안녕하세요. 현재 상가 건물을 임차하여 카페를 운영 중입니다. 제가 건물에 들어올 땐 위반 건축물이 없었습니다. 그런데 임대를 한 위반건축물이 생겼고, 현재 임대인은 이에 대한 이행 강제금을 내고 있는 상황입니다. 임대인이 만든 위반 건축물입니다. 문제는 제가 임대하고 있는 자리에 새로운 임차인을 몇 차례 찾았는데, 이 위반 건축물 때문에 계약이 실행되지 못하고 있습니다. 임대인은 자신이 필요하기에 위반 건축물을 철거하지 않겠다고 나오는 입장인데, 이렇게 되면 제가 권리금을 받고 나오기가 어렵습니다. 임대인에게 위반 건축물 철거를 요구할 수 있는 것인지, 철거하지 않음으로 제가 손해 보는 권리금을 보상받을 수 있는 것인지 궁금합니다.
1. 임대인에 대한 불법건축물 철거청구 가능여부 임대인은 임차인으로 하여금 계약존속 중 목적물을 사용수익할 수 있게 할 적극적 의무를 부담합니다(민법 제623조). 이에 따라 임대인은 임대차기간 중 임대목적물의 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하여야 할 적극적 의무를 부담하는바, 이러한 의무의 내용으로 임대인은 임차목적물에 대한 수선의무를 부담합니다. 임대인의 수선의무는 특별한 사정이 없는 한 임대차의 목적에 따른 용도대로 임차인으로 하여금 그 목적물을 사용, 수익시키는데 필요한 범위에서 인정되는바, 수선의 필요성은 수선하지 않으면 계약에서 정한 목적에 좇아 임차목적물을 사용, 수익할 수 없는지 여부에 따라 판단되며, 임대인의 수선의무를 발생시키는 사용, 수익의 방해에 해당하는지 여부는 구체적인 사안에 따라 목적물의 종류 및 용도, 파손 또는 장해의 규모와 부위, 이로 인하여 목적물의 사용, 수익에 미치는 영향의 정도, 그 수선이 용이한지 여부와 이에 소요되는 비용, 임대차계약 당시 목적물의 상태와 차임의 액수 등 제반사정을 참작하여 사회통념에 의하여 판단하여야 합니다(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다107405 판결 참조). 이 사건의 경우 임대인이 설치한 불법건축물이 어떠한 구조물인지는 정확히 알 수 없으나 위 불법건축물이 카페 영업에 지장을 초래한다면 이에 대하여 철거를 청구할 여지가 있으나 만일 위 불법건축물이 임대차의 목적에 따른 용도대로 사용하는데 즉 카페 영업에 지장을 초래하는 구조물이 아니라면 철거를 청구하기 어려울 것으로 보여집니다. 2. 귀하의 권리금 회수기회 보호를 위한 임대인의 의무 임대차 종료시 원칙적으로 임차인은 임대인에 대하여 권리금의 반환을 청구하지 못합니다. 다만 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 일정한 경우 임차인의 권리금 회수기회를 보호하고 있는바, 상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 제1항은 "임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위"라고 규정하고 있습니다. 이 사건의 경우 임대인이 불법건축물의 존재로 인하여 새로운 임대차계약 체결이 이루어지지 않고 있다 하더라도 임대인의 불법건축물 설치 및 철거거부는 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제1호 내지 제4호가 정한 신규임차인에게 권리금 요구, 신규임차인으로부터 권리금 수수, 신규임차인으로 하여금 (현)임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 신규임차임에게 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 임대인이 신규임차인과의 임대차계약 체결하는 거절하는 행위 중 어느 하나에도 해당하지 않으므로 귀하가 임대인에게 권리금 상당의 손해배상이나 보상을 청구하기 어려울 것으로 보입니다.