LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à Mme X... de ce qu'elle se désiste de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la Banque de Tahiti et la société civile immobilière Tevahe ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu qu'il ressortait des constats d'huissier de justice que la tuyauterie des eaux usées passait dans une gaine se trouvant à l'intérieur de l'appartement litigieux laquelle comportait des évacuations d'eau non étanches ayant fait l'objet de réparations de fortune, des câbles électriques non protégés ni isolés, que la fosse septique et la boîte à graisse destinées à traiter les déchets de l'immeuble, non étanches, se trouvaient dans le jardin privatif de la SCI Sweety ainsi que deux autres puisards communs, que Mme X..., dont le conjoint Roger X... était le constructeur de la résidence, ne contestait pas avoir connaissance de ces désordres depuis 2003 et ne pas avoir mis fin aux troubles, la cour d'appel qui, procédant aux recherches prétendument omises, a déduit de ces constatations que l'appartement était impropre à sa destination, que l'acquéreur n'aurait pas acquis ce bien s'il avait eu connaissance de ces vices, que la venderesse ne pouvait invoquer la clause d'exonération de responsabilité contenue dans l'acte de vente et qu'en conséquence la nullité de la vente devait être prononcée, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu qu'il ne ressort ni de l'arrêt ni des conclusions d'appel que Mme X... ait soutenu que la réparation accordée à la SCI Sweety ne pouvait inclure le montant des droits d'enregistrement ; Que le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit et, partant, irrecevable ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... et celle de la société Sweety ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux mars deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Monod et Colin, avocat aux Conseils pour Mme X... PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir annulé pour dol la vente consentie par madame Annick Z... épouse X... à la SCI SWEETY le 20 décembre 2005, de l'appartement n° 3, meublé, de la résidence TEVAHE et d'avoir en conséquence condamné madame X... à payer à cette société le montant du prix de la vente de l'immeuble, soit 25 millions de francs CFP, outre 3. 610. 448 francs CFP de frais notariés, ces sommes portant intérêts au taux légal à compter du paiement du prix lors de la vente, plus une indemnité d'occupation de 50. 000 francs CFP par mois depuis le 1er mai 2006 ; AUX MOTIFS QU'il est établi par des constats d'huissier, d'une expertise diligentée par l'assureur de la SCI SWEETY et une expertise amiable de l'expert honoraire Y... que la tuyauterie des eaux usées passe dans une gaine se trouvant à l'intérieur de l'appartement n° 3 et comporte, outre des évacuations d'eau non étanches ayant fait l'objet de réparations de fortune, des câbles électriques, non protégés, non isolés ; que l'expert a également constaté de nombreuses malfaçons qui ne concernent pas directement le présent litige mais éclairent la cour sur le comportement du constructeur et de la venderesse ; que les désordres dont l'appartement et le jardin privatif sont affectés et leur origine ne sont même pas discutés par Annick Z... épouse X... qui en connaissait l'existence depuis 2003 ; qu'Annick Z... épouse X... se contente d'affirmer qu'il s'agit de désordres affectant les parties communes, qui ne la concernent pas ; que d'une part elle a vendu un lot privatif et les lots de parties communes en permettant la jouissance ; que de plus, quand bien même les écoulements d'eaux usées et de déjections relevées par l'expert proviennent des autres logements de la résidence, il est établi que les regards, gaines, puisards, fosses qui selon l'appelante sont des parties communes, se trouvent bien sur le lot privatif qu'elle a vendu à la SCI SWEETY, tant dans le salon de l'appartement que dans le jardin privé ; que s'agissant de l'appartement, il contient une ouverture vers une gaine technique qui n'est pas aux normes, où des évacuations d'eau côtoient des câbles électriques non isolés ; qu'il résulte du constat produit par la SCI SWEETY que cette trappe d'accès était masquée lors de l'acquisition, par un revêtement mural de type placoplâtre, comme on peut le voir sur les photos produites aux débats, puis