LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article L. 143-6 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article R. 143-9 du même code ; Attendu que le droit de préemption de la société d'aménagement foncier et d'établissement rural ne peut primer les droits de préemption établis par les textes en vigueur au profit de l'Etat, des collectivités publiques, des établissements publics et des cohéritiers bénéficiaires de l'attribution préférentielle prévue à l'article 832-1 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Agen, 15 juin 2010), que M. X..., propriétaire d'un domaine agricole loué, pour partie, à la société civile d'exploitation agricole de Labatut (la SCEA) et, pour une autre, à Mme Y... a adressé, le 4 juillet 2007, à la société d'aménagement foncier et d'établissement rural Garonne Périgord (la SAFER) "une déclaration non soumise au droit de préemption" pour l'informer de ce qu'il entendait vendre l'entier domaine à la SCEA, étant précisé que Mme Y... avait renoncé à son droit de préemption ; que la SAFER a répondu qu'il convenait de procéder à une notification distinguant le prix de chacun des deux lots ; qu'en l'absence d'une telle notification, la SAFER a exercé son droit de préemption pour le tout au prix indiqué dans la déclaration ; que la SCEA a agi en nullité de cette déclaration de préemption ; Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient qu'à raison de la divisibilité de ce domaine, il appartenait au bailleur et à son notaire de projeter de vendre séparément chacune de ces deux exploitations et de notifier séparément ces deux projets avec leurs conditions respectives, que c'est à tort que le notaire a déclaré dans la notification que l'opération n'était pas soumise au droit de préemption de la SAFER au motif que le droit de préemption du locataire en place le primait alors que celui-ci n'était preneur que pour partie et que faute pour lui d'avoir notifié un projet de vente pour chacun des deux lots avec leurs conditions financières respectives malgré la demande de la SAFER, celle-ci a été mise dans l'obligation, pour défendre ses droits, d'exercer son droit de préemption pour l'ensemble de la propriété et que la notification opérée par le notaire valait vente aux termes des articles L. 143-8 et L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime ; Qu'en statuant ainsi, alors que la déclaration prévue à l'article R. 143-9 du code rural et de la pêche maritime ne vaut pas offre de vente et qu'elle avait relevé que la SAFER exerçait son droit de préemption sur l'intégralité de la propriété y compris sur la partie affermée à la SCEA dont le droit de préemption était pourtant prioritaire, sans déterminer sur quelle partie du domaine la SCEA jouissait d'un droit de préemption prioritaire, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 juin 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Agen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ; Condamne la SAFER Garonne-Périgord aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SAFER Garonne-Périgord à payer à la SCEA de Labatut la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SAFER Garonne-Périgord ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept décembre deux mille onze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Peignot et Garreau, avocat aux Conseils pour la SCEA de Labatut. Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir , par confirmation du jugement entrepris, débouté la SCEA de LABATUT de sa demande en nullité de l'exercice de préemption de la SAFER GARONNEPERIGORD du 3 septembre 2007 ; AUX MOTIFS QUE le droit de préemption de la SCEA LABATUT, preneur en place depuis plus de trois ans, ne peut s'exercer sur les biens qui font l'objet de la location que lui a consentie M. X..., sauf cas d'indivisibilité avec les biens loués à Madame Y... tandis que le droit de préemption dont bénéficie la SAFER ne peut s'exercer contre le preneur en place depuis plus de trois ans aux termes de l'article L. 143-6 du code rural mais uniquement sur les biens loués à Madame Y... sous réserve de ses droits ; qu'il est certes justifié par les actes versés aux débats que l'ensemble de cette propriété est dans la famille de M. X... depuis plusieurs générations et que celui-ci est apparenté au gérant de la SCEA LABATUT mais à un degré qui ne lui permet pas de faire jouer l'exception de parenté ; que , s'il est exact que l'un des objectifs visés par l'article L 143-2 du code rural est la sauvegarde du caractère familial de l'exploitation, cet objectif ne constitue pas une exemption au droit de préemption de la SAFER et la SCEA LABATUT ne saurait donc se prévaloir du caractère familial de la propriété et de l'attachement de M. X... pour faire obstacle à l'exercice de ce droit ; qu'il ne peut non plus en être déduit qu'elle constitue un ensemble indivisible faisant obstacle au droit de préemption de la SAFER : il est établi en effet qu'elle est composée de deux entités distinctes, distantes de plusieurs kilomètres