LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant souverainement, retenu, procédant à la recherche prétendument omise, que M. X... ne justifiait pas du caractère déterminant pour son consentement de l'erreur qu'il prétendait avoir commise lors de la signature de la promesse synallagmatique de vente, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la SCI Senac la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un septembre deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux conseils pour M. X... Il est fait grief à l'arrêt attaqué : D'AVOIR dit que Monsieur X... ne justifie pas de l'existence d'une erreur de nature à vicier son consentement lors de la signature de la promesse synallagmatique de vente en date du 24 septembre 2004 et débouté en conséquence Monsieur X... de sa demande d'annulation de la promesse synallagmatique de vente du 24 septembre 2004 et de ses demandes subséquentes ; AUX MOTIFS QUE « au soutien de son appel, Yann X... fait valoir, constat d'huissier du 11 juin 2008 à l'appui, que le bâtiment réalisé dans la cour dans le prolongement de l'appartement du rez de chaussée de l'immeuble... a été édifié sans permis de construire postérieurement à 1945 et que sa configuration interdit tout permis de régularisation et toute reconstruction à l'identique en cas de sinistre ; les documents produits par l'acquéreur ne permettent pas d'affirmer que la cour a été couverte il y a moins de trente ans et que cette incertitude ne permet pas de caractériser une erreur du consentement, alors que les indices matériels tirés de l'apparence de cette extension étaient les mêmes à l'époque de la signature du compromis ; de surcroît que rien n'indique à la seule lecture du compromis de vente que Yann X... ait entendu faire entrer dans le champ contractuel un projet de réhabilitation voire de reconstruction impliquant nécessairement une création de parkings de stationnement ou le paiement d'une taxe à la commune, ni qu'il ait été confronté à une position administrative de nature à compromettre son investissement ; c'est donc à bon droit, par des motifs pertinents que la Cour adopte expressément, que le jugement, qui n'est pas autrement critiqué, sera confirmé en toutes ses dispositions ; le recours de l'appelant quoiqu'infondé n'est pas abusif et ne justifie pas l'octroi de dommages et intérêts » ; ET PAR MOTIFS SUPPOSES ADOPTES QUE : « Selon promesse synallagmatique de vente signée en date du 24 septembre 2004, par l'intermédiaire de l'agence immobilière C. G. F IMMO (Century 21) située..., Monsieur Yann X... s'est porté acquéreur d'un bien immobilier situé... appartenant à la SCI SENAC et consistant en " une maison d'habitation élevée de trois étages et d'un quatrième étage mansardé sur rez-de-chaussée, en partie sur caves, jardin et dépendances ", figurant au cadastre section C n° 191 pour une contenance de 11 84 ÇA, moyennant le prix de 329 289 euros. La vente était conclue sous les conditions suspensives d'usage en matière d'urbanisme, état hypothécaire et droit de préemption, ainsi que sous la condition suspensive relative à l'obtention par Monsieur X... d'un ou plusieurs prêts nécessaires au financement de l'acquisition et dont les caractéristiques ont été définies au sein de la promesse. Il était enfin prévu une réitération de la vente par acte authentique au 05 janvier 2005, devant Maître A... Z..., notaire à MARSEILLE, l'acquéreur ayant versé la somme de 10 000 euros à titre de dépôt de garantie, entre les mains de ce dernier constitué comme séquestre. Il est en l'espèce constant que la régularisation de la vente par acte authentique n'est pas intervenue, Monsieur X... faisant valoir l'absence de régularité de la construction réalisée dans le jardin (constituant le prolongement de l'appartement du rez-de-chaussée au niveau de la cour), en l'absence de toute autorisation administrative. Ainsi, faisant état de l'erreur commise lors de la signature de la promesse synallagmatique de vente, déterminante de son consentement, Monsieur X... sollicite donc, dans le cadre de la présente instance, l'annulation de l'acte ayant été ainsi conclu et la restitution consécutive de la somme de 10 000 euros ayant été versée à titre de dépôt de garantie et séquestrée entre les mains du notaire. La SCI SENAC pour sa part, faisant valoir l'absence de toute preuve des dires de Monsieur X..., quant à la date de la construction litigieuse et quant à son caractère irrégulier, conteste la demande d'annulation formée par le requérant et sollicite à titre reconventionnel, la condamnation de ce dernier au titre de la clause pénale prévue au sein de la promesse synallagmatique de vente. Sur le vice de consentement allégué par Monsieur X... : Monsieur X... fait valoir l'erreur commise lors de la signature de la promesse synallagmatique de vente, en ce qui concerne la couverture de la cour attenante à l'appartement du rez-de-chaussée, qu'il indique avoir été réalisée il y a moins de trente ans sans aucune autorisation administrative ni permis de construire, ce qu'il estime être à l'origine d'un réel préjudice pour lui, du fait de l'impossibilité de reconstruire à l'identique en cas de sinistre et de l'impossibilité d'obtenir un permis de construire modificatif. Or, en l'espèce, comme le note justement la SCI SENAC, le requérant ne rapporte pas réellement la preuve de la date de la construction litigieuse, et par là même de son caractère irrégulier et non conforme à la réglementation, au regard notamment de l'évolution d'une telle réglementation relative au permis de construire, laquelle s'est mise en place à l'origine par la loi du 15 juin 1943, puis par la loi du 31 décembre 1976. En effet, le courrier en date du 1er février 2005 émanant de Maître Jean-Jacques B..., notaire du vendeur, indiquant que la Mairie de Marseille n'a pas été en mesure de répondre à la demande relative à la délivrance d'un permis de construire et d'un certificat de conformité quant à la construction située..., ne peut suffire à établir le caractère totalement irrégulier de cette construction, dès lors que la date de celle-ci n'est pas connue avec certitude, et qu'il n'est à aucun moment fait état au sein de l'acte de vente d'une éventuelle modification de l'immeuble relativement à la construction dont il s'agit. Sur ce point, il apparaît, au regard des actes de vente successifs, produits aux débats, et plus particulièrement de l'acte de vente établi le 19 février 1990 entre Monsieur Serge D... et la SNC ANTHONY, propriétaire précédent ayant vendu à la SCI SENAC, que l'immeuble, dont la désignation est identique (l'acte faisant référence à une l'existence d'une construction au fond du jardin) avait été à l'origine acquis par les ayant droits de Monsieur Serge D... le 04 juin 1940. Ainsi, les photos produites aux débats par le requérant, relatives à l'existence de velux sur la toiture couvrant la cour, lesquelles ne revêtent en tout état de cause aucun caractère de certitude quant à la construction dont il s'agit, ni aucun caractère contradictoire, ne peuvent, à elles seules, et en l'absence de tout autre élément déterminant, permettre de déduire que la construction, à savoir la couverture de la cour, a été réalisée postérieurement à l'année 1945. Dans ces conditions, aucune erreur n'est en l'espèce démontrée, étant surabondamment précisé qu'en outre, Monsieur X... ne justifie aucunement du caractère déterminant pour son consentement d'une telle erreur, en ce qui concerne les conséquences du caractère irrégulier ou illicite d'une construction dont la date n'est pas connue. Il convient donc, en l'absence de preuve d'une erreur déterminante commise lors de la conclusion du contrat, constitutive d'un vice du consentement pour l'acquéreur, de rejeter la demande d'annulation de la promesse synallagmatique de vente formée par le requérant. En ce qui concerne la demande de restitution du dépôt de garantie actuellement séquestré entre les mains du notaire, Maître A... Z..., celui-ci ne peut donc être restitué à l'acquéreur que s'il justifie de la défaillance d'une des conditions suspensives prévues à l'acte, sans faute de sa part. Or, en l'occurrence, alors qu'il n'est aucunement allégué que les conditions suspensives habituelles (urbanisme, état hypothécaire et droit de préemption) n'aient pas été remplies, Monsieur X... ne justifie par ailleurs pas de la défaillance de la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt, dès lors que s'il résulte du courrier de la banque Donnasse Lyonnaise de Banque en date du 02 octobre 2004, que Monsieur X... a sollicité dans les délais prévus au compromis, un crédit conforme aux dispositions contractuelles, il n'est cependant aucunement justifié d'un refus opposé