LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 13 octobre 2008) que M. X..., propriétaire d'un local à usage commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble qu'il habite, l'a donné à bail à Mme Y... pour l'exploitation d'un commerce de couturière retoucheuse ; que le 5 avril 2003, un incendie a endommagé l'immeuble ; que l'expert judiciaire a conclu que l'incendie était né par accident dans les combles situés au-dessus du local loué et non compris dans l'assiette du bail et que le local donné à bail avait été endommagé par des dégagements de fumée et l'eau déversée par les pompiers ; que Mme Y... et son assureur la Macif, ont assigné M. X... et son assureur, la MGA, pour les voir condamner à indemniser les préjudices subis du fait des conséquences de l'incendie ; que M. X... et son assureur, la MGA, ont demandé reconventionnellement que Mme Y... soit, en sa qualité de locataire, présumée responsable de l'incendie ; Sur le premier moyen : Vu les articles 1733 et 1734 du code civil ; Attendu que le locataire répond de l'incendie à moins qu'il ne prouve un cas fortuit, une force majeure ou un vice de construction, ou que l'incendie a été communiqué par une maison voisine ; que s'il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l'incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l'immeuble qu'ils occupent, à moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un d'eux, auquel cas, celui-là seul en est tenu, ou que quelques-uns ne prouvent que l'incendie n'a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n'en sont pas tenus ; Attendu que pour accueillir la demande de Mme Y... en réparation de ses préjudices, l'arrêt retient que M. X..., bailleur, occupant, à titre privatif et dans les conditions d'un locataire, les combles où l'incendie est né, doit être déclaré responsable des conséquences du sinistre en application de l'article 1734 du code civil ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'aucun texte n'édicte au profit du locataire, ou de son subrogé, une présomption de responsabilité contre le bailleur qui occupe une partie de l'immeuble incendié et que, dans ce cas, le locataire ne dispose contre le propriétaire, occupant des locaux dans lesquels l'incendie a pris naissance, que d'une action fondée ou sur une faute de celui-ci à l'origine de l'incendie ou de sa propagation, ou sur la réparation du trouble de jouissance, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 octobre 2008, entre les parties, par la cour d'appel d'Orléans ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans, autrement composée ; Condamne, ensemble, Mme Y... et la MACIF aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, Mme Y... et la MACIF à payer à M. X... et la société Monceau générale assurances, ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme Y... et de la MACIF ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf décembre deux mille neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt. Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. X... et la société Monceau générale assurances. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR déclaré Monsieur Bernard X..., solidairement avec son assureur, la Compagnie MUTUELLE GENERALE D'ASSURANCE (MGA) dans les limites de sa garantie, tenu de réparer l'entier préjudice qu'auraient subi Madame Marie-Ligne Y... et son assureur, la MACIF, d'AVOIR condamné Monsieur X..., solidairement avec la MGA dans les limites de sa garantie, à régler à la MACIF la somme de 36.842 euros et d'AVOIR condamné Monsieur X..., solidairement avec la MGA dans les limites de sa garantie, à régler à Madame Y... la somme de 3.000 euros au titre de son préjudice personnel ; AUX MOTIFS PROPRES QU'il résulte du rappel des faits, tel qu'il est énoncé par l'expert et non contesté par les parties, que l'incendie s'est déclaré vers 5 heures du matin, qu'il a été découvert par un voisin, sous la forme d'une épaisse fumée qui s'échappait du toit au-dessus du magasin exploité par Marie-Ligne Z..., épouse Y..., et que les ardoises ont ensuite éclaté, les flammes devenant alors visibles ; qu'il ressort des constatations