LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à la Communauté d'agglomération Toulon Provence Méditerranée du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre le Commissaire du gouvernement de Toulon ; Joint les pourvois n° B 07-15. 163 et K 07-15. 332 : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 24 janvier 2007), que la communauté d'agglomération de Toulon Provence Méditerranée (TPM), poursuit l'expropriation d'un certain nombre de biens immobiliers pour la construction d'une ligne de tramway, dont une parcelle bâtie appartenant à M. X... ; que l'exproprié n'ayant pas accepté l'offre d'indemnisation qui lui a été faite par TPM, celle-ci a saisi le juge pour voir fixer l'indemnité de dépossession ; Sur le premier moyen du pourvoi n° B 07-15. 163, ci-après annexé : Attendu, d'une part, qu'il résulte du dossier de la procédure que la notification des mémoires de l'expropriante et du commissaire du gouvernement a été faite par le greffe à l'exproprié respectivement les 30 août et entre le 13 et le 15 novembre 2006 ; Attendu, d'autre part, que pour fixer le montant de l'indemnité d'expropriation, la cour d'appel n'ayant cité et retenu que les termes de comparaison produits par l'expropriante, l'irrecevabilité du mémoire et des pièces versés par le commissaire du gouvernement en raison de leur caractère tardif, n'a eu aucune incidence sur la solution du litige ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le premier moyen du pourvoi n° K 07-15. 332, ci-après annexé : Attendu que la cour d'appel a légalement justifié sa décision en retenant les termes de comparaison qui lui sont apparus les mieux appropriés aux caractéristiques, à l'état et à la situation du bien ; Sur le second moyen du pourvoi n° K 07-15. 332, ci-après annexé : Attendu qu'ayant rappelé les limites de l'article R. 13-46 du code de l'expropriation pour cause d  utilité publique, la cour d'appel a souverainement fixé le montant de l'indemnité de remploi à une somme correspondant à 15 % du montant de l'indemnité principale ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le second moyen, du pourvoi n° B 07-15. 163 : Vu l'article L. 13-13 du code de l'expropriation ; Attendu que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; Attendu que pour fixer le montant de l'indemnité d'expropriation, l'arrêt retient une valeur métrique de 1 200 euros le mètre carré pour les appartements et multiplie cette valeur par 187, correspondant à la surface des appartements expropriés ; Qu'en statuant ainsi, sans prendre en considération les greniers et combles sous le toit, dont l'existence a été reconnue dans la consistance des biens, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce que les combles n'ont pas été pris en considération dans la fixation de l'indemnité, l'arrêt rendu le 24 janvier 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier (chambre des expropriations) ; Condamne la Communauté d'agglomération Toulon Provence Méditerranée aux dépens des pourvois ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la Communauté d'agglomération Toulon Provence Méditerranée à payer à M. Freddy X... la somme de 500 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits au pourvoi n° B 07-15. 163 par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils pour M. X.... PREMIER MOYEN DE CASSATION : - IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé les indemnités dues par la Communauté d'Agglomération TOULON PROVENCE MEDITERRANEE à Monsieur Freddy X... pour l'expropriation d'un immeuble cadastré parcelle CH n°... correspondant en un immeuble élevé de trois étages sur rez-de-chaussée avec un local commercial au rez-de-chaussée et des appartements aux étages comme suit : - Indemnité principale : pour le local commercial soit au choix de l'exproprié 59. 250 en valeur libre à charge de faire son affaire personnelle de la libération des lieux, soit 35. 550 en valeur occupée et pour les appartements soit au choix de l'exproprié 224. 400 en valeur libre à charge de faire son affaire personnelle de la libération des lieux, ou 179. 