LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris , 9 septembre 2009), rendu sur renvoi après cassation ( Civ 3éme 27 mai 2008 n° D 0713302), que la SCI du 4 rue Hassard (la SCI) a consenti à la société Hôtel Hassard, dénommée désormais Paris Park Hôtel, un bail à construction ; que celle-ci a construit un hôtel qu'elle a exploité ; que la société SQLC était porteuse de parts de la SCI et de la société Paris Park Hôtel ; que la société Paris Park Hôtel et la société SQLC ont, le 7 septembre 2000, signé une convention de sous-location avec la société Nouveau Paris Park Hôtel d'une durée de vingt-trois mois ; que cette dernière société , demeurée dans les lieux au-delà de ce délai, a assigné la SCI et les sociétés SQLC et Paris Park Hôtel aux fins de se voir reconnaître le bénéfice du statut des baux commerciaux et d'obtenir diverses sommes ; Sur la recevabilité du pourvoi, contestée par la défense : Vu l'article 613 du code de procédure civile ; Attendu qu'il résulte de ce texte que le délai de pourvoi en cassation ne court , à l'égard des décisions par défaut , même pour les parties qui ont comparu devant les juges du fond , qu'à compter du jour où l'opposition n'est plus recevable ; Attendu que l'arrêt attaqué, rendu par défaut , a été signifié le 7 octobre 2009 à la SCI qui n'avait pas comparu, ainsi qu'aux sociétés Paris Park Hôtel et SQLC ; que le pourvoi formé par ces dernières le 9 décembre 2009, dans le délai de deux mois qui a couru à compter de l'expiration du délai d'opposition, est recevable ;Sur le moyen unique : Attendu que la société Paris Park Hôtel et la société S.Q.L.C. font grief à l'arrêt de dire que la société Nouveau Paris Park Hôtel est titulaire d'un bail aux conditions du bail originaire en date du 7 septembre 2000 régi par le statut des baux commerciaux dont la durée expire le 6 septembre 2009 et de les débouter de l'ensemble de leurs demandes pécuniaires et en expulsion à l'encontre de la société Nouveau Paris Park Hôtel , alors, selon le moyen : 1°/ que les juges doivent restituer aux actes litigieux leur exacte qualification sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ; qu'en s'en tenant à la lettre et à l'intitulé du contrat de sous-location conclu le 7 septembre 2000 entre la société Paris Park Hôtel, la société S.Q.L.C. et la société Nouveau Paris Park Hôtel ainsi qu'au courrier de résiliation adressé par la société SQLC, pour refuser de qualifier le contrat de sous-location en contrat de location-gérance, sans rechercher, ainsi qu'elle y était expressément invitée, si, à compter du contrat du 27 septembre 2000, la société Nouveau Paris Park Hôtel n'avait pas exploité un fonds de commerce, avec une clientèle attachée, existant lors de la formation de ce contrat, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 12 du code de procédure civile, ensemble l'article L.144-1 du code de commerce ; 2°/ que les juges du fond ne peuvent, sous couvert d'interprétation, dénaturer un document ; qu'en affirmant, pour considérer que l'attestation du 28 mars 2002 ne pouvait valoir avenant du contrat du 7 septembre 2000, que ce contrat n'y est même pas cité, cependant que cette attestation s'y reporte expressément par la mention « conformément à la convention de sous-location », la cour d'appel l'a dénaturée en violation de l'article 1134 du code civil ; 3°/ qu' en excluant la qualification de location- gérance sans tenir compte des termes de cette attestation du 28 mars 2002 qui, se référant au contrat du 7 septembre 2000 dont elle était l'avenant, mentionnait expressément la mise à disposition de la société Nouveau Paris Park Hôtel d'un fonds de commerce existant, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1134 du code civil et L. 144-1 du code de commerce ; 4°/ qu'en statuant ainsi bien que la société Nouveau Paris Park Hôtel n'ait jamais contesté avoir repris, par l'effet de la convention du 7 septembre 2000, un fonds de commerce en cours d'exploitation, ce que confirment les termes de l'article 3 de ladite convention imposant aux locataires le règlement de « toutes dépenses, charges et débours nés de l'exploitation de leur fonds jusqu'au jour de l'entrée en jouissance du sous-locataire», la cour