LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu que si les parties n'avaient pas fait de la réitération authentique des actes un élément constitutif de leur consentement et que la caducité de ces actes ne pouvaient résulter de la seule expiration du délai convenu, il résultait des courriers échangés entre les parties que M. X... Clément, gérant et associé unique de la société Etablissements X... Clément, avait acquis les biens litigieux pour rendre service à M. Y... et qu'il devait les lui céder lorsque ce dernier serait redevenu in bonis, qu'il n'avait jamais remis en cause sa volonté de céder les biens mais que compte tenu du temps écoulé et du redressement judiciaire de M. Y..., la société avait fait savoir que la cession ne pouvait plus avoir lieu aux mêmes conditions, ce que les époux Y... avaient admis en proposant la recherche d'un compromis susceptible de donner satisfaction aux deux parties alors qu'ils n'avaient sollicité la réitération des promesses de 1996 qu'en 2003, la cour d'appel, sans modifier l'objet du litige, a pu en déduire que la demande de réitération des actes du 6 février 1996 devait être rejetée et la caducité prononcée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu, en conséquence de la caducité admise par les parties, que l'occupation des lieux par les époux Y... avait causé un préjudice à la société qui les avait acquis pour rendre service aux époux Y... et leur permettre d'en redevenir propriétaires et que la réparation de son préjudice pouvait être déterminée à partir du prix de l'immeuble et du taux moyen de rentabilité des immeubles, la cour d'appel a pu condamner les époux Y... au paiement d'une certaine somme à titre de dommages-intérêts à raison de l'occupation des lieux sans droit ni titre ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les époux Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer à la société Etablissements X... Clément et à M. X..., ès qualités, ensemble, la somme de 2 500 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mars deux mille neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP LYON-CAEN, FABIANI et THIRIEZ, avocat aux Conseils pour les époux Y... PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux Y... de leur demande de réitération des actes de vente, ordonné leur expulsion et de les avoir condamnés in solidum à payer à l'EURL Etablissements X... CLEMENT la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts. Aux motifs que « les deux conventions synallagmatiques de vente signées le 06 février 1996 mentionnent une réitération par acte authentique, à recevoir par Maître Z... notaire à Saint Jean de Bournay (Isère) choisi d'un commun accord par les parties pour le 09 septembre 1997 au plus tard. La procédure de liquidation judiciaire ouverte à l'encontre de Monsieur Y... a été clôturée pour insuffisance d'actif le 15 mai 1998 de sorte qu'il est évident que Monsieur Y... ne pouvait, en raison du dessaisissement dont il faisait l'objet, réitérer les compromis de vente en date du 06 février 1996 avant le 09 septembre 1997. Cependant, l'EURL Etablissements X... CLEMENT n'a pas mis les époux Y... en demeure de signer les actes authentiques et n'a pas dénoncé les compromis. Les parties étaient d'accord sur la chose et sur le prix et aucun élément des actes ne permet de dire qu'elles avaient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement. D'autre part, le fait de différer contractuellement le transfert de propriété ne constitue pas une condition des ventes, les clauses intitulées « réitération authentique » étant des clauses spécifiques autres que les clauses intitulées « Conditions » et « Autres conditions suspensives ». En conséquence, la caducité des compromis ne résulte pas de la seule expiration du délai prévu pour la réitération. Il résulte des courriers échangés entre les parties que Monsieur X... CLEMENT gérant et unique associé de l'EURL Etablissements X... CLEMENT a acquis les biens litigieux pour rendre service à Monsieur Y... et qu'il devait les lui céder à nouveau lorsque celui-ci serait redevenu in bonis. Cet accord explique que l'EURL Etablissements X... CLEMENT s'engageait dans le cahier des charges à revendre les biens acquis dans le délai maximum de 4 ans et que les compromis imposaient au époux Y... de rembourser à l'EURL Etablissements X... CLEMENT les intérêts de l'emprunt qu'elle avait souscrit, les taxes foncières des années 1996 et 1997, ainsi que les primes des assurances pour l'année 1996. Il résulte des courriers échangés entre les parties que l'EURL Etablissements X... CLEMENT n'a jamais remis en cause sa volonté de céder les biens aux époux Y..., que cette cession apparaît même une nécessité compte tenu de l'existence de redressements et de difficultés relatives à l'étang, mais compte tenu du temps écoulé, du redressement dont elle a fait l'objet et des frais qu'elle a eus, elle a fait savoir notamment dans ses courriers de 2002 et 2003 que la cession ne pouvait plus avoir lieu aux mêmes conditions et elle a notamment réclamé 108.000 euros pour le Mas de la Valette section AB numéro 79. Par un courrier du 08 avril 2003 Maître Nicole Z... A... a écrit aux époux Y... : « Monsieur X... me charge de vous indiquer qu'il est d'accord pour vendre, mais pas au prix convenu il y a plusieurs années car il n'a plus rien à voir avec les prix pratiqués pour le marché actuel » et les époux Y... ont répondu le 16 avril 2003 : « Nous accusons réception de votre courrier du 08 avril 2003, comme nous l'avions déjà suggéré à l'EURL X..., nous sommes disposés à trouver et à signer un compromis qui donne satisfaction aux deux parties ». Ce courrier établit que les époux Y... étaient prêts à discuter avec l'EURL Etablissements X... CLEMENT, le terme « trouver un compromis » révélant leur intention de définir des bases qui, de façon évidente, ne sont pas celles des actes signées le 06 février 1996, de sorte qu'il convient d'admettre qu'à cette date, les deux parties avaient admis que les compromis du 06 février 1996 étaient caducs. Les époux Y... n'ont sollicité la réitération des compromis qu'à partir du mois de juin 2003 après avoir consulté un avocat. La caducité ayant été admise par les deux parties, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il l'a constatée et en ce qu'il a ordonné l'expulsion des époux Y.... L'occupation des lieux sans droit ni titre par les époux Y... a incontestablement causé un préjudice à l'intimée. Compte tenu du prix de vente réclamé et du taux moyen de rentabilité des immeubles, le préjudice de l'EURL Etablissements X... CLEMENT sera fixé à 15.000 euros » ; Alors que, de première part, la vente qui est parfaite dès que les parties sont d'accord sur la chose et sur le prix, comme la promesse de vente, est une convention, par acte authentique ou sous seing privé, par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer ; que, en règle, la promesse de vente assortie d'une clause de réitération par acte authentique vaut vente ; que lorsque l'acte authentique n'est pas une condition de formation de la vente, mais une modalité de son exécution, comme en l'espèce, sa non réalisation ne peut pas remettre en cause l'existence de la vente, mais seulement permettre à chaque partie, à l'expiration du délai pour la réalisation de l'acte authentique, d'agir en exécution forcée ou en résolution avec dommages et intérêts ; que le délai contractuellement prévu pour la régularisation notariée n'est pas un délai de rigueur mais un délai indicatif, lorsqu'il existe l'intention nette des parties de s'engager dès la conclusion de l'acte sous seing privé, comme ici, peu important que le transfert de propriété et le paiement du prix, le cas échéant, se trouvent reportés au jour de la réitération par acte authentique ; que, par conséquent, la Cour d'appel qui a relevé l'accord des parties sur la chose et sur le prix, leur intention de céder et d'acquérir, ne pouvait retenir la caducité des deux actes sous seing privé du 6 février 1996 à réitérer au plus tard le 9 septembre 1997, en constatant que les époux Y... avaient sollicité la réitération par acte authentique, en juin 2003 notamment, sans violer les articles 1108, 1134, 1582, 1583, et 1589 du Code civil ; que, partant, l'occupation des lieux ne pouvait être sanctionnée comme elle l'a été ; Et alors que, de deuxième part, les conventions légalement formées tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faites et ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise ; que la caducité d'un contrat qui entraîne l'inefficacité d'un acte pour l'avenir, en principe, est la perte, postérieurement à sa conclusion régulière, d'un élément essentiel à sa validité ou d'un élément nécessaire à sa perfection, du fait de la survenance d'un événement indépendant de la volonté des parties ou dans la dépendance seulement partielle de leur volonté ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a simplement estimé, au vu d'un échange de correspondances, que les parties avaient prévu d'entrer en contact pour éventuellement discuter des accords précédemment arrêtés, l'EURL Etablissements X... CLEMENT souhaitant unilatéralement augmenter le prix de la cession, tout en soulignant le maintien de la volonté de céder de l'une et d'acquérir des autres ; que n'a pas été caractérisé le moindre abandon univoque des accords arrêtés le 6 février 1996 par les parties, d'un commun accord ; que la Cour d'appel a encore constaté que les époux Y... ont