LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur les premier et troisième moyens, réunis, ci-après annexés : Attendu qu'ayant constaté que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier La Dragonnière lui demandait de juger que la SCI les Caroubiers ne bénéficiait pas d'une servitude de passage sur sa propriété, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation et a souverainement retenu, d'une part, que rien dans les termes de la convention du 26 juillet 1972 ne permettait de caractériser la volonté de la SCI La Dragonnière de grever son fonds d'une servitude de passage et que cette volonté ne pouvait se déduire ni des liens qui l'unissaient à la SCI Les Caroubiers, ni de la concession d'un droit d'usage de quatre vingt dix neuf ans trouvant sa contrepartie dans la possibilité pour cette dernière et ses ayants cause de jouir des installations du parc d'agrément, d'autre part, que la SCI Les Caroubiers dont le fonds paraissait enclavé ne rapportait pas la preuve qu'elle ou ses auteurs étaient passés de manière continue pendant trente ans sur la voie de la copropriété la Dragonnière et n'avait donc pu acquérir l'assiette du passage par prescription, n'a pas modifié l'objet du litige en jugeant que le fonds de la SCI les Caroubiers ne bénéficiait pas d'une servitude conventionnelle de passage sur le fonds des copropriétaires de l'ensemble immobilier La Dragonnière et en déboutant la SCI les Caroubiers de sa demande de dommages-intérêts ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : Attendu que la cour d'appel, qui a retenu que l'existence d'un chemin d'exploitation desservant le fonds de la SCI Le Caroubiers n'était pas établie, ne s'est pas fondée sur sa disparition matérielle ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Les Caroubiers aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Les Caroubiers et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires La Dragonnière la somme de 2 500 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils pour la société Les Caroubiers. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR réformé le jugement déféré en sa seule disposition ayant jugé que la SCI Les Caroubiers ne bénéficie pas d'une servitude de passage sur la propriété du syndicat des copropriétaires de la l'ensemble immobilier La Dragonnière et, statuant à nouveau de ce chef, d'AVOIR dit et jugé que le fonds de la SCI Les Caroubiers n'est grevé d'aucune servitude conventionnelle de passage sur le fonds des copropriétaires de l'ensemble immobilier La Dragonnière ; AUX MOTIFS QUE le jugement sera toutefois réformé en sa disposition ayant jugé que la SCI Les Caroubiers ne bénéficie pas d'une servitude de passage, ce qu'il n'est pas possible d'affirmer dans la mesure où son fonds paraît enclavé ; qu'il sera simplement dit et jugé que le fonds des copropriétaires de l'ensemble immobilier La Dragonnière n'est grevé d'aucune servitude de passage conventionnelle au profit du fonds de la SCI Les Caroubiers ; ALORS QUE dans ses conclusions d'appel du 17 septembre 2007, le syndicat des copropriétaires La Dragonnière demandait à la cour d'appel de confirmer le jugement entrepris et de « dire et juger que la SCI Les Caroubiers ne bénéficie d'aucune servitude de passage sur (sa) propriété », sans distinguer selon la nature conventionnelle ou légale de cette servitude ou son mode d'acquisition par titre ou par prescription ; que de son côté, dans ses écritures d'appel du 28 mars 2007, la SCI Les Caroubiers demandait à la cour d'appel de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes et de lui faire défense, sous peine d'astreinte, de « s'opposer à la libre utilisation de cette voie carrossable et des réseaux pour la desserte du fonds de la SCI Les Caroubiers » ; qu'en refusant de débouter le syndicat des copropriétaires La Dragonnière de sa demande, tout en constatant qu'il n'est pas possible d'affirmer que la SCI Les Caroubiers ne bénéficie d'aucune servitude de passage dans la mesure où son fonds paraît enclavé, la cour d'appel a violé les articles 4 du code civil et 4 du code de procédure civile. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit qu'aucun chemin d'exploitation desservant le fonds de la SCI Les Caroubiers n'existe sur le fonds des copropriétaires de l'ensemble immobilier La Dragonnière et d'AVOIR, en conséquence, débouté la SCI Les Caroubiers de sa demande de dommages-intérêts ; AUX MOTIFS QUE si un chemin partant de la route du Cap, devenue aujourd'hui l'avenue Paul Doumer et se dirigeant vers l'Est, apparaît sur le plan annexé au rapport E... du 31 juillet 1933, sur le plan annexé au rapport F... du 27 février 1952, sur le plan annexé à l'acte du 13 décembre 1968 et sur ceux que M. X... a établis dans le cadre de la construction de la copropriété La Dragonnière, ce chemin s'interrompt devant la façade Sud de la maison cadastrée AD n° 18 (autrefois n° 126), que le fermier des consorts Y... occupait, et que rien ne permet d'établir qu'il était relié au sentier qui figure également sur ces plans et qui, prenant naissance au droit de la façade Est de cette maison se dirige vers l'Est aux confins de la parcelle AD n° 17 (autrefois n° 127) ; que, dans son rapport du 29 août 1949, M. Z... écrit : « suivant actes du 1er avril 1910 et 2 septembre 1922 par devant Maître A..., notaire, à Menton et par celui du 18 novembre 1938, par devant Maître B..., notaire à Beausoleil, M. C... a acquis l'ensemble d'une propriété sise en la commune de Roquebrune Cap Martin, quartier Dragonnière et cadastrée sous les n° 129 et 130, ayant actuellement comme confins les parcelles 124, 125, 127, 143, 142, 140, 144 et 145. La propriété C... étant ainsi complètement enclavée. L'acte de vente du 1er avril 1910 mentionne qu'une petite parcelle n'est séparée du reste de la propriété vendue que par un chemin sur lequel divers propriétaires ont droit de passage. Ni les actes postérieurs, ni au cadastre, nous n'avons trouvé traces d'un chemin d'accès à la propriété C... et se dégageant soit sur la route du Cap du Nord, soit sur le chemin de la Dragonnière, à l'Est » ; qu'effectivement, aucun chemin partant de la route du Cap et se dirigeant vers la propriété C... ne figure sur l'extrait du plan cadastral de 1862 versé aux débats, pas plus d'ailleurs que sur celui de 1960, contrairement à ce qu'affirme la SCI Les Caroubiers ; qu'ainsi, les divers témoignages dont fait état M. Z... et selon lesquels le chemin vicinal reliant la route du Cap sur la route nationale Nice-Menton se prolongeait jusqu'au bord de mer après avoir traversé les parcelles 128 et 125 de M. Y... et longé la propriété C..., ne sont corroborées par aucun élément tangible ; que les rapports G... et F... ne font que confirmer que le chemin partant de la route du Cap permet de desservir l'habitation se trouvant sur la propriété Y..., ce dont on ne peut déduire qu'il desservait aussi la propriété C... ; que, dans la lettre qu'il a adressée le 1er juillet 1969 à M. C..., M. X... s'est contenté de lui demander un rendez-vous sur le terrain afin qu'ils se mettent d'accord sur les limites de propriété ; que si M. D... lui a répondu, pour le compte de M. C..., que les actes d'acquisition de ce dernier faisaient état d'un chemin d'accès à la propriété C... par l'ex-propriété Y..., ces actes ne sont pas produits et aucun élément ne permet d'établir la certitude de cette affirmation ; que l'on ne peut déduire de la convention du 26 juillet 1972 la présence d'un chemin d'exploitation ; que l'existence d'un chemin d'exploitation desservant le fonds de la SCI Les Caroubiers en traversant celui des copropriétaires de l'ensemble immobilier La Dragonnière n'est donc pas établie ; ALORS QUE