LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu que, selon un acte rédigé par M. X..., notaire associé de la SCP Jean-Michel X..., la propriétaire de biens immobiliers a consenti à M. Y... une promesse de vente de ceux-ci ; que M. Y..., qui, en raison d'une fausse interprétation du notaire, n'avait pas levé l'option dans les délais et selon les modalités stipulés dans l'acte, a, après sommation, introduit contre la promettante une instance en réalisation forcée de la vente dont il a été définitivement débouté après rejet de son pourvoi ; qu'il a alors assigné la SCP Jean-Michel X... en réparation de son préjudice ; Sur le moyen unique du pourvoi incident formé par la SCP Jean-Michel X... et les Mutuelles du Mans assurances IARD, qui est préalable : Attendu que ce moyen n'est pas de nature à permettre l'admission du pourvoi incident ; Sur les deuxième et troisième moyens du pourvoi principal formé par M. Y... : Attendu que ces moyens ne sont pas de nature à permettre l'admission du pourvoi principal sur les chefs qu'ils critiquent ; Mais sur le premier moyen du pourvoi principal : Vu l'article 1382 du code civil ; Attendu que pour débouter M. Y... de sa demande tendant à la condamnation du notaire à l'indemniser du montant des frais de la procédure qu'il avait diligentée à l'encontre de la promettante pour obtenir la réalisation forcée de la vente, l'arrêt retient que la SCP notariale a fait exactement observer qu'elle n'avait ni assisté ni conseillé M. Y... dans l'instance qu'il avait vainement poursuivie, de sa seule initiative, jusque devant la Cour de cassation ; Qu'en se déterminant ainsi, quand cette instance a tendu à prévenir les conséquences dommageables du manquement du notaire à son obligation de conseil et de mise en garde, peu important à cet égard, qu'elle ait été introduite sans le conseil ou l'assistance de celui-ci, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; Et attendu qu'en application de l'article 627, alinéa 2, du code de procédure civile, la Cour de cassation est en mesure, en cassant sans renvoi, de mettre fin au litige ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande de M. Y... relative à l'indemnisation des frais de la procédure diligentée aux fins d'obtenir la réalisation forcée de la vente, l'arrêt rendu le 7 octobre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; Dit n'y avoir lieu à renvoi ; Condamne la SCP Jean-Michel X... et la société Les Mutuelles du Mans assurances IARD, in solidum, à payer à M. Y... la somme de 18 892 euros à titre de dommages-intérêts ; Condamne la SCP Jean-Michel X... et la société Les Mutuelles du Mans assurances IARD aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCP Jean-Michel X... et de la société Les Mutuelles du Mans assurances IARD ; les condamne ensemble à payer à M. Y... la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mai deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits au pourvoi principal par Me Foussard, avocat aux Conseils pour M. Y... PREMIER MOYEN DE CASSATION L'arrêt partiellement infirmatif attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a rejeté la demande de M. Franck Y... tendant à ce que le notaire prenne en charge les frais de justice afférents à l'action engagée contre le vendeur ; AUX MOTIFS QUE « M. Y... sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné la SCP de notaires à l'indemniser, à hauteur de 18. 892 , des frais de justice qu'il a exposés dans l'instance l'ayant opposé à Melle Z... ; que la SCP de notaires fait toutefois exactement observer qu'elle n'a ni assisté, ni conseillé M. Y... dans l'instance qu'il a vainement poursuivie, jusque devant la Cour de cassation, contre Melle Z... à fin de réalisation forcée de la vente et que la lettre qu'elle a adressée le 28 septembre 2000 à l'avocat de M. Y... au début de cette procédure a consisté à donner à cet avocat des arguments au soutien d'une demande en justice qui était déjà engagée ( ) » (arrêt, p. 5, § 2 et 3) ; ALORS QUE, premièrement, dès lors que le notaire a, par sa carence, compromis les droits de son client, les frais afférents à la procédure qu'engage le client pour obtenir la satisfaction qu'il