LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur les deux moyens, réunis, ci-après annexés : Attendu qu'ayant souverainement retenu que la transaction signée par les parties le 29 avril 2005 se rapportait non seulement à l'état d'entretien et de réparation de l'immeuble, mais aussi au compte locatif arrêté entre elles et traduisait leur volonté de mettre définitivement fin à toute contestation, quelle qu'en soit la cause, née de l'exécution du contrat de bail, la cour d'appel en a déduit à bon droit que la société Union investissement Real Estrate AG ne pouvait valablement réclamer à la société Aviva le remboursement d'une somme résultant du redressement fiscal ultérieurement notifié au titre de la taxe sur les bureaux en Ile-de-France en raison d'une déclaration inexacte de surfaces, au demeurant effectuée par elle ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Union investissement Real Estate AG aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Union investissement Real Estate AG à payer à la société Aviva France la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Union investissement Real Estate AG ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mars deux mille onze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils pour la société Union investissement Real Estate AG PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté la société Union Investissement Real Estate de sa demande de voir condamner la société Aviva à lui payer la somme de 299.334  au titre de la taxe annuelle sur les bureaux en Ile-de-France pour les années 2003 et 2004 ; AUX MOTIFS ADOPTES QUE : « le 29 avril 2005, un protocole transactionnel a été signé par les sociétés AVIVA FRANCE et DIFA afin de régler définitivement les rapports locatifs entre les parties ; que ce protocole concernait toutes réserves émises par la société DIFA au titre de la restitution des lieux, les réclamations de plus-values de la société AVIVA FRANCE au titre des équipements mis en place et laissés dans l'immeuble, mais également le règlement des comptes entre les parties ; que l'article 4 de la transaction prévoit en particulier que "les parties conviennent que les comptes locatifs sont à ce jour soldés de part et d'autre, sous réserve de la bonne réception par la banque du bailleur du virement émis par AVIVA FRANCE relatif au paiement des taxes de l'année 2003 pour un montant de 534.745,57  TTC et de la bonne réception par AVIVA FRANCE de son cautionnement bancaire" ; que l'ensemble des engagements revêtait la forme d'une transaction, l'article 5 du protocole stipulant qu'"au vu de leurs engagements réciproques et sous réserve de la bonne exécution intégrale de la présente transaction, les parties se déclarent entièrement et définitivement remplies de leurs droits et renoncent irrévocablement à toute demande et action en principal, accessoires, dommages et intérêts au titre des conditions d'exécution du bail et de la restitution de l'immeuble et plus généralement renoncent à formuler quelque réclamation que ce soit à raison des relations ayant existé entre elles et décrites en préambule" ; que le présent protocole vaut transaction au titre des articles 2044 et suivants du code civil, la seule référence aux "relations ayant existé entre elles et décrites en préambule" ne suffisant pas à limiter la transaction aux différends liés à l'état de restitution de l'immeuble VINCI, comme le soutient la société DIFA ; qu' en effet l'objet de la transaction, vise ainsi l' ensemble des sommes dues par le preneur au titre des charges locatives, dont le règlement de la taxe sur les bureaux ; que les parties ont ainsi clairement entendu régler définitivement les comptes entre les parties et faire entrer le solde de la taxe sur les bureaux dans le champ d'application de la transaction, que dès lors la transaction a mis un terme définitif aux relations entre les parties tirées du bail commercial et emportant renonciation des parties à formuler quelque réclamation que ce soit à ce titre ; que la société DIFA, prétend que sa "créance" sur la société AVIVA FRANCE au titre du redressement fiscal de taxe sur les bureaux serait née postérieurement à la signature du protocole transactionnel ; qu'il est constant que le bail du 2 juillet 2002 prévoyait que cette taxe serait répercutée au locataire et que la société AWON mandataire du propriétaire a adressé à l'administration fiscale les 27 février 2003 et 27 février 2004, les déclarations de superficie de bureaux, puis dans les appels de charge en a demandé le remboursement au locataire qui les a payé à raison de 193.580  par année ; que le fait générateur de la taxe est la déclaration du propriétaire l'administration fiscale et nullement le redressement fiscal ultérieur ; qu'enfin l'argument selon lequel le fond de pension DIFA n'aurait fait que reprendre les précédentes déclarations de son vendeur n'est pas plus pertinent ; que la société DIFA était parfaitement informée du détail des superficies de l'immeuble tant hors oeuvre nette que utiles, puisque les relevés de géomètre de février 2002 et mars 2002, figurent sur les listes de "data room" annexées à l'acte de vente ; qu'elle a acquis l'immeuble dans l'état où il se trouve a la date de la vente ; que l'acquéreur déclare qu'il a vu et visité les biens objets des présentes et qu'il a été mis en