LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Joint les pourvois n° X 10-15. 010 et J 10-19. 736 ; Sur la première branche du moyen unique du pourvoi n° X 10-15. 010, ci-après annexée : Attendu qu'ayant, d'une part, par motifs propres et adoptés, constaté que les loyers n'étaient pas déterminés dans leur montant mais dépendaient d'éléments inconnus des bailleurs et dont il appartenait au preneur de justifier, et, d'autre part, souverainement retenu que le montant des loyers avait été litigieux entre les parties dès le début de l'exécution du bail, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur la deuxième branche du moyen unique du pourvoi n° X 10-15. 010 et la cinquième branche du pourvoi n° J 10-19. 736, réunies, ci-après annexées : Attendu qu'ayant constaté que le contrat de bail stipulait que la société Open Sud gestion verserait aux bailleurs un loyer représentant 60 % du chiffre d'affaires réalisé et encaissé par la locataire au titre de l'exploitation de la villa, la cour d'appel, qui s'est référée à d'autres clauses du même contrat et qui a souverainement retenu que l'application dans les relations entre les parties au contrat de bail d'un tarif public des prestations d'hébergement avait déterminé l'engagement des bailleurs et qu'en conséquence les remises commerciales accordées par la société Open Sud gestion à ses propres clients ne leur étaient pas opposables et ne pouvaient affecter l'assiette de calcul des loyers, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur la troisième branche du moyen unique du pourvoi n° X 10-15. 010, ci-après annexée : Attendu qu'ayant souverainement retenu que certaines sommes imputées au compte des bailleurs par la société Open Sud gestion ne correspondaient pas à des travaux qui leur incombaient, la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'en préciser la nature, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur les deux premières branches du moyen unique du pourvoi n° J 10-19. 736, réunies, ci-après annexées : Attendu que la cour d'appel, qui, par son arrêt du 14 décembre 2009, a rouvert les débats quant à l'arriéré dû aux bailleurs par la société Open Sud gestion à compter du 1er janvier 2004, s'est, par son arrêt du 6 avril 2010, prononcée sur ces seuls chefs comprenant les loyers et toutes autres sommes dont la locataire était redevable sur la période considérée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur la troisième branche du moyen unique du pourvoi n° J 10-19. 736, ci-après annexée : Attendu qu'ayant retenu que la société Open Sud gestion avait résilié le contrat d'abonnement électrique afférent à la villa appartenant à M. et Mme X... sans justifier d'un motif valable directement imputable à ceux-ci, la cour d'appel a pu en déduire, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, qu'elle devait leur rembourser les frais qu'ils avaient exposés pour rétablir cet abonnement ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur la quatrième branche du moyen unique du pourvoi n° J 10-19. 736 : REJETTE les pourvois ; Condamne la société Open Sud gestion aux dépens des pourvois ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Open Sud gestion à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Open Sud gestion ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf juin deux mille onze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Open Sud gestion, demanderesse au pourvoi n° X 10-15. 010 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré régulier un commandement de payer, constaté l'acquisition de la clause résolutoire stipulée par un bail, ordonné l'expulsion du preneur (la société OPEN SUD GESTION), condamné le preneur à verser au bailleur (les époux X...) une indemnité d'occupation, déclaré le bailleur recevable en sa demande de paiement des loyers échus avant le 3 mai 2002 comme n'étant pas prescrits, condamné le preneur à payer au bailleur les sommes en principal de 16. 284  au titre des arriérés de loyer échus de 1998 à 2003, 2. 011, 89  au titre de prélèvements indus, 1. 627, 17  au titre des charges de copropriété pour les années 2003 à 2008, et 2. 