LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 18 octobre 2007), que Mme X..., aux droits de laquelle vient la société civile immobilière Canol (la SCI), a consenti un bail sur des locaux à usage commercial à compter du 1er octobre 1979 à la société SFR automobiles (SFR) ; que le bail a été renouvelé le 1er octobre 1988 ; que la bailleresse a donné congé à la locataire avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction pour le 30 septembre 1994 ; que par jugement du 9 février 1995, le tribunal a constaté que la société SFR avait droit à une indemnité d'éviction et a ordonné une expertise ; que par un second jugement, il a été sursis à statuer jusqu'à l'issue d'une procédure pendante relative à la destruction d'une rampe d'accès ; que le jugement du 19 septembre 2002 déboutant la bailleresse de sa demande en démolition a été confirmé par un arrêt de la cour d'appel du 15 janvier 2004 ; que le 2 décembre 2003, la SCI a notifié à la société SFR la rétractation de son offre de paiement d'une indemnité d'éviction pour défaut d'immatriculation au registre du commerce de la locataire pour les lieux loués ; que le 22 décembre 2005, la SCI Canol a saisi le tribunal d'une demande de validation du congé, constatation de la forclusion, paiement d'une indemnité d'occupation et expulsion ; Sur le premier moyen : Vu l'article L. 145-9 du code de commerce dans sa rédaction applicable à l'espèce ; Attendu que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire, qu'il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ; Attendu que pour rejeter la demande en validation du congé sans offre d'indemnité d'éviction, l'arrêt retient qu'au cours de la procédure en fixation d'indemnité d'éviction, la SCI Canol a initié une autre procédure tendant à la démolition sous astreinte d'une rampe construite au mépris de ses droits, que cette procédure a abouti à un jugement de débouté rendu le 19 septembre 2002 qui a été confirmé par un arrêt de la cour d'appel de Paris du 15 janvier 2004, que c'est donc sans conséquence, eu égard à la poursuite de l'instance principale en fixation de l'indemnité d'éviction -les radiations ordonnées n'ayant été assorties d'aucune obligation de diligence- que la SCI Canol a délivré le 2 décembre 2003 une rétractation de son offre de paiement d'une indemnité d'éviction et ce quoiqu'elle ait entendu se prévaloir de la forclusion de deux ans de l'article L. 145-9 du code de commerce ; Qu'en statuant ainsi, alors que le délai de forclusion de l'article L. 145-9 du code de commerce est un délai prefix, insusceptible d'interruption ou de suspension, et alors qu'elle n'avait pas relevé d'acte émanant de la société SFR s'analysant en une contestation du refus de paiement de l'indemnité d'éviction dans le délai de deux ans à compter de la rétractation de la bailleresse en date du 3 décembre 2003, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; Et sur le second moyen : Vu l'article 4 du code de procédure civile ; Attendu que l'arrêt a fixé l'indemnité d'occupation annuelle due par la société SFR à la SCI à compter du 1er janvier 2004, date retenue par la SCI Canol ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait des écritures de la SCI Canol que celle-ci avait demandé que, dans l'hypothèse où la cour d'appel la condamnerait à payer une indemnité d'éviction à la société SFR, l'indemnité d'occupation soit fixée à compter du 1er octobre 1994, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 octobre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne la Société française de réparations automobiles aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize septembre deux mille neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils pour la société Canol PREMIER MOYEN DE CASSATION Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR décidé que la société Canol doit une indemnité d'éviction à la société Sfr automobiles sarl, et D'AVOIR, en conséquence, condamné la première à payer à la seconde une somme de 563 000 , augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 1994 et des intérêts desdits intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil ; AUX MOTIFS QUE « c'est en toute connaissance des termes de ce rapport celui de l'expert Jean Y... , des faits qu'il révélait, et qui ne sont pas contestés, et des conclusions juridiques qui devaient en résulter nécessairement, notamment sur l'inutilité d'une immatriculation au registre du commerce pour les lieux loués à la sci Canol, alors qu'il est constant que l'immatriculation avait été faite pour les lieux loués à l'autre bailleur, que la sci Canol a délivré le 2 décembre 2003 une rétractation de son offre de payement de l'indemnité d'éviction pour défaut d'immatriculation du preneur dans les lieux loués par elle à la Sfr automobiles sarl » (cf. arrêt attaqué, p. 5, 3e considérant) ; « qu'au cours de la procédure en fixation de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation, la sci Canol a, par ailleurs, initié une autre procédure tendant, celle-ci, à