LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi incident pris en sa première branche, réunis, ci-après annexés : Attendu qu'ayant retenu qu'il apparaîssait que la vente au profit de la société Granulats de Picardie avait été réalisée moyennant un prix payable comptant et une indemnité pour les surfaces exploitables en nature de gravière notablement inférieur au prix demandé au preneur en place, et qu'il n'était pas démontré qu'une partie des parcelles vendues ne pouvait être exploitée en nature de gravière, la cour d'appel, qui n'a pas inversé la charge de la preuve, en a déduit à bon droit que cette modification substantielle du prix justifiait la demande en annulation formée par le preneur en place ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi incident pris en sa seconde branche, réunis, ci-après annexés : Attendu qu'ayant retenu à bon droit que le comportement du preneur en place, après qu'il soit déclaré propriétaire des biens litigieux, ne relevait que d'un contrôle a posteriori, la cour d'appel, qui a relevé que M. X... exploitait les terres faisant l'objet de la vente depuis plus de trois ans à la date de la notification de la vente projetée, satisfaisait ainsi à la condition fixée à l'article L. 412-5 du code rural et bénéficiait du droit de préemption mentionné à l'article L. 412-1 du même code, en a exactement déduit que la demande formée par le preneur était recevable et que la vente devait être annulée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ; Condamne la société Lafarge Granulats Nord et M. Y... aux dépens des pourvois ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Lafarge Granulats Nord à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; rejette les demandes de la société Lafarge Granulats Nord et de M. Y... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept janvier deux mille douze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits au pourvoi principal par Me Foussard, avocat aux Conseils pour la société Lafarge Granulats Seine Nord PREMIER MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a déclaré recevable la demande de M. X..., puis annulé la vente du 30 juin 2005 et déclaré M. X... propriétaire des 5 hectares 56 ares 97 centiares moyennant le prix de 21. 228, 13 euros payable comptant et d'une indemnité de surface exploitable en nature de gravière de 110. 995, 70 euros payable dès l'obtention de l'arrêté préfectoral purgé de tout recours ; AUX MOTIFS QUE « Me Y..., Notaire, a, par courrier recommandé avec demande d'avis de réception en date du 20 octobre 2004 présenté le 23 octobre suivant, mais non réclamé par son destinataire, dont les termes ont été réitérés par lettre simple du 17 janvier 2005, fait connaitre à M. Marc X... l'intention des consorts Z...-A... de vendre les treize parcelles d'une contenance globale de 5ha 56a 97ca qu'il exploitait en vertu du bail à ferme du 15 février 1993 pour le prix de 3. 811  l'hectare payable comptant à la signature de l'acte authentique auquel s'ajouterait une indemnité de 24. 390  l'hectare de surface exploitable en nature de gravière dès l'obtention de l'arrêté préfectoral soit un prix total de 157. 071, 10  :- selon acte reçu par Me Y..., le 30 juin 2005 les consorts Z...A... ont vendu à la STE GRANULATS DE PICARDIE, aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la Ste LAFARGE GRANULATS, soixante neuf parcelles d'une contenance totale de 17ha 82ca comprenant celles faisant l'objet du bail consenti à M. Marc X... moyennant le prix de 403. 766, 07  dont 64. 818, 25  payés comptant et 338. 947, 82  payables dès l'obtention de l'arrêté préfectoral d'autorisation d'exploiter les parcelles acquises en nature de gravières, purgé de tous recours ; qu'il apparait ainsi que la vente au profit de la STE GRANULATS DE PICARDIE a été réalisée moyennant le prix payable comptant de 3. 811  l'hectare et une indemnité de 19. 928, 49  l'hectare de surface exploitable en nature de gravière due dès l'obtention de l'autorisation administrative, soit pour les parcelles louées à M. Marc X... (5ha 56a 97ca) moyennant le prix total de 132. 221, 84  notablement inférieur (-15, 82 %) à celui demandé au preneur en place aux termes de la notification en date du 20 octobre 2004 réitérée le 17 janvier 2005 (157. 