LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant constaté qu'à la date de référence, à laquelle il convient de se placer pour apprécier l'usage des biens expropriés, la parcelle ZE 27 était située au plan d'occupation des sols en zone NCa, zone naturelle protégée contre toute occupation du sol n'ayant pas un rapport direct avec l'agriculture et que la parcelle AK 123 non desservie par les réseaux, était située en zone 1 NATa, zone naturelle non équipée et que l'expropriant ne rapportait pas la preuve qu'à l'époque de ce classement, la commune expropriante avait entendu dévaloriser cette parcelle dans le but d'une expropriation future, la cour d'appel, qui, ayant exactement retenu que l'article L. 13-15-1 du code de l'expropriation interdit de prendre en compte les changements de valeur subis depuis la date de référence s'ils ont été provoqués par la perspective de modifications aux règles d'utilisation des sols, n'était pas tenue de procéder à une recherche inopérante, en a souverainement déduit que la preuve de l'intention dolosive de l'expropriante n'était pas établie et a légalement justifié sa décision ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu que choisissant parmi les éléments de référence ceux qui lui sont apparus les meilleurs et les mieux appropriés quant à la situation matérielle et juridique de la parcelle expropriée, la cour d'appel, qui a procédé aux recherches et vérifications prétendument omises, a légalement justifié sa décision de ce chef ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf mars deux mille onze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Peignot et Garreau, avocat aux Conseils, pour M. X... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la parcelle ZE 27 ne peut recevoir la qualification de terrain à bâtir et par confirmation du jugement entrepris, fixé à 5. 454  l'indemnité globale de dépossession revenant à Monsieur X..., sur la base de 0, 63 / m2 pour la parcelle ZE 27 et de 0, 60  pour celle cadastrée AK 123, avec une indemnité de remploi de 20 %. AUX MOTIFS QUE, les parcelles étant incluses dans le périmètre de la ZAD créée en janvier 2001, la date de référence par application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme se situe à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS, ou PLU, et délimitant la zone dans laquelle sont situés les biens ; qu'en l'espèce les emprises expropriées ont été concernée par la modification du POS de GUICHEN approuvée le 27 juin 1994 et rendue publique le 12 août 1994 ; qu'il convient en conséquence de retenir le 12 août 1994 comme date de référence ; qu'à cette date, la parcelle ZE 27 était située au POS en zone NCa, zone naturelle qu'il convient de protéger contre toute occupation du sol n'ayant pas un rapport direct avec l'agriculture ; qu'il en résulte que toute occupation du sol y est interdite, à l'exception des constructions et installations liées aux exploitations agricoles ; que la parcelle AK 123 était située en zone 1 NATa, zone naturelle non équipée où sont prévus à court terme l'extension de l'agglomération sous forme d'ensembles immobiliers nouveaux, ainsi que la réalisation des équipements publics et privés correspondants ; que l'expropriée soutient que ce classement en zone Nca et 1 NATa procéderait d'une intention dolosive de la commune, laquelle a prescrit la révision de son POS, devenant PLU, par délibération du 25 novembre 2002, mais a tardé à approuver ce PLU classant leur parcelle en zone à urbaniser 1 AUec pour la parcelle ZE 27 et 1AUta pour la parcelle AK 123 ; que toutefois, c'est à la date de référence, soit le 12 août 1994, qu'il convient de se référer pour apprécier l'usage effectif des biens expropriés et les critères de qualification des terrains à bâtir, et non à la date du jugement ; que comme l'a