LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 juin 2009) que la chambre de commerce et d'industrie du Var (CCIV) a, par lettre du 7 août 2006, saisi le juge de l'expropriation du département du Var d'une demande de fixation des indemnités revenant à M. X... à la suite de l'expropriation à son profit de biens immobiliers lui appartenant ; que se prétendant titulaire d'un bail commercial sur l'une des parcelles expropriées, la société X... et fils est intervenue volontairement à l'instance ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant exactement énoncé que l'intention dolosive ne se présume pas et que doit être prouvée, dans le classement du bien, l'existence d'une volonté de léser son propriétaire, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, d'une part, que le caractère d'utilité publique du projet n'a pas été contesté par M. X..., d'autre part, que l'instauration par la commune d'une zone NC est antérieure de plus de dix ans à la date de référence, que le caractère agricole de cette zone avant l'opération est constant et qu'une collusion entre la commune et la CCIV, expropriante, n'est ni établie, ni même alléguée ; que la cour d'appel qui, procédant à la recherche prétendument omise, en a souverainement déduit que l'intention dolosive de l'expropriante n'était pas établie a, par ces motifs, légalement justifié sa décision ; Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant choisi, parmi les termes de comparaison qui lui étaient proposés, ceux qui lui sont apparus les mieux appropriés, compte tenu des caractéristiques et de la situation des parcelles expropriées, la cour d'appel qui, sans se contredire, a retenu que l'évaluation invoquée par M. X... était excessive et ne résultait pas des pièces produites, a souverainement fixé le montant de l'indemnité d'expropriation due à celui-ci ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le troisième moyen : Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt de rejeter la demande d'indemnité d'éviction de la société X... et fils pour perte de son bail commercial, alors, selon le moyen, que tout locataire commercial titulaire d'un bail, droit juridiquement protégé, portant sur la construction implantée sur la parcelle faisant l'objet de la procédure d'expropriation a droit à une indemnité d'éviction, réparant l'ensemble de ses préjudices ; que lors de sa mesure de transport sur les lieux, le juge de l'expropriation avait constaté l'effectivité d'une exploitation commerciale et artisanale par la société X... et fils gérée par M. X..., dans le hangar situé sur la parcelle AY 62 expropriée ; que tout en admettant que la société X... et fils était inscrite depuis le 1er janvier 2002 au registre du commerce et des sociétés à l'adresse de la parcelle, et sans contester la réalité de cette exploitation, la cour d'appel, qui a cependant, pour infirmer le jugement, écarté l'existence d'un bail commercial verbal, motif pris de l'absence de preuve de paiement d'un loyer dont la dispense de paiement était pourtant envisageable entre une société locataire et un bailleur, son gérant, n'a pas tiré les conséquences légales de ses observations induisant l'existence certaine ou tout au moins présumée d'un tel bail commercial verbal, au regard des articles L. 13-13 du code de l'expropriation et L. 145-14 du code de commerce pris ensemble, qu'elle a ainsi violés ; Mais attendu que la conclusion d'un bail commercial suppose l'accord des parties sur la chose et sur le prix et que l'occupation des lieux non accompagnée du paiement d'un loyer ne peut caractériser l'existence d'un bail commercial verbal ; qu'ayant retenu que la société X... et fils ne produisait aucun écrit à l'appui de ses allégations et ne justifiait du paiement d'aucun loyer, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que l'existence d'un bail commercial verbal n'était pas établie ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... et la société X... et fils aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et de la société X... et fils ; les condamne à payer à la chambre de commerce et d'industrie du Var la somme de 2 500 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze janvier deux mille onze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Boutet, avocat aux Conseils pour M. X... et la société X... et fils. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR fixé à la seule somme de 956.666  l'indemnité due par la Chambre de Commerce et d'Industrie du Var à Monsieur Bruno X... pour la dépossession des parcelles cadastrées AY 61, AY 62, et 115-120 au lieudit La Castille sur la commune de LA FARLEDE AUX MOTIFS QUE Monsieur X... invoque le dol qui résulterait de la concomitance entre le déclassement urbanistique du terrain et la procédure d'expropriation et qui permettrait à l'expropriant d'obtenir à faible prix un terrain qui présenterait les caractéristiques d'un terrain à bâtir ; qu'il indique en effet qu'à la date de référence le 1er mars 2003, les parcelles en cause étaient placées dans une zone NC du POS de la commune de LA FARLEDE soit dans une zone à vocation agricole alors que ce classement ne correspondait plus à la réalité économique et résultait à l'évidence d'une volonté délibérée de geler l'emprise foncière pour la rendre attractive à l'expropriant ; qu'ainsi que l'a retenu le premier juge, le caractère d'utilité publique du projet n'a pas été contesté par Monsieur X... ; qu'en outre l'intention dolosive doit être prouvée et qu'il doit être établi l'existence, dans le classement d'un bien, d'une volonté de léser son propriétaire ; que le transport sur les lieux a permis de constater que la parcelle AY 61 est une terre agricole entourée de terres agricoles qui ne doit son nouveau classement qu'à la nécessité de procéder à la mise en compétitivité du PLU avec le projet ainsi qu'aux importants travaux d'infrastructures et de réseaux qui vont être entrepris dans le cadre de la réalisation du pole agro alimentaire ; que l'instauration d'une zone NC par la commune de LA FARLEDE remonte en 1993 et que son déclassement