LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 2 décembre 2010), que M. X...est propriétaire d'un ensemble de parcelles pour lesquelles il bénéficie, à l'exception de la parcelle n° 86, d'une servitude conventionnelle de passage sur ...située sur le fonds du syndicat des copropriétaires du Village de Frontenex (le syndicat) ; qu'ayant obtenu un arrêté de lotir l'ensemble de ses parcelles avec une desserte par ..., il a assigné le syndicat en constat de l'enclavement de la parcelle n° 86 et en paiement de dommages-intérêts ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant constaté que la parcelle n° 86 était située entre les parcelles n° 214 et n° 6 de M. X..., toutes deux enclavées, et séparée de la voie publique par la parcelle n° 295, propriété d'un tiers, la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'effectuer une recherche qui ne lui était pas demandée, a souverainement retenu, sans violer le principe de la contradiction ni modifier l'objet du litige, qu'elle était enclavée et a fixé l'assiette du passage à l'endroit le moins dommageable ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le second moyen : Vu l'article 1382 du code civil ; Attendu que pour condamner le syndicat à payer la somme de 45 000 euros à titre de dommages-intérêts à M. X..., l'arrêt retient que la position de la copropriété tendant à isoler la parcelle n° 86 de l'ensemble immobilier dont elle fait incontestablement partie et pour lequel il n'est pas contesté qu'il existe une servitude de passage dont la mise en oeuvre aurait pu être bien plus dommageable aux copropriétaires eu égard aux prévisions initiales, a incontestablement préjudicié à la mise en valeur des parcelles X...conformément à leur destination, et que si M. X...a pu procéder à la viabilisation de son lotissement et commencer sa commercialisation, il percevra les prix de vente bien plus tardivement qu'espéré et a été confronté à des obstacles procéduraux dans une opération de mise en valeur d'un patrimoine familial organisée dès 1982 et dont les copropriétaires ont été les premiers bénéficiaires ; Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser une faute du syndicat, la cour d'appel a violé le texte sus-visé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires du Village de Frontenex à payer la somme de 45 000 euros à titre de dommages-intérêts à M. X..., l'arrêt rendu le 2 décembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ; Condamne M. X...aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux mai deux mille douze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires Le Village de Frontenex. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué : D'AVOIR dit que la parcelle sise à ANNECY LE VIEUX, lieudit ..., cadastrée section AI sous le n° 86, propriété de Monsieur X..., est enclavée, dit que cette parcelle est incluse dans un lotissement dont toutes les autres parcelles sont desservies par ..., voie de desserte de la copropriété LE VILLAGE DE FRONTENEX, et dit en conséquence que la parcelle AI n° 86 doit être desservie par le même accès, nécessairement le moins dommageable, et D'AVOIR condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur X...la somme de 45. 000  à titre de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS QUE l'acte du 9 juillet 1982 reçu par Maître Y..., notaire à ANNECY, comportant vente par les consorts X...à la SCI « LE VILLAGE DE FRONTENEX » des parcelles 157, 161 et 164 sises à ANNECY LE VIEUX, lieudit ..., section AI, stipule en page 9 au titre des conditions particulières, la clause suivante : « en raison de la disparition de la servitude de passage qui avait été créée dans la donation-partage sur les parcelles 158, 160 et 163, la société acquéreur consentira une servitude de passage pour desservir les parcelles non vendues. La voie d'accès découlant de cette servitude devra être conforme aux prescriptions d'urbanisme pour permettre la desservitude des constructions qui pourraient être édifiées sur les parcelles cadastrées restant la propriété des consorts X..., afin de pouvoir desservir jusqu'à trente cinq logements » ; qu'ainsi, l'existence d'une servitude conventionnelle n'est pas contestable ; qu'elle bénéficie à tous les fonds restant la propriété des consorts X..., en ce compris d'ailleurs la parcelle 314 ; que la parcelle n° 86 ne peut bénéficier de cette servitude conventionnelle puisqu'elle n'était pas dans le patrimoine