LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Metz, 18 mars 2009), que le 7 janvier 1997, M. X... a fait une chute à l'entrée de la galerie marchande d'un centre de loisirs, en raison de la présence de verglas ou résidus neigeux sur le sol ; que M. X... a assigné le syndicat des copropriétaires de la galerie marchande, représenté par son syndic en fonction, la société Batigestion, son assureur la société Generali France assurances (aujourd'hui dénommée société Generali IARD) et la société Lexim, prise en sa qualité de syndic représentant le syndicat des copropriétaires au moment des faits, pour obtenir leur condamnation solidaire ou in solidum au paiement de diverses sommes en réparation de ses préjudices ; Sur le moyen unique : Attendu que la société Lexim fait grief à l'arrêt de la condamner à garantir la société Generali IARD de l'intégralité des condamnations prononcées contre elle, alors, selon le moyen : 1° / que commet une faute engageant sa responsabilité à l'égard du syndic le syndicat des copropriétaires qui empêche son syndic d'exercer ses fonctions ou ne le met pas en mesure de le faire ; que la société Lexim soutenait dans ses conclusions du 30 septembre 2008 qu'à la date de sa prise de fonction, la copropriété avait décidé, depuis deux ans, de mettre à la charge de chacun des copropriétaires de la galerie marchande la mission d'entretenir le sol devant chez lui et à proximité de sa cellule commerciale, et refusé d'assurer elle-même ou de confier à un tiers le nettoyage des parties communes ; que la société Lexim était fondée à opposer cette faute du syndicat des copropriétaires de nature à justifier à tout le moins un partage de responsabilité dans le cadre du recours en garantie exercé par l'assureur de ce dernier à son encontre ; qu'en condamnant la société Lexim à garantir la société Generali assurances IARD de l'intégralité des condamnations prononcées contre celle-ci sans rechercher si, dans les circonstances de l'espèce, le refus du syndicat des copropriétaires de financer l'entretien des parties communes ne constituait pas une faute que la société Lexim était fondée à opposer à l'assureur du syndicat pour s'opposer à son recours en garantie ou à justifier, à tout le moins, un partage de responsabilité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ; 2° / que la société Lexim soutenait dans ses conclusions du 30 septembre 2008 que désignée par assemblée générale du 19 décembre 1996 syndic de la copropriété, elle n'avait cependant pas pu exercer sa mission avant le 22 janvier 1997, que l'ancien syndic, auquel elle avait adressé un courrier de relance le 9 janvier 1997 afin que lui sont transmises conformément à l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 les pièces de la copropriété, ne lui avait finalement transmis qu'une partie des ces pièces par courrier du 22 janvier 1997 et que cette transmission tardive constituait une faute si ce n'est de l'ancien syndic à tout le moins du syndicat des copropriétaires ; qu'en condamnant la société Lexim à garantir l'assureur du syndicat de l'intégralité des condamnations prononcées à l'encontre de la copropriété, sans rechercher si ce refus de transmission au syndic des pièces et documents indispensables à l'exercice de sa mission ne constituait pas une faute caractérisée du syndicat que la société Lexim était, de la même manière, fondée à opposer à l'assureur du syndicat dans le cadre du recours en garantie exercé à son encontre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ; 3° / que la responsabilité du syndicat des copropriétaires à raison du défaut d'entretien d'une partie commune ne présente pas un caractère subsidiaire par rapport à celle du syndic ; que lorsque deux coauteurs d'un même dommage ont chacun commis une faute, l'un ne peut être intégralement relevé et garanti pas l'autre, le juge devant fixer la part contributive de chacun suivant des proportions qu'il fixe ; qu'à défaut, la contribution de chacun se fait par parts viriles ; qu'en condamnant la société Lexim, syndic, à relever l'assureur du syndicat des copropriétaires de l'intégralité des condamnations prononcées à l'encontre de ce dernier, après avoir pourtant constaté que le syndicat des copropriétaires avait manqué aux obligations qui lui incombaient en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, lesquels manquements avaient directement contribué à la réalisation du dommage, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 1382 du code civil ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé qu'il avait été demandé à chaque copropriétaire d'effectuer le nettoyage devant son établissement, depuis une lettre du 24 octobre 1994 du syndic bénévole alors en fonction, les informant de la résiliation du contrat d'entretien par la société ICE et que cette pratique se poursuivrait depuis cette date, qu'il appartenait à la société Lexim de prendre toutes les mesures urgentes, spécialement pour l'entretien des sols, alors que ce syndic avait pris ses fonctions en période d'enneigement, qu'il lui était également possible de réunir une assemblée générale des copropriétaires dès son entrée en fonction et de faire prendre alors toutes mesures utiles de nature à prévenir des accidents au sein de la copropriété, la cour d'appel, qui n'était tenue ni