아파트의 이름을 변경하여 건축물대장에 등재하려면 어떤 요건이 필요하며 어떤 절차를 거쳐야 하나요?
일반적으로 어떠한 물건의 이름을 정하는 것은 소유자 기타 권리자의 권리에 속하고, 그 이름을 변경하는 것도 소유자 등의 권리에 속한다고 할 수 있습니다. 아파트 소유자는 명칭변경을 제한하는 법령의 규정이 없는 한, 그리고 명칭변경에 따른 타인의 권리 또는 이익의 침해가 없는 한, 아파트 명칭 변경권이 인정된다고 보는 것이 일반적입니다. 아파트 명칭을 변경하여 건축물대장에 등재하려면, 건축물대장의 기재사항 중 건축물의 표시에 관한 사항을 변경한다는 신청을 하면 됩니다. 「건축법」제38조, 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」제3조 및 제18조 등에 의하면, 건축물대장에는 건축물의 명칭 등을 기재하도록 되어 있는데, 건축물의 건축주 등이 건축물대장의 기재사항 중 건축물의 표시에 관한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장 등에게 건축물표시변경신청을 할 수 있고, 이 경우 시장 등은 신청내용이 건축물 및 대지의 실제 현황과 합치되는지를 대조·확인하여야 하며, 한편 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」별지 제15호 서식의 건축물표시변경신청서에 의하면, 건축물의 “명칭”, 번호, 변경 전후의 내용, 사유를 기재하도록 되어 있습니다. 이러한 규정에 따라 건축물표시변경신청을 하여 아파트명칭을 변경할 수 있습니다. 「건축물대장규칙」제18조 제1항의 “건축물의 표시에 관한 사항의 변경”은 같은 규칙 제3조 제1호의 “건축물의 증축·개축·재축·이전·대수선 및 용도변경에 의하여 건축물의 표시에 관한 사항이 변경되는 경우”에라고 되어 있어 표시사항변경 사유가 이에만 한정된다고 볼 것인지 의문이 있으나, 위 규정상의 증축·개축·재축·이전·대수선 및 용도변경은 관련법령의 해석상 건축물의 표시에 관한 사항이 변경되게 되는 원인을 예시적으로 나열한 것으로 볼 것이고, 이러한 형상 또는 용도의 변경이 없는 경우에도 소유권의 권능으로서의 명칭 변경권 등에 터 잡은 건축물의 명칭변경을 배제하는 것으로 볼 것은 아니라고 한 하급심 판결례가 있습니다(서울행정법원 2007. 3. 16. 선고 2006구합39086 판결).다만 실제로 건축물의 표시에 관한 사항의 변경이 있어서 변경하고자 하는 명칭과 부합하는 외관상의 실체적 유형적 변경의 존재는 인정되어야 하므로, 공동주택의 벽면과 출입문에 부착된 명칭 관련 부분의 공사를 하는 등에 따른 공동주택 외관상 명칭의 변경이 있어야 하고, 이러한 점이 인정된다면 건축물의 표시에 관한 사항의 변경을 원인으로 건축물표시변경신청을 할 수 있을 것으로 보입니다.그 외에도 변경하고자 하는 브랜드 명을 사용하는 건축사 등이 이미 존재한다면 그 명칭에 관한 권리를 가진 자의 승낙을 받아야 하고, 아파트 명칭변경에 따라 아파트 명칭에 혼동을 가져오는 등 타인의 권리나 이익을 침해하여서는 안 된다는 등의 일정한 제한이 있으므로 이러한 요건들이 모두 갖추어지도록 유의하여야 할 것입니다. 한편, 아파트 명칭 변경권 행사의 주체에 관하여, 원칙적으로는 아파트 명칭변경과 같은 사항은 소유권에 바탕을 둔 것으로서 집합건물의 구분소유자 전원이 당사자가 되거나 집합건물에 관한 사법상의 단체인 구분소유자 전원으로 구성된 관리단이 당사자가 되어야 할 것입니다. 그런데 아파트 관리단이 구성되지 않고 입주자대표회의만 구성되어 있는 경우가 많습니다. 하지만 아파트 관리단은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제23조 제1항의 취지에 부합하는 것이면 그 존립형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있다고 인정되므로(대법원 1996. 8. 23. 선고 94다27199 판결 참조), 공동주택의 경우 관리단이 입주자대표회의와 별도로 구성되어 있지 않다면 입주자대표회의가 집합건물법상의 관리단의 역할을 수행할 수 있고 아파트 명칭 변경권 행사의 주체가 될 수 있습니다. 입주자들의 동의 및 의결정족수에 관하여, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제15조 제1항은 공용부분의 변경에 관한 사항은 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 다수에 의한 집회결의로써 결정한다고 되어 있는바, 아파트 관리단이 있는 경우이거나 아니면 아파트 입주자대표회의가 관리단의 아파트 명칭변경권을 가지고 있는 경우라도, 아파트 명칭의 변경은 집합건물 공용부분의 변경에 준하여 봄이 상당하므로, 아파트 입주자 전체 4분의 3 이상의 동의를 요한다고 보아야 합니다.