LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 5 mai 2009), que suivant acte reçu le 16 septembre 2002 par M. Jean-François X..., notaire, avec la participation de M. Maurice Y..., notaire assistant les vendeurs, M. Olivier Z..., sa mère Mme A..., veuve Z... et son frère Patrice Z... ont vendu à la SCI de l'Echeveau deux ensembles immobiliers constitués pour partie d'un château et pour parties de terres agricoles, de bois et forêts et de peuplements, pour un prix global de 7 530 981 euros, biens recueillis par succession et évalués à l'époque à 11 712 217, 20 francs soit 1 785 516 euros ; que relativement à sa déclaration fiscale de revenus de 2002, au titre de la plus-value immobilière, M. Olivier Z... a distingué la quote-part du prix de cession du château et celle des prix de cession des terres agricoles, forêts et peuplements et indiqué bénéficier, pour ces derniers biens, d'une exonération pour le calcul de la plus-value imposable, en application de la dérogation fiscale prévue à l'article 150 D2° et 3° du code général des impôts ; qu'il a donc déclaré une plus-value sur la seule quote-part du prix de cession du château ; que l'administration fiscale, par lettre du 15 décembre 2005, lui a notifié un redressement de 879 561 euros résultant d'une plus-value calculée sur la totalité du prix de cession du domaine, ramené après transaction du 2 mai 2006 à 278 303 euros ; que M. Olivier Z... a recherché la responsabilité civile professionnelle de M. X..., lui reprochant de ne pas avoir procédé à la ventilation en cause dans l'acte de vente et celle de M. Y..., pour n'avoir pas attiré son attention sur les conséquences fiscales de cette omission ni répondu à ses demandes de conseils une fois le redressement notifié et lors de la transaction ; qu'il a demandé leur condamnation in solidum avec les sociétés notariales auxquelles ils appartiennent à lui payer diverses sommes à titre de dommages-intérêts ; Attendu que M. Olivier Z... fait grief à l'arrêt de l'avoir débouté de ses demandes indemnitaires alors, selon le moyen : 1°) que le notaire est tenu de garantir l'efficacité des actes qu'il est chargé d'établir ; qu'à ce titre, il lui appartient de vérifier que l'acte de vente contient une ventilation du prix entre chacun des biens cédés, comme l'impose l'article 74 C de l'annexe III au Code général des impôts ; qu'à cette occasion, il doit en outre vérifier que la ventilation proposée par les parties est, en apparence au moins, cohérente et conforme à la valeur réelle des biens cédés, le notaire étant à ce titre tenu d'une obligation de conseil à leur égard ; d'où il suit qu'en l'espèce, la faute des notaires consistant à avoir omis de mentionner dans l'acte la ventilation de chacun des éléments cédés, laquelle est une condition pour bénéficier des exonérations fiscales prévues aux articles 150 D 2° et 3° du code général des impôts, a nécessairement eu un rôle causal sur le redressement dont M. B... a fait l'objet, en le privant d'un conseil à la fois sur l'obligation d'opérer une ventilation entre chacun des éléments cédés, mais aussi sur les conséquences fiscales d'une mauvaise évaluation ; qu'en exonérant néanmoins les notaires de toute responsabilité, au motif que le redressement avait eu non seulement pour cause l'omission d'une ventilation du prix, dans l'acte mais également une surévaluation de certains éléments cédés, et qu'aucune faute ne pouvait être reprochée au notaire de ce chef, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé les articles 1382 et 1383 du code civil ; 2°) que seules la force majeure et la faute intentionnelle constituent des causes d'exonération totale de responsabilité du notaire ayant commis une faute en lien de causalité avec le préjudice ; qu'en l'espèce, la cour d'appel constate que la ventilation du prix de vente au mètre carré selon les éléments cédés aurait du être effectuée formellement dans l'acte de vente, en application de l'article 74 C de l'annexe III au Code général des impôts ; qu'en exonérant toutefois le notaire de toute responsabilité, au motif que cette faute n'avait pas été la « cause unique et directe » de la perte du bénéfice de l'exonération dans la mesure où l'administration fiscale avait également fondé le redressement sur la surévaluation des biens qu'aurait faite M. B... dans la déclaration de revenus, cependant qu'elle ne constatait l'existence ni d'un cas de force majeure, ni d'une faute dolosive de la victime, de sorte que la responsabilité du notaire était nécessairement engagée, quand bien même la faute de ce dernier n'aurait pas été la cause exclusive du dommage, la cour d'appel a violé les articles 1382 et 1383 du code civil ; 3°) que dans la notification de redressements du 15 décembre 2005, l'administration fiscale indiquait expressément que le bénéfice des exonérations prévues aux articles 150 A 2° et 3° du code