전세 계약기간은 2020. 10. 7.~2022. 10. 8.으로 계약기간이 만료되는 시점까지 임대인으로부터 재계약 건에 대해 소통을 하지 않았으며 확인차 22년 10월경에 중개인을 통해 '묵시적 갱신'을 확인하였습니다. 또한 본인(임차인)의 혼인으로 인하여 23년 1월 말~2월경에 중개인에게 전출 의사를 표현하였으며 추후 통화를 통해 해당 내용이 전달되었을 을 확인하였습니다. 본인은 신혼부부 디딤돌 대출(매매)을 위하여 대출 실행을 하였으며 해당 대출 상품의 조건 중 '세대주는 해당 주택에 전입 신고하여 1년간 유지'하여야 하는 조건을 달성하기 위하여 잔금일인 23. 1. 10. 일부로 전입신고를 완료하였고 이러한 사실을 중개인을 통해 전달하였습니다. 23년 2월 10일로 전 출 일정이 확정된 22년 12월경 집 주인과 중개인에게 각각 연락하여 정확한 전 출 일정을 통보하였습니다. 23년 2월 5일에 집주인으로부터 전출 일(23.2.10.)까지 보증금 반환을 할 수 없다는 사실을 통보받았으며 '다음 세입자가 들어올 경우 그 전세금으로 반환해주겠다.'는 사정을 통보받았습니다. 결혼 준비자금과 대출금 상환을 위하여 전세금이 필요한 상황에 이러한 통보는 청천벽력 같은 소식으로 답답한 마음을 임대인과 중개인에게 표현하였으며 전입 신고를 마친 터라 주택에 대한 권리가 상실된 상황에서 불안감이 커져만 가고 있습니다. 지속적인 호소로 2. 15.(수) 10시경 보증금의 일부(300만원)를 받은 상황으로 현재까지 나머지 전세보증금을 받지 못하고 있습니다. 집에 대한 권리를 유지하기 위하여 도시가스 전 출신고를 하지 않고 주택에 일부 소지품을 두고 온 상황이며 이러한 상황을 집주인에게 통보하였습니다. 1. 앞으로 전세 보증금을 받을 수 있는 방법이 있는지 궁금합니다. 2. 임차인으로 권리를 유지할 수 있는 방법이 있는지 궁금합니다. 3. 민사소송을 진행해야 한다면 개인이 할 수 있는 절차가 궁금합니다.
사안이 명확치 않으나 이사를 나가기로 한 날부로 임대차를 종료하기로 합의해지를 한 것으로 보이므로 이를 전제로 답변드리겠습니다. 임대인이 나머지 전세보증금을 임의로 지급하지 않으면 임대차보증금반환 청구의 소를 제기하여 판결을 받아 강제집행을 할 수밖에 없습니다. 이미 주민등록을 옮긴 이상 대항력이 상실된 상태로 보이며, 따라서 주택임차권등기명령을 신청하더라도 신청이 기각될 것으로 보입니다. 다만, 대항력을 상실한다고 해서 보증금 반환청구권 자체가 없어지는 것은 아니나, 가령 집이 경매되어 배당을 받아야 하는데 다른 근저당권자나 임차인이 있으면 우선변제권이 없어 순위가 밀린다든가, 임대인이 주택을 매도한 경우에 매수인에게는 임차권을 주장할 수 없다든가(대항력이 있는 경우라면 보증금반환의무도 매수인이 승계함) 문제가 생길 뿐입니다. 다만, 다음과 같은 경우는 있을 수 있습니다(사안의 경우가 이에 해당하는지는 질문내용만으로는 불분명하나, 참고로 말씀드립니다). - 주택임대차의 대항요건인 주민등록은 배우자나 자녀의 것도 포함하므로(대법원 1988. 6. 14. 선고 87다카3093, 3094 판결), 임차인은 전출하였더라도 배우자의 주민등록은 임차주택에 남아 있다면 대항력이 유지되어 있다고 할 것입니다. - 전출을 하였다가 임차주택으로 다시 전입한 경우에는 재전입시를 기준으로 대항력이 재차 발생합니다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결). 어차피 소송을 하더라도 판결을 받기까지만도 4개월 정도는 소요될 것으로 예상하여야 하기 때문에(강제집행기간은 재산의 종류에 따라 다른데 가령 부동산강제경매는 소송 이상으로 오래 걸리지만 채권압류추심명령(임대인의 예금계좌를 압류하는 것 등)은 불과 며칠이면 재판이 나옵니다), 서너달 내에는 임의이행이 될 것으로 보이면 조금 더 기다려 보시고, 임의이행을 도무지 안할 것이라고 생각되면 소를 제기해 보시는 것이 좋을 듯합니다. 참고로, 주택임대차가 종료되면 임대인은 보증금반환의무가 있고(뒤의 임차인이 들어와야 그때 보증금반환의무가 생기는 것이 아님) 임차인은 주택인도의무가 있으며 양자는 동시이행관계에 있습니다. 따라서, 원론적으로, 임대차가 종료된 후에 짐을 다 빼서 집을 비워주면 그때부터는 임대인이 민사법정이율(연 5%)에 따른 지체책임을 집니다. 기준 중위소득 125% 이하의 국민 등 법률구조대상자에 해당하실 경우에는 우리 공단에서 임대차보증금 소송을 대리하여 드릴 수 있으니, 만일 그러한 대상자에 해당하고 소송을 희망하신다면 가까운 우리 공단 지부/출장소/지소에서 예약상담을 받고 법률구조신청을 하여 보시기 바랍니다.