LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article R. 13-49, alinéa 1er, du code de l'expropriation ; Attendu que l'appelant doit, à peine de déchéance, déposer ou adresser son mémoire et les documents qu'il entend produire au greffe de la chambre dans un délai de deux mois à dater de l'appel ; Attendu que l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 7 janvier 2010), fixe les indemnités dues par le département des Alpes-Maritimes aux consorts X... à la suite de l'expropriation à son profit de parcelles leur appartenant, au vu d'un rapport d'expertise déposé au greffe par les consorts X..., appelants, le 14 février 2008, plus de deux mois après leur déclaration d'appel du 23 novembre 2007 ; Qu'en statuant ainsi, alors que les documents produits par l'appelant plus de deux mois après la déclaration d'appel doivent être déclarés, au besoin d'office, irrecevables, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 janvier 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes (chambre des expropriations) ; Condamne les consorts X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du département des Alpes-Maritimes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq octobre deux mille onze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils pour le département des Alpes-Maritimes Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé les indemnités revenant aux consorts X... pour l'expropriation de leurs parcelles situées à ... à 1. 450. 802 euros pour l'indemnité principale et 146. 080 euros pour l'indemnité de remploi, AUX MOTIFS QUE l'alinéa 1er de l'article R. 13-49 du code de l'expropriation prévoit que l'appelant doit, à peine de déchéance, déposer ou adresser son mémoire et les documents qu'il entend produire au greffe de la chambre dans un délai de deux mois à compter de la date d'appel ; que si les hoirs X... ont déposé leur mémoire le 21 janvier 2008 soit dans le délai de deux mois de leur appel formé le 23 novembre 2007, par contre ils n'ont déposé leurs pièces que le 14 février 2008 ; que les pièces 1 à 9 avaient déjà été communiquées en première instance et ce retard est sans incidence sur leur recevabilité ; que par contre tel n'est pas le cas des pièces 10 à 21 qui doivent être écartées de la procédure ; qu'aucune demande n'est formée pour les pièces 22 à 26 qui concernent soit des actes de procédure postérieurs à l'appel soit des documents produits pour répondre aux moyens adverses ou postérieurs au premier mémoire ; que, sur l'application de l'article L. 13-17 du code de l'expropriation, le 19 décembre 2005, les hoirs X... ont reçu en donation partage différents terrains dont les parcelles sur lesquelles porte l'expropriation, évalués à l'acte à une valeur de 800. 000 euros ; que le département des Alpes-Maritimes demande l'application de l'article L. 13-17 du code de l'expropriation qui prévoit que lorsqu'une mutation est intervenue depuis moins de cinq ans avant l'ordonnance d'expropriation, le montant de l'indemnité principale ne peut excéder l'estimation faite par le service des domaines dès lors que la déclaration de valeur est d'un montant inférieur à ladite estimation ; qu'il soutient que la donation portant sur 59. 935 mètres carrés pour une valeur de 800. 000 euros, le prix du terrain correspond à 13, 35 euros le mètre carré ; mais que d'une part, il ne tire pas toutes les conséquences utiles de cette position puisqu'il fonde son offre sur une valeur au mètre carré de 36, 30 euros qu'il estime être celle du marché ; que d'autre part et surtout le texte applicable en l'espèce n'est pas le seul article L. 13-17 mais également l'article R. 13-44 du code de l'expropriation dont il ressort de son alinéa 2 qu'en cas d'expropriation partielle, l'indemnité principale ne peut excéder l'estimation faite par le trésorier-payeur-général lorsque cette estimation est supérieure à l'évaluation donnée à la totalité des biens lors d'une mutation intervenue depuis moins de cinq ans ; qu'en l'espèce la valeur totale des biens donnés a été déclarée pour une somme de 800. 000 euros (en réalité 1. 100. 000 euros dont 800. 000 euros pour les biens situés sur la commune de...) supérieure à l'estimation des services des domaines (452. 000 euros) pour les biens expropriés ; que l'acte ne permet pas de connaître la valeur qui a été attribuée à chacune des différentes parcelles ; que dès lors l'estimation domaniale étant inférieure à la valeur totale des biens visés à l'acte de donation partage, l'article L. 13-17 du code de l'expropriation ne peut recevoir application et l'estimation des biens doit s'opérer selon leur valeur ; que, sur l'estimation des biens, selon l'article L. 13-13 du code de l'expropriation, les indemnités allouées au propriétaire dépossédé doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'en application des articles L. 13-14 et L. 13-15 du code de l'expropriation les biens sont estimés à la date de la décision de première instance (8 octobre 2007), leur consistance s'apprécie à la date de l'ordonnance d'expropriation (23 octobre 2006) et l'usage effectif est pris en considération un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 11-1 du même code soit en l'espèce le 6 février 2005 ; que l'expropriation porte sur un terrain de 19. 401 m ² dont 16. 722 m ² situés en zone UB donc constructible avec un coefficient d'occupation des sols de 0, 5 et sur lequel est édifié un bâtiment à usage d'habitation d'une superficie habitable de 1. 