LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, d'une part, qu'ayant relevé, sans modifier l'objet du litige, ni violer le principe de la contradiction, qu'il n'existait pas, à la date de référence, à proximité immédiate de la zone à aménager, de réseau d'eau potable de dimension suffisante pour la desserte de l'ensemble de cette zone, la cour d'appel en a justement déduit que le terrain exproprié ne pouvait être qualifié de terrain à bâtir ; Attendu, d'autre part, que l'arrêt retient exactement que, dés lors que les terres expropriées étaient exploitées par leur propriétaire en faire valoir direct et que celui-ci réclamait à ce titre une indemnité pour préjudice agricole, cette indemnité ne pouvait se cumuler avec une indemnisation de la valeur du bien, libre de toute occupation ; Attendu enfin qu'ayant constaté l'absence de productions comptables justifiant du préjudice invoqué, la cour d'appel a, sans procéder à une évaluation forfaitaire, ni violer l'article 4 du code civil, souverainement fixé l'indemnité demandée à ce titre, en se référant au protocole d'accord conclu le 21 décembre 2006 entre l'administration fiscale et les organisations professionnelles agricoles de la Seine-et-Marne qui lui est apparu l'élément de comparaison, versé aux débats, le mieux approprié ; D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Gima aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Gima, la condamne à payer à la société Aménagement 77 la somme de 2 500 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt octobre deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils pour la société Gima Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR limité aux sommes de 614 135,60  et 64 498,24  les indemnités de dépossession et d'éviction agricole revenant à la société GIMA, et rejeté ses autres demandes d'indemnités ; AUX MOTIFS PROPRES QUE : « sur la qualification de terrain à bâtir de la parcelle litigieuse, suivant l'article L 13-15 II 1° b du Code de l'expropriation, des terrains ne peuvent are qualifiés de terrain à bâtir que s'ils ont constructibles et qu'en l'espèce il n'est pas discuté que le terrain litigieux soit constructible pour être inclus, sur le document d'urbanisme précité, dans la zone Aux, destinée à recevoir "des établissements industriels, scientifiques et techniques, des entrepôts et des activités artisanales, à l'exclusion de l'habitat et des commerces de détail alimentaires" et où l'urbanisation doit effectuer sous la forme d'opérations d'ensemble, sous réserve de la réalisation des équipements publics nécessaires à sa desserte, ce qui ne s'entend pas des équipements internes à la zone a aménager mais des équipements publics externes à celle-ci, permettant de la desservir ; qu' en outre il se déduit de l' article L 13-15 II 1° a du même Code que des terrains, constructibles suivant le 10 b précité, ne peuvent être qualifiés de terrain à bâtir que s'ils sont effectivement desservis par les voies et réseaux que le texte énonce, et, pour les réseaux énoncés, à condition qu' ils soient situés à proximité immédiate de ces terrains et de dimensions adaptées à leur capacité de construction, étant observé qu'il se déduit également du même texte que, lorsqu'il s 'agit de terrains situés dans une zone désignée par un document d'urbanisme comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension des réseaux précités, extérieurs A. la zone, doit s'apprécier au regard de l'ensemble de la zone, ce qui signifie que les réseaux extérieurs la zone et à proximité immédiate des terrains situés dans cette zone doivent, pour donner à ces terrains la qualification de terrain à bâtir, être d'une dimension suffisante pour desservir l'ensemble de la zone ; qu' il suit de l' ensemble de ces dispositions que si un terrain figurant, si un document d'urbanisme, dans une zone inconstructible ne peut recevoir la qualification de terrain à bâtir, en revanche même constructible, au sens du Code de l'urbanisme, et pouvant ainsi être construit, un terrain ne peut recevoir la qualification précitée de terrain A. bâtir et doit are évalué en fonction de son usage effectif, en tenant compte toutefois de sa valeur vénale au regard de terrains qui, non vendus à usage de terrain à bâtir, sont situés en zone constructible comparable, lorsque les conditions posées par l'article L 13-15 II 1° a relatives à sa desserte ne sont pas remplies, notamment s'il