LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (tribunal supérieur d'appel de Mamoudzou, Mayotte, 7 novembre 2006), que M. X... a assigné le 16 janvier 2004 l'Etat, représenté par le préfet de Mayotte, et la collectivité départementale de Mayotte pour voir dire qu'il était resté propriétaire d'un terrain de 2, 9 hectare que cette dernière avait mis à la disposition de l'Etat pour qu'y soit construit l'hôtel de la préfecture de Mayotte ; que la collectivité départementale de Mayotte affirmait avoir acquis ce terrain en 1982 ; Sur le premier moyen du pourvoi de l'Etat et le moyen unique du pourvoi incident de la collectivité départementale de Mayotte, réunis : Vu l'article 1348 du code civil ; Attendu que pour accueillir la demande de M. X..., l'arrêt retient que ce dernier peut se prévaloir d'un commencement de preuve par écrit et écarte, au titre de l'article 1347 du code civil, les pièces produites par la collectivité territoriale de Mayotte, celles-ci n'émanant pas de la partie à laquelle elles étaient opposées ; Qu'en statuant ainsi sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la destruction par incendie en 1993 des archives du service des domaines et de la direction des services fiscaux ne caractérisait par un cas fortuit ou une force majeure autorisant la collectivité départementale de Mayotte à faire la preuve par tous moyens de son titre foncier, le tribunal supérieur d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen du pourvoi principal : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté la Collectivité départementale de Mayotte de l'ensemble de ses demandes, déclaré M. X... propriétaire exclusif de la parcelle n°..., sise à..., d'une superficie d'environ 2ha80, a condamné la Collectivité départementale de Mayotte à payer des dommages-intérêts à M. X... pour privation de jouissance et a condamné l'Etat à garantir la collectivité départementale de Mayotte de l'intégralité du montant des condamnations, l'arrêt rendu le 7 novembre 2006, entre les parties, par le tribunal supérieur d'appel de Mamoudzou ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion ; Condamne M. X... aux dépens des pourvois ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du dix décembre deux mille huit par M. Peyrat conseiller doyen faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Ancel et Couturier-Heller, avocat aux Conseils pour l'Etat. PREMIER MOYEN DE CASSATION (sur la cession des terrains) Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré M. Ali B... X... comme étant le propriétaire exclusif de la parcelle n°... sise à... d'une superficie d'environ 2 ha 80 a extraite du titre mère n°... dit «... », condamné la collectivité de Mayotte à lui payer la somme de 100. 000 euros à titre de dommages intérêts pour privation de jouissance et condamné l'Etat à relever et garantir la collectivité départementale de Mayotte de l'intégralité du montant des condamnations mises à la charge de cette dernière ; AUX MOTIFS QUE concernant le droit de propriété sur la parcelle litigieuse Que la collectivité départementale de Mayotte soutient qu'elle est devenue propriétaire par cession de M. Ali B... X... de la parcelle... d'une contenant de 2 ha 80 ca ; Mais qu'elle ne produit à l'appui de ses dires aucun acte de vente à son nom de ladite parcelle ; Qu'aux termes de l'article 1341 du Code civil, « il doit être passé devant notaire ou sous signatures privées de toute chose excédant une somme ou une valeur fixée par décret, même pour le dépôt volontaire et il n'est reçu aucune preuve par témoins contre et outre le contenu aux actes, ni sur ce qui serait allégué avoir été dit avant, lors ou depuis les actes, encore qu'il s'agisse d'une somme ou valeur moindre » ; Que pour tenter néanmoins de prouver ce qu'elle avance, la collectivité territoriale de Mayotte verse aux débats un certain nombre de documents qui attesteraient de la réalité de ses dires dans la mesure où elle indique qu'en raison des émeutes qui se sont produites à Mamoudzou en 1993, il lui est impossible de présenter un titre relatif à la mutation puisque les archives du service des Domaines et celles de la Direction des Services fiscaux ont été détruites dans l'incendie qui a ravagé l'immeuble qui les abritait ; Que les pièces produites concernent : - le rapport n° 2 de Monsieur le Préfet sur l'exécution des programmes d'acquisitions foncières arrêtés par le Conseil Général pour l'année 1979, présenté à la Commission restreinte dans sa séance du 28 novembre 1979 démontrant que, parmi les acquisitions réalisées, figure la « régularisation pour une partie du terrain d'assise des habitations publiques affectées à