LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Joints les pourvois n° C 09-70.004 et n° V 09-16.637 ; Donne acte à la société SNEB du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Axa France ; Dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause la société Automobiles Magnoler, nouvellement dénommée Labège Motors ; Sur le premier moyen, pris en sa première branche, du pourvoi n° C 09-70.004 : Vu l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 17 juin 2009), que M. X... a, le 11 mars 1999, donné à bail commercial, un local de 220 m², avec terrain attenant de 550 m² à la société Automobiles Magnoler, exerçant une activité de vente et de réparation de véhicules automobiles ; qu'arguant de désordres affectant les lieux loués, la société Automobiles Magnoler a obtenu en référé le 2 août 2004 la désignation d'un expert ; qu'après dépôt du rapport le 15 février 2005, la société Automobiles Magnoler, nouvellement dénommée Labège Motors, a assigné en réparation, sur le fondement des articles 1719 et 1720 du code civil, M. X... ; que ce dernier a appelé en garantie la société SNEB et la société Axa France, assureur en responsabilité décennale de la société Axone, en liquidation judiciaire ; Attendu que l'arrêt condamne M. X... à remettre en état la couverture du bâtiment loué, la voie d'accès située, depuis la route de Bessières, sur le côté gauche de ce bâtiment, et le faux-plafond, les circuits électriques et l'isolant à l'intérieur du bâtiment ; Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. X... soulevant l'irrecevabilité des prétentions de la société Automobiles Magnoler, nouvellement dénommée Labège Motors, relatives aux travaux de remise en état des lieux dont elle n'était plus locataire, pour défaut d'intérêt à agir de cette dernière, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le deuxième moyen du pourvoi n° C 09-70.004 qui ne serait pas de nature à permettre l'admission de ce pourvoi ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le premier moyen, pris en sa seconde branche, et le troisième moyen du pourvoi n° C 09-70.004, et sur le moyen unique du pourvoi n° V 09-16.637 : CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il dit justifiée l'intervention volontaire de la société Michel Escafit automobiles, mais irrecevable cette intervention, faute de présentation de demandes valables, en ce qu'il condamne M. X... à payer à la société Automobiles Magnoler la somme de 10 413,58 euros, outre intérêts au taux légal à compter du jugement, à titre de dommages-intérêts, et en ce qu'il dit que la société Automobile Magnoler est tenue de procéder à l'entretien du côté situé, depuis la route de Bessières, sur la gauche du bâtiment loué, de façon à le nettoyer de l'excès de végétation, notamment des ronces, et de l'excès de déchets d'atelier et devra avoir réalisé ce nettoyage, dans le délai de deux mois à compter de la signification qui lui sera faite du jugement, à défaut de quoi elle sera tenue de payer à M. X... une astreinte comminatoire de 160 euros par jour de retard à compter de l'expiration de ce délai, l'arrêt rendu le 17 juin 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, pour le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse, autrement composée ; Sur le pourvoi n° C 09-70.004 : Condamne, ensemble, les sociétés Magnoler (Labège Motors) et Axa France aux dépens, sauf à ceux exposés pour la mise en cause de la société Michel Escafit automobiles qui resteront à la charge de M. X... ; Sur le pourvoi n° V 09-16.637 : Condamne, ensemble, les sociétés SNEB et M. X... aux dépens, sauf à ceux exposés pour la mise en cause de la société Michel Escafit automobiles qui resteront à la charge de la société SNEB ; Sur le pourvoi n° C 09-70.004 : Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, La société Magnoler (Labège Motors) et la société Axa France à payer la somme globale de 2 500 euros à M. X... ; rejette la demande de la société Magnoler (Labège Motors) ; Sur le pourvoi n° V 09-16.637 : Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société SNEB à payer la somme de 1 500 euros à la société Magnoler (Labège Motors) ; rejette la demande de la société SNEB ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf octobre deux mille dix. MOYENS ANNEXES à la présente décision ; Moyen produit, au pourvoi n° V 09-16.637, par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils pour la société Sneb Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné la Société SNEB à garantir M. X... des conséquences de la condamnation de ce dernier à remettre en état la couverture du bâtiment loué à la Société Automobiles Magnoler ; AUX MOTIFS PROPRES QUE le jugement sera confirmé par adoption de motifs parce que : il est de l'obligation du bailleur d'assurer le clos et le couvert à son locataire ; qu'en matière d'étanchéité, il n'existe pas de travaux provisoires limités dans la durée mais l'assurance ou non d'une étanchéité qui rejoint l'obligation du bailleur précédemment évoquée ; ( ) que, quant au montant des réparations, le premier juge a excellemment décrit les raisons de ses limites que la cour adopte ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le devis de travaux effectués par la Société SNEB en novembre 2004 a pour objet la réfection de l'étanchéité de la couverture en cause et, bien qu'il soit peu détaillé, son montant cumulé avec celui du maçon, l'entreprise Dretz, correspond exactement à celui des travaux préconisés par l'expert, en fonction des devis des entreprises Dretz et SNEB ; qu'il en résulte que la société SNEB s'est bien engagée à une réfection définitive de l'étanchéité ; que le fait que les travaux effectivement exécutés comportent des inexécutions mentionnées expressément par l'expert dans son rapport constitue donc un désordre puisque de ce fait, il est constant de l'aveu même de la Société SNEB, que leur efficacité à terme n'est pas assurée ; que ces désordre postérieurs à la réception de fait des travaux qui compromettent à terme la solidité et l'usage du bâtiment engagent la responsabilité décennale de la Société SNEB à l'égard de M. X..., en application de l'article 1792 du Code civil, dès lors qu'il n'est pas prétendu qu'ils proviennent d'une cause étrangère présentant les caractères de la force majeure ; que la Société SNEB sera donc condamnée à garantir M. X... des conséquences de son obligation de reprendre les travaux effectués relatifs à la réfection de l'étanchéité, pour les rendre conformes aux préconisations de l'expert ; 1°) ALORS QU' un devis, s'il n'est pas accepté, est insuffisant pour concrétiser l'accord des parties, sur l'existence et les termes d'une convention ; qu'en l'espèce, pour considérer que la Société SNEB n'avait pas correctement exécuté ses obligations contractuelles, la cour d'appel, par motifs adoptés des premiers juges, a considéré que la SNEB s'était bien engagée à une réfection définitive de l'étanchéité, au vu du seul montant du devis établi en novembre 2004 et dont elle constatait qu'il n'était pas détaillé ; qu'en statuant ainsi, sans constater ni que ce devis avait été accepté par M. X..., ni le contenu précis des travaux visés au devis, ni la nature réelle des travaux convenus, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 1792 du code civil ; 2°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent motiver leur décision par des motifs d'ordre général ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, qui s'est contentée pour toute motivation d'une affirmation d'ordre général selon laquelle « en matière d'étanchéité, il n'existe pas de travaux provisoires mais l'assurance ou non d'une étanchéité », a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3°) ALORS QUE le défaut de réponse aux conclusions d'une partie équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu, par motifs adoptés des premiers juges, que le devis établi par l'exposante, additionné à celui de l'entreprise de maçonnerie, correspondait au montant des travaux préconisés par l'expert ; qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de l'exposante faisant valoir, pour réfuter les motifs du jugement, qu'elle n'avait alors connaissance ni de la procédure judiciaire en cours, ni de l'expertise, a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 4°) ALORS QUE les juges du fond sont tenus d'examiner toutes les pièces versées aux débats ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, qui n'a pas examiné l'attestation de l'architecte de M. X..., M. A..., en date du 13 février 2006, qui établissait que M. X... entendait faire des travaux de surélévation du bâtiment et ne voulait donc qu'une réparation provisoire, a violé l'article 455 du code de procédure civile. Moyens produits, au pourvoi n° C 09-70.004, par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux conseils pour M. X... ; PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné M. X... à remettre en état, par des travaux conformes aux préconisations du rapport d'expertise du 15 février 2005, la couverture du bâtiment loué, la voie d'accès située, depuis la route de Bessières, sur le côté gauche, ainsi que le faux plafond, les circuits électriques et l'isolant à l'intérieur du bâtiment ; Aux motifs propres qu'« il est de l'obligation du bailleur d'assurer le clos et le couvert à son locataire ; qu'en matière d'étanchéité, il n'existe pas de travaux provisoires limités dans la durée mais l'assurance ou non d'une étanchéité qui rejoint l'obligation du bailleur précédemment évoquée ; que le locataire a lui-même une obligation d'entretien mais il est en droit de réclamer à son bailleur une jouissance paisible des lieux loués notamment par l'assurance d'un accès aisé » (arrêt attaqué, p. 6, 1er §) ; Et aux motifs expressément adoptés des premiers juges qu'« aux termes du deuxième alinéa du 3ème paragraphe des charges et conditions du bail du 11 Mars 1999, l'entretien des lieux loués incombe au preneur, à la seule exception des grosses réparations visées par l'article 606 du Code Civil ; que ce dernier texte prévoit : "Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien." ; que l'article 1719-3° du Code Civil, auquel le bail du 11 Mars 1999 ne déroge pas, met à la charge du bailleur une obligation d'assurer au preneur la jouissance