LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à la SCI Place Roger Ducos du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Jean-Paul Y... ; Donne acte à M. Z... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Jean-Paul Y... ; Joint les pourvois n° Y 08-12.266 et T 08-21.208 ; Sur le premier moyen du pourvoi n° Y 08-12.266, ci-après annexé : Attendu qu'ayant constaté qu'aucune modification du fonds n'avait été rendue obligatoire pour l'institution de la servitude et qu'il n'avait pas été nécessaire d'effectuer des travaux d'aménagement pour permettre à Mme A... d'utiliser son droit de passage, que la SCI Place Roger Ducos ne rapportait pas la preuve de ce qu'elle avait pour projet de réunir l'ensemble des appartements et bureaux de l'immeuble et en aurait été empêchée par l'existence de la servitude et que le prix d'achat de l'immeuble en 1996 prenait à l'évidence en compte l'existence de cette servitude, la cour d'appel qui a souverainement retenu que la SCI ne rapportait pas la preuve d'un dommage indemnisable lié à cette servitude, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le second moyen du pourvoi n° Y 08-12.266, ci-après annexé : Attendu que la cour d'appel, répondant aux conclusions et sans dénaturer la clause de l'acte de vente, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le second moyen du pourvoi n° T 08-21.208, ci-après annexé : Attendu qu'ayant constaté que la servitude de passage au profit de Mme A... n'avait été reconnue que par l'effet du jugement du 24 mai 2000, confirmé par l'arrêt du 12 mai 2003 et qu'à cette date, les consorts Z... n'étaient plus propriétaires de l'immeuble en cause, et retenu, à bon droit, que l'article 682 du code civil ne prévoyait l'attribution d'une indemnité qu'au profit du propriétaire du fonds servant, c'est-à-dire, à cette date, la SCI Place Roger Ducos, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a, sans se contredire ni dénaturer les termes de la clause de l'acte de vente, légalement justifié sa décision de ce chef ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen du pourvoi n° T 08-21.208 qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ; Condamne la SCI Place Roger Ducos et M. Z... aux dépens des pourvois ; Vu l'article 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne la SCI Place Roger Ducos à payer à Mme A... la somme de 2 500 euros ; rejette les demandes de la SCI Place Roger Ducos et de la SCP Peignot et Garreau ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt janvier deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt. Moyens produits au pourvoi n° Y 08-12.266 par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour la SCI Place Roger Ducos. PREMIER MOYEN DE CASSATION - PRIS DE CE QUE l'arrêt infirmatif attaqué a débouté la SCI PLACE ROGER DUCOS de l'ensemble de ses demandes à l'exception de celle relative au règlement des charges d'entretien de la cage d'escalier et du couloir de son immeuble ; - AUX MOTIFS QUE Madame A... a introduit une action en revendication de servitude pour cause d'enclave de son immeuble et, par décision aujourd'hui définitive de la Cour d'Appel de PAU du 12 mai 2003, il lui a été reconnu le bénéfice d'une servitude sur le fonds de la SCI PLACE ROGER DUCOS ; que dès lors que la cage d'escalier et le couloir de l'immeuble ne constituent pas des parties communes mais des parties privatives de la SCI, celle-ci a qualité pour intenter une action en paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 682 du Code Civil ; qu'il y a lieu de rappeler que la servitude se trouve à l'intérieur d'un même immeuble et que l'assiette est constituée par une cage d'escalier et un couloir appartenant à la SCI PLACE ROGER DUCOS qui permettent à Madame Y... d'accéder à son appartement situé au deuxième étage de cet immeuble ; que la totalité de l'immeuble appartient donc à la SCI PLACE ROGER DUCOS à l'exception de l'appartement de Madame SERRE qui peut y accéder exclusivement par la cage d'escalier et le couloir en cause ; que l'article 682 du Code Civil dispose que le propriétaire dont le fonds est enclavé et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante est fondé à réclamer sur le fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son fonds, à charge d'une indemnité proportionnée aux dommages qu'il peut occasionner ; que