048, 43  au titre du loyer garanti en 2008 et les frais de séjour 2008 et 2009 et, avant dire droit sur la fixation du montant de l'arriéré des loyers échus à compter de l'année 2004, ordonné la réouverture des débats, invité le bailleur à chiffrer ses demandes, condamné le preneur à remettre au bailleur les relevés d'occupation de sa villa du 4ème trimestre 2008 et de toute l'année 2009, sous astreinte, et renvoyé l'affaire à l'audience de plaidoiries du mardi 16 février 2010 ; AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTES QUE sur l'arriéré de loyers en ce qui concerne la prescription quinquennale dé l'article 2277 (ancien) du Code civil, elle ne court pas contre les créances qui ne sont pas déterminées, notamment parce qu'elles font l'objet d'un litige ou lorsque son montant dépend d'éléments qui ne sont pas connus du créancier et qui, en particulier doivent résulter de déclarations que le débiteur est tenu de faire ; qu'il faut ici rappeler que le présent litige s'inscrit dans un contentieux de masse qui a surgi à propos de la détermination du loyer mis à la charge de la société OPEN SUD GESTION en exécution des baux dits « au pourcentage », de nombreux bailleurs s'étant émus de ce que le preneur répercutait sur les loyers les remises consenties aux Tour Opérateurs ; que pour leur part les époux X... ont rappelé qu'ils s'étaient opposés à de nombreuses reprises contre cette pratique ; qu'en effet les bailleurs faisaient valoir que la rentabilité de l'opération immobilière consistant à acquérir une villa et en concéder la jouissance à la société OPEN SUD GESTION, avait été estimée et conçue sur la base des tarifs publics de location édités par cette dernière ; que c'est dans ce contexte qu'a été signé un accord-cadre au mois d'août 2000 entre la société OPEN SUD GESTION et le promoteur immobilier visant à l'établissement de nouveaux baux commerciaux répondant à des standards dont celui rendant expressément illicite la répercussion des remises consenties aux Tour-Opérateurs dans la détermination du montant des loyers ; que, pour ce qui les concerne, les époux X... ont attendu l'issue d'un certain nombre de procédures engagées par des bailleurs sur cette question avant de délivrer le commandement visant la clause résolutoire ; que par conséquent, il est établi que depuis l'origine du bail, la question de la détermination du loyer dû par la société OPEN SUD GESTION faisait l'objet litige ; dès lors, la prescription quinquennale n'a pas couru contre les loyers antérieurs au 3 mai 2002, (le commandement de payer étant du 3 mai 2007) ; que sur le fond, il est constant que le bail met à la charge du preneur « un loyer annuel HT représentant 60 % du chiffre d'affaires HT réalisé et encaissé par le preneur au titre des prestations d'hébergement liées à l'exploitation de la présente villa » et la garantie que « le loyer annuel minimal ne saurait être inférieur à 60 % du chiffre d'affaires généré par 12 semaines d'occupation de l'unité d'hébergement en question, étant entendu que sont exclues de l'assiette du loyer toutes recettes liées à la restauration et activités annexes » ; que par un avenant, il était convenu que pour les séjours personnels du bailleur, ce dernier bénéficierait d'une remise de 20 % sur le tarif public de la période considérée, la rémunération d'OPEN SUD étant limitée à 10 % du prix facturé ; que selon l'article 1161 du Code civil, toutes les clauses des conventions s'interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l'acte entier ; que quoique non expressément exprimée dans la détermination du chiffre d'affaires, l'application des tarifs publics publiés par le preneur comme base du prix des sous-locations, était au principe même de l'engagement du bailleur fondé sur la nécessaire prévisibilité de la rentabilité théorique de son investissement immobilier donné à bail commercial en considération de la valeur locative attribuée par la société OPEN SUD GESTION à son bien selon sa catégorie et le prix publie de la location ; que ce principe contractuel est confirmé par l'application