l'équipement, soit une parcelle de 3208 m2 sur la propriété «... » à Mamoudzou, prix fixé à 2800 Frs « et dont le financement a été imputé sur les crédits du chapitre 310-01-02 ;- la délibération n° 174 / 81 de la commission restreinte, prise en 1981, relative à diverses acquisitions foncières par laquelle a été décidé à l'unanimité celle de la propriété «... » à Mamoudzou ;- le rapport n° 12 de M. le Préfet concernant diverses acquisitions foncières pour l'année 1982, présenté à la commission restreinte du Conseil Général dans sa séance du 29 avril 1982, proposant l'acquisition du reste de la propriété... pour un prix similaire à une transaction précédente, ainsi rappelée ;- la délibération n° 209 / 82 de la commission restreinte concernant diverses acquisitions foncières mentionnant celle de la propriété... à Mamoudzou ;- le courrier de M. le Chef du service topographique et des affaires foncières à M. le Receveur des domaines en date du 3 juin 1982 portant « demande d'établissement d'un certificat de consignation pour le terrain de 1 ha 38 a 44 ca partie de la propriété... titre..., objet d'un acte de vente avec M. Ali B... X... enregistré à Mamoudzou le 27 mai 1982 ;- enfin l'avenant d'acte de vente présenté en questions diverses à la commission restreinte du Conseil Général dans sa séance du 2 septembre 1982, valant « rectificatif de l'acte de vente passé entre la collectivité territoriale de Mayotte et M. Ali B... le 24 octobre 1979 enregistré au bureau de Mamoudzou ce jour » ; que M. Ali B... X..., qui n'exclut pas catégoriquement la mutation partielle de la parcelle litigieuse, soutient quant à lui qu'il n'est pas rapporté la preuve du paiement ; que la prise en considération d'une présomption d'aliénation du terrain en question par M. Ali B... X... dans les années 1980 ne saurait recevoir exception à la production d'un nouveau titre authentique de mutation que s'il existe commencement de preuve par écrit au sens de l'article 1347 du Code civil ou lorsqu'une des parties n'a pas eu la possibilité matérielle de se procurer une preuve de l'acte juridique, notamment par force majeure en application de l'article 1348 du même Code ; qu'il importe de relever que c'est sur la collectivité départementale de Mayotte que repose la preuve de la mutation alléguée ; qu'il est de droit que le commencement de preuve doit émaner de celui contre lequel la demande est formée, savoir M. Ali B... X... ; qu'en l'espèce, aucune des pièces produites par la collectivité départementale de Mayotte ne répond à cette exigence et c'est à bon droit qu'elles ont été écartées par le premier juge ; que par ailleurs et aussi invraisemblable que cela paraisse, il est soit disant impossible pour la collectivité qui se prétend propriétaire d'établir la preuve du paiement de tout ou partie du terrain litigieux ; que dans ces conditions, même s'il n'est pas douteux que des tractations sont intervenues au début des années 1980 avec M. Ali B... X... relativement à la cession de la totalité ou d'une partie de la parcelle lui appartenant, la collectivité départementale de Mayotte qui supporte le fardeau de la charge de la preuve en vertu des dispositions de l'article 1315 alinéa 2 du Code civil, n'établit pas s'être libérée du prix de cession de tout ou partie du terrain en question ; qu'au contraire, il émane de ses propres écrits (voir supra) qu'elle considérait M. Ali B... X... comme étant seul propriétaire à la date du 18 février 1983, soit après l'avenant du 2 septembre 1982 dont elle se targue, document au demeurant sans valeur puisque non signé ; qu'il suit que c'est donc à tort que le premier juge a tiré, comme il l'a fait, de l'inaction de M. Ali B... X... jusqu'en 2003 ainsi que de l'ensemble des pièces versées aux débats par la collectivité départementale de Mayotte un faisceau d'indices de nature à rendre vraisemblable la propriété de cette collectivité sur la totalité de la parcelle dite... ; qu'au contraire, la propriété de M. Ali B... X... sur la parcelle litigieuse étant avérée jusqu'au 18 février 1983 et la collectivité départementale de Mayotte échouant dans la preuve de la mutation alléguée, il suit que la qualité de propriétaire de M. Ali B... X... sur la totalité de la parcelle... titre... reste la plus vraisemblable et qu'il convient de le déclarer comme étant le propriétaire exclusif de ladite parcelle de contenance de 2 ha 80 ca environ ; ALORS D'UNE PART QUE aux termes de l'article 1348 du Code civil, il est fait exception à la règle de preuve posée par l'article 1341 du même Code lorsque l'une des parties a perdu le titre qui lui servait de preuve littérale par suite d'un cas fortuit ou d'une force majeure ; D'où il résulte que la Cour d'appel qui relevait que la collectivité territoriale de Mayotte se trouvait dans l'impossibilité de produire un titre relatif à la mutation du terrain litigieux en raison de la destruction de l'ensemble des archives du service des domaines et de la direction des services fiscaux dans l'incendie de l'immeuble qui les abritait lors d'émeutes en 1993, ne pouvait écarter les pièces produites par la Collectivité pour démontrer la réalité de la mutation à son profit au seul motif qu'elles ne répondaient pas aux exigences posées par les dispositions de l'article 1347 du Code civil ; qu'elle a ainsi violé l'article 1348 du Code civil ; ALORS D'AUTRE PART QUE la vente est parfaite par le seul échange des consentements sur la chose et sur le prix quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; que l'absence de paiement du prix ouvre seulement droit à l'action en résolution ; D'où il résulte qu'en retenant que la collectivité de Mayotte n'établissait pas s'être libérée du prix de cession pour en déduire l'absence de mutation, la Cour d'appel a ensemble violé les articles 1583 et 1654 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) (sur la garantie de l'Etat) Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir condamné l'Etat à relever et garantir la collectivité départementale de Mayotte de l'intégralité du montant des condamnations mises à la charge de cette dernière ; AUX MOTIFS Après avoir rappelé au titre des « demandes et moyens des parties », celles « de la collectivité départementale de Mayotte, intimée : par mémoire complémentaire en date du 25 avril 2006 et enregistré le 17 juillet 2006 le président du conseil général de Mayotte fait appeler en garantie financière l'Etat en sa qualité d'occupant des lieux en cas où il y aurait condamnation de la collectivité à une indemnité quelconque » (arrêt, p. 8 et 9) QUE « il n'est pas contesté par l'Etat que ce dernier se trouve bénéficier de la jouissance exclusive de la parcelle «... » n°... ; Qu'il convient dès lors de faire droit à la demande d'appel en garantie présentée par la collectivité territoriale de Mayotte et de dire que l'Etat sera tenu de relever et garantir cette collectivité de l'intégralité du montant des condamnations mises à sa charge » (arrêt, p. 15, § 7 et 8) ; ALORS QUE le préfet de Mayotte n'a jamais reçu communication des dernières écritures de la collectivité départementale de Mayotte recherchant la garantie de l'Etat lorsque l'arrêt ne constate pas leur communication régulière ; d'où résulte que le juge ne pouvait prendre en compte cette demande sans méconnaître les articles 15 et 16 du NCPC ; ALORS EN TOUT ETAT QUE le fait de jouir régulièrement d'une chose qui a été remise par un tiers ne suppose pas, sauf circonstance particulière, l'obligation de garantir ce tiers contre les revendications émanant du propriétaire de cette chose ; de sorte qu'en se bornant à relever que l'Etat avait bénéficié de la jouissance du terrain qui lui avait été remis par la collectivité départementale de Mayotte pour le condamner à garantir celle-ci, le Tribunal a statué par une motivation inopérante en violation de l'article 455 du NCPC. Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Mono et Colin, avocat aux Conseils pour la collectivité départementale de Mayotte. IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré Monsieur B... X... comme étant le propriétaire exclusif de la parcelle n°... sise à ... d'une superficie d'environ 2 ha 80 a extraite du titre mère n°..., dit « Domaine de... », condamné la Collectivité Départementale de MAYOTTE à lui payer la somme de 100. 000 à titre de dommages et intérêts pour privation de jouissance ; AUX MOTIFS QUE Monsieur B... X... a fait l'acquisition d'une parcelle de 2 ha 80 ca environ, comprise dans le titre mère... ; Que si cette vente par la SPPM à Monsieur B... X... est établie sans aucune contestation possible par le sous seing privé qui porte bien la signature de l'acquéreur, ainsi qu'il résulte du document versé aux débats, il reste que Monsieur B... C... ne peut produire le titre...- DO «... » dont l'existence n'est cependant pas contestée par aucune des personnes publiques en la cause ; Qu'au motif du présent différend, la délivrance du duplicata a été refusée à Monsieur B... C... par le juge statuant en matière foncière ; Que Monsieur B... C..., non porteur du titre en question, ne peut en conséquence produire un titre inattaquable au sens de l'article 118 du décret du 4 février 1911, ce que le premier juge entend signifier quand il énonce « Monsieur ALI B... C... n'a pas fait immatriculer la propriété dite «... » ; Qu'outre l'acte de vente précité, produit par l'appelant, il résulte du titre mère... « Domaine de... » qu'une parcelle de même contenance, parfaitement identifiée, est énumérée dans le duplicata comme étant la septième parcelle des huit composant l'entière propriété d'une contenance totale de 1. 