저는 甲에게 돈을 빌려주면서 그 담보로 甲소유 주택에 소유권이전등기청구권가등기를 설정하였습니다. 위 주택에는 제 가등기에 앞서는 乙의 근저당권이 설정되어 있었는데, 최근 乙이 그 근저당권을 실행하여 위 주택은 경매절차에서 매각되었습니다. 그 후 저는 위 가등기에 기한 본등기를 하였는바, 이 경우 본등기의 효력은 어떻게 되는지요?
(1)「가등기담보등에관한법률」제15조는 “담보가등기가 경료된 부동산에 대하여 경매 등이 행하여진 때에는 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸한다.”라고 규정하고 있습니다.
  (2) 관련 판례에서도 “가등기담보등에관한법률 제15조에 의하면 담보가등기가 경료된 부동산에 대하여 경매 등이 행하여진 때에는 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸한다고 규정하고 있으므로, 경락인이 경락허가결정을 받아 그 경락대금을 모두 지급함으로써 소유권을 취득하였다면 담보가등기권리는 소멸되었다고 보아야 할 것이고, 그 후에 경료된 가등기에 기한 본등기는 원인을 결여한 무효의 등기이며, 그 가등기에 기한 본등기가 종전 소유자와의 대물변제합의에 기하여 이루어진 것이라 하여도 이는 소유권을 경락인이 취득한 후에 무효인 가등기를 유용하는 것에 해당하므로 역시 무효이다.”라고 하였습니다(대법원 1994. 4. 12. 선고 93다52853 판결).
  (3) 따라서 위 사안의 경우에 乙의 선순위 근저당권 실행으로 주택은 매각되었고, 매수인의 매각대금완납으로 귀하의 위 가등기는 소멸되었다고 볼 수 있을 것이며, 그 후 소멸된 가등기에 기한 본등기는 원인무효의 등기로 보아야 할 것입니다.