제가 상가 점포를 임대하여 사업자등록을 마쳤다가, 사정이 있어 다른 사람에게 점포를 전대하였습니다. 그 후 임대인의 채권자들이 점포에 대해 경매를 신청하여 경매가 개시되었는데, 이때 제가 상가건물임대차보호법상의 대항력이 인정되어 우선변제권을 행사할 수 있는지요?
(1) 상가건물임대차보호법 제3조제1항 소정의 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 합니다.
  (2) 부가가치세법 제5조제4항 및 제5항의 규정 취지에 비추어 보면, 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없습니다. 따라서 이 경우 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 할 것입니다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결).
  (3) 따라서 귀하가 사실상 폐업하고 그 점포를 전대한 경우, 그 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하였다면 임차인인 귀하의 상가건물임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 계속 유지될 것이지만, 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하지 않은 경우라면 임차인의 대항력 및 우선변제권은 유지될 수 없을 것입니다.