LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 juin 2008), que la société civile immobilière 25 Fontaine au Roi, propriétaire d'un appartement dans un immeuble, se plaignant d'infiltrations dans l'un de ses murs intérieurs, a sollicité et obtenu en référé la désignation d'un expert ; qu'après dépôt du rapport de l'expert, selon lequel les désordres provenaient du conduit de cheminée adossé au mur pignon de la copropriété du 25 27 rue de la Fontaine au Roi, desservant le local appartenant à la SCI Trimob, situé dans la copropriété du 29 de la même rue, la SCI 25 Fontaine au Roi a assigné la SCI Trimob et le syndicat des copropriétaires du 29 rue de la Fontaine au Roi afin qu'ils soient condamnés in solidum à réparer son préjudice matériel et son trouble de jouissance ; Sur le second moyen du pourvoi principal, ci après annexé : Attendu qu'ayant retenu qu'il résultait de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 que les cheminées constituaient des parties communes, que la circonstance qu'il n'était utilisé que par la SCI ne conférait pas au conduit de cheminée le caractère de partie privative, que la responsabilité du syndicat des copropriétaires du 29 rue de la Fontaine au Roi devait être confirmée, que cependant, la SCI, qui avait procédé à l'installation de la chaudière à l'origine des désordres constatés dans les locaux de la SCI 25 Fontaine au Roi devait garantir le syndicat des copropriétaires, la cour d'appel, par une décision motivée, a légalement justifié sa décision ; Sur le premier moyen du pourvoi principal et le second moyen du pourvoi provoqué, réunis, ci-après annexés : Attendu qu'ayant relevé l'existence dans le local de la SCI 25 Fontaine au Roi, d'un écaillage important de la peinture avec cloquage et fissurations affectant les deux niveaux du local ainsi qu'un ancien et fort degré d'humidification, la cour d'appel qui, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a souverainement retenu l'existence d'un préjudice de jouissance dont elle a apprécié l'importance et la durée, a, par ces motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ; Mais sur le premier moyen du pourvoi provoqué : Vu l'article 1134 du code civil ; Attendu que pour condamner la compagnie ACE à garantir le syndicat des copropriétaires du 29 rue de la Fontaine au Roi des condamnations mises à sa charge, l'arrêt retient que l'exclusion de garantie de l'article 8.6 de la police relative aux dommages dus à la condensation ne s'applique que dans l'hypothèse de dommages subis par l'immeuble du 29 rue de la Fontaine au Roi et qu'en l'espèce le syndicat des copropriétaires est recherché par un tiers, la SCI 25 Fontaine au Roi, qu'en conséquence il convient d'appliquer la garantie couvrant la responsabilité du fait des biens ou des préposés, la police souscrite couvrant "Les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile que l'assuré peut encourir, en vertu des codes civil, de la sécurité sociale et rurale en raison des dommages corporels, matériels et immatériels causés aux tiers et aux locataires du fait : des bâtiments dépendances, cours etc" ; Qu'en statuant ainsi, sans caractériser l'existence d'un accident à l'origine du sinistre, exigée pour la mise en oeuvre de la garantie C, Responsabilité civile, aux termes des conventions spéciales, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que la compagnie ACE devait sa garantie au syndicat des copropriétaires du 29 rue de la Fontaine au Roi, l'arrêt rendu le 27 juin 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Laisse à chacune de ses parties la charge de ses dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois novembre deux mille neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils pour la SCI Trimob (demanderesse au pourvoi principal). PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF A L'ARRÊT ATTAQUE d'avoir réformé le jugement en ce qu'il avait débouté en réalité déclaré irrecevable- la SCI 25 FONTAINE AU ROI de son demande de dommages-intérêts au titre de son préjudice de jouissance et d'avoir condamné in solidum la SCI TRIMOB et le Syndicat des