LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article R. 13-49, alinéas 2 et 3 du code de l'expropriation dans sa rédaction issue du décret n° 2005-467 du 13 mai 2005 ; Attendu que l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 février 2010) fixe les indemnités revenant à la société La Bastide blanche au titre de l'expropriation au profit du département du Var, de parcelles lui appartenant, au vu des conclusions du commissaire du gouvernement " du 23 janvier 2009 notifiées le 28 janvier 2009 ", en réponse aux mémoires de l'appelant " des 27 juillet 2007 notifié le 23 août 2007 et 15 janvier 2008 notifié le même jour " ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher au besoin d'office, si ces conclusions avaient été déposées dans le mois de la notification du mémoire de l'appelant intervenue le 23 août 2007, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 février 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier (chambre des expropriations) ; Condamne le département du Var aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du département du Var ; le condamne à payer à M. X..., ès qualités de liquidateur de la société La Bastide blanche 2 500 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix janvier deux mille douze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour la société La Bastide blanche et de M. X..., ès qualités Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR fixé à la somme de 1. 425. 087 , soit 1. 294. 625  à titre principal et 130. 462  à titre accessoire, l'indemnité due à la SARL La Bastide Blanche par le Département du Var pour la dépossession des parcelles A 1083, 1084, 1085, 1086, 1096, 1097, 1098, 1099, 1100, 1101 et 1102 pour une superficie de 51. 785 m2, le tout sur la commune de SAINT ZACHARIE. AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la désignation d'un expert, l'article R 13-28 du Code de l'expropriation énonce : « En vue de la détermination de la valeur d'immeubles et des éléments immobiliers non transférables présentant des difficultés particulières d'évaluation, le juge peut désigner un expert par décision motivée ou se faire assister, lors de la visite des lieux, par un notaire ou un notaire honoraire » ; que certes l'évaluation du terrain de la société La Bastide Blanche s'avère quelque peu difficile ; qu'en effet, par sa superficie, son classement en zone UE, il est unique sur Saint-Zacharie (commune de habitants) et il n'existe pas non plus dans les communes voisines voire dans le département du Var de biens similaires ; que cependant la seule méthode de comparaison doit être retenue pour son estimation et les parties n'en proposent pas d'autres ; que la difficulté à trouver des éléments de comparaison similaires ne sera pas résolue par le recours à une mesure d'instruction, l'expert se heurtant au même obstacle ; que la demande d'expertise de la société La Bastide Blanche doit être rejetée et l'évaluation de son terrain doit s'opérer avec les éléments de comparaison fournis en retenant les plus adéquats et en les adaptant aux particularités du bien concerné ; que sur l'évaluation des parcelles expropriées, selon l'article L 13-13 du Code de l'expropriation, les indemnités allouées au propriétaire dépossédé doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'en application de la décision de première instance (9 mai 2007), leur consistance s'apprécie à la date de l'ordonnance d'expropriation (27 septembre 2006) et l'usage effectif, s'agissant d'un bien réservé, est pris en considération à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé soit en l'espèce le 9 mai 2005 ; que les parcelles expropriées constituent du terrain à bâtir situé en zone UE, c'est-à-dire ne permettant que la construction d'équipements scolaires, sportifs, culturels ou de loisirs et les logements de fonction liés à ces équipements ; que la parcelle de 80 mètres carrés classés en zone NC, par sa superficie très réduite par rapport à l'ensemble du bien, n'a aucune incidence sur la valeur globale de ce bien et sa particularité sera négligée comme l'a fait le premier juge non critiqué de ce chef par les parties ; que la constructibilité des parcelles se trouve réduite par la spécificité des constructions qui peuvent y être implantées et cela a une incidence sur leur valeur ; que la comparaison ne peut s'opérer qu'avec des terrains connaissant des restrictions