AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par : 1°/ Mme Martine Z..., 2°/ M. Yves Z..., demeurant tous deux ..., en cassation d'un arrêt rendu le 17 mars 1994 par la cour d'appel de Grenoble (chambres des urgences), au profit : 1°/ de M. Pierre I..., demeurant ..., 2°/ de Mme Anne-Marie A..., demeurant : 05120 Saint-Martin-Queyrières, 3°/ de M. Augustin A..., demeurant ..., 4°/ de M. Jean-François A..., demeurant chez Mme Denyse A..., route de Grenoble, 05220 Le Monetier-les-Bains, 5°/ de Mme Marie-Martine Y..., épouse A..., demeurant ..., 6°/ de M. Mathieu A..., demeurant ..., 7°/ de Mlle Pascale A..., demeurant ..., 8°/ de M. C..., demeurant : 05120 L'Argentière-la-Bessée, 9°/ de Mme E..., épouse D..., demeurant ..., 10°/ de la société civile immobilière (SCI) Le Prey d'Aval, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège chez M. Evariste G..., 05340 Pelvoux, défendeurs à la cassation ; Les consorts A... et M. C... ont formé, par un mémoire déposé au greffe, le 7 mars 1995, un pourvoi incident contre le même arrêt; Les demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt; Les demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt; LA COUR, en l'audience publique du 4 juin 1996, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Aydalot, conseiller rapporteur, MM. Deville, Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, M. Bourrelly, Mme Stéphan, M. Peyrat, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre; Sur le rapport de M. le conseiller Aydalot, les observations de Me Ricard, avocat des époux Z..., de la SCP Boré et Xavier, avocat des consorts A... et de M. C..., de la SCP Defrenois et Levis, avocat de M. I..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi; Met hors de cause M. I... à l'encontre duquel aucun des moyens du pourvoi incident n'est dirigé; Sur le premier moyen du pourvoi principal : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 17 mars 1994), que la société civile immobilière Le Prey d'Aval (la SCI) a vendu à M. B..., par acte du 27 décembre 1971, reçu par M. A..., notaire, un terrain qui a été revendu le 18 juin 1987 à M. I... et que, le 4 mars 1972, la SCI a cédé des parcelles contiguës aux époux Z... qui, pour partie, ont été cédées à Mme D... par acte du 29 mai 1992 reçu par M. C..., notaire; que M. I... s'étant opposé à la construction d'un chalet sur le terrain de Mme D... en invoquant l'existence d'une servitude non aedificandi, cette dernière a assigné M. I... et les époux Z... en prétendant que la servitude invoquée n'existait pas; que la SCI, M. C... et les héritiers de M. A... ont été appelés en cause; Attendu que les époux Z... font grief à l'arrêt de dire qu'il existe sur le terrain acheté par Mme D... une servitude non aedificandi et de prononcer la résolution de la vente en les condamnant à restituer à l'acheteuse diverses sommes liées à la vente, alors, selon le moyen, "1°/ qu'une servitude est un droit réel immobilier, attaché au fonds servant, et dénué de tout caractère personnel; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de l'arrêt attaqué que la clause litigieuse traduit, en échange d'un droit de passage concédé par M. B... à la SCI Le Prey d'Aval pour la desserte des parcelles énumérées, l'obligation imposée à la SCI Le Prey d'Aval de ne pas édifier plus de deux constructions sur l'ensemble des parcelles concernées restant sa propriété; qu'ainsi, la cour d'appel, qui n'a nullement caractérisé la constitution d'une servitude, droit réel attaché aux terrains en cause, mais seulement l'interdiction faite à un propriétaire dénommé de laisser construire plus de deux chalets sur ses parcelles, n'a pas, en qualifiant cette interdiction, de servitude, justifié sa décision au regard des articles 637 et 686 du Code civil; 2°/ qu'aux termes de l'acte de vente du 27 décembre 1971 de la SCI Le Prey d'Aval à M. B..., repris par l'acte de vente Derome-Robbe, du 18 juin 1987, la SCI a concédé à M. B... pour lui permettre d'accéder aux parcelles par lui acquises, un droit de passage sur les parcelles E 462, 463, 466, lui appartenant, l'acquéreur, de son côté, concédant au vendeur, pour lui permettre d'accéder aux parcelles de terre restant sa propriété, le droit de passer sur son fonds, étant ici précisé que sur l'ensemble des parcelles ci-dessus désignées restant propriété de la SCI Le Prey d'Aval, il ne pourra être édifié au plus que deux constructions; que, dès lors, en estimant que cette dernière clause institue une servitude non aedificandi, la cour d'appel a, en méconnaissance de l'acte de vente, commis une erreur de qualification, en violation des articles 12 du nouveau Code de procédure civile, et 1134 du Code civil"; Mais attendu qu'ayant relevé qu'il était stipulé dans l'acte du 27 décembre 1971 que sur les parcelles restant la propriété de la SCI Le Prey