LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés et procédant à la recherche prétendument omise, que l'opération de construction s'était concrétisée après l'intervention de plusieurs partenaires, dont la société Crédimurs, la BNP, le groupe Dotel, le constructeur Gama et M. X... gérant de la SCI, que le contrat de crédit-bail immobilier avait fait l'objet d'un acte notarié, que la COGECEP avait réalisé une étude de marché et des comptes prévisionnels et que le crédit-bailleur avait adressé à M. X..., par lettre du 2 mars 1987, les tableaux reprenant le financement, une note sur les pré-loyers en période de construction et les loyers et une notice explicative reprenant le montage, la cour d'appel, qui a pu en déduire que la SCI avait bénéficié de conseils éclairés avant de réaliser son projet et qu'elle ne pouvait faire valoir que le crédit-bailleur avait méconnu son obligation de conseil, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, procédant à la recherche prétendument omise, qu'il résultait du courrier du 17 février 2003 que celui-ci n'avait pas été envoyé sous forme recommandée avec accusé de réception, qu'il ne manifestait aucune intention claire et précise de lever l'option à une date précise, qu'il n'offrait aucune consignation de sommes, que dans un cadre amiable, la société Natiocrédimurs avait proposé un prix de levée de l'option réduit à 140.000 euros mais qu'il n'avait pas été donné suite à cette proposition et qu'en toute hypothèse l'absence de réponse de la société Natiocrédimurs ne pouvait dispenser la SCI de tenir ses engagements, la cour d'appel, qui a pu en déduire que la résiliation de plein droit était acquise conformément à la clause résolutoire, a légalement justifié sa décision ; Sur le troisième moyen, ci-après annexé : Attendu que la cour d'appel a exactement retenu que si la prescription de cinq ans prévue par l'article 1304 du code civil n'est pas encourue, la demande de nullité est irrecevable alors que le contrat a été exécuté durant de nombreuses années ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la SCI Reine Marie aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Reine Marie à payer à la société Natiocrédimurs la somme de 2 500 euros et rejette la demande de la SCI Reine Marie ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze septembre deux mille douze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt. Moyens produits par la SCP Monod et Colin, avocat aux Conseils, pour la SCI Reine Marie. PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI REINE MARIE de sa demande tendant à voir constater la responsabilité de la société NATIOCREDIMURS, crédit-bailleur, pour manquement à son obligation de conseil, et en dommages-intérêts ; AUX MOTIFS QUE les pièces régulièrement communiquées établissent que selon acte notarié du 31 juillet 1987, la société NATIOCREDIMURS concluait avec la SCI REINE MARIE un contrat de crédit-bail immobilier ayant pour objet le financement d'un immeuble à usage de restaurant, logement de gardien et parking situé à LE PASSAGE (47) pour un investissement prévisionnel de 8.171.400 F ; qu'à la suite de l'achèvement des travaux, le montant total de l'investissement ressortait à la somme de 7.594.702 F Hl et qu'ainsi, un avenant au contrat était signé le 19 mai 1995 ; que la SCI REINE MARIE rencontrant des difficultés d'exploitation en raison notamment de la création d'une gare routière en face de l'hôtel, un avenant était signé le 20 mars 1998 prévoyant un rallongement de la durée du contrat, une baisse du taux actuariel et des versements de trésorerie minorés ; que la SCI REINE MARIE ne tenant pas ses engagements, la société NATIOCREDIMURS faisait délivrer le 13 octobre 2003 un commandement de payer visant la clause résolutoire ; que celui-ci restant sans effet, une assignation en résiliation du contrat était engagée le 12 mai 2004 ; que par ordonnance du 4 juillet 2004, le juge des référés au tribunal de grande instance d'AGEN disait n'y avoir lieu à référé ; que l'assignation au fond était délivrée le 29 juillet 2005 et que le jugement déféré était alors