LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 16 mars 2009), que, se prévalant d'un acte conclu le 20 mai 1977 entre elle-même et M. X... comportant un contrat de location du terrain et une promesse unilatérale de vente, Mme Y... a assigné les consorts X..., venant aux droits de M. X..., en réitération de la vente par acte notarié ; Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : Attendu que la cour d'appel, qui n'était pas tenue de recourir à la procédure de vérification d'écriture dès lors qu'elle trouvait dans la cause des éléments de conviction suffisants, a relevé, sans violer l'article 16 du code de procédure civile, que l'examen des deux signatures de M. X... contenues dans l'acte faisait apparaître une grande hétérogénéité, que ce constat était confirmé par les exemplaires de signature sur les reçus produits par Mme Y..., les signatures étant toutes dissemblables, que cette hétérogénéité se retrouvait au sein des signatures elles-mêmes et que la vérification ainsi réalisée ne permettait pas de conclure à la véracité des signatures à l'acte critiqué ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le premier moyen : Vu l'article 16 du code de procédure civile ; Attendu que pour débouter Mme Y... de ses demandes, l'arrêt retient que l'association d'une promesse unilatérale de vente à un bail ne rendait pas ces deux contrats indivisibles ; Qu'en relevant d'office le moyen tiré de la divisibilité des contrats, sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le troisième moyen : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a confirmé le jugement en ce qu'il a débouté Mme Y... de sa demande en réitération de la vente par acte notarié, l'arrêt rendu le 16 mars 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Basse-Terre, autrement composée ; Condamne les consorts X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier décembre deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils pour Mme Y... PREMIER MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a, confirmant le jugement entrepris, décidé que l'acte du 20 mai 1977 était nul comme constitutif d'une promesse unilatérale de vente faute d'avoir été enregistré dans le délai de dix jours ; AUX MOTIFS propres QUE « Mme Y... se prévaut d'un acte du 20 mai 1977, entre M. Z... Michel X... et elle-même, pour affirmer qu'elle est propriétaire d'un terrain de vingt mètres sur vingt mètres sis à POINTE-A-RETZ ; que cet acte associe un contrat de location du terrain moyennant un loyer annuel de 1. 000 francs et une promesse de vente ainsi rédigée : « Par ailleurs, M. X... fait promesse de vente dudit terrain à Mme Y... pour le prix de douze mille francs. Cette vente sera réalisée par le notaire que désignera Mme Y... » ; que la promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel une personne, qualifiée de promettant, s'engage immédiatement à vendre à des conditions déterminées un bien à une autre personne, qualifiée de bénéficiaire, qui accepte la promesse, sans pour autant prendre l'engagement d'acquérir ; que force est de constater, à la lecture de cet acte, que Mme Y... n'a pris nul engagement d'acquérir le terrain ; que la réalisation de la vente était soumise à l'option de Mme Y..., concrétisée par la désignation d'un notaire chargé de réaliser la vente par la rédaction de l'acte authentique ; que l'association d'une promesse unilatérale à un bail ne rend pas ces deux contrats indivisibles et n'a pas pour effet, comme le soutient l'appelante, de faire acquérir le caractère synallagmatique à la promesse par une sorte d'effet de contagion ; qu'il convient, en conséquence, de confirmer la qualification donnée par le premier juge à cet acte ; que de fait, en application de l'article 1840- A ancien du Code général des impôts, la promesse est nulle et de nul effet, dès lors qu'elle n'a pas été constatée par acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de son acceptation par le bénéficiaire ( ) » (arrêt, p. 4, § 6 et s. et p. 5, § 1 à 4) ; Et AUX MOTIFS, éventuellement adoptés, QU'« il convient tout d'abord d'observer que le contrat en date du 20 mai 1977 conclu entre la requérante et M. X... Michel comporte, outre une convention de bail, une promesse de vente, mais une promesse de vente de nature unilatérale puisque Mme Y... pour sa part ne s'engage nullement à accepter l'offre faite (aucune mention en ce sens) ; que cependant, l'article 1840- A du Code général des impôts dispose que « sans préjudice, le cas échéant, de l'application des dispositions de l'article 1741, est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n'a pas fait l'objet d'un acte authentique ou d'un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date » ; que force est de constater qu'en l'espèce, le document communiqué aux débats par la requérante et qui correspondrait à la promesse de vente dont elle se prévaut est un acte sous seing privé, et que cet acte ne porte aucune mention