LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à la société SERM du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre le commissaire du gouvernement du département de l'Hérault ; Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : Attendu qu'il résulte des constatations souveraines de l'arrêt que les mémoires en réplique de la Société d'équipement de la région montpelliéraine (SERM) n'ont pas été communiqués en temps utile au sens de l'article 15 du code de procédure civile ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le troisième moyen, ci-après annexé : Attendu que la cour d'appel qui, analysant les pièces versées aux débats par la SERM, a souverainement retenu que celles-ci ne démontraient en rien que des travaux avaient été effectués dans les trois années précédant l'enquête publique ou, a fortiori, qu'ils avaient provoqué un changement de valeur de l'emprise litigieuse, a, par ces motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le quatrième moyen, ci-après annexé : Attendu que choisissant les termes de comparaison qui lui sont apparus les meilleurs et les mieux appropriés, la cour d'appel a, hors la dénaturation prétendue, souverainement fixé le montant de l'indemnité due aux expropriés ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le cinquième moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant souverainement retenu que les remblais déversés sur la parcelle expropriée provenaient de travaux autorisés postérieurement à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété, date à laquelle, aux termes de l'article L. 13-14 du code de l'expropriation, doit être appréciée la consistance des biens expropriés, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société SERM aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société SERM, la condamne à payer aux consorts X...la somme de 1 500 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mai deux mille onze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils pour la Société d'équipement de la région montpelliéraine (SERM). PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 279. 239, 50 euros l'indemnité due par la SERM au profit des consorts X...pour l'expropriation d'une emprise de 11. 242 m2 sur la parcelle cadastrée PC 146, d'une superficie totale de 46. 422 m2, sise ..., statuant le Commissaire du gouvernement entendu en ses observations, alors que la chambre statue sur mémoires ; les parties et le commissaire du gouvernement peuvent toutefois développer les éléments de leurs mémoires ou conclusions ; qu'en se prononçant après avoir entendu, lors des débats, le Commissaire du gouvernement en ses observations, bien qu'elle ait déclaré irrecevables ses conclusions déposées hors du délai imparti par l'article R. 13-49 du code de l'expropriation, de sorte qu'il ne pouvait pas formuler d'observations orales, la Cour d'appel a violé l'article R 13-52 du code de l'expropriation. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 279. 239, 50 euros l'indemnité due par la SERM au profit des consorts X...pour l'expropriation d'une emprise de 11. 242 m2 sur la parcelle cadastrée PC 146, d'une superficie totale de 46. 422 m2, sise ..., en rejetant des débats le mémoire en réplique et le mémoire en réplique n° 2 déposés par la SERM, Aux motifs que la SERM a déposé son mémoire en réplique en date du 12. 11. 09, notifié régulièrement le même jour, et qui contient 16 pièces nouvelles ; la demande de rejet des consorts X...est justifiée dès lors que l'affaire était audiencée au 17. 11. 09 et qu'il était donc manifestement impossible de répondre en temps utile aux dernières écritures de la SERM, le conseil de l'expropriant (courrier du 17. 11. 09) n'invoquant d'ailleurs que l'attitude de sa cliente pour justifier le dépôt de son mémoire en réplique 5 jours avant l'audience ; l'atteinte au principe du contradictoire est aussi établi s'agissant du mémoire en réplique n° 2 qui est parvenu à la Cour le 13. 11. 09 et a été notifié le même jour aux même jour aux consorts X...; il importe peu que la nouvelle pièce n° 61 ne soit parvenue à la SERM que le 12. 11. 09, le « dossier marché ZAC des Grisettes » dont elle fait état portant aussi la mention « Juin 2009  BPU lot 1 », Alors que le juge de l'expropriation ne peut écarter des débats des conclusions et pièces déposées avant l'audience sans préciser les circonstances particulières qui ont empêché le respect de la contradiction ; qu'en rejetant des débats le mémoire en réplique et le mémoire en réplique n° 2 qui avaient été déposés par la SERM respectivement 5 jours et 4 jours avant l'audience, sans préciser les circonstances particulières pour lesquelles il aurait été « manifestement impossible de répondre en temps utile » à ces écritures, de sorte qu'aurait été établie une « atteinte au principe du contradictoire », la Cour d'appel a privé sa décision de décision de base légale au regard des articles 15 et 16 du nouveau code de procédure civile. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 279. 239, 50 euros l'indemnité due par la SERM au profit des consorts X...pour l'expropriation d'une emprise de 11. 242 m2 sur la parcelle cadastrée PC 146, d'une superficie totale de 46. 422 m2, sise ..., Aux motifs, sur la nature de la parcelle et sa qualification juridique, que l'emprise de 11. 242 m2 sur la parcelle PC 146 de 46. 422 m2, au ..., est comprise dans le périmètre d'aménagement de la ZAC OVALIE, en zone A du P. L. U, sachant que la réalisation de la ZAC a été déclarée d'utilité publique le 13. 04. 05 ; que la zone A correspond à la date de référence à l'usage agricole effectif de l'emprise, qui était en nature de vigne, avec un fermier qui exploitait ; que la constructibilité est limitée aux bâtiments nécessaires à l'exploitation et admet la réhabilitation et l'extension mesurée du bâti existant, ce qui en l'espèce rend de jure et de facto inconstructible à la date de référence l'emprise, puisqu'elle ne supportait aucun bâti ; qu'ainsi, et avant même d'aborder la discussion sur les réseaux et dessertes, la qualification de terrain à bâtir doit être exclue, tenant les prescriptions du zonage pour une terre où devait être maintenue à la date de référence la vocation agricole ; qu'ainsi, et outre qu'elle ne correspond pas au libellé précis de la motivation du premier juge, la critique de ce dernier sur l'admission à une constructibilité résiduelle est sans importance au stade du recours en appel, puisque les consorts X...ne revendiquent pas la qualification de terrain à bâtir, mais celle de situation privilégiée ; et que dans ce cadre reprécisé, et quelle que soit l'absence de pertinence des constatations opérées sur un mas voisin de l'emprise, force est de constater que les éléments de desserte et les réseaux, qui auraient dû être en toute hypothèse adaptés à la zone de projet et non à l'unité foncière, sont néanmoins présents, et méritent examen, non pas pour établir la qualification de terrain à bâtir, mais pour évaluer les éventuels éléments de plus-value caractérisant la situation privilégiée ; et que s'agissant de cette situation privilégiée, elle est établie à la date de référence à chaque stade de l'examen puisque Montpellier est une métropole régionale, et qu'au sein de Montpellier le quartier dont s'agit est un site campagnard, fort peu éloigné du centre ville, de l'autoroute et de la zone littorale, à 200 m de la ZAC VAL DE CROZE et 800 m de la zone urbanisée de Saint Jean de Védas ; qu'à cela s'ajoute les éléments résultant de l'étude d'impact sur l'environnement (mars 2004), certes considérés comme insuffisants au regard de la zone de projet, mais qui existent, ainsi notamment : le réseau viaire (avenue de Vanières et Bugarel) ; la desserte de la parcelle par un chemin goudronné avant que ne débutent les travaux de la ZAC ; le collecteur d'eaux usées des Rieucoulon en limite de parcelle ; que le premier juge a ainsi, de façon exhaustive et pertinente adoptée par la Cour, relevé les éléments de plus-value, sans pour autant ignorer les renforcements et créations à prévoir (notamment pour l'eau et l'électricité), étant précisé que c'est bien évidemment la situation même de l'emprise au sein du territoire de la commune qui constitue d'abord l'élément de plus-value permettant de retenir une situation privilégiée ; qu'enfin, et sur ce volet, les pièces 8, 9 et 10 de l'appelant ne permettent nullement d'appliquer l'article L. 13-15-1 alinéa 2 du Code de l'expropriation, et d'estimer que des changements de valeur ont été, depuis la date de référence, la conséquence de « la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique, de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble » ; qu'à retenir l'ouverture de l'enquête préalable à la D. U. P au 08. 11. 04, les pièces 8, 9, 10 susvisées ne démontrent nullement que les travaux de la ZAC VAL DE CROZE aient été postérieurs au 08. 11. 01 (3 ans avant l'enquête) ; qu'en effet, la construction de la ZAC VAL DE CROZE a été confiée à l'OPAC en 1981, et la suppression de la ZAC le 30. 10. 03 suite à la constatation de l'achèvement du programme ne démontre en rien que des travaux aient eu lieu après le 08. 10. 