LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci après annexé : Attendu, d'une part, qu'ayant, par motifs propres et adoptés, retenu que la mention portée à l'attestation rectificative annexée à l'acte de vente du 26 mars 1990 de M. X..., ne pouvait provenir que d'une erreur du cadastre, la cour d'appel, dès lors que cette mention ne portait pas sur des faits personnellement constatés par l'officier public, en a exactement déduit qu'elle pouvait en apprécier souverainement la valeur probante ; Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu, que l'inclusion du WC dans le lot de M. X... résultait de l'acte de vente «WC donnant dans la cour» suffisamment précis sur ce point, la cour d'appel a exactement déduit de ces seuls motifs, sans dénaturation de l'acte de vente du 26 mars 1990, et sans être tenue de suivre le syndicat dans le détail de son argumentation, que M. X... était propriétaire du WC dans la cour ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen, ci après annexé : Attendu qu'ayant retenu, par motifs adoptés, que la lettre adressée le 10 juillet 2002 par l'architecte conseil, M. Y... au conseil de M. X... précisait que les travaux engagés auraient pour résultat de condamner la porte arrière du magasin de ce dernier donnant accès à ses toilettes, et que les travaux de percement du mur maître préconisés par la copropriété pour créer un nouvel accès de M. X... à la cour, auraient pour effet de modifier l'affectation d'une partie des locaux de celui ci, en rendant inutilisable la zone concernée, qui était jusqu'à présent consacrée au rangement, et que les décisions prises tant le 18 décembre 2001 que le 20 mars 2002, sans le consentement de M. X..., avaient pour effet de porter atteinte aux droits du copropriétaire au sens de l'article 26 de la loi du 13 juillet 1965, en ce qu'elles visaient à modifier la pleine jouissance par son propriétaire, de son local, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ; Sur le troisième moyen, ci après annexé : Attendu qu'ayant retenu que l'attitude du syndicat apparaissait triplement fautive, une première fois en feignant de découvrir "des éléments nouveaux", pour contester les droits de M. X... sur le WC dans la cour, une deuxième fois en tentant d'imposer à ce seul copropriétaire la charge des travaux nécessaires à la préservation de ses droits, une troisième fois en ignorant l'invitation faite par l'assemblée générale de rechercher un nouveau projet technique susceptible à la fois de satisfaire la légitime volonté de moderniser l'immeuble par la création d'un ascenseur et de préserver les droits de M. X..., la cour d'appel a pu en déduire que le syndicat avait abusé du droit de se défendre ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 1 avenue Pascal Paoli à Ajaccio aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 1 avenue Pascal Paoli à Ajaccio à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 1 avenue Pascal Paoli à Ajaccio ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept novembre deux mille neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 1 avenue Pascal Paoli à Ajaccio. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt partiellement confirmatif attaqué d'AVOIR dit que monsieur X... était propriétaire des toilettes se trouvant dans l'immeuble BW93 au lot n°4 (anciennement lot n° 9) par prescription acquisitive abrégée de 10 ans, d'AVOIR dit, en conséquence, que monsieur X... avait qualité et intérêt à agir en contestation des décisions des assemblées générales en date des 5 octobre et 18 décembre 2001, d'AVOIR annulé l'ensemble des délibérations de ces assemblées générales, d'AVOIR constaté que les décisions prises lors de l'assemblée générale du 20 mars 2002 violaient les droits de propriétaire de monsieur X..., d'AVOIR annulé en conséquences ces décisions, d'AVOIR, dit que l'annulation de ces décisions entraînerait l'arrêt des travaux qui en étaient la conséquence directe, et d'AVOIR condamné le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES à verser à monsieur X... la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS PROPRES QU' «outre l'impossibilité matérielle de relier le lot de monsieur X... à la parcelle BW 94 rappelée par le constat de maître Z... du 5 janvier 2005 et déjà mise en évidence par les autres éléments du dossier et, notamment, par l'état descriptif de division d'origine de l'immeuble 1, avenue Pascal Paoli du 9 novembre 