AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par M. Alain X..., demeurant ..., en cassation d'un arrêt rendu le 8 juillet 1994 par la cour d'appel de Paris (2e chambre, section B), au profit de la société Vuitton investissement gestion (VIG), dont le siège est ..., défenderesse à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt; LA COUR, en l'audience publique du 13 mars 1996, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Pronier, conseiller référendaire rapporteur, MM. Deville, Aydalot, Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, M. Bourrelly, Mme Stephan, MM. Peyrat, Cachelot, conseillers, MM. Chollet, Nivôse, conseillers référendaires, M. Weber, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre; Sur le rapport de M. le conseiller référendaire Pronier, les observations de Me Choucroy, avocat de M. X..., de la SCP Célice et Blancpain, avocat de la société Vuitton investissement gestion (VIG), les conclusions de M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi; Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 8 juillet 1994), que, suivant un acte du 17 août 1989, la société Vuitton investissement gestion (VIG), propriétