LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu que le bâtiment construit n'était pas une extension classée en catégorie " hôtel " de l'hôtel trois étoiles Bel Horizon comme cela était imposé par l'acte de vente mais une résidence séparée, non classée, composée de six appartements meublés proposés à la location hebdomadaire avec possibilité, moyennant le paiement de suppléments, d'obtenir certains services, qu'il n'était pas établi que la demi-pension était réellement proposée à la clientèle, que si le permis de construire obtenu par la société civile immobilière BH Est (la SCI) se référait à " une résidence hôtelière ", appellation ne relevant d'aucune catégorie existante, ce document n'était pas entré dans le champ contractuel, son annexion n'étant pas mentionnée dans l'acte de vente signé par les parties, celle dont faisait état le courrier du notaire rédacteur rédigé plus de sept ans après la vente, étant inopérante à cet égard puisque la date à laquelle elle avait eu lieu était ignorée comme le fait de savoir si les parties en avaient été avisées et l'avaient acceptée lors de la signature de l'acte ", que pareille dénomination, de même que le terme " établissement hôtelier " employé indifféremment avec celui d'hôtel dans le cahier des charges de la ZAC concernée et l'expression " à caractère hôtelier " mentionnée dans l'acte de vente, impliquaient que les prestations hôtelières constituaient le principal et non l'accessoire de l'activité exercée, ce qui n'était pas le cas de la résidence litigieuse et que si la SCI tentait d'attribuer notamment à un empiétement qu'aurait commis la Société d'aménagement de la Savoie (société SAS), l'incapacité dans laquelle elle se serait trouvée de procéder à l'extension de l'hôtel Bel Horizon, elle n'en restait pas moins tenue par les obligations qu'elle avait contractées dans l'acte de vente qu'elle avait postérieurement signé en toute connaissance de cause, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, sans dénaturation ni motifs dubitatifs, en a déduit que l'affectation à usage d'hôtel imposée par l'acte n'avait pas été respectée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen du pourvoi principal, ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, qu'en l'état du dossier il n'était justifié d'aucune cause étrangère à la SCI qui l'aurait contrainte à procéder comme elle l'avait fait et que si la SCI tentait d'attribuer à un empiétement qu'aurait précédemment commis la société SAS l'incapacité dans laquelle elle se serait trouvée de procéder à l'extension de l'hôtel Bel Horizon, elle n'en restait pas moins tenue par les obligations qu'elle avait contractées dans l'acte de vente postérieurement signé en toute connaissance de cause, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches ou de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu déduire, de ces motifs non contraires, que les développements de la SCI étaient inopérants ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le moyen unique du pourvoi incident : Attendu qu'ayant retenu, par motifs adoptés, que la SCI avait bénéficié d'une réduction du prix de vente au mètre carré de Shon de l'ordre de 152. 45 euros, que le nombre de mètres carrés construits s'établissait à 1156 m ² et qu'il convenait de faire application de la clause d'indexation au 1er février 2006, la cour d'appel a souverainement déduit de ces seuls motifs que la société SAS devait être condamnée au paiement de la somme de 211 466. 48 euros au titre de la clause pénale ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ; Condamne la société civile immobilière BH Est aux dépens des pourvois ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société civile immobilière BH Est à payer à la Société d'aménagement de la Savoie la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société BH Est ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits, au pourvoi principal, par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils pour la société BH Est PREMIER MOYEN DE CASSATION LE POURVOI FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a condamné l'exposante au paiement d'une somme de 211. 466, 48 euros, outre intérêts à taux légal à compter du 4 avril 2006 ; AU MOTIF QUE l'acte de vente des 2 et 3 janvier 2001 comporte une clause intitulée " ENGAGEMENT DU MAINTIEN D'AFFECTATION A USAGE D'HOTEL " qui impose à l'acquéreur de maintenir l'ouvrage classé en hôtel pendant au moins 18 ans à compter de la mise en service de l'extension de l'hôtel, de fournir au vendeur, au plus tard 18 mois après cette mise en service, l'arrêté de classement hôtelier et qui précise qu'en cas de changement de destination de l'extension de l'hôtel (à caractère hôtelier), l'acquéreur sera redevable à la S. A. S d'une indemnité de 2. 