AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par : 1 / M. Maxime X..., mandataire de justice, en qualité de liquidateur de la société Sofam (Société de fabrication de meubles), société anonyme, dont le siège est ..., et de la société SCB cuisines et Bains, dont le siège était ..., agissant par ses administrateurs provisoires, MM. Z... et Garnier, demeurant et domiciliés ..., 2 / la société civile particulière Valmeuble, dont le siège est chemin du Beaumont, Cedex 201, 06330 Roquefort-Les-Pins, en cassation d'un arrêt rendu le 20 décembre 1996 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (8e chambre, section B), au profit : 1 / de la compagnie d'assurances Concorde, société anonyme, dont le siège est ..., aux droits de laquelle vient la compagnie Generali France assurances qui a déclaré, par conclusions déposées au greffe le 25 novembre 1998, reprendre l'instance, 2 / de M. Jean-Jacques C..., agent général d'assurances, pris en sa qualité de représentant de la compagnie d'assurances Concorde, demeurant et domicilié ..., 3 / de Monte Paschi banque, dont le siège est ..., 4 / de la société Sovac entreprises, dont le siège est ..., 5 / de Mme Renée A..., demeurant ..., 6 / de Mme Sylvie Y..., demeurant 19130 Lascaux, défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 6 janvier 1999, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Peyrat, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Stéphan, MM. Guerrini, Dupertuys, Philippot, conseillers, M. Pronier, Mme Fossaert-Sabatier, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Peyrat, conseiller, les observations de la SCP Monod et Colin, avocat de M. X..., ès qualités, et de la SCP Valmeuble, de la SCP Le Bret et Laugier, avocat de la compagnie d'assurances Concorde et de M. C..., ès qualités, de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de Mmes A... et Y..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Donne acte à M. X..., liquidateur des sociétés Sofam et SCB cuisines et bains, et à la société Valmeuble du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Monte Paschi banque et la société Sovac entreprises ; Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 20 décembre 1996), que Mmes A... et Y... sont propriétaires d'un terrain donné à bail avec droit de construire à la société Valmeuble, le contrat stipulant "qu'en cas de résolution du bail pour non-paiement des loyers, les constructions édifiées sur le terrain par le preneur et les preneurs successifs ainsi que tous les agencements intérieurs, embellissements, et agrandissements effectués par eux reviendront de plein droit au propriétaire à titre de clause pénale et de dommages-intérêts" ; qu'un incendie ayant détruit un des bâtiments construits, dont la société Sofam, assurée auprès de la société Concorde, était sous-locataire, M. X..., liquidateur de cette société, a assigné la société Concorde en paiement de plusieurs indemnités ; que Mmes A... et Y... ont obtenu en 1992 que soit constatée pour non-paiement du loyer la résiliation du bail principal et se sont prétendues créancières de l'indemnité due en réparation de la perte des agencements apportés au bâtiment incendié ; Attendu que M. X... et la société Valmeuble font grief à l'arrêt de condamner de ce chef la compagnie Concorde à payer à Mmes A... et Y..., la somme de 4 724 132 francs, alors, selon le moyen, "1 ) que le "protocole d'accord" du 9 juin 1970 inclus dans l'acte de cession du 12 juillet 1972 et agréé par les consorts B... stipulait que les aménagements effectués par la Sofam, sous-locataire, ainsi que les améliorations pouvant être apportées resteraient la propriété de celle-ci et lui imposait seulement de remettre à la fin du bail les locaux dans l'état où ils se trouvaient antérieurement à la location, c'est-à-dire à l'état neuf, vides de tous aménagements ; qu'ainsi, la location en cours de bail du local loué et de ses aménagements faisait seulement obstacle à la restitution du local nu mais n'était pas de nature à remettre en cause le droit de propriété du preneur sur les aménagements détruits ; qu'ainsi, en refusant d'appliquer cet accord et en allouant au propriétaire, et non au sous-locataire, l'indemnisation de la perte des aménagements du local loué, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ; 2 ) qu'aux termes de l'article 1722 du Code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; qu'en se bornant, pour opposer au sous-locataire la clause du contrat du bail principal concernant les conséquences de la résolution de celui-ci pour non-paiement des loyers, à retenir que ce contrat avait été résilié le 1er juillet 1992 pour cette cause, et non du fait de l'incendie du 6 février 1990 qui n'avait pas entraîné la destruction du terrain objet du bail, sans rechercher si la sous-location consentie à la société Sofam, dont l'arrêt constate qu'elle portait sur un hangar détruit lors de l'incendie du 6 février 1990, n'avait pas, quant à elle, été de plein droit résolue à cette date, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1722 du Code civil ; 3 ) que le bail principal prévoyait qu'en cas de résolution par le jeu de la clause résolutoire, "les constructions édifiées sur le terrain par le preneur (...) ainsi que tous les agencements effectués par eux reviendraient de plein droit au tenant du titre de propriété du sol à titre de clause pénale et de dommages-intérêts" ; qu'il en résulte que seuls les aménagements existant à la date de la résolution du bail principal étaient susceptibles de devenir la propriété des bailleresses ; qu'ainsi, en accordant aux consorts B... indemnisation de la perte des aménagements détruits dans l'incendie du 6 février 1990 tout en constatant que la résolution du bail n'était intervenue que le 1er juillet 1992, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil" ; Mais attendu, d'une part, que M. X... et la société Valmeuble n'ayant pas soutenu, devant la cour d'appel, que seuls les aménagements existant lors de la résiliation du bail auraient pu devenir la propriété des bailleresses, le moyen est, de ce chef, nouveau, mélangé de fait et de droit et, partant, irrecevable ; Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé qu'aux termes d'une clause du contrat du 12 juillet 1992, qu'en cas de résiliation du bail pour non-paiement des loyers, la société Valmeuble s'était engagée pour le compte de ses sous-locataires avec lesquels elle devait régler tout litige en découlant, qu'en l'espèce, la résiliation du bail pour non-paiement des loyers par la société Valmeuble avait été constatée par ordonnance de référé du 1er juillet 1992 et que l'incendie ne pouvait entraîner la résiliation d'un bail de terrain sur lequel le locataire aurait pu reconstruire, l'objet principal de la location n'étant pas détruit, et retenu que le propriétaire du terrain pouvait demander la paiement direct de l'indemnité par l'assureur, nonobstant la liquidation judiciaire de la société Sofam, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne, ensemble, M. X..., ès qualités, et la société Valmeuble aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne, ensemble, M. X..., ès qualités, et la SCP Valmeuble à payer à la compagnie Generali France assurances et à M. C..., ensemble, somme de 9 000 francs et à Mmes A... et Y..., ensemble, la somme de 9 000 francs ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes de M. X..., ès qualités, et de la SCP Valmeuble ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix février mil neuf cent quatre-vingt-dix-neuf.
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