LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Joint les pourvois n° N 10-30.549 et W 10-14.986 ; Donne acte à la Société d'économie mixte d'aménagement, de rénovation et d'équipement de Levallois-Perret du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Réaumur participations et la société Axa France IARD ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 25 janvier 2010), que par acte du 28 mai 1986, la commune de Levallois-Perret a acquis de la société Automobiles Citroën (société Citroën) un terrain qu'elle a revendu, par acte du même jour, à la Société d'économie mixte d'aménagement de rénovation et d'équipement de Levallois Perret (SEMARELP) ; que cette dernière, après exécution de travaux de démolition des installations a, par acte du 25 mars 1992, vendu une partie du terrain à la société Hôtel Levallois La Seine (hôtel Levallois), aux droits de laquelle est venue la société Réaumur participations, en vue de la construction d'un hôtel, ensuite vendu en l'état futur d'achèvement, par acte du 28 mai 1997, à la société Evergreen Laurel hôtel ; qu'invoquant une pollution du sol, la société Hôtel Levallois a fait assigner la société SEMARELP ainsi que la société Axa France IARD (société Axa France), son assureur et la société Citroën ainsi que la société Axa Corporate Solutions, son assureur ; que la SEMARELP a appelé en garantie la société Citroën et son assureur ; Sur les premier, deuxième et troisième moyens du pourvoi n° N 10-30.549 formé par la société SEMARELP et le quatrième moyen du pourvoi n° W 10-14.986 formé par la société Axa France IARD, réunis : Attendu que la société SEMARELP et la société Axa France font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en garantie formée contre la société Citroën et son assureur, la société Axa Corporate solutions, alors, selon le moyen : 1°/ qu'à l'occasion de l'examen de la demande formée par la société Réaumur participations, à l'encontre de la société Automobiles Citroën, les juges du fond ont constaté que la société Réaumur participations exerçait une action de nature contractuelle ; que la société Citroën était tenue au coût des travaux relatifs aux études, évacuation et traitement des terres polluées, bref au coût de la dépollution du terrain chiffrée à 714 160,99 euros ; que ce qui avait été décidé à l'égard de la société Réaumur participations, exerçant l'action qui lui avait été transmise par la société SEMARELP à l'égard de la société Automobiles Citroën s'imposait, de la même manière, dans le cadre des rapports entre la SEMARELP et la société Automobiles Citroën ; qu'en décidant le contraire pour dénier à la société SEMARELP tout droit à réparation s'agissant du coût de la dépollution, les juges du fond, qui n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations, ont violé les articles 1641 et 1645 du code civil ; 2°/ que dès lors que le coût de la dépollution était imputé à la carence de la société Automobiles Citroën, et que ce sont ces mêmes travaux de dépollution qui ont justifié qu'une somme de 1 182 644,25 euros fût mise à la charge de la société SEMARELP, les juges du fond ne pouvaient faire autrement que de faire droit, s'agissant de cette somme, à l'appel en garantie formé par la société SEMARELP à lencontre de la société Automobiles Citroën ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé les articles 1641 et 1645 du code civil ; 3°/ qu'il était exclu que les juges du fond puissent considérer que les travaux de dépollution étaient étrangers à la vente intervenue en 1986 entre la société SEMARELP et la société Automobiles Citroën, dès lors qu'ils constataient que les travaux de dépollution devaient être effectués par la société Automobiles Citroën au titre des obligations contractuelles découlant de la vente ; qu'à cet égard également, l'arrêt attaqué a été rendu en violation des articles 1641 et 1645 du code civil ; 4°/ que dès lors qu'ils avaient constaté que les travaux de dépollution entraient au nombre des réparations dues par la société Automobiles Citroën, à raison du vice caché affectant la vente du 28 mai 1986, les juges du fond ne pouvaient écarter l'appel en garantie formé par la société SEMARELP à l'encontre de la société Automobiles Citroën, s'agissant des pénalités sanctionnant les retards dans le déroulement du chantier, sans s'expliquer sur le point de savoir si ces retards ne trouvaient pas leur origine dans l'état du terrain faute d'avoir fait l'objet de travaux de dépollution ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce point, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1641 et 1645 du code civil ; 5°/ que, quand bien même la société SEMARELP aurait été condamnée à l'égard de la société Réaumur participations sur le fondement de la vente du 25 avril 1992, elle était néanmoins autorisée à demander la garantie de la société Automobiles Citroën sur le fondement de la vente du 28 mai 1986, dès lors que la condamnation prononcée trouvait son origine dans le vice affectant la vente du 28 mai 1986 ; qu'en décidant le contraire, les juges du font ont, en toute hypothèse, violé les articles 1641 et 1645 du code civil ; 6°/ que les juges du fond devaient rechercher, quelle que soit la nature de la responsabilité encourue, si les règles d'ordre public issues de la loi du 19 juillet 1976 et du décret du 21 septembre 1977, imposant à l'exploitant l'obligation de remise en état, ne fondaient pas la demande en garantie de la société SEMARELP ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce point, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 6 du code civil, 1er de la loi du 19 juillet 1976 et 34-1 du décret du 21 septembre 1977 ; 7°/ que la garantie des vices cachés n'interdit pas à l'acheteur et à son assureur de rechercher la responsabilité du vendeur pris en sa qualité de dernier exploitant d'un site industriel, tenu en cette seul qualité d'une obligation de dépollution légale d'ordre public touchant à la protection générale de l'environnement ; qu'en statuant comme elle le fait, sans rechercher si l'inexécution par la société SEMARELP de ses obligations à l'égard de la société Réaumur participations en vertu de l'acte de vente du 25 avril 1992 n'était pas la conséquence du manquement dûment constaté de la société Citroën, dernier exploitant du site industriel, de son obligation légale de dépollution, ce qui fondait le recours en garantie de la société Axa France IARD, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article L. 511-1 du code de l'environnement ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé qu'à l'époque de la vente du 28 mai 1986, la loi du 19 juillet 1976 et son décret d'application du 21 septembre 1977 étaient en vigueur et établissaient le principe de l'obligation de remise en état des lieux pollués par le dernier exploitant et retenu que la société Citroën, dernier exploitant du site, ne pouvait se prévaloir de la clause excluant la garantie des vices cachés en ce qui concerne la pollution du terrain, en raison du caractère d'ordre public de l'obligation de dépollution et retenu que la responsabilité de la société Citroën était engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés de l'article 1641 du code civil à l'égard tant de la société Réaumur participations que de la SEMARELP, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a légalement justifié sa décision ; Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que la vente intervenue entre la société Citroën et la commune de Levallois-Perret portait sur un ensemble immobilier à usage industriel et commercial dans son état au jour du transfert de propriété et que la vente intervenue entre la SEMARELP et la société Hôtel Levallois portait sur un terrain réservé à la construction d'un hôtel et stipulait que le vendeur s'engageait à prendre toutes les mesures nécessaires pour permettre à l'acquéreur la mise en état d'habitabilité des bâtiments qui seraient édifiés par l'acquéreur et relevé que la société Citroën devait être condamnée à restituer une partie du prix de vente de l'immeuble correspondant aux travaux de dépollution du terrain et que la SEMARELP, qui était défaillante dans l'engagement contractuel qu'elle avait pris était tenue des dommages-intérêts envers la société Réaumur participations correspondant aux travaux supplémentaires sur le chantier de construction de l'hôtel et aux préjudices financiers, la cour d'appel a pu retenir que les dommages-intérêts que la SEMARELP était condamnée à payer à la société Réaumur participations n'avaient aucun rapport avec la vente du 28 mai 1989 mais découlaient du non-respect de ses obligations propres envers son propre acquéreur et en a exactement déduit que la demande de garantie de la SEMARELP contre la société Citroën devait être rejetée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur les premiers moyens des pourvois incidents de la société Automobiles Citroën, réunis : Attendu que la société Citroën fait grief à l'arrêt de dire que sa responsabilité est engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés de l'article 1641 du code civil à l'égard de la SEMARELP et de la société Réaumur participations et de la condamner à payer à la société Réaumur Participations une somme de 714 160,99 euros en restitution de partie du prix, alors, selon le moyen : 1°/ que les clauses élusives de garantie des vices cachés et de non responsabilité sont valables entre professionnels de même spécialité ; qu'en refusant de prêter effet à la clause élusive de garantie souscrite entre la société Citroën et la société SEMARELP, en relevant que la clause de non-garantie est valable sauf en ce qui concerne la pollution du terrain, en raison du caractère d'ordre public de l'obligation de dépollution, à la charge du dernier exploitant, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1643 du code civil ; 2°/ que les clauses élusives de garantie des vices cachés sont valables entre professionnels de même spécialité ; qu'en refusant de prêter effet à la clause élusive de garantie souscrite entre la société Citroën et la société SEMARELP, en relevant que la clause de non-garantie est valable sauf en ce qui concerne la pollution du terrain, la société Citroën étant professionnel des installations classées tandis que la SEMARELP ne serait qu'un professionnel de la vente d'immeuble mais non professionnelle des sites industriels classés, la cour d'appel, qui a ainsi refusé d'admettre la validité d'une clause élusive de responsabilité contractée envers un professionnel de l'immobilier, a violé les articles 1134 et 1643 du code civil ; Mais attendu qu'ayant exactement relevé que la société Citroën, en sa qualité de dernier exploitant du site était tenue, par application de la loi du 19 juillet 1976 et de son décret d'application du 21 septembre 1977, d'une obligation de remise en état des lieux pollués, que cette obligation obéissait à des dispositions destinées à assurer la protection de l'environnement et la sécurité des personnes, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés ne pouvait dispenser la société Citroën de son obligation de dépollution en raison du caractère d'ordre public de l'obligation de dépollution et que la société Citroën ne pouvait s'en prévaloir à l'égard, ni de la SEMARELP, ni de la société Réaumur participations et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; Sur les seconds moyens des pourvois incidents de la société Automobiles Citroën, réunis : Attendu que la société Citroën fait grief à l'arrêt de rejeter son appel en garantie contre son assureur, la société Axa Corporate solutions, alors, selon le moyen, que le contrat d'assurance garantit l'assuré contre les conséquences pécuniaires de sa responsabilité dans tous les cas où elle viendrait à être recherchée du fait des dommages causés aux tiers, quelle que soit la cause de responsabilité encourue, dès lors que la responsabilité encourue était relative à l'activité de l'assuré et survenait au cours de la période de validité du contrat ; que la condition visée à l'article 1-2 de l'annexe 4 du contrat, à savoir garantie des seuls sites en activité au 1er janvier 1994, ne concerne que les garanties visées à l'article 2 de ladite annexe, à savoir l'extension de garantie aux dommages à l'environnement trouvant leur origine dans un incendie ou une explosion de sorte qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la police d'assurance en violation de l'article 1134 du code civil ; Mais attendu que, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes de la police d'assurance et de son annexe 4 rendait nécessaire, la cour d'appel a retenu que par application de l'article 2 des conditions particulières et de l'article 1.2 de l'annexe 4 qui limitaient les garanties aux sites en activité au 1er janvier 1994, la police invoquée était inapplicable à l'espèce qui concernait un site cédé en 1986 avec cessation d'activité en 1988 ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le premier moyen du pourvoi principal n° W10-14.986 formé par la société Axa France : Attendu que la société Axa France fait grief à l'arrêt de condamner la société SEMARELP à payer à la société Réaumur Participations la somme de 1 456 644,25 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1645 du code civil et de la condamner à garantir à hauteur de 754 622,63 euros la SEMARELP de la condamnation prononcée à son encontre, alors, selon le moyen : 1°/ que l'article 6-2 du contrat de vente du 25 mars 1992 stipule que " l'acquéreur prendra les biens, objet des présentes, dans l'état dans lequel le vendeur est tenu de les lui remettre et tel que défini sous le titre "propriété-jouissance" sans pouvoir exercer aucun recours ni répétition contre le vendeur en raison de la nature du sol ou du sous-sol" ; que cette clause de non-garantie ne comporte aucune distinction selon l'origine du vice affectant la nature du sol et qu'ainsi, en interprétant la clause en procédant à une distinction qu'elle ne postulait pas, la cour d'appel dénature ladite clause et viole l'article 1134 du code civil ; 2°/ que l'article 7 du cahier des clauses particulières de la ZAC, annexé à la vente du 25 mars 1992 (cf. article 6.1), stipule clairement que "dès la prise de possession de son terrain, le maître d'ouvrage ne pourra formuler aucune demande, ni exercer aucun recours auprès de l'aménageur à quelque titre que ce soit ; qu'en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y était pourtant expressément invitée, si en vertu de cette stipulation, le vendeur ne devait pas sa garantie au titre de la dépollution du sous-sol, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ; 3°/ que dans ses conclusions d'appel, la société Axa rappelait que l'article 7 du cahier des clauses