071, 10 ) ; que cette modification substantielle du prix, peu important qu'elle résulte d'une différence n'affectant que l'une des deux composantes du prix total devant être payé par l'acquéreur et alors, d'une part, que le droit de préemption de M. Marc X... s'exerce sur les terres qui sont données à bail à ferme sans qu'il y ait lieu de prendre en considération les projets du tiers candidat acquéreur quant à l'usage qu'il envisage de faire des dites terres après leur acquisition et, d'autre part, que la STE LAFARGE GRANULATS ne peut, pour soutenir que toute modification n'existe pas, invoquer la proposition d'achat qu'elle avait formulée le 21 novembre 2003, soit plus de dix huit mois avant la vente, dès lors que l'économie de cette proposition n'est pas reprise à l'acte authentique du 30 juin 2005 et qu'il n'est aucunement démontré qu'une partie des parcelles vendues ne peut être exploitée en nature de gravière, obligeait les consorts Z...-A... en application de l'article L 412-9 du Code Rural à procéder, par l'intermédiaire du notaire chargé d'instrumenter à une nouvelle notification à M. Marc X... afin de lui faire connaître la modification de leurs prétentions ; que cette nouvelle notification n'ayant pas été effectuée et le comportement du preneur en place après qu'il soit déclaré propriétaire des biens litigieux ne relevant que d'un contrôle a posteriori qui ne peut être exercé à ce jour. le tribunal paritaire, saisi par M. Marc X..., a, au regard des dispositions de l'article L 412-10 du Code Rural, exactement annulé la vente du 30 juin 2005 et déclaré celui-ci propriétaire aux lieu et place de la STE GRANULATS DE PICARDIE des treize parcelles d'une contenance totale de 5ha 56a 97ca faisant l'objet du bail du 15 février 1993 au prix de 3. 811  hectare payable comptant outre une indemnité de surface exploitable en nature de gravière d'un montant que la Cour fixera à 19. 928, 49  l'hectare correspondant à celui fixé à la vente du 30 juin 2005 » ; ALORS QUE, étant demandeur à la nullité de la vente du 30 juin 2005, M. X... avait la charge de la preuve ; qu'alléguant à l'appui de sa demande en nullité que le prix retenu lors de l'acte du 30 juin 2005 n'avait pas été calculé sur les mêmes bases que le prix offert lors de la notification du 20 octobre 2004, puis lors de la réitération du 17 janvier 2005 ayant donné lieu à une contre-proposition du 15 février 2005 ; qu'à partir du moment où la société GRANULATS DE PICARDIE faisait valoir les surfaces peuvent être exclues de la superficie exploitable, soit à raison d'une marge réglementaire, soit pour des raisons géologiques, il appartenait à M. X... d'établir, pour fonder son calcul assis sur la totalité des superficies, que l'intégralité de celles-ci pouvait être exploitée à titre de carrière ; qu'en faisant peser la charge de la preuve sur la société GRANULATS DE PICARDIE et les consorts A..., les juges du fond ont violé l'article 1315 du code civil et les règles de la charge de la preuve. SECOND MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a déclaré recevable la demande de M. X..., puis annulé la vente du 30 juin 2005 et déclaré M. X... propriétaire des 5 hectares 56 ares 97 centiares moyennant le prix de 21. 228, 13 euros payable comptant et d'une indemnité de surface exploitable en nature de gravière de 110. 995, 70 euros payable dès l'obtention de l'arrêté préfectoral purgé de tout recours ; AUX MOTIFS QUE « Me Y..., Notaire, a, par courrier recommandé avec demande d'avis de réception en date du 20 octobre 2004 présenté le 23 octobre suivant mais non réclamé par son destinataire dont les termes ont été réitérés par lettre simple du 17 janvier 2005, fait connaitre à M. Marc X... l'intention des consorts Z...-A... de vendre les treize parcelles d'une contenance globale de 5ha 56a 97ca qu'il exploitait en vertu du bail à ferme du 15 février 1993 pour le prix de 3. 811  l'hectare payable comptant à la signature de l'acte authentique auquel s'ajouterait une indemnité de 24. 390  l'hectare de surface exploitable en nature de gravière dès l'obtention de l'arrêté préfectoral soit un prix total de 157. 071, 10  :- selon acte reçu par Me Y..., le 30 juin 2005 les consorts Z...A... ont vendu à la STE GRANULATS DE PICARDIE, aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la Ste LAFARGE GRANULATS, soixante neuf parcelles d'une contenance totale de 17ha 82ca comprenant celles faisant l'objet du bail consenti à M. Marc X... moyennant le prix de 403. 766, 07  dont 64. 818, 25  payés comptant et 338. 947, 82  payables dès l'obtention de l'arrêté préfectoral d'autorisation d'exploiter les parcelles acquises en nature de gravières, purgé de tous recours ; qu'il apparait ainsi que la vente au profit de la STE GRANULATS DE PICARDIE a été réalisée moyennant le prix payable comptant de 3. 811  l'hectare et une indemnité de 19. 928, 49  l'hectare de surface exploitable en nature de gravière due dès l'obtention de l'autorisation administrative, soit pour les parcelles louées à M. Marc X... (5ha 56a 97ca) moyennant le prix total de 132. 221, 84  notablement inférieur (-15, 82 %) à celui demandé au preneur en place aux termes de la notification en date du 20 octobre 2004 réitérée le 17 janvier 2005 (157. 