LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant souverainement retenu que l'humidité affectant les locaux ainsi que l'effondrement d'une partie du plafond du magasin résultaient du mauvais entretien, incombant à la seule locataire selon les énonciations du bail, d'une pièce d'eau comprise dans les locaux donnés à bail et qu'en conséquence les bailleurs n'avaient pas manqué à leur obligation contractuelle d'assurer le clos et le couvert, la cour d'appel, qui n'a pas dit que la prise de possession des locaux par la locataire en connaissance de leur état dispensait les bailleurs de leur obligation de délivrance, et qui ne s'est pas fondée sur les clauses de contrat de cession du fonds de commerce mais sur celles du contrat de bail, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu que la locataire, qui demandait la garantie de son assureur pour le sinistre du 24 mai 2000 et ses conséquences quant à l'exploitation du commerce, n'ayant soutenu devant les juges du fond ni que le point de départ du délai de prescription posé à l'article L. 114-1 du code des assurances devait être repoussé au jour où le dommage avait cessé, soit le 31 décembre 2004, ni que le dommage devait être considéré pour la période des deux années précédant cette date, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et partant irrecevable ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à la société Areas assurances la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mars deux mille neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils pour Mme X... PREMIER MOYEN DE CASSATION : L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a prononcé la résiliation du bail aux torts de Mme X..., enjoint à celle-ci de quitter les lieux et mis à sa charge une indemnité d'occupation, ensemble rejeté la demande de Mme X... visant à faire constater la résiliation du bail aux torts du bailleur et sa demande de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS propres QU'« il convient de rappeler que, suivant acte authentique du 13 avril 1987, les consorts Z... ont cédé à Mme X... leur fonds de commerce de boulangerie pâtisserie, lequel inclut le droit au bail consenti, en la forme authentique, le 11 décembre 1978 par les consorts A... et portant sur le local dans lequel est exploité le commerce, sis..., lequel comprend également une partie à usage d'habitation ; que l'acte de cession stipule que l'entrée en jouissance est intervenue le 1er avril 1987, ce qui fait apparaître que Chantal X... avait une parfaite connaissance des lieux au jour de la signature pour, à tout le moins, y résider depuis une dizaine de jours ; que, d'autre part, ce même acte précise que l'acquéreur s'engage à « prendre le fonds de commerce présentement vendu, le matériel et l'agencement, et les objets mobiliers en dépendant dans l'état où le tout existe actuellement sans pouvoir prétendre ni exiger aucune indemnité ni diminution du prix ci-après fixé pour quelque cause que ce soit ( ), de se conformer à tous les règlements, arrêtés, lois et ordonnances administratives et autres s'appliquant et qui s'appliqueront dans l'avenir au commerce dont s'agit, les vendeurs entendant ne devoir subir aucun recours pour quelque cause que ce soit même en cas de fermeture du fonds de commerce vendu ( ), exécuter aux lieu et place des vendeurs toutes les charges et conditions du bail dont ils reconnaissent avoir pris convention et d'en payer le loyer et les accessoires aux échéances exactes, de manière que le vendeur soit déchargé à ce sujet » ; que le bail met à la charge du locataire toutes les réparations locatives ainsi que l'entretien complet du four, de la devanture et de toutes les fermetures de la boutique, la peinture des boiseries devant être faite tous les cinq ans ; que dans la soirée du 24 mai 2000, un angle du plafond du magasin s'est effondré ; que, par ordonnance de référé du 10 octobre 2000, une expertise afin de déterminer les causes de cet effondrement a été confiée à Mme Gordana B..., laquelle a clôturé son rapport le 24 avril 2001 ; que Chantal X... n'ayant pas réouvert son magasin