AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "Les Jardins de l'Ariane", ..., représenté par son syndic le cabinet FM Sage, dont le siège est ..., en cassation d'un arrêt rendu le 13 septembre 1996 par la cour d'appel de Paris (23e chambre, section B), au profit : 1°/ de la Caisse de garantie de l'immobilier FNAIM, société coopérative de caution mutuelle, dont le siège est ..., 2°/ de M. Claude Z..., demeurant ..., ès qualités de mandataire liquidateur de la société à responsabilité limitée A... Stagi, défendeurs à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 7 juillet 1998, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Fromont, Villien, Cachelot, Martin, conseillers, M. Nivôse, Mmes Masson-Daum, Boulanger, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Chemin, conseiller, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "Les Jardins de l'Ariane", de Me Blanc, avocat de M. Z..., ès qualités, de la SCP Lesourd, avocat de la Caisse de garantie de l'immobilier FNAIM, les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 septembre 1996, rectifié le 6 décembre 1996), que le syndicat des copropriétaires des Jardins de l'Ariane a eu pour syndic la société Sappa-Stagi jusqu'au 28 juin 1991, date à laquelle un administrateur provisoire, M. X..., a été désigné par ordonnance sur requête, auquel a succédé comme nouveau syndic le cabinet Sage, désigné par décision de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 février 1992; que la société Sappa-Stagi ayant été déclarée en état de liquidation judiciaire avec M. Z... pour mandataire-liquidateur, le syndicat des copropriétaires après avoir déclaré une première créance entre les mains de M. Z..., l'a assigné, ès qualités, ainsi que la caisse de garantie de l'immobilier de la fédération nationale des agents immobiliers (FNAIM) en paiement, in solidum, d'une somme de 640 227,33 francs, dont il était allégué qu'elle avait été détournée par le cabinet Sappa-Stagi ; Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande de fixation du montant de sa créance à l'encontre de son ancien syndic et de celle de condamnation de la FNAIM à garantir cette somme, alors, selon le moyen, "1) que le syndic, tenu, en sa qualité de mandataire, de rendre des comptes, a la charge d'établir l'usage qu'il a fait des fonds de la copropriété; que c'est donc au syndic, et partant à son liquidateur, représentant le syndic à l'instance, qu'il incombait de démontrer que les nombreux virements du compte du syndicat vers le compte personnel de la société Sappa-Stagi, correspondaient à un usage desdits fonds conforme au mandat; qu'en considérant, pour débouter le syndicat de sa demande en fixation de sa créance au passif de l'ancien syndic, que c'est à lui qu'il aurait incombé de démontrer l'usage anormal des fonds prélevés pour son propre compte pour le syndic, la cour d'appel a violé l'article 1993 du Code civil ; 2) que l'incapacité du syndic à rendre compte des fonds de la copropriété versés sur son compte personnel suffit à établir la créance certaine, liquide et exigible du syndicat, justifiant l'intervention de la FNAIM; qu'en déboutant le syndicat de sa demande en garantie dirigée contre la FNAIM, la cour d'appel a violé l'article 39, alinéa 2, du décret du 20 juillet 1972; 3) qu'en ne s'expliquant pas sur les virements effectués par la société Sappa-Stagi du compte du syndicat, exposant vers celui d'autres copropriétés et démontrant à eux seuls un usage anormal des fonds du syndicat de l'ensemble immobilier des Jardins de l'Ariane, suffisant à établir l'existence d'une créance certaine, liquide et exigible à l'encontre du syndic et à justifier la fixation de la créance, au passif de ce dernier et la condamnation à garantie de la FNAIM, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1993 du Code civil et 39, alinéa 2, du décret du 20 juillet 1972 ; 4) qu'en ne répondant pas aux conclusions du syndicat qui faisait valoir que M. A..., gérant de la société Sappa-Stagi, syndic, vient d'être condamné par le tribunal correctionnel de Nice à trois années de prison, dont deux avec sursis, pour abus de confiance pour des détournements opérés dans toutes les copropriétés, circonstance de nature à établir la certitude de la créance du syndicat, et partant à emporter sa fixation au passif du syndic et la condamnation de la FNAIM, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ; Mais attendu que sans être tenue, en raison du remboursement auquel il avait donné lieu, de s'expliquer sur un virement effectué, par le syndic, du compte du syndicat des Jardins de l'Ariane sur le compte d'un autre syndicat, et sans avoir à répondre à des conclusions que ses constatations sur la crédibilité des investigations de M. Y..., rendaient inopérantes, et ayant relevé que le syndicat se bornait à produire une partie seulement de ses relevés bancaires se rapportant à la période d'octobre 89 à juin 1991, et certains ordres de virement au profit du compte de la société Sappa-Stagi, la cour d'appel a retenu, à bon droit, qu'il appartenait à ce syndicat d'établir le caractère certain, liquide et exigible de sa créance alléguée à l'encontre de son ancien syndic, que les documents produits ne pouvaient utilement à eux seuls suffire à déterminer l'ensemble des mouvements financiers intervenus au sein de la copropriété sous la gestion de la société Sappa-Stagi jusqu'à l'expiration de son mandat, que ces documents étaient manifestement insuffisants pour établir le caractère certain, liquide et exigible de sa prétendue créance et en a déduit que le syndicat ne pouvait obtenir la mise en oeuvre de la garantie financière des fonds déposés, et non utilisés par la société Sappa-Stagi prévu par la loi du 2 janvier 1970 ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen : Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande de fixation du montant de la créance à l'encontre de son ancien syndic et de celle de la condamnation de la FNAIM à garantir cette somme, alors, selon le moyen, "1) qu'en refusant d'admettre que le cabinet Sappa Stagi était responsable de l'intégralité de la gestion incriminée, y compris après juin 1991, après avoir pourtant admis que M. X..., désigné par le juge, avait demandé au cabinet Sappa Stagi de poursuivre la gestion de la copropriété, et après avoir même constaté que le cabinet Sappa Stagi n'avait même pas établi, comme cela lui avait été demandé par M. X..., un arrêté de compte au 30 juin 1991, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui découlaient de ses propres constatations, au regard des articles 1993, 1147 et 1134 du Code civil, qu'elle a violés; 2) que la date indiquée sur les relevés bancaires pour chaque opération incriminée permettait en tout état de cause de distinguer les gestions antérieure et postérieure à juin 1991, date d'intervention de M. X...; qu'ainsi, la cour d'appel, qui relève d'ailleurs elle-même que trois écritures seulement sont postérieures à cette date, a statué par un motif inopérant, privant sa décision de base légale au regard de l'article 1993 du Code civil" ; Mais attendu qu'ayant relevé que si M. X... avait été désigné comme administrateur du syndicat à partir du mois de juin 1991, la société Sappa Stagi n'avait pas, pour autant, arrêté ses comptes au 30 juin 1991 comme le lui avait prescrit le nouvel administrateur et avait continué à la demande de ce dernier, d'assurer, sous son contrôle, la gestion courante, la cour d'appel, qui en a déduit que cette situation interdisait de distinguer les deux administrations pour la période allant du 30 juin 1991, jusqu'au mois de novembre 1991, a tiré les conséquences légales de ses constatations et légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le troisième moyen : Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande de fixation du montant de sa créance, à l'encontre de son ancien syndic et de celle de condamnation de la FNAIM à garantir cette somme, alors, selon le moyen, "1) qu'en opposant au syndicat des copropriétaires un rapport d'expertise judiciaire à laquelle il n'avait été ni représenté ni même appelé, et qui de surcroît ne lui avait jamais été communiqué, comme cela résultait de la sommation du 26 mars 1996, et des conclusions du syndicat du 9 avril 1996, invoquant cette violation de la contradiction, la cour d'appel a violé l'article 16 du nouveau Code de procédure civile; 2) qu'en ne répondant pas aux conclusions du syndicat qui, pour remettre en cause les investigations de M. Y..., faisait valoir que celui-ci était l'expert-comptable du cabinet Sappa Stagi dont le gérant a été condamné pour abus de confiance, au titre de détournements opérés dans les copropriétés, moyen de nature à remettre sérieusement en cause la portée des "investigations" de M. Y..., la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile; 3) que nul ne peut se préconstituer une preuve à lui-même; que, en déduisant la dette de la copropriété à l'égard du cabinet Sappa Stagi de la propre comptabilité de celui-ci, la cour d'appel a violé l'article 1315 du Code civil" ; Mais attendu que la cour d'appel, répondant aux conclusions, sans violer le principe de la contradiction et sans violer les règles de preuve, a pu retenir que la crédibilité de l'expert-comptable désigné comme "sapiteur" par le juge-commissaire, pour contribuer à l'établissement des comptes des parties avait été mise en doute à tort, et que les indications figurant sur le tableau de comparaison entre les créances déposées à la FNAIM, et les situations des comptes-copropriété dans la comptabilité de la société Sappa Stagi, contredisaient l'analyse faite par le syndicat des éléments bancaires épars dont il se prévalait ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le quatrième moyen : Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande tendant à voir fixer sa créance de dommages-intérêts au passif du syndic en liquidation judiciaire, alors, selon le moyen, "1) que l'absence de garantie financière de la FNAIM, sur une créance de dommages-intérêts n'empêche pas sa fixation au passif du débiteur; qu'ainsi, l'arrêt attaqué a violé les articles 1147 du Code civil et 50 de la loi du 25 janvier 1985 ; 2) qu'en statuant de la sorte, par des motifs concernant la seule FNAIM, sans justifier son refus de fixer à tout le moins la créance de dommages-intérêts du syndicat au passif de son ancien syndic, la cour d'appel violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ; Mais attendu que le syndicat n'ayant pas demandé dans ses écritures la fixation d'une créance de dommages-intérêts au passif de la société Sappa-Spagi, le moyen manque en fait ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "Les Jardins de l'Ariane" aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "Les Jardins de l'Ariane" à payer à la Caisse de garantie de l'immobilier FNAIM la somme de 9 000 francs ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente septembre mil neuf cent quatre-vingt-dix-huit.
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