LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué, que le 21 juin 2000, la SCI Les Etroits et la SARL La Crech'ouna ont consenti à Mme X..., avec faculté de substitution, deux promesses de vente portant, pour la première, sur un fonds de commerce de restauration, sur un ensemble immobilier cadastré AB n° 64 et sur les droits à construire d'une superficie hors oeuvre nette de 150 m ² attachés à la parcelle voisine AB n° 65, moyennant le prix de 13 400 000 Frs et pour la seconde, sur ce dernier terrain et sur la totalité des droits à construire attachés à cette parcelle, déduction faite de la superficie déjà incluse dans la première promesse, pour un prix de 5 000 000 Frs ramené à 80 000 Frs dans le cas où le plan d'occupation des sols de la commune de Val-d'Isère ne serait pas révisé avant le 31 décembre 2001 ; qu'il était alors convenu que l'acquéreur verserait deux indemnités d'immobilisation, la première de 1 300 000 Frs payable dans les dix jours et la seconde de 500 000 Frs à régler au plus tard le 12 août 2000 ; que par actes distincts établis le 21 septembre 2000 par M. Y..., notaire, avec le concours de M. Z..., notaire associé au sein de la SCP A... assistant Mme X..., ont été authentifiées au profit, respectivement, de la SCI Le Toit du monde et de la SARL éponyme, acquéreurs substitués, les ventes du bien cadastré AB n° 64 et du fonds de commerce, à l'exclusion des droits à construire sur la parcelle AB n° 65 pour laquelle un certificat d'urbanisme négatif avait été délivré le 12 septembre ; qu'à défaut de versement de la seconde indemnité d'immobilisation dans le délai convenu, la promesse portant sur la parcelle AB n° 65 a fait l'objet d'une résolution (Chambéry, 5 mai 2003), ce qui a entraîné l'arrêt de l'exploitation du fonds de commerce ; que les sociétés Le Toit du monde ont, dans ces conditions, engagé une action en responsabilité contre M. Z... et la SCP notariale, reprochant à l'officier public de ne pas avoir exigé l'établissement d'un acte pour constater l'accord, réduisant l'indemnité d'immobilisation afférente au bien AB n° 65, qui avait été conclu à la suite de la découverte du caractère inconstructible de cette parcelle ; Sur le deuxième moyen, pris en sa quatrième branche : Vu l'article 1382 du code civil ; Attendu que pour condamner le notaire associé et la société notariale à payer à chacune des sociétés Le Toit du monde une somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement d'une perte de chance au titre, notamment, des dépenses et investissements réalisés à fonds perdus, l'arrêt énonce que la faute du notaire avait entraîné la résolution de la promesse de vente de la parcelle AB n° 65 et ainsi privé les acquéreurs de la possibilité de parvenir à la réalisation du projet hôtelier envisagé, mais qu'en raison des aléas tenant, d'une part, à l'obtention des autorisations d'urbanisme nécessaires et, d'autre part, au succès commercial de l'opération, la perte de chance ainsi occasionnée était particulièrement faible ; Qu'en statuant ainsi, alors que ne constituent pas une perte de chance, mais un préjudice financier intégralement consommé, les dépenses et investissements réalisés en pure perte en raison de l'inefficacité du montage instrumenté, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; Et sur le premier moyen pris en sa première branche : Vu l'article 1382 du code civil et le principe de la réparation intégrale ; Attendu que pour condamner le notaire associé et la société notariale à payer à chacune des sociétés le Toit du monde une somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement d'une perte de chance au titre, notamment, de manques à gagner, l'arrêt constate que le manquement du notaire avait également privé les acquéreurs des gains attendus de l'opération, mais qu'en raison des mêmes aléas juridiques et économiques, la perte de chance ainsi occasionnée était particulièrement faible ; Qu'en évaluant ainsi à la même somme le dommage subi par chacun des acquéreurs, après avoir estimé à des sommes différentes le manque à gagner subi par la SARL Le Toit du