LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à la SCI Les Grands Fonts et à la SARL du Corail du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les époux X... ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 novembre 2010), que, par acte du 21 avril 2006, la SARL du Corail (la SARL) a acquis de MM. Y..., la totalité des parts de la société civile immobilière Les Grands Fonts (la SCI), laquelle était propriétaire d'un immeuble bâti dont l'acte d'acquisition reproduit à l'acte de cession précisait que ladite propriété consistait en, " une maison d'habitation avec garages et terrain attenant à usage de cour et jardin. (...). Etant précisé qu'aux droits de la villa " Sunshine " objet des présentes existent un débarcadère et une risberme (confère lettre Direction Départementale de l'Equipement arrondissement maritime à M. Z...-vendeur, audit acte susvisé, en date à Toulon (Var) du 16 janvier 2001, ci-annexée), que la SCI a revendu ce bien immobilier aux époux X... par acte sous seing privé du 7 octobre 2006 précisant que la vente portait sur " une propriété bâtie et non bâtie consistant en une maison d'habitation avec garages et terrain attenant à usage de cour et jardin, accès sur mer risberme et ponton à bateau, " ; que les époux X... ayant appris par un courrier de la DDE du Var du 2 novembre 2006, que la risberme et le ponton avaient été démolis en 2006 par suite d'un jugement du tribunal administratif de Nice du 7 juin 2005, ils ont, par acte du 18 septembre 2007, assigné la SCI pour voir juger que la non réitération de la vente lui était imputable et obtenir sa condamnation au paiement de l'indemnité forfaitaire définitive contractuelle d'un montant de 250 000 euros et, par acte du 24 octobre 2007, la SCI et la SARL ont assigné MM. Y... sur le fondement de l'article 1116 du code civil, pour obtenir leur condamnation, d'une part, à les garantir de toute condamnation susceptible d'être mise à leur charge et, d'autre part, à leur payer la somme de 500 000 euros à titre de dommages-intérêts, dont 300 000 euros à titre de réduction du prix et 200 000 euros pour indemnisation de leur préjudice ; Sur le troisième moyen du pourvoi principal, ci-après annexé : Attendu que la SARL et la SCI n'ayant pas soutenu devant les juges du fond que la garantie due par les consorts Y... à la SCI était fondée sur une responsabilité contractuelle, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit et, partant, irrecevable ; Mais sur le premier moyen du pourvoi principal : Vu l'article 1116 du code civil ; Attendu que pour rejeter la demande de la SARL en réduction du prix de la cession, l'arrêt retient que ce type de dédommagement est le privilège de l'action estimatoire ; Qu'en statuant ainsi, alors que l'acquéreur pouvait invoquer le dol pour conclure seulement à une réduction de prix, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; Et sur le deuxième moyen du pourvoi principal : Vu l'article 1382 du code civil ; Attendu que pour fixer à 40 000 euros les dommages-intérêts accordés à la SARL, l'arrêt retient qu'ils seront à la mesure du caractère nécessairement temporaire de toute autorisation d'occupation du domaine public maritime ainsi que de l'état des ouvrages qualifiés de " vétustes " par la DDE le 21 mars 2003 et nécessitant une rénovation accompagnée du nettoyage d'une partie de vestiges d'ouvrages non autorisés et non autorisables " ; Qu'en statuant ainsi, en appliquant un abattement pour vétusté pour limiter la réparation du préjudice subi, alors que la victime avait droit à la réparation intégrale de son préjudice, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le pourvoi incident : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande de réduction du prix de la SARL du Corail et a fixé à la somme de 40 000 euros le montant des dommages-intérêts qui lui sont dus par MM. Y..., l'arrêt rendu le 9 novembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; Condamne MM. Pierre et Philippe Y... aux dépens des pourvois ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne solidairement MM. Pierre et Philippe Y... à payer à la SARL du Corail et la SCI Les Grands Fonts la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de MM. Pierre et Philippe Y... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juin deux mille douze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour la SCI Les Grands Fonts et la société du Corail, demanderesses au pourvoi principal PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la SARL DU CORAIL de sa demande de condamnation de MM. Y..., coupables de dol par réticence ayant entaché la cession des parts sociales de la SCI LES GRANDS FONTS, au paiement d'une somme de 300. 000 , à titre de réduction du prix de cession ; AUX MOTIFS QUE la SARL DU CORAIL fait valoir que MM. Y... ont commis un dol lors de la cession des parts sociales de la SCI LES GRANDS FONTS en lui dissimulant l'abandon de la demande de transfert de la risberme et du débarcadère bénéficiant jusque-là au précédent propriétaire ainsi que la décision du tribunal administratif de Nice en date du 7 juin 2005 ayant condamné M. Z... à démolir le débarcadère et la risberme et à libérer le domaine public ; que, parmi les accessoires de la chose vendue, il était précisé dans l'acte un débarcadère et une risberme ; que M. A... savait que l'autorisation d'occupation temporaire accordée par arrêté du 16 janvier 2000 à M. Z... expirait le 31 décembre 2001 ; que M. Y... a renoncé à la conservation de la risberme en bordure de sa propriété ; qu'en dissimulant au cessionnaire un élément déterminant figurant dans la cession de parts sociales qui prévoyait l'accès direct et personnel de la villa SUNSHINE à la mer par un débarcadère et une risberme, Pierre Y... et Philippe Y... ont commis un dol par réticence ; que la SARL DU CORAIL ne peut réclamer une somme de 300. 000  à titre de réduction de prix, ce type de dédommagement étant le privilège de l'action estimatoire ; ALORS QUE l'acquéreur victime d'un dol par réticence entachant la cession de parts d'une société peut exercer contre le cédant, outre une action en annulation de la cession, une action en restitution de l'excès de prix ou en réduction du prix de vente ; que pour débouter la SARL DU CORAIL, cessionnaire des parts cédées par MM. Y..., de sa demande de condamnation à leur encontre au paiement de la somme de 300. 000  à titre de réduction du prix de cession, la cour d'appel a affirmé qu'une telle demande était le privilège exclusif de l'action estimatoire ; qu'en se déterminant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné à seulement 40. 000  de dommages-intérêts MM. Y..., cédants ; AUX MOTIFS QUE la SARL DU CORAIL est fondée à réclamer des dommages et intérêts qui seront à la mesure du caractère nécessairement temporaire de toute autorisation d'occupation du domaine public maritime ainsi que de l'état des ouvrages, qualifiés de vétustes par la DDE le 21 mars 2003 et nécessitant une  rénovation accompagnée du nettoyage d'une partie de vestiges d'ouvrages non autorisés et non autorisables'; qu'il subsiste un droit d'accès direct de l'immeuble sur le domaine public maritime ; 1°/ ALORS QUE, par application du principe dit de la réparation intégrale, toute victime d'un dommage causé par le dol commis par le cédant de parts sociales a droit à l'indemnisation entière de son préjudice ; que pour limiter le montant de la condamnation pécuniaire due par les cédants, MM. Y..., coupables de dol, la cour d'appel s'est fondée sur le caractère nécessairement temporaire de l'autorisation d'occupation du domaine public maritime dont M. Z..., leur auteur, était titulaire à raison de l'embarcadère et de la risberme ; qu'en se fondant sur ce motif inopérant, l'ouvrage constitué par cet embarcadère et cette risberne et appartenant à la SCI LES GRANDS FONTS étant permanent, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1116 et 1382 du code civil ; 2°/ ALORS QU'en vertu du principe dit de la réparation intégrale des dommages, aucun abattement pour vétusté ne peut être appliqué pour réduire la réparation du préjudice subi par la victime ; qu'en se fondant sur l'état de vétusté des ouvrages pour limiter à la somme de 40. 000  le montant de l'indemnisation sollicitée par la SARL DU CORAIL à hauteur de 200. 