저는 1983년 甲으로부터 토지를 증여받아 현재까지 경작해오고 있었으나 소유권이전등기는 하지 않고 있던 중, 甲은 1992년 사망하였고 그 상속인인 乙과 丙은 2005년 위 토지에 대하여 丁주식회사와 매매계약을 체결하면서 소유권이전등기청구권보전을 위한 가등기를 경료해 주었습니다. 그런데 丁회사는 2006년 회생절차가 개시되었고, 위 토지는 국가에 의하여 수용된다는 소문이 있습니다. 제가 소유권을 주장할 수 있는 방법은 없는지요?
(1) 귀하는 우선 甲의 상속인 乙과 丙을 상대로 증여를 원인으로 한 소유권이전등기청구를 해볼 수 있으나, 이를 행사하려면 귀하와 甲사이에 유효한 증여계약이 성립되었음을 입증하여야 하는데, 이미 20년이 지난 상태이므로 증여계약서 등으로 그 증여사실을 입증할 수 있는 증거가 없다면 증여로 인한 소유권이전등기청구를 인정받지 못할 수도 있습니다. 또 다른 방법으로는 귀하가 위 토지를 20년간 소유의 의사로(실질적으로 무단점유가 아님) 평온, 공연하게 점유해온 사실을 주장·입증하여 甲의 상속인 乙과 丙을 상대로 취득시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구를 할 수 있습니다. 가등기는 본등기의 순위보전의 효력을 가지는 것에 불과하고, 또한 그 소유권이전등기의무자인 乙, 丙의 처분권한이 상실되는 것이 아니기 때문에 위와 같이 위 토지에 대하여 丁회사가 가등기만을 한 상태에서는 귀하는 乙, 丙을 상대로 취득시효에 기한 소유권이전등기청구를 하여야 합니다. 그러나 위 토지에 대하여 丁회사가 가등기에 기한 본등기를 한다면 귀하의 취득시효완성 후에 본등기가 되는 것이지만 귀하는 丁회사에게 취득시효로 대항할 수 없고, 일정한 사유가 있는 경우에 乙, 丙을 상대로 불법행위책임을 물을 수 있을 뿐입니다. 다만, 丁회사가 乙, 丙의 배임적인 목적물처분행위에 적극 가담하였다면 丁회사 앞으로의 본등기는 사회질서에 반하는 무효의 등기가 되므로, 이런 경우에는 귀하는 정리회사인 丁회사의 관리인을 상대로 소유권이전등기말소등기절차 이행청구의 소송을 제기할 수 있을 것입니다.
  (2) 그런데 이와 같이 증여 내지 취득시효완성을 원인으로 하는 소유권이전등기를 한다고 하더라도 丁회사가 위 가등기에 기한 본등기를 경료한 후에 수용이 된다면 가등기에 기한 본등기가 귀하의 소유권이전등기보다 선순위에 있게 되어 수용보상금은 丁회사에게 귀속됩니다. 만일, 귀하와 丁회사 모두 아직 소유권이전등기를 마치기 전에 위 토지가 수용된다면 일단 수용보상금은 乙, 丙에게 귀속되고, 귀하는 乙, 丙을 상대로 지급 받은 수용보상금의 반환을 청구할 수 있을 것으로 보입니다.
  (3) 그런데 판례는 취득시효가 완성된 토지가 수용됨으로써 취득시효완성을 원인으로 하는 소유권이전등기의무가 이행불능이 된 경우에 그 소유권이전등기청구권자는 소위 대상청구권의 행사로서 그 토지의 소유자가 그 토지의 대가로서 지급 받은 수용보상금의 반환을 청구할 수 있다고 보아야 할 것이라고 하였지만(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다25025 판결), 토지소유자를 상대로 공탁된 토지수용보상금의 수령권자가 시효취득자라는 확인을 구할 수는 없다고 하였습니다(대법원 1995. 12. 5. 선고 95다4209 판결). 또한, 점유로 인한 부동산소유권 취득시효기간 만료를 원인으로 한 등기청구권이 이행불능으로 되었다고 하여 대상청구권을 행사하기 위해서는 그 이행불능 전에 등기명의자에 대하여 점유로 인한 부동산소유권취득기간이 만료되었음을 이유로 그 권리를 주장하였거나 그 취득시효기간만료를 원인으로 한 등기청구권을 행사하였어야 하고, 그 이행불능 전에 그와 같은 권리의 주장이나 행사에 이르지 않았다면 대상청구권을 행사할 수 없다고 봄이 공평의 관념에 부합한다고 하였습니다(대법원 1996. 12. 10. 선고 94다43825 판결).
  (4) 따라서 귀하의 경우에도 위와 같은 대상청구권을 행사하기 위해서는 위 토지가 수용되기 이전에 乙과 丙에 대하여 취득시효를 이유로 한 소유권이전등기의 청구를 해두어야 할 것으로 보입니다.