LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu que la société Bts industrie ne justifiait pas avoir accepté la proposition de bail qui lui avait été faite ni avoir payé un loyer dont le montant aurait été fixé d'un commun accord, la cour d'appel qui n'était pas tenue de procéder à des recherches qui n'étaient pas demandées a, sans dénaturation, légalement justifié sa décision ; Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé qu'il résultait du contrat de crédit-bail du 6 novembre 1995 que la société SECMI avait bénéficié au jour de l'acte d'un droit de jouissance exclusif sur l'ensemble des bâtiments objets du crédit-bail jusqu'au 1er octobre 2004, date de la levée de l'option d'achat stipulée à l'acte et qu'il résultait de ce contrat que les adjonctions immobilières étaient réputées être sa propriété pendant toute la durée du crédit-bail, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions, en a déduit à bon droit que la société SECMI, aux droits de laquelle venait la société Ateliers de la Chaînette, était recevable en sa demande d'indemnité d'occupation ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le troisième moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé, par une interprétation souveraine des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que les documents versés aux débats établissaient que la société Bts industrie avait fait procéder à des diagnostics sur l'état parasitaire et de pollution des lieux en rapport avec son activité et que ces frais découlaient de son obligation et étaient imputables à son activité, la cour d'appel qui a pu en déduire que ces frais n'avaient pas à être supportés par la société Ateliers de la Chainette, a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Bts industrie et Mme X..., ès qualités aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Bts industrie et Mme X... ,ès qualités, à payer à la société Ateliers de la chainette la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Bts industrie et de Mme X..., ès qualités ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mai deux mille onze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Odent et Poulet, avocat de la société bts industrie et de Mme X... ès qualités. PREMIER MOYEN DE CASSATION : Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé en toutes ses dispositions le jugement rendu le 5 décembre 2005 par le tribunal de grande instance de Bressuire à l'exception de celles relatives à la condamnation de la société ATELIERS DE LA CHAINETTE et à la compensation et, statuant à nouveau, d' avoir fixé la créance de cette dernière au passif du redressement de la société BTS INDUSTRIE à la somme de 187.960,60  à titre privilégié ; AUX MOTIFS QUE, la société BTS INDUSTRIE se prévaut d'un bail commercial pour tous les locaux qu'elle a occupés, notamment ceux situés sur les parcelles AI 109 à 112, conformément aux délibérations de la Communauté des communes (27 novembre 2003 et 30 sept. 2004 ; que l'existence d'un bail commercial, en l'absence de convention écrite, suppose l'accord des parties sur le bien loué et sur le montant du loyer ; que la société BTS INDUSTRIE ne justifie pas avoir accepté la proposition de bail qui lui a été faite, telle qu'elle résulte de la délibération du 27 novembre 2003, ni du paiement ultérieur d'un loyer dont le montant aurait été convenu ; qu'il est démontré qu'elle n'a procédé à aucun règlement de loyer pour les locaux situés sur les parcelles AI 109 à 112 ; qu'en conséquence, le jugement rendu le 5 décembre 2005 par le tribunal de grande instance de Bressuire doit être confirmé en ce qu'il a dit que la société BTS INDUSTRIE n'était pas titulaire d'un bail commercial et en ce qu'il a dit qu'elle était occupante sans droit ni titre ; 1°/ ALORS QUE pour justifier l'existence d'un contrat de bail commercial pour l'ensemble des locaux litigieux, la société BTS INDUSTRIE, outre la production d'un contrat de bail du 30 avril 1998, avait fait état d'une délibération du 30 septembre 2004 de la communauté de communes de Parthenay, laquelle, se référant notamment à ce contrat, reconnaissait par ailleurs l'existence d'un bail commercial constamment renouvelé depuis le 19 juin 1992 et l'accord corrélatif des parties sur le montant des loyers ; qu'en se déterminant dès lors au regard des seules conditions du bail verbal, pour décider qu'il n'y avait pas eu de bail commercial pour l'ensemble des locaux occupés, sans avoir recherché, comme elle y était ainsi invitée, si la délibération du 30 septembre 2004 et le contrat du 30 avril 1998 n'établissaient pas la certitude d'un tel bail, écrit et constamment renouvelé, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article L.145-9 du code de commerce ; 2°/ ALORS QUE la délibération du 30 septembre 2004 du conseil de la communauté des communes de Parthenay, évoquée par la société BTS INDUSTRIE, a fixé le montant du loyer dû par la société BTS INDUSTRIE « compte tenu de son extension progressive dans les autres bâtiments comtnunautaires », c'est-à-dire de son extension à l'ensemble des parcelles ; qu'elle s'est