depuis cette date, les bailleurs, par acte du 29 octobre 2003, l'ont assignée en résiliation judiciaire du bail pour défaut d'exploitation du fonds et défaut d'entretien des locaux ; que l'appelante soutient s'être trouvée dans l'impossibilité d'entretenir correctement les lieux et d'exploiter, en raison de leur état qu'elle impute à la carence des bailleurs à remplir leurs obligations d'assurer le clos et le couvert ; que cependant, les moyens invoqués par l'appelante au soutien de son recours ne font que reprendre, à l'identique et sans éléments complémentaires utiles, ceux dont le Tribunal a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; qu'en effet, le rapport d'expertise judiciaire indique très clairement, sans que les éléments produits aux débats par Chantal X... ne soient de nature à le contredire, que la cause du sinistre du 24 mai 2000 est directement imputable au pourrissement de la poutre d'appui, due aux infiltrations provenant de la salle de bains, liées à un défaut d'entretien ; que l'expert a, de façon formelle, exclu toute infiltration par la toiture en lien avec le sinistre, dans la mesure où le placard contigu à la salle de bains présente une humidité dans sa partie basse, la pierre étant « salpêtrée », et ce dans la partie située à l'opposé de la souche de cheminée, étant au surplus souligné que si cette souche avait été à l'origine d'infiltrations, celles-ci seraient apparues en partie haute du placard ; que, d'ailleurs, l'effondrement s'est produit au droit du placard et de la salle de bains, alors que l'ensemble des autres poutres soutenant le premier étage est en parfait état ; que ces constatations, confirmées par les photographies, sont particulièrement précises, de sorte que le rapport d'expertise n'encourt aucune critique sur ce point ; que, par ailleurs, l'expert qui a visité les lieux et répondu aux observations orales des parties, puis leur a adressé son pré-rapport, n'a pas constaté les infiltrations en toiture reprochées par l'appelante à ses bailleurs, à l'exception d'une inondation due au défaut d'entretien du chéneau, entretien incombant à la locataire ; que, par contre, le rapport d'expertise souligne l'absence totale d'entretien de l'ensemble des locaux, en ce compris la vitrine et le magasin lui-même ; que la description qui en est faite rejoint celle du procès-verbal de constat du 4 mai 1987 et démontre la carence totale de la locataire, qui avait accepté les lieux en l'état sans recours possible contre ses vendeurs, dans ses propres obligations ; que, sur ce point, l'expert, lors de sa visite du 15 décembre 2000, souligne que depuis le sinistre, soit sept mois auparavant, les locaux n'ont même pas été nettoyés ni débarrassés de leurs gravats ; qu'enfin, l'expert auquel Chantal X... a pu exposer ses doléances rapporte que les bailleurs ont refait à neuf la partie haute de la toiture en 2000 et que le délitement des pierres en tuffeau du pignon est imputable à la nature même de cette pierre, rendant souhaitable un bardage en ardoise afin d'éviter des chutes de morceaux de pierre, sans que toutefois l'absence d'un tel bardage apparaisse comme devant être imputé à faute aux bailleurs ; qu'également, l'expert préconise le remplacement du châssis fonte de la fenêtre de la salle de bains par un velux de dimension équivalente à des fins de confort uniquement, étant souligné que Chantal X..., lors de son entrée dans les lieux, a bien constaté l'existence d'un tel châssis et qu'il n'y a pas là matière à relever un défaut d'entretien de la toiture ; qu'en effet, il est manifeste que Chantal X... a acquis un droit au bail relatif à des locaux présentant un état d'entretien quasi nul et des problèmes d'humidité particulièrement évidents ; qu'il convient, sur ce point, de souligner qu'elle a fait dresser, dès le 4 mai 1987, un état des lieux par constat d'huissier, dont la finalité demeure inexpliquée, et faisant apparaître, dès cette époque, un état très usagé manifeste ainsi que des problèmes d'humidité évidents, dont elle a accepté l'existence et les conséquences en toute connaissance de cause, ainsi que le