1959 qui l'intègre bien à ce dernier immeuble (lot n° 9), force est de constater comme le souligne le Tribunal que monsieur X... a fait l'objet, depuis 1992, d'appels réguliers de charges de la part de la copropriété du 1, avenue Pascal Paoli et qu'il a été régulièrement convoqué aux assemblées générales de cette copropriété en sa qualité de copropriétaire ; par ailleurs, l'inclusion du WC dans le lot privatif de monsieur X... résulte à la fois de l'acte de vente «WC donnant dans la cour» suffisamment précis sur ce point et de l'usage exclusif relié à son commerce qui en a été fait, ce qui n'est pas contesté par le syndicat des copropriétaires ; enfin, sur ce point, la copropriété ne peut davantage sans se contredire soutenir que, s'agissant d'un WC situé dans une cour, commune par définition, il s'agirait d'une partie commune sur laquelle monsieur X... ne saurait exercer aucun droit exclusif ; en effet, alors qu'il était en possession de tous éléments qui, selon lui, posent problème aujourd'hui, l'assemblée générale du 5 octobre 2001 cite au moins à deux reprises «monsieur X... et l'accès à son WC», formule reprise lors des assemblées générales du 18 décembre 2001 et du 20 mars 2002 notamment, le changement de stratégie sur le plan judiciaire, exclusif de bonne foi, ne pouvant effacer les conséquences de ces reconnaissances qui ont trait à une question de fait (intégration du WC dans le lot de monsieur X...) et non à une question de droit ; il apparaît ainsi que c'est à juste titre que le Tribunal a reconnu les droits privatifs de monsieur X... sur le WC et donc sa qualité à agir» ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE «les modes de preuve de la propriété immobilière sont libres ; il résulte des pièces produites au dossier que monsieur X... a acquis de madame A... veuve B... le 26 mars 1990 un local ainsi désigné : «Local commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble 1 avenue Pascal Paoli et 45 Cours Napoléon, à l'enseigne «Tabacs Souvenirs», ayant son entrée Cours Napoléon, d'une superficie de 27 m2 environ comportant un WC donnant sur la cour » ; ce local est désigné sous les mêmes références cadastrales dans l'acte de vente du même local par mademoiselle A... à madame B... en date du 18 octobre 1979 ; est jointe en annexe à l'acte de vente du 26 mars 1990 une attestation notariale aux fins de publication au bureau des hypothèques, selon laquelle, s'agissant de la désignation du local susvisé, « il ne s'agit uniquement que de 5/22 la section BW 92 et il faut supprimer purement et simplement la section BW 93 » ; il ressort du procès-verbal de maître Z... en date du 5 janvier 2005 que le local à usage de tabac de monsieur X... a indiscutablement son assise au rez-de-chaussée de l'immeuble 1 avenue Pascal Paoli, lequel se situe à l'angle du cours Napoléon et de l'avenue Pascal Paoli ; l'état descriptif de division dudit immeuble, établi le 9 novembre 1959, situe dans un lot n° 14 « un magasin à usage de débit de tabac donnant sur le Cours Napoléon » ; monsieur X... a fait l'objet, depuis 1992, et sans discontinuité d'appels de charges de la copropriété du 1 avenue Pascal Paoli ; les différentes procès verbaux des assemblées générales des copropriétaires de l'immeuble 1 avenue Pascal Paoli, dans leurs résolutions relatives aux travaux d'ascenseur à effectuer dans la cour dudit immeuble, ont, à plusieurs reprises, fait référence à la qualité de copropriétaire de monsieur X... et à sa qualité de propriétaire du WC situé dans la cour ; la mention portée à l'attestation rectificative annexée à l'acte de vente ne peut provenir que d'une erreur du cadastre, sans doute liée au caractère d'immeuble d'angle, laquelle explique aussi qu'il ne soit en effet pas fait mention de monsieur X... sur la fiche d'immeuble cadastré BW 93 et que, selon la même logique, la fiche de propriété de monsieur X... ne fasse état d'aucune propriété dans l'immeuble BW 93, mais dans l'immeuble BW 92 ; la valeur qui peut être reconnue aux indications du cadastre est déterminée souverainement par le juge et il convient de faire la distinction entre les règles de la publicité foncière, qui ont pour objet l'opposabilité des actes aux tiers, et les modestes preuves de la propriété immobilière ; en conséquence, le moyen tiré de la situation cadastrale n'est pas suffisant à démontrer l'absence de droit de propriété de monsieur X... au sein de l'immeuble cadastré section BW 93 ; étant établi que monsieur X... possède un droit de propriété dans l'immeuble sis 1 avenue Pascal Paoli, section BW 93, il est constant que son lot comprend un WC donnant dans la cour, aucun acte postérieur à l'acte notarié du 26 mars 1990 et contrariant celui-ci sur ce point n'étant produit par le défendeur ; 1°) ALORS QUE les constatations opérées par le notaire dans un acte authentique font foi jusqu'à inscription de faux ; qu'en l'espèce, l'acte de vente du 26 mars 1990 comportait une attestation rectificative du 22 janvier 1991, établie par le propre notaire ayant instrumenté l'acte, aux termes de laquelle, « à la page 2, dans le paragraphe « désignation », il est utile de préciser qu'il ne s'agit uniquement que de la section BW 92 et qu'il faut supprimer purement et simplement la section BW 93 au lieudit Pascal Paoli» ; qu'en affirmant que cette attestation rectificative ne pouvant provenir que d'une indication erronée du cadastre, elle pouvait souverainement en déterminer la valeur, la Cour d'appel a violé les articles 1134, 1317 et 1319 du Code civil ; 2°) ALORS QUE le juge du fond doit respecter les termes clairs et précis des écrits visés ; que l'acte de vente du 26 mars 1990 mentionnait seulement, en désignation du bien vendu par Madame A... veuve B... à Monsieur X..., «Lot n° 9 : un local commercial situé au rez-de-chaussée dudit immeuble, immeuble à l'enseigne «Tabacs Souvenirs » ayant son entrée Cours Napoléon, d'une superficie de 27 mètres carrés environ comportant un WC donnant dans la cour » et précisait encore que le lot visé était vendu tel que désigné "aux termes de l'état descriptif de division établi le 1er décembre 1982" ; que l'état descriptif de division du 1er décembre 1982 distinguait 15 lots indépendants les uns des autres, dont le lot n°9 "au rez de chaussée, local commercial" appartenant à "Madame A..., née le 24/01/1906" et le lot n°5, "un WC dans la cour" ; qu'en affirmant que l'inclusion du WC, situé dans la cour, dans le lot privatif de Monsieur X... résultait de l'acte de vente, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ; 3°) ALORS QUE le SYNDICAT faisait expressément état d'un procès-verbal de constat établi le 16 mai 2002 par maître Patrick Z..., huissier de justice et aux termes duquel, « dans l'arrière boutique de ce magasin, existe une porte donnant accès à la cour intérieure de l'immeuble et permettant d'accéder au cabinet de toilette situé face à cette porte et dont il a fait acquisition moyennant la somme de 3.048,98 euros lors de l'achat du fonds» ; que le SYNDICAT précisait que monsieur X... ne versait aucun acte de vente de ce WC dans la cour ni aucune quittance de paiement portant sur ce bien ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen duquel il ressortait que le WC mentionné dans l'acte de vente (« local commercial comportant un WC donnant sur la cour ») ne correspondait pas au WC situé dans la cour à l'extérieur du local de Monsieur X..., la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 4°) ALORS QUE la seule circonstance qu'un sujet de droit se contredise au détriment d'autrui n'emporte pas création de droits au profit de celui-ci et ne suffit pas à caractériser sa mauvaise foi ; que la Cour d'appel a considéré que le SYNDICAT était de mauvaise foi par cela seul qu'après avoir désigné le WC revendiqué par Monsieur X... comme «son WC», il avait soutenu que ce bien constituait en réalité une partie commune ; qu'ainsi, la Cour a violé les articles 1134 et 2262 du Code civil ; 5°) ALORS enfin QUE l'intégration d'un bien dans le lot privatif d'un copropriétaire constitue une question de droit et non une question de fait ; qu'en estimant que l'intégration du WC litigieux dans le lot de monsieur X... constituait une question de fait et non une question de droit et en considérant qu'un aveu du SYNDICAT pouvait dès lors être retenu sur cette question, la Cour d'appel a violé les articles 1134, 1354 et 1356 du Code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) Il est fait grief à l'arrêt partiellement confirmatif attaqué d'AVOIR annulé les résolutions 1 et 3 de l'assemblée générale du 20 mars 2002 ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « la solution préconisée porte préjudice à monsieur X... obligé de supporter des frais importants pour assurer la jouissance d'une partie privative au seul bénéfice des autres copropriétaires et était dès lors soumise à la majorité de l'article 