AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Joint les pourvois n° K 03-14.580 et A 03-14.939 en raison de leur connexité ; Donne acte au GFA de Fontcouverte, au GAEC de Fontcouverte, aux consorts X..., ainsi qu'à M. Y..., ès qualités, du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Monégasque United European Bankmonaco SA et Mme Hélène Z..., ès qualités ; Donne acte à M. Michel A... et aux Mutuelles du Mans IARD du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme Z..., ès qualités ; Attendu que le Groupement foncier agricole de Fontcouverte, dont le capital était détenu par la famille X... et qui était propriétaire d'un domaine viticole de 80 hectares, en avait loué l'exploitation à un Groupement agricole d'exploitation en commun dont les consorts X... étaient les associés ; que ceux-ci, ayant décidé de changer la destination du domaine, ont sollicité la création d'une Zone d'aménagement concerté et, par deux actes authentiques dressés par M. A..., notaire, ont vendu le domaine, grevé de deux inscriptions hypothécaires au profit de la société monégasque United european bank et de la Caisse régionale de Crédit agricole du Midi, à la société Consortium du bâtiment (COB) pour le prix de 2 515 408,18 euros garanti par le seul privilège du vendeur et payable dès la réalisation des conditions suspensives stipulées dans les actes de vente, lesquels prévoyaient que, dans le cas de leur réalisation, l'acquéreur devenait propriétaire de l'immeuble vendu à compter du jour de leur signature ; qu'après constatation par le notaire de la réalisation des conditions suspensives, la société COB n'a pas payé le prix convenu et a fait l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire ; que dans le cadre de cette procédure, il a été jugé, à la demande du mandataire liquidateur, que le domaine de Fontcouverte faisait partie du patrimoine de la société COB, la vente étant devenue parfaite par la réalisation des conditions suspensives ; que le GFA de Fontcouverte, le GAEC, et les consorts X... ont recherché la responsabilité de M. A... pour manquement à ses obligations professionnelles et poursuivi la réparation de leurs préjudices respectifs ; que, l'arrêt attaqué (Montpellier, 25 mars 2003), ayant retenu la responsabilité de M. A..., l'a condamné in solidum avec son assureur, la compagnie Les Mutuelles du Mans, à payer diverses indemnités aux demandeurs au titre de la perte de chance d'avoir pu revendre le domaine et de percevoir un prix et les fruits à venir sur ce prix, ainsi qu'au titre de la perte de chance d'éviter les intérêts conventionnels courant sur les prêts consentis par les deux créanciers hypothécaires non remboursés ; Sur le premier moyen du pourvoi de M. A... et des Mutuelles du Mans (n° A 03-14.939) : Attendu que M. A... et la société Les Mutuelles du Mans assurances font grief à l'arrêt de les avoir condamnés in solidum à payer diverses sommes au GFA de Fontcouverte, au GAEC de Fontcouverte et aux consorts X... alors, selon le moyen : 1 / qu'un notaire ne peut être tenu pour responsable de la perte d'une chance de revendre un immeuble dont le prix n'a pas été payé par l'acquéreur, dès lors que le vendeur n'a pas même tenté de mettre en oeuvre les garanties dont il disposait pour recouvrer la propriété de cet immeuble ou obtenir le paiement de son prix ; qu'en condamnant le notaire au titre d'une perte de chance de percevoir un prix de vente du domaine, sans constater que le vendeur avait opposé en vain les droits que lui conféraient les articles 1612 et 1613 du Code civil à la procédure collective de l'acheteur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 2 / que la faculté de refuser la délivrance, ménagée au vendeur par les articles 1612 et 1613 du Code civil, lui confère un droit de rétention en lui ménageant la possibilité de conserver la mainmise physique sur le bien vendu et de s'opposer à toute prise de possession de l'acquéreur, lui causant ainsi légalement un préjudice considérable le contraignant à s'exécuter ou à renoncer à la vente ; qu'en affirmant que les dispositions des articles 1612 et 1613 du Code civil ne confèrent au vendeur qu'une jouissance théorique ou une rétention impossible, la cour d'appel a violé ces dispositions par fausse interprétation ; 3 / que les exposants soulignaient dans leurs conclusions que les articles 1612 et 1613 du Code civil ménagent au vendeur la faculté de causer un préjudice à l'acquéreur qui ne peut tirer aucun profit de la vente s'il ne