particulières de l'îlot 1.3.2. de la ZAC Front de Seine stipulait qu'après la prise de possession du terrain, le maître de l'ouvrage ne pourrait exercer aucun recours auprès de l'aménageur, à quelque titre que ce soit, et qu'ainsi cette clause d'exclusion de garantie faisait obstacle à l'action de la société Réaumur participations, de sorte que l'assureur ne devait pas sa garantie ; qu'en ne répondant pas à ce chef péremptoire de conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que l'article 6.2 de l'acte de vente du 25 mars 1992 stipulait que l'acquéreur prendrait les biens dans l'état dans lequel le vendeur était tenu de les lui remettre sans pouvoir exercer aucun recours contre le vendeur en raison de la nature du sol ou du sous-sol, la cour d'appel a retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que la notion de sol et de sous-sol renvoyait aux caractéristiques géologiques ou géotechniques de celui-ci, que les phénomènes de pollution avaient affecté l'état du sol et que la clause limitative de garantie n'était pas applicable ; Attendu, d'autre part, ayant relevé que le cahier des charges de cession des terrains faisant partie intégrante de la vente prévoyait que le maître de l'ouvrage devait faire tous sondages et recherches utiles, que les terrains seraient mis à disposition dans l'état où ils se trouveraient après démolition sans que l'aménageur soit tenu d'effectuer quelques travaux que ce soit pour les rendre propres à l'utilisation par le maître d'ouvrage et constaté que la société Réaumur participations n'avait pas effectué avant la vente les sondages et analyses mis à sa charge contractuellement, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise et qui a répondu aux conclusions prétendument délaissées en les écartant, a souverainement retenu que les sondages n'avaient pour objet que de renseigner l'acquéreur sur les aléas géologiques et sur le système hydro-géologiques du terrain et non pas sur la pollution éventuelle du sol ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen du pourvoi principal n° W 10-14.986 formé par la société Axa France, ci-après annexé : Attendu qu'ayant constaté que l'article 4.2.2 des conditions particulières de la police d'assurance prévoyait une garantie lorsque la responsabilité de l'assuré était engagée en qualité de marchand de biens et retenu que la SEMARELP avait agi à la fois comme aménageur en procédant aux travaux de viabilisation de l'immeuble et comme marchand de biens en achetant cet immeuble pour le revendre après avoir réalisé les travaux nécessaires et qu'elle engageait sa responsabilité sur le fondement de l'article 1641 du code civil en sa qualité de vendeur d'immeuble, la cour d'appel a pu en déduire que la police d'assurance était applicable ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le troisième moyen du pourvoi principal n° W 10-14.986, formé par la société Axa France, ci-après annexé : Attendu que, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes de la police d'assurance rendait nécessaire, la cour d'appel a retenu qu'en l'absence de mention expresse d'exclusion au titre de la garantie complémentaire de l'article 4.2.2., celle prévue aux conditions générales ne s'appliquait pas à la garantie complémentaire prévue à cet article ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le moyen unique du pourvoi incident formé par la société Réaumur participations, ci-après annexé : Attendu qu'ayant condamné la société Citroën à restituer la partie du prix de vente correspondant aux travaux de dépollution du terrain et relevé que les dommages-intérêts que la SEMARELP était condamnée à payer à la société Réaumur participations n'avaient aucun rapport avec la vente du 28 mai 1986, la cour d'appel a pu retenir, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, qu'il n'y avait pas lieu de condamner in solidum les deux sociétés ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ; Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois novembre deux mille onze.MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Boutet, avocat aux Conseils pour la société Axa France IARD, demanderesse au pourvoi principal n° W 10-14.986 PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la SEMARELP à payer à la Société REAUMUR PARTICIPATIONS la somme de 1.456.644  25 à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1645 du Code Civil et, par confirmation du jugement, condamné la Compagnie d'assurances AXA FRANCE IARD à garantir à hauteur de 754.622,63  la SEMARELP de la condamnation prononcée à son encontre ; AUX MOTIFS QUE l'article 6.2 de l'acte de vente stipule que "l'acquéreur prendra les biens objet des présentes dans l'état dans lequel le vendeur est tenu de les lui remettre et tels que définis sous le titre Propriété-Jouissance sans pouvoir exercer aucun recours ni répétition contre le vendeur en raison de la nature du sol ou du sous-sol " ; qu'il n'est pas contesté que le vendeur et l'acquéreur étant des professionnels de même spécialité, cette clause est valable dans son principe, le litige portant sur son interprétation, l'acquéreur soutenant que la pollution affectant le terrain n'est pas liée à la nature du sol ou du sous-sol mais à son état, le vendeur estimant que le terme pollution est applicable à la nature du terrain ; que la clause limitative de garantie doit s'interpréter restrictivement ; que le Tribunal a exactement admis, par des motifs pertinents que la Cour adopte, que les phénomènes de pollution aux hydrocarbures constatés sur le terrain en septembre 1997 ne sont pas liés à la nature du sol ou du sous-sol, notion qui renvoie à des caractéristiques géologiques ou géotechniques, mais qui ont affecté son état, tel que constaté lors des opérations d'expertise ; qu'il convient d'ajouter que la notion de nature du sol n'englobe pas celle d'état et que, même si l'acquéreur n'ignorait pas qu'il achetait un terrain sur lequel avait été implanté une ancienne usine de constructions automobiles, les termes de "nature du sol ou du sous-sol" n'incluent pas une éventuelle pollution en raison du principe d'interprétation restrictive de la clause élusive de garantie (arrêt p. 17) ; que la clause de non garantie des vices cachés insérée à l'acte de vente du 25 mars 1992 n'étant pas applicable à l'état du sol, comme il a été dit précédemment, la Société SEMARELP, marchand de biens, est réputée avoir connu le vice de la chose vendue ; que par conséquent, en application de l'article 1645 du Code Civil, elle est tenue de tous les dommages et intérêts envers la Société REAUMUR PARTICIPATIONS, la restitution du prix ayant déjà été mise à la charge de la Société CITROEN (arrêt p. 29, al. 1er) ; que les conditions générales de la police souscrite par la SEMARELP définissent les dommages matériels comme "toute atteinte ou à la substance d'une chose " et les dommages immatériels comme "tous dommages autres que corporels ou matériels" ; que la garantie retenue en l'espèce est celle de l'article 4.2.2 des conditions particulières aux termes duquel sont garanties, lorsque la responsabilité de l'assuré est engagée en qualité de marchand de biens, en vertu des dispositions de l'article 1641 du Code Civil, les conséquences pécuniaires des dommages résultant de vices cachés affectant les immeubles qu'il revend ; qu'en application de ces stipulations, seuls les dommages