expresse de la référence aux tarifs publics pour les séjours du bailleur ; qu'en outre, cette référence aux tarifs publics, bien que non exprimée, est encore nécessairement sous-entendue dans la détermination du montant de la garantie contractuelle, qui, à défaut, serait indéterminée et indéterminable ; que la thèse de la société OPEN SUD GESTION, visant à limiter la référence aux tarifs publics aux séjours du bailleur, aurait, en outre, pour effet de placer le bailleur dans une situation plus défavorable que les clients auxquels le preneur pourrait consentir n'importe quelles remises commerciales ; qu'il importerait peu de vouloir démontrer un prétendu avantage pour le bailleur de sa politique commerciale en direction des TO dès lors qu'il n'appartient pas à une partie à un contrat d'en modifier unilatéralement son économie fondatrice fût-ce dans un prétendu souci de ménager les intérêts de son cocontractant seul à même de décider de ce qui est conforme à ses intérêts ; que par conséquent, aux termes du bail, le preneur ne pouvait, sans l'accord préalable du bailleur, répercuter ces remises dans le calcul du chiffre d'affaires constituant l'assiette du loyer ; qu'en conséquence, les remises commerciales effectuées par la société OPEN SUD GESTION sont inopposables aux époux X... en application de l'article 1134 du Code civil ; que les époux X...ont versé aux débats les décomptes, année par année, de leurs créances de loyer, faisant ressortir la différence entre le montant du loyer versé et celui qui aurait dû être versé en application des tarifs publics applicables à la catégorie de la villa et aux périodes considérées ; que s'agissant des loyers au titre des années 1998 à 2002 inclus, la société OPEN SUD GESTION n'oppose aucune contestation de fond ; que la créance totale doit donc être fixée à la somme de 16. 284  ; que l'appelante indique qu'à compter de l'année 2004, les tarifs publics ont été fixés sous la forme de fourchettes de prix ; que toutefois, cette modification unilatérale des bases d'exploitation de la villa vise manifestement à entretenir une opacité dans les conditions d'exploitation de la villa incompatible avec la clause d'un loyer fixé sur un pourcentage des recettes et de nature à minorer le montant du loyer que les époux X... étaient en droit d'escompter au regard des périodes d'occupation effective et du classement de leur villa ; qu'en outre, pour le calcul de l'arriéré à compter de l'année 2005, les époux X... n'ont pas pris la fourchette haute, mais les tarifs (fixes) de l'année 2005 ; que cependant, il ressort des décomptes de la société OPEN SUD GESTION que certains séjours ont une durée inférieure à une semaine ; qu'alors que rien n'interdisait à la société OPEN SUD GESTION de louer la villa pour des courts séjours, il est nécessaire, comme le soutient l'appelante, de calculer les loyers dus au prorata de la durée des séjours ; qu'il conviendra de rouvrir les débats sur la fixation des arriérés au titre des années postérieures en invitant les époux X... à chiffrer leur demande au prorata de la durée des séjours sur la base des tarifs publics applicables ; que la société OPEN SUD GESTION sera condamné à payer aux époux X... la somme de 16. 284  avec intérêts moratoires à compter du 3 mai 2007 et capitalisation des intérêts moratoire dus pour une année en application de l'article 1154 du Code civil, au titre des arriérés de loyers échus de 1998 à 2003 inclus ; que sur le remboursement des sommes indûment prélevées, aux termes du bail (clauses 5 et 6), les gros travaux limitativement visés à l'article 606 du Code civil resteront à la charge du bailleur et encore à l'exception du cas où ils seraient rendus nécessaires par la faute ou la négligence du preneur ; que le bailleur doit supporter l'ensemble des charges dues au titre de l'entretien des voiries, jardin, piscine et clôtures ainsi que tous les impôts et taxes qui y sont rattachés à l'exclusion de toute autre charge locative ; que la Cour doit constater que la société OPEN SUD GESTION ne démontre aucunement que les dépenses litigieuses seraient liées à l'obligation d'entretien incombant au bailleur ; qu'en outre l'appelante n'oppose aucun moyen sérieux à l'encontre des sommes réclamées au titre des charges d'entretien, des abonnements d'eau et EDF et de la consommation d'eau 2008 ; que la société OPEN SUD GESTION sera condamnée à payer aux époux X... la somme de 2. 