LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Grenoble, 23 juin 2008) que suivant promesse synallagmatique du 17 mai 2004, la société civile immobilière du Domaine de la Tour (la SCI) s'est engagée à vendre un terrain à bâtir aux époux X... sous diverses conditions suspensives et notamment celle d'obtention d'un permis de construire ; que la SCI s'engageait en outre à constituer une servitude de passage au profit du fonds vendu et de réaliser la viabilisation du terrain avant la fin du mois d'octobre 2004, la signature de l'acte authentique étant prévue au plus tard le 15 novembre 2004 ; qu'à la suite d'un recours formé par un tiers contre le permis de construire et de la non exécution par la SCI des travaux de viabilisation, les époux X... ont refusé de signer l'acte authentique ; que la SCI les a assignés en résolution de la vente et en paiement de la clause pénale prévue à l'acte alors que, reconventionnellement, les époux X... ont sollicité l'exécution forcée de la vente et le paiement du montant de la clause pénale ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que la SCI s'était engagée à réaliser la viabilisation du terrain vendu avant la fin du mois d'octobre 2004, qu'il s'ensuivait que bien que ces charges incombant à la venderesse n'aient pas été érigées en conditions suspensives de la vente elle-même, la SCI s'était néanmoins engagée à les accomplir avant la date convenue pour la réitération, de telle sorte que l'obligation de délivrance à laquelle elle était tenue au jour prévu pour le transfert de propriété, soit le jour de la signature de l'acte authentique, devait s'apprécier au regard de l'exécution de ces engagements qui conditionnaient la constructibilité de la parcelle vendue, en tant que terrain à bâtir, qu'à supposer, à la lecture des stipulations du projet d'acte définitif établi par son notaire pour le rendez vous du 31 mars 2005, qu'elle ait ainsi qu'elle le soutient sans en rapporter autrement la preuve par la production des actes en justifiant, constitué les servitudes prévues et fait établir le bornage de la parcelle vendue, il était avéré et non contesté qu'elle n'avait procédé à aucun des travaux de viablisation de la parcelle qu'elle s'était engagée à réaliser en arguant de l'incertitude engendrée par le recours dont le permis de construire faisait l'objet et qu'aux termes de la promesse de vente, l'exécution de ces travaux de viabilisation n'était pas subordonnée à l'obtention du permis de construire et à l'expiration des délais de recours, la cour d'appel, sans modification de l'objet du litige, a déduit à bon droit de ces seuls motifs que le refus des époux X... de signer l'acte authentique de vente était fondé sur un motif légitime résultant de l'inexécution par la SCI d'une partie des obligations qu'elle avait contractées dans la promesse ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le second moyen : Vu l'article 1134 du code civil ; Attendu que pour condamner la SCI au paiement d'une certaine somme au titre de la clause pénale, l'arrêt retient que les époux X... sont fondés à solliciter la condamnation de celle-ci à raison de la non exécution des travaux de viabilisation du terrain vendu qu'elle s'était engagée de réaliser avant la signature de l'acte authentique ; Qu'en statuant ainsi, sans caractériser la délivrance d'une mise en demeure de la partie défaillante prévue par la convention, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société civile immobilière Domaine de la Tour à payer aux époux X... la somme de 30 500 euros à titre de la clause pénale, l'arrêt rendu le 23 juin 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble, autrement composée ; Condamne les époux X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux septembre deux mille neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société civile immobilière (SCI) Domaine de la tour PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI Domaine de la Tour de ses demandes tendant à prononcer la résolution du compromis et à voir condamner les époux X... à lui payer le montant de la clause pénale, et de l'avoir condamnée à signer l'acte authentique de vente, sauf à préciser que faute pour le vendeur de signer cet acte dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision celle-ci vaudra acte de vente et sera publiée comme tel à la conservation des hypothèque, d'avoir ordonné le séquestre du prix de vente jusqu'à la justification par la SCI Domaine de la Tour de la réalisation des travaux de viabilité, et d'avoir condamné la SCI Domaine de la Tour à payer aux époux X... la somme de 30.500 euros en application de la clause pénale prévue au compromis ; Aux motifs propres et adoptés du jugement que le vendeur promoteur d'une opération immobilière s'était engagé dans le compromis à exécuter divers travaux et à constituer des servitudes lesquelles devaient nécessairement être réalisées avant la réitération de la vente en acte authentique ; qu'en effet, faute de cette exécution, les acquéreurs ne recevraient pas le bien qui leur avait été promis, la SCI Domaine de la Tour étant libérée par la réitération de toute obligation à leur égard ; qu'à supposer à la lecture des stipulations du projet d'acte définitif de vente qu'elle ait, ainsi qu'elle le soutient sans en rapporter aucunement la preuve par la production