AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par : 1°/ la société civile immobilière de CHAPONVAL, dont le siège est sis à Auvers-sur-Oise (Val-d'Oise), lieudit "Chaponval" 1, rue de Chaponval, représentée par ses représentants légaux et notamment Mme GANDON, demeurant Villa "Orphée", rue des Bartagnolles à Auvers-sur-Oise (Val-d'Oise), 2°/ Mme Léone Y..., épouse A..., demeurant à Auvers-sur-Oise (Val-d'Oise), Villa "Orphée", rue des Bartagnolles, 3°/ la société à responsabilité limitée AUBERGE DE LA GUEULARDIERE, dont le siège est sis à Auvers-sur-Oise (Val-d'Oise), ..., en cassation d'un arrêt rendu le 8 avril 1987 par la cour d'appel de Versailles (1ère chambre, 1ère section), au profit : 1°/ de M. Yannick D..., demeurant à Pontoise (Val-d'Oise), ..., pris en sa qualité de syndic à la liquidation des biens de M. Jean-Claude, Victor, Pierre Z..., 2°/ de Mme Jocelyne, Louise, Madeleine C..., épouse Z..., demeurant à Paris (12ème), ..., 3°/ de M. Jean-Pierre X..., demeurant à Auvers-sur-Oise (Val-d'Oise), ..., 4°/ de Mme Elie E..., demeurant à Auvers-sur-Oise (Val-d'Oise), ..., 5°/ de M. Jean-Jacques B..., demeurant à Sarcelles (Val-d'Oise), ..., défendeurs à la cassation. Les demanderesses invoquent à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt : LA COUR, en l'audience publique du 11 janvier 1989, où étaient présents : M. Francon, président ; M. Cathala, rapporteur ; MM. Paulot, Vaissette, Chevreau, Didier, Gautier, Douvreleur, Bonodeau, Peyre, Deville, Mme Giannotti, M. Aydalot, conseillers ; MM. Garban, Chollet, Mlle Cobert, conseillers référendaires ; M. Marcelli, avocat général ; Mlle Bodey, greffier de chambre. Sur le rapport de M. le conseiller Cathala, les observations de Me Choucroy, avocat de la société civile immobilière de Chaponval, de Mme A... et de la société Auberge de la Gueulardière, de Me Gauzés, avocat de M. D..., ès qualités, de Mme Z..., de M. X..., de Mme E... et de M. B..., les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Versailles,8 avril 1987) que par un avenant à un contrat de location-gérance, conclu le même jour, la société Auberge de la Gueulardière et la société civile immobilière de Chaponval ont consenti à M. Z... une promesse de vente portant d'une part sur un fonds de commerce, d'autre part sur l'immeuble où ce fonds était exploité ; que M. Z... et plusieurs personnes qui s'étaient jointes à lui pour ces acquisitions ont versé des fonds aux promettants et notamment, en leur qualité de réservataire, une somme de 50 000 francs ; que les ventes ne s'étant pas réalisées, le syndic à la liquidation des biens de M. Z... ainsi que les personnes qui s'étaient jointes à ce dernier, ont assigné les deux sociétés en nullité de la promesse de vente et en remboursement des sommes versées ; Attendu que les sociétés promettantes et leur gérante, Mme A..., font grief à l'arrêt, qui a constaté la caducité de la promesse, d'avoir condamné la SCI de Chaponval à rembourser à M. Z... la somme de 50 000 francs, alors, selon le moyen, "1°) que l'acte de promesse de vente du 16 septembre 1982 précisait que la somme de 50 000 francs était versée par la bénéficiaire de la promesse, à titre de "réservation" et "de dépôt de garantie" ; que l'engagement de deux parties était stipulé ferme et définitif et qu'aucune clause ne prévoyait la restitution de cette somme, en cas de non réalisation de la vente ; qu'enfin aucune clause de renonciation à la vente n'était insérée à ce contrat, et qu'elle était même formellement exclue pour les vendeurs ; qu'il ressortait de l'ensemble de ces stipulations que la somme de 50 000 francs avait le caractère d'une indemnité d'immobilisation, et qu'elle devait rester acquise aux promettants en cas de non réalisation de la vente ; d'où il suit qu'en ordonnant sa restitution au réservataire, après avoir constaté sa défaillance dans les délais de l'option, l'arrêt attaqué a dénaturé l'acte susvisé et violé l'article 1134 du Code civil ; alors 2°) que l'indemnité d'immobilisation avait, en l'espèce, pour objet les droits du vendeur sur l'immeuble et non ceux qu'il possédait sur le fonds de commerce ; qu'il importait donc peu que l'occupation de ce fonds de commerce puisse faire, par ailleurs, l'objet d'une indemnisation ; d'où il suit qu'en ordonnant la restitution de l'indemnité, sous le motif que l'occupation du fonds de commerce pouvait être compensée par l'octroi d'indemnité d'occupation, la cour d'appel a : 1°/ dénaturé les termes du litige et violé l'article 4 du Code de procédure civile ; 2°/ dénaturé le contrat, par refus d'pplication , et violé l'article 1134 du Code civil ; et alors 3°) que l'indemnité d'immobilisation, qui constitue le prix payé au promettant pour l'impossibilité de disposer de l'immeuble pendant la durée de l'option, est fixée "ne varietur" par les parties ; et que le juge n'a aucun pouvoir de la réviser en fonction du préjudice effectivement subi par le promettant ; d'où il suit qu'en décidant, en l'espèce, que le promettant n'avait droit à aucune indemnité, du fait que son préjudice était réparé par l'indemnité d'occupation du fonds de commerce, la cour d'appel a en tout état de cause, violé l'article 1134 du Code civil ; Mais attendu qu'ayant constaté sans dénaturation, que la promesse de vente ne contenait aucune stipulation relative au versement d'une indemnité d'immobilisation, la cour a, par ces seuls motifs et sans violer aucun texte, légalement justifié sa décision de ce chef ; Mais sur le second moyen : Vu l'article 1134 du Code civil ; Attendu pour débouter la société Auberge de la Gueulardière de son exception de compensation avec la créance qu'elle détient sur M. Z... et qui a fait l'objet d'une production à la liquidation des biens de ce débiteur, l'arrêt se borne à retenir que les créances des deux parties ont pour origine des contrats différents ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si le contrat de location-gérance du fonds de commerce et la promesse de vente de ce fonds, qui étaient intervenus entre les mêmes personnes, ne comportaient pas des stipulations caractérisant l'existence d'une connexité entre leurs créances réciproques, l'arrêt n'a pas donné de base légale à sa décison de ce chef ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE mais seulement en ce qu'il a débouté la société Auberge de la Gueulardière de son exception de compensation, l'arrêt rendu le 8 avril 1987, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen ; Condamne les défendeurs, envers les demanderesses, aux dépens liquidés à la somme de quatorze francs vingt cinq centimes, en ce non compris le coût des significations du présent arrêt ; Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Versailles, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du huit février mil neuf cent quatre vingt neuf.
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