affectant le terrain lui-même sont constitutifs d'un préjudicie matériel, alors que les préjudices résultant des travaux supplémentaires sont des préjudices immatériels en ce qu'ils n'affectent pas le terrain vendu par la SEMARELP et ont été directement provoqués par sa pollution ; que le jugement déféré, dont la Cour adopte au surplus les motifs, doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné la SA AXA FRANCE IARD à garantir à hauteur de 754.622,63  la SEMARELP de la condamnation prononcée à son encontre par le jugement ; ALORS D'UNE PART QUE l'article 6-2 du contrat de vente du 25 mars 1992 stipule clairement que « l'acquéreur prendra les biens, objet des présentes, dans l'état dans lequel le vendeur est tenu de les lui remettre et tel que défini sous le titre "PROPRIÉTÉ JOUISSANCE" sans pouvoir exercer aucun recours ni répétition contre le vendeur en raison de la nature du sol ou du sous-sol » ; que cette clause de non garantie ne comporte aucune distinction selon l'origine du vice affectant la nature du sol et qu'ainsi, en interprétant la clause en procédant à une distinction qu'elle ne postulait pas, la Cour d'Appel dénature ladite clause et viole l'article 1134 du Code Civil ; ALORS D'AUTRE PART ET EN TOUTE HYPOTHESE QUE l'article 7 du cahier des clauses particulières de la ZAC, annexé à la vente du 25 mars 1992 (cf. art. 6-1) stipule clairement que « dès la prise de possession de son terrain, le maître d'ouvrage ne pourra formuler aucune demande, ni exercer aucun recours auprès de l'aménageur à quelque titre que ce soit » ; qu'en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y était pourtant expressément invitée (conclusions p. 9), si, en vertu de cette stipulation, le vendeur ne devait pas sa garantie au titre de la pollution du sous-sol, la Cour d'Appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1134 du Code Civil ; ALORS ENFIN QUE, dans ses conclusions d'appel (p. 9), la Société AXA rappelait que l'article 7 du Cahier des Clauses Particulières de l'îlot 1.3.2. de la ZAC du Front de Seine stipulait qu'après la prise de possession du terrain, le maître de l'ouvrage ne pourrait exercer aucun recours auprès de l'aménageur, à quelque titre que ce soit et qu'ainsi cette clause d'exclusion de garantie faisait obstacle à l'action de la Société REAUMUR PARTICIPATIONS, de sorte que l'assureur ne devait pas sa garantie ; qu'en ne répondant pas à ce chef péremptoire de conclusions, la Cour d'Appel a violé l'article 455 du Code de Procédure Civile. DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR, par confirmation du jugement, condamné la Compagnie d'assurances AXA FRANCE IARD à garantir à hauteur de 754.622,63  la SEMARELP de la condamnation prononcée à son encontre ; AUX MOTIFS QUE la responsabilité de la SEMARELP est engagée vis-à-vis de la Société REAUMUR PARTICIPATIONS sur le fondement de l'article 1641 du Code Civil pour avoir vendu à cette dernière, par acte authentique du 25 mars 1992, un terrain affecté d'un vice caché, en l'espèce une pollution aux hydrocarbures ; que la SEMARELP avait acquis ce terrain de la Société CITROEN, par acte du 28 mai 1986, et l'a revendu après avoir effectué des travaux de démolition complète des installations industrielles et commerciales ainsi que des travaux d'aménagement ; que la Société AXA FRANCE IARD soutient que la SEMARELP n'a pas agi en qualité de marchand de biens mais en tant qu'aménageur, ces deux notions étant, selon elle, juridiquement incompatibles ; que toutefois, le fait que la SEMARELP ait agi à la fois comme aménageur en procédant aux travaux de viabilisation de l'immeuble et comme marchand de biens en achetant cet immeuble pour le revendre après avoir réalisé les travaux nécessaires, n'a pas pour effet de mettre à néant la garantie prévue à l'article 4.2.2 des conditions générales dans la mesure où la responsabilité de la SEMARELP envers la Société REAUMUR PARTICIPATIONS est engagée, en l'espèce, sur le fondement de l'article 1641 du Code Civil, non pas en sa qualité d'aménageur mais en tant que vendeur d'immeuble, c'est-à-dire en qualité de marchand de biens, activité déclarée à l'article 3 des conditions particulières, tout comme l'activité d'aménageur (arrêt p. 23, dernier alinéa et p. 24, alinéas 1 & 2) ; ET AUX MOTIFS QU' aux termes de l'acte de vente du 25 mars 1992 intervenu entre la SEMARELP, venderesse, et la Société HOTEL LEVALLOIS LA SEINE aux droits de laquelle vient la Société REAUMUR PARTICIPATIONS, la cession a porté sur un terrain "destiné à accueillir une partie de construction à usage d'hôtel" ainsi que sur les droits à construire pour une surface hors oeuvre nette "à usage d'hôtel et de commerce" de 23.000 m2 ; qu'il est précisé dans cet acte que l'acquéreur a obtenu un permis de construire correspondant en date du 21 août 1991 ; qu'aux termes de l'article 6.1, il a été stipulé que "le vendeur s'engage notamment à prendre toutes mesures nécessaires afin de permettre à l'acquéreur la mise en état d'habitabilité des bâtiments qui seront édifiés par l'acquéreur" ; que le Tribunal a justement relevé que l'intention des parties de procéder à la cession et l'acquisition d'un terrain réservé à la construction d'un hôtel a été clairement exprimée ; que le Tribunal a, de même, exactement retenu, par des motifs pertinents que la Cour adopte, la responsabilité de la SEMARELP dans la réalisation du préjudice subi par l'acquéreur, celle-ci ayant été défaillante pour fournir à la Société REAUMUR PARTICIPATIONS, contrairement à son engagement, tel que précisé à l'article 6.2 de l'acte de vente du 25 mars 1992, des "biens dans l'état dans lequel le vendeur est tenu de les lui remettre" ; que la clause de non garantie des vices cachés insérée à l'acte de vente du 25 mars 1992 n'étant pas applicable à l'état du sol, comme il a été dit précédemment, la Société SEMARELP, marchand de biens, est réputée avoir connu le vice de la chose vendue ; que par conséquent, en application de l'article 1645 du Code Civil, elle est tenue de tous les dommages-intérêts envers la Société REAUMUR PARTICIPATIONS, la restitution du prix ayant déjà été mise à la charge de la Société CITROEN (arrêt p. 28, deux derniers alinéas et p. 29 ; ET AUX MOTIFS DES PREMIERS JUGES, EXPRESSEMENT ADOPTES, QUE l'acte de vente du 25 mars 1992 a prévu que la cession portait sur un terrain « destiné à accueillir une partie de construction à usage d'hôtel » ainsi que sur les droits à construire pour une surface hors oeuvre nette « à usage d'hôtel et de commerce de 23.000 m2 ; que l'acte précise que l'acquéreur REAUMUR PARTICIPATIONS a obtenu un permis de construire correspondant en date du 21 août 1991 ; que l'article 6.1 de l'acte stipule que « le vendeur s'engage notamment à prendre toutes mesures nécessaires afin de permettre à l'acquéreur la mise en état d'habitabilité des bâtiments qui seront édifiés par l'acquéreur » ; que l'article 22.1 des conditions particulières du cahier des charges de cessation des terrains, dont se prévaut la SEMARELP, ne vise que les installations de chantier et ne saurait être applicable en l'espèce ; qu'également l'article 6.2 de l'acte de vente précise que « l'acquéreur prendra les biens dans l'état dans lequel le vendeur est tenu de les lui remettre », sans que cet état soit autrement précisé ; que cette clause doit être interprétée à la lumière des articles 1156 et 1161 du