des parties à l'acte du 9 juillet 1982 ; que Monsieur X...n'a rien dit d'autre dans la procédure de référé relative au passage des canalisations ; qu'en revanche, cette parcelle n° 86 est enclavée puisqu'elle est située entre la parcelle 214 et la parcelle 6 de Monsieur X..., toutes deux enclavées et est séparée de la rue Antoine de Saint Exupéry par la parcelle 295, propriété d'un tiers ; qu'elle est située en zone constructible ; qu'elle est incluse dans le périmètre d'un lotissement autorisé par la commune d'ANNECY LE VIEUX et contre lequel aucun recours n'a été formé devant le tribunal administratif ; qu'il résulte des dispositions d'urbanisme de la commune que la zone correspondant à l'emplacement du lotissement doit être desservie soit par ..., soit par l'allée ... ; qu'en application de la servitude conventionnelle ci-dessus relatée, le lotissement doit être desservi par ...; que la parcelle n° 86, au vu de sa destination et de son état d'enclave, doit être desservie par la même allée, situation incontestablement la moins dommageable ; que le jugement doit en conséquence être réformé dans toutes ses dispositions ; qu'au vu de ce qui précède, il n'y a pas lieu à question préjudicielle ; qu'il n'y a pas lieu non plus à expertise, la desservitude des parcelles X...par ...ayant été contractuellement autorisée pour 35 logements alors qu'il n'y en aura en définitive que neuf, le fait qu'un des neuf lots soit au bénéfice d'une servitude légale au lieu d'une servitude conventionnelle, n'aggravant nullement la situation de la copropriété ; que la position de la copropriété tendant à isoler la parcelle n° 86 de l'ensemble immobilier dont elle fait incontestablement partie et pour lequel il n'est pas contesté qu'il existe une servitude de passage dont la mise en oeuvre aurait pu être bien plus dommageable aux copropriétaires du VILLAGE DE FRONTENEX eu égard aux prévisions initiales, a incontestablement préjudicié à la mise en valeur des parcelles X...conformément à leur destination ; que les photographies versées aux débats par la copropriété montrent que si Monsieur X...a pu procéder à la viabilisation de son lotissement et commencer sa commercialisation, il est toutefois incontestable qu'il percevra les prix de vente bien plus tardivement qu'il ne pouvait l'espérer et a été confronté à des obstacles procéduraux dans une opération de mise en valeur d'un patrimoine familial organisée dès 1982 et dont les copropriétaires du VILLAGE DE FRONTENEX ont été les premiers bénéficiaires ; qu'il convient en conséquence d'indemniser le préjudice de Monsieur X...par une somme de 45. 000  ; 1°) ALORS QUE le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en l'espèce, pour revendiquer la desserte de la parcelle n° 86 par ..., Monsieur X...se bornait à affirmer que la servitude de passage prévue à l'acte du 9 juillet 1982 devait bénéficier à la parcelle n° 86, ce que la Cour d'appel a écarté, et à soutenir qu'il avait obtenu un arrêté de lotir sur ses parcelles, incluant le parcelle n° 86, au motif que la desserte de ce lotissement devait s'effectuer, non pas directement sur la ..., la commune interdisant une telle desserte, mais par ..., et que, le seul accès possible était ..., du fait que l'assiette du lotissement « LES GRANDES AILES », comprenant donc la parcelle AI n° 86 était située en zone NApl du plan d'occupation des sols, dont l'article NA1. 2 prévoit qu'« en cas d'existence d'un ou plusieurs emplacements réservés fixant à l'intérieur d'une zone les conditions de son raccordement à la voirie publique, toute opération doit organiser sa desserte à partir d'au moins un de ceux-ci », et qu'il ressortait du plan de zonage que les deux emplacements réservés, et référencés sous le n° 46, visaient ...et l'allée ... sur laquelle Monsieur X...ne bénéficiait d'aucune servitude de passage, mais qu'il n'y avait aucun emplacement réservé sur la ...; que dès lors en déclarant d'office, et sans susciter les observations préalables des parties que la parcelle n° 86 était enclavée puisqu'elle située entre la parcelle n° 214 et la parcelle n° 6 de Monsieur X..., toutes deux enclavées, et qu'elle était séparée de la ...par la parcelle n° 295, propriété d'un tiers, ce dont elle a déduit que, compte tenu de sa destination et de son état d'enclave, la parcelle n° 86 devait être desservie par ..., accès le moins dommageable, la Cour d'appel, a méconnu le principe de la contradiction, en