content: AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par la société à responsabilité limitée Woodpecker Invstments, dont le siège social est ... à Neuilly-sur-Seine (Hauts-de-Seine), en cassation d'un arrêt rendu le 24 novembre 1988 par la cour d'appel d'Orléans (Chambres réunies), au profit : 1°) de l'Association syndicale des propriétaires du hameau de Villers, dont le siège est ..., hameau de Villers à Saint-Fargeau (Seine-et-Marne), 2°) de l'Association sportive du hameau de Villers (ASHDV), dont le siège est ... à Saint-Fargeau (Seine-et-Marne), défenderesses à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 6 juin 1990, où étaient présents : M. Senselme, président, M. Didier, rapporteur, MM. Paulot, Chevreau, Cathala, Valdès, Douvreleur, Capoulade, Beauvois, Deville, Darbon, Mme Giannotti, M. Aydalot, Mlle Fossereau, conseillers, Mme Cobert, M. Chapron, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mme Prax, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Didier, les observations de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Liard, avocat de la société Woodpecker Investments, de la SCP Defrenois et Lévis, avocat de l'Association syndicale des propriétaires du hameau de Villers et de l'Association sportive du hameau de Villers, les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; ! Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 24 novembre 1988), statuant sur renvoi après cassation, que la société civile Piketty, propriétaire de nombreux terrains, a vendu, par acte authentique du 27 avril 1977, à la société Woodpecker Investments neuf parcelles destinées à la revente ; qu'en vue d'obtenir une autorisation de lotir primitivement rejetée par l'Administration, en raison de l'absence d'un réseau d'assainissement collectif, la société Woodpecker a conclu le 20 janvier 1978, avec l'Association syndicale libre des propriétaires du hameau de Villers (ASPHV), riverains et voisins, une convention aux termes de laquelle cette association intégrerait tous les acquéreurs des lots du lotissement envisagé et accorderait l'utilisation de sa voirie et de ses réseaux de desserte en contrepartie de l'abandon, en pleine propriété, par la société Woodpecker, de divers terrains et bâtiments et l'engagement de renouveler le bail d'un terrain à l'association titulaire, les parties unissant leurs efforts pour obtenir l'autorisation administrative permettant la réalisation de l'opération de lotissement ; que cette autorisation ayant été obtenue le 22 mai 1979, la société Woodpecker a assigné le 2 avril 1982 l'Association syndicale libre en annulation de la convention pour absence de cause, subsidiairement erreur sur la cause, fausse cause et restitution ; Attendu que la société Woodpecker reproche à l'arrêt d'avoir rejeté cette demande, alors, selon le moyen, "1°) qu'aux termes de l'article 2 du décret du 18 décembre 1927, les obligations qui dérivent de la constitution de l'association syndicale sont attachées aux immeubles compris dans le périmètre et les suivent en quelques mains qu'ils passent jusqu'à la dissolution de l'association, et que, selon l'article 3 du même décret, l'acte d'association est accompagné d'un plan périmétral des immeubles syndiqués lequel doit être certifié conforme par le maire ; que la cour d'appel qui, tout en constatant que les parcelles acquises par la société Woodpecker étaient comprises dans le plan périmétral, a décidé qu'elles n'étaient pas pour autant incluses dans le périmètre de l'association syndicale, a violé les articles 2 et 3 du décret du 18 décembre 1927 ; 2°) que si, en dépit de la qualification de "périmétral" du plan, la cour d'appel a seulement constaté que les parcelles acquises étaient comprises dans le plan annexé à l'arrêté préfectoral du 30 septembre 1926, la cour d'appel a alors omis de répondre aux conclusions de la société Woodpecker faisant valoir que les deux documents produits en cause d'appel, le plan périmétral du 9 mai 1929 et l'état parcellaire qui accompagnaient l'acte de constitution de l'ASPHV, établissaient que les terrains par elle acquis étaient inclus dans le périmètre de