LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant constaté que selon l'article 11 du règlement de copropriété, les copropriétaires bénéficiant de la jouissance exclusive des terrasses devaient les maintenir en parfait état d'entretien et étaient personnellement responsables de tout dommage provenant de leur fait direct ou indirect et des aménagements et installations qu'ils auraient effectués, seuls les gros travaux résultant d'une vétusté normale étant à la charge de la collectivité et relevé que l'expert, après avoir écarté une utilisation anormale de la terrasse ou des dégradations par les utilisateurs, avait estimé que les travaux avaient pour cause la vétusté et le vieillissement des joints de dilatation incorrectement traités depuis l'origine sur lequel les copropriétaires bénéficiant d'une terrasse parking n'avaient pu avoir le moindre impact, la cour d'appel, a pu retenir, par une interprétation souveraine de la clause du règlement de copropriété, que la dépense relative au coût des travaux devait être répartie entre l'ensemble des copropriétaires et qu'il appartiendrait à la copropriété de se concerter sur les travaux supplémentaires suggérés par l'expert pour les zones situées aux extrémités sud et nord de la terrasse ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence de la Gaité la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société cabinet Landriève ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, troisième chambre civile, et prononcé par Mme le président en l'audience publique du douze juin deux mille douze, signé par Mme Fossaert, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils, pour M. X... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. X... de ses demandes tendant à voir dire nulle et de nul effet la quatrième résolution prise par l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence du 20 avril 2004, dire que les travaux intervenus en 2002, 2003 et 2004 sur la terrasse-parking seraient supportés par les seuls copropriétaires jouissant sur cette terrasse d'un emplacement de stationnement, condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires à procéder au remboursement du trop-perçu à l'égard des copropriétaires non concernés par les travaux, et dire que le syndic devrait exécuter les travaux d'entretien ; AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence de la Gaîté du 20 avril 2004, dans sa quatrième résolution, a en particulier confirmé la décision de l'assemblée générale du 9 avril 1997 en décidant de continuer les réfections partielles par tranche, de l'étanchéité de la terrasse parking au premier étage, en fonction des nécessités, suite aux infiltrations constatées ; que cette assemblée générale a également demandé au syndic de faire établir des devis de réfection des étanchéités sur l'ensemble de la dalle du premier étage et au-dessus des locaux commerciaux, et sur les dalles des cages d'escalier et paliers du dernier niveau ; que dans son rapport d'expertise, M. Jean-Paul Y... a notamment expliqué que la résidence de la Gaîté à Montluçon est un ensemble en copropriété, réalisé dans les années 1960, qui comporte une « barre » de logements érigée sur un socle débordant, qui occupe la totalité de la surface d'un îlot et abrite des locaux à usage de commerces et services qui sont couverts par des terrasses ; que l'une de ces terrasses est réservée au stationnement automobile ; qu'on y accède par une rampe depuis la rue et que c'est cette terrasse qui est l'objet du présent litige ; que l'expert a également rappelé :- que des infiltrations sont apparues dans les locaux sous terrasse au printemps 1995 ;- qu'il a été décidé (par l'assemblée générale des copropriétaires du 9 avril 1997 (septième résolution) de faire exécuter des travaux partiels  sans garantie décennale  pour essayer de remédier aux infiltrations constatées ; qu'une première tranche de travaux a été réalisée mi 1997 sur m ² de la terrasse parking par les entreprises Simon et Colas ; qu'une seconde tranche a été réalisée en 2003 sur 70 m ² par la même équipe ;- que l'assemblée générale du 20 avril 2004 a confirmé la décision de celle du 9 avril 1997 en décidant de poursuivre la réfection partielle par tranches de l'étanchéité, en fonction des nécessités ; qu'un troisième tronçon a ainsi été réalisé en mai 2004 de 120 m ² ; ( ) ; que l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ; que dans l'énumération donnée par cet article figurent notamment les sols et le gros oeuvre des bâtiments ; que cette énumération n'est pas d'ordre public ; qu'en l'espèce, le règlement de copropriété (article 11  section 2 « usage des parties communes » du chapitre 1er étage de l'immeuble ») prévoit : « Les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive des terrasses devront les maintenir en parfait état d'entretien ; ils seront personnellement responsables des