AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par : 1 / la Caisse régionale de crédit agricole mutuel (CRCAM) du Pas-de-Calais, dont le siège est à Arras (Pas-de-Calais), 27 à 33, Grand'Place, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, 2 / la Mutuelle régionale assurance du crédit agricole, dont le siège est à Arras (Pas-de-Calais), 27 à 33, Grand'Place, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, en cassation d'un arrêt rendu le 18 juin 1992 par la cour d'appel de Douai (3e chambre civile), au profit de la compagnie d'assurances Union des assurances de Paris (UAP), dont le siège est à Paris (5e), 9, place Vendôme, agissant poursuites et diligences de son directeur en exercice de la délégation du Nord, demeurant à Lille (Nord), ..., défenderesse à la cassation ; La compagnie d'assurances UAP a formé, par un mémoire déposé au greffe le 13 avril 1993, un pourvoi incident contre le même arrêt ; Les demanderesses au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation, également annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 6 décembre 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Giannotti, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Peyre, Aydalot, Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, M. Bourrelly, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme le conseiller Giannotti, les observations de la SCP Gatineau, avocat de la CRCAM du Pas-de-Calais et de la Mutuelle régionale assurance du crédit agricole, de la SCP Célice et Blancpain, avocat de la compagnie d'assurances UAP, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique du pourvoi principal : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 18 juin 1992), que, par acte notarié du 6 novembre 1987, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Pas-de-Calais (CRCAM) a vendu un immeuble aux époux X... ; que l'acte portait transfert immédiat de propriété et de jouissance du bien au profit des acquéreurs, à l'exception d'une partie du sous-sol dont la CRCAM s'était réservée la jouissance ; que, le 19 mai 1988, un incendie dont les causes n'ont pu être déterminées, s'est déclaré dans les locaux réservés à la CRCAM et a endommagé l'immeuble ; que la compagnie UAP, ayant indemnisé ses assurés, les époux X..., qui lui ont délivré des quittances subrogatives, a exercé une action récursoire à l'encontre de la CRCAM et de son assureur, la Mutuelle régionale assurance du crédit agricole (MRACA) ; Attendu que la CRCAM et la MRACA font grief à l'arrêt de les condamner à payer les dégâts causés aux locaux occupés par la CRCAM, alors, selon le moyen, "1 / qu'en cas de jouissance commune d'un immeuble par le prêteur et l'emprunteur, ce dernier n'est tenu de la perte de la chose que si la faute est démontrée ; qu'il résulte des constatations et énonciations de l'arrêt attaqué qu'aux termes de l'acte de vente, seule une partie de la chose vendue demeurait temporairement à l'usage du vendeur ; que l'arrêt constate encore que l'acquéreur pénétrait régulièrement dans l'immeuble pour y faire effectuer des travaux ; que, dès lors, en déduisant que l'emprunteur ne pouvait être libéré de son obligation à restitution qu'en démontrant son absence de faute ou l'existence d'un cas fortuit, la cour d'appel a violé les articles 1880 et 1881 du Code civil ; 2 / que le contrat de vente stipulait que le transfert de propriété s'opérait à compter de la signature de l'acte, et que le vendeur conservait seulement, jusqu'au 6 novembre 1988, la jouissance d'une partie de l'immeuble vendu ; que les parties avaient ainsi entendu que postérieurement à l'exécution par le vendeur de son obligation de délivrance, celui-ci demeure en possession de la chose au titre d'un contrat de prêt à usage ; qu'en jugeant que l'obligation qui pesait sur la CRCAM était une obligation de délivrance de l'immeuble par elle vendu, et que sa responsabilité était encourue sur ce seul fondement, la cour d'appel a violé les articles 1138, 1604 et 1880 et suivants du Code civil ; 3 / qu'aux termes de l'article L. 121-12 du Code des assurances, l'assureur est subrogé dans les droits et actions de l'assuré contre les tiers qui, "par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l'assureur" ; qu'en l'espèce, l'assurance souscrite par le propriétaire étant une assurance "Incendie", le dommage ayant donné lieu à responsabilité de l'assureur, s'entendait uniquement de l'incendie, à l'exclusion du préjudice distinct résultant de l'impossibilité dans laquelle se trouvait l'emprunteur d'exécuter son obligation contractuelle de restitution ; qu'en constatant qu'il n'était pas prouvé que cet incendie ait été causé par le fait de l'emprunteur, tout en faisant droit à l'action subrogative exercée contre ce dernier par l'UAP, la cour d'appel a violé l'article L. 121-12 du Code des assurances ; 4 / que l'assurance souscrite par les époux X... étant une assurance "Incendie", le préjudice résultant pour l'acquéreur de l'impossibilité de délivrer la chose vendue, ne pouvait davantage constituer "le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l'assureur" au sens de l'article L. 121-12 du Code des assurances ; qu'en constatant qu'il n'était pas prouvé que cet incendie ait été causé par le fait de l'emprunteur, tout en