LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, d'une part, que la cour d'appel a constaté, par une interprétation que l'ambiguïté de la clause du bail désignant les lieux rendait nécessaire, que la volonté commune des parties était d'inclure la parcelle litigieuse dans l'assiette du bail ; Attendu, d'autre part, que la cour d'appel, qui n'a pas dit qu'un usage constant de cette parcelle par les preneurs successifs pendant près de trente ans et le défaut d'opposition des bailleurs avait créé des droits au bénéfice de la locataire et qui a souverainement retenu que l'usage de la parcelle n° 9 ne devait pas être limité à un simple droit de passage et qu'il comprenait un droit à stationnement pour les besoins de l'activité commerciale exercée dans les locaux donnés à bail, a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne, ensemble, la société Dya Man et les consorts X... de A... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt janvier deux mille neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt. Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour la SCI Dya Man et les consorts X... de A.... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que le bail liant les parties comprenait l'usage par le preneur de la parcelle située au numéro 9 des... à TOULOUSE, pour accéder aux locaux loués, par les portes de ces locaux donnant sur la parcelle du numéro 9 et pour le stationnement sur cette parcelle des véhicules du preneur, pour les besoins de l'activité industrielle et commerciale qu'il exerce dans les locaux ainsi que des véhicules des clients de cette activité, d'AVOIR dit en conséquence le commandement délivré le 9 décembre 2003, à la requête des consorts X... de A... à la société PHILIPPE COPPEL, afin de mettre fin à l'usage qu'elle fait de la parcelle de terrain située au 9... à TOULOUSE, mal fondé et de nul effet et d'AVOIR condamné la société DYA MAN et les consorts X... de A... au paiement des sommes de 3 000 et 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; AUX MOTIFS QUE les locaux donnés à bail dépendent d'un immeuble sis à TOULOUSE 7 et 9,... ; que si le bâtiment sis au n° 7 avait seul été loué les parties n'auraient pas fait référence au n° 9 ; que si elles ont mentionné le n° 9 c'est parce que l'usage des locaux situés au n° 7 dépend pour partie de la possibilité d'y accéder en empruntant le passage que constitue la parcelle n° 9 ; que si le bail fait référence à une entrée par la façade du n° 7 il n'exclut pas pour autant un accès par la parcelle n° 9 ; qu'il est en réalité constant que cet accès a été pris en considération dès 1977 sachant d'une part que deux portes existaient déjà constituant le seul accès, depuis le bâtiment implanté au n° 7, au WC et à la chaufferie implantés sur le n° 9 et d'autre part qu'une troisième porte, aux dimensions plus importantes, permettait d'accéder directement depuis la parcelle n° 9 à l'atelier situé dans la partie arrière du rez-de-chaussée ; que cet accès direct conditionne l'exploitation du fonds de commerce du preneur et qu'il a manifestement été pris en considération lors de la détermination de l'assiette du bail et de la référence faite au n° 9 ; que les preneurs successifs n'ont jamais cessé d'utiliser ces accès et qu'un tel usage pendant près de 30 ans, sans opposition des bailleurs, vient confirmer l'intention des parties d'inclure la parcelle n° 9 dans l'assiette du bail ; que le rapport de M. Z... n'a pas de valeur contractuelle et qu'au demeurant il se borne à décrire le seul bâtiment loué sans relever l'existence des portes latérales ni prendre parti sur l'existence de l'usage allégué par la société COPPEL ; qu'il a purement et simplement méconnu la référence faite par les actes antérieures à la parcelle n° 9 et que son rapport n'est donc d'aucune utilité pour la solution du litige ; qu'il convient par conséquent de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions, étant observé que l'usage de la parcelle n° 9 ne doit pas être limité à un simple droit de passage et qu'il comprend aussi un droit de stationnement pour les besoins de l'activité commerciale exercée dans les locaux donnés à bail ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'acte de bail du 26 mai 1992 indique ainsi la chose louée : « les locaux ci-après désignés dépendant d'un immeuble sis à TOULOUSE (31 000), 