011, 89  de ces chefs (déduction faite de la somme de 366, 64  versée par l'appelante le 18 août 2009 au titre du remboursement de l'eau) ; que sur la résiliation du bail, n'ayant pas régularisé les arriérés de loyer dans le mois du commandement de payer du 3 mai 2007, visant la clause résolutoire, la société OPEN SUD GESTION, la clause résolutoire est acquise au 4 juin 2007 ; que le jugement entrepris sera confirmé de ce chef et en ce qu'il a ordonné l'expulsion de la société OPEN SUD GESTION et fixé l'indemnité d'occupation à une somme égale au montant des loyers et chargés à compter de la date de la résiliation du bail jusqu'à la libération des lieux-à compter du mois de juin 2007, les sommes dues sont donc des indemnités d'occupation ; qu'enfin, ce chef de demande n'étant pas contesté, la société OPEN SUD GESTION sera condamnée à remettre au époux X... les relevés d'occupation de sa leur villa du 4ème trimestre 2008 et de toute l'année 2009 dans les 15 jours de la signification du présent et ce sous astreinte de 50  par jour de retard ; que les époux X... qui ne justifient pas de la réalité de leur préjudice seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts fondée sur l'article 1760 du Code civil ; 1°) ALORS QUE si la prescription quinquennale n'atteint les créances que si elles sont déterminées et qu'il n'en est plus ainsi lorsque leur fixation fait l'objet d'un litige entre les parties, ce principe n'est pas de nature à faire renaître une prescription éventuellement acquise ; qu'en décidant que le bailleur, qui n'avait délivré de commandement de payer que le 3 mai 2007, était recevable en sa demande de paiement des loyers échus avant le 3 mai 2002 comme n'étant pas prescrits, sans préciser la date à laquelle le litige entre les époux X... et la société OPEN SUD GESTION était né, la Cour d'appel, qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2277 du Code civil ; 2°) ALORS QUE le juge ne saurait modifier les termes clairs et précis d'une convention, sous couvert de procéder à son interprétation ; qu'en estimant que les loyers devaient être calculés non pas en fonction du chiffre d'affaires HT « réalisé et encaissé » tenant compte des remises accordées aux tour-opérateurs, mais des tarifs publics, la Cour d'appel, sous couvert d'une interprétation de la convention des parties, en a dénaturé les termes clairs et précis, selon lesquels le loyer était égal à 60 % du chiffre d'affaires HT « réalisé et encaissé » par l'activité d'hébergement ; que la Cour a ainsi dénaturé le bail du 8 mai 1998 et violé l'article 1134 du Code civil ; 3°) ALORS QU'en ne précisant pas la nature des dépenses d'entretien dont le bailleur demandait le remboursement et en se contentant d'affirmer que la société OPEN SUD GESTION ne démontrait aucunement que les dépenses litigieuses seraient liées à l'obligation d'entretien incombant au bailleur, la Cour d'appel, qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil. Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Open Sud gestion, demanderesse au pourvoi n° J 10-19. 736 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR au vu de pièces déposées par Monsieur et Madame X... le 11 février 2010, et de conclusions des époux X... du 10 février 2010, condamné la société OPEN SUD GESTION à payer à ces derniers les sommes de 13. 239  au titre de l'arriéré des loyers du 1er janvier 2004 au 31 décembre 2009, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2007 et capitalisation par application de l'article 1154 du Code civil, 1. 