LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 21 janvier 2010), qu'un immeuble à usage industriel, assuré selon police dommages-ouvrage par la société Assurances générales de France (société AGF), a été édifié au 2/16 rue de l'Ancienne Cristallerie à Choisy-le-Roi ; que la réception est intervenue le 1er juin 1988 ; que le 5 janvier 2001, lors d'une réunion d'expertise relative à un sinistre déclaré le 28 janvier 1998 et touchant aux dallages de l'immeuble, l'expert a été informé de désordres affectant les poteaux et poutres supportant la couverture de l'immeuble ; que faute pour la société CGGI, syndic représentant le syndicat des copropriétaires du 2/16 rue de l'Ancienne Cristallerie (le syndicat), de rapporter la preuve de l'envoi de la déclaration de sinistre à la société AGF par une lettre recommandée avec accusé de réception du 15 mai 1998, cette société a refusé de garantir ce second sinistre ; qu'après une nouvelle expertise ordonnée le 17 janvier 2003 mettant en évidence des désordres de la superstructure et de la charpente dûs à des poteaux incorrectement férraillés et à une pente insuffisante de la toiture, le syndicat a assigné la société Gestrim - aujourd'hui dénommée société Lamy - venant aux droits de la société Gestrim Beauvois, venant elle-même aux droits de la société CGGI, la société Albingia assureur de responsabilité civile de la société CGGI, et la société AGF, nouvellement dénommée Allianz, assureur de responsabilité civile de la société Gestrim Beauvois pour obtenir leur condamnation in solidum à lui verser le coût des travaux de réparation ; que les époux X..., anciens dirigeants de la société CGGI, et la société KP1 International, fabricant des poteaux et poutres, ont été ensuite appelés dans la cause ; que des recours en garantie ont été formés ; Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de le débouter de ses demandes, alors, selon le moyen : 1°/ que le compte-rendu de visite dressé par le cabinet Damian Uniak, auquel étaient annexés les clichés photographiques des désordres affectant notamment les superstructures de l'immeuble, porte mention selon laquelle il a été établi le 21 avril 1998 ; qu'en jugeant que la preuve de la matérialité des désordres de nature décennale affectant les superstructures de l'immeuble, dans le délai de garantie décennale, n'était pas rapportée par le rapport du cabinet Damian Uniak, au motif que les photographies annexées ne seraient pas datées et seraient ainsi dépourvues de valeur probante, la cour d'appel a dénaturé ledit rapport, en violation des articles 1134 du code civil, 4 et 5 du code de procédure civile ; 2°/ que le juge ne peut écarter une pièce établie non contradictoirement, dès lors qu'elle a été régulièrement produite aux débats et que sa valeur probante a ainsi pu être discutée par les parties ; qu'en jugeant que le compte-rendu de visite établi par le cabinet Damian Uniak le 21 avril 1998 était dépourvu de valeur probante au motif qu'il n'avait pas été établi contradictoirement, la cour d'appel a violé les articles 1134 du code civil, 9 et 16 du code de procédure civile ; 3°/ que l'arrêt constate que c'est le syndic de copropriété qui avait mandaté le cabinet Damian Uniak aux fins de dresser un constat des désordres affectant l'immeuble ; qu'en écartant cette pièce, motif pris de ce qu'il avait été établi non contradictoirement, la cour d'appel a violé les articles 1134 du code civil, 9 et 16 du code de procédure civile ; 4°/ que les constructeurs engagent leur responsabilité contractuelle de droit commun à l'égard du maître de l'ouvrage pour les désordres ne relevant pas de la garantie décennale, pendant une période de dix ans à compter de la date de réception de l'ouvrage ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires faisait valoir que la société CGGI avait manqué à ses obligations de gestion de la copropriété en ne mettant pas en oeuvre les actions propres à interrompre les délais de prescription, ce qui incluait le délai de prescription de l'action en responsabilité contractuelle de droit commun ; qu'en rejetant l'action indemnitaire du syndicat des copropriétaires contre son ancien syndic, motif pris de ce que « la matérialité de désordres de nature décennale» n'aurait pas été établie avant l'expiration du délai de garantie, cependant qu'elle a constaté que le syndic avait commis une faute en n'effectuant aucune diligence pour interrompre les délais de prescription à l'égard des constructeurs, ce qui aurait permis au syndicat des copropriétaires d'engager la responsabilité de ces derniers, éventuellement sur le fondement du droit commun et