LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, pris en sa cinquième branche : Vu l'article 1134 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 17 novembre 2010), que, par acte sous seing privé du 16 juin 2005, M. X... a vendu à la société Patrimoine familial immobilier (PFI) un terrain à bâtir, sous conditions suspensives de l'obtention par l'acquéreur de plusieurs prêts et d'un arrêté de lotissement pour environ dix lots, et réitération par acte authentique dans le mois de l'arrêté de lotissement ; que l'arrêté de lotissement étant intervenu le 17 octobre 2006, la société PFI a, le 19 juillet 2007, déposé une demande de modification de cet arrêté ; que le 1er octobre 2007, M. X... a informé la société PFI qu'en raison du retard pris par le projet, il entendait soit que le prix fût réévalué, soit que l'opération fût abandonnée, lui-même conservant alors la somme de 10 000 euros versée lors de la signature de l'acte du 16 juin 2005 ; que le 15 octobre 2007 a été délivrée une attestation précisant l'absence de recours des tiers à l'encontre de l'arrêté du 17 octobre 2006 ; que, par courrier du 21 janvier 2008, M. X... s'est prévalu de la caducité du compromis et a réclamé la somme de 10 000 euros ; que la société PFI a, par acte du 16 avril 2008, assigné M. X... en réalisation de la vente ; Attendu que pour accueillir la demande, l'arrêt retient notamment que la société PFI a fait savoir dès le 2 octobre 2007 à M. X... qu'elle n'était pas opposée à une réévaluation du prix mais que celui-ci n'avait entendu donner aucune suite, ce qu'avait confirmé le courriel de son avocat du 7 février 2008, de sorte qu'il ne pouvait prétendre qu'il n'y aurait plus d'accord sur le prix, l'échec des pourparlers engagés n'ayant pas eu pour effet de mettre fin à l'acte du 16 Juin 2005 mais d'en maintenir les effets, notamment sur le montant du prix, les parties n'ayant jamais entendu mettre fin, d'un commun accord au contrat initial, mais ayant seulement amorcé des pourparlers ; Qu'en statuant ainsi, alors que le courriel du 7 février 2008 énonçait "que les époux X... ne sont plus vendeurs", la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de ce courriel, a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du premier moyen ni sur le second moyen : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 novembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Rouen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen, autrement composée ; Condamne la société PFI aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société PFI à verser la somme de 2 500 euros à M. X... ; rejette la demande de la société PFI ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit février deux mille douze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour M. X... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement déféré en ce que les premiers juges ont « dit que le présent jugement vaut acte de vente du terrain cadastré section ZA n° 36, sis au lieudit route de Muids, commune d'Ande (Eure), d'une contenance de 1 hectare, 1 are, 40 centiares, par M. Marcel X... à la société Patrimoine Familial Immobilier, moyennant le prix de 190.562 euros, et d'avoir débuté en conséquence M. X... de l'ensemble de ses demandes, Aux motifs que «le tribunal a, dans le jugement entrepris, mis en évidence les clauses essentielles de l'acte sous seing privé du 16 juin 2005 devant servir de base à la solution du litige opposant les parties ; que c'est ainsi que les premiers juges ont relevé que, par cette convention, «le vendeur vend à l'acquéreur, qui accepte, sous les conditions suspensives ci-après stipulées, l'immeuble suivant» ; que suivent la description du bien vendu et le montant du prix, fixé à 190 562 euros ; que l'acte prévoit que « l'acquéreur sera propriétaire des biens et droits à lui vendus à compter de ce jour (sauf l'effet de la condition suspensive ci-après stipulée) et il en aura la jouissance par la prise de possession réelle, à compter du jour de la signature de l'acte authentique de vente» ; que s'agissant de la condition suspensive ainsi visée, elle figure au paragraphe «conditions suspensives» ou il est stipulé : «Arrêté de lotir : l'acquéreur s'engage dès maintenant à demander les formalités nécessaires à l'obtention d'un arrêté de lotissement pour environ dix lots de terrains à bâtir. Celui-ci stoppera tous les frais