LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le troisième moyen : Vu l'article 1147 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 13 juin 2008), que, désirant procéder à la réalisation d'un programme de construction de maisons individuelles sur diverses parcelles de terrain, M. Jacky X... a confié à M. Y..., architecte, une mission d'études de faisabilité et d'élaboration du dossier de demande de permis de construire, suivant contrat du 1er décembre 2001 ; qu'il était convenu que la rémunération de l'architecte s'effectuerait moyennant le versement, pour chaque maison, d'une certaine somme dès la vente de celle-ci ; que les parties se sont opposées sur l'exécution du contrat d'architecte et que M. Y... a assigné M. X... en paiement de la totalité des honoraires prévus ; Attendu que pour condamner M. X... à payer à M. Y... certaines sommes à titre d'honoraires et le débouter de sa demande de remboursement d'un acompte, l'arrêt retient que le projet établi par M. Y... ayant conduit à la délivrance d'un permis de construire unique et indivisible, à supposer qu'il puisse être considéré comme constitutif d'un manquement à ses obligations, compte tenu de sa faible incidence sur la mise en oeuvre du projet, ne serait pas de nature à justifier la résolution du contrat et à dispenser M. X... du paiement des honoraires dus ; qu'il pourrait, tout au plus, fonder une demande en paiement de dommages-intérêts, à condition que soit rapportée la preuve de l'existence et du quantum d'un préjudice ; Qu'en statuant ainsi, alors que l' inexécution de ses obligations par l'une des parties est de nature à affranchir, totalement ou partiellement, l'autre partie de ses obligations corrélatives, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 juin 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ; Condamne M. Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept janvier deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils pour M. X... PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné monsieur X... à payer à monsieur Y..., à titre d'honoraires, les sommes de 8.871,62  TTC et de 24.391,81  TTC, et d'AVOIR débouté monsieur X... de sa demande de remboursement d'un acompte de 6.097,96  TTC ; AUX MOTIFS QUE le contrat d'architecte signé par les parties le 1er décembre 2001 comportait les mentions suivantes : « nature de l'opération : maisons individuelles », sur un ensemble constitué des parcelles cadastrées G12, G336, G364, G365, G950 ; que la mission de l'architecte était ainsi définie : « l'architecte est chargé par le maitre d'ouvrage et pour chaque maison des missions suivantes : études préliminaires et de faisabilité, dossier de demande de permis de construire » ; que le montant des honoraires était fixé pour chaque maison à 6 373,28  TTC, et sous l'intitulé « modalité de règlement » il était prévu que cet honoraire pour chaque maison était payable dès la vente de la ou des parcelles attenantes ; que monsieur Guy Y... a réalisé sa mission et obtenu la délivrance, par un arrêté du 15 novembre 2002, d'un permis de construire unique, sur les parcelles concernées, pour le nombre de maisons et de logements prévu ; que monsieur Jacky X... ne rapporte pas le moindre commencement de preuve de ce qu'il se soit trouvé dans l'impossibilité de poursuivre l'opération projetée ; qu'en effet, il ressort des pièces produites que si le permis de construire indivisible accordé pour l'ensemble de l'opération ne pouvait faire l'objet de transfert partiel dans l'hypothèse où les parcelles seraient vendues séparément avant construction, l'acquéreur pouvait obtenir pour sa parcelle un permis sur la base des documents établis par monsieur Guy Y..., à condition pour monsieur Jacky X... de présenter une demande de modification d'emprise et du nombre de logements pour son projet, et de retrait de permis pour la parcelle vendue ; que monsieur Z... a ainsi pu obtenir un permis de construire à son profit dans des délais normaux à partir du moment où monsieur Jacky X... a accompli les démarches nécessaires, et si ce dernier a été condamné au paiement de dommages et intérêts au profit de celui-ci, c'est en raison de ce que, selon un arrêt de la cour d'appel de Versailles en date du 13 Septembre 2007, « il a attendu de nombreux mois avant de déposer une demande de retrait du permis de construire, démarche à laquelle