LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que si la parcelle ... était bien la propriété des consorts X... pour leur avoir été vendue le 3 novembre 2000, l'acte de vente du 1er décembre 1999 des parcelles... à M. Y... et à Mme Z... (les consorts Y...- Z...) ne mentionnait pas que l'escalier d'accès à leur maison se trouvait situé sur une parcelle distincte appartenant à un tiers et qu'il n'était pas contesté que cet escalier constituait depuis 1956, date de la construction du pavillon acquis par ces derniers, l'unique accès à leur propriété, la cour d'appel qui, sans violer le principe de la contradiction, a retenu que les consorts Y...- Z... pouvaient, au moins en apparence, se prévaloir d'un droit de passage sur la parcelle en cause, a pu en déduire que le caractère illicite du trouble invoqué par les consorts X... n'était pas manifeste ; Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, sans violer le principe de la contradiction, que la clause figurant dans les actes de vente des parcelles... du 24 juin 1987 et du 24 juillet 1990 aux termes de laquelle " l'acquéreur s'engage à obstruer, à la première demande des propriétaires du lot B, la fenêtre sur le pignon droit " n'était pas portée dans l'acte de vente du 1er décembre 1999 concernant les consorts Y...- Z..., la cour d'appel a pu retenir que la question de savoir s'il pouvait être reproché à ces derniers de n'avoir pas déféré à l'injonction qui leur avait été faite d'obstruer cette vue prêtait à discussion et que les conditions d'intervention du juge des référés n'étaient pas remplies ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les consorts X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts X... ; les condamne à payer aux consorts Y...- Z... la somme de 2 500 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du neuf décembre deux mille huit par M. Peyrat conseiller doyen faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour les consorts X..., MOYEN UNIQUE DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit n'y avoir lieu à prescrire en référé les mesures de remise en état sollicitées par les consorts X... et d'AVOIR condamné les consorts X... à payer à Monsieur Y... et à Madame Z... la somme de 4. 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, AUX MOTIFS PROPRES QU'un litige oppose les consorts X..., propriétaires depuis le 20 novembre 2000 d'un terrain à bâtir situé......, aux consorts Y...- Z..., propriétaires depuis le 1er décembre 1999 du fonds voisin cadastré..., auxquels ils reprochent d'empiéter sur leur terrain par de multiples éléments de leur construction et par le passage sur leur fonds d'une descente d'eaux pluviales et de disposer d'une vue directe sur leur maison ; qu'estimant cette situation constitutive d'un trouble manifestement illicite, ils ont saisi le juge des référé d'une demande tendant à voir ordonner l'enlèvement des ouvrages portant empiétement et à supprimer la vue créée par la véranda du mur pignon ; que par la décision soumise à la cour, le premier juge a estimé que les mesures sollicitées, dépourvues du caractère provisoire ou temporaire des mesures prises en référé, ne relevaient pas de ses pouvoirs mais de l'appréciation de la juridiction du fond ; qu'il résulte des pièces versées aux débats et des écritures des parties que l'empiétement litigieux porte sur la parcelle ... de 3 m2, propriété des consorts X..., où se trouvent situés l'entrée et l'escalier du pavillon des consorts Y...- Z..., cette situation étant née de la division, en 1987, d'une propriété unique en trois lots et cinq parcelles ; que si la parcelle 65 est bien la propriété des appelants pour leur avoir été vendue le 3 novembre 2000, l'acte de vente du 1er décembre 1999 des parcelles... à M. Y... et Mme Z... ne mentionne pas que l'escalier d'accès à leur maison se trouve situé sur une parcelle distincte appartenant à un tiers ; que, dès lors qu'il n'est pas contesté que cet escalier constitue, depuis 1956, date de la construction du pavillon acquis par les consorts Y...- Z..., l'unique accès à leur propriété comme le montrent les photographies produites, le caractère illicite du trouble allégué par les appelants n'est pas manifeste, les intimés pouvant, au moins en apparence, se prévaloir d'un droit de passage sur la parcelle en cause ; que s'agissant de la servitude de vue, la clause qui figure dans les actes de vente des parcelles... du 24 juin 1987 (vente à M. et Mme A...) et du 24 juillet 1990 (vente à IMMO-FORTUNE) aux tenues de laquelle « l'acquéreur s'engage à obstruer à la première demande des propriétaires du lot B, la fenêtre sur le pignon droit » n'étant pas non plus portée dans l'acte de vente du 1er décembre 1999 concernant M. Y... et Mme Z..., la question de savoir s'il peut être reproché à ces derniers de n'avoir pas déféré à l'injonction qui leur a été faite d'obstruer cette vue prête à discussion ; que pour ce qui concerne, enfin, la descente des eaux pluviales, la cour ne dispose pas des éléments suffisants pour déterminer depuis quand elle existe et en apprécier le caractère licite