520 en valeur occupée -Indemnité de remploi : 15 % de l'indemnité principale -AU MOTIF QUE par déclaration de la SCP MAYNARD et SIMONI, avouées associés, en date du 17 mai 2006 au greffe de la Cour Monsieur Freddy X... a relevé appel de ce jugement ; que Monsieur X... a déposé son mémoire et ses pièces le 17 juillet 2006 ; que ces documents ont été notifiés le 20 juillet 2006 au conseil de l'expropriant et le 19 juillet 2006 au commissaire du gouvernement ; qu'il a également déposé un mémoire complémentaire le 7 décembre 2006, mémoire notifié ; que la communauté d'agglomération TOULON PROVENCE MEDITERRANEE a déposé son mémoire et ses pièces le 8 août 2006 et que le commissaire du gouvernement a déposé ses conclusions le 10 novembre 2006 ; que M. Freddy X... demande à la Cour de : - fixer l'indemnité principale à 398. 360 si le local est occupé ou à 421. 997 si le local est vide, - fixer l'indemnité de remploi à 15 % de l'indemnité principale soit à 59. 709 ou 63. 299, - condamner la Communauté d'agglomération TOULON PROVENCE MÉDITERRANÉE à lui payer une indemnité de 50. 000 pour perte de loyers et à supporter tous les dépens ; - qu'il demande également une indemnité pour perte de loyers de 50. 000, une indemnité de 26. 000 pour location des combles comme gardes-meubles, de 35. 000 des travaux d'investissement dans cet immeuble ; que Monsieur Freddy X... insiste sur l'excellent état de l'immeuble ; que sur les appartements représentant au total 187 m ², il estime qu'il y a lieu de retenir une valeur moyenne de 1. 845, 34 / m ², soit une indemnité principale avec un abattement pour occupation de 20 % de 276. 075 ; que Monsieur X... expose avoir utilisé les combles comme gardes-meubles, ce qui lui procurait des revenus locatifs qui sont perdus, soit 26. 000 ; que sur le local commercial Monsieur X... rappelle que sa surface est de 79 m ² ; qu'il estime qu'il y a lieu de retenir 1. 518 / m2, avec un abattement s'il est occupé, limité à 20 %, soit 119. 922 libre ou 95. 985 occupé, qu'il demande une indemnité de remploi de 15 % ; que M. X... fait valoir qu'il a procédé à des travaux d'investissement dans cet immeuble et demande qu'elle soit fixé à 35. 000 ; que la Communauté d'agglomération TOULON PROVENCE MÉDITERRANEE demande à la Cour de confirmer le jugement, qu'elle se prévaut de termes de comparaison situés à proximité immédiate du bien litigieux ainsi que de décisions ayant trait à des biens comparables, qu'en ce qui concerne les combles, elle fait remarquer qu'il n'a jamais été possible de les visiter et qu'en réalité leur surface est incluse dans celle des appartements ; qu'il rappelle que M. X... ne peut prétendre à une perte de loyers due au départ des locataires postérieurement à l'expropriation, qu'elle demande la confirmation des indemnités de la manière suivante : - indemnité principale : partie appartements loués 187m ² x 660 / m2 (compte tenu abattement de 20 %) : 123. 420, partie commerciale libre 79m2 x 750 / m2 : 59. 290, partie commerciale occupée : 79 m2 x 450 (compte tenu abattement de 40 %) : 35. 550, total local commercial libre 182. 670, ou local commercial occupé 158. 970, - indemnité de remploi : selon le montant de l'indemnité principale 19. 267 ou 16. 897, - total soit 201. 937 soit 175. 867 ; que le Commissaire du Gouvernement conclut à la réformation du jugement et à ce que les indemnités soient fixées comme suit : - indemnité principale de 264. 500 si local commercial et appartement du 1er étage occupés, ou de 295. 900 si tout l'immeuble est vide, - indemnité de remploi de 27. 450 ou 30. 590, - total de 291. 950 ou 326. 850 ; - ALORS QUE D'UNE PART aux termes de l'article R 13-49 du Code de l'expropriation dans sa rédaction issue du décret du 13 mai 2005 et dont les dispositions sont d'application immédiate aux procédures en cours, le commissaire du gouvernement doit à peine d'irrecevabilité soulevée d'office déposer ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lequel il fonde son évaluation dans le mois de la notification du mémoire de l'appelant, en l'occurrence de Monsieur X... ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de la Cour que Monsieur X... a déposé son mémoire et ses pièces le 17 juillet 2006 et que ces documents ont été notifiés le 20 juillet 2006 au conseil de l'expropriant et le 19 juillet 2006 au commissaire du gouvernement ; que dès lors en ne déclarant pas d'office irrecevables les conclusions du commissaire du gouvernement déposées au greffe de la chambre le 10 novembre 2006, la Cour d'Appel a violé l'article R 13-49 du code de l'expropriation dans sa rédaction issue de l'article 44 du décret du 13 mai 2005, ensemble l'article 6 de la Convention Européenne des Droits de l'Homme. - ALORS QUE D'AUTRE PART aux termes de l'article R 13-49 du Code de l'expropriation dans sa rédaction issue de l'article 44 du décret du 13 mai 2005, le secrétaire notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement dès leur réception une copie des pièces transmises au secrétariat ; que pour fixer les indemnités dues à Monsieur X... à la suite de l'expropriation au profit de la communauté d'agglomération TOULON PROVENCE MEDITERRANEE d'un immeuble lui appartenant, la cour se réfère d'une part à un mémoire de l'expropriant en date du 8 août 2006 et d'autre part à un mémoire du commissaire du gouvernement en date du 10 novembre 2006 : qu'en statuant ainsi alors que ni l'arrêt, ni le dossier où figure ces mémoires ne font état de la notification de ce document à l'exproprié, la Cour d'Appel n'a pas mis la Cour de Cassation en mesure d'exercer son contrôle au regard du texte susvisé. SECOND MOYEN DE CASSATION : - IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé les indemnités dues par la Communauté d'Agglomération TOULON PROVENCE MEDITERRANEE à Monsieur Freddy X... pour l'expropriation d'un immeuble cadastré parcelle CH n°... correspondant en un immeuble élevé de trois étages sur rez-de-chaussée avec un local commercial au rez de chaussée et des appartements aux étages comme suit : - Indemnité principale : pour le local commercial soit au choix de l'exproprié 59. 250 en valeur libre à charge de faire son affaire personnelle de la libération des lieux, soit 35. 550 en valeur occupée et pour les appartements soit au choix de l'exproprié 224. 400 en valeur libre à charge de faire son affaire personnelle de la libération des lieux, ou 179. 520 en valeur occupée Indemnité de remploi : 15 % de l'indemnité principale. - AU MOTIF QUE le bien exproprié consiste en un immeuble de trois étages et combles sur rez-de-chaussée au... sur un terrain cadastré CH n° 210 de 68 m ² d'emprise au sol ; qu'il se compose au rez-de-chaussée d'un magasin de boucherie plus un sous sol aménagé en laboratoire, le tout pour 79 m ² ; qu'il comprend des appartements à chaque étage pour un total de 187 m ², plus des greniers et combles sous le toit ; que les diverses parties de l'immeuble étaient louées à la date de l'ordonnance d'expropriation ; que cependant les expropriées demandent une fixation alternative des indemnités selon qu'ils feront leur affaire ou non de l'indemnisation des locataires ; que par application de l'article L 13-15 du code de l'expropriation les biens sont estimés à la date de la décision de première instance en considération de l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique ; qu'il convient de retenir à titre de termes de comparaison des biens situés dans une zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en matière d'urbanisme, de taille comparable, proches du bien à estimer, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance ; que la date d'évaluation par application de l'article L. 13-15-1 du Code de l'Expropriation est celle de la décision de première instance, c'est à dire le 22 mars 2006 ; qu'à la date de référence un an avant de le début de l'enquête préalable par tranches commencée en 1999, soit en 1998, le plan d'occupation des sols applicable était celui du 26 janvier 1995 ; que le bien était en zone UC, zone urbaine ; qu'il convient de retenir les valeurs des terrains vendus peu avant cette expropriation dans un secteur soumis aux mêmes règles ou avantages d'urbanisme ; que Monsieur X... fait état de cinq ventes, un appartement rue du Capitaine CASANOVA à TOULON le 27 mars 2006, un appartement parcelle CE 4, un appartement..., un appartement avenue de Locarno à TOULON, un appartement au... pour justifier d'un prix de 1. 