000 , la cour d'appel a méconnu le principe susvisé et violé l'article 1382 du code civil ; 3°/ ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur des faits qui ne sont pas dans le débat ; que pour limiter l'indemnisation de son préjudice due à la SARL DU CORAIL par MM. Y..., la cour d'appel s'est fondée sur la subsistance d'un droit d'accès direct de l'immeuble sur le domaine public maritime ; qu'en se déterminant à partir d'un élément factuel qui n'était pas dans le débat, la cour d'appel a méconnu le principe précité et violé l'article 7 du code de procédure civile TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté le vendeur d'un bien immobilier, la SCI LES GRANDS FONTS, de son action en garantie des condamnations prononcées à sa charge au profit des acquéreurs, les époux X..., contre les cédants des parts la composant, MM. Y... ; AUX MOTIFS QUE la SCI LES GRANDS FONTS demande à être relevée et garantie par les consorts Y... des condamnations mises à sa charge au motif que la vente obtenue a été annulée en raison d'une description erronée de l'immeuble vendu ; qu'en tant que marchand de biens, vendeur professionnel, la SCI LES GRANDS FONTS devait vérifier la légalité du droit d'accès sur les risberme et pontons à bateau qu'elle vendait aux époux X... et viser ou rechercher les éventuelles autorisations et décisions récentes administratives ; que l'échec de la vente aux époux X... est par conséquent en lien direct et exclusif de causalité avec la faute commise par la SCI LES GRANDS FONTS, de sorte que le dol antérieur dont elle a été elle-même victime n'ayant qu'un lien indirect avec le dommage, les conditions de la responsabilité délictuelle avec MM. Y... ne sont pas réunies ; ALORS QUE tout vendeur, quoique professionnel, a droit à être garanti, même partiellement, par son propre vendeur à raison des fautes lui ayant causé un préjudice né de sa propre obligation à indemnisation des acquéreurs successifs ; que tout en constatant que MM. Y... s'étaient rendus coupables d'une faute dolosive à l'endroit de la SCI LES GRANDS FONTS, la cour d'appel, qui l'a cependant déboutée de son appel en garantie contre ceux-ci au motif inopérant pris d'une insuffisance de diligences personnelles, n'a pas tiré les conséquences de ses propres observations desquelles s'induisait un droit à garantie au moins partielle à raison des fautes de MM. Y... au regard de l'article 1147 du code civil qu'elle a ainsi violé. Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour MM. Pierre et Philippe Y..., demandeurs au pourvoi incident IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Pierre et Philippe Y... à payer à la SARL du Corail la somme de 40. 000  à titre de dommages-intérêts, AUX MOTIFS QUE le 26 mars 2003, Pierre Y..., gérant de la SCI Les Grands Fonts, a renoncé auprès de la DDE à la conservation de la risberme en bordure de sa propriété ; qu'en dissimulant au cessionnaire un élément déterminant figurant dans la cession de parts sociales qui prévoyait l'accès direct et personnel de la villa Sunshine à la mer par un débarcadère et une risberme, Pierre et Philippe Y... ont commis un dol par réticence ; 1°) ALORS QUE le contrat de vente se bornait à décrire les caractéristiques physiques du bien vendu, qui comportait effectivement un débarcadère et une risberme, sans prendre aucun engagement sur l'existence d'une autorisation administrative concernant ces aménagements ; que l'acte ne mentionnait qu'une autorisation antérieure accordée au précédent propriétaire sans mentionner une autorisation actuelle ; qu'en considérant que les consorts Y... auraient tu une absence d'autorisation administrative, laquelle n'était pas l'objet du contrat, la Cour d'appel a dénaturé l'acte de vente du 20 avril 2006, et violé l'article 1134 du Code civil ; 2°) ALORS QU'une autorisation administrative d'occupation du domaine public est précaire, révocable et incessible comme le soulignaient les consorts Y... dans leurs écritures d'appel ; qu'en faisant grief aux consorts Y... de n'avoir pas vendu un droit d'occupation du domaine public dont ils n'étaient pas et ne pouvaient pas être propriétaires, la Cour d'appel a violé l'article 1128 du Code civil, les règles de la domanialité publique et les articles L. 2124-1 et suivants du Code général de la propriété des personnes publiques ; 3°) ALORS QUE le dol n'entraîne la responsabilité de son auteur que s'il a été déterminant du consentement du cocontractant ; que faute de constater que l'existence de l'autorisation administrative  dont elle constate par ailleurs le caractère « nécessairement temporaire »  aurait été déterminante pour la société du Corail qui a acquis un immeuble ayant « un droit d'accès direct sur le domaine public maritime », la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1116 et 1147 du Code civil.
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