matérielles de l'expert que le feu, qui globalement s'est maintenu au niveau des combles, a détruit entièrement l'étage de l'immeuble au-dessus du magasin et que ce dernier n'a été endommagé que par les fumées de l'incendie et les eaux déversées par les pompiers pour éteindre le sinistre ; que l'expert indique que l'analyse des restes calcinés de la charpente démontre que la propagation du feu s'est effectuée, au-dessus de la dalle en béton, depuis le mur séparatif en parpaings côté Est vers le centre du bâtiment ; que l'examen minutieux du tableau électrique situé au rez-de-chaussée de l'immeuble a établi avec certitude que cette installation n'avait pas participé à l'incendie, l'expert ayant notamment constaté que les disjoncteurs de sécurité des différents réseaux avaient juste fondu en surface, mais qu'ils étaient intacts à l'intérieur, que la carbonisation des gainages isolants situés au-dessus du tableau provenait de la chaleur émanant de l'incendie à l'étage, laquelle s'était diffusée par un orifice ouvert dans la dalle en béton pour permettre le passage des câbles électriques alimentant le rez-de-chaussée, et que les câbles de sortie, au-dessous du tableau, étaient beaucoup moins détériorés car plus éloignés de la source de chaleur ; que l'expert a pu, à bon droit, compte-tenu de ces constatations, conclure que le sinistre avait pris naissance au premier étage, dans les combles, près du mur en parpaings ci-dessus visé ; qu'il en résulte avec certitude que l'incendie n'a pas pris naissance dans la partie de l'immeuble louée à Marie-Ligne Z..., épouse Y... ; que l'expert a, en outre, déduit de ses constatations que le sinistre était d'origine accidentelle, ce qui n'est pas contesté ; que, sans pouvoir déterminer avec certitude la cause exacte de l'incendie, il a néanmoins relevé que celui-ci pouvait provenir, soit d'une défaillance du circuit électrique, Bernard X... lui ayant certes affirmé qu'il n'existait pas d'installation de cette nature à l'étage, mais des morceaux de câbles électriques en partie calcinés ayant été retrouvés dans les décombres, soit des produits stockés par le propriétaire dans les lieux, certains provenant de son ancienne activité de quincaillier étant susceptibles de s'être dégradés dans le temps en entraînant une inflammation spontanée (insecticides, engrais azotés) ; que la détermination des responsabilités en cas d'incendie dans un immeuble loué est régie par les dispositions spécifiques des articles 1733 et 1734 du Code civil ; que la présomption de responsabilité pesant en la matière sur le locataire, telle qu'elle résulte de l'article 1733 du Code civil, est écartée, lorsque le bailleur s'est réservé la jouissance exclusive d'une partie de l'immeuble loué et qu'il l'occupe dans les mêmes conditions qu'un locataire, sauf à lui à établir que le feu a pris naissance dans la partie occupée par le preneur ou, à tout le moins, que l'incendie n'a pas commencé dans la partie qu'il s'est réservée ; qu'en l'occurrence, il est constant que Bernard X... s'est réservé la jouissance exclusive du grenier, desservi par une cage d'escalier indépendante, cette partie de l'immeuble n'étant pas comprise dans le bail consenti à Marie-Ligne Z..., épouse Y... ; que, s'agissant d'un local non habitable, l'usage qu'en faisait le bailleur, qui y entreposait des archives et du matériel provenant de son ancien commerce de quincaillerie, était conforme à la destination des lieux et correspondait à l'utilisation qu'en aurait faite un locataire, c'est-à-dire le rangement et la conservation de biens divers ; que, par ailleurs, les constatations et conclusions du rapport d'expertise judiciaire ci-avant analysées, et non utilement contestées, excluent, de manière certaine, que le sinistre ait pris naissance dans la partie de l'immeuble louée à Marie-Ligne Z..., épouse Y..., et établissent au contraire qu'il a débuté dans le local dont Bernard X... s'était réservé la jouissance exclusive ; que, dès lors, en vertu des dispositions de l'article 1734 du Code civil, dont les conditions d'application au bailleur se trouvent réunies, seul, Bernard X... doit être déclaré responsable des