678 m ² ; que, sur la partie bâtie, le département des Alpes-Maritimes suivi en cela par le premier juge, considère que ce bâtiment est destiné à être détruit compte tenu de son état de vétusté et qu'il ne convient de prendre en considération pour évaluer les parcelles en zone UB que leur valeur de terrain à bâtir déduction faite du coût de sa démolition ; qu'en réalité, il agit comme s'il s'agissait de locaux déclarés insalubres ; qu'aucune déclaration d'insalubrité n'existe ; qu'il s'agit d'un bâtiment de quatre niveaux avec 32 logements de 3 ou 4 pièces construit en 1960 pour servir d'habitations aux employés des auteurs des hoirs X... qui exploitaient alors un atelier d'ébénisterie puis qui a servi de résidence de vacances ; qu'il est inhabité depuis plusieurs années, son rez-de-chaussée est muré et présente un état vétuste ; que l'architecte Eskanazi dans son rapport adressé au commissaire enquêteur à la demande des hoirs X... note que les sols, murs et plafonds intérieurs sont en parfait état de conservation ; que dans son rapport le commissaire enquêteur relève son état vétusté sans plus de précision ; que le gros oeuvre apparaît en état correct et rien n'impose sa démolition ; que l'indemnité principale doit se calculer non pas selon la méthode de la récupération foncière retenue par le premier juge mais par celle du bâti et du terrain à bâtir, le bâtiment construit n'épuisant pas tous les droits à bâtir offerts par les parcelles expropriées ; que les hoirs X... estiment que le marché local des habitations correspond à un prix de 2. 000 euros le mètre carré qu'ils ramènent à 1. 200 euros pour leur bâtiment compte tenu de son état alors que le commissaire du gouvernement évalue ce marché à la somme de 1. 300 euros et pratique un abattement de 70 % pour cet immeuble ; que les hoirs X... produisent 15 termes de comparaison et le commissaire du gouvernement 5 portant sur des biens d'une valeur comprise entre 1. 000 euros le m ² et 1. 932 euros le m ² pour une moyenne de 1. 396, 70 euros le m ² ; que compte tenu de l'évolution des prix modérée cependant, la plupart des transactions étant récentes, il convient de fixer cette valeur à la somme de 1. 400 euros le mètre carré ; que le bâtiment des hoirs X... est une importante construction sous la forme d'une barre d'immeuble, peu attractive en moyenne vallée du Var où d'ailleurs il n'existe pas d'autres constructions de ce type et où l'habitat individuel ou en petite résidence est privilégié ; que même s'il n'est pas à démolir, il ne peut être rendu habitable qu'après une rénovation complète et importante ; que cependant le coefficient de dépréciation de 70 % appliqué par le commissaire du gouvernement apparaît exagéré car nombre d'éléments de comparaison porte sur des logements anciens à l'aspect moyen ; qu'il convient d'appliquer un coefficient de 60 % et donc de l'évaluer à 40 % de sa valeur théorique ; qu'ainsi la valeur du bâtiment se chiffre à la somme de 939. 680 euros ; que sur le terrain restant à bâtir, sa superficie peut être évaluée 12. 042 mètres carrés et sa valeur peut être estimée la somme de 505. 764 euros ; 1° ALORS QUE l'appelant doit, à peine de déchéance, au besoin relevée d'office, déposer ou adresser son mémoire et les documents qu'il entend produire au greffe de la chambre dans le délai de deux mois à dater de l'appel ; que la cour d'appel a constaté que les consorts X... n'ont déposé leurs pièces au greffe de la cour que le 14 février 2008, soit après l'expiration du délai de deux mois qui leur était imparti, et que leurs pièces numérotées de 22 à 26, qui étaient invoquées pour la première fois dans leurs conclusions déposées au greffe de la cour le 31 mars 2008, consistaient en des documents produits en réponse aux moyens adverses ou postérieurs au premier mémoire ; qu'en ne relevant pas au besoin d'office le caractère irrecevable des pièces n° 1 à 9 et 22 à 26, la cour d'appel a violé l'article R. 13-49 du code de l'expropriation ; 2° ALORS QUE le juge ne peut fixer le montant de l'indemnité d'expropriation en se fondant sur des éléments de comparaison et des informations contenus dans une pièce annexée au mémoire en réplique de l'appelant, déposé après l'expiration du délai de deux mois courant de la date de l'appel ; qu'en se fondant, pour fixer le montant de l'indemnité principale due aux consorts X... pour l'expropriation du terrain bâti et des terrains à bâtir, sur les termes de comparaison contenus dans le rapport de M. Christian Y..., produit et invoqué pour la première fois par les consorts X... dans leurs conclusions déposées au greffe le 31 mars 2008, soit postérieurement au délai de deux mois qui leur était imparti, la cour d'appel a violé l'article R. 13-49 du code de l'expropriation ; 3° ALORS QUE lorsqu'un bien a fait l'objet dans les cinq années précédant la date de référence, d'une mutation ayant donné lieu par les propriétaires à une déclaration de valeur, l'indemnité d'expropriation allouée par le juge pour une partie seulement de ce bien ne peut excéder la valeur déclarée pour le tout à l'occasion de cette mutation, sauf à ce que l'estimation proposée par les domaines soit supérieure ; qu'en fixant l'indemnité principale d'expropriation à la somme de 1. 450. 802 euros, alors qu'elle constatait que les consorts X... avaient déclaré à l'administration fiscale une valeur de 800. 000 euros pour l'ensemble des immeubles reçus par acte de donation en date du 19 décembre 2005, parmi lesquels figuraient les parcelles de terrain sur lesquelles portaient l'expropriation, la cour d'appel a violé l'article L. 13-17 du code de l'expropriation ; 4° ALORS QUE le département faisait valoir que les expropriés s'abstenaient volontairement de produire la déclaration détaillée de donation effectuée par leur notaire le 18 décembre 2008, qui aurait permis de déterminer la valeur qu'ils attribuaient alors à chacune des biens immeubles concernés ; qu'en fixant l'indemnité principale d'expropriation à la somme de 1. 450. 802 euros, au-delà du montant déclaré à l'administration fiscale en 2005 pour l'ensemble des terrains ayant fait l'objet de la donation, et au-delà de l'estimation fixée par le service des domaines, sans enjoindre préalablement aux expropriés de produire préalablement la déclaration détaillée qu'ils avaient effectuée, la cour d'appel a derechef violé l'article L. 13-17 du code de l'expropriation ;
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