AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par le syndicat de la copropriété de la Résidence Sunset, boulevard Prince de Galles, 64200 Biarritz, représenté par son syndic, la société Isa, dont le siège est 33, avenue Victoria, 64200 Biarritz, en cassation d'un arrêt rendu le 18 mars 1993 par la cour d'appel de Pau (1re Chambre), au profit : 1°/ de M. Robert Bègue, 2°/ de M. René Bègue, 3°/ de M. Alain Bègue, demeurant tous trois Résidence Sunset, boulevard Prince de Galles, 64200 Biarritz, 4°/ de la société saharienne de travaux publics, société à responsabilité limitée, dont le siège social est 182, boulevard Salabouakuir à Alger (Algérie), 5°/ de Mme Rose-Marie Lefebvre, demeurant 222, avenue de la Libération, 33110 Le Bouscat, 6°/ de M. Raoul Biérer, demeurant 2, rue Dugommier, 32000 Auch, 7°/ de M. Charles Depay, demeurant 79, avenue de Verdun, Résidence Ametsa, 64200 Biarritz, 8°/ de Mme Marie-Claude Boncheau, née Bentejac, demeurant 26, avenue du Parc des Sports, 33660 Saint-Sevrin-sur-L'Isle, 9°/ de M. Régis Godrie, demeurant Domaine de Brunet Loctoucau, 33600 Pessac, 10°/ de Mme Odette Duchat, demeurant Résidence Hélianthe, Carrefour d'Hélianthe, 64200 Biarritz, 11°/ de M. Bernard Ducourneau, demeurant 9, avenue Gastellier, 77120 Coulommiers, 12°/ de M. Michel Boyau, demeurant "La Gleyre", 40410 Belhade, 13°/ de M. Charles Dumora, demeurant 58, rue d'Espagne, 64200 Biarritz, 14°/ de M. Albert Garat, demeurant Résidence Sunset, boulevard Prince de Galles, 64200 Biarritz, 15°/ de M. Albert Poisson, demeurant à Oneix, 64120 Saint-Palais, 16°/ de Mme Marie, Elise Roquebert, née Villadary, demeurant Villa Loyola, 20, rue de Labouheyre, 64600 Anglet, 17°/ de M. André Plumiocq, demeurant Lotissement Gramont, avenue de Ségure, 64200 Biarritz, 18°/ de M. Jacques Piault, demeurant 7, rue Tran, 64003 Pau Cedex, 19°/ de Mme Jeanne Eluère, demeurant Villa "Rose Rouge", 40150 Hossegor, 20°/ de Mme Bernadette Dommenges, née Georgiena, demeurant 9, avenue Alfred de Vigny, 64000 Pau, 21°/ de Mme Michèle Cétran, née Mézard, demeurant 24, quai du 4 Septembre, 92100 Boulogne-Billancourt, 22°/ de M. André Billy, 23°/ de M. Albert, Charles Huybrechts, demeurant tous deux Résidence Sunset, boulevard Prince de Galles, 64200 Biarritz, 24°/ de M. Jean Cazenave, demeurant 7, rue Maréchal Galliéni, 64200 Biarritz, 25°/ de M. Roger Batifouye, 26°/ de Mme Batifouye, demeurant tous deux Villa Choko Maitia, 5 et 7, cité des Roses, 64100 Bayonne, 27°/ de M. Blummeyer, 28°/ de Mme Blummeyer, demeurant tous deux 7, rue de la Croix Blanche, 40000 Mont-de-Marsan, 29°/ de M. A. Charles Edwards, demeurant 19, boulevard de Montmorency, 75016 Paris, 30°/ de M. Jean Josselin, demeurant 7, rue Comtesse de Nouailles, 29200 Brest, 31°/ de M. Joël Jovet, 32°/ de Mme Jovet, née Flous, demeurant tous deux 36, rue Patenètre, 78120 Rambouillet, 33°/ de M. Claude Gour, demeurant 8, boulevard Victor Hugo, 78100 Saint-Germain-en-Laye, 34°/ de Mme Lucette Heuseux, demeurant 213, avenue Burgman, 1180 Bruxelles (Belgique), , 35°/ de M. Jean-Pierre Lafon, 36°/ de Mme Lafon, demeurant tous deux 67, rue Guynemer, 33000 Bordeaux, 37°/ de M. Gérard Lanusse, demeurant 11, rue de Riom, 63000 Clermont-Ferrand, 38°/ de M. André Majoureau, 39°/ de Mme Majoureau, demeurant tous deux Résidence Sunset, boulevard Prince de Galles, 64200 Biarritz, 40°/ de M. Jean Marmande, demeurant rue du Maréchal Juin, 64100 Bayonne, 41°/ de M. Philippe Martin, demeurant 32, rue Nicolas Beaujon, 33000 Bordeaux, 42°/ de Mme Patricia Bordes, née Martin, 43°/ de Mlle Florence Martin, demeurant toutes deux Résidence Sunset, boulevard Prince de Galles, 64200 Biarritz, 44°/ de M. Georges, Michel Neymoz, demeurant "Les Eglogues", route de Bayonne, 40990 Saint-Paul-lès-Dax, 45°/ de M. Jacques Pargade, 46°/ de Mme