Code Civil ; que l'intention des parties de procéder à la cession et l'acquisition d'un terrain réservé à la construction d'un hôtel a été clairement exprimée ; que le prix de cession HT fixé dans l'acte, soit 94.155.639 FRF, correspond à un prix au m2 de terrain de 23.421 FRF ; qu'il est rappelé que la SEMARELP avait acquis ce même terrain de CITROEN pour une valeur au m2 de 2.500 FRF en 1986, alors que l'indice BT01 du coût de la construction a progressé de 17 % pendant la période 1986-1992, selon les séries statistiques de l'INSEE ; que ces éléments chiffrés démontrent que la SEMARELP était en mesure de financer la démolition et l'aménagement des terrains afin de les rendre propres à leur usage final ; que la pollution constatée en 1997 lors des travaux de terrassement préparatoires à la construction d'un hôtel sur le site dont REAUMUR PARTICIPATIONS a acquis la propriété de la SEMARELP provient, selon le rapport d'expertise judiciaire, de la cuve n° 22, située à 13 mètres de la propriété de REAUMUR PARTICIPATIONS ; que la SEMARELP ne conteste pas les faits ; que les travaux de démolition des installations industrielles exploitées antérieurement par CITROEN ont été effectués sous la seule responsabilité de la SEMARELP à compter de juin 1988, selon le contrat passé entre cette dernière et la Société SNPR le 19 mai 1988, après la libération des lieux par CITROEN ; que ce constat précise qu'il inclut la vidange et rejet à l'égout de l'eau de 26 cuves préalablement dégazées et nettoyées par un sous-traitant de CITROEN avant le transfert du terrain, ainsi que leur sortie et évacuation ; que les travaux de démolition correspondant au terrain acquis postérieurement par REAUMUR PARTICIPATIONS ont été réceptionnés sans réserves le 29 août 1988, sans qu'il soit toutefois précisé si la cuve n° 22 dont les fuites seraient à l'origine de la pollution litigieuse, avait été effectivement déterrée et enlevée par le sous-traitant de la SEMARELP ; que par ailleurs la pollution aux hydrocarbures mise à jour lors des travaux de terrassement du chantier en septembre 1997 était, selon les constatations effectuées par huissier et selon le rapport d'expertise judiciaire, d'une ampleur telle qu'elle portait gravement atteinte aux droits à construire un établissement destiné à recevoir le public acquis par REAUMUR PARTICIPATIONS auprès de la SEMARELP ; qu'ainsi la SEMARELP a été défaillante pour fournir à REAUMUR PARTICIPATIONS, contrairement à son engagement, tel que précisé à l'article 6.2 de l'acte de vente du 25 mars 1992, des « biens dans l'état dans lequel le vendeur est tenu de les lui remettre » ; qu'en conséquence, sans préjuger de l'éventuelle responsabilité délictuelle de CITROEN, ancien exploitant industriel du terrain incriminé, le Tribunal dira la SEMARELP responsable des préjudices subis par REAUMUR PARTICIPATIONS des faits de pollution constatés sur le terrain acquis par acte du 25 mars 1992 ; ALORS QUE la Cour d'Appel constate que, dans l'acte de vente du 25 mars 1992, la Société SEMARELP s'était engagée à prendre les mesures nécessaires pour permettre à l'acquéreur la mise en état d'habitabilité de bâtiments que ce dernier édifierait ; qu'elle constate encore qu'elle avait été défaillante dans l'exécution de cette obligation de faire en l'état de la livraison d'un terrain non dépollué, ce qui justifiait sa responsabilité, ainsi que l'absence de recours contre la Société CITROEN à l'origine de la pollution du sol ; qu'en retenant que l'assureur, la Société AXA FRANCE IARD, devait sa garantie à son assurée, la SEMARELP, pour cette raison qu'en revendant le terrain, elle avait agit en qualité de marchand de biens quand il résultait de ses propres constatations qu'elle avait agi en qualité d'aménageur du terrain précédemment acquis, ce qui rendait inapplicable la garantie de l'article 4.2.2 des conditions particulières relative à la seule responsabilité encourue par l'assurée agissant en qualité de marchand de biens au titre de la garantie des vices cachés, la Cour d'Appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1134 du Code Civil. TROISIÈME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR, par confirmation du jugement, condamné la Compagnie d'assurances AXA FRANCE IARD à garantir à hauteur de 754.622,63  la SEMARELP de la condamnation prononcée à son encontre ; AUX MOTIFS QUE la Société AXA FRANCE IARD soutient que la garantie de l'article 4.2.2 est exclue par l'article 6 des conditions générales du contrat qui écarte de la garantie "les dommages résultant d'atteintes à l'environnement qui ne sont pas générées, développées ou propagées accidentellement" ; que toutefois, l'exclusion de garantie prévue à l'article 6 des conditions générales ne concerne pas la garantie complémentaire de l'article 4.2.2 qui est une garantie spécifique, ajoutée dans les conditions particulières au chapitre "extension de garantie" ; que l'article 4.2.2. ne prévoit aucune exclusion de garantie, même de celles indiquées aux conditions générales, contrairement à l'article 4.2.1 qui comporte des exclusions claires et lisibles et fait référence aux exclusions prévues aux conditions générales ; qu'en l'absence de mention expresse d'exclusion au titre de la garantie complémentaire de l'article 4.2.2., l'exclusion de garantie prévue à l'article 6 des conditions générales ne s'applique pas à cette garantie complémentaire ; ALORS QUE l'article 4.2 des conditions particulières de la police d'assurance stipule clairement que « l'assurance des dommages définis ci-après est soumise à l'ensemble des dispositions du contrat », ce dont il résultait l'application des exclusions de garantie stipulées dans les conditions générales, dont celle relative aux « dommages résultant d'atteintes à l'environnement qui ne sont pas générées, développées ou propagées accidentellement », sans qu'il soit nécessaire d'un rappel de l'application de ces exclusions pour chaque extension de garantie, d'où il suit qu'en statuant comme elle le fait, la Cour d'Appel a dénaturé la police et a violé l'article 1134 du Code Civil. QUATRIÈME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté la demande de la Société AXA FRANCE IARD tendant à la condamnation de la Société AUTOMOBILES CITROEN à la relever et garantir intégralement, en sa qualité d'assureur de la Société SEMARELP, de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au titre de la pollution invoquée par la Société REAUMUR PARTICIPATIONS, venant aux droits de la SNC HOTEL LEVALLOIS LA SEINE, et de ses conséquences, en ce comprenant l'article 700 du Code de Procédure Civile, les frais d'expertise et le montant des dépens ; AUX MOTIFS QUE la SEMARELP demande à être garantie par la Société CITROEN sur le fondement de la loi du 19 juillet 1976 en raison de la responsabilité quasi délictuelle de cette dernière, du fait de son infraction à cette loi ; qu'en application du principe du non-cumul des responsabilités d'ordre contractuel et quasi délictuel, la SEMARELP ne peut fonder son recours contre la Société CITROEN sur les articles 1382 et suivants du Code Civil alors que cette dernière est déclarée responsable de la pollution affectant l'immeuble litigieux envers la Société REAUMUR PARTICIPATIONS et également envers la SEMARELP, en application de l'article 1641 du même Code ; qu'au vu du contrat de vente du 28 mai 1986 liant la SEMARELP à la