LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte aux époux X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Ruggieri Promotion ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 16 mai 2011), que par acte sous seing privé du 26 juin 2007, M. et Mme X... ont vendu à la société Ruggieri Gestion (la société) une maison d'habitation avec un terrain attenant ; que l'acte comportait une condition suspensive d'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire et de démolir et une clause de variabilité du prix stipulant que le prix d'achat de 3 300 000 euros était accepté par l'acquéreur sur les bases d'une surface hors oeuvre nette de 7272 m² minimum pour la totalité de l'unité foncière et que si le permis de construire obtenu par l'acquéreur autorisait une surface hors oeuvre nette (SHON) supérieure à 7272 m², un nouveau prix serait calculé ; que M. et Mme X... estimant que la société n'avait pas satisfait à ses engagements l'ont assignée en paiement de la somme de 200 000 euros au titre de la clause de l'acte instituant une astreinte conventionnelle ; Sur le premier et le second moyen, réunis : Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de constater la caducité de l'acte de vente et de les débouter de leur demande au titre de la clause d'astreinte conventionnelle, alors, selon le moyen : 1°/ que le bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un permis de construire n'effectue pas les diligences requises et empêche l'accomplissement de la condition, lorsqu'il ne présente pas une demande de permis de construire conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse et restée infructueuse ; qu'en retenant la caducité de la vente, après avoir pourtant constaté que la société Ruggieri Gestion avait déposé une demande de permis de construire portant sur une SHON de 6.481 m², inférieure aux caractéristiques figurant dans l'acte de vente, et qu'elle avait retiré cette demande en février 2008, ce dont il résultait que l'acquéreur n'avait pas effectué les diligences requises et avait empêché la réalisation de la condition qui devait, dès lors, être réputée accomplie, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé les articles 1134 et 1178 du code civil ; 2°/ que le bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un permis de construire n'effectue pas les diligences requises et empêche l'accomplissement de la condition, lorsqu'il ne présente pas une demande de permis de construire conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse et restée infructueuse ; qu'en retenant, pour estimer que la défaillance de la condition n'était pas imputable à la société Ruggieri Gestion, qu'il ressort d'une attestation de l'architecte du projet que le projet relatif à une SHON de 6.481 m² ne pouvait pas être accepté et qu'a fortiori une demande portant sur une SHON de 7.272 m² aurait nécessairement fait l'objet d'un refus, quand seule une décision administrative de refus de permis de construire émanant du maire était de nature à démontrer l'impossibilité du projet et caractériser la défaillance objective de la condition, la cour d'appel a statué par un motif inopérant et privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du code civil ; 3°/ que la caducité d'un acte n'affecte pas la clause pénale qui y est stipulée et qui doit précisément produire effet en cas de défaillance fautive de l'une des parties ; qu'en retenant, pour débouter les époux X... de leur demande au titre de la clause pénale, que l'acquéreur peut se prévaloir de la caducité de l'acte du 26 juin 2007, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1152 et 1226 du code civil ; 4°/ que la clause pénale, sanction contractuelle d'une partie à ses obligations, s'applique du seul fait de cette inexécution ; que l'acte du 26 juin 2007 stipule que le dépôt du permis de construire devra être réalisé « au plus tard le 30 octobre 2007 » ; le même acte prévoit, à titre de sanction, que : « si l'acquéreur n'a pas respecté les délais prévus ci-dessus pour les engagements susvisés, il devrait payer de plein droit et sans mise en demeure préalable une indemnité dont le montant est d'ores et déjà fixé, à titre forfaitaire et irréductible, à 20 000 euros par mois de retard et ce à titre d'astreinte conventionnelle » ; qu'en déboutant les époux X... de leur demande, après avoir constaté que la société Ruggieri Gestion ne démontre pas avoir déposé de demande de permis de construire avant le 30 octobre 2007, ce dont il résultait un manquement de celle-ci à ses engagement ouvrant, de ce seul fait, droit au paiement d'une somme au titre de la clause pénale, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1134 et 1152 du code civil par refus d'application ; Mais attendu, qu'ayant relevé que la demande de permis de construire avait pour but de savoir si le terrain était constructible pour un ensemble immobilier d'une SHON de 7272 m² au moins, dans le respect des dispositions du plan local d'urbanisme de la commune applicable à la date de son dépôt, qu'un avis défavorable avait été émis par la commission d'études des projets de la commune et que lors d'un rendez vous au service de l'urbanisme de la commune de Toulouse, le projet ayant été remis en cause en raison d'une trop forte densité, le permis de construire en cours d'instruction devait soit être retiré, soit faire l'objet d'un refus et retenu que le projet relatif à une SHON de 6481 m², ne pouvant être accepté, une demande portant sur une SHON de 7272 m², formalisée dans le délai fixé au contrat, aurait nécessairement fait l'objet d'un refus, la cour d'appel a pu en déduire que la non-réalisation de la condition suspensive d'obtention du permis de construire n'était pas due à une faute de l'acquéreur qui pouvait se prévaloir de la caducité de l'acte et que M. et Mme X... devaient être déboutés de leur demande en paiement de la clause pénale ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à la société Ruggieri Gestion la somme de 2 500 euros, rejette la demande de M. et Mme X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze septembre deux mille douze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils, pour M. François X..., Mme Brigitte Y... épouse X... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir constaté la caducité de l'acte de vente du 26 juin 2007 conclu entre les époux X... et la société RUGGIERI GESTION et débouté les époux X... de la demande qu'ils ont formulée au titre de la clause d'astreinte conventionnelle stipulée au compromis de vente du 26 juin 2007 ; AUX MOTIFS QUE : « La SAS RUGGIERI GESTION ne démontre pas avoir déposé une demande de permis de construire avant le 30 octobre 2007 ; Elle produit une demande datée du 15 novembre 2007, portant sur une SHON de 6481 m2, et un courrier attestant de la transmission aux époux X... d'une copie du récépissé de dépôt de cette demande, ne mentionnant pas la superficie visée ; Il est établi que cette demande a été retirée en février 2008 et classée sans suite ; La société appelante verse aux débats une attestation émanant de l'architecte du projet dont il résulte que la demande du 15 novembre 2007 a fait l'objet d'un avis défavorable à la suite de la commission d'étude des projets (CEP) du 4 décembre 2007, que lors d'un rendez-vous le 14 janvier 2008 au service de l'urbanisme de la Ville de Toulouse le projet a été remis en cause en raison d'une trop forte densité, le permis de construire en cours d'instruction devant soit être retiré, soit faire l'objet d'un refus ; A cette attestation est joint un document mentionnant : "CEP du" 4/12/07" : "ADP : Trop de linéarité au regard de l'insertion d'un projet dans ce terrain très boisé. Trop de densité, Bâtiment central à réétudier et à redécouper, Travailler des plots intégrés dans les arbres = respecter le terrain et ses arbres" ; Les mentions figurant sur ce document dont le caractère sérieux n'est pas utilement discuté, sont en concordance avec les indications précises fournies par l'architecte ; Il s'évince de ces pièces que le projet relatif à une SHON de 6481 m2 ne pouvait pas être accepté, ce qui explique le retrait de la demande, et permet de considérer qu'a fortiori une demande portant sur une SHON de 7272 m2, formalisée dans le délai fixé au contrat, aurait nécessairement fait l'objet d'un refus » ; ALORS, d'une part, QUE : le bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un permis de construire n'effectue pas les diligences requises et empêche l'accomplissement de la condition, lorsqu'il ne présente pas une demande de permis de construire conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse et restée infructueuse ; qu'en retenant la caducité de la vente, après avoir pourtant constaté que la société RUGGIERI GESTION avait déposé une demande de permis de construire portant sur une SHON de 6.481 m², inférieure aux caractéristiques figurant dans l'acte de vente, et qu'elle avait retiré cette demande en février 2008, ce dont il résultait que l'acquéreur n'avait pas effectué les diligences requises et avait empêché la réalisation de la condition qui devait, dès lors, être réputée accomplie, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé les articles 1134 et 1178 du Code civil ; ALORS, d'autre part, QUE : le bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un permis de construire n'effectue pas les diligences requises et empêche l'accomplissement de la condition, lorsqu'il ne présente pas une demande de permis de construire conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse et restée infructueuse ; qu'en retenant, pour estimer que la défaillance de la condition n'était pas imputable à la société RUGGIERI GESTION, qu'il ressort d'une attestation de l'architecte du projet que le projet relatif à une SHON de 6.481 m² ne pouvait pas être accepté et qu'a fortiori une demande portant sur une SHON de 7.272 m² aurait nécessairement fait l'objet d'un refus, quand seule une décision administrative de refus de permis de construire émanant du maire était de nature à démontrer l'impossibilité du projet et caractériser la défaillance objective de la condition, la Cour d'appel a statué par un motif inopérant et privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION (Subsidiaire) Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les époux X... de la demande qu'ils ont formulée au titre de la clause d'astreinte conventionnelle stipulée au compromis de vente du 26 juin 2007 ; AUX MOTIFS QUE : « La non-réalisation de la condition suspensive d'obtention du permis de construire telle que prévue dans l'acte sous seing-privé n'est pas due à une faute de l'acquéreur, qui est en mesure de se prévaloir de la caducité de cet acte et ne peut par suite être tenu de régler l'indemnité conventionnelle prévue pour ne pas avoir respecté ses engagements » ; ALORS, d'une part, QUE : la caducité d'un acte n'affecte pas la clause pénale qui y est stipulée et qui doit précisément produire effet en cas de défaillance fautive de l'une des parties ; qu'en retenant, pour débouter les époux X... de leur demande au titre de la clause pénale, que l'acquéreur peut se prévaloir de la caducité de l'acte du 26 juin 2007, la Cour d'appel a violé les articles 1134, 1152 et 1226 du Code civil ; ALORS, d'autre part, QUE : la clause pénale, sanction contractuelle d'une partie à ses obligations, s'applique du seul fait de cette inexécution ; que l'acte du 26 juin 2007 stipule que le dépôt du permis de construire devra être réalisé « au plus tard le 30 octobre 2007 » ; le même acte prévoit, à titre de sanction, que : « si l'acquéreur n'a pas respecté les délais prévus ci-dessus pour les engagements susvisés, il devrait payer de plein droit et sans mise en demeure préalable une indemnité dont le montant est d'ores et déjà fixé, à titre forfaitaire et irréductible, à 20.000 euros par mois de retard et ce à titre d'astreinte conventionnelle » ; qu'en déboutant les époux X... de leur demande, après avoir constaté que la société RUGGIERI GESTION ne démontre pas avoir déposé de demande de permis de construire avant le 30 octobre 2007, ce dont il résultait un manquement de celle-ci à ses engagement ouvrant, de ce seul fait, droit au paiement d'une somme au titre de la clause pénale, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1134 et 1152 du Code civil par refus d'application.
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