violation de l'article 16 du Code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE Monsieur X...n'invoquait nullement l'existence d'une parcelle appartenant un tiers et séparant la parcelle n° 86 de la voie publique à laquelle il aurait de ce fait été impossible d'accéder à partir de la parcelle n° 86, mais admettait au contraire que l'une de ses parcelles (n° 314) jouxtait la voie publique (...), tout en soulignant le caractère inopérant de l'existence d'un tel accès en faisant valoir, au soutien de ses prétentions, que l'état d'enclave, ou non, d'une parcelle ne pouvait s'analyser uniquement au regard des dispositions du Code civil dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur visaient des prescriptions qu'il convenait de respecter, Monsieur X...prétendant de fait, en l'espèce, fonder ses demandes sur de telles règles ; que dès lors, en déclarant que la parcelle n° 86 était enclavée puisqu'elle était située entre la parcelle n° 214 et la parcelle n° 6 de Monsieur X..., toutes deux enclavées, et qu'elle était séparée de la ...par la parcelle n° 295, propriété d'un tiers, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation de l'article 4 du Code de procédure civile ; 3°) ALORS enfin et en toute hypothèse QUE le fonds n'est pas enclavé dès lors qu'il bénéficie d'un accès à la voie publique par un fonds contigu appartenant au même propriétaire ; qu'en l'espèce, il n'était pas contesté que Monsieur X...était propriétaire du fonds cadastré n 314 bénéficiant d'un accès à la voie publique, à savoir la ..., et qu'il résulte des plans versés aux débats, d'une part, que ce fonds était contigu aux fonds n° 318 et n° 6, tous deux étant la propriété de Monsieur X...et tous deux étant contigus au fonds n° 86, et d'autre part, qu'il était possible d'accéder, à partir de la parcelle n° 86 à la voie publique, via la parcelle n° 314, en empruntant la voie piétonne située sur le tènement immobilier de Monsieur X..., en bordure du fonds n° 6 contigu au fonds n° 86, de sorte que la parcelle n° 86 bénéficiait d'un accès direct à la voie publique via la parcelle n° 314 ; que dès lors en déclarant que la parcelle n° 86 était enclavée puisqu'elle était située entre la parcelle n° 214 et la parcelle n° 6 de Monsieur X..., toutes deux enclavées et qu'elle était séparée de la ...par la parcelle n° 295 sans s'interroger sur ces circonstances, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 682 et suivants du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) Il est fait grief à l'arrêt attaqué : D'AVOIR condamné le syndicat des copropriétaires de la copropriété le Village de Frontex à payer à Monsieur X...la somme de 45. 000  à titre de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS QUE « la position de la copropriété tendant à isoler la parcelle n° 86 de l'ensemble immobilier dont elle fait incontestablement partie et pour lequel il n'est pas contesté qu'il existe une servitude de passage dont la mise en oeuvre aurait pu être bien plus dommageable aux copropriétaires du VILLAGE DE FRONTENEX eu égard aux prévisions initiales, a incontestablement préjudicié à la mise en valeur des parcelles X...conformément à leur destination ; que les photographies versées aux débats par la copropriété montrent que si Monsieur X...a pu procéder à la viabilisation de son lotissement et commencer sa commercialisation, il est toutefois incontestable qu'il percevra les prix de vente bien plus tardivement qu'il ne pouvait l'espérer et a été confronté à des obstacles procéduraux dans une opération de mise en valeur d'un patrimoine familial organisée dès 1982 et dont les copropriétaires du VILLAGE DE FRONTENEX ont été les premiers bénéficiaires ; qu'il convient en conséquence d'indemniser le préjudice de Monsieur X...par une somme de 45. 000  » ; ALORS, en toute hypothèse, QUE, le juge doit, pour condamner un justiciable au paiement de dommages et intérêts envers son adversaire du fait de la procédure, caractériser qu'il a abusé de son droit d'agir en justice ou qu'il a abusivement résisté aux prétentions de son adversaire ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans caractériser la faute qu'aurait commise le syndicat Village Frontenex qui a été assigné par M. X...qui a ensuite fait lui-même appel après avoir été débouté de ses demandes en première instance, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
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