LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 5 décembre 2024 Cassation Mme TEILLER, président Arrêt n° 653 F-D Pourvoi n° H 23-16.359 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 5 DÉCEMBRE 2024 Mme [Y] [G], épouse [H], domiciliée [Adresse 2], a formé le pourvoi n° H 23-16.359 contre l'arrêt rendu le 24 février 2023 par la cour d'appel de Paris (pôle 4 - chambre 1), dans le litige l'opposant à Mme [F] [Z], domiciliée [Adresse 1], défenderesse à la cassation. La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mme [G], de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de Mme [Z], après débats en l'audience publique du 5 novembre 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Pety, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen et Mme Maréville, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 février 2023), par acte authentique du 28 mai 2018, Mme [G] (la venderesse) a vendu à Mme [Z] (l'acquéreure) au prix de 800 000 euros, les lots 16, 17, 38 et 39 (initialement lot 33) de l'état de division d'un immeuble en copropriété à Paris, ces lots formant une unité à usage d'habitation d'une superficie de 69,10 m². 2. Contestant la qualification de partie privative donnée au lot 39 dans l'acte de vente, Mme [Z] a assigné Mme [G] en réduction du prix de vente sur le fondement de l'article 46, alinéa 7, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Examen du moyen Sur le moyen, pris en ses première et deuxième branches Enoncé du moyen 3. La venderesse fait grief à l'arrêt de confirmer le jugement déféré et de la condamner à verser à l'acquéreure une certaine somme à titre de réduction de prix, avec intérêts légaux, alors : « 1°/ que ce n'est qu'à défaut de stipulation du règlement de copropriété que les juges peuvent qualifier une partie d'immeuble eu égard à son utilité collective ou privative ; qu'en retenant, pour estimer que la cour litigieuse devait être exclue du mesurage Carrez car elle constituait une partie commune dont la cédante avait seulement la jouissance exclusive, qu'elle desservait « des lots du bâtiment B, ainsi que le lot 35, antérieurement au détachement de ce dernier lot de la copropriété » et que « la concierge devait [y] avoir accès » de sorte qu'elle était « utile au bâtiment B dont elle constitu[ait] une partie commune spéciale », sans rechercher, comme les conclusions de Mme [G] l'y invitaient expressément, si cette cour, surmontée d'un appentis, qui correspondait au lot 33 de la copropriété, n'était pas directement qualifiée de partie privative par le règlement de copropriété de 1953 par renvoi au tableau des lots figurant en pages 9 bis et 10, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2°/ que l'état descriptif de division, qui n'a pas de valeur contractuelle, ne peut contredire les mentions claires du règlement de copropriété ; qu'en se fondant, pour juger que le lot n° 33 était une partie commune spéciale du bâtiment B, auquel il était utile, sur les mentions du tableau de division de l'immeuble qui mentionnait le lot 33, situé au « rez-de-chaussée (cour) » et désigné par la mention « terrain formant la seconde cour » à laquelle avait été ajoutée l'inscription manuscrite « la jouissance du » terrain formant le lot n° 33, la cour d'appel, qui a fait prévaloir ce document sur les mentions du règlement de copropriété, a violé l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965. » Réponse de la Cour Vu les articles 8, alinéa 1er, 2, alinéa 1er, et 3, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : 4. En application de ces textes, le classement par un règlement de copropriété des parties d'immeuble dans la catégorie des parties privatives ou des parties communes est exclusif de l'application des articles 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. 5. Pour condamner la venderesse à payer à l'acquéreure une certaine somme au titre de la réduction du prix de vente, l'arrêt constate que le tableau de division inséré en page 8 bis du règlement de copropriété décrit, au titre du lot 33, un terrain formant une seconde cour avec simple droit de jouissance au profit de son propriétaire. 6. D'une part, il retient que la nature privative de cette cour ne peut se déduire de ce que le règlement de copropriété l'exclut des parties communes générales. D'autre part, il relève que celle-ci desservait, antérieurement à son détachement, le lot 35 et dessert actuellement les lots du bâtiment B et que le concierge doit y avoir accès, pour en déduire que le lot 39, issu de la division du lot 33, correspondait au droit de jouissance exclusive d'une partie commune spéciale, de sorte qu'il ne pouvait faire l'objet d'un mesurage. 7. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si la cour correspondant au lot 33 n'était pas décrite comme partie privative par le règlement de copropriété par renvoi au tableau des lots figurant en pages 9 bis et 10 de cet acte, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision. PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 février 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne Mme [Z] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [Z] et la condamne à payer à Mme [G] la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq décembre deux mille vingt-quatre.
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