LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, tel que reproduit en annexe : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 23 octobre 2007), que sur des poursuites de saisie immobilière engagées par la société Crédit foncier de France (la banque), un immeuble appartenant à M. X... a été adjugé à cette dernière puis, après surenchère, à la société Norminter Ile-de-France (la société) ; que M. X... a assigné la société et la banque en nullité des deux jugements d'adjudication ; Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le débouter de ses demandes ; Mais attendu que l'arrêt relève que la banque a attendu depuis 1993 le remboursement de son prêt après plusieurs atermoiements, que le premier compromis de vente, signé le 16 juin 1995, n'avait pas été finalisé, que le second compromis a été signé les 20 et 24 novembre 1998 avec la même société et dans les mêmes conditions que le premier et prévoyait un délai de réalisation des conditions suspensives de quinze mois, que M. X... lui-même, qui s'était engagé à déposer, dans les deux mois de cet acte, une demande d'autorisation auprès de la commission départementale d'équipement commercial, n'a déposé cette demande que le 9 février 1999, qu'il ne justifie pas qu'il était en passe d'obtenir un prêt auprès d'une autre banque ni qu'il avait proposé de vendre d'autres parcelles dont il se disait propriétaire, que la première adjudication est intervenue au profit de la banque et que la société n'est devenue adjudicataire que suite à une surenchère formée par elle ; que de ces constatations, l'arrêt conclut qu'il ne peut être reproché à la banque d'avoir refusé de tenir compte du second compromis et d'avoir ainsi manqué à son engagement pris dans la lettre du 6 octobre 1998 et qu'aucune fraude, ni collusion n'est établie à l'encontre de la banque ou de la société, même si l'adjudication sur surenchère a profité à celle-ci ; que par ces seuls motifs, découlant d'une appréciation souveraine, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a, abstraction faite des motifs critiqués par la première branche du moyen, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes respectives de la société Norminter Ile-de-France et de M. X... ; condamne M. X... à payer à la société Crédit foncier de France la somme de 2 500 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf février deux mille neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me de NERVO, avocat aux Conseils pour M. X... Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré Monsieur X... non fondé en ses demandes de nullité des jugements d'adjudication et ses demandes subséquentes AUX MOTIFS QUE Monsieur X... invoque l'existence d'une transaction engagée entre le Crédit Foncier de France et lui en raison de l'existence d'un compromis de vente intervenu avec la SNC Norminter et le caractère frauduleux de la poursuite d'adjudication en violation de cette transaction et de ce compromis de vente, cette fraude corrompant l'adjudication ; que la lettre du Crédit Foncier de France en date du 6 octobre 1998 invoquée par Monsieur X... est ainsi libellée : « faisant suite à votre correspondance du 3 octobre, je suis au regret de ne pouvoir réserver une suite favorable à votre demande, compte tenu des nombreux délais qui vous ont été accordés depuis l'expiration du crédit (1993), seule la signature d'un compromis de vente ou le remboursement de notre créance pourrait permettre de différer la vente» ; que le nouveau compromis de vente a été signé avec la SNC Norminter les 20 et 24 novembre 1998 et prévoyait les mêmes conditions suspensives relatives aux conditions administratives (absence de droit de préemption légale autorisations administratives devant être réunies par l'acquéreur pour édifier et exploiter une surface de vente étude du sol ) la réalisation de ces conditions devant intervenir dans le délai de 15 mois ; que la lettre du 6 octobre 1998 du Crédit Foncier de France ne peut être interprétée comme un engagement ferme de différer la vente aux enchères à la signature d'un quelconque compromis de vente et constituer une transaction au sens de l'article 2044 du code civil ; que ce compromis a été signé dans les mêmes conditions que celui du 16 juin 1995 et prévoyait un délai de réalisation des conditions suspensives de 15 mois ; que le Crédit Foncier de France ayant attendu depuis 1993 le remboursement de son prêt après plusieurs atermoiements et le premier compromis de vente signé en 1995 n'ayant pas été finalisé, il ne peut lui être reproché d'avoir refusé de tenir compte de ce nouveau compromis pour poursuivre la procédure d'adjudication et avoir manqué ainsi à son engagement ; qu'aucun élément de preuve ne vient accréditer l'affirmation de Monsieur X... qu'il était en passe d'obtenir un prêt de la Banque Worms ; qu'il ne justifie pas plus avoir proposé de vendre d'autres parcelles dont il était propriétaire ; qu'aucune fraude n'est établie en conséquence à l'encontre du Crédit Foncier de France par Monsieur X... qui n'établit aucune collusion avec la SNC Norminter ; que la seule circonstance postérieure à la vente querellée que la SNC Norminter et le Crédit Foncier de France ait les mêmes avoués est impropre à rapporter cette preuve ; ET AUX MOTIFS QUE selon le compromis des 20 et 24 novembre 1998 l'acquéreur s'engageait à déposer dans les deux mois la demande