LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le second moyen du pourvoi incident pris en sa cinquième branche : Vu l'article 1213 du code civil, ensemble les principes régissant l'obligation in solidum ; Attendu que l'Institution interprofessionnelle de retraites complémentaires de la Martinique (l'IRCOM), ayant acheté par acte du 13 juillet 1987 reçu par M. Georges Alain X... et M. François Y..., notaires, un ensemble immobilier, propriété de M. Z..., a recherché, sur le fondement de l'article 1382 du code civil, la responsabilité de son vendeur et des notaires pour les fautes commises à l'occasion de cette opération ; Attendu que l'arrêt, après avoir relevé que le préjudice de l'IRCOM apparaît comme la résultante des fautes commises par M. Z... et par les officiers publics, retient qu'ils seront tenus in solidum avec les Mutuelles du Mans assurances d'en supporter les conséquences et que les demandes de relèvement et de garantie du vendeur et de M. Y... seront également rejetées ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'ayant condamné in solidum les coresponsables du préjudice que la faute des uns et des autres avait causé, elle se devait, étant saisie des recours en garantie réciproques, de déterminer, dans leurs rapports entre eux, la contribution de chacun des coauteurs dans la réparation du dommage, la cour d'appel a violé les texte et principes susvisés ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le moyen unique du pourvoi principal et le premier moyen du pourvoi incident, qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté les demande en garantie formulée par M. Y..., l'arrêt rendu le 13 juillet 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Fort-de-France ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Fort-de-France, autrement composée ; Condamne M. Charles Z... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze mai deux mille neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour M. Z.... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir jugé que par suite de dissimulation, M. Charles Z... a cédé une propriété non conforme à ses titres, que cette faute extérieure à l'acte de vente du 13 juillet 1987 engage sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du Code civil et de l'avoir en conséquence condamné, in solidum avec Maître François Y... et Maître Georges Alain X... avec leur assureur les Mutuelles du Mans assurances Iard à payer la somme de 129. 581, 66 en réparation de l'entier préjudice subi par l'IRCOM, venant aux droits de la CMGRR ; Aux motifs qu'il résulte de 3 actes authentiques versés aux débats et reçus par Maître Charles Y... que : - Charles Z... a acquis des sociétés civiles de Leyritz Sénécourt et de Leyritz Béranger les 13 avril et 21 mai 1970, une portion de terre d'une contenance de 5 ha 50 a ; - le 11 juin 1970, une portion de terre d'une contenance de 53 a 76 ca formant le solde de la précédente ; - le 4 octobre 1976, une parcelle de 23a 76ca ; que la superficie totale des parcelles acquises s'établit donc à 6ha 27a 52ca ; que par acte du 13 juillet 1987, reçu par Maître Georges Alain X... et François Y..., Charles Z... a vendu ces mêmes parcelles désormais cadastrées D n° 1 et D n° 6 à la CMGRR (aux droits de laquelle se trouve l'IRCOM depuis 1994), l'acte précisant que leurs superficies respectives étaient de 8ha 62a 10ca et de 23a 76ca soit au total 8ha 85a 86ca ; que l'entier litige repose sur cette différence de contenance puisque, après avoir négocié avec la société De Leyritz Senecourt pour lui racheter moyennant le prix de 800. 000 francs les 2ha 58a 34ca de différence, l'IRCOM demande le remboursement de cette somme majorée de divers chefs de préjudice à son vendeur (Charles Z...) in solidum avec les officiers ministériels intervenus à l'acte du 13 juillet 1987 (François Y... et Georges Alain X...) ; que Charles Z... ne pouvait se méprendre sur une erreur de plus de 2ha et vendre de bonne foi ces terres comme ayant une superficie de 8ha 85a 86ca ; qu'il ne ressort d'aucun élément de la cause que Charles Z... ait à un moment ou un autre attiré l'attention de quiconque sur cette erreur de superficie alors que son paraphe figure à la page de l'acte contenant cette erreur ; qu'il n'est pas raisonnable de soutenir qu'une différence de 2ha 58a 34ca puisse s'expliquer par l'imperfection des techniques de mesurage des années 1970 ; qu'il est exact qu'au paragraphe « origine de propriété » l'acte du 13 juillet 1987 indique la contenance exacte de chacune des parcelles vendues ; que cependant, le total de ces contenances qui aurait fait apparaître la distorsion avec la