LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci après annexé : Attendu d'une part, qu'ayant constaté que les parcelles en cause se trouvaient à proximité immédiate d'un réseau complet de communication (autoroute, voie ferrée, aéroport international), la cour d'appel, qui a souverainement retenu que ces parcelles devaient être évaluées en tenant compte de leur situation privilégiée, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Attendu d'autre part, qu'ayant constaté l'existence de servitudes administratives sur les parcelles en cause, la cour d'appel, qui a tenu compte des promesses synallagmatiques de vente conclues dans le périmètre des opérations postérieurement à la modification du plan local d'urbanisme tout en les confrontant à d'autres cessions, a légalement justifié sa décision en se fondant sur les éléments de référence qui lui sont apparus les mieux appropriés et en fixant souverainement le montant de l'indemnité compte tenu des caractéristiques des parcelles ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la chambre de commerce et d'industrie Grand Lille aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la chambre de commerce et d'industrie Grand Lille à payer à M. X... et à Mme Y..., ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la chambre de commerce et d'industrie Grand Lille ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour la chambre de commerce et d'industrie Grand Lille. IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé l'indemnité de dépossession revenant à monsieur Albert X... et madame Marie-Laure X... à la somme globale (indemnité principale et indemnité de remploi) de 66.617 ; AUX MOTIFS QUE la parcelle située à Lesquin cadastrée ZC n° 58 est en zone Uez4, zone d'activités organisée ou à organiser où les commerces, les bureaux et les services sont limités, destinée plus spécifiquement à l'accueil des activités de logistique ; que cette parcelle occupée par monsieur Z... est située en secteur constructible mais la visite des lieux a permis de constater qu'elle est « en nature de terre agricole avec façade sur le chemin de Merchin, voie non équipée » ; que la parcelle située à Lesquin cadastrée ZC n° 64p est en zone Ugz32, zone économique bénéficiant d'une situation privilégiée, soit par sa proximité du centre ville, soit par sa desserte, dans laquelle il convient de favoriser la mixité d'activités économiques par l'implantation d'activités tertiaires, de bureaux, de commerces, de services et d'activités industrielles ou artisanales compatibles avec les activités déjà présentes sur la zone ; que cette parcelle ne bénéficie pas davantage d'un accès à la voie publique même si elle se trouve à proximité immédiate de la rue Marcel Sembat, voie « partiellement équipée » ; que la parcelle ZC n°58 est affectée, selon la CCI d'une « servitude d'emprise de voirie » ; que la parcelle ZC n° 64p est affectée, selon la CCI, d'une « protection au titre des espaces boisés » ; que ces parcelles qui ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir à défaut d'accès à la voie publique et aux réseaux au regard de l'ensemble de la zone doivent être évaluées en fonction de leur usage effectif à la date de référence en tant que terrain agricole par comparaison avec des mutations d'immeubles similaires ; que la méthode d'évaluation par comparaison n'exclut pas la prise en compte de termes de référence constitués par des mutations de biens de même nature situés en dehors des communes concernées mais proches géographiquement ; que le commissaire du gouvernement se fonde sur des cessions intervenues pour une zone d'aménagement concerté dans la commune de Hallennes-lez-Haubourdin à égale distance de Lille que les communes concernées pour des valeurs moyennes de cession de 5,23 /m² pour des parcelles avec accès par chemin d'exploitation et de 10,29 /m² pour les parcelles avec accès sur une voie partiellement équipée ; que ces termes de comparaison ne sauraient être écartés au motif qu'une vingtaine de kilomètres sépare les deux ZAC tandis que la CCI invite à prendre compte des éléments situés dans « la région de Lille » ; qu'il n'est pas justifié d'une spécificité du marché immobilier de toutes ces communes empêchant un raisonnement par comparaison qui se fonde sur des éléments précis comme la nature de la desserte ou l'existence d'une façade sur rue ; que la vente du 19 octobre 2005 d'une parcelle située à Lesquin concerne un terrain à bâtir ; qu'aucun document ne figure au dossier permettant de caractériser l'existence d'une promesse de vente d'une parcelle située à Lesquin cadastrée section C n° 716 pour une contenance de 3.740 m² pour 18,29 le m², n'étant pas plus établi « qu'une vente a été passée ensuite pour cette parcelle » ; que les données statistiques de la direction départementale de l'agriculture et de la forêt ne comportent pas de précision sur la localisation, la typologie et les caractéristiques des terrains analysés ; que les cas de transferts de propriété proposés par la CCI concernent des parcelles à usage agricole situées en zone Naa ou en zone AUDa alors que les parcelles en cause sont situées en zone Ugz et UEz qui sont plus favorables et emporte une plus-value dont la CCI reconnaît le principe ; qu'il doit être tenu compte des promesses synallagmatiques de ventes conclues dans le périmètre des opérations postérieurement à la modification du PLU déterminant une valeur de référence de 1 à 2,50 /m² occupé, mais ces éléments issus de l'acceptation par quelques propriétaires de la seconde proposition qui leur a été faite par le seul acquéreur possible doivent être confrontés aux chiffres issus des cessions de terrains nécessaires à la réalisation de la ZAC à Hallennes-Lez-Haubourdin ; que si cette commune est située « non loin de Lille », les parcelles en cause se trouvent effectivement « à proximité immédiate d'un réseau complet de communication (autoroute, voie ferrée, aéroport international) propice au développement de la zone » ; que l'indemnité de dépossession sera en conséquence déterminée sur la base de 9 /m² pour la parcelle ZC n° 64p et de 7 /m² pour la parcelle ZC n° 58 ; 1°/ ALORS QUE les biens expropriés qui n'ont pas la qualification de terrain à bâtir doivent être évalués en fonction de leur usage effectif ; qu'en retenant, pour les évaluer, que les parcelles en cause se trouvent à proximité d'un réseau complet de communication propice au développement de la zone, sans rechercher si les parcelles peuvent effectivement bénéficier de ce réseau, par un raccordement avec le domaine public autoroutier ou un embranchement particulier à la voie ferrée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 13-13 et L 13-15 du Code de l'expropriation ; 2°/ ALORS QUE la juridiction de l'expropriation tient compte des servitudes pour l'évaluation des biens ; qu'en se contentant de relever que les parcelles à exproprier étaient affectées de servitude pour juger qu'elles ne pouvaient recevoir la qualification de terrain à bâtir, sans justifier par un quelconque motif avoir également tenu compte de ces servitudes pour l'évaluation des biens, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 13-15 du Code de l'expropriation ; 3°/ ALORS QUE la juridiction de l'expropriation doit tenir compte des accords réalisés à l'amiable entre l'expropriant et les titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet de la déclaration d'utilité publique, peu important leur nombre ; qu'en écartant la valeur des biens résultant des accords amiables conclus entre la CCI expropriante et plusieurs titulaires de droits à l'intérieur du périmètre de l'opération, au motif inopérant du faible nombre de propriétaires ayant vendu amiablement à la CCI et tandis qu'il importait peu que cette dernière fût le seul acquéreur intéressé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 13-16 du Code de l'expropriation.
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