LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, d'une part, que la SCI Yasmine n'ayant pas soutenu devant les juges du fond que la parcelle expropriée constituait avec la propriété bâtie en bordure de la voie publique, un ensemble homogène, le moyen est nouveau et mélangé de fait et de droit ; Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que l'accès au terrain depuis la voie publique nécessitait de traverser le bâti édifié en totalité de la façade, que la configuration des lieux ne permettait pas de considérer qu'au regard des dispositions de l'article L. 13-15 II 1° du code de l'expropriation, la parcelle expropriée disposait d'un accès à la voie publique, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, exactement exclu la qualification de terrain à bâtir ; Attendu, en troisième lieu, qu'ayant constaté que si la SCI Yasmine produisait un tableau de financement et divers plans relatifs à un projet de construction de six appartements sur l'emprise, il n'était pas justifié d'un commencement d'exécution des travaux sur celle-ci, voire d'une demande de permis de construire, éléments qui auraient permis de se convaincre de la réalité de la concrétisation du projet, la cour d'appel a pu en déduire que le préjudice n'était pas certain ; Attendu enfin, que la SCI n'ayant pas soutenu dans ses conclusions qu'elle aurait souffert de la perte d'une chance de réaliser son projet de construction, la cour d'appel n'était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées ; D'où il suit que pour partie irrecevable, le moyen n'est pas fondé pour le surplus ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Yasmine aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Yasmine à payer à la communauté d'agglomération Valenciennes Métropole la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Yasmine ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq mai deux mille neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour la SCI Yasmine. Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR fixé l'indemnité de dépossession due par la Communauté d'Agglomération de VALENCIENNES Métropole et revenant à la SCI YASMINE pour la parcelle sise à ANZIN, 94 avenue Anatole France, cadastrée section AO n° 144p pour une contenance de 602 m2, à la somme totale arrondie de 5.831 se décomposant en une indemnité principale de 4.665,00 et une indemnité de remploi de 1.166,25 . AUX MOTIFS QUE dans le cadre du présent recours il est établi et d'ailleurs non contesté que les indemnités allouées par la juridiction de l'expropriation doivent courir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, que la consistance du bien s'apprécie à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété, le 13 mars 2006, et que l'estimation du bien s'effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l'usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence du 12 avril 2005, date qui correspond, s'agissant d'un bien soumis au droit de préemption urbain, à celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols ou approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; que le premier juge, sur la base de la visite des lieux, ainsi le bien objet de l'expropriation qui se compose d'un terrain libre d'occupation en nature de jardin de forme rectangulaire, situé au centre de la commune, à proximité des commerces et de la ligne de tramway, clôturé par un mur et à l'état de friche, ledit terrain étant implanté à l'arrière d'une propriété bâtie en front à rue avec début de l'emprise se situant à une quarantaine de mètres de l'avenue Anatole France, l'accès au terrain depuis la voie publique nécessitant de traverser le bâti édifié en façade ; que la parcelle cadastrée section AO n° 144p est, au regard des dispositions de l'article L 13-15 II 1° du Code de l'expropriation, située, à la date de référence ci-dessus définie, en secteur constructible, en zone UZ au plan local d'urbanisme de la commune définie comme une « zone urbaine de densité relativement forte actuellement équipée, destinée à permettre l'extension du centre ville aux abords des futures stations de tramway sur le site dit « des Jardins de Valmont », de sorte à conforter le caractère urbain du centre actuel, une certaine mixité sociale y est souhaitée, aussi, l'implantation de logements, de service, de commerces, d'activités, de bureaux et d'équipements collectifs y sont autorisés » ; que les réseaux d'eau, d'électricité et d'assainissement alimentent