la seule disparition matérielle d'un chemin d'exploitation ne peut suffire à priver les propriétaires en ayant été riverains des droits qui leur sont conférés par la loi ; que la cour d'appel a constaté qu'aux termes du rapport de M. Z..., l'acte du 1er avril 1910, par lequel M. C... avait acquis la propriété devenue celle de la SCI Les Caroubiers, mentionnait « qu'une petite parcelle n'était séparée du reste de la propriété vendue que par un chemin sur lequel divers propriétaires avaient droit de passage », ce dont il résultait qu'un chemin d'exploitation avait bel et bien existé pour servir de communication entre les différents fonds ; qu'en affirmant, pour exclure l'existence d'un chemin d'exploitation profitant au fonds de la SCI Les Caroubiers, que si un chemin partant de l'actuelle avenue Paul Doumer et se dirigeant vers l'Est, apparaissait sur les plans versés aux débats, il s'interrompait devant la façade Sud de la maison que le fermier des consorts Y... occupait originellement, et que rien ne permettait d'établir que ce chemin était relié au sentier qui figurait également sur ce plan et qui, prenant naissance au droit de la façade Est de cette maison se dirigeait vers l'Est aux confins de la parcelle AD n° 17, quand la seule disparition matérielle d'une partie de ce chemin sur certains plans, à l'endroit de la maison du fermier, ne pouvait suffire à priver la SCI Les Caroubiers des droits sur ce chemin d'exploitation qui lui étaient conférés par la loi, la cour d'appel a violé les articles L. 162-1 et L. 162-3 du code rural. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que le fonds de la SCI Les Caroubiers ne bénéficie d'aucune servitude conventionnelle de passage sur le fonds des copropriétaires de l'ensemble immobilier La Dragonnière et d'AVOIR, en conséquence, débouté la SCI Les Caroubiers de sa demande de dommages-intérêts ; AUX MOTIFS QUE si un chemin partant de la route du Cap, devenue aujourd'hui l'avenue Paul Doumer et se dirigeant vers l'Est, apparaît sur le plan annexé au rapport E... du 31 juillet 1933, sur le plan annexé au rapport F... du 27 février 1952, sur le plan annexé à l'acte du 13 décembre 1968 et sur ceux que M. X... a établis dans le cadre de la construction de la copropriété La Dragonnière, ce chemin s'interrompt devant la façade Sud de la maison cadastrée AD n° 18 (autrefois n° 126), que le fermier des consorts Y... occupait, et que rien ne permet d'établir qu'il était relié au sentier qui figure également sur ces plans et qui, prenant naissance au droit de la façade Est de cette maison se dirige vers l'Est aux confins de la parcelle AD n° 17 (autrefois n° 127) ; que, dans son rapport du 29 août 1949, M. Z... écrit : « suivant actes du 1er avril 1910 et 2 septembre 1922 par devant Maître A..., notaire, à Menton et par celui du 18 novembre 1938, par devant Maître B..., notaire à Beausoleil, M. C... a acquis l'ensemble d'une propriété sise en la commune de Roquebrune Cap Martin, quartier Dragonnière et cadastrée sous les n° 129 et 130, ayant actuellement comme confins les parcelles 124, 125, 127, 143, 142, 140, 144 et 145. La propriété C... étant ainsi complètement enclavée. L'acte de vente du 1er avril 1910 mentionne qu'une petite parcelle n'est séparée du reste de la propriété vendue que par un chemin sur lequel divers propriétaires ont droit de passage. Ni les actes postérieurs, ni au cadastre, nous n'avons trouvé traces d'un chemin d'accès à la propriété C... et se dégageant soit sur la route du Cap du Nord, soit sur le chemin de la Dragonnière, à l'Est » ; qu'effectivement, aucun chemin partant de la route du Cap et se dirigeant vers la propriété C... ne figure sur l'extrait du plan cadastral de 1862 versé aux débats, pas plus d'ailleurs que sur celui de 1960, contrairement à ce qu'affirme la SCI Les Caroubiers ; qu'ainsi, les divers témoignages