non de la garantie décennale, de sorte que le caractère décennal ou non des désordres était inopérant, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, violant ainsi les articles 18 de la loi du 10 juillet 1965, 1147 et 1992 du code civil ; 5°/ que la cour d'appel n'a contesté ni la matérialité des désordres, ni la faute commise par le syndic pour avoir omis d'assigner les constructeurs à la suite de la survenance des désordres litigieux, alors qu'aucune autorisation préalable des copropriétaires n'était nécessaire pour une assignation en référé ; qu'en l'état de ces constatations, la cour d'appel qui s'abstient de rechercher si la faute du syndic n'avait pas à tout le moins fait perdre à la copropriété une chance d'obtenir la désignation d'un expert qui aurait pu se prononcer en temps utile sur la consistance et la gravité des désordres, a privé sa décision de base légale au regard des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965, 1147 et 1992 du code civil ; Mais attendu, d'une part, que le syndicat des copropriétaires n'ayant pas reproché, dans ses conclusions d'appel, à la société CGGI de ne pas avoir recherché la responsabilité contractuelle des constructeurs, le moyen est de ce chef nouveau, mélangé de fait et de droit et, partant, irrecevable ; Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que la matérialité des désordres affectant les superstructures dans le délai de la garantie décennale n'était pas établie par le seul rapport sommaire dressé par le cabinet Damian Uniak, architecte de la copropriété, la cour d'appel, qui, sans l'écarter des débats et sans dénaturation, a souverainement apprécié la valeur probante de ce document, a légalement justifié sa décision en retenant, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que les demandes formées par le syndicat à l'encontre de son ancien syndic ne pouvaient prospérer ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne le syndicat des copropriétaires 2/16 rue de l'Ancienne Cristallerie à Choisy-le-Roi aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires 2/16 rue de l'Ancienne Cristallerie à Choisy-le-Roi à payer à la société KP1 International la somme de 2 500 euros ; rejette les demandes du syndicat des copropriétaires 2/16 rue de l'Ancienne Cristallerie à Choisy-le-Roi, de la société Albingia, de la société Allianz IARD et de la société Lamy ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux juin deux mille onze.MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires 2-16 rue de l'Ancienne Cristallerie à Choisy-le-Roi Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté le syndicat des copropriétaires du 2/16 rue de l'ancienne cristallerie à Choisy le roi de son action indemnitaire contre son ancien syndic, la société CGGI, ainsi que contre les sociétés ALLIANZ IARD, ALBINGIA, LAMY et KP 1 INTERNATIONAL, ainsi que de Monsieur et Madame X... ; AUX MOTIFS PROPRES QU' il ressort des éléments de la cause que les désordres apparus en 1996 dont des désordres en terrasse et qu'une déclaration de sinistre a été régularisée par le syndic le 28 janvier 1998, alors que la garantie décennale expirait le 1er juin 1998, pour des désordres de structure affectant les dalles de l'immeuble qui présentaient des fissures et des affaissements ; que ces deux types de désordres sont distincts des désordres soumis à la Cour qui sont relatifs à al superstructure de l'immeuble ; que c'est de façon pertinente que le tribunal, alors qu'il n'est pas contesté que l'assureur suivant police dommagesouvrage a nié avoir reçu une déclaration de sinistre, a retenu la faute de la société CGGI pour n'avoir pas apporté la preuve, par l'envoi en lettre recommandée avec accusé de réception, de la déclaration de sinistre à l'assureur dommages ouvrage pour les désordres de superstructures et de charpente dans le délai des garanties ; qu'il convient d'ajouter d'une part que cette déclaration préalable à une assignation était nécessaire à la mise en oeuvre de l'assurance dommages-ouvrage, d'autre part que la société CGGI a également manqué à ses obligations en tant que syndic pour n'avoir pas fait assigner les constructeurs dans le délai de la garantie décennale alors qu'aucune autorisation préalable des copropriétaires n'était nécessaire pour une assignation en référé interruptive de ce délai ; que quitus a été donné à la société CGGI, alors syndic, par les assemblées générales des copropriétaires, tenues les 5 novembre 1998 et 15 novembre 1999 ; que, toutefois, il ressort de l'ordre du jour et des résolutions de ces deux assemblées générales que ces assemblées n'étaient informées et