LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article L. 145-10, alinéa 2, du code de commerce ; Attendu que la demande de renouvellement du bail doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ; que s'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 9 octobre 2007), que la société Dyaman a, par acte du 16 janvier 2004, acquis des consorts X... de Y... un immeuble à usage commercial donné à bail à la société Coppel ; que le 9 mars 2004, elle a notifié à la locataire un congé avec offre de renouvellement ; que la société Coppel a assigné la propriétaire en nullité de ce congé, se prévalant de ce qu'elle avait notifié, le 20 juillet 2000, aux nus-propriétaires et aux usufruitiers de l'immeuble une demande de renouvellement du bail ; Attendu que pour dire que la demande de renouvellement avait été régulièrement notifiée le 20 juillet 2000 aux bailleurs, l'arrêt retient qu'une situation d'indivision est une copropriété, que les consorts X... de Y... constituent entre eux une indivision pour être ensemble propriétaires de la nue-propriété et de la moitié de l'usufruit de l'immeuble donné à bail, qu'ils constituent avec Mme Z... une autre indivision portant sur l'usufruit de l'immeuble et qu'en notifiant la demande de renouvellement du bail à " M. Arnaud de Y... représentant l'indivision Y...- Z... ", la société Coppel a exercé à l'égard des deux indivisions le droit qu'elle tient de l'article L. 145-10 du code de commerce ; Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 octobre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse, autrement composée ; Condamne la société Philippe Coppel aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Philippe Coppel à payer à la société Dyaman la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Philippe Coppel ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre février deux mille neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP BORE et SALVE DE BRUNETON, avocat aux Conseils pour la société Dyaman Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que le bail de la société COPPEL s'était renouvelé sur la demande qui en a été faite le 20 juillet 2000 et d'AVOIR, en conséquence, déclaré nul le congé notifié par la société DYAMAN le 9 mars 2004 ; AUX MOTIFS QUE la société COPPEL loue depuis le 11 mars 1997, aux droits de M. et Mme A..., un local à usage commercial situé dans un immeuble du 7 et 9 allées Paul Sabatier à Toulouse ; que le bail du 1 janvier 1978 a été renouvelé le 26 mai 1992 à effet du 1 janvier 1992 et s'est poursuivi jusqu'à un congé du 9 mars 2004 notifié par la société DYA MAN acquéreur du bien selon acte du 16 janvier 2004 ; que l'immeuble était auparavant la propriété des consorts Y... Z... ; qu'en effet il a appartenu à Mme Marguerite B... épouse X... DE Y... et à Mlle Z..., puis au décès de Mme B... à l'indivision formée par ses six enfants X... DE Y... et à Mlle Z..., puis à l'indivision formée par Gérard et Arnaud X... DE Y... et à Mlle Z... ; que la répartition des droits de propriété s'effectuait à raison de la nue-propriété et la moitié de l'usufruit aux consorts X... DE Y... et l'autre moitié de l'usufruit à Mlle Z... ; que le 21 février 2000 Mme C... a fait connaître à la société COPPEL qu'elle avait été désignée en qualité d'administrateur spécial de Mlle Z... placée sous sauvegarde de justice le 25 octobre 1999 et a demandé le paiement du loyer entre ses mains ; que par lettre du 27 juin 2000 Arnaud de X... DE Y... représentant l'indivision DE Y... et Mme C... représentant Mlle Z... ont déclaré à la société COPPEL qu'ils dénonçaient le bail au 31 décembre 2000 « pour le remplacer par un bail conforme à la législation actuelle » ; que la société COPPEL a elle-même notifié par acte extrajudiciaire une demande de renouvellement de bail le 20 juillet 2000 à Mme C... ès qualités et à M. Arnaud X... DE Y... représentant l'indivision DE Y...- Z... ; qu'un jugement du 8 août 2000 a ouvert la tutelle de Mlle Z... et Gérard X... DE Y... a été désigné comme administrateur des biens de la personne à protéger en remplacement de Mme C... ; que par lettre du 6 septembre 2000 Arnaud X... DE Y... représentant l'indivision et se déclarant en accord avec Gérard X... DE Y... représentant Mlle Z..., a fait part à la société COPPEL d'une intention commune de renouveler le bail sauf à préciser de nouvelles modalités en recourant aux services du notaire Me E... ; que le bail s'est renouvelé jusqu'au congé signifié le 9 mars 2004 par la société DYA MAN nouvel acquéreur de l'immeuble ; que ce congé s'appuie sur l'inefficacité de la demande de renouvellement du 20 juillet 2000 en ce qu'elle n'a pas été notifiée à Mlle Z... personnellement non plus qu'à chacun des coïndivisiaires ( ) ; qu'il convient de distinguer entre la demande de renouvellement de bail et l'acceptation de cette demande ; que, sur le demande de renouvellement, l'article L. 145-10, alinéa 2, du Code de commerce invoqué par la société COPPEL dispose que s'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut à l'égard de tous, sauf stipulations ou notifications contraires qui n'existent pas en l'espèce ; qu'une situation d'indivision est une copropriété ; que les six enfants X... DE Y... constituent entre eux une indivision pour être ensemble propriétaires de la nue propriété et de la moitié de l'usufruit de l'immeuble ; qu'ils constituent avec Mlle Z... une autre indivision portant sur l'usufruit de l'immeuble puisque chacun en possède la moitié ; qu'en notifiant la demande de renouvellement du 20 juillet 2000 à « M. Arnaud DE Y... représentant l'indivision DE Y...