paisible des lieux loués, c'est-à-dire de protéger cette jouissance contre tout trouble de droit ou de fait qui lui porterait atteinte ; qu'en l'espèce, l'expert a constaté que la couverture du bâtiment loué, réalisée en tôles de ciment amianté, est dans un tel état de dégradation, consécutif à sa vétusté, qu'elle n'assure plus l'étanchéité du bâtiment ; que la couverture doit être refaite ; que cette réfection de la couverture entière correspond à la définition des grosses réparations de l'article 606 du Code Civil et relève donc, aux termes du bail, de l'obligation du bailleur ; qu'il ne peut être admis que les travaux de réfection de l'étanchéité effectués en Novembre 2004 par la société SNEB, sont suffisants, dès lors que l'expert a pu relever, même s'il n'a pas inclus leur examen dans ses opérations, leur caractère très sommaire, ce qui corrobore l'attestation de Monsieur A..., architecte, et son courrier par télécopie adressé à la société SNEB selon lesquels les travaux d'étanchéité n'étaient que provisoires ; qu'il convient donc de faire droit à la demande afin de réalisation des travaux de couverture tels qu'exactement préconisés par l'expert ; que l'expert judiciaire a aussi constaté que le revêtement du chemin d'accès au côté gauche du bâtiment loué était très dégradé également du fait de sa vétusté, ce qui se traduisait par de profondes et importantes ornières le rendant difficilement carrossable ; qu'il a indiqué la nécessité de refaire ce revêtement de façon à supporter le passage des véhicules poids-lourds, qui l'empruntent en plus de la société MAGNOLER, pour les besoins des entreprises situées après le terrain occupé par celle-ci ; qu'il est constant que ce chemin se situe sur une parcelle cadastrée sous le numéro 128, distincte de celle qui appartient à Monsieur X..., sur laquelle sont placés les lieux loués à la société MAGNOLER, cadastrée sous le numéro 127 ; que l'entretien de ce chemin ne saurait en conséquence incomber au preneur, puisqu'il ne fait pas partie des lieux loués ; que par jugement définitif du 7 mai 2002, le Tribunal a dit que ce chemin constituait l'assiette d'une servitude de passage au profit de la parcelle 127 ; qu'il est indéniable que cette servitude bénéficie à la société MAGNOLER dès lors que le chemin constitue la voie d'accès à l'entrée gauche du bâtiment loué, situé sur le fonds dominant ; qu'en exécution de son obligation d'assurer la jouissance des lieux loués, le bailleur est tenu de garantir la société MAGNOLER contre les troubles causés, du fait de la dégradation du chemin, à l'exercice par le preneur de ce droit de servitude sur ce chemin, accessoire à son bail ; qu'en conséquence, le bailleur, qui en sa qualité de titulaire de la servitude, peut assurer l'entretien du chemin, doit la réalisation de cet entretien à son preneur, ce qui ne préjudicie pas de son recours à l'encontre des personnes qui ont été reconnues comme devant prendre en charge moitié des travaux, suivant jugement du Tribunal du 22 Août 2006 ; qu'il convient donc de faire également droit à la demande de réalisation des travaux de réfection du chemin, suivant la solution préconisée par l'expert, dès lors que la mise en place du revêtement spécial, qu'il prévoit, s'avère nécessaire compte tenu du passage de véhicules lourds » (jugement entrepris, p. 6, § 3 à p. 7, § 5) ; Alors d'une part que dans ses conclusions signifiées le 12 décembre 2008 (p. 3, dernier § à p. 4, § 3), M. X... soulevait l'irrecevabilité des prétentions de la société Automobiles Magnoler, relatives aux travaux de remise en état des lieux dont elle n'était plus locataire, pour défaut d'intérêt à agir de cette dernière ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen pertinent, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; Alors d'autre part qu' en condamnant M. X... à remettre en état le faux plafond, les circuits électriques et l'isolant à l'intérieur du bâtiment loué, sans cependant donner aucun motif précis de nature à justifier ce chef de condamnation, la cour d'appel a, derechef, violé l'article 455 du code de procédure civile. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné M. X... à payer à la société Automobiles Magnoler la somme de 10.413,58  à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2007 ; Aux motifs propres qu'« il est de l'obligation du bailleur d'assurer le clos et le couvert à son locataire ; qu'en matière d'étanchéité, il n'existe pas de travaux provisoires limités dans la durée mais l'assurance ou non d'une étanchéité qui rejoint l'obligation du bailleur précédemment évoquée ; que le locataire a lui-même une obligation d'entretien mais il est en droit de réclamer à son bailleur une jouissance paisible des lieux loués notamment par l'assurance d'un accès aisé ; que, quant aux montants des réparations, le premier juge a excellemment décrit les raisons de ses limites que la cour adopte » (arrêt attaqué, p. 6, § 1 et 2) ; Et aux motifs expressément adoptés des premiers juges que « le bailleur doit aussi le remboursement au preneur du coût des réparations provisoires que ce dernier a fait réaliser, soit la somme de 2713,58 , suivant