qu'elle a fait l'objet d'une réparation sommaire et extrêmement disgracieuse ; qu'il est admis par la jurisprudence que le silence, la réticence, peuvent constituer un dol ; qu'en l'espèce, Annick Z... épouse X... en qualité de bailleresse, co-propriétaire, membre de l'assemblée des copropriétaires et d'épouse de Roger X..., constructeur de la résidence et gérant de la SCI TEVAHE, en était totalement informée, ce qu'elle ne conteste même pas devant la cour ; qu'elle ne prétend pas non plus avoir mis fin aux troubles apparus en 2003 avant de vendre le logement à la SCI SWEETY ; que même si les acquéreurs ont visité le logement à plusieurs reprises, ils n'avaient aucun moyen de constater (même en présence d'odeurs, qui n'étaient pas nécessairement perceptibles lors de leurs visites, les débordements étant apparemment intempestifs et irréguliers) ; que dès lors que Annick Z... épouse X... connaissait ces vices, déjà anciens, auxquels elle n'avait pas remédié, ou fait remédier par la copropriété ou le constructeur, qui est son mari, elle se devait d'en informer les acquéreurs ; qu'en ne le faisant pas elle s'est rendue coupable d'une dissimulation volontaire, sans laquelle la SCI SWEETY n'aurait pas contracté, de sorte que c'est à juste titre que le premier juge a prononcé la nullité de la vente pour dol ; que la clause d'exonération de toute responsabilité en cas de désordre contenue dans l'acte de vente ne peut être opposée aux acquéreurs dans le cadre de l'action pour vice du consentement ; 1 / ALORS QUE le dol ne peut être retenu qu'à la condition que l'erreur provoquée ait été déterminante ; qu'en se contentant de retenir qu'il était constant que les deux associés de la SCI SWEETY n'auraient pas acheté le logement s'ils avaient eu connaissance de ces vices, tandis que madame X... contestait avoir trompé ses co-contractants, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ; 2 / ALORS QUE le dol par réticence ne peut être retenu que s'il est constaté le caractère intentionnel d'un manquement à une obligation pré-contractuelle d'information et d'une erreur déterminante provoquée par celui-ci ; qu'en retenant l'existence d'une réticence dolosive de la part de madame X..., sans s'interroger sur son caractère intentionnel ou non, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ; 3 / ALORS QUE le dol par réticence présuppose un manquement à une obligation pré-contractuelle d'information ; qu'en ne s'interrogeant pas sur l'existence d'une telle obligation reposant sur madame X..., non professionnelle, tout en retenant à sa charge une réticence dolosive sur des travaux devant être engagés par la copropriété, la cour d'appel a encore privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ; 4 / ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en constatant que le contrat de vente conclu entre madame X... et la SCI SWEETY contenait une clause d'exonération de toute responsabilité en cas de désordre, tout en refusant d'en faire application au prétexte que la responsabilité de l'exposante était recherchée sur le fondement des vices du consentement, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné madame Z... épouse X... à rembourser à titre de dommages et intérêts à la SCI SWEETY tous les droits, émoluments et frais relatifs à la vente et au prêt de l'appartement n° 3, meublé, de la résidence TEVAHE ; AUX MOTIFS QUE s'agissant des frais, Annick Z... épouse X... devra restituer à la SCI SWEETY les frais notariés relatifs à la vente ; que le préjudice subi par la SCI SWEETY comporte tous les droits, émoluments et frais relatifs à la vente et au prêt, soit, selon la facture du notaire, émoluments et débours 987. 268, état hypothécaire 1000, droits d'enregistrement 2. 525. 000, taxes hypothécaires 95. 680, état hypothécaire 1500, total 3. 610. 448 francs CFP ; ALORS QUE les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit ; qu'en conséquence, la réparation accordée ne peut excéder le montant du préjudice réellement subi ; qu'en condamnant madame X... à payer à la SCI SWEETY le montant des droits d'enregistrement payés lors de la vente de l'appartement n° 3 de la résidence TEVAHE tandis que ces droits sont restitués par la Polynésie française en cas d'annulation de la vente, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.
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