pour l'obtention de celui-ci. Le vendeur reconnaît que cette obtention de lotir (sic) est une condition essentielle à la réalisation de ladite vente qui pourra intervenir dans le mois qui suivra cet arrêté. Renseignements pris ce jour auprès du géomètre M. Y... à Evreux, il faut compter environ 6 à 8 mois pour cette autorisation» ; que ce paragraphe contient ensuite les autres conditions suspensives dont celle d'obtention d'un prêt pour lequel il est renvoyé au paragraphe concernant le « plan de financement de l'acquéreur » où il est prévu un prêt de 160 000 euros d'une durée de trente-six mois au taux de 4,50 % ; qu'enfin en page 7 de l'acte, il est stipulé que « la réalisation, si elle a lieu, sera constatée par acte authentique qui sera reçu par la SCP Brutus Legros, notaires associés à Louviers au plus tard, un mois après l'obtention de l'arrêté de lotissement» ; qu'il doit en être déduit qu'il y avait incontestablement accord sur la chose et le prix et que les parties avaient même stipulé que le transfert de propriété s'opérait dès le 16 juin 2005, sous réserve de la réalisation de la condition suspensive liée à l'obtention de l'arrêté de lotissement ; que s'agissant de celle-ci, s'il était indiqué une durée approximative pour l'instruction d'une telle demande, il n'était en tout cas stipulé aucun délai impératif dans lequel cette condition devait se réaliser ; que de même, une fois celle-ci éventuellement réalisée, il était précisé que la vente pourra intervenir dans le mois qui suivra cet arrêté » (c'est la Cour qui souligne), ce qui, là aussi, excluait tout délai obligatoire ; que certes, au paragraphe « réalisation », la formule était différente puisqu'il était énoncé que l'acte « sera reçu par la SCP au plus tard un mois après l'obtention de l'arrêté de lotissement », mais la stipulation précédemment rapportée ne permettait pas de dire que ce délai avait un caractère impératif et, en tout cas, aucune conséquence n'était attachée par les parties à son dépassement ; que dès lors, l'appelant ne peut prétendre qu'il était impératif que la réitération intervint dans le mois suivant le 17 octobre 2006, date d'obtention de l'arrêté de lotissement ; que le tribunal a justement que si M. X... entendait qu'il en fût ainsi, il lui appartenait de mettre en demeure la société PFI de comparaître chez le notaire dans le mois suivant l'arrêté du 17 octobre 2006, sans même avoir à attendre la modification de cet arrêté i l'expiration du délai de recours des tiers dans la mesure où la convention prévoyait simplement l'obtention d'un arrêté ; qu'or il est constant qu'il ne l'a pas fait puisque M. X... s'est pour la première fois manifesté sous la forme d'un courrier du 1er octobre 2007 par lequel il proposait soit un maintien de la vente avec réévaluation du prix, soit un abandon de celle-ci moyennant versement par l'acheteur d'une somme de 10 000 euros, et en second lieu par sa lettre du 21 janvier 2008 invoquant la «caducité» de l'acte du 16 juin 2005 et réclamant une somme de 10 000 euros en rémunération de l'immobilisation du bien ; que ce faisant M. X... n'a pas tiré les justes conséquences des dispositions contractuelles qui l'unissaient à la société PFI, étant observé que celle-ci na pas, quant à elle, eu, contrairement à ce que soutient l'appelant, un comportement empreint de mauvaise foi ; qu'il est en effet démontré qu'elle a entrepris les démarches nécessaires à l'obtention d'une autorisation de lotir dans la période qui a immédiatement suivi l'acte du 16 juin 2005 de sorte que le 31 octobre 2005, la commune d'Ande lui faisait un certain nombre d'observations sur son projet et la demande a finalement été déposée le 6 janvier 2006 ; que malgré des réclamations du géomètre expert intervenant pour le compte de la société PFI auprès du maire (8 et 23 février 2006) et du préfet (13 septembre 2006), l'autorisation de lotir ne sera donnée que par arrêté du 17 octobre 2006 ; que cependant, la société PFI a dû déposer une demande de modification de cet arrêté, son notaire (Maître Z...) expliquant qu'une telle demande avait été exigée par la direction départementale de l'équipement car deux terrains à bâtir avaient fait l'objet d'un certificat d'urbanisme qui n'était plus valable ; que son notaire ajoutait, dans son courrier du 25 janvier 2008, que toutefois à cette date l'arrêté complémentaire n'était d'ailleurs toujours pas