LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que les consorts X... demandaient l'allocation de dommages-intérêts et retenu que l'arrêt rendu le 28 mai 2002, les avait déboutés du surplus de leurs demandes en spécifiant dans sa motivation qu'ils ne justifiaient pas avoir subi un préjudice non réparé par les dispositions retenues, que cet arrêt confirmait le jugement du 15 novembre 2000 qui avait débouté les parties "du surplus de leurs demandes" après avoir constaté que les époux X... ne caractérisaient pas leur préjudice et retenu qu'ils ne justifiaient pas, depuis lors, d'un préjudice distinct de celui résultant de la vente résolue, la cour d'appel, sans violer le principe de l'autorité de la chose jugée, en a souverainement déduit qu'il ne pouvait leur être alloué des dommages-intérêts au titre d'un préjudice financier ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu, pour réformer le jugement du 6 juin 2007 en ce qu'il a dit que la restitution des loyers perçus par les consorts X... pour la période allant du 19 novembre 1999 jusqu'à janvier 2005 était compensée par les intérêts du prix de l'immeuble, que l'arrêt du 28 mai 2002, aujourd'hui, irrévocable confirmant le jugement du 15 novembre 2000, avait condamné la société Courseuillaise à rembourser aux consorts X... la somme de 932 683 francs au titre du prix et des frais d'acquisition et celle de 83 909,78 francs au titre des impenses réalisées, le tout avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 18 novembre 1999 alors que les acquéreurs ne mentionnaient pas avoir subi un préjudice non réparé par le jugement, la cour d'appel qui en a déduit que la demande d'indemnité complémentaire formée à raison de l'existence d'un préjudice financier résultant de la jouissance du prix, devait être rejetée, a légalement justifié sa décision ; Sur le troisième moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu que l'obligation de rembourser les loyers résultait de la résolution de la vente décidée par le jugement du 15 novembre 2000 et que le préjudice né de la restitution des loyers existait dès ce moment, les consorts X..., en demandant la résolution de la vente sachant nécessairement qu'ils devraient rembourser les loyers à compter du jour où ils connaissaient le vice affectant leur possession, la cour d'appel en a déduit à bon droit que les loyers perçus devaient être restitués à partir de l'introduction de l'instance en résolution, le 18 novembre 1999 ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les consorts X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer à la société la Courseullaise la somme de 2 500 euros ; Rejette la demande formée par les consorts X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juin deux mille onze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour les consorts X.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevable la demande des consorts X... en indemnisation du préjudice financier par eux subi, Aux motifs que le jugement du 15 novembre 2000 a constaté l'existence d'un vice caché connu du vendeur, en conséquence dit que les époux X... doivent restituer l'immeuble à la société La Courseullaise et condamné la SARL La Courseullaise à rembourser aux époux X... les frais d'acquisition et les impenses ; que l'ensemble du dispositif constitue bien le prononcé de la résolution de la vente qui est nécessaire à ces restitutions et que, d'ailleurs, les consorts X... demandaient cette résolution à titre principal pour défaut de conformité et subsidiairement pour vice caché selon les énonciations du jugement qui ne font l'objet d'aucune critique ; que la restitution des loyers était la conséquence nécessaire de la résolution de la vente ; que cette demande n'est donc ni nouvelle ni irrecevable ; que les consorts X... invoquent le droit de rétention qu'ils auraient pratiqué sur l'immeuble tant qu'ils n'étaient pas indemnisés ; mais que le droit de rétention ne permet pas l'attribution des fruits et ne dispense pas des intérêts sur le capital ; qu'il est donc sans effet sur l'obligation de restituer les loyers après l'assignation en principal et intérêts ; que si les consorts X... pouvaient conserver ces loyers aux fins de compensation, cela ne pouvait être que provisoire et sans effet sur le décompte ; que les consorts X... demandent encore que l'intégralité des échéances de l'emprunt qu'ils avaient souscrit soit prise en compte, c'est-à-dire