LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que l'immeuble était très ancien pour avoir été transformé aux XVIIe et XVIIIe siècles, que l'existence de fissures extérieures était parfaitement normale et n'entraînait pas nécessairement la preuve de sa fragilité et que l'expert judiciaire avait indiqué que les désordres les plus récents n'étaient pas visibles de l'intérieur dans la mesure où l'endroit où ils auraient été apparents correspondait à la salle de bains récemment refaite avant l'acquisition de l'immeuble par les époux X..., la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a pu retenir, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation de la valeur et la portée des éléments de preuve soumis à son examen, sans modifier l'objet du litige, par une motivation suffisante et abstraction faite d'un motif surabondant critiqué par les deuxième et troisième branches du moyen, que les acquéreurs ne pouvaient pas se convaincre par eux-mêmes de l'existence du vice ; Attendu, d'autre part, que le GFA de la Vixouze et les consorts Y..., qui n'ont pas critiqué en cause d'appel les motifs du jugement ayant retenu la mauvaise foi du GFA en la personne de ses associés, sont irrecevables à le faire devant la Cour de cassation ; D'où il suit que, pour partie irrecevable, le moyen n'est pas fondé pour le surplus ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne le GFA de Vixouze et les consorts Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le GFA de Vixouze et les consorts Y... à payer à M. et Mme X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande du GFA de Vixouze et des consorts Y... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix janvier deux mille douze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour des consorts Y... et autre Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné le GFA de VIXOUZE à payer aux époux X... les sommes de 129.689,47 euros représentant une partie du prix de vente, 5.000 euros en réparation du préjudice de jouissance et 5.000 euros en indemnisation des pertes de temps engendrées par les démarches effectuées, d'AVOIR dit que la somme de 129.689,47 euros serait augmentée des intérêts au taux légal à partir du 25 novembre 2008 et que les trois autres indemnités seraient assorties des intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2009 et d'AVOIR dit qu'en cas de vaines poursuites à l'encontre du GFA de VIXOUZE Simone Z..., veuve Y..., Francine Y..., épouse A..., Jean-Claude Y... et Martine Y..., épouse B... seront tenus de payer les sommes cidessus, à proportion de leur part dans le capital social du GFA, au jour de la cessation des paiement de ce dernier ou de la date d'exigibilité des sommes allouées ; AUX MOTIFS QU'« aux termes de l'article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, pu qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou en aurait donné un moindre prix s'il les avait connus ; que l'inclusion dans l'acte de vente d'une clause de non garantie des vices cachés n'est valable que si le vendeur n'avait pas connaissance de l'existence de ces vices préalablement ou concomitant à la vente ; qu'en l'espèce, les désordres allégués affectent la partie du château de VIXOUZE qui a été transformée au VXII et XVIII siècle alors que les premiers vestiges datent du XVIII siècle ; que les désordres constatés par l'expert judiciaire lors de ses opérations prennent la forme d'un système de fissurations traversant des murs Nord et Ouest au voisinage de l'angle de l'angle Nord-Ouest de la construction tant à l'intérieur de l'immeuble en ce qui concerne la salle de bains qu'à l'extérieur avec également fissuration et stabilisation de la voûte des fours à pain et à pâtisserie située sous la salle de bains et la réouverture de deux fissures extérieurs anciennement colmatées ; que l'expert précise que ces désordres affectent un élément d'ossature du bâtiment et sont d'une importance telle qu'ils menacent la stabilité de cette partie du château qui pourrait terme, faute de réparation, conduire à son effondrement partiel pur et simple; que l'effondrement annoncé d'une partie de l'édifice et la nature structurelle des désordres ainsi établie diminuent considérablement l'usage qui avait été prévu lors de la vente et entraîne la garantie du vendeur si le caractère caché du vice est établi conformément à l'application des dispositions de l'article 1641 précité; que les appelants ne peuvent s'exonérer de leur responsabilité et de leur obligation d'indemnisation des acquéreurs dans le cadre de l'action estimatoire engagée par eux en se fondant sur les conclusions de l'expert judiciaire au terme desquelles les désordres trouvent leurs origines dans de multiples facteurs dont certains remontent à l'époque de la construction et qu'un examen même superficiel de l'extérieur du bâtiment ne pouvait que montrer l'existence de diverses générations de réparation de fissures et la présence d'une tête de tirant, tous éléments allant dans le sens d'une fragilité du bâtiment; qu'en effet, que l'on ne peut reprocher aux époux X... de ne pas s'être adjoint les services d'un