甲은 乙회사에서 건축하여 분양하는 23층 아파트 중 1층 세대를 분양받았는데, 정면에 있는 아파트동이 일조를 방해하여 동지일을 기준으로 9시에서 15시 사이에 계속하여 일조를 확보할 수 있는 시간이 2시간에 미치지 못하는 상태입니다. 이 경우 甲이 乙회사에게 아파트분양계약 채무불이행책임이나 하자담보책임을 물을 수 있는지요?
「민법」 제390조에서 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있고, 다만 채무자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 때에는 그렇지 않다고 규정하고 있으며, 「민법」 제580조 제1항에서 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 「민법」 제575조 제1항의 규정을 준용하여 그로 인하여 계약목적을 달성할 수 없는 경우에는 매수인은 계약을 해제할 수 있고, 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다고 규정하고 있으며, 다만 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그렇지 않다고 규정하고 있습니다.그런데 아파트분양계약에서의 일조문제 등으로 분양자의 채무불이행책임이나 하자담보책임이 인정되는 경우에 관한 판례를 보면, 분양계약을 체결하는 과정에서 일조나 조망, 사생활의 노출차단 등에 관한 상황에 대하여 일정한 기준에 이르도록 하기로 약정이 이루어졌다거나, 수분양자가 일조나 조망, 사생활의 노출차단 등이 일정한 기준에 미치지 아니하는 사정을 알았더라면 그 분양계약을 체결하지 않았을 것임이 경험칙상 명백하여 분양자가 신의성실의 원칙상 사전에 수분양자에게 그러한 사정을 설명하거나 고지할 의무가 있음에도 이를 설명·고지하지 아니함에 따라 일조나 조망, 사생활의 노출차단 등이 일정한 기준에 이를 것이라는 신뢰를 부여하였다고 인정할 만한 특별한 사정이 없는 한, 아파트 각 동·세대의 배치 및 구조, 아파트의 층수, 아파트 각 동·세대 사이의 거리 등에 관한 기본적인 계획에 의하여 결정되는 일조나 조망, 사생활의 노출 등에 관한 상황에 대하여 수분양자가 이를 예상하고 받아들여 분양계약에 이르렀다고 봄이 상당하고, 분양된 아파트가 건축관계법령 및 주택법상의 주택건설기준 등에 적합할 뿐만 아니라, 분양계약체결 당시 수분양자에게 알려진 기본적인 건축계획대로 건축된 경우에는 아파트 각 동·세대의 방위나 높이, 구조 또는 다른 동과의 인접거리 등으로 인하여 일정시간 이상의 일조가 확보되지 아니하고 조망이 가려지며 사생활이 노출된다고 하더라도, 위에서 본 바와 같은 특별한 사정이 있지 않는 한, 이를 가지고 위 아파트가 그 분양계약 당시 수분양자에게 제공된 기본적인 건축계획에 관한 정보에 의하여 예상할 수 있었던 범위를 벗어나 분양계약의 목적물로서 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 해당된다고 할 수 없다고 하였습니다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2007다9139 판결). 또한, 분양회사가 신축한 아파트를 분양받은 자는 분양된 아파트에서 일정한 일조시간을 확보할 수 없다고 하더라도, 이를 가지고 위 아파트가 매매목적물로서 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 것이라거나, 또는 분양회사가 수분양자에게 분양하는 아파트의 일조상황 등에 관하여 정확한 정보를 제공할 신의칙상 의무를 게을리 하였다고 볼 여지가 있을지는 몰라도, 분양회사가 신축한 아파트로 인하여 수분양자가 직사광선이 차단되는 불이익을 입게 되었다고 볼 수는 없으므로 분양회사에게 일조방해를 원인으로 하는 불법행위책임을 물을 수는 없다고 하였습니다(대법원 2001. 6. 26. 선고 2000다44928, 44935 판결).따라서 위 사안에서도 위 판례의 취지에 비추어 단순히 일조가 침해되어 동지일을 기준으로 9시에서 15시 사이에 계속하여 일조를 확보할 수 있는 시간이 2시간에 미치지 못한다는 사실만으로 乙회사에게 아파트분양계약 채무불이행책임이나 하자담보책임을 묻기는 쉽지 않을 것으로 보입니다.