Pargade, demeurant tous deux Domaine du Pernin, 40120 Retjons, 47°/ de M. Antoine Plantier, demeurant 40200 Mimizan, 48°/ de M. Joseph Quillateau, demeurant Château Labastide à Fauquerolles, 47400 Tonneins, 49°/ de Mlle Anne-Marie Raison, demeurant 52, boulevard Flandrin, 75016 Paris, 50°/ de M. Antoine Reinhardt, demeurant Nartusenia Atalaye, 64200 Biarritz, 51°/ de M. A. Rott, demeurant rue Denis, 40110 Dax, 52°/ de M. André San Juan, demeurant 323, boulevard JJ. Bosc, 33000 Bordeaux, 53°/ de Mlle Jacqueline Lataste, 54°/ de Mme Jacqueline Rejean, 55°/ de M. Daniel Vergez, 56°/ de Mme Harriague, demeurant tous quatre Résidence Sunset, boulevard Prince de Galles, 64200 Biarritz, 57°/ de M. Elie Zeilingher, 58°/ de Mme Zeilingher, demeurant tous deux 139, rue du Ranelagh, 75016 Paris, tous copropriétaires de la Résidence Sunset, boulevard Prince de Galles, 64200 Biarritz, défendeurs à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt; LA COUR, en l'audience publique du 9 juillet 1996, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, M. Aydalot, Mlle Fossereau, MM. Fromont, Villien, Cachelot, conseillers, Mme Cobert, M. Nivôse, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Lucas, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre; Sur le rapport de M. le conseiller Chemin, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat du syndicat de la copropriété de la Résidence Sunset, de Me Copper-Royer, avocat des consorts Bègue et de la société saharienne de travaux publics, les conclusions de M. Lucas, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi; Donne acte au syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme Rose-Marie Lefebvre, M. Raoul Biérer, M. Charles Depay, Mme Marie-claude Boncheau, M. Régis Godrie, Mme Odette Duchat, M. Bernard Ducourneau, M. Michel Boyau M. Charles Dumora, M. Albert Garat, M. Albert Poisson, Mme Marie Elise Roquebert, M. André Plumiocq, M. Jacques Piault, Mme Jeanne Eluère, Mme Bernadette Dommenges, Mme Michèle Cetran, M. André Billy, M. Albert Charles Huybrechts, M. Jean Cazenave, M. Roger, Batifouye; Mme Batifouye, M. Blummeyer, Mme Blummeyer, M. Charles Edwards, M. Jean Josselin, M. Joël Jovet, Mme Jovet, M. Claude Gour, Mme Lucette Heuseux, M. Jean-Pierre Lafon, Mme Lafon, M. Gérard Lanusse, M. André Majoureau, Mme Majoureau, M. Jean Marmande, M. Philippe Martin, Mme Patricia Bordes, Mlle Florence Martin, M. Georges Neymoz, M. Jacques Pargade, Mme Pargade, M. Antoine Plantier, M. Joseph Quillateau, Mlle Anne-Marie Raison, M. Antoine Reinhardt, M. A. Rott, M. André San Juan, Mlle Jacqueline Lataste, Mme Jacqueline Rejean, M. Daniel Vergez, Mme Harriague, M. Elie Zeilingher, Mme Zeilingher; Sur les premier et troisième moyens, réunis : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 18 mars 1993), qu'avec le concours de M. Alain Bègue, en tant que représentant de l'entreprise Bègue, de M. René Bègue, en tant que directeur des travaux, et de la Société saharienne de travaux publics, comme bureau d'études, M. Robert Bègue, en qualité de promoteur, mandataire et entrepreneur, a fait édifier un bâtiment, dont une partie à usage d'hôtel, appartenant à la société Carlina, a été implantée sur un terrain qui est la propriété de la commune de Biarritz ; que l'immeuble, construit, pour le surplus, sur un terrain acquis par M. Bègue, ès qualités, étant actuellement soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires a assigné les consorts Bègue et la société Saharienne de travaux publics, afin d'étendre le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et l'état de répartition des charges à l'ensemble de la construction et au paiement de dommages-intérêts en raison de charges indûment payées pour le compte de l'hôtel; Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen, "1°) que