l'expert a indiqué que l'immeuble a été acquis en 1996 par la SCI PLACE ROGER DUCOS pour un prix total de 190.561  ; que, à la date de son expertise, c'est-à-dire au mois de septembre 2003, il a évalué la valeur vénale de cet immeuble à 370.000  ; que cette valeur et cette estimation n'ont pas été discutées par les parties ; que, par ailleurs, l'expert a estimé la perte de valeur vénale résultant de la servitude de passage à 12, 5 % de la valeur actuelle de l'immeuble, soit une somme de 46.250  ; qu'il est de jurisprudence constante que l'indemnité due au propriétaire du fonds servant dépend du préjudice causé par le passage et non de la valeur de ce fonds ; que l'expert n'a pas mis en évidence de manière claire, même si la question qui lui était posée portait sur l'appréciation de la moins-value subie par l'immeuble, de dommages caractérisés occasionnés par la servitude de passage octroyée à Madame A... pour accéder à son appartement ; que l'expert s'est en effet borné à constater que la SCI PLACE ROGER DUCOS « ne sera plus maître chez elle si Madame Y... décide de louer son appartement et le gérant de la SCI n'aura aucun avis à donner et ce dans un immeuble d'autant plus dévalué qu'il est de qualité » ; que cet argument est subjectif et ne permet en aucun cas d'évaluer le prétendu dommage causé à l'intimée, d'autant que le propriétaire est une société et non une personne physique, ayant pour objet social l'achat et la gestion et la vente d'immeubles et que, d'ailleurs, il loue des appartements et des bureaux dans le dit immeuble, ce qui signifie que les locataires et occupants de son propre immeuble doivent également utiliser le couloir et les escaliers pour accéder au logement, au même titre que Madame A... et que son seul passage ne constitue pas un dommage indemnisable ; que, par ailleurs, aucune modification du fonds servant n'a été rendue obligatoire pour l'institution de la servitude et il n'a pas été nécessaire d'effectuer des travaux d'aménagement pour permettre à Madame Y... d'utiliser son droit de passage puisqu'il a suffi, pour cela, de lui remettre simplement la clé de la porte d'entrée de l'immeuble ; qu'en réalité, le tribunal n'a fait que donner une qualification juridique à une situation de fait existant depuis 1947, date à laquelle un contrat de bail portant sur l'utilisation de l'escalier et du couloir a été mis en place au profit des propriétaires successifs ; que la SCI PLACE ROGER DUCOS ne rapporte pas la preuve de ce qu'elle avait un projet de réunir l'ensemble des appartements et bureaux de l'immeuble et qu'elle en aurait été empêchée par l'existence de la servitude, d'autant que le rez-de-chaussée et le premier étage du dit immeuble sont occupés par l'agence immobilière dont le gérant est le même que celui de la SCI et que l'accès au premier étage se fait par un escalier intérieur permettant sans problème la communication entre le rez-de-chaussée et le premier étage ; que les deuxième et troisième étages sont occupés par des appartements mis en location, qui procurent des loyers d'un montant total de 9.689  annuels ; qu'il est, ainsi, peu crédible de la part de la SCI de soutenir qu'elle voudrait réunir les trois niveaux pour en faire une seule et même maison d'habitation ; qu'enfin, la SCI ne rapporte pas la preuve d'une perte locative résultant de l'existence de la servitude de passage ; que, au surplus, il convient d'observer que le prix d'achat de l'immeuble en 1996 prenait à l'évidence en compte l'existence de cette servitude puisqu'il était mentionné dans l'acte que « l'acquéreur s'engage à respecter les termes des jugements qui seront rendus, en particulier si les jugements à intervenir décidaient que les consorts Y... disposent d'un droit de passage sur l'immeuble vendu et, en conséquence, à respecter cette décision et à leur autoriser le passage » ; que c'est donc en toute connaissance de cause que la SCI PLACE ROGER DUCOS a acquis cet immeuble, lequel a enregistré en sept ans une plus-value très significative puisqu'il a été évalué en 2003 par l'expert à 370.000  ; que, dès lors, la SCI PLACE ROGER DUCOS ne rapporte pas la preuve d'un dommage indemnisable lié à l'existence de la servitude de passage et sera donc déboutée de l'ensemble de ses demandes ; - ALORS, D'UNE PART, QUE le propriétaire du fonds servant sur lequel doit s'exercer une