Société CITROEN, cette dernière doit être condamnée à restituer une partie du prix de vente de l'immeuble, correspondant aux travaux de dépollution du terrain ; que les dommages-intérêts que la SEMARELP est condamnée à payer à la Société REAUMUR PARTICIPATIONS n'ont aucun rapport avec la vente du 28 mai 1986 intervenue avec la Société CITROEN, qu'elles découlent du non-respect par la SEMARELP de ses obligations propres envers son acquéreur telles qu'elles résultent de l'acte de vente du 25 avril 1992 ; que pour ces mêmes motifs, les demandes de garanties dirigées par la Société AXA FRANCE IARD contre la Société CITROEN doivent être rejetées ; ALORS QUE la garantie des vices cachés n'interdit pas à l'acheteur et à son assureur de rechercher la responsabilité du vendeur pris en sa qualité de dernier exploitant d'un site industriel tenu, en cette seule qualité, d'une obligation de dépollution légale d'ordre public touchant à la protection générale de l'environnement ; qu'en statuant dès lors comme elle le fait, sans rechercher si l'inexécution par la Société SEMARELP de ses obligations à l'égard de la Société REAUMUR PARTICIPATIONS en vertu de l'acte de vente du 25 avril 1992 n'était pas la conséquence du manquement dûment constaté de la Société CITROEN, dernier exploitant du site industriel, de son obligation légale de dépollution (not. arrêt p. 16, al. 1er), ce qui fondait le recours en garantie de la Société AXA FRANCE IARD, assureur de la Société SEMARELP, la Cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article L 511-1 du Code de l'Environnement. Moyen produit par la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat aux Conseils pour la société Réaumur participations, demanderesse au pourvoi incident n° W 10-14.986 Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir condamné un vendeur (la société CITROEN) ainsi qu'un vendeur intermédiaire (la SEMARELP) à payer à un sous-acquéreur (la société REAUMUR PARTICIPATIONS, l'exposante) respectivement les sommes de 714.160,99  et de 1.456.644,25 C au titre de la garantie des vices cachés ; AUX MOTIFS QUE la société REAUMUR PARTICIPATIONS réclamait la somme de 3.027.663,27  ainsi ventilée : - coût de l'évacuation et du traitement des déchets et coût des travaux supplémentaires : 1.906.805,24  ; - préjudice financier : 1.120.858,03  ; que la société CITROEN n'était tenue de la garantie des vices cachés envers la société REAUMUR PARTICIPATIONS que dans la limite de ses obligations vis-à-vis de la SEMARELP, acquéreur initial ; que la société CITROEN n'avait pas vendu un terrain destiné à la construction d'un hôtel ; que la société CITROEN n'était tenue envers la société REAUMUR PARTICIPATIONS que du coût de la dépollution du terrain ; que le montant du préjudice subi par la société REAUMUR PARTICIPATIONS au titre des études, évacuation et traitement des terres polluées s'élevait à 714.160,99  ; que la société CITROEN devait être condamnée à payer cette somme au titre de la réfaction du prix de vente de l'immeuble ; que la société CITROEN n'était pas tenue relativement au surplus de la demande formée par le dernier acquéreur de l'immeuble et tendant à une indemnisation relative aux travaux supplémentaires sur le chantier de construction de l'hôtel, aux incidences financières du décalage du planning des travaux, aux frais fixes de chantier, aux pénalités de retard et à la perte de marge financière qui ne faisaient pas partie des obligations contractées par elle du fait de la vente initiale du 28 mai 1986 ; que la société SEMARELP, marchand de biens, était réputée avoir connu le vices de la chose vendue ; que, en application de l'article 1645 du code civil, elle était tenue de tous les dommages et intérêts envers la société RÉAUMUR PARTICIPATIONS ; que cette dernière ne demandait pas l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il avait prononcé des condamnations distinctes à l'encontre de la société CITROEN et de la SEMARELP ; qu'il n'y avait donc pas lieu de condamner in solidum ces deux sociétés à restituer une partie du prix de vente, cette condamnation étant prononcée contre la seule société CITROEN ; que la SEMARELP devait être condamnée à payer à la société REAUMUR PARTICIPATIONS la somme de 1.456.644,25  à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1645 du code civil (arrêt attaqué, pp. 26 à 30) ; ALORS QUE les juges sont liés par les conclusions dont ils sont saisis ; qu'en affirmant que le sous-acquéreur ne demandait pas l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il avait prononcé des condamnations conjointes à l'encontre du vendeur initial et du vendeur intermédiaire, de sorte qu'il n'y avait pas lieu de prononcer contre eux une condamnation in solidum, quand, dans ses écritures d'appel (v. celles signifiées le 26 octobre 2009, p. 23, § 5), l'exposante soutenait que « la condamnation in solidum des deux sociétés SEMARELP et CITROEN devait être nécessairement retenue dès lors que l'une comme l'autre avaient contribué par leur fait à l'existence de son préjudice », la cour d'appel a dénaturé ces conclusions en violation de l'article 4 du code de procédure civile. Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils pour la société SEMARELP, demanderesse au pourvoi principal n° N 10-30.549 PREMIER MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'après avoir décidé que la responsabilité de la Société CITROEN était engagée à l'égard de la Société SEMARELP, sur le fondement de la garantie des vices cachés, il a rejeté la demande en garantie formée par la Société SEMARELP à l'encontre de la Société AUTOMOBILES CITROEN et de son assureur ; AUX MOTIFS QU'« au vu du contrat de vente du 28 mai 1986 liant la SEMARELP à la Société CITROEN, cette dernière doit être condamnée à restituer une partie du prix de vente de l'immeuble, correspondant aux travaux de dépollution du terrain ; que les dommages et intérêts que la SEMARELP est condamnée à payer à la Société REAUMUR PARTICIPATIONS n'ont aucun rapport avec la vente du 28 mai 1986 intervenue avec la Société CITROEN ; qu'elles découlent du non-respect par la SEMARELP de ses obligations propres envers son acquéreur telles qu'elles résultent de l'acte de vente du 25 avril 1992 ; que la demande en garantie de la SEMARELP contre la Société CITROEN doit donc être rejetée ( ) » (arrêt, p. 31, avant-dernier et dernier §) ; ALORS QUE, premièrement, à l'occasion de l'examen de la demande formée par la Société REAUMUR PARTICIPATIONS à l'encontre de la Société AUTOMOBILES CITROEN, les juges du fond ont constaté que la Société REAUMUR PARTICIPATIONS exerçait une action de nature contractuelle ; que la Société CITROEN était tenue au coût des travaux relatifs aux études, évacuation et traitement des terres polluées, bref, au coût de la dépollution du terrain chiffré à 714.160,99  ; que ce qui avait été décidé à l'égard de la Société REAUMUR PARTICIPATIONS, exerçant l'action qui lui avait été transmise par la Société SEMARELP à l'égard de la Société AUTOMOBILES CITROEN, s'imposait, de la même manière, dans le cadre des rapports entre la Société SEMARELP et la Société AUTOMOBILES CITROEN ; qu'en décidant le contraire pour dénier à la Société SEMARELP tout droit à réparation s'agissant du coût de la dépollution, les juges du fond, qui n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations, ont violé les articles 1641 à 1645 