peut exiger la délivrance du bien acquis et que la mise en oeuvre de telles prérogatives auraient contraint le mandataire liquidateur de l'acquéreur, exposé à engager sa responsabilité s'il se prévalait d'une acquisition et faisait ainsi peser une dette considérable sur le patrimoine du débiteur, sans pouvoir disposer d'un bien valablement retenu par le vendeur, à renoncer à la vente ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 4 / que le propriétaire qui a loué son bien en conserve la possession ou la détention et peut s'opposer à la délivrance à un acquéreur qui ne s'est pas acquitté du prix ; qu'en affirmant que le GFA, vendeur, ne pouvait invoquer les dispositions des articles 1612 et 1613 du Code civil au motif que le bien vendu était en possession du GAEC, titulaire d'un bail en cours, bien qu'une telle circonstance n'ait nullement fait obstacle à la possession initiale du vendeur et à la faculté de refuser la délivrance à l'acquéreur, le GAEC étant au surplus étroitement lié au vendeur, la cour d'appel a violé les articles 1612 et 1613 du Code civil, ensemble l'article 2228 du même code ; 5 / qu'en toute hypothèse, le vendeur impayé peut invoquer les dispositions des articles 1612 et 1613 du Code civil, même si l'acquéreur fait l'objet d'une procédure collective et notamment d'une mesure de liquidation judiciaire ; que l'arrêt serait entaché d'une violation des articles 1612 et 1613 du Code civil dans l'hypothèse où il serait interprété comme ayant retenu la solution contraire ; 6 / qu'en toute hypothèse, est prohibée toute différence de traitement qui n'est pas justifiée par des raisons objectives et raisonnables en rapport avec le but visé ; que l'arrêt serait entaché d'une violation de l'article 14 de la Convention européenne des droits de l'homme et de l'article 1er du protocole n° 1 s'il devait être interprété comme déclarant le droit de rétention du vendeur d'immeuble inopposable au mandataire liquidateur du vendeur, alors qu'aucune raison objective en rapport avec le but poursuivi par la législation en cause ne justifie l'application au vendeur d'immeuble d'une solution différente de celle retenue s'agissant du vendeur de meuble ou du simple détenteur de documents administratifs nécessaires à l'usage d'un meuble ; 7 / qu'en toute hypothèse, le notaire est fondé à invoquer la faute de la victime qui laisse le préjudice se réaliser ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si le vendeur n'avait pas fautivement omis de faire obstacle à la réalisation du dommage en s'abstenant d'invoquer les dispositions des articles 1612 et 1613 du Code civil, bien que le refus de délivrance qu'elles autorisent le vendeur impayé à opposer et le droit de rétention qu'elles lui confèrent aient, suivant la solution implicitement retenue par la Cour de cassation à cette époque et la doctrine unanime et affirmative, utilement pu être invoqués, même en cas de liquidation judiciaire de l'acquéreur, ce qui ménageait au vendeur, en fait et à cette date, un moyen de protection efficace, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; 8 / que les articles 1612 et 1613 du Code civil ménagent au vendeur impayé une protection résultant de la vente elle-même et inhérente à la situation originaire ; qu'en affirmant que la voie de droit ouverte par ces dispositions n'était que la conséquence de la situation dommageable imputée au notaire, quand de telles prérogatives permettaient à la victime d'éviter la réalisation même du dommage, en contraignant l'acquéreur à payer le prix ou à renoncer à la vente, ce qui faisait obstacle à ce que le préjudice, constitué par la perte du prix puisse être qualifié de certain tant que la protection ainsi instituée n'avait pas été vainement mise en oeuvre, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; Mais attendu que la cour d'appel qui, après avoir considéré que le notaire avait manqué à son obligation de conseil et à celle d'assurer l'efficacité de l'acte en omettant de prévenir le transfert du droit de propriété à l'acquéreur dès la réalisation des conditions suspensives et d'avertir les vendeurs de la nécessité de renouveler l'inscription de leur privilège avant sa péremption, a retenu que la non-délivrance de l'immeuble n'eut permis au GFA ni de le revendre lui-même, ne pouvant se libérer à sa guise des liens du contrat le liant à la société COB, ni d'obtenir paiement du prix par le liquidateur qui ne disposait pas de fonds ; qu'en l'état de ces énonciations d'où résultait