LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que Mme X..., du fait de l'occupation par M. Y... d'une partie des lieux qu'il lui avait donnés à bail, n'était redevable que d'un certain pourcentage du loyer initialement prévu et qu'elle ne démontrait en rien quel trouble à son exploitation commerciale aurait créé cette occupation, la cour d'appel, qui a souverainement rejeté l'exception d'inexécution opposée par Mme X... ainsi que l'inexistence d'un préjudice supplémentaire et qui ne s'est pas fondée sur la novation, a légalement justifié sa décision ; Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : Attendu que le premier moyen étant rejeté, le deuxième moyen qui invoque la cassation par voie de conséquence, est devenu sans portée ; Sur le troisième moyen, ci-après annexé : Attendu que c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain que la cour d'appel a, sans contradiction ni dénaturation, fixé le montant de l'indemnité d'occupation ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme X..., veuve Z... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X..., veuve Z..., à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros et rejette la demande de Mme X..., veuve Z... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq septembre deux mille douze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt. Moyens produits par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils, pour Mme X..., veuve Z.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à 46.570 euros la somme due par Mme Z... à titre de loyers et indemnités d'occupation échus au 31 août 2010 et d'avoir condamné, après compensation, Mme Z... à payer à M. Y... la somme de 27.770 euros, Aux motifs que, en première instance, M. Y... sollicitait le paiement d'une somme de 78.760,65 euros correspondant à 40 trimestres de loyers impayés ; que pour faire droit à sa demande à hauteur de la seule somme de 42.418,80 euros, le tribunal a considéré que compte tenu de la surface des locaux effectivement mis à disposition de Mme Z..., celle-ci ne pouvait être tenue qu'à hauteur de 60 % du loyer, celle-ci étant en droit d'opposer au propriétaire l'exception d'inexécution pour refuser le paiement des loyers concernant la partie des locaux dont elle n'a plus la jouissance effective depuis le mois de juin 1995, soit 40 % de la surface envisagée ; que pour critiquer le jugement, Mme Z... fait valoir d'une part la prescription des loyers antérieurs au 6 juillet 2001, aucun acte interruptif de prescription ne lui ayant été délivré avant le congé du 6 juillet 2006, d'autre part qu'il ne peut être question de faire un simple prorata des surfaces données à bail pour déterminer ce qu'elle doit, l'annexion de la moitié du pas de porte et du terrain contigu ayant eu pour conséquence de déséquilibrer totalement son exploitation de telle sorte que seule une indemnité mineure pourrait être due par elle à titre de loyers ; que le fait que M. Y... ait occupé une partie des locaux objet du bail consenti aux époux Z... n'est pas contesté ; que l'intimé indique que la surface qu'il occupe est de 56,80 m² sur les 148,8 m² qui constituent la totalité de l'immeuble, se fondant à cet égard sur les mentions du rapport d'expertise qui ne sont pas contestées ; qu'il est encore constant que par suite de la cession du commerce sis au n° 75, Mme Z... a continué d'exercer son activité de droguerie au n° 73, activité qu'elle n'avait exercée que dans ces locaux-ci, et elle ne démontre en rien quel trouble à cette exploitation aurait créée l'occupation par M. Y... du n° 75 ; que le tribunal a en conséquence exactement évalué à 60 % du montant du loyer initialement prévu le montant du loyer dû par Mme Z... qui a été privée de l'occupation d'une partie des lieux ; que M. Y... ne conteste pas que sa réclamation pour la période antérieure au 1er juillet 2006 (sic) se heurte à la prescription ; qu'au vu du décompte détaillé produit qui fait application de cette prescription, du pourcentage susvisé et du montant de l'indemnité d'occupation retenu par le premier juge par des dispositions qui ne sont pas critiquées, une somme de 46.570 euros est due par Mme Z... à titre de loyers et indemnités d'occupation échus au 31 août 2010, Alors, d'une part, que le preneur n'est pas tenu de payer le loyer quand il se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail ; qu'il en est ainsi lorsque le bailleur, de manière unilatérale et par voie de fait reprend possession en cours de bail d'une partie des locaux ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que la surface des locaux initialement donnés à bail à Mme Z... était de 148,80 m² et que M. Y... avait modifié unilatéralement l'assiette du bail en 1995 en occupant désormais % de la surface des locaux donnés à bail ; qu'en énonçant que Mme Z... ne pouvait opposer au bailleur l'exception d'inexécution que dans la limite de 40 % du montant du loyer alors même qu'en l'absence de toute obligation divisible, Mme Z... était fondée à se prévaloir de l'exception d'inexécution pour refuser le paiement de la totalité du loyer, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1728 du Code civil, ensemble le principe de l'exception d'inexécution, Alors, d'autre part, que le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; qu'en ne recherchant pas si M. Y... n'avait pas manqué à son obligation de délivrance en reprenant possession, en cours de bail, de 40 % de la surface des locaux donnés à bail pour y aménager deux appartements, source de nuisances pour Mme Z..., mais aussi en annexant la cour et le terrain contigu sur lequel M. Z... avait construit un atelier d'où il résultait que Mme Z... était fondée à se prévaloir d'une créance de dommages et intérêts à l'encontre de M. Y..