l'application du statut de la copropriété s'impose impérativement à tout immeuble destiné à être mis en copropriété; que le règlement de copropriété, charte des copropriétaires et opposable à tous, détermine la consistance de la copropriété; qu'ainsi, toute modification de la copropriété implique la modification du règlement de copropriété; qu'en l'espèce, la cour d'appel relève expressément que l'avancée litigieuse doit être intégrée à la copropriété ; qu'en déboutant, dès lors, le syndicat de sa demande tendant à étendre le règlement de copropriété à cette avancée, la cour d'appel a violé les articles 3, 8, 26 et 30 de la loi du 10 juillet 1965; 2°) que toute modification de la consistance de la copropriété doit entraîner la modification du règlement de copropriété ; que ce règlement s'impose à tous et que le preneur, titulaire au demeurant d'un seul droit personnel d'occupation, ne peut s'opposer à cette modification; qu'en déboutant le syndicat de sa demande en modification du règlement de copropriété, prétexte pris de ce que le preneur des locaux s'intégrant à la copropriété n'était pas dans la cause, la cour d'appel a violé les articles 3, 8 et 26 de la loi du 1er juillet 1965 et l'article L. 251-1 du Code de la construction; 3°) qu'en toute hypothèse, la cour d'appel relève expressément que la commune de Biarritz avait consenti un droit de superficie sur la parcelle sur laquelle a été édifiée la construction litigieuse ; qu'ainsi, le syndicat était seul titulaire du droit de construire sur cette parcelle et que le bail à construction consenti indûment à la société Carlina sur ce terrain était inopposable au syndicat, seul bénéficiaire du droit de superficie octroyé par la ville de Biarritz, seule propriétaire de la parcelle litigieuse; qu'en déboutant le syndicat de sa demande en modification du règlement de copropriété, prétexte pris que le preneur n'était pas en la cause, alors même que ce preneur n'avait aucun droit opposable au syndicat, la cour d'appel a violé les articles 3, 8, 26 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 553 du Code civil; 4°) que l'application du statut de la copropriété s'impose impérativement à tout immeuble destiné à être mis en copropriété; que le règlement de copropriété, charte des copropriétaires, est opposable à tous et détermine la consistance de la copropriété; qu'ainsi, toute modification de la substance de la copropriété implique la modification du règlement; qu'en l'espèce, la cour d'appel relève que l'avancée litigieuse doit être intégrée à la copropriété; qu'en déboutant, dès lors, le syndicat de sa demande tendant à étendre le règlement de copropriété à cette avancée, la cour d'appel a violé les articles 3, 8, 26 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 ; 5°) que toute modification de la consistance de la copropriété doit entraîner la modification du règlement de copropriété; que ce règlement s'impose à tous et que le preneur, titulaire d'un seul droit personnel d'occupation, ne peut s'opposer à cette modification; qu'en déboutant le syndicat de sa demande en modification du règlement de copropriété et en considérant, en conséquence, que son préjudice ne pouvait être déterminé, prétexte pris de ce que le preneur ne serait pas en la cause, la cour d'appel a violé les articles 3, 8 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que l'article L. 251-1 du Code de la construction; 6°) que la cour d'appel relève expressément que la commune de Biarritz a consenti au syndicat un droit de superficie sur la parcelle sur laquelle a été édifiée la construction litigieuse; qu'ainsi, le syndicat était seul titulaire du droit de construction sur cette parcelle et que le bail à construction consenti indûment par le promoteur à la société Carlina sur ce terrain était inopposable au