sollicité la réitération des actes de 1996 ; que, cependant, la Cour d'appel a affirmé que les deux actes de 1996 étaient « caducs », sans être remplacés ; que, par conséquent, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1134 du Code civil ; que, partant, l'occupation des lieux ne pouvait être sanctionnée comme elle l'a été ; Et alors que, de troisième part, dans le respect du contradictoire et des prétentions respectives des parties qui délimitent l'objet du litige, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a estimé qu'une prétendue caducité des actes du 6 février 1996 résultait de l'analyse d'un échange de correspondances en 2003, non de la simple expiration du délai de réitération authentique au 9 septembre 1997 ; que les prétentions respectives des parties, délimitant le litige, n'ont absolument pas évoqué cette prétendue « caducité », en dehors du dépassement du délai prévu pour la réitération authentique au 9 septembre 1997 ; qu'en effet, l'EURL Etablissements X... CLEMENT s'est bornée à affirmer qu'elle était libre de disposer des biens à la suite de la caducité des actes de 1996 intervenues après la date du 9 septembre 1997 ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation des articles 4 et 5 du nouveau Code de procédure civile ; Qu'elle a en outre, faute d'avoir invité les parties à s'expliquer sur les conséquences qu'elle entendait tirer de cet échange de correspondance, qui n'avaient pas été invoquées par celle-ci, violé l'article 16 du nouveau Code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir condamné in solidum les époux Y... à payer à l'EURL Etablissements X... CLEMENT la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour une occupation des lieux sans droit ni titre, d'avoir décidé de la caducité des actes du 6 février 1996, et de les avoir condamnés aux dépens ; Aux motifs que « La caducité ayant été admise par les deux parties, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il l'a constatée et en ce qu'il a ordonné l'expulsion des époux Y.... L'occupation des lieux sans droit ni titre par les époux Y... a incontestablement causé un préjudice à l'intimée. Compte tenu du prix de vente réclamé et du taux moyen de rentabilité des immeubles, le préjudice de l'EURL Etablissements X... CLEMENT sera fixé à 15.000 euros » ; Alors que, de première part, l'indemnité d'occupation n'est due qu'en conséquence de la faute commise par l'occupant qui se maintient indûment dans les lieux, faute à caractériser de façon motivée ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que, même après la date fixée pour la réitération authentique du 9 septembre 1997, l'EURL Etablissements X... CLEMENT n'a pas mis les époux Y... en demeure de signer les actes authentiques et n'a pas dénoncé les compromis ; que les époux Y..., acquéreurs, ont sollicité la réitération par acte authentique des accords de 1996, à laquelle s'est opposée fermement l'EURL Etablissements X... CLEMENT, en exigeant une modification unilatérale du prix pourtant déterminée ; que, par conséquent, sans qualifier la faute alléguée des époux Y..., la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du Code civil ; Et alors que, de deuxième part, subsidiairement, l'indemnité d'occupation trouve son fondement non dans des rapports juridiques d'ordre contractuel, mais dans le fait pour l'occupant sans droit ni titre de se maintenir indûment dans les lieux et de porter ainsi préjudice au légitime propriétaire en le privant de la jouissance de son bien ; que si les juges du fond apprécient souverainement l'existence et le montant du préjudice, ils doivent motiver leur décision ; qu'en l'espèce, afin de retenir l'existence d'un préjudice, la Cour d'appel s'est bornée à affirmer que l'occupation des lieux sans droit ni titre par les époux Y... a incontestablement causé un préjudice à l'EURL Etablissements X... CLEMENT ; qu'en statuant ainsi, sans préciser en quoi l'occupation s'est effectivement avérée préjudiciable, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile, partant a violé l'article 1382 du Code civil ; Et alors que, de troisième part, subsidiairement, si les juges du fond fixent souverainement le montant du préjudice effectivement souffert, ils sont tenus de motiver leur décision ; qu'en l'espèce, pour déterminer à la somme de 15.000 euros le préjudice qu'aurait subi l'EURL Etablissements X... CLEMENT du fait des époux Y..., la Cour d'appel s'est déterminée en fonction du prix de vente réclamé, pourtant discuté, et du taux moyen de rentabilité des immeubles, sans autre précision ; que, dès lors, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile, partant a violé l'article 1382 du Code civil.
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