 사이버상담의 여건상 질의에 대한 대략적인 의견과 방향만을 제시한 것이므로 단순히 참고만 하시길 바라며, 보다 구체적인 답변을 원하신다면 상담예약을 통해 직접적인 대면상담을 받으시길 권해드립니다. 1. 사이버 상담 여건상 정확한 답변은 어려우나, 덕트 설치는 집합건물 외벽을 필연적으로 일부 점유해야 하기 때문에 외벽의 바깥쪽 면을 건물의 공용부분이라 판시하는 대법원의 태도(대법원 1993. 6. 8. 선고 92다32272판결 등) 및 외벽 일부분에 간판을 임의로 설치하는 행위는 구분소유자의 이익을 해치는 행위라고 보는 대법원의 태도(대법원 2011. 4. 28. 선고 2011다12163 판결) 에 따라 이는 공용부분 관리 및 변경에 관한 사항으로서 집합건물법 제16조 등에 따라 관리단집회 결의를 요하거나 규약에 따라 결정된다고 보는 것이 타당합니다. ※ 참조법령(집합건물관리법 일부) 제16조(공용부분의 관리) ① 공용부분의 관리에 관한 사항은 제15조제1항 본문 및 제15조의2의 경우를 제외하고는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정한다. 다만, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다. ③ 제1항 및 제2항에 규정된 사항은 규약으로써 달리 정할 수 있다. 제23조(관리단의 당연 설립 등) ① 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다. (나머지 생략) 2. 집합건물법 제32조 및 제33조 해석상 정기 관리단 집회는 관리인이 소집하고, 구분소유자의 경우에는 1/5이상이 관리인에게 임시 관리단집회 소집을 청구해야 할 것으로 보입니다. 3. 규약에서 달리정한 바가 없다면 제23조에 따라 관리단의 구성원은 구분소유자 전원이므로 권한 위임 없는 임차인의 의결은 효력이 없다고 보여집니다. 4. 공용부분 관리 변경에 대해서 다른 공유자들의 의사에 반한 사용행위는 원칙적으로 보호받기 어렵다고 판단됩니다. 5. 변호사와의 조속한 대면상담을 권해드립니다. 위 답변은 질의자께서 제공해주신 사실관계에 기초한 답변자 개인의 법률적 의견으로서 이와 다른 의견이 있을 수도 있으므로 참고자료로만 활용해주시길 바랍니다. 감사합니다.