LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que la société Financière Piraino, professionnelle de l'immobilier, qui avait acquis des droits sur un terrain qu'elle savait pollué, avait conclu un contrat de maîtrise d'oeuvre avec la société Yves Lecroart, architecte, portant sur l'édification, sur ce terrain, d'un bâtiment à usage de bureaux et prévoyant, s'agissant des honoraires, "le règlement à l'acceptation du permis", et ayant retenu que le dossier de permis de construire avait été déposé en mairie par l'architecte le 24 décembre 2004, et que le maître de l'ouvrage, qui avait connaissance de l'aléa lié à la pollution du sol, mais n'avait engagé aucune dépense en vue de la réalisation d'études ou de démarches de dépollution, s'était abstenu de communiquer les pièces complémentaires qui lui avait été réclamées, sollicitant, lui-même, la suspension de l'instruction du dossier, ensuite classé sans suite, la cour d'appel en a exactement déduit, sans violer le principe de la contradiction, sans dénaturer un courrier dont elle n'a pas fait état et sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, que le maître de l'ouvrage était seul responsable de l'absence de délivrance du permis de construire et que la condition suspensive étant réputée accomplie, l'architecte devait percevoir les honoraires prévus au contrat ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Financière Piraino aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Financière Piraino à payer à la société Yves Lecroart la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Financière Piraino ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit février deux mille douze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour la société Financière Piraino. Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement déféré, sauf sur le montant alloué à la société Yves LECROART et, émendant ce jugement dans la mesure utile, d'AVOIR condamné la société FINANCIERE PIRAINO à payer à la société Yves LECROART la somme globale de 80.694,94  TTC, outre intérêts au taux légal à compter du 4 février 2008, AUX MOTIFS QUE plusieurs remarques préalables s'imposent ; que le contrat en jeu a été passé entre deux professionnels de la construction, un maître de l'ouvrage (la société Financière Piraino) relevant d'un groupe de sociétés spécialisé dans la construction de maisons individuelles habitué à acheter des terrains et un architecte (le cabinet Lecroart) ; que le projet concernait un immeuble important, s'agissant d'édifier un bâtiment à usage de bureaux représentant près de 2.300 m² de surface utile ; que le contrat de maîtrise d'oeuvre est daté du 19 novembre 2004, qu'en réalité, un exemplaire encore non signé a été préparé par le cabinet Lecroart et envoyé pour consultation et signature à la société Financière Piraino le 25 novembre 2004 (pièce Lecroart n° 5) ; que celle-ci a retourné ce document, revêtu de sa signature (et complété d'un rajout manuscrit qui sera étudié infra par. 7 et suivants), à une date qui n'est pas connue mais sans modifier la date -19 novembre 2004- figurant au contrat ; que les prestations du cabinet Lecroart lui ont été commandées et ont été exécutées avant cette date formelle du 19 novembre 2004, le premier courrier de commande de la société Financière Piraino (qui sera étudié infra par. 6) étant du 18 octobre 2004 ; qu'il est constant, comme relevant des thèses partiellement concordantes des parties, que le cabinet Lecroart a exécuté ses prestations d'architecture au profit de la société Financière Piraino dans le cadre du projet envisagé sur la rue du Grand Cottignies à Wasquehal et qu'il a notamment élaboré le dossier de permis de construire qui a été déposé le 24 décembre 2004 en mairie de Wasquehal ; qu'au soutien de sa demande en paiement, la société Yves Lecroart peut invoquer un titre (le contrat du 19 novembre 2004) et les prestations exécutées pour la mise en oeuvre de ce contrat ; que ces prestations ne sont pas en elles-mêmes critiquées par la société Financière Piraino : que les objections formulées par celle-ci portent en effet sur le fait soit que le dossier était incomplet et que l'architecte ne s'est pas soucié de le compléter soit que le projet était voué à l'échec dans des conditions et pour des raisons connues par avance de l'architecte ; que parmi les obstacles à la bonne réalisation du projet, la société Financière Piraino expose en premier lieu qu'elle n'était pas propriétaire du terrain ; qu'en