LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à la société Arcadia du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé conte M. X... ; Sur le moyen unique : Vu l'article 1382 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix en Provence, 3 avril 2008) que la société civile immobilière L'Ystrio (la SCI) a confié à la société civile professionnelle Atelier d'architecture Arcadia (société Arcadia) une mission de maîtrise d'oeuvre pour la réalisation d'un immeuble composé de onze appartements et de garages, qu'elle a vendus en état futur d'achèvement, avec le concours de M. X... notaire, en fournissant une garantie intrinsèque d'achèvement ; que la SCI ayant été placée en liquidation judiciaire et les travaux interrompus avant achèvement, certains des acquéreurs ont assigné la SCI, la société Arcadia et le notaire en responsabilité et indemnisation de leurs préjudices financiers et de jouissance ; Attendu que pour déclarer la société Arcadia responsable in solidum avec la SCI et la condamner à payer aux acquéreurs diverses sommes au titre du surcoût de l'opération et d'un préjudice ce jouissance, l'arrêt retient que la société Arcadia qui devait en exécution de sa mission, confronter les souhaits du maître d'ouvrage et l'enveloppe financière dont il disposait, se prononcer sur la pertinence de celle ci et évaluer correctement le coût de l'opération de construction, a failli à sa mission en sous évaluant le programme, qu'au jour de la réalisation des fondations le maître de l'ouvrage et l'architecte avaient nécessairement connaissance du coût de construction de l'immeuble, que l'expert avait estimé que le ratio moyen du prix de vente au m², 7 552 francs, était faible par comparaison avec des prestations semblables et aurait dû se situer à environ 9.500 francs, que la société Arcadia avait laissé le maître d'ouvrage signer le marché le plus important d'un montant de 1 815 210 francs avec la société GP constructions en liquidation judiciaire depuis plusieurs mois et dont elle savait que le dirigeant était également gérant de la SCI et que les fautes commises par la société Arcadia tant au niveau de l'évaluation que de la direction du chantier ont entraîné l'arrêt définitif du chantier et contribué à la réalisation de l'entier dommage subi par les acquéreurs ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher quel était le coût initial de la construction de l'immeuble en fonction de l'ensemble des marchés passés, pour le confronter au montant global du prix de vente réel, tout en relevant que le maître de l'ouvrage, connaissait le coût de construction de l'immeuble au jour de la réalisation des fondations et avait réglé aux entreprises un montant inférieur au total des fonds versés par les acquéreurs ; la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il retient la responsabilité in solidum de la société Arcadia et la condamne à payer diverses sommes à Mme Y..., Mme Z..., Mme A... et aux époux B..., l'arrêt rendu le 3 avril 2008, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; Condamne, ensemble, Mmes Y..., A... et Z... et les époux B... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne ensemble, Mmes Y..., A... et Z... et les époux B... à payer à la SCP Atelier architecture Arcadia la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mmes Y..., A... et Z... et des époux B... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois novembre deux mille neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils pour la SCP Atelier architecture Arcadia Le moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SCP ATELIER ARCHITECTURE ARCADIA à payer diverses sommes à Mme Y..., Madame Z..., aux époux B... et à Mademoiselle A... au titre du surcoût de l'opération et en réparation de leur préjudice de jouissance, aux motifs que « Monsieur C... après analyse des courriers échangés entre les parties et des comptes rendus de chantier a retenu plusieurs facteurs à l'origine de l'arrêt définitif des travaux, à savoir : - la sous-estimation financière du coût global de l'opération - les difficultés financières éprouvées par le maître de l'ouvrage - la perte de confiance des acquéreurs qui ont posé des serrures empêchant l'accès aux appartements. L'expert a également relevé que les attestations d'avancement des travaux établies par le maître d'oeuvre correspondaient à la réalité de l'évolution des travaux et que les appels de fonds effectués par le notaire ont respecté les stipulations contractuelles et légales. Monsieur C... a chiffré le coût des travaux réalisés à la somme de 544.000 TTC et ceux nécessaires à l'achèvement à 516.903 TTC. ( ). L'article 2.1.2. du contrat d'architecte signé le 5 janvier 1998 entre la SCP ATELIER D'ARCHITECTURE ARCADIA et la SCI L'YSTRIO précise que l'architecte prend connaissance des données juridiques et financières qui lui sont communiquées par le maître de l'ouvrage, sous la responsabilité de celui-ci et fait, à cette occasion toutes observations utiles. Antérieurement à la signature de ce contrat, la SARL ARCADIA était déjà intervenue dans le cadre de cette opération notamment en délivrant à la SCI L'YSTRIO l'attestation confirmant l'achèvement des fondations de l'immeuble le 26 juin 1997 qui a permis au maître de l'ouvrage, par acte