faisant droit à l'action subrogative exercée contre ce dernier par l'UAP, la cour d'appel a violé encore le texte susvisé ; 5 / que la CRCAM et la MRACA faisaient valoir, dans leurs conclusions, que l'UAP, en vertu de la convention de renonciation à recours du 14 mai 1985 relative aux assurances incendie et de risques, convention dont elle était signataire, ne pouvait exercer de recours à l'encontre du tiers responsable ou de son assureur qui excédât la somme de 320 718 francs ; qu'en délaissant ce chef péremptoire des conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ; Mais attendu qu'ayant relevé exactement que la compagnie UAP, qui avait indemnisé ses assurés, les époux X..., du chef des dégâts causés à leur immeuble, disposait, par l'effet de la subrogation, des mêmes droits et actions que ceux-ci à l'encontre de la CRCAM, en vertu du contrat de vente du 6 novembre 1987 et ayant retenu que cet acte qui portait transfert de propriété au profit des acquéreurs contenait une clause conférant à la CRCAM, vendeur, un droit d'occupation précaire sur une partie du sous-sol de l'immeuble vendu jusqu'au 6 novembre 1988, sans contrepartie financière, la cour d'appel, qui a souverainement apprécié le sens et la portée des stipulations contractuelles, et qui n'avait pas à répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, en a déduit, à bon droit, qu'en application de cette clause, la CRCAM était tenue de délivrer aux époux X..., à la date convenue, la partie de l'immeuble dont elle avait conservé la jouissance, dans l'état où elle se trouvait lors de la conclusion de l'acte de vente, à moins d'établir que l'incendie de ces biens était survenu sans sa faute et par l'effet d'un cas fortuit ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le moyen unique du pourvoi incident : Attendu que la compagnie UAP fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande tendant au paiement des dégâts causés à la partie de l'immeuble en possession des époux X..., alors, selon le moyen, "1 / que l'occupation contractuelle des lieux moyennant contrepartie, même à titre temporaire, soumet l'occupant à la présomption de responsabilité édictée par les articles 1733 et 1734 du Code civil ; de sorte que l'arrêt attaqué, qui refuse de voir dans les clauses d'un acte de vente prévoyant que la CRCAM conserverait, jusqu'au mois de novembre 1988, la jouissance de la partie de l'immeuble où l'incendie devait prendre naissance, une convention à titre onéreux et qui en déduit que la CRCAM était un simple occupant à titre gratuit exonéré comme tel des règles instituées par les articles 1733 et 1734 du Code civil, a privé sa décision de toute base légale au regard de ces textes ; 2 / que l'UAP, dans ses conclusions, avait fait valoir que "le fait que les époux X... n'aient sollicité aucune contrepartie pécuniaire à l'occupation de la CRCAM, n'était pas de nature à écarter l'application des dispositions de l'article 1733 du Code civil ; que cette occupation s'inscrivait en effet dans les rapports contractuels entre les deux parties à l'acte de vente de l'immeuble ; que si les époux X... n'avaient sollicité aucune indemnisation jusqu'au 6 novembre 1988, ceci résultait de la convention globale intervenue entre eux et la CRCAM et des discussions qui avaient mené à la détermination du prix de vente de l'immeuble ; qu'en s'abstenant de répondre à ce chef péremptoire des conclusions de l'UAP, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 3 / que, dès l'instant où il était constaté que l'incendie s'était déclaré dans la partie du sous-sol, occupé par la CRCAM, la cour d'appel ne pouvait, sans violer l'article 1734 du Code civil, exiger du propriétaire occupant le reste de l'immeuble et qui était, en tant que tel, assimilé à un locataire, qu'il fasse la preuve d'une faute à l'encontre de ladite CRCAM" ; Mais attendu qu'ayant retenu que l'acte de vente du 6 novembre 1987, transférant la propriété de l'immeuble aux époux X..., contenait une clause conférant à la CRCAM, vendeur, un droit d'occupation précaire sur une partie du sous-sol de l'immeuble vendu, jusqu'au 6 novembre 1988, sans contrepartie financière au profit du propriétaire et que la disposition prévoyant le paiement d'une indemnité mensuelle en cas de non restitution des locaux à cette date, avait le caractère d'une pénalité sanctionnant l'inexécution de l'obligation de restituer et non d'une stipulation de prix pendant la durée convenue de l'occupation, la cour d'appel, qui a souverainement apprécié le sens et la portée des stipulations contractuelles et qui a répondu aux conclusions, en a déduit, à bon droit, que la présomption de responsabilité pesant sur le locataire ou l'occupant à titre onéreux, en cas d'incendie, devait être écartée, et que les dégâts affectant la partie de l'immeuble en possession des époux X... ne pouvaient être mis à la charge de la CRCAM, en l'absence de preuve de l'imputabilité de ces dégâts à une faute de celle-ci ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ; Laisse à chaque demanderesse la charge des dépens afférents à son pourvoi et les condamne, ensemble, aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du dix-huit janvier mil neuf cent quatre-vingt-quinze.
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