réalité, elle avait acquis des droits sur ce terrain puisque qu'elle a signé, à une date non précisée, une "convention de substitution de compromis" (pièce Piraino n° 1) pour se substituer à l'acquéreur du terrain, lui-même bénéficiaire d'un "compromis de vente d'immeuble" (pièce Piraino n° 2) en date des 8 et 9 août 2002 prorogé le 14 avril 2004 ; que la "convention de substitution de compromis" est nécessairement antérieure à août 2004 puisqu'elle vise un permis de construire à déposer avant le 30 août 2004 ; qu'aucune démonstration n'est proposée de ce que le cabinet Lecroart aurait été informé de cette situation ; que le "compromis" initial de 2002 comporte, au rang des conditions suspensives convenues dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, une clause ainsi rédigée : "Que la DRIRE accepte que le terrain vendu ne soit pas dépollué mais qu'il soit rendu utilisable pour le projet de l'acquéreur par la technique de l'imperméabilisation" ; que cette clause implique que l'acquéreur initial -puis la société Financière Piraino qui lui a été substituée- était informé de ce que le terrain était un terrain pollué et de ce qu'il faudrait interroger la DRIRE quant aux modalités de dépollution, étant espéré que soit autorisé un processus peu coûteux ; que par ailleurs, la "convention de substitution de compromis" contient elle-même une clause ainsi rédigée : "La SARL Financière PIRAINO s'engage à déposer, le 15 août2 004, un permis à usage d'immeuble de bureau au plus tard le 30 août 2004" ; qu'à ce stade du raisonnement, il se comprend des documents ci-dessus examinés que, lorsqu'elle a signé -à une date non précisée mais antérieure à août 2004- la "convention de substitution de compromis", la société Financière Piraino savait qu'elle acquérait des droits sur un terrain pollué soumis à consultation de la DRIRE et s'engageait à bref délai à déposer une demande de permis de construire ; qu'en tant que professionnel de la construction, elle avait alors conscience de ce que son projet comportait des risques puisqu'elle n'était pas encore totalement propriétaire du terrain et que celui-ci était un terrain pollué présentant des sujétions particulières à décider par la DRIRE ; qu'aucun élément du dossier ne permet de dire que le cabinet Lecroart aurait été informé -ou aurait connu par lui-même- ces particularités ; que c'est dans ce contexte que la société Financière Piraino a, le 18 octobre 2004 -soit avant même la formalisation du contrat de maîtrise d'oeuvre- adressé au cabinet Lecroart un courrier pour lui demander de "déposer au plus vite le permis de construire de nos futurs bureaux" (pièce Lecroart n° 1) ; que l'architecte a été diligent puisque, pour ce projet important développant près de 2.300 m2 de surface utile, il a déposé le dossier en mairie de Wasquehal le 24 décembre 2004 ; que la société Financière Piraino ne peut reprocher à la société Yves Lecroart d'avoir engagé un projet déjà voué à l'échec alors que c'est elle qui, professionnel en parfaite connaissance des faiblesses de son dossier, a demandé à l'architecte d'exécuter ses prestations techniques et administratives de maîtrise d'oeuvre ; que le contrat de maîtrise d'oeuvre, envoyé en projet par la société Yves Lecroart à la société Financière Piraino et que celle-ci a retourné revêtu de sa signature, comporte une clause à propos des honoraires, à savoir : "Règlement à l'acceptation du permis" ; que peu importe de savoir qui est l'auteur de ce rajout manuscrit dès lors que le projet envoyé par le cabinet Lecroart a été, après retour, signé par lui ; que cette clause s'impose donc aux deux parties ; qu'il ne peut être considéré que, en signant cette clause, le cabinet Lecroart aurait manifesté sa connaissance spécifique du risque de l'opération en raison des aléas du terrain et ainsi accepté le risque de non-aboutissement du projet ; qu'en revanche, la cour admet le raisonnement proposé par la société Financière Piraino, qui analyse cette clause comme une condition suspensive ; que cela étant, dans ses écritures d'appel, la société Yves Lecroart indique que "C'est la Sté FINANCIERE PIRAINO elle-même qui a sollicité du maire de WASQUEHAL, par lettre du 21 avril 2005, la suspension de l'instruction du dossier" ; que par cette formule, la société Yves Lecroart fait, implicitement mais nécessairement, référence à l'article 1178 du code civil qui édicte que : "La condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement" ; qu'il reste