영업을 열심히 하던 와중에 저희 매장 물건이 경매로 다른 분에게 넘어갔습니다. 그런데 새로운 임대인 분께서 기존 월세에서 3배를 올려달라고 하십니다. 3000/180에 장사를 했는데 1억/600 달라고 하시는데 달라는 대로 줘야 장사를 계속 유지 할 수 있는 건가요? 전 임대인과의 첫 계약은 이 전년도 5월 8일에 완료되었고 서류는 따로 작성하지 않았지만 구두로 합의했었습니다. 전에도 경매에 올라왔다가 처리하셔서 이번에도 처리하시겠지 해서 월세도 꼬박꼬박 밀리지 않고 보냈습니다. 이제 3년 차 장사를 하는 와중에 날벼락 같은 소식이 전해져서 어떻게 해야 하는지도 통 모르겠습니다. 법원에서 보증금을 받을 거면 배당 신청을 해야 한다고 해서 배당 신청은 해놓은 상황입니다. 그런데 배당 신청을 하게 되면 임대차 보호법에 적용받지 못한다는 말이 있던데 그게 맞는 건가요? 저의 무지함 때문에 그냥 나가야 하는 건가요? 제가 여기 인테리어 한다고 6천만원이나 들어갔는데 권리금도 받지 못한 채로 그냥 쫓겨나듯이 나가야 하는 건가요?
사안이 명확치 않으나 대항력과 우선변제권 있는 임차인(사업자등록, 임대차계약서 확정일자 구비)인 것으로 전제하고 답변드리겠습니다. 주택임대차의 경우에, 대항력과 우선변제권이라는 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시된 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 상당하고, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로(주택임대차보호법 제4조 제2항), 경락인은 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계합니다(같은 법 제3조 제4항)(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결). 위 판례는 주택임대차에 관한 것이지만 상가건물 임대차의 경우에도 법리는 마찬가지라고 생각됩니다(상가건물 임대차보호법 제9조 제2항, 제3조 제2항 참조). 따라서, 임대차가 종료된 이상 경매절차에서 배당받지 못한 나머지 보증금을 경락인에게 대신 반환받는 문제는 별론, 종전 (내용의) 임대차관계의 존속을 주장할 수는 없고 새로 임대차계약을 체결해야 할 것으로 생각됩니다. 다만, 경락인이 다음과 같은 행위를 하여 권리금 회수를 방해한 경우(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 각호), 경락인에게 그 손해의 배상을 청구할 수는 있을 듯합니다(같은 조 제3항). 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위