pertinemment relevé le premier juge, l'article L 13-15- I du code de l'expropriation interdit de prendre en compte les changements de valeur subis depuis la date de référence s'ils ont été provoqués par la perspective de modifications aux règles d'utilisation des sols ; que le classement des parcelles expropriées découle de leur situation, au 12/ 08/ 1994 au regard des règles d'urbanisme, sans que preuve soit rapportée qu'à l'époque de ce classement la commune de GUICHEN ait entendu dévaloriser les parcelles dans le but d'une expropriation future : que le moyen tiré de l'intention dolosive sera en conséquence écarté ; ALORS QUE si l'estimation doit tenir compte des servitudes et restrictions administratives affectant l'utilisation des biens expropriés, c'est à la condition que leur institution ne révèle pas de la part de l'expropriant une intention dolosive ; qu'en affirmant que la preuve n'était pas rapportée qu'à l'époque du classement des parcelles litigieuses respectivement en zone NCa et 1 NATa, l'expropriante ait entendu dévaloriser les biens dans le but d'une expropriation future, quand il ressortait des circonstances procédurales que prescrite par délibération du 25 novembre 2002, la révision du POS et l'approbation du PLU classant les parcelles en zone constructible 1 AUec pour la première et 1 AUta pour la seconde, prévue pour 2005, avait été différée de deux ans, sans que soit établi que le maintien du POS pendant la période suivant l'annulation par le Tribunal administratif, le 12 mai 2005, de l'arrêté d'utilité publique du 21 mai 2002, aurait correspondu à des préoccupations relevant exclusivement de considérations d'urbanisme, de sécurité ou de salubrité, étrangères à la moindre spéculation financière sur les parcelles comprises dans la réserve foncière, quand bien même l'urbanisation de la zone se poursuivait, en exécution du projet déjà ancien, la Cour d'appel, qui n'a pas relevé la cohérence du retard apporté à l'instauration du PLU, n'a justifié sa décision au regard de l'article L. 13-15 II du Code de l'expropriation. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la parcelle ZE 27 ne peut recevoir la qualification de terrain à bâtir et par confirmation du jugement entrepris, fixé à 5. 454  l'indemnité globale de dépossession revenant à Monsieur X..., sur la base de 0, 63 / m2 pour la parcelle ZE 27 et de 0, 60  pour celle cadastrée AK 123, avec une indemnité de remploi de 20 % ; AUX MOTIFS QU'à la date de référence applicable, la parcelle ZE 27 desservie par un accès à la voie publique et les réseaux d'eau et d'électricité basse tension était située au POS en zone NCa ; qu'il en résulte que les conditions prévues à l'article L 13-15 du code de l'expropriation pour conférer à cette parcelle la qualification de terrain à bâtir ne se trouvent pas réunies, la parcelle en cause étant située au POS dans une zone où ne sont autorisées que les constructions et installations nécessaires aux exploitations agricoles ou aux équipements techniques nécessaires au fonctionnement des services publics, soit en zone non constructible (Cass. Civ. 3e, 19/ 12/ 2007) ; que la parcelle AK 123 non desservie par les réseaux ne peut davantage se voir reconnaître la qualité de terrain à bâtir ; que les parcelles expropriées seront en conséquence évaluées, au jour du jugement déféré, en fonction de leur usage de terre agricole, par comparaison avec des biens similaires ; ET QUE sur l'indemnité principale, à l'appui de ses demandes, Monsieur X... fait état des termes de comparaison suivants : 1) vente Y.../ OFFICE PUBLIC D'AMENAGEMENT D'ILLE ET VILAINE du 28/ 02/ 1989, parcelle L 545 située en zone NUCd ; 2) Vente B.../ Cne de GUICHEN du 26/ 11/ 1990, 3) EXPROPRIATION E.../ Cne de GUICHEN du 27/ 11/ 1987, 4) Vente Z.../ Cne de GUICHEN du 28/ 04/ 1990, 5) Vente A.../ Cne de GUICHEN du 05/ 05/ 1995, 6) Jugement du 15/ 06/ 1992 F.../ Cne de GUICHEN, parcelles en zone 1 NAEc, 7) Vente E.../ Cne de GUICHEN du 06/ 04/ 2001 de la parcelle B 702 au prix de 0, 76 / m2 ; 8) vente K.../ Cne de GUICHEN du 07/ 02/ 1998 (zonage 1 NAEb) au prix de 1, 62 / m2 ; 9) arrêt Jean X.../ Cne de GUICHEN du 08/ 11/ 1991 (prix de 2, 13 / m2) ; que la commune de GUICHEN, à l'appui de son offre, se réfère à des mutations de terrains situés en secteur NCa : 1) vente consorts C... L... du 20 mai 1999 de la parcelle YH 33 au prix de 0, 38 / m2, 2) Vente M... du 24/ 06/ 1999 de la parcelle ZM 99 au prix de 0, 40 / m2 ; 3) Vente N... du 27/ 08/ 1999 des parcelles ZH 92, 93 et 114 au prix de 0, 32 / m2, 4) Vente O... du 30/ 12/ 1999 des parcelles A5 et YP 66, 148, 130 et 131 au prix de 0, 34 / m2 ; 5) Vente P.../ L... du 19/ 04/ 2000 des parcelles YH 139 et 140 au prix de 0, 30 / m2 ; 6) vente Q... du 27/ 01/ 2001 des parcelles B 217 et ZC 215, 216 et 243 au prix de 0, 33 / m2 ; 7) vente consorts D.../ Cne de GUICHEN du 17/ 05/ 2003 des parcelles ZT 201, 12, AM 128 et ZV 53 au prix de 0, 38 / m2 y compris l'indemnité de remploi ; 8) accord R.../ Cne de GUICHEN du 09/ 02/ 2003 concernant la parcelle AM 136 moyennant le prix de 0, 34 / m2, 9) expropriation commune de GUICHEN/ consorts E..., jugement du 12 décembre 2003 concernant les parcelles AM 134 et 135, moyennant une indemnité principale de 1, 07 / m2 ; 10) accords S.../ Cne de GY + UICHEN du 20 décembre 2004 concernant la parcelle ZE 6 au prix de concernant la parcelle ZE 131 au prix de 0, 60 / m2 ; 12) Accord K.../ Cne de GUICHEN du 10/ 01/ 2005 concernant la parcelle ZV 8 d'une contenance de 4. 768 m2, classée au POS en zone NCa, moyennant une indemnité principale de 0, 60 / m2 : 13) accord T.../ Cne de GUICHEN du 29/ 07/ 2006 de la parcelle ZV 4 qui jouxte la parcelle expropriée, moyennant une indemnité de 0, 60 / m2 ; 14) accord G.../ Cne de GUICHEN du 05/ 03/ 2005 concernant les parcelles ZE 26, 119, 126 et 127 au prix de 0, 63 / m2 ; 15) vente Z.../ Cne de GUICHEN du 19/ 10/ 2005 concernant la parcelle ZE 34 moyennant le prix de 0, 63 / m2 ; 16) vente U.../ Cne de GUICHEN du 12 juillet 2006 concernant les parcelles YL 121, 158 et 160 au prix de 0, 60 / m2 ; 17) accord E...- V.../ Cne de GUICHEN du 08/ 12/ 2006 concernant la parcelle B 1258 au prix de 0, 60 / m2 ; QUE la commune de GUICHEN cite en outre 10 référence de vente de terrains situés en zone 1 NA : a) vente W.../ cne de GUICHEN du 30 avril 1997 de la parcelle YE 124 au prix de 0, 46  le m2 ; B) vente consorts A.../ Cne de GUICHEN du 30 avril 1997 de la parcelle YE 134 au prix de 0, 38 e/ m2 ; C) vente XX.../ Cne de GUICHEN du 07/ 02/ 1998 de la parcelle YE 29 au prix de 0, 61 / m2 ; d) expropriation Cne de GUICHEN/ A... du 14 janvier 2000 concernant les parcelles K 62, 64, 72 et 73, évaluées sur la base de 0, 46 et 0, 77 / m2 ; e° traité d'adhésion YY.../ CNe de GUICHEN du 26/ 10. 2004 concernant la parcelle YH 21 au prix de 0, 60 / m2 ; f) traité d'adhésion Consorts A.../ Cne de GUICHEN du 27/ 10/ 2004 concernant les parcelles YE 135 et K 74, 75 et 115 au prix de 0, 74 / m2 ; g) expropriation Cne de GUICHEN/ ZZ... du28 décembre 2004 concernant la parcelle YL au prix de 1, 80 / m2 ; h) traité d'adhésion consorts H.../ Cne de GUICHEN du 2 janvier 2005 concernant la parcelle AM 119 au prix de 0, 60 m2 ; i) traité d'adhésion consorts I.../ Cne de GUICHEN du 10/ 01/ 2005 concernant la parcelle YE 26 au prix de 0, 74 / m2 ; j) vente E.../ Cne de GUICHEN du 07/ 10/ 2005 concernant les parcelles AM 118 et AK 423 au prix de 0, 60 / m2 ; QUE parmi les références citées par l'exproprié, seront écartées les références 1 à 6 et la référence 8 comme étant trop anciennes et concernant au surplus des biens ne présentant pas la même qualification (biens situés en zone NUC ou NAE pour les références 1, 6, et 8), donc avec des possibilités plus importantes de construction ; que la référence Jean X.../ Cne de GUICHEN (arrêt du 8/ 11/ 1991) est inexploitable, dans la mesure où le POS de la commune n'étant plus applicable à la date de référence, la parcelle a été évaluée en fonction de sa situation, rue du commandant Charcot aux abords de l'agglomération de GUICHEN ; que le prix alloué en 1991 n'est donc pas transposable à la parcelle expropriée ; que l'examen des différents termes de comparaison produits par l'expropriant permet de constater que sur la commune de GUICHEN le prix des terrains en zone NCa se négocie depuis 2003 entre 0, 60 et 0, 63  du m2 ; que la valorisation à 1, 07  des parcelles AM 134 et 135 (référence 9 de l'expropriant) concerne des parcelles situées en zone urbanisées, proches du centre du bourg, donc de situation beaucoup plus favorable que celle des parcelles expropriées ; que la juridiction doit tenir compte des accords amiables réalisés dans le cadre de l'opération, accords qui constituent des références privilégiées dans la mesure où ils concernent des biens similaires ; que s'agissant de la parcelle ZE 27, constituent des termes de comparaison privilégiés les accords amiables passés avec les consorts G..., Z... et J... (références 14, 15 et 11 de l'expropriant) sur la base de 0, 63 e du m2 ; que les parcelles concernées par ces accords sont à proximité immédiate de la parcelle expropriée ; que la parcelle ZE 26 (accord G...) jouxte la parcelle ZE 27, la parcelle ZE 34 (vente Z...) est séparée de la parcelle ZE 27 ar la parcelle ZE 34 ; les parcelles ZE 131, 127 et 128 sont situées en face de la parcelle expropriée ; que ces mutations récentes et à proximité immédiate du bien exproprié reflètent bien, comme l'a relevé le premier juge, la valeur des parcelles à vocation agricole dans ce secteur de la commune ; qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a retenu une valeur de 0, 63  du m2 pour la parcelle ZE 27 ; que s'agissant de la parcelle AK 123, deux termes de comparaison constituent des références privilégiées ; le traité d'adhésion H.../ Cne de GUICHEN du 2/ 01/ 2005 portant sur la parcelle limitrophe AM119 et le traité d'adhésion E.../ Cne de GUICHEN du 22/ 05/ 2005 portant sur la parcelle AM 118 située dans le prolongement de la précédente ; que ces deux références concernent des parcelles présentant la même situation que la parcelle expropriée (parcelles situées en zone NATa, non desservies) ; que ces parcelles ont été acquises par la commune de GUICHEN au prix de 0, 60  du m2, prix retenu par le premier juge pour la parcelle AK 123 et qu'il convient de confirmer au vu des termes de comparaisons privilégiés constitués par les deux références susvisées ; 1/ ALORS QU'en application des dispositions conjuguées des articles 624 et 625 du Code de procédure civile, la cassation à intervenir sur le premier moyen entraînera par voie de conséquence celle du chef du dispositif allouant l'indemnité de dépossession en fonction de l'usage du bien à la date de référence désignée, soit le 12 août 1994 ; 2/ ALORS, en tout état de cause, QU'en prenant pour base de son évaluation de la parcelle ZE 27 les accords amiables Z..., G..., J... conclus par l'expropriante, concernant les parcelles ZE 26, 34 131, 127 et 128, sans préciser leur contenu, leur transposition possible au cas d'espèce ni vérifier s'ils étaient postérieurs à la D. U. P., la Cour d'appel, qui a statué sans égard pour la spécificité de la parcelle sous emprise, en faisant fi de sa desserte par les réseaux et de la situation privilégiée qui en résultait, n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles L 13-15-1 et L. 13-16 du Code de l'expropriation.
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