LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à la société Edissimo du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Sun Hôtel et la société Selafa MJA ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 16 décembre 2009), qu'un différend a opposé la société Unipierre, devenue la société Edissimo, propriétaire d'un immeuble à usage commercial, et la société Sun Hôtel, locataire, sur la réalisation de travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux ; que par protocole en date du 20 novembre 1998, les parties ont pris des engagements en vue de résoudre ce différend ; que la locataire s'abstenant de verser les loyers, la société Unipierre lui a notifié un commandement de payer auquel la locataire a fait opposition ; qu'en cours de procédure, la société Unipierre a, par acte du 30 novembre 2000, cédé l'immeuble à la société GPF Perpignan ; que par arrêt du 29 septembre 2002, la cour d'appel a dit irrecevable la demande de la société Unipierre tendant à voir constater la résiliation du bail et rejeté l'exception d'inexécution invoquée par la locataire, la condamnant à payer une somme au titre des loyers et charges ; que la société GPF Perpignan a, par la suite, notifié des commandements de payer que la société Sun Hôtel a contestés, soutenant que les travaux nécessaires n'avaient pas été réalisés ; que cette dernière a été placée en liquidation judiciaire en 2004 ; que la société GPF Perpignan a demandé que soit fixée sa créance au passif de la société Sun Hôtel et attrait dans la cause la société Edissimo aux fins de la voir condamner, au titre de la clause de garantie contenue dans l'acte de cession, à lui verser la même somme ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu que la cour d'appel a souverainement retenu que la faute alléguée par la société Edissimo à l'appui de sa demande de réparation formée contre la société GPF Perpignan et tenant à ce que cette dernière n'était pas volontairement intervenue devant la cour d'appel en 2002 pour demander l'expulsion de la locataire, n'était pas établie ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ; Mais sur le premier moyen : Vu l'article 1134 du code civil ; Attendu que pour dire que la société Edissimo doit, au titre de la clause de garantie incluse dans l'acte de cession de l'immeuble du 30 novembre 2000, payer à la société GPF Perpignan une somme représentant le montant des travaux que la société Sun Hôtel, locataire, n'avait pas réalisés malgré l'engagement pris dans le protocole d'accord du 20 novembre 1998, l'arrêt retient que la garantie du vendeur de l'immeuble est due que les litiges aient été portés ou non devant une juridiction et que la responsabilité en incombe au bailleur ou au preneur, ne saurait être limitée aux réparations et conséquences auxquelles le bailleur aurait pu être condamné dans le cadre des actions en cours et a donc vocation à jouer en ce qui concerne les travaux non réalisés par la société Sun Hôtel, s'agissant d'une conséquence et non d'une cause du litige ayant opposé la société Unipierre à la locataire ; Qu'en statuant ainsi, alors que la clause de garantie stipulait que "la société Unipierre déclare expressément qu'elle prend à sa charge exclusive les actions engagées contre la société Sun Hôtel et les conséquences de tous ordres, ainsi que les réparations de toute nature relatives à tous les litiges administratifs, financiers ou techniques ayant pu naître dans l'exécution du bail commercial liant la société Unipierre et la société Sun Hôtel, pendant la période antérieure à ce jour en sorte qu'en aucun cas l'acquéreur ne puisse être inquiété à ce sujet", la cour d'appel qui a dénaturé les termes clairs et précis de cette clause, a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la société Edissimo à payer à la société GPF Perpignan la somme de 751 789 euros au titre de la clause de garantie contenue dans l'acte de vente du 30 novembre 2000, l'arrêt rendu le 16 décembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ; Condamne la société GPF Perpignan aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société GPF Perpignan à payer à société SCPI Edissimo la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société GPF Perpignan ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six avril deux mille onze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils pour la société SCPI Edissimo. PREMIER MOYEN DE CASSATION Le pourvoi fait grief au jugement attaqué d'AVOIR condamné la SCPI Edissimmo à payer à la SCI GPF la somme de 751.789  au titre de la clause de garantie contenue dans l'acte de vente du 30 novembre 2000 ; AUX MOTIFS QUE : « la clause de garantie stipulait : « la société Unipierre déclare expressément qu'elle prend à sa charge exclusive les actions engagées contre la société Sun Hôtel et les conséquences de tous ordres, ainsi que les réparations de toute nature relatives à tous les litiges administratifs, financiers ou techniques ayant pu naître dans l'exécution du bail commercial liant la société Unipierre I et la