possession de tous les documents et renseignements techniques, administratifs et juridiques nécessaires à sa décision d'acquérir ; qu'il déclare qu'il a pu faire tant par lui-même que par tous tiers professionnels désignés par lui, toutes études techniques jugées utiles et qu'il s'en satisfait ; que dès lors la transaction ayant réglé définitivement la relation locative entre les parties et ses effets ne sauraient être mise en cause » ; ET AUX MOTIFS PROPRES QUE : « si les parties visaient au préambule du protocole le différend les ayant opposé sur des réserves mineures concernant l'état d'entretien de l'immeuble, l'état des grilles de ventilation et des vasques des sanitaires et sur la valeur des équipements mis à disposition et laissés sur place par la locataire et si les articles 1 et 2 réglaient ce différend et portaient renonciation de la bailleresse à réclamer quelque somme que ce soit au titre de la restitution des locaux et renonciation de la locataire à réclamer quelque somme que ce soit au titre des équipements, elles y ont aussi clairement envisagé de régler la question du compte locatif définitif entre elles ainsi qu'il ressort de l'article 4 où elles indiquaient "que les comptes locatifs étaient à ce jour soldés de part et d'autre sous réserve de la bonne réception par la banque du bailleur du virement émis pour la paiement des taxes 2003 et de la bonne réception par la locataire de son cautionnement bancaire" et où elles constataient la remise, au jour de la signature, par la locataire de l'indemnité de départ prévue au bail, et ainsi qu'il ressort encore de l'article 5 où elles se déclaraient entièrement et définitivement remplies de leurs droits et indiquaient renoncer irrévocablement à toute demande et action en principal, accessoires et dommages-intérêts au titre des conditions d'exécution du bail et de la restitution de l'immeuble et, plus généralement, renoncer à formuler quelque réclamation que ce soit à raison des relations ayant existé entre elles et décrites au préambule (ce qui se rapporte au rappel, audit préambule, du contrat de bail) ; que l'article 5 susvisé fait ressortir leur volonté de mettre définitivement fin à toute contestation tant sur l'état de restitution des lieux que sur les comptes entre elles en l'état des créances exigibles à cette date et des appels adressés par la bailleresse excluant ainsi tout réajustement futur quelqu'en soit la cause ; que dès lors, la société DIFA qui avait appelé les taxes sur les bureaux de l'année 2003 et 2004 pour le montant résultant de ses déclarations de surface à l'administration fiscale et qui avait été réglée par la locataire de cette créance échue et exigible avant la signature du protocole sur la base appelée ne peut valablement réclamer le remboursement de la somme résultant du redressement fiscal ultérieurement notifié par l'administration fiscale en raison d'une déclaration inexacte de surface, au demeurant effectuée par elle » ; 1°) ALORS QU' : une demande en révision d'un compte approuvé par les parties est recevable lorsqu'elle est présentée en vue d'un redressement en cas d'erreur, d'omission ou de présentation inexacte ; qu'une transaction se renferme dans son objet et la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s'entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations de l'arrêt que le protocole d'accord du 29 avril 2005, établi dans le cadre de la restitution des lieux, comprend d'une part, une transaction mettant fin exclusivement au différend opposant les parties concernant un certain nombre de réserves sur l'état de réparation et d'entretien de l'immeuble, sur la maintenance de l'ascenseur et sur la valeur des équipements mis à disposition du bailleur et laissés sur place par le locataire (préambule, articles 1 et 2), et, d'autre part, un arrêté de compte locatif (article 4) ; qu'ayant expressément relevé l'existence d'une erreur sur le montant de la taxe sur les bureaux en Ile-de-France réellement due, dont nul ne contestait qu'elle était à la charge du preneur, tout en déboutant la société UIRE de sa réclamation à cet égard, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé, par fausse application, les articles 2044 et suivants du code civil et, par refus d'application, l'article 1269 du code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE : l'article 4 du protocole d'accord du 29 avril 2005 énonce « les parties conviennent que les comptes locatifs sont à ce jour soldés de part et d'autre, sous réserve de la bonne réception par la banque du bailleur du virement émis par AVIVA France relatif au paiement des taxes de l'année 2003 pour un montant de 534.745,57 euros TTC et de la bonne réception par AVIVA France de son cautionnement bancaire » ; que l'article 6 stipule, quant à lui, que « les parties se déclarent entièrement et définitivement remplies de leurs droits et renoncent irrévocablement à toute demande et action en principal, accessoires, dommages et intérêts, au titre des conditions d'exécution du bail et de la restitution de l'immeuble et plus généralement renoncent à formuler quelque réclamation que ce soit à raison des relations ayant existé entre elles et décrites en préambule » ; que précisément, le préambule du protocole visait exclusivement le différend opposant les parties dans le cadre de la restitution des lieux