d'Aval, il ne pourrait être édifié plus de deux constructions, la cour d'appel, recherchant la commune intention des parties au regard de cette clause, a souverainement retenu que celles-ci avaient établi une servitude non aedificandi au profit du fonds cédé à M. B... sur les parcelles restant la propriété de la SCI et légalement justifié sa décision de ce chef; Sur le deuxième moyen du pourvoi principal : Attendu que les époux Z... font grief à l'arrêt de dire qu'il existe sur le terrain acheté par Mme D..., une servitude non aedificandi et de prononcer la résolution de la vente en les condamnant à restituer à l'acheteuse diverses sommes liées à la vente, alors, selon le moyen, "qu'une restriction conventionnelle au droit de propriété doit être publiée pour être opposable aux tiers, et rappelée dans les titres ultérieurs ; qu'il résulte des propres constatations de la cour d'appel que les actes de vente passés postérieurement à la vente B... (27 décembre 1971), par la SCI Le Prey d'Aval et concernant les parcelles 501, 499, 491 vendues aux époux X... le 24 août 1973, les parcelles 953, 955 vendues le 4 mars 1972 aux époux Z... et les parcelles 502 et 503 vendues le 5 septembre 1973 aux époux H... ne portent aucun rappel de la limitation de constructibilité qu'avait consentie la SCI Le Prey d'Aval, et que l'acte en date du 29 mai 1992 par lequel les époux Z... vendent partie de leur propriété à Mme D... ne comporte pas non plus de restriction quant à la constructibilité; qu'en retenant cependant, que cette restriction bien que non publiée lors de mutations successives était opposable aux acquéreurs par le propriétaire au profit de qui elle avait été consentie, sans que la servitude ne leur soit révélée par leurs actes lors de sa publication, la cour d'appel a violé l'article 28-1° du décret du 4 janvier 1955"; Mais attendu qu'ayant constaté que l'acte notarié du 21 décembre 1971 établissant une servitude non aedificandi au profit du fonds acquis par M. B... avait été régulièrement publié, la cour d'appel en a exactement déduit que cette servitude était opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le troisième moyen du pourvoi principal : Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; Attendu que, pour condamner les époux Z... à restituer à Mme D... la somme de 245 400 francs, l'arrêt retient que Mme D... est en droit de solliciter à leur encontre la restitution du prix de vente; Qu'en statuant par cette seule affirmation, alors que les époux Z... faisaient valoir que le prix de la vente était de 200 000 francs, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé; Et sur le premier moyen du pourvoi incident : Vu les articles 873 et 1220 du Code civil ; Attendu que les dettes de la succession se divisent entre les héritiers qui n'en sont tenus que pour leur part et portion virile; Attendu qu'en prononçant contre les héritiers de M. A..., notaire, une condamnation in solidum au paiement des sommes dues aux époux Z..., la cour d'appel a violé les textes susvisés; Et sur le second moyen du pourvoi incident : Vu l'article 1382 du Code civil ; Attendu que, pour condamner M. C..., notaire, à garantir les époux Z... des condamnations prononcées à leur encontre, sauf en ce qui concerne la restitution du prix de vente et à leur payer des dommages-intérêts, l'arrêt retient que l'absence de rappel de la servitude non aedificandi dans l'acte de vente a causé un préjudice aux époux Z... puisqu'ils sont désormais propriétaires d'un terrain grevé d'une servitude; Qu'en statuant ainsi, sans caractériser le lien de causalité entre le préjudice subi par les époux Z..., acquéreurs le 4 mars 1972 d'un terrain sur lequel pesait une servitude non aedificandi et l'établissement par M. C... de l'acte de vente intervenu le 29 mai 1992 entre les époux Z... et F... D..., la cour d'appel a violé le texte susvisé; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a fixé à 245 400 francs le prix de la parcelle vendue par les époux Z... à Mme D..., devant être par eux restituée à cette dernière, en ce qu'il a condamné in solidum les héritiers de M. A... et en ce qu'il a condamné M. C... à garantir les époux Z... des condamnations prononcées à leur encontre et au paiement de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 17 mars 1994, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry; Condamne la SCI Le Prey d'Aval aux dépens des pourvois et aux frais d'exécution du présent arrêt; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les époux Z... à payer à M. I... la somme de 8 000 francs; Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Grenoble, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile , et prononcé par M. le président en son audience publique du dix juillet mil neuf cent quatre-vingt-seize.
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