LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu que par une promesse synallagmatique de vente conclue le 21 novembre 1994 sous condition d'authentification, la société Aulico s'est engagée à céder une partie de terrain à bâtir lui appartenant à la société SAE, pour un prix de 12 166 895, 29 francs payable en numéraire à hauteur de 7 420 078, 54 francs et pour le surplus, en nature, par conversion en obligation d'édifier des constructions sur la parcelle demeurant la propriété du vendeur ; que le 12 mai 1995, M. X..., notaire, a dressé l'acte authentique de réitération de ces accords avec le concours de M. Y..., notaire associé assistant la société Aulico ; que par un acte du même jour dressé dans les mêmes conditions, la société SAE a vendu à la société Aulico les locaux correspondants en l'état futur d'achèvement pour un prix de 3 469 050 francs, taxable, selon les prévisions des parties, à hauteur de 544 050 francs au titre de la TVA due par la seconde, laquelle s'engageait en outre à rembourser à la première la TVA acquittée par celle-ci pour le même montant sur le coût des constructions à édifier ; que la société Aulico a ensuite cherché à obtenir la déduction de l'ensemble de la TVA réglée ou prise en charge ; que par des décisions qui seront vainement contestées devant la juridiction compétente, l'administration fiscale s'est opposée à cette double récupération au motif que le mécanisme adopté par les parties constituait une augmentation déguisée de prix et a procédé à un redressement de TVA ; que la société Aulico, estimant ne pas avoir été informée des incidences fiscales de l'opération, a engagé une action en responsabilité contre la SCP notariale Y... et Z... ; Sur le moyen unique du pourvoi incident qui est préalable : Vu l'article 1382 du code civil ; Attendu que pour condamner le notaire à réparation à hauteur du redressement fiscal pratiqué, l'arrêt attaqué retient que le notaire avait manqué à son devoir de conseil à l'égard de son client à défaut d'avoir appelé son attention sur les anomalies que comportait la promesse soumise à réitération, notamment au regard de la législation fiscale ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si dûment conseillée, la société Aulico aurait pu échapper, en tout ou partie, au surcoût correspondant à la TVA qui lui a été réclamée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ; Et sur le moyen unique du pourvoi principal, pris en sa première branche : Vu l'article 1382 du code civil ; Attendu que pour débouter la société Aulico de sa demande indemnitaire au titre des préjudices autres que celui résultant du redressement fiscal, l'arrêt retient que les dommages financiers correspondants n'étaient pas la conséquence directe de la faute du notaire et qu'il n'était pas justifié du préjudice moral invoqué ; Qu'en refusant ainsi, toute indemnisation au titre des pertes générées par les frais de procédure inutilement exposés, alors qu'il ressort de sa décision que c'est à défaut d'avoir été mise en garde par le notaire sur les risques fiscaux que comportait l'opération que la société Aulico a vainement tenté de contester les décisions de l'administration fiscale devant le juge de l'impôt, la cour d'appel, qui n'a pas sur ce point tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du moyen du pourvoi principal : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la SCP notariale à réparation à hauteur du redressement fiscal litigieux et déboute la société Aulico de sa demande indemnitaire au titre des frais de procédure engagés devant la juridiction administrative, l'arrêt rendu le 10 septembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Orléans ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans, autrement composée ; Laisse à chaque partie la charge des dépens afférents à son propre pourvoi ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mars deux mille neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt. Moyen produit AU POURVOI PRINCIPAL par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils pour la société Aulico. Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande de la société AULICO tendant à ce que la société Y... E. ET Z... A. l'indemnise de ses préjudices autres que celui constitué par son redressement fiscal d'un montant de 100 871, 24, et rejeté la demande de la société AULICO tendant à la capitalisation des intérêts ; AUX MOTIFS QUE : « Maître Y..., quoique n'ayant pas participé à l'élaboration de celle-ci la promesse synallagmatique de vente conclue par acte sous seing privé du 21 novembre 1994, restait tenu, en vertu de son devoir de conseil, d'attirer l'attention de la société AULICO, préalablement à la signature de l'acte authentique, sur les anomalies contenues dans la promesse de vente, notamment au regard de la législation fiscale ; qu'il est vain de contester ces anomalies alors qu'elles ont donné lieu à un redressement fiscal, puis à des décisions de la juridiction administrative rejetant les recours de la société AULICO ; que dès lors, Maître Y... qui ne pouvait pas les ignorer en sa qualité de professionnel, a manqué à son devoir de conseil ; que le préjudice résultant directement de cette faute est constitué par le montant du redressement fiscal, soit 17. 