dommages, fissures, fuites, etc provenant de leur fait direct ou indirect et des aménagements et installations qu'ils auraient effectués. Ils supporteront, en conséquence, tous les frais de remise en état qui s'avéreraient nécessaires. En cas de carence, les travaux pourront être commandés par le syndic à leurs frais. Seuls les gros travaux résultant d'une vétusté normale seront à la charge de la collectivité » ; que dans son rapport, M. Y... a notamment indiqué :- actuellement aucun désordre ne se manifeste en sous face de la terrasse ; les interventions successives réalisées depuis 1997 ont permis de remédier aux fuites constatées ;- on trouve des traces anciennes de ces fuites au droit des joints de dilatation dans le garage à vélos ;- M. Z..., qui a réalisé les tranches de réfection successives, nous a indiqué que ces joints de dilatation n'étaient pas correctement réalisés en ce qu'ils ne comportaient pas de soufflet de dilatation permettant d'amortir les mouvements de structure ; lors des réfections, il a dû arracher les couches d'étanchéité d'origine, les couches refaites pendant le délai de garantie décennale, les couches réalisées au début des années 1990, aucun de ces complexes ne traitait correctement les joints de dilatation qu'ils recouvraient sans les marquer ; qu'il a précisé qu'une terrasse de cette dimension exerce des contraintes sur l'étanchéité posée en continu qui, au fil du temps, provoquent son déchirement ; que l'expert a par ailleurs conclu (page 7 du rapport) : « ( ) les travaux n'ont en aucun cas trouvé leur justification dans une utilisation anormale de la terrasse ou dans les dégradations qui seraient le fait des utilisateurs. Les travaux réalisés sont la conséquence du vieillissement des joints de dilatation, incorrectement traités depuis l'origine de la construction » ; que M. Y... a aussi estimé judicieux, « ( ) dans un souci d'homogénéité de traitement de l'ensemble de la surface, d'envisager, dans le cadre des travaux d'entretien normal, l'achèvement des travaux pour les zones aux extrémités sud et nord de la terrasse ( ) » ; qu'il résulte en substance des constatations effectuées par l'expert que les travaux litigieux sont importants, particulièrement compte tenu de la nature des interventions réalisées et de leur coût global qui a amené à prévoir une réalisation « par tranche » ; qu'il n'apparaît pas qu'ils auraient été rendus nécessaires du fait de dégradations imputables aux utilisateurs des emplacements de stationnement ou d'un usage des lieux dans des conditions anormales, liées à un mauvais entretien ou non conformes à leur destination, l'expert écartant sans ambages ces hypothèses ; qu'il ressort en revanche de ce qui précède que les désordres justifiant la remise en état trouvent leur origine dans une mauvaise réalisation de joints de dilatation lors de la construction et dans leur vieillissement ; que, juridiquement, la vétusté peut être définie comme un état d'usure ou de détérioration d'une chose résultant du temps ou de l'usage, pris en considération comme cause de ruine ou de réparation ou comme perte de valeur ; qu'au regard des dispositions contractuelles rappelées précédemment, c'est ici à l'ensemble des copropriétaires de supporter les gros travaux de réparation en ce qu'ils constituent une conséquence normale d'une réalisation défectueuse dès l'origine, d'une usure structurelle non imputable aux seuls copropriétaires jouissant des emplacements de stationnement, et les premières interventions mises en oeuvre pour remédier aux désordres s'étant révélées inefficaces ; ET AUX MOTIFS PROPRES QUE, selon l'article 11 du règlement de copropriété, les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive des terrasses doivent les maintenir en parfait état d'entretien et sont personnellement responsables de tout dommage, fissures, fuite etc. provenant de leur fait direct ou indirect, seuls les gros travaux résultant d'une vétusté normale étant à la charge de la collectivité ; que l'expert a nettement écarté une utilisation anormale de la terrasse ou des dégradations par les utilisateurs comme origine des désordres ou tout défaut d'entretien de ces derniers ; qu'il a considéré qu'il y avait, seulement, vieillissement des joints de dilatation, incorrectement traités depuis l'origine de la construction, ajoutant qu'actuellement les joints de dilatation défectueux avaient tous été refaits, ce qui mettait fin potentiellement à de nouveaux désordres ; que c'est vainement que M. X... essaye de faire une distinction entre « utilisation normale ou anormale » d'une part, « fait direct ou indirect » d'autre part, dès lors que l'expert, de façon forte et limpide, a clairement imputé l'origine des désordres dans un vieillissement d'une partie des structures, vieillissement sur lequel les copropriétaires bénéficiant d'une terrasse parking n'ont pu avoir le moindre impact ; que l'expert a encore