LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen : Vu les articles 1591 et 1976 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 31 mai 2010), que Mme X... veuve Y... a vendu à M. Z... une propriété viticole moyennant le prix de 1 800 000 francs converti en une rente viagère annuelle de 150 000 francs payable mensuellement, que par lettre manuscrite du 7 février 2000, Mme X... a autorisé M. Z... à ne pas verser la totalité de la rente annuelle et lui a donné son accord pour qu'il la verse "selon ses possibilités financières" ; que par un jugement du 6 avril 2007, Mme X... a été placée sous tutelle et M. B..., puis l'union départementale des associations familiales (UDAF) de la Gironde, désignés en qualité de tuteur ; que, par lettre recommandée du 15 juin 2007, cette dernière a mis en demeure le débirentier de régler l'arriéré de la rente ; que par acte du 6 août 2007, M. Z... a assigné Mme X... et son tuteur afin de faire juger qu'il n'était tenu à aucun paiement pour les arrérages échus compte tenu de la lettre du 7 février 2000 et d'ordonner que pour les arrérages à échoir, il devra préciser deux mois avant le paiement, la somme qu'il offre selon ses possibilités financières, qu'en cause d'appel, il a sollicité la désignation d'un expert pour déterminer ses capacités financières et le montant de la rente pouvant être payée ; que l'UDAF de la Gironde, ès qualités, a demandé que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement, la nullité de la vente ; Attendu que pour rejeter la demande de l'UDAF de la Gironde, ès qualités, et accueillir celles de M. Z..., l'arrêt retient que la lecture des termes employés par Suzette X... veuve Y..., à une époque où il n'était question d'aucune dégradation de son psychisme puisqu'elle n'a été placée sous sauvegarde de justice qu'en 2006, démontre qu'elle n'a jamais eu l'intention de renoncer au service de la rente, ce qui écarte toute nullité tirée de la vileté du prix et n'a jamais limité l'octroi des facilités ou la remise de dette à la seule année 2000 et que pour le passé comme pour l'avenir, Mme X... a conditionné le paiement de la rente aux facultés financières de M. Z... en l'autorisant à payer "selon ses possibilités" ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les modalités de paiement ainsi accordées sans limitation de durée ni de montant n'avaient pas pour conséquence de rendre dérisoire le montant de la rente réglé, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens du pourvoi : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 31 mai 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ; Condamne M. Z... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z... à payer à Mme X... représentée par son tuteur, l'UDAF de la Gironde, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. Z... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux novembre deux mille onze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils pour Mme X... et l'union départementale des affaires familiales de la Gironde, ès qualités (UDAF 33). PREMIER MOYEN DE CASSATION II est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la contre-lettre du 7 février 2000 avait modifié les stipulations de l'acte ostensible et s'imposait au tuteur de Mme Suzette X... et d'AVOIR débouté l'UDAF de la Gironde de ses demandes en résolution de la vente conclue entre Mme X... et M. Z... ; AUX MOTIFS QUE l'acte passé devant notaire le 21 juin 1993 a soumis l'acquéreur au respect d'obligations viagères constituées au profit et sur la tête de Suzette X... veuve Y... ; à ce titre, Frédéric Z... s'est engagé à servir les prestations convenues dans les conditions et délais fixés jusqu'au jour du décès de la crédirentière, époque à laquelle les obligations seront éteintes ; selon l'acte, à défaut de service d'une des prestations prévues à son échéance et trente jours après une mise en demeure faisant référence à la présente clause et restée sans effet, la crédirentière aura le droit, si bon lui semble, de faire prononcer la résolution de la vente malgré toute offre postérieure de paiement ou d'exécution ;au visa de cette clause, le tribunal a admis la résolution de la vente, le tuteur de Suzette X... veuve Y... ayant réclamé en vain le paiement de la rente d'une part et Frédéric Z... n'ayant pas réglé la totalité des arriérés et n'ayant pas offert de les régulariser d'autre part (...) il convient d'analyser cet accord ; dans une lettre manuscrite signée et datée du 7 février 2000, sans que soient aujourd'hui déniées l'écriture et la signature de Suzette X... veuve Y..., la crédirentière a expressément autorisé et accepté que Frédéric Z... ne lui verse pas la totalité de la rente annuelle due d'un montant de 150.000,00francs et lui a donné son accord pour que celui-ci lui verse cette rente selon ses possibilités financières (...) ; ce courrier écrit de la main de la crédirentière et détenu par le débirentier a, entre les parties, la même foi que l'acte authentique conformément à l'article 1322 du code civil ; par ailleurs, le tuteur de Mme X..., qui n'est pas un tiers au sens de l'article 1321 du code civil, se trouve tenu par les dispositions de l'acte, ce qui lui interdit de lancer des mises en demeure ou des assignations qui auraient pour conséquence de mettre à néant l'accord secret ; en l'espèce, il est démontré, par les attestations produites aux débats, que Frédéric Z... a toujours vécu sur la propriété viticole, l'a toujours cultivée et a entretenu avec le défunt mari de Suzette X... veuve Y... des relations