상가건물의 일부분을 보증금 50,000,000원에 임대하였습니다. 임대차계약 기간 중에 임차인이 보증금 중 10,000,000원을 돌려받는 대신에 월세를 내겠다고 제안하였습니다. 임차인이 제안한 것처럼 임대차계약 기간 중에 보증금의 일부를 월차임으로 전환하는 것이 가능한지, 그러한 경우에 월차임은 당사자 간에 자유롭게 정할 수 있는 것인지요? 
상가건물임대차보호법은 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 수 있도록 규정하고 있습니다(상가임대차보호법 제12조). 다만 이러한 경우에도 월세는 돌려받는 금액에 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 연 12% 또는 한국은행에서 공시한 기준금리에 4.5배를 곱한 비율 중 낮은 비율을 곱한 금액을 월로 나눈 금액을 초과할 수 없습니다(상가건물임대차보호법 제12조 및 동법 시행령 제5조). 사안의 경우 귀하의 임대차 목적물인 상가건물이 상가건물임대차보호법의 적용을 받고, 위 전환 비율 중에 연 12%의 비율이 적용된다고 가정하면 돌려받은 10,000,000원의 12%에 해당하는 1,200,000원을 12월로 나눈 매월 100,000원을 초과하여 월세로 전환할 수는 없습니다.