d'appel a dénaturé les termes du litige en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile. Mais attendu que la société Nouveau Paris Park Hôtel lui ayant demandé de constater que la convention de sous-location ne pouvait s'analyser en un contrat de location-gérance , la cour d'appel qui a , par une appréciation souveraine de la valeur et la portée des éléments de preuve soumis à son examen , retenu qu'aucun élément caractérisant un fonds de commerce n'avait été loué à la société Nouveau Paris Park Hôtel , a , sans dénaturer l'attestation du 28 mars 2002 ni modifier l'objet du litige , légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Paris Park Hôtel et la société S.Q.L.C. aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile , condamne la société Paris Park Hôtel et la société S.Q.L.C. à payer à la société Nouveau Paris Park Hôtel la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Paris Park Hôtel et de la société S.Q.L.C.; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze février deux mille douze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils pour la société Paris park hotel et pour la société SQLC Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la Société NOUVEAU PARIS PARK HOTEL est titulaire d'un bail aux conditions du bail originaire en date du 7 septembre 2000 régi par le statut des baux commerciaux dont la durée expire le 6 septembre 2009 et d'AVOIR débouté la Société PARIS PARK HOTEL et la Société SQLC de l'ensemble de leurs demandes pécuniaires et en expulsion à l'encontre de la Société NOUVEAU PARIS PARK HOTEL ; AUX MOTIFS QUE les intimées glosent beaucoup sur les erreurs matérielles et factuelles de cette convention qui manifestement leur sont imputables puisqu'il s'agit principalement d'erreurs sur leur propre situation et celle de la SCI ; que la présence de telles erreurs ne saurait interférer sur la qualification du contrat ; que les intimées font valoir qu'il s'agit, en fait, « d'un contrat de sous-location portant sur le fonds de commerce exploité dans les lieux » en invoquant « une fraude à la loi » sans préciser laquelle et qui, en tout état de cause, leur aurait été profitable ; qu'un contrat de location gérance est caractérisé par la mise à disposition d'un fonds de commerce avec toutes ses composantes ; que les caractéristiques du contrat litigieux ne permettent pas de retenir la qualification de location gérance revendiquée par les Sociétés PARIS PARK HOTEL et SQLC ; qu'aucun élément caractérisant un fonds de commerce n'est loué à la Société NOUVEAU PARIS PARK HOTEL , la simple allusion aux « dépenses, charges et débours nés de l'exploitation de leur fonds avant l'entrée en jouissance du sous-locataire » qui seront supportés par « les locataires principaux » ne pouvant induire quoique ce soit à cet égard, cela d'autant qu'il n'est fait aucunement allusion aux dispositions de l'article L.144-7 du code de commerce ; que de même, la clause de non concurrence est inapte à permettre la déduction que cette convention serait un contrat de location gérance ; que la clause suivante « la sous-location ne confère aucun droit à la propriété commerciale » corrobore, au contraire, la qualification de bail dérogatoire tel que prévu par l'article L.145-5 du code de commerce, applicable à une sous-location au même titre qu'à une location principale ; que cette convention correspond manifestement à un bail, la Société PARIS PARK HOTEL et SQLC s'engageant à permettre à la Société NOUVEAU PARIS PARK HOTEL de jouir du local où l'hôtel a été édifié, moyennant un loyer, les obligations respectives des parties étant classiquement celles du bailleur et du preneur ; qu'au demeurant la contrepartie financière qui est réclamée est qualifiée de « loyer » et non de redevance ; qu'enfin, au surplus, devant le tribunal de grande instance de Paris lorsque les époux X... ont engagé l'action précitée, les intimées n'ont aucunement contesté la qualification du bail de l'acte dont l'annulation supposait une telle qualification ; que peu importe l'attestation datée du 28 mars 2002, établie en des circonstances qui n'ont jamais été précisées, le document indiquant «cette attestation est établie pour servir et valoir