relevé qu'une terrasse béton de cette dimension, non isolée, subissait des variations dimensionnelles au gré des changements de température, ce qui exerçait des contraintes sur l'étanchéité, par un déchirement au fil du temps ; que nonobstant l'argumentation de M. X... sur les dommages de 1993, qui ressortaient déjà de la vétusté normale, selon ce qui avait été jugé en 1995 par arrêt définitif, force est de constater que les désordres actuels, entraînant la décision d'assemblée générale querellée, ressortent toujours de cette même vétusté, par une usure consécutive à un usage habituel des installations concernées ; qu'au regard de ces éléments, il apparaît à la cour que c'est à juste titre que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle adopte en tant que de besoin, a procédé à une juste appréciation des faits de la cause et en a exactement déduit les conséquences juridiques qui s'imposaient ; que par ailleurs, se trouve ainsi écartée la responsabilité personnelle du syndic, seulement accusé par l'appelant d'avoir « volontairement et par défi » (sic) tenté de faire supporter par l'ensemble des copropriétaires des charges qui n'incombaient qu'à certain d'entre eux ; 1/ ALORS QUE, aux termes de l'article 11 du règlement de copropriété « les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive des terrasses devront les maintenir en parfait état d'entretien ; ils seront personnellement responsables des dommages, fissures, fuites, etc provenant de leur fait direct ou indirect et des aménagements et installations qu'ils auraient effectués. Ils supporteront, en conséquence, tous les frais de remise en état qui s'avéreraient nécessaires ( ). Seuls les gros travaux résultant d'une vétusté normale seront à la charge de la collectivité » ; qu'il résulte de ces stipulations claires et précises que l'imputation des travaux de la terrasse-parking aux seuls copropriétaires concernés n'était pas subordonnée à une utilisation anormale ou à des dégradations commises par ces derniers ; qu'en subordonnant l'imputation des travaux litigieux aux copropriétaires bénéficiant d'un emplacement de stationnement à une utilisation anormale ou à des dégradations de la terrasse de leur fait, la cour d'appel a violé l'article 11 du règlement de copropriété, ensemble l'article 1134 du code civil ; 2/ ALORS QUE, aux termes de l'article 11 du règlement de copropriété « les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive des terrasses devront les maintenir en parfait état d'entretien ; ils seront personnellement responsables des dommages, fissures, fuites, etc provenant de leur fait direct ou indirect et des aménagements et installations qu'ils auraient effectués. Ils supporteront, en conséquence, tous les frais de remise en état qui s'avéreraient nécessaires ( ). Seuls les gros travaux résultant d'une vétusté normale seront à la charge de la collectivité » ; qu'il résulte de ces stipulations claires et précises que les copropriétaires bénéficiant d'un emplacement de stationnement sont seuls tenus des travaux d'entretien de la terrasse parking ; que la cour d'appel a expressément retenu que l'expert préconisait « dans un souci d'homogénéité de traitement de l'ensemble de la surface, d'envisager, dans le cadre de travaux d'entretien normal, l'achèvement des travaux pour les zones aux extrémités sud et nord de la terrasse » ; qu'en mettant néanmoins les travaux litigieux à la charge de la collectivité des copropriétaires, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant l'article 11 du règlement de copropriété, ensemble l'article 1134 du code civil ; 3/ ALORS QUE, aux termes de l'article 11 du règlement de copropriété « les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive des terrasses devront les maintenir en parfait état d'entretien ; ils seront personnellement responsables des dommages, fissures, fuites, etc provenant de leur fait direct ou indirect et des aménagements et installations qu'ils auraient effectués. Ils supporteront, en conséquence, tous les frais de remise en état qui s'avéreraient nécessaires ( ). Seuls les gros travaux résultant d'une vétusté normale seront à la charge de la collectivité » ; qu'il résulte de ces stipulations claires et précises que l'ensemble des copropriétaires ne pouvaient être tenus que des travaux résultant de la vétusté normale de la terrasse ; que la cour d'appel a expressément retenu que les désordres justifiant la remise en état trouvaient leur origine dans une mauvaise réalisation de joints de dilatation lors de la construction, ce qui excluait nécessairement qu'ils seraient dus à une vétusté normale ; qu'en mettant néanmoins les travaux à la charge de la collectivité des copropriétaires, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant l'article 11 du règlement de copropriété, ensemble l'article 1134 du code civil.
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