la cour située à l'arrière du bâti et se trouvent à quelques mètres du début de l'emprise, soit à proximité immédiate au sens des dispositions de l'article L 13-15 II 1° du Code de l'expropriation ; que néanmoins l'accès au terrain depuis l'avenue Anatole France nécessite de traverser le bâti édifié en totalité de la façade ; que l'article 3.2 intitulé « voirie » du document d'urbanisme applicable pour la zone UZ prévoit que pour être constructible « les terrains doivent être desservis par des voies publiques ou privées répondant à l'importance et à la destination de la construction ou de l'ensemble des constructions qui y seront édifiées, les voies devant permettre l'accès du matériel de lutte contre l'incendie et des véhicules des services publics » ; que dès lors la configuration des lieux ne permet pas de considérer qu'au regard des dispositions de l'article L 13-15 II 1° du Code de l'expropriation, la parcelle cadastrée section AO n° 144p dispose d'un accès à la voie publique et il convient de confirmer la décision déférée en ce qu'elle décide que cette circonstance « exclut la qualification de « terrain à bâtir » et il y a effectivement lieu de procéder à une évaluation du bien en fonction de son usage effectif à la date de référence, soit en tant que jardin d'agrément, par comparaison avec des mutations d'immeubles similaires récemment intervenues dans le même secteur géographique ; que tout comme en première instance la Communauté d'agglomération Valenciennes Métropole produit des éléments de comparaison ainsi résumé par le premier juge : - terme de comparaison n°1 : vente du 9 mars 2006 d'une parcelle de terrain sise à ANZIN, avenue Anatole France, cadastrée section AO n° 529 pour une contenance de 118m2, zone UZ, 2.062 soit 17,47 /m2 «libre » ; - terme de comparaison n°2 : Traité d'adhésion (non daté) relatif à une parcelle de terrain sise à ANZIN, avenue Anatole France, cadastrée section AO n° 565 pour une contenance de 1.077 m2, zone UZ, 13.595 soit 12,62 /m2 « libre » ; - terme de comparaison n°3 : vente conclue en 2006 (date exacte non précisée) d'une parcelle de terrain sise à ANZIN, avenue Anatole France, cadastrée section AO n°563 pour une contenance totale de 2.219m2, zone UZ, 22.000 /m2 soit 9,91 /m2 « libre » ; - terme de comparaison n°4 : vente du 2 décembre 2004 d'une parcelle de terrain en nature de jardin sise à ANZIN, avenue Anatole France, cadastrée section AO n° 524, 525 et 526 pour une contenance totale de 846m2, 7.600 soit 8,98 /m2 « libre » ; - terme de comparaison n°5 : vente du 16 août 2005 d'une parcelle de terrain en nature de jardin sise à ANZIN, 61 rue de la Liberté, cadastrée section AK n°61 pour une contenance de 185m2, 2.000 soit 10,81 /m2 « libre » ; - terme de comparaison n°6 : vente du 14 mars 2005 d'une parcelle de terrain en nature de jardin sise à ANZIN, rue Jean Jaurès, cadastrée section AB n° 367 pour une contenance de 166m2 : 1.500 soit 9,04 /m2 « libre » ; que la date exacte des termes de comparaison n°2 et n°3 n'est toujours pas connue ; que les termes de comparaison n°1, n°4, n°5 et n°6 portent sur des terrains en nature de jardin situés à proximité du bien litigieux avec une valeur moyenne d'environ 11,50 euros le m2 « libre » ; que le prix pour le terme de comparaison n°1 intègre l'indemnité de remploi et aucun élément ne permet de remettre en cause les énonciations du premier juge selon lesquelles « la valeur réelle unitaire du bien avoisine plutôt 14 euros le m2 « libre », valeur d'ailleurs proche de celle retenue ; qu'aucune des améliorations invoquées par l'exproprié n'est démontrée sur la partie emprise de la parcelle, les factures, au vu de leur énoncé et contenu incompatible avec la nature de jardin, portant nécessairement « sur la partie bâtie en façade » (factures d'électricité, de sanitaire, de plomberie, d'installation de cuisine etc ) ; que si la SCI YASMINE produit un tableau de financement et divers plans relatifs à un projet de construction de six appartements sur l'emprise, il n'est toujours pas justifié en cause d'appel d'un commencement d'exécution des travaux sur l'emprise, voire d'une demande de permis de construire, éléments qui permettraient de se convaincre de la réalité de la concrétisation du projet ; qu'en conséquence, il n'y a pas lieu à indemnisation du préjudice résultant de l'impossibilité de mener à bien un projet de construction de six appartements sur l'emprise et d'en percevoir les fruits s'agissant d'un préjudice éventuel et non certain ; qu'au vu de tous ces éléments, de l'impossibilité de tenir compte du résultat escompté par la collectivité publique expropriante, des termes de comparaison versés aux débats, de la situation favorable du terrain litigieux, de sa forme régulière et de son état d'entretien, il convient de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a fixé la valeur vénale du bien à la somme de 15 euros le m2 « libre » avec indemnité de dépossession totale de 5.831 euros se décomposant en une indemnité principale de 4.665 euros et une indemnité de remploi de 1.166,25 euros. 