제가 거주하는 아파트는 입주자대표회의가 甲회사와 아파트관리계약을 체결하여 乙회사가 관리하고 있는데, 乙회사는 공동설비부분에 대한 전기요금산정방식의 변경통보를 받고도 이를 입주자대표회의에 보고하지 않음으로써 입주자에게 불리한 기존의 전기공급계약이 종전과 동일한 조건으로 자동갱신 되도록 하여 입주자에게 손해를 입혔는바, 이러한 경우 입주자대표회의가 乙회사에 대하여 손해배상청구가 가능한지요?
위임은 당사자일방이 상대방에 대하여 사무의 처리를 위탁하고 상대방이 이를 승낙함으로써 그 효력이 생기는 계약인데(민법 제680조), 위 사안에서 귀하가 거주하는 아파트의 입주자대표회의와 乙회사의 아파트관리계약도 이러한 위임계약관계로 볼 수 있을 것입니다. 그리고 수임인의 선관의무에 관하여 「민법」 제681조에서는 수임인은 위임의 본지(本旨)에 따라 선량한 관리자의 주의로써 위임사무를 처리하여야 한다고 규정하고 있으므로, 위 사안에서 乙회사가 공동설비부분에 대한 전기요금산정방식의 변경통보를 받고도 이를 입주자대표회의에 보고하지 않음으로써 입주자에게 불리한 기존의 전기공급계약이 종전과 동일한 조건으로 자동갱신 되도록 하여 입주자에게 손해를 입힌 것이 이러한 수임인의 선관의무를 위반한 것인지 문제됩니다.아파트관리회사와 아파트입주자대표회의 사이의 법률관계 등에 관한 판례를 보면, 아파트입주자대표회의와 아파트관리회사 사이의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로, 아파트관리회사로서는 아파트를 안전하고 효율적으로 관리하고 입주자의 권익을 보호하기 위하여 선량한 관리자의 주의로써 관리업무를 수행하여야 하는바, 아파트관리회사가 아파트를 관리함에 있어서 공동설비부분에 대한 전기요금산정방식이 변경되어 입주자가 다시 선택할 여지가 있음을 알게 되었으면, 비록 전기요금산정방식의 선택에 관한 최종적인 결정은 아파트입주자대표회의가 책임질 사항이라고 하더라도, 어떤 방식이 입주자들에게 유리한지 검토하여 그 내용을 입주자대표회의에 알려 주는 등 입주자대표회의로 하여금 공동설비부분에 대한 전기요금산정방식의 변경여부에 관하여 합리적인 선택을 할 수 있도록 조치를 취할 의무가 있다고 하면서, 아파트입주자대표회의와 아파트관리계약을 체결한 관리회사가 한국전력공사로부터 전기요금산정방식에 관하여 두 가지의 방식 중 수요자의 선택에 따라 변경계약을 체결할 수 있다는 내용의 통보를 받고도 이를 입주자대표회의에 보고하지 아니하였을 뿐만 아니라 그 이후에도 기존의 전기공급계약 만기시까지 이를 그대로 방치하여 아파트입주자에게 불리한 기존의 계약이 동일한 조건으로 자동갱신 된 경우, 아파트관리회사에게 선량한 관리자로서의 주의의무위반으로 인한 손해배상책임을 인정한 사례가 있습니다(대법원 1997. 11. 28. 선고 96다22365 판결).따라서 위 사안에 있어서도 입주자대표회의는 乙회사에 대하여 수임인의 선관의무를 다하지 못한 책임을 물어 손해배상을 청구해볼 수 있을 것으로 보입니다.참고로 입주자대표회의 및 관리주체가 종전에 아파트전체에 일괄하여 체결하였던 화재보험의 계약기간만료 후 새로운 계약을 체결하지 않은 동안 화재가 발생함으로써 개별입주자가 보험혜택을 받지 못한 경우, 입주자대표회의 및 관리주체가 그 입주자에 대하여 손해배상의무가 있다고 본 사례가 있습니다(대법원 2002. 10. 25. 선고 2000다18073 판결).