LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, pris en ses première et deuxième branches réunies : Vu l'article R. 13-49, alinéas 2 et 3, du code de l'expropriation ; Attendu qu'à peine d'irrecevabilité, l'intimé doit déposer ou adresser son mémoire en réponse et les documents qu'il entend produire au secrétariat de la chambre dans le mois de la notification du mémoire de l'appelant ; que le commissaire du gouvernement doit dans les mêmes conditions et à peine d'irrecevabilité déposer ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans les mêmes délais ; Attendu que l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 6 janvier 2011) fixe les indemnités revenant à la société civile immobilière d'Urfé (la SCI) au titre de l'expropriation, au profit de l'établissement public d'aménagement Euroméditerranée, d'un bien immobilier lui appartenant, au vu du mémoire de l'établissement public d'aménagement Euroméditerranée déposé le 25 octobre 2009, et des conclusions du commissaire du gouvernement déposées le 16 novembre 2009, en réponse au mémoire de la SCI notifiée le 2 septembre 2009 ; Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 6 janvier 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes (chambre des expropriations) ; Condamne l'établissement public d'aménagement Euroméditerranée aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de l'établissement public d'aménagement Euroméditerranée ; le condamne à payer à la SCI d'Urfé la somme de 2 500 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept mars deux mille douze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la SCI d'Urfé PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé l'indemnité d'expropriation revenant à la SCI d'URFE au vu des conclusions du Commissaire du Gouvernement et du mémoire de l'intimé déposés, respectivement, les 16 novembre 2009 et 25 octobre 2009 en réponse au mémoire de l'appelante notifié le 2 septembre 2009 ; 1°/ ALORS QUE le commissaire du Gouvernement doit, à peine d'irrecevabilité, déposer ou adresser son mémoire en réponse et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le mois de la notification du mémoire de l'appelant, peu important que par mémoire complémentaire l'appelant ait complété son mémoire initial ; qu'en fixant le montant des indemnités revenant à la SCI d'URFE, appelante, au vu des conclusions déposées le 19 novembre 2009 par le Commissaire du Gouvernement, soit à l'expiration du délai d'un mois à compter de la notification du mémoire de l'appelante intervenue le 2 septembre 2009, peu important que par mémoires complémentaires notifiés les 16 septembre et 22 octobre 2009, la SCI d'URFE ait complété son mémoire initial, la Cour d'appel a violé l'article R 13-49 du Code de l'expropriation ; 2°/ ALORS QU'à peine d'irrecevabilité, l'intimé doit déposer ou adresser son mémoire en réponse et les documents qu'il entend produire au secrétariat de la chambre dans le mois de la notification du mémoire de l'appelant, peu important que par mémoire complémentaire l'appelant ait complété son mémoire initial ; qu'en fixant l'indemnité d'expropriation revenant à la SCI d'URFE, appelante, au vu du mémoire de l'Etablissement Public d'Aménagement Euroméditerranée, intimé, déposé le 25 octobre 2009, soit à l'expiration du délai d'un mois à compter de la notification du mémoire de l'appelante intervenue le 2 septembre 2009, peu important que par mémoires complémentaires notifiés les 16 septembre et 22 octobre 2009, la SCI d'URFE ait complété son mémoire initial, la Cour d'appel a violé l'article R 13-49 du Code de l'expropriation. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé l'indemnité d'expropriation revenant à la SCI d'URFE à la somme 500.000 euros et l'indemnité de remploi à la somme de 51.000 euros ; AUX MOTIFS QUE « selon l'article L. 13-13 du Code de l'expropriation, les indemnités allouées au propriétaire dépossédé doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'en application des articles L. et L. 13-15 du Code de l'expropriation les biens sont estimés à la date de la décision de première instance (29 avril 2009), leur consistance s'apprécie à la date de l'ordonnance d'expropriation (27 septembre 2005) et l'usage effectif est celui à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien soit en l'espèce le 19 avril 2000 ; que la SCI d'Urfé reproche au premier juge d'avoir estimé son bien selon la méthode du bâti intégré et non pas par celle de la récupération foncière en retenant la valeur de terrain à bâtir ; que l'immeuble exproprié est occupé pour environ 60 % par un entrepôt en état d'usage normal avec des bureaux climatisés et est donné en location commerciale pour une exploitation qui apparaît normale ; que cette situation conduit à écarter la méthode de la récupération foncière étant relevé que la SCI d'Urfé ne peut utilement invoquer la délivrance du permis de construire en mars 2009 alors qu'elle n'était plus propriétaire de l'immeuble depuis le 27 septembre 2005, date de l'ordonnance d'expropriation ; que la SCI d'Urfé demande également que son bien soit évalué en estimant séparément la partie construite et la partie non bâtie, mais cette dernière constitue un élément indispensable à l'utilisation du bâti et ne présente pas de valeur extrinsèque ; que d'ailleurs l'ensemble est donné en location par le même bail ; qu'au surplus son calcul pour aboutir à la somme de 1 197 250 euros avec cette méthode n'est nullement probant ; qu'en effet elle se fonde sur une valeur du terrain à bâtir calculée selon une Shon de 4 270 mètres carrés et une valeur de 