LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 11 janvier 2011), que le 23 février 1856, vingt-six personnes physiques se sont portées adjudicataires indivis d'une propriété en nature de terres formant l'extrémité de la presqu'île de la Croisette à Cannes ; qu'elles se sont regroupées sous le vocable de "syndicat des propriétaires de la Pointe Croisette" devenu "syndicat des propriétaires de la Pointe croisette" en 1992 ; que par acte notarié du 28 novembre 1858 intitulé "acte de règlement de compte et de partage" elles ont décidé du partage partiel du terrain en trente lots et ont laissé dans une indivision perpétuelle les voies de desserte des lots ainsi que deux places, du Masque de Fer et de l'Etang ; que l'acte prévoyait que l'indivision était représentée par cinq syndics élus chargés d'assurer les questions de gestion et d'administration, l'unanimité des indivisaires étant requise pour se prononcer en cas d'aliénation des parties indivises ; que Mme X... et MM. Y..., Z..., A... et B... (les consorts X... et autres), ès qualités de syndics, ont assigné la commune de Cannes (la commune) en démolition des constructions et plantations édifiées par elle sur la place de l'Etang en 2005 et dommages-intérêts pour voie de fait ; que la commune a soulevé la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d'intérêt à agir des syndics et, sur le fondement de titres, dont un acte signé le 16 février 1927 entre les cinq syndics de l'époque représentant 93 % des indivisaires et elle, des actes administratifs et de l'usucapion, a formé une demande reconventionnelle en revendication de la propriété de la parcelle ; Attendu que, pour déclarer les consorts X... et autres irrecevables en leur demande, l'arrêt relève que l'acte du 16 février 1927 a été signé par les cinq syndics de l'époque représentant 93 % des indivisaires et retient qu'à la suite de cet acte, la commune s'est trouvée en indivision avec vingt-cinq indivisaires détenant des quote-parts indivises pour 7 % sur la place de l'Etang et que l'action engagée par cinq syndics se heurte à un défaut de qualité ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que l'acte du 16 février 1927 avait emporté cession à la commune de la place de l'Etang, la cour d'appel, qui s'est contredite, n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 11 janvier 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; Condamne la commune de Cannes aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la commune de Cannes ; la condamne à payer la somme de 2 500 euros à Mme X... et à MM. Y..., Z..., A... et B..., ès qualités ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, troisième chambre civile, et prononcé par Mme le président en l'audience publique du treize juin deux mille douze signé par Mme Fossaert, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour Mme X..., ès qualités, et MM. Y..., Z..., A... et B..., ès qualités Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré MM. X..., Y..., Z..., A... et B..., pris en leur qualité de syndics, irrecevables en leur action ; AUX MOTIFS QUE le 23 février 1856, 26 personnes physiques se sont portées adjudicataires indivis d'une propriété en nature de terres formant l'extrémité de la presqu'île de la croisette à CANNES ; que ces particuliers se regroupaient sous le vocable de "Syndicat des propriétaires de la Pointe Croisette" devenu "Syndicat des Propriétaires de la Pointe croisette" en 1992 ; que le 25 septembre 1858, ils établissaient un acte sous seing privé comportant "un acte de règlement de compte et de partage" déposé au rang des minutes de Maître E... suivant acte notarié du 28 novembre 1858 ; qu'après partage en 30 lots, il subsistait dans l'indivision la voirie et deux places ; que l'indivision était représentée par cinq syndics élus chargés uniquement d'assurer les questions de gestion et d' administration, l'unanimité des indivisaires étant requise pour se prononcer en cas d'aliénation des parties indivises ; que le 16 février 1927, les cinq syndics de l'époque représentant 93% des indivisaires signaient un acte avec la commune de CANNES emportant cession de la place de l'étang, qui était par arrêté municipal du 26 avril 1927 incorporée dans la voirie urbaine de la commune de CANNES ; qu'à l'époque, ils existait cent copropriétaires indivis et que quatre avaient refusé de donner leur accord à la cession et trois s'étaient abstenus, puisque les syndics ne justifiaient que de l'accord de 75 indivisaires détenant 93 lots (cf A.G . du 30 janvier 1927); que France X..., Raymond Y..., Patrick Z..., Michel A... et Michel B..., en leur qualité de "syndics représentant un certain nombre de propriétaires" font valoir qu'en leur qualité de propriétaires indivis de la place de l'Etang, ils ont assigné la commune de CANNES en démolition sous astreinte de construction et plantations édifiées en 2005 et dommages et intérêts pour voie de fait, demandes reprises par leur appel incident sauf à limiter l'interdiction de construire au futur ; que la commune de CANNES a formé reconventionnellement une action en revendication de la parcelle cadastrée BZ 278 d'une contenance de 35 ares 41 centiares en se fondant notamment sur les titres, actes administratifs et l'usucapion ; que la commune de CANNES oppose à l'action principale des syndics des fins de non recevoir tirée du défaut de qualité et d'intérêt à agir au visa de l'article 31 du code de procédure civile au motif que les demandeurs ne sont pas les ayants droit des propriétaires