LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 14 septembre 2010), que M. X..., qui a acquis par acte du 6 octobre 2001 des consorts Y... une maison d'habitation avec sol et jardin attenants que M. Y... avait acquise par acte du 14 juin 1995, a assigné les époux Z..., propriétaires, en vertu de deux actes distincts en date du 4 octobre 2005, du fonds jouxtant le sien, en revendication de la pleine propriété du sol et des bâtiments situés à l'ouest de leur parcelle 168 et de la propriété indivise de l'escalier et de la grande cour de leur parcelle 662 ainsi qu'en reconnaissance d'un droit de puisage et de passage sur leur parcelle 164 ; Sur les premier et deuxième moyens, réunis, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que les parcelles étaient issues de la division d'un même fonds opérée par un acte de partage du 1er février 1821 et souverainement retenu, par une interprétation, exclusive de dénaturation, que l'imprécision des termes de l'acte du 1er février 1821 rendait nécessaire, que rien dans cet acte et dans les actes translatifs successifs ne permettait de dire qu'ils avaient institué un régime de propriété différent de celui résultant des actes les plus récents, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, en a déduit, par une appréciation souveraine des présomptions de propriété qui lui sont apparues les meilleures et les plus caractérisées, que M. X... n'était pas propriétaire des escalier et parcelles revendiquées ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais, sur le troisième moyen : Vu l'article 1134 du code civil ; Attendu que pour débouter M. X... de sa demande de reconnaissance d'une servitude de puisage et de passage sur le fonds appartenant aux époux Z..., l'arrêt relève que ces servitudes, qui sont visées dans les actes des 14 "janvier" 1995 et 6 octobre 2001, ne sont pas mentionnées dans le titre de ceux-ci et n'ont pas été publiées au fichier immobilier ; Qu'en statuant ainsi, alors que l'acte du 6 octobre 2001 mentionne en 1re page : "publié et enregistré le 12 octobre 2001 à la conservation des hypothèques de Béziers 1er bureau" et à la 9e page" aux termes d'un acte reçu par M. Jacques A... le 14 juin 1995, publié au premier bureau des hypothèques de Béziers le 16 juin 1995", la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute Etienne X... de sa demande tendant à la reconnaissance d'une servitude de puisage et de passage à partir du puits appartenant aux époux Z..., l'arrêt rendu le 14 septembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ; Partage les dépens qui seront supportés par moitié par chacune des parties ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux novembre deux mille onze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. X... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... de sa demande en revendication de la pleine propriété du sol et des bâtiments situés à l'ouest de la parcelle cadastrée section AC 168 ; Aux motifs que les modes de preuve de la propriété sont libres et le juge de la revendication dispose d'un pouvoir souverain pour dégager les présomptions de propriété les meilleures et les plus caractérisées ; qu'il est constant en l'espèce que les parcelles litigieuses section AC 662 et n° 168 sont expressément visées par le titre des époux Z... en date du 4 octobre 2005 alors qu'elles ne figurent nullement dans celui d'Etienne X... en date du 6 octobre 2001 ; qu'il est acquis que les parcelles litigieuses qui appartiennent aujourd'hui à des propriétaires différents sont issues de la division d'un même fonds, opérée par un acte de partage en date du 1er février 1821 auquel il a été procédé entre les consorts B... ; que s'il est admis lorsqu'il existe un acte commun aux auteurs des parties à la revendication immobilière, que les stipulations de cet acte doivent prévaloir sur les énonciations des actes postérieurs, encore faut-il que les désignations de l'acte commun soient suffisamment précises et concordantes pour permettre l'identification des parcelles litigieuses et établir ainsi leur régime juridique ; qu'or rien dans l'acte initial du 1er février 1821 et dans les actes translatifs successifs en date des 1er mai 1824, 4 avril 1838, 1862, 3 janvier 1864, 7 septembre 1919, 28 mars 1920, 28 octobre 1923, 14 juillet et 23 août 1931, 28 et 30 novembre 1957 et 19 août 1960, ne permet de dire qu'ils ont institué un régime de propriété différent de celui résultant des actes les plus récents et en particulier des titres des parties des 6 octobre 2001 et 4 octobre 2005 