AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : I - Sur le pourvoi n° G 99-19.700 formé par la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel de la Réunion (CRCAMR), dont le siège est Cité des Lauriers, ..., en cassation d'un arrêt rendu le 11 juin 1999 par la cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion (chambre civile), au profit : 1 / de M. Marc C..., demeurant ..., 2 / de Mme Suzanne, Jacqueline Z..., demeurant ..., 3 / de Mme Danielle, Renée B..., demeurant ..., 4 / de M. Gérard X..., demeurant ..., 5 / de M. Lionel A..., demeurant ..., 6 / de M. Houssen Y..., domicilié ... de la Réunion, pris en sa qualité de liquidateur de la SCI Les Vacoas, 7 / de Mme Catherine D..., demeurant ... de la Réunion, 8 / de la Mutuelle des architectes français (MAF), dont le siège est ..., 9 / de la société Owen export, société à responsabilité limitée, dont le siège est ..., 10 / de la société Européenne d'études et de conseils Fin, dont le siège est ..., 11 / de la société Remanences, dont le siège est ..., défendeurs à la cassation ; II - Sur le pourvoi n° R 99-19.730 formé par la Mutuelle des architectes français (MAF), en cassation du même arrêt rendu au profit : 1 / de la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel de la Réunion (CRCAMR), 2 / de Mme Catherine D..., 3 / de M. Lionel A..., 4 / de Mme Danièle, Renée B..., 5 / de Mme Suzanne, Jacqueline Z..., 6 / de M. Gérard X..., 7 / de M. Marc C..., 8 / de la SCI Les Vacoas, dont le siège est ... de la Réunion, représentée par son liquidateur M. Y..., 9 / de la société Owen export, société à responsabilité limitée, 10 / de la société Européenne d'études et de conseils Fin, 11 / de M. Houssen Y..., ès qualités, 12 / de la société Remanences, défendeurs à la cassation ; III - Sur le pourvoi n° J 99-21.104 formé par Mme Catherine D..., en cassation du même arrêt rendu au profit : 1 / de M. Lionel A..., 2 / de Mme Danièle, Renée B..., 3 / de M. Gérard X..., 4 / de Mme Suzanne, Jacqueline Z..., 5 / de M. Marc C..., 6 / de M. Houssen Y..., ès qualités, 7 / de la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel de la Réunion (CRCAMR), 8 / de la société Owen export, 9 / de la société Européenne d'études et de conseils Fin, 10 / de la société Remanences, défendeurs à la cassation ; En présence de : la Mutuelle des architectes français (MAF), Sur le pourvoi n° G 99-19.700 : La demanderesse invoque, à l'appui de son recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; Sur le pourvoi n° R 99-19.730 : La demanderesse invoque, à l'appui de son recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; Sur le pourvoi n° J 99-21.104 : La demanderesse invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, à l'audience publique du 29 mai 2001, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Villien, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Cachelot, Martin, Mme Lardet, conseillers, Mmes Masson-Daum, Fossaert-Sabatier, Boulanger, Nési, conseillers référendaires, M. Weber, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Villien, conseiller, les observations de la SCP Parmentier et Didier, avocat de la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel de la Réunion (CRCAMR), de la SCP Philippe et François-Régis Boulloche, avocat de la Mutuelle des architectes français (MAF), de Me Bouthors, avocat de Mme D..., de Me Foussard, avocat de Mmes Z..., B... et de MM. X... et A..., les conclusions de M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Joint les pourvois n° G 99-19.700, R 99-19.730 et J 99-21.104 ; Donne acte à la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel de la Réunion (CRCAMR), à Mme D... et à la Mutuelle des architectes français (MAF) du désistement de leurs pourvois, en ce qu'ils sont dirigés contre M. C... et les sociétés Owen export, Européenne d'études et de conseils Fin et Remanences ; Sur le premier moyen du pourvoi n° R 99-19.730 et sur le moyen unique du pourvoi n° J 99-21.104, réunis : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 11 juin 1999), que Mmes Z..., B..., MM. X... et A... ont acquis de la société civile immobilière Les Vacoas (la SCI), depuis lors en liquidation judiciaire, des appartements en l'état futur d'achèvement, dans un immeuble édifié avec le concours de Mme D..., architecte, assurée par la Mutuelle des architectes français (MAF) et bénéficiaire d'une garantie d'achèvement délivrée par la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel de la Réunion (le Crédit agricole) ; que se plaignant de l'inachèvement de leurs biens, les acquéreurs ont assigné le vendeur, l'architecte et le garant, en paiement des sommes nécessaires à la terminaison des travaux et des dommages-intérêts ; Attendu que la MAF et Mme D... font grief à l'arrêt de dire que Mme D... sera tenue de supporter le coût des travaux