superficie indiquée au paragraphe « désignation » n'est pas indiqué ; qu'il est parfaitement concevable que l'acquéreur n'ait pas effectué l'addition, car ayant fait choix d'un notaire, il était légitimement en droit de penser qu'une difficulté à ce niveau n'aurait pas manquée d'être relevée par cet officier public ; que si la CMGRR avait eu connaissance de cette erreur et avait néanmoins décidé de passer outre en considération de l'intérêt de l'opération, elle n'aurait pas pris le risque de faire appel à un géomètre afin de clôturer sa propriété ; que c'est à l'occasion du bornage décidé par la CMGRR en janvier 1993 que les propriétaires voisins ont soulevé la difficulté objet du présent litige ; qu'il n'est donc pas démontré que la CMGRR a accepté de signer l'acte de vente du 13 juillet 1987 en connaissance de l'erreur de superficie qu'il contenait ; qu'en estimant que par suite de dissimulation, Charles Z... avait cédé une propriété non conforme à ses titres et que cette faute, extérieure à l'acte de vente du 13 juillet 1987, engageait sa responsabilité sur le terrain de l'article 1382 du Code civil, le tribunal a fait une exacte appréciation des faits et du droit que la cour confirme ; que sur le préjudice invoqué par l'Ircom, il n'est pas contesté que, l'Ircom a été contrainte pour respecter les limites de la propriété voisine d'acquérir une superficie de très exactement 1ha 95a 93ca moyennant le versement à la société civile de Leyritz Senecourt d'une somme de 800. 000 francs ainsi qu'il ressort de la comptabilité des notaires ayant rédigé l'accord transactionnel du 13 juin 1997 ; que le raisonnement des premiers juges, qui ont admis ce chiffre de 800. 00 francs en retenant que pour la superficie considérée, il était sensiblement inférieur au prix d'achat global des 6ha, sera repris par la cour, étant rappelé que l'Ircom a acquis l'ensemble des parcelles litigieuses pour la somme de 4. 000. 000 francs alors qu'une étude de son conseil juridique et fiscal datée du 23 février 1987 en fixait la valeur à 12. 000. 000 francs ; ALORS D'UNE PART QU'il résulte des propres constatations de l'arrêt que l'acte litigieux du 13 juillet 1987 indiquait au paragraphe « origine de propriété » la contenance exacte de chacune des parcelles vendues et que le total de ces contenances fait apparaître la distorsion avec la superficie indiquée au paragraphe désignation ; que l'erreur sur la contenance résulte donc de l'acte lui-même ; qu'en décidant néanmoins que Charles Z... avait commis une dissimulation et une faute extérieures à l'acte, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations de fait et violé les articles 1116 et 1382 du Code civil ; ALORS D'AUTRE PART QUE le juge ne peut méconnaître les termes du litige, tels qu'ils sont fixés par les conclusions respectives des parties ; qu'il résulte des conclusions d'appel de M. Z... (p. 4) et des actes de 1970 que le mesurage des parcelles litigieuses dont il est fait état dans ces actes a été réalisé en 1935 ; qu'en énonçant cependant qu'une différence de plus de deux hectares ne peut s'expliquer par l'imperfection des techniques de mesurage des années 1970, pour condamner le vendeur au titre de la dissimulation de cette différence de superficie, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile ; ALORS ENFIN et en tout état de cause QUE la réticence n'est dolosive que lorsque l'erreur provoquée a été déterminante de la volonté du cocontractant ; qu'en retenant la responsabilité délictuelle du vendeur pour avoir dissimulé la superficie réelle des parcelles vendues, sans constater que l'acquéreur n'aurait pas acquis ou aurait acquis à des conditions différentes s'il avait eu connaissance de la superficie exacte des parcelles vendues, et donc sans caractériser la réticence dolosive reprochée au vendeur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1382 du Code civil. Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour la société Mutuelle du Mans assurances IARD, M. Y..., M. Alain X..., MM. C..., D... et E..., ès qualités. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR condamné Monsieur François Y... et la compagnie MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD à verser à l'IRCOM la somme de 129. 581, 66, d'AVOIR fixé à la somme de 129. 581, 66 la créance de l'IRCOM au passif des opérations de redressement judiciaire de Monsieur Georges Alain X... et d'AVOIR déclaré l'arrêt opposable à la SCP A...-X...