LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est formé contre les époux Y..., M. Z..., les époux A... et M. B... ; Met hors de cause la société De Watou ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 6 mai 2010), que les copropriétaires de l'immeuble situé ... et ... ont constitué le 29 novembre 1989 une Association foncière urbaine libre (AFUL) afin d'engager une opération de réhabilitation complète de l'immeuble ; que l'AFUL a conclu avec la société De Watou le 29 novembre 1989 un contrat de "prestataire de service" comportant la réalisation d'un certain nombre de tâches, sur les plans juridique, administratif, technique et comptable, ce jusqu'à la réception des travaux et la clôture des comptes de l'association par le président ; que par contrat du 29 décembre 1989, M. X..., architecte, a été chargé d'une mission complète hors plans d'exécution technique ; que les travaux ont été confiés à la société Realim, entrepreneur général ; que, par contrat du 19 juillet 1991, M. X... a sous-traité à la société Buroc la surveillance des travaux et la comptabilité du chantier ; que l'ouvrage a été réceptionné avec de nombreuses réserves le 18 mai 1993 ; qu'après expertise, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, l'AFUL et sept copropriétaires ont assigné la société De Watou, la société Realim, M. X... et la société Axa en réparation des désordres affectant l'immeuble et que M. X... a appelé en garantie son assureur la société Axa ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé qu'en ce qui concernait le suivi et la surveillance du chantier l'expertise avait établi que M. X... s'y était personnellement consacré, à compter d'octobre 1992, après que son sous-traitant eut quitté le chantier et alors que les travaux à réaliser relevaient essentiellement de finitions, que cette situation révélait une défaillance de l'architecte dans le contrôle de la prestation de son sous-traitant pour assurer le bon déroulement du chantier et dans la prise en compte des difficultés qu'il pouvait rencontrer, attestées par le retard pris par le chantier et que ce manque de suivi au stade de la direction et de la surveillance du chantier, avait permis l'accumulation de désordres, malfaçons, et non-conformités dont la reprise n'avait pu être traitée utilement avant la réception, ce dont témoignait le nombre de réserves formulées alors, et avait par suite contribué au dommage subi par le syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ; Mais sur le second moyen : Vu l'article 1134 du code civil ; Attendu que pour débouter M. X... de sa demande en garantie de sa condamnation à indemniser le syndicat des copropriétaires des troubles de jouissance, l'arrêt retient que les désordres en cause portent sur des réserves à la réception, des non-conformités ou des non exécutions affectant les travaux même réalisés sous la conduite de M. X..., qu'il ne peuvent donc être assimilés à des dommages causés au tiers, à savoir le syndicat des copropriétaires, ce d'autant que la police exclut la prise en charge des dépenses engagées pour la réalisation ou la finition de l'opération de construction, ce à quoi correspond les sommes mises à la charge de M. X... ; Qu'en statuant ainsi, alors que le contrat souscrit par M. X... couvrait la responsabilité qu'il pouvait encourir en raison des dommages causés aux tiers, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté M. X... de sa demande sollicitant que la société Axa soit condamnée à la garantie de la condamnation à indemniser le syndicat des copropriétaires des troubles de jouissance mise à sa charge, l'arrêt rendu le 6 mai 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ; Laisse les dépens à chacune des parties ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six septembre deux mille onze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt. Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. X.... Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté M. Salem D... et Mme Samira E..., épouse D..., de toutes leurs demandes ; AUX MOTIFS QUE selon l'article 4-1 du décret n° 97-532 du 23 mai 1997, la superficie privative d'un lot ou d'une partie de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts ; pour l'application de ce texte, il y a lieu de prendre en compte le bien tel qu'il se présente matériellement au moment de la vente ; en l'espèce, il ressort des propres écritures des époux D... qu'à la date de la vente, le bâtiment C n'était plus un abri non clos comme l'énonce l'acte authentique de vente mais qu'il avait été transformé en local à usage d'habitation par le vendeur M. F... ; il s'en déduit que c'est à bon droit que la superficie du bâtiment C, clos et couvert à la suite de la transformation précitée, a été prise en compte pour le calcul de la superficie du lot n° 2, peu important, à cet égard, que les travaux aient été réalisés sans autorisation administrative ; en conséquence, le jugement entrepris doit être infirmé en toutes ses dispositions et les époux D... déboutés de toutes leurs demandes ; l'appel en garantie formé à l'encontre de la société ACI est sans objet ; 1) ALORS QUE toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ; que la superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction d'un lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines et embrasures de portes et fenêtres ; qu'il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre de sorte qu'en considérant qu'il y avait lieu de tenir compte comme superficie de la partie privative celle d'un bâtiment énoncé comme un abri non clos par l'acte de vente, la cour d'appel a violé l'article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ensemble avec l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; 2) ALORS QU'il n'est reçu aucune preuve par témoins contre et outre le contenu aux actes de sorte qu'en considérant que les conclusions des époux D... pouvaient apporter la preuve de la transformation d'une construction indiquée dans l'acte de vente comme un abri non clos en un local à usage d'habitation, la cour d'appel a violé l'article 1341 du code civil ; 3) ALORS QUE dans ses conclusions signifiées le 16 novembre 2009, M et Mme D... soutenaient que la superficie du bâtiment C constitué d'un simple rez-de-chaussée à usage d'abri non clos avait été à tort prise en compte pour le calcul de la superficie de la partie privative du lot n° 2 de sorte qu'en considérant qu'il résultait des propres écritures des époux D... qu'à la date de la vente, le bâtiment C n'était plus un abri non clos comme l'énonce l'acte authentique de vente mais qu'il avait été transformé en local à usage d'habitation par le vendeur, M. F..., la cour d'appel a dénaturé les termes du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur X... de sa demande par laquelle il sollicitait que la société AXA FRANCE IARD soit condamnée à le garantir de la condamnation à indemniser le syndicat des troubles de jouissance mise à sa charge ; AUX MOTIFS QUE s'agissant des autres désordres, Monsieur X... soutient qu'ils doivent être garantis au titre de la police responsabilité du chef d'entreprise ; que la lecture des conditions particulières de ce contrat, seules produites, montre que la garantie est étendue aux conséquences pécuniaires de la responsabilité civile qui peut incomber à l'assuré du fait de ses activités, à raison des dommages causés aux tiers par suite d'erreurs, omissions, inexactitudes, négligences, commises par l'assuré ou par ses préposés, dans l'exercice de sa mission d'architecte, les autres hypothèses de garantie n'étant pas concernées par la présente espèce ; or, comme l'a relevé la compagnie AXA, les désordres en cause portent sur des réserves à la réception, des non conformités ou des non-exécutions, affectant les travaux même réalisés sous la conduite de Monsieur X... ; ils ne peuvent donc être assimilés à des dommages causés aux tiers, à savoir le syndicat des copropriétaires, ce d'autant que la police exclut la prise en charge des dépenses engagées pour la réalisation ou la finition de l'opération de construction, ce à quoi correspondent les sommes mises à la charge de Monsieur X... relativement à ces désordres ; qu'en conséquence, sa demande de garantie ne peut prospérer ; ALORS QUE le contrat d'assurance souscrit par Monsieur X... auprès de la compagnie AXA couvrait la responsabilité qu'il pouvait encourir en raison des dommages causés aux tiers ; qu'en relevant, pour écarter la demande par laquelle l'exposant sollicitait d'être garanti par AXA de la condamnation à indemniser le syndicat des copropriétaires du trouble de jouissance qu'il avait subi, que les désordres en cause s'analysaient en des non conformités ou non exécutions, et que les sommes allouées correspondaient aux dépenses nécessaires à la réalisation ou à la finition de l'opération, quand de telles considérations étaient impropres à écarter la garantie de la société AXA relativement à la réparation des troubles de jouissance subis par le syndicat, la Cour d'appel s'est prononcée par des motifs inopérants, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil et L.112-4 du Code des assurances.
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