conséquences du sinistre, étant observé qu'aucune faute en relation avec l'incendie n'est établie, ni même alléguée, à l'encontre de Marie-Ligne Z..., épouse Y... ; que c'est, en conséquence, à bon droit que le premier juge a condamné Bernard X..., in solidum avec son assureur, à indemniser Marie-Ligne Z..., épouse Y..., et la MACIF et qu'il a débouté les appelants de leur demande reconventionnelle ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il résulte de l'application des articles 1733 et 1734 du Code civil que le propriétaire bailleur qui s'est réservé l'occupation d'une partie des lieux et cohabite donc avec le preneur, dans les mêmes conditions d'usage qu'un locataire, ne peut se prévaloir de la présomption pesant sur ce dernier en vertu de l'article 1733 pour lui réclamer la réparation de l'intégralité de son préjudice, sauf à démontrer que le feu a pris dans la partie de l'immeuble occupée par le locataire ou que celui-ci a commis une faute génératrice du sinistre ; qu'en l'espèce, Monsieur X... s'était réservé la jouissance exclusive du grenier, desservi par une cage d'escalier indépendante, non comprise dans le bail ; qu'il y entreposait le reste du stock de son ancien commerce de quincaillerie et ses archives, dont ses pièces comptables, rangées sur rayonnages ; qu'il usait donc des lieux conformément à leur destination, comme l'aurait fait lui-même un locataire, s'agissant d'une partie non habitable ; que, dans ces conditions, il y a bien lieu à application de l'article 1734 précité ; que la locataire rapporte la preuve certaine que l'incendie n'a pas pris naissance dans la partie dont elle avait la jouissance et le propriétaire ne rapporte pas pour sa part la preuve que Madame Y... ait commis une faute génératrice du sinistre ; que dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande de cette dernière et de sa compagnie d'assurance, dans les proportions réclamées et non discutées, telles que chiffrées par l'expert d'assurance, à savoir : - 36.842 euros au profit de la MACIF au titre des sommes qu'elle a réglées en réparation du sinistre à son assurée, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - 3.000 euros au profit de Madame Y... en réparation de son préjudice personnel ; 1°) ALORS QU'un bailleur n'est pas présumé responsable d'un incendie du seul fait que celui-ci a pris naissance dans un local dont il se serait réservé la jouissance dans les mêmes conditions qu'un locataire ; qu'en considérant que parce que l'incendie aurait pris naissance dans le grenier situé au-dessus du magasin loué par Madame Y... et que Monsieur X... se serait réservé la jouissance de ce grenier dans les mêmes conditions qu'un locataire, les conditions d'application de l'article 1734 du Code civil se trouveraient réunies à l'égard de Monsieur X... et que celui-ci devrait dès lors être déclaré responsable des conséquences du sinistre, la Cour d'appel a violé les articles 1733 et 1734 du Code civil ; 2°) ALORS QU'un bailleur ne peut être déclaré responsable d'un incendie né dans un local dont il s'est réservé la jouissance dans les mêmes conditions qu'un locataire que s'il est établi qu'il a commis une faute, conformément aux règles du droit commun de la responsabilité délictuelle ; qu'en déclarant Monsieur X... responsable de l'incendie, du seul fait que celui-ci serait né dans le grenier situé au-dessus du magasin loué par Madame Y... et que Monsieur X... s'en serait réservé la jouissance dans les mêmes conditions qu'un locataire, sans rechercher, comme elle y était invitée, si Monsieur X... avait commis une faute délictuelle, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1384, al. 2 du Code civil ; 3°) ALORS QU'en toute hypothèse, un bailleur ne peut être regardé comme occupant l'immeuble où est né l'incendie dans les mêmes conditions qu'un locataire que s'il en jouit personnellement de manière concrète et effective ; qu'en affirmant que Monsieur X... aurait occupé le grenier où serait né l'incendie dans les mêmes conditions qu'un locataire, en ce qu'il s'en serait réservé la jouissance exclusive et en ce que l'usage qu'il en faisait, consistant dans l'entreposage