LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen : Vu l'article 16 du code de procédure civile ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 15 octobre 2009), que la société Compagnie industrielle maritime, aux droits de laquelle vient la Société d'économie mixte d'aménagement de Gennevilliers 92, propriétaire d'un terrain à usage industriel donné à bail à la société SO.LO.TRAT, a, par acte du 22 mars 2004, donné congé et offert le paiement d'une indemnité d'éviction ; qu'un expert a été désigné par ordonnance de référé du 5 novembre 2004 pour réunir les éléments nécessaires à la fixation de cette indemnité ; que devant la cour d'appel, la société SO.LO.TRAT a demandé à titre principal qu'une contre expertise soit ordonnée, faisant valoir, notamment, que l'expert n'avait pas respecté le principe de la contradiction ; Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient, d'une part, qu'en se déplaçant sur le site hors la présence des parties, l'expert n'a fait que vérifier des éléments versés aux débats, dès lors que la société Compagnie industrielle maritime avait contradictoirement produit quatre-vingt-cinq constats d'huissier afin de démontrer le peu d'utilisation de ce site, et qu'il n'avait tiré de ses constatations aucune conséquence qu'il n'aurait pas soumise aux parties, d'autre part, que l'expert n'a pas à l'insu des parties recherché un site pour la réinstallation des activités de la société SO.LO.TRAT mais examiné ceux proposés par la société Compagnie industrielle maritime et qui avaient été portés à la connaissance de la société SO.LO.TRAT, de sorte que le principe de la contradiction n'a pas été méconnu ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si l'expert avait soumis aux parties le résultat des investigations auxquelles il avait procédé hors leur présence, pour leur permettre d'en débattre avant le dépôt de son rapport, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 octobre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ; Condamne la SEMAG 92 aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SEMAG 92 à payer à la société SO.LO.TRAT la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la Société d'aménagement de Gennevilliers 92 ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre janvier deux mille onze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour la société SO.LO.TRAT PREMIER MOYEN DE CASSATION Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR fixé à la somme de 528.000 , l'indemnité d'éviction due par la société CIM à la société SOLOTRAT, et D'AVOIR débouté la société SOLOTRAT de ses plus amples demandes ; AUX MOTIFS QUE la société SOLOTRAT a fait valoir, au soutien de sa demande de nouvelle expertise ou subsidiairement de complément d'expertise, que l'expert n'a pas respecté le principe de la contradiction, a porté des appréciations d'ordre juridique et n'a pas tenu compte de ses difficultés de réinstallation ; qu'elle reproche à Alain X... de s'être rendu, hors la présence des parties, sur le site litigieux et sur les sites proposés pour sa réinstallation ; que l'expert n'a fait que vérifier des éléments versés au débat, dès lors que la société CIM avait contradictoirement produit 85 constats d'huissier afin de démontrer le peu d'utilisation du site ; qu'en se rendant sur place, l'expert s'est régulièrement assuré de l'exactitude d'une information connue des parties, sans en tirer de conséquence qu'il n'aurait pas soumise à leurs observations ; que l'expert n'a pas fait de recherches de sites à l'insu des parties mais a examiné ceux, objets des annonces invoquées par la société CIM et portées à la connaissance de la société SOLOTRAT , de sorte que le principe de la contradiction n'a pas été méconnu ; ALORS QUE le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en décidant qu'il était permis à l'expert judiciaire de procéder à des investigations personnelles pour vérifier les éléments versés aux débats, soit les constats d'huissier produits par la société CIM ou les annonces de site versés aux débats, «sans en tirer de conséquence qu'il n 'aurait pas soumis à leurs observations» sans constater d'où il résulte si l'expert avait soumis aux parties, éventuellement dans son pré-rapport, les résultats des investigations techniques auxquelles il avait procédé, hors leur présence, ou les avait convoqués à une réunion, afin de leur permettre d'être éventuellement à même d'en débattre contradictoirement avant le dépôt de son rapport, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 16 et 160 du Code de procédure civile. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR fixé à la somme de 528.000 , l'indemnité d'éviction due par la société CIM à la société SOLOTRAT, et D'AVOIR débouté la société SOLOTRAT de ses plus amples demandes ; AUX MOTIFS QUE, sur l'indemnité principale, que l'expert a constaté qu'il s'agit d'un terrain de 5.400 m2 situé au port de Gennevilliers, de bonne figuration, sur lequel sont édifiés des hangars, des bungalows à usage de bureaux, des locaux sociaux exclus du périmètre du bail ; qu'il relève que la société SO.LO.TRA.T est une entreprise de terrassement dont l'exploitation est assurée sur les chantiers, l'administratif dans des bureaux et que les locaux ne sont que très peu occupés de sorte que l'activité du fonds est transférable, l'indemnité reposant essentiellement sur le coût du déplacement augmenté des indemnités accessoires ; qu'il estime, au regard des propositions de transfert du fonds faites par la société CIM, que l'offre locative existe ; Qu'il retient une valeur de 14 euros/m2 justifiée par l'analyse du marché local et notamment les loyers pratiqués par le port autonome de Gennevilliers (soit entre 12 -euros -et 15 euros le mètre carré), selon l'importance du terrain et la durée du bail, soit : 5.400 m2 x 14 euros = 75.600 euros, à déduire le loyer actuel - 33.140 euros = 42.460 euros, capitalisation selon un coefficient de 5 = 212.300 euros, somme arrondie à 215.000 euros ; que la société SO.LO.TRA.T reproche à l'expert d'avoir retenu une seule et même valeur pour le terrain et les bâtiments ; qu'aux termes du bail, les parties sont convenues que le loyer appliqué aux deux premiers renouvellements ne concernerait que la seule valeur locative du terrain de sorte que la méthode retenue par l'expert judiciaire doit être retenue ; que la société SO.LO.TRA.T n'apporte aucun élément objectif justifiant l'application d'un coefficient de capitalisation supérieure à 5, les constatations opérées de manière non contradictoire par les deux experts privés à l'initiative de cette société n'étant pas de nature à remettre pas en cause l'estimation sérieuse faite par l'expert judiciaire ; que par voie de conséquence, faisant siennes les constatations et les conclusions de cet expert, l'indemnité principale doit être évaluée à la somme de 215.000 euros ; ET sur les indemnités accessoires QUE la société SO.LO.TRA.T soutient que l'expert a sous-estimé les frais de réinstallation, le surcoût lié à l'éloignement, n'a pas pris en compte les frais de double loyer et de négociation d'un nouvel acte locatif ; qu'elle prétend que les propositions de relogement indiquées dans le rapport d'expertise ne correspondent pas à l'offre locative dans la mesure où son activité (démolitions-terrassements) tend à disparaître des zones proches de Paris, de sorte qu'il existe un surcoût d'installation ; que l'expert, qui a procédé à une étude des offres présentées par la société CIM, conclut à l'existence d'offre locative et au caractère transférable du fonds de la société SO.LO.TRA.T ; qu'il a ainsi, effectué son évaluation de manière argumentée sur le fondement d'un coût de déplacement augmenté des indemnités accessoires ; qu'il relève au regard des offres de relogement qu'il a examinées, d'une part, qu'il n'est pas nécessaire de prendre en compte des travaux de voirie et d'autre part, que l'éloignement est similaire ; qu'il évalue en conséquence, les frais de déménagement et de réinstallation à 240.000 euros, ceux de transfert des biens meubles à 15.000 euros, les frais de remploi et de mutation à 50.000 euros, comprenant une indemnité de 7.245 euros pour double loyer ; que la société SO.LO.TRA.T ne démontre pas la nécessité de procéder à des travaux de bétonnage de terrain engendrant des frais supplémentaires de réinstallation ; qu'elle ne caractérise pas davantage l'impossibilité de transférer son activité dans un secteur géographique proche de sorte que ses demandes, au titre d'un prétendu éloignement et d'une rotation supplémentaire des camions, ne sont pas justifiées ; que cette société n'établit pas en quoi il lui serait nécessaire de conserver les locaux actuels pendant deux mois ; que l'évaluation faite par l'expert sur la base d'un mois de loyer sera retenue ; qu'elle critique vainement le rapport d'expertise en ce qu'il n'aurait pas pris en compte les frais de négociation d'un nouvel acte locatif ; qu'en effet, l'expert a évalué ces frais sous l'intitulé "frais remploi et de mutation" qu'il a pertinemment évalués à la somme de 20 500  ; que l'expert judiciaire a évalué le trouble commercial de la société SO.LO.TRA.T à la somme de 8.000 euros ; qu'étant relevé que l'analyse des offres transmises par la société CIM révèle que la société SO.LO.TRA.T peut raisonnablement envisager de trouver un site comparable dans un périmètre proche du terrain litigieux lequel est, au demeurant, peu utilisé, que cette indemnité a été exactement évaluée et répare le préjudice subi par la société SO.LO.TRA.T pendant la période de déménagement et de réinstallation de son activité correspondant, selon ses propres affirmations, à une durée de huit jours ; que, par voie de conséquence, la décision déférée, qui a évalué l'indemnité d'éviction à la somme de 528.000 euros, sera confirmée ; 1. ALORS QUE tout rapport amiable peut valoir, à titre de preuve, dès lors qu'il est soumis à la libre discussion des parties ; qu'en écartant les constatations opérées de manière non contradictoire par deux experts privés à l'initiative de la société SOLOTRAT, bien que la CIM ait été à même d'en débattre contradictoirement, la cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ; 2. ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en s'abstenant de s'expliquer, ne serait-ce que sommairement, sur les pièces versées aux débats par la société SOLOTRAT pour établir l'absence de terrains à proximité de ceux qu'elle occupait, la cour d'appel qui s'est déterminée en considération de l'examen par l'expert des offres présentées par la société CIM, a violé l 'article 455 du Code de procédure civile.
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