LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 22 septembre 2009), que Mme X..., propriétaire d'un immeuble comprenant des locaux à usage commercial, a donné ces derniers à bail à la société Carolle T pour l'exploitation d'un commerce de coiffure ; que la locataire, autorisée, a entrepris des travaux d'aménagement des locaux pris à bail, au cours desquels il est apparu que de sérieux désordres affectaient l'immeuble ; que les travaux de réparation de l'immeuble ont retardé les travaux d'aménagement des locaux loués et différé par suite le début de l'exploitation du fonds de commerce ; que la société Carolle T a assigné la bailleresse en réparation de son préjudice économique ; Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de faire droit à cette demande, alors, selon le moyen : 1°/ que le bailleur n'est pas tenu d'indemniser le preneur des vices apparents de l'immeuble, que ce dernier connaissait ou aurait dû connaître ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a jugé que la bailleresse était tenue d'indemniser la preneuse dès lors que cette dernière n'était pas locataire du premier étage et n'avait donc pas suspecté les désordres avant la dépose du faux plafond (postérieure à la conclusion du bail) ; qu'en statuant ainsi sans rechercher si, comme le soutenait la bailleresse, la preneuse n'avait pas eu tout le loisir d'inspecter l'ensemble de l'immeuble et d'en constater l'état véritable, antérieurement à la conclusion du bail, de sorte qu'elle connaissait ou aurait dû connaître le vice à l'origine du dommage allégué, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1721 du code civil ; 2°/ que le bailleur n'est pas tenu d'indemniser le preneur des vices cachés de l'immeuble lorsque ces vices procèdent d'un cas de force majeure ; que la vétusté est constitutive d'un cas de force majeure lorsqu'elle ne résulte pas d'un défaut d'entretien ou d'une négligence ; qu'en l'espèce, les conclusions de l'expert, auxquelles s'est référée la cour d'appel pour écarter l'existence d'un cas de force majeure, ont relevé la vétusté de l'immeuble et stigmatisé tantôt un défaut d'entretien, tantôt le grand âge de l'immeuble, mais sans expliquer précisément quel désordre avait été causé par un défaut d'entretien et quel désordre s'expliquait uniquement par l'ancienneté de l'immeuble ; qu'en s'abstenant dès lors de caractériser que les vices précis qui étaient à l'origine du dommage allégué (désordres affectant deux poutres) étaient dus à un défaut d'entretien et non au grand âge de l'immeuble, seul motif qui aurait permis d'écarter la vétusté constitutive d'un cas de force majeure, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1148 et 1721 du code civil ; 3°/ que les dommages-intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir ses obligations ; qu'en l'espèce, la bailleresse expliquait qu'elle avait fait réaliser les travaux nécessités par son obligation de garantie des vices cachés dès la demande conservatoire en ce sens émanant de l'expert, alors même qu'il ne lui avait jamais été notifié d'avoir à les réaliser dans un certain délai, et notamment que ne lui avait jamais été notifiée la date à laquelle la preneuse prévoyait d'ouvrir son commerce ; qu'en condamnant pourtant la bailleresse à payer des dommages-intérêts à la preneuse au titre de l'ouverture tardive de son salon de coiffure, sans constater que la bailleresse avait été mise en demeure de procéder aux travaux nécessaires à la reprise des désordres et qu'elle avait alors refusé de s'exécuter, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1146 et 1721 du code civil ; Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que la locataire ne pouvait, lors de l'entrée dans les lieux, suspecter l'état de l'immeuble, lequel n'était apparent qu'au premier étage, non compris dans l'assiette du bail, et que ces vices cachés de l'immeuble ne résultaient pas d'un cas fortuit ou d'une force majeure mais d'un défaut d'entretien, la cour d'appel, qui n'était tenue ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante et qui en a déduit à bon droit que la bailleresse devait garantir la locataire de ces vices cachés existant au jour de la signature du bail, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq avril deux mille onze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour Mme X... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement ayant dit que Madame X... est tenue de réparer le dommage résultant pour l'EURL CAROLLE T de l'ouverture de son salon de coiffure à la date du 3 mai 2005 et d'AVOIR, ajoutant à ce jugement, condamné Madame X... à payer à l'EURL CAROLLE T la somme de 10. 690  à titre de dommages et intérêts et celle de 1. 