LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu que l'arrêt attaqué (Bastia, 12 octobre 2009) fixe l'indemnité de dépossession due par l'Etat à la société Socordis à la suite de l'expropriation à son profit de parcelles lui appartenant situées sur la commune de Sarrola Carcopino ; Sur le moyen unique : Attendu que l'Etat, pris en la personne du ministère de la justice, fait grief à l'arrêt de fixer à 1 198 170 euros le montant de l'indemnité de dépossession revenant à la société Socordis à la suite de l'expropriation partielle de parcelles situées sur la commune de Sarrola Carcopino alors, selon le moyen : 1°/ qu'en vertu de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance en considération de l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique ; qu'en l'espèce, l'enquête publique ayant débuté le 23 octobre 2006, la date de référence pour l'évaluation des biens est celle du 23 octobre 2005 ; de sorte que la cour d'appel qui a retenu que l'indemnité revenant à la société Socordis devait être fixée sur la base de 50 euros le mètre carré sans préciser la date de référence et en visant la date du 11 septembre 2005 sans indiquer à quel événement elle correspondait, a privé sa décision de base légale au regard de l'article susvisé ; 2°/ que la valeur d'une parcelle ne peut être déterminée qu'en fonction de son usage effectif à la date de référence et non pas en fonction de son utilisation future ; de sorte que la cour d'appel, qui, pour déterminer la valeur des parcelles qui ne constituaient pas des terrains à bâtir, a relevé qu'elles bénéficient "d'un emplacement privilégié dans une zone de commerces et d'activités en cours de développement au plan économique", a pris en considération une utilisation future et violé l'article L. 13-15 du code de l'expropriation ; Mais attendu qu'ayant indiqué que l'arrêté ouvrant l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique était en date du 11 septembre 2006, relevé qu'à la date du 11 septembre 2005, soit un an avant le début de l'enquête préalable, les immeubles se trouvaient en zone ZCB réservée aux activités industrielles et artisanales selon une carte communale adoptée par arrêté du 10 janvier 2005, et souverainement retenu, par une décision motivée, que les terrains se trouvaient dans un emplacement privilégié, la cour d'appel a précisé la date de la règle qu'elle prenait en considération et s'est fondée sur l'usage effectif des biens à cette date ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne l'Etat français aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept septembre deux mille onze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Peignot et Garreau, avocat aux Conseils pour l'Etat Français. Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à 1.198.170 euros le montant de l'indemnité de dépossession revenant à la société SOCORDIS à la suite de l'expropriation partielle de parcelles situées sur la Commune de SARROLA CARCOPINO, AUX MOTIFS QUE "la société SOCORDIS est propriétaire de trois parcelles d'un seul tenant en terrain légèrement dénivelé d'une superficie totale de 21 744 m2 à Sarrola Carcopino; le 11 septembre 2006 le préfet de la Corse du Sud a prescrit une enquête publique en vue de la déclaration d'utilité publique de la réalisation d'un centre pénitentiaire; par arrêté du 12 février 2007 le projet a été déclaré d'utilité publique ; par courrier en date du 06 décembre 2006 l'Etat a offert aux propriétaires une indemnité principale de 606 000 euros, basée sur un prix de 27,86 euros le m2, et une indemnité de remploi de 61 600 euros; la société SOCORDIS a, le 21 décembre 2006, sollicité une indemnité comprenant une indemnité principale de 1.413.360, calculée sur un prix de 65 euros le m2, une indemnité de remploi de 353 340 euros, une indemnité accessoire pour trouble commercial de 200 000 euros. L'ordonnance d'expropriation a été rendue à la date du 23 avril 2007. L'emprise totale de 21 744 mètres carrés s'exerce en totalité sur les parcelles cadastrées C 1419, C 1424 et C 1425. Par application de l'article L 13-15 du Code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance en considération de l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique. À la date du 11 septembre 2005, soit un an avant le début de l'enquête préalable les immeubles se trouvaient en zone ZCB de la commune de Sarrola Carcopino qui est une zone réservée aux activités industrielles et artisanales selon la carte communale adoptée par arrêté préfectoral du 10 janvier 2005. Il résulte des constatations effectuées lors de la visite des lieux que les parcelles concernées sont effectivement desservies par plusieurs voies d'accès  route nationale, chemin de service et passage établi contractuellement en 1998 sur d'autres parcelles contiguës; il existe un réseau d'eau potable ainsi qu'un pylône supportant une ligne électrique basse tension; il résulte de l'étude d'impact que la desserte est soumise à l'installation d'un transformateur et il n'existe pas de réseau d'assainissement; il résulte des pièces versées aux débats que les autorisations de construire sont généralement subordonnées à la réalisation de travaux particuliers de drainage pour les eaux usées et l'évacuation des effluents. Ces prescriptions ont été rappelées aux consorts X... cités par le commissaire du gouvernement, le 16 décembre 2002 date à laquelle ils avaient obtenu un certificat d'urbanisme positif préalable à la réalisation d'un lotissement sur un terrain très proche. Les parcelles ne remplissent pas les conditions cumulatives de l'article L. 13-15 du Code de l'expropriation et ne peuvent bénéficier, ainsi qu'il a été décidé par le premier juge, de la qualification de terrain à bâtir. Cette appréciation n'affecte nullement la constructibilité sous conditions d'un terrain situé à dix kilomètres du centre ville d'AJACCIO bénéficiant d'un emplacement privilégié dans une zone de commerces et d'activités en cours de développement au plan économique; Il convient de retenir à titre de comparaison des biens situés dans une zone soumise aux mêmes contraintes ou avantage en matière d'urbanisme, proches de bien à estimer et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance ainsi qu'il est stipulé à l'article L. 13-15-I du Code de l'expropriation. L'autorité expropriante cite quatre ventes intervenues entre 2002 et 2006 ayant trait à des biens dans le même secteur et aboutissant au mieux à une valeur de 18,50 euros le mètre carré. Elle se satisfait cependant de l'estimation opérée par le juge de l'expropriation qui est de 30 euros, admet en cause d'appel qu'elle a, suivant accord amiable, convenu d'un prix au mètre de 60 euros pour l'acquisition de 1300 mètres carrés supplémentaire auprès d'un sieur Y.... Elle considère cependant que les termes de comparaison évoqués par les expropriés ne sont pas pertinents dès lors qu'aucun des biens n'est de surface comparable. Les références évoquées par la partie expropriée dont il est justifié par la production des actes correspondants, concernent la vente d'un terrain à proximité immédiate et celle d'autres biens compris dans un lotissement. Ces lotissements ne sont pas implantés sur le territoire de la commune de Sarrola mais sur celui d'Afa. Ils jouxtent cependant les fonds des consorts X... et de la société SOCORDIS dont ils sont seulement séparés par un axe routier qui matérialise les limites communales; Il apparaît que les éléments de comparaison ci-dessus rappelés, présentés par l'Etat et le commissaire du gouvernement s'appliquent à des biens de situation et d'utilisation comparable et sont situés dans le même périmètre communal affecté à des activités artisanales ou industrielles. La société SOCORDIS est fondée à citer sa part des opérations intervenues dans ce périmètre et légèrement au-delà, notamment à Afa dans la partie du territoire de cette commune qui lui est extrêmement proche. De même, le choix de biens de grande taille correspondant à l'addition de la superficie des trois parcelles n'est pas pertinent; ces parcelles en effet, peuvent être librement cédées séparément et les transactions relatives à des biens de superficie comparable doivent aussi, ainsi qu'il est proposé être prises en considération. Rien ne permet de considérer de plus qu'à qualité identique le prix d'un terrain serait inversement proportionnel à sa superficie. Apparaissent comme plus conformes à la réalité du marché les références citées par la société SOCORDIS. La Cour dispose des éléments lui permettant de retenir un prix pour 2008 de 50 euros le mètre carré. L'indemnité principale sera de : 21 744 x 50 = 1 087 200 euros. L'article R 13-46 du Code de l'expropriation dispose que l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Cette indemnité sera calculée sur la base de 20 % pour la partie de l'indemnité principale comprise entre 1 et 5000 euros, de 15 % de la partie comprise entre 5000 et 15 000 euros et de 10% pour la partie excédant 15 000 euros. Cette indemnité sera de : 1000 euros + 1500 euros + 108 470 euros = 110 970 euros", ALORS D'UNE PART QU'en vertu de l'article L. 13-15 du Code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance en considération de l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique; qu'en l'espèce, l'enquête publique ayant débuté le 23 octobre 2006, la date de référence pour l'évaluation des biens est celle du 23 octobre 2005; de sorte que la Cour d'appel qui a retenu que l'indemnité revenant à la société SOCORDIS devait être fixée sur la base de 50 euros le mètre carré sans préciser la date de référence et en visant la date du 11 septembre 2005 sans indiquer à quel événement elle correspondait, a privé sa décision de base légale au regard de l'article susvisé; ALORS D'AUTRE PART QUE la valeur d'une parcelle ne peut être déterminée qu'en fonction de son usage effectif à la date de référence et non pas en fonction de son utilisation future ; de sorte que la cour d'appel, qui, pour déterminer la valeur des parcelles qui ne constituaient pas des terrains à bâtir, a relevé qu'elles bénéficient "d'un emplacement privilégié dans une zone de commerces et d'activités en cours de développement au plan économique", a pris en considération une utilisation future et violé l'article L. 13-15 du code de l'expropriation ;
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