LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 14 novembre 2024 Cassation Mme TEILLER, président Arrêt n° 597 F-D Pourvoi n° X 23-10.899 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 14 NOVEMBRE 2024 La commune de [Localité 5] représentée par son maire en exercice, domicilié en cette qualité en l'Hôtel de Ville, [Adresse 3], a formé le pourvoi n° X 23-10.899 contre l'arrêt rendu le 8 novembre 2022 par la cour d'appel de Poitiers (1re chambre civile), dans le litige l'opposant : 1°/ à l'association syndicale libre de la Spi et C, dont le siège est [Adresse 1], prise en la personne de son administrateur provisoire la société Ajire, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 6], 2°/ au syndicat des copropriétaires Villeneuve Montigny 2, [Localité 5], représenté par son syndic la société AJC immobilier, dont le siège est [Adresse 7], défendeurs à la cassation. La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Grandjean, conseiller, les observations de la SCP Poupet & Kacenelenbogen, avocat de la commune de Rochefort- sur-Mer, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de l'association syndicale libre de la Spi et C, après débats en l'audience publique du 8 octobre 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grandjean, conseiller rapporteur, Mme Proust, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 8 novembre 2022), en 1988, la Société de promotion immobilière commerciale (la SPIC) a créé le lotissement à usage commercial « Villeneuve Montigny » dont les espaces communs sont situés sur les parcelles cadastrées section BV n° [Cadastre 2] et [Cadastre 4] sur le territoire de la commune de [Localité 5] (la commune). Le cahier des charges du lotissement prévoit que le sol des voies du lotissement pourra être incorporé à la voirie communale, si la commune le décide, et que jusqu'à cette incorporation, il sera propriété de l'association syndicale. Il ajoute qu'il sera constitué entre tous les propriétaires, présents et à venir des terrains du lotissement une association syndicale libre qui aura pour but de gérer et d'administrer les biens communs du lotissement. 2. En 2003, la SPIC a constitué l'association syndicale libre de la Spi et C (l'ASL) dont les statuts mentionnent que « cette association sera constituée par les soins du constructeur dès que 50 % des lots auront été vendus. Dès que l'association sera constituée, le constructeur s'en retirera et n'en fera pas partie pour les lots non vendus, ni pour les parcelles restant lui appartenir, sauf s'il le désire », et que « l'association aura pour objet la gestion et l'entretien notamment des voies créées, installations, ouvrages et réseaux et espaces communs, jusqu'à leur classement dans la voirie communale. » Lors de l'assemblée générale constitutive du 21 février 2023, la SPIC n'a pas exprimé le souhait de demeurer membre de l'ASL. 3. La SPIC a fait l'objet d'une liquidation judiciaire et a été radiée du registre du commerce et des sociétés en 2005. 4. La commune a assigné l'ASL en condamnation à procéder aux travaux de réfection des voiries et en remboursement du coût des travaux exécutés en urgence. L'ASL a appelé en garantie le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Villeneuve Montigny 2. Examen du moyen Sur le moyen, pris en sa première branche Enoncé du moyen 5. La commune fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors « que les statuts de l'association syndicale libre définissent son objet social ; que l'association dont l'objet est d'entretenir et de gérer un ensemble de voies, installations, ouvrages, réseaux et espaces communs desservant les lots de ses copropriétaires jusqu'à leur classement dans la voirie communale, engage sa responsabilité à l'égard des tiers en cas d'inexécution de cette obligation, peu important qu'elle ne soit pas propriétaire des voiries et équipements visés par ses statuts ; que la commune de [Localité 5] faisait valoir que l'ASL avait pour objet « la gestion, l'entretien du groupe de locaux, particulièrement des voies créées, installations, ouvrages, réseaux et espaces communs, jusqu'à leur classement dans la voirie communale » ; qu'en considérant que l'ASL ne pouvait exercer les missions d'entretien fixées par son objet social au motif qu'elle n'était pas propriétaire de la voirie, la cour d'appel a violé lesdits statuts, ensemble les articles 5 de la loi du 21 juin 1865 relative aux associations syndicales et 1241 du code civil. » Réponse de la Cour Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et l'article 7 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 : 6. Aux termes du premier de ces textes, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. 7. Aux termes du second, les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit. Les statuts de l'association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement. Ils comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations. 8. Pour rejeter la demande de la commune, l'arrêt retient que l'ASL n'est pas propriétaire des parcelles cadastrées section BV n° [Cadastre 2] et [Cadastre 4], restées la propriété du lotisseur et que si elle a pour mission la gestion et l'entretien notamment des voies créées, installations, ouvrages, réseaux et espaces communs du lotissement, jusqu'à leur classement dans la voirie communale, elle ne peut exercer sa mission sur la voirie dont la propriété ne lui a pas été transmise. 9. En statuant ainsi, alors qu'il ressortait de ses constatations que les voiries faisaient partie du périmètre de l'ASL qui avait, statutairement, la charge de leur entretien jusqu'à leur classement dans la voirie communale, la cour d'appel a violé les textes susvisés. PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 novembre 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ; Condamne l'association syndicale libre de la Spi et C, prise en la personne de son administrateur provisoire la société Ajire, aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par l'association syndicale libre de la Spi et C, prise en la personne de son administrateur provisoire la société Ajire, et la condamne à payer à la commune de [Localité 5] la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze novembre deux mille vingt-quatre.
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