LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant constaté que les parcelles expropriées (cadastrées AX 97, 98, 101 et 102) étaient, dans la version du plan d'occupation des sols de la commune de Bidart en vigueur à la date de référence, classées en zone II NA et retenu que cette classification rendait les terrains inconstructibles dans l'immédiat, leur urbanisation éventuelle étant différée et supposant une nouvelle modification du document d'urbanisme, ainsi que la création d'une zone d'aménagement concerté, la cour d'appel a exactement déduit de ces seuls motifs que les parcelles expropriées ne pouvaient être qualifiées de terrains à bâtir ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Chaîne thermale du soleil aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la Chaîne thermale du soleil, la condamne à payer au SIAZIM la somme de 2 500 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Monod et Colin, avocat aux Conseils pour la société Chaine thermale du soleil. IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, infirmatif sur ce point, d'avoir retenu une valeur de 21,34 /m2 seulement pour la parcelle A 97, et, pour les parcelles 98, 101 et 102, une valeur de 11,43 /m2 seulement, et d'avoir en conséquence fixé à 111.035,30  l'indemnité principale de dépossession et à 12.103,53  l'indemnité de remploi pour l'ensemble des quatre parcelles expropriées ; AUX MOTIFS QUE la qualification de terrain à bâtir s'apprécie à la date de référence, soit en l'espèce le 5 octobre 1997 ; que les terrains litigieux étaient, dans le POS en vigueur à cette date, classés en zone Il NA ; que cette classification rend les terrains inconstructibles dans l'immédiat, leur urbanisation éventuelle étant différée et supposant une modification du document d'urbanisme ainsi que la création d'une zone d'aménagement concerté ; que si l'expropriée invoque l'intention dolosive, il n'est pas démontré que la dernière modification réalisée avant la date de référence aurait eu pour effet de réduire les possibilités de construction ; que dès lors que l'une des deux conditions cumulatives fait défaut, et sans qu'il soit nécessaire d'examiner la desserte des parcelles expropriées, celles-ci ne sont pas des terrains à bâtir ; que surabondamment, le certificat d'urbanisme, au demeurant négatif, délivré le 10 juin 1999 par la commune de Bidart, n'est pas de nature à établir l'état de la desserte et des réseaux à la date de référence, antérieure de 20 mois à son établissement ; que les considérations relatives à l'existence d'une unité foncière sont sans intérêt, la situation des réseaux et dessertes à la date de référence n'étant pas établie et n'étant en tout état de cause pas de nature, à elle seule, à entraîner la qualification de terrain à bâtir ; qu'il convient dès lors d'évaluer le terrains selon son usage effectif à la date de référence, c'est-à-dire, par défaut, un usage agricole, ou au mieux, du fait de la proximité du château, d'agrément ; que la parcelle 97 bénéficie, en raison de son relief plat et d'une plus grande proximité aux réseaux, d'une situation privilégiée justifiant que soit retenue une valeur supérieure à celle des autres parcelles mais inférieure à celle d'un terrain à bâtir, sa configuration particulière ne suffisant pas à lui conférer une constructibilité dont la prive sa classification en zone Il NA ; que le jugement a retenu une valeur de 15  dont le commissaire du gouvernement considère qu'elle ne rend pas suffisamment compte de ses particularités ; qu'il propose une valeur de 21,34 /m2, laquelle apparaît pertinente ; qu'il convient de retenir cette proposition non utilement discutée par les parties, portant ainsi à 43.426,90  l'indemnisation des 2035 m2 de la parcelle AX 97 et à un montant total de 111.035,30  l'indemnité principale de dépossession ; Et AUX MOTIFS, à les supposer adoptés, QUE, outre que le classement des quatre parcelles en zone II NA du POS implique leur inconstructibilité, elles ne disposent pas à proximité immédiate de l'ensemble des réseaux et des équipements exigés ainsi qu'il résulte du procès-verbal de transport ; ALORS d'une part QU'aux termes de l'article R. 123-18 du code de l'urbanisme en vigueur à la date de référence, les zones naturelles sont celles, équipées ou non, dans lesquelles les règles et coefficients peuvent exprimer l'interdiction de construire, les zones NA étant les zones naturelles d'urbanisation future qui peuvent être urbanisées à l'occasion soit de la modification du plan d'occupation des sols soit de la création d'une zone d'aménagement concerté ou de la réalisation d'opérations d'aménagement ou de construction compatibles avec un aménagement cohérent de la zone ; que le classement d'un secteur en zone NA du plan d'occupation des sols ne le rend donc pas absolument inconstructible et qu'une parcelle classée en zone NA du plan d'occupation des sols ne peut, par suite, être regardée comme n'étant pas située dans un secteur désigné comme constructible ; qu'en décidant le contraire et en considérant que les parcelles expropriées ne remplissaient pas la qualification de terrain à bâtir du seul fait de leur classement en zone NA du POS, la cour d'appel a violé l'article L. 13-15 du code de l'expropriation, ensemble l'ancien article R. 123-18 du code de l'urbanisme ; ALORS d'autre part QUE la CHAINE THERMALE DU SOLEIL, pour établir la proximité, à la date de référence, et le caractère suffisant des différents réseaux invoquait notamment la circonstance que le Golf dont l'emprise s'étendait sur les parcelles expropriées, installation nécessitant une desserte en eau, électricité et assainissement, fonctionnait depuis 1988 ; qu'elle faisait valoir également que le Château d'Ibarritz, limitrophe de l'unité foncière formée par les parcelles expropriées, avait été exploité comme hôtel-restaurant et bénéficiait donc de l'accès à l'ensemble des réseaux (concl. p. 15 à 23) ; qu'en se bornant à relever que le certificat d'urbanisme produit était postérieur à la date de référence et à affirmer que l'expropriée n'établissait pas l'état de la desserte et des réseaux à cette date, sans se prononcer sur l'ensemble des éléments de preuve produits par l'intéressée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation.
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