l'inutilité de l'exercice du prétendu droit de rétention sur l'immeuble vendu, la cour d'appel, indépendamment des motifs erronés mais surabondants critiqués par les quatrième et huitième branches, a légalement justifié sa décision ; Sur le deuxième moyen du pourvoi de M. A... et des Mutuelles du Mans (n A 03-14.939) : Attendu que M. A... et la société Les Mutuelles du Mans assurances font encore grief à l'arrêt d'avoir statué comme il l'a fait, alors, selon le moyen : 1 / que l'allocation de dommages-intérêts a pour objet de replacer la victime dans la situation qui aurait été la sienne en l'absence du fait générateur de responsabilité ; qu'il résulte des propres constatations de la cour d'appel, qui a affirmé qu'en l'absence des faits imputés au notaire, le domaine aurait fait l'objet d'une licitation à la suite de la saisie opérée par la SOBI, devenue la société monégasque United european bank, et, en toute hypothèse, qu'une partie importante du prix de vente du domaine aurait été inévitablement affectée au paiement des créanciers hypothécaires du GFA, que ce dernier n'aurait donc pu percevoir la totalité du prix ; qu'en condamnant néanmoins le notaire à indemniser le GFA d'une perte de chance de percevoir le prix de vente du domaine, sans déduire le montant de ces créances, la cour d'appel, omettant de tirer les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1382 du Code civil ; 2 / que seul un préjudice certain et direct peut être sujet à réparation ; qu'aux termes des motifs de l'arrêt, les banques SOBI, devenue United european bank, et CRCAM, créancières du GFA, bénéficiaient chacune d'une hypothèque conventionnelle inscrite, respectivement en 1er et second rangs, sur le domaine de Fontcouverte, qui leur permettait d'obtenir le paiement de leurs créances, mais qu'elles se sont abstenues, jusqu'alors, de mettre en oeuvre ; qu'il en résultait que les faits reprochés au notaire n'avaient pas fait obstacle au paiement des créanciers du GFA sur le prix du domaine et, ainsi, au remboursement des prêts consentis au vendeur ; qu'en affirmant que le notaire devait répondre d'une perte de chance d'avoir pu rembourser ces créances, la cour d'appel, méconnaissant les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1382 du Code civil ; Mais attendu que la cour d'appel a, à bon droit, retenu que le GFA avait été privé, par la faute du notaire, à la fois de la chance d'avoir pu revendre le domaine, de celle de percevoir les fruits portés par la différence entre le prix de vente et les sommes dues aux créanciers hypothécaires et de celle d'avoir pu rembourser ceux-ci, dès lors que, d'une part, l'existence de ces créances, demeurées impayées faute de perception du prix de vente, sans réduire le préjudice dont l'indemnisation devait servir partiellement à leur extinction, n'affectait que le montant du solde revenant au GFA de Fontcouverte, et que, d'autre part, alors que l'un des créanciers hypothécaires avait effectivement diligenté une procédure de saisie immobilière, il avait été jugé que la propriété du domaine avait été transférée à la société COB, en liquidation judiciaire ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ; Sur le moyen unique du pourvoi du GFA de Fontcouverte, du GAEC de Fontcouverte, de M. Y..., ès qualités, et des consorts X... (n° K 03-14.580) et sur le troisième moyen du pourvoi de M. A... et des Mutuelles du Mans (n° A 03-14.939), réunis : Attendu que le GFA de Fontcouverte, le GAEC de Fontcouverte et les consorts X... reprochent à l'arrêt de ne les avoir indemnisés que d'une perte de chance de percevoir un prix de vente du domaine et non de leur entier préjudice, alors, selon le moyen : 1 / qu'il appartient au notaire de se renseigner sur l'objectif poursuivi par les parties qu'il assiste et de leur prodiguer les conseils permettant de l'atteindre ; qu'en retenant que si le GFA de Fontcouverte soutenait qu'il entendait uniquement obtenir le paiement du prix, il ne résultait d'aucun élément qu'il ait demandé à M. A... de prévoir dans les deux actes de vente du domaine de Fontcouverte à la société COB, une garantie l'assurant absolument d'un paiement intégral, telle qu'une caution bancaire ou réelle ou une consignation, et en écartant toute faute de M. A... sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; 2 / qu'en se bornant à affirmer que rien ne permettait d'affirmer que la société COB, en sa qualité d'acquéreur, eut été en mesure de consigner le prix ou de donner une caution qui en