26 » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « le syndicat des copropriétaires avait, lors de ladite assemblée générale, « confirmé l'autorisation donnée à monsieur X... de percer le mur maître aux fins d'accéder à son WC situé dans la cour sous sa responsabilité et à ses frais » et décidé d'un démarrage des travaux le 2 mai 2002 ; en application de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ; il résulte de l'examen des décisions successives prises par l'assemblée générale des copropriétaires qu'après avoir décidé du principe de procéder à l'installation d'un ascenseur (25 novembre 1997), précisé que l'accès de monsieur X... à ses toilettes situées dans la cour serait préservé (11 mai 1999), autorisé monsieur X... à accéder à son WC en procédant à l'ouverture d'une porte dans le mur maître après étude de faisabilité d'un ingénieur béton dont les honoraires seront à la charge de la copropriété (5 octobre 2001), l'assemblée générale du 18 décembre 2001 a précisé, dans son procès verbal, que les copropriétaires présents ne souhaitaient pas engager les travaux supplémentaires arrêtés le 5 octobre 2001 (surélévation du demi pallier du rez-de-chaussée afin de permettre l'implantation de l'ascenseur et percement du mur maître) et décidé que les travaux susmentionnés seraient intégralement à la charge de monsieur X... ainsi que les honoraires de l'ingénieur béton ; que, de même, l'assemblée générale du 20 mars 2002 a confirmé « l'autorisation donnée à monsieur X... de percer le mur maître afin d'accéder à son wc situé dans la cour sous sa responsabilité et à ses frais » et demandé au syndic d'adresser un courrier recommandé à monsieur X... « l'informant que les travaux débuteraient le 2 mai 2002 afin qu'il modifie le sens d'ouverture de la porte métallique d'accès à sa cour et qu'il fasse réaliser les travaux de percement du mur maître » ; la lettre adressée le 10 juillet 2002 par l'architecte conseil monsieur Y... au conseil de monsieur X... précise que les travaux, engagés dès après le 2 mai, auraient pour résultat de condamner la porte arrière du magasin de ce dernier donnant accès à ses toilettes, et que les travaux de percement du mur maître préconisés par la copropriété, pour créer un nouvel accès de monsieur X... à la cour, auraient pour effet de modifier l'affectation d'une partie des locaux de celui-ci, en rendant inutilisable la zone concernée, qui était jusqu'à présent consacrée au rangement ; en conséquence, les décisions prises tant le 18 décembre 2001 que le 20 mars 2002, sans le consentement de monsieur X..., ont pour effet de porter atteinte aux droits du copropriétaire au sens de l'article 26, en ce que, d'une part, elles sont contraires aux droits qu'avaient acquis monsieur X... lors des assemblées précédentes quant à la préservation de son accès actuel à ses toilettes, et quant au financement des frais afférents aux travaux préconisés et que, de l'autre, elles visent à modifier la pleine jouissance par son propriétaire de son local » ; 1°) ALORS QU'en application de l'article 624 du Code de procédure civile, la censure qui sera prononcée en vertu du premier moyen entraînera par voie de conséquence la cassation de l'arrêt du chef de son dispositif se rapportant aux décisions de l'assemblée générale du 20 mars 2002 ; 2°) ALORS QU'il est seulement interdit à l'assemblée générale d'imposer à un copropriétaire, à quelque majorité que ce soit, une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ; qu'en ne recherchant pas si les travaux envisagés engendraient une modification de la destination des parties privatives de monsieur X... ou des modalités de leur jouissance telles qu'elles résultaient, fut-ce implicitement, du règlement de copropriété et en croyant pouvoir se référer aux droits acquis par monsieur X... au cours d'assemblées générales précédentes, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 26 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3°) ALORS en tout état de cause QUE seule une modification grave des parties privatives justifie l'annulation de la décision de l'assemblée générale ; qu'en se bornant à relever une atteinte à la jouissance du lot de monsieur X... (réduction de la possibilité de rangement) sans apprécier sa gravité et sans mettre en balance cette atteinte avec la nécessité de moderniser l'immeuble et les améliorations résultant des travaux envisagés (remise en état de la cour et ascenseur), la