monde sur la valeur du fonds de commerce, d'une part, et la perte de loyers subie par la SCI éponyme, d'autre part, tout en constatant que les aléas juridiques et économiques auxquels était assujetti le succès de l'opération étaient identiques pour l'une comme pour l'autre, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations a violé le texte et le principe susvisés ; Et sur le troisième moyen : Vu l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu que pour limiter l'indemnisation allouée à la SARL Le Toit du monde, l'arrêt énonce encore que les autres chefs de demande la concernant, qui ne sont pas directement en relation avec la faute commise par le notaire, n'ouvrent pas droit à indemnisation ; Qu'en statuant ainsi par voie d'affirmation générale sans réelle motivation, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs : CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il condamne M. Z... et la SCP A... à payer à la SCI Le Toit du monde la somme de 47 720, 87 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi au titre des frais de justice générés par la procédure en résolution de la promesse et confirme le jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 20 février 2008 en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens exposés par les sociétés Le Toit du monde, l'arrêt rendu le 8 juin 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ; Condamne M. Z... et la SCP A... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six octobre deux mille onze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la société Le Toit du monde et autres PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné M. Z... et la SCP A... à payer seulement à la SARL LE TOIT DU MONDE la somme de 100. 000 euros et à la SCI LE TOIT DU MONDE la somme de 147. 720, 87 euros à titre de dommages et intérêts, AUX MOTIFS QUE « Il n'est pas contesté qu'en vertu d'une convention d'occupation, une partie de la parcelle AB 65 est utilisée par les services techniques de la commune pour y stationner ou entreposer le matériel de damage et d'entretien des pistes de sorte que, contrairement à ce qu'a estimé le Tribunal, rien ne permet d'exclure le risque de préemption et ce, sans qu'il y ait lieu d'apprécier, par avance la légitimé ou la légalité de l'exercice de ce droit ; A cet égard, le projet envisagé par la SCI LE TOIT DU MONDE et la SARL LE TOIT DU MONDE comportait un aléa d'ordre juridique ; De plus, à la date des conventions visées en tête du présent arrêt, une partie de la parcelle AB 65 était classée en zone NC, c'est-à-dire en zone non-constructible, du plan d'occupation des sols en vertu duquel étaient admis les restaurants d'altitude, sous réserve que leur implantation fût compatible avec l'exploitation du domaine skiable et cohérente avec la nécessaire protection de l'environnement ; Toutefois, les intimés font justement remarquer que les sociétés LE TOIT DU MONDE n'expliquent pas la manière qu'elles auraient adoptée pour installer, dans le bâtiment d'origine doté de huit chambres, dix-huit suites équipées, dont quatre devaient disposer d'un jacuzzi extérieur, un bar et une piscine, outre le restaurant d'altitude devant être édifié sur la parcelle AB 65, alors surtout que les promesses de vente prévoyaient un transfert de droits à construire d'une parcelle sur l'autre ; que même si M. B..., architecte du Royaume-Uni, expose qu'il a conçu un projet d'aménagement d'hôtel de luxe dans le seul bâtiment existant, les plans versés aux débats font apparaître qu'une transformation profonde des lieux était nécessaire pour bâtir l'ensemble envisagé de sorte qu'il n'est aucunement démontré que le projet aurait, en l'état de la présentation qui en est faite, obtenu l'agrément de l'autorité chargée de la délivrance du permis de construire ; qu'en outre, par une attestation régulière, M. C..., DPLG, affirme qu'il a dessiné une esquisse montrant le bâtiment à usage de logement qu'il y aurait lieu d'élever sur la parcelle AB 65 ; S'agissant du projet de restaurant, il convient de relever que le PLU, qui succède au POS, prévoit