LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : CIV. 3 CL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 12 décembre 2024 Rejet Mme TEILLER, président Arrêt n° 680 F-D Pourvoi n° N 23-14.800 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 DÉCEMBRE 2024 La société EK-Duroc, société à responsabilité limitée unipersonnelle, exerçant sous l'enseigne commerciale Kayser, dont le siège est [Adresse 1], [Localité 4], a formé le pourvoi n° N 23-14.800 contre l'arrêt rendu le 25 janvier 2023 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant : 1°/ à Mme [J] [N], domiciliée [Adresse 6], [Localité 3], 2°/ à Mme [K] [N], domiciliée [Adresse 2], [Localité 5], défenderesses à la cassation. La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Grandjean, conseiller, les observations de la SARL Cabinet Briard, Bonichot et Associés, avocat de la société EK-Duroc, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mmes [J] et [K] [N], après débats en l'audience publique du 13 novembre 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grandjean, conseiller rapporteur, Mme Proust, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 janvier 2023), Mmes [J] et [K] [N] (les bailleresses), propriétaires de locaux commerciaux donnés à bail commercial à la société EK-Duroc (la locataire), lui ont signifié un congé avec offre de renouvellement et l'ont assignée en fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative, se prévalant des travaux réalisés par la locataire au cours du bail à renouveler. Examen du moyen Enoncé du moyen 2. La locataire fait grief à l'arrêt de dire y avoir lieu à déplafonnement du prix du bail en raison de la modification notable des caractéristiques des locaux loués, de fixer le prix du bail à une certaine somme et d'ordonner la capitalisation des intérêts, alors : « 1°/ que les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge ; que lorsque les travaux réalisés par le preneur au cours du bail à renouveler caractérisent à la fois une modification notable et une amélioration des lieux loués, le second caractère doit prévaloir sur le premier de sorte que le déplafonnement du prix du bail ne peut intervenir lors du renouvellement ; qu'il s'évince des constatations de l'arrêt que les importants travaux réalisés par le preneur au cours du bail à renouveler, qui ont consisté en la suppression de la majeure partie du mur porteur du local contigu au local mitoyen faisant l'objet du lot 31, ces travaux n'ayant que faiblement modifié l'assiette des lieux loués, ont profondément modifié les structures du bien loué à raison de la démolition de murs porteurs, ce qui dépasse le cadre d'un simple aménagement ; qu'en énonçant que dans la mesure où ces travaux ont eu pour effet une modification notable de la structure, ils ne peuvent être cumulativement considérés comme une « amélioration » intrinsèque du local au sens de l'article R. 145-8 du code de commerce, quand l'ouverture du mur porteur sur plusieurs mètres de long pour relier les locaux pris à bail avec les locaux mitoyens caractérisait tout à la fois une modification notable des caractéristiques des locaux et une amélioration des lieux loués en ce qu'ils avaient pour but essentiel d'améliorer l'exploitation en raison de l'adjonction de nouvelles surfaces et de la création d'un accès supplémentaire pour la clientèle, d'où il résultait que les bailleresses ne pouvaient se prévaloir de ces travaux pour obtenir le déplafonnement du prix du bail lors du renouvellement, la cour d'appel a violé les articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-3 et R. 145-8 du code de commerce ; 2°/ que les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge ; que lorsque les travaux réalisés par le preneur caractérisent à la fois une modification notable et une amélioration des lieux loués, le second caractère doit prévaloir sur le premier de sorte que le déplafonnement du prix du bail ne peut intervenir lors du premier renouvellement ; qu'il s'évince des constatations de l'arrêt que les travaux réalisés par le preneur ont consisté en la suppression de la majeure partie du mur porteur du local contigu au local mitoyen faisant l'objet du lot 31, ces travaux n'ayant que faiblement modifié l'assiette des lieux loués ; qu'en ne recherchant pas si les travaux réalisés à ses frais par la société EK-Duroc au cours du bail à renouveler, en ce qu'ils avaient eu pour but essentiel de créer un accès supplémentaire pour la clientèle par une large ouverture en communication sur les locaux mitoyens appartenant à la SCI Sarah, qui bénéficient d'une vitrine sur rue, permettant ainsi de doubler le linéaire d'accès à la boutique, ne devaient pas recevoir la qualification de travaux d'améliorations relevant des dispositions de l'article R. 145-8 du code de commerce en raison de l'adjonction de nouvelles surfaces sans modification significative de l'assiette du bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R. 145-8 du code de commerce, ensemble les articles L. 145-33, L. 145-34 du même code. » Réponse de la Cour 3. Ayant relevé que la locataire avait effectué d'importants travaux consistant en la suppression de la majeure partie du mur porteur du local contigu au local mitoyen dans le but d'une mise en communication des locaux, que ces travaux avaient profondément modifié les structures du bien loué à raison de la démolition de murs porteurs, que cela dépassait le cadre d'un simple aménagement et avait eu pour effet une modification notable de la structure, la cour d'appel a pu, procédant à la recherche prétendument omise en déduire que ces transformations constituaient des modifications notables des caractéristiques du local au sens de l'article L. 145-34 du code de commerce et ne pouvaient être qualifiés d'améliorations intrinsèques du local au sens de l'article R. 145-8 du code de commerce. 4. Le moyen n'est donc pas fondé. PAR CES MOTIFS, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société EK-Duroc aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze décembre deux mille vingt-quatre.
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