071, 10 ) ; que cette modification substantielle du prix, peu important qu'elle résulte d'une différence n'affectant que l'une des deux composantes du prix total devant être payé par l'acquéreur et alors, d'une part, que le droit de préemption de M. Marc X... s'exerce sur les terres qui sont données à bail à ferme sans qu'il y ait lieu de prendre en considération les projets du tiers candidat acquéreur quant à l'usage qu'il envisage de faire des dites terres après leur acquisition et, d'autre part, que la STE LAFARGE GRANULATS ne peut, pour soutenir que toute modification n'existe pas, invoquer la proposition d'achat qu'elle avait formulée le 21 novembre 2003, soit plus de dix huit mois avant la vente, dès lors que l'économie de cette proposition n'est pas reprise à l'acte authentique du 30 juin 2005 et qu'il n'est aucunement démontré qu'une partie des parcelles vendues ne peut être exploitée en nature de gravière, obligeait les consorts Z...-A... en application de l'article L 412-9 du Code Rural à procéder, par l'intermédiaire du notaire chargé d'instrumenter à une nouvelle notification à M. Marc X... afin de lui faire connaître la modification de leurs prétentions ; que cette nouvelle notification n'ayant pas été effectuée et le comportement du preneur en place après qu'il soit déclaré propriétaire des biens litigieux ne relevant que d'un contrôle a posteriori qui ne peut être exercé à ce jour. le tribunal paritaire, saisi par M. Marc X..., a, au regard des dispositions de l'article L 412-10 du Code Rural, exactement annulé la vente du 30 juin 2005 et déclaré celui-ci propriétaire aux lieu et place de la STE GRANULATS DE PICARDIE des treize parcelles d'une contenance totale de 5ha 56a 97ca faisant l'objet du bail du 15 février 1993 au prix de 3. 811  hectare payable comptant outre une indemnité de surface exploitable en nature de gravière d'un montant que la Cour fixera à 19. 928, 49  l'hectare correspondant à celui fixé à la vente du 30 juin 2005 » ; ALORS QUE, dès lors que l'un des éléments du prix de vente, constituant l'essentiel du prix, est subordonné à une autorisation d'exploiter postulant la réunion de certaines conditions, techniques et financières, du chef de l'acquéreur, et en tout cas l'accomplissement par l'acquéreur de formalités, conformément à l'obligation de bonne foi, pour obtenir l'autorisation requise, il appartient aux juges du fond, dès lors qu'ils y sont invités, de vérifier si, eu égard aux exigences qui viennent d'être rappelées, l'acquéreur à la faveur du droit de préemption a la volonté réelle de respecter les conditions qui s'imposent à lui ; qu'en l'espèce, les défendeurs à l'action soutenaient que M. X... n'avait pas les moyens d'obtenir une autorisation et d'exploiter la carrière, quand ces conditions commandaient l'obligation pour lui de payer la fraction la plus importante du prix (conclusions, p. 6-8) ; qu'en refusant de se prononcer sur ce point, au motif erroné qu'il pouvait donner lieu à un contrôle a posteriori, puisque, dès lors qu'il est saisi de cette question, le juge doit se prononcer sur la volonté réelle de l'acquéreur à la date à laquelle il se prononce sur l'exercice du droit de préemption, les juges du fond ont violé les articles 4 du code civil, 12 du code de procédure civile et L. 412-10 du code rural. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. Y... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré recevables les demandes de Monsieur X..., annulé la vente du 30 juin 2005 et déclaré Monsieur X... propriétaire des 5 ha 56 a 97 ca aux lieu et place de la société GRANULATS DE PICARDIE, moyennant le prix de 21. 228, 13 euros payable comptant et d'une indemnité de surface exploitable en nature de gravière d'un montant de 19. 228, 49 euros l'hectare dès l'obtention de l'arrêté préfectoral ; AUX MOTIFS QUE « Me Y..., Notaire, a, par courrier recommandé avec demande d'avis de réception en date du 20 octobre 2004 présenté le 23 octobre suivant, mais non réclamé par son destinataire, dont les termes ont été réitérés par lettre simple du janvier 2005, fait connaitre à M. Marc X... l'intention des consorts Z...-A... de vendre les treize parcelles d'une contenance globale de 5ha 56a 97ca qu'il exploitait en vertu du bail à ferme du 15 février 1993 pour le prix de 3. 811  l'hectare payable comptant à la signature de l'acte authentique auquel s'ajouterait une indemnité de 24. 390  l'hectare de surface exploitable en nature de gravière dès l'obtention de l'arrêté préfectoral soit un prix total de 157. 071, 10  :- selon acte reçu par Me Y..., le 30 juin 2005 les consorts Z...A... ont vendu à la STE GRANULATS DE PICARDIE, aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la Ste LAFARGE GRANULATS, soixante neuf parcelles d'une contenance totale de 17ha 82ca comprenant celles faisant l'objet du bail consenti à M. Marc X... moyennant le prix de 403. 