rappelle le contrat de cession ; que cependant, à l'exception de quelques aménagements limités et du fournil postérieurement à l'expertise judiciaire, elle ne démontre pas avoir, jusqu'au sinistre du 24 mai 2000, sérieusement entretenu les locaux ni même tenté de les remettre dans un meilleur état ; qu'au contraire, le rapprochement du constat du 4 mai 1987 et du rapport d'expertise montre que les lieux ont été laissés en l'état, de sorte que la situation s'est aggravée ; qu'elle n'a pas non plus cherché les causes de l'humidité dont elle avait constaté la présence dès l'acquisition, alors qu'elle a su postérieurement, dans le courant de l'année 2001, demander une expertise de contrôle de cette humidité ; qu'une telle expertise, faite en 1987, aurait conduit à éliminer tous les problèmes d'infiltrations venant de la salle de bains et, en convention, à éviter le sinistre ; qu'également, alors qu'elle disposait en partie d'un chauffage électrique, Chantal X... a continué à utiliser le poêle situé à la cuisine et dont l'expert a souligné que son fonctionnement entraîne un « déséquilibre de températures dans une maison ancienne sans ventilation permanente ni isolation, ce qui contribue très fortement aux dégradations de l'ensemble, à savoir : condensation sur les murs froids éloignés provoquant le flocage des peintures et des plâtres », condensation qui explique l'humidité constatée dans la salle à manger comme dans l'escalier ; qu'à l'étage, le mastic des vitres est défectueux et le joint sous l'appui de la fenêtre dans un état rendant probables des infiltrations d'eau lors des pluies importantes ; qu'enfin, Chantal X... ne conteste pas les dires de ses adversaires selon lesquels, d'une part, elle a refusé en 1998 l'installation d'un chauffage central, prétextant que cela lui occasionnerait trop de frais, et d'autre part, à la suite de l'engorgement du chéneau, elle a perçu une indemnité de son assureur pour réaliser les travaux sans jamais effectuer quelques réparations que ce soit ; que Chantal X... verse au dossier des documents et attestations postérieurs au sinistre litigieux dont elle soutient qu'il lui a interdit de poursuivre l'exploitation de son commerce pour justifier la fermeture définitive du magasin, de sorte que ces documents sont sans intérêt en l'espèce ; que, très justement, le Tribunal a écarté la note de l'architecte C..., non contradictoire, et dont la sincérité laissait à désirer au regard des erreurs qu'elle comportait ; que, pour ces mêmes motifs, une nouvelle expertise, au demeurant particulièrement tardive, apparaît totalement inutile, l'expert judiciaire ayant effectué ses opérations dans des conditions exemptes de critiques ; qu'il apparaît en conséquence que le rapport d'expertise a mis en évidence, d'une part l'absence totale d'entretien des locaux par la locataire, contrairement à ses obligations résultant du bail, et sans motif valable, les bailleurs ayant assuré le clos et le couvert, et, d'autre part, l'absence de responsabilité des bailleurs dans le sinistre du 24 mai 2000, en lien direct avec l'absence d'entretien ci-avant relevé ; que l'expert estime, sans qu'aucun élément du dossier ne contredise utilement cette observation, que l'intervention de ce sinistre n'imposait pas l'arrêt de l'exploitation du commerce et, en tout cas, pas de façon définitive ; que cette cessation d'exploitation relève de la seule volonté de Chantal X... et non d'un lien objectif de cause à effet avec le sinistre ; que, malgré l'assignation valant mise en demeure et les conclusions de l'expert sur l'absence de dangerosité des lieux, elle n'a jamais repris l'exploitation de la boulangerie, étant souligné qu'elle a par contre remis en état le fournil postérieurement à l'expertise judiciaire, et l'utilise afin d'exploiter un point de vente situé en d'autres lieux que ceux objets du bail ( ) » (arrêt, p. 3, avant-dernier et dernier §, p. 4, p. 5, p. 6 et p. 7, § 1er) ; ALORS QUE, premièrement, le bailleur est tenu d'une obligation de délivrance, laquelle perdure pendant tout le cours du bail ; que cette obligation postule que les lieux