était en droit d'attendre de l'intervention du notaire entrent au nombre des préjudices dont le notaire doit réparation ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 1382 du Code civil ; Et ALORS QUE, deuxièmement, le droit à réparation du client trouve certes une limite dans l'abus du droit d'ester en justice ; que faute d'avoir constaté, au cas d'espèce, que l'action en justice engagée par M. Y... était dépourvue de chances de succès et était dès lors abusive, les juges du fond ont en tout état de cause privé leur décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a rejeté la demande de M. Franck Y... tendant à l'octroi d'une indemnité en réparation du préjudice découlant de la perte de chance d'acquérir l'immeuble litigieux et de réaliser un gain ; AUX MOTIFS propres QUE « c'est toutefois à juste titre que les premiers juges l'ont débouté de ce chef de demande, après avoir exactement relevé que l'acquisition du bien convoité n'ayant pas eu lieu, M. Y... a conservé son capital et ses capacités d'emprunt lui permettant d'acquérir un autre bien ( ) » (arrêt, p. 5, § 8) ; Et AUX MOTIFS adoptés QUE « M. Y... ne peut, par ailleurs, se voir indemniser d'une perte de chance de réaliser une plus-value en cas de revente du bien qu'il projetait d'acquérir dès lors que cette acquisition n'ayant pas eu lieu, il a conservé son capital et ses capacités d'emprunt lui permettant dès lors d'acquérir un autre bien et de réaliser, le cas échéant, une plus-value en vendant ce dernier ( ) » (jugement, p. 5, avant-dernier §) ; ALORS QUE dès lors que le notaire a fait perdre à son client une chance d'acquérir un bien, les juges du fond ne peuvent se borner à énoncer qu'ayant conservé son capital et ses capacités d'emprunt, le client ne subit pas de préjudice, sans rechercher si le bien que le client se proposait d'acquérir ne constituait pas une opportunité permettant de réaliser une plus-value excédant celle que le marché pouvait habituellement offrir ; que faute de s'être prononcés sur ce point, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a rejeté la demande en réparation formée par M. Franck Y... et portant sur les loyers acquittés pour assurer son logement personnel ; AUX MOTIFS propres QUE « c'est également à juste titre que ces magistrats l'ont débouté de sa demande d'indemnisation d'un préjudice locatif, constitué selon lui par l'obligation où il s'est trouvé, faute de pouvoir acquérir le bien objet de la promesse de vente, d'acquitter des loyers dans l'attente de l'issue de la procédure en vente forcée qu'il avait engagée, en relevant que les loyers en cause ne constituent pas une perte puisqu'ils lui ont permis, en contrepartie, de se loger ( ) » (arrêt, p. 5, antépénultième §) ; Et AUX MOTIFS adoptés QUE « les loyers que M. Y... a acquittés de février 2000 à novembre 2004 ne constituent pas une perte puisqu'ils lui ont permis, en contrepartie, de se loger, mais une charge courante qu'il lui appartient, comme à tout un chacun, d'assurer, étant ici rappelé que s'il n'a pas pu se loger dans l'immeuble litigieux, il a conservé en revanche la libre disposition de son capital et des fruits que celuici a pu générer et n'a pas eu, en outre, à acquitter le coût d'un emprunt ( ) » (jugement, p. 6, § 2) ; ALORS QUE, premièrement, dès lors qu'il décidait d'affecter à son domicile personnel l'immeuble qu'il se proposait d'acquérir, M. Y... subissait incontestablement une perte pour avoir dû, à raison de la faute du notaire, exposer des loyers qu'il n'aurait pas eu à acquitter en l'absence de cette faute ; qu'en refusant de réparer ce chef de préjudice, les juges du fond ont violé l'article 1382 du Code civil ; ALORS QUE, deuxièmement, dès lors qu'un chef de préjudice est caractérisé, il doit donner lieu à réparation sans que le droit à réparation puisse être écarté à raison d'un gain que la victime aurait pu réaliser par ailleurs ; qu'à cet égard, l'arrêt attaqué a été rendu en violation de l'article 1382 du Code civil ; Et ALORS QUE, troisièmement et en tout cas, en admettant par impossible que le gain que la victime a réalisé par ailleurs puisse être pris en compte pour écarter la réparation d'un préjudice, la réalisation de ce gain doit être certaine ; qu'en faisant état d'une simple éventualité qui ne permet pas d'écarter la réparation de la perte éprouvée, les juges du fond ont violé l'article 1382 du Code civil. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de la SCP Jean-Michel X... et autre. Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné in solidum la SCP Jean-Michel X... et la société LES MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD à payer à Monsieur Y... la somme de 35. 105, 29 euros ; AUX MOTIFS QU'« au soutien de sa demande de confirmation du jugement querellé en ce qu'il a retenu la responsabilité professionnelle de la SCP de notaires, Jean-Michel X... pour manquement à son obligation de conseil, Monsieur Y... fait exactement observer qu'en sa qualité de rédacteur de la promesse de vente le notaire aurait dû l'éclairer sur le sens de la clause relative aux modalités de réalisation de la vente et attirer son attention sur la nécessité au cas où l'acte de vente n'aurait pas été signé le 4 février 2000, de lever l'option au plus tard à cette date de lever l'option par lettre recommandée avec accusé de réception, sous peine de caducité ; que la SCP de notaire Jean-Michel X... et son assureur la société LES MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD soutiennent pour leur part que Monsieur X... n'avait pas à assister Monsieur Y..., bénéficiaire de cette promesse, dans l'exécution des obligations mises à sa charge par cet acte ; que la clause de la promesse de vente relative aux modalités de réalisation qui précise que la promesse de vente sera caduque de plein droit si le BENEFICIAIRE ou tout substitué n'a pas à l'intérieur du délai de réalisation soit réalisé la promesse de vente, par la signature de l'acte authentique de vente avec payement effectif du prix, « soit demandé la réalisation de la présente promesse de vente au PROMETTANT, par lettre recommandée avec accusé de réception, avec justification du dépôt entre les mains du notaire rédacteur, du prix et des frais, sous déduction, s'il y a lieu, du montant du prêt obtenu, dont il devra justifier au moyen d'une lettre de l'organisme bancaire ou financier confirmant son accord de mise à disposition de la somme prêtée » n'appelait pas d'explication particulière, il ressort toutefois, que dans une lettre en date du 28 septembre 2000 adressée au conseil de Monsieur Y... par le notaire, celui-ci explique que le vendeur ne lui ayant pas transmis « le dossier d'usage », le délai de réalisation n'est pas arrivé à son terme du fait de sa prorogation et « qu'aucune jurisprudence, à ma connaissance, n'oblige Monsieur Y... à « lever l'option » pour que la clause de prorogation du délai de réalisation soit applicable » qu'il précise qu'« aucun mécanisme de levée d'option n'existait dans cette promesse de vente et ajoute à ce jour, Monsieur Y... n'a toujours pas été mis en mesure de demander la réalisation de la vente. Manifester son intention irrévocable d'acquérir sous forme par exemple de levée d'option sans avoir connaissance des pièces du « dossier d'usage » équivaut à demander à Monsieur Y... de s'engager les yeux fermés » ; qu'il ressort de cette lettre que le notaire a donné à Monsieur Y... une fausse interprétation de la clause relative aux modalités de réalisation de la promesse de vente et a donc manqué à son obligation de conseil ; que c'est donc à juste titre que les premiers juges ont relevé à son encontre un manquement à son obligation absolue de conseil et retenu sa responsabilité professionnelle à l'égard de Monsieur Y... » ; ALORS QUE la responsabilité du notaire ne saurait être engagée quand le préjudice allégué par la victime était consommé avant l'intervention fautive du notaire ; qu'en affirmant que le notaire avait donné, par une lettre du 28 septembre 2000, une interprétation erronée de la convention, quand à cette date, la promesse de vente était déjà frappée de caducité de sorte que le dommage qui pouvait résulter de l'impossibilité de s'en prévaloir, à le supposer admis, était déjà survenu, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
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