931, 35 + 82. 939, 89 = 100. 871, 24 ; que pour le reste, la société AULICO réclame une indemnisation pour des frais liés aux procédures qu'elle avait engagées devant les juridictions administratives, un préjudice lié à la revente à perte du lot n° 106 et des frais de déménagement qui ne sont pas la conséquence directe de la faute du notaire ; que ces demandes, de même que la demande pour préjudice moral qui n'est pas justifiée, seront rejetées ; qu'il n'y a pas lieu de déroger aux dispositions de l'article 1153-1 du Code civil en ce qui concerne le point de départ des intérêts, qui est donc fixé au jour du présent arrêt ; que les conditions de la capitalisation des intérêts ne sont pas réunies » ; ALORS 1°) QUE : les préjudices dont la société AULICO demandait la réparation, résultant des frais liés aux procédures qu'elle avait dû engager devant la juridiction administrative, de la revente à perte de son lot n° 106, des frais de déménagement de son siège social et du dommage moral subi, étaient en lien de causalité directe avec le manquement avéré du notaire à son devoir de conseil au regard des violations de la loi fiscales contenues dans l'acte par lequel il avait reçu la promesse de vente ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; ALORS 2°) QUE : l'article 1154 du Code civil n'exige pas que, pour produire des intérêts, les intérêts échus des capitaux soient dus au moins pour une année entière au moment où le juge statue, mais exige seulement que la capitalisation soit ordonnée sous les conditions qu'il pose ; qu'en refusant, après avoir fixé le point de départ des intérêts à la date de sa décision, d'ordonner la capitalisation parce que les conditions n'en auraient pas été réunies, la cour d'appel a violé le texte susmentionné. Moyen produit AU POURVOI INCIDENT par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour la SCP Y... E et Z... A. Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCP Y... E. et Z... A. à payer à la SARL AULICO la somme de 100. 871, 24 euros à titre de dommages-intérêts ; AUX MOTIFS QUE si, aux termes de l'article 1589 alinéa 1er du Code civil, la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix, les parties peuvent toujours déroger à ce principe ; qu'en l'espèce, aux termes du paragraphe 24-1-2 de la promesse synallagmatique de vente en date du 21 novembre 1994, les sociétés AULICO et SAE ont expressément convenu de subordonner la perfection de la vente à sa constatation par acte authentique le 3 mars 1995 au plus tard, sans quoi chacune d'elles pouvait se considérer libérée de ses engagements ; qu'en conséquence, la vente ne s'est pas réalisée par le simple effet de la signature de la promesse de vente ; qu'il s'ensuit que Maître Y..., quoique n'ayant pas participé à l'élaboration de celle-ci, restait tenu, en vertu de son devoir de conseil, d'attirer l'attention de la société AULICO, préalablement à la signature de l'acte authentique, sur les anomalies contenues dans la promesse de vente, notamment au regard de la législation fiscale ; qu'il est vain de contester ces anomalies, alors qu'elles ont donné lieu à redressement fiscal, puis à des décisions de la juridiction administrative rejetant les recours de la société AULICO ; que dès lors, Maître Y... qui ne pouvait pas les ignorer en sa qualité de professionnel, a manqué à son devoir de conseil ; que le préjudice résultant directement de cette faute est constitué par le montant du redressement fiscal, soit 17. 931, 35 euros + 82. 939, 89 euros = 100. 871, 24 euros ; ALORS QU'un notaire ne saurait être tenu d'indemniser son client du paiement d'une imposition due à la suite d'un redressement fiscal que s'il est établi que, mieux informé, ce client n'aurait pas acquitté cet impôt ou aurait acquitté un impôt moindre ; qu'en condamnant la SCP Y... E. et Z... A. à indemniser la SARL AULICO du montant du redressement fiscal dont elle avait fait l'objet en matière de taxe sur la valeur ajoutée (TVA), sans rechercher si, mieux informée par le notaire des risques de remise en cause, par l'administration fiscale, des clauses par lesquelles elle s'était engagée à supporter la TVA afférente au coût de la construction des locaux à édifier et la SNC SAE s'était engagée à supporter le coût de frais et travaux en ses lieu et place, la SARL AULICO aurait pu échapper en tout ou partie au paiement de la TVA qui lui a été par la suite réclamée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
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