l'association syndicale et que, du caractère réel reconnu aux associations syndicales, il résulte que toute personne est membre du syndicat dès lors qu'elle possède des immeubles dans le périmètre syndical, et a ainsi méconnu les exigences de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 3°) qu'il incombe au juge de se prononcer sur les documents régulièrement versés aux débats et soumis à son examen ; qu'en ne se prononçant pas sur le plan périmétral du 9 mai 1926, ni davantage (et en tout état de cause) sur l'état parcellaire, qui accompagnait l'acte de constitution de l'ASPHV, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1153 du Code civil et 5 du nouveau Code de procédure civile ; 4°) que la cour d'appel qui, après avoir constaté que le lotissement n'avait été autorisé que sous réserve que les acquéreurs des lots les équipent, a retenu que les parcelles acquises par Woodpecker n'étaient pas incluses dans le périmètre de l'association, le lotisseur les ayant laissées en friche, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134 du Code civil et des articles 2 et 3 du décret du 18 décembre 1927 ; 5°) qu'il résulte des dispositions claires et précises de l'arrêté préfectoral du 30 septembre 1926 que les acquéreurs devaient uniquement pourvoir à l'absorption des eaux usées sur leur propre fonds et que le "syndicat des acquéreurs" devait comprendre la totalité des acquéreurs de terrains faisant partie du lotissement, qu'en retenant que le lotissement n'était autorisé que sous réserve que les acquéreurs des lots les équipent et que la parcelle vendue à Woodpecker ayant été laissée en friche par le lotisseur n'était pas incluse dans le périmètre de l'association, la cour d'appel a ajouté aux dispositions de l'arrêté préfectoral qu'elle a ainsi dénaturé et a violé l'article 1134 du Code civil ; 6°) que, selon l'article R. 315-30 du Code de l'urbanisme, la caducité de l'autorisation de lotir (prévue pour la première fois par le décret du 31 décembre 1958) ne peut être constatée que si les travaux d'aménagement du lotissement n'ont pas été commencés dans un délai de deux ans et n'ont pas été achevés dans le délai prévu par l'arrêté d'autorisation ; qu'il ne résulte d'aucune des énonciations des juges du fond que les voies et réseaux divers, dont la cour d'appel elle-même constate qu'ils desservaient les parcelles acquises par la société Woodpecker, n'ont pas été commencés et achevés dans les délais prévus ; qu'en retenant que la société Piketty avait laissé périmer l'autorisation de lotir en conservant certains lots et en les laissant en friche, la cour d'appel a violé l'article R. 315-30 du Code de l'urbanisme" ; Mais attendu que, répondant aux conclusions, les juges du fond ont constaté, sans dénaturation, que la société Piketty, lotisseur, avait laissé en friche de nombreux terrains depuis la constitution du lotissement en 1926, qu'elle n'avait pas assisté pendant cinquante ans aux assemblées générales de l'association syndicale des propriétaires du Hameau de Villers, réglant seulement depuis 1961 une participation aux frais d'entretien des voies bordant les terrains restant lui appartenir, qu'elle était en conflit avec ladite association sur son appartenance à celle-ci, et qu'ayant vendu neuf parcelles à la société Woodpecker, cette dernière, qui avait vu, à deux reprises, ses projets de lotissement d'une superficie de dix hectares environ rejetés par l'Administration pour des questions tenant à l'assainissement des lots, avait seulement obtenu le 28 mai 1978 un arrêté favorable au vu de l'accord conclu le 20 janvier 1978 ; qu'appréciant souverainement la commune intention des parties, la cour d'appel a légalement justifié sa décision en retenant qu'à supposer même que la société Woodpecker ait fait partie de droit de l'association syndicale des propriétaires du Hameau de Villers, cette société avait consenti à la transaction dans le but d'obtenir rapidement l'autorisation de lotir les terrains acquis ; Sur les deuxième et troisième moyens réunis : Attendu que la société Woodpecker reproche aussi à l'arrêt d'avoir rejeté sa demande d'annulation de contrat du 20 