référée à la délibération du 27 novembre 2003 laquelle a mentionné comme lieux loués des « locaux anciens » et des « locaux neufs », édifiés antérieurement par la société SECMI, et dont il n'a jamais été soutenu qu' ils constitueraient des éléments autonomes , non pour remettre en cause la consistance ou le champ des lieux loués à la société BTS INDUSTRIE mais uniquement le montant du loyer correspondant ; qu'en décidant dès lors, s'agissant de la consistance des lieux loués, que la société BTS INDUSTRIE n'était pas titulaire d'un contrat de bail pour l'ensemble des locaux qu'elle a occupés, et plus particulièrement des locaux situés sur les parcelles cadastrées AI 109 à 112, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la délibération du 30 septembre 2004 n'établissait pas que ces parcelles étaient comprises dans le champ contractuel, pour un loyer désormais fixé à la somme de 1.219,59  dont la société BTS INDUSTRIE s'était régulièrement acquittée dès l'émission du titre exécutoire délivré par le bailleur, la cour a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article L.145-9 du code de commerce ; 3°/ ALORS QUE pour établir qu'elle s'était acquittée des loyers qui lui avaient été réclamés par titre exécutoire du 30 septembre 2004, la société BTS INDUSTRIE a produit aux débats deux déclarations de la Trésorerie de Parthenay attestant de ce paiement ; que ces documents ne comportent aucune indication sur les parcelles concernées, ni limitation à des parcelles déterrninées à l'exclusion d'autres ; qu'en affirmant dès lors qu'il était démontré que ladite société n'avait procédé à aucun règlement de loyers pour les locaux situés sur les parcelles cadastrées AI 109 à 112, la cour, qui a ainsi attribué aux documents visés des restrictions qu'ils ne comportaient pas, les a dénaturés. en violation de l'article 1134 du code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION : Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé en toutes ses dispositions le jugement rendu le 5 décembre 2005 par le tribunal de grande instance de Bressuire à l'exception de celles relatives à la condamnation de la société ATELIERS DE LA CHAINETTE et à la compensation et, statuant à nouveau, d'avoir fixé la créance de cette dernière au passif du redressement de la société BTS INDUSTRIE à la somme de 187.960,60  à titre privilégié, AUX MOTIFS QUE la société BTS INDUSTRIE soutient que la société ATELIERS DE LA CHAINETTE, venant aux droits de la société SECMI, n'a pas qualité pour agir antérieurement à la période du 29 novembre 2004 concernant l'ancien bâtiment ayant fait l'objet du contrat de crédit-bail du 6 novembre 1995 et que, s'agissant de nouveaux bâtiments édifiés par la société SECMI, seule la Communauté des communes est habilitée à agir en qualité de propriétaire ; qu'il résulte du contrat de crédit-bail du 6 novembre 1995 que, d'une part, la SECMI a bénéficié au jour de l'acte d'un droit de jouissance exclusif sur l'ensemble des bâtiments objet du crédit-bail et jusqu'au ler octobre 2004 date à laquelle sera levée l'option d'achat stipulée à l'acte ; et que, d'autre part, s'agissant des bâtiments édifiés par la société SECMI, il résulte du contrat de crédit-bail du 6 novembre 1995 que les adjonctions immobilières seront réputées être sa propriété pendant toute la durée du crédit-bail, étant de surcroît retenu que la SECMI a levé l'option d'achat de ces nouveaux bâtiments le 1' octobre 2004 ; qu'ainsi la société ATELIERS DE LA CHAINETTE est recevable en sa demande d'indemnité d'occupation ; qu'il convient tout d'abord de retenir qu'eu égard aux éléments qui précèdent l'indemnité d'occupation due par la société BTS INDUSTRIE doit s'apprécier pour la période ayant commencé à courir à compter du mois de février 2003 jusqu'au 27 octobre 2005, date du départ effectif des lieux de la société BTS INDUSTRIE ; que pour fixer à la somme globale de 182.410,24  l'indemnité d'occupation pour la période considérée, les premiers juges ont retenu que la société SECMI. n' avait pu disposer des lieux pour lesquels elle payait le loyer du crédit-bail ; que par référence à ces éléments et en raison du montant du loyer, soit 2.185,32 , auquel il convient d'ajouter le loyer du nouveau bâtiment tel qu'estimé par la communauté de communes à la somme de 890  par mois, l'indemnité d'occupation devait être fixée à la somme mensuelle de 5.075,32  ; que la société BTS INDUSTRIE soutient que la société ATELIERS DE LA CHAINETTE ne justifie d'aucun préjudice et qu'en conséquence elle ne peut prétendre qu'à une indemnité symbolique ; que la seule impossibilité pour cette dernière société de jouir de son bien constitue un préjudice en lien direct avec l'occupation sans droit ni titre de la société BTS INDUSTRIE ; que les éléments pris en compte par les premiers juges sont en lien direct avec cette occupation abusive et l'obligation pour la société ATELIERS DE LA CHAINETTE de supporter les charges d'exploitation des bâtiments objets de cette occupation abusive : qu'à défaut pour la société BTS INDUSTRIE de verser aux débats des éléments de nature à