LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique Attendu que l'arrêt attaqué (Caen, 20 octobre 2008) fixe les indemnités revenant à M. X..., au titre de l'expropriation, au profit de la commune de Coutances, de parcelles lui appartenant ; Attendu que la commune fait grief à l'arrêt de fixer à une certaine somme les indemnités d'expropriation, alors, selon le moyen, qu'en fixant les indemnités au jour du jugement de première instance qu'elle avait annulé et qui partant, n'avait plus d'existence légale, la cour d'appel, qui devait se placer à la date où elle statuait, a violé l'article L. 13-15-1 du code de l'expropriation ; Mais attendu que pour procéder à l'estimation des biens expropriés, la cour d'appel s'est à bon droit placée à la date de la décision de première instance qu'elle avait infirmée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la commune de Coutances aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la commune de Coutances ; condamne la commune de Coutances à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mars deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Spinosi, avocat aux Conseils, pour la commune de Coutances Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé «au jour du prononcé du jugement» à la somme de 14.200,00  l'indemnité principale due par la Ville de Coutances à M. Florent X... pour dépossession du bien immobilier figurant au cadastre de la Commune de Coutances sous la section E n° 289 et 290 pour une contenance totale de 14.200 m², à 2.380,00  le montant de l'indemnité de remploi y afférent et à 30.000,00  le montant de l'indemnité pour dépréciation du surplus ; Aux motifs que «1) sur le cadre juridique et factuel de la discussion Dans le cadre d'un projet d'extension du parc des sports «Paul MAUNDRELL» aménagement d'un parc d'activités, un arrêté préfectoral du 22 octobre 2005 a déclaré d'utilité publique l'acquisition des terrains et les travaux nécessaires à la création d'une réserve foncière constituée dans ce but. Par arrêté du 17 février 2006, les parcelles cadastrées section E n° 289 et 290, d'une surface de 14.200 m², telles que répertoriées au nouveau cadastre ont été déclarées cessibles. Ces terrains issus de parcelles d'une surface totale de 19.250 m² anciennement cadastrées section E, n° 63 (7.950 m²) et 64 (11.300 m²), appartiennent à Monsieur X... Ils font partie d'un ensemble foncier de 37.399 m² comportant au nord est des bâtiments anciens (XVIème et XVIIème siècles) et de caractère, «le manoir de la Boudière», susceptibles de pouvoir être restaurés, lesquels se trouvent à 60 mètres à l'ouest de l'emprise constituant les parcelles aujourd'hui en cause. La propriété est située dans une zone composée d'équipements collectifs (campings, hôtel, parc des sports) et à proximité d'un secteur de lotissements. Avant le chemin d'accès qui lui est propre (au sud des parcelles expropriées), elle est desservie par la RD n° ..., laquelle mène, dix kilomètres plus loin, aux stations balnéaires de la côte. Les parcelles expropriées, d'une surface totale de 14.200 m², laissent subsister une unité foncière de 23.199 m². Elles sont la configuration triangulaire en nature de pré de catégorie 2. La parcelle n° E 290 est en forte pente. En application de l'article L 13-15 du code de l'expropriation, la date de référence est le 2 juin 2004, soit un an avant la date de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique. Ce point n'est pas contesté. A cette date, en référence au POS approuvé le 21 février 2001, les biens expropriés sont situés en zone ND, c'est-à-dire en zone naturelle protégée à raison de la qualité paysagère du site, avec faibles possibilités d'aménagement et de constructions, seuls des équipements collectifs liés au tourisme et aux activités sportives sans atteinte au paysage pouvant être autorisés. L'article ND 3 du POS prévoit que, pour être constructible, le terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée permettant la circulation automobile en état de visibilité et permettant un accès aux véhicules incendie. La constructibilité est donc limitée. 