LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 2 octobre 2009), que, par acte authentique du 1er avril 2000, Mme X... a vendu un immeuble aux époux Y..., moyennant un prix constitué pour partie d'un paiement comptant et pour partie d'une rente viagère ; que Mme X... a assigné les époux Y... en nullité de la vente pour vileté du prix ; Sur le moyen unique : Vu l'article 1976 du code civil, ensemble l'article 1658 du même code ; Attendu que pour débouter Mme X... de sa demande en annulation de l'acte du 1er avril 2000, l'arrêt retient que le prix de vente était sérieux dans la mesure où il n'était pas démontré que le montant de la rente était inférieur aux revenus du bien ; Qu'en statuant ainsi, tout en constatant, par motifs adoptés, que la rente mensuelle était fixée à la somme de 2 000 francs et que les revenus du bien s'élevaient, au jour de la signature, à la somme mensuelle de 3 000 francs, montant du loyer consenti à Mme Z..., la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 octobre 2009, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; Condamne les époux Y... aux dépens ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize novembre deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Bertrand, avocat aux Conseils pour Mme X... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Madame X... de sa demande tendant à l'annulation de la vente consentie le 1er avril 2000 aux époux Y... ; AUX MOTIFS PROPRES QUE le tribunal de grande instance a retenu à juste titre que le prix de vente était sérieux dans la mesure où il n'était pas démontré que le montant de la rente était inférieur aux revenus du bien ; qu'il n'y a pas lieu d'ordonner une mesure d'expertise (arrêt p. 4) ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la rente viagère, est constituée selon l'article 1976 du Code civil « au taux qu'il plaît aux parties contractantes de fixer », étant constant que la vileté du prix s'apprécie en fonction de la valeur locative du bien et que celle-ci est retenue lorsque les arrérages de la rente sont inférieurs aux revenus du bien vendu ; qu'en conséquence, l'expertise effectuée par Madame B... qui a eu pour objet de déterminer la valeur vénale du bien (et qui n'a pas en outre été établie contradictoirement) ne saurait être d'une quelconque utilité pour démontrer la vileté du prix soutenue par Madame Gisèle (Guiseppa) X... ; que des pièces produites aux débats et de l'acte de vente, il résulte au contraire que le prix peut être qualifié de sérieux ; qu'en effet celui-ci se compose d'un versement comptant de 100. 000 francs et d'une rente mensuelle de 2. 000 francs outre la réserve par le vendeur d'un droit d'usage et d'habitation sa vie durant de sorte qu'il n'est pas démontré que cette rente est inférieure aux revenus du bien qui au jour de la signature étaient de 3. 000 francs (montant du loyer consenti à Madame Simone Z...), Madame Gisèle (Guiseppa) X... étant à peine âgée lors de la vente de 64 ans (jugt. p. 4) ; ALORS, d'une part, QUE la vileté du prix, qui rend la vente nulle, s'entend de l'absence ou de l'inconsistance de l'obligation de l'acheteur, celui-ci ne supportant aucun débours ; que tel est le cas en matière de vente d'immeuble moyennant le paiement d'une rente viagère, lorsque les arrérages de rente sont inférieurs aux revenus du bien aliéné ; qu'en estimant qu'il n'était pas démontré que le montant de la rente viagère était inférieur aux revenus du bien vendu, tout en constatant que le montant de la rente mensuelle payée à Madame X... s'élevait à 2. 000 francs et que le montant du loyer mensuel correspondant à la location d'une partie du bien était de 3. 000 francs, d'où il résultait que les revenus du bien excédaient le montant de la rente viagère, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1131, 1658 et 1976 du Code civil ; ALORS, d'autre part, QUE lorsque le vendeur s'est réservé la jouissance du bien vendu, l'appréciation de l'aléa et du caractère sérieux du prix se fait par comparaison entre le montant de la rente et l'intérêt que procurerait le capital représenté par la propriété grevée de cette réserve ; qu'en estimant que le droit d'usage que le crédirentier conservait sur sa maison constituait un élément du prix, sans comparer le montant de la rente à l'intérêt que pouvait procurer le capital représentant la maison, même grevé d'un droit de jouissance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1131 et 1976 du Code civil ; ALORS, enfin, QUE dans ses conclusions d'appel (signifiées le 26 novembre 2008, p. 8 § 2 et 3 et p. 10 § 8), Madame X... faisait valoir que « la vente a mis toutes les charges d'entretien et de réparations, petites et grosses, ainsi que l'impôt foncier à sa charge », que « ces charges représentent une dépense moyenne annuelle de 22. 726 F » et que, dans ces conditions, la rente versée par Monsieur et Madame Y... se trouvait « quasiment absorbée en totalité par les frais mis à sa charge » ; qu'en laissant sans réponse ces conclusions qui établissaient la vileté du prix, principalement payé par le débirentier sous forme d'une rente viagère annuelle de 24. 000 francs, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et violé l'article 455 du Code de Procédure civile.
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