LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 3 mars 2009), que la société Natiocredimur, crédit-bailleur, a conclu un contrat de crédit-bail immobilier avec la société " Pré Saint Jean ", dont les parts sociales ont été acquises par la société Bulle 2000, portant sur l'acquisition et la réalisation d'un immeuble à usage de piscine ouverte au public ; qu'à la suite de désordres, la société Bulle 2000 a assigné les architectes en réparation des malfaçons et de son préjudice, ceux-ci formant des appels en garantie contre les différents locateurs d'ouvrage ; qu'après résiliation de plein droit du contrat de crédit-bail pour défaut de paiement des loyers, l'instance, qui avait été suspendue, a été reprise par la société Bulle 2000 et par M. X... ès-qualités de représentant des créanciers au redressement judiciaire et commissaire à l'exécution du plan de la société Bulle 2000 ; Attendu que la société Bulle 2000 et M. X... ès qualités font grief à l'arrêt de déclarer les demandes irrecevables pour défaut de qualité à agir du crédit preneur alors, selon le moyen : 1° / que le crédit-preneur a qualité à agir contre les constructeurs dès lors qu'il intervient en qualité de maître d'ouvrage délégué, détenteur d'un mandat du crédit-bailleur à l'effet d'intervenir à ses lieu et place dans les opérations de construction ; qu'il ressortait des propres considérations de la cour d'appel qu'en vertu des articles 2 et 4 du contrat de crédit-bail, le crédit-preneur était expressément responsable de tous les vices et malfaçons affectant les constructions normalement assumés par le maître de l'ouvrage, et était également tenu de souscrire, pour son propre compte, une assurance dommages-ouvrage " de telle sorte que le bailleur ait seulement à régler les factures et mémoires " ; qu'en déclarant dès lors la société Bulle 2000 irrecevable pour défaut de qualité à agir contre les constructeurs cependant qu'elle avait ainsi retenu la qualité de maître de l'ouvrage délégué de la société Bulle 2000 telle que mandatée par le crédit-bailleur à l'effet d'agir à ses lieu et place, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en violation des dispositions des articles 1134 et 1792 du code civil ; 2° / que, dans un contrat de crédit-bail, le mandat consenti au " crédit-bailleur " (lire crédit-preneur) pour l'exercice des recours contre les constructeurs a pour contrepartie la renonciation du crédit-preneur au bénéfice de la garantie du bailleur ; que dès lors que le crédit-preneur ne recouvre pas le bénéfice de ladite garantie postérieurement à la résiliation du contrat de crédit-bail, son mandat d'ester en justice survit à celle-ci sauf à consacrer l'impunité totale des intervenants à la construction ; qu'en déclarant dès lors que la société Bulle 2000 était dépourvue de qualité à agir contre les constructeurs motifs pris de ce que le contrat de crédit-bail avait été résilié par la cour d'appel le 12 juin 2003 et qu'à la date de l'assignation du 2 juin 1999, le crédit-preneur ne justifiait pas davantage du transfert de propriété et de sa garantie, la cour d'appel a violé les dispositions des articles 1134, 1184 et 2003 et suivants du code civil, ensemble l'article 31 du code de procédure civile et les articles 6 et 1° du protocole additionnels n° 1 à la Convention européenne des droits de l'homme ; Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que la société Bulle 2000, crédit-preneur, était intervenue aux opérations de construction en qualité de maître d'ouvrage délégué et que le contrat de crédit-bail ayant été résilié le 12 juin 2003, elle n'avait jamais eu la faculté de bénéficier du transfert de propriété et de la garantie décennale, la cour d'appel, qui a énoncé à bon droit que le maître de l'ouvrage délégué, n'étant pas partie aux contrats de louage d'ouvrage, ne pouvait être bénéficiaire de la garantie légale de l'article 1792 du code civil ni se prévaloir des dispositions de l'article 1134 du code civil et que la présomption de l'article 1792 ne bénéficiait pas au simple titulaire d'un droit de jouissance sur l'immeuble, et qui n'a pas constaté que la résiliation du crédit-bail avait mis fin au mandat du crédit-preneur mais souverainement retenu qu'il ne ressortait pas des stipulations contractuelles figurant dans les articles 2 et 4 du contrat de crédit bail, relatives à la prise en charge des risques de l'opération et à la souscription des polices d'assurances, d'interprétation stricte, que le preneur avait la faculté d'exercer personnellement et à ses frais les recours éventuels contre le maître d'oeuvre et les entreprises et qu'il agissait en justice en qualité de mandataire du bailleur pour la réparation des dommages, en a exactement déduit que les demandes de la société Bulle 2000 étaient irrecevables pour défaut de qualité à agir ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne, ensemble, la société Bulle 2000 et M. X..., ès qualités, aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette toutes les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit septembre deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Bouthors, avocat aux Conseils pour la société Bulle 2000 et M. X..., ès qualités. Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré la Sarl Bulle irrecevable en ses demandes pour prétendu défaut de qualité à agir ; aux motifs propres que « pour soutenir la recevabilité de ses demandes fondées sur les articles 1134 et 1792 et suivants du code civil qui nécessite que soit démontrée sa qualité de maître d'ouvrage de la construction litigieuse, la société Bulle 2000 se prévaut des dispositions des articles 2 et 4 du contrat de crédit-bail et considère que le crédit bailleur a transféré la qualité de maître d'ouvrage au crédit preneur. Cette argumentation qui ne constitue que la réitération de celle déjà développée en première instance se heurte aux éléments de fait et de droit justement et exhaustivement analysés par le jugement déféré dont la cour adopte les motifs. C'est notamment à bon droit qu'il a été retenu que la présomption de l'article 1792 du code civil ne bénéficiait pas au simple titulaire d'un droit de jouissance sur l'immeuble et que la résiliation du contrat de crédit-bail par jugement du tribunal de commerce confirmé par l'arrêt de la cour d'appel de Nîmes du 12 juin 2003 ne permettait pas à la société bulle 2000 de se prévaloir de la faculté de bénéficier du transfert de propriété et de sa garantie, étant relevé qu'à la date de l'assignation (2 juin 1999) le crédit preneur ne justifiait pas davantage du transfert de propriété. De même, le premier juge (a) considéré à juste titre que la Sarl Bulle 2000 avait la qualité de maître de l'ouvrage délégué et non celle de maître de l'ouvrage puisqu'aucun des documents contractuels ne mentionnait son nom, les lettres d'engagement et les devis ayant été passés entre le crédit bailleur et les entreprises et que le CCTP et le procès verbal de réception avaient été également établis au nom de la société Natiocréditmur. Il sera ajouté que si la fonction de maître de l'ouvrage délégué n'interdit pas pour autant l'exercice d'une action en justice, encore faut-il démontrer que les stipulations contractuelles le permettent. En l'occurrence, les références aux articles 2 et 4 du contrat de crédit-bail sont inopérantes à démontrer l'existence d'un mandat du bailleur en ce qui concerne l'exercice de recours éventuels contre le maître d'oeuvre et les entreprises choisies. L'article 2 dispose en effet que le crédit preneur prendra à sa charge exclusive tous les risques afférents à la nature et à l'acquisition du terrain ainsi que les risques du fait de / ou supportés par la construction normalement assumés par le maître de l'ouvrage et ceci par dérogation de toutes dispositions légales contraires et qu'il devra exécuter ou faire exécuter sous sa propre responsabilité dans le cadre du devis descriptif général et des devis estimatifs sur lesquels il devra avoir reçu l'accord préalable du bailleur, la totalité des travaux prévus pour la construction et l'environnement, de telle sorte que le bailleur ait seulement à régler les factures et mémoires. L'article 4 impose seulement au preneur de souscrire des polices d'assurance garantissant la répartition des dommages à l'ouvrage, la responsabilité civile décennale de constructeur non réalisateur et la responsabilité civile du maître d'ouvrage et de son mandataire du fait de l'immeuble. Il ne ressort pas des stipulations contractuelles ainsi rappelées d'interprétation stricte que le preneur avait la faculté d'exercer personnellement et à ses frais les recours éventuels contre le maître d'oeuvre et les entreprises choisies et qu'il agissait en justice en qualité de mandataire du bailleur pour la réparation des dommages. Il s'ensuit que la fin de non recevoir tenant au défaut de qualité à agir soulevée par la compagnie les souscripteurs du Lloyd's de Londres et la Sarl bureau d'études Beccamel a été retenue à bon droit par le jugement déféré ce qui justifie de confirmer cette décision en toutes ses dispositions » (arrêt p. 10, 2 derniers § et p. 11). et aux motifs adoptés des premiers juges que : « dans le dispositif de ses conclusions récapitulatives, la Sarl Bulle 2000 poursuit la responsabilité des architectes B... et C... au visa des articles 1134 et 1792 du code civil, ( ) que l'action en responsabilité fondée sur l'article 1792 du code civil ne peut être exercée que par le maître de l'ouvrage, propriétaire, à l'exclusion du locataire ; ( ) que selon un acte dressé le l6 janvier 1989 par Maître Z..., Notaire à Avignon, la Société Natiocredimur a consenti à la SCI « pré Saint Jean » un contrat de crédit-bail immobilier pour « l'acquisition d'un terrain situé à Châteauneuf de Gadagne et la construction d'un immeuble à usage de piscine et salles annexes » ; que par un avenant (pièce 6) la Sarl Bulle 2000 est venue aux droits de la SCI Pré Saint Jean de sorte que la Sarl Bulle 2000 intervient comme crédit-preneur ; ( ) que la présomption de l'article 1792 du code civil ne bénéficie pas aux simples titulaires d'un droit de jouissance sur l'immeuble et qu'elle est refusée au crédit preneur qui n'est que locataire de l'immeuble ; qu'au surplus, le contrat de crédit bail ayant été résilié par l'arrêt de la cour d'appel de Nîmes en date