rendu ; que la société appelante soutient d'abord que la société NATIOCREDIMURS a manqué à son obligation générale de conseil vis-à-vis du crédit preneur notamment en ne l'informant pas de l'absence de viabilité du montage financier alors que le gérant de la SCI REINE MARIE, M. X..., est un novice dans le monde des affaires ; mais attendu que le tribunal relevait justement que le contrat de crédit bail était reçu par un notaire, que ce projet avait fait appel à divers intervenants à savoir le groupe DOTEL, la société NATIOCREDIMURS spécialisée dans ce type de contrat, la GOGECEP ayant réalisé une étude de marché et des comptes prévisionnels et le constructeur ; qu'il en déduisait eu égard à l'importance du projet, que la SCI REINE MARIE avait bénéficié de conseils éclairés avant de réaliser son projet et qu'alors qu'aucune collusion n'est alléguée ni démontrée entre les autres parties, la faute de la société NATIOCREDIMURS n'était pas démontrée ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'opération de construction d'hôtel restaurant s'est concrétisée avec l'intervention de plusieurs partenaires, à savoir la société CREDIMURS, la BNP PARIBAS, le groupe DOTEL, le constructeur GAMA et M. X..., gérant de la SCI REINE MARIE ; qu'en outre le contrat de crédit-bail immobilier a fait l'objet d'un acte notarié ; que de surcroît compte tenu de son montant à l'époque de plus de huit millions de francs, M. X... ne pouvait prétendre ne pas être un homme d'affaires avisé ; que par lettre du 2 mars 19B7, la société NATIOCREDIMURS a adressé à M. X... les tableaux reprenant le financement, une note sur les préloyers en période de construction et les loyers et une notice explicative reprenant le montage ; qu'ainsi eu égard à la multiplicité des intervenants, du montage mis en place avec un bail à construction et un crédit-bail immobilier, la SCI REINE MARIE ne peut faire valoir que la société NATIOCREDIMURS, partenaire financier, a méconnu son obligation de conseil alors que M. X..., gérant de la sci, s'est entouré de conseils comme le notaire et le groupe DOTEL et au surplus qu'aucune collusion n'est démontrée avec les autres intervenants ayant pour objet d'affaiblir le situation de la SCI ; qu'aucun grief ne peut donc être retenu de ce chef à l'encontre de la société NATIOCREDIMURS et sa responsabilité délictuelle ne peut être engagée sur ce point ; ALORS, D'UNE PART, QUE le crédit-bailleur est tenu, envers le crédit preneur, à un devoir de conseil, d'information et de mise en garde qui s'apprécie en fonction du niveau d'expérience de celui-ci ; qu'est averti le crédit preneur qui possède une pratique dans le domaine d'activité du projet financé; qu'en l'espèce, en déduisant la qualité de crédit-preneur avisé de M. X... du seul montant de l'investissement, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1147 du code civil ; ALORS, D'AUTRE PART, QUE le crédit-bailleur est tenu à un devoir de conseil envers le crédit-preneur ; qu'en l'espèce, la SCI REINE MARIE ne niait pas que le crédit-bailleur disposait, quant à lui, de toutes les informations nécessaires mais lui reprochait de ne pas l'avoir informé de la viabilité du montage financier ; qu'elle soutenait que la société NATIOCREDIMURS, crédit-bailleur, avait adressé à M. X... des documents qui se bornaient à mentionner le montant des remboursements et à lister, dans la (notice explicative), les garanties exigées par le crédit bailleur, mais qu'aucune négociation, aucun protocole d'accord, aucun examen technique approfondi n'était intervenu avant la conclusion du contrat litigieux le 31 juillet 1987 (conclusions p. 5) ; que, pour exonérer la société NATIOCREDIMURS de toute responsabilité pour manquement à son obligation de conseil, la cour d'appel s'est bornée à retenir que ce projet avait fait appel à divers intervenants et en a déduit que la SCI REINE MARIE avait bénéficié de conseils éclairés avant de réaliser son projet ; qu'en se prononçant de la sorte sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la société NATIOCREDIMURS, professionnelle du crédit-bail immobilier avait, quant à elle, donné