d'autorisation de la commission départementale d'équipement commercial ; que le jugement du 25 février 1999 rejetant la demande de sursis à la vente pendant une durée de 15 mois relève que le saisi lui-même n'a donné l'autorisation de dépôt de la demande d'autorisation auprès de la commission départementale que le 9 février 1999 et qu'aucune diligence n'a été effectuée par l'acquéreur pour obtenir la levée des conditions suspensives du compromis ; que la première adjudication est intervenue au profit du Crédit Foncier de France et non pas au profit de la SNC Norminter ; que la surenchère a été portée par la SNC Norminter , la parcelle ayant été adjugée pour 552.000 francs ; que si se faisant l'avocat du crédit Foncier de France, la SNC Norminter ne peut arguer de la carence de Monsieur X... dans le remboursement du prêt et dans la finalisation du premier compromis, cette finalisation dépendant largement des diligences de la SNC Norminter, il convient de relever que dès lors que la première adjudication est intervenue à la suite du jugement rejetant la demande de sursis à adjudication , un tel sursis ne pouvant intervenir que dans les conditions restrictives de l'article 703 alinéa 1 de l'ancien code de procédure civile, il ne peut être soutenu en l'absence de preuve d'une collusion frauduleuse entre le Crédit Foncier de France, et la SNC Norminter , préalable à la première adjudication que la SNC Norminter a agi en fraude même si cette adjudication sur surenchère lui a été profitable 1° - ALORS QUE la lettre du Crédit Foncier de France en date du 6 octobre 1996 telle que reproduite dans l'arrêt mentionne : « Faisant suite à votre correspondance du 3 octobre, je suis au regret de ne pouvoir réserver une suite favorable à votre demande ; compte tenu des nombreux délais qui vous ont été accordés depuis l'expiration du crédit , seule la signature d'un compromis de vente ou le remboursement de notre créance pourrait permettre de différer la vente » ; qu'en énonçant que la lettre du 6 octobre 1998 du Crédit Foncier de France ne pouvait être interprétée comme l'engagement de différer la vente aux enchères à la signature d'un compromis de vente, la cour d'appel a dénaturé les termes de ce courrier et a violé l'article 4 du code de procédure civile 2°- ALORS QU'en tout état de cause, le jugement d'adjudication peut être annulé en cas de fraude aux droits du débiteur saisi ; qu'il y a fraude aux droits du débiteur lorsque le créancier lui a laissé croire qu'il suspendait les poursuites en cas de conclusion d'une vente amiable et qu'il a cependant poursuivi de plus fort la vente forcée ; que la cour d'appel a relevé que par courrier du 6 octobre 1998, le Crédit Foncier de France avait indiqué à Monsieur X... que la signature d'un compromis de vente pourrait permettre de différer la vente ; qu'elle a encore relevé qu'un compromis avait été signé entre la partie saisie et la SCN Norminter les 20 et 24 novembre 1998 ; qu'en décidant que le Crédit Foncier de France avait poursuivi l'adjudication à l'audience du 25 février 1999, sans commettre de fraude la cour d'appel a violé les articles 673, 703 et 708 de l'ancien code de procédure civile (alors en vigueur) et l'adage « fraus omnia corrumpit » . 3° - ALORS QUE la fraude de l'adjudicataire est caractérisée dès lors qu'il fait en sorte de faire échec à la réalisation d'une vente amiable déjà conclue, provoquant ainsi la poursuite d'une procédure sur saisie immobilière et l'adjudication , afin de se rendre acquéreur du bien à un prix dérisoire par le biais d'une surenchère ; que la cour d'appel a constaté que la société Norminter n'avait effectué aucune diligence pour arriver à la finalisation du premier compromis puis pour obtenir la levée des conditions suspensives du 2ème compromis de vente ce qui aurait permis d'éviter à l'exposant la vente forcée ; que la vente sur saisie avait été poursuivie ; que Norminter avait finalement été adjudicataire après surenchère dans des conditions favorables ; que la cour d'appel qui n'a pas recherché si ce comportement ne constituait pas une fraude aux droits de la partie saisie , a privé sa décision de base légale au regard des articles 673 et 703 et 708 du code de procédure civile ancien (alors en vigueur) et de l'adage « fraus omnia corrumpit ». 4° - ALORS QUE la collusion frauduleuse est caractérisée lorsque des parties effectuent un ensemble d'actes en apparence réguliers mais qui dissimulent une fraude aux droits d'autrui ; que dans ses conclusions d'appel, Monsieur X... a exposé que la banque avait donné l'assurance au débiteur que la signature d'un compromis suspendrait l'adjudication, que bien qu' informée d'un compromis de vente conclu avec la société Norminter, elle avait poursuivi malgré tout l'adjudication et avait été déclarée adjudicataire; qu'à la suite d'une surenchère, la société bénéficiaire du compromis qui n'avait fait aucune diligence pour la réalisation de la vente amiable s'était retrouvée finalement acquéreur à un prix dérisoire ; qu'en ne recherchant pas si pris dans leur ensemble les actes commis par les deux parties défenderesse ne caractérisaient pas la collusion frauduleuse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'adage « fraus omnia corrumpit » et des articles 673,703 et 708 du code de procédure ancien (applicables à la cause)
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