syndicat; qu'en déboutant le syndicat de sa demande en modification du règlement de copropriété, prétexte pris que le preneur n'était pas en la cause, et en considérant, en conséquence, que le préjudice du syndicat n'était pas déterminable, la cour d'appel a violé les articles 3, 8, 26 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 553 du Code civil"; Mais attendu qu'ayant relevé que les locaux à usage d'hôtel bénéficiaient de services collectifs et d'équipements communs dépendant du syndicat des copropriétaires Sunset, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant que ces locaux n'avaient pas été construits sur le terrain de la copropriété, ni sur celui des consorts Bègue mais sur un terrain appartenant à la commune qui avait consenti un droit de superficie aux mandants du promoteur et que la société Carlina, titulaire d'un bail à construction sur ce terrain communal, n'était pas dans la cause; Sur le deuxième moyen : Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de rejeter son action en revendication de propriété, alors, selon le moyen, "1°) que la contradiction entre les motifs et le dispositif de l'arrêt équivaut à un défaut de motifs; qu'en l'espèce, la cour d'appel relève expressément que l'avancée litigieuse doit être intégrée dans la copropriété; que, dans son dispositif, la cour d'appel a, néanmoins, débouté le syndicat de sa revendication sur les parties privatives, comprises dans cette avancée ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile; 2°) que la cour d'appel relève que le syndicat s'est vu concéder par la commune de Biarritz le droit de superficie sur la parcelle litigieuse; qu'ainsi, seul le syndicat était en droit de faire construire sur cette parcelle et qu'aucun bail à construction ne leur était opposable; qu'en déboutant le syndicat de sa revendication sur l'immeuble litigieux, prétexte pris de ce que la société Carlina aurait un droit de bail sur cet immeuble, alors que ce droit de bail était inopposable au syndicat, la cour d'appel a violé l'article 553 du Code civil et l'article L. 251-1 du Code de la construction"; Mais attendu qu'ayant relevé que la commune avait consenti un droit de superficie aux mandants de M. Bègue, auteur du syndicat, et que la société Carlina était titulaire d'un bail à construction, la cour d'appel a, sans se contredire, légalement justifié sa décision de ce chef en retenant, par une interprétation souveraine de la commune intention des parties, que les locaux litigieux n'avaient jamais été destinés à devenir une partie commune et qu'ils avaient fait l'objet d'une attribution exclusive en vertu d'un titre; Sur le quatrième moyen : Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de mettre hors de cause MM. Alain Bègue et René Bègue, ainsi que la Société saharienne des travaux publics, alors, selon le moyen, "qu'il est constant que les travaux entrepris ont outrepassé la superficie de la construction contractuellement fixée; qu'en considérant que les entrepreneurs n'étaient pas tenus de réparer les conséquences dommageables de ce dépassement à l'égard des copropriétaires, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard de l'article 1147 du Code civil"; Maix attendu que la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef en constatant que MM. Alain et René Bègue, ainsi que la Société saharienne de travaux publics, n'avaient qu'une activité de constructeur et qu'ils n'avaient eu aucun rôle actif dans le "montage juridique" de l'opération immobilière de la résidence Sunset; PAR CES MOTIFS: REJETTE le pourvoi ; Condamne le syndicat de la copropriété de la Résidence Sunset à Biarritz, envers les défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du deux octobre mil neuf cent quatre-vingt-seize.
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