d'actes en justifiant, constitué les servitudes prévues, il est avéré et non contesté qu'elle n'a procédé à aucun des travaux de viabilisation de la parcelle qu'elle s'était engagée à réaliser avant l'acte authentique ; qu'en conséquence, puisque la SCI Domaine de la Tour n'était pas en mesure de leur délivrer le bien tel qu'il était convenu, c'est à bon droit que le tribunal a décidé qu'à la date du 31 mars 2005 le refus de signer l'acte définitif opposé par les époux X... était légitime ; que selon le courrier qu'a adressé le 22 février 2005 Maître Y..., notaire des époux X... à Maître Z..., notaire de la SCI, les acquéreurs étaient d'accord pour signer l'acte authentique sauf à prévoir la constitution d'un séquestre pour la réalisation de la viabilité et de la démolition du mur d'enceinte permettant l'accès sur la voie publique du terrain vendu ; que ce courrier manifeste la volonté des époux X... de poursuivre l'acquisition du bien objet du compromis du 17 mai 2004, en dépit du recours entrepris à l'encontre du permis de construire qui leur avait été délivré ; que le jugement déféré qui a condamné la SCI Domaine de la Tour à signer l'acte définitif de vente doit être confirmé ; que dès lors que les travaux que la SCI Domaine de la Tour s'est engagée à exécuter ne sont pas réalisés, la décision qui a ordonné le séquestre du prix provenant de la vente jusqu'à justification de leur réalisation sera confirmée ; qu'en application des termes du compromis, la condamnation de la SCI à payer la somme de 30.500 euros en réparation du préjudice évalué de manière forfaitaire sera confirmée ; Alors d'une part, qu'il résulte des conclusions concordantes des parties sur ce point, et d'un courrier de la SCI Domaine de la Tour du 5 avril 2005 régulièrement produit aux débats, que la SCI Domaine de la Tour avait offert aux époux X... de réitérer la vente en contrepartie de la consignation du prix jusqu'à la réalisation des travaux de viabilité litigieux et que les époux X... avaient refusé cette offre en exigeant que le prix soit séquestré non seulement jusqu'à réalisation des travaux mais encore jusqu'à ce que le recours contre leur permis de construire soit définitivement tranché ; qu'en retenant une prétendue volonté des époux X... de signer l'acte authentique moyennant la consignation du prix jusqu'à la réalisation des travaux de viabilité, et de poursuivre l'acquisition du bien objet du compromis du 17 mai 2004, en dépit du recours entrepris à l'encontre du permis de construire qui leur avait été délivré, la Cour d'appel a dénaturé le cadre du litige et violé l'article 4 du Code de procédure civile ; Alors d'autre part, qu'en s'abstenant d'apprécier les conditions d'exécution du compromis litigieux à la lumière du véritable comportement des parties à savoir, de l'offre de la venderesse de consigner le prix jusqu'à la réalisation des travaux de viabilité, et du refus réitéré des époux X..., de régulariser l'acte authentique malgré cette offre, et de leur exigence d'une consignation du prix jusqu'à l'issue du recours formé à l'encontre de leur permis de construire, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du Code civil ; Alors en troisième lieu, que la délivrance qui est le transport effectif d'une chose conforme à celle qui a été vendue en la puissance et possession de l'acheteur ne peut s'éteindre avec la réitération de la vente par acte authentique ; qu'en retenant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 1604 du Code civil. Alors enfin, que la création d'une servitude conventionnelle résulte de sa mention dans le titre de propriété des parties ; qu'en considérant que la mention des servitudes promises dans le projet d'acte de vente adressé au notaire des acquéreurs par la venderesse par ailleurs propriétaire du fonds servant, et qui aurait dû être signé par les parties lors de la réitération de la vente par acte authentique, ne suffirait pas à démontrer leur constitution par la venderesse, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 686 et suivants du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SCI Domaine de la Tour à payer aux époux X... la somme de 30.500 euros en application de la clause pénale prévue au compromis ; Aux motifs propres qu'en application des termes du compromis, la condamnation de la SCI à payer la somme de 30.500 euros en réparation du préjudice évalué de manière forfaitaire sera confirmée ; Et aux motifs adoptés du jugement que les époux X... sont fondés dès lors que le refus de la SCI d'exécuter ces travaux de viabilité avant la signature de l'acte authentique était contraire aux clauses du compromis et constitutive d'une inexécution fautive de sa part justifiant leur refus de signer l'acte authentique, à invoquer le bénéfice de la clause pénale ; Alors qu'il résulte de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente qu'« au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra alors verser à l'autre la somme de 30.500 euros à titre de clause pénale » ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans qu'il résulte de ses constatations que la SCI Domaine de la Tour aurait été mise en demeure et qu'elle aurait refusé de régulariser l'acte authentique, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1152 du Code civil.
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