servitude de passage au profit d'un fonds enclavé a droit à une indemnité proportionnée au dommage que ce passage peut occasionner ; que, à cet égard, la dépréciation du fonds résultant de la nécessité, pour l'exercice de la servitude de passage, de maintenir l'immeuble en appartements séparés par un couloir et un escalier fermés, sous la forme d'une copropriété qui n'existe pourtant pas, constitue un chef de préjudice indemnisable que les juges du fond doivent prendre en considération ; qu'en refusant de voir dans ce dommage, distinct de la gêne occasionnée par le passage, un préjudice indemnisable en considération de la moins-value subie en conséquence par l'immeuble, la Cour d'Appel a violé l'article 682 du Code Civil ; - ALORS, D'AUTRE PART, QUE l'indemnité susceptible d'être allouée au propriétaire du fonds servant est proportionnée au dommage que le passage peut occasionner et ne requiert pas en cela l'existence d'un préjudice déjà réalisé ; qu'en justifiant l'absence de préjudice indemnisable par la considération que le propriétaire du fonds servant ne rapportait pas la preuve d'un projet visant à réunir l'ensemble des bureaux et appartements, projet qui aurait été empêché d'aboutir par l'établissement de la servitude, et, plus généralement, par l'absence de preuve d'un préjudice déjà réalisé, comme une perte locative résultant de la servitude de passage, la Cour d'Appel a violé derechef l'article 682 du Code Civil ; - ALORS, DE TROISIEME PART, QU'en se fondant, pour conclure à l'absence de préjudice indemnisable, sur la circonstance que le prix d'achat de l'immeuble en 1996 avait pu prendre en compte la possibilité d'une servitude, cependant que, à l'époque de la vente, la servitude de passage n'avait pas encore été judiciairement instituée et que le fait qu'il ait pu en être tenu compte ne concernait en toute hypothèse que les rapports entre le vendeur et l'acquéreur de l'immeuble et ne pouvait donc dispenser en soi le propriétaire du fonds enclavé du paiement de l'indemnité prévue par l'article 682 du Code Civil dans son rapport avec le propriétaire du fonds servant auquel la servitude de passage porte préjudice, la Cour d'Appel a statué par des motifs inopérants et a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ; - ALORS, DE QUATRIEME PART, QUE la gêne occasionnée par le droit de passage constitue un chef de préjudice ouvrant droit à indemnisation sur le fondement de l'article 682 du Code Civil ; qu'en excluant en l'occurrence l'existence d'un tel dommage par la considération que le fait que le propriétaire ne soit plus désormais maître chez lui constituait une donnée à caractère subjectif ne permettant pas d'évaluer le préjudice en résultant, d'autant que le propriétaire était une personne morale et non une personne physique, cependant que tout propriétaire, maître de louer ou non son bien et d'en choisir les occupants, subit nécessairement un préjudice en n'étant pas maître des personnes susceptibles de pénétrer dans sa propriété pour accéder au fonds enclavé, la Cour d'Appel a violé, une fois encore, l'article 682 du Code Civil ; - ET ALORS, ENFIN, QUE la SCI PLACE ROGER DUCOS soulignait dans ses conclusions que, s'il existait avant l'établissement de la servitude de passage un bail portant sur l'usage de l'escalier et du couloir, cet usage recevait ainsi, à l'époque, une contrepartie, ce dont il ressortait que la servitude était bien source d'un préjudice ; qu'en jugeant que le Tribunal n'avait fait que donner une qualification juridique à une situation de fait existant depuis 1947, date à laquelle un contrat de bail portant sur l'utilisation de l'escalier et du couloir avait été mis en place au profit des propriétaires successifs, sans apprécier si l'existence d'une contrepartie financière à cette utilisation ne commandait pas d'en tirer toute conséquence sur le terrain du préjudice résultant de l'établissement de la servitude, la Cour d'Appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 682 du Code Civil. SECOND MOYEN DE CASSATION - PRIS DE CE QUE l'arrêt attaqué a condamné la SCI PLACE ROGER DUCOS in solidum avec les consorts Z... aux entiers dépens de première instance et d'appel y compris les frais d'expertise ainsi qu'à une somme de 2.000  au profit de Madame Y... en application de l'article 700 du Code de procédure civile - AU MOTIF QUE