LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, d'une part, qu'ayant constaté que le marché d'engagement signé par les parties le 2 octobre 2005 prévoyait que pour permettre au maître de l'ouvrage de se déterminer sur l'opportunité foncière et de solliciter les financements de l'opération, la société Exact Antilles-Guyane réaliserait dans un premier temps les missions AM1, AM2 et AM4 et que cette dernière renoncera aux honoraires relatifs à ces missions dans le cas où, aux termes de celles-ci le maître de l'ouvrage serait contraint pour des raisons techniques, financières ou autres à renoncer à la construction et relevé que les trois premières missions étaient achevées en avril-mai 2005, que les missions AM3 et AM5 avaient été réalisées avec l'assentiment au moins implicite du maître de l'ouvrage, qu'au terme des trois missions AM1, AM2 et AM4, en avril-mai 2005, la SCI n'avait pas renoncé à l'opération puisqu'elle avait laissé la société Exact Antilles-Guyane effectuer la prestation AM5, que son gérant avait, le 11 octobre 2005, signé un contrat de commercialisation avec une agence immobilière puis, le 17 novembre 2005, un contrat de maîtrise d'oeuvre pour la construction de quatre vingt-sept logements auquel étaient annexées les études réalisées au titre des missions AM3 et AM5 et qu'en février 2006, elle avait déposé une demande de permis de construire et relevé que la SCI avait pu mesurer les difficultés du projet en fonction des conclusions des trois premières missions ,la cour d'appel a pu retenir que la clause de renonciation aux honoraires n'était pas applicable puisque le maître de l'ouvrage s'était désisté par suite de la caducité du compromis de vente consécutive au refus du permis de construire et que le maître de l'ouvrage, ayant eu connaissance de l'exécution des missions AM3 et AM5, avait reconnu l'utilité des documents établis au titre de ces deux missions en les annexant au contrat de maîtrise d'oeuvre signé en novembre 2005 ; Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que le contrat de conseil en maîtrise d'ouvrage stipulait que la mission du consultant ne comprenait pas la maîtrise d'oeuvre et que la demande de permis de construire relevait de cette dernière dont l'intervention obligatoire avait fait l'objet de deux contrats d'architecture spécifiques, la cour d'appel, qui n'a pas violé le principe de la contradiction et qui n'était pas tenue d'expliquer en quoi la SCI serait responsable du refus de permis de construire, a légalement justifié sa décision en retenant que la société Exact Antilles-Guyane n'était pas responsable du refus du permis de construire et de la caducité du compromis de vente et, par une interprétation souveraine du contrat, exclusive de dénaturation, que l'article 7.2 de celui-ci n'était applicable qu'en cas de délivrance du permis de construire lorsque l'exécution du contrat suivait son cours mais que, dans l'hypothèse d'un refus, le règlement des prestations déjà exécutées se faisait en appliquant l'ensemble des clauses du marché et notamment celles de son article 2.1 ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la SCI Ashanti aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un septembre deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat aux Conseils, pour la SCI Ashanti Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné un maître d'ouvrage (la société ASHANTI, l'exposante) à payer à un consultant (la société EXACT ANTILLES GUYANE) avec lequel il avait conclu un contrat de conseil en maîtrise d'ouvrage, une somme de 88.560  au titre d'honoraires afférents à des missions contractuellement définies AM1, AM2 et AM3, ainsi qu'une somme de 120.657,80  correspondant à des honoraires pour les missions AM3, AM5, outre une indemnité de résiliation ; AUX MOTIFS QUE, le 2 octobre 2005, la société ASHANTI avait conclu avec la société EXACT ANTILLES GUYANE un contrat de conseil en maîtrise d'ouvrage portant sur la programmation et le management d'un projet de construction d'une résidence sur une parcelle de terrain sis à CAYENNE ; que, selon l'article 2-1 de l'acte d'engagement, les obligations du consultant consistaient en des études préopérationnelles (AM1), un pré-programme (AM2), le programme (AM3), la consultation des intervenants (AM4), le management du projet et des études (AM5), l'assistance au maître de l'ouvrage (AM6) pour un montant total de 311.760  ; que, par acte sous seing privé du 8 février 2006 contenant diverses conditions suspensives, dont la justification du dépôt d'une demande de permis de construire avant le 15 juillet 2005, l'exposante avait acheté le terrain objet de la future promotion immobilière ; que, par arrêté du 22 décembre 2006, le maire de CAYENNE avait refusé la délivrance du permis de construire ; que les conditions du marché d'engagement signé par les parties le 2 octobre 2005 prévoyaient que, pour permettre au