attribuant sans conteste aux époux Z... la pleine propriété de la parcelle AC n° 662 et du sol situé à l'ouest de la parcelle AC n° 168 inclus cadastralement par une flèche de rattachement à ladite parcelle n° 168 ; que les éléments concordants résultant ainsi du titre des époux Z... et du cadastre, constituent une présomption de propriété plus forte et plus caractérisée que celle des attestations produites par Etienne X... et émanant d'Yvonne C..., de Mauricette D..., auteur indirect d'Etienne X... et de Michel et Jean D... respectivement petit neveu et neveu de Pascal D..., grand-père de Mauricette D... ; qu'Etienne X... ne revendiquant pas le bénéfice de servitudes de passage sur ses parcelles, il est sans intérêt de se pencher sur l'examen du paragraphe « rappel de servitudes » figurant en page 10 de son titre dont il ne tire aucune conséquence ; qu'Etienne X... doit en conséquence être débouté de ses demandes en revendication de pleine propriété et de propriété indivise sur les parcelles section AC n° 662 et n° 168 (partie Ouest) ; Alors que la propriété s'acquiert aussi par la prescription acquisitive par l'effet de la possession, même contre un titre, sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ; qu'en l'espèce, se fondant sur de nombreuses attestations produites aux débats, M. X... faisait valoir que les témoins attestent que les propriétaires anciens des biens lui appartenant sont toujours passés à titre de propriétaire sur la parcelle de terrain anciennement cadastrée P21 située à l'ouest de la parcelle 168 pour accéder à leurs parcelles AC 169 et AC 532 sans que jamais quiconque s'avise de contester leurs droits ; que ces attestations relataient outre les faits de passage, de nombreux autres actes matériels de possession accomplis sur la parcelle litigieuse par les auteurs de M. X... ; qu'en se fondant pour débouter M. X... de sa revendication de la parcelle AC 168 sur la circonstance que les éléments concordants résultant du cadastre ainsi que du titre des époux Z... constituent une présomption de propriété plus forte et plus caractérisée que celle des attestations produites par Etienne X... et en refusant ainsi sous couvert de supériorité du titre des époux Z..., d'examiner la prescription acquisitive du droit de propriété de la parcelle AC 168, la Cour d'appel a violé les articles 712 et 2258 du Code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... de sa demande en revendication de la propriété indivise de l'escalier d'accès donnant sur l'entrée n° 3 et de la grande cour de la parcelle cadastrée AC 662 ; Aux motifs que les modes de preuve de la propriété sont libres et le juge de la revendication dispose d'un pouvoir souverain pour dégager les présomptions de propriété les meilleures et les plus caractérisées ; qu'il est constant en l'espèce que les parcelles litigieuses section AC 662 et n° 168 sont expressément visées par le titre des époux Z... en date du 4 octobre 2005 alors qu'elles ne figurent nullement dans celui d'Etienne X... en date du 6 octobre 2001 ; qu'il est acquis que les parcelles litigieuses qui appartiennent aujourd'hui à des propriétaires différents sont issues de la division d'un même fonds, opérée par un acte de partage en date du 1er février 1821 auquel il a été procédé entre les consorts B... ; que s'il est admis lorsqu'il existe un acte commun aux auteurs des parties à la revendication immobilière, que les stipulations de cet acte doivent prévaloir sur les énonciations des actes postérieurs, encore faut-il que les désignations de l'acte commun soient suffisamment précises et concordantes pour permettre l'identification des parcelles litigieuses et établir ainsi leur régime juridique ; qu'or rien dans l'acte initial du 1er février 1821 et dans les actes translatifs successifs en date des 1er mai 1824, 4 avril 1838, 1862, 3 janvier 1864, 7 septembre 1919, 28 mars 1920, 28 octobre 1923, 14 juillet et 23 août 1931, 28 et 30 novembre 1957 et 19 août 1960, ne permet de dire qu'ils ont institué un régime de propriété différent de celui résultant des actes les plus récents et en particulier des titres des parties des 6 octobre 2001 et 4 octobre 2005 attribuant sans conteste aux époux Z... la pleine propriété de la parcelle AC n° 662 et du sol situé à l'ouest de la parcelle AC n° 168 inclus cadastralement par une flèche de rattachement à ladite parcelle n° 168 ; que les éléments concordants résultant ainsi du titre des époux Z... et du cadastre, constituent une présomption de propriété plus forte et plus caractérisée que celle des attestations