LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à M. X... et à la Mutuelle des architectes Français du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme Y..., Mme Z..., M. A... et la société AGF ; Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que, selon l'expert, l'instabilité du mur mitoyen n'avait pas pour origine la faiblesse du remblai mais était la conséquence des nombreuses fuites qui s'étaient produites pendant des décennies sur les collecteurs des eaux des deux bâtiments et que les affaissements entraînant la rupture des évacuations s'étaient succédés, avec réapparition de fissures chaque fois plus importantes sur les façades et dans la cage d'escalier, que la seule solution de confortation de l'immeuble possible était une reprise en sous-oeuvre et que M. X..., pendant le cours de sa gestion, n'avait fait que réparer le collecteur d'eaux usées et fait procéder à des ravalements au cours desquels les fissures étaient simplement rebouchées et les châssis et porte d'entrée changés ou meulés, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions en les écartant et qui n'a pas inversé la charge de la preuve, a pu retenir, abstraction faite d'un motif surabondant, que la négligence du syndic professionnel, architecte de surcroît, ressortait de ce qu'il n'avait pas même suggéré au syndicat de faire des investigations pour déterminer les raisons des dégradations de l'immeuble et de ne pas l'avoir averti des risques que présentait celui-ci et que la faute du syndicat qui avait l'obligation d'entretenir les parties communes et avait fait preuve d'une négligence fautive justifiant que la copropriété conserve à sa charge une part du préjudice ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... et la MAF, ensemble, aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, M. X... et la MAF à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 26 rue Philippe Hecht à 75019 Paris et aux époux B... ainsi qu'aux consorts C..., et à Mme Y..., ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... et de la MAF ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un septembre deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour M. X... et la Mutuelle des architectes Français Le moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur X..., garanti par la Mutuelle des Architectes Français dans les limites de sa police, à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 206.633,18  au titre de la reprise des fondations, de 129.209,19  au titre des travaux de superstructures et de 10.252,25  au titre des frais avancés au cours de l'expertise, Aux motifs que «l'expert retient la responsabilité de Monsieur X..., syndic durant plusieurs décennies, qui «n'a jamais proposé à la copropriété ou pris la décision de faire stabiliser l'immeuble, alors qu'il ne pouvait pas ignorer la qualité du terrain sur lequel l'immeuble est construit». Il observe qu'au cours des années de gestion du bâtiment, les affaissements entraînant la rupture des évacuations se sont succédé, avec réapparition de fissures chaque fois plus importantes sur les façades et dans la cage d'escalier et qu'aucun sondage, aucune étude de sol, permettant d'en connaître la nature et la raison des déformations du bâtiment, n'a été effectuée, dit que le syndic aurait dû porter ces points à l'ordre du jour d'une assemblée générale dès les années 1980, ce qui aurait permis aux copropriétaires de connaître les travaux à réaliser permettant d'assurer la stabilité de leur bâtiment, mais que la gestion de Monsieur X... n'a été que de réparer à plusieurs reprises le collecteur d'eaux usées et de faire procéder à des ravalements au cours desquels les fissures étaient simplement rebouchées et les châssis et porte d'entrée métallique changés ou meulés, compte tenu de la déformation du bâtiment. L'expert indique encore qu'au cours de sa longue gestion de la copropriété, Monsieur X... aurait dû prendre contact avec les copropriétaires du 24 en raison du mur mitoyen entre les deux propriétés. La négligence irresponsable du syndic professionnel, architecte de surcroît, ressort de ce qu'il n'a pas même suggéré à la copropriété de faire des investigations pour déterminer la raison des dégradations de l'immeuble, alors même que par lettre du 2 août 1987, la Préfecture de police écrivait à Monsieur D..., dont l'épouse (Mme Z...) a transmis la lettre au syndic, de s'assurer de la stabilité de la structure des bâtiments, «et de la parfaite tenue des éléments de façade, notamment au niveau du mur séparant ces deux bâtiments, afin qu'aucun désordre ne puisse mettre en cause, à terme, la sécurité des occupants de ces bâtiments ou des usagers de la voie publique. Monsieur X... ne peut, certes, se voir reprocher de n'avoir pas, de lui-même, fait réaliser les travaux de confortation, mais il est à coup sûr possible de lui reprocher de n'avoir pas averti la copropriété des risques que présentait son immeuble et de ne pas l'avoir incitée à faire les investigations nécessaires». Le fait que les travaux n'aient pas, à cette