LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 16 février 2011), que Mme Elise X..., aux droits de laquelle sont venus Mmes Catherine et Laurence X... et M. Jean-Luc X... ("les consorts X..."), avait loué aux époux Y..., en vertu de deux baux, l'un écrit, l'autre verbal, deux domaines agricoles ; que malgré la résiliation, suivant arrêt de cette même cour en date du 26 juin 2007 devenu passé en force de chose jugée, d'un de ces baux et la prise d'effet, le 31 octobre 2004, du congé délivré à propos de l'autre, les locataires se sont maintenus sur les lieux ; qu'ils ont demandé l'annulation, comme conclue en fraude de leur droit de préemption, de la vente par les bailleurs, le 11 juin 2005, de parcelles bâties, la reconnaissance de l'existence de nouveaux baux sur les mêmes biens et l'organisation d'une mesure d'expertise aux fins de déterminer l'indemnité de sortie de ferme susceptible de leur revenir ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Mais attendu que, dès lors que la cour d'appel a motivé sa décision, il importe peu que ses motifs soient, sur certains points, la reproduction littérale des conclusions des consorts X... ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : Mais attendu qu'ayant relevé qu'il résulte de la lecture du bail authentique du 7 novembre 1977 à la rubrique "désignation", que Mme X... avait donné à bail à Mme Y... une ferme sise à Pennery, comprenant : "diverses bâtiments d'exploitation et d'habitation, cour, jardin communs et dépendances, le tout compris dans la parcelle cadastrée section B numéro 384, à l'exclusion du colombier et des constructions attenantes" ; qu'à sa rubrique "réserves et conventions diverses", il était en outre expressément prévu que : "Mme Y... n'aura aucun droit d'accès à la Grande Allée" et que "la grille de la cour située devant le fournil est expressément réservée à l'usage de la bailleresse et à celui des personnes qu'elle tolérera (...) Cette grille ne devra pas être utilisée par le preneur, sa famille ou ses employés ni par les fournisseurs, la ferme possédant une entrée particulière" et retenu, par une appréciation souveraine des éléments de preuve produits, que les plans versés aux débats démontraient que cette parcelle formait un tout parfaitement cohérent et indissociable des autres parcelles vendues et que seule la parcelle B numéro 933, qui renfermait les exclusions, avait été vendue, la cour d'appel a pu en déduire que les bailleurs n'étaient pas contraints d'inviter les preneurs à faire valoir un droit de préemption à l'égard de cette parcelle ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le troisième moyen : Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt attaqué de les déclarer mal fondés en leur demandes tendant à voir reconnaître l'existence de nouveaux baux à ferme, alors, selon le moyen, que le statut d'ordre public des baux ruraux s'applique dès lors qu'il y a mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter, les autres éléments étant indifférents ; que pour retenir qu'aucun nouveau bail ne leur avait été consenti, quoique restés en place après la résiliation du bail du 7 novembre 1977, la cour d'appel a relevé que les sommes réclamées par le bailleur en contrepartie de la mise à disposition des biens l'étaient à titre d'indemnité d'occupation et non de fermage ; qu'en statuant ainsi, par des motifs inopérants relatifs aux termes employés par les parties, la cour d'appel a violé l'article L. 411-1 du code rural ; Mais attendu qu'ayant retenu souverainement que les sommes encaissées par le notaire se rapportaient à un arriéré de fermages dûs avant la résiliation du bail et consistaient, postérieurement à celle-ci, à des indemnités d'occupation et que les consorts X... avaient toujours été animés par la volonté d'exécuter les décisions de justice ayant prononcé cette résiliation, la cour d'appel en a déduit à bon droit que de nouveaux baux n'avaient pas été conclus malgré le maintien dans les lieux des anciens locataires ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais, sur le quatrième moyen : Vu les articles 16 et 455 du code de procédure civile ; Attendu que pour rejeter la demande d'indemnisation formée par les époux Y..., la cour d'appel a relevé qu'ils se bornaient à produire un état des lieux établi en janvier et en juin 1992 de manière non contradictoire et, donc, inopposable aux époux X... ; Qu'en statuant ainsi, abstraction faite des motifs surabondants et erronés relatif à la cause de rupture du bail et à la tentative préalable de conciliation, alors qu'il n'était pas contesté que l'état des lieux avait été régulièrement communiqué et contradictoirement discuté et que les époux Y... invoquaient tout aussi régulièrement un rapport d'expertise, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande des époux Y... tendant à voir ordonner une expertise afin de voir fixer le montant de leur éventuelle indemnité en qualité de preneurs sortants, l'arrêt rendu le 16 février 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Orléans ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans, autrement composée ; Condamne les consorts X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes des consorts X... et des époux Y... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois juillet deux mille douze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour les époux Y... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré M. Willem Y... et Mme Théodora Z... épouse Y... mal fondés en toutes leurs demandes et de les en avoir déboutés ; AUX MOTIFS QUE sur la demande de nullité de la vente du 11 juin 2005 : attendu qu'il résulte de la lecture du bail authentique du 7 novembre 1977 à la rubrique « désignation » que Mme X... avait donné à bail à Mme Y... une ferme sise à Pennery, comprenant : « divers bâtiments d'exploitation et d'habitation, cour, jardin, communs et dépendances, le tout compris dans la parcelle cadastrée B n°384, à l'exclusion du colombier et des constructions attenantes » ; qu'à sa rubrique « Réserves et conventions diverses », il est en outre expressément prévu que : « Mme Y... n'aura aucun droit d'accès à la Grande allée » et que « la grille de la cour située devant le fournil est expressément réservée à l'usage de la bailleresse et à celui des personnes qu'elle tolérera ( ) cette grille ne devra pas être utilisée par le preneur, sa famille ou ses employés ni par les fournisseurs, la ferme possédant une entrée particulière » ; qu'afin de mettre en conformité les exclusions précitées avec le bail proprement dit, la parcelle B numéro 384 a fait l'objet d'une division en deux parcelles : la parcelle B numéro 933 d'une contenance de 34a 39 ca ; la parcelle B numéro 934 d'une contenance de 41 a et 90 ca ; que seule la parcelle B numéro 933 qui renferme les exclusions a été vendue, la parcelle numéro 934 restant incluse quant à elle dans le bail initial ; que les plans versés aux débats démontrent d'ailleurs que cette parcelle forme un tout parfaitement cohérent et indissociable des autres parcelles vendues ; que les époux Y... ne font étant en outre d'aucune prise de possession par le nouveau propriétaire dune partie des locaux ou des terres objet de la vente ; qu'il s'ensuit que la parcelle numéro 933 issue de la division de l'ancienne parcelle B numéro 384 étant exclue du bail du 7 novembre 1977, les bailleurs n'avaient pas à inviter les preneurs à faire valoir leur droit de préemption ; que la vente intervenue le 11 juin 2005 étant dès lors parfaitement valable, la décision entreprise qui a prononcé son annulation doit être infirmée ; Sur la demande de reconnaissance de nouveaux baux : attendu que pour reconnaître aux époux Y... le bénéfice de nouveaux baux à ferme depuis septembre 2007, le premier juge énonce que le bail verbal n'est pas nul dès lors qu'il reçoit exécution, c'est-à-dire lorsqu'il y a effectivement mise à disposition d'un bien en contrepartie d'un paiement que ce dernier soit des loyers ou des fermages ; que les preneurs justifieraient en l'espèce du paiement régulier de fermages pour les années 2007 et 2008 ; or attendu que dans sa lettre du 4 novembre 2008 adressée à M. Gérard Y..., Maître A..., notaire, parle uniquement d' « arrérages » et d' « indemnités pour Ferme et Fermette » c'est-à-dire d'indemnité d'occupation ; que les deux quittances du 13 mai 2008 versées aux débats pour justifier des paiements allégués, sont établies quant à elles par informatique et même s'il y est indiqué « en compte et à valoir sur fermages dus » cette formulation correspond en réalité à un arriéré de fermages, ainsi que le précise Maître A... dans un courrier recommandé en date du 2 juillet 2009 adressé aux époux Y..., ainsi libellé : « Je vous précise que les différents jugements étant définitifs, le principe de l'autorité de la chose jugée s'applique aux retenues sur fermages antérieurs que vous avez pratiquées depuis le 13 novembre 1998 (4.311,44 euros), réclamé dès cette date sans interruption, puis en mai 2004 le loyer et l'arriéré cumulé sont passés à 8.098,19 euros sur lequel il a été payé la somme de 2.071,25 euros. Le solde, soit 6.026,94 euros, est resté