n'ont eu à se prononcer que sur la procédure à l'encontre de la compagnie AGF, assureur dommages-ouvrage, à propos des dégâts sur dalles, sinistre étranger à celui dont est saisi la Cour et qui avait fait l'objet d'une déclaration de sinistre non contestée ; qu'en l'absence de production d'autres éléments probants, il s'ensuit qu'à la date où le quitus a été donné l'assemblée générale des copropriétaires ignorait l'existence de la faute du syndic ; qu'il ne peut être soutenu que la faute imputée à la société CGGI ne pourrait être regardée comme ayant privé le syndicat des copropriétaires de toute faculté d'obtenir réparation des désordres aux motifs que les désordres était imputables à une défaillance des poteaux béton armé, incorrectement ferraillés en tête, présentant des angles non armés du fait du grand rayon de courbure des barres longitudinales et de l'absence de frettage, et fournir par le société PPB aux droits e laquelle se trouve la société KP1, fabricant soumis au régime de la garantie des vices cachés, le recours du syndicat des copropriétaires contre ce fabricant serait toujours possible ; qu'en effet, si les seuls éléments versés aux débats ne permettent pas d'établir la qualité de constructeur du fabricant, il n'en demeure pas moins, même dans l'hypothèse où l'action à l'encontre de ce fabricant ne serait pas prescrite, que l'expert a précisé dans son rapport que les désordres affectant la superstructure et les charpentes de l'immeuble sont consécutifs à un cumul de causes, dont plusieurs ne concernent pas ce fabricant ; qu'en réponse aux prétentions des sociétés défenderesses qui soutiennent qu'il n'est pas démontré que les désordres constatés par Monsieur Y... se sont manifestés dans le délai d'épreuve de dix ans, le syndicat des copropriétaires se prévaut du compte-rendu de visite d'immeuble très complet établi par l'architecte qu'il avait mandaté et daté du 21 avril 1998 dans lequel sont répertoriés différents dommages affectant les poteaux P1 et P1 de la superstructure de la charpente ; que Monsieur Z..., expert désigné en novembre 1999, pour examiner les désordres affectant les dallages, a observé, en page 19 de son rapport, qu'avant la date du 5 janvier 2001 aucun désordre ne lui a été signalé dans les locaux, qu'à cette date, Monsieur A..., du cabinet Damian Uniack, fait état de désordres qu'il a constatés afin qu'à la prochaine réunion il puisse être procédé à leur examen, avec les matériaux nécessaires ; qu'à la prochaine réunion du 15 février 2002, et en l'absence de production de la justification de l'envoi de la déclaration de sinistre, cet expert a indiqué, en page 37 de son rapport, que, que faute de preuve tangible concernant la prise en compte des désordres affectant la superstructure de l'entrepôt dans le cadre de son expertise, il ne pouvait procéder à un examen de ces désordres non précisément définis dans sa mission, mais a appelé l'attention des intervenants sur le risque que représentent ceux-ci qui concernent les appuis des poutres préfabriquées sur les poteaux et qui ne peuvent que s'aggraver si aucune disposition n'est prise pour y remédier ; qu'il s'ensuit que les désordres relatifs aux superstructures n'ont été examinés, de façon contradictoire, par un expert que dans le cadre de l'expertise judiciaire de Monsieur Y..., désigné par ordonnance de référé du 17 janvier 2003, étant rappelé que la réception a été prononcée le 1er juin 1988 ; que la matérialité de désordres à caractère décennal allégués affectant les superstructures, dans le délai de la garantie décennale, n'est pas établie par le seul rapport sommaire, dressé non contradictoirement par le cabinet Damian Uniack, architecte de la copropriété, à la demande du syndic pour examiner l'évolution de l'affaissement et des fissures du dallage, les photographies non datées annexées à la pièce communiquée n'étant pas probantes ;qu'il s'ensuit que les demandes formées par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société CGGI, ancien syndic, et des assureurs ne peuvent prospérer, les appels en garantie subséquents étant sans objet» ; ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES DES PREMIERS JUGES, QUE « en s'abstenant de faire une déclaration de sinistre dans le délai légal de sa garantie, le syndic a seulement fait perdre au Syndicat des copropriétaires une chance de prétendre au préfinancement des travaux par la Compagnie AGF, sans préjudice des conclusions de l'assureur Dommage d'ouvrage sur le caractère décennal des désordres et, sans préjudice des autres actions ouvertes au Syndicat des copropriétaires ; que le tribunal constate