semblables ; que la société La Bastide Blanche appuie sa demande sur un rapport de l'expert Y... par elle consulté ; que cet expert détermine d'abord la constructibilité théorique des parcelles en se référant à la SHON puis en appliquant à cette constructibilité un prix au mètre carré de la SHON déterminé à partir de deux éléments de comparaison pour enfin en déduire la valeur vénale du terrain et le prix au mètre carré ; que ces deux éléments de comparaison sont tirés de deux déclarations d'intention d'aliéner des 5 septembre et 18 octobre 2005 sur la commune de Saint-Zacharie ; que la première se situe en zone UB (zone d'habitation actuelle avec une certaine diversité urbaine) aux règles de construction peu contraignantes ; que la zone concernée par la seconde n'est pas précisée mais elle devait posséder une bonne constructibilité puisqu'il y était prévu l'édification de 64 logements ; qu'ils se situent dans des zones trop différentes de la zone UE pour servir d'éléments de comparaison pertinents et l'estimation de l'expert Y... ne peut être retenue ; que contrairement à ce que soutient La Bastide Blanche, l'impossibilité de comparaison ne provient pas d'une différence de coefficient d'occupation du sol mais de zone de classement ; que la société La Bastide Blanche invoque également deux acquisitions de terrain par la commune de Saint-Zacharie en décembre 2005 et janvier 2006 pour un prix respectif de 249 euros le mètre carré et 230 euros le mètre carré ; que le premier est situé en zone UA qui correspond en général au centre de la commune sans restriction de construire et le second en zone UC (zone résidentielle et de service) ; qu'aucun de ces deux biens ne connaît de contrainte comparable à celles des parcelles expropriées et ne peut servir d'éléments de référence ; que les éléments de comparaison cités par le département du Var et le commissaire du Gouvernement s'avèrent plus pertinents ; que contrairement à ce qu'affirme la société La Bastide Blanche, aucune disposition du Code de l'expropriation n'impose au juge de choisir les éléments de comparaison dans la même commune que celle où se situe le bien exproprié ; qu'il faut et il suffit que les éléments retenus permettent la comparaison ; que par arrêt de cette Cour (chambre de l'expropriation) du 12 avril 2006, un terrain de 5. 000 mètres carrés classé en zone UE situé à Rocbaron a été évalué à 10 euros le mètre carré (ordonnance d'expropriation du 12 janvier 2005) ; que comme le terrain de la société La Bastide Blanche, cette zone était destinée à recevoir des équipements scolaires, sportifs, culturels ou de loisirs et les logements de fonction liés à ces équipements ; que Rocbaron et Saint Zacharie sont des communes situées au centre du Var avec une population comprise entre 3. 500 et 5. 000 habitants : que la première se situe à environ 40 kilomètres de Toulon et la seconde à environ 30 kilomètres de Marseille ou d'Aix en Provence, soit à une distance équivalente de grands centres urbains ; que leur éloignement l'une de l'autre ne suffit pas pour écarter cet élément de comparaison ; que par contre ne peut être retenu l'évaluation par le juge de l'expropriation du Var par jugement du 26 avril 2006 d'un terrain situé à Le Castillet en zone UN car le magistrat a procédé à cette évaluation comme terrain agricole, compte tenu du caractère très limité des constructions, ce qui ne peut être le cas en l'espèce ; que le Commissaire du Gouvernement cite neuf transactions intervenues sur la commune de Saint Maximin, que tous les terrains sont classés en zone UE avec possibilité de recevoir des activités industrielles, artisanales, commerciale et de services sauf l'un classé en zone IIIUBa mais avec des contraintes similaires ; que même si certaines sont postérieures au jugement attaqué, elles fournissent une indication sérieuse sur la valeur des terrains qui a peu évolué dans les mois qui ont suivi le jugement, que la commune de Saint Maximin est voisine de Saint Zacharie et comme elle de taille moyenne ; qu'elle apparaît aussi bien desservie bénéficiant d'une sortie d'autoroute et traversée par l'ancienne RN 7 ; que la superficie de ces terrains varie entre 1. 004 mètres carrés et 4. 