AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Agen, 21 août 2002), que les époux X... ont acquis des consorts Y... des parcelles de terre jouxtant une propriété bâtie ; que les acquéreurs ont appris, par la suite, l'existence d'une servitude d'utilité publique portant sur le passage de canalisations souterraines dépendant du réseau d'irrigation appartenant à l'Association syndicale d'arrosage d'Aiguillon, non mentionnée aux actes de vente ; que les époux X..., invoquant la réticence des vendeurs, et leur faute délictuelle, ont demandé à ces derniers et au notaire, réparation de leurs préjudices ; Sur le premier moyen : Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de réparation, alors, selon le moyen, que l'existence d'une servitude non apparente et non déclarée grevant l'héritage vendu constitue une charge occulte diminuant nécessairement la jouissance du bien qui en est affecté et justifie à elle seule la condamnation du vendeur au paiement d'une indemnité ; qu'en excluant toute réparation, après avoir pourtant constaté qu'une servitude de passage de canalisation et d'irrigation non apparente et non révélée grevait les parcelles vendues aux époux X..., la cour d'appel a violé l'article 1638 du Code civil ; Mais attendu que les époux X... n'ayant pas soutenu devant les juges du fond que leur demande d'indemnisation était fondée sur les dispositions de l'article 1638 du Code civil, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et, partant, irrecevable ; Sur le second moyen : Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes de dommages-intérêts, alors, selon le moyen : 1 / que le droit de propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois et par les règlements ; que, dès lors, la servitude qui constitue une charge, qui grève l'héritage et en diminue l'usage, porte nécessairement atteinte au droit de propriété et constitue un préjudice réparable lorsque son existence a été dissimulée à l'acquéreur ; qu'en excluant toute indemnisation, après avoir admis que les vendeurs se sont rendus coupables d'une réticence dolosive lors de la vente d'un bien immobilier en cachant l'existence d'une servitude, et que cette charge, grevant leurs parcelles pour la suppression de laquelle il leur était demandé le paiement d'une somme de 520 000 francs, comportait des contraintes et limitait l'usage du bien vendu, la cour d'appel a violé les articles 544 et 1382 du Code civil ; 2 / que le vendeur, qui a commis une réticence dolosive en s'abstenant de révéler l'existence d'une servitude non apparente grevant le bien vendu, est tenu de réparer tous les préjudices qui résultent directement de la servitude dissimulée ; qu'en statuant ainsi, sans contester que c'est en raison de l'existence de la servitude litigieuse que les époux X... se sont trouvés dans l'impossibilité de procéder au boisement de leurs parcelles, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; 3 / qu'en cas de dol, la réparation du préjudice n'est pas subordonnée à son caractère prévisible au moment de la conclusion de la convention ; qu'en se fondant, pour refuser de réparer le préjudice résultant pour les époux X... de l'impossibilité dans laquelle ils se sont trouvés de boiser leurs parcelles, en raison de la présence des canalisations résultant de la servitude d'utilité publique non signalée lors de la vente, sur la circonstance qu'il ne serait pas démontré que l'achat des immeubles avait pour cause déterminante connue des vendeurs le boisement des parcelles, la cour d'appel a violé les articles 1382 et 1150 du Code civil ; 4 / que le jugement doit être motivé ; que les époux X... faisaient valoir que la servitude litigieuse était préjudiciable en ce qu'elle transférait de facto à l'acquéreur des fonds les charges de l'association ; qu'ils demandaient le remboursement des cotisations qu'ils avaient été eux-mêmes contraints de payer à l'ASA ; qu'en rejetant ces demandes, sans motiver sa décision, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; Mais attendu, qu'ayant souverainement retenu que même à supposer que les vendeurs n'aient pas informé les époux X... de la présence d'une servitude d'irrigation et qu'ils aient commis une "rétention" assimilable au dol, il n'était nullement démontré ni même sérieusement soutenu que l'achat des parcelles avait pour cause déterminante, connue des vendeurs, le boisement des divers immeubles, qu'il en était de même de la charge des taxes foncières dont le remboursement réclamé était en fonction de l'exonération dont auraient profité les acquéreurs en cas de boisement, qu'il n'était pas démontré que la présence des canalisations d'irrigation était de nature à diminuer la valeur des terres et que la preuve n'était pas rapportée du préjudice de jouissance ou du préjudice moral causé par le défaut d'information ou la réticence dolosive invoquée, la cour d'appel a pu en déduire que la preuve d'un lien de causalité entre le préjudice dont la réparation était demandée et la faute invoquée, n'était pas rapportée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les époux X... aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à Mmes de Z..., A... de B... et C..., ensemble, la somme de 1 900 euros, aux consorts Y... la somme de 1 900 euros et à M. D... et la société civile professionnelle Couchot-Boudey, ensemble, la somme de 1 900 euros ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des époux X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mai deux mille quatre.
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