AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par la société d'HLM La Résidence urbaine de France, dont le siège est ..., en cassation d'un arrêt rendu le 12 janvier 1995 et, en tant que de besoin, d'un arrêt rendu le 26 août 1994 par la cour d'appel de Versailles (1re chambre, 1re section), au profit : 1°/ de l'Association syndicale libre de l'Aqueduc, dont le siège est ..., 2°/ de la commune de Plaisir, prise en la personne de son maire actuellement en exercice, domicilié en l'Hôtel de Ville, 78370 Plaisir, défenderesses à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt; LA COUR, en l'audience publique du 17 décembre 1996, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Guerrini, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Boscheron, Toitot, Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Martin, conseillers, M. Pronier, conseiller référendaire, M. Sodini, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre; Sur le rapport de M. Guerrini, conseiller, les observations de Me Roger, avocat de la société d'HLM La Résidence urbaine de France, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de l'Association syndicale libre de l'Aqueduc, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi; Sur le premier et le deuxième moyens, réunis : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 12 janvier 1995), que la société "Résidence urbaine de France" (RUF) a, le 17 mars 1989, vendu, à la société "Le Foyer du fonctionnaire et de la famille", diverses parcelles parmi lesquelles figurait la parcelle 892, tout en conservant la parcelle 893 sur laquelle elle a fait construire un immeuble; que la parcelle 892 ayant été cédée par la suite à l'Association syndicale libre de l'Aqueduc (l'ASL), qui s'est opposée à la desserte de la parcelle 893 par celle qu'elle avait acquise, la RUF, invoquant l'état d'enclave de son fonds, a saisi le tribunal de grande instance; Attendu que la société RUF fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen, "1°) qu'il ne peut être opposé au propriétaire qui demande le bénéfice de l'article 684 du Code civil le fait de l'enclave volontaire lorsque l'état d'enclave résulte des réglementations d'urbanisme et des dispositions du permis de construire, qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article susvisé; 2°) que l'absence d'exercice des voies de recours contre une décision refusant l'octroi du permis de construire ne permet pas de qualifier l'état d'enclave volontaire, qu'en exigeant la mise en oeuvre des voies de recours ouvertes, la cour d'appel a ajouté au texte et n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 682 et 684 du Code civil; 3°) qu'en cas de cession d'un fonds, le vendeur ne peut être considéré comme s'enclavant volontairement dès lors que le projet de construction qu'il entend réaliser correspond à l'usage normal du terrain, qu'en l'espèce où la réglementation d'urbanisme ne permettait pas de réaliser les ouvertures de la construction sur une voie publique, mais uniquement sur le fonds de l'ASL, la cour d'appel, en refusant d'accorder le passage, sans rechercher si l'opération de construction constituait une utilisation normale de son fonds par le propriétaire, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 682 et 684 du Code civil"; Mais attendu qu'ayant constaté que la société RUF n'établissait pas l'existence d'un obstacle physique à l'ouverture de la parcelle 893, directement sur la voie publique qui la bordait sur toute sa longueur, que ni les arrêtés ministériels ou préfectoraux invoqués par la société RUF, ni le règlement d'aménagement de la ZAC n'interdisaient un accès direct sur cette voie, ledit règlement se bornant, en son article ZA 3, à indiquer que les accès directs aux voies publiques secondaires devaient être adaptés à l'opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique et ayant souverainement retenu que le refus opposé par la commune de Plaisir aux demandes de permis de construire modificatifs pour l'accès au CD 11 par une voie n'empruntant pas la parcelle 892, ne permettait pas de caractériser l'état d'enclave "juridique" involontaire alléguée par la société RUF dès lors que celle-ci n'avait pas exercé les voies de recours qui lui étaient ouvertes, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef; Sur le troisième moyen : Attendu que la société RUF fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande d'établissement d'une servitude de passage au profit de la parcelle 893 dont elle est propriétaire, alors, selon le moyen, "que l'article 694 du Code civil est applicable lorsque l'action afin d'instituer une servitude est engagée contre l'auteur de l'acte de partage et non contre ses ayants droit, si l'action est engagée contre l'ayant-droit il n'est plus possible de se référer à l'existence d'un titre, qu'il convient dès lors de rechercher, aux termes de l'article 692 du Code civil, si, non plus au moment de l'acte de partage, mais au moment de la vente de la parcelle à l'ayant droit de l'auteur du partage la servitude était apparente et continue, qu'en s'abstenant d'une telle recherche, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article susvisé"; Mais attendu qu'ayant constaté que l'ordre de service donné le 13 janvier 1989 en vue d'aménager la parcelle 892 en voie de circulation n'émanait pas de la société RUF mais de la société "Le Foyer du fonctionnaire et de la famille" désigné comme maître d'ouvrage par ce document et ayant souverainement retenu que les travaux de voirie et réseaux divers qui y étaient mentionnés, non précisés, à supposer même qu'ils aient été effectivement commencés antérieurement à la cession du 17 mars 1989, ne pouvaient caractériser une intention de la société RUF de voir utiliser la parcelle 892 pour la desserte de la parcelle 893 à l'époque où cette société en était encore propriétaire et que la notice de présentation visée par cette dernière ne pouvait constituer un signe apparent de servitude, lequel s'entend d'aménagements matériels pouvant être observés sur le terrain, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société d'HLM La Résidence urbaine de France aux dépens; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société d'HLM La Résidence urbaine de France à payer à l'Association syndicale libre de l'Aqueduc la somme de 9 000 francs; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq février mil neuf cent quatre-vingt-dix-sept.
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