par le preneur et concernant ce qu'elles avaient elles-mêmes qualifié de réserves mineures sur le bon état de réparation et d'entretien de l'immeuble, auxquelles s'ajoutaient une réserve au titre de la maintenance de l'ascenseur et d'autre réserves sur l'état des grilles de ventilation au sol, des vasques des sanitaires, de la ventilation de l'escalier visiteurs et sur la valeur des équipements mis à disposition du bailleur et laissés sur place par le locataire ; qu'il résultait clairement des termes de ces clauses que les réclamations auxquelles il était renoncé ne portaient que sur les différends ayant opposés les parties lors de la restitution de l'immeuble et de sa remise en état par le preneur et non sur le solde de compte arrêté ; qu'en retenant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté la société Union Investissement Real Estate de sa demande de voir condamner la société Aviva à lui payer la somme de 299.334  au titre de la taxe annuelle sur les bureaux en Ile-de-France pour les années 2003 et 2004 ; AUX MOTIFS ADOPTES QUE : « le 29 avril 2005, un protocole transactionnel a été signé par les sociétés AVIVA FRANCE et DIFA afin de régler définitivement les rapports locatifs entre les parties ; que ce protocole concernait toutes réserves émises par la société DIFA au titre de la restitution des lieux, les réclamations de plus-values de la société AVIVA FRANCE au titre des équipements mis en place et laissés dans l'immeuble, mais également le règlement des comptes entre les parties ; que l'article 4 de la transaction prévoit en particulier que "les parties conviennent que les comptes locatifs sont à ce jour soldés de part et d'autre, sous réserve de la bonne réception par la banque du bailleur du virement émis par AVIVA FRANCE relatif au paiement des taxes de l'année 2003 pour un montant de 534.745,57  TTC et de la bonne réception par AVIVA FRANCE de son cautionnement bancaire" ; que l'ensemble des engagements revêtait la forme d'une transaction, l'article 5 du protocole stipulant qu'"au vu de leurs engagements réciproques et sous réserve de la bonne exécution intégrale de la présente transaction, les parties se déclarent entièrement et définitivement remplies de leurs droits et renoncent irrévocablement à toute demande et action en principal, accessoires, dommages et intérêts au titre des conditions d'exécution du bail et de la restitution de l'immeuble et plus généralement renoncent à formuler quelque réclamation que ce soit à raison des relations ayant existé entre elles et décrites en préambule" ; que le présent protocole vaut transaction au titre des articles 2044 et suivants du code civil, la seule référence aux "relations ayant existé entre elles et décrites en préambule" ne suffisant pas à limiter la transaction aux différends liés à l'état de restitution de l'immeuble VINCI, comme le soutient la société DIFA ; qu' en effet l'objet de la transaction, vise ainsi l'ensemble des sommes dues par le preneur au titre des charges locatives, dont le règlement de la taxe sur les bureaux ; que les parties ont ainsi clairement entendu régler définitivement les comptes entre les parties et faire entrer le solde de la taxe sur les bureaux dans le champ d'application de la transaction, que dès lors la transaction a mis un terme définitif aux relations entre les parties tirées du bail commercial et emportant renonciation des parties à formuler quelque réclamation que ce soit à ce titre ; que la société DIFA, prétend que sa "créance" sur la société AVIVA FRANCE au titre du redressement fiscal de taxe sur les bureaux serait née postérieurement à la signature du protocole transactionnel ; qu'il est constant que le bail du 2 juillet 2002 prévoyait que cette taxe serait répercutée au locataire et que la société AWON mandataire du propriétaire a adressé à l'administration fiscale les 27 février 2003 et 27 février 2004, les déclarations de superficie de bureaux, puis dans les appels de charge en a demandé le remboursement au locataire qui les a payé à raison de 193.580  par année ; que le fait générateur de la taxe est la déclaration du propriétaire l'administration fiscale et nullement le redressement fiscal ultérieur ; qu'enfin l' argument selon lequel le fond de pension DIFA n'aurait fait que reprendre les précédentes déclarations de son vendeur n'est pas plus pertinent ; que la société DIFA était parfaitement informée du détail des superficies de l'immeuble tant hors oeuvre nette que utiles, puisque les relevés de géomètre de février 2002 et mars 2002, figurent sur les listes de "data room" annexées à l'acte de vente ; qu'elle a acquis l'immeuble dans l'état où il se trouve a la date de la vente ; que l'acquéreur déclare qu'il a vu et visité les biens objets des présentes et qu'il a été mis en possession de tous les documents et renseignements techniques, administratifs et juridiques nécessaires à sa décision d'acquérir ; qu'il déclare qu'il a pu faire tant par lui-même que par tous tiers professionnels désignés par lui, toutes études techniques jugées utiles et qu'il s'en satisfait ; que dès lors la transaction ayant réglé définitivement la relation locative entre les parties et ses effets ne sauraient être mise en cause » ; ET AUX MOTIFS PROPRES QUE : « si les parties visaient au préambule du protocole le différend les ayant opposé sur des