par la banque à cette demande. Monsieur X... ne peut donc prétendre à la restitution du dépôt de garantie, lequel demeure acquis au vendeur, à savoir la SCI SENAC. Sur la demande reconventionnelle de la SCI SENAC : Faisant état du refus injustifié de Monsieur X... de régulariser la vente, la SCI SENAC sollicite la condamnation de ce dernier au paiement de la clause pénale prévue au sein de la promesse synallagmatique de vente. Il est prévu au sein de la promesse synallagmatique de vente, (paragraphe " clause pénale ") que : " au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l'application d'une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuite et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat. Dans l'un et l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de 10 % du prix de vente de l'autre partie ", ainsi, dès lors que Monsieur X... ne justifie pas de la non réalisation des conditions suspensives prévues au sein du contrat, la SCI SENAC, qui, prenant acte de la caducité de la promesse synallagmatique de vente, ne sollicite pas la réalisation forcée de la vente, peut cependant prétendre, en application de cette clause, au paiement de la somme de 32 928, 90 euros correspondant à 10 % du prix de vente. Monsieur X... doit donc être condamné à lui payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision. En revanche, faute de justifier de l'existence d'un préjudice complémentaire, il ne sera pas fait droit à la demande de dommages et intérêts formée la SCI SENAC » ; ALORS QUE l'erreur est une cause de nullité de la convention lorsqu'elle porte sur la substance de la chose qui en est l'objet ; que le consentement d'un acquéreur est vicié s'il a contracté au vu d'une qualité de la chose qu'il pensait certaine et dont il s'est avéré ultérieurement qu'elle était incertaine ; que tel est le cas d'un acquéreur qui a contracté au vu de la certitude de la régularité de la construction du bien vendu et qui découvre après la vente que cette régularité est incertaine ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a relevé qu'après la conclusion du compromis de vente, le notaire du vendeur avait indiqué que la mairie de Marseille n'avait pas été en mesure de répondre à la demande relative à la délivrance d'un permis de construire et d'un certificat de conformité quant à la construction située... ; que pour rejeter la demande en annulation du compromis de vente formée par Monsieur X..., la Cour d'appel a retenu que les documents produits par l'acquéreur ne permettaient pas d'affirmer que la cour a été couverte il y a moins de trente ans, soit après la loi de 1976 ayant modifié les dispositions relatives au permis de construire, et que cette incertitude quant à la régularité de la construction ne permettait pas de caractériser une erreur du consentement ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a violé les articles 1109 et 1110 du Code civil ; ALORS QUE l'erreur est une cause de nullité de la convention lorsqu'elle porte sur la substance de la chose qui en est l'objet ; que l'erreur sur la substance est constituée dès lors que ce qui a déterminé l'errans à conclure n'est pas conforme à ce qui se révèle ultérieurement ; qu'en l'espèce, Monsieur X... sollicitait la nullité du compromis de vente en faisant valoir qu'il avait découvert après la conclusion de ce contrat que la régularité de la construction d'une partie de l'immeuble en cause était incertaine, tandis qu'il l'a pensait établie au jour du contrat ; que pour le débouter de cette demande, la Cour d'appel a estimé que rien n'indiquait à la lecture du compromis de vente que l'acquéreur ait entendu faire entrer dans le champ contractuel un projet de réhabilitation voire de reconstruction impliquant nécessairement une création de parkings de stationnement ou le paiement d'une taxe à la commune, ni qu'il ait été confronté à une position administrative de nature à compromettre son investissement ; qu'en statuant par des motifs inopérants à écarter l'erreur, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si Monsieur X... aurait contracté s'il avait su, au jour du compromis de vente, que la régularité de la construction du bâtiment litigieux présentait un caractère incertain, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1110 du Code civil.
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