était subordonnée toute nouvelle délivrance du permis de construire sur le même terrain, privant ainsi volontairement l'acquéreur du droit de jouir complètement de son fonds en l'empêchant d'édifier la construction projetée » ; que monsieur Guy Y... devait, aux termes de sa mission, établir les études préliminaires et de faisabilité et le dossier de demande de permis de construire pour chaque maison ; mais le projet tel qu'il lui était demandé par monsieur Jacques X... nécessitait, compte tenu de la configuration particulière des lieux et des contraintes qui en résultaient une étude globale d'implantation des immeubles et de leur desserte ; ALORS QUE la condition suspensive est réputée défaillie lorsqu'il certain que l'événement prévu n'arrivera pas ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que la vente des parcelles individuelles était légalement impossible en l'état du permis de construire unique et indivisible qui avait été obtenu par l'architecte ; qu'en retenant néanmoins que monsieur X... ne rapportait pas la preuve de l'impossibilité de poursuivre l'opération projetée, la cour d'appel a violé l'article 1176 du code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné monsieur X... à payer à monsieur Y..., à titre d'honoraires, les sommes de 8.871,62  TTC et de 24.391,81  TTC, et d'AVOIR débouté monsieur X... de sa demande de remboursement d'un acompte de 6.097,96  TTC ; AUX MOTIFS QUE monsieur Jacky X... a signé le 1e mars 2002 un document intitulé « attestation et relevé d'honoraires » faisant référence au contrat du 1e décembre 2001, dans lequel il reconnaît avoir signé des offres d'achat, avec monsieur Z... pour les parcelles G364 et 365 et avec monsieur A... pour la parcelle G336, et devoir régler les honoraires correspondants dès l'établissement des actes de vente ; que cet acte ne peut s'analyser comme une reconnaissance de l'obligation au paiement des honoraires dus au titre de la parcelle G336 (7.622,45  TTC) qui doive aujourd'hui recevoir exécution, puisque l'obligation reconnue devait se situer à la signature de l'acte de vente à Monsieur A..., qui n'a jamais eu lieu ; que les parcelles G364 et 365 ont été effectivement vendues par monsieur X... à monsieur Z... ; que de ce fait, monsieur Jacky X... était redevable de la somme de 7.622,45  TTC ; que compte tenu de l'acompte de 6.097,96  payé le 30 novembre 2002, monsieur Guy Y... demeure créancier sur ses honoraires au titre de cette maison, de la somme de 1.249,17  TTC ; que les documents cadastraux et hypothécaires versés aux débats démontrent que la parcelle G12 a été divisée et nouvellement cadastrée section G n°1617 à 1620 ; que la parcelle G950 a également ét é divisée, et nouvellement cadastrée section G n°1621 à 1624 ; qu e cette nouvelle numérotation ne relève en rien d'une opération frauduleuse, elle n'est que la conséquence de la division nécessaire à la réalisation du programme, ayant donné lieu à une modification du cadastre au cours du premier semestre 2002 soit avant même l'obtention du permis de construire, et dont monsieur Guy Y... dans divers courriers, indique avoir eu connaissance en octobre 2002 ; que par un acte du 13 avril 2004, monsieur Jacky X... a fait donation à son fils Christophe de diverses parcelles dont les parcelles G336 correspondant à l'assiette de la maison B, les parcelles nouvellement cadastrées G1618, correspondant à partie d'une voie privée créée, et G1619, G1622 et G1623 correspondant à l'assiette des maisons A et D ; que dès le 21 avril 2004, monsieur Christophe X... a signé avec la SCI de la vieille ferronnerie une promesse synallagmatique de vente de ces mêmes parcelles ; que pour les raison ci-dessus exposées, monsieur Jacky X... qui, par ailleurs, n'établit pas avoir accompli la moindre démarche en vue de poursuivre son projet et tenté de vendre les parcelles, ne rapporte pas la preuve de ce que la donation consentie ait pour cause l'impossibilité de réaliser l'opération immobilière envisagée ; qu'ainsi que l'a justement retenu le tribunal, la proximité des opérations de donation et de revente des mêmes parcelles suffit à démontrer la volonté de se soustraire à l'obligation de paiement des honoraires de monsieur Guy Y..., en empêchant la réalisation de la condition nécessaire au paiement de ceux-ci ; que le jugement entrepris sera confirmé en ce que, par application des dispositions