conseiller technique lors de l'acquisition du château, l'immeuble étant très ancien l'existence de fissures extérieures était parfaitement normale et n'entraînait pas nécessairement la preuve de sa fragilité, qu'en revanche, l'expert a clairement exprimé que les désordres les plus récents n'étaient pas alors visibles de l'intérieur, l'endroit où ils auraient été apparents correspondant à la salle de bains récemment refaites au moment de l'acquisition de l'immeuble par les époux X..., que le problème est en conséquence de déterminer si les vendeurs avaient connaissance de désordres qui auraient alerté les acquéreurs sur l'état réel de l'immeuble ou à tout le moins les auraient amenés à consulter un technicien et si le GFA et les consorts Y... ont réalisé des travaux destinés à faire disparaître les traces visibles des désordres de l'époque qui aujourd'hui se sont manifestés à nouveau et de manière beaucoup plus importante compromettant la solidité de l'ouvrage ; qu'en second lieu, devra être examinée la question de la connaissance que les acquéreurs pouvaient eux-mêmes avoir avant la vente des signes qui pouvaient leur laisser suspecter que l'état du mur nord-ouest et de la tour allait ainsi se dégrader; que l'expert a découvert en dégarnissant le raccord de plâtre qui avait été réalisé dans l'angle de la salle de bains qu'une lézarde verticale traversante d'environ 5 cm d'ouverture sur toute la hauteur de la pièce avait été bouchée avec du papier journal portant date du 7 janvier 1990 et qu'il existait sous le placoplâtre de nombreuses autres fissures ouvertes de 2 millimètres dont certaines désaffleurantes d'un millimètre; qu'il ressort également des opérations d'expertise qu'au début de l'année 1990 la salle de bains en question a été refaite par les propriétaires de l'époque alors que les époux X... n'ont pas engagé depuis leur acquisition de travaux significatifs dans le bâtiment; qu'il ressort des propos tenus par Madame Martine B... et du dire déposé par les appelants à l'expert que les factures de ces travaux qui devaient être communiquées n'ont pas été retrouvées car elles dataient de plus de vingt ans; que dès lors, de l'aveu même des membres du GFA les travaux de la salle de bains ont été réalisés en début d'année 1990 et en tout état de cause avant la vente; que les époux X... quant à eux n'ont pas engagé depuis leur acquisition de travaux significatifs dans le bâtiment et aucun élément probant versé aux débats par les appelants ne permet d'établir qu'ils seraient à l'origine de la pose du placoplâtre déposé par l'expert derrière lequel se trouvait la fissure comblée par le papier journal; que dès lors ce colmatage est imputable aux anciens propriétaires; qu'il est ainsi démontré que les vendeurs avaient connaissance quelques temps avant la vente du fait de l'apparition de signes révélateurs, d'un problème important affectant la solidité de cette partie du château et qu'en faisant disparaître ces signes intérieurs qui pouvaient inquiéter les acquéreurs ils n'ont pas permis à ceux-ci de réaliser qu'outre les manifestations normales du temps affectant l'extérieur du château celui-ci était affecté d'un vice qui laissait déjà apparaître compte tenu de l'importance et du nombre de fissurations la possibilité d'un effondrement futur; que les appelants ne peuvent exonérer de leur responsabilité en évoquant la parfaite connaissance qu'aurait eue les époux X... de l'état du château du fait de la qualité de locataire un mois par ans pendant plusieurs années avant 1990 car cette location ne concernait pas l'intégralité du château et les seules pièces versées aux débats concernent la location pour l'été 1988 et pour l'été 1990 et concernant l'année 1988 rien ne permet d'établir que les fissures étaient telles qu'elles pouvaient apparaître deux ans plus tard et qu'elles aient présenté à cette époque un caractère inquiétant ; qu'en effet, le caractère évolutif de ces fissures évoqué par l'expert ne permet pas de considérer que quelques années avant la vente celles-ci étaient inquiétantes; que l'état réel de la tour s'est révéla lorsque le placoplâtre s'est fendu et que les fissures bouchées avec du papier journal sont ainsi apparues aux époux X...: qu'en conséquence, que l'existence du vice est établie et que la clause exonératoire de non garantie insérée à l'acte de vente du 15 décembre 1990 doit être écartée; que le jugement sera en conséquence confirmé sur ces deux points ; que, pour le surplus, il apparaît à la cour que, par la décision déférée et par des motifs pertinents qu'elle adopte, le premier juge a procédé à une juste appréciation des faits de la cause concernant la réparation du préjudice subi par les époux X... et en a exactement déduit les conséquences juridiques qui s'imposaient; qu'il y a lieu à confirmation pur et simple »; 1°) ALORS QUE le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; que l'arrêt attaqué a relevé que les fissures étaient traversantes et visibles de l'extérieur (arrêt attaqué, p. 3, dernier al.) et que l'expert avait souligné qu'un examen même superficiel de l'extérieur du bâtiment ne pouvait que