290, 95  au titre du remboursement de l'installation d'un sous-compteur individuel et 325, 07  au titre des charges locatives de l'année 2009 ; AUX MOTIFS PROPRES QUE sur le montant de l'arriéré échu depuis le 1er janvier 2004, la réouverture des débats n'a été ordonnée par la Cour suivant arrêt du 14 décembre 2009 que sur ce seul point (sauf les dépens et les frais irrépétibles), dans des conditions qu'il convient de préciser ; qu'alors que la Cour avait statué, notamment, sur les arriérés de loyers échus de 1998 à 2003 inclus, il s'agissait uniquement de faire application d'un calcul au prorata de la durée des séjours échus à compter du 1er janvier 2004 et les indemnités d'occupation dues à compter du 5 janvier 2007, sur la base des tarifs publics applicables à l'exclusion de la fourchette basse, selon les termes du dispositif de l'arrêt, comme le soutenait l'appelante, puisque il ressortait des décomptes de la société OPEN SUD GESTION que certains séjours ont une durée inférieure à une semaine (motifs page 8) ; qu'hormis ce calcul de l'arriéré échu depuis le 1er janvier 2004, que Monsieur et Madame X... étaient invités à produire au prorata de la durée des séjours, il n'existait pas d'autre question à trancher sur le seul point concerné par la réouverture des débats, et notamment pas sur la notion de tarifs publics applicables ; que l'argumentation de la société OPEN SUD GESTION est rappelée dans l'arrêt en ce qu'elle indique qu'à compter de l'année 2004 les tarifs publics ont été fixé sous la forme de fourchette de prix, ce à quoi il a été répliqué que cette modification unilatérale des bases d'exploitation de la villa vise manifestement à entretenir une opacité dans les conditions d'exploitation incompatible avec la clause d'un loyer fixé sur un pourcentage de recettes et de nature à minorer le montant du loyer que le bailleur était en droit d'escompter au regard des périodes d'occupation effective et du classement de sa villa, motivation qui sera reprise, en tant que de besoin dans le présent arrêt ; que dès lors la société OPEN SUD GESTION est mal fondée à produire et à alléguer, dans le cadre de la réouverture des débats, un décompte sur la base d'une fourchette de prix, qui ne correspond pas à l'interprétation de la convention donnée par la Cour sur la fixation du loyer ; que les décomptes produits par Monsieur et Madame X..., tant sur la période 1998-2003 que sur la période restant à apprécier à compter du 1er janvier 2004, l'ont été sur la base des tarifs publics publiés par la société OPEN SUD GESTION, ou à défaut sur la base de ceux connus les années antérieures, le litige qui a été tranché par la Cour portant sur la limitation ou non de cette référence aux séjours du bailleur et sur l'opposabilité des remises commerciales consenties aux tours opérateurs ; que par conséquent la société OPEN SUD GESTION n'est pas fondée à contester le mode de calcul effectué par le bailleur sur la base des tarifs publics publiés par elle, et ce conformément à l'arrêt du 14 décembre 2009, soit au prorata de la durée des séjours, la seule exclusion fixée par la Cour de la fourchette basse ne faisant l'objet d'aucune observation, étant observé que les éléments relatifs au nombre de jours figurant dans les décomptes des années 2004 à 2009, selon chaque mois, et au montant du chiffre d'affaires déclaré par le preneur pour obtenir la différence avec le tarif, sont identiques dans les décomptes produits par les parties ; qu'il en résulte que la demande de paiement de la somme de 13. 239  au titre des loyers du 1er janvier 2004 au 31 décembre 2009 est parfaitement justifiée et qu'il convient d'y faire droit ; que sur la prise en charge de l'alimentation électrique, la société OPEN SUD GESTION a fait procéder unilatéralement à la résiliation du contrat de fourniture EDF de la villa de Monsieur et Madame X..., en raison de la non prise en charge par certains propriétaires de leurs consommations personnelles (correspondance adressée à Monsieur et Madame X... le 24 février 2009) ; que la société OPEN SUD GESTION s'oppose à la prise en charge de cette facture, au motif que la villa n'avait jamais été équipé d'un sous-compteur individuel, contrairement aux stipulations du bail, que l'abonnement collectif est resté en vigueur ; qu'elle ne justifie cependant d'aucun motif valable et directement imputable à Monsieur et Madame X... pour avoir fait procéder à la résiliation du contrat de fourniture EDF, ce qui a obligé le bailleur à faire appel à une entreprise pour installer un compteur individuel, pour un coût de 1. 