réserves mineures concernant l'état d'entretien de l'immeuble, l'état des grilles de ventilation et des vasques des sanitaires et sur la valeur des équipements mis à disposition et laissés sur place par la locataire et si les articles 1 et 2 réglaient ce différend et portaient renonciation de la bailleresse à réclamer quelque somme que ce soit au titre de la restitution des locaux et renonciation de la locataire à réclamer quelque somme que ce soit au titre des équipements, elles y ont aussi clairement envisagé de régler la question du compte locatif définitif entre elles ainsi qu'il ressort de l'article 4 où elles indiquaient "que les comptes locatifs étaient à ce jour soldés de part et d'autre sous réserve de la bonne réception par la banque du bailleur du virement émis pour la paiement des taxes 2003 et de la bonne réception par la locataire de son cautionnement bancaire" et où elles constataient la remise, au jour de la signature, par la locataire de l'indemnité de départ prévue au bail, et ainsi qu'il ressort encore de l'article 5 où elles se déclaraient entièrement et définitivement remplies de leurs droits et indiquaient renoncer irrévocablement à toute demande et action en principal, accessoires et dommages-intérêts au titre des conditions d'exécution du bail et de la restitution de l'immeuble et, plus généralement, renoncer à formuler quelque réclamation que ce soit à raison des relations ayant existé entre elles et décrites au préambule (ce qui se rapporte au rappel, audit préambule, du contrat de bail) ; que l'article 5 susvisé fait ressortir leur volonté de mettre définitivement fin à toute contestation tant sur l'état de restitution des lieux que sur les comptes entre elles en l'état des créances exigibles à cette date et des appels adressés par la bailleresse excluant ainsi tout réajustement futur quelqu'en soit la cause ; que dès lors, la société DIFA qui avait appelé les taxes sur les bureaux de l'année 2003 et 2004 pour le montant résultant de ses déclarations de surface à l'administration fiscale et qui avait été réglée par la locataire de cette créance échue et exigible avant la signature du protocole sur la base appelée ne peut valablement réclamer le remboursement de la somme résultant du redressement fiscal ultérieurement notifié par l'administration fiscale en raison d'une déclaration inexacte de surface, au demeurant effectuée par elle » ; 1°) ALORS QUE : une transaction se renferme dans son objet et la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s'entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le différend, relatif au remboursement par le preneur des sommes payées par le bailleur au titre de la taxe sur les bureaux en Ile-de-France, était né du redressement fiscal notifié postérieurement à la transaction ; que dès lors, celui-ci ne pouvait pas, en vertu du principe de l'interprétation restrictive des transactions, à défaut de dispositions expresses contraires, être compris dans l'objet du protocole d'accord ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 2048 et 2049 du code civil ; 2°) ALORS QUE : en toute hypothèse, en retenant que la créance du bailleur à l'égard du preneur était échue et exigible avant la signature du protocole sans avoir recherché, comme il lui était demandé (cf. conclusions p. 10), si les termes de l'article 14.4 du contrat de bail n'obligeaient pas seulement le preneur à « rembourser » toute somme réglée par le preneur au titre de la taxe sur les bureaux en Ile-de-France, ce dont il résultait que l'obligation de rembourser les sommes payées au titre d'un redressement fiscal postérieur à la transaction n'avait pu, par hypothèse, que naître après la signature de cette dernière, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ; 3°) ALORS QUE : aux termes de l'article 4 du protocole d'accord du 29 avril 2005 « les parties conviennent que les comptes locatifs sont à ce jour soldés de part et d'autre, sous réserve de la bonne réception par la banque du bailleur du virement émis par AVIVA France relatif au paiement des taxes de l'année 2003 pour un montant de 534.745,57 euros TTC et de la bonne réception par AVIVA France de son cautionnement bancaire » ; que cette stipulation émet ainsi expressément une réserve relative au bon versement par le preneur au bailleur des sommes relatives au paiement des taxes ; qu'en déboutant l'exposante de sa demande de paiement au titre du reliquat de la taxe sur les bureaux en Ile-de-France tout en constatant elle-même que celui-ci n'avait pas été versé au bailleur, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 1134 du code civil ; 4°) ALORS QUE : une transaction se renferme dans son objet et la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s'entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu ; qu'en l'espèce, le solde des comptes locatifs, prévu à l'article 4 du protocole d'accord du 29 avril 2005, ne concernait que le paiement des taxes de l'année 2003 ce que la cour d'appel a expressément relevé ; qu'il en résultait que le paiement afférent aux taxes de l'année 2004 n'était, en toute hypothèse, pas compris dans l'objet de la transaction ; qu'en retenant le contraire, la cour d'appel n'a encore pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 2048 et 2049 du code civil.
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