dont fait état M. Z... et selon lesquels le chemin vicinal reliant la route du Cap sur la route nationale Nice-Menton se prolongeait jusqu'au bord de mer après avoir traversé les parcelles 128 et 125 de M. Y... et longé la propriété C..., ne sont corroborées par aucun élément tangible ; que les rapports G... et F... ne font que confirmer que le chemin partant de la route du Cap permet de desservir l'habitation se trouvant sur la propriété Y..., ce dont on ne peut déduire qu'il desservait aussi la propriété C... ; que, dans la lettre qu'il a adressée le 1er juillet 1969 à M. C..., M. X... s'est contenté de lui demander un rendez-vous sur le terrain afin qu'ils se mettent d'accord sur les limites de propriété ; que si M. D... lui a répondu, pour le compte de M. C..., que les actes d'acquisition de ce dernier faisaient état d'un chemin d'accès à la propriété C... par l'ex-propriété Y..., ces actes ne sont pas produits et aucun élément ne permet d'établir la certitude de cette affirmation ; que l'on ne peut déduire de la convention du 26 juillet 1972 la présence d'un chemin d'exploitation ; que l'existence d'un chemin d'exploitation desservant le fonds de la SCI Les Caroubiers en traversant celui des copropriétaires de l'ensemble immobilier La Dragonnière n'est donc pas établie ; que rien dans les termes de la convention du 26 juillet 1972 ne permet de caractériser une quelconque volonté de la SCI La Dragonnière de grever son fonds d'une servitude de passage et que cette volonté ne peut se déduire ni des liens qui l'unissait à la SCI Les Caroubiers ni de la concession d'un droit d'usage de quatre-vingt-dix-neuf ans trouvant une contrepartie dans la possibilité pour cette dernière et ses ayants cause, de jouir des installations du parc d'agrément ; que la SCI Les Caroubier dont le fonds apparaît effectivement enclavé, ne rapporte pas la preuve qu'elle ou ses auteurs sont passés de manière continue pendant trente ans sur la voie de la copropriété La Dragonnière ; qu'elle n'a donc pu acquérir l'assiette d'une servitude de passage par prescription ; 1) ALORS QUE les conventions obligent non seulement à ce qui y est exprimé mais encore à toutes les suites que l'équité, l'usage ou la loi donnent à l'obligation d'après sa nature ; que le propriétaire dont le fond est enclavé et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son fonds ; qu'en se bornant à affirmer que rien dans les termes de la convention du 26 juillet 1972 ne permet de caractériser une quelconque volonté de la SCI La Dragonnière de grever son fonds d'une servitude de passage sans s'expliquer sur la situation enclavée du fonds de la SCI Les Caroubiers qu'elle constatait par ailleurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 686, 1134 et 1135 du code civil ; 2) ALORS QUE dans ses conclusions d'appel (p. 10), la SCI Les Caroubiers faisait valoir que la convention du 26 juillet 1972 conclue avec la SCI La Dragonnière stipulait que les occupants de l'immeuble construit par la SCI Les Caroubiers pourraient jouir du parc d'agrément qui serait aménagé à cheval sur leurs deux terrains ; qu'elle en déduisait que cette convention avait nécessairement fait naître une servitude de passage sur la parcelle de la copropriété La Dragonnière pour permettre aux occupants de l'immeuble de la SCI Les Caroubiers de jouir du parc d'agrément visé dans la convention ; qu'en se bornant à affirmer que la volonté de la SCI La Dragonnière de grever son fonds d'une servitude ne peut se déduire de la possibilité pour la SCI Les Caroubiers et ses ayants cause de jouir des installations du parc d'agrément érigé par la SCI La Dragonnière sans s'expliquer sur les conditions d'accès par la SCI Les Caroubiers à ce parc d'agrément, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 686 du code civil.
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