AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 15 mai 2001), que la société civile immobilière Acticentre (la SCI) a conclu avec la société Compagnie d'exploitation thermique (Cometherm) aux droits de laquelle se trouve la société SCA Dalkia un contrat de vente d'énergie thermique portant sur la construction et l'exploitation des équipements collectifs de chauffage et de climatisation concernant un groupe d'immeubles ainsi que sur l'ensemble des prestations s'y rapportant ; que des redevances étant demeurées impayées, la société Cometherm a interrompu ses prestations ; qu'elle a assigné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble d'immeubles Acticentre (le syndicat) qui avait pris possession des équipements, en paiement de l'indemnité globale de résiliation prévue au contrat et des redevances impayées ; Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt d'accueillir les demandes de la société Dalkia, alors, selon le moyen : 1 / que le principe de l'opposabilité du contrat aux tiers, qui complète celui de l'effet relatif, permet d'opposer au tiers l'existence de la convention qui constitue, pour lui, une situation de fait de nature à engager, le cas échéant, sa responsabilité délictuelle ; que le principe de l'opposabilité ne permet pas pour autant d'imposer des obligations au tiers qui n'aurait pas donné son accord au contrat ; qu'en condamnant le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Acticentre à payer les sommes correspondant aux clauses stipulées au contrat du 21 décembre 1989 auquel il n'a jamais donné son accord, motif pris de l'opposabilité du contrat à son égard, la cour d'appel a violé l'article 1165 du Code civil ; 2 / que le juge, non tenu par la qualification donnée par les parties, doit requalifier le contrat qui lui est soumis ; que constatant que le contrat du 21 décembre 1989 intitulé "vente de chaleur au compteur" prévoyait le paiement sur 18 ans du prix d'amortissement des installations de chauffage et d'eau chaude avec transfert de propriété à l'issue de ce délai ou le paiement de la valeur de rachat anticipée des installations en cas de résiliation pour quelque cause que ce soit du contrat, la cour d'appel devait le requalifier en vente à terme contenant un crédit octroyé par le vendeur ; qu'en condamnant le syndicat des copropriétaires en vertu des clauses contenues dans ce contrat auquel il n'avait jamais donné son accord, sans procéder à une requalification qui lui aurait permis de s'assurer que les dispositions d'ordre public relatives au crédit avaient été respectées, la cour d'appel a violé l'article 12 du nouveau Code de procédure civile ; 3 / que si le règlement de copropriété prévoyait, pour le service du chauffage et de la climatisation, l'obligation d'adhérer au contrat qui serait conclu avec la société d'exploitation de chauffage, il ne stipulait pas que les copropriétaires devaient acheter à terme les installations de chauffage à cette société d'exploitation, moyennant un crédit octroyé par le vendeur ; qu'en condamnant le syndicat des copropriétaires au paiement du rachat des installations, sur le fondement d'un contrat non prévu au règlement de copropriété, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ; 4 / que le protocole transactionnel signé entre la SCI Acticentre et la société Cometherm, dont l'objet était de régler un litige survenu entre ces deux sociétés n'a pu, en vertu du principe de l'effet relatif des contrats, permettre à la société Cometherm d'en imposer le contenu au syndicat des copropriétaires ; qu'en condamnant le syndicat des copropriétaires, qui avait été assigné devant le tribunal de grande instance de Marseille afin que soit homologuée une transaction qu'il n'avait pas signée et qui obligeait la SCI Acticentre au paiement des redevances fixées au contrat du 21 décembre 1989 et qui avait par conclusions accepté le désistement d'instance de la société Cometherm dans le litige l'opposant à la société Acticentre, au paiement des redevances et indemnités prévues au contrat du 21 décembre 1989, la cour d'appel a violé l'article 1165 du Code civil ; 5 / que le paiement partiel d'une créance par un tiers n'a pas pour effet de rendre ce tiers partie à la convention ; qu'il s'agit, au plus, d'une délégation de créance qui n'engage le tiers délégué que pour la créance qu'il a réglée ; qu'en se fondant sur le paiement par le syndicat des copropriétaires des redevances liées à l'exploitation et aux consommations insérées au contrat du 21 décembre 1989, afin de le condamner à l'exécution de la totalité des obligations de ce contrat auquel il n'avait pas adhéré, la cour d'appel a violé ensemble les articles 1165 et 1275 du Code civil ; 6 / que le règlement de copropriété de l'ensemble immobilier Acticentre est daté du 13 septembre 1989 et n'a jamais été modifié depuis cette date ; que ce règlement, pas plus que les actes de vente des lots, n'ont jamais précisé que les installations de chauffage appartenaient à une société d'exploitation de chaleur ; que bien au contraire, le règlement de copropriété précisait que les installations de chauffage relevaient des parties communes et que les canalisations et les radiateurs relevaient des parties privatives ; qu'en affirmant qu'il résultait du contrat du 21 décembre 1989 que la société Cometherm était propriétaire des installations, de telle sorte que la SCI Acticentre n'avait pu transmettre aux acquéreurs des équipements qui ne lui appartenaient pas, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs inopérants en violation de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 7 / que subsidiairement, la remise en fonctionnement d'une installation afin de poursuivre la fourniture de chauffage et de chaleur, ne peut s'analyser en une résiliation d'un accord portant sur la fourniture de chauffage et de chaleur ; qu'en affirmant que le syndicat des copropriétaires, qui avait simplement remis en fonctionnement l'installation arrêté par la société Cometherm, avait résilié de façon anticipée le contrat, la cour d'appel a violé l'article 1184 du Code civil ; Mais attendu, d'une part, que le syndicat n'ayant pas soutenu devant les juges du fond que le contrat conclu entre la SCI et la société Cometherm n'avait pas respecté les dispositions d'ordre public relatives au crédit, la cour d'appel n'était pas tenue de rechercher d'office si le contrat devait recevoir une autre qualification ; Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que le règlement de copropriété, antérieur au contrat conclu avec la société Cometherm, se contentait de donner une définition des parties communes et privatives et précisait, dans ses conditions particulières, que pour le service de chauffage et de la climatisation tous les copropriétaires avaient l'obligation d'adhérer au contrat qui serait passé avec la société d'exploitation, lequel réservait à cette dernière la propriété des équipements pendant toute la durée du contrat, et relevé que le syndicat, qui avait pendant cinq ans exécuté les stipulations relatives au calcul des redevances liées à l'exploitation et aux consommations, s'était désisté de toute instance et action relative au paiement de la redevance R 20 comprenant l'investissement, la maintenance, l'entretien et la garantie totale des ouvrages, la cour d'appel, qui en a exactement déduit que le contrat était opposable au syndicat venant aux droits de la SCI, et qui a souverainement retenu qu'en prenant possession, en juin 1996, contre la volonté de la société Cometherm, des équipements collectifs de chauffage-climatisation réalisés par cette dernière, le syndicat avait résilié de manière anticipée le contrat du 21 décembre 1989, a pu le condamner au paiement des sommes fixées par le contrat au titre de son exécution et de sa résiliation ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Acticentre aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure, condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Acticentre à payer à la SCA Dalkia la somme de 1 900 euros ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Acticentre ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit juin deux mille trois.
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