제가 친구에게 1,000만원을 대여하였으나, 변제를 받지 못하여 친구의 주택임차보증금 중 1,000만원에 대하여 압류 및 전부명령을 받았습니다. 그러나 위 임대인은 임차보증금압류 및 전부명령을 송달 받고도 임차인이 주택을 명도하지 아니한다는 이유로 보증금을 내주지 않아 부득이 제가 임차인을 대위하여 건물명도소송을 제기하였습니다. 그러자 임대인이 명도 시까지 임차인이 연체한 차임을 공제한 나머지 금액 200만원만을 지급하겠다고 합니다. 이 경우 전부명령 송달 후의 연체차임도 공제되어야 하는지요?
(1) 전부명령이 송달된 후라고 하더라도 귀하는 임대인이 연체차임을 공제하고 남은 금액에 대해서만 청구할 수 있으며, 임차인의 목적물반환의무도 위 금액에 관하여서만 서로 동시이행관계에 있습니다(대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결).
  (2) 건물임대차에 있어서의 임차보증금은 임대차존속중의 임료뿐만 아니라 건물명도의무이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권 등 임대차계약에 의하여 임대인이 임차인에 대하여 가지는 일체의 채권을 담보하는 것으로서, 임대차종료 후에 임대인에게 명도 할 때 체불임료 등 모든 피담보채무를 공제한 잔액이 있을 것을 조건으로 하여 그 잔액에 관한 임차인의 보증금반환청구권이 발생합니다.
  (3) 또한 임차보증금을 피전부채권으로 하여 전부명령이 있은 경우에도 제3채무자인 임대인은 임차인에게 대항할 수 있는 사유로써 전부채권자에게 대항할 수 있는 것이어서 건물임차보증금의 반환채권에 대한 전부명령의 효력이 그 송달에 의하여 발생한다고 하여도 위 보증금반환채권은 임대인의 채권이 발생하는 것을 해제조건으로 하는 것이므로, 임대인의 채권을 공제한 잔액에 관하여서만 전부명령이 유효합니다(대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554 판결).