d'affection au point de se voir confier, après le décès de ce dernier, la propriété en fermage, pour finalement la recevoir sous forme de vente en rente viagère ; l'acte notarié du 21 juin 1993 et la contre-lettre du 7 février 2000 ont été rédigés et signés dans le cadre de ces relations de confiance et d'estime réciproques ; la lecture des termes employés par Suzette X... veuve Y..., à une époque où il n'était question d'aucune dégradation de son psychisme puisqu'elle n'a été placée sous sauvegarde de justice qu'en 2006, démontre qu'elle n'a jamais eu l'intention de renoncer au service de la rente, ce qui écarte toute nullité tirée de la vileté du prix et n'a jamais limité l'octroi des facilités ou la remise de dette à la seule année 2000 ; il s'ensuit que, face à deux actes intervenus entre les mêmes parties, dont le premier est ostensible et le second destiné à modifier les stipulations du premier, la cour ne peut que rentrer en voie de réformation ; pour le passé comme pour l'avenir, Suzette X... veuve Y... a conditionné le paiement de la rente aux facultés financières de Frédéric Z... en l'autorisant à payer "selon ses possibilités" ; c'est au visa de cette condition que Frédéric Z... a, dans un premier temps, alors qu'il se trouvait sommé de payer la rente, sollicité une médiation pour arriver à un arrangement ; c'est au visa de cette même condition qu'il réclame aujourd'hui l'organisation d'une expertise ; cette mesure d'instruction doit être ordonnée dans la mesure où, dès la saisine du tribunal en 2007, il a expliqué, sans être contredit, que les répartitions de la coopérative et les recettes engrangées par L'E.A.R.L. Vignobles Z... créée le 13 janvier 2003 ne lui permettaient pas de faire face à un paiement régulier et intégral de la rente ; cette mesure d'instruction apparaît d'autant plus utile que Frédéric Z... a soutenu, en cours de procédure, avoir emprunté auprès de sa mère pour payer la rente de juillet 2007 et avoir obtenu une avance de la coopérative pour respecter son engagement à hauteur de 100.000,00 euros ; ALORS, D'UNE PART, QUE toute vente est nulle si le prix n'est pas déterminé ou déterminable, ce qui suppose soit que le prix ait été expressément stipulé par les parties, soit qu'elles se soient entendues sur une méthode de calcul, indépendante de leur volonté ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a relevé que la rente, constitutive du prix, devait être fixée par référence aux « possibilités financières » de M. Z... et ce, sans aucune autre précision ; qu'en refusant d'annuler la vente quand il résultait d'une telle constatation que celle-ci avait été consentie à raison d'un prix qui ne reposait pas sur une méthode de calcul fixée par avance par les parties, ni sur des éléments objectifs, indépendants de leur volonté, la Cour d'appel a violé les articles 1591 et 1976 du Code civil ; ALORS, D'AUTRE PART, QUE la vente viagère est nulle pour vileté du prix lorsque la rente est d'un montant dérisoire au regard de la valeur de l'immeuble ; que la Cour d'appel, qui a refusé d'annuler la vente au seul motif que Mme X... n'avait pas renoncé au paiement d'une rente quand il lui appartenait de rechercher si celle-ci, dont elle a jugé qu'elle devait être fixée par référence aux possibilités financières de M. Z..., ne risquait pas d'être, de ce fait, dérisoire au regard de la valeur de la propriété, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1591 et 1976 du Code civil. ALORS, AU SURPLUS, QU'en statuant de la sorte tout en ayant ordonné une expertise pour déterminer le montant de la rente, la Cour d'appel, qui ignorait le montant de la rente et ne pouvait dès lors pas savoir, en l'état, si celle-ci était ou non dérisoire au regard de la valeur de l'immeuble, a violé les articles 1591 et 1976 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR ordonné une expertise afin de déterminer le quantum de la rente en fonction des possibilités financières du débirentier ; AUX MOTIFS QUE pour le passé comme pour l'avenir, Suzette X... veuve Y... a conditionné le paiement de la rente aux facultés financières de Frédéric Z... en l'autorisant à payer "selon ses possibilités" ; c'est au visa de cette condition que Frédéric Z... a, dans un premier temps, alors qu'il se trouvait sommé de payer la rente, sollicité une médiation pour arriver à un arrangement ; c'est au visa de cette même condition qu'il réclame aujourd'hui l'organisation d'une expertise ; cette mesure d'instruction doit être ordonnée dans la mesure où, dès la saisine du tribunal en 2007, il a expliqué, sans être contredit, que les répartitions de la coopérative et les recettes engrangées par L'E.A.R.L. Vignobles Z... créée le 13 janvier 2003 ne lui permettaient pas de faire face à un paiement régulier et intégral de la rente ; cette mesure d'instruction apparaît d'autant plus utile que Frédéric Z... a soutenu, en cours de procédure, avoir emprunté auprès de sa mère pour payer la rente de juillet 2007 et avoir obtenu une avance de la coopérative pour respecter son engagement à hauteur de 100.000,00 euros ALORS QUE le prix de la vente ne peut être déterminé que par les parties et ne peut être fixé par un expert qu'en cas d'accord des parties ; que la Cour d'appel, qui a ordonné une expertise pour fixer le montant de la rente sans constater l'accord des parties sur ce point et ce, alors que dans une vente viagère, la rente constitue le prix, a violé les articles 1591 et 1592 du Code civil, ensemble l'article 1976 dudit Code.
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