ou non ; que, dès lors, les conditions d'intervention du juge des référés selon l'article 809 du nouveau code de procédure civile n'étant pas remplies, il convient de confirmer l'ordonnance et, d'allouer à M. Y... et Mme Z... une indemnité de procédure, ET AUX MOTIFS ENVENTUELLEMENT ADOPTES QUE les consorts X... fondent leur demande sur les dispositions de l'article 809 du Nouveau Code de Procédure Civile qui prévoit que le Président peut toujours prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; que la mesure principale, qu'ils réclament, consiste à faire démolir une partie de l'escalier construit depuis des dizaines d'années par les anciens propriétaires du terrain avant que ne soit créé le lot litigieux... en 1987 ; qu'or cette mesure n'aurait pas le caractère provisoire ou temporaire des mesures prises en référé dans l'attente d'une décision au fond, puisqu'elle tiendrait au contraire à modifier de manière définitive un empiétement qui semble exister depuis 1987 ; qu'il en est de même de la demande relative à la suppression d'une vue et à l'obstruction d'une ouverture ; qu'il doit en être déduit que le présent litige relève non pas de l'article 809 du Nouveau Code de Procédure Civile mais de l'appréciation du Juge du fond, 1- ALORS QUE le juge doit en toutes circonstances observer le principe de la contradiction ; qu'en relevant d'office, sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations, le moyen tiré de ce que les consorts Y...- Z... bénéficieraient d'un droit de passage apparent sur la parcelle ..., de sorte que l'empiétement, sur cette parcelle, de constructions leur appartenant ne serait pas constitutif d'un trouble manifestement illicite, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile. 2- ALORS QUE l'atteinte au droit de propriété constitue, par elle-même, une voie de fait et cause un trouble manifestement illicite que le juge des référés a le devoir de faire cesser ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a relevé l'existence d'un empiétement imputable aux consorts Y...- Z... sur la parcelle ..., propriété des exposants ; qu'en se fondant pourtant sur l'existence d'un droit de passage apparent des consorts Y...- Z... sur cette parcelle pour refuser de conclure à l'existence d'un trouble manifestement illicite, quand ce droit de passage ne pouvait en aucun cas autoriser un empiétement sur la propriété d'autrui, laquelle était constitutive d'un trouble manifestement illicite qu'elle avait le devoir de faire cesser, la Cour d'appel a violé les articles 809 alinéa 1er du Code de procédure civile et 545 du Code civil. 3- ALORS QUE le juge doit en toutes circonstances observer le principe de la contradiction ; qu'en relevant d'office, sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations, le moyen tiré de ce que l'acte de vente des consorts Y...- Z... ne comprenant pas rappel de la clause selon laquelle ils devaient obstruer la fenêtre litigieuse à la première demande de leurs voisins, la question de savoir s'ils étaient tenus par cette clause prêtait à contestation, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile. 4- ALORS QUE le manquement par une partie à ses obligations contractuelles constitue un trouble manifestement illicite ; qu'en l'espèce, il ressortait de l'acte de vente des consorts Y...- Z... qu'ils s'acquitteraient « à compter du jour de l'entrée en jouissance » de toutes les « charges de toute nature auxquelles le bien peut et pourra être assujetti », ce dont il résultait qu'ils prenaient à leur charge les engagements de leur auteur relatifs au bien, d'une part, et qu'il ressortait de l'acte de leur auteur que celui-ci s'engageait « à obstruer à première demande des propriétaires du lot B correspondant aux parcelles cadastrées section..., la fenêtre sur le pignon droit. Cette fermeture se fera aux frais exclusifs de l'acquéreur et les travaux seront effectués dans un délai de 3 mois de la demande qui lui en sera faite par le propriétaire voisin, acquéreur du lot B », d'autre part ; qu'il ressortait donc clairement des stipulations des actes produits que les consorts Y...- Z... avaient contracté l'obligation d'obstruer la fenêtre litigieuse à première demande de leurs voisins, de sorte qu'en jugeant que le fait de savoir si les consorts Y...- Z... étaient tenus par cette clause prêtait à contestation, la Cour d'appel a violé les articles 809 alinéa 1er du Code de procédure civile et 1134 du Code civil. 5- ALORS QUE le caractère provisoire de la décision du juge des référés n'exclut pas que l'application de la mesure qui s'impose pour faire cesser un trouble manifestement illicite soit de nature à produire des conséquences irréversibles ; qu'en jugeant pourtant que les mesures réclamées par les exposants ne pouvaient pas être prononcées parce qu'elles n'avaient pas de caractère provisoire ou temporaire et qu'elles modifieraient de manière définitive un empiétement, la Cour d'appel a méconnu l'étendue de ses pouvoirs et violé l'article 809 alinéa 1er du Code de procédure civile.
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