montrer l'existence de diverses générations de réparation de fissures et la présence d'une tête de tirant, tous éléments allant dans le sens d'une fragilité du bâtiment ; qu'en relevant, pour conclure à l'ignorance par les acquéreurs de l'existence d'un vice caché, que l'expert avait constaté que les désordres les plus récents n'étaient pas visibles de l'intérieur du fait de la rénovation récente de la salle de bains, sans préciser en quoi la visibilité des fissures de l'intérieur leur aurait fourni des informations que les fissures visibles de l'extérieur ne leur auraient pas révélées, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du Code civil ; 2°) ALORS QUE l'aveu ne peut être divisé contre celui qui l'a fait ; que dans une lettre adressée le 10 mars 2006 par son conseil à l'expert, Madame B... indiquait qu'elle ne reconnaissait pas les travaux actuellement réalisés dans la salle de bains et émettait des doutes quant au fait qu'ils aient été réalisés par ses parents, puis ajoutait qu'en raison des importantes incertitudes existant, elle devait solliciter au maximum les souvenirs de sa mère et faire des recherches auprès des artisans susceptibles d'être concernés ; qu'en faisant abstraction de cette phrase et en isolant de leur contexte d'autres affirmations de Madame B..., et notamment celle contenue dans un dire du 26 juin 2007 par laquelle elle admettait l'existence de travaux effectués par ses parents pour en déduire l'aveu de ce que ses auteurs auraient réalisé les travaux existant quand Madame B... avait par ailleurs émis des doutes sur la réalisation de ces travaux par ces auteurs et admettaient simplement qu'ils en avaient réalisés sans reconnaître qu'il s'agissait de ceux actuellement présents, la Cour d'appel a violé l'article 1356 du Code civil ; 3°) ALORS QU'ainsi que la Cour d'appel l'a constaté, elle-même, Madame B... avait affirmé en 2007 devant l'expert que les travaux réalisés par ses parents « dataient de plus de vingt ans » ; qu'en affirmant que par ces propos, Madame B... avait fait aveu de ce que les travaux effectués par ses parents avaient été réalisés en 1990, la Cour d'appel a dénaturé les termes de l'aveu dès lors que Madame B... ne reconnaissait que l'existence de travaux réalisés depuis au moins vingt ans, c'est-à-dire au moins avant 1987, violant ainsi l'article 1134 du Code civil ; 4°) ALORS QUE les parties s'accordaient pour admettre que les travaux litigieux dissimulant les fissures litigieuses avaient été réalisées postérieurement à 1990, les acheteurs soutenant qu'ils avaient été réalisés au cours de l'année 1990 peu de temps avant la vente, ce qui aurait établi la mauvaise foi des vendeurs, ces derniers soutenant que ces travaux destinés masquer les fissures avaient été faits après la vente conclue en 1990 ; qu'en retenant que ces travaux avaient été réalisés en tout état de cause avant la vente, et donc éventuellement bien avant 1990, quand leur réalisation avant l'année 1990 était expressément écartée par les acheteurs eux-mêmes, la Cour d'appel a dénaturé les termes du litige et violé l'article 4 du Code de procédure civile ; 5°) ALORS QUE le GFA de VIXOUZE et les consorts Y... soutenaient que les époux X... avaient loué la partie du château affectée des désordres chaque été, toutes les années précédant la vente, à partir de 1981, ce que les époux X... admettaient dans leurs écritures ; qu'en affirmant pourtant que les vendeurs ne pouvaient s'exonérer de leur responsabilité en évoquant la parfaite connaissance qu'aurait eue les acquéreurs de l'état du château du fait de leur qualité de locataire un mois pendant plusieurs années avant 1990 car cette location ne concernait pas l'intégralité du château et que les seules pièces versées aux débats concernaient la location pour l'été 1988 et pour l'été 1990, quand les parties admettaient que la partie affectée des désordres avait été louée aux époux X... un mois toutes les années précédant la vente depuis 1981 et donc pas seulement en 1988 et 1990, la Cour d'appel a dénaturé les termes du litige en violation des articles 4 et 5 du Code de procédure civile ; 6°) ALORS QUE les juges du fond doivent préciser l'origine des constatations de fait sur lesquelles ils s'appuient ; qu'en l'espèce, il résultait du rapport d'expertise que les désordres résultaient d'une situation évolutive qui s'était aggravée à la fin des années 1980 ; qu'en affirmant péremptoirement que les fissures ne présentaient aucun caractère inquiétant, dans les années précédents la vente, sans préciser de quelle pièce elle déduisait une telle affirmation, controuvée par les termes du rapport d'expertise, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code civil ; 7°) ALORS QU'en toute hypothèse, la mauvaise foi d'une société doit être caractérisée en la personne de son représentant légal ; qu'en visant de façon indifférenciée la connaissance des vendeurs du vice en cause sans établir la mauvaise foi du gérant du GFA, seul vendeur, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des 1641 du Code civil et L. 322-1 du Code rural.
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