de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, ni à celle d'une faute du syndicat à l'égard du syndic, pour non transmission par le précédent syndic des documents du syndicat à son successeur qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Attendu, d'autre part, qu'en condamnant la société Lexim à garantir la société Generali IARD, la cour d  appel, qui n'a pas caractérisé de faute contractuelle du syndicat à l'encontre du syndic mais seulement les éléments de fait nécessaires à la mise en oeuvre de la responsabilité du syndicat à l'égard des tiers sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, a fait une exacte application de ces dispositions comme de celles des articles 18 de la même loi et 1382 du code civil ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Lexim aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Lexim à payer à M. X... la somme de 1 500 euros, à la société Generali France IARD et à la société Generali assurances IARD la somme de 1 500 euros, ensemble, et à la société Batigestion et au syndicat des copropriétaires de la Galerie marchande du centre de loisirs d'Amneville, ensemble, la somme de 1 500 euros ; rejette la demande de la société Lexim ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois juin deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils pour la société Lexim Le moyen reproche à l'arrêt d'avoir condamné la Sarl Lexim à garantir la SA Generali Assurances Iard de l'intégralité des condamnations prononcées contre celle-ci et à supporter les dépens découlant de cet appel en garantie ; AUX MOTIFS QUE « sur les responsabilités encourues : qu'en droit l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité morale, qu'il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes, et qu'il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ; que l'article 18 de la même loi énonce que, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le règlement d'administration public prévu à l'article 47 cidessous, d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale, d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci, et encore d'établir et de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret ; en l'espèce qu'il résulte du règlement de copropriété en date du 10 juin 1990 que les parties communes comprennent notamment la totalité du sol de la cour, de la zone non aedificandi devant la façade de l'immeuble et des voies d'accès ; que le syndicat de copropriété avait conclu un contrat de nettoyage avec l'entreprise ICE, mais que ce contrat a été résilié au 24 octobre 1994 par cette entreprise en raison de factures impayées s'élevant à la somme de 21 449, 01 F ; que le syndic bénévole en fonction à l'époque, Mme Y... Z..., a adressé à chacun des copropriétaires le 31 octobre 1994 un courrier évoquant parmi d'autres questions la résiliation de ce contrat et le fait que cette entreprise avait cessé d'assurer le nettoyage des locaux ; qu'il résulte des témoignages de différents copropriétaires ou exploitants de commerces dans cette galerie marchande qu'il a alors été demandé à chaque copropriétaire d'effectuer le nettoyage devant son commerce et que cette pratique se poursuivrait depuis cette date ; que toutefois le syndicat des copropriétaires n'a pris aucune délibération en assemblée générale pour pourvoir au nettoyage des parties communes ; que la copropriété s'est dotée d'un syndic par assemblée générale des copropriétaires en date du 19 décembre 1996, savoir la SARL Lexim ; que celle-ci n'a certes obtenu la transmission des documents relatifs à la copropriété que fin janvier 1997, soit postérieurement à la chute de M. X... et à l'expiration du délai d'un mois suivant la cessation des fonctions du précédent syndic, devant être observé que la société Lexim qui incrimine l'absence de diligences de Mme Z... à cet égard ne l'a pas attrait dans la procédure ; qu'il découle de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires, à présent représenté par la société Batigestion son syndic actuel doit être tenu pour responsable du dommage souffert par M. X..., pour n'avoir pas respecté les obligations qui lui incombaient en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 précité ; que par suite la compagnie d'assurances Generali Assurances lARD, qui ne dénie pas sa garantie, doit être condamnée in solidum avec son assuré à réparer ce dommage ; que la société Batigestion, qui n'était pas en fonction le 7 janvier 1997, ne peut être jugée personnellement responsable de ce dommage et ne peut figurer dans cette procédure que comme représentant du syndicat de copropriété, et non à titre personnel ; que, concernant le syndic, il convient de remarquer que le syndic en fonction au moment de la chute de M. X... était depuis très peu de temps la SARL Lexim, mais que celle-ci ne peut se retrancher derrière la prétendue négligence du syndic bénévole Mme Z..., alors qu'il lui appartenait, en exécution des dispositions également précitées de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, de prendre toutes les mesures urgentes, spécialement au niveau de l'entretien des sols, alors qu'elle prenait ses fonctions en période d'enneigement et qu'elle devait de façon urgente obvier à des difficultés de cette nature ; qu'il lui était également possible de réunir une assemblée générale des