n'est pas desservi par une voie d'accès ou si, situé dans la zone constructible d'un document d'urbanisme devant faire l'objet d'un aménagement d'ensemble, il n'y a pas, a proximité immédiate de cette zone, des réseaux, énoncés au texte, qui soient d'une dimension suffisante pour la desserte de l'ensemble de la zone à aménager ; qu' en l' espèce, étant seulement observé qu' est indifférente la qualification de terrain à bâtir, au sens du Code de l'expropriation, la situation et la dimension des réseaux autres que ceux d'eau potable, d' électricité et, lorsque cela est exigé pour construire par les règles d'urbanisme ou de santé publique, d'assainissement, c'est bon droit que le premier juge a retenu que le terrain litigieux ne pouvait recevoir une telle qualification, dés lors : - que le document TUGEC, dont il n'est pas discuté qu'il soit antérieur à décembre 2004, retient qu'il est nécessaire que la zone soit desservie en eau potable par deux réseaux existants et qu'il ressort du plan de ces réseaux annexés au document que, d'une part, le réseau existant rue de l'industrie, extérieur à la zone et situé au Sud Ouest de celle-ci, de l'autre coté de la route départementale et plus à l'Ouest, n'est pas à proximité immédiate, même s'il n'est pas très éloigné, de sorte que le document précité porte qu'il est nécessaire de réaliser, hors zone, dans l'emprise de la route départementale 216, un réseau se raccordant au réseau existant en extrémité de la rue de l'Industrie, d'autre part, que le second des réseaux existants, rue Perdonnet, est encore moins proche de la zone, le document TUGEC précisant que, pour qu'il soit atteint il y a nécessité de créer un réseau d' alimentation passant en servitude dans un lot d'activité puis dans l'emprise du chemin communal de la Terre Rouge avant de pénétrer au Nord de la ZAC, - qu'il est ainsi établi qu'il n'y a pas, à la date de référence, à proximité immédiate de la zone à aménager, un réseau d'eau potable de dimension suffisante pour la desserte de l'ensemble de la zone à aménager, - qu'il importe peu dès lors, quant à la qualification discutée, qu'il se déduise du plan parcellaire produit et du procès-verbal de transport sur les lieux que, en ce qui concerne la desserte par une voie d'accès, la parcelle expropriée est desservie pour avoir une petite façade sur chemin rural 33, en Sud Est, à proximité du carrefour qu'il forme avec la route départementale 216, étant observe, pour le surplus, qu'il se déduit, en revanche, de ces deux documents que cette parcelle est séparée de la route départementale 216 par le terrain d'emprise d'une voie ferrée et que cette emprise ferroviaire ne permet pas de retenir que la parcelle est effectivement desservie pour son accès par la route précitée, alors notamment qu'aucun passage à niveau n'est aménagé pour y accéder par cette route, - qu' ainsi, même si le document technique TUGEC fourni par l'expropriant, portant sur des travaux de plus de 2.000.000 d'E, concerne pour l'essentiel des travaux d'aménagement de la zone qui sont étrangers aux équipements publics extérieurs à celle-ci, il reste que la parcelle litigieuse ne dispose pas d'un réseau d' eau potable, A. proximité immédiate, d'une dimension suffisante pour l' aménagement de l'ensemble de la zone dont elle fait partie et que, ne pouvant ainsi être qualifiée de terrain à bâtir, elle doit être évaluée suivant son usage effectif, en tenant compte toutefois de sa valeur vénale au regard de terrains non vendus à bâtir mais situés en zone constructible comparable, suivant les termes de comparaison produits ; que sur l'indemnité de dépossession et de remploi, à bon droit le premier juge a écarté les termes de comparaison du 9 janvier et 18 décembre 1998 ZE 2009 et ZE 219, cites par l' expropriée, concernant des terrains proches, vendues alors 5,40 et 13,72 E, s'agissant de terrains vendus comme terrain à bâtir à usage industriel, comme il se déduit des mentions de ces actes ; que doivent également être écartés, faute de production des actes permettant de déterminer si les terrains ont été vendus à usage de terrain â bâtir, les termes de comparaison dont se prévaut l'expropriée en appel (ZE 213 à 38 le m2, ZE 250 à 30 le m2, ZE 245, 247, 259, 253 et 254 à 30 le m2, ZE 244, 246,252, 274 pour partie à 35,89 le m2 et pour partie à 62,82 le m2) et dont elle a obtenu les références en application de l'article L 135 du livre des procédures