1°) ALORS QUE lorsqu'un terrain est séparé de la voie publique par une parcelle appartenant au même propriétaire et constitue avec cette parcelle un ensemble homogène, le terrain est considéré comme ayant accès à la voie publique ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations de l'arrêt (p.3, al.2) que le terrain exproprié, en nature de jardin, est implanté à l'arrière d'une propriété bâtie en front à rue, à une quarantaine de mètres de l'avenue Anatole France à ANZIN, et que l'accès au terrain depuis la voie publique nécessite de traverser le bâti édifié en façade ; que le terrain exproprié et la propriété bâtie en bordure de la voie publique appartenant au même propriétaire, la SCI YASMINE, le terrain exproprié devait donc être considéré comme ayant accès à la voie publique et comme étant constructible au regard des dispositions de l'article L 13-15 II 1° du Code de l'expropriation ; qu'en décidant au contraire que la configuration des lieux ne permet pas de considérer qu'au regard des dispositions de l'article L 13-15 II 1° du Code de l'expropriation le terrain exproprié dispose d'un accès à la voie publique et que cette circonstance exclut la qualification de terrain à bâtir, la Cour d'appel a violé l'article L 13-15 II 1° du Code de l'expropriation. 2°) ALORS QUE les restrictions au droit de construire résultant d'un plan local d'urbanisme ne font pas obstacle à la qualification de terrain à bâtir si les conditions prévues par l'article L 13-15 II 1° du Code de l'expropriation sont réunies ; qu'en se fondant, pour estimer que le terrain exproprié ne pouvait recevoir la qualification de terrain à bâtir, sur la configuration de cette parcelle située à l'arrière d'une propriété bâtie en bordure de la voie publique en considération des dispositions de l'article 3.2 intitulé « voirie » du plan local d'urbanisme de la commune d'ANZIN prévoyant que pour être constructible les terrains doivent être desservis par des voies répondant à l'importance et à la destination de la construction ou de l'ensemble des constructions qui y seront édifiées et que ces voies doivent permettre l'accès du matériel de lutte contre l'incendie et des véhicules des services publics, la Cour d'appel a, derechef, violé l'article L 13-15 II 1° du Code de l'expropriation. 3°) ALORS QUE constitue un préjudice certain et non éventuel l'impossibilité de mener à bien un projet de construction de six appartements sur l'emprise et d'en percevoir les fruits dès lors que ce projet était concrétisé par la production par l'exproprié d'un tableau de financement et divers plans d'un maître d'oeuvre quand bien même l'exécution des travaux n'aurait prétendument pas commencé et que la demande de permis de construire n'aurait pas été déposée ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé les articles L 13-13 et L 13-15 I du Code de l'expropriation. 4°) ALORS QUE la réparation du préjudice subi du fait de l'expropriation par l'exproprié doit être intégrale ; que dans son mémoire en vue de la fixation judiciaire du prix (p.5, 3°), la SCI YASMINE avait fait valoir que l'usage effectif du bien était voué à la construction de logements sur un terrain déjà actuellement desservi par tous les réseaux nécessaires et qu'en janvier 2005, le cabinet d'études KAPPI avait clairement indiqué que les constructions envisagées sur la parcelle concernée se trouveraient valorisées par le projet public initié par la Communauté d'Agglomération de VALENCIENNES Métropole (mémoire p.3, 1°, al.7) ; qu'en ne recherchant pas si la SCI YASMINE n'avait pas subi un préjudice, dont elle était fondée à obtenir la réparation, consistant en la perte d'une chance de réaliser l'édification de logements sur la parcelle expropriée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 13-13 et L 13-15 I du Code de l'expropriation.
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