d'un enregistrement à la Conservation des hypothèques-à supposer d'ailleurs que cette promesse ait été acceptée par Mme Y... ( ) » (jugement, p. 3, § 4, 5 et 6) ; ALORS QUE, premièrement, la formalité de l'enregistrement, telle que prévue à l'article 1840- A du Code général des impôts, ne concerne que la promesse unilatérale de vente ; qu'elle est dès lors inapplicable lorsque la promesse, qui n'est pas conclue isolément, s'insère dans une opération d'une autre nature ou se greffe sur une opération d'une autre nature ; qu'en l'espèce, Mme Y... faisait valoir qu'à supposer qu'il y ait eu promesse unilatérale de vente, de toute façon, cette vente s'inscrivait dans une convention plus générale portant conclusion d'un bail et autorisation d'effectuer des remblais et d'édifier une construction (conclusions du 10 juin 2008, p. 4 et 5) ; qu'en se bornant à dire que l'existence d'un bail n'avait pas pour objet ou pour effet de transformer la promesse unilatérale de vente en promesse synallagmatique, sans s'expliquer sur le point de savoir si, insérée dans une opération plus vaste et d'une autre nature, la promesse de vente n'était pas soustraite au champ d'application de l'article 1840- A du Code général des impôts, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de ce texte ; ALORS QUE, deuxièmement, la mention relative à l'absence d'indivisibilité concerne simplement le point de savoir si, du fait de la présence du bail, la promesse unilatérale de vente a été transformée en un acte synallagmatique ; qu'elle ne peut donc restituer base légale à l'arrêt attaqué au regard de l'article 1840- A du Code général des impôts ; ALORS QUE, troisièmement et en tout cas, l'objection fondée sur la divisibilité des conventions a été relevée d'office par les juges du fond sans que les parties aient été invitées à s'en expliquer ; que, de ce point de vue, l'arrêt attaqué encourt la censure pour violation du principe du contradictoire et de l'article 16 du Code de procédure civile ; Et ALORS QUE, quatrièmement et en tout état de cause, les juges du fond, qui ne pouvaient se déterminer par voie de simple affirmation, se devaient d'analyser les différentes conventions, pour les inscrire dans les relations entre les parties et déterminer, en tenant compte, non seulement du bail, mais également de l'autorisation de construire, si la volonté des parties n'avait pas été de constituer de ces différents actes un ensemble indivisible ; que faute d'avoir suivi cette démarche, les juges du fond ont privé leur défaut de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil et des règles gouvernant l'indivisibilité subjective. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a, décidé que l'acte du 20 mai 1977 devait être regardé comme nul dans la mesure où les signatures qui y figuraient ne pouvaient être attribuées à M. X... ; AUX MOTIFS QUE « les intimés demandent à la Cour de constater que l'acte sous seing privé du 20 mai 1977, produit par l'appelant, est un faux ; qu'ils produisent, à l'appui de leur demande, une expertise de M. B..., expert graphologue auprès de la Cour d'appel de PARIS ; que cette expertise, comme le souligne Mme Y..., n'est pas une expertise judiciaire et n'est en rien contradictoire ; qu'en vertu de l'article 287 du Code de procédure civile et de l'article 1324 du Code civil, dans le cas où la partie à qui on oppose un acte sous seing privé en dénie la signature, il appartient au juge de procéder, lui-même, à l'examen de l'écrit litigieux, étant observé que c'est à la partie qui se prévaut de l'acte qu'il appartient d'en démontrer la sincérité ; qu'en l'espèce, l'examen des deux signatures de M. X... contenues dans l'acte, qui sont sensées être du même jour, fait apparaître une grande hétérogénéité ; que ce constat est confirmé par les exemplaires de signature sur les reçus produits par Mme Y... : les signatures sont toutes dissemblables ; que cette hétérogénéité se retrouve au sein des signatures elles-mêmes ; qu'ainsi, dans la mesure signature à l'acte, le « p » et le « a » apparaissent très aisément tracés, alors que le reste de la signature paraît être le fait d'une personne ayant de grosses difficultés à écrire ; que la vérification ainsi réalisée ne permet pas de conclure à la véracité des signatures à l'acte critiqué ; qu'il n'est donc pas rapporté la preuve que M. X... ait consenti à l'acte tel que rédigé qui, au demeurant, a été déclaré nul supra ( ) » (arrêt, p. 5, § 6 à 11) ; ALORS QUE, premièrement, en cas de dénégation d'une écriture, le juge, qui ne peut se contenter de constater qu'il y a contestation d'écriture ou se borner à relever les anomalies invoquées à l'encontre de l'écriture contestée, se doit de mettre en oeuvre une procédure de vérification d'écriture au sens des articles 287 et suivants du Code de procédure civile ; que cette procédure commande la production d'échantillons d'écriture, étrangers à la pièce contestée, et à une comparaison entre