d'archives et de matériel, aurait été conforme à la destination des lieux et aurait correspondu à l'utilisation qu'en aurait faite un locataire, sans rechercher, comme elle y était invitée, si Monsieur X... en avait bien personnellement la jouissance concrète et effective, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1734 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté Monsieur X... et la MGA de leur demande reconventionnelle tendant à voir condamner Madame Y..., solidairement avec la MACIF, à payer, à la MGA, la somme de 185.452 euros et, à Monsieur X..., celle de 4.536 euros ; AUX MOTIFS PROPRES QU'il résulte du rappel des faits, tel qu'il est énoncé par l'expert et non contesté par les parties, que l'incendie s'est déclaré vers 5 heures du matin, qu'il a été découvert par un voisin, sous la forme d'une épaisse fumée qui s'échappait du toit au-dessus du magasin exploité par Marie-Ligne Z..., épouse Y..., et que les ardoises ont ensuite éclaté, les flammes devenant alors visibles ; qu'il ressort des constatations matérielles de l'expert que le feu, qui globalement s'est maintenu au niveau des combles, a détruit entièrement l'étage de l'immeuble au-dessus du magasin et que ce dernier n'a été endommagé que par les fumées de l'incendie et les eaux déversées par les pompiers pour éteindre le sinistre ; que l'expert indique que l'analyse des restes calcinés de la charpente démontre que la propagation du feu s'est effectuée, au-dessus de la dalle en béton, depuis le mur séparatif en parpaings côté Est vers le centre du bâtiment ; que l'examen minutieux du tableau électrique situé au rez-de-chaussée de l'immeuble a établi avec certitude que cette installation n'avait pas participé à l'incendie, l'expert ayant notamment constaté que les disjoncteurs de sécurité des différents réseaux avaient juste fondu en surface, mais qu'ils étaient intacts à l'intérieur, que la carbonisation des gainages isolants situés au-dessus du tableau provenait de la chaleur émanant de l'incendie à l'étage, laquelle s'était diffusée par un orifice ouvert dans la dalle en béton pour permettre le passage des câbles électriques alimentant le rez-de-chaussée, et que les câbles de sortie, au-dessous du tableau, étaient beaucoup moins détériorés car plus éloignés de la source de chaleur ; que l'expert a pu, à bon droit, compte-tenu de ces constatations, conclure que le sinistre avait pris naissance au premier étage, dans les combles, près du mur en parpaings ci-dessus visé ; qu'il en résulte avec certitude que l'incendie n'a pas pris naissance dans la partie de l'immeuble louée à Marie-Ligne Z..., épouse Y... ; que l'expert a, en outre, déduit de ses constatations que le sinistre était d'origine accidentelle, ce qui n'est pas contesté ; que, sans pouvoir déterminer avec certitude la cause exacte de l'incendie, il a néanmoins relevé que celui-ci pouvait provenir, soit d'une défaillance du circuit électrique, Bernard X... lui ayant certes affirmé qu'il n'existait pas d'installation de cette nature à l'étage, mais des morceaux de câbles électriques en partie calcinés ayant été retrouvés dans les décombres, soit des produits stockés par le propriétaire dans les lieux, certains provenant de son ancienne activité de quincaillier étant susceptibles de s'être dégradés dans le temps en entraînant une inflammation spontanée (insecticides, engrais azotés) ; que la détermination des responsabilités en cas d'incendie dans un immeuble loué est régie par les dispositions spécifiques des articles 1733 et 1734 du Code civil ; que la présomption de responsabilité pesant en la matière sur le locataire, telle qu'elle résulte de l'article 1733 du Code civil, est écartée, lorsque le bailleur s'est réservé la jouissance exclusive d'une partie de l'immeuble loué et qu'il l'occupe dans les mêmes conditions qu'un locataire, sauf à lui à établir que le feu a pris naissance dans la partie occupée par le preneur ou, à tout le moins, que l'incendie n'a pas commencé dans la partie qu'il s'est réservée ; qu'en l'occurrence, il est constant que Bernard X... s'est réservé la jouissance exclusive du grenier, desservi par une cage d'escalier