250 euros le mètre carré, éléments qui ne s'appuient pas sur les données certaines et sur une valeur du bâti seul de 625 euros le mètre carré reconnue selon elle par Euroméditerranée alors qu'il s'agit d'une valeur du bâti avec terrain intégré ; que l'évaluation du bien doit s'opérer selon la méthode «bâti intégré» par rapport aux éléments de comparaison ; qu'Euroméditerranée se réfère à quatre éléments de comparaison repris par le premier juge concernant des ventes ou expropriations de locaux à usage d'entrepôt intervenues à un prix compris entre 306 et 587 euros le mètre carré ; qu'il s'agit de biens situés dans le même quartier de celui exproprié. Si la SCI d'Urfé émet quelques critiques sur le choix de ces éléments, elle n'en a fourni aucun autre ; que le commissaire du Gouvernement reprenant son estimation de première instance, cite dix-huit ventes de locaux à usage d'entrepôt ou d'atelier intervenues à Marseille entre le 31 mars 2006 et le 6 septembre 2007 à des prix se situant entre 228 et 719 euros le mètre carré ; que c'est très exactement que le premier juge a retenu poux fixer l'indemnité d'expropriation la somme de 625 euros le mètre carré (valeur libre) soit une valeur de 500 000 euros (790 m² x 625  = 493 750 euros arrondis à 500 000 euros) ; qu'à la date de l'ordonnance d'expropriation (27 septembre 2005) où s'évalue la consistance du bien, l'immeuble de la SCI d'Urfé était donné en location commerciale et en principe un abattement de 40 %, habituel en la matière, doit être retenu ; que la SCI d'Urfé se réfère à des transactions où un abattement moindre a été pratiqué mais en réalité l'occupation par un tiers n'était que partielle et non pas totale comme en l'espèce ; que cependant un doute existe sur l'indemnisation du locataire et notamment si elle a été assurée par Euroméditerranée ; que celui-ci par lettre du 14 avril 2006 a indiqué à la SCI d'Urfé que si le locataire avait quitté les lieux à la date de versement de l'indemnité d'expropriation aucun abattement ne serait pratiqué ; ce courrier doit s'entendre comme la renonciation de l'expropriant à cet abattement s'il n'indemnise pas lui-même le locataire ; qu'aucune précision n'est donnée sur la manière dont a pris fin cette location et notamment si ce locataire a eu droit à une indemnité d'éviction et dans l'affirmative lequel de Euroméditerranée ou de la SCI d'Urfé l'a versée ; qu'il convient de fixer l'indemnité d'expropriation due à la SCI d'Urfé d'une manière alternative et d'une part dans l'hypothèse où Euroméditerranée justifie l'indemnisation du locataire de confirmer le jugement attaqué y compris dans l'indemnité de remploi exactement calculée ; que dans l'hypothèse où Euroméditerranée ne justifiera pas devoir indemniser le locataire, compte tenu de son engagement du 14 avril 2006, aucun abattement ne sera pratiqué et l'indemnité principale revenant à la SCI d'Urfé sera de 500 000 euros et l'indemnité de remploi de 51 000 euros (1 000 x 20 % + 10 000 euros x 15 % + 485 000 euros x 10%) ; qu'ainsi sous cette seule réserve, la confirmation du jugement attaqué s'impose» ; 1°/ ALORS QUE les indemnités allouées à la partie expropriée doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que la méthode dite de la charge foncière consistant à ce que la valeur de l'immeuble soit déterminée sur la base de l'assiette foncière suppose que le juge prenne en compte l'état des constructions mais également l'importance des surfaces non bâties ; que l'exproprié faisait valoir, dans son mémoire du 26 août 2009, qu'il convenait de faire application de la méthode dite de la charge foncière dès lors que le bien exproprié ne pouvait être évalué en prenant en considération uniquement les bâtiments existants sauf à favoriser l'expropriant au détriment de l'exproprié puisque la valeur significative du terrain constructible ne serait pas intégrée dans l'indemnité d'expropriation ; qu'il ajoutait, dans son mémoire, d'une part, que la constructibilité du terrain n'était pas contestable et que le potentiel de constructibilité du terrain de 4.270 m² SHON était parfaitement déterminable, le terrain ayant donné lieu à un permis de construire autorisant une construction de 13.918 m² SHON et, d'autre part, que 40 % de la surface du bien exproprié n'était pas bâtie ; qu'en écartant cette méthode d'évaluation au motif que l'entrepôt était dans un état normal et que le permis de construire avait été délivré postérieurement à l'ordonnance d'expropriation, sans rechercher, comme cela lui était demandé, si le bien exproprié ne pouvait être qualifié de terrain à bâtir et si la méthode dite de la charge foncière ne devait pas être utilisée, eu égard à l'importance des surfaces constructibles non bâties, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles L 13-13 et L 13-15 du Code de l'expropriation ; 2°/ ALORS QUE les indemnités allouées à la partie expropriée doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que si le potentiel de constructibilité d'un terrain n'est pas totalement épuisé, le juge doit évaluer cumulativement le terrain et les constructions ; qu'en affirmant qu'il y avait lieu de prendre en compte la valeur du bien exproprié selon la méthode dite «bâti intégré» au motif que la partie non bâtie du bien ne présentait pas de valeur extrinsèque tout en constatant que l'entrepôt n'occupait que 790 m² et que 500 m², soit 40 % de la surface du terrain, n'était pas bâtie, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en violation des articles L 13-13 et L 13-15 du Code de l'expropriation.
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