général des impôts était subordonné à la ventilation du prix dans l'acte authentique de vente, et relevait que cette condition n'était pas remplie en l'espèce ; qu'en jugeant que l'absence de ventilation du prix dans l'acte de cession n'avait pas été une cause « directe » de la perte du bénéfice desdites exonérations, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la notification de redressements du 15 décembre 2005, violant ainsi l'article 1134 du code civil ; Mais attendu que la cour d'appel retient, par une interprétation nécessaire exclusive de dénaturation de la notification de redressements litigieuse, que l'administration fiscale, après avoir relevé l'absence dans l'acte de vente de ventilation conforme aux dispositions de l'article 74 C de l'annexe du code général des impôts, poursuit son raisonnement par l'examen des prix mentionnés et n'aboutit à la conséquence fiscale d'une assiette de plus-value imposable sur la totalité du prix de cession du domaine qu'après avoir constaté des valeurs qui lui apparaissent inexactes, dans un but d'évasion fiscale, ce dont elle déduit que ce sont les estimations portées sur sa déclaration qui ont privé M. B... du bénéfice de l'exonération et non pas une carence du notaire, ni avant, ni après redressement ; qu'elle retient en outre, par motifs adoptés, que M. Olivier Z... ne fournit aucun élément sur les montants des estimations finalement retenues des différents biens immobiliers dont dépendaient l'exonération revendiquée, ce dont elle a pu déduire qu'il ne démontre pas que, même dûment conseillé et en présence de la ventilation omise, il aurait pu bénéficier de cette exonération compte tenu notamment de la valeur réelle de ces biens ; qu'il en résulte tant l'absence de lien de causalité entre la carence des notaires et le préjudice invoqué que l'absence de preuve de ce dernier ; que le moyen, qui est inopérant en ses deux premières branches, n'est pas fondé pour le surplus ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. B... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept juin deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux conseils pour M. B... ; MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté les demandes indemnitaires de Monsieur Olivier Z... dirigées contre Maître Y..., la SCP LETULLE-JOLY-DELOISON, Maître X... et la SCP THIBIERGEPONE-PECHETEAU-FREMEAUX-PALUD-SARAZIN-SAGAUT ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « la cour, se reportant comme l'ont fait les premiers juges, au raisonnement même suivi dans l'acte de redressement des bases de calcul des impositions pour l'année 2002, constate qu'il indique explicitement que selon l'article 150 D 2° et 3° du code général des impôts, les dispositions de l'article 150 A (le principe d'imposition de plus-value) ne s'appliquent pas :-2°) aux terrains à usage agrico le ou forestier ou aux terrains supportant une construction, lorsque le prix de cession n'excède pas au mètre carré un chiffre fixé par décret.-3°) aux pe uplements. et qu'il précise que « pour l'application de ces dispositions, le prix du sol et celui des plantations et améliorations foncières doivent être mentionnés de manière distincte. Cette ventilation peut être remise en cause par le service lorsqu'il apparaît que la valeur des éléments cédés a été majorée ou minorée dans le but d'évasion fiscale » ; qu'en l'espèce, l'administration fiscale, après avoir relevé l'absence de ventilation dans l'acte de vente, poursuit son raisonnement par l'examen des prix mentionnés et n'aboutit à la conséquence fiscale d'une assiette de plusvalue imposable sur la totalité du prix de cession du domaine qu'après avoir constaté des valeurs qui lui apparaissent inexactes, dans un but d'évasion fiscale ; que c'est dès lors pertinemment que les premiers juges ont considéré que si la ventilation du prix au mètre carré a été faite a posteriori, alors qu'elle aurait dû l'être formellement dans l'acte de vente, pour respecter les dispositions de l'article 74 C de l'annexe du code général des impôts, encore convenait-il de retenir que l'absence de ventilation n'a pas été la cause unique et directe de la perte du bénéfice de l'exonération fiscale revendiquée par M. Z... puisque l'administration fiscale s'est également fondée sur le comportement de ce dernier et sur les estimations de prix de cession qu'il a déclarés, valeurs qu'elle a écartées en fonction des valeurs réelles, selon elle, des divers biens ; que pas davantage l'appelant n'est fondé à invoquer le manque de conseils de la part du notaire de la famille, Me Y..., le paiement de l'impôt par le contribuable en fonction de la valeur réelle des biens n'étant pas constitutif d'un préjudice ; qu'en effet, ce sont les évaluations portées qui l'ont privé du bénéfice de l'exonération et non pas une carence du notaire, ni avant, ni après redressement » ; ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES DES PREMIERS JUGES, QUE « contrairement à ce qu'indique M. Olivier Z..., il ressort de l'acte de « proposition de rectification » des bases de calcul des impositions pour l'année 2002 que le redressement fiscal dont celui-ci a été l'objet est fondé non seulement sur le fait que l'acte de vente des divers biens immobiliers cédés ne mentionne pas la ventilation des prix de cession entre chacun des biens cédés, ce qui selon l'administration, prive le contribuable de bénéficier des exonérations d'imposition de la plus-value prévues pour certains biens, mais également sur le fait que les prix ressortis à la ventilation telle qu'opérée par M. Olivier Z... dans sa déclaration fiscale ne sont pas sincères mais ont été manipulés dans un but d'évasion fiscale ; qu'ainsi, l'administration fiscale rectifiant l'assiette de la plus-value imposable indique-t-elle que certes selon « l'article 150 D 2°) et 3°) du code général des im pôts, les dispositions de l'article 150 A le principe d'imposition de la plus-value ne s'appliquent pas :-2°) aux terrains à usage agricole ou forestier ou a ux terrains supportant une construction, lorsque le prix de cession n'excède pas au mètre carré un chiffre fixé par décret. Ce chiffre ne peut être inférieur à pour les vignobles à pour les cultures fruitières à 0, 61 euros article 41 duovicies de l'annexe III pour les autres terrains agricoles ; 3°) aux p euplements ; elle précise que « pour l'application de ces dispositions, le prix du sol et celui des plantations et améliorations foncières doivent être mentionnés de manière distincte. Cette ventilation peut être remise en cause par le service lorsqu'il apparaît que la valeur des éléments cédés a été majorée ou minorée dans un but d'évasion fiscale » ; que retenant que M. Olivier Z... avait sur sa déclaration distingué la quote-part représentative du prix de cession du château de celles représentatives des prix de cessions des terres agricoles, des forêts, des peuplements, pour ne déclarer que la plus-value imposable sur le prix de cession du château, et prétendre bénéficier des exonérations d'imposition de la plus-value sur la cession des terrains agricoles, des peuplements et forêts, l'administration fiscale considère que M. Olivier Z... ne peut bénéficier des exonérations fiscales de l'article L150 2°) et 3°) ; qu'en effet, d'une part la ventilation du prix au mètre carré a été faite a posteriori alors que selon l'administration fiscale les exonérations sont subordonnées à la ventilation dans l'acte de vente du prix de cession de chacun des biens vendus en application de l'article 74 C de l'annexe II du code général des impôts et d'autre part, au vu du plan de gestion de la forêt fourni par le contribuable le prix des arbres (peuplement) apparaît surévalué (0, 766 euros / m ²) au détriment du prix de cession de la forêt (0, 53355 euros / m ²) au détriment du prix de cession de la forêt (0, 53355 euros / m ²) dans un but d'évasion fiscale ; que quel que soit le mérite de cette argumentation, il est clair en tout état de cause que l'absence formelle de ventilation du prix de vente dans l'acte de cession imputé à faute aux notaires défendeurs n'a pas seule commandé la perte du bénéfice des exonérations fiscales revendiquées par M. Olivier Z... et le redressement fiscal en résultant, puisque l'administration s'est également fondée sur le comportement de ce dernier et sur les estimations des prix de cession qu'il a déclarés ; qu'ainsi quel que soit le manquement invoqué à l'encontre des notaires, M. Olivier Z... à qui il incombe de démontrer que cette carence est à l'origine du redressement fiscal opéré, ne rapporte pas la preuve qu'indépendamment de la ventilation dans l'acte de vente, il aurait bénéficié des exonérations fiscales que l'administration fiscale a écartées en fonction des valeurs réelles des différents biens ; que le préjudice ne pouvant découler du paiement de l'impôt auquel le contribuable est légalement tenu, M. Olivier Z... qui ne démontre pas que même dûment conseillé et en présence des évaluations des différents biens portés sur l'acte de vente, il aurait pu bénéficier des exonérations fiscales compte tenu notamment de la valeur réelle de ces biens, n'établit pas l'existence d'un lien de causalité entre la carence des notaires et le préjudice invoqué ; qu'à cet égard, il convient de relever qu'au terme de la transaction fiscale, l'assiette de la plus-value imposable a été considérablement réduite par rapport à la proposition initiale. Faute de fournir aucun élément sur les montants des estimations finalement retenues de ces différents immobiliers dont dépendait l'exonération de plus-value, M. Olivier Z... ne rapporte pas la preuve qu'il pouvait effectivement bénéficier des exonérations fiscales revendiquées ; que par suite, l'action en responsabilité des