fiscales, dès lors que c'est l' ensemble des mutations intervenues au cours des 5 dernières années dans les zones AUx de Tournan-en-Brie qu' elle a demandé au directeur des services fiscaux de Seine-et-Marne et qu' elle ne produit pas les actes eux-mêmes, permettant de déterminer si les terrains précités ont été vendus ou non à usage de terrain à bâtir ; que doivent également être écartées, pour les actes ne pas être produits, les mutations invoquées de la SNC La Croix Saint Jean ZE 112, ZE 110, ZE 113, 122 et 123 et ZE 112p, entre 1990 et 1999, pour des prix compris entre 31,03 et 58,69 E le m2, étant observe, en outre, que si, suivant les productions de l'expropriée non invoquées expressément dans ses écritures, un jugement d'expropriation du 29 mai 2008 a fixé, sur la base de 28 le m2, une indemnité de dépossession au profit de la SNC précitée pour une parcelle ZE 270 prélevée sur une parcelle anciennement cadastrée ZE 211, il ressort de ce jugement, de plus postérieur au jugement déféré, que la parcelle dont s' agit est située dans une zone Ux et non dans une zone AUx , de sorte qu'il s'agit d'une zone urbaine (R 123-5 du Code de l'urbanisme) et non d'une zone à urbaniser (R 123-6 du même Code) et que les terrains situés dans ces deux zones ne peuvent ainsi être comparés ; que les autres termes de comparaison cités par l' expropriée ne sont pas étayes par la production des actes ; qu'ainsi aucun des termes de comparaison dont l'exproprié se prévaut ne justifie ses prétentions ; qu' en revanche c'est à bon droit que le premier juge retient comme terme de comparaison les mutations de terrains voisins, de même usage effectif, en date du 21 novembre 2005 (parcelles ZE 16, ZE 40 et ZL 37, portée ZL 14p au plan parcellaire) à 5  le m2 et du 24 janvier 2006 ( parcelle ZE 15) à 2,45  le m2, en relevant que cette dernière parcelle a une mauvaise configuration et que la parcelle expropriée est mieux desservie que les parcelles ayant fait l'objet de la mutation du 21 novembre 2005, qui ne sont desservies que par le chemin d'exploitation de la terre rouge ; qu'en considération de ces éléments, qui suffisent à la cour au regard des productions, c'est â bon droit que le premier juge a estimé la valeur vénale du bien exproprié à 7  le m2, en tenant compte de la plus value du bien dû à sa configuration et sa desserte par le chemin rural 33, dont il est établi qu'elles sont plus avantageuses, étant en outre observé que cette valeur tient compte du fait que le bien est occupé, dés lors que les terres sont exploitées en faire valoir direct et que expropriée réclame à ce titre un préjudice agricole, qui ne saurait se cumuler avec une évaluation du bien libre de toute occupation, le protocole d' accord pour l'indemnisation des exploitants agricoles du 21 décembre 2006, dont il doit être fait application pour l'évaluation de ce préjudice, faute de toute production de pièces justificatives comptables, et qui concerne les terres exploitées tant en faire valoir direct que prises à bail, comme il ressort de son article 2, excluant un tel cumul en son article l' ; qu'ainsi il y a lieu de confirmer le jugement déféré, en ce qu'il fixe l'indemnité de dépossession à la somme de 557.396 sur la base de 7  le m2 pour 79.628 m2 ; que l'indemnité de remploi a été justement calculée à 20% pour 5000 , 15% pour 10.000  et 10% pour le surplus, soit une indemnité de remploi de 56.739,60 ; que sur le préjudice agricole, dans son mémoire d'appel l'expropriée critique le jugement déféré en ce qu'il lui a accordé, au titre du préjudice agricole précité, une somme de 64.4498,24  et réclame sur ce point une somme de 79.426 , se décomposant en 1688 , au titre des pertes sur fumures, arrières fumures, amendements et façons culturales, une somme de 64.499  pour perte d'exploitation et une somme de 13.239  pour déséquilibre d ' exploitation ; que c'est à bon droit que le premier juge s 'en est tenu, en l'absence de productions comptables justificatives du préjudice invoqué, au protocole d'accord précité pour l'indemnisation des exploitants agricoles ; qu'il ressort des énonciations des articles 4 et 8 de ce protocole que l'indemnité, qui est qualifiée conventionnellement d'indemnité d' éviction même pour les terres exploités en faire valoir direct, inclut des pertes sur fumures, arrières fumures, amendements et façons culturales et que, la commune de Tournan-en-Brie figurant en annexe du protocole, le