ainsi à déterminer si la société Financière Piraino est responsable -ou non- de l'absence de délivrance du permis de construire ; que sur ce point, il s'avère que, par courrier du 21 avril 2005, la société Financière Piraino a demandé à la mairie de Wasquehal "de bien vouloir suspendre l'instruction du dossier" (pièce non numérotée qui est produite au dossier de chacune des parties) ; que la commune de Wasquehal a répondu le 26 avril 2005 à la société Financière Piraino (pièce Lecroart n° 9) que "le délai d'instruction est suspendu" et qu'étaient attendues des pièces complémentaires ; que la demande de permis a été classée sans suite le 7 février 2006, aucune pièce complémentaire n'ayant été communiquée ; qu'ainsi la société Financière Piraino a-t-elle pris l'initiative unilatérale de faire suspendre l'examen de son permis de construire, dont elle avait fait déposer le dossier avec diligence par son architecte Lecroart, puis n'a apporté aucun complément en sorte que le dossier a été classé : que cet historique suffit à convaincre de ce que la société Financière Piraino est rien moins qu'étrangère au défaut de délivrance du permis de construire ; que surtout, cette suspension a été demandée après un avis de la DRIRE en date du 19 janvier 2005 relatif à la pollution du terrain et aux investigations supplémentaires que cet organisme avait, au vu d'études de sol et d'une évaluation simplifiée des risques effectuées en 2003, prescrit en 2004 à la société Transports Joveneaux, ancien propriétaire du terrain ; que cet aléa lié à la pollution du sol et au nécessaire avis de la DRIRE était connu de la société Financière Piraino dès sa "convention de substitution de compromis" de 2004 (voir supra par. 4 et 5) ; qu'or aucune investigation complémentaire n'a été mise en oeuvre ni par l'ancien propriétaire du terrain ni par le bénéficiaire du "compromis" du 8/9 août 2002 ni par la société Financière Piraino en suite de la "convention de substitution de compromis" ; que sur ce point, le cabinet Lecroart n'avait aucun pouvoir puisqu'il s'agissait soit d'engager des dépenses complémentaires (par la société Financière Piraino) soit d'obtenir la réalisation d'études ou de démarches de dépollution par ses partenaires contractuels ; que la société Financière Piraino avait au contraire, déjà en connaissance de l'aléa en cause, la charge d'engager les dites dépenses ; qu'or elle s'est contentée de faire suspendre par la mairie de Wasquehal l'examen de son dossier puis elle est restée passive jusqu'au classement sans suite ; qu'il se déduit des développements ci-dessus menés que la société Financière Piraino est directement et unilatéralement responsable de l'absence de délivrance du permis de construire ; que la condition suspensive est dès lors réputée accomplie ; que la société Yves Lecroart a droit en premier lieu à percevoir les honoraires selon le calcul et les pourcentages prévus au contrat du 19 novembre 2004 ; que par ailleurs, le contrat qui a été signé par les deux parties énonce qu'il est "constitué par le présent Cahier des Clauses Particulières' (CCP) et par le Cahier des Clauses Générales' (CCG) de l'Ordre des architectes (...) et dont les parties déclarent avoir pris connaissance" ; qu'or ce CCG de l'Ordre des architectes (pièce Lecroart n° 15) comporte une disposition G 9.1 "résiliation sur initiative du maître de l'ouvrage" qui prévoit que "En cas de résiliation du initiative du maître d'ouvrage que ne justifierait pas le comportement fautif de l'architecte, ce dernier a droit au paiement (...) d'une indemnité de résiliation égale à 20 % de la partie des honoraires qui lui auraient été versés si sa mission n'avait pas été prématurément interrompue" ; que cette disposition doit précisément trouver application en l'espèce où la société Financière Piraino a, de son propre chef, décidé de ne pas poursuivre son projet immobilier ; que le calcul opéré par le cabinet Lecroart dès sa mise en demeure du 4 février 2008 est pertinent comme opéré conformément au contrat, d'autant qu'il n'est pas critiqué en détail au moyen d'un autre calcul par la société Financière Piraino ; que les intérêts courent de la mise en demeure de payer réalisée par lettre recommandée en date du 4 février 2008 ; qu'il se déduit des considérations ci-dessus développées qu'il doit être entièrement fait droit à la demande de la société Yves Lecroart, 1- ALORS QUE le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction, ce qui lui interdit de se