date, été réalisés est explicable compte tenu de la procédure en cours et s'explique aussi par l'augmentation des coûts de réalisation compte tenu du temps passé durant lequel les dégradations se sont aggravées. L'appelant ne justifie aucunement que dûment informés, les copropriétaires auraient tergiversé ou refusé de faire les travaux. Son argumentation tendant à voir dire que seule une perte de chance est susceptible d'être indemnisable est totalement inopérante» (arrêt p. 6 et 7), «Les copropriétaires de l'immeuble du 26 rue Philippe Hecht concluent à l'indemnisation totale des frais de reprise des fondations de leur bâtiment et des travaux en superstructure et demandent qu'il soit jugé que les "mêmes parties" supportent le coût des frais de relogement de Monsieur et Madame B... et des consorts C... dans les conditions précisées dans le premier jugement. Les motifs des conclusions demandent expressément à la Cour de confirmer le jugement entrepris sur les indemnités de relogement. Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu'il a condamné Monsieur X... à payer aux consorts C... la somme de 17.280  de ce chef, ainsi que 23.040  aux époux B.... En ce qui concerne les travaux à réaliser sur l'immeuble, l'expert chiffre les travaux de reprise des fondation à 258.291,48  TTC, ceux afférents aux superstructures à 161.502,74  dans son rapport du 17 novembre 2005, précisant se référer aux estimations de mars 2004 au vu de l'indice BT 01 de juillet 2005. La demande de fixation des indemnités en valeur octobre 2005 sera donc accueillie. Ainsi Monsieur X... sera-t-il condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 206.633,18  (258.291,48 x 80 %) + 129.209,19  (161.502,74 x 80 %) +10.252,25  (12.815,32 x 80 %), soit la somme totale de 346.087,62 » (arrêt p. 9), Alors que, d'une part, le juge est tenu de répondre aux conclusions invoquant l'absence de lien de causalité entre une faute imputée à un constructeur et des préjudices allégués par les victimes ; qu'en l'espèce, dans leurs conclusions d'appel, le syndic et son assureur ont fait valoir que les travaux de reprise en sous-oeuvre à réaliser étaient les mêmes que ceux qui auraient dû être faits à l'époque où le syndic devait, selon le tribunal, informer la copropriété sur les travaux à réaliser, de sorte que l'inaction imputée au syndic n'avait pas concouru à la réalisation des désordres en sous-oeuvre ; qu'ils ont également soutenu que cette inaction n'était pas en cause en ce qui concerne la nécessité pour les copropriétaires de se reloger, ce relogement étant la conséquence des travaux de fondation à réaliser ; qu'en se bornant à confirmer le jugement en ce qu'il a condamné le syndic et son assureur à payer aux copropriétaires le coût du relogement et au syndicat les travaux de reprise des fondations, sans répondre au moyen pris de l'absence de lien de causalité entre la faute imputée au syndic et ces préjudices, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; Alors que, d'autre part, la victime d'un dommage doit rapporter la preuve de son préjudice et d'un lien de causalité avec la faute qu'il impute au défendeur ; qu'en cas de manquement à une obligation de conseil, la victime doit établir que si elle avait été parfaitement informée, elle aurait pris une décision lui permettant d'éviter l'apparition du dommage ou son aggravation ; que dans ses conclusions d'appel, le syndic et son assureur ont fait valoir que le préjudice né de l'aggravation des désordres au niveau des structures et aménagements était une simple perte de chance puisque les travaux n'auraient pas nécessairement été votés ; qu'en décidant que le syndic ne justifiait pas que dûment informés, les copropriétaires auraient tergiversé ou refusé de faire les travaux, la Cour d'appel a violé l'article 1315 du code civil ; Alors qu'en troisième lieu, le syndicat de copropriété, chargé de la conservation de l'immeuble, est tenu de procéder à la réparation des désordres importants qui affectent l'immeuble ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations mêmes de l'arrêt attaqué que les travaux de reprise étaient nécessaires et que le syndicat a fait preuve d'une négligence fautive en présence de «désordres flagrants» ; qu'il en résulte que le syndicat était tenu de procéder à la réparation de ces désordres ; qu'en décidant que le syndic ne justifiait pas que si les copropriétaires avaient été informés, ils auraient refusé de faire les travaux, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1147 du Code civil ; Alors qu'enfin, le syndic ne peut se voir reprocher de n'avoir pas fait de lui-même réaliser les travaux de reprise, cette décision incombant au syndicat, et qu'il n'est pas certain que ces travaux auraient été votés ; qu'en rejetant néanmoins le moyen selon lequel le syndic ne pouvait être condamné qu'à indemniser la perte de chance pour le syndicat d'avoir pu voter la réalisation des travaux en assemblée générale, la cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil.
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