impayé jusqu'à la dernière imputation effectuée le 12 mai 2008 et le 14 novembre 2008 » ; que les sommes encaissées par le notaire se rapportent donc à un arriéré de fermages dus avant la résiliation du bail, et consistent postérieurement à celle-ci en des indemnités d'occupation ; qu'il apparaît en outre que les consorts X... ont toujours été animés de la volonnté d'exécuter les décisions de justice ayant prononcé cette résiliation ; que différents commandements ont été ainsi signifiés aux époux Y... les 25 octobre 2007, 29 mai 2008, 30 mai 2008, 30 juillet 2008 et 21 octobre 2009, tandis que la force publique était requise pour obtenir leur expulsion ; que le consentement des bailleurs pour conclure, fusse (sic) verbalement, un nouveau bail au profit des preneurs, a donc toujours fait défaut ; que dès lors c'est à tort que le premier juge a dit que les parties étaient titulaires d'un nouveau bail à ferme à compter du mois de septembre 2007 et a ordonné sous astreinte aux consorts X... de permettre aux époux Y... de réintégrer la maison d'habitation sise sur l'exploitation objet du bail ; qu'infirmant le jugement entrepris, il convient de débouter les époux Y... de ces chefs de prétentions ; Sur la demande d'indemnités de sortie : attendu que les époux Y... fondent leurs demandes sur les dispositions de l'article L.411-69 du code rural, prétendant avoir apporté une forte amélioration au fonds, particulièrement à la maison d'habitation ; mais attendu que le bail a été judiciairement résilié pour manquements des preneurs à leurs obligations, au point d'ailleurs que la cession au profit de leur fils n'a pas été autorisée ; qu'en tout état de cause, il incombe aux époux Y... de rapporter la preuve de l'amélioration alléguée entre l'entrée dans les lieux et la résiliation du bail prononcée en mars 2006 ; or attendu qu'ils se bornent à produire un état des lieux établi en janvier et juin 1992 par M. Aimery de B... de manière non contradictoire et donc inopposable aux époux X... ; que de surcroît les époux Y... ont porté directement leur demande en paiement des indemnités de sortie devant le tribunal, par voie d'assignation, et sans avoir égard à la procédure préalable de conciliation prévue par l'article 887 du code de procédure civile ; qu'il convient de les débouter de ce dernier chef de prétention » ; ALORS QUE tout justiciable a droit à ce que sa cause soit examinée par un tribunal impartial ; que pour débouter les époux Y... de l'ensemble de leurs demandes, la cour d'appel s'est bornée, au titre de sa motivation, à reproduire les conclusions d'appel des consorts X... à l'exception de quelques adaptations de style ; qu'en statuant ainsi, par une apparence de motivation de nature à faire peser un doute sur l'impartialité de la juridiction, la cour d'appel a violé l'article 6, §1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré M. Willem Y... et Mme Théodora Z... épouse Y... mal fondés en toutes leurs demandes, notamment celle tendant à voir prononcer l'annulation de la vente du 11 juin 2005, et de les en avoir déboutés ; AUX MOTIFS QUE « sur la demande de nullité de la vente du 11 juin 2005 : attendu qu'il résulte de la lecture du bail authentique du 7 novembre 1977 à la rubrique « désignation » que Mme X... avait donné à bail à Mme Y... une ferme sise à Pennery, comprenant : « divers bâtiments d'exploitation et d'habitation, cour, jardin, communs et dépendances, le tout compris dans la parcelle cadastrée B n°384, à l'exclusion du colombier et des constructions attenantes » ; qu'à sa rubrique « Réserves et conventions diverses », il est en outre expressément prévu que : « Mme Y... n'aura aucun droit d'accès à la Grande allée » et que « la grille de la cour située devant le fournil est expressément réservée à l'usage de la bailleresse et à celui des personnes qu'elle tolérera ( ) cette grille ne devra pas être utilisée par le preneur, sa famille ou ses employés ni par les fournisseurs, la ferme possédant une entrée particulière » ; qu'afin de mettre en conformité les exclusions précitées avec le bail proprement dit, la parcelle B numéro 384 a fait l'objet d'une division en deux parcelles : la parcelle B numéro 933 d'une contenance de 34a 39 ca ; la parcelle B numéro 934 d'une contenance de 41 a et 90 ca ; que seule la parcelle B numéro 933 qui renferme les exclusions a été vendue, la parcelle numéro 934 restant incluse quant à elle dans le bail initial ; que les plans versés aux débats démontrent d'ailleurs que cette parcelle forme un tout parfaitement cohérent et indissociable des autres parcelles vendues ; que les époux Y... ne font étant en outre d'aucune prise de possession par le nouveau propriétaire dune partie des locaux ou des terres objet de la vente ; qu'il s'ensuit que la parcelle numéro 933 issue de la division de l'ancienne parcelle B numéro 384 étant exclue du bail du 7 novembre 1977, les bailleurs n'avaient pas à inviter les preneurs à faire valoir leur droit de préemption ; que la vente intervenue le 11 juin 2005 étant dès lors parfaitement valable, la décision entreprise qui a prononcé son annulation doit être infirmée » ; ALORS QUE le propriétaire bailleur d'un bien rural qui décide de l'aliéner doit tenir compte du droit de préemption du preneur en place ; que la cour d'appel, pour retenir que les époux Y... ne disposaient d'aucun droit de préemption sur les biens vendus aux époux de C... par acte du 11 juin 2005, s'est bornée à relever que la vente ne portait que sur une parcelle cadastrée B n°933 correspondant aux bâtiments et surfaces exclues du bail rural par l'acte notarié du 7 novembre 1977, à savoir le colombier et les constructions attenantes ainsi que la grande allée ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la partie ouest des constructions attenantes au colombier, correspondant à d'anciens bâtiments d'exploitation dépendant de la ferme, n'était pas comme telle soumise au bail et par conséquent au droit de préemption du preneur, ainsi que cela ressortait non seulement de l'acte du 7 novembre 1977 lui-même mais encore d'un accord des bailleurs du 12 octobre 1977 et de deux états des lieux de 1959 et 1992, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L.412-1 du code rural, ensemble l'article 1134 du code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré M. Willem Y... et Mme Théodora Z... épouse Y... mal fondés en toutes leurs demandes, notamment celle tendant à voir reconnaître l'existence de nouveaux baux à ferme, et de les en avoir déboutés ; AUX MOTIFS QUE Sur la demande de reconnaissance de nouveaux baux : attendu que pour reconnaître aux époux Y... le bénéfice de nouveaux baux à ferme depuis septembre 2007, le premier juge énonce que le bail verbal n'est pas nul dès lors qu'il reçoit exécution, c'est-à-dire lorsqu'il y a effectivement mise à disposition d'un bien en contrepartie d'un paiement que ce dernier soit des loyers ou des fermages ; que les preneurs justifieraient en l'espèce du paiement régulier de fermages pour les années 2007 et 2008 ; or attendu que dans sa lettre du 4 novembre 2008 adressée à M. Gérard Y..., Maître A..., notaire, parle uniquement d' « arrérages » et d' « indemnités pour Ferme et Fermette » c'est-à-dire d'indemnité d'occupation ; que les deux quittances du 13 mai 2008 versées aux débats pour justifier des paiements allégués, sont établies quant à elles par informatique et même s'il y est indiqué « en compte et à valoir sur fermages dus » cette formulation correspond en réalité à un arriéré de fermages, ainsi que le précise Maître A... dans un courrier recommandé en date du 2 juillet 2009 adressé aux époux Y..., ainsi libellé : « Je vous précise que les différents jugements étant définitifs, le principe de l'autorité de la chose jugée s'applique aux retenues sur fermages antérieurs que vous avez pratiquées depuis le 13 novembre 1998 (4.311,44 euros), réclamé dès cette date sans interruption, puis en mai 2004 le loyer et l'arriéré cumulé sont passés à 8.098,19 euros sur lequel il a été payé la somme de 2.071,25 euros. Le solde, soit 6.026,94 euros, est resté impayé jusqu'à la dernière imputation effectuée le 12 mai 2008 et le 14 novembre 2008 » ; que les sommes encaissées par le notaire se rapportent donc à un arriéré de fermages dus avant la résiliation du bail, et consistent postérieurement à celle-ci en des indemnités d'occupation ; qu'il apparaît en outre que les consorts X... ont toujours été animés de la volonté d'exécuter les décisions de justice ayant prononcé cette résiliation ; que différents commandements ont été ainsi signifiés aux époux Y... les 25 octobre 2007, 29 mai 2008, 30 mai 2008, 30 juillet 2008 et 21 octobre 2009, tandis que la force publique était requise pour obtenir leur expulsion ; que le consentement des bailleurs pour conclure, fusse (sic) verbalement, un nouveau bail au profit des preneurs, a donc toujours fait défaut ; que dès lors c'est à tort que le premier juge a dit que les parties étaient titulaires d'un nouveau bail à ferme à compter du mois de septembre 2007 et a ordonné sous astreinte aux consorts X... de permettre aux époux Y... de réintégrer la maison d'habitation sise sur l'exploitation