저는 주택을 전세보증금 1억 2천만원에 임차하여 입주와 주민등록전입신고를 마쳤습니다. 주택임대차보호법 최우선변제권이 인정되는 범위가 서울지역에서는 보증금 1억원이 한도라고 하는데, 제가 데리고 있는 동생도 주민등록상 단독세대로 구성되어 있어서 위 보증금을 제가 8,000만원, 동생이 4,000만원인 것으로 계약을 체결해두면 각자 소액임차인이 될 수 있는지요?
「주택임대차보호법」제8조에 따르면, 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 같은 법 제3조 제1항의 요건(입주와 주민등록)을 갖춘 경우, 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 규정되어 있습니다. 이와 관련하여 같은 법 시행령에 따르면 최우선변제권이 인정되는 범위가 규정되어 있는데, 담보물권자가 담보물권을 취득한 시기별(1984. 1. 1. 이후, 1987. 12. 1. 이후, 1995. 10. 19. 이후, 2001. 9. 15. 이후, 2008. 8. 21. 이후, 2010. 7. 26. 이후, 2016. 3. 31. 이후)로 해당 시행령의 개정에 의하여 인정되는 소액보증금의 범위가 달라집니다. 예를 들어, 귀하와 같이 서울특별시 소재 주택에 대한 주택임차권이 근저당권자의 경매신청등기 이전에 「주택임대차보호법」 제3조 제1항의 요건(입주와 주민등록)이 구비되어 있다면, ① 만약 위 근저당권이 1995년 10월 19일 이후에 설정된 것인 경우 보증금 3,000만원 이하의 임차인에 대하여 1,200만원까지, ② 2001년 9월 15일 이후에 설정된 경우 보증금 4,000만원 이하의 임차인에 대하여 1,600만원까지, ③ 2008년 8월 21일 이후에 설정된 경우 보증금 6,000만원 이하의 임차인에 대하여 2,000만원까지, ④ 2010년 7월 26일 이후에 설정된 경우 보증금 7,500만원 이하의 임차인에 대하여 2,500만원까지, ⑤ 2014년 1월 1일 이후에 설정된 경우 보증금 9,500만원 이하의 임차인에 대하여 3,200만원까지, ⑥ 2016년 3월 31일 이후에 설정된 경우 보증금 1억원 이하의 임차인에 대하여 3,400만원까지, 각 소액보증금으로서 최우선변제를 받을 수 있습니다.
그런데 같은 법 시행령 제10조 제4항에 따르면 “하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.”라고 규정되어 있습니다. 따라서 귀하의 경우에도 동생과 보증금을 나누어 계약을 체결한 것으로 하더라도 귀하와 동생이 사실상 가정공동생활을 하고 있다면, 1건의 임대차로 보아 보증금을 합산하여 소액보증금에 해당 여부를 판정할 것입니다.
판례는, 피고와 피고의 딸이 동일한 주택을 별개로 임차하였으나 이들이 함께 거주하고 있으므로 구 「주택임대차보호법 시행령」 제3조 제4항(현행 제10조 제4항) 소정의 가정공동생활을 하는 자에 해당하고, 이들의 임대차보증금 합산액이 위 시행령 제4조의 우선변제를 받을 수 있는 소액보증금의 범위를 초과하므로 피고를 주택임대차보호법상 우선변제를 받을 수 있는 임차인으로 보고 한 배당은 부적법하다는 원고의 주장에 대한 판단을 하지 아니한 채 단순히 피고의 임대차보증금이 위 시행령상의 우선변제를 받을 수 있는 소액보증금에 해당한다는 사실만을 들어 원고의 청구를 배척한 원심판결을 판단유탈을 이유로 파기한 사례가 있습니다(대법원 2001. 5. 15. 선고 2001다18513 판결).
참고로, 2016년 3월 31일부터 시행되고 있는 개정 「주택임대차보호법 시행령」은 최우선변제권을 ① 서울특별시의 경우에는 보증금이 1억원 이하인 경우에 한하여 3,400만원의 범위에서, ② 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역 중 서울특별시를 제외한 지역은 보증금이 8,000만원 이하인 경우에 한하여 2,700만원의 범위에서, ③ 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역을 제외한 광역시, 세종특별자치시 및 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시의 경우에는 보증금이 6,000만원 이하인 경우에 한하여 2,000만원의 범위에서, ④ 그 밖의 지역의 경우에는 보증금이 5,000만원 이하인 경우에 한하여 1,700만원의 범위에서 각각 인정하고 있습니다. 다만, 위 시행령 규정은 사회경제 상황에 따라 수시로 개정되고, 개정 시행령의 시행 이전에 임차주택에 근저당권 등의 담보물권 등이 설정된 경우에는 그 당시에 적용되던 시행령의 규정에 따르게 됨을 유의하시기 바랍니다.