que les restaurants d'altitude, limités aux stricts besoins de service sur le domaine skiable, doivent être destinés à l'accueil des services accompagnant le fonctionnement des remontées mécaniques, que le nombre est limité et qu'aucune forme de restauration ne saurait être admise, de manière générale, à proximité immédiate de l'urbanisation ; que sous cet aspect, les appelantes ne prouvent pas que l'autorisation d'édifier un restaurant d'altitude leur aurait été donnée sous l'empire du plan d'occupation des sols avec certitude ou avec une forte probabilité ; De plus, il ressort d'un certificat d'urbanisme délivré au mois de septembre 2000 à l'ancien propriétaire que les deux parcelles AB 64 et AB 65 étaient inconstructibles pour une construction à usage d'habitation aux motifs que le terrain est pour partie situé en zone NC où seules certaines occupations sont admises et que les droit à construire en l'état actuel sur les terrains A et B situés en zone UD sont épuisés à moins d'une démolition des bâtiments existants ; que ces règles d'urbanisme, même en ce qu'elles ne prohibent pas toute construction de façon absolue, ne garantissaient pas la possibilité de réaliser le projet envisagé ; Il suit de là que si, par la faute du notaire, la SCI LE TOIT DU MONDE et la SARL LE TOIT DU MONDE ont perdu la chance de réaliser leur projet d'implantation d'un hôtel-restaurant de luxe, cette perte de chance, compte tenu des aléas qui précèdent, essentiellement liés à des décisions d'ordre administratif, était particulièrement faible alors surtout que le succès commercial de l'opération était par nature incertain, voire hypothétique ; que sur ce point, les documents émanant de la PWC, qui a établi des bilans prévisionnels sur la base d'un succès commercial certain n'ont aucune force probante alors surtout que, comme l'ont exactement retenu les premiers juges au vu des documents produits par les intimés, l'endroit choisi par les sociétés LE TOIT DU MONDE s'accorde mal avec les exigences d'un établissement de luxe » ; 1°) ALORS QUE si les juges du fond apprécient souverainement la fraction de préjudice correspondant à la chance perdue, ils doivent préciser, de manière chiffrée, la probabilité que l'éventualité favorable se réalise ; qu'en fixant le préjudice subi par la SCI LE TOIT DU MONDE et la SARL LE TOIT DU MONDE au même montant (100. 000 euros), après avoir constaté que le montant des préjudices subis était différent pour l'une (2. 745. 677 euros) et pour l'autre (3. 776. 068 euros) des sociétés et qu'elles avaient perdu la même chance de voir se réaliser le projet d'hôtel-restaurant envisagé, ce dont il résultait que le montant du préjudice résultant de la perte de chance aurait dû être d'un montant propre à chacune d'elle, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil, ensemble le principe de réparation intégrale ; Et en toute hypothèse, 2°) ALORS, d'une part, QUE pour apprécier la valeur de la chance perdue, le juge doit, en présence d'un aléa d'ordre juridique, reconstituer fictivement la discussion qui aurait pu s'instaurer sur le point de droit en cause, au vu des conclusions des parties et des pièces produites aux débats ; qu'en refusant d'apprécier la légitimité ou la légalité de l'exercice du droit de préemption susceptible d'être exercé par la Commune de Val d'Isère sur la parcelle AB 65, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (Conclusions, p. 14-15), si la Commune pouvait avoir un projet réel et sérieux d'utilisation de cette parcelle, ce que le PLU excluait, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 3°) ALORS, d'autre part, QUE pour apprécier la valeur de la chance perdue, le juge doit, en présence d'un aléa d'ordre juridique, reconstituer fictivement la discussion qui aurait pu s'instaurer sur le point de droit en cause, au vu des conclusions des parties et des pièces produites aux débats ; qu'en se bornant à retenir que les sociétés LE TOIT DU MONDE n'expliquent pas de quelle manière elles auraient pu installer dans le bâtiment d'origine, dotée de huit chambres, dix-huit suites