637 mètres carrés, qu'il s'agit d'éléments de comparaison adéquats ; que le prix au mètre carré de ces transactions varie entre 9, 15 euros et 29, 91 euros ; qu'entre 2002 et 2005, quatre transactions sont intervenues à Rougiers, autre commune voisine, pour un prix de 13 euros le mètre carré concernant des terrains en zone UX (destinée à recevoir des activités artisanales) ; que même si la zone n'est pas identique, les contraintes à la construction sont comparables ; qu'il s'agit d'une commune plus petite (environ 1. 000 habitants) que celle de Saint Zacharie, ce qui ne peut qu'entraîner une baisse du foncier ; que le terrain exproprié est de bonne superficie, ce qui constitue un avantage pour une zone destinée à recevoir des équipements scolaires ou sportifs avec les logements de fonction ; qu'il présente une déclivité légère et se situe non loin du centre dans un quartier calme, ensemble d'éléments de nature à accroître sa valeur ; que ces données montrent que le premier juge a exactement évalué sa valeur sur la base de 25 euros le mètre carré soit une valeur globale de 1. 294. 625 euros pour 51. 785 mètres carrés ; qu'il a exactement calculé l'indemnité de remploi destinée selon l'article R 13-46 du Code de l'expropriation à couvrir les frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature pour un prix équivalent au montant de l'indemnité principale ; que la confirmation du jugement attaqué s'impose. ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il convient de rappeler qu'il résulte des dispositions des articles 545 du Code civil et L 13-13 du Code de l'expropriation que l'indemnisation doit permettre à l'exproprié de se voir couvrir de l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que, sur le transport sur les lieux, le transport sur les lieux a permis de constater :- les lieux se trouvent à faible distance de MARSEILLE et d'AUBAGNE (30 et 20 Kms),- le bien se situe dans un quartier calme quoique non loin du centre,- la propriété est en nature de friche et de maquis,- la déclivité est légère, la superficie est importante et en surplomb de la route nationale ; que sur le sursis à statuer, il est produit un jugement du Tribunal administratif de Nice du 19/ 02/ 2004 qui annule une délibération du 17/ 12/ 2001 révisant partiellement le POS de la commune, avec notamment création d'une zone 2NA où l'implantation d'un centre commercial était prévu, contentieux qui apparaît étranger au présent débat ; qu'il est également produit un recours en annulation déposé le 27/ 07/ 2006 par une association à l'encontre de plusieurs permis de construire, l'illégalité du POS modifié le 09/ 05/ 2005, étant soulevée ; qu'enfin la société défenderesse produit copie d'une requête en nullité de la DUP engagée le 10/ 07/ 2006 et dont il n'est pas contesté qu'elle ait été introduite effectivement ; qu'il résulte des termes mêmes de l'article L 13-8 du Code de l'expropriation que la présente juridiction en cas de contestation sérieuse sur le fond du droit, ce qui est le cas, ne peut surseoir à statuer mais doit se prononcer en fixant le cas échéant des indemnités alternatives ; que cette demande de sursis sera donc rejetée, précision étant faite que la défenderesse dans son subsidiaire ne sollicite pas de fixation alternative, s'en tenant à l'estimation de l'expert mandaté par ses soins, lequel se borne à rappeler le classement en zone UE, tout en retenant une valeur métrique très supérieure à celle offerte, sans qu'il soit demandé une indemnisation à partir de la prise en compte d'une autre zone, seule l'incertitude juridique actuelle étant relevée et une référence au classement initial en zone NA ; que, sur l'indemnisation, l'estimation est fonction de l'usage effectif des biens à la date de référence, laquelle sera fixée au 09/ 05/ 2005 (date de l'opposabilité aux tiers de la modification du POS) par application de l'article L 13-15 II 4° du Code de l'expropriation ; qu'à cette date le terrain est classé en zone UE pour une toute petite surface 80 m2 et correspond donc à un terrain à bâtir, avec un COS de 0, 30 mais situé dans une zone au caractère très restrictif (équipements scolaires, sportifs, culturels ou de loisirs avec possibilité de logements de fonction uniquement) ; que les termes de comparaison cités par Monsieur le Commissaire du Gouvernement font pour trois d'entre eux référence à la même zone UE et font apparaître des valeurs métriques variant entre 10  (terme cité également par le DEPARTEMENT) et 22, 43  pour des surfaces très largement inférieures ; qu'ils seront donc pris en compte ; que les termes de