LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu qu'aux termes d'une donation-partage du 20 avril 2001, les époux X... ont fait donation à chacune de leurs deux filles, Mmes Marie-Claude et Marie-France X..., de la moitié de la nue-propriété d'une maison située à la Baule ; qu'après le décès des époux X..., Mme Marie-France X...-C...a assigné à jour fixe sa soeur, Mme Marie-Claude X...-B..., aux fins de voir ordonner le partage de l'indivision et la licitation judiciaire du bien immobilier indivis ; qu'en 2008, les trois enfants de Mme Marie-Claude X... épouse B..., institués donataires en pleine propriété à concurrence de 5 % chacun de la part indivise de leur mère, sont intervenus volontairement à l'instance et ont sollicité avec celle-ci le bénéfice de l'attribution éliminatoire ; Sur le deuxième moyen : Attendu que les consorts B... font grief à l'arrêt attaqué de les avoir condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du mois de juillet 2007, alors, selon le moyen, que la cour d'appel relève qu'ils ont ponctuellement occupé l'immeuble indivis quelques semaines par an ; qu'en statuant ainsi, alors qu'il était également établi que les époux C..., qui s'étaient installés dans leur propre maison à La Baule, n'avaient plus souhaité, depuis lors, occuper la maison indivise, et avaient volontairement renoncé à leur droit de jouir de ce bien pendant les nombreuses périodes de l'année pendant lesquelles les consorts B... n'étaient pas présents, la cour d'appel, qui n'a pas recherché si l'occupation par les consorts B... de l'immeuble indivis excluait la même utilisation par les coindivisaires, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 815-9 du code civil ; Mais attendu qu'après avoir relevé que depuis le départ des époux C... qui ont habité la villa ... de septembre 2006 à juin 2007, les consorts B... avaient régulièrement occupé cet immeuble même s'ils n'y habitaient pas en permanence, qu'ils avaient, par leurs prétentions, clairement manifesté leur intention d'en exclure les époux C... qui résident désormais dans leur propre maison à La Baule, la cour d'appel a souverainement estimé que les consorts B... avaient l'usage exclusif du bien indivis depuis le mois de juillet 2007 ; que le moyen ne peut être accueilli ; Mais sur le premier moyen, pris en ses deux branches : Vu l'article 824 du code civil ; Attendu que pour rejeter la demande d'attribution éliminatoire et ordonner la licitation du bien indivis, l'arrêt énonce que s'il est légitime que les consorts B... souhaitent conserver l'immeuble indivis dans la mesure où les époux C... n'en revendiquent pas eux-mêmes l'attribution, ce souhait ne saurait être satisfait que si ces derniers reçoivent le juste prix de leur part dans l'immeuble indivis, qu'un désaccord persiste entre les parties sur ce prix, que la valeur réelle d'un bien s'entend du prix auquel ce bien est effectivement vendu, toute autre évaluation demeurant aléatoire et contestable et que seule la licitation permettra de concilier les intérêts en présence en permettant aux consorts B... de se porter enchérisseurs et en garantissant aux consorts C... que le bien sera vendu au prix du marché ; Qu'en se déterminant ainsi par des considérations générales sur la détermination du prix du marché et en subordonnant l'attribution éliminatoire à un accord des parties sur la valeur du bien indivis, alors qu'il lui incombait d'apprécier les intérêts en présence, la cour d'appel a violé le texte le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le troisième moyen : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté les consorts B... de leur demande d'attribution éliminatoire de la villa ... située... à La Baule et ordonné la licitation de ce bien indivis, l'arrêt rendu le 16 mars 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers ; Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf juin deux mille onze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils pour les consorts X... B..., PREMIER MOYEN DE CASSATION Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les consorts B... de leur demande en attribution éliminatoire Aux motifs que « considérant qu'aux termes de l'article 824 du code civil, si les indivisaires entendent demeurer dans l'indivision, le tribunal peut, à la demande de l'un ou de plusieurs d'entre eux, en fonction des intérêts en présence et sans préjudice de l'application