LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte aux époux X... du désistement partiel de leur pourvoi en ce qu'il était dirigé contre Mme Y... et M. Z... ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 11 mai 2010), que les époux X... sont propriétaires d'une maison d'habitation sise rue... à Thezan les Béziers, mitoyenne de deux maisons appartenant respectivement aux consorts A... et aux époux B... ; que ces trois maisons donnent sur une cour intérieure bénéficiant d'un accès sur la rue... ; que les époux X... ont assigné les consorts A... et les époux B... pour, à titre principal, voir déclarer la cour indivise entre eux, à titre subsidiaire, voir juger qu'ils bénéficient d'un droit de passage sur cette cour leur permettant d'accèder à leur fonds ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que les opérations d'expertise judiciaire avaient consisté en des investigations techniques minutieuses et exhaustives, menées contradictoirement, et qu'aucun élément ne permettait d'en remettre en cause les conclusions, la cour d'appel, appréciant les éléments de preuve qui lui étaient soumis, sans être tenue de s'expliquer sur ceux qu'elle décidait d'écarter, a souverainement retenu que chacune des parties était propriétaire à titre exclusif de la partie de cour rattachée à sa parcelle telle que délimitée par le plan cadastral ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le second moyen : Vu l'article 682 du code civil ; Attendu que le propriétaire dont le fonds est enclavé et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds ; Attendu que pour rejeter la demande des époux X..., l'arrêt énonce que chaque partie de la cour a des accès indépendants depuis les propriétés B..., X..., A... et qu'ainsi aucun fonds n'est enclavé ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si cet accès était suffisant pour permettre aux consorts X... une utilisation normale de leur fonds compte tenu de sa destination, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté les époux X... de leur demande tendant à se voir reconnaître une servitude légale de passage, l'arrêt rendu le 11 mai 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ; Condamne les époux B... et les consorts A... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts A... à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des consorts A... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six décembre deux mille onze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Tiffreau, Corlay et Marlange, avocat aux Conseils pour les époux X... PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que les époux X..., propriétaires de la parcelle AK 361, les Consorts A..., propriétaires de la parcelle AK 359 et les époux B..., propriétaires de la parcelle AK 362 sont respectivement propriétaires à titre privatif de la portion de cour faisant partie de leur parcelle telle que délimitée par le plan cadastral et que chacun d'eux devra en conséquence respecter strictement ces limites ; AUX MOTIFS QUE « il résulte du rapport de l'expert E..., qui est le fruit d'investigations techniques minutieuses et exhaustives réalisées au contradictoire des parties et qu'aucun élément sérieux ne permet de remettre en cause : 1) ( ) 2) qu'en revanche chacun d'eux B..., X... et A... est propriétaire à titre exclusif de la partie de cour qui est rattachée à sa parcelle telle que délimitée par le plan cadastral ; que ces limites devront être en conséquence respectées par les parties ; que chaque propriétaire ayant le droit de clore son héritage, la cour ne saurait interdire aux époux B... de clôturer la partie de la cour qui est la leur dans la mesure où ils s'engagent à laisser un passage desservant la parcelle AK 357 et où aucun autre fonds n'est enclavé, l'expert constatant en effet : « Chaque partie de cour a des accès indépendants depuis les propriétés B...- X...-A.... Il est donc concevable de clôturer chaque partie de cour suivant la division du plan cadastral ». ; que la Cour n'a pas à les y autoriser dès lors que les époux B... tirent leur droit des dispositions de l'article 647 du Code Civil ; que ceci étant, si un consensus venait à se dégager en ce sens, les parties pourraient convenir de servitudes de passage réciproques accompagnées d'un règlement opposable pour l'usage des surfaces privatives ainsi que le préconise l'expert » ALORS QUE 1°) par conclusions régulièrement signifiées le 19 janvier 2010, les époux X... ont soutenu l'existence de différents éléments de preuve permettant de démonter la propriété indivise de la cour cadastrée AK 360, ce en faisant notamment valoir que (pp. 7 et 8) « Le caractère indivis de la cour est démontré par de nombreux éléments :- l'acte notarié d'achat des époux X... qui fait état d'une « cour indivise »,- les plans cadastraux qui démontrent que les immeubles des parties à l'instance donnent tous sur la cour,- la réponse de la conservation des hypothèques qui ne donne aucun propriétaire exclusif pour la parcelle AK 360 (celle de la cour),- le relevé parcellaire des époux X... qui indique très clairement que les époux X... sont propriétaires en indivision puisqu'il indique « PROPRIETAIRE EN INDIVISION »,- le relevé parcellaire des époux B... (identique à celui des époux X...) montré, par eux, à l'expert lors de la réunion d'expertise, et dont l'expert n'a pas tenu compte, pièce que les époux B... refusent de