AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par : 1 / la société Hôtel Moderne, société anonyme, dont le siège est ..., 2 / la société civile immobilière (SCI) Hôtel Moderne, dont le siège est ..., en cassation d'un arrêt rendu le 15 novembre 1993 par la cour d'appel de Toulouse (2e chambre), au profit de M. Jacques X..., demeurant ..., défendeur à la cassation ; Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 12 décembre 1995, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Pronier, conseiller référendaire rapporteur, MM. Douvreleur, Aydalot, Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, M. Bourrelly, Mme Stephan, M. Peyrat, conseillers, M. Chollet, conseiller référendaire, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller référendaire Pronier, les observations de Me Parmentier, avocat de la société Hôtel Moderne et de la SCI Hôtel Moderne, de Me Hemery, avocat de M. X..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur les deux moyens, réunis : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 15 novembre 1993), que, par acte du 27 octobre 1989, M. X... a vendu à la société civile immobilière Hôtel Moderne (SCI Hôtel Moderne) un immeuble à usage commercial, et à la société anonyme Hôtel Moderne (SA Hôtel Moderne), le fonds de commerce d'hôtel-restaurant qu'il exploitait dans cet immeuble ; que les sociétés faisant état de la non-conformité de l'établissement aux normes de sécurité et aux normes commerciales en vigueur, ont sollicité l'indemnisation de leur préjudice ; Attendu que la société anonyme Hôtel Moderne et la SCI Hôtel Moderne font grief à l'arrêt de les débouter de leurs demandes, alors, selon le moyen, "1 / que seul le vendeur non-professionnel peut se prévaloir d'une clause exclusive de garantie ou de responsabilité ; qu'en retenant, pour débouter la SA Hôtel Moderne et la SCI Hôtel Moderne de leurs demandes, que M. X... n'avait pas la qualité de vendeur professionnel sans relever en quoi ce dernier qui exerçait la profession d'hôtelier dans l'immeuble vendu, n'avait pas cette qualité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1645 du Code civil ; 2 / que seul le vendeur non-professionnel peut se prévaloir d'une clause exclusive de garantie ou de responsabilité ; qu'en retenant que M. X... n'avait pas la qualité de vendeur professionnel quand il était soutenu, pour faire échec à la clause de non garantie et de non responsabilité, que celui-ci était hôtelier depuis de très nombreuses années, les acquéreurs étant, de leur côté, néophytes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1645 du Code civil ; 3 / que le vendeur est tenu d'une obligation spontanée de renseignement ; qu'en considérant qu'aucun dol n'était établi, l'acquéreur ayant, au moment de la vente, la possibilité de s'informer sur les conditions du maintien de l'hôtel dans la catégorie des deux étoiles et de se rendre compte de l'état de l'immeuble, quand il appartenait à M. X... de spontanément renseigner les acquéreurs tant de la nécessité de faire procéder à des aménagements pour conserver le bénéfice du classement de l'hôtel en catégorie deux étoiles que de celle de refaire entièrement l'installation électrique, non conforme aux normes de sécurité, la cour d'appel a violé les articles 1116 et 1134 du Code civil ; 4 / que le vendeur, qui livre la chose, est tenu d'une obligation de renseignement ; qu'en ne recherchant pas si M. X... avait manqué à son obligation de délivrance en omettant d'informer spontanément les acheteurs, d'une part, sur les conditions de maintien de l'hôtel dans la catégorie des deux étoiles et, d'autre part, sur la non-conformité de l'installation électrique aux normes de sécurité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1604 du Code civil ; 5 / que les juges du fond ne sauraient méconnaître les termes du litige tels que fixés par les parties ; qu'en considérant que la société anonyme Hôtel Moderne et la SCI Hôtel Moderne n'invoquaient pas devant elle la garantie des vices cachés quand celles-ci contestaient précisément l'appréciation des premiers juges qui avaient retenu que la vétusté de l'installation électrique était apparente, la cour d'appel a violé l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ; 6 / que le vendeur est tenu d'une obligation contractuelle de sécurité qui consiste à ne livrer que des biens exempts de tous vices de nature à créer un danger pour la sécurité ; que la cour d'appel qui admet la possibilité de vendre de bonne foi et en connaissance de cause un immeuble à usage d'hôtel-restaurant dont l'installation électrique n'est pas conforme aux normes de sécurité, sans en informer l'acquéreur, la vétusté de l'installation étant apparente, a violé les articles 1134 et 1147 du Code civil" ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant retenu, à bon droit, que M. X..., qui exerçait la profession d'hôtelier, n'avait pas la qualité de vendeur professionnel, d'autre part, qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que, par une lettre de l'Administration du 24 octobre 1989, expressément mentionnée en marge de l'acte de vente du fonds de commerce, les acquéreurs avaient été avisés des démarches à effectuer pour continuer à bénéficier du classement de l'hôtel dans la catégorie "deux étoiles", et que même un profane devait se rendre compte du caractère inadapté de l'installation électrique dont la vétusté était en relation avec le style ancien de l'immeuble, la cour d'appel, qui n'a pas modifié l'objet du litige et qui n'avait pas à statuer sur ce qui ne lui était pas demandé, en a exactement déduit que la SA Hôtel Moderne et la SCI Hôtel Moderne ne pouvaient reprocher au vendeur de ne pas les avoir informées des conditions du maintien de l'hôtel dans la même catégorie et de leur avoir dissimulé l'état de l'installation électrique, et que, dès lors que la mauvaise foi de M. X... n'était pas démontrée, la clause exclusive de garantie et de responsabilité était valable ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne, ensemble, la société anonyme Hôtel Moderne et la SCI Hôtel Moderne à payer à M. X... la somme de 8 000 francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; Les condamne également aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt-quatre janvier mil neuf cent quatre-vingt-seize. 103
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