7 et 9..., savoir : un local à usage industriel et commercial avec entrée par la façade du numéro 7, ledit local comprenant : au rez-de-chaussée, un grand bâtiment d'un seul tenant, d'une superficie de 400 m ² environ, et trois pièces au premier étage du numéro 7, auxquelles on accède par un escalier intérieur » ; que ces termes correspondent à ceux de l'acte de bail initial du 1977 ; qu'il en résulte que c'est le bâtiment situé au numéro 7 des..., dont la composition essentielle et la superficie sont précisées, qui est donné à bail ; que cependant, il résulte des documents du dossier, notamment des constats d'huissier descriptifs des lieux, que le bâtiment du numéro 7 présente la particularité de s'ouvrir par des portes sur la parcelle de terrain contiguë du numéro 9 des... ; que ces portes ne peuvent être exclues de l'usage du bâtiment dès lors qu'il est constant que 2 d'entre elles, étaient, jusqu'à des modifications faites par la société COPPEL en cours de bail, le seul accès à des parties nécessaires à cet usage, un WC et surtout la chaufferie, et la troisième est une grande porte donnant accès à la partie arrière du rez-de-chaussée, dont le caractère essentiel est évident ; qu'en effet la partie arrières du rez-de-chaussée, d'une superficie supérieure à la moitié de la superficie totale du rez-de-chaussée, correspond dans le type de commerces exploité dans les lieux, aux ateliers, tandis que la partie avant correspond à la salle d'exposition et de vente ; qu'un accès direct aux ateliers est essentiel afin de ne pas compromettre l'usage de la salle d'exposition et de vente ; qu'il faut donc en déduire que si les parties au bail ont indiqué que le bâtiment loué dépendait de l'entier l'immeuble situé aux numéros 7 et 9 des allées, c'est en référence aux accès qu'il comporte par la parcelle du numéro 9 : l'usage des locaux du numéro 7 « dépend » en effet pour partie de cet accès par la parcelle du numéro 9 ; que si le motif de l'indication des numéros avait été d'ordre cadastral, il aurait été plus logique et exact d'indiquer la référence cadastrale elle-même ; que si le bâtiment seul avait été loué, les parties n'auraient pas fait référence au numéro 9 des allées ; que de fait, il est constant que depuis l'origine du bail, les preneurs successifs ont accédé au bâtiment loué, non seulement par l'entrée principale située en façade, numéro 7 des allées, pour le magasin, mais aussi par les portes latérales donnant sur la parcelle contiguë du numéro 9, pour l'accès aux ateliers et autres parties desservies par ces portes, cette parcelle permettant également le stationnement de véhicules liés à cet accès et partant, à l'activité des preneurs ; qu'un tel usage ancien et constant sans opposition des bailleurs jusqu'au présent litige, confirme l'intention des parties d'inclure cet usage de la parcelle du numéro 9 dans le bail ; que le rapport de M. Z... a été établi, en 1991, pour déterminer la valeur locative du bien loué, vraisemblablement à la demande des bailleresses, en vue du renouvellement du bail en 1992 ; que de fait, l'acte de renouvellement fixe un prix annuel de 120 000 francs, en rapport avec la valeur déterminée par M. Z..., mais l'acte ne vise pas le rapport Z... ; qu'il en résulte que ce rapport ne constitue pas un document contractuel mais seulement un document d'appui des négociations pré-contractuelles ayant permis de fixer le nouveau prix du bail ; qu'en conséquence, si une ambiguïté existait sur la consistance du bien loué à la lecture du rapport, seules les mentions du bail relatives à cette consistance devraient être prises en considération comme ayant seules valeur contractuelle ; qu'au demeurant, le rapport s'attache à décrire le seul bâtiment loué, en indiquant son entrée principale sans relever les portes latérales ; que s'il précise que le bâtiment ne comporte pas d'annexe, c'est effectivement que le simple usage d'une parcelle ne constitue pas, à proprement parler, un local annexe ; qu'enfin, le rapport mentionne certes que le stationnement se fait par les... et dans les rues environnantes, mais que c'est au titre de l'environnement général du commerce ; qu'il précise aussi à ce propos qu'il n'existe pas de difficulté quant à la commodité d'accès du commerce pour le public ; qu'en outre, la petitesse de la surface de la parcelle du numéro 9 des allées n'autorise