500 Francs hors taxe (381, 12 ) par m2 de SHON, indexée en fonction de l'indice du coût de la construction BT 01 ; qu'il résulte des productions que le bâtiment construit par la SCI BH EST n'est pas une extension classée en catégorie " hôtel " de l'hôtel trois étoiles BEL HORIZON, comme cela était clairement imposé par l'acte de vente, mais une résidence séparée, non classée, composée de 6 appartements meublés, de 75 m2, 95 m2 ou 110 m2, proposés à la location hebdomadaire, le versement d'une caution de 450  étant en outre exigé, avec possibilité, moyennant le paiement de suppléments, d'obtenir certains services complémentaires (petits déjeuners, linge de toilette changé en milieu de semaine, plateau repas à l'arrivée, ménage) ; qu'il n'est pas établi que la demi-pension soit réellement proposée à la clientèle, cette prestation ne figurant ni sur le site internet, ni sur la plaquette publicitaire de la résidence, mais seulement sur un courrier adressé par l'exploitant à la SCI BH EST en fin de procédure et pouvant, dès lors, n'avoir été confectionné que pour les besoins de la cause ; que si les prestations optionnelles offertes peuvent se rapprocher de certains services dispensés par un hôtel, elles ne sont ici que les accessoires d'une activité principale consistant à louer des appartements meublés à la semaine avec versement d'une caution, et non des chambres ou des suites à la journée, sans exigence de caution, comme le proposerait un établissement hôtelier ; que si le permis de construire obtenu par la SCI BH EST se réfère à une " résidence hôtelière ", appellation ne relevant d'aucune catégorie réglementaire existante, ce document n'est pas entré dans le champ contractuel, son annexion n'étant pas mentionnée dans l'acte de vente signé par les parties, celle dont fait état le courrier du notaire rédacteur, rédigé plus de sept ans après la vente, étant inopérante à cet égard puisque l'on ignore à quelle date elle a eu lieu et si les parties en avaient été avisées et l'avaient acceptée lors de la signature de l'acte ; qu'en tout état pareille dénomination, de même que le terme " établissement hôtelier ", employé indifféremment avec celui « d'hôtel », donc avec le même sens, par le cahier des charges de la ZAC concernée et l'expression " à caractère hôtelier ", mentionnée dans l'acte de vente, impliquent que les prestations hôtelières constituent le principal et non l'accessoire de l'activité exercée, ce qui n'est pas le cas de la résidence litigieuse ; que si la SCI BH EST tente d'attribuer notamment à un empiétement qu'aurait précédemment commis la S. A. S, l'incapacité dans laquelle elle se serait trouvée de procéder à l'extension de 1'hôtel BEL HORIZON, elle n'en reste pas moins tenue par les obligations qu'elle a contractées dans l'acte de vente qu'elle a postérieurement signé en toute connaissance de cause, de sorte que les développements auxquels elle se livre de ce chef sont inopérants ; que l'affectation à usage d'hôtel imposée par l'acte des 2 et 3 janvier 2001 n'a pas été respectée ; qu'il s'en suit que la clause mettant une indemnité à la charge de l'acquéreur en cas de changement de destination doit être appliquée ; ALORS D'UNE PART QU'il résulte de l'acte notarié de vente qu'un permis de construire n° 73. 257. 99. M. 1077 a été délivré par la mairie de Saint Martin de Belleville le 23 décembre 1999 (acte p. 3), la société exposante ayant invité la Cour d'appel à constater que l'acte faisait référence au permis de construire dont il était indissociable, que ce permis de construire a été accordé pour la réalisation d'une résidence hôtelière, le pétitionnaire étant la SAS de la Savoie, la société exposante n'étant devenue propriétaire que par l'acte notarié du 19 février 2001 ; qu'en décidant que le permis de construire invoqué par la société exposante et se référant à une résidence hôtelière n'est pas entré dans le champ contractuel, que son annexion n'est pas mentionnée dans l'acte de vente signé par les parties, sans rechercher ainsi qu'elle y était invitée si la référence au permis de construire tel qu'elle a été faite dans l'acte de vente, ne lui avait pas conféré un caractère contractuel, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1134 du Code civil ; ALORS