des 7% de quote part indivis, ni les représentants régulièrement élus par défaut de respect de la règle de l'unanimité ; qu'il est exact que suite à l'acte de cession voté le 30 janvier 1927, signé le 16 février 1927, la commune de CANNES s'est trouvée en indivision avec 25 indivisaires détenant des quotes parts indivises pour 7% sur la place de l'Etang ; qu'en l'absence du syndicat des copropriétaires de la Pointe Croisette en première instance, l'action engagée par cinq syndics représentant un certain nombre de propriétaires indivis se heurte à un défaut de qualité, nul ne plaidant par procureur, et à un défaut d'intérêt à agir, à titre personnel, puisqu'ils ne se prévalent pas à titre personnel de Co- indivisaires venant aux droits des 25 coindivisaires subsistant en 1927 ; qu'en appel, les intimés ont conclu ès-qualités de "syndic du syndicat des copropriétaires de la Pointe Croisette" tout en revendiquant des droits indivis en indivision forcée, excluant le litige notamment du régime de la copropriété prévu par la loi du 10 juillet 1965 ainsi que l'a justement retenu le premier juge, puisque ce régime impose la coexistence de parties privatives et de parties communes ; que cette astuce procédurale est justement dénoncée par la commune de CANNES, elle même membre dudit syndicat, celle-ci opposant le défaut de qualité à agir des cinq syndics, faute d'autorisation régulièrement obtenue des copropriétaires de la place de l'Etang, et expliquant que le syndicat des copropriétaires de la Pointe Croisette n'est qu'une organisation d'indivisaires conventionnelle sans existence légale ; qu'en tout état de cause, les intimés ne produisent aucune délibération d'assemblée générale dudit syndicat, seul censé pourvu de la personnalité morale, les autorisant à agir ; qu'en définitive que les cinq syndics intimés seront déclarés irrecevables en leurs prétentions pour défaut de qualité et d'intérêt à agir contre la commune de CANNES; 1°) ALORS QUE selon le règlement « de compte et de partage » du 25 septembre 1858 (pp. 15-16), « les copropriétaires ont décidé qu'il continuerait à y avoir entre eux un syndicat composé de cinq des leurs, à qui ils donnent mission et pouvoir de les représenter dans toutes affaires, de quelque nature qu'elles soient, où ils seraient intéressés en commun. De surveiller l'exécution et l'observation de tous leurs convenus, d'empêcher tous empiètements, toute dégradation et toute intrusion illégale sur les parties de terrain laissées indivises à l'usage de tous les copropriétaires, d'ester en justice, en leur nom, sur toutes les actions à défendre ou à intenter sur des intérêts communs » ; que selon le règlement, les syndics ont donc reçu pouvoir d'agir en justice des autres propriétaires indivis, notamment pour empêcher tout empiètement sur les parties indivises, sans qu'il soit nécessaire qu'il sollicitent, pour chaque action en justice, un nouveau pouvoir pour agir ; qu'ainsi, en déclarant irrecevable l'action engagée par MM. X..., Y..., Z..., A... et B..., ès qualités de syndics, motifs pris, d'une part, « qu'en l'absence du syndicat des copropriétaires de la Pointe Croisette en première instance, l'action engagée par cinq syndics représentant un certain nombre de propriétaires indivis se heurte à un défaut de qualité, nul ne plaidant par procureur, et à un défaut d'intérêt à agir, à titre personnel, puisqu'ils ne se prévalent pas à titre personnel de coindivisaire venant aux droits des vingtcinq coindivisaires subsistants en 1927 », d'autre part, du « défaut de qualité à agir des cinq syndics, faute d'autorisation régulièrement obtenue des copropriétaires de la place de l'Etang » et, enfin, que ceux-ci « ne produisent aucune délibération de l'assemblée générale dudit syndicat, seul censé pourvu de la personnalité morale, les autorisant à agir », la cour d'appel a dénaturé par omission le règlement de compte et de partage du 25 septembre 1858, en violation de l'article 1134 du code civil ; 2°) ALORS QUE dans son jugement rendu le 12 mai 2009, le tribunal de grande instance de Grasse a constaté que MM. X..., Y..., Z..., A... et B... agissaient chacun « en sa qualité de syndic » (p. 1-2); qu'en affirmant qu'en première instance, l'action avait été « engagée par cinq syndics représentant un certain nombre de propriétaires indivis », la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du jugement entrepris, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ; 3°) ALORS QU'en statuant comme elle l'a fait, motifs pris « qu'il est exact que suite à l'acte de cession voté le 30 janvier 1927, signé le 16 février 1927, la commune de Cannes s'est trouvée en indivision avec vingt-cinq indivisaires détenant des quotes-parts indivises pour 7 % sur la place de l'Etang », après avoir pourtant constaté, d'une part, que selon l'acte du 25 septembre 1858, « l'unanimité des indivisaires (est) requise pour se prononcer en cas d'aliénation des parties indivises » » et que les cinq syndics élus sont chargés « uniquement d'assurer les questions de gestion et d'administration » et, d'autre part, que l'acte du 16 février 1927 a été signé par les cinq syndics de l'époque, que quatre propriétaires indivis ont refusé de donner leur accord à la cession et que trois se sont abstenus, ce dont il résultait que la cession alléguée n'était pas régulièrement intervenue avec l'accord de tous les propriétaires indivis, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1134 du code civil.
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