fonder, sans avoir provoqué les explications des parties, sur un moyen qui ne serait qu'« implicitement mais nécessairement » dans le débat ; qu'en l'espèce, la société Yves LECROART, qui invoquait au soutien de ses écritures les seuls articles 1134, 1142 et 1147 du Code civil, n'avait jamais répondu aux conclusions de l'exposante qui se prévalaient d'une condition suspensive, subordonnant le paiement du prix à l'acceptation du permis de construire, et ne s'était en particulier jamais prévalue de la règle de l'article 1178 du Code civil selon laquelle "La condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement" ; qu'en jugeant que cette règle avait été invoquée « implicitement mais nécessairement » par les écritures de l'architecte, et en en faisant application, sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile. 2- ALORS QUE la condition n'est réputée accomplie que lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a elle-même constaté que si la société FINANCIERE PIRAINO avait demandé à la mairie de suspendre l'examen de l'instruction du permis de construire, c'était suite à un avis de la DRIRE en date du 19 janvier 2005 qui avait mis en exergue la pollution du terrain et prescrit des investigations complémentaires ; que la pollution rendant nécessaire la suspension de l'instruction du dossier n'était pas imputable à la société FINANCIERE PIRAINO, de sorte qu'en lui reprochant sa demande de suspension de l'instruction du permis de construire, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1178 du Code civil. 3- ALORS QUE la condition n'est réputée accomplie que lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a elle-même constaté que la société FINANCIERE PIRAINO n'était pas la propriétaire du terrain pollué et que les investigations complémentaires sur la pollution de ce terrain avaient été prescrites « à la société Transport Joveneaux » ; que la société FINANCIERE PIRAINO n'avait dès lors aucun pouvoir pour faire réaliser les investigations complémentaires exigées par la DRIRE, pas plus qu'elle n'avait le pouvoir de suppléer la carence des personnes devant réaliser ces investigations ; qu'en jugeant pourtant que la passivité de la société FINANCIERE PIRAINO en la matière était la cause du défaut d'acceptation du permis de construire, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1178 du Code civil. 4- ALORS, à tout le moins, QU'en statuant ainsi, sans avoir expliqué en vertu de quelle obligation légale ou contractuelle la société FINANCIERE PIRAINO pouvait et devait engager les dépenses nécessitées par les investigations supplémentaires exigées par la DRIRE, ou pouvait et devait forcer d'autres personnes à engager ces dépenses, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du Code civil. 5- ALORS QU'à l'occasion de l'établissement du dossier de permis de construire, l'architecte doit respecter les règles d'urbanisme applicables à la construction, et exercer son devoir de conseil en avisant le maître de l'ouvrage, même si c'est un professionnel, des difficultés relatives à la mise en oeuvre de son projet ; qu'en se fondant sur le seul fait que la société FINANCIERE PIRAINO était un professionnel et qu'elle savait que le sol était pollué pour refuser de retenir la faute de l'architecte, sans rechercher, comme cela lui était demandé, si cet architecte avait correctement assuré le suivi du dossier, notamment en avisant le maître de l'ouvrage des difficultés liées à la pollution du site, et particulièrement de l'existence d'un arrêté préfectoral du 16 novembre 2004 ordonnant des investigations complémentaires, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1184 du Code civil. 6- ALORS QUE dans son courrier du 4 février 2008, l'architecte affirmait que « nul n'ignorait » que le terrain avait été remblayé et que la DRIRE serait « susceptible de prescrire des sondages et des analyses du sol » ; que l'architecte reconnaissait ainsi lui-même, dans ce courrier, avoir eu connaissance de la pollution du sol et du fait que des investigations étaient susceptibles d'être exigées par l'administration ; qu'en jugeant qu'il n'était pas établi que l'architecte était informé de ce que le terrain était un site pollué présentant des sujétions particulières à décider par la DRIRE, la Cour d'appel a dénaturé le courrier précité du 4 février 2008, en violation de l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les éléments de la cause.
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