D'AUTRE PART QUE la société exposante faisait valoir que le permis de construire ne peut être délivré sans l'accord du propriétaire du terrain lequel était la SAS DE LA SAVOIE, le contrat de vente et l'autorisation administrative de construire étant indissociableS dès lors que la vente porte sur les droits à construire autorisés, soit 798 m ² de SHON, la SAS ne pouvant ignorer qu'elle vendait les droits à construire d'une « résidence hôtelière » et non l'extension d'un hôtel qu'en sa double qualité de propriétaire vendeur et d'aménageur de la station, elle avait connaissance préalable des demandes de permis, la lettre de la mairie réclamant l'accord en quatre exemplaires de la SAS, propriétaire, pour l'instruction du dossier de permis adressée à la SCI BH le 7 octobre 1999 (prod. 45), révélait que l'accord du propriétaire du terrain, la SAS, était un préalable nécessaire, que le notaire rédacteur confirmait dans une lettre du 12 juillet 2007 que le permis de construire du 23 décembre 1999 avait été annexé à l'acte de vente, le notaire ayant le 19 décembre 2000 (prod. 1) demandé copie du permis de construire ; que l'exposante invitait la Cour d'appel à constater que la preuve était rapportée que le permis de construire était entré dans le champ contractuel et visait la réalisation d'une résidence hôtelière, aucun changement de destination ne pouvant lui être reproché ; qu'en affirmant que si le permis de construire se réfère à une résidence hôtelière, ce document n'est pas entré dans le champ contractuel, son annexion n'étant pas mentionnée dans l'acte de vente signé par les parties, l'annexion dont fait état le courrier du notaire rédacteur rédigé plus de sept ans après la vente étant inopérant à cet égard, puisque l'on ignore à quelle date elle a eu lieu et si les parties en avaient été avisées et l'avaient acceptée lors de la signature de l'acte cependant ce courrier indique précisément que le permis de construire a été annexé à l'acte de vente du 3 janvier 2001, la cour d'appel a dénaturé ce courrier et violé l'article 1134 du Code civil ; ALORS DE TROISIEME PART QUE la société exposante faisait valoir que le permis de construire ne peut être délivré sans l'accord du propriétaire du terrain, lequel était la SAS DE LA SAVOIE, le contrat de vente et l'autorisation administrative de construire étant indissociables dès lors que la vente porte sur les droits à construire autorisés, soit 798 m ² de SHON, la SAS ne pouvant ignorer qu'elle vendait les droits à construire d'une « résidence hôtelière » et non l'extension d'un hôtel en sa double qualité de propriétaire vendeur et d'aménageur de la station qu'elle avait connaissance préalable des demandes de permis, la lettre de la mairie réclamant l'accord en quatre exemplaires de la SAS, propriétaire, pour l'instruction du dossier de permis adressée à la SCI BH le 7 octobre 1999 (prod. 45) révélait que l'accord du propriétaire du terrain, la SAS, était un préalable nécessaire, cette lettre ; que le notaire rédacteur confirmait dans une lettre du 12 juillet 2007 que le permis de construire du 23 décembre 1999 avait été annexé à l'acte de vente, le notaire ayant le 19 décembre 2000 (prod. 1) demandé copie du permis de construire ; que l'exposante invitait la Cour d'appel à constater que la preuve était rapportée que le permis de construire était entré dans le champ contractuel et visait la réalisation d'une résidence hôtelière, aucun changement de destination ne pouvant lui être reproché ; qu'en affirmant que si le permis de construire se réfère à une résidence hôtelière, ce document n'est pas entré dans le champ contractuel, son annexion n'étant pas mentionnée dans l'acte de vente signé par les parties, l'annexion dont fait état le courrier du notaire rédacteur rédigé plus de sept ans après la vente étant inopérant à cet égard, puisque l'on ignore à quelle date elle a eu lieu et si les parties en avaient été avisées, et il l'avait acceptée lors de la signature de l'acte sans préciser d'où il résultait qu'outre la mention sur l'acte constatant cette annexe et la signature du notaire une mention d'annexe devait être portée dans l'acte authentique, la cour d'appel a privé sa décision de base au regard des articles 8 et suivants du décret 71-941 du 26 novembre 1971 et 1317 et suivants du Code civil ; ALORS ENFIN QUE le jugement doit être motivé et que les motifs dubitatifs équivalent à une absence de motif ; qu'en se fondant, pour retenir que l'obligation d'affectation du bâtiment à usage d'hôtel n'avait pas été respectée par l'exposante, sur la circonstance qu'il n'est pas établi que la demi-pension soit réellement proposée à la clientèle, cette prestation ne figurant ni sur le site internet, ni sur la plaquette publicitaire de la résidence, mais seulement sur un courrier adressé par l'exploitant à l'exposante en fin de procédure et pouvant, dès lors, n'avoir été confectionné que pour les besoins de la cause, la cour d'appel, qui s'est fondé sur des motifs dubitatifs et a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a condamné l'exposante au paiement d'une somme de 211. 