verser aux débats malgré les sommations qui leur ont été faites,- les photos,- l'adresse commune aux différentes parties au litige, en effet, les époux X..., les consorts A... et les consorts B... ont tous la même adresse soit 20 rue... à THEZAN LES BEZIERS et l'entrée des trois familles se fait par la cour comme le démontre la photo versée au débat. ( ) l'expert procède par affirmation sans démontrer ses conclusions, il indique que depuis au moins 1934 la cour a été divisée en quatre parties, cependant il n'explique pas sur quoi il se fonde pour affirmer cela. Que s'est-il passé en 1934 pour qu'il y ait un découpage de la cour : y a-t-il eu une vente, une donation, un accord entre les parties ? L'expert ne dit rien. De plus son analyse est totalement contraire aux pièces versées aux débats. L'expert semble se fonder uniquement sur le cadastre or il a été démontré à plusieurs reprises que le cadastre n'est pas une preuve incontestable de propriété, souvent le cadastre comporte des erreurs. Très curieusement l'expert donne plus d'importance au plan cadastral rénové en 1934 qu'à l'acte notarié des époux X... qui indique : « une maison à usage d'habitation sise commune de THEZAN LES BEZIERS (Hérault) rue Virginie FLORENS, cadastrée section AK n° 361 pour une contenance de 01a 20 centiares, confrontant une cour indivise » ! » ; qu'il appartenait ce faisant à la Cour d'appel de répondre à un tel moyen justifiant d'éléments de preuve de nature à remettre en cause les conclusions de l'expert qui s'était uniquement référé au plan cadastral de l'immeuble ; qu'en s'abstenant d'examiner et d'apporter toute réponse au moyen avancé par les époux X... et en se contentant d'entériner les conclusions du rapport d'expertise par l'emploi de la seule affirmation péremptoire selon laquelle « il résulte du rapport de l'expert E..., qui est le fruit d'investigations techniques minutieuses et exhaustives réalisées au contradictoire des parties et qu'aucun élément sérieux ne permet de remettre en cause », la Cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du Code de procédure civile ; ALORS QUE 2°) l'indication cadastrale constitue un indice parmi d'autres dans la synthèse comparative des éléments de preuve de la propriété immobilière que doit opérer le juge ; qu'il appartient ce faisant au juge de confronter les différents éléments de preuve invoqués par les parties afin de justifier la solution retenue sur la propriété immobilière ; qu'en se contentant d'entériner les conclusions de l'expert se référant uniquement aux indications cadastrales, sans confronter ces conclusions aux différents éléments de preuve des époux X... démontrant la propriété indivise de la cour (cf. supra, extrait des conclusions d'appel pp. 6 et 7), la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du Code civil ; SECOND MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux X... de leur demande visant à se voir reconnaître une servitude légale de passage ; AUX MOTIFS QUE « que chaque propriétaire ayant le droit de clore son héritage, la cour ne saurait interdire aux époux B... de clôturer la partie de la cour qui est la leur dans la mesure où ils s'engagent à laisser un passage desservant la parcelle AK 357 et où aucun autre fonds n'est enclavé, l'expert constatant en effet : « Chaque partie de cour a des accès indépendants depuis les propriétés B...- X...-A.... Il est donc concevable de clôturer chaque partie de cour suivant la division du plan cadastral ». ; que la Cour n'a pas à les y autoriser dès lors que les époux B... tirent leur droit des dispositions de l'article 647 du Code Civil ; que ceci étant, si un consensus venait à se dégager en ce sens, les parties pourraient convenir de servitudes de passage réciproques accompagnées d'un règlement opposable pour l'usage des surfaces privatives ainsi que le préconise l'expert » ALORS QUE l'état d'enclave est avéré lorsqu'un fonds n'a sur la voie publique qu'une issue insuffisante pour sa desserte complète ; que les époux X... ont régulièrement soutenu l'existence d'une desserte insuffisante de leurs fonds depuis la rue... en soutenant notamment (pp. 9 et 10) « ( ) sans l'accès par la rue... l'immeuble des époux X... est enclavé, en effet, l'entrée rue... se situe à deux étages plus bas que les pièces principales et elle est très étroite alors que l'accès par la rue... est plus large et a le mérite d'être de plein pied. ( ) Pour accéder aux pièces principales de l'immeuble des époux X..., qui se situent au même niveau que la cour, par la rue... il faut emprunter une porte étroite puis un escalier très étroit d'un mètre, en colimaçon. Il est impossible de monter le moindre meuble par cet escalier. ( ) Il convient aussi d'indiquer que M. X..., artisan, est domicilié professionnellement... en indiquant que sa boîte aux lettres personnelle et professionnelle se trouve dans la cour. Les époux X... sont en droit de prétendre à un droit de passage sur le fondement de l'article 682 du Code civil » ; qu'en considérant que les parties pourraient convenir d'une servitude conventionnelle, sans rechercher comme cela lui était demandé si les époux X... avaient un accès suffisant à leur fonds, depuis la rue... était insuffisant, justifiant que leur soit consentie une servitude légale, la Cour d'appel a manqué de base légale au regard de l'article 692 du Code civil.
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