Cour d'appel a de nouveau privé sa décision de base légale au regard de l'article 26 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt partiellement confirmatif attaqué d'AVOIR condamné le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES à verser à monsieur X... la somme de euros à titre de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'attitude du syndicat apparaît triplement fautive, une première fois en feignant de découvrir « des éléments nouveaux » pour contester les droits de monsieur X... sur le WC dans la cour, une deuxième fois en tentant d'imposer à ce seul copropriétaire la charge des travaux nécessaires à la préservation de ses droits, une troisième fois en ignorant l'invitation faite par l'assemblée générale de rechercher un nouveau projet technique susceptible à la fois de satisfaire la légitime volonté de moderniser l'immeuble par la création d'un ascenseur et de préserver les droits de monsieur X... ; ces fautes qui dépassent le droit de se défendre en justice et constituent de véritables abus, justifient la décision du Tribunal quant au principe de la responsabilité du SYNDICAT» ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit, et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol ; il résulte des débats et de l'exposé du litige que monsieur X... a assigné le SYNDICAT défendeur le 11 février 2002, que le juge de la mise en état s'est prononcé à deux reprises, entérinant d'abord un accord des parties sur la suspension des travaux puis, saisi en 2004 par le SYNDICAT sur la survenance d'un nouvel élément touchant au droit de propriété de monsieur X..., a ordonné la suspension des travaux jusqu'à l'intervention d'une décision sur le fond ; le défendeur a fondé son argumentation, deux ans après l'assignation, sur la qualité de copropriétaire du demandeur et sur les droits de celui-ci sur les wc de la cour intérieure, contestant cette qualité et des droits alors même qu'il avait, d'abord au cours des assemblées générales courant à partir de 1997, puis, au cours de ses premières conclusions en défense, demandé l'application à l'égard de monsieur X..., en sa qualité de copropriétaire, des résolutions des assemblées générales concernant les travaux d'ascenseurs ; le défendeur fait ainsi, par le caractère quelque peu incohérent, ou du moins surprenant, de son argumentaire, la démonstration de sa volonté de s'opposer abusivement à l'action engagée par le demandeur » ; 1°) ALORS QU'en application de l'article 624 du Code de procédure civile, la censure qui sera prononcée en vertu du premier moyen entraînera par voie de conséquence la cassation de l'arrêt du chef de son dispositif se rapportant à l'abus prétendument commis par le SYNDICAT dans l'exercice du droit de se défendre ; 2°) ALORS QUE le simple changement dans l'analyse d'une situation juridique, de surcroît entre la phase précontentieuse et la phase contentieuse, ne peut caractériser l'abus du droit de se défendre ; que le premier juge a cru devoir déduire l'abus de droit du fait que le SYNDICAT, deux ans après l'assignation de monsieur X..., avait contesté sa qualité de propriétaire des WC litigieux quand, depuis 1997, les assemblées générales l'avaient considéré comme propriétaire de ceux-ci ; qu'en déduisant l'abus du droit de se défendre du caractère "quelque peu incohérent" et « surprenant » de son argumentaire, le juge du fond a violé les articles 1382 du Code civil et 32-1 du Code de procédure civile ; 3°) ALORS QUE seul peut être sanctionné pour abus du droit d'ester, le plaideur dont la demande ou la défense est manifestement infondé ; que la Cour a cru devoir déduire l'abus du droit de se défendre de la discussion engagée par le SYNDICAT relativement à la propriété des WC litigieux (sens et portée notamment de l'attestation rectificative), de la volonté d'imposer à monsieur X... la charge intégrale de travaux nécessaires à la préservation de ses droits, et de l'ignorance manifestée à l'égard de l'invitation faite à l'assemblée générale de rechercher un nouveau projet technique susceptible à la fois de satisfaire la légitime volonté de moderniser l'immeuble par la création d'un ascenseur et de préserver les droits de monsieur X... ; qu'ainsi, la Cour d'appel, qui n'a pu ainsi caractériser la dégénérescence du droit de se défendre en abus, a violé les articles 1382 du Code civil et 32-1 du Code de procédure civile.
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