ce qui de droit» (sic) qui ne saurait, en raison de son imprécision structurelle, valoir avenant au contrat du 7 septembre 2000, qui n'est même pas cité, ou novation de celui-ci, laquelle ne se présume pas ; que son contenu est de surcroît démenti par celui de la lettre précitée de la Société SQLC postérieure qui en voulant résilier « notre contrat de sous-location » fait état de la restitution de « la caution » de 45.734, 71  « le jour de la remise des clés », démarche classique d'une fin de location de locaux, alors que la fin d'un contrat de location-gérance se caractérise non seulement par la restitution des lieux, si le droit au bail du local d'exploitation y était inclus, mais encore et surtout, de l'ensemble des éléments du fonds de commerce ; qu'aucun élément, au surplus dans les correspondances ultérieures, ne dément la qualification du bail ; que sera écartée la qualification de convention d'occupation précaire sollicitée à titre subsidiaire par les Sociétés PARIS PARK HOTEL et SQLC qui suppose des circonstances exceptionnelles et un terme marquée par d'autres causes que la volonté des parties, inexistante en l'espèce ; que le bail dérogatoire ainsi signé entre les parties a conduit, le preneur étant laissé en possession, à son expiration, à la mise en place d'un nouveau bail répondant aux règles régissant les baux commerciaux, comme le revendique la Société NOUVEAU PARIS PARK HOTEL qui fixe le point d'expiration de ce bail au 6 septembre 2009, date non contestée, à titre subsidiaire, par les intimées ; que cette date sera retenue par la cour puisque la Société NOUVEAU PARIS PARK HOTEL ne revendique pas une expiration plus lointaine ; que cette situation juridique est caractérisée car était inopérant le « congé » délivré le 6 juin 2002 à échéance du 7 septembre 2002, selon lettre recommandée avec accusé de réception, par la Société SQLC seule, alors que les deux bailleresses, la Société SQLC et la Société PARIS PARK HOTEL, « qualifiés de locataires principaux » dans l'acte auquel le propriétaire était intervenu pour autoriser la sous-location, n'avaient pas pris d'engagements solidaires ; qu'en tout état de cause, à l'expiration de cette échéance fixée par une seule d'entre elle, les bailleresses n'ont aucunement signifié à la Société NOUVEAU PARIS PARK HOTEL qu'elle ne devait pas rester dans les lieux où elle se trouve, au reste encore, des « loyers » lui étant réclamés ; que le jugement du Tribunal de grande instance de Paris du 27 janvier 2005 est opposable à la Société NOUVEAU PARIS PARK HOTEL, partie à cette instance, dans le cadre de la procédure de saisie immobilière poursuivie selon l'ancien droit par les époux X... qui s'étaient substitués aux créanciers des saisissants originels ; que le dernier état hypothécaire produit démontre que la SCI 4 rue HASSARD, caution hypothécaire de la Société PARIS PARK HOTEL, est toujours propriétaire de l'immeuble, les époux X... ne paraissant, par ailleurs, pas avoir renouvelé le délai d'adjudication après avril 2004 ; que les intimées ne contestent au reste pas que la procédure de saisie immobilière ne s'est pas poursuivie ; qu'il ne s'agit pas dans la présente instance de s'immiscer dans la procédure de saisie immobilière dans le déroulement de laquelle les époux X... sont titulaires d'un titre exécutoire prononçant l'expulsion de la Société NOUVEAU PARIS PARK HOTEL des lieux litigieux, expulsion que ceux-ci sont recevables à engager s'ils ont un intérêt à le faire du fait de la mise en oeuvre de cette procédure de saisie immobilière ; que quoiqu'il en soit, ces considérations ne sont pas, en l'état, opposables aux époux X..., non mis en cause dans la présente procédure ; qu'elles permettent seulement de constater qu'actuellement la procédure de saisie immobilière n'est plus activée mais non de statuer sur la péremption du commandement valant saisie en l'absence du créancier saisissant ; qu'il s'agit en effet seulement de trancher la nature du lien juridique liant la Société NOUVEAU PARIS PARK HOTEL à la Société SQLC et la Société PARIS PARK HOTEL ; que c'est tel qu'il vient d'être défini, un bail dérogatoire devenu bail commercial soumis au statut des baux commerciaux, qu'il est