supplément d'indemnité d'éviction de l'article du protocole est due, portant cette indemnité à 0, 81  le m2, de sorte que le poste de préjudice agricole correspondant à l'indemnité d'éviction du protocole a été justement calculé à la somme de 64.498,24  » ; ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE : « la parcelle ZE 220 est un terrain plat en nature de terre de culture bordée au nord par le chemin d'exploitation dit de la Terre Rouge et au sud par la RD 216 dont elle est toutefois séparée par une voie de chemin de fer. Elle est de forme assez régulière mais en "L" ; que les parties s'accordent à retenir la note de l'expert Isabelle X... du 21 février 2007 qui constate qu'aucune pollution n'a été mise à jour dans le terrain au droit des prélèvements réalisés ; qu'il est admis, et non discuté, que la parcelle est située en zone AUx du PLU de la commune de TOURNAN-EN-BRIE, zone destinée à recevoir des établissements industriels, scientifiques et techniques, des entrepôts et des activités artisanales l'exclusion de l'habitat et des commerces de détail alimentaires. Le règlement de zone précise par ailleurs que l'urbanisation du secteur devra s'effectuer sous la forme d'opérations d'ensemble (ZAC, lotissements...) sous réserve de la réalisation des équipements publics nécessaires à sa desserte ; que la parcelle ZE 220 est donc située dans un secteur désigné comme constructible par POS rendu public, au sens de l'article L.13-15-I, b) du code de l'expropriation ; que néanmoins, en application de ce texte, pour être qualifiée de terrain à bâtir, la parcelle doit, en outre, être desservie par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable ...un réseau d'assainissement, à condition que ces réseaux soient situés à proximité immédiate du terrain en cause et soient adaptés à la capacité de construction de celui-ci ; que comme remarqué par la société AMÉNAGEMENT 77, l'article L.13-15 précise que lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un POS comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone ; qu'or, la SOCIÉTÉ AMÉNAGEMENT 77 établit que l'aménagement de la zone incluant la parcelle ZE 220 nécessite des travaux importants de viabilisation, notamment de voirie, et de réseaux d'assainissement, d'eau potable, d'électricité, de desserte de gaz, de télécommunications ainsi que divers équipements ; qu'il s'ensuit que la parcelle ZE 220 ne répond pas à la condition de desserte suffisante prévue par le paragraphe a) du 1° de l'article L.13-15 du code de l'expropriation et ne peut donc être qualifiée de terrain à bâtir ; que par ailleurs, la SA GIMA demandant un indemnité d'éviction agricole, la parcelle ZE 220 sera estimée en valeur occupée ; qu'en conséquence, il convient d'écarter comme non pertinentes les ventes : - du 9 janvier 1998 concernant la parcelle ZE 209 de 66 217 m2 au prix de 5,49 euros le m2, - du 18 décembre1998 concernant la parcelle ZE 219 au prix de 13,72 euros le m2, dès lors que ces ventes portent sur des terrains A bâtir, la première concernant un bien libre d'occupation et, selon l'acte, "destiné à l'aménagement d'un lotissement dont les lots seront affecté à l'usage de terrain à bâtir industriels"(page 4 de l'acte, Déclarations fiscales), et la seconde prévoyant que l'acquéreur destine le bien "à l'aménagement dont les lots seront affectés "et l'usage de terrain à bâtir industriels" et s'engage dans le délai de quatre ans "à effectuer les travaux nécessaires pour l'édification de cette construction"(page 6 de l'acte, Déclarations fiscales) (références de la S.A GIMA) ; que dans ces ventes, les mentions relatives aux déclarations fiscales ne se limitent pas déterminer la fiscalité applicable, comme prétendu par la SA GIMA, mais précisent l'usage effectif du bien comme relevé par la société AMENAGEMENT 77 ; que seront en revanche retenues en qualité de termes de comparaison, les ventes : - du 24 janvier 2006 concernant les parcelles ZE 16 de 10 65o m2, ZE 40 de 16 551 m2, ZL 37 de 27330 M2 A 5,00 euros le m2 en valeur libre, - du 21 novembre 2005 concernant la parcelle ZE15 de 2940 m2, contiguë à la ZE 220, au prix de 2,45 euros le m2 en valeur libre, les terrains en cause étant voisins de la ZE 220 et ayant le même usage effectif et la même consistance. Il doit être toutefois relevé que la ZE 15 est de mauvaise configuration (bande allongée), et que toutes ces parcelles présentent une façade sur le