766, 07  dont 64. 818, 25  payés comptant et 338. 947, 82  payables dès l'obtention de l'arrêté préfectoral d'autorisation d'exploiter les parcelles acquises en nature de gravières, purgé de tous recours ; qu'il apparait ainsi que la vente au profit de la STE GRANULATS DE PICARDIE a été réalisée moyennant le prix payable comptant de 3. 811  l'hectare et une indemnité de 19. 928, 49  l'hectare de surface exploitable en nature de gravière due dès l'obtention de l'autorisation administrative, soit pour les parcelles louées à M. Marc X... (5ha 56a 97ca) moyennant le prix total de 132. 221, 84  notablement inférieur (-15, 82 %) à celui demandé au preneur en place aux termes de la notification en date du 20 octobre 2004 réitérée le 17 janvier 2005 (157. 071, 10 ) ; que cette modification substantielle du prix, peu important qu'elle résulte d'une différence n'affectant que l'une des deux composantes du prix total devant être payé par l'acquéreur et alors, d'une part, que le droit de préemption de M. Marc X... s'exerce sur les terres qui sont données à bail à ferme sans qu'il y ait lieu de prendre en considération les projets du tiers candidat acquéreur quant à l'usage qu'il envisage de faire des dites terres après leur acquisition et, d'autre part, que la STE LAFARGE GRANULATS ne peut, pour soutenir que toute modification n'existe pas, invoquer la proposition d'achat qu'elle avait formulée le 21 novembre 2003, soit plus de dix huit mois avant la vente, dès lors que l'économie de cette proposition n'est pas reprise à l'acte authentique du 30 juin 2005 et qu'il n'est aucunement démontré qu'une partie des parcelles vendues ne peut être exploitée en nature de gravière, obligeait les consorts Z...A... en application de l'article L 412-9 du Code Rural à procéder, par l'intermédiaire du notaire chargé d'instrumenter à une nouvelle notification à M. Marc X... afin de lui faire connaître la modification de leurs prétentions ; que cette nouvelle notification n'ayant pas été effectuée et le comportement du preneur en place après qu'il soit déclaré propriétaire des biens litigieux ne relevant que d'un contrôle a posteriori qui ne peut être exercé à ce jour le tribunal paritaire, saisi par M. Marc X..., a, au regard des dispositions de l'article L 412-10 du Code Rural, exactement annulé la vente du 30 juin 2005 et déclaré celui-ci propriétaire aux lieu et place de la STE GRANULATS DE PICARDIE des treize parcelles d'une contenance totale de 5ha 56a 97ca faisant l'objet du bail du 15 février 1993 au prix de 3. 811  hectare payable comptant outre une indemnité de surface exploitable en nature de gravière d'un montant que la Cour fixera à 19. 928, 49  l'hectare correspondant à celui fixé à la vente du 30 juin 2005 » ; 1°) ALORS QUE il incombe au preneur à ferme qui se prévaut de la nullité d'une vente conclue en violation de son droit de préemption de démontrer que le prix consenti au tiers acquéreur n'a pas été calculé sur les mêmes bases que le prix qui lui avait été offert ; qu'en relevant, pour écarter le moyen tiré de ce que certaines surfaces devaient être exclues de la superficie exploitable et donc de l'indemnité y étant attachée, en raison d'une marge réglementaire et de problèmes géologiques, qu'« il n'était aucunement démontré qu'une partie des parcelles vendues ne p ouvait être exploitée en nature de gravière », quand il appartenait à Monsieur X..., pour fonder son calcul assis sur la totalité des superficies, duquel résultait une diminution du prix, de démontrer que la totalité des surfaces était exploitable à titre de carrière, la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du Code civil ; 2°) ALORS QUE le preneur qui se prévaut de son droit de préemption est tenu d'exécuter toutes les charges et conditions imposées par le vendeur de sorte qu'il ne saurait se substituer à l'acquéreur s'il n'est pas en mesure de les respecter ; que le contrat de vente du 30 juin 2005 auquel il a prétendu se substituer en qualité d'acquéreur préempteur prévoyait le paiement d'une indemnité de 110. 995, 71 euros, après obtention d'une autorisation administrative d'exploiter une carrière ; qu'en jugeant que le comportement de Monsieur X... ne relevait que d'un contrôle a posteriori ne pouvant être exercé au jour où elle statuait quand il lui appartenait de se prononcer sur la volonté et la capacité de l'acquéreur, exerçant la profession d'agriculteur, de solliciter et d'obtenir une autorisation d'exploiter une carrière et de payer l'indemnité précitée, la Cour d'appel a violé l'article L. 412-10 du Code rural.
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