équipées, sans créer de nouvelles surfaces ni reconsidérer l'implantation des bâtiments et que rien ne permet de démontrer que le projet aurait, en l'état de la présentation qui en est faite, obtenu l'agrément de l'autorité chargée de la délivrance du permis de construire, sans s'expliquer, comme elle y était invitée (Conclusions, p. 17 et s.) sur les règles d'urbanisme au regard desquelles le permis de construire aurait pu être refusé, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 4°) ALORS, encore, QUE le juge, qui doit motiver sa décision en fait et en droit, ne peut statuer en des termes abstraits ou généraux ; qu'en se bornant à énoncer, s'agissant du projet de restaurant, que le PLU, qui succède au POS, prévoit que les restaurant d'altitude, limités aux stricts besoins de service sur le domaine skiable, doivent être destinés à l'accueil des services accompagnant le fonctionnement des remontées mécaniques, que leur nombre est limité et qu'aucune forme de restauration ne saurait être admise, de manière générale, à proximité immédiate de l'urbanisation, la Cour d'appel, qui a statué en des termes généraux et abstraits, a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ; 5°) ALORS, de surcroît, QU'en matière de perte de chance, il incombe seulement à la victime de préciser à quel montant elle évalue ses différents préjudices, l'office du juge consistant alors à en apprécier le bien-fondé et à déterminer la fraction de ces préjudices correspondant à la chance perdue ; qu'en retenant que les exposantes ne prouvent pas que l'autorisation d'édifier un restaurant d'altitude leur aurait été donnée, sous l'empire du plan d'occupation des sols, « avec certitude ou avec une forte probabilité », la Cour d'appel, qui a méconnu son office, a violé l'article 1382 du Code civil, ensemble l'article 12 du Code de procédure civile ; 6°) ALORS, de plus, QUE pour apprécier la valeur de la chance perdue, le juge doit, en présence d'un aléa d'ordre juridique, reconstituer fictivement la discussion qui aurait pu s'instaurer sur le point de droit en cause, au vu des conclusions des parties et des pièces produites aux débats ; que le certificat d'urbanisme négatif n'a pour objet que de constater qu'un terrain n'est pas constructible à la date à laquelle il est établi ; qu'un tel certificat ne lie nullement la commune quant à l'appréciation qu'elle doit porter sur une demande de permis de construire ; qu'en estimant qu'il ressortait du certificat d'urbanisme délivré au mois de septembre 2000 à l'ancien propriétaire que les deux parcelles n'étaient pas constructible, la Cour d'appel, qui a statué par un motif inopérant, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 7°) ALORS, enfin, QUE le juge, qui doit motiver sa décision en fait et en droit, ne peut statuer par voie de simple affirmation, dépourvue de toute analyse des éléments de preuve versés aux débats ; qu'en se bornant à affirmer que le succès commercial de l'opération était, par nature, incertain voire hypothétique et qu'au vu des documents produits par le notaire, l'endroit choisi par les sociétés s'accorde mal avec les exigences d'un établissement de luxe, sans autrement s'en expliquer, la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné M. Z... et la SCP A... à payer seulement à la SARL LE TOIT DU MONDE la somme de 100. 000 euros et à la SCI LE TOIT DU MONDE la somme de 147. 720, 87 euros à titre de dommages et intérêts, AUX MOTIFS, d'une part, QUE « L'indemnisation de la perte de chance subie par la SARL LE TOIT DU MONDE, qui a exploité le fonds de commerce pendant deux années, doit être calculée, non pas au regard de tous les chefs de demande, mais seulement du manque à gagner sur la valeur du fonds de commerce acquis moyennant la somme de 2. 600. 000 francs (396. 367 euros), estimée à 3. 237. 633 euros, des dépenses et des investissements réalisés à fonds perdus, soit une somme de 378. 435 euros selon le bilan 2002 et du préjudice financier lié à la parcelle AB 65, immobilisation des capitaux inutilement investis, évalués à 160. 