LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant constaté que la convention par laquelle le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Jardins de Thalassa avait mis à la disposition de Mme X... et de M. Y... des locaux pour une activité de restauration au bénéfice des propriétaires et locataires de l'ensemble immobilier et de leurs invités, était stipulée à titre gratuit, et relevé que les exploitants n'étaient obligés qu'au paiement des charges d'eau et d'électricité, la cour d'appel a souverainement retenu que la réalisation de travaux sans l'accord du syndicat des copropriétaires ne pouvait caractériser une contrepartie à la mise à disposition des locaux et que cette convention avait été consentie à titre gratuit, et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu que la cour d'appel, qui, par motifs propres et adoptés, a constaté que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble avait lui-même estimé nécessaire de délivrer un congé pour le 31 décembre 2007, a retenu à bon droit que le congé notifié le 27 septembre 2007 par le syndic et le conseil syndical conformément aux stipulations de la convention, était valable ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme X... et M. Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Jardins de Thalassa ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mai deux mille onze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt. Moyens produits par Me Bertrand, avocat aux Conseils, pour Mme X... et M. Y.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR décidé que la convention du 15 novembre 2004 signée entre Mademoiselle X... et Monsieur Y... et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES JARDINS DE THALASSA n'était pas un bail commercial et, en conséquence, validé le congé délivré par le syndicat des copropriétaires le 27 septembre 2007 pour le 31 décembre 2007 ; AUX MOTIFS QU' aux termes de la convention du 15 novembre 2004, le syndicat des copropriétaires a concédé à titre gratuit à Mademoiselle X... et à Monsieur Y... l'usage des locaux destinés à la restauration ainsi que les locaux à usage d'habitation conformément aux articles 1875 et suivants du Code civil sur le prêt à usage ; que la convention est conclue « la première année pour une durée de 13 mois et demi à compter du 15 novembre 2004 jusqu'au 31 décembre 2005 et se renouvellera par tacite reconduction, d'année en année, du 1er janvier au 31 décembre de la même année, sauf dénonciation par l'une des parties à l'autre, trois mois avant son expiration par lettre recommandée avec accusé de réception » ; que Mademoiselle X... et Monsieur Y... prétendent que cette convention n'est pas un commodat mais un bail commercial ; mais attendu que la convention stipule qu'elle est consentie à titre gratuit et ne prévoit qu'un versement mensuel de 410 euros qui correspond à la provision sur les charges d'eau et d'EDF ; que la somme de 6.202,73 euros qu'ils ont payée en septembre 2008 correspond à la régularisation des charges après relevé des compteurs d'eau et d'EDF pour l'exercice comptable du 1er octobre 2005 au 30 septembre 2006 et ne saurait s'analyser comme un loyer ; que pas davantage ne saurait constituer une contrepartie les travaux réalisés par les appelants alors qu'ils ont été effectués sans l'accord du syndicat des copropriétaires qui les a rappelés à l'ordre par l'intermédiaire du syndic et a exigé la remise en état des lieux ; que, de même, le fait que des horaires d'ouverture et de fermeture leur soient imposés ne peut s'analyser comme une contrepartie à la mise à disposition des locaux ; que par ailleurs, il n'est pas démontré l'existence d'un fonds de commerce ; qu'en effet, ainsi que l'a justement relevé le tribunal, la lecture du contrat révèle que les exploitants ne disposent pas d'une autonomie de gestion puisque leur activité est encadrée : - prix du menu imposé ; - heure d'ouverture le matin imposée ; - ouverture sept jours sur sept de juin à septembre ; - activités du Club House soumises à l'acceptation du syndic ; - obligation d'assurer le soir la fermeture de la piscine ; - limitation de l'utilisation du restaurant au seul bénéfice des copropriétaires, des locataires et de leurs invités ; - activités du Club House soumises à l'acceptation du syndicat des copropriétaires ; que la comparaison, par les appelants, qui prétendent que des contraintes ne font pas obstacle à l'application du statut des baux commerciaux, avec divers baux commerciaux, imposant des contraintes aux preneurs, n'est pas pertinente, les conditions d'exploitation n'étant pas identiques ; qu'en outre, les appelants ne démontrent pas l'existence d'une clientèle propre ; qu'en effet, la convention prévoit, dans son article 7, que l'usage des locaux destinés à la restauration est réservé aux copropriétaires et aux locataires de l'ensemble immobilier ainsi qu'à leurs invités ; que le règlement du Club House, approuvé par l'assemblée générale des copropriétaires le 27 avril 1976, n'admet les invités qu'à la table d'un copropriétaire constamment présent ; que Mademoiselle X... et Monsieur Y... produisent des attestations pour démontrer que le restaurant est fréquenté par des personnes qui ne sont ni copropriétaires, ni locataires, ni invités ; qu'ils font valoir qu'eu égard au prix des menus, imposé par la copropriété, le restaurant ne serait pas économiquement viable sans recours à une clientèle extérieure ; que cet argument ne saurait être retenu dans la mesure où cette manière d'agir contrevient aux termes de la convention et au règlement de la copropriété ; qu'ainsi, à défaut de clientèle propre, il n'y a pas de fonds de commerce, le Club House n'étant destiné à fonctionner qu'au service de la copropriété ; qu'en conséquence, c'est en vain que les appelants revendiquent l'existence d'un bail commercial (arrêt pp. 4-5) ; ALORS, d'une part, QUE le caractère onéreux de la convention est incompatible avec la qualification de prêt à usage ; que le caractère onéreux d'une convention se déduit du fait que les charges liées à l'exploitation du bien incombent à l'emprunteur ; qu'en estimant que la convention du 15 novembre 2004 était un prêt à usage, dès lors que la mise à disposition des locaux avait été consentie gratuitement à Mademoiselle X... et à Monsieur Y... par le syndicat des copropriétaires, tout en constatant que les factures d'eau et d'électricité étaient à la charge des preneurs, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1875 du Code civil ; ALORS, d'autre part, QUE le caractère onéreux de la convention est incompatible avec la qualification de prêt à usage ; que le caractère onéreux de la convention se déduit de l'existence de travaux réalisés par l'emprunteur au profit du prêteur ; qu'en estimant que la convention du 15 novembre 2004 constituait un prêt à usage, tout en constatant que Mademoiselle X... et Monsieur Y... avaient réalisé des travaux dans le local litigieux, peu important à cet égard que ces travaux aient été spontanément réalisés, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1875 du Code civil ; ALORS, enfin, QUE même s'agissant de « commerces dépendants ou inclus », l'existence d'une clientèle personnelle est reconnue lorsque l'exploitant s'est constitué une clientèle distincte de celle de l'établissement qui l'abrite ; que Mademoiselle X... et Monsieur Y... faisaient valoir que leur clientèle était composée des copropriétaires et des locataires de la résidence, mais également de leurs invités et de personnes totalement étrangères à la résidence, ainsi qu'en témoignaient les nombreuses attestations versées aux débats, qui constituaient une clientèle distincte caractérisant l'existence d'un fonds de commerce ; qu'en estimant cependant que Mademoiselle X... et Monsieur Y... ne démontraient pas l'existence d'une clientèle propre, et qu'ils ne pouvaient donc invoquer le bénéfice d'un bail commercial, au seul motif que la convention du 15 novembre 2004 prévoyait que l'usage des locaux destinés à la restauration était réservé « aux copropriétaires et aux locataires de l'ensemble immobilier, ainsi qu'à leurs invités », sans rechercher si cette clientèle extérieure n'existait pas en fait, nonobstant les stipulations de la convention litigieuse, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article L. 145-1 du Code de commerce. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR validé le congé délivré le 27 septembre 2007 pour le 31 décembre 2007 à Mademoiselle X... et à Monsieur Y..., concernant le Club House et l'appartement qu'ils occupent dans la résidence LES JARDINS DE THALASSA, et de les avoir condamnés sous astreinte à quitter les lieux ; AUX MOTIFS QUE s'agissant du second congé délivré le 27 septembre 2007 pour le 31 décembre 2007 par le syndicat des copropriétaires et en tant que de besoin le conseil syndical, il l'a été conformément aux dispositions contractuelles qui prévoient que « le renouvellement et la résiliation de cette convention seront assurés à la seule diligence du conseil syndical et du syndic » ; que, dès lors, les critiques formulées par Mademoiselle X... et Monsieur Y..., qui prétendent que seule l'assemblée générale des copropriétaires était compétente pour donner congé, ne sont pas fondées (arrêt p. 5) ; ALORS QUE ni le syndic de copropriété, ni le conseil syndical n'ont le pouvoir de prendre des décisions à la place de l'assemblée générale des copropriétaires ; que si la mission du conseil syndical, dont le rôle consiste à contrôler la gestion du syndic, peut être étendue par délégation, il faut que cette délégation lui soit consentie par une résolution adoptée en ce sens à la majorité des voix de tous les copropriétaires ; qu'en estimant que le syndic et le conseil syndical avaient pu délivrer un congé à Mademoiselle X... et à Monsieur Y..., au seul motif que la convention prévoyait que la résiliation interviendrait « à la seule diligence du conseil syndical et du syndic », la cour d'appel a violé l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965.
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