SARL Sun Hôtel, pendant la période antérieure à ce jour en sorte qu'en aucun cas l'acquéreur ne puisse être inquiété à ce sujet » ; que la garantie est donc due que les litiges aient été portés ou non devant une juridiction et que la responsabilité en incombe au bailleur ou au preneur ; que cette garantie ne saurait par ailleurs être limitée aux réparations et conséquences auxquelles le bailleur aurait pu être condamné dans le cadre des actions en cours ;( ) que cette clause a vocation à jouer en ce qui concerne les travaux non réalisés (et évalués à 751.789 ) ; qu'en effet la non réalisation des travaux de conformité par la SARL Sun Hôtel, travaux qu'elle s'était engagée à faire exécuter, et pour lesquels la SCI Unipierre avait consigné une somme de 2.602.736 francs, est bien une conséquence et non une cause du litige ayant opposé la SCPI Unipierre à la SARL Sun Hôtel ; que ces travaux auraient dû être exécutés dans le cadre de l'accord de 1998 ; que c'est ce qui explique au demeurant que la SCPI Unipierre ait accepté d'insérer la clause de garantie dans l'acte de vente ; que c'est vainement que la SCPI Edissimmo ex Unipierre soutient aujourd'hui que la cour d'appel de Paris, dans l'arrêt de novembre 2002, avait jugé qu'elle n'avait commis aucun manquement à son obligation de délivrance, ce qui est inexact ; que la cour d'appel a seulement rejeté l'exception d'inexécution soutenue par la SARL Sun Hôtel au motif que cette dernière avait retardé une délivrance conforme aux lieux et avait en conséquence contribué au trouble de jouissance dont elle se prévalait ; que ce sont donc les fautes de la SARL Sun Hôtel qui ont motivé le rejet de son exception d'inexécution et non la bonne exécution de ses obligations par la SCPI Unipierre ; que la cour ajoute au contraire que la SARL Sun Hôtel n'avait justifié d'aucune action visant à forcer le bailleur, la SCI Unipierre à exécuter les travaux nécessaires lorsque cette dernière avait cessé les versements ; que la demande de la SCI GPF n'est au demeurant pas liée à la défaillance de la SARL Sun Hôtel mais à l'engagement pris envers elle par la SCPI Unipierre lors de la vente ; que c'est encore vainement que la SCPI Edissimmo ex Unipierre se prévaut de la clause de non garantie (clause générale) contenue dans l'acte, la clause de garantie (clause spéciale), y dérogeant nécessairement ; que la SCPI Edissimmo sera en conséquence condamnée à payer à la SCI GPF la somme de 751.789 euros ». ALORS 1°) QUE : aux termes de l'acte de vente conclu le 30 novembre 2000 entre la SCPI Unipierre I et GPF Perpignan, il était expressément stipulé qu'à la suite des difficultés rencontrées avec la société Sun Hôtel, locataire, la SCPI Unipierre I prenait « à sa charge exclusive les actions engagées contre la société Sun Hôtel et les conséquences de tous ordres, ainsi que les réparations de toute nature relatives à tous les litiges administratifs, financiers ou techniques ayant pu naître dans l'exécution du bail commercial liant la société Unipierre I et la SARL Sun Hôtel, pendant la période antérieure à ce jour, en sorte qu'en aucun cas l'acquéreur ne puisse être inquiété ou recherché à ce sujet » ; qu'il résultait de ces termes clairs et précis que la société Unipierre I gardait à sa charge exclusive les seules conséquences des litiges antérieurs à la vente et les réparations auxquelles elle pouvait être condamnée dans ce cadre ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a méconnu la loi des parties et violé l'article 1134 du code civil ; ALORS 2°) QUE : aux termes de l'acte de vente conclu le 30 novembre 2000 entre la SCPI Unipierre I et GPF Perpignan, il était expressément stipulé que « la société GPF Perpignan prendra l'immeuble dans son état actuel, sans aucune garantie de la part du vendeur, pour quelque cause que ce soit, et notamment pour mauvais état du sol et du sous-sol, vétusté, vices de construction au autres, apparents ou cachés ( ) » ; qu'il résultait de ces termes clairs et précis que la société GPF s'engageait à prendre l'immeuble vendu en l'état, indépendamment des travaux de conformité non réalisés avant la vente ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a méconnu la loi des parties et violé l'article 1134 du code civil ; ALORS 3°) QUE : subsidiairement, la clause particulière selon laquelle la SCPI Unipierre I prenait « à sa charge exclusive les actions engagées contre la société Sun Hôtel et les conséquences de tous ordres, ainsi que les réparations de toute nature relatives à tous les litiges administratifs, financiers ou techniques ayant pu naître dans l'exécution du bail commercial liant la société Unipierre I et la SARL Sun Hôtel, pendant la période antérieure à ce jour, en sorte qu'en aucun cas l'acquéreur ne puisse être inquiété ou recherché à ce sujet », à la supposer claire et précise par elle-même dans le sens retenu par la cour d'appel, devenait ambigüe au regard de la clause générale selon laquelle « la société GPF Perpignan prendra l'immeuble dans son état actuel, sans aucune garantie de la