la part d'intérêt et la part de capital ; que la société La Courseullaise n'accepte que la part d'intérêt, l'expert considérant qu'il s'agirait de rembourser deux fois la même chose ; que les consorts X... considèrent que c'est une erreur d'analyse « de la vente à l'assignation, l'acquéreur de bonne foi a droit aux fruits de l'immeuble donc aux loyers. Du fait du remboursement des emprunts, les loyers ont été absorbés et donc les consorts X... n'ont pu bénéficier des fruits de l'immeuble » ; que les consorts X... ont perçu le capital remboursé par la société, même avec retard ; qu'ils ne peuvent pas utilement le demander une deuxième fois par le remboursement de la part de capital comprise dans les échéances du prêt ; qu'ils ajoutent « le même raisonnement doit être adopté pour ce qui concerne les frais d'entretien et d'assurance de l'immeuble ainsi que pour les suppléments d'impôt au titre de l'impôt sur le revenu » ; que l'expert et le tribunal ont pris ces éléments en compte et que l'on ne comprend pas pourquoi il faudrait le faire deux fois si c'est le sens des conclusions sur ce point ; que les consorts X... demandent en outre l'allocation de dommages-intérêts ; que l'arrêt rendu par la présente cour le 28 mai 2002 les a déboutés du surplus de leurs demandes en spécifiant dans la motivation qu'ils ne justifiaient pas avoir subi « un préjudice non réparé par les dispositions ci-dessus » ; que l'arrêt confirmait le jugement du 15 novembre 2000 qui avait débouté les parties du « surplus de leurs demandes » après avoir constaté que les époux X... ne caractérisaient pas leur préjudice ; qu'il ne peut donc pas être alloué de dommages intérêts en raison de la vente d'un bien affecté de vice caché connu du vendeur ; que les intérêts réclamés au taux de 6 % ne peuvent pas non plus être alloués à ce titre ; que les consorts X... indiquent qu'ils avaient « investi dans un immeuble à objet locatif pour en tirer des revenus plus importants que le simple intérêt légal » ; que ce préjudice résulterait de la vente et a donc été déjà rejeté ; qu'ils font encore valoir que la perte de revenus locatifs n'est pas la conséquence du jugement du 15 novembre 2000 qui ne prononcerait pas la résolution de la vente mais ordonnerait seulement la restitution de l'immeuble et le remboursement du prix ; qu'il a déjà été relevé que l'ensemble du dispositif qui relève également le vice caché constituait bien une décision de résolution ; que les consorts X... ne justifient pas d'un préjudice distinct de celui résultant de la vente résolue ; que les consorts X... demandent encore que la restitution des loyers ne concerne que les loyers perçus postérieurement à la demande en restitution ; que l'obligation de rembourser les loyers résulte de la résolution de la vente décidée par le jugement du 15 novembre 2000 et que le préjudice résultant de la restitution des loyers existait dès ce moment puisque, en demandant la résolution, les consorts X... savaient nécessairement qu'ils devraient rembourser les loyers à compter du jour où ils connaissaient le vice affectant leur possession ; que l'obligation de restituer les loyers étant connue, ils ne subissent pas de préjudice du fait de la date à laquelle cette demande de restitution a été formulée ; qu'au résultat de cet ensemble de données, il faut confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Caen le 20 octobre 2004 sauf à préciser que les affectations des sommes ne sont pas des instructions données à l'expert sur la manière de procéder mais des éléments de compte décidés par la juridiction ; qu'il faut réformer le jugement rendu le 6 juin 2007 en ce qu'il a dit que la restitution des loyers perçus par les consorts X... pour la période allant du 19 novembre 1995 jusqu'à janvier 2005 était compensée par les intérêts du prix de l'immeuble ; Alors, d'une part, que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement et suppose une identité de cause, d'objet et de parties ; qu'en déclarant irrecevable la demande en réparation du préjudice financier présentée par les consorts X... au motif que dans sa décision rendue le 28 mai 2002 la Cour d'appel de Caen, après avoir constaté l'existence d'un vice caché connu du vendeur relatif au système d'assainissement autonome de l'immeuble acquis par les époux X... le 27 novembre 1993, avait dit que les époux X... devaient restituer l'immeuble à la société La Courseullaise, avait condamné