01 ou a fortiori qu'ils aient impacté un changement de valeur de l'emprise litigieuse ; que, de même, il n'est pas démontré que la voirie spécifique afférente au stade Yves du Manoir ait impacté un changement de valeur de l'emprise litigieuse, depuis la date de référence ; que la discussion qui suit logiquement est celle de la valorisation, à partir de l'examen des termes de référence proposés, Alors, que quelle que soit la nature des biens, il ne pourra être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis la date de référence s'ils ont été provoqués par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique, de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble ; qu'en retenant, à l'appui de sa décision, que « les pièces 8, 9 et 10 de l'appelant ne permettent nullement d'appliquer l'article L 13-15-1 alinéa 2 du code de l'expropriation et d'estimer que les changements de valeur ont été, depuis la date de référence, la conséquence de « la réalisation, dans les trois années précédant l'enquête publique, de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble », tandis que la délibération de la séance du conseil municipal du 29/ 10/ 03 relative à la ZAC de VAL DE CROZE, indique qu'« Aujourd'hui, le programme de logements est totalement réalisé. Le programme des équipements publics mis à la charge de l'aménagement est aussi achevé » et qu'« Une délibération du Conseil d'administration de l'Office d'aménagement construction Montpellier (ACM) en date du 25 septembre 2003 a constaté l'exécution du programme des équipements publics », sans rechercher, en cet état, si ces travaux n'avaient pas été réalisés, pour partie au moins, entre le mois d'octobre 2001 et le 25 septembre 2003, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 13-15-1 alinéa 2 du code de l'expropriation, ensemble l'article L 13-13 du même code. QUATRIEME MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 279. 239, 50 euros l'indemnité due par la SERM au profit des consorts X...pour l'expropriation d'une emprise de 11. 242 m2 sur la parcelle cadastrée PC 146, d'une superficie totale de 46. 422 m2, sise ..., Aux motifs, sur le montant de l'indemnité de dépossession, que l'appelant ne verse en définitive qu'un seul terme de référence, à savoir la mutation F.../ SERM du 24. 04. 07, sur une base de 11  le m2 ; qu'il s'agit d'une surface de 28. 048 m2, avec promesse de vente initiale annexée à l'acte (cf. p. 5) mais qui n'est pas versée au dossier de la Cour, ce qui aurait permis de savoir à quelle date (nécessairement antérieure) le prix a été convenu, prix qui couvre à quelques centaines d'euros près l'hypothèque légale du trésor (cf. p. 7), pour un vendeur de 82 ans ayant cessé son exploitation fin décembre 2006 ; qu'enfin, la parcelle vendue est située en zone submersible Rouge R au P. P. R. I (cf. renseignements d'urbanisme annexés à Pacte) ; qu'en l'absence de double majorité au sens de l'article L. 13-17, et même si le juge doit " tenir compte " en ce cas des accords réalisés à l'amiable à l'intérieur du périmètre couvert par la D. U. P, il n'en demeure pas moins : que dans l'exercice de son pouvoir souverain le même juge doit examiner les autres termes soumis au débat contradictoire pour en tirer une juste évaluation ; qu'en l'espèce, d'autres termes de référence étaient soumis au premier juge et sont aux débats en appel, la SERM souhaitant en réalité privilégier son terme de référence, alors qu'elle n'a pas-autrement-commenté en temps utile les termes soumis à la discussion par " les expropriés depuis le 20 mai 2009, dont le rapport C...; que ce rapport doit bien évidemment être lu avec prudence, notamment en ce qu'il doit être expurgé de toutes les références en zone AU, de toutes celles qui sont éloignées (mutation REYJAL à Béziers) ou atypiques (LE GRAND TAMARIS à Lattes) ; que néanmoins, l'évolution simplement statistique des prix dans l'Hérault n'est pas autrement commentée (écart de 15, 8 % entre 2000 et 2006), ce qui traduit une incontestable pression foncière y compris pour les terrains en zonage agricole mais situés à proximité de zones urbaines et bien desservis, autrement dit bénéficiant d'une situation privilégiée comme motivé supra ; qu'avec le premier juge, il convient aussi d'écarter les mutations trop anciennes et de zonage différent (CARON DUPONT, CROIX D'ARGENT 1996) ou concernant des terrains constructibles (FLANDRES DUNKERQUE, SNC ROND POINT DU M) ; que la Cour relève cependant un jugement du 22. 05. 08, SERM/ D..., confirmé en appel mais non encore définitif, dans lequel la zone A a été évaluée à 30 / m2 pour des terrains tout à fait proches et similaires (ZAC OVALIE-Zone A) ; que sans pouvoir constituer un terme de référence, il n'en demeure pas moins que le débat soumis à la juridiction de l'expropriation était strictement le même, la Cour relevant in concreto que les parcelles D...sont plus proches encore des zones urbanisées (rue Benezech, allée Soboul, rue de Sichuan) que celles litigieuses ; que d'autre part, la vente E.../ SCI LE PARC AUX HIRONDELLES (27. 07. 