LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 28 avril 2009) que le 18 juin 2004 M. X... a consenti à M. Y... une promesse unilatérale de vente portant sur cinquante parts sociales de la société civile immobilière Medito ; que l'option pouvait être levée jusqu'au 1er juillet 2005 ; que le 25 janvier 2005 M. Y... a fait part de sa volonté d'acquérir les parts objet de la promesse et a fait assigner M. X... en perfection de la vente ; que ce dernier a opposé la nullité de la promesse unilatérale faute d'enregistrement dans les termes de l'article 1840 A du code général des impôts devenu l'article 1589-2 du code civil ; Attendu que M. X... et la société Medito font grief à l'arrêt de rejeter leur demande tendant à voir déclarer la promesse unilatérale de vente nulle, de dire la vente parfaite et de le condamner à la régulariser, alors, selon le moyen : 1° / que toute promesse unilatérale de vente afférente à des titres de société civile immobilière doit être enregistrée à peine de nullité ; que si l'inclusion d'une promesse unilatérale de vente dans un contrat synallagmatique lui fait perdre son caractère unilatéral au sens de l'article 1840 A du code général des impôts, devenu l'article 1589-2 du code civil, il n'en va pas de même lorsque la promesse n'est incluse dans aucun contrat synallagmatique dont elle ne constituerait qu'un simple élément parmi d'autres, qu'elle n'a été consentie en contrepartie d'aucune obligation réciproque et interdépendante et qu'aucune obligation d'une telle sorte n'a été consentie en contrepartie de la promesse ; qu'au cas présent en considérant que la promesse consentie par M. X... n'était pas soumise à l'obligation d'enregistrement prévue par le texte précité au motif que la promesse s'inscrivait dans un contexte contractuel préexistant, cependant qu'elle constatait par ailleurs que la promesse n'était incluse dans aucun contrat synallagmatique, qu'aucune obligation n'avait été prise en contrepartie de la promesse et que la promesse n'avait elle-même été prise en contrepartie d'aucune obligation, la cour d'appel a violé l'article 1840 A du code général des impôts, devenu l'article 1589-2 du code civil ; 2° / que toute promesse unilatérale de vente afférente à des titres de société civile immobilière doit être enregistrée à peine de nullité ; que cette nullité peut être soulevée par toute partie qui y a un intérêt, fût-elle plus âgée et expérimentée dans le domaine des affaires que son cocontractant ; qu'au cas présent, en considérant que la nullité de la promesse ne pouvait être invoquée par M. X... au motif " qu'il aurait pu procéder lui-même à cet enregistrement, étant un homme d'affaires avisé et rompu aux acquisitions et cessions de biens immobiliers et de parts sociales " et que M. Y... était " de trente ans son cadet ", la cour d'appel a statué par un motif inopérant, en violation de l'article 1840 A du code général des impôts, devenu l'article 1589-2 du code civil ; 3° / que si, comme le retient la cour d'appel, la promesse unilatérale de vente n'a pas été acceptée par son bénéficiaire, ne tire pas les conséquences de ses propres constatations et viole les articles 1101, 1108 et 1583 du code civil, la cour d'appel qui fait produire effet à la levée de l'option d'une promesse unilatérale non acceptée, une promesse unilatérale ne liant le promettant que si elle est acceptée par le bénéficiaire ; 4° / qu'à supposer que l'arrêt doive être interprété en ce sens que, comme le soutenaient M. X... et la société Medito, la promesse unilatérale de vente a été acceptée par son bénéficiaire, viole l'article 1840 A du code général des impôts devenu l'article 1589-2 du code civil, la cour d'appel qui fait produire effet à la levée de l'option d'une promesse unilatérale de vente dont elle constate elle-même qu'elle n'a pas été enregistrée dans les dix jours de son acceptation ; Mais attendu qu'ayant retenu que M. X..., dans son courrier du 31 janvier 2005, avait indiqué que pour lui la promesse faite le 18 juin 2004 n'avait jamais été acceptée, et que par lettre du 25 janvier 2005 M. Y... avait levé l'option, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que cet acte n'était pas soumis à la formalité de l'article 1840 A du code général des impôts, devenu l'article 1589-2 du code civil et que la vente était parfaite ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne, ensemble, M. X... et la société Medito aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, M. X... et la société Medito à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... et de la société Medito ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six octobre deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt. Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. X... et la société Medito. Il est fait grief à l'arrêt attaqué, d'avoir débouté M. X... et la SCI MEDITO de l'ensemble de leurs demandes, tendant notamment à voir déclarer la promesse unilatérale de vente nulle ou caduque, d'avoir, par suite, condamné M. X... à régulariser l'acte de cession de 50 des 100 parts sociales de la SCI MEDITO au profit de M. Y..., moyennant le prix prévu à la promesse unilatérale de vente du 18 juin 2004, et d'avoir dit que ladite promesse de vente devrait produire ses effets en toutes ses stipulations concernant, notamment, la possibilité de cession de l'autre partie du capital social de la SCI MEDITO ; Aux motifs propres que « la lettre recommandée avec accusé de réception du 25 janvier 2005 constate la levée d'option invoquée par Monsieur Patrick Y..., que, comme l'a retenu le premier juge par des motifs que la Cour adopte expressément, si le courrier est établi sur un papier a entête de la " Y... SA ", l'auteur de la levée d'option est bien Monsieur Patrick Y... à titre personnel et le destinataire est bien Monsieur Fred X..., que le courrier est écrit à 1a première personne du singulier, est adressé à " Fred ", est signé sous le seul nom de Patrick Y... sans indication d'une qualité de représentant de la SA Y..., et sans qu'apparaisse au niveau de cette signature un tampon ou même un quelconque signe distinctif de cette société permettant de retenir que Monsieur Patrick Y... signait en tant que représentant légal de la personne morale ; que Monsieur Fred X... a lui-même répondu à cette levée d'option le 31 janvier 2005 en s'adressant à Patrick Y... sans faire état de la moindre ambiguïté sur l'auteur de la levée d'option ; que le courrier, comprenant des erreurs, du conseil de la société Y... du 30 juin 2005 ne peut modifier le contenu de la levée d'option du 25 janvier 2005 et n'a pas à être pris en compte pour l'interprétation de celle-ci ; que la levée d'option a ainsi bien été effectuée par le bénéficiaire, Monsieur Patrick Y..., et adressée au promettant, Monsieur Fred X... dans le délai prévu dans la promesse de vente ; que sa régularité doit être retenue ; qu'aucune caducité de la promesse litigieuse n'est donc intervenue ; qu'en application de 1'article 1589-2 du Code civil, une promesse unilatérale de vente de parts sociales est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire ; que, comme l'a retenu le premier juge, par des motifs que la Cour, adopte expressément, la formalité de l'enregistrement est inapplicable en l'espèce ; que, d'une part, Monsieur Fred X... 1ui- même, dans son courrier du 31 janvier 2005, ayant indiqué que pour lui la proposition faite le 18 juin 2004 n'avait jamais été acceptée, la promesse n'avait pas à faire l'objet d'un enregistrement, que, d'autre part, la promesse unilatérale de vente s'intègre dans une opération contractuelle d'ensemble, Monsieur Fred X... ayant pris cet engagement, selon ses propres termes dans la promesse, suite aux accords pris ensemble en raison de 1'implication de Monsieur Patrick Y... et de sa famille pour l'exploitation du bowling dans les locaux de la SCI MEDITO ; que Monsieur Fred X... a pu acquérir les parts de cette SCI grâce au placement d'une somme de 300. 000  du père de Monsieur Y... en garantie financière auprès de la banque ayant accordé un prêt à Monsieur Fred X... en mai 2004 ; que le 21 juin 2004, un contrat de bail commercial a été signé entre la SA Y... et la SCI MEDITO sur un bâtiment appartenant à cette SCI ; que la promesse de vente se trouvait ainsi contenue dans un accord liant les parties en cause et comprenant un ensemble d'obligations contractuelles réciproques ayant un lien de dépendance entre elles ; que la promesse de vente litigieuse n'était ainsi pas soumise à l'article 1840 A du Code général des impôts, devenue article 1589-2 du Code civil ; que la demande de Monsieur Fred X... en nullité de ladite promesse de vente doit être rejetée ; que, comme le soutient Monsieur Patrick Y..., la promesse de vente étant valable et la levée d'option effectuée régulière, la promesse a pris un caractère synallagmatique et la vente est devenue parfaite ; que l'obligation de Monsieur Fred X... ne constitue plus une obligation de faire dont l'inexécution se résout par l'allocation de dommages-intérêts ; que la demande de Monsieur Patrick Y... est bien fondée ; que Monsieur Fred X... doit être condamné à régulariser l'acte de cession de 50 des 100 parts sociales de la SCI MEDITO dans les conditions prévues dans le dispositif ; que, de même, la promesse étant valable et la levée d'option régulière, l'ensemble des dispositions de cette promesse doit produire ses effets, notamment celle concernant la cession de l'autre partie du capital social » (arrêt attaqué, p. 