notaires engagée à l'occasion de l'acte de vente est mal fondée ; que s'agissant de la réparation du préjudice moral invoqué par M. Olivier Z... du fait du comportement des notaires lors du redressement fiscal, il sera observé que dans sa lettre du 23 décembre 2005 adressée seulement à Maître Y..., M. Olivier Z... se borne à faire état du redressement fiscal opéré par l'administration fiscale et à indiquer au notaire qu'il entend mettre en jeu sa responsabilité et l'invite à saisir sa compagnie d'assurance ; ce n'est qu'en toute fin de lettre qu'il lui précise « dans la mesure où vous décideriez d'apporter des éléments de réponse à cette notification de redressement, il vous appartiendra de les communiquer dans les meilleurs délais » ; que compte tenu de la défiance ainsi manifestée à l'encontre du notaire dont la responsabilité était d'ores et déjà mise en cause, il ne peut lui être fait grief de ne pas avoir répondu à ce courrier ; cette abstention ne saurait caractériser ni un manquement à une obligation de loyauté, ni une légèreté blâmable de la part de Maître Y... ; qu'aucun manquement n'est établi à l'encontre de Maître X..., dans la mesure où M. Olivier Z... ne démontre pas avoir averti ce dernier du redressement fiscal ni avoir sollicité ses conseils lors de la transaction avec l'administration fiscale ; que par suite, l'action en réparation du préjudice moral pour légèreté blâmable sera rejetée comme dénuée de fondement » ; ALORS, D'UNE PART, QUE le notaire est tenu de garantir l'efficacité des actes qu'il est chargé d'établir ; qu'à ce titre, il lui appartient de vérifier que l'acte de vente contient une ventilation du prix entre chacun des biens cédés, comme l'impose l'article 74 C de l'annexe III au Code général des impôts ; qu'à cette occasion, il doit en outre vérifier que la ventilation proposée par les parties est, en apparence au moins, cohérente et conforme à la valeur réelle des biens cédés, le notaire étant à ce titre tenu d'une obligation de conseil à leur égard ; d'où il suit qu'en l'espèce, la faute des notaires consistant à avoir omis de mentionner dans l'acte la ventilation de chacun des éléments cédés, laquelle est une condition pour bénéficier des exonérations fiscales prévues aux articles 150 D 2° et 3° du Code général des impôts, a nécess airement eu un rôle causal sur le redressement dont Monsieur B... a fait l'objet, en le privant d'un conseil à la fois sur l'obligation d'opérer une ventilation entre chacun des éléments cédés, mais aussi sur les conséquences fiscales d'une mauvaise évaluation ; qu'en exonérant néanmoins les notaires de toute responsabilité, au motif que le redressement avait eu non seulement pour cause l'omission d'une ventilation du prix, dans l'acte mais également une surévaluation de certains éléments cédés, et qu'aucune faute ne pouvait être reprochée au notaire de ce chef, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé les articles 1382 et 1383 du Code civil. ALORS, D'AUTRE PART, QUE seules la force majeure et la faute intentionnelle constituent des causes d'exonération totale de responsabilité du notaire ayant commis une faute en lien de causalité avec le préjudice ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel constate que la ventilation du prix de vente au mètre carré selon les éléments cédés aurait du être effectuée formellement dans l'acte de vente, en application de l'article 74 C de l'annexe III au Code général des impôts ; qu'en exonérant toutefois le notaire de toute responsabilité, au motif que cette faute n'avait pas été la « cause unique et directe » de la perte du bénéfice de l'exonération dans la mesure où l'administration fiscale avait également fondé le redressement sur la surévaluation des biens qu'aurait faite Monsieur B... dans la déclaration de revenus, cependant qu'elle ne constatait l'existence ni d'un cas de force majeure, ni d'une faute dolosive de la victime, de sorte que la responsabilité du notaire était nécessairement engagée, quand bien même la faute de ce dernier n'aurait pas été la cause exclusive du dommage, la Cour d'appel a violé les articles 1382 et 1383 du Code civil ; ALORS, DE TROISIEME PART, QUE dans la notification de redressements du 15 décembre 2005, l'administration fiscale indiquait expressément que le bénéfice des exonérations prévues aux articles 150 A 2° et 3° du Code général des impôts était subordonné à la ventilation du prix dans l'acte authentique de vente, et relevait que cette condition n'était pas remplie en l'espèce ; qu'en jugeant que l'absence de ventilation du prix dans l'acte de cession n'avait pas été une cause « directe » de la perte du bénéfice desdites exonérations, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la notification de redressements du 15 décembre 2005, violant ainsi l'article 1134 du Code civil.
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