produites par Etienne X... et émanant d'Yvonne C..., de Mauricette D..., auteur indirect d'Etienne X... et de Michel et Jean D... respectivement petit neveu et neveu de Pascal D..., grand-père de Mauricette D... ; qu'Etienne X... ne revendiquant pas le bénéfice de servitudes de passage sur ses parcelles, il est sans intérêt de se pencher sur l'examen du paragraphe « rappel de servitudes » figurant en page 10 de son titre dont il ne tire aucune conséquence ; qu'Etienne X... doit en conséquence être débouté de ses demandes en revendication de pleine propriété et de propriété indivise sur les parcelles section AC n° 662 et n° 168 (partie Ouest) ; Alors d'une part, que l'acte de 1821 portant partage, n'affectait pas la grande cour et l'entrée cadastrées AC 662 au lot de l'un des copartageant, mais attribuait aux copartageants chacun une portion (un tiers ou un sixième) de droit de propriété sur cette grande cour et une portion (un tiers du degré commun) sur l'entrée ainsi clairement maintenues dans l'indivision ; qu'il ne résulte pas des actes postérieurs, bien au contraire, qu'il aurait été mis fin à cette propriété indivise ; qu'en énonçant que rien dans l'acte initial du 1er février 1821 ne permet de dire qu'il a été institué un régime de propriété différent de celui résultant des actes les plus récents et en particulier des titres des parties des 6 octobre 2001 et 4 octobre 2005 attribuant aux époux Z... la pleine propriété de la parcelle AC n° 662, la Cour d'appel a dénaturé les mentions de l'acte du 1er février 1821 et violé l'article 1134 du Code civil ; Alors d'autre part, que la propriété s'acquiert aussi par la prescription acquisitive par l'effet de la possession, même contre un titre, sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ; qu'en l'espèce, se fondant sur de nombreuses attestations produites aux débats, M. X... faisait valoir que les témoins attestent de l'usage permanent, constant et immémorial de la cour litigieuse et de l'entrée du numéro 3 de la rue de l'Ancienne Caserne sans que jamais quiconque s'avise de contester leurs droits ; qu'en se fondant pour débouter M. X... de sa revendication de la parcelle AC 168 sur la circonstance que les éléments concordants résultant du cadastre ainsi que du titre des époux Z... constituent une présomption de propriété plus forte et plus caractérisée que celle des attestations produites par Etienne X... et en refusant ainsi sous couvert de supériorité du titre des époux Z..., d'examiner la prescription acquisitive du droit de propriété indivis de la parcelle AC 662, la Cour d'appel a violé les articles 712 et 2258 du Code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté M. X... de sa demande tendant à la reconnaissance d'une servitude de passage et de puisage à partir du puits appartenant aux époux Z... ; Aux motifs que ces servitudes qui ne sont pas mentionnées dans le titre des époux Z... sont inopposables à Etienne X... dès lors que les actes en date des 14 janvier 1995 (en réalité 14 juin 1995) et 6 octobre 2001 dans lesquels elles sont visées ne sont pas publiés au fichier immobilier ; que les servitudes de passage et de puisage qui ont besoin du fait actuel de l'homme pour être exercées, sont discontinues de sorte qu'elles ne peuvent en application de l'article 691 du Code civil, s'établir que par titre et que la possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir ; que le moyen tiré de l'usage permanent, constant et ancestral de ces servitudes est dès lors inopérant ; Alors d'une part, que l'existence d'une servitude conventionnelle est opposable au propriétaire du fonds servant lorsqu'elle trouve son fondement dans le titre du fonds servant ou encore dans un titre commun aux propriétaires des deux fonds ; qu'en l'espèce, l'acte de partage du 1er février 1821, titre commun aux parties, mentionnait déjà l'existence de la servitude de passage pour l'accès au puits dont la jouissance était stipulée commune aux copartageants ; que cette servitude mentionnée dans un titre commun aux parties était dès lors parfaitement opposable aux époux Z... ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 691 du Code civil ; Alors d'autre part, qu'il résulte des mentions des actes du 14 juin 1995 et du 6 octobre 2001 produits aux débats que ces documents ont fait l'objet d'une publication à la conservation des hypothèques ; qu'en énonçant que ces actes n'auraient pas été publiés au fichier immobilier, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil.
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