LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le second moyen : Attendu qu'ayant relevé que les parcelles préemptées étaient occupées par un exploitant horticole et écarté "l'étude de faisabilité" versée aux débats par la communauté d'agglomération Angers Loire métropole en retenant qu'elle ne pouvait servir de base à la fixation du pourcentage d'abattement pour occupation, dans la mesure où la valeur des parcelles occupées ne pouvait être seulement déterminée en fonction d'un coût hypothétique de transfert de l'activité de l'exploitant qui occupait les terres en cause, la cour d'appel a, par une décision motivée, souverainement fixé, en considération de l'ensemble des éléments qui lui étaient soumis, le taux de l'abattement pratiqué sur la valeur des parcelles libres d'occupation ; D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu qu'il n'ya pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la Communauté d'agglomération Angers Loire métropole aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la Communauté d'agglomération Angers Loire métropole ; la condamne à payer aux consorts X... la somme de 2 500 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq octobre deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la Communauté d'agglomération Angers Loire métropole PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à 224 758.80  la valeur des parcelles litigieuses et à 13 237,94  les honoraires de la société Défi immobilier ; AUX MOTIFS PROPRES QU'à défaut d'accord amiable, le prix de terrains soumis au droit de préemption est fixé selon les règles applicables en matière d'expropriation ; QU'il appartient par conséquent au juge de l'expropriation d'évaluer les parcelles à leur valeur normale telle que résultant du jeu de l'offre et de la demande et telle que résultant des mutations de biens de même qualification intervenues dans des zones comparables ; QUE pour fixer un prix de 9 euros le m² libre d'occupation le juge de première instance s'est basé sur un arrêt de la cour d'appel d'Angers du 17 mai 2004 pour des parcelles situés sur la même commune et dans un zonage identique aux parcelles en cause retenant un prix de 7,62 euros le m² libre et 5,45 euros le m² occupé ; QU'il s'est aussi basé sur une offre d'achat de la société Les Maisons Ligériennes du 8 juin 2006 afin d'apprécier l'état du marché immobilier local actualisé ; QUE toutefois le premier juge s'est surtout basé sur des termes de comparaison fournis par la communauté d'agglomération Angers Loire Métropole pour des terrains situés en zone NA qui permettent de "mieux déterminer le marché foncier dans Je cadre de zones à aménager à Angers ou dans la proche couronne angevine" ; QU'il s'agit de terrains situés sur le plateau des Capucins à Angers dont les indemnités de 7,50 euros le m² attribuées en 2005 doivent être réévaluées, toujours selon le premier juge, compte tenu de l'évolution du marché immobilier ; QUE par ailleurs c'est à bon droit que le premier juge a retenu que les parcelles en cause peuvent néanmoins se voir reconnaître une situation privilégiée de nature à lui permettre de bénéficier d'une plus-value par rapport à des terrains standards de même catégorie ; QU'en cause d'appel, la communauté d'agglomération Angers Loire métropole verse les même termes de comparaison qu'en première instance et qu'il convient d'écarter les termes de comparaison versés par les consorts X... aux motifs que le premier (vente du 30 mai 1997) est trop ancien et que le second (vente du 11 mai 2004) ne correspond pas au même zonage que les parcelles à indemniser ; QU'en considération de tout ce qui précède et au vu de l'ensemble des éléments du dossier, le premier juge n'a pas commis d'erreur manifeste d'appréciation au motif que l'indemnisation retenue prend suffisamment en compte la situation privilégiée des parcelles ainsi que I'évolution du marché immobilier ; QU'il convient par conséquent de confirmer le jugement sur ce point en ce qu'il a retenu un prix de 9 euros le m² libre d'occupation ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'article L. 13-15 du code de l'expropriation, d'ordre public, réserve la qualification de terrain à bâtir aux terrains qui remplissent à la date de référence et quelle que soit leur utilisation une double condition : - être situé dans un secteur désigné comme constructible par le POS ou le PLU ; - et être desservi par une voie d'accès publique ou privée et par les réseaux d'électricité et d'eau potable ainsi que par un réseau d'assainissement ; QUE l'article L. 13-15-1 du code de l'expropriation ajoute, pour les terrains situés à l'intérieur d'une zone d'aménagement d'ensemble, que la capacité des réseaux doit être appréciée par rapport à l'ensemble de la zone ; QU'il n'est pas sérieusement discutable que les parcelles soient juridiquement en zone constructible puisqu'elles sont classées en zonage 2 AU destinée à une urbanisation future sous réserve de la nature des constructions autorisées par le PLU ; QU'il n'existe pas de superficie minimale des terrains constructibles ; QUE la discussion porte essentiellement sur l'existence et la suffisance des raccordements des parcelles aux réseaux .par rapport à l'ensemble de la zone à aménager ; QUE si cette seconde condition n'est pas remplie, les parcelles ne peuvent pas être considérées comme terrain à bâtir au sens de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation ; QU'il résulte des pièces produites aux débats (plan réseaux Annexe 12) que : - la parcelle expropriée BB 77 est desservie par le réseau électrique (réseau basse tension) ; -le réseau d'eau potable de diamètre 200 mm se trouve sur la RD 112, au sud est de la parcelle BB 77, - la parcelle est également longée à 20 mètres au sud ouest par un réseau d'assainissement de diamètre 200 mm ; QU'il s'ensuit que les réseaux actuels sont manifestement sous