315 ha 38 a 40 ca ; Que cependant de plus, Monsieur B... X... peut opposer à la CDM pour asseoir son droit de propriété sur ladite parcelle de 2 ha 80 ca un commencement de preuve par écrit, dans les conditions de l'article 1341 du code civil, puisque émanant de cette personne publique, en l'espèce la copie certifiée conforme par le service topographique de la page 402 de la fiche propriétaire dressée le 18 février 1983 sous le n° 149000 à son nom ALI B..., titre... P, propriété lui appartenant en bien propre ; Qu'il peut opposer également dans les mêmes conditions, la fiche parcellaire p. 1108 en date du 15 février 1983 relative à la propriété «... », titre..., provenant du morcellement 112 d'une contenance de 2 ha 80, dossier établi en juin 1968 ; Que donc, en dépit de l'absence de titre inattaquable la qualité de propriétaire de l'appelant sur la parcelle «... » est incontestable depuis son acquisition le 18 avril 1968 jusqu'à la date du 18 février 1983 et ce, pour se détruire suffisamment des éléments sus rapportées ; Que tout comme l'appelant, la CDM, par l'intermédiaire de ses exécutifs successifs, ne produit aucun titre de propriété inattaquable, au sens de l'article 118 du décret du 4 février 1911 ; Que cependant, cette dernière soutient qu'elle est devenue propriétaire par cession de Monsieur B... X... de la parcelle «... » ; Mais qu'elle ne produit à l'appui de ses dires aucun acte de vente, à son nom, de ladite parcelle ; Que pour tenter néanmoins de prouver ce qu'elle avance la CDM verse aux débats un certain nombre de documents qui attesteraient de la réalité de ses dires dans la mesure où elle indique qu'en raison des émeutes qui se sont produites à Mamoudzou, en 1993, il lui est impossible de présenter un titre relatif à la mutation puisque les archives du service des Domaines, et celles de la Direction des Services Fiscaux ont été détruites dans l'incendie qui a ravagé l'immeuble qui les abritaient ; Que les pièces produites concernent : le rapport n° 2 du Préfet sur l'exécution des programmes d'acquisitions foncières arrêtés par le Conseil Général pour l'année 1979, présenté à la commission restreinte dans sa séance du 28 novembre 1979, démontrant que, parmi les acquisitions réalisées, figure la « régularisation pour une partie du terrain d'assise des habitations publiques affectées à l'équipement, soit une parcelle de 3208 m2 sur la propriété «... » à Mamoudzou, prix fixé à 2800 francs » et dont le financement a été imputé sur les crédits du chapitre 310-01-02 ; la délibération n° 174 / 81 de la commission restreinte, prise en 1981, relative à diverses acquisitions foncières par laquelle a été décidé à l'unanimité celle de la propriété «... » à Mamoudzou ; Le rapport n° 12 du Préfet concernant diverses acquisitions foncières pour l'année 1982, présenté à la commission restreinte du Conseil Général dans sa séance du 29 avril 1982, proposant l'acquisition du reste de la propriété «... » pour un prix similaire à une transaction précédente, ainsi rappelée ; La délibération n° 209 / 82 de la commission restreinte concernant diverses acquisitions foncières mentionnant celle de la propriété «... » à Mamoudzou ; Le courrier du Chef du service topographique et des affaires foncières au Receveur des domaines en date du 3 juin 1982 portant « demande d'établissement d'un certificat de consignation pour le terrain de 1 ha 38a 44 ca, partie de la propriété «... » titre...-00, objet d'un acte de vente avec M. B... X... enregistré à Mamoudzou le 27 mai 1982 » ; Enfin l'avenant d'acte de vente présenté en questions diverses à la commission restreinte du Conseil Général, dans sa séance du 2 septembre 1982, valant « rectificatif de l'acte de vente passé entre la collectivité territoriale de Mayotte et M. B... le 24 octobre 1979 enregistré au bureau de Mamoudzou ce jour » ; Que Monsieur B... X..., qui n'exclut pas catégoriquement la mutation partielle de la parcelle litigieuse, soutient quant à lui que n'est pas rapportée la preuve du paiement ; Que la prise en considération d'une présomption d'aliénation du terrain en question par M. B... C... dans les années 1980 ne saurait recevoir exception à la production d'un nouveau titre authentique de mutation que s'il existe commencement de preuve par écrit au sens de l'article 1347 du code civil ou lorsqu'une des parties n'a pas eu la possibilité matérielle de se procurer