objet du bail ; qu'infirmant le jugement entrepris, il convient de débouter les époux Y... de ces chefs de prétentions ; ALORS QUE le statut d'ordre public des baux ruraux s'applique dès lors qu'il y a mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter, les autres éléments étant indifférents ; que pour retenir qu'aucun nouveau bail n'avait été consenti aux époux Y..., restés en place après la résiliation du bail du 7 novembre 1977, la cour d'appel a relevé que les sommes réclamées par le bailleur en contrepartie de la mise à disposition des biens l'étaient à titre d'indemnité d'occupation et non de fermage ; qu'en statuant ainsi, par des motifs inopérants relatifs aux termes employés par les parties, la cour d'appel a violé l'article L. 411-1 du code rural. QUATRIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré M. Willem Y... et Mme Théodora Z... épouse Y... mal fondés en toutes leurs demandes, notamment celle tendant au paiement d'indemnités de sortie, et de les en avoir déboutés ; AUX MOTIFS QUE Sur la demande d'indemnités de sortie : attendu que les époux Y... fondent leurs demandes sur les dispositions de l'article L.411-69 du code rural, prétendant avoir apporté une forte amélioration au fonds, particulièrement à la maison d'habitation ; mais attendu que le bail a été judiciairement résilié pour manquements des preneurs à leurs obligations, au point d'ailleurs que la cession au profit de leur fils n'a pas été autorisée ; qu'en tout état de cause, il incombe aux époux Y... de rapporter la preuve de l'amélioration alléguée entre l'entrée dans les lieux et la résiliation du bail prononcée en mars 2006 ; or attendu qu'ils se bornent à produire un état des lieux établi en janvier et juin 1992 par M. Aimery de B... de manière non contradictoire et donc inopposable aux époux X... ; que de surcroît les époux Y... ont porté directement leur demande en paiement des indemnités de sortie devant le tribunal, par voie d'assignation, et sans avoir égard à la procédure préalable de conciliation prévue par l'article 887 du code de procédure civile ; qu'il convient de les débouter de ce dernier chef de prétention ; 1) ALORS QUE le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail ; qu'en se fondant, pour rejeter la demande des époux Y... tendant au paiement d'une indemnité de sortie compensant les améliorations apportées aux biens loués, sur la circonstance en réalité inopérante que le bail avait été résilié pour manquement des preneurs à leurs obligations, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L.411-69 du code rural ; 2) ALORS QUE tout rapport d'expertise amiable peut valoir à titre de preuve dès lors qu'il est soumis à la libre discussion des parties ; qu'en retenant, pour écarter des débats l'état des lieux dressé par M. de B... en 1992 et produit par les époux Y... à titre de preuve des améliorations qu'ils avaient apportées aux biens loués, que ce document avait été établi de manière non contradictoire et ne pouvait donc être opposé aux consorts X..., la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ; 3) ALORS QUE les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en l'espèce, pour faire la preuve des améliorations qu'ils avaient apportées au fonds loué, avec l'autorisation du bailleur, les époux Y... se prévalaient, outre l'état des lieux de 1992, d'un rapport établi le 11 mars 2008 par Mme D..., expert immobilier, répertoriant les améliorations faites par le preneur et chiffrant la plus-value apportée au fonds loué ; qu'en retenant pourtant que les époux Y... ne faisaient pas la preuve leur incombant des améliorations effectuées, dès lors qu'ils se bornaient à produire un état des lieux établi par M. de B... en 1992, sans se prononcer sur le rapport de 2008 qui figurait pourtant parmi les pièces versées aux débats, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 4) ALORS QUE les juges du fond ne doivent pas méconnaître les termes du litige ; que l'acte introductif d'instance du 27 novembre 2008, par lequel les époux Y... avaient saisi le tribunal paritaire aux fins de conciliation et à défaut de jugement, tendait notamment à « voir fixer le montant des indemnités dues aux preneurs sortants » ; qu'en retenant que les époux Y... avaient porté directement leur demande en paiement des indemnités de sortie devant le tribunal, par voie d'assignation, sans avoir égard à la procédure de conciliation préalable prévue par l'article 887 du code de procédure civile, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile.
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