la démolition sous astreinte de la rampe susdite qui aurait été construite au mépris de ses droits ; que cette procédure a, cependant, abouti à un jugement de débouté rendu le 19 septembre 2002 par le tribunal de grande instance de Paris » (cf. arrêt attaqué, p. 5, 4e considérant) ; « que ce jugement du 19 septembre 2002 a été confirmé par arrêt définitif du 15 janvier 2004 de la cour d'appel de Paris qui condamnait la société Canol à d'importants dommages-intérêts pour procédure abusive après avoir constaté que la rampe d'accès avait été construite depuis très longtemps, avant même l'acquisition des lieux loués par la sci Canol, et que, selon l'arrêt, "malgré ces évidences et dans le seul but de ne pas s'acquitter ou le plus tard possible de l'indemnité d'éviction due à la Sfr automobiles sarl, la sci Canol a poursuivi en appel une procédure dans un but purement dilatoire puisque la procédure d'éviction commencée en 1993 n'a toujours pas abouti à raison de la poursuite des procédures" » (cf. arrêt attaqué, p. 5, 5e considérant) ; « que c'est donc sans conséquence eu égard à la poursuite de l'instance principale en fixation de l'indemnité d'éviction  les radiations ordonnées n'ayant été assorties d'aucune obligation de diligence  que la sci Canol a délivré le 2 décembre 2003 une rétractation de son offre de payement d'indemnité d'éviction, et ce, quoiqu'elle ait prétendu se prévaloir de la forclusion de deux ans de l'article L. 145-9 du code de commerce » (cf. arrêt attaqué, p. 5, 6e considérant) ; 1. ALORS QUE, dans le cas où le bailleur, après avoir délivré un congé avec offre d'indemnité d'éviction, entend refuser le renouvellement ou encore soutenir que le locataire ne remplit pas les conditions dont le statut des baux commerciaux fait dépendre le renouvellement du bail, il dispose d'un droit de rétractation, dont l'exercice, sans rien changer au congé lui-même, emporte refus de payer l'indemnité d'éviction ; que le délai de forclusion que prévoit l'article L. 145-9, alinéa 5, du code de commerce est alors applicable ; que ce délai ne peut être ni suspendu, ni interrompu ; que la cour d'appel, constate que la société Canol a délivré à la société Sfr automobiles sarl un congé avec offre d'indemnité d'éviction, puis a rétracté cette offre en faisant valoir que la société Sfr automobiles sarl n'avait pas droit au renouvellement ; qu'en relevant, pour refuser d'appliquer le délai de forclusion que prévoit l'article L. 145-9, alinéa 5, du code de commerce, que la procédure diligentée par la société Canol contre la société Sfr automobiles sarl afin d'obtenir la suppression d'une rampe, a été déclarée abusive, et que la procédure en fixation de l'indemnité d'éviction demeurait pendante lorsque la société Canol a rétracté son offre d'indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé l'article L. 145-9, alinéa 5, du code de commerce ; 2. ALORS QUE le locataire n'échappe à la forclusion que prévoit l'article L. 145-9, alinéa 5, du code de commerce, que si, dans les deux ans de la date pour laquelle le congé a été délivré, il accomplit un acte qui peut s'analyser comme une contestation du congé et du refus de payement d'une indemnité d'éviction ; qu'en ne faisant état d'aucun acte de la société Sfr automobiles sarl qui, accompli dans les deux ans de la date d'effet de la rétractation du 2 décembre 2003, pourrait s'analyser en une contestation du congé et du refus de payement d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel, qui écarte la fin de non-recevoir que la société Canol tirait de la forclusion prévue par l'article L. 145-9, alinéa 5, du code de commerce, a violé ledit article L. 145-9, alinéa 5, du code de commerce. SECOND MOYEN DE CASSATION Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR décidé que la société Sfr automobiles sarl doit une indemnité d'occupation à la société Canol à compter du 1er janvier 2004, et D'AVOIR, en conséquence, condamné, à partir de cette date, la seconde à payer à la première une indemnité d'occupation annuelle de 20 000 ; AU MOTIF QUE « ces éléments ceux énumérés arrêt attaqué, p. 6, 4e et 5e considérants permettent à la cour de fixer l'indemnité d'occupation annuelle à la somme de 20 000 outre la variation indicielle annuelle à compter du 1er janvier 2004, date retenue par la société Canol » (cf. arrêt attaqué, p. 6, 6e considérant) ; . ALORS QUE la société Canol faisait valoir, pour le cas où la cour d'appel allouerait une indemnité d'éviction à la société Sfr automobiles sarl, qu'il y aurait lieu, alors, de « condamner la société Sfr automobiles à payer, à compter du 1er octobre 1994, une indemnité d'occupation » : signification du 4 septembre 2007, p. 14, § IV, 6e alinéa ; qu'en énonçant que la société Canol retient elle-même la date du 1er janvier 2004 comme point de départ de l'indemnité d'occupation, la cour d'appel, qui alloue une indemnité d'éviction à la société Sfr automobiles sarl, a violé l'article 4 du code de procédure civile.
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