notarié du 31 juillet suivant, de bénéficier d'une garantie intrinsèque d'achèvement dans les conditions de l'article R 261-18b du code de la construction et de l'habitation. Ainsi au jour de la réalisation des fondations de l'immeuble le maître de l'ouvrage et l'architecte avaient nécessairement connaissance du coût de construction de l'immeuble. Dans l'acte notarié du 31 juillet 1997 relatif à la garantie d'achèvement, la SCI L'YSTRIO a déclaré que le prix total de vente de l'immeuble s'élevait à la somme de 3.440.500 francs soit 524.500,84 . L'architecte devait, en exécution de sa mission confronter les souhaits du maître de l'ouvrage et l'enveloppe financière dont il disposait, se prononcer sur la pertinence de celle-ci et évaluer correctement le coût de l'opération de construction de façon à permettre notamment à la SCI L'YSTRIO de déterminer le prix de vente des appartements en adéquation. L'expert C... a retenu que les travaux sont exécutés à hauteur de 77.5 % et chiffré les travaux restant à réaliser soit 22.5 % à 516.903 TTC. L'expert C... a estimé que le ratio moyen au m2 soit 7.552 F était faible alors que par comparaison avec des prestations semblables, le prix moyen aurait dû se situer, incidence foncière comprise, à environ 9.500 F/m2 de sorte que le produit de la vente aurait été supérieur d'environ 1,2 millions de francs. Monsieur C... a en outre relevé que la SCI L'YSTRIO a, compte tenu des entreprises et fournisseurs impayés, déboursé pour les travaux un montant largement inférieur au total des fonds versés par les acquéreurs soit 532.856,27 . La SARL ARCADIA intervenue dès l'origine dans cette opération devait, en exécution de sa mission, informer le maître de l'ouvrage de l'incidence du prix de vente de l'immeuble par rapport au montant des travaux à réaliser, compte tenu du mode de financement de l'opération exclusivement fondé sur les règlements des acquéreurs en cours de travaux et en l'absence de garantie extrinsèque d'achèvement La société d'architecte a également été défaillante dans sa mission de direction des travaux, l'expert C... ayant relevé l'absence de réunions de chantier entre avril et août 1997 ainsi qu'entre août et octobre 1998. La SARL ARCADIA qui prétend avoir correctement accompli sa mission ne verse aux débats, aucun élément permettant à la cour de connaître avec précision, la nature exacte de ses interventions dans le cours du chantier et plus particulièrement dès la défaillance avérée du maître de l'ouvrage dans le règlement de diverses entreprises et notamment les sociétés ESPACE MENUISERIE, GER, GREGOIRE et CEP. Dans le cadre de sa mission, l'architecte devait établir la comptabilité des travaux, s'assurer du paiement des intervenants et également rappeler au maître de l'ouvrage défaillant, ses obligations envers les locateurs d'ouvrage toujours présents sur le chantier. En effet la SARL ARCADIA a, malgré ces difficultés, laissé le chantier se poursuivre avec diverses entreprises dont la principale, la société GP CONSTRUCTION en liquidation judiciaire . Les fautes ainsi commises par la SARL ARCADIA dans l'accomplissement de sa mission envers la SCI L'YSTRIO, tant au niveau de l'évaluation que de la direction des travaux, ont entraîné l'arrêt définitif du chantier et contribué à la réalisation de l'entier dommage subi par chacun des acquéreurs » (arrêt p. 7 et 8), Alors que, d'une part, le maître d'oeuvre n'est responsable en cas de mauvaise évaluation du montant les travaux à réaliser que si le maître d'ouvrage l'a averti de ne pas dépasser le budget prévisionnel ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a reproché au maître d'oeuvre de ne pas avoir informé le maître de l'ouvrage de l'incidence du prix de vente de l'immeuble par rapport au montant des travaux à réaliser, et l'a condamné à payer aux acquéreurs le surcoût des travaux ; qu'en retenant la responsabilité de l'architecte sans avoir justifié que le coût initial de l'ouvrage ne pouvait être dépassé, la Cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; Alors que, d'autre part et en toute hypothèse, le juge doit justifier précisément ses décisions et ne peut dénaturer les pièces du dossier ; que pour évaluer le prix de vente, la cour s'est fondée sur la somme de 3.440.500 Frs, alors que le tableau récapitulatif des appels d'offres permet d'établir que ce prix était en réalité de 4.606.840 Frs ; qu'en outre, la cour d'appel n'a pas recherché quel était le montant total du coût initial de construction de l'immeuble ; qu'en reprochant au maître d'oeuvre un manquement à son obligation d'information sur le coût de l'ouvrage sans avoir précisé ce dernier, et après avoir retenu un prix de vente totale erroné et admis que le maître d'ouvrage avait déboursé pour les travaux un montant largement inférieur au total des fonds versés par les acquéreurs, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; Alors qu'enfin, l'architecte qui a transmis des attestations d'avancement de travaux correctes n'est pas responsable du défaut de paiement des entreprises, imputable au seul maître d'ouvrage professionnel ; qu'en retenant néanmoins la responsabilité de la société ARCADIA à ce titre, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.
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