qu'un stationnement réduit et celui de la clientèle présente encore un caractère accessoire et secondaire par rapport au stationnement lié aux accès par cette parcelle, en particulier les accès aux ateliers ; que dans ces conditions, il ne peut être déduit des seules mentions du rapport Z..., l'inexistence de l'usage en litige de la parcelle du numéro 9, alors qu'il est constant que cet usage n'a pas varié depuis l'origine du bail jusqu'au présent litige ; que la société preneuse est donc bien fondée dans sa demande ; 1°) ALORS QUE le contrat de bail du 21 décembre 1977, ainsi que l'acte de renouvellement du bail du 26 mai 1992, définissaient clairement et précisément le bien loué comme « un local à usage industriel et commercial dépendant de l'immeuble sis à Toulouse 7 et 9..., avec entrée par la façade du N° 7, ledit local comprenant au rez-de-chaussée un grand bâtiment d'un seul tenant d'une superficie de 400 M2 environ, et trois pièces au premier étage du N° 7 auxquelles on accède par un escalier intérieur » ; qu'en affirmant que le bail comprenait, en outre, l'usage d'une parcelle située au n° 9 des..., pour accéder aux locaux loués par les portes de ces locaux donnant sur cette parcelle et pour le stationnement sur cette dernière des véhicules du preneur, pour les besoins de son activité, ainsi que des véhicules de ses clients, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du contrat, violant ainsi l'article 1134 du Code civil ; 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, il n'est reçu aucune preuve par témoins contre et outre le contenu aux actes ; qu'en se fondant sur l'utilisation qui aurait été faite de la parcelle située au n° 9 ... par les preneurs successifs, pour affirmer que l'usage de cette parcelle, bien qu'il n'ait pas été prévu aux termes du bail, était compris dans ce dernier, pour accéder aux locaux loués et pour le stationnement de véhicules, la Cour d'appel a violé l'article 1341 du Code civil ; 3°) ALORS QU'en tout état de cause, une simple attitude passive du bailleur ne peut emporter modification de l'assiette du bail ; qu'en fondant sa décision sur le fait que les preneurs successifs n'auraient jamais cessé d'utiliser la parcelle située au n° 9, sans opposition des bailleurs, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ; 4°) ALORS QUE la société DYA MAN et les consorts X... de A... soutenaient qu'il n'était pas prouvé que le preneur précédent utilisait la parcelle située au n° 9 pour accéder aux locaux loués, le contraire étant même établi ; qu'en affirmant que cet usage était constant, la Cour d'appel a dénaturé les écritures des appelants et violé l'article 4 du Code de procédure civile ; 5°) ALORS QU'en tout état de cause, tout jugement doit être motivé ; qu'en se bornant à affirmer que les preneurs successifs n'avaient jamais cessé d'utiliser la parcelle litigieuse, sans indiquer ni analyser, même sommairement, les éléments sur lesquels elle fondait cette affirmation, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 6°) ALORS QU'en tout état de cause, le juge ne peut fonder sa décision sur des faits qui ne sont pas dans le débat ; que la société COPPEL ne produisait aucun élément de preuve au soutien de son allégation, selon laquelle les preneurs successifs n'auraient jamais cessé d'utiliser la parcelle litigieuse ; qu'en tenant ce fait pour établi sans pouvoir justifier de son existence par aucun élément versé aux débats, la Cour d'appel a violé l'article 7 du Code de procédure civile ; 7°) ALORS QU'en toute hypothèse, en se bornant à affirmer, pour retenir que le bail comprenait l'usage de la parcelle litigieuse pour le stationnement de véhicules, et notamment ceux de la clientèle du preneur, que les portes ouvrant sur la parcelle litigieuse avaient été utilisées, avant les modifications opérées par la société COPPEL en cours de bail, afin d'accéder à un WC et à une chaufferie, parties nécessaires à l'usage du bâtiment, et qu'un accès direct aux ateliers depuis cette même parcelle conditionnait l'exploitation du fonds de commerce, sans répondre aux conclusions des appelants qui soutenaient qu'à supposer que le preneur puisse se prévaloir de cette situation, seul un droit de passage pouvait en être déduit à son profit, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
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