dimensionnés pour recevoir et desservir l'ensemble de l'opération de plus de 11 hectares, avec création de plusieurs centaines de logements supplémentaires ; QUE des frais importants de viabilisation devront être engagés par la communauté d'agglomération ; QU'il est fait référence dans l'offre d'achat du 8 juin 2006 de la Société Maisons Ligériennes de travaux "d'aménagement de la zone" de l'ordre de 600 000 euros ; QU'il s'ensuit que les parcelles expropriées ne constituent pas un terrain à bâtir au sens de l'article L. 13-15-l du code de l'expropriation ; QU'en revanche, l'emplacement des parcelles à proximité de la commune en pleine croissance de Sainte Gemmes sur Loire, et de zones pavillonnaires, permet dans un contexte de hausse de l'immobilier de tenir compte de la situation privilégiée des parcelles et de majorer la valeur de ces terres à usage purement agricole ; QUE sans méconnaître les frais de viabilisation des parcelles à engager par la communauté d'agglomération Angers Loire métropole, il est incontestable que les parcelles litigieuses doivent être évaluées en fonction de : - leur bonne configuration, plane, avec facilité d'accès (RD 112) - leur proximité du centre bourg de Sainte Gemmes, commune en pleine expansion, de plusieurs zones pavillonnaires et des bords de Loire ; - leur proximité immédiate de tous les réseaux ; 1) ALORS QUE le juge de l'expropriation doit rechercher quel était l'usage effectif du terrain à la date de référence ; que la cour d'appel, qui a considéré que les terrains ne pouvaient être qualifiés de terrains à bâtir et s'est déterminée en considération de leur «situation privilégiée» sans préciser en quoi cette situation pouvait constituer un usage effectif ou influencer celui-ci, a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-15 I du code de l'expropriation ; 2) ALORS QUE la valeur d'une parcelle ne peut être déterminée qu'en fonction de son usage effectif à la date de référence et non pas en fonction de sa vocation future ; que la cour d'appel, qui a pris en considération, pour déterminer la valeur des parcelles en cause, qu'elle n'avait pas qualifiées de terrains à bâtir, l'expansion à prévoir du bourg près duquel elles étaient situées, la proximité des réseaux et le contexte de hausse de l'immobilier, éléments caractérisant une constructibilité future, a pris en considération leur vocation future et violé l'article L. 13-15, I, du code de l'expropriation. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est encore reproché à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à 224 758.80  la valeur des parcelles litigieuses, et à 13.237,94  les honoraires de la société Défi Immobilier ; AUX MOTIFS QUE vu l'article R. 13-28 du code de l'expropriation ainsi que l'ensemble des éléments du dossier, une mesure supplémentaire d'expertise n'est pas nécessaire, les difficultés particulières d'évaluation de l'abattement d'occupation n'étant pas caractérisées ; QUE c'est à bon droit que le premier juge a retenu un abattement pour occupation étant observé qu'il s'agit en l'espèce de parcelles occupées par un exploitant horticole ; QU'en conséquence, la valeur des parcelles doit être limitée en raison de l'occupation du fonds ; QU'il s'en suit que l'indemnité d'éviction allouée au locataire doit être déduite des indemnités allouées aux consorts X... puisqu'il s'agit de parcelles subissant une moins-value du fait de leur occupation ; QUE toutefois l'étude de faisabilité réalisée par la société Physaud, versée en cause d'appel par la communauté d'agglomération Angers Loire Métropole, ne peut servir de base à la fixation du pourcentage d'abattement pour occupation dans la mesure où la valeur des parcelles occupées ne peut être seulement déterminée en fonction d'un coût hypothétique du transfert de l'activité de l'exploitant qui occupe les terres en cause ; QU'en considération de tout ce qui précède et de l'ensemble des éléments du dossier, le juge de première instance n'a pas commis d'erreur de droit en retenant un abattement de 10 % sur la valeur des parcelles libres d'occupation ; QU'en conséquence, il convient de confirmer le jugement sur ce point en ce qu'il a fixé comme valeur des parcelles préemptées un prix de 9,91 euros le m² occupé ; QUE l'expertise sollicitée n'est donc pas indispensable ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE lorsque le terrain est évalué comme un terrain à bâtir ou en zone d'urbanisation future, soit plus de 20 fois plus qu'un terrain agricole. il est de jurisprudence constante que la valeur doit être limitée en raison de l'occupation du fonds par un exploitant agricole ; QUE l'indemnité d'éviction allouée au locataire doit ainsi être déduite des indemnités revenant aux propriétaires, s'agissant de parcelles occupées grevées d'une moins- value par rapport à des terrains libres ; QUE les consorts X... se sont abstenus au moment de l'accord de vente avec le lotisseur privé de désigner le débiteur des indemnités de cessation d'exploitation dues au locataire ; QUE la communauté d'agglomération Angers Loire Métropole n'a fourni aucun élément sur le fait que la société Minier locataire se serait vu offrir de nouvelles parcelles et serait sur le départ, selon les informations recueillies par le commissaire du gouvernement ; QUE dès lors, il convient de retenir un abattement pour occupation de 10 % pour fixer la valeur des parcelles préemptées comme suit : valeur parcelles libres : 249 732,00  - abattement occupation: - 24 973,20 euros Soit 224 758.80 , soit 8.10  le m² occupé ; ALORS QUE les jugements doivent être motivés ; que le juge de l'expropriation a fixé à 10 % l'abattement pour occupation, sans analyser les éléments sur lesquels il se fondait pour retenir cette évaluation ; qu'il a ainsi violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile.
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