- B... ; AU MOTIFS QUE Monsieur François Y... reconnaît expressément s'être aperçu des différences de superficie à l'origine du litige et estime que c'est à juste titre que le tribunal a jugé que Charles de Z... avait fait oeuvre de dissimulation caractérisée ; qu'il ressort d'une correspondance adressée le 6 septembre 1996 par Georges Alain X... au directeur de l'IRCOM qu'il accepte de soumettre à son assureur « le problème posé par la différence de superficie entre celle énoncée par l'acte d'acquisition par votre société et celle qui résulterait des constatations opérées postérieurement à la vente » ; qu'il demande ensuite à son correspondant s'il peut lui confirmer vouloir demeurer dans le contexte d'une transaction et faire l'économie d'un contentieux ; que ce courrier vaut reconnaissance de responsabilité de la part de ce notaire qui, à l'instar de son confrère, ne pouvait ignorer lors de la rédaction de l'acte que Charles Z... vendait 2 ha 58 a 34 a de terre pour lesquels il n'avait aucun titre ; qu'en toute hypothèse, les notaires doivent, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité de ces actes ; que ces diligences n'ont manifestement pas été accomplies ; que compte tenu de l'importance de l'erreur affectant la contenance des terrains vendus, l'accomplissement par ces officiers publics de leur devoir de conseil et d'information ne pouvait résulter que d'une mention spéciale appelant l'attention des parties sur l'existence et les conséquences de cette erreur et constatant, éventuellement, leur volonté de passer outre, qu'en l'occurrence, Monsieur François Y... comme Georges Alain X... sont dans l'incapacité d'apporter la preuve qui leur incombe de l'accomplissement de cette obligation ; que le notaire doit s'abstenir de prêter son ministère pour conférer un caractère authentique à une convention dont il sait qu'elle méconnaît les droits des tiers ; qu'en l'espèce il est manifeste qu'en recevant un acte par lequel Charles Z... vendait plus de terre qu'il n'en possédait cet acte ne pouvait que porter atteinte aux droits des propriétaires voisins ; qu'eu égard à ce qui précède le jugement frappé d'appel sera également confirmé en ce qu'il a dit et jugé que les notaires François Y... et Georges Alain X... avaient par leur fautes engagé leur responsabilité professionnelle ; que l'action de l'IRCOM étant fondée sur les dispositions de l'article 1382 du Code civil il y a lieu de rejeter les moyens tirés de la prescription de l'action en réduction du prix de même que ceux relatifs à la garantie du vendeur ; 1°) ALORS QUE le remboursement à l'acquéreur d'une partie du prix de vente en exécution de la garantie d'éviction ne constitue pas un préjudice indemnisable susceptible d'être mis à la charge du notaire qui a reçu le contrat de vente ; qu'en condamnant les notaires exposants, in solidum avec le vendeur, à verser à l'IRCOM la somme de 129. 581, 66 sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée, si cette somme ne correspondait pas à la valeur des parcelles dont l'IRCOM avait été évincée et si, partant, le fondement exact de la demande n'était pas la garantie d'éviction ne pouvant être mise à la charge des notaire, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 2°) ALORS QUE le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables ; qu'il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ; qu'en retenant, pour condamner les notaires exposants, in solidum avec le vendeur, à verser à l'IRCOM la somme de 129. 581, 66 correspondant, pour l'essentiel, au prix que celle-ci avait été obligée de verser à la société LEYRITZ SENECOURT, véritable propriétaire d'une partie de la parcelle que l'IRCOM avait acquise, que « l'action de l'IRCOM étant fondée sur les dispositions de l'article 1382 du Code civil, il y a lieu de rejeter les moyens relatifs à la garantie du vendeur » (arrêt page 12, dernier al.), quand il lui appartenait de requalifier l'action de l'IRCOM, la Cour d'appel a méconnu l'article 12 du Code de procédure civile ; 3°) ALORS QUE le vendeur doit à l'acquéreur la possession paisible de la chose vendue et qu'il doit garantir ce dernier de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu en lui restituant tout ou partie du prix de vente ; qu'en jugeant pour condamner les notaires exposants, in solidum avec le vendeur, à verser à l'IRCOM la somme de 129. 581, 66 correspondant, pour l'essentiel, au prix que celle-ci avait été obligée de verser à la société LEYRITZ SENECOURT, véritable propriétaire d'une partie de la parcelle que l'IRCOM avait acquise, que « l'action de l'IRCOM étant fondée sur les dispositions de l'article 1382 du Code civil, il y a lieu de rejeter les moyens relatifs à la garantie du vendeur » (arrêt page 12, dernier al.), quand la situation relevait de la garantie d'éviction, la Cour d'appel a méconnu les articles 1625, 1626 et 1630 du Code civil ; 4°) ALORS QU'en toute hypothèse, la responsabilité civile suppose que soit établie l'existence d'un lien de causalité entre la faute retenue et le préjudice ; que tel n'est pas le cas lorsque le dommage allégué par la victime aurait, en toute hypothèse, été subi ; qu'en condamnant les notaires exposants à verser à l'IRCOM la somme de 129. 