des articles 831 à 832-3 relatifs aux attributions préférentielles, attribuer sa part à celui qui a demandé le partage ; que s'il n'existe pas dans l'indivision une somme suffisante, le complément est versé par ceux des indivisaires qui ont concouru à la demande, sans préjudice de la possibilité pour les autres indivisaires d'y participer, s'ils en expriment la volonté ; que la part de chacun dans l'indivision est augmentée à proportion de son versement ; Mais, considérant que l'attribution éliminatoire n'est pas de droit, le juge devant apprécier les intérêts en présence, et veiller à ce qu'aucun des indivisaires ne soit lésé ; Et considérant qu'en l'espèce, s'il est légitime que les consorts B... souhaitent conserver l'immeuble indivis dans la mesure où les époux C... n'en revendiquent pas eux-mêmes l'attribution, pour autant ce souhait ne saurait être satisfait que si ces derniers reçoivent le juste prix de leur part dans l'immeuble indivis et ce, alors qu'un désaccord persiste entre les parties sur ce prix ; Qu'or, la valeur réelle d'un bien s'entend du prix auquel ce bien est effectivement vendu, toute autre évaluation demeurant aléatoire et contestable ; Considérant dès lors que seule une licitation judiciaire permettra de fixer le juste prix de la Villa ..., cette issue permettant de concilier les intérêts en présence : en permettant aux consorts B... d'acquérir l'immeuble en se portant eux-mêmes enchérisseurs et en garantissant aux époux C... que celui-ci sera vendu au prix du marché » ; Alors, d'une part, que pour rejeter la demande des consorts B... tendant au maintien entre eux de l'indivision et à l'attribution en valeur de leur part aux époux C..., l'arrêt attaqué énonce qu'en l'absence d'accord des parties sur la valeur du bien indivis, la détermination du juste prix du aux époux C... s'entendait du prix auquel ce bien serait effectivement vendu et supposait la licitation judiciaire du bien ; Qu'en statuant ainsi et, dès lors que la licitation est exclusive de l'attribution préférentielle, la cour d'appel a implicitement soumis cette institution à l'exigence d'un accord des parties sur la valeur du bien créant ainsi une condition d'application de l'attribution éliminatoire non prévue par la loi et, violant, par conséquent, les dispositions de l'article 824 du code civil ; Alors d'autre part, que pour caractériser les intérêts en présence, les juges du fond ont seulement constaté le souhait des consorts B... de maintenir l'indivision et le souhait des époux C... de ne pas se voir attribuer le bien indivis prenant ainsi en considération de simples éléments de fait subjectifs non révélateurs de l'intérêt réel et présent des parties ; Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas apprécié comparativement les intérêts en présence, a violé l'article 824 du code civil par fausse application. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné les consorts B... au paiement d'une indemnité d'occupation ; Aux motifs que « Considérant qu'il est justifié de ce que, depuis le départ des époux C... en juin 2007, les consorts B... ont régulièrement occupé la Villa ..., même s'ils n'y habitent pas en permanence, la preuve en étant rapportée : par les constatations effectuées par un huissier de justice le 20 mars 2008 à l'intérieur de l'immeuble, par les consorts B... qui reconnaissent eux-mêmes « une présence ponctuelle » ainsi qu'un séjour de « quelques semaines par an », et par les prétentions des consorts B... sur l'immeuble, ceux-ci ayant très clairement manifesté leur intention d'en exclure les époux C... ; Considérant, par ailleurs, qu'il est établi que les époux C... résident désormais dans leur propre maison située à La Baule et qu'ils n'ont plus occupé la Villa ... depuis lors, ce dont il résulte que les consorts B... en ont conservé l'usage exclusif ; qu'à cet égard, aucune conséquence ne saurait être tirée de ce que les époux C... ont conservé une clé de la villa  ce qui est d'ailleurs légitime compte tenu de leur qualité d'indivisaires  et qu'ils s'en sont servi pour permettre à l'huissier de justice d'instrumenter à l'intérieur de l'immeuble, cette circonstance n'étant pas de nature à caractériser une occupation ni une jouissance de l'immeuble ; Considérant dès lors qu'il convient de mettre à la charge des consorts B... une indemnité d'occupation d'un montant de 1. 