soient dans un état permettant l'exercice de l'activité en vue de laquelle il a été conclu ; qu'en énonçant qu'« il est manifeste que Chantal X... a acquis un droit au bail relatif à des locaux présentant un état d'entretien quasi nul et des problèmes d'humidité particulièrement évidents », puis qu'« il convient, sur ce point, de souligner qu'elle a fait dresser, dès le 4 mai 1987, un état des lieux par constat d'huissier, dont la finalité demeure inexpliquée, et faisant apparaître, dès cette époque, un état très usagé manifeste ainsi que des problèmes d'humidité évidents, dont elle a accepté l'existence et les conséquences en toute connaissance de cause, ainsi que le rappelle le contrat de cession », sans rechercher si, eu égard à ces circonstances, le bailleur n'avait pas manqué à son obligation de délivrance, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1719 et 1720 du Code civil ; ALORS QUE, deuxièmement, le fait d'avoir pris possession des lieux en connaissance de leur état ne dispense en aucune façon le bailleur de son obligation de délivrance telle qu'elle a été précédemment définie ; qu'à cet égard, les juges du fond ont violé les articles 1134, 1719 et 1720 du Code civil ; Et ALORS QUE, troisièmement, le contrat de cession dont il est fait état concerne les rapports entre le précédent locataire, cédant du fonds de commerce, et Mme X..., cessionnaire du fonds de commerce ; que l'acceptation éventuelle de Mme X..., dans les rapports avec son cédant, ne pouvait être invoquée par le bailleur dans ses rapports avec Mme X... ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 1135 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION : L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a rejeté la demande de Mme X... contre son assureur ; AUX MOTIFS QUE « sur le contrat d'assurance, c'est à bon droit que le Tribunal a relevé que la forclusion biennale de l'article L. 114-1 du Code des assurances était acquise lorsque Chantal X... a appelé son assureur en garantie ; qu'en effet, ce délai, qui avait commencé à courir au jour du sinistre, a été interrompu par l'assignation en référé du 20 juin 2000, et ce jusqu'au 21 novembre 2001, date à laquelle la MUTUELLE DES PROVINCES DE FRANCE ASSURANCES a fait connaître par écrit à Chantal X... qu'elle entendait dénier sa garantie ; que ce courrier a fait partir un nouveau délai de deux ans jusqu'au 21 novembre 2003 ; que cependant, ce n'est que le 9 février 2005 que Chantal X... a fait appeler son assureur en intervention forcée ; qu'elle ne peut utilement soutenir qu'elle n'encourait aucune forclusion dès lors qu'elle aurait été actionnée par des tiers moins de deux ans avant l'assignation de la compagnie d'assurances, dans la mesure où les consorts A... ne peuvent constituer des tiers au sens où on peut l'entendre en matière de contrats d'assurance, puisqu'ils ne sont pas victimes du sinistre et fondent leur action sur le contrat de bail les liant à Chantal X... et sur le manquements de cette dernière aux obligations résultant de ce contrat ( ) » (arrêt, p. 7, § 3, 4 et 5) ; ALORS QUE, premièrement, lorsque le préjudice se continue dans le temps, le point de départ de la prescription doit être fixé au jour où il cesse, dans la mesure où c'est à cette date que la partie qui le subit peut en connaître l'étendue ; qu'en s'abstenant de rechercher si le dommage ne s'était pas poursuivi dans le temps jusqu'au jour de la résiliation et si, par suite, le point de départ du délai de prescription ne devait pas être fixé à cette date, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article L. 114-1 du Code des assurances ; Et ALORS QUE, deuxièmement et en tout cas, Mme X... demandait la garantie de l'assureur pour la période comprise entre le 24 mai 2000 et le 31 décembre 2004 ; qu'en s'abstenant de rechercher si, au moins pour la dernière période, celle comprise dans les deux ans ayant précédé l'assignation, la prescription ne devait pas être écartée, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article L. 114-1 du Code des assurances.
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