甲과 乙은 아파트 매매계약을 체결하면서 실거래가가 15억임에도 계약서에 10억만 쓰기로 약정하고 계약금을 주고받았습니다. 그런데 매수인인 甲은 아파트를 너무 비싸게 산 것 아닌가하는 생각에 잠을 이루지 못하다가, 이와 같은 다운계약서는 법위반이므로, 이를 이유로 매매계약 해제를 주장하고자 합니다. 다운계약서임을 이유로 매매계약을 해제할 수 있는지요.
계약해제라 함은 당사자 일방의 채무불이행을 이유로 유효하게 성립된 계약의 효력을 당사자 일방의 의사표시에 의하여 그 계약이 처음부터 존재하지 아니한 것과 같은 상태로 회복시키는 것을 말합니다. 甲과 乙은 이 사건 매매계약 당시 실제 거래 가격보다 낮은 가액을 매매대금으로 기재한 매매계약서를 작성하였는데 과연 계약 당사자들에게 매매 계약이나 다른 법규에 의하여 실제 거래가격에 의한 매매계약서를 작성할 의무가 있는지가 이 사건의 쟁점입니다.그런데 매매는 일방 당사자가 어떤 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고, 상대방은 이에 대하여 대금을 지급할 것으로 약정함으로써 성립하는 것으로 당사자의 의사표시의 합치만으로 성립하고 특별한 방식을 요하지 아니하며 계약서는 계약의 성립 사실을 증명하는 하나의 방법에 불과한 것이므로, 매매계약의 효력으로서 매도인은 매수인에게 재산권이전의무를 부담하고 매수인은 대금지급의무가 발생할 뿐 매매계약 당사자에게 매매계약의 효력으로서 어떤 계약서 작성의무가 발생한다고 볼 수 없습니다.부동산 거래신고 등에 관한 법률을 종합적으로 살펴보면, 거래당사자에게 부과한 의무는 실제 거래가격 신고의무이지 실제 거래가격 계약서 작성의무는 아니며, 법 규정들에 의거하여 乙에게 어떤 계약서 작성의무가 있다고 보기도 어렵습니다.부동산 거래의 투명성 확보와 실거래 가격 확보를 통한 부동산 투기 방지 및 공평과세라는 입법 목적에 따라 위 법은 거래당사자에게 실제 거래가격을 신고하도록 의무를 부과하고 있는 점과 분쟁의 방지라는 공익상 견지에서 매매계약의 당사자는 계약서를 작성하는 경우 실제 거래가격을 매매대금으로 기재한 계약서를 작성하는 것이 바람직함은 이의가 있을 수 없다고 보입니다. 그러나 甲이 주장하는 실거래가 계약서 작성의무라는 것은 법적 근거가 없어 이를 인정할 수 없는 것이므로, 乙에게 매매계약의 효력으로서 실거래가 매매계약서 작성의무가 있음을 전제로 한 甲의 매매계약 해제 주장은 이유가 없다고 보입니다.