aient assuré le paiement intégral, sans davantage s'expliquer sur les raisons justifiant l'impossibilité ou l'incapacité de cette société de donner une garantie aussi usuelle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 3 / qu'après avoir constaté, d'une part, que les offres d'acquisition du domaine de Fontcouverte avaient été réelles et, d'autre part, qu'elles n'avaient pu aboutir qu'en raison de la perte de propriété du bien par la faute de M. A..., la cour d'appel, en déduisant une simple perte de chance de revendre le domaine et non un préjudice certain directement imputable au notaire, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé derechef l'article 1382 du Code civil ; 4 / qu'en toute hypothèse, dans le cas d'une perte de chance, les juges du fond doivent évaluer la totalité des divers préjudices de la victime et fixer, ensuite, la fraction du total de ces préjudices qu'ils attribuent à la perte de chance ; qu'en déterminant directement le montant des sommes dues au GFA de Fontcouverte pour perte de chance de percevoir le prix de vente et ses fruits ainsi que le montant des sommes dues au GFA et au GAEC de Fontcouverte ainsi qu'aux consorts X... au titre de la perte de chance d'éviter le cours des intérêts sur leurs dettes sans fixer préalablement le montant total du préjudice des exposants ni quantifier les chances que ces derniers auraient perdues, la cour d'appel a derechef violé l'article 1382 du Code civil ; Que M. A... et Les Mutuelles du Mans font grief à l'arrêt de les avoir condamnés in solidum à indemniser le GFA de Fontcouverte de la perte de chance de percevoir un prix sur la vente de son domaine et de la perte de chance de percevoir des fruits sur la différence entre ce prix et les sommes dues à ses créanciers hypothécaires, alors, selon le moyen, que la réparation d'un préjudice ne peut avoir pour effet d'enrichir la victime ; qu'en condamnant le notaire à verser des dommages et intérêts au GFA de Fontcouverte, en réparation d'une perte de chance de percevoir des fruits sur le prix de vente du domaine, tout en constatant que le GFA était demeuré en possession de ce domaine dont il pouvait donc toujours percevoir les fruits, comme il l'avait d'ailleurs fait puisqu'il l'avait donné à bail, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1382 du Code civil ; Mais attendu que la cour d'appel, ayant retenu qu'il ne résultait d'aucun élément que le GFA eût demandé au notaire de prévoir dans les actes une garantie l'assurant absolument d'un paiement intégral, qu'il n'était pas certain que la société COB eût pu ou accepté de fournir une telle garantie onéreuse, sa durée étant indéterminée, que rien ne permettait d'affirmer que la société COB eût été en mesure de consigner le prix ou de donner une caution qui en aurait assuré le paiement intégral, et qu'il n'était pas exclu que le GFA, pressé de payer ses dettes, ne se soit pas contenté d'une garantie suffisante pour attendre la levée des réserves plutôt que de renoncer immédiatement à une transaction qui, comparaison faite avec d'autres offres, paraissait intéressante, en a déduit que le GFA avait ainsi perdu la chance d'avoir pu conserver ou reprendre le domaine pour le revendre à l'amiable ou, au pire, par licitation, et de percevoir non seulement un prix mais encore des fruits portés par la différence entre ce prix et les sommes dues aux créanciers hypothécaires, en réparant le préjudice à la mesure de la chance perdue en considération des éléments d'appréciation dont elle disposait ; que, de ces constatations et énonciations relatives à l'incertaine mise en place des garanties seules susceptibles d'assurer un paiement intégral du prix du domaine par lesquelles elle a pu écarter la faute du notaire quant à l'absence de garantie d'un paiement intégral, la cour d'appel a exactement déduit que le préjudice du GFA de Fontcouverte résidait dans une seule perte de chance, dont, après avoir, pour déterminer la valeur marchande dudit domaine, mentionné les propositions de plusieurs acquéreurs potentiels, soumises à des conditions les rendant aléatoires, elle a fait une souveraine appréciation au vu des éléments de preuve qui lui étaient soumis ; que les moyens ne sont pas fondés ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ; Laisse aux demandeurs la charge des dépens afférents à leur pouvoirs respectifs ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize décembre deux mille cinq.
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