AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 18 juillet 2002), que le 16 décembre 1946 M. X... a acquis une maison d'habitation ayant fait partie d'un ensemble démembré le 14 août 1924, donnant dans une cour délimitée par trois murs dont l'un fait partie de l'immeuble acheté à la SCI Loisirs détente Sum'go le 30 mai 1997 par M. Y..., lequel l'a revendu le 17 novembre 1998 à la SCI Gouband (SCI) ; que, le 6 septembre 1999, M. X... a assigné cette SCI aux fins de murer les deux fenêtres déjà installées, interdire d'ouvrir toute autre fenêtre dans ce mur et la condamner à lui payer des dommages-intérêts ; que, le 15 décembre 2000, la SCI a appelé M. Y... en garantie ; Attendu que la SCI Gouband fait grief à l'arrêt de la condamner à fermer les fenêtres ouvertes sur le mur donnant sur la propriété de M. X... ainsi qu'à payer des dommages-intérêts alors, selon le moyen : 1 / que l'existence de fenêtres ouvrantes percées dans un mur séparatif caractérise une vue au sens de l'article 678 du Code civil, qu'il résulte de l'acte de vente passé entre la société Loisirs détente Sum'Go et M. Y... le 30 mai 1997 cité par l'acte de vente passé entre M. Y... et la SCI Gouband le 17 novembre 1998, que le vendeur déclarait qu'il existait à sa connaissance sur la façade Est de l'immeuble vendu, au rez-de-chaussée, trois fenêtres avec menuiseries alu laissant passer le jour, au premier étage plusieurs portes-fenêtres avec châssis bois et volets, qui s'ouvrent et laissent passer le regard, devant lesquels ont été installés en 1982 des panneaux provisoires et amovibles, au second étage plusieurs portes-fenêtres avec châssis bois démontés en 1982 avec installation d'une cloison provisoire ; qu'en considérant que la pose des obturations en 1982 n'impliquait pas pour autant que la vue était antérieurement permise, sans rechercher, comme l'y invitaient les conclusions de la SCI Gouband, si les fenêtres visées par cet acte ne constituaient pas le signe apparent d'une servitude de vue, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 678 et 690 du Code civil ; 2 / qu'il résulte de l'article 690 du Code civil que les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans, de sorte que l'acquisition par prescription ne peut par hypothèse concerner que des servitudes irrégulières à l'origine ; qu'en jugeant que la SCI Gouband ne pouvait se prévaloir d'une servitude de vue parce que l'acte de 1946 n'indiquait pas l'existence d'une servitude et que la pose des obturations en 1982 n'impliquait pas pour autant que la vue était antérieurement permise, la cour d'appel a méconnu les conditions de l'usucapion d'une servitude continue et apparente et violé l'article 690 du Code civil ; 3 / que l'acte de vente du 14 août 1924 passé entre les époux Z... et M. A... stipule : "Pour diviser la propriété vendue de celle restant appartenir à M. et Mme Z..., vendeurs, les parties conviennent entre elles de ce qui suit : (...) 2/ les jours existant actuellement de la propriété vendue sur celle restant appartenir aux vendeurs et qui n'ont pas été établis conformément à la loi, seront maintenus, mais ces jours devront être à verre dormant et dépoli. A cet égard, M. A..., acquéreur, s'oblige à faire toutes les transformations utiles à ses frais dans le délai d'un mois de ce jour" ; que l'acte se bornait ainsi à constater l'engagement de l'acquéreur à transformer les jours existants, non conformes à la loi, de sorte qu'ils soient à verre dormant et dépoli, sans pour autant établir l'existence de tels verres à l'époque ; qu'en considérant qu'il résultait de l'acte du 14 août 1924 que les ouvertures étaient à verres dormant ou dépolis et laissaient passer le jour et non la vue, la cour d'appel a ajouté au sens clair et précis de cet acte et, partant l'a dénaturé en violation de l'article 1134 du Code civil ; Mais attendu qu'ayant retenu que l'acte de vente du 14 août 1924 prohibait pour l'avenir l'existence d'une servitude de vue, que l'immeuble était resté à l'abandon jusqu'en 1969 hormis la partie acquise par M. X... en 1946 et que des panneaux provisoires et amovibles avaient été posés en 1982 sur les ouvertures litigieuses, la cour d'appel, qui n'a pas considéré qu'il résultait de l'acte du 14 août 1924 que les ouvertures étaient à verre dormant et dépolis et laissaient passer le jour et non la vue, a, sans dénaturation, légalement justifié sa décision ; Mais sur le second moyen : Vu les articles 331, 334 et 1134 du Code civil ; Attendu que pour rejeter le recours en garantie de la SCI contre M. Y..., la cour d'appel retient qu'il convient de considérer que la mention portée en page 3 du document hypothécaire normalisé établi par M. B... le 17 novembre 1998, selon laquelle l'acquéreur se réserve tout recours contre le vendeur dans l'hypothèse où, lors de l'ouverture des fenêtres du premier et deuxième étage telles qu'elles existaient primitivement, donnant sur la propriété du voisin, M. Armand X..., une action serait intentée par ce dernier contre lui, ne justifie pas à elle seule, en l'état, la condamnation de M. Y... à garantir la SCI Gouband des condamnations prononcées contre elle ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher s'il ne résultait pas des déclarations contenues à l'acte du 30 mai 1997 auxquelles renvoyait l'acte du 17 novembre 1998 que la SCI Gouband acquérait un immeuble pourvu d'ouvrants laissant passer le regard de sorte que M. Y... ayant fait son affaire personnelle de l'opposition de M. X... devait la garantir des conséquences de l'action de celui-ci, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté la SCI Gouband de son recours en garantie contre M. Y..., l'arrêt rendu le 18 juillet 2002, entre les parties, par la cour d'appel de Rouen ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen ; Condamne la société civile immobilière (SCI) Gouband aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société civile immobilière (SCI) Gouband à payer à M. X... la somme de 1 900 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept janvier deux mille quatre.
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