et données à bail à des preneurs différents : elle est en conséquence divisée tant géographiquement qu'économiquement ; qu'il appartenait donc au bailleur et à son notaire de projeter de vendre séparément chacune de ces deux exploitations et de notifier séparément ces deux projets avec leurs conditions financières respectives de façon à permettre à chacun des bénéficiaires du droit de préemption d'exercer celuici, à savoir, d'une part, la SCEA LABATUT pour les terres qu'elle loue et la SAFER pour les terres données à bail à Mme Y..., la vente en un seul lot telle que notifiée par la SCP BOUYSSOU ESCAFFRE le 4 juillet 2007 à la SAFER étant en effet incompatible avec l'exercice de leurs droits respectifs de préemption ; que cette nécessité a d'ailleurs été rappelée par la SAFER dans son courrier adressé au notaire le 23 août 2007 mais resté sans effet ; que c'est aussi à tort que le notaire a déclaré dans cette notification que l'opération n'était pas soumise au droit de préemption de la SAFER au motif que le droit de préemption du preneur en place le primait, alors que celui-ci n'était preneur que pour partie ; que certes, la SAFER exerce son droit de préemption sur l'intégralité de la propriété y compris sur la partie affermée à la SCEA LABATUT, dont le droit de préemption est pourtant prioritaire ; que toutefois faute par le notaire d'avoir notifié un projet de vente pour chacun des deux îlots avec leurs conditions financières respectives malgré la demande de la SAFER, celle-ci au vu d'une notification d'une intention de vendre en un seul lot faite dans le but de contourner ses droits a été mise dans l'obligation pour défendre ceux-ci d'exercer son droit de préemption le 3 septembre 2007, à l'expiration du délai de l'article 412-8 du Code rural, pour l'ensemble de la propriété ; qu'il est à rappeler que cette notification valait offre de vente aux termes des articles 412-8 et 143-8 du Code rural ; qu'il appartiendra à la SAFER lors de la rétrocession des biens de prendre en considération les droits de la SCEA LABATUT sur les parcelles dont elle et fermière ; ALORS, D'UNE PART, QUE si les biens mis en vente sont pour une part loués et pour une part non loués, et s'ils constituent un tout indivisible, l'offre faite au preneur doit porter sur cet ensemble, le propriétaire pouvant aliéner par une vente unique un ensemble économique comprenant le domaine affermé et un bien qui ne l'était pas ; que le bénéficiaire du droit de préemption ne peut contraindre le bailleur à diviser son fonds constitué d'un ensemble unique et doit se porter acquéreur de l'ensemble ; que dès lors, en retenant pour statuer comme elle l'a fait, que la propriété vendue ne constituait pas un ensemble indivisible, étant composée de deux entités distinctes, distantes de plusieurs kilomètres et données à bail à des preneurs différents, sans même s'expliquer sur le caractère familial de la propriété et sur l'incidence économique que devait avoir la transformation d'une partie des parcelles situées sur la commune de LAYRAC, pour la mise en valeur de l'ensemble du domaine mise en vente, ce qui constituait des éléments révélant l'indivisibilité des bines mis en vente, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles L. 143-6, L. 143-8, R 143-7 et L. 412-6 du Code rural et de la pêche maritime ; ALORS, D'AUTRE PART, QU'en toute hypothèse, et à titre subsidiaire, un propriétaire est mal fondé à notifier un projet de vente globale pour des biens donnés à bail et des biens non inclus dans la location, dès lors que les biens loués n'étaient pas indivisibles des autres biens mis en vente ; que dès lors, en statuant comme elle l'a fait sans même rechercher si la notification d'un unique projet de vente était régulière et avait dû donner lieu à l'exercice du droit de préemption de la SAFER, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des textes cidessus visés ; ALORS, EN OUTRE, QU'en retenant que le droit de préemption dont bénéficie la SAFER ne pouvait s'exercer contre le preneur en place depuis plus de trois ans, mais uniquement sur les biens loués à Mme Y..., sous réserve de ses droits, et en affirmant cependant qu'une partie du domaine mis en vente était affermée à la SCEA LABATUT dont le droit de préemption était prioritaire, la Cour d'appel s'est contredite et n'a pas satisfait aux exigences des articles 455 du Code de procédure civile et L. 143-6 du Code rural et de la pêche maritime ; ALORS, ENFIN, QU'en se déterminant encore comme elle l'a fait et en retenant que la SAFER avait été mise dans l'obligation, pour défendre ses droits, d'exercer son droit de préemption pour l'ensemble de la propriété, tout en constatant que les biens mis en vente ne constituaient pas un ensemble indivisible et en reconnaissant que la SCEA disposait d'un droit de préemption prioritaire sur les biens dont elle était preneuse en place, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles L. 143-6, L. 143-8 et L. 412-8 du Code rural.
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