du Code civil ; ALORS QUE, deuxièmement et en tout cas, dès lors que le coût de la dépollution était imputé à la carence de la Société AUTOMOBILES CITROEN, et que ce sont ces mêmes travaux de dépollution qui ont justifié qu'une somme de 1.182.644,25  fût mise à la charge de la Société SEMARELP, les juges du fond ne pouvaient faire autrement que de faire droit, s'agissant de cette somme, à l'appel en garantie formé par la Société SEMARELP à l'encontre de la Société AUTOMOBILES CITROEN ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé les articles 1641 à 1645 du Code civil ; Et ALORS QUE, troisièmement et de la même manière, il était exclu que les juges du fond puissent considérer que les travaux de dépollution étaient étrangers à la vente intervenue en 1986 entre la Société SEMARELP et la Société AUTOMOBILES CITROEN, dès lors qu'ils constataient que les travaux de dépollution devaient être effectués par la Société AUTOMOBILES CITROEN au titre des obligations contractuelles découlant de la vente ; qu'à cet égard également, l'arrêt attaqué a été rendu en violation des articles 1641 à 1645 du Code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'après avoir décidé que la responsabilité de la Société CITROEN était engagée à l'égard de la Société SEMARELP, sur le fondement de la garantie des vices cachés, il a rejeté la demande en garantie formée par la Société SEMARELP à l'encontre de la Société AUTOMOBILES CITROEN et de son assureur ; AUX MOTIFS QU'« au vu du contrat de vente du 28 mai 1986 liant la SEMARELP à la Société CITROEN, cette dernière doit être condamnée à restituer une partie du prix de vente de l'immeuble, correspondant aux travaux de dépollution du terrain ; que les dommages et intérêts que la SEMARELP est condamnée à payer à la Société REAUMUR PARTICIPATIONS n'ont aucun rapport avec la vente du 28 mai 1986 intervenue avec la Société CITROEN ; qu'elles découlent du non-respect par la SEMARELP de ses obligations propres envers son acquéreur telles qu'elles résultent de l'acte de vente du 25 avril 1992 ; que la demande en garantie de la SEMARELP contre la Société CITROEN doit donc être rejetée ( ) » (arrêt, p. 31, avant-dernier et dernier §) ; ALORS QUE, premièrement, dès lors qu'ils avaient constaté que les travaux de dépollution entraient au nombre des réparations dues par la Société AUTOMOBILES CITROEN, à raison du vice caché affectant la vente du 28 mai 1986, les juges du fond ne pouvaient écarter l'appel en garantie formé par la Société SEMARELP, à l'encontre de la Société AUTOMOBILES CITROEN, s'agissant des pénalités sanctionnant les retards dans le déroulement du chantier, sans s'expliquer sur le point de savoir si ces retards ne trouvaient pas leur origine dans l'état du terrain faute d'avoir fait l'objet de travaux de dépollution ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce point, les juges du fond ont privé leur défaut de base légale au regard des articles 1641 à 1645 du Code civil ; Et ALORS QUE, deuxièmement, quand bien même la Société SEMARELP aurait été condamnée à l'égard de la Société REAUMUR PARTICIPATIONS sur le fondement de la vente du 25 avril 1992, elle était néanmoins autorisée à demander la garantie de la Société AUTOMOBILES CITROEN, sur le fondement de la vente du 28 mai 1986, dès lors que la condamnation prononcée trouvait son origine dans le vice affectant la vente du 28 mai 1986 ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont en toute hypothèse violé les articles 1641 à 1645 du Code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a rejeté la demande en garantie formée par la Société SEMARELP à l'encontre de la Société AUTOMOBILES CITROEN et de son assureur ; AUX MOTIFS QU'« que la SEMARELP demande à être garantie par la société CITROEN sur le fondement de la loi du 19 juillet 1976 en raison et de la responsabilité quasi délictuelle de cette dernière, du fait de son infraction à cette loi ; qu'en application du principe de non cumul des responsabilités civiles d'ordre contractuel et quasi délictuel, la SEMARELP ne peut fonder son recours contre la société CTROEN sur les articles 1382 et suivants du code civil alors que cette dernière est déclarée responsable de la pollution affectant l'immeuble litigieux envers la société REAUMUR PARTICIPATIONS et également envers la SEMARELP, en application de l'article 1641 du même code. » (arrêt, p. 31, 2ème et 3ème §) ; ALORS QUE, les juges du fond devaient rechercher, quelque soit la nature de la responsabilité encourue, si les règles d'ordre public issues de la loi du 19 juillet 1976 et du décret du 21 septembre 1977, imposant à l'exploitant l'obligation de remise en état, ne fondaient pas la demande en garantie de la société SEMARELP ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce point, les juges du fond ont privé leur décision de bases légale au regard des articles 6 du Code civil, 1er de la loi du 19 juillet 1976 et 34-1 du décret du 21 septembre 1977. Moyens identiques produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour la société Automobiles Citroën, demanderesse aux pourvois incidents PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la responsabilité de la société AUTOMOBILES CITROËN est engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés de l'article 1641 à l'égard de la SEMARELP et de la société REAUMUR PARTICIPATIONS et condamné la société AUTOMOBILES CITROËN à payer à la société REAUMUR PARTICIPATIONS la somme de 714.160,99 euros en restitution d'une partie du prix de vente sur le fondement de l'article 1644 du Code civil. AUX MOTIFS QUE la vente du 28 mai 1996 a eu lieu entre deux professionnels de spécialités différentes, la société CITROËN étant une entreprise industrielle soumise aux dispositions de la législation sur les installations classées pour la protection de l'environnement, la SEMARELP étant quant à elle une professionnelle de l'immobilier sans être spécialiste des installations classées ; qu'ainsi la société CITROËN en sa qualité d'industriel exploitant une installation classée ne peut ignorer les vices cachés de la chose vendue en ce qui concerne la pollution de son site d'exploitation alors qu'il n'est pas établi que la SEMARELP, professionnel de la vente d'immeuble mais non professionnelle des sites industriels classés, ait pris en compte les risques de pollution éventuelle du terrain dans le prix d'achat en ayant accepté la clause d'exclusion de garantie du vendeur sur l'état du sol et du sous-sol, étant rappelé que l'obligation de dépollution incombe à la société CITROËN en vertu de la loi du 19 juillet 1976 et de son décret d'application ; qu'en outre la société CITROËN connaît, en sa qualité d'industriel, à la fois les risques que peut entraîner l'exploitation de son usine, notamment ceux de fuites de cuves contenant des hydrocarbures dans le sous-sol et son obligation de dépollution en tant que dernier exploitant, ce qui n'est pas le cas de la SEMARELP ; qu'à l'époque de la vente du 28 mai 1986 cette loi du 19 juillet 1976 et son décret d'application du 21 septembre 1977 étaient en vigueur et établissaient le principe de l'obligation de remise en état des lieux pollués par le dernier exploitant ; que le caractère d'ordre public de cette obligation limite la portée de la clause de non-garantie des vices cachés insérée à l'acte de vente du 28 mai 1986 en ce que la contamination par la