2 ) sur la qualification des parcelles Sans que la qualification de terrain à bâtir du fait de la réunion des critères de l'article L 13-15 du Code de l'Expropriation soit expressément sollicitée, il convient de souligner que les réseaux en place ne répondent pas aux conditions du POS, aucun accès direct aux parcelles n'est possible en l'état, puisque n'existe aucun droit de passage sur les cours de la parcelle AW n° 52 et la largeur de l'accès à la parcelle n° E 64 (3 mètres) est insuffisante à l'accès aux véhicules incendie. Le critère de constructibilité tel que visé à l'article L 13-15 II b du Code de l'Expropriation ne peut donc être considéré comme existant et à ce titre la qualification de terrain à bâtir doit être rejetée. S'agissant de la qualification de terrain à bâtir du fait de l'existence d'une unité foncière, il y a lieu de considérer que si les parcelles bâties situées hors emprise auxquelles sont rattachées les parcelles sous emprise peuvent éventuellement être qualifiées de terrains à bâtir au sens de l'article L 13-15 du Code de l'Expropriation, il n'en résulte pas pour autant qu'au nom du principe de l'unité foncière, la qualification de terrain à bâtir puisse être retenue. En effet, la configuration des lieux et des parcelles en cause distantes d'environ 60 mètres de la propriété bâtie, séparées de celle-ci par une zone tampon constituée de deux parcelles dont Monsieur X... (sic) reste propriétaire, accessibles à partir des bâtiments par un chemin en terre de trois mètres de large, non desservies directement par les réseaux d'eau et d'électricité lesquels, dans leur état actuel, dont rien ne dit qu'il est suffisant, ne peuvent au surplus être considérés comme étant à proximité au sens de l'article L 13-15 ci-dessus visé, conduit à retenir la qualification de terrain agricole. L'évaluation doit donc se faire en fonction de leur usage effectif. 3 ) sur la situation privilégiée Il n'est pas contesté que ces terrains à constructibilité limitée sont situés en agglomération, peu distants du centre ville de Coutances (1 km environ), et présentent l'intérêt non négligeable de bénéficier d'une large vue sur Coutances et notamment sur la cathédrale, joyau historique de la petite cité. Ils jouxtent aussi le parc des sports de la ville, aujourd'hui largement développé et fréquenté. A ces deux titres, il convient de reconnaître aux terrains une situation privilégiée qui devra être prise en compte dans la détermination du montant de l'évaluation. 4) sur l'estimation a) les offres et les demandes L'expropriant écartant la notion de situation privilégiée conclut à la confirmation du jugement qui a fixé à 0,60 euros le m² le montant de l'indemnité principale d'expropriation et propose donc ainsi la somme de 8.520 euros à ce titre. Il estime que le juge de l'expropriation n'est pas compétent pour indemniser sous couvert de dépréciation du surplus le dommage de travaux publics que pourra éventuellement constituer l'extension du parc des sports. En outre, il considère que c'est à tort que le juge du premier degré a retenu une dépréciation du surplus à hauteur de 3 % de la valeur de l'immeuble (fixée à 250.000 euros sans contestation sur ce point), estimant que la propriété ne subira aucune dépréciation du fait de la réduction de sa surface. L'exproprié se fondant sur une qualification de terrain à bâtir résultant essentiellement de l'unité foncière, ou à tout le moins sur la situation privilégiée des parcelles, sollicite une indemnité principale de 7,80 euros/m², une indemnité de dépréciation du surplus de 30 % sur la base d'une évaluation à hauteur de 300.000 euros. Sur les modalités de calcul de l'indemnité de remploi telle que retenue par le juge (20 et 15 % par tranches de 5000, 10.000 euros et de 10 % au-delà), il n'y a pas de contestation, et concernant l'indemnité pour perte d'arbres et la remise en place de la clôture, un accord est allégué, sauf à ce que soient précisées les conditions de délai et les critères auxquels devra répondre la clôture installée. b) la valorisation des terrains Concernant les termes de comparaison proposés, il convient au préalable d'écarter ceux concernant des terrains situés sur la commune d'Agon Coutainville, qui compte tenu de la qualité de station balnéaire de cette ville, bénéficient ainsi que le confirme le courrier de l'agence immobilière FOLLIOT (pièce n° 34 de l'appelant incident), d'une valorisation plus importante. Eu égard au classement en zone ND, les termes de comparaison pouvant être retenus sont indiscutablement ceux concernant des biens de même nature, à savoir des parcelles aux caractéristiques proches de celles aujourd'hui en cause et de classement en zone identique. Les termes de comparaison versés par le commissaire du gouvernement concernent certes des parcelles en zone ND, mais à l'exception de celle identifiée section ZI n° 