copropriétaires dès son entrée en fonction et de faire prendre alors toutes mesures utiles de nature à prévenir des accidents au sein de la copropriété ; que, si l'assignation introductive d'instance délivrée le 11juillet 2001 à la SARL Lexim comporte une ambiguïté en ce que cette société a été citée à comparaître devant le tribunal de grande instance de Metz comme « syndic représentant le syndicat des copropriétaires », il se déduit toutefois des écritures postérieures de M. X... en première instance et en cause d'appel que celui-ci a recherché la responsabilité de la société Lexim en sa qualité de syndic ; qu'il s'en déduit que c'est à tort que les premiers juges ont mis hors de cause la société Lexim ; que par conséquent la SARL Lexim doit être condamnée in solidum avec le syndicat des copropriétaires et la compagnie d'assurances à réparer les conséquences dommageables pour M. Pascal X... de son accident du 7 janvier 1997 ; sur l'appel en garantie formé par la compagnie d'assurances à l'encontre de la SARL Lexim : que la responsabilité du syndicat de copropriété et de son assureur étant consacrée par le présent arrêt, de même que la responsabilité de la SARL Lexim, il y a lieu de faire droit à l'appel en garantie formé par l'assureur à l'encontre du coresponsable du dommage ; que le jugement dont appel doit être infirmé sur ce chef du litige, la SARL Lexim devant être ainsi condamnée en sa qualité de syndic du syndicat de copropriété de la galerie marchande du centre de loisirs d'Amnéville à garantir la société Generali France assurances lARD des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent arrêt » (arrêt p. 6-9) ; 1° / ALORS, D'UNE PART, QUE commet une faute engageant sa responsabilité à l'égard du syndic le syndicat des copropriétaires qui empêche son syndic d'exercer ses fonctions ou ne le met pas en mesure de le faire ; que l'exposante soutenait dans ses conclusions du 30 septembre 2008 qu'à la date de sa prise de fonction, la copropriété avait décidé, depuis deux ans, de mettre à la charge de chacun des copropriétaires de la galerie marchande la mission d'entretenir le sol devant chez lui et à proximité de sa cellule commerciale, et refusé d'assurer elle-même ou de confier à un tiers le nettoyage des parties communes ; que l'exposante était fondée à opposer cette faute du syndicat des copropriétaires de nature à justifier à tout le moins un partage de responsabilité dans le cadre du recours en garantie exercé par l'assureur de ce dernier à son encontre ; qu'en condamnant l'exposante à garantir la SA Generali Assurances IARD de l'intégralité des condamnations prononcées contre celle-ci sans rechercher si, dans les circonstances de l'espèce, le refus du syndicat des copropriétaires de financer l'entretien des parties communes ne constituait pas une faute que la Sarl Lexim était fondée à opposer à l'assureur du syndicat pour s'opposer à son recours en garantie ou à justifier, à tout le moins, un partage de responsabilité, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code Civil ; 2° / ALORS, D'AUTRE PART, QUE que l'exposante soutenait dans ses conclusions du 30 septembre 2008 que désignée par assemblée générale du 19 décembre 1996 syndic de la copropriété, elle n'avait cependant pas pu exercer sa mission avant le 22 janvier 1997, que l'ancien syndic, auquel elle avait adressé un courrier de relance le 9 janvier 1997 afin que lui sont transmises conformément à l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 les pièces de la copropriété, ne lui avait finalement transmis qu'une partie des ces pièces par courrier du 22 janvier 1997 et que cette transmission tardive constituait une faute si ce n'est de l'ancien syndic à tout le moins du syndicat des copropriétaires ; qu'en condamnant l'exposante à garantir l'assureur du syndicat de l'intégralité des condamnations prononcées à l'encontre de la copropriété, sans rechercher si ce refus de transmission au syndic des pièces et documents indispensables à l'exercice de sa mission ne constituait pas une faute caractérisée du syndicat que la Sarl Lexim était, de la même manière, fondée à opposer à l'assureur du syndicat dans le cadre du recours en garantie exercé à son encontre, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code Civil ; 3° / ALORS, ENFIN, QUE la responsabilité du syndicat des copropriétaires à raison du défaut d'entretien d'une partie commune ne présente pas un caractère subsidiaire par rapport à celle du syndic ; que lorsque deux coauteurs d'un même dommage ont chacun commis une faute, l'un ne peut être intégralement relevé et garanti pas l'autre, le juge devant fixer la part contributive de chacun suivant des proportions qu'il fixe ; qu'à défaut, la contribution de chacun se fait par parts viriles ; qu'en condamnant la Sarl Lexim, syndic, à relever l'assureur du syndicat des copropriétaires de l'intégralité des condamnations prononcées à l'encontre de ce dernier, après avoir pourtant constaté que le syndicat des copropriétaires avait manqué aux obligations qui lui incombaient en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, lesquels manquements avaient directement contribué à la réalisation du dommage, la cour n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 1382 du code civil.
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