cette société à rembourser aux époux X... la somme de 932.683 francs au titre du prix et des frais d'acquisition et celle de 83.909,78 francs au titre des dépenses réalisées, le tout avec intérêt au taux légal à compter du 18 novembre 1999, puis avait débouté les époux X... « du surplus de leurs demandes », alors que la demande indemnitaire d'un montant de 30.000 francs présentée par les époux X... n'avait trait qu'à la réalisation de travaux de vidanges supplémentaires et à la survenance d'un litige avec leur voisin, et ne concernait en rien le préjudice financier né de la résolution de la vente en raison d'un vice caché connu du vendeur, la cour d'appel a violé l'article 1351 du Code civil ; Alors, d'autre part, qu'il y a autorité de chose jugée lorsque la même question litigieuse oppose les mêmes parties prises en la même qualité et procède de la même cause que la précédente demande, sans que soient invoqués des faits nouveaux ayant modifié la situation des parties ; qu'en déclarant irrecevable la demande en indemnisation du préjudice financier invoqué par les consorts X... au motif que dans son arrêt rendu le 28 mai 2002, la Cour d'appel de Caen, après avoir constaté l'existence d'un vice caché connu du vendeur relatif au système d'assainissement autonome de l'immeuble acquis par les époux X... le 27 novembre 1993, avait dit que les époux X... devaient restituer l'immeuble à la société La Courseullaise, avait condamné cette société à rembourser aux époux X... la somme de 932.683 francs au titre du prix et des frais d'acquisition et celle de 83.909,78 francs au titre des impenses réalisées, le tout avec intérêt au taux légal à compter du 18 novembre 1999, puis avait débouté les époux X... de leur demande en dommages et intérêts, alors même que le préjudice financier dont les consorts X... demandaient réparation dans leurs dernières écritures signifiées le 12 janvier 2009, résultait d'une part, de la demande en restitution des loyers présentée par la société La Courseullaise postérieurement à l'arrêt rendu le 28 mai 2002, et, d'autre part, de ce que la société La Courseullaise n'avait elle-même restitué une partie du prix de vente qu'en février 2004 avant de procéder à un second règlement le 6 août 2007, d'où il résultait que le préjudice financier subi par les consorts X... résultait de faits nouveaux survenus postérieurement à l'arrêt rendu le 28 mai 2002 par la Cour d'appel de Caen et ne se heurtait donc pas à l'autorité de la chose jugée attachée à cette décision, la cour d'appel a violé de nouveau l'article 1351 du Code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir réformé le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Caen le 6 juin 2007 en ce qu'il a dit que la restitution des loyers perçus par les consorts X... pour la période allant du 19 novembre 1999 jusqu'à janvier 2005 devait être compensée par les intérêts du prix de l'immeuble payé à la société La Courseullaise lors de la vente intervenue le 27 novembre 1993 et d'avoir débouté les consorts X... de leur demande aux fins d'obtenir la restitution des fruits du capital versé depuis cette date, Aux motifs que les consorts X... soutiennent que leur dépense s'élève à 211.635,89 euros, coût de l'emprunt en principal et intérêts, outre les charges de gestion jusqu'à l'assignation soit 25.138,13 euros et les charges ultérieures soit 16.635,93 euros, pour un total de 253.409,89 euros, alors qu'ils n'ont obtenu remboursement que de 160.000 francs correspondant au prix de vente et aux impenses et qu'ils doivent rembourser des loyers pour 58.713,69 et 59.697,47 euros selon le rapport d'expertise ; que ce résultat pourrait apparaître choquant, mais que la présentation ne comprend pas la perception des loyers avant l'assignation ; que si elle n'est pas due par le possesseur de bonne foi, elle doit figurer dans le décompte global si on veut appréhender au-delà des normes juridiques toutes les données actives et passives ; qu'en outre, dans la mesure où les consorts X... ont continué à percevoir les loyers à une période où ils n'y avaient pas droit, il n'est pas nécessairement choquant que le décompte final fasse apparaître un solde au profit d'une partie ou de l'autre ; que la procédure concerne les conséquences d'une résolution de contrat et non un enrichissement sans cause ; qu'il n'y a donc pas lieu d'appliquer les règles applicables à l'enrichissement sans cause ; que jusqu'à la date