accordé ; que la société PFI s'est ainsi heurtée à une lenteur de l'administration indépendante de sa volonté ; que l'intimée, consciente de cet inconvénient, a fait savoir, dès le 2 octobre 2007 à M. X..., au lendemain du premier courrier de celui-ci, qu'elle n'était pas opposée à une réévaluation du prix, ce qui a été renouvelé dans le courrier de Maître Z..., notaire de la société PFI, du 25 janvier 2008, rappelé dans un courrier électronique du 2 février 2008 ; que cependant M. X... n'a entendu donner aucune suite, ce qu'a confirmé le courriel de son avocat du 7 février 2008, de sorte que, comme l'a exactement relevé le tribunal, M. X... ne peut prétendre qu'il n'y aurait plus d'accord sur le prix, l'échec des pourparlers engagés n'ayant pas eu pour effet de mettre fin à l'acte du 16 juin 2005 mais d'en maintenir les effets, notamment sur le montant du prix, les parties n'ayant en effet jamais entendu mettre fin, d'un commun accord, au contrat initial mais ayant seulement amorcé des pourparlers ; que c'est d'ailleurs en ce sens qu'a été adressée à M. X... par la société PFI, une lettre recommandée reçue par lui le 4 mars 2008, pour que soit fixé dans un délai maximum de quinze jours un rendez-vous chez le notaire en vue de la réitération de la vente, un courrier dans le même sens ayant été envoyé au notaire chargé de recevoir l'acte que, face à l'abstention de M. X..., celui-ci a été assigné afin que soit rendu un jugement valant acte de vente aux conditions de l'acte du 16 juin 2005, ce qu'a admis le tribunal ; Alors en premier lieu, qu'aux termes du compromis de vente en date du 16 juin 2005 il était stipulé sous la rubrique «REALISATION» : «La réalisation, si elle a lieu, sera constatée par acte authentique qui sera reçu par la SCP Brutus Legros notaires associés à Louviers au plus tard un mois après l'obtention de l'arrêté de lotissement, elle emportera transfert de propriété sans rétroactivité » ; qu'en énonçant « qu'il n était en tout cas stipulé aucun délai impératif dans lequel cette condition devait se réaliser et que « la stipulation précédemment rapportée ne permettait pas de dire que ce délai avait un caractère impératif» alors même que l'expression «au plus tard» était dénuée d'équivoque et constituait nécessairement le terme de la condition au-delà duquel le compromis de vente devenait caduc, la cour d'appel a dénaturé l'acte en date du 16 juin 2005 et a violé l'article 1134 du code civil, Alors en deuxième lieu, qu'aux termes du compromis de vente en date du 16 juin 2005 il était stipulé sous la rubrique «REALISATION» : «La réalisation, si elle a lieu, sera constatée par acte authentique qui sera reçu par la SCP Brutus Legros notaires associés à Louviers au plus tard un mois après l'obtention de l'arrêté de lotissement, elle emportera transfert de propriété sans rétroactivité ; qu'en énonçant qu'il appartenait à M. X... de mettre en demeure la société PFI de comparaître chez le notaire dans le mois suivant l'arrêté du 17 octobre 1996 alors qu'aucune obligation de cette nature n'était mise à la charge de M. X..., la cour d'appel a dénaturé l'acte en date du 16 juin 2005 et a violé l'article 1134 du code civil, Alors en troisième lieu, que toute condition doit être accomplie de la manière que les parties ont vraisemblablement voulu et entendu qu'elle le fût ; qu'il s'évince des constatations de l'arrêt que si l'obtention d'un arrêté de lotissement pour environ dix lots de terrains à bâtir avait été érigée par les parties en condition suspensive, il était avéré que la société Patrimoine Familial Immobilier avait obtenu par arrêté en date du 17 octobre 2006 l'autorisation de lotissement dont elle avait fait la demande ; qu'en énonçant par voie de motif inopérant que la société Patrimoine Familial Immobilier était néanmoins fondée à se prévaloir de ce que celle-ci avait déposé postérieurement une demande de modification de cet arrêté ayant pour objet deux terrains à bâtir et s'était heurtée ensuite « à une lenteur de l'administration indépendante de sa volonté » alors même que la condition suspensive s'était trouvée accomplie dès l'obtention de l'arrêté de lotissement en date du 17 octobre 2006 qui n'avait fait l'objet d'aucun recours, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard des articles 1134, 1175 et 1176 du code civil, Alors en quatrième lieu, que dans ses conclusions d'appel en date