copropriétaires du 29 rue de la Fontaine au Roi à indemniser la SCI 25 FONTAINE AU ROI pour son préjudice de jouissance, AUX MOTIFS QUE «( ) il est constant que les locaux appartenant à la SCI FONTAINE AU ROI ont été affectés de désordres constatés par Monsieur X... ; Qu'ils proviennent, selon l'expert, de l'installation d'une chaudière à gaz par la SCI TRIMOB dans l'immeuble voisin du 29 rue de la Fontaine au Roi ; Que le conduit de fumées n'ayant pas été tubé dès l'installation de la chaudière, des traces d'humidité sont ainsi apparues dans les locaux de la SCI 25 FONTAINE AU ROI. ( ) Que la SCI 25 FONTAINE AU ROI sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance. ( ) Que la SCI 25 FONTAINE AU ROI sollicite la somme de 15.675 euros au titre de la réparation de son préjudice de jouissance calculé sur la base d'un préjudice mensuel de 275 euros pendant 57 mois, soit jusqu'à la réalisation des travaux. Mais ( ) que, si le préjudice de jouissance de la SCI est incontestable, sa durée ne saurait être prise en compte pour une aussi longue période ; Qu'en effet, si le point de départ à prendre en considération est la date de déclaration de sinistre (11 juin 1999), les travaux de tubage du conduit de cheminée qui ont mis un terme aux désordres ont été réalisés en avril 2001 ; Que la SCI a fait établir par l'entreprise EDOUARD un devis de travaux de peinture le 29 novembre 2002 ; Que le devis note comme date de séchage le 29 novembre 2002 ; Que l'argument selon lequel la SCI ne pouvait pas réaliser les travaux plus tôt avant de connaître les causes réelles des désordres n'est pas recevable dès lors qu'il lui était possible de constater que ceux-ci ne s'aggravaient pas ; Que la période prise en compte pour le calcul de l'indemnité réparatrice ira de la date du sinistre au 31 décembre 2002, soit 42 mois x 275 euros = 11.550 euros.» ; ALORS D'UNE PART QUE l'affirmation selon laquelle le préjudice de jouissance est incontestable n'est pas une motivation ; que la Cour d'appel, en affirmant que le préjudice de jouissance est incontestable, a donc violé les articles 455 et 458 du Code de procédure civile ; ALORS D'AUTRE PART QUE la Cour d'appel ne pouvait statuer de la sorte sans s'expliquer sur les conclusions d'appel de la SCI TRIMOB faisant valoir « que le tribunal a parfaitement jugé que la SCI ne rapportait pas la preuve qu'elle subissait un préjudice, ne serait-ce qu'en la personne de ses associés ; que le document produit en cause d'appel permet d'identifier les deux associés mais non pas d'établir leur préjudice de jouissance, aucune preuve n'étant rapportée de leur occupation effective des lieux ; qu'aucun contrat de bail n'a été établi ; qu'il apparaît que l'appartement n'était pas régulièrement occupé » (Conclusions d'appel de la SCI TRIMOB du 27 mars 2008, p.6 et 7) ; Que l'arrêt n'est dès lors pas légalement justifié au regard de l'article 1382 du Code civil ; ALORS ENFIN QUE l'exposante concluait (Conclusions précit. p.7) à la minoration de l'indemnité pour préjudice de jouissance telle que calculée par l'expert judiciaire en critiquant le chiffrage retenu par ce dernier ; Qu'en indemnisant le préjudice de jouissance subi par l'appelante sur la base des conclusions de l'expert judiciaire sans s'expliquer sur les critiques formulées à ce sujet par l'exposante, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1382 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF A L'ARRÊT ATTAQUE d'avoir débouté la SCI TRIMOB de sa demande tendant à voir dire et juger le Syndicat des copropriétaires entièrement responsable du sinistre et de l'avoir condamnée à garantir intégralement ledit Syndicat des condamnations mises à sa charge, AUX MOTIFS QUE «( ) il est constant que les locaux appartenant à la SCI FONTAINE AU ROI ont été affectés de désordres constatés par Monsieur X... ; Qu'ils proviennent, selon l'expert, de l'installation d'une chaudière à gaz par la SCI TRIMOB dans l'immeuble voisin du 29 rue de la Fontaine au Roi ; Que le conduit de fumées n'ayant pas été tubé dès l'installation de la chaudière, des traces d'humidité sont ainsi apparues dans les locaux de la SCI 25 FONTAINE AU ROI.