07), bien qu'elle concerne du terrain à bâtir viabilisé, a l'avantage de préciser la valeur HT du terrain non viabilisé (page 7), qui ressort à 49, 93 / m2, entre particuliers et non pas dans le cadre des acquisitions par des collectivités publiques ; qu'ainsi, et sans rejeter l'un ou l'autre des termes de référence ainsi examinés, la Cour estime que la. valorisation à 11 / m2 (avril 2007 au plus tard, pour un terrain concerné par le P. P. R. I) constitue une évaluation minimale, tandis que l'évaluation à 49, 93 / m2 constitue en l'espèce une borne maximale, que l'on retrouve d'ailleurs par exemple pour la mutation MICHEL (domaine de Poutigon) pour des terrains " destinés à être inclus dans la ZAC en cour de création " (12. 05. 06 : 45 / m2), ce qui a incontestablement influé à la hausse sur le prix consenti ; que tenant la date d'évaluation qui s'impose (12/ 08), et l'impossibilité à la date de référence d'aller au delà de la prise en. compte d'une plus value de situation et de desserte incomplète et partielle, la Cour estime devoir confirmer l'estimation qui se révèle en définitive particulièrement raisonnable du premier juge à 25 / m2, Alors qu'en cause d'appel, la SERM se prévalait d'un terme de comparaison, tiré d'un arrêt rendu par la Chambre des expropriations de la Cour d'appel de TOULOUSE le 28 août 2006 entre elle-même et les consorts A...(PJ n° 40 de son mémoire d'appel) ; qu'elle faisait valoir que « le prix de 11  le m2 proposé par (elle) s'agissant d'un terrain non équipé situé en zone d'urbanisation future est largement satisfactoire (qu') il suffit, pour s'en convaincre, de constater que, pour un terrain situé en zone NA, à l'intérieur du périmètre de la ZAC MALBOSC, qualifié de terrain en situation privilégié à la date de référence, un prix de 10  le m2 a finalement été retenu ; cet arrêt est à présent définitif (PJ n° 40 : Chambre des expropriations de la Cour d'appel de TOULOUSE 28 août 2006 A.../ SERM » ; qu'en retenant, à l'appui de sa décision, que « « l'appelant ne verse en définitive qu'un seul terme de référence, à savoir la mutation F.../ SERM du 24. 04. 07, sur une base de 11  le m2 », la Cour d'appel a dénaturé le mémoire d'appel et le bordereau de pièces annexés de la SERM, violant ainsi le principe de l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause, ensemble l'article 4 du code de procédure civile. CINQUIEME MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 279. 239, 50 euros l'indemnité due par la SERM au profit des consorts X...pour l'expropriation d'une emprise de 11. 242 m2 sur la parcelle cadastrée PC 146, d'une superficie totale de 46. 422 m2, sise ..., Aux motifs que, s'agissant des remblais, il y a lieu tout d'abord de noter que l'ordonnance d'expropriation est en date du 29. 01. 08, et que, dès le 13 mars 2008, le Préfet a autorisé la SERM à effectuer les travaux pour l'implantation de la ZAC OVALIE, dont les deux bassins de rétention ; que dans ce cadre reprécisé, ne sauraient être opposés aux expropriés les constatations opérées quatre mois plus tard, le 25. 07. 08, par l'inspecteur de salubrité Monsieur B..., missionné par le Préfet, et visant à évaluer le respect de la réglementation de l'environnement par l'entreprise METADIER, qui n'a strictement aucun lien contractuel avec les consorts X...; qu'au delà de l'absence de ces derniers aux opérations de Monsieur B..., il serait pour le moins curieux de reprocher aux consorts X...les infractions éventuelles commises par un tiers, après l'ordonnance d'expropriation, alors même que l'on ne discerne pas l'intérêt de ces derniers à déverser 15 000 m3 de terres (provenant nécessairement des travaux de la ZAC) sur une parcelle sur laquelle il n'avalent aucun droit réel ou personnel depuis l'ordonnance d'expropriation ; que la demande d'abattement pour remblais constitue donc ni plus ni moins qu'une tentative d'opposer aux expropriés les agissements de tiers opérant nécessairement pour le compte de la SERM, à qui étaient confiés les travaux de la ZAC, et postérieurement à l'ordonnance d'expropriation ; que la demande de la SERM de réserver ses droits sur ce volet est donc infondée et doit être rejetée, Alors, d'une part, qu'en se déterminant de la sorte, cependant qu'il n'importait que les consorts X...aient ou non été à l'origine des remblais invoqués, affectant le bien exproprié, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 13-13 du code de l'expropriation, Et alors, d'autre part, qu'en déterminant de la sorte, sans répondre aux conclusions de la SERM dans lesquelles celle-ci faisait valoir que les gravas avaient été déversés sur l'ensemble de la parcelle, emprise incluse, et non uniquement sur l'emprise, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
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