57, vendue 3,05 euros/m² le 25 mars 2005, les trois autres (cadastrées section ZI n° 2, n° 55 et n° 58) sont traversées par le cours d'eau BULSARD et de ce fait qualifiées d'inondables, ce qui n'est pas contesté et ce qui marque une importante différence avec les terrains sous emprise. L'exproprié fait référence à quatre ventes intervenues au lieudit «la cité Américaine», révélant des cessions de terrains en zone ND de petites superficies à hauteur de 3 euros/m². Mais l'objection de l'expropriant selon laquelle il s'agit de terrains destinés à servir de jardins d'agrément à des parcelles dépendant de zones pavillonnaires et donc de l'extension d'une unité foncière bâtie, doit être retenue, les terrains de Monsieur X... ne présentant pas cette caractéristique, comme cela a été démontré ci-dessus. Il en va de même de la cession intervenue au profit des consorts B... et C..., d'une parcelle en zone ND à 1,70 euro/m², qui a été vendue en même temps que deux autres parcelles situées pour leur part en zone 2 NA dont il n'est pas contesté qu'elles sont à usage d'habitation. Les termes de comparaison versés par la ville de Coutances et concernant l'aménagement de la vallée du Bulsard concernent des terrains situés en zone ND, dont il peut être considéré bien qu'aucun élément précis ne soit versé sur ce point, qu'ils sont en contrebas de la ville dont ils ne sont guère éloignés. Qu'il s'agisse de petites superficies (parcelles ZI n° 2, 58, 21 ou ZH n° 34, 32, 48 et 8) ou de grandes parcelles (ZH 32 et 34), aucune d'elles ne dépasse 0,50 euros/m². Hormis la vue sur la ville de Coutances dont les parcelles de Monsieur X... bénéficient, ces dernières cessions concernent donc des terrains dont la situation est proche de ceux sous emprise. Les termes de comparaison doivent donc être retenus. Sachant que l'expropriant conclut à la confirmation du jugement concernant l'indemnité principale, il en résulte qu'indépendamment de toute élément de plus value, la valeur « plancher » des parcelles expropriées doit être fixée à 0,60 euros/m². S'agissant, comme il a été dit ci-dessus, de parcelles en situation privilégiée par leur proximité avec le centre ville, les équipements sportifs et la vue qu'elles offrent sur Coutances, il convient de fixer à 1 euro/m², soit 14.200 euros le montant de l'indemnité principale. Sans contestation sur ce point l'indemnité de remploi sera calculée par application des taux habituels (20 et 15 % par tranches de 5000 puis 10.000 euros et 10 % au-delà). c) l'indemnité pour dépréciation du surplus Il ne peut être contesté que du fait de l'expropriation, la propriété de Monsieur X... se voit réduite de manière très importante, puisque d'une superficie totale initiale de 22.802 m², elle est réduite à 8.602 m². Cette réduction n'est pas imputable à l'ouvrage public qui sera éventuellement édifié par l'expropriant, mais bien à l'expropriation elle-même rendant en cela la juridiction de l'expropriation compétente pour fixer l'indemnisation du préjudice en résultant. S'agissant de ce préjudice, il convient de rappeler que la profondeur de la propriété est réduite de 230 mètres environ à 60 mètres, et même s'il reste une zone «tampon», entre les bâtiments et les parcelles expropriées comme précédemment rappelé, il convient de reconnaître que le bâtiment qui s'y trouve dont la surface au sol est importante, et le cachet manifeste, bien que nécessitant d'importants travaux de restauration, se trouve amputé de plus de 62 % du terrain qui y était attenant. Néanmoins, l'emprise est en fond de propriété et concerne des parcelles dont l'une est en forte pente dont l'usage était en toute hypothèse assez limité. Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, l'indemnité de dépréciation sera fixée à hauteur de 10 % de la valeur de l'immeuble qui doit être arrêtée à 300.000 euros, aucun élément ne venant contredire les évaluations notariées et d'agences immobilières versées aux débats par l'exproprié et faisant ressortir une valeur entre 274.000 et 325.000 euros, soit une évaluation moyenne de 302.900 euros. Il sera donc alloué à Monsieur X... la somme de 30.000 euros au titre de la dépréciation du surplus» ; Alors qu'en fixant les indemnités au jour du jugement de première instance, qu'elle avait annulé et qui, partant, n'avait plus d'existence légale, la Cour d'appel, qui devait se placer à la date où elle statuait, a violé l'article L. 13-15-I du Code de l'Expropriation.
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