n'est pas anormal au regard du but poursuivi ; ALORS QUE le dol dont se rend coupable une autorité expropriante doit être pris en considération pour la fixation des indemnités d'expropriation ; que dans ses conclusions d'appel, Monsieur X... avait fait valoir qu'à la date de référence fixée au 1er mars 2003, la classification en zone agricole des terrains, objet de la procédure d'expropriation diligentée en 2004 et au cours de laquelle les parcelles avaient été classées en zone NA IV, ne correspondait déjà plus à la réalité économique et résultait d'une volonté délibérée de l'autorité expropriante, la C.C.I.V. de maintenir cette classification pour ne formuler des offres d'indemnisation que sur la base du prix d'un terrain agricole, ce qui caractérisait des manoeuvres dolosives ; qu'en se fondant dès lors sur des considérations inopérantes et insuffisantes liées à la nécessité de mise en conformité avec le PLU en 2004, la Cour d'Appel qui n'a pas procédé à la recherche demandée quant à l'existence de manoeuvres dolosives en 2003 ayant entraîné le déclassement des parcelles uniquement l'année suivante pour éviter le paiement d'indemnités sur la base du prix de terrains constructibles, a privé son arrêt de base légale au regard des articles L 13-13 à L 13-15 du Code Civil et 1116 du Code Civil pris ensemble. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR fixé à la seule somme de 956.666  l'indemnité due par la Chambre de Commerce et d'Industrie du Var à Monsieur Bruno X... pour la dépossession de ses parcelles cadastrées AY 61, AY 62, et 115-120 au lieudit La Castille sur la commune de LA FARLEDE AUX MOTIFS QUE l'évaluation demandée par Monsieur X... à hauteur de 1.195.941  pour la parcelle AY 61 et la maison d'habitation construite dessus est excessive et ne résulte pas des pièces produites ; qu'en revanche, l'évaluation faite par le premier juge est satisfaisante, y compris en ce qu'il a fixé à 15 euros le prix de mètre carré du terrain, cette somme apparaissant justifiée au regard des termes de comparaison ; qu'il convient de retenir en premier lieu, la maison indemnisée pour une surface utile pondérée de 204 m² intégrant les bâtiments annexes et valeur de retenue de 2.800 /m² pour la maison selon la méthode dite du terrain intégré soit 571.200  et en second lieu, pour le terrain d'une superficie de 7.489 m² à 15  / m², soit 112.335  ; que pour la parcelle AY 61, il y a lieu également de retenir la valeur métrique de 18  pour cette parcelle ; ALORS D'UNE PART QUE le Juge de l'Expropriation doit fixer les indemnités dues par l'expropriant en prenant en considération les éléments de comparaison régulièrement invoqués et produits par les parties ; que dans ses conclusions d'appel, Monsieur X... s'était prévalu pour la première fois en cause d'appel d'un élément nouveau de comparaison particulièrement topique et probant, constitué par le prix de vente d'une maison adjacente aux caractéristiques similaires et à vocation agricole et qui, non produit en première instance, n'avait pu être pris en considération par le Juge de l'Expropriation ; qu'en confirmant cependant le prix retenu par le premier juge en déclarant se prononcer au regard de termes de comparaison, sans autre précision ou indication permettant de s'assurer de la prise en considération effective de ce nouveau terme de comparaison, la Cour d'Appel a violé l'article 455 du Code de Procédure Civile ; ALORS D'AUTRE PART QUE la Cour d'Appel ne pouvait à la fois, sans se contredire, déclarer statuer au regard des termes de comparaison produits par Monsieur X... et confirmer le prix du mètre carré du terrain retenu par le premier juge en l'absence du terme de comparaison péremptoire produit par l'exproprié pour la première fois en cause d'appel, violant ainsi l'article 455 du Code de Procédure Civile TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté la demande de la société BIASUTTO & Fils, locataire commerciale, en indemnisation, à hauteur de la somme de 454.153 , de son éviction de la parcelle cadastrée AY 62 au lieudit La Castille sur la commune de LA FARLEDE ; AUX MOTIFS QUE la société BIASUTTO & Fils qui prétend être titulaire d'un bail commercial concernant le hangar implanté sur la parcelle AY 62 ne produit aucun bail à l'appui de ses allégations ; que c'est en vain qu'elle invoque un bail verbal alors qu'elle ne justifie du paiement d'aucun loyer ; que l'inscription au Registre du Commerce et des Sociétés d'un établissement secondaire, à l'adresse du hangar en question, et la création au 1er janvier 2002 d'un fonds de commerce à cette adresse est insuffisant pour établir l'existence d'un bail conclu entre Monsieur X... et cette société dont il est le gérant, de surcroît pour des locaux situés en zone agricole ; ALORS QUE tout locataire commercial titulaire d'un bail, droit juridiquement protégé, portant sur la construction implantée sur la parcelle faisant l'objet de la procédure d'expropriation a droit à une indemnité d'éviction, réparant l'ensemble de ses préjudices ; que lors de sa mesure de transport sur les lieux, le Juge de l'Expropriation avait constaté l'effectivité d'une exploitation commerciale et artisanale par la société BIASUTTO & Fils, gérée par Monsieur Bruno X..., dans le hangar situé sur la parcelle AY 62 expropriée ; que tout en admettant que la société BIASUTTO & Fils était inscrite depuis le 1er janvier 2002 au Registre du Commerce et des Sociétés à l'adresse de la parcelle, et sans contester la réalité de cette exploitation, la Cour d'Appel qui a cependant, pour infirmer le jugement, écarté l'existence d'un bail commercial verbal motif pris de l'absence de preuve de paiement d'un loyer dont la dispense de paiement était pourtant envisageable entre une société locataire et un bailleur, son gérant, n'a pas tiré les conséquences légales de ses observations induisant l'existence certaine ou tout au moins présumée d'un tel bail commercial verbal, au regard des articles L 13-13 et L. 145- 14 du Code de Commerce pris ensemble qu'elle a ainsi violés.
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