845, 34 / m ² ; qu'il y a lieu d'observer que tous ces biens sont en meilleur état ; que la Communauté d'agglomération TOULON PROVENCE MÉDITERRANÉE cite comme termes de comparaison : d'une part un jugement d'expropriation du 27 janvier 2005 du Juge de l'Expropriation de TOULON immeuble au..., local commercial à 640 / m ² moins abattement de 40 % pour occupation, appartements à 850 / m ² moins abattement de 20 % pour occupation, d'autre part un jugement d'expropriation du 3 novembre 2005 du Juge de l'Expropriation de TOULON immeuble au..., local commercial à 1. 000 / m ², appartements à 900 / m ² et 1. 300 / m ² pour un duplex ; de troisième part un arrêt de la Cour d'Appel d'AIX EN PROVENCE du 23 novembre 2005, immeuble..., local commercial 760 / m ², appartements 1. 200 / m ², enfin, un jugement du 30 juin 2005, immeuble..., appartements triplex à 1. 200 / m ² ; que ces éléments de comparaison permettent de retenir une valeur métrique adaptée à ces biens de 750 / m ² pour les locaux commerciaux et de 1. 200 / m ² pour les appartements ; que l'indemnité principale sera pour le local commercial : 750 x 79 m ² = 59. 250 en valeur libre, ou avec abattement de 40 % = 35. 550 en valeur occupée et pour les appartements : 1100 187 m ² = 224. 400 en valeur libre ou avec abattement de 20 % = 179. 520 en valeur occupée ; sur l'indemnité de remploi que l'article R. 13-46 du Code de l'Expropriation dispose que l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale ; que, par souci de simplification, elle sera fixée à 15 % du montant de l'indemnité principale ; sur les autres demandes d'indemnités : que Monsieur X... demande une indemnité pour les travaux d'investissements réalisés ; que cette demande a déjà été prise en compte au sein de l'indemnité principale fixée en fonction de l'état de l'immeuble -ALORS QUE D'UNE PART les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'en l'espèce, dans son mémoire d'appel du 17 juillet 2006 (p 4), Monsieur X... avait rappelé que contrairement au Tribunal qui avait estimé que l'immeuble litigieux présentait un état moyen, tant la communauté d'agglomération expropriante que le commissaire du gouvernement avaient reconnu en première instance que l'immeuble litigieux était en excellent état ou présentait un aspect excellent ; que dès lors en se bornant à énoncer d'une part que les cinq ventes dont se prévalaient Monsieur X... étaient relatives à des biens en meilleur état et d'autre part que l'indemnité réclamée par Monsieur X... pour les travaux d'investissements réalisés avait déjà été prise en compte au sein de l'indemnité principale fixée en fonction de l'état de l'immeuble, sans préciser quel était l'état réel dudit immeuble, la Cour d'Appel n'a pas mis la Cour de Cassation en mesure d'exercer son contrôle au regard des articles L 13-13, L 13-14 et L 13-15 du Code de l'expropriation. - ALORS QUE D'AUTRE PART dans son mémoire d'appel en date du 17 juillet 2006 (p 7), Monsieur X... avait rappelé qu'il avait aménagé les combles de l'immeuble en deux gardes-meubles dont il retirait des revenus locatifs et qui la valeur de ces combles aménagées était estimée par les professionnels de l'immobilier à la somme de 26. 000 ; qu'en l'espèce, la Cour d'Appel n'a pris en considération que le local commercial et les appartements ; qu'en s'abstenant de tenir compte également de la plus value conférée par l'aménagement des combles en gardes meubles dont Monsieur X... tirait des revenus locatifs, la Cour d'Appel a violé l'article L 13-13 du Code de l'expropriation, ensemble l'article 1er du Protocole additionnel n° 1 de la Convention Européenne des Droits de l'Homme. Moyens produits au pourvoi n° K 07-15. 332 par la SCP Bachellier et Potier de la Varde, avocat aux Conseils pour la Communauté d'agglomération Toulon Provence Méditerranée. PREMIER MOYEN DE CASSATION La Communauté d'agglomération Toulon Provence Méditerranée fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé l'indemnité d'expropriation totale due à Monsieur X... aux sommes de 326. 