« (...)« ( ) Que le Syndicat des copropriétaires du 29 rue de la Fontaine au Roi sur la propriété duquel est implanté le conduit de cheminée litigieux soutient que sa responsabilité ne peut être retenue dès lors que ledit conduit constitue une partie privative puisqu'il est à l'usage exclusif de la SCI TRIMOB. Mais ( ) qu'il résulte de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 que les cheminées constituent des parties communes ; Que la circonstance qu'il ne soit utilisé que par la SCI TRIMOB ne confère pas au conduit de cheminée le caractère de partie privative ; Que la responsabilité du Syndicat des copropriétaires du 29 rue de la Fontaine au Roi sera confirmée ; Que cependant, la SCI TRIMOB, qui a procédé à l'installation de la chaudière à l'origine des désordres constatés dans les locaux de la 25 FONTAINE AU ROI devra garantir le syndicat des copropriétaires ; ( ) Que la SCI TRIMOB devra garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations mises à sa charge.» ; ALORS D'UNE PART QUE, comme le faisait observer l'exposante en page 6 in limine de ses conclusions déposées le 27 avril 2008 (prod.), le syndicat des copropriétaires est seul responsable de plein droit, en vertu de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dont les dispositions sont d'ordre public, des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes ; Qu'en condamnant l'exposante à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations mises à sa charge au seul motif que, bien que le conduit de fumées soit une partie commune, c'est elle qui a procédé à l'installation de la chaudière à l'origine des désordres constatés dans les locaux de l'appelante, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 14 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 modifiée ; ALORS D'AUTRE PART ET EN TOUTE HYPOTHÈSE QUE l'exposante soutenait également en page 6 de ses conclusions signifiées le 27 avril 2008 (prod.) que le Tribunal avait à juste titre retenu une faute concrète du syndicat des copropriétaires en ce qu'il avait fait réaliser un entoilage à l'origine de l'aggravation des désordres subis par l'appelante ; Qu'en condamnant l'exposante à garantir intégralement le syndicat des copropriétaires des condamnations mises à sa charge sans s'expliquer sur la faute, retenue par les premiers juges, à l'origine d'une aggravation du préjudice et qui lui était reprochée par la SCI TRIMOB, la Cour d'appel a violé les articles 455 et 954 du Code de procédure civile. Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour la société Ace European Group Limited (demanderesse au pourvoi provoqué). PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la compagnie ACE doit sa garantie à son assuré, le syndicat des copropriétaires du 29 rue de la Fontaine au Roi, AUX MOTIFS QUE la compagnie d'assurances ACE assureur du syndicat des copropriétaires du 29 rue de la Fontaine au Roi dénie sa garantie en application des clauses d'exclusion de la police souscrite ; qu'elle soutient que l'article 8.6 de la police exclut les dommages dus à la condensation et qu'en conséquence, elle ne garantit pas le syndicat du 29 rue de la Fontaine au Roi ; mais que cette exclusion de garantie ne s'applique que dans l'hypothèse de dommages subis par l'immeuble du 29 rue de la Fontaine au Roi ; qu'en l'espèce le syndicat des copropriétaires est recherché par un tiers, la SCI 25 Fontaine au Roi ; qu'en conséquence il convient d'appliquer la garantie couvrant la responsabilité du fait des biens ou des préposés, la police souscrite couvrant «Les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile que l'assuré peut encourir, en vertu des codes civil, de la sécurité sociale et rurale en raison des dommages corporels, matériels et immatériels causés aux tiers et aux locataires du fait : des bâtiments dépendances, cours etc» ; qu'en conséquence de ce qui précède la compagnie ACE devra garantir le syndicat des copropriétaires, 1- ALORS QUE la police d'assurance stipulait que «la compagnie garantit les dommages autres que ceux définis ci-avant : les dommages dus à la condensation», sans qu'il soit à aucun moment stipulé que cette exclusion ne s'appliquait qu'aux dommages subis par l'immeuble du 29 rue de la Fontaine au Roi et non aux dommages subis par d'autres biens dont le syndicat des copropriétaires serait déclaré responsable ; qu'en jugeant pourtant que l'exclusion ne s'appliquait que dans l'hypothèse de dommages subis par l'immeuble du 29 rue de la Fontaine au Roi, la Cour d'appel a dénaturé la police d'assurance, en violation de l'article 1134 du Code civil. 