000 euros » ; Et, d'autre part, QUE « La SCI LE TOIT DU MONDE demeure propriétaire de la parcelle AB 64 de sorte que les investissements réalisés sur ce bien ne sont pas perdues et que, si le projet qu'elle a réalisé, a été retardé par un recours dirigé par les vendeurs contre le permis de construire qu'elle a obtenu, cette circonstance ne saurait être reprochée au notaire ; que la SCI LE TOIT DU MONDE est fondée à solliciter la réparation de la perte de loyers, soit 280. 088 euros, du manque à gagner sur la valeur actuelle de la parcelle cadastrée AB 65 évalué à 2. 174. 805 euros, des dépenses et investissements, réalisés à fonds perdus, soit la somme de 130. 784 euros et du préjudice financier lié à l'immobilisation des capitaux inutilement investis à la somme de 160. 000 euros, le manque à gagner au titre de la plus-value latente de la parcelle AB 65 ne constituant pas un préjudice indemnisable alors surtout qu'il est dépourvu de lien de causalité avec la faute reprochée au notaire » ; 1°) ALORS QUE tout jugement doit être motivé à peine de nullité ; qu'en n'expliquant pas les raisons de fait ou de droit pour lesquelles les préjudices tirés des dépenses et investissements réalisés en pure perte et des coûts d'immobilisation des investissements s'analysent en une perte de chance, ce qui était expressément contesté par les exposantes, la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ; Et en toute hypothèse, 2°) ALORS, d'une part, QUE tout préjudice certain causé directement par la faute commise par un notaire doit être intégralement réparé ; qu'en retenant que le manque à gagner au titre de la plus-value latente de la parcelle AB 65 ne constitue pas un préjudice indemnisable, alors surtout qu'il est dépourvu de lien de causalité avec la faute reprochée au notaire, après avoir pourtant constaté que cette faute avait entraîné la résolution de la vente de la parcelle AB 65 litigieuse, ce dont il résultait que le préjudice invoqué à ce titre était direct et certain, indépendamment de la réalisation ou non du projet d'hôtel-restaurant envisagé, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations, a violé l'article 1382 du Code civil ; 3°) ALORS, d'autre part, QUE le juge doit, en toutes circonstances, respecter et faire respecter le principe de la contradiction ; qu'en relevant d'office le moyen pris de ce que le préjudice, subi par la SARL LE TOIT DU MONDE et la SCI LE TOIT DU MONDE en raison des dépenses et investissements réalisés en pure perte sur le fonds de commerce, s'analyse en une perte de chance, sans inviter les parties à s'expliquer sur ce point, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ; 4°) ALORS, en toute hypothèse, QUE seule constitue une perte de chance, la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable ; que ne constituent pas une perte de chance mais un préjudice entièrement consommé, les dépenses et investissements réalisés en pure perte en raison de la non-réalisation du projet envisagé ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; 5°) ALORS, enfin, QUE seule constitue une perte de chance, la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable ; que ne constituent pas une perte de chance mais un préjudice entièrement consommé, les coûts d'immobilisation des investissements inutilement réalisés ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné M. Z... et la SCP A... à payer seulement à la SARL LE TOIT DU MONDE la somme de 100. 000 euros à titre de dommages et intérêts, AUX MOTIFS QUE « Les autres chefs de demande, qui ne sont pas directement en relation avec la faute commise par le notaire, n'ouvrent pas droit à indemnisation » ; ALORS QUE le juge, qui a l'obligation de motiver sa décision en fait et en droit, ne peut statuer par voie de simple affirmation non circonstanciée ; qu'en se bornant à affirmer que les autres chefs de demande, qui ne sont pas directement en relation avec la faute commise par le notaire, n'ouvrent pas droit à indemnisation, sans autrement s'en expliquer, la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
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