indépendante, cette partie de l'immeuble n'étant pas comprise dans le bail consenti à Marie-Ligne Z..., épouse Y... ; que, s'agissant d'un local non habitable, l'usage qu'en faisait le bailleur, qui y entreposait des archives et du matériel provenant de son ancien commerce de quincaillerie, était conforme à la destination des lieux et correspondait à l'utilisation qu'en aurait faite un locataire, c'est-à-dire le rangement et la conservation de biens divers ; que, par ailleurs, les constatations et conclusions du rapport d'expertise judiciaire ci-avant analysées, et non utilement contestées, excluent, de manière certaine, que le sinistre ait pris naissance dans la partie de l'immeuble louée à Marie-Ligne Z..., épouse Y..., et établissent au contraire qu'il a débuté dans le local dont Bernard X... s'était réservé la jouissance exclusive ; que, dès lors, en vertu des dispositions de l'article 1734 du Code civil, dont les conditions d'application au bailleur se trouvent réunies, seul, Bernard X... doit être déclaré responsable des conséquences du sinistre, étant observé qu'aucune faute en relation avec l'incendie n'est établie, ni même alléguée, à l'encontre de Marie-Ligne Z..., épouse Y... ; que c'est, en conséquence, à bon droit que le premier juge a condamné Bernard X..., in solidum avec son assureur, à indemniser Marie-Ligne Z..., épouse Y..., et la MACIF et qu'il a débouté les appelants de leur demande reconventionnelle ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il résulte de l'application des articles 1733 et 1734 du Code civil que le propriétaire bailleur qui s'est réservé l'occupation d'une partie des lieux et cohabite donc avec le preneur, dans les mêmes conditions d'usage qu'un locataire, ne peut se prévaloir de la présomption pesant sur ce dernier en vertu de l'article 1733 pour lui réclamer la réparation de l'intégralité de son préjudice, sauf à démontrer que le feu a pris dans la partie de l'immeuble occupée par le locataire ou que celui-ci a commis une faute génératrice du sinistre ; qu'en l'espèce, Monsieur X... s'était réservé la jouissance exclusive du grenier, desservi par une cage d'escalier indépendante, non comprise dans le bail ; qu'il y entreposait le reste du stock de son ancien commerce de quincaillerie et ses archives, dont ses pièces comptables, rangées sur rayonnages ; qu'il usait donc des lieux conformément à leur destination, comme l'aurait fait lui-même un locataire, s'agissant d'une partie non habitable ; que, dans ces conditions, il y a bien lieu à application de l'article 1734 précité ; que la locataire rapporte la preuve certaine que l'incendie n'a pas pris naissance dans la partie dont elle avait la jouissance et le propriétaire ne rapporte pas pour sa part la preuve que Madame Y... ait commis une faute génératrice du sinistre ; que dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande de cette dernière et de sa compagnie d'assurance, dans les proportions réclamées et non discutées, telles que chiffrées par l'expert d'assurance, à savoir : - 36.842 euros au profit de la MACIF au titre des sommes qu'elle a réglées en réparation du sinistre à son assurée, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - 3.000 euros au profit de Madame Y... en réparation de son préjudice personnel ; ALORS QU'un preneur ne peut renverser la présomption de responsabilité qui pèse sur lui en cas d'incendie que s'il prouve que le bailleur jouissait personnellement du local où est né l'incendie de manière concrète et effective ; qu'en refusant de déclarer Madame Y... responsable de l'incendie du fait que Monsieur X... se serait réservé la jouissance exclusive du grenier où serait né ce sinistre et que l'usage qu'il en faisait, consistant dans l'entreposage d'archives et de matériel, aurait été conforme à la destination des lieux et aurait correspondu à l'utilisation qu'en aurait faite un locataire, sans rechercher, comme elle y était invitée, si Monsieur X... avait bien personnellement la jouissance concrète et effective de ce local, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1734 du Code civil.
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