甲은 乙 소유의 주택을 임대보증금 5억원으로 하고, 계약금 5,000만원은 계약 당일 지급하고, 잔금 4억5,000만원은 한 달 후 지급하기로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 甲과 乙은 위 임대차계약에 있어 계약해제에 따른 손해배상을 청구할 수 있고, 계약금을 손해배상의 기준으로 한다고 약정하였습니다. 그러나 甲이 乙에게 계약금 5,000만원만을 지급하였을 뿐, 잔금을 지급하지 않은 상황에서 잔금지급기일로부터 3일 후 이사를 하려했으나 乙은 甲의 잔금지급의무 불이행으로 이를 막고, 잔금기일로부터 한 달 정도 된 시점에서 甲의 잔금지급의무 불이행을 이유로 임대차계약 해제 통지를 하였습니다. 甲은 위 임대차계약 해제에 따른 손해배상의 예정액이 부당히 과다하다는 이유를 들어 반환청구의 소를 제기하여 돌려받을 수 있는 것인지요?
법원이 손해배상의 예정액을 부당히 과다하다고 하여 감액하려면 채권자와 채무자의 경제적 지위, 계약의 목적과 내용, 손해배상액을 예정한 경위와 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 당시의 거래 관행과 경제상태 등을 참작한 결과 손해배상예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우라야 하고, 단지 예정액 자체가 크다든가 계약 체결시부터 계약 해제 시까지의 시간적 간격이 짧다든가 하는 사유만으로는 부족하다고 할 것입니다(대법원 1991. 3. 27. 선고 90다14478 판결 , 대법원 1993. 4. 23. 선고 92다41719 판결 등 참조). 임차인 甲이 임대인 乙과의 임대차계약에서 채무불이행에 따른 손해배상액으로 예정한 계약금이 임대차계약의 잔금 지급기일로부터 3일 만에 해제된 사정을 고려하면 부당히 과다하다고 주장하면서 乙을 상대로 계약금 반환 등을 구한 사안에서, 대법원은 임대차계약 해제 시까지의 시간적 간격이 짧다는 사정만을 근거로 손해배상 예정액이 부당하게 과다하다고 본 원심판결에 법리오해의 잘못이 있다고 보았습니다.  결론적으로 손해배상액의 예정은 법원이 감액할 수는 있지만, 감액이 되려면 그것이 부당하다는 구체적인 사정이 필요하며 단지 손해배상액의 예정액 자체가 금액이 과다하다거나 해제가 빨리 이뤄졌다는 등의 사유로는 감액이 되지 않는다고 할 것입니다. 따라서 임차인 甲은 임대인 乙에게 이 사건 임대차계약에서 채무불이행에 따른 손해배상액으로 예정한 계약금 5,000만원에 대하여 이 사건 임대차계약이 잔금지급기일로부터 3일 만에 해제된 사정을 고려하면 부당히 과다하다는 이유만으로는 손해배상 예정액의 감액을 인정받기 어렵다고 할 것입니다.