800  en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, AUX MOTIFS PROPRES QU'est en cause le préjudice éventuellement subi par l'EURL CAROLLE T né de l'ouverture du salon de coiffure qu'elle exploite dans les lieux loués, retardée par la nécessité de renforcer ladite poutre, outre celle de façade, ainsi que le plancher ; qu'il est établi, de par les diligences dont justifie l'EURL CAROLLE T et les investigations de l'expert M. Y..., que l'ouverture du magasin, prévue au 22 février 2005, n'a pu intervenir, ces travaux de renforcement s'étant achevés le 13 avril 2005, que le 3 mai suivant (contrairement à ce qu'indique le dispositif du jugement) compte-tenu du temps nécessaire à la réalisation consécutive des travaux d'aménagement convenus ; que, principalement, l'expert a conclu en ces termes : « L'immeuble de Mme X... est globalement vétuste et souffre des séquelles de son âge ainsi que d'un manque d'entretien. Il présente les pathologies courantes des bâtiments de ce type, à savoir des déformations importantes de plancher et des fissures de structure. Nous avons constaté la présence de multiples désordres à savoir pour l'essentiel : le mauvais état de la poutre centrale et de la poutre de façade du plancher haut du local commercial qui présentait un réel danger, nécessitait un renforcement d'urgence et a conduit à interrompre les travaux entrepris par l'EURL CAROLLE T, des déformations importantes de planchers et de nombreuses fissures sur diverses parois. Ces désordres étaient pré existants à la prise de possession des lieux par l'EURL CAROLLE T. Les travaux réalisés par l'entreprise Eudes pour le compte de l'EURL CAROLLE T. l'ont été conformément aux règles de l'art et ne sont en aucun cas à l'origine de ces désordres » ; que l'article 1721 du code civil invoqué, sans que le principe de son application en l'espèce soit contesté et alors qu'il n'est pas établi que le bail y apporte dérogation, dispose qu'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail ; que le bailleur est tenu d'indemniser le preneur s'il en résulte pour celui-ci quelque perte ; que s'il est constant que la solidité des poutres n'a pu être suspectée par l'EURL CAROLLE T., qui n'est pas locataire du premier étage, qu'à l'occasion de la dépose d'un faux plafond, l'appelante fait valoir, pour prétendre au débouté des demandes de l'EURL CAROLLE T., que le dommage allégué n'est pas imputable à un vice ou défaut du bien loué mais aux travaux réalisés pour le compte de celle-ci ; que cependant, les deux attestations vantées à cet effet, au demeurant non circonstanciées, dont il résulte que ces travaux ont été entrepris sans étayage immédiat, ne sauraient prévaloir sur les conclusions expertales fort argumentées ; qu'au surplus, il s'impose d'observer que, selon le rapport d'expertise, l'appelante a confié la réalisation des travaux de renforcement ainsi préconisés à l'entreprise qu'avait choisie I'EURL CAROLLE T., sous la direction du même architecte ; que l'appelante fait valoir aussi qu'elle a toujours assumé les obligations lui incombant en ses qualités de propriétaire et bailleur ; mais, qu'outre que le remplacement invoqué de certaines huisseries est insuffisant à en constituer la preuve, les conclusions de M. Y..., qui ne sont pas démenties, n'autorisent pas à retenir que les défauts que présentait le bien loué procédaient d'une cause étrangère à sa propriétaire, revêtant le caractère d'un cas fortuit ou de force majeure ; que l'appel est donc, au principal, infondé ; qu'il est à retenir, en conséquence des développements qui précèdent, que l'ouverture du salon de coiffure a été retardée du février au 3 mai 2005 et que Marguerite X... doit indemniser I'EURL CAROLLE T. du préjudice en résultant, ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE selon les dispositions de l'article 1721 du Code Civil, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail ; que s'il existe de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser ; qu'en l'espèce, à l'occasion de travaux effectués par la locataire, dûment autorisés par le bailleur, il est apparu que la poutre centrale et la poutre de façade du plancher haut du local commercial loué à la demanderesse présentaient un réel danger nécessitant un renforcement d'urgence ; que selon l'expert, la poutre présente une flèche ancienne et les linçoirs n'ont pas été correctement fixés sur la poutre ; que n'étant pas en appui à leurs extrémités, ils se sont affaissés entraînant avec eux les soliveaux et le parquet sous jacent ; que les travaux entrepris par la locataire ont dû être interrompus afin qu'intervienne une entreprise chargée de procéder aux travaux de renforcement du plancher ; qu'il est ainsi établi que la bailleresse a donné à bail un local affecté d'un vice en empêchant l'usage, et qu'elle doit par conséquent réparation des dommages en résultant pour sa locataire, alors même qu'il n'est pas contestable qu'elle ignorait que le bâtiment souffrait d'un vice ; qu'aucun élément ne vient étayer la thèse de la défenderesse selon laquelle les dommages auraient été causés par l'exécution fautive des travaux effectués à l'initiative de 1'EURL CAROLLE T alors qu'au contraire, l'expert a relevé qu'ils avaient été faits conformément aux règles de l'art. 1- ALORS QUE le bailleur n'est pas tenu d'indemniser le preneur des vices apparents de l'immeuble, que ce dernier connaissait ou aurait dû connaître ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a jugé que la bailleresse était tenue d'indemniser la preneuse dès lors que cette dernière n'était pas locataire du premier étage et n'avait donc pas suspecté les désordres avant la dépose du faux plafond (postérieure à la conclusion du bail) ; qu'en statuant ainsi sans rechercher si, comme le soutenait la bailleresse, la preneuse n'avait pas eu tout le loisir d'inspecter l'ensemble de l'immeuble et d'en constater l'état véritable, antérieurement à la conclusion du bail, de sorte qu'elle connaissait ou aurait dû connaître le vice à l'origine du dommage allégué, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1721 du Code civil. 