- Z... », la société COPPEL a exercé à propos des deux indivisions le droit qu'elle tient de l'article L. 145-10 précité et il importe peu que la demande ait été adressée par ailleurs à Mme C... au lieu de Mlle Z... ; qu'en conséquence, la demande de renouvellement formée par la société COPPEL est régulière et elle a produit ses effets ; sur l'acceptation de la demande de renouvellement, qu'à supposer que la société DYA MAN ait qualité pour soulever une inopposabilité qui appartient aux copropriétaires, il doit être fait application de l'article L. 145-10 alinéa 4 du Code de commerce selon lequel « dans les trois mois de la signification de la demande de renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent » ; que dans le délai de trois mois qui a suivi le 20 juillet 2000 aucun acte extrajudiciaire conforme ou pas à l'article du Code civil n'est venu refuser la demande de renouvellement ; que le principe du renouvellement est donc acquis et le congé délivré par la société DYA MAN le 9 mars 2004 est de nul effet ; 1°) ALORS QUE la demande en renouvellement d'un bail commercial doit être signifiée au bailleur ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt, d'une part, que chacun des indivisaires, MM. Jean, Bernard, Alain, Gérard, Arnaud et Xavier X... DE Y..., disposait lors de la demande de renouvellement de l'entière nue-propriété et de la moitié en usufruit de l'immeuble donné à bail, Mlle Z... étant usufruitière à hauteur de l'autre moitié et, d'autre part, que cette demande avait été adressée à « M. Arnaud de Y... représentant l'indivision de Y...- Z... », et non à ce dernier, en son nom personnel ; qu'en affirmant que cette demande de renouvellement, signifiée à l'indivision, était régulière, la Cour d'appel a refusé de tirer les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article L. 145-10, alinéa 2, du Code de commerce ; 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le renouvellement des baux commerciaux portant sur les biens indivis requiert le consentement de tous les indivisaires ; qu'un mandat donné à l'un des indivisaires pour le renouvellement des baux doit être spécial et exprès ; qu'en affirmant que par la notification de la demande de renouvellement du 20 juillet 2000 à « M. Arnaud de Y... représentant l'indivision de Y...- Z... », la société COPPEL avait exercé le droit qu'elle tenait de l'article L. 145-10 du Code de commerce à propos des deux indivisions, constituées par les consorts X... DE Y..., nus-propriétaires, d'une part, et par ces derniers et Mlle Z..., usufruitiers, d'autre part, sans constater l'existence d'un mandat spécial et exprès consenti à M. Arnaud DE Y... afin d'accepter ce renouvellement, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 815-3, du Code civil ; 3°) ALORS QU'en toute hypothèse, la demande en renouvellement doit être signifiée à tous les bailleurs ; qu'en cas de pluralité de propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux ne peut valoir qu'à l'égard des autres propriétaires, et non à l'égard des usufruitiers ; qu'en affirmant que la seule notification de la demande de renouvellement à « M. Arnaud de Y... représentant l'indivision de Y...- Z... » suffisait à assurer l'exercice par la société preneuse du « droit qu'elle tient de l'article L. 145-10 » du Code de commerce, peu important que cette demande n'ait pas été adressée à Mlle Z..., usufruitière, et non propriétaire de l'immeuble donné à bail, la Cour d'appel a violé ce texte, en son deuxième alinéa ; 4°) ALORS QU'en toute hypothèse, les actes d'administration et de disposition relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires ; qu'un mandat spécial et exprès est nécessaire pour tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis accompli par l'un d'eux seulement, ainsi que pour le renouvellement des baux ; qu'en se bornant à relever que par lettre du 6 septembre 2000, Arnaud X... DE Y... représentant l'indivision et se déclarant en accord avec Gérard X... DE Y... représentant Mlle Z... avait fait part à la société COPPEL d'une intention commune de renouveler le bail, sans relever l'existence d'un mandat spécial et exprès accordé par chacun des indivisaires à cette fin, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 815-3 du Code civil.
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