581, 66 correspondant, pour l'essentiel, au prix que celle-ci avait été obligée de verser à la société LEYRITZ SENECOURT et qui constituait une restitution partielle du prix de vente initial, sans constater qu'informée de la véritable superficie de la parcelle acquise, l'acquéreur aurait contracté à des conditions différentes, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR rejeté l'appel en garantie formulé par Monsieur François Y... contre Monsieur Charles de Z... ; AUX MOTIFS QUE l'action de l'IRCOM étant fondée sur les dispositions de l'article 1382 du Code civil il y a lieu de rejeter les moyens tirés de la prescription de l'action en réduction du prix de même que ceux relatifs à la garantie du vendeur ; que le préjudice de l'IRCOM apparaissant comme la résultante des fautes commises par Charles de Z... et par les officiers publics, ils seront tenus in solidum avec la Mutuelle du Mans Assurances d'en supporter les conséquences et les demandes de relèvement et garantie du vendeur et de François Y... seront également rejetées ; 1°) ALORS QUE le remboursement à l'acquéreur d'une partie du prix de vente en exécution de la garantie d'éviction ne constitue pas un préjudice indemnisable susceptible d'être mis à la charge du notaire qui a reçu le contrat de vente ; qu'en rejetant la demande formée par Monsieur Y... tendant à être garanti par Monsieur de Z... de la condamnation à la somme de 129. 581, 66, sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée, si cette somme ne correspondait pas à la valeur des parcelles dont l'IRCOM avait été évincée et si, partant, le fondement exact de la demande n'était pas la garantie d'éviction ne pouvant être mise à la charge des notaire, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 2°) ALORS QUE le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables ; qu'il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ; qu'en retenant, pour rejeter l'appel en garantie formé par Monsieur Y... contre Monsieur de Z... que « l'action de l'IRCOM étant fondée sur les dispositions de l'article 1382 du Code civil il y a lieu de rejeter les moyens relatifs à la garantie du vendeur » (arrêt page 12, dernier al.), quand il lui appartenait de requalifier l'action de l'IRCOM, la Cour d'appel a méconnu l'article 12 du Code de procédure civile ; 3°) ALORS QUE le vendeur doit à l'acquéreur la possession paisible de la chose vendue et qu'il doit garantir ce dernier de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu en lui restituant tout ou partie du prix de vente ; qu'en retenant, pour rejeter l'appel en garantie formé par Monsieur Charles Y... contre Monsieur de Z... que « l'action de l'IRCOM étant fondée sur les dispositions de l'article 1382 du Code civil il y a lieu de rejeter les moyens relatifs à la garantie du vendeur » (arrêt page 12, dernier al.), quand il lui appartenait de requalifier l'action de l'IRCOM, la Cour d'appel a violé les articles 1625, 1626 et 1630 du Code civil. 4°) ALORS QU'en toute hypothèse, un vendeur de mauvaise foi ne saurait être garanti par un notaire des condamnations qui résultent de son fait volontaire ; qu'en écartant l'appel en garantie de Monsieur Charles Y... en ménageant ainsi la possibilité que l'officier ministériel ait à supporter seul la charge finale de la condamnation prononcée in solidum avec les vendeurs, coupables d'un dol, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil. 5°) ALORS QU'en toute hypothèse, les juges du fond ne peuvent condamner in solidum deux parties à réparer les conséquences de leur faute commune, en rejetant leurs demandes de garantie, sans déterminer, dans leurs rapports entre eux, la part de chacun des coauteurs dans la réalisation du dommage ; qu'en se bornant à retenir, pour rejeter l'appel en garantie formé par Monsieur François Y... contre Monsieur Charles de Z... que « le préjudice de l'IRCOM apparaissant comme la résultante des fautes commises par Monsieur Charles de Z... et par les officiers publics, ils seront tenus in solidum d'en supporter les conséquences » sans statuer sur leurs responsabilités respectives, la Cour d'appel a violé l'article 1213 du Code civil et les principes régissant l'obligation in solidum.
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