甲은 친척인 丙의 부탁으로 丙의 乙에 대한 대여금채무의 담보를 위하여 甲소유의 부동산에 丙을 채무자, 乙을 근저당권자, 채권최고액을 1억원으로 정하여 근저당권을 설정하여주었습니다. 그런데 丙이 위 채무를 갚지 않아 乙이 근저당권을 실행하여 위 부동산에 임의경매절차가 개시되었는 바, 임의경매절차가 개시된 후에 甲이 채권최고액인 1억원을 乙에게 변제하면 위 경매절차에서 이의할 수 있는지요?
강제경매절차와 임의경매절차는 부동산에 대한 강제집행절차로서 채권자가 낙찰대금에서 배당을 받아 채권을 회수하는 것은 공통되나, 강제경매의 개시는 집행 가능한 조정조서, 판결문 등이 필요하다는 점에서 근저당권자에 의한 신청만으로 진행되는 임의경매절차와 경매절차상의 이의방법에 차이가 발생합니다.      경매절차가 개시된 이후 채무자가 채권자에게 변제를 한 경우 강제경매절차에서는 민사집행법 제86조 제1항에 의해 이해관계인은 매각대금이 모두 지급될 때까지 경매개시결정에 대한 이의신청을 할 수 있도록 하고 있으나, 위 이의신청 사유로는 절차상의 흠만이 인정되므로, 채무자가 이미 변제하였다는 실체상의 사정을 다투기 위해서는 경매개시결정에 대한 이의신청이 아니라 청구이의의 소를 제기해야 합니다.(민사집행법 제44조) 그러나, 근저당권에 기한 임의경매절차가 개시된 이후 채무자 또는 채무자를 대신하여 근저당권을 설정해준 부동산 소유자(근저당권설정자)가 채권자에게 채무를 변제한 경우 강제경매절차와는 달리 실체상의 흠도 경매개시결정에 대한 이의신청사유로 인정될 수 있으므로, 변제하였다는 사정을 이의사유로 경매절차 내에서 주장하여 경매절차의 진행을 중단시킬 수 있습니다.(민사집행법 제265조)      다만, 타인의 채무를 담보하기 위해 자신의 근저당권을 설정하여 준 근저당권설정자의 경우 임의경매절차가 개시된 이후 채권최고액을 초과하는 이자, 지연손해금 등이 포함된 실제 채무액을 변제하여야 이의할 수 있는지와 관련하여 판례는 원래 저당권은 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행비용을 담보하는 것이며, 채권최고액의 정함이 있는 근저당권에 있어서 이러한 채권의 총액이 그 채권최고액을 초과하는 경우, 적어도 근저당권자와 채무자 겸 근저당권설정자와의 관계에 있어서는 위 채권 전액의 변제가 있을 때까지 근저당권의 효력은 채권최고액과는 관계없이 잔존채무에 여전히 미친다고 하여 채무자 아닌 근저당권설정자의 경우에는 채권최고액만을 변제하면 근저당권을 말소시킬 수 있다고 판단한 바 있습니다. (대법원 1981. 11. 10. 선고 80다2712 판결)      따라서, 위 사안에서 丙의 채무를 대신하여 담보해준 甲은 채무자 아닌 근저당권설정자로서 임의경매절차가 개시된 이후에도 乙에게 근저당권설정등기상의 채권최고액인 1억원을 변제를 하였다면 위 경매개시결정에 대한 이의신청으로 변제를 하였다는 사정을 주장하여 경매절차를 중단시킬 수 있다고 할 것입니다.