2- ALORS QUE le bailleur n'est pas tenu d'indemniser le preneur des vices cachés de l'immeuble lorsque ces vices procèdent d'un cas de force majeure ; que la vétusté est constitutive d'un cas de force majeure lorsqu'elle ne résulte pas d'un défaut d'entretien ou d'une négligence ; qu'en l'espèce, les conclusions de l'expert, auxquelles s'est référée la Cour d'appel pour écarter l'existence d'un cas de force majeure, ont relevé la vétusté de l'immeuble et stigmatisé tantôt un défaut d'entretien, tantôt le grand âge de l'immeuble, mais sans expliquer précisément quel désordre avait été causé par un défaut d'entretien et quel désordre s'expliquait uniquement par l'ancienneté de l'immeuble ; qu'en s'abstenant dès lors de caractériser que les vices précis qui étaient à l'origine du dommage allégué (désordres affectant deux poutres) étaient dus à un défaut d'entretien et non au grand âge de l'immeuble, seul motif qui aurait permis d'écarter la vétusté constitutive d'un cas de force majeure, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1148 et 1721 du Code civil. 3- ALORS QUE les dommages intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir ses obligations ; qu'en l'espèce, la bailleresse expliquait qu'elle avait fait réaliser les travaux nécessités par son obligation de garantie des vices cachés dès la demande conservatoire en ce sens émanant de l'expert, alors même qu'il ne lui avait jamais été notifié d'avoir à les réaliser dans un certain délai, et notamment que ne lui avait jamais été notifiée la date à laquelle la preneuse prévoyait d'ouvrir son commerce ; qu'en condamnant pourtant la bailleresse à payer des dommages et intérêts à la preneuse au titre de l'ouverture tardive de son salon de coiffure, sans constater que la bailleresse avait été mise en demeure de procéder aux travaux nécessaires à la reprise des désordres et qu'elle avait alors refusé de s'exécuter, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1146 et 1721 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION, SUBSIDIAIRE Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, ajoutant au jugement, condamné Madame X... à payer à l'EURL CAROLLE T la somme de 10. 690  à titre de dommages et intérêts et celle de 1. 800  en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, AUX MOTIFS QU'il est à retenir, en conséquence des développements qui précèdent, que l'ouverture du salon de coiffure a été retardée du 22 février au 3 mai 2005 et que Marguerite X... doit indemniser I'EURL CAROLLE T. du préjudice en résultant ; que celle-ci, formant ainsi appel incident, l'évalue à la somme de 16. 375  hors taxes au visa d'une attestation de M. Z..., expert comptable, en date du 29 juillet 2005, somme ainsi détaillée, Perte de marge : 11. 685  hors taxes, Charges de personnel : 959  hors taxes, Autres charges d'exploitation : 3. 731  hors taxes ; que si les dites " charges de personnel " et " autres charges d'exploitation " sont justifiées par les autres pièces versées aux débats, ou vérifiables, tel n'est pas le cas de la " perte de marge " ; qu'eu égard à la nature du commerce exercé, au lieu de son exercice et à la circonstance qu'à la période à considérer il s'agissait d'un début d'exploitation, cette perte peut être évaluée à 6. 000 , sachant par ailleurs qu'une expertise ne saurait être ordonnée pour pallier la carence d'une partie dans l'administration de la preuve qui lui incombe ; qu'en conséquence, le préjudice en cause s'établit à la somme de 10. 690 , laquelle, s'agissant d'une indemnité, n'est pas soumise à la TVA, ALORS QUE le préjudice doit être réparé dans son intégralité, sans perte ni profit pour aucune des parties ; qu'en l'espèce, la preneuse réclamait non seulement l'allocation de dommages et intérêts au titre de sa perte de marge, mais aussi une somme au titre des charges qu'elle avait dû assumer entre le 22 février 2005 et le 3 mai 2005 ; que néanmoins, ces charges auraient dû être payées même si le commerce avait été ouvert, de sorte qu'elles ne constituaient pas un préjudice indemnisable causé par le retard de l'ouverture du salon de coiffure ; qu'en condamnant pourtant la bailleresse à réparer le poste de préjudice correspondant à ces charges, la Cour d'appel a violé le principe de la réparation intégrale.
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