du 12 juin 2003, la Sarl Bulle 2000 n'a jamais eu la faculté de bénéficier du transfert de propriété et de la garantie ; ( ) que la lecture du contrat de crédit bail ne mentionne aucune clause conférant au crédit preneur le soin d'exercer les actions en garantie et qu'il n'est pas davantage désigné comme mandataire du crédit bailleur aux fins d'exercer les recours éventuels contre les constructeurs et que d'ailleurs la Sarl Bulle 2000 ne soutient pas l'existence d'un tel mandat ; ( ) que vainement conclut-elle qu'elle bénéficierait d'un transfert de garanties accordé au bailleur alors que l'arrêt de la chambre mixte du 23 novembre 1990 dont elle se prévaut concerne, en matière de vente mobilière, le transfert de la garantie du locataire contre le vendeur lorsqu'il est expressément prévu dans la classique hypothèse de vente par crédit bail de matériel informatique ou de photocopieur qui ne saurait trouver application dans le cas de la présente instance, s'agissant du bénéfice de la présomption de l'article 1792 du code civil ; ( ) que la Sarl Bulle 2000 est donc intervenue comme l'avait d'ailleurs relevé l'arrêt de la cour d'appel en qualité de maître d'ouvrage délégué et que c'est d'ailleurs bien l'économie du contrat de crédit bail du l6 janvier 1989 et que c'est encore sous cette qualité qu'elle apparaît dans les documents contractuels versés par les architectes :- lettre de commande du 10 décembre 1988 : « Nous avons l'honneur de vous confirmer nos accords par lesquels vous avez bien voulu vous charger en tant que maître d'ouvrage délégué de la Société Natiocredimur », - Procès-verbal de réception du 8 juin 1989 : « maître d'ouvrage Natiocredimur maître d'ouvrage délégué époux A..., - Procès-verbal de levée de réserves du 2 octobre 1989, « ( ) que les lettres d'engagement et les devis ont été passés entre Natiocredimur et les entreprises et que le C C T P est établi au nom de natiocredimur ; que l'ensemble des plans porte dans la « cartouche » le nom de natiocredimur et que dans aucun des documents ne figure le nom de la Sarl Bulle 2000 ; ( ) que le maître d'ouvrage délégué de droit constant est tenu pour un tiers aux relations contractuelles entre le maître de l'ouvrage et les constructeurs et dès lors qu'il n'est pas partie aux contrats de louage d'ouvrage, non seulement il ne peut être bénéficiaire de la présomption de l'article 1792 du code civil mais il ne peut davantage se prévaloir des dispositions de l'article 1134 du code civil ; tout au plus pouvait-il agir sur le fondement quasi délictuel mais tel n'est pas le fondement juridique de la présente instance ; ( ) qu'il convient donc de faire droit à l'exception d'irrecevabilité des demandes de la Sarl Bulle 2000 dirigée contre les architectes et de déclarer sans objet les appels en garantie diligentés par ces derniers » (jugement p. 7 et 8, § 1 à 4). 1°) alors, d'une part, que le crédit-preneur a qualité à agir contre les constructeurs dès lors qu'il intervient en qualité de maître d'ouvrage délégué, détenteur d'un mandat du crédit-bailleur à l'effet d'intervenir à ses lieu et place dans les opérations de construction ; qu'il ressortait des propres considérations de la cour d'appel qu'en vertu des articles 2 et 4 du contrat de crédit bail, le crédit-preneur était expressément responsable de tous les vices et malfaçons affectant les constructions normalement assumés par le maître de l'ouvrage, et était également tenu de souscrire, pour son propre compte, une assurance dommage ouvrage « de telle sorte que le bailleur ait seulement à régler les factures et mémoires » ; qu'en déclarant dès lors la Sarl Bulle 2000 irrecevable pour défaut de qualité à agir contre les constructeurs cependant qu'elle avait ainsi retenu la qualité de maître de l'ouvrage délégué de la Sarl Bulle 2000 telle que mandatée par le crédit-bailleur à l'effet d'agir à ses lieu et place, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en violation des dispositions des articles 1134 et 1792 du code civil ; 2°) alors, d'autre part, que dans un contrat de crédit-bail, le mandat consenti au crédit-bailleur pour l'exercice des recours contre les constructeurs a pour contrepartie la renonciation du crédit-preneur au bénéfice de la garantie du bailleur ; que dès lors que le crédit-preneur ne recouvre pas le bénéfice de ladite garantie postérieurement à la résiliation du contrat de crédit-bail, son mandat d'ester en justice survit à celle-ci sauf à consacrer l'impunité totale des intervenants à la construction ; qu'en déclarant dès lors que la Sarl Bulle 2000 était dépourvue de qualité à agir contre les constructeurs motifs pris de ce que le contrat de crédit-bail avait été résilié par la cour de Nîmes le 12 juin 2003 et qu'à la date de l'assignation du 2 juin 1999, le crédit-preneur ne justifiait pas davantage du transfert de propriété et de sa garantie, la cour d'appel a violé les dispositions des articles 1134, 1184 et 2003 et suivants du code civil, ensemble l'article 31 du code de procédure civile et les articles 6 et 1° du protocole additionnel n° 1 à la Convention européenne des droits de l'homme.
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