290, 95 , selon facture du 18 mai 2009, qui devra lui être remboursé, que sur le remboursement des charges locatives de l'année 2009 : il résulte de l'arrêt du 14 décembre 2009, qui a condamné la société OPEN SUD GESTION à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 1. 627, 17  au titre des charges de copropriété sur les années 2003 à 2008 (dispositif) que Monsieur et Madame X... justifient suffisamment du principe et du montant de leur créance par la production du relevé de répartition des charges, établi par le syndic (motifs) ; que par conséquent la demande de remboursement pour l'année 2009, établie sur la base du relevé du syndic FONCIA du 4 décembre 2009 pour un montant de 325, 07 , est recevable et bien fondée, il convient d'y faire droit, étant rappelé que l'article 6 du contrat de bail précise que seul l'entretien de la piscine, du jardin et des clôtures sera assumé par le bailleur, à l'exclusion de toute autre charge locative ; 1°) ALORS QUE la réouverture des débats n'emporte pas la révocation de l'ordonnance de clôture lorsqu'elle est ordonnée pour permettre aux parties de conclure sur une question précise, l'affaire n'étant pas renvoyée à la mise en état et que, après l'ordonnance de clôture, aucune pièce ne peut être produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office ; qu'en l'espèce, la Cour, aux termes de son arrêt du 14 décembre 2009, avait uniquement ordonné la réouverture des débats et invité le bailleur à chiffrer ses demandes ; qu'en se déterminant néanmoins au vu de pièces communiquées par les époux X... le 11 février 2010 après la clôture de l'instruction en date du 20 octobre 2009, la Cour a violé l'article 783 du Code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE la réouverture des débats n'emporte pas la révocation de l'ordonnance de clôture lorsqu'elle est ordonnée pour permettre aux parties de conclure sur une question précise, l'affaire n'étant pas renvoyée à la mise en état et que, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office ; qu'en l'espèce, la Cour avait ordonné la réouverture des débats et invité le bailleur à chiffrer ses demandes sur la fixation du montant de l'arriéré échu depuis l'année 2004 et uniquement sur ce point ; qu'en se déterminant sur la prise en charge de l'alimentation électrique et le remboursement des charges locatives de l'année 2009 au vu de conclusions des époux X... du 10 février 2010 et donc postérieures à la clôture de l'instruction en date du 20 octobre 2009, la Cour a derechef violé l'article 783 du Code de procédure civile ; 3°) ALORS, subsidiairement, QUE la société OPEN SUD GESTION faisait valoir (conclusions, p. 5), que le bail prévoyait l'obligation pour le bailleur de poser un compteur individuel ; qu'en mettant à la charge de la société OPEN SUD GESTION le coût de la pose d'un tel compteur sans répondre à ce moyen, la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 4°) ALORS, subsidiairement, QUE la cassation à intervenir de l'arrêt du 14 décembre 2009 entraînera la cassation de l'arrêt attaqué par voie de conséquence, en application de l'article 625, 2nd alinéa, du Code de procédure civile ; 5°) ALORS, en tout état de cause, QUE le juge ne saurait modifier les termes clairs et précis d'une convention, sous couvert de procéder à son interprétation ; qu'en estimant que les loyers devaient être calculés non pas en fonction du chiffre d'affaires HT « réalisé et encaissé » tenant compte des remises accordées aux tour-opérateurs, mais des tarifs publics, la Cour d'appel, sous couvert d'une interprétation de la convention des parties, en a dénaturé les termes clairs et précis, selon lesquels le loyer était égal à 60 % du chiffre d'affaires HT « réalisé et encaissé » par l'activité d'hébergement ; que la Cour a ainsi dénaturé le bail du 8 mai 1998 et violé l'article 1134 du Code civil.
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