l'évaluation retenue par l'expert ; que le bailleur n'émet pas de critique précise sérieuse à l'encontre de ce poste, alors qu'il est constant que même si la facture produite n'est pas précise, elle correspond à un coût parfaitement admissible pour des travaux de réparation du faux plafond rendues nécessaires du fait des dégradations par les infiltrations en provenance de la couverture ; que les désordres constatés par l'expert ont indéniablement causé des troubles à l'image et à l'exploitation du preneur, que le bailleur doit indemniser, sur le fondement de l'article 1147 du Code Civil, dès lors qu'il n'invoque pas de force majeure l'ayant empêché d'exécuter ses obligations contractuelles ; que le désordre excessif des abords du côté droit du bâtiment loué ne permet pas de relativiser l'atteinte à l'image du preneur, car cet autre côté est utilisé pour le stockage des déchets d'atelier en attente d'évacuation, conformément à l'usage professionnel ; qu'il est en outre bien moins visible, au moins sa partie la plus profonde, encombrée de végétation, que le côté droit qui comporte un accès à la salle d'exposition, servant aussi de vitrine ; qu'il apparaît juste de reprendre l'estimation faite par l'expert, pour considérer, eu égard aux éléments d'appréciation de l'espèce, et en tenant compte aussi d'une certaine possibilité qu'avait le preneur de limiter ses préjudices par des mesures provisoires relativement aisées à mettre en oeuvre, que l'indemnisation de l'ensemble des troubles subis est compensée par une réfaction de l'ordre de 10 % du montant du loyer payé ; que la période de troubles sera limitée à une durée raisonnablement nécessaire pour parvenir à la solution d'un litige de ce type, de façon contentieuse après échec de tentatives de règlement amiable, pouvant être estimée à environ 3 ans ; que le bailleur sera donc condamné, sur cette base, à payer la somme de 7700  à ce titre, au preneur ; que la somme totale due par Monsieur X... à la société MAGNOLER, est donc de 10 413,58  » (jugement entrepris, p. 7, antépénultième § à p. 8, § 3) ; Alors que nul ne peut être indemnisé deux fois pour le même préjudice ; que, dans ses conclusions d'appel signifiées le 12 décembre 2008 (p. 13, antépénultième § à p. 14, 1er §), M. X... faisait valoir que la société Automobiles Magnoler avait déjà été indemnisée par son assureur des frais qu'elle avait exposés pour la remise en état du faux plafond et de l'isolant ; qu'en se bornant à adopter, pour confirmer la condamnation du bailleur à rembourser ces frais à la société locataire, les motifs des premiers juges suivant lesquels la facture versée aux débats par cette dernière correspondait « à un coût parfaitement admissible pour des travaux de réparation du faux plafond rendus nécessaires du fait des dégradations par les infiltrations en provenance de la couverture » (jugement entrepris, p. 7, antépénultième §), sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si la société locataire n'avait pas déjà été indemnisée d'une telle dépense par son assureur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1149 du code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté M. X... de son appel en garantie à l'encontre de la compagnie Axa France, prise en sa qualité d'assureur de la société Axone (et non Axione comme indiqué par erreur dans l'arrêt et le jugement entrepris) ; Aux motifs propres qu'« effectivement les prestations confiées à AXONE et non AXIONE, comme indiqué par erreur dans l'arrêt étaient des reprises provisoires ne concernant d'ailleurs pas l'étanchéité et rien ne démontre qu'elles n'ont pas été accomplies en dépit de la commande ou des règles de l'art » (arrêt attaqué, p. 6, 1er §) ; Et aux motifs expressément adoptés des premiers juges qu'« il résulte des pièces versées aux débats par Monsieur X..., que cette société ne s'est vue confier en ce qui concerne les lieux loués à la société MAGNOLER, que des travaux de réparation très ponctuels d'éléments de la couverture mais jamais un entretien général de celle-ci ; que dès lors que Monsieur X... n'établit nullement que ces travaux ponctuels ont été affectés de désordres, son recours sur le fondement de la responsabilité décennale contractuelle de la société AXONE, n'est pas fondé » (jugement entrepris, p. 8, pénultième et dernier §) ; Alors que les juges du fond sont tenus d'examiner l'ensemble des éléments de preuve qui leur sont régulièrement soumis ; que, devant la cour d'appel, M. X... produisait aux débats une facture de la société Axone du 30 avril 2004 relative à la pose d'un chéneau en P.V.C., tout en se prévalant d'une mention du rapport d'expertise judiciaire du 15 février 2005 énonçant que « l'expert remarque la présence d'une gouttière PVC dont la mise en oeuvre est totalement contraire aux règles de l'art (contrepente) à tel point que cette gouttière doit participer aux infiltrations constatées» ; qu'en rejetant l'appel en garantie du bailleur à l'encontre de l'assureur de la société Axone, sans s'expliquer sur ces éléments de preuve, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
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