2- ALORS, en tout état de cause, QUE les conventions spéciales, indissociables des conditions générales, stipulaient que seuls étaient garantis sur le fondement de l'assurance de responsabilité civile les dommages causés aux tiers «par un accident» ; qu'en l'espèce, l'exposante contestait que l'origine des dommages soit accidentelle, ce que le syndicat reconnaissait d'ailleurs puisqu'il expliquait que les dommages était dus à une utilisation répétée et fautive du conduit de fumée par la SCI TRIMOB ; qu'en faisant pourtant application de la garantie responsabilité civile, sans caractériser l'existence d'un accident qui conditionnait l'application de cette garantie, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR réformé le jugement en ce qu'il avait déclaré irrecevable la demande de la SCI 25 FONTAINE AU ROI de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance et d'AVOIR condamné in solidum la SCI TRIMOB et le syndicat des copropriétaires du 29 rue de la Fontaine au Roi à payer à la SCI 25 FONTAINE AU ROI la somme de 11.550 euros au titre de la réparation de son préjudice de jouissance, AUX MOTIFS QU'il est constant que les locaux appartenant à la SCI FONTAINE au ROI ont été affecté de désordres constatés par Mr X... ; qu'ils proviennent selon l'expert de l'installation d'une chaudière à gaz par la SCI TRIMOB dans l'immeuble voisin du 29 rue de la Fontaine au Roi ; que le conduit de fumée n'ayant pas été tubé dès l'installation de la chaudière, des traces d'humidité sont ainsi apparues dans les locaux de la SCI 25 Fontaine au Roi ; que la SCI 25 Fontaine au ROI sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages intérêts en réparation du préjudice de jouissance ; que la SCI 25 Fontaine au Roi sollicite la somme de 15 675 euros au titre de la réparation de son préjudice de jouissance calculé sur la base d'un préjudice mensuel de 275 euros pendant 57 mois soit jusqu'à la réalisation des travaux ; mais, que si le préjudice de jouissance de la SCI est incontestable, sa durée ne saurait être prise en compte pour une aussi longue période ; qu'en effet si le point de départ à prendre en considération est la date de déclaration de sinistre (11 juin 1999), les travaux de tubage du conduit de cheminée qui ont mis un terme aux désordres ont été réalisés en Avril 2001 ; que la SCI a fait établir par l'entreprise EDOUARD un devis de travaux de peinture le 29 novembre 2002 ; que le devis note comme date de séchage le 29 novembre 2002 ; que l'argument selon lequel la SCI ne pouvait pas réaliser les travaux plus tôt avant de connaître les causes réelles des désordres n'est pas recevable dès lors qu'il lui était possible de constater que ceux-ci ne s'aggravaient pas ; que la période prise en compte pour le calcul de l'indemnité réparatrice ira de la date du sinistre au 31 décembre 2002 soit 42 mois x 275 euros = 11 550 euros, ALORS QUE la société exposante demandait la confirmation du jugement entrepris, qui avait jugé que la SCI 25 LA FONTAINE AU ROI ne justifiait pas de sa qualité pour demander réparation d'un préjudice de jouissance, faute de justifier avoir personnellement, ou même en la personne de ses associés, souffert des désordres constatés ; qu'en concluant à l'existence d'un préjudice de jouissance incontestable et en indemnisant la SCI 25 LA FONTAINE AU ROI au titre de ce prétendu préjudice de jouissance, sans réfuter ce moyen péremptoire tiré du défaut de qualité à agir de cette SCI pour absence de préjudice personnel, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
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