197 ou de 247. 330 selon que les locaux étaient ou non occupés. AUX MOTIFS QUE l'article L 13-14 du Code de l'expropriation dispose que la juridiction fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ; que l'ordonnance d'expropriation est en date du 23 mars 2004 ; que les diverses parties de l'immeuble étaient louées à la date de l'ordonnance d'expropriation ; que cependant les expropriés demandent une fixation alternative des indemnités selon qu'ils feront leur affaire ou non de l'indemnisation des locataires ; que par application de l'article L 13-15 du Code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, en considération de l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique ; qu'il convient d'évaluer de retenir à titre de termes de comparaison des biens situés dans une zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en matière d'urbanisme, de taille comparable, proches du bien à estimer, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance ; que la date d'évaluation par application de l'article L 13-15- I du Code de l'expropriation est celle de la décision de première instance, c'est-à-dire le 22 mars 2006 ; qu'à la date de référence, un an avant le début de l'enquête préalable par tranches commencée en 1999, soit en 1998, le plan d'occupation des sols, applicable était celui du 26 janvier 1995 ; que le bien était en zone UC, zone urbaine ; qu'il convient de retenir les valeurs des terrains vendus peu avant cette expropriation dans un secteur soumis aux mêmes règles ou avantages d'urbanisme ; que M. X... fait état de cinq ventes ; qu'il y a lieu d'observer que tous ces biens sont en meilleur état ; que la communauté d'agglomération Toulon Provence Méditerranée cite comme termes de comparaison quatre décisions de justice rendues au cours de l'année 2005 et relatives à des immeubles situés à Toulon et concernés par l'opération ; que ces éléments de comparaison permettent de retenir une valeur métrique adaptée à ces biens de 750 / m ² pour les locaux commerciaux et de 1. 200 / m ² pour les appartements ; que l'indemnité principale sera, pour le local commercial de 59. 250 en valeur libre, affectée d'un abattement de 40 % en cas d'occupation, pour les appartements de 224. 400 en valeur libre, affectée d'un abattement de 20 % en valeur occupée. ALORS QUE la décision par la laquelle le juge de l'expropriation arrête le montant de l'indemnité doit être motivée en fait et en droit ; que dès lors en fixant l'indemnisation de l'exproprié à la somme de 750 euros par m ² s'agissant du local commercial, et à celle de 1. 200 euros par m ² s'agissant des appartements sans analyser les différents termes de comparaison présentés par l'autorité expropriante ni préciser en quoi les biens de l'exproprié étaient ou non comparables, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 13-13, L. 13-14, L. 13-15 et R. 13-16 du code de l'expropriation. SECOND MOYEN DE CASSATION La Communauté d'agglomération Toulon Provence Méditerranée fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé l'indemnité de remploi à quinze pour cent de l'indemnité principale. AUX MOTIFS QUE l'article R 13-46 du Code de l'expropriation dispose que l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale ; que par souci de simplification, elle sera fixée à 15 % du montant de l'indemnité principale ; ALORS QUE les indemnités allouées par le juge de l'expropriation ne doivent couvrir que l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que tel ne peut être le cas d'une indemnité de remploi fixée à un taux non dégressif par souci de simplification cependant que les frais qu'elle compense sont quant à eux calculés de façon dégressive ; qu'en fixant l'indemnité de remploi à la proportion forfaitaire et non dégressive de quinze pour cent de l'indemnité principale, la Cour d'appel a méconnu le principe de la réparation intégrale et violé les articles L 13-13 et R 13-46 du Code de l'expropriation.
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