800 euros par mois depuis juillet 2007 jusqu'au jour de la libération de l'immeuble ». Alors que, pour condamner les consorts B... au paiement d'une indemnité d'occupation, la cour d'appel relève qu'ils ont ponctuellement occupé l'immeuble indivis quelques semaines par an ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'il était également établi que les époux C..., qui s'étaient installés dans leur propre maison à La Baule, n'avaient plus souhaité, depuis lors, occuper la maison indivise, et avaient volontairement renoncé à leur droit de jouir de ce bien pendant les nombreuses périodes de l'année pendant lesquelles les consorts B... n'étaient pas présents, la cour d'appel, qui n'a pas recherché si l'occupation par les consorts B... de l'immeuble indivis excluait la même utilisation par les coindivisaires, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 815-9 du code civil ; TROISIEME MOYEN DE CASSATION Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné la vente de l'immeuble indivis, constitutif d'un bien de famille, sur licitation à la barre du Tribunal de grande instance de Saint-Nazaire ; Aux motifs que « considérant qu'aux termes de l'article 824 du code civil, si les indivisaires entendent demeurer dans l'indivision, le tribunal peut, à la demande de l'un ou de plusieurs d'entre eux, en fonction des intérêts en présence et sans préjudice de l'application des articles 831 à 832-3 relatifs aux attributions préférentielles, attribuer sa part à celui qui a demandé le partage ; que s'il n'existe pas dans l'indivision une somme suffisante, le complément est versé par ceux des indivisaires qui ont concouru à la demande, sans préjudice de la possibilité pour les autres indivisaires d'y participer, s'ils en expriment la volonté ; que la part de chacun dans l'indivision est augmentée à proportion de son versement ; Mais, considérant que l'attribution éliminatoire n'est pas de droit, le juge devant apprécier les intérêts en présence, et veiller à ce qu'aucun des indivisaires ne soit lésé ; Et considérant qu'en l'espèce que s'il est légitime que les consorts B... souhaitent conserver l'immeuble indivis dans la mesure où les époux C... n'en revendiquent pas eux-mêmes l'attribution, pour autant ce souhait ne saurait être satisfait que si ces derniers reçoivent le juste prix de leur part dans l'immeuble indivis et ce, alors qu'un désaccord persiste entre les parties sur ce prix ; Qu'or, la valeur réelle d'un bien s'entend du prix auquel ce bien est effectivement vendu, toute autre évaluation demeurant aléatoire et contestable ; Considérant dès lors que seule une licitation judiciaire permettra de fixer le juste prix de la Villa ..., cette issue permettant de concilier les intérêts en présence : en permettant aux consorts B... d'acquérir l'immeuble en se portant eux-mêmes enchérisseurs et en garantissant aux époux C... que celui-ci sera vendu au prix du marché » ; Considérant en revanche qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'insertion au cahier de vente d'une faculté de substitution au profit des consorts B... et ce, dès lors que l'article 815-15 du code civil, qui prévoit cette faculté dans le dessein de protéger les indivisaires contre l'intrusion d'un tiers dans l'indivision, ne s'applique pas lorsque l'adjudication porte sur le bien indivis lui-même, mais seulement lorsqu'elle porte sur les droits de l'un des indivisaires, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; qu'en l'occurrence, l'insertion au cahier des conditions de vente d'une telle faculté de substitution au profit des consorts B... aurait pour effet de dissuader tout tiers intéressé par la maison de se porter enchérisseur et, par là même, de fausser le jeu du marché » ; Alors que le défaut de réponse à conclusions équivaut au défaut de motif ; Que les consorts B... faisaient régulièrement valoir dans leurs conclusions d'appel que le bien indivis était un bien de famille depuis plus d'un demi-siècle abritant la plupart des vacances et des fêtes familiales, y compris baptêmes, fiançailles et mariages, et qu'à ce titre, il n'était pas soumis aux règles légales de la dévolution successorale et du partage (Conclusions pages 11 et 12) ; Qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen propre à établir que le bien litigieux ne pouvait faire l'objet d'une licitation judiciaire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
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