de l'article 1178 du code civil, il a considéré que la condition nécessaire au paiement des honoraires était réputée accomplie et monsieur Jacky X... tenu au paiement des honoraires ; qu'il sera en revanche infirmé en ce qu'il a limité la condamnation au paiement des honoraires correspondant à la parcelle G336, la même décision, pour les mêmes causes, devant s'appliquer aux autres parcelles comprises dans le périmètre de la mission de monsieur Guy Y... ; ALORS QUE la condition est réputée accomplie quand le débiteur, obligé sous cette condition, en a empêché l'accomplissement ; que la cour d'appel ayant constaté que la vente des parcelles individuelles était légalement impossible en l'état du permis de construire unique et indivisible qui avait été obtenu par l'architecte, elle devait en tirer la conséquence que monsieur X... n'était pas à l'origine de l'impossibilité d'accomplissement de la condition ; qu'en décidant le contraire, elle a violé l'article 1178 du code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné monsieur X... à payer à monsieur Y..., à titre d'honoraires, les sommes de 8.871,62  TTC et de 24.391,81  TTC, et d'AVOIR débouté monsieur X... de sa demande de remboursement d'un acompte de 6.097,96  TTC ; AUX MOTIFS QUE monsieur Guy Y... devait, aux termes de sa mission, établir les études préliminaires et de faisabilité et le dossier de demande de permis de construire pour chaque maison ; mais le projet tel qu'il lui était demandé par monsieur Jacques X... nécessitait, compte tenu de la configuration particulière des lieux et des contraintes qui en résultaient une étude globale d'implantation des immeubles et de leur desserte ; que le fait qu'à l'issue de l'ensemble de ces études, monsieur Guy Y... ait établi un projet correspondant dans sa nature à l'attente de monsieur Jacky X..., mais ayant conduit à la délivrance d'un permis unique et indivisible, à supposer qu'il puisse être considéré comme constitutif d'un manquement à ses obligations, compte tenu de sa faible incidence sur la mise en oeuvre du projet, ne serait pas de nature à justifier la résolution du contrat et à dispenser monsieur Jacky X... du paiement des honoraires dus ; qu'il pourrait, tout au plus, à condition que soit rapportée la preuve de l'existence et du quantum d'un préjudice, fonder une demande en paiement de dommages et intérêts, que monsieur Jacky X... ne formule pas ; que, dans ces conditions, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté monsieur Jacky X... de sa demande tendant à se voir « décharger de l'ensemble des demandes pécuniaires de monsieur Guy Y... » et obtenir la condamnation de ce dernier au remboursement de la provision sur honoraires perçus ; 1°) ALORS QUE dans ses conclusions d'appel (pp.11-12), monsieur X... ne s'opposait pas au paiement des honoraires de l'architecte au moyen d'une demande en résolution du contrat, mais invoquait le principe selon lequel l'exécution défectueuse du contrat fait obstacle au paiement des honoraires de l'architecte ; qu'en justifiant la condamnation en paiement des honoraires de l'architecte par son refus de prononcer la résolution du contrat, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, et a violé l'article 4 du code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE les demandes reconventionnelles et les moyens de défense étant formés de la même manière à l'encontre des parties à l'instance, et monsieur X... ayant conclu au rejet de la demande en paiement des honoraires en raison des fautes commises par l'architecte, la cour d'appel devait répondre à ces conclusions, quelle qu'en soit la qualification procédurale ; qu'en faisant droit à la demande de l'architecte au motif inopérant qu'elle n'était pas saisie d'une demande de dommagesintérêts, la cour d'appel a violé les articles 4, 64, 68 et 71 du code de procédure civile ; 3°) ALORS QUE l'exécution défectueuse du contrat fait obstacle, partiellement ou totalement, au paiement des honoraires de l'architecte ; qu'en refusant de rechercher si monsieur X... ne pouvait pas s'opposer au paiement des honoraires de monsieur Y... en raison de l'exécution défectueuse des obligations de ce dernier, au motif inopérant qu'elle n'était pas saisie d'une demande de dommages-intérêts la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil.
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