il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame Y... les frais irrépétibles qu'elle a dû engager pour la présente procédure ; que les consorts Z... et la SCI PLACE ROGER DUCOS seront donc condamnés in solidum à lui payer une indemnité de 2.000  en application de l'article 700 du Code de procédure civile. - ALORS QUE D'UNE PART dans ses conclusions d'appel signifiées le 22 novembre 2006 (p 9 § 7), la SCI PLACE ROGER DUCOS avait fait valoir que les consorts Z... faisaient état de ce qu'ils s'étaient engagés au jour de la cession à faire leur affaire personnelle des affaires en cours ; qu'à cet égard l'acte de vente notarié du 4 octobre 1996 (p 13 in fine et p 14) stipulait expressément que « le vendeur fera son affaire personnelle des procédures en cours. Il en supportera tous les frais sans exception ni réserve et s'oblige à les mener jusqu'à leur terme » ; qu'en condamnant cependant la SCI PLACE ROGER DUCOS in solidum avec les consorts Z... aux entiers dépens de première instance et d'appel y compris les frais d'expertise ainsi qu'à des frais irrépétibles au profit de Madame Y... sans répondre auxdits conclusions d'appel qui étaient de nature à influer sur la décision entreprise si elles avaient été prise en considération, la Cour d'Appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; - ALORS QUE D'AUTRE PART et en tout état de cause, l'acte de vente notarié du 4 octobre 1996 (p 13 in fine et p 14) stipulait expressément que « le vendeur fera son affaire personnelle des procédures en cours. Il en supportera tous les frais sans exception ni réserve et s'oblige à les mener jusqu'à leur terme » ; qu'en condamnant cependant la SCI PLACE ROGER DUCOS in solidum avec les consorts Z... aux entiers dépens de première instance et d'appel y compris les frais d'expertise ainsi qu'à des frais irrépétibles au profit de Madame Y..., la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte de vente notarié du 4 octobre 1996 en violation de l'article 1134 du Code Civil.Moyens produits au pourvoi n° T 08-21.208 par la SCP Peignot et Garreau, avocat aux Conseils, pour M. Z.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevables les demandes présentées par les consorts Z... à l'encontre de Madame A... et subsidiairement de la SCI Place Roger DUCOS. AUX MOTIFS QUE les locataires et occupants de l'immeuble de la Société Place Roger DUCOS doivent utiliser le couloir et l'escalier pour accéder au logement au même titre que Madame A... et que son seul passage ne constitue pas un dommage ; qu'aucune modification du fonds n'a été rendue obligatoire pour l'institution de la servitude et qu'il n'a pas été nécessaire d'effectuer les travaux d'aménagement pour permettre à Madame Y... d'utiliser son droit de passage ; que le Tribunal n'a fait que donner une qualification juridique à une situation de fait existant depuis 1947, date à laquelle un contrat de bail portant sur l'utilisation de l'escalier et du couloir a été mis en place au profit des propriétaires du fonds actuellement bénéficiaire de la servitude ; que la SCI qui ne rapporte pas la preuve de ce qu'elle avait un projet de réunir l'ensemble des appartements et bureaux de l'immeuble et qu'elle en aurait été empêchée par l'existence de la servitude, ne rapporte pas, davantage, la preuve d'une perte locative résultant de l'existence de la servitude de passage ; qu'au surplus, il convient d'observer que le prix d'achat de l'immeuble en 1996 prenait à l'évidence en compte l'existence de cette servitude puisqu'il était mentionné dans l'acte que « l'acquéreur s'engage à respecter les termes des jugements qui seront rendus en particulier, si les jugements à intervenir décidaient que les consorts Y... disposaient d'un droit de passage sur l'immeuble vendu et en conséquence à respecter cette décision et à leur autoriser le passage 3 ; que la société civile immobilière ne rapporte pas la preuve indemnisable liée à l'existence de la servitude. ALORS D'UNE PART QUE le propriétaire dont le fonds est enclavé est fondé à réclamer sur le fonds de son voisin un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ce fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ; que l'indemnité doit être fixée en considération du seul dommage occasionné, lequel est indépendant des travaux susceptibles d'être ou non engagés par