à cet égard que ce n'est qu'à la date du 5 novembre 1998, après l'expiration du délai décennal, que l'Assemblée Générale a habilité le syndic à agir en justice ; que dès lors, dans la mesure où le seul préjudice découlant de l'absence de déclaration de sinistre à l'assureur Dommage d'ouvrage avant le 1er juin 1998, est d'avoir perdu l'opportunité d'obtenir de l'assureur Dommage d'ouvrage un préfinancement sans avoir à assigner les constructeurs en responsabilité, cette opportunité étant de plus soumise à l'acceptation de l'assureur et à la reconnaissance par lui du caractère décennal des désordres, le Syndicat des copropriétaires n'établit pas le lien de causalité entre la faute de la Société CGGI et le préjudice dont il demande aujourd'hui réparation» ; ALORS, D'UNE PART, QUE le compte-rendu de visite dressé par le cabinet DAMIAN UNIAK, auquel étaient annexés les clichés photographiques des désordres affectant notamment les superstructures de l'immeuble, porte mention selon laquelle il a été établi le 21 avril 1998 ; qu'en jugeant que la preuve de la matérialité des désordres de nature décennale affectant les superstructures de l'immeuble, dans le délai de garantie décennale, n'était pas rapportée par le rapport du cabinet DAMIAN UNIAK, au motif que les photographies annexées ne seraient pas datées et seraient ainsi dépourvues de valeur probante, la Cour d'appel a dénaturé ledit rapport, en violation des articles 1134 du code civil, 4 et 5 du code de procédure civile ; ALORS, D'AUTRE PART, QUE le juge ne peut écarter une pièce établie non contradictoirement, dès lors qu'elle a été régulièrement produite aux débats et que sa valeur probante a ainsi pu être discutée par les parties ; qu'en jugeant que le compterendu de visite établi par le cabinet DAMIAN UNIAK le 21 avril 1998 était dépourvu de valeur probante au motif qu'il n'avait pas été établi contradictoirement, la Cour d'appel a violé les articles 1134 du code civil, 9 et 16 du code de procédure civile ; QU'IL EN VA D'AUTANT PLUS AINSI QUE l'arrêt constate que c'est le syndic de copropriété qui avait mandaté le cabinet DAMIAN UNIAK aux fins de dresser un constat des désordres affectant l'immeuble ; qu'en écartant cette pièce, motif pris de ce qu'il avait été établi non contradictoirement, la Cour d'appel a violé les articles 1134 du code civil, 9 et 16 du code de procédure civile ; ALORS, DE QUATRIEME PART, QUE les constructeurs engagent leur responsabilité contractuelle de droit commun à l'égard du maître de l'ouvrage pour les désordres ne relevant pas de la garantie décennale, pendant une période de dix ans à compter de la date de réception de l'ouvrage ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires faisait valoir que la société CGGI avait manqué à ses obligations de gestion de la copropriété en ne mettant pas en oeuvre les actions propres à interrompre les délais de prescription, ce qui incluait le délai de prescription de l'action en responsabilité contractuelle de droit commun ; qu'en rejetant l'action indemnitaire du syndicat des copropriétaires contre son ancien syndic, motif pris de ce que « la matérialité de désordres de nature décennale » n'aurait pas été établie avant l'expiration du délai de garantie, cependant qu'elle a constaté que le syndic avait commis une faute en n'effectuant aucune diligence pour interrompre les délais de prescription à l'égard des constructeurs, ce qui aurait permis au syndicat des copropriétaires d'engager la responsabilité de ces derniers, éventuellement sur le fondement du droit commun et non de la garantie décennale, de sorte que le caractère décennal ou non des désordres était inopérant, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, violant ainsi les articles 18 de la loi du 10 juillet 1965, 1147 et 1992 du code civil ; ALORS, ENFIN, QU' en toute hypothèse, la Cour d'appel n'a contesté ni la matérialité des désordres, ni la faute commise par le syndic pour avoir omis d'assigner les constructeurs à la suite de la survenance des désordres litigieux, alors qu'aucune autorisation préalable des copropriétaires n'était nécessaire pour une assignation en référé ; qu'en l'état de ces constatations, la Cour d'appel qui s'abstient de rechercher si la faute du syndic n'avait pas à tout le moins fait perdre à la copropriété une chance d'obtenir la désignation d'un expert qui aurait pu se prononcer en temps utile sur la consistance et la gravité des désordres, a privé sa décision de base légale au regard des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965, 1147 et 1992 du code civil.
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