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du Code civil, Alors, enfin, et à titre subsidiaire, que la novation ne se présume point et doit résulter clairement des faits et actes intervenus entre les parties ; qu'en décidant qu'en raison de la reprise par M. Y... d'une partie des locaux objet du bail, Mme Z... était tenue au paiement du loyer à hauteur de 60 %, c'est-à-dire au prorata de la surface désormais occupée par celle-ci, sans constater que les parties auraient eu l'intention de nover la convention de bail initialement conclue la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1272 du Code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné l'expulsion de Mme Z... et de tous occupants de son chef des immeubles sis ... à Pont Saint-Pierre, dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard, Aux motifs que, l'expert évalue à 18.800 euros l'indemnité d'éviction due à la locataire ; qu'en vertu de l'article 1289 du Code civil, lorsque deux personnes se trouvent débitrices l'une envers l'autre, il s'opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes ; qu'il convient en l'espèce d'ordonner la compensation des sommes réciproquement dues entre les parties ; qu'ainsi, après compensation, Mme X..., veuve Z..., est redevable envers M. Y... de la somme de 23.618,80 euros ; qu'au vu du décompte détaillé produit qui fait application de cette prescription, du pourcentage susvisé et du montant de l'indemnité d'occupation retenu par le premier juge par des dispositions qui ne sont pas critiquées, une somme de 46.570 euros est due par Mme Z... à titre de loyers et indemnités d'occupation échus au 31 août 2010 ; que le paiement de l'indemnité d'éviction doit par suite être considéré comme acquis avec pour effet l'obligation qui sera faite à la locataire de quitter les lieux dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard, Alors que la cassation à intervenir sur le premier moyen entraînera par voie de conséquence l'annulation du chef du dispositif ordonnant l'expulsion de Mme Z... et de tous occupants de son chef des immeubles sis ... à Pont Saint-Pierre, en application de l'article 625 du Code de procédure civile. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir fixé à 46.570 euros la somme due par Mme Z... à titre de loyers et indemnités d'occupation échus au 31 août 2010 et d'avoir condamné, après compensation, Mme Z... à payer à M. Y... la somme de 27.770 euros, Aux motifs propres qu'au vu du décompte détaillé produit qui fait application de cette prescription du pourcentage susvisé et du montant de l'indemnité d'occupation retenu par le premier juge par des dispositions qui ne sont pas critiquées, une somme de 46.570 euros est due par Mme Z... au titre de loyers et indemnités d'occupation échus au 31 août 2010, Et aux motifs adoptés des premiers juges que conformément à l'article L. 145-9 du Code de commerce le bail a pris fin le 1er juillet 2006 ; que le bail a été consenti moyennant le paiement d'un loyer annuel de 46.375 francs, soit un loyer mensuel de 589,15 euros ; que compte tenu, toutefois, de la surface des locaux effectivement mise à sa disposition de la locataire, celle-ci ne saurait être tenue qu'à hauteur de 60 % du loyer, soit à hauteur de 353,49 euros par mois ; qu'à défaut pour Mme Z... de prouver qu'elle s'est acquittée des loyers réclamés par le propriétaire, elle devra lui verser la somme de 42.418,8° euros ; qu'en contrepartie de la jouissance des locaux pendant la période légale de maintien dans les lieux, la locataire est également tenue de verser au bailleur une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours sur la période considérée, que M. Y... n'assurant plus la jouissance d'une partie des locaux loués, Mme Z... ne saurait être tenue au paiement d'une indemnité d'occupation que pour la partie dont elle a encore la jouissance effective ; qu'il résulte en outre du rapport d'expertise que le loyer mensuel initial de 589,15 euros a été porté à 882,44 euros à compter du 1er janvier 2007 ; que la défenderesse sera ainsi condamnée à verser mensuellement au propriétaire la somme de 353,49 euros à compter du 1er juillet 2006 jusqu'au 31 décembre 2006 puis la somme de 529,47 euros à compter du 1er janvier 2007 et jusqu'à la libération effective des lieux, Alors, d'une part, que la contradiction de motifs équivaut au défaut de motifs ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que le bail liant les parties avait « pris fin le 1er juillet 2006 » par suite du refus de renouvellement notifié le 6 juillet 2006 par M. Y... aux époux Z... ; qu'en énonçant que « le loyer mensuel initial de 589,15 euros a été porté à 882,44 euros à compter du 1er janvier 2007 », la cour d'appel s'est contredite et a violé l'article 455 du Code de procédure civile, Alors, d'autre part, que l'indemnité d'occupation calculée selon les prescriptions de l'article L. 145-28 du Code de commerce, c'est-à-dire comme le loyer, est la conséquence du droit au maintien dans les lieux reconnus au preneur jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction ; qu'en énonçant, par motifs adoptés des premiers juges, que Mme Z... était tenue de verser au bailleur une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours sur la période considérée jusqu'à la libération effective des lieux, tout en relevant que le paiement de l'indemnité d'éviction devait être considéré comme acquis par voie de compensation avec les loyers demeurés impayés à la date d'expiration du bail, la cour d'appel a violé par fausse application l'article L. 145-28 du Code de commerce, Alors, enfin, que dans ses conclusions d'appel signifiées le 13 janvier 2011 Mme Z... avait fait valoir que le bail s'était trouvé renouvelé à compter du 1er juillet 2006 d'où il s'induisait nécessairement que Mme Z... n'était tenue à aucune indemnité d'occupation ; qu'en adoptant l'évaluation retenue par les premiers juges au motif que « les dispositions » du jugement sur ce point « ne sont pas critiquées », la cour d'appel a dénaturé les conclusions précitées et a violé l'article 1134 du Code civil.
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