le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ; que dès lors, en se déterminant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a procédé d'une violation de l'article 682 du Code civil. ALORS D'AUTRE PART QU'en retenant pour écarter en son principe la demande d'indemnité en raison de la servitude, que les propriétaires du fonds bénéficiaires de la servitude s'étaient vus octroyer la simple qualification juridique d'une situation de fait existant depuis 1947, date à laquelle un contrat de bail portant sur l'utilisation de l'escalier et du couloir avait été mise en place au profit des propriétaires successifs, cependant que la reconnaissance de la servitude leur conférant non plus un droit précaire, mais bien un droit réel sur l'immeuble débiteur de la servitude, la Cour d'appel a de ce chef également violé l'article 682 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevable les demandes présentées par les consorts Z... à l'encontre de Madame A... et subsidiairement de la SCI Place Roger DUCOS. AUX MOTIFS QUE les consorts Z... ont conclu à la condamnation des consorts Y... au paiement de l'indemnité due en réparation du dommage causé par la servitude de passage ; qu'ils se prévalent d'une disposition de l'acte de vente d'une partie de l'immeuble au profit de la société civile immobilière Place Roger DUCOS le 9 octobre 1996 stipulant que les vendeurs, c'est-à-dire eux-mêmes, devaient s'occuper seuls des procès concernant cette servitude, ce qui signifie pour eux qu'ils devaient supporter seuls les avantages et les inconvénients concernant la servitude de passage ; que d'une part, à la date de la vente, le Tribunal d'instance de DAX avait validé le jugement du 10 octobre 1996, le congé délivré à effet du 18 juillet 1996 aux Consorts Y... par les époux Z..., portant sur le contrat de bail leur donnant le droit d'utiliser l'escalier, le couloir et la cave ; que dès lors il n'existait pas de servitude sur cet immeuble au 4 octobre 1996, et c'est ce qui est d'ailleurs mentionné dans l'acte de vente, alors que ladite servitude de passage au profit de Madame A... ne lui a été reconnue que par l'effet du jugement du Tribunal de grande instance de DAX du 24 mai 2000, confirmé par l'arrêt de la Cour d'appel de PAU du 12 mai 2003 ; qu'à cette date, les consorts Z... n'étaient plus propriétaires de l'immeuble en cause, et l'article 682 du Code civil ne prévoit l'attribution d'une indemnité qu'au profit du propriétaire du fonds servant, c'est-à-dire, à cette date, la société civile immobilière Place Roger DUCOS ; que dès lors, les demandes présentées par les consorts Z... à l'encontre de Madame A... et à titre subsidiaire contre la société civile immobilière Place Roger DUCOS, doivent être déclarées irrecevables. ALORS D'UNE PART QU'en statuant comme elle l'a fait tout en constatant que le prix d'achat de l'immeuble en 1996 prenait à l'évidence en compte l'existence de cette servitude puisqu'il était mentionné dans l'acte de vente du 4 octobre 1996 que "l'acquéreur s'engage à respecter les termes des jugements qui seront rendus, en particulier si les jugements à intervenir décidaient que les Consorts Y... disposent d'un droit de passage sur l'immeuble vendu et en conséquence à respecter cette décision" et qu'en toute connaissance de cause la société Place Roger DUCOS avait acquis l'immeuble en litige, la Cour d'appel qui a méconnu la portée des termes clairs et précis de la clause insérée dans l'acte de vente du 4 octobre 1996, n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1134 et 682 du Code civil. ALORS D'AUTRE PART QU'en retenant encore « qu'il n'existait pas de servitude sur l'immeuble au 4 octobre 1996 », tout en constatant que « le prix d'achat de l'immeuble en 1996 prenait à l'évidence en compte l'existence de cette servitude », la Cour d'appel qui s'est contredite n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du Code de procédure civile. ALORS ENFIN QU'en statuant encore comme elle l'a fait, sans même rechercher si les consorts Z... ne pouvaient être regardés comme des gérants d'affaires leur donnant vocation à réclamer à la SCI Place Roger DUCOS l'indemnité que cette dernière était susceptible de recevoir, la Cour d'appel n'a pas davantage donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1371 du Code civil.
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