opposable à celles-ci ; qu'en revanche les époux X... pourront toujours faire valoir leur titre s'il est toujours opérationnel ; que seuls eux peuvent invoquer la nullité du contrat pour méconnaissance de leurs droits, déjà judiciairement reconnue, et mettre en oeuvre l'expulsion ; que les intimées qui sont, au reste, à l'origine de cette violation des droits des créanciers saisissants, ne sont pas les bénéficiaires de ce titre d'expulsion ; que c'est ainsi, sous réserve des droits des époux X... que la qualification supra peut être retenue ; que les demandes d'expulsions de la Société NOUVEAU PARIS PARK HOTEL formulées au mépris de la reconnaissance faite supra du statut des baux commerciaux applicables aux liens juridiques qui régissent les rapports de la Société NOUVEAU PARIS PARK HOTEL et de la Société SQLC ainsi que de la Société PARIS PARK HOTEL, ne sauraient être satisfaites, celles-ci n'invoquant aucune cause de résiliation qui n'est, au reste, pas sollicitée à titre subsidiaire ; que les demandes pécuniaires de la Société SQLC et de la Société PARIS PARK HOTEL sont fondées exclusivement sur une fin de bail par congé ou autre moyen s'imposant à la Société NOUVEAU PARIS PARK HOTEL au mépris de la reconnaissance ci-dessus de son droit à un bail commercial ; que lorsque celui-ci s'est substitué au bail dérogatoire, c'est un loyer dont la Société NOUVEAU PARIS PARK HOTEL est devenue redevable ; que dès lors, la Société NOUVEAU PARIS PARK HOTEL n'est pas redevable d'une indemnité d'occupation et faute de demande contraire des intimées, le loyer sera fixé tel que prévu au bail originel comme le sollicite la Société NOUVEAU PARIS PARK HOTEL ; ALORS QUE, D'UNE PART, les juges doivent restituer aux actes litigieux leur exacte qualification sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ; qu'en s'en tenant à la lettre et à l'intitulé du contrat de sous-location conclu le 7 septembre 2000 entre la Société PARIS PARK HOTEL, la Société SQLC et la Société NOUVEAU PARIS PARK HOTEL ainsi qu'au courrier de résiliation adressée par la Société SQLC, pour refuser de qualifier le contrat de sous-location en contrat de location-gérance, sans rechercher, ainsi qu'elle y était expressément invitée (conclusions récapitulatives d'appel de la Société PARIS PARK HOTEL et de la Société SQLC signifiées le 23 février 2009, p.10 et s), si, à compter du contrat du 27 septembre 2000, la Société NOUVEAU PARIS PARK HOTEL n'avait pas exploité un fonds de commerce, avec une clientèle attachée, existant lors de la formation de ce contrat, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 12 du code de procédure civile, ensemble l'article L.144-1 du code de commerce ; ALORS QUE, D'AUTRE PART, les juges du fond ne peuvent, sous couvert d'interprétation, dénaturer un document ; qu'en affirmant, pour considérer que l'attestation du 28 mars 2002 ne pouvait valoir avenant du contrat du 7 septembre 2000, que ce contrat n'y est même pas cité, cependant que cette attestation s'y reporte expressément par la mention « conformément à la convention de sous-location », la Cour d'appel l'a dénaturée en violation de l'article 1134 du code civil ; ALORS QUE, DE TROISIEME PART, en excluant la qualification de location gérance sans tenir compte des termes de cette attestation du 28 mars 2002 qui, se référant au contrat du 7 septembre 2000 dont elle était l'avenant, mentionnait expressément la mise à disposition de la Société NOUVEAU PARIS PARK HOTEL d'un fonds de commerce existant, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1134 du code civil et L. 144-1 du code de commerce ; ALORS, ENFIN, QU'en statuant ainsi bien que la Société NOUVEAU PARIS PARK HOTEL n'ait jamais contesté avoir repris, par l'effet de la convention du 7 septembre 2000, un fonds de commerce en cours d'exploitation, ce que confirment les termes de l'article 3 de ladite convention imposant aux locataires le règlement de « toutes dépenses, charges et débours nés de l'exploitation de leur fonds jusqu'au jour de l'entrée en jouissance du souslocataire », la Cour d'appel a dénaturé les termes du litige en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile.
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