seul chemin de la Terre Rouge non asphalté comme le RD 216, et ne disposant d'aucun équipement, ce qui leur confère une situation moins favorable gue celle de la ZE 220 (la ZE 40 ouvre également sur le chemin de Courcelles non équipé) ; que doivent être également considérés comme références pertinentes : - le jugement du 16 février 2005 (6,55 euros / m2) dès lors que les motifs de l'adhésion de la SA GIMA au traité d'expropriation qui s'en est suivie ne sont pas connus et peuvent être fondés sur des circonstances de pure convenance ne se limitant pas à la seule valeur vénale du bien, - l'arrêt de la cour d'appel de PARIS du 15 décembre 2005 invoqué par le Commissaire du Gouvernement, ayant fixé à 4,00 euros le m2 la valeur de terrains situés en zone NCa sur REAU et à 6,90 euros le m2 celle de terrains situés en zone NAx sur MOISSY CRAMAYEL, car même s'il a été rendu dans le cadre d'opérations de communes distantes de plusieurs kilomètres de TOURNAN-EN-BRIE, il a apprécié la valeur de terrains présentant des caractéristiques analogues à la parcelle ZE 220 en ce qu'ils sont en nature de terre agricole, insuffisamment desservis et viabilisés et situés en zone Nax dans la continuité d'une zone industrielle à proximité de communes connaissant une urbanisation comparable bien qu'un peu plus dense à celle de TOURNAN-EN-BRIE ; qu'au regard de l'ensemble de ces éléments, la parcelle ZE 220 sera estimée au prix de 7,00 euros le m2 pour établir l'indemnité de dépossession revenant à la SA GIMA comme suit : Indemnité principale : 79 628 m2 X 7,00 euros : 557 396,00 euros, Indemnité de remploi : 20 % jusqu'à 5 000,00 euros : 1000,00 euros, 15 % de 5000,00 euros à l5000,00 euros : 1500,00 euros, 10 % sur le surplus : 54 239,6o euros, Total : 614 135,60 euros ; que faute d'élément de comptabilité propre, l'indemnité d'éviction revenant à la SA GIMA sera calculée à partir du protocole signé entre l'administration fiscale et les organisations professionnelles agricoles de la SEINE-ET-MARNE ; qu'il reviendra donc à la SA GIMA la somme de 79 628 m2 X 0,81 euros : 64 498,24 euros » ; ALORS 1°) QUE : les parties s'opposaient uniquement sur le point de savoir si les réseaux viaires étaient d'une capacité suffisante pour desservir l'ensemble de la zone AUx où était classée la parcelle expropriée ; qu'aucune d'elles ne prétendait que les réseaux viaires n'auraient pas été à proximité de la zone en question ; qu'en se fondant néanmoins sur un tel moyen de fait pour écarter la qualification de terrain à bâtir, la cour d'appel a violé les articles 4 et 7 du Code de procédure civile ; ALORS 2°) QUE : en se fondant sur le même moyen soulevé d'office, sans provoquer préalablement les explications des parties, la cour d'appel a violé le principe de la contradiction et l'article 16 du Code de procédure civile ; ALORS 3°) QUE : l'indemnité de dépossession doit être calculée en valeur de terrain libre lorsque la parcelle expropriée n'est pas occupée, peu important qu'elle soit exploitée par l'exproprié lui-même, qui de ce fait a le droit, en sus, d'être indemnisé des pertes qu'il subit pour ne plus pouvoir continuer son exploitation ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article L. 13-13 du Code de l'expropriation ; ALORS 4°) QUE : en refusant le cumul d'une indemnité de dépossession calculée en valeur de terrain libre et d'une indemnité au titre du préjudice agricole subi par la société GIMA motif pris de ce que ce cumul serait prohibé par un protocole d'accord du 21 décembre 2006, quand cette convention n'avait pas été conclue par la société GIMA, ni même par la société AMENAGEMENT 77, mais par l'administration fiscale et des organisations agricoles de la Seine-et-Marne, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1165 du Code civil ; ALORS 5°) QUE : en indemnisant forfaitairement le préjudice agricole de la société GIMA, sur la base des valeurs retenues par ce protocole d'accord du 21 décembre 2006, la cour d'appel a violé le principe de réparation intégrale et l'article L. 13-13 du Code de l'expropriation ; ALORS 6°) QUE : en procédant à une telle indemnisation forfaitaire au prétexte que la société GIMA n'aurait pas fourni d'éléments comptables suffisants, la cour d'appel a refusé d'évaluer un préjudice dont elle a retenu l'existence et commis un déni de justice, en violation de l'article 4 du Code civil.
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