LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; DECLARE non admis le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, le condamne à payer à M. et Mme Y... la somme globale de 2 500 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juillet deux mille onze. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par Me Balat, avocat aux Conseils pour M. X... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... de ses demandes d'indemnisation dirigées contre M. et Mme Y... ; AUX MOTIFS QUE sur la demande d'indemnisation du préjudice allégué comme résultant de la détérioration de la fumière, il résulte tant de l'acte introductif de l'instance en indemnisation que du rapport d'expertise de M. A... et du rapport d'expertise de l'assureur des époux Y... (rapport Vénara en date du résulte du fait que le fond de fumière, et non de fosse à lisier, située en partie basse de celle-ci, étant constitué d'éléments en béton préfabriqués, ceux-ci ont basculé sous la poussée latérale exercée par le fumier, le contrepoids en ayant été insuffisant, faute qu'ils aient été bloquées par un béquet périphérique, devant assurer en outre une parfaite étanchéité de la fumière ; qu'il doit aussi être observé qu'il n'est pas contesté que la fumière a été utilisée par les époux Y... pendant le temps de leur exploitation, soit pendant la période écoulée entre l'année 1993 et l'année 2001, puis par M. X... pendant l'exécution du bail, soit du 1er novembre 2001 jusqu'au mois de mars 2006, sans qu'il soit justifié ni même allégué qu'il ait au cours de cette période adressée aux époux Y... une quelconque réclamation quant à son défaut de conformité ou son impropriété à l'usage auquel elle était destiné ; qu'enfin doit-il être retenu qu'il n'est pas contesté que préalablement à son entrée en jouissance, M. X... avait travaillé sur l'exploitation des époux Y... de telle sorte qu'il en connaissait les équipements et caractéristiques ; qu'il résulte d'un rapport d'inspection de la direction départementale des services vétérinaires de l'Orne en date du 22 novembre 2007 que l'implantation et la surface de la fumière sont conformes au plan du dossier technique de 1993 ; que la fumière litigieuse était constituée :- d'une dalle dont l'expert relève qu'elle présentait une pente dans les deux sens, fortement prononcée, supérieure à celle indiquée sur les plans de l'ouvrage ;- en sa partie haute, adossée au remblai au droit de la stabulation, en contrebas de celle-ci, de poteaux électriques superposés horizontalement, scellés en extrémité par un voile de béton, sans qu'ait été réalisé de fil d'eau permettant l'écoulement des jus ;- sur sa longueur, de poteaux électriques superposés horizontalement, dont le contreventement est assuré par des poteaux verticaux en béton, enfoncés dans le sol, un fil d'eau en béton ayant été réalisé sur toute la longueur de la paroi ;- en sa partie basse (fond de la fumière), d'éléments en béton banché de un mètre de largeur environ et de deux mètres de hauteur environ, préfabriqués, à usage de confection de silo au sol, placés en appui simple sur le dallage et alignés les uns après les autres, dont certains ont basculé au cours du mois de mars 2006 côté fosse de décantation, laissant s'évacuer une partie du contenu de la fumière dans l'herbage en contrebas, et que c'est le basculement de ces éléments en béton qui est désigné par M. X... comme étant à l'origine de l'impossibilité de faire usage de la fumière ; que s'il résulte de l'ensemble des éléments ci-dessus rappelés que la structure de la fumière présente différents défauts de conformité au regard de la réglementation applicable, aucun élément ne vient établir que ces défauts soient à l'origine du basculement ; qu'ainsi en va-t-il du fait que la plupart des bâtiments et la stabulation soient dépourvus de gouttières, qu'il n'existe aucun aménagement pour éviter le mélange des eaux pluviales et de ruissellement et qu'aucun fil d'eau en partie haute de la fumière n'ait été réalisé, alors qu'au contraire la pente accentuée du radier et le défaut d'étanchéité sur toute leur hauteur des parois latérales, de même que l'absence d'étanchéité des éléments juxtaposés constituant le fond de la fumière, ne pouvaient que favoriser l'écoulement des jus vers l'extérieur de la fumière, certes dans des conditions non réglementaires, mais diminuant d'autant la pression que leur poids aurait pu exercer sur le fond de celle-ci ; qu'ainsi en est-il également du fil d'eau en béton ayant été réalisé sur toute la longueur de la paroi latérale, dont l'expert A... affirme que l'absence d'une semelle en béton et d'une assise hors gel et certainement une absence d'armature