5, § 2 et suivants) ; Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges que « par acte sous seing privé en date du 18 juin 2004, Monsieur Fred X... (et non Stadler comme indiqué dans les conclusions du demandeur) a promis de vendre à Monsieur Patrick Y... 50 parts sociales de la s. c. i Medito moyennant le prix net d'impôt de 95 000  plus les intérêts au taux de 5 % l'an à compter du le, juillet 2004 et le remboursement de la moitié des frais engagés par Monsieur X... pour l'acquisition de la s. c. i Medito et de tous les frais de modification du local attaché au bail signé le 21 juin 2004 ; que cette promesse était consentie pour une durée expirant au 1er juillet 2005, la cession ne pouvant toutefois intervenir avant le 1er février 2005, et la levée de la promesse devant avoir lieu par LRAR ; que par lettre recommandée en date du 25 janvier 2005 et dont Monsieur X... a accusé réception le 28 janvier 2005, Monsieur Patrick Y... a notifié à ce dernier son intention de lever l'option et d'acquérir les 50 parts sociales de la s. c. i Medito ; que Monsieur Fred X... lui a répondu, par lettre du 31janvier 2005, qu'il était " surpris " de cette demande, dans la mesure où sa proposition du 18 juin 2004 n'ayant " jamais été acceptée ", il en avait dont déduit qu'elle était devenue caduque, mais qu'il n'était cependant " aucunement hostile à une discussion portant sur la cession de la totalité du capital ou du rachat du bâtiment appartenant à la s. c. i Medito " ; que par lettre recommandée du 1er mars 2005, Monsieur Patrick Y... confirmait à Monsieur X... son intention d'acheter la totalité du bâtiment selon l'une des deux modalités sus indiquées ; Monsieur Fred X... n'ayant toutefois pas donné suite aux discussions entre les parties, Monsieur Patrick Y... est en droit de voir déclarer parfaite la vente de 50 parts sociales de la s. c. i Medito par l'effet de la levée de l'option conformément aux conditions de la promesse du 18 juin 2004, et en conséquence de voir Monsieur X... condamner sous astreinte à régulariser la dite cession de parts sociales, sans que le défendeur puisse valablement alléguer, à titre principal la caducité de la promesse faute de levée de l'option par son bénéficiaire à savoir Monsieur Patrick Y... et non la s. a Y... dont il est le dirigeant-, et à titre subsidiaire la nullité de la dite promesse unilatérale pour défaut d'enregistrement dans les dix jours de son acceptation par Monsieur Patrick Y..., alors que sur le premier point la seule circonstance que le courrier de Monsieur Y... du 25 janvier 2005 précité a été établi sur un papier à l'entête de la SA Y..., et que l'avis postal indique comme expéditeur'Terra s. a " et comme destinataire " sci Medito ", est indifférente dans la mesure où il est constant que l'auteur de la levée de l'option est Monsieur Patrick Y... personnellement, les termes du dit courrier étant sans équivoque sur ce point : " je vous demande... de me céder 50 parts sociales... V. pièce n° Il précitée) ; que Monsieur X... ne s'y est d'ailleurs pas trompé, qui répondait le 31janvier 2005 à Monsieur Patrick Y... dans des termes également exempts d'ambiguïté sur l'auteur de la levée de l'option ; que l'argument invoqué par le défendeur dans des écritures est donc de pur artifice et exploite à mauvais escient les termes quelque peu maladroits du courrier du précédent conseil du demandeur, en date du 30 juin 2005, et parlant de la société Y... au lieu de Monsieur Patrick Y... ; que sur le second point Monsieur X... est bien mal avisé de reprocher à Monsieur Patrick Y..., de 30 ans son cadet, de n'avoir pas fait enregistrer la promesse unilatérale de vente litigieuse, à laquelle il avait loisir de procéder lui-même, en homme d'affaires avisé et rompu aux acquisitions et cessions de biens immobiliers et de parts sociales, et ce alors même que cette formalité dont le but est de pure moralisation fiscale des pratiques des professionnels de l'immobilier afin d'empêcher des cessions occultes est inapplicable en l'espèce où il est constant au vu des pièces versées aux débats que la promesse unilatérale de cession par Monsieur X... de ses parts de la s. c. i Medito s'intègre dans une opération contractuelle d'ensemble ayant permis à Monsieur X... d'acquérir les parts de la dite s. c. i à l'aide d'un prêt de 880. 000  consenti par la Banque Cantonale de Genève (France) grâce aux garanties financières apportées d'un compte par Monsieur André Y..., père de Patrick Y..., (notamment par le nantissement d'un compte à terme de 150. 