ces échantillons d'écriture et l'écriture contestée ; qu'en l'espèce, les consorts X... se bornaient, d'ailleurs à partir d'un rapport officieux qui a été écarté, à dénoncer les anomalies des signatures apposées sur l'acte du 20 mai 1977 (conclusions du 10 mars 2008 et du 7 mars 2008, p. 3 et 4) ; qu'en se fondant, pour faire droit à la demande des consorts X..., sur des échantillons d'écriture résultant de reçus produits par Mme Y..., sans interpeller les parties en leur indiquant que ces écrits seraient retenus comme échantillons, pour qu'elles puissent s'en expliquer, les juges du fond ont violé l'article 16 du Code de procédure civile ; Et ALORS QUE, deuxièmement et en tout cas, la procédure de vérification d'écriture, telle qu'organisée par le Code de procédure civile, suppose une identification des pièces retenues à titre d'échantillons, pour permettre la comparaison, et un débat à partir de ces éléments de comparaison ; qu'en statuant sur l'attribution des signatures apposées sur l'acte du 20 mai 1977 sans avoir procédé au préalable à l'identification des éléments de comparaison, pour permettre un débat sur ces éléments, les juges du fond, qui n'ont pas mis en oeuvre la procédure de vérification d'écriture telle qu'organisée par le Code de procédure civile, ont violé les articles 287 et 288 du Code de procédure civile. TROISIEME MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a, confirmant le jugement entrepris, décidé que l'acte du 20 mai 1977 était nul comme constitutif d'une promesse unilatérale de vente faute d'avoir été enregistré dans le délai de dix jours ; AUX MOTIFS propres QUE « Mme Y... se prévaut d'un acte du 20 mai 1977, entre M. Z... Michel X... et elle-même, pour affirmer qu'elle est propriétaire d'un terrain de vingt mètres sur vingt mètres sis à POINTE-A-RETZ ; que cet acte associe un contrat de location du terrain moyennant un loyer annuel de 1. 000 francs et une promesse de vente ainsi rédigée : « Par ailleurs, M. X... fait promesse de vente dudit terrain à Mme Y... pour le prix de douze mille francs. Cette vente sera réalisée par le notaire que désignera Mme Y... » ; que la promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel une personne, qualifiée de promettant, s'engage immédiatement à vendre à des conditions déterminées un bien à une autre personne, qualifiée de bénéficiaire, qui accepte la promesse, sans pour autant prendre l'engagement d'acquérir ; que force est de constater, à la lecture de cet acte, que Mme Y... n'a pris nul engagement d'acquérir le terrain ; que la réalisation de la vente était soumise à l'option de Mme Y..., concrétisée par la désignation d'un notaire chargé de réaliser la vente par la rédaction de l'acte authentique ; que l'association d'une promesse unilatérale à un bail ne rend pas ces deux contrats indivisibles et n'a pas pour effet, comme le soutient l'appelante, de faire acquérir le caractère synallagmatique à la promesse par une sorte d'effet de contagion ; qu'il convient, en conséquence, de confirmer la qualification donnée par le premier juge à cet acte ; que de fait, en application de l'article 1840- A ancien du Code général des impôts, la promesse est nulle et de nul effet, dès lors qu'elle n'a pas été constatée par acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de son acceptation par le bénéficiaire ( ) » (arrêt, p. 4, § 6 et s. et p. 5, § 1 à 4) ; Et AUX MOTIFS, éventuellement adoptés, QU'« il convient tout d'abord d'observer que le contrat en date du 20 mai 1977 conclu entre la requérante et M. X... Michel comporte, outre une convention de bail, une promesse de vente, mais une promesse de vente de nature unilatérale puisque Mme Y... pour sa part ne s'engage nullement à accepter l'offre faite (aucune mention en ce sens) ; que cependant, l'article 1840- A du Code général des impôts dispose que « sans préjudice, le cas échéant, de l'application des dispositions de l'article 1741, est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n'a pas fait l'objet d'un acte authentique ou d'un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date » ; que force est de constater qu'en l'espèce, le document communiqué aux débats par la requérante et qui correspondrait à la promesse de vente dont elle se prévaut est un acte sous seing privé, et que cet acte ne porte aucune mention d'un enregistrement à la Conservation des hypothèques-à supposer d'ailleurs que cette promesse ait été acceptée par Mme Y... ( ) » (jugement, p. 3, § 4, 5 et 6) ; ALORS QUE faute d'avoir recherché si, indépendamment de l'existence d'une promesse unilatérale de vente découlant de l'acte du 20 mai 1977, il n'y avait pas eu accord des parties sur la chose et sur le prix, Mme Y... ayant acquitté le prix et M. X... l'ayant encaissé, ce qu'attestaient les quittances émises par M. X..., les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1134 et 1583 du Code civil.
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