à laquelle ils ont découvert le vice fondant la résolution et formalisé cette découverte, les consorts X... étaient possesseurs de bonne foi ; qu'ils sont donc dans la situation d'un propriétaire légitime qui perçoit les fruits et conserve le bénéfice après avoir déduit les charges ; que pas plus que le propriétaire, ils ne peuvent en faire supporter les charges à un tiers, en l'espèce le vendeur ; que les consorts X... invoquent aussi le droit de rétention qu'ils auraient pratiqué sur l'immeuble tant qu'ils n'étaient pas indemnisés ; que le droit de rétention ne permet pas l'attribution des fruits et ne dispense pas des intérêts sur le capital ; qu'il est donc sans effet sur l'obligation de restituer les loyers après l'assignation en principal et intérêts ; que si les consorts X... pouvaient conserver ces loyers aux fins de compensation, cela ne pouvant être que provisoire et sans effet sur le décompte ; que les consorts X... ont perçu le capital remboursé par la société, même avec retard ; qu'ils ne peuvent pas utilement le demander une deuxième fois par le remboursement de la part de capital comprise dans les échéances du prêt ; Alors que la disparition rétroactive de la vente par suite de sa rédhibition implique la restitution intégrale et réciproque des avantages reçus ; qu'à ce titre le vendeur doit restituer outre le prix de vente, la créance résultant du bénéfice généré par la jouissance de ce prix ; qu'en déboutant les consorts X... de leur demande aux fins de voir condamner la société La Courseullaise à restituer outre le prix initialement versé, la somme de 119.108 euros correspondant, selon le premier juge, à l'avantage financier dont avait pu bénéficier le vendeur du fait de la jouissance du prix, ceci jusqu'à la découverte du vice par l'acquéreur, la Cour d'appel a violé les articles 1184, 1641, 1644 et 1645 du Code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que les consorts X... devaient restituer à la société La Courseullaise les loyers perçus pour la période postérieure à l'introduction de l'instance en résolution le 18 novembre 1999, Aux motifs que les consorts X... demandent encore que la restitution des loyers ne concerne que les loyers perçus postérieurement à la demande en restitution ; que l'obligation de rembourser les loyers résulte de la résolution de la vente décidée par le jugement du 15 novembre 2000 et que le préjudice résultant de la restitution des loyers existait dès ce moment puisque, en demandant la résolution, les consorts X... savaient nécessairement qu'ils devraient rembourser les loyers à compter du jour où ils connaissaient le vice affectant leur possession ; que l'obligation de restituer les loyers étant connue, ils ne subissent pas de préjudice du fait de la date à laquelle cette demande de restitution a été formulée ; que les consorts X... invoquent aussi le droit de rétention qu'ils auraient pratiqué sur l'immeuble tant qu'ils n'étaient pas indemnisés ; que le droit de rétention ne permet pas l'attribution des fruits et ne dispense pas des intérêts sur le capital ; qu'il est sans effet sur l'obligation de restituer les loyers après l'assignation en principal et intérêts ; que si les consorts X... pouvaient conserver ces loyers aux fins de compensation, cela ne pouvait être que provisoire et sans effet sur le décompte ; que les consorts X... ne soutiennent pas qu'en raison du pouvoir d'appréciation de la juridiction sur l'existence d'un vice rédhibitoire ils aient pu être possesseurs de bonne foi jusqu'à la décision ; Alors qu'en l'absence, durant l'instance ayant conduit à la résolution de la vente au titre de la garantie des vices cachés, de toute demande émanant du vendeur de mauvaise foi aux fins d'obtenir la restitution des loyers perçus par l'acquéreur, ce vendeur ne peut prétendre, dans le cadre d'une instance nouvelle, à la restitution des loyers encaissés depuis l'assignation initiale mais seulement à la restitution des loyers perçus depuis la demande en restitution ; Qu'en énonçant que l'obligation de rembourser les loyers résultait de la résolution de la vente et qu'en conséquence il convenait de se placer à la date de l'assignation initiale, soit le 18 novembre 1999, pour déterminer la date à partir de laquelle les consorts X... devaient restituer les loyers, la cour d'appel a violé les articles 1184, 1234, 1641, 1644 et 1645 du Code civil.
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