466, 48 euros, outre intérêts à taux légal à compter du 4 avril 2006 ; AU MOTIF QUE la pénalité contractuellement prévue, appliquée strictement, aboutirait au paiement par l'exposante de la somme de 528. 659, 26 euros (1156 m2 x 381, 12 euros) ; que ce montant est manifestement excessif, compte tenu de ce que l'activité locative de la résidence construite est tout de même optionnellement assortie de prestations de nature hôtelière, de ce que les 358 m2 supplémentaires acquis en 2005 correspondent en majorité à des niveaux enterrés, comme il résulte du rapport établi par le géomètre X..., et de ce que le préjudice réellement subi par la S. A. S ne pourrait en aucun cas excéder la différence entre le prix « normal » et le prix « hôtelier », soit, suivant les éléments de comparaison produits, une somme de l'ordre de 228, 67 euros au m2 ; que c'est dès lors à juste titre que le premier juge, faisant la part des choses, à réduit la clause pénale à la somme de 152, 45 euros le m2 de SHON, équivalente au prix arrondi initialement payé par la SCI, soit, en tenant compte de l'indexation au mois de février 2006, une somme totale de 211, 466. 48 euros, outre intérêts à taux légaux à compter du 4 avril 2006, date de l'assignation, et capitalisation annuelle des intérêts. ALORS D'UNE PART QUE tout jugement doit être motivé, que le défaut de réponse à conclusion équivaut à un défaut de motif ; qu'en se bornant, pour retenir que l'inexécution par l'exposante de son obligation de procéder à l'extension de l'hôtel pouvait lui être imputée à faute, à relever que si celle-ci tente d'attribuer notamment à un empiétement qu'aurait précédemment commis la S. A. S, l'incapacité dans laquelle elle se serait trouvée de procéder à l'extension de 1'hôtel BEL HORIZON, elle n'en reste pas moins tenue par les obligations qu'elle a contractées dans l'acte de vente qu'elle a postérieurement signé en toute connaissance de cause, de sorte que les développements auxquels elle se livre de ce chef sont inopérants, sans répondre au moyen dont elle était saisie tenant à l'absence d'imputabilité à l'exposante de l'inexécution de ses obligations en raison de la faute commise par la S. A. S, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile. ALORS, D'AUTRE PART QUE la faute de la victime constitue une cause d'exonération de responsabilité de l'auteur du dommage ; qu'en se bornant, pour condamner l'exposante au paiement d'une somme de 211, 466. 48 euros, à relever que si la SCI BH EST tente d'attribuer notamment à un empiétement qu'aurait précédemment commis la S. A. S, l'incapacité dans laquelle elle se serait trouvée de procéder à l'extension de 1'hôtel BEL HORIZON, elle n'en reste pas moins tenue par les obligations qu'elle a contractées dans l'acte de vente qu'elle a postérieurement signé en toute connaissance de cause, de sorte que les développements auxquels elle se livre de ce chef sont inopérants, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les multiples fautes commises par la S. A. S ayant conduit à l'absence de réalisation du projet d'extension de l'hôtel BEL HORIZON n'avaient pas pour conséquence de réduire ou d'exclure son droit à réparation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1152 du Code civil. ALORS, DE TROISIEME PART, QUE la cour d'appel qui, pour fixer la somme due par l'exposante au titre de la clause pénale à 152, 45 euros le m2 de SHON, soit, en tenant compte de l'indexation au mois de février 2006, une somme de 211. 