pollution de l'immeuble vendu par la société CITROËN, dernier exploitant du site, ne peut être couverte par cette clause car toute stipulation contractuelle tendant à faire échec aux obligations prévues dans ces textes doit être considérée comme nulle et non avenue ; qu'en effet cette obligation de remise en état du site mise à la charge du dernier exploitant obéit à des dispositions destinées à assurer la protection de l'environnement et la sécurité des personnes ; que l'intérêt ainsi protégé étant un intérêt général de protection, le dernier exploitant, la société CITROËN, ne peut s'exonérer de son obligations par une stipulation de non-garantie de l'état du sol et du sous-sol dans l'acte de vente du terrain ; que même l'absence de faute de la société CITROËN au regard de la réglementation administrative et de délivrance à celle-ci d'une injonction par l'Administration, il apparaît que cette société, débitrice de l'obligation de remise en état du terrain sur lequel a été exercée l'activité soumise à la législation sur les installations classées, ne peut valablement se prévaloir de la clause excluant la garantie des vices cachés en ce qui concerne la pollution du terrain, cette clause étant nulle et non avenue en raison du caractère d'ordre public de l'obligation de dépollution (arrêt attaqué, p. 21-22) ; que la société CITROËN n'est tenue de la garantie des vices cachés envers la société REAUMUR que dans la limite de ses obligations vis-à-vis de la SEMARELP, acquéreur initial ; qu'aux termes de l'acte de vente du 28 mai 1986, la société CITROËN a vendu à la ville LEVALLOIS-PERRET aux droits de laquelle vient la SEMARELP, un ensemble immobilier à usage industriel et commercial dans son état au jour du transfert de propriété ; que la société CITROËN n'a donc pas vendu un terrain destiné à la construction d'un hôtel ; que la clause de non-garantie est valable, sauf en ce qui concerne la pollution du terrain, de sorte que la société CITROËN n'est tenue envers la société REAUMUR que du coût de la dépollution du terrain, et que la société CITROËN doit être condamnée à payer la somme de 714.160,99 euros à la société REAUMUR au titre de la réfaction du prix de vente de l'immeuble sur le fondement des articles 1641,1643 et 1644 du Code civil (arrêt attaqué, p. 26-27). 1°/ ALORS QUE les clauses élusives de garantie des vices cachés et de non responsabilité sont valables entre professionnels de même spécialité ; qu'en refusant de prêter effet à la clause élusive de garantie souscrite entre la société CITROËN et la société SEMARELP, en relevant que la clause de non-garantie est valable sauf en ce qui concerne la pollution du terrain, en raison du caractère d'ordre public de l'obligation de dépollution à la charge du dernier exploitant, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1643 du Code civil. 2°/ ALORS QUE les clauses élusives de garantie des vices cachés sont valables entre professionnels de même spécialité ; qu'en refusant de prêter effet à la clause élusive de garantie souscrite entre la société CITROËN et la société SEMARELP, en relevant que la clause de non-garantie est valable sauf en ce qui concerne la pollution du terrain, la société CITROËN étant professionnel des installations classées tandis que la SEMARELP ne serait qu'un professionnel de la vente d'immeuble mais non professionnelle des sites industriels classés, la cour d'appel, qui a ainsi refusé d'admettre la validité d'une clause élusive de responsabilité contractée envers un professionnel de l'immobilier, a violé les articles 1134 et 1643 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SA AUTOMOBILES CITROËN de sa demande d'appel en garantie de la compagnie d'Assurances AXA Corporate Solutions. AUX MOTIFS DES PREMIERS JUGES ADOPTES, QUE « la police d'assurances passée entre la compagnie d'assurances UAP, aux droits de laquelle vient AXA CORPORATE SOLUTIONS et CITROËN, et dont cette dernière demande l'application, inclut, dans son annexe 4 intitulée « Convention spéciale Protection Environnement » un article 1.2 qui dispose que les garanties visées à l'article 2 ne concernent que les seuls sites en activité au 1er janvier 1994 » ; que CITROËN soutient que l'article 2 visé est celui de l'annexe 4, alors que pour AXA CORPORATE SOLUTIONS, il s'agit de l'article 2 des Conditions particulières qui décrit en détail les activités de CITROËN faisant l'objet des garanties ; que l'article 1.2.2 de l'annexe 4 précitée précise que « les garanties accordées à l'assuré cessent leur effet à la date de la cessation d'activité » et qu'elles ne pourront être prorogées que sur demande expresse de l'assuré après remise en état du site, démarche que CITROËN ne prouve pas avoir accompli auprès de son assureur après la cessation d'activité intervenue en 1998, postérieurement à sa cession ; que l'article 2 de l'annexe 4 qui prévoit une extension de garantie en cas d'atteinte à l'environnement causé par un incendie ou une explosion « survenant à l'intérieur des locaux de l'entreprise » ne peut pas être l'article visé au paragraphe précédent alors que l'entreprise a cessé son activité et cédé ses biens immobiliers ; que par application de l'article 2 des Conditions particulières de la police d'assurances et de l'article 1.2 de son annexe 4 qui limite les garanties aux sites en activité au 1er janvier 1994, la police invoquée est inapplicable au cas de l'espèce qui concerne un site cédé en 1986 et ayant fait l'objet d'une cessation d'activité en 1988 ; qu'en conséquence, le Tribunal déboutera CITROËN de sa demande d'appel en garantie de AXA Corporate Solutions ». ALORS QUE le contrat d'assurance garantit l'assuré contre les conséquences pécuniaires de sa responsabilité dans tous les cas où elle viendrait à être recherchée du fait des dommages causés aux tiers, quelle que soit la cause de responsabilité encourue, dès lors que la responsabilité encourue était relative à l'activité de l'assuré et survenait au cours de la période de validité du contrat ; que la condition visée à l'article 1.2 de l'annexe 4 du contrat, à savoir garantie des seuls sites en activités au 1er janvier 1994, ne concerne que les garanties visées l'article 2 de ladite annexe, à savoir l'extension de garantie aux dommages à l'environnement trouvant leur origine dans un incendie ou une explosion, de sorte qu'en décidant le contraire la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la police d'assurance, en violation de l'article 1134 du Code civil.
{"ancien_id": "", "origine": "JURI", "url": "texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/24/76/20/JURITEXT000024762022.xml", "nature": "ARRET", "titre": "Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 3 novembre 2011, 10-14.986 10-30.549, Inédit", "date_decision": "2011-11-03 00:00:00", "juridiction": "Cour de cassation", "numero": "31101269", "solution": "Rejet", "numero_affaire": "10-14986", "publie_bulletin": "non", "formation": "CHAMBRE_CIVILE_3", "date_decision_attaquee": "2010-01-25", "juridiction_attaquee": "Cour d'appel de Versailles", "siege_appel": "", "juridiction_premiere_instance": "", "lieu_premiere_instance": "", "demandeur": "", "defendeur": "", "president": "M. Terrier (président)", "avocat_general": "", "avocats": "Me Foussard, SCP Boutet, SCP Gatineau et Fattaccini, SCP Masse-Dessen et Thouvenin", "rapporteur": "", "ecli": "", "sommaire": ""}