à la SCI REINE MARIE les informations techniques et financières nécessaires à l'appréciation de la viabilité du projet immobilier, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 1147 du code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la résiliation du crédit bail immobilier conclu le 31 juillet 1987 et de ses avenants du 19 mai 1995 et du 20 mars 1998, à compter du 13 novembre 2003, aux torts de la SCI REINE MARIE, d'avoir ordonné son expulsion et de l'avoir condamnée au paiement de diverses sommes au titre des arriérés de loyers, d'une indemnité d'occupation mensuelle et de l'indemnité contractuelle de résiliation ; AUX MOTIFS QUE la société appelante soutient encore que la suspension des paiements de (loyers) était justifiée par la mise en oeuvre de la levée d'option contractuellement prévue et ce, selon courrier du 17 février 2003 ;que la société NATIOCREDIMURS n'ayant pas donné suite à cette demande parfaitement valable, elle était en droit de suspendre les paiements ; mais attendu que si l'article K du contrat de crédit-bail prévoit la résiliation à la demande du preneur un an à l'avance de la date anniversaire, cette demande doit être faite par courrier recommandé avec demande d'avis de réception ; que tel n'est pas le cas en l'espèce ; que de même, si l'article P prévoit la levée d'option anticipée, c'est à la condition que le preneur ait régulièrement satisfait aux obligations mises à sa charge et qu'il ait de même avisé le bailleur de son intention un an à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception ; qu'il est encore précisé que le preneur doit consigner les fonds entre les mains du notaire faute de quoi la levée d'option est caduque ; qu'il résulte du courrier du 17 février 2003 que celui-ci n'a pas été envoyé sous forme recommandée avec accusé de réception, qu'il ne manifeste aucune intention claire et précise de lever l'option à une date précise, qu'il n'offre aucune consignation de sommes et qu'en toute hypothèse, l'absence de réponse de la société NATIOCREDIMURS ne pouvait dispenser la SCI REINE MARIE de tenir ses engagements ; ALORS QUE, le crédit-bail immobilier est un contrat complexe qui combine un contrat de location avec une promesse unilatérale de vente et une opération de vente à crédit ; que dans le cadre de la promesse unilatérale de vente, le prix de vente est déterminé dès l'origine et normalement égal à la valeur résiduelle, laquelle doit tenir compte, au moins pour partie, des versements échelonnés sur la durée du contrat auxquels le preneur était tenu à titre de loyers ; qu'en l'espèce, l'exposante faisait valoir que désirant lever l'option d'achat et la convention conclue le 20 mars 1998 ne mentionnant pas le coût de rachat du bien immobilier, elle avait demandé à la société NATIOCREDIMURS de valoriser ce coût mais n'ayant obtenu aucune réponse claire du crédit-bailleur, elle avait été contrainte d'interrompre les règlements qu'elle avait régulièrement honoré jusque là ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la défaillance de la société NATIOCREDIMURS ne rendait pas légitime le refus de paiement des loyers, la cour d'appel n'a pas suffisamment justifié sa décision au regard des articles 1147 et 1184 du code civil, ensemble l'article L. 313-7 du code monétaire et financier. TROISIEME MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI REINE MARIE de sa demande en nullité du contrat de crédit bail immobilier du 31 juillet 1987 et des actes subséquents ; AUX MOTIFS QU'en ce qui concerne le contrat de crédit-bail, force est de constater que, si la prescription de cinq ans prévue par l'article 1304 du code civil dans sa rédaction applicable à t'espèce n'est pas encourue, la demande de nullité est irrecevable alors que ce contrat a été exécuté durant de nombreuses années ; ALORS QUE l'inexécution d'une convention n'est pas une condition de la recevabilité de l'action en nullité ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1304 du code civil et le principe selon lequel l'exception de nullité est perpétuelle.
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