000  ouvert par ce dernier), puis de régulariser avec la société Y... s. a un bail commercial des locaux sis à Annemasse, 1 rue de l'industrie, où elle exploite un fonds de commerce de bowling, toutes ces opérations étant sensiblement concomitantes, et montées dans le but de permettre à Monsieur Patrick Y... d'acquérir rapidement, soit dans le délai d'un an ; les locaux dont s'agit : que Monsieur Fred X... le reconnaît d'ailleurs lui-même dans l'acte du 18 juin 2004 contenant sa promesse de vente où il indique à Monsieur Patrick Y... : " la solution qui résulte du présent engagement s'inscrit dans la logique des accords que nous avons pris ensemble notamment en raison de ton implication et de celle de ta famille pour l'exploitation du bowling telle que tu l'envisages également dans les dits locaux. option : si tu ne désires pas racheter les premiers 50 % départs qui supprime automatiquement le rachat de la totalité de celles-ci, je te prie de me faire savoir comment André Y... souhaite être dédommagé d'avoir placé 300. 000  chez la B. C. G France, cette somme ayant facilité le prêt à titre commercial. " ; en conséquence qu'il est fait droit à la demande principale de Monsieur Y... selon les modalités indiquées au dispositif du jugement, étant précisé que la promesse de vente litigieuse doit produire ses effets dans toutes ses dispositions, en ce y compris celle disposant qu'en ce qui concerne l'autre partie du capital social de la s. c. i Medito, la cession pourra avoir lieu moyennant le prix convenu de 95 000  outre intérêts, au profit de Monsieur Patrick Y... ou de toute autre personne de sa famille, après l'expiration d'un délai de trois ans à compter de la date à laquelle Monsieur Patrick Y... sera devenu propriétaire de la première fraction du capital social » (jugement entrepris, p. 3, § 6 et suivants) ; 1) Alors d'une part que toute promesse unilatérale de vente afférente à des titres de société civile immobilière doit être enregistrée à peine de nullité ; que si l'inclusion d'une promesse unilatérale de vente dans un contrat synallagmatique lui fait perdre son caractère unilatéral au sens de l'article 1840 A du Code général des impôts, devenu article 1589-2 du Code civil, il n'en va pas de même lorsque la promesse n'est incluse dans aucun contrat synallagmatique dont elle ne constituerait qu'un simple élément parmi d'autres, qu'elle n'a été consentie en contrepartie d'aucune obligation réciproque et interdépendante et qu'aucune obligation d'une telle sorte n'a été consentie en contrepartie de la promesse ; qu'au cas présent, en considérant que la promesse consentie par M. X... n'était pas soumise à l'obligation d'enregistrement prévue par le texte précité au motif que la promesse s'inscrivait dans un contexte contractuel préexistant, cependant qu'elle constatait par ailleurs que la promesse n'était incluse dans aucun contrat synallagmatique, qu'aucune obligation n'avait été prise en contrepartie de la promesse et que la promesse n'avait elle-même été prise en contrepartie d'aucune obligation, la cour d'appel a violé l'article 1840 A du Code général des impôts, devenu article 1589-2 du Code civil ; 2) Alors d'autre part que toute promesse unilatérale de vente afférente à des titres de société civile immobilière doit être enregistrée à peine de nullité ; que cette nullité peut être soulevée par toute partie qui y a intérêt, fut-elle plus âgée et expérimentée dans le domaine des affaires que son cocontractant ; qu'au cas présent, en considérant que la nullité de la promesse ne pouvait être invoquée par M. X... au motif qu'« il aurait pu procéder lui-même à cet enregistrement, étant un homme d'affaires avisé et rompu aux acquisitions et cessions de biens immobiliers et de parts sociales » et que M. Y... était « de trente ans son cadet », la cour d'appel a statué par un motif inopérant, en violation de l'article 1840 A du Code général des impôts, devenu article 1589-2 du Code civil ; 3) Alors, de troisième part, que si, comme le retient la cour d'appel, la promesse unilatérale de vente n'a pas été acceptée par son bénéficiaire (M. Y...), ne tire pas les conséquences de ses propres constatations et viole les articles 1101, 1108 et 1583 du Code civil, la cour d'appel qui fait produire effet à la levée de l'« option » d'une promesse unilatérale non acceptée, une promesse unilatérale ne liant le promettant que si elle est acceptée par son bénéficiaire ; 4) Alors subsidiairement qu'à supposer que l'arrêt doive être interprété en ce sens que, comme le soutenaient M. X... et la société MEDITO, la promesse unilatérale de vente a été acceptée par son bénéficiaire, viole alors l'article 1840 A du Code général des impôts, devenu article 1589-2 du Code civil, la cour d'appel qui fait produire effet à la levée de l'option d'une promesse unilatérale de vente dont elle constate elle-même qu'elle n'a pas été enregistrée dans les dix jours de son acceptation.
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