AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par : 1 / M. Roger, Paul Y..., 2 / Mme Christiane Z..., épouse Y..., demeurant tous deux Hameau de Stors, 95290 l'X... Adam, en cassation de deux arrêts rendus les 27 mars 1992 et 26 septembre 1996 par la cour d'appel de Versailles (12e chambre, 2e section), au profit : 1 / de la société Sogebail, société anonyme, dont le siège est ..., 2 / de la société Docks de France Paris, anciennement dénommée "Supermarchés DOC", société anonyme, dont le siège est ..., défenderesses à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les six moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 26 janvier 2000, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Fossaert-Sabatier, conseiller référendaire rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, M. Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Philippot, conseillers, M. Pronier, conseiller référendaire, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Fossaert-Sabatier, conseiller référendaire, les observations de Me Foussard, avocat des époux Y..., de la SCP Baraduc et Duhamel, avocat de la société Sogebail, de la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat de la société Docks de France Paris, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le troisième moyen, dirigé contre l'arrêt du 26 septembre 1996 : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 26 septembre 1996), que par acte notarié du 8 août 1974, les époux Y... ont consenti à la société Sogebail un bail à construction sur un terrain de 6 513 mètres carrés, pour 25 ans, moyennant un loyer annuel de 470 000 francs pendant trois ans et 580 000 francs ensuite, avec révision triennale ; que la société Sogebail a conclu avec la société Supermarché DOC, devenue Docks de France-Paris, un crédit-bail pour l'édification d'un supermarché de 1 866 mètres carrés, la société Docks de France s'engageant à exécuter toutes les conditions du bail à construction ; que le terrain donné à bail ayant été l'objet de deux expropriations partielles, par la commune et par l'Etat, des indemnités ont été allouées aux propriétaire et locataire par le juge de l'expropriation ; que les sociétés Sogebail et Docks de France ont assigné les époux Y... en réduction du loyer à compter du 1er janvier 1986 ; Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen, "1 ) que seules les énonciations du dispositif sont revêtues de l'autorité de la chose jugée ; qu'en l'espèce, le dispositif de l'arrêt du 27 mars 1992 ne comportait aucune mention prenant parti, à titre définitif, sur le principe du droit à réduction du locataire ; qu'en décidant que cette question avait été tranchée, et en refusant de l'examiner, les juges du second degré ont violé les articles 480 et 482 du nouveau Code de procédure civile et l'article 1351 du Code civil ; 2 ) que, s'il est vrai que l'arrêt du 27 mars 1992 avait fixé un loyer provisoire, en se prononçant dans ses motifs sur le principe du droit à réduction, cette question ne pouvait être regardée comme tranchée, eu égard aux termes de l'arrêt du 27 mars 1992, qu'à l'égard du loyer provisoire ; qu'en décidant implicitement d'étendre au loyer définitif ce qui avait été jugé seulement à propos du loyer provisoire, les juges du second degré ont, de nouveau, violé les articles 480 et 482 du nouveau Code de procédure civile, et l'article 1351 du Code civil" ; Mais attendu, d'une part, que les bailleurs ne s'étant pas prévalus devant la cour d'appel, du défaut d'autorité de chose jugée de l'arrêt du 27 mars 1992, alors que cette autorité avait été reconnue par le jugement entrepris, ne sont pas recevables à le faire pour la première fois devant la Cour de Cassation ; Attendu, d'autre part, que la cour d'appel ayant relevé que restait en débat devant elle l'évaluation de la réduction de loyer, le moyen manque en fait en sa seconde branche ; D'où il suit que, pour partie irrecevable, le moyen n'est pas fondé pour le surplus ; Sur les premier et deuxième moyens dirigés contre l'arrêt du 27 mars 1992 et sur les quatrième et cinquième moyens dirigés contre l'arrêt du 26 septembre 1996, réunis : Attendu que les époux Y... font grief aux arrêts d'accueillir la demande des preneurs en réduction de loyer et de les condamner à des restitutions envers les locataires, alors, selon le moyen, "1 / que le droit à réduction du prix, qu'institue l'article 1722 du Code civil, trouve sa raison d'être dans l'obligation pour le bailleur, qui reste seul titulaire des droits réels, de mettre à la disposition du locataire, pendant la durée du bail, la totalité des biens faisant l'objet de la convention ; que le bail à construction mettant simplement à la charge du bailleur l'obligation, qui est réalisée dès la conclusion du bail, de transférer au preneur le droit réel dont il a besoin pour édifier la construction et en jouir, les juges du fond ont violé, par fausse application, l'article 1722 du Code civil ; 2 ) qu'une fois le droit transféré au preneur, par le seul effet de la conclusion du bail à construction, le droit réel est aux risques du preneur, réserve faite du cas, et du seul cas, où sa disparition serait le fait du bailleur lui-même ; qu'en statuant comme ils l'ont fait, les juges du fond, qui ont méconnu les effets s'attachant au transfert du droit réel, ont violé l'article L. 251-3 du Code de la construction et de l'habitation ; 3 / que dès lors qu'il est privé, du fait de l'expropriation, d'un droit réel sur une partie du terrain donné à bail, le preneur a droit, en vertu du principe de la réparation intégrale, à une indemnité équivalente à la perte de son droit ; que le preneur étant remis dans l'état où il se trouvait avant l'expropriation, du fait de l'indemnité, l'expropriation ne peut en aucune façon libérer le preneur de son obligation de payer la totalité du loyer ; d'où il suit que l'arrêt attaqué a été rendu en violation des articles 1131, 1134 et 1722 du Code civil, L. 216-3 du Code de la construction et de l'habitation, L. 13-13 du Code de l'expropriation ; 4 / que si le propriétaire ayant consenti un bail à construction peut lui aussi prétendre à une indemnité, cette indemnité, qui ne peut bien évidemment pas correspondre aux droits que détient le preneur, ne couvre en réalité que le droit résiduel restant dans le patrimoine du bailleur, à la suite de la conclusion du bail à construction ; d'où il suit que l'arrêt attaqué a été rendu en violation des articles 1131, 1134 et 1722 du Code civil, L. 261-3 du Code de la construction et de l'habitation et L. 13-13 du Code de l'expropriation" ; Mais attendu qu'ayant relevé qu'il résultait clairement des actes conclus, comportant avec précision la contenance des terrains objet du bail, que le loyer avait été calculé en fonction de la surface louée, même si celle-ci ne constituait pas la seule base de calcul modulée selon la valeur de chaque parcelle, son emplacement et sa nature constructible ou non, que la perte partielle de terrain était distincte du préjudice commercial indemnisé par les autorités expropriantes, et constaté que l'expert, conformément à la mission qu'il avait reçue, avait recherché la valeur locative des parcelles expropriées aprés avoir analysé les données spécifiques pour un bail à construction, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à l'application de l'article 1722 du Code civil, appréciant la commune intention des parties, a pu en déduire que la demande de réduction de loyer, dont elle a souverainement fixé le montant, devait être accueillie ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le sixième moyen, dirigé contre l'arrêt du 26 septembre 1996 : Vu les articles 567 et 70 du nouveau Code de procédure civile ; Attendu que pour déclarer irrecevables les demandes des époux Y... en restitution de sommes trop perçues par les locataires et en payement d'une indemnité d'occupation, l'arrêt retient que ces demandes n'ont pas été formulées en première instance et constituent des prétentions nouvelles au sens de l'article 564 du nouveau Code de procédure civile ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les demandes des époux Y..., lesquelles étaient reconventionnelles, ne se rattachaient pas aux prétentions originaires par un lien suffisant, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt du 27 mars 1992 ; CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes des époux Y... en restitution et paiement d'indemnités d'occupation, l'arrêt rendu le 26 septembre 1996, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ; Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes de la société Sogebail et des époux Y... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier mars deux mille.
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