dans le béton sont à retenir comme causes des désordres l'affectant ; que s'il est exact que le rapport de l'inspection de la direction départementale des services vétérinaires de l'Orne en date du 22 novembre 2007, notifié à M. X... par courrier en date du 23 novembre 2007, relève que les ouvrages (fumière, fosse de décantation et épandage sur prairie) ne sont pas, en leur état actuel, conformes aux prescriptions techniques de l'arrêté ministériel du 7 février 2007, force est de constater que les désordres relevés (plate-forme présentant plusieurs fissures, majeure partie des panneaux en béton constituant le fonds de fumière enlevés et entreposés sur l'aire de stockage, béton du fil d'eau existant présentant des fissures, déconnexion de la fosse de décantation du tuyau perforé assurant le traitement secondaire des effluents par épandage sur prairie) ne concernent aucunement la structure de l'ensemble fumière-fosse de décantation, mais bien au contraire l'état d'entretien actuel de celui-ci, et en tout cas pas les causes du basculement des éléments en béton constituant le fond de fumière ; qu'en définitive, c'est au rapport de l'expertise Venara du 10 mai 2006, réalisée en présence des deux parties, alors assistées des experts de chacune de leurs compagnies d'assurances, qu'il convient de se reporter pour retrouver les causes du basculement : « le 3 mars 2006, suite à la chute d'un élément préfabriqué autostable formant paroi de la fumière, le cabinet Philexpert, désigné par Pacifica, assureur de M. X..., diligente une expertise contradictoire et appelle à la cause M. Y... ; Lors de la réunion d'expertise du 14 mars 2006 et à l'examen de l'ouvrage incriminé, il est constaté :- le renversement de plusieurs éléments béton préfabriqués autostables ;- que les effluents libérés suite à la chute partielle de la paroi du silo se sont répandus en abondance sur les terres d'exploitation puis dans un ruisseau situé en contrebas ;- que la fumière et ses organes de fonctionnement ne sont pas entretenus. M. Y... nous communique plusieurs clichés photographiques pris quelques jours avant le sinistre, sur lesquels nous relevons ;- une amorce de renversement d'éléments bétons préfabriqués autostable ; que le fumier entreposé dans l'aire de stockage déborde par-dessus les parois verticales périphériques. Bien qu'informés de cette situation préoccupante par M. Y..., l'exploitant n'a pas procédé à la vidange de la fumière ; le sinistre résulte de contraintes latérales excessives exercées sur les parois béton périphériques de la fumière suite à une surcharge de (fumier) » ; que ces éléments relatifs à la surcharge de la fumière sont confirmés par la production de photographies montrant la fumière totalement remplie, des madriers ayant été disposés pour retenir sept éléments béton demeurés solidaires entre eux mais en cours de basculement ; que selon les affirmations des intimés, non contestées par M. X..., ce chargement correspondait à onze mois de stock, observation devant être faite que selon les dispositions de l'article 11 de l'arrêté du 29 février 1992, la capacité de l'aire de stockage doit suffire à la réception des déjections solides de l'installation pendant quatre mois au minimum ; qu'il résulte d'ailleurs expressément des écritures de M. X..., qui ne conteste aucunement les constatations rapportées dans le rapport d'expertise Vénara, qu'il convient « que la hauteur des effluents contenus dans la fumière se trouvait à la limite de la hauteur maximum des poteaux électriques au moment de la rupture » ; que c'est en définitive par une rupture dans la logique de son argumentation qu'il poursuit en affirmant : « il n'est pas contestable que l'ouvrage (dont il avait la pratique depuis de nombreuses années) ne pouvait avoir un usage normal en raison de son absence de solidité », affirmation établissant qu'il avait une parfaite connaissance du fait que l'ouvrage ne devait pas, au moins dans sa partie basse dont il connaissait parfaitement la structure, supporter la charge qu'il admet lui avoir imposée ; qu'il résulte de ces éléments que les premiers juges ont justement débouté M. X... de sa demande indemnitaire en ce qu'elle était fondée sur la détérioration de la fumière ; ALORS, D'UNE PART, QUE le bailleur doit garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail ; que s'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser ; que dans ses écritures d'appel, M. X..., preneur, reprochait à M. et Mme Y..., bailleurs, de lui avoir donné à bail une fumière non réglementaire et affectée de désordres, qui avait finalement cédé, rendant l'installation inexploitable et le contraignant à déménager son troupeau ; qu'en déboutant M. X... de ses demandes indemnitaires, tout en relevant que « la structure de la fumière présente différents défauts de conformité au regard de la réglementation applicable » (arrêt attaqué, p. 8 § 8), que la fumière, la fosse de décantation et l'épandage sur prairie « ne sont pas, en leur état actuel, conformes aux prescriptions techniques de l'arrêté ministériel du 7 février 2007 » (arrêt attaqué, p. 9 § 3) et que la rupture de la fumière était survenue « suite à la chute d'un élément préfabriqué autostable formant paroi de la fumière » (arrêt attaqué, p. 9 § 5), ce dont il résultait nécessairement que le bailleur avait mis à la disposition du preneur des ouvrages affectés de non-conformités et de vices, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1721 du code civil ; ALORS, D'AUTRE PART, QUE le bailleur doit garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage ; qu'en relevant, pour en conclure que la rupture de la fumière ne pouvait être imputée aux bailleurs, qu'au jour où elle a cédé la « fumière était totalement remplie » (arrêt attaqué, p. 10 § 8), ce dont elle a déduit que le sinistre était dû à une « surcharge de la fumière » dont la responsabilité incombait au preneur (arrêt attaqué, p. 10 § 8), sans établir en quoi une fumière totalement remplie se trouvait nécessairement en situation de surcharge, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1721 du code civil ; ALORS, ENFIN, QUE le bailleur doit garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage ; qu'en déboutant M. X... de ses demandes d'indemnisation à l'encontre de M. et Mme Y... au titre de la fumière défectueuse, au motif que le preneur « avait travaillé sur l'exploitation des époux Y...- Z... de telle sorte qu'il en connaissait les équipements et caractéristiques » (arrêt attaqué, p. 5 § 4), sans constater que M. X... avait délibérément et en connaissance de cause pris le risque de la rupture de l'installation litigieuse, la cour d'appel s'est déterminée par une motivation inopérante, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 1721 du code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... de ses demandes d'indemnisation dirigées contre M. et Mme Y... ; AUX MOTIFS QUE sur la demande d'indemnisation du préjudice allégué comme résultant de la coupure d'arrivée d'eau de la ville, il est stipulé aux termes du contrat de bail qu'un « compteur d'eau est mis à la disposition du preneur, afin d'en évaluer la consommation » ; qu'un accord est intervenu entre les parties devant le juge des référés le 22 décembre 2006 aux termes duquel il a été convenu que :- les époux Y... feraient installer un compteur d'eau à la condition que l'abonnement soit contracté par M. X... et seulement si celui-ci régularisait le paiement des fermages postérieurs à la procédure de redressement judiciaire ouverte le 18 mai 2006 ;- l'installation d'un deuxième compteur serait effectuée sur le bord de la route ;- l'arrivée d'eau se ferait conformément au plan annexé à l'ordonnance, dans la salle de traite louée à M. X... ; qu'il résulte d'un plan annexé à l'ordonnance susvisée que le compteur « coupé » desservait non un bac en haut de la route, comme l'affirment les époux Y..., mais un point d'eau situé à proximité d'un bâtiment lui-même situé à proximité de la salle de traite ; qu'il ne saurait dès lors être contesté qu'en prenant l'initiative de couper cette alimentation en eau, M. Y... a modifié unilatéralement les conditions d'exécution du bail ; qu'il n'est toutefois aucunement démontré que cette coupure ait causé à M. X... un préjudice d'exploitation, alors qu'il est constant qu'il disposait à proximité du point d'eau d'un puits dont rien ne vient démontrer qu'il ait été insuffisant pour satisfaire aux besoins de son exploitation d'élevage qui s'est maintenue sur les lieux objet du bail jusqu'au mois de novembre 2007 ; que M. X... ne sollicitant aucune indemnisation au titre d'un préjudice de jouissance subi de ce chef, les premiers juges l'ont justement débouté de sa demande indemnitaire ; ALORS, D'UNE PART, QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en constatant que M. Y... avait commis une faute contractuelle en coupant l'alimentation en eau de l'exploitation de M. X..., puis en exonérant cependant M. Y... de toute responsabilité dans la mesure où M. X... avait disposé d'un puits permettant de satisfaire aux besoins de son exploitation (arrêt attaqué, p. 12 § 1 et 2), sans rechercher si l'alimentation en eau à partir d'un simple puits n'était pas plus contraignante que l'alimentation en eau à partir des canalisations de la ville, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du code civil ; ALORS, D'AUTRE PART, QUE dans ses conclusions d'appel (p. 18 § 2 et 3), M. X... faisait valoir que la mortalité importante intervenue dans le cheptel était due à des problèmes d'abreuvement liée à la coupure d'eau litigieuse, et qu'à ce titre notamment, il sollicitait le paiement d'une indemnité de 65. 