une preuve de l'acte juridique, notamment par force majeure en application de l'article 1348 du même code ; Qu'il importe de relever que c'est sur la CDM que repose la preuve de la mutation alléguée ; Qu'il est de droit que le commencement de preuve doit émaner de celui contre lequel la demande est formée, savoir Monsieur B... X... ; Qu'en l'espèce, aucune des pièces produites par la CDM ne répond à cette exigence et c'est à bon droit qu'elles ont été écartées par le premier juge ; Que par ailleurs et aussi invraisemblable que cela paraisse, il est soi disant impossible pour la collectivité qui se prétend propriétaire d'établir la preuve du paiement de tout ou partie du terrain litigieux ; Que dans ces conditions, même s'il n'est pas douteux que des tractations sont intervenues au début des années 1980 avec Monsieur B... X... relativement à la cession de la totalité ou d'une partie de la parcelle lui appartenant, la CDM qui supporte le fardeau de la charge de la preuve n'établit par s'être libérée du prix de cession de tout ou partie du terrain en question ; Qu'au contraire il émane de ses propres écrits (voir supra) qu'elle considérait Monsieur B... X... comme étant seul propriétaire à la date du 18 février 1983, soit après l'avenant du 2 septembre 1982 dont elle se targue, document au demeurant sans valeur puisque non signé ; Qu'il suit que c'est donc à tort que le premier juge a tiré, comme il l'a fait, de l'inaction de Monsieur B... X... jusqu'en 2003 ainsi que de l'ensemble des pièces versées aux débats par la CDM, un faisceau d'indices de nature à rendre vraisemblable la propriété de cette collectivité sur la totalité de la parcelle dite «... » ; Qu'au contraire la propriété de Monsieur B... X... sur la parcelle litigieuse étant avérée jusqu'au 18 février 1983 et la CDM échouant dans la preuve de la mutation alléguée, il suit que la qualité de propriétaire de Monsieur ALI B... X... sur la totalité de la parcelle «... » titre... reste la plus vraisemblable ; 1°) ALORS QUE les règles de preuve prévues par les articles 1341 à 1347 du code civil reçoivent exception lorsque le titre qui servait de preuve littérale a été perdu à la suite d'un cas fortuit ou d'une force majeure ; qu'en l'espèce, le Tribunal supérieur d'appel a constaté que la CDM se trouvait dans l'impossibilité de produire un titre relatif à la mutation du terrain litigieux en raison de la destruction de l'ensemble des archives du service des domaines et de la direction des services fiscaux dans l'incendie de l'immeuble qui les abritait lors des émeutes de 1993 ; que dès lors en déclarant, pour écarter les pièces produites par la CDM aux lieu et place du titre de cession, que ces pièces ne répondaient pas aux exigences de l'article 1347 du code civil, sans rechercher si l'incendie dans lequel avaient disparu les archives du service des domaines et de la direction des services fiscaux ne constituait pas un cas de force majeure justifiant qu'il soit fait exception à ces exigences de preuve, le Tribunal supérieur d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1348 du code civil ; 2°) ALORS QUE la vente est parfaite par le seul échange des consentements sur la chose et sur le prix, l'absence de paiement ouvrant exclusivement droit à une action en résolution ; que dès lors, en déclarant, pour estimer que la CDM n'établissait pas son droit de propriété sur la parcelle litigieuse, qu'elle ne prouvait pas s'être libérée du prix de cession pour en déduire l'absence de mutation, le Tribunal supérieur d'appel a violé les articles 1583 et 1654 du code civil ; 3°) ALORS en toute hypothèse QUE dans ses conclusions d'appel, Monsieur B... X... ne se prévalait pas de l'absence de preuve du paiement du prix de la parcelle litigieuse, par la CDM ; que dès lors, en affirmant que Monsieur B... X... soutenait que n'était pas rapportée la preuve de ce paiement, le Tribunal supérieur d'appel, qui a constaté par ailleurs que l'intéressé n'excluait pas catégoriquement la mutation au moins partielle de la parcelle litigieuse, a dénaturé les écritures d'appel de Monsieur B... X..., et violé l'article 4 du nouveau code de procédure civile ; 4°) ALORS QUE Monsieur B... X... n'ayant pas soutenu que la CDM n'établissait pas s'être acquittée du montant du prix, le Tribunal supérieur d'appel ne pouvait retenir que la CDM ne prouvait pas, comme elle en avait la charge, avoir réglé le prix de la cession qu'elle invoquait, sans susciter les observations préalables des parties sur ce point ; qu'il a ainsi méconnu le principe du contradictoire et violé l'article 16 du nouveau code de procédure civile.
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