janvier 1978 qu'elle a qualifié de transaction, alors, selon le moyen, "1°) que, d'une part, la transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née ou à naître en se consentant des concessions réciproques, que la cour d'appel qui a qualifié le protocole d'accord du 20 janvier 1978 de transaction sans caractériser l'existence expressément déniée par la société Woodpecker dans ses conclusions délaissées d'une quelconque concession de la part de l'ASPHV a violé l'article 2044 du Code civil ; 2°) que, partant, la cour d'appel a, pour les mêmes raisons, méconnu les exigences de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 3°) que la cause de la transaction étant, selon la cour d'appel elle-même, la situation contentieuse qu'elle avait pour but de régler, à savoir l'appartenance de Woodpecker à l'association syndicale, dès lors que la société Woodpecker faisait partie de cette association, il y avait erreur sur l'existence même de la cause de la transaction ; que la cour d'appel, qui a décidé que la transaction était valable même si Woodpecker faisait partie de l'ASPHV, a violé les articles 1108, 1109, 1110, 1131 et 2052 du Code civil ; 4°) qu'aux termes de l'article 2057, alinéa 2, du Code civil, la transaction serait nulle si elle n'avait qu'un objet sur lequel il serait constaté par des titres nouvellement découverts que l'une des parties n'avait aucun droit ; que des deux titres découverts et produits en cause d'appel par la société Woodpecker, le plan périmétral et l'état parcellaire accompagnant l'acte de constitution de l'ASPHV, il résulte que l'ASPHV n'avait aucun droit sur l'objet de la (soi-disant) transaction, que la cassation qui ne manquera pas d'intervenir sur le deuxième moyen de cassation entraînera par voie de conséquence la cassation de l'arrêt attaqué en ce qu'il a décidé que la transaction n'était pas nulle ; 5°) que, selon l'article 2053, alinéa 2, du Code civil, une transaction peut être rescindée dans tous les cas où il y a dol et, ainsi que le faisait valoir la société Woodpecker dans ses conclusions, le dol peut résulter d'une simple réticence si elle a pour conséquence de tromper sur l'étendue de ses droits ; qu'en l'espèce, soulevait encore la société Woodpecker, l'ASPHV, qui devait posséder et possédait un exemplaire du plan périmétral accompagnant son acte de constitution, l'avait occulté à la société Woodpecker et, pensant que celle-ci ne pourrait le retrouver, avait nié avec une mauvaise foi constante, l'appartenance des terrains achetés au plan périmétral ; qu'en se déterminant ainsi qu'elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 2053, alinéa 2, du Code civil ; 6°) que, et partant, la cour d'appel a ainsi omis de répondre aux conclusions de la société Woodpecker précisant en quoi avait consisté la réticence dolosive de l'ASPHV et ainsi méconnu les exigences de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ; Mais attendu que la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions, a, d'une part, caractérisé l'existence d'une transaction en retenant que l'association syndicale avait accepté, par la convention du 20 janvier 1978, d'intégrer les nouveaux acquéreurs de lots créés par la société Woodpecker et d'accorder à ces acquéreurs l'utilisation de sa voirie et de ses réseaux de desserte en contrepartie de l'abandon, en toute propriété, au profit de l'association, de divers terrains, constructions et équipements et d'une promesse de renouvellement de bail à l'association sportive du hameau de Villers, ce qui mettait fin à un conflit, d'autre part, souverainement écarté toute erreur ou dol dans la conclusion de ce contrat qui a permis à la société Woodpecker de réaliser un lotissement fructueux et d'en tirer profit sans attendre les délais et les aléas d'une action judiciaire ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Woodpecker, envers l'Association syndicale des propriétaires du hameau de Villers et l'Association sportive du hameau de Villers, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du quatre juillet mil neuf cent quatre vingt dix.
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