du 29 septembre 2010 M. X... avait fait valoir qu'il résultait de la correspondance adressée le 13 février 2008 par M. Y..., géomètre expert chargé de l'opération de lotissement, à la société Patrimoine Familial Immobilier que celle-ci pouvait réaliser le lotissement sur la base de l'arrêté du 17 octobre 2006 en procédant dans un premier temps à la réalisation des neuf premiers lots tout en demandant un arrêté complémentaire pour les deux lots supplémentaires ; qu'en ne répondant pas à ce moyen déterminant la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile, Alors enfin et à titre subsidiaire, que dans le courriel adressé le 7 février 2008 par le conseil de M. X... en réponse à la proposition de la société Patrimoine Familial Immobilier de réévaluer le prix du terrain, il était précisé : «Je vous confirme que les époux X... ne sont plus vendeurs» ; qu'en énonçant qu'aux termes de ce courriel M. X..., par l'intermédiaire de son avocat, «n'avait entendu donner aucune suite» à la proposition de la société Patrimoine Familial Immobilier de sorte que l'acte du 16 juin 2005 devait conserver son plein effet alors même que M. X... se considérait délié de tout engagement contractuel à l'égard de cette société, la cour d'appel a dénaturé le courriel du 7 février 2008 et a violé l'article 1134 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement déféré en ce que les premiers juges ont « dit que le présent jugement vaut acte de vente du terrain cadastré section ZA n° 36, sis au lieudit route de Muids, commune d'Ande (Eure), d'une contenance de 1 hectare, 1 are, 40 centiares, par M. Marcel X... à la société Patrimoine Familial Immobilier, moyennant le prix de 190 562 euros, et d'avoir débuté en conséquence M. X... de l'ensemble de ses demandes, Aux motifs que M. X... est mal venu à prétendre également pour critiquer la décision qui a accueilli cette demande que la condition suspensive relative au prêt «n'est sans doute pas elle-même réalisée» ; que d'une part en effet, la société PFI démontre le contraire en produisant le courrier de la banque CIC du 15 février 2008, d'autre part, il s'agit d'une condition suspensive stipulée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur dont la défaillance ne pourrait en conséquence être invoquée que par celui-ci, Alors, d'une part, qu'aux termes du compromis de vente en date du 16 juin 2005 il était stipulé sous la rubrique «obtention d'un prêt» : «L'acquéreur s'oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l'obtention des prêts, et notamment, à déposer le dossier relatif à ceux-là dans un délai maximum de quinze jours à compter des présentes, et à en justifier à première demande du vendeur, faute de quoi ce dernier pourrait invoquer la caducité des accords» ; qu'en énonçant «qu'il s'agit d'une condition suspensive stipulée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur dont la défaillance ne pourrait en conséquence être invoquée que par celui-ci», la cour d'appel a dénaturé l'acte en date du 16 juin 2005 et a violé l'article 1134 du code civil, Alors, d'autre part, que lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'évènement soit expiré ; qu'en ne recherchant pas si, à la date du 15 février 2008, la condition suspensive stipulée dans l'acte en date du 16 juin 2005 et relative à l'obtention du prêt n'était pas censée défaillie dès lors qu'il résultait des stipulations convenues entre les parties que la présentation à l'acquéreur d'une offre régulière de prêt « devra intervenir au plus tard, l'obtention de l'arrêté » (sic) et qu'il s'évince des constatations de l'arrêt que l'arrêté de lotir était intervenu le 17 octobre 2006, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1176 du code civil, Alors, enfin, que lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'évènement soit expiré ; qu'en ne recherchant pas si l'offre de prêt adressée le 15 février 2008 par la banque CIC à la société Patrimoine Familial Immobilier n'était pas assortie de «conditions de mise en place» dont il n'était pas établi qu'elles s'étaient trouvées par la suite vérifiées, d'où il résultait qu'il n'était pas justifié par la société Patrimoine Familial Immobilier de ce que la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt s'était réalisée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1176 du code civil.
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