274, 65  ; qu'en déboutant M. X... de sa demande d'indemnisation du préjudice résultant de la coupure d'arrivée d'eau de la ville, au motif que l'intéressé ne sollicitait « aucune indemnisation au titre d'un préjudice de jouissance subi de ce chef » (arrêt attaqué, p. 12 § 3), sans rechercher si M. X... n'avait pas cependant subi un préjudice lié à la mortalité du bétail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. X... ; AUX MOTIFS QUE, sur la demande de résiliation pour défaut réitéré de paiement de fermage, il résulte des motifs ci-dessus que la détérioration de la fumière est imputable au preneur qui ne saurait dès lors alléguer de ce chef l'existence d'une raison sérieuse et légitime au sens de l'article L. 411-31 du code rural ; qu'il doit au surplus être observé à cet égard qu'il résulte des constatations faites le 23 mars 2006 par Maître D..., huissier de justice à Argentan, requis à cette fin par M. X..., que la fumière totalement remplie au début du même mois avait à cette date été totalement vidangée, de telle sorte qu'il aurait alors suffi à l'appelant de redresser les éléments bétons du fond de fumière pour remettre en service cet équipement dont il n'est nullement établi ni même allégué qu'il avait subi d'autres détériorations faisant obstacle à l'usage qui en avait été le sien depuis plus de quatre années ; ET AUX MOTIFS QUE, sur la demande de résiliation pour agissement du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, il résulte d'un procès-verbal de constat établi le 17 septembre 2008 à la requête des époux Y... par Maître E..., huissier de justice à Argentan, que :- sur les herbages cadastrés A 127 et A 44, les haies de haut jet n'ont pas été élagués depuis plusieurs années, qu'il y a du gui dans les pommiers, que sont présents des chardons en fleurs et des ronciers ;- sur les herbages cadastrées A 128 et 1 108, l'herbage est mal entretenu aux abords du ruisseau, de hautes herbes et des plantes de marais cachant ledit ruisseau ;- sur les herbages cadastrés A 42 et A 43, sont présents des chardons, d'importants ronciers au bord du ruisseau, gagnant l'herbage sur plusieurs mètres en même temps que la haie n'y est pas taillée et que d'importantes branches ont été abattues et n'ont pas été ramassées, le défaut d'entretien paraissant remonter à plusieurs années ;- sur les herbages cadastrés A 54, A 121 et A 95, de grands espaces bien au-delà de l'emprise de branchage des pommiers n'ont pas été broyés ou fauchés, laissant apparaître d'innombrables pieds de chardon sur toute la surface de l'herbage ; que l'absence de caractère contradictoire de ces constatations ne saurait faire obstacle à la reconnaissance de leur valeur probante dès lors qu'elles ont été soumises à la discussion contradictoire des parties ; que les désordres ainsi constatés traduisent un défaut persistant d'entretien par le preneur d'un partie importante des parcelles demeurant l'objet du bail, susceptibles de nécessiter des travaux coûteux de remise en état, à peine que le fonds ne vienne à connaître une dépréciation significative de sa valeur d'exploitation, auxquels il est urgent de mettre fin en l'absence d'expression ou de manifestation de la volonté du preneur d'y porter promptement remède ; ALORS, D'UNE PART, QUE la cassation qui interviendra dans le cadre du premier moyen de cassation entraînera par voie de conséquence, par application de l'article 625 du code de procédure civile, l'annulation de l'arrêt attaqué en ce qu'il a prononcé la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de M. X..., au motif qu'« il résulte des motifs ci-dessus que la détérioration de la fumière est imputable au preneur » (arrêt attaqué, p. 12 § 6) ; ALORS, D'AUTRE PART, QU'en affirmant d'emblée que M. X... avait occasionné des désordres dans les herbages justifiant la résiliation du bail à ses torts (arrêt attaqué, p. 13 § 7), tout en confirmant par ailleurs la mission de l'expert précisément chargé de rechercher si le preneur avait apporté des améliorations ou des dégradations à la chose louée, la cour d'appel, qui a successivement tenus pour avérées, puis pour douteuses, les dégradations prétendument imputables au preneur, a entaché sa décision d'une contradiction irréductible, violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile.
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