maître de l'ouvrage de se déterminer sur l'opportunité foncière et de solliciter les financements de l'opération, la société EXACT ANTILLES GUYANE réaliserait dans un premier temps les missions AM1, AM2 et AM4 et renoncerait aux honoraires relatifs auxdites missions dans le cas où, au terme de celles-ci, le maître de l'ouvrage aurait été contraint, pour des raisons techniques, financières ou autres, de renoncer à la construction ; que, le 9 avril 2005, la société EXACT ANTILLES GUYANE avait remis l'étude préopérationnelle (AM1) avec une annexe présentant les arguments pour négocier l'acquisition du terrain ; qu'à la même époque elle avait déposé le pré-programme (AM2) puis, en mai 2005, avait effectué la consultation des entreprises (AM4) ; qu'en avril 2005 elle avait achevé la mission AM3 qualifiée de programme ; que, par la suite, elle avait effectué partie de la mission AM5 ; qu'au terme des trois missions AM1, AM2 et AM4 en avril-mai 2005 la société ASHANTI n'avait pas renoncé à l'opération puisque, le 11 octobre 2005, son gérant avait signé un contrat de commercialisation avec l'agence immobilière GESTIMO et, le 17 novembre suivant, un contrat de maîtrise d'oeuvre avec M. X... et qu'en février-mars 2006 elle avait déposé la demande de permis de construire ; qu'au terme de ces trois missions elle avait pu mesurer les difficultés du projet en fonction des conclusions qui y étaient contenues et avait laissé le consultant effectuer la prestation AM5 ; qu'ainsi la clause de renonciation aux honoraires ne correspondait pas aux faits de l'espèce puisque le maître de l'ouvrage ne s'était pas désisté de son projet au terme de l'étude fournie par son cocontractant dans chacune des missions et selon leurs conclusions mais ensuite d'un événement postérieur de quinze mois, le refus de permis de construire du fait de sa carence entraînant la caducité du compromis de vente ; qu'il y avait donc lieu de condamner l'exposante au paiement des honoraires afférents aux missions AM1, AM2 et AM4 ; que c'était par une appréciation pertinente des faits de la cause que le premier juge avait considéré que la société EXACT ANTILLES GUYANE avait exécuté les missions AM3 et AM5 au vu et au su de la société ASHANTI ; qu'il suffisait de constater que la mission AM3 avait été terminée fin avril 2005, avant la signature du contrat de conseil en maîtrise d'ouvrage intervenue le 2 octobre suivant et qu'en novembre 2005 le maître d'ouvrage avait signé un contrat de maîtrise d'oeuvre avec M. X... dont le CCAP énumérait le programme de l'opération et ses annexes parmi les pièces constitutives du marché ; que l'exposante faisait grief au consultant d'avoir commis une faute lors de la constitution du dossier joint à la demande de permis de construire pour avoir omis de solliciter une autorisation de voirie ; que, cependant, la demande de permis de construire ne relevait pas du conseil en maîtrise d'ouvrage mais de la maîtrise d'oeuvre dont l'intervention obligatoire avait fait l'objet de deux contrats d'architecture spécifique de la part du bureau GUYANE TECHNIQUE INFRASTRUCTURE, maître d'oeuvre VRD de l'opération, qui, dans un courrier du 3 août 2006, avait adressé à la société EXACT ANTILLES GUYANE sa note d'honoraires correspondant à la phase du dépôt du permis de construire, et d'un autre maître d'oeuvre, M. X..., qui avait adressé à la SCI ASHANTI une note d'honoraires pour la phase de dépôt d'une demande de permis de construire : qu'il était précisé à l'article 12 du contrat en maîtrise d'ouvrage que la mission du consultant ne comprenait pas la maîtrise d'oeuvre au sens du décret du 29 novembre 1993 ; que l'exposante reprochait à la société EXACT ANTILLES GUYANE d'avoir exécuté prématurément les missions AM3 et AM5 sans attendre la délivrance du permis de construire mais que l'utilité de ces documents avait été reconnue par les hommes de l'art et par le maître de l'ouvrage lui-même ; que, ayant eu connaissance de leur exécution, celui-ci n'avait émis aucune objection et ne pouvait le faire en l'absence de clause contractuelle qui aurait différé ces diligences jusqu'à l'obtention du permis de construire ; que l'exposante invoquait l'article 7-2 du contrat conclu avec le consultant pour lui dénier le droit à toute autre somme que 2 % du montant des travaux exigible au dépôt du permis de construire mais que cet article était applicable en cas de délivrance d'un permis de construire lorsque l'exécution du contrat suivait son cours et non dans l'hypothèse où il avait été refusé ; qu'en pareil cas le contrat étant ipso facto résilié, conformément à l'article 11.1.a du contrat, par suite de la renonciation du maître de l'ouvrage à la réalisation de l'opération pour raison technique, financière ou autre, le règlement des prestations déjà exécutées se faisait en appliquant l'ensemble des clauses du marché, notamment l'article 2.1 du contrat d'engagement