comparaison cités par la défenderesse ne seront que partiellement pris en compte alors qu'effectivement il est fait référence à deux biens de petite surface dont l'un en zone UB ; que la situation, la superficie et la configuration du tènement sont cependant, sinon uniques, en tous cas constitutifs d'une plus value incontestable ; qu'aucun abattement ne sera opéré en fonction de la superficie qui est précisément un des attributs donnant à ce terrain une valeur supérieure ; qu'en fonction de l'ensemble de ces éléments et sans qu'il y ait lieu à désignation d'un expert, la présente juridiction s'estimant suffisamment informée, il sera retenue une valeur métrique de 25  pour l'ensemble de la propriété au regard du caractère marginal par rapport à cet ensemble de la surface située en zone UC ; que, sur les sommes allouées,- indemnité principale : 51. 785 m2 x 25  = 1. 294. 625, 00 ,- indemnité accessoire de remploi : 20 % de 0 à 5. 000 = 1. 000 , 15 % de 5. 000 à 15. 000 = 1. 500 , 10 % de 15. 000 à 1. 294. 625 = 127. 962 , soit 130. 462, 00 , TOTAL : 1. 425. 087, 00 . 1°) ALORS QU'aux termes des dispositions de l'article R 13-49, alinéas 2 et 3, les conclusions du commissaire du gouvernement doivent être déposées dans le mois de la notification du mémoire de l'appelant ; qu'en fixant le montant des indemnités d'expropriation au vu du mémoire du commissaire du gouvernement en date du 23 janvier 2009, notifié le 28 janvier suivant, sans rechercher ni vérifier, au besoin d'office, si ces conclusions avaient été déposées dans le mois de la notification des mémoires de la société LA BASTIDE BLANCHE, appelante, intervenue, en ce qui concerne le mémoire n° 2 de l'exposante, le 15 janvier 2008, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R 13-49, alinéas 2 et 3, du Code de l'expropriation. 2°) ALORS QU'en application de l'article L 13-15 du Code de l'expropriation, les biens expropriés devant être évalués à la date de la décision de première instance, les termes de comparaison postérieurs à cette date doivent être écartés ; qu'en retenant, pour évaluer les parcelles expropriées, certaines des transactions citées par le commissaire du gouvernement tout en constatant que celles-ci étaient postérieures au jugement attaqué (arrêt p. 5, al. 6), la Cour d'appel a violé les articles L 13-13 et L 13-15 du Code de l'expropriation. 3°) ALORS QU'en tout état de cause, le juge de l'expropriation doit indiquer la date des termes de comparaison qu'il retient ; qu'en estimant que les neuf termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement étaient adéquats sans même en indiquer la date, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 13-13 et L 13-15 du Code de l'expropriation. 4°) ALORS QUE dans son mémoire n° 2 en date du 15 janvier 2008 (p. 7, al. 4 et svts), la société LA BASTIDE BLANCHE avait fait valoir que les parcelles expropriées sont proches de la prise d'autoroute, à moins de 4 kms, qui permet de rejoindre rapidement les agglomérations de MARSEILLE, d'AUBAGNE et d'AIX EN PROVENCE, ce qui constitue indéniablement un nouvel élément de plus value par rapport aux autres communes dont, en particulier, la commune de ROCBARON, commune du centre Var, mal desservie ; qu'en ne recherchant pas si, outre la grande superficie du terrain exproprié, la situation de ce terrain au regard de sa facilité d'accès à l'autoroute et à ces trois grandes agglomérations urbaines ne justifiait pas une surcote par rapport aux termes de comparaison retenus, la Cour d'appel a, derechef, privé sa décision de base légale au regard de l'article L 13-13 du Code de l'expropriation. 5°) ALORS QUE par principe, on ne peut retenir comme termes de comparaison ni les ventes de terrains intervenues sur des communes différentes ni, pour l'estimation d'un terrain de grande superficie, le prix de cession de terrains d'une superficie très nettement inférieure ; qu'en retenant à titre de termes de comparaison, pour fixer la valeur du terrain exproprié d'une superficie exceptionnelle de 51. 785 m2, des transactions ou une évaluation par la juridiction de l'expropriation de terrains qui sont tous situés en dehors de la commune de Saint Zacharie et dont le plus grand ne présente qu'une surface de 5. 000 m2, soit 10 fois inférieure au terrain exproprié, la Cour d'appel a violé l'article L 13-13 du Code de l'expropriation.
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