d'achèvement de l'immeuble et de la condamner à payer aux acquéreurs des sommes à titre de garantie des loyers, alors, selon le moyen : 1 / que les travaux devant être réalisés par les constructeurs peuvent être achevés même si l'ensemble des opérations permettant de caractériser l'état d'achèvement des travaux au sens de l'article R. 261-1 du Code de la construction ne sont pas terminés ; que tel est le cas, notamment, lorsque les travaux restant à effectuer doivent l'être par un tiers non constructeur ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que seul le branchement au réseau EDF n'avait pas été effectué, qu'il s'agit d'un travail devant être réalisé par EDF ; qu'en se fondant sur ce fait pour décider que l'architecte avait manqué à ses obligations contractuelles, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1792 du Code civil et R. 261-1 du Code de la construction ; 2 / que, dans les ventes en état futur d'achèvement, la constatation de l'achèvement de l'immeuble n'est prévue par la loi qu'en ce qui concerne la cessation de la garantie de bonne fin, et le solde du prix de vente peut être exigible avant cette constatation ; que, par suite, l'acquéreur peut être tenu de payer l'intégralité du prix de vente avant la constatation de l'achèvement de l'immeuble ; qu'en l'espèce, pour décider que la faute imputée à l'architecte avait causé un préjudice aux acquéreurs, la cour d'appel a relevé que l'attestation d'achèvement des travaux avait permis au vendeur d'obtenir des acquéreurs le paiement du solde du prix d'acquisition et les avait trompés sur la possibilité d'occuper ces logements et sur l'état dans lequel se trouvait l'immeuble ; qu'en se déterminant par de tels motifs, impropres à caractériser l'existence d'un préjudice lié au paiement de l'intégralité du prix des appartements, la cour d'appel a violé les articles 1382 du Code civil et R. 261-1 du Code de la construction ; 3 / que l'auteur d'une faute ne peut être condamné qu'à réparer les préjudices en résultant ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a reproché à l'architecte d'avoir délivré une attestation d'achèvement des travaux qui serait fausse dès lors que le branchement au réseau EDF n'était pas réalisé ; que cette faute imputée à l'architecte n'est pas à l'origine du retard dans l'achèvement des travaux ; que par suite, en condamnant l'architecte à prendre en charge les préjudices résultant du retard dans l'achèvement des travaux, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; 4 / que, selon l'article 1134 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que le contrat d'architecte excluait expressément de la mission de Mme D... les études techniques (structures/fluides), lesquelles devaient être exécutées par des ingénieurs spécialisés ; qu'ainsi les travaux relatifs aux VRD, dont faisait partie le raccordement de l'immeuble à EDF, avaient été confiés au cabinet Secmo et ne rentraient dès lors pas dans la mission de l'architecte ; qu'en retenant le contraire, la cour d'appel a dénaturé la clause claire et précise du contrat d'architecte définissant la mission de Mme D... en violation du texte précité ; 5 / que, d'autre part, selon l'article 1382 du Code civil, ne commet aucune faute l'architecte attestant de l'achèvement des travaux en l'absence même de raccordement de l'immeuble au réseau EDF devant être effectué par l'établissement public ; qu'ainsi, en condamnant Mme D... à réparer les préjudices résultant du retard dans l'achèvement des travaux, lors même que le défaut de raccordement de l'immeuble était exclusif de toute faute de sa part, la cour d'appel a violé le texte précité ; 6 / que, selon l'article R. 261-1 du Code de la construction, ensemble l'article 1382 du Code civil, dans les ventes en l'état futur d'achèvement, le paiement du prix n'est pas subordonné à la constatation de l'achèvement des travaux ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu que l'attestation -erronée- d'achèvement des travaux établie par Mme D... avait permis au vendeur d'obtenir des acquéreurs, le paiement du solde du prix ; qu'en statuant ainsi, lors même qu'indépendamment de toute attestation le vendeur pouvait obtenir paiement du solde, la cour d'appel a violé les textes précités ; Mais attendu qu'ayant souverainement relevé, par une interprétation exclusive de dénaturation des termes du contrat d'architecte, que leur ambiguïté rendait nécessaire, que ce contrat, signé par Mme D..., prévoyait la direction et la coordination des travaux, à l'exclusion des études techniques, et que cette mission générale impliquait l'intervention de l'architecte pour la phase de raccordement de l'immeuble au réseau Electricité de France (EDF), la cour d'appel a exactement retenu que, ce branchement n'ayant pas été réalisé, et les travaux d'électricité ne pouvant être considérés comme ayant été terminés, l'immeuble n'était pas achevé au sens de l'article R. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation, qui implique que soient installés les équipements indispensables à l'utilisation de l'immeuble, et a pu en déduire que Mme D..., qui avait faussement attesté l'achèvement à 100 % des travaux d'électricité sans aucune restriction, qui avait ainsi permis le paiement du solde du prix d'achat des appartements, lequel ne peut, en application de l'article R. 261-14 du Code de la construction et de l'habitation, être réclamé dans sa totalité que lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur, et qui avait, de ce fait, trompé les acquéreurs sur la possibilité d'occuper les logements alors que ceux-ci étaient laissés à l'abandon sans surveillance, avait commis une faute génératrice d'un préjudice, qui serait réparé par sa condamnation au paiement du coût d'achèvement de l'immeuble ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen du pourvoi n° R 99-19.730 : Attendu que la MAF fait grief à l'arrêt de la condamner à garantir Mme D... des condamnations mises à la charge de cette dernière, alors, selon le moyen : 1 / qu'il appartient à l'assuré qui déclare qu'un cotraitant va intervenir sur le chantier d'établir l'existence de cette intervention ; qu'en l'espèce, la MAF a demandé l'application de la réduction proportionnelle en faisant valoir que son assurée, Mme D..., n'avait payé que la moitié des cotisations dues au titre du chantier de la SCI Les Vacoas car elle avait déclaré qu'un cotraitant interviendrait sur ce chantier à hauteur de 50 % ; qu'il appartenait à Mme D... de prouver l'exactitude de sa déclaration, c'est-à-dire que le cotraitant était bien intervenu dans la réalisation des travaux ; qu'en décidant néanmoins que la MAF n'établissait pas l'inexactitude de la déclaration de Mme D..., la cour d'appel a violé l'article 1315 du Code civil ; 2 / que le fait que l'assureur n'ait pas relevé l'inexactitude de la déclaration ne le prive pas du droit d'invoquer la réduction proportionnelle de l'indemnité due, sur le fondement de l'article L. 113-9 du Code des assurances ; que, pour condamner la MAF à garantir l'intégralité des condamnations prononcées contre son assurée, la cour d'appel a relevé qu'elle n'avait formulé aucune observation sur une éventuelle contradiction entre les mentions de la déclaration établie par l'architecte ; qu'en se déterminant par de tels motifs, la cour d'appel a violé l'article L. 113-9 du Code des assurances ; Mais attendu que la charge de la preuve de l'inexactitude d'une déclaration de chantier incombant à celui qui s'en prévaut, la cour d'appel a souverainement retenu, abstraction faite d'un motif surabondant, que l'assureur ne démontrait pas l'inexactitude de la déclaration de Mme D... concernant la présence d'un cotraitant ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur les deux moyens du pourvoi n° G 99-19.700, réunis : Vu l'article R. 261-24 du Code de la construction et de l'habitation ; Attendu que, pour accorder aux acquéreurs la garantie d'achèvement du Crédit agricole et condamner ce dernier au paiement de la garantie des loyers, l'arrêt retient que la garantie d'achèvement n'avait pas pris fin dans les conditions prévues par l'article R. 621-24 du Code de la construction et de l'habitation, l'attestation établie par l'architecte ne répondant pas aux exigences de l'article R. 460-1 du Code de l'urbanisme, et que les fautes commises par la banque qui n'avait pas fait diligence pour exécuter son obligation de garantie, devaient entraîner sa condamnation ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que Mme D... avait fourni une attestation d'avancement certifiant que les travaux de construction étaient terminés à 100 %, sans préciser en quoi le Crédit agricole pouvait constater que ce document n'avait pas été établi conformément aux règles édictées par la réglementation d'urbanisme, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que la Caisse de Crédit agricole mutuel de la Réunion est tenue de supporter le coût des travaux d'achèvement de l'immeuble édifié par la SCI Les Vacoas, et en ce qu'il la condamne à payer au titre de la garantie des loyers, la somme de 127 000 francs à Mme Z..., 127 800 francs à M. A..., 109 800 francs à Mme B... et 109 800 francs à M. X..., avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, l'arrêt rendu le 11 juin 1999, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ; Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes de la Caisse de Crédit agricole mutuel de la Réunion (CRCAMR) de Mmes Z..., B..., de MM. A... et X..., et de la Mutuelle des architectes français (MAF) ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept juin deux mille un.
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