qui détaillait le montant de chaque mission et fixait le coût total de l'intervention ; que la société EXACT ANTILLES GUYANE, qui n'était pas responsable du refus de permis de construire et de la caducité du compromis de vente, était recevable à demander une indemnité de résiliation conformément à l'article 11.2 du CCAP fixant son montant à 20% de la partie non résiliée du marché ; ALORS QUE, de première part, après avoir constaté que le contrat de conseil en maîtrise d'ouvrage, lequel stipulait que le consultant exécuterait dans un premier temps les missions AM1, AM2, AM4 et renoncerait aux honoraires relatifs à ces missions dans le cas où le maître de l'ouvrage serait contraint de renoncer à la construction, avait été conclu le 2 octobre 2005 tandis que les missions susvisées avaient été achevées en avril-mai 2005, soit plusieurs mois avant la conclusion dudit contrat, le juge ne pouvait décider que la clause de renonciation aux honoraires ne pouvait recevoir application et condamner l'exposante à payer les honoraires afférents aux missions litigieuses ; qu'en omettant ainsi de tirer les conséquences légales de ses constatations d'où il résultait que, lorsque l'exposante avait contracté le 2 octobre 2005, elle n'avait pas ratifié l'exécution antérieure des missions AM1, AM2 et AM4 et ne pouvait avoir eu l'obligation de se prononcer sur l'opportunité de poursuivre l'opération dès l'exécution desdites missions puisque celles-ci avaient été accomplies avant la conclusion du contrat comportant la clause litigieuse, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ; ALORS QUE, de deuxième part, en constatant que le contrat de conseil en maîtrise d'ouvrage, lequel stipulait que, pour permettre au maître de l'ouvrage de se déterminer sur l'opportunité foncière et de solliciter les financements de l'opération, le consultant réaliserait dans un premier temps les missions AM1, AM2 et AM4 et renoncerait aux honoraires afférents à ces missions dans le cas où le maître de l'ouvrage serait contraint de renoncer à la construction, avait été signé le 2 octobre 2005 tandis que la mission AM3 avait été terminée fin avril 2005, avant la signature dudit contrat, sans tirer les conséquences légales de ses constatations d'où il résultait qu'en concluant le 2 octobre 2005 le contrat comportant la clause litigieuse, l'exposante n'avait pas ratifié l'exécution de la mission AM5 prétendument remplie avant même la conclusion du contrat ; qu'en la condamnant néanmoins à payer les honoraires afférents à cette mission AM3, la cour d'appel a derechef violé l'article 1134 du code civil ; ALORS QUE, de troisième part, en relevant d'office que la demande de permis de construire ne ressortissait pas au conseil en maîtrise d'ouvrage mais à la maîtrise d'oeuvre, ainsi que cela résultait de l'article 12 du contrat de conseil en maîtrise d'ouvrage selon lequel la mission du consultant ne comprenait pas la maîtrise d'oeuvre au sens du décret du 29 novembre 1993, sans inviter au préalable les parties à s'en expliquer, la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction en violation de l'article 16 du code de procédure civile ; ALORS QUE, de quatrième part, en condamnant l'exposante à payer au consultant les honoraires afférents aux missions AM1, AM2, AM3, AM4 et AM5 en partie ainsi qu'une indemnité de résiliation au titre des missions non exécutées, pour la raison que le refus du permis de construire ayant entraîné la caducité du compromis de vente procédait de la carence du maître de l'ouvrage mais sans expliquer en quoi l'exposante, qui avait pourtant eu la prudence de conclure avec le consultant un contrat de maîtrise d'ouvrage imposant à celui-ci l'obligation de la conseiller utilement, aurait été responsable du refus de permis de construire, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1147 du code civil ; ALORS QUE, de cinquième part, en énonçant que la demande de permis de construire ne relevait pas du conseil en maîtrise d'ouvrage mais de la maîtrise d'oeuvre, sans tirer les conséquences légales de cette constatation d'où il résultait que le refus de permis de construire, qui trouvait sa cause dans l'absence de demande d'autorisation de voirie, n'était en rien imputable au maître de l'ouvrage, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ; ALORS QUE, enfin, en affirmant que l'article 7.2 du contrat de conseil en maîtrise d'ouvrage, qui prévoyait que les honoraires dus par le maître de l'ouvrage au consultant seraient payés à concurrence de 2% lors du dépôt de la demande de permis de construire et de 18% lors de l'obtention de celui-ci, était seulement applicable lorsqu'il avait été délivré mais non lorsqu'il était refusé, apportant ainsi à la stipulation une restriction qu'elle ne comportait pas, la cour d'appel l'a dénaturée en violation de l'article 1134 du code civil.
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