466, 48 euros, s'est référée au prix arrondi initialement payé par la SCI, s'est déterminée par des motifs sans rapport avec le but de la clause pénale, et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1152 du Code civil ; ALORS ENFIN QUE tout jugement doit être motivé ; que la contradiction de motifs équivaut à leur absence ; que la cour d'appel qui a retenu que c'était à juste titre que le premier juge, selon qui les contestations émises par l'exposante quant à l'inutilité des m2 supplémentaires pour l'exploitation du bâtiment ne pouvaient être retenues, a réduit cette somme à 152, 45 euros le m2 de SHON, tout en relevant que les 358 m2 supplémentaires acquis en 2005 correspondent en majorité à des niveaux enterrés, comme il résulte du rapport établi par le géomètre X..., s'est déterminé par des motifs inconciliables entre eux et a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; Moyen produit, au pourvoi incident, par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour la Société d'aménagement de la Savoie Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR condamné la SCI BH EST à payer à la société SAS la somme de 211. 466, 48 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2006 ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « la pénalité, appliquée strictement, aboutirait au paiement par la SCI BH EST d'une somme de 528. 659, 26 euros (1156 m2 x 381, 12 euros + indexation) ; ce montant est manifestement excessif, compte tenu de ce que l'activité locative de la résidence construite est tout de même optionnellement assortie de prestations de nature hôtelière, de ce que les 358 m2 supplémentaires acquis en 2005 correspondent en majorité à des niveaux enterrés, comme il résulte du rapport établi par le géomètre X..., et de ce que le préjudice réellement subi par la SAS ne pourrait en aucun cas excéder la différence entre le prix « normal » et le prix « hôtelier », soit, suivant les éléments de comparaison produits, une somme de l'ordre de 228, 67 euros au m 2 ; c'est dès lors à juste titre que le premier juge, faisant la part des choses, a réduit cette clause à la somme de 152, 45 euros le m 2 de SHON, équivalente au prix arrondi initialement payé par la SCI, soit, en tenant compte de l'indexation au mois de février 2006, une somme totale de 211. 466, 48 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2006, date de l'assignation, et capitalisation annuelle de ces intérêts » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « cette clause pénale a pour objet d'obliger l'acquéreur à maintenir l'activité hôtelière, et ce, conformément au cahier des charges de la ZAV de Val Thorens (extension du hameau de Péclet) ; or, si, en l'espèce, la destination de l'immeuble n'est pas exactement conforme à celle indiquée à l'acte de vente, il convient de nuancer la portée de l'inexécution de ses obligations par la SCI BH EST en raison notamment :- du fait que la SAS était nécessairement au courant du projet initial de la SCI BH EST, ne serait-ce que parce qu'elle a eu connaissance en temps voulu des termes du permis de construire,- du fait que l'activité exercée reste une activité assimilée à l'hôtellerie et qu'il n'y a pas en l'état de transformation de l'immeuble en résidence secondaire ; ainsi, l'objectif de maintenir une structure hôtelière en activité est atteint, du moins partiellement ; ainsi, la somme réclamée de 528. 659, 26 euros apparaît manifestement excessive au regard de l'atteinte limitée aux intérêts protégés par la clause pénale ; compte tenu des éléments produits, il convient de retenir que la SCI BH EST a bénéficié d'une réduction du prix de vente au m 2 de SHON de l'ordre de 1. 000 F, soit 152, 45 euros ; le nombre de m 2 construits, initialement fixés à 798 m2, mais augmentés de 358 m 2 par un permis de construire modificatif postérieur à l'acte de vente, s'établit in fine à 1156 m 2 ; à cet égard, les contestations émises par la SCI BH EST quant à l'« inutilité » des m2 supplémentaires pour l'exploitation du bâtiment ne sont étayées par aucune pièce et ne peuvent être retenues ; ainsi, il convient de ramener le montant de la clause pénale, avec indexation sur l'indice BT 01, à la somme de : 1156 m 2 x 152, 45 = 176. 232, 20 euros ; indexation au 1er février 2006 (indice 695, 60) : 176. 232, 20 x (695, 60 / 579, 70) = 211. 466, 48 euros » ; ALORS QUE les juges ne peuvent, en fixant le montant de l'indemnité résultant de l'application d'une clause pénale manifestement excessive, allouer une somme inférieure au montant du dommage subi par le créancier ; qu'en l'espèce, après avoir retenu que le montant du préjudice réellement subi par la SAS équivalait à la différence entre le prix « normal » et le prix « hôtelier » qu'elle a évaluée à 228, 67 euros le m 2, la Cour a condamné la SCI BH EST à payer à la SAS la somme de 152, 45 euros le m2 ; qu'ainsi, la Cour d'appel a violé les articles 1149 et 1152 du Code civil.
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