modifier l'évaluation retenue par les premiers juges quant au montant de l'indemnité d'occupation, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a fixé cette dernière à un montant global de 182.410,24 , avec intérêts au taux légal tels que retenus par les premiers juges ; qu'aucune condamnation ne peut être prononcée contre la société BTS INDUSTRIE en raison de sa mise en redressement judiciaire ; que la créance de la société ATELIERS DE LA CHAINETTE, dont le caractère privilégié n'est pas contesté, doit être fixée comme il est dit au dispositif ; 1°/ ALORS QUE les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes et ne nuisent pas aux tiers ; qu'en l'espèce, la société BTS INDUSTRIE a soutenu que la vente des parcelles litigieuses n'avait été publiée au bureau des hypothèques qu'à compter du 29 novembre 2004 et que la société SECMI n'avait de ce fait pas qualité pour réclamer, comme elle l'a fait, des loyers antérieurs à cette date, la société ATELIERS DE LA CHAINETTE, venant aux droits de la société SECMI, ayant elle-même reconnu n'avoir signé l'acte d'acquisition des parcelles cadastrées AI 109 à AI 1 12 que le 1 er octobre 2004 ; que pour justifier néanmoins la qualité de la société ATELIERS DE LA CHAINETTE à réclamer une indemnité d'occupation pour cette période antérieure au 29 novembre 2004, la cour a retenu que la société SECMI avait bénéficié, par un contrat de crédit-bail du 6 novembre 1995, d'un droit de jouissance sur tous les bâtiments objet de ce contrat et que, s'agissant des bâtiments qu'elle a édifiés, le même contrat de crédit-bail l'en réputait propriétaire pendant toute la durée du crédit-bail ; qu'en se déterminant ainsi, quand ce contrat de crédit-bail ne concernait pas la société BTS INDUSTRIE, qui y était tiers et n'en a jamais reçu signification, la cour a violé l'article 1 165 du code civil et le principe de l'effet relatif des contrats 2°/ ALORS QUE, dans ses écritures, la société BTS INDUSTRIE avait soutenu (p.9), que la société SECMI. aux droits de laquelle est venue la société ATELIERS DE LA CHAINETTE, ne lui a jamais fait connaître sa qualité de bailleresse avant la délivrance de l'assignation devant le tribunal de grande instance de Bressuire (27 décembre 2004) ; que, dès lors, il ne pouvait lui être reproché, elle qui a régulièrement payé ses loyers dès que le titre exécutoire lui a été délivré par le seul bailleur dont elle connaissait l'existence, à savoir la communauté des communes de Parthenay, de ne pas avoir payé ses loyers à un « nouveau bailleur » dont elle ignorait la qualité, ni lui être refusé le bénéfice d'un bail commercial qui avait été tacitement reconduit ; qu'en laissait ces éléments sans réponse, la cour a privé sa décision de motif, en violation de l'article 455 du code de procédure civile. TROISIEME MOYEN DE CASSATION : Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé en toutes ses dispositions le jugement rendu le 5 décembre 2005 par le tribunal de grande instance de Bressuire à l'exception de celles relatives à la condamnation de la société ATELIERS DE LA CHAINETTE et à la compensation et, statuant à nouveau, d'avoir fixé la créance de cette dernière au passif du redressement de la société BTS INDUSTRIE à la somme de 187.960,60  à titre privilégié ; AUX MOTIFS QUE LA société BTS INDUSTRIE soutient qu'elle a fait réaliser dans les lieux litigieux des travaux de dépollution et de remise en état, dépenses qui profitent directement à la société ATELIERS DE LA CHAINETTE et dont elle demande le remboursement à concurrence de la somme de 13.491,94  ; que les documents versés établissent que la société BTS INDUSTRIE a fait procéder à des diagnostics sur l'état parasitaire et de pollution des lieux en rapport avec son activité ; que ces frais découlant. d'une part de son obligation et, d'autre part, de son activité, n'ont pas à être supportés par la société ATELIERS DE LA CHAINETTE ; que la société BTS INDUSTRIE doit donc être déboutée de sa demande, en réformation du jugement déféré ; ALORS QUE pour décider de réformer la décision des premiers juges ayant prononcé compensation entre les dettes des parties, la cour a jugé que la société BTS INDUSTRIE ne pouvait se prévaloir d'aucune créance dès lors que les frais qu'elle invoquait, de « diagnostic », étaient justifiés par sa seule activité ; qu'e réalité, la société BTS INDUSTRIE avait fait valoir qu'elle avait dû engager des frais, dont elle demandait remboursement, non pas seulement au titre d'un tel diagnostic, visant l'état des lieux, mais au titre d'une remise en état totale des lieux -- y compris de ceux qui avaient été occupés par la société SECMI, aux droits de laquelle vient désormais la société ATELIERS DE LA CHAINETTE ; qu'en se déterminant dès lors comme elle l'a fait, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si de tels frais ne devaient pas être mis à la charge de cette dernière société, justifiant le prononcé d'une compensation entre les dettes des parties, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1289 du code civil.
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