part du vendeur, pour quelque cause que ce soit, et notamment pour mauvaise état du sol et du sous-sol, vétusté, vices de construction ou autres », de sorte que la cour d'appel se devait de l'interpréter, afin d'en déterminer le champ d'application ; qu'en considérant que la première clause dérogeait nécessairement à la seconde, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1161 du code civil ; ALORS 4°) QUE : dans son arrêt du 29 novembre 2002, la cour d'appel de Paris a rejeté l'exception d'inexécution de la SARL Sun Hôtel, tirée de ce que la société Unipierre I ne lui avait pas assuré la jouissance paisible des locaux, après avoir retenu que la société Unipierre I avait « financé des travaux à hauteur de 1.080.000 F qui auraient largement couvert les travaux d'étanchéité et de couverture indispensables à la jouissance paisible des lieux », de sorte que « la société Sun Hôtel ne pouvait opposer à son bailleur une exception d'inexécution du fait du trouble de jouissance qu'elle invoque » ; qu'il résultait de ces motifs que l'exception d'inexécution avait été rejetée en raison de la bonne exécution de ses obligations par Unipierre I, et non en raison des fautes de la SARL Sun Hôtel ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1351 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Le pourvoi fait grief au jugement attaqué d'AVOIR condamné la SCPI Edissimmo à payer à la SCI GPF la somme de 751.789  au titre de la clause de garantie contenue dans l'acte de vente du 30 novembre 2000 ; AUX MOTIFS QUE : « la SCPI Edissimmo ex Unipierre invoque un comportement fautif de la SCI GPF pour réclamer l'allocation d'une somme équivalente à celle qui pourrait être fixée au passif de la SARL Sun Hôtel, lui reprochant de n'être pas intervenue volontairement lors de la procédure devant les juridictions parisiennes et d'avoir bafoué l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt du 29 novembre 2002 ; que sur ce dernier point, et comme rappelé ci-dessus, l'arrêt du 29 novembre 2002 n'a à aucun moment exonéré la SCPI Edissimmo ex Unipierre de ses responsabilités dans l'inexécution ; que quant à la non intervention de la SCI GPF à la procédure, il sera rappelé que la SCPI Edissimmo ex Unipierre s'était lors de l'acte de vente expressément réservé « la charge » exclusive des actions engagées contre la locataire ; que la SCPI Edissimmo ex Unipierre avait en outre la possibilité d'appeler la SCI GPF en intervention forcée (ce que rappelait le congé délivré par la SCI GPF au preneur en mars 2002) » ; ALORS 1°) QUE : dans son arrêt du 29 novembre 2002, la cour d'appel de Paris a rejeté l'exception d'inexécution de la SARL Sun Hôtel, tirée de ce que la société Unipierre I ne lui avait pas assuré la jouissance paisible des locaux, après avoir retenu que la société Unipierre I avait « financé des travaux à hauteur de 1.080.000 F qui auraient largement couvert les travaux d'étanchéité et de couverture indispensables à la jouissance paisible des lieux », de sorte que « la société Sun Hôtel ne pouvait opposer à son bailleur une exception d'inexécution du fait du trouble de jouissance qu'elle invoque » ; qu'il résultait de ces motifs que l'exception d'inexécution avait été rejetée en raison de la bonne exécution de ses obligations par Unipierre I, et non en raison des fautes de la SARL Sun Hôtel ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1351 du code civil ; ALORS 2°) QUE : en cas de vente de l'immeuble loué, l'action en acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ne peut être exercée que par le nouveau propriétaire ; qu'en l'espèce, à la suite de la vente de l'immeuble intervenue le 30 novembre 2000, la société Edissimmo n'avait plus intérêt à poursuivre l'action en acquisition de la clause résolutoire introduite devant le tribunal de grande instance de Paris à la suite de la délivrance d'un commandement en date du 28 mars 2000 ; qu'il appartenait à la société GPF, en sa qualité de nouveau propriétaire, d'intervenir volontairement à l'instance afin d'obtenir la résiliation du bail du 13 août 1984 ; qu'en écartant la responsabilité de la société GPF, au motif que la société Edissimmo s'était réservée « la charge » exclusive des actions engagées contre le locataire, quand elle ne pouvait plus les exercer, la cour d'appel a violé les articles 31 et 32 du code de procédure civile, ensemble l'article 1382 du code civil ; ALORS 3°) QUE : l'action en résiliation du bail constitue un droit que le propriétaire des locaux exerce de manière discrétionnaire ; qu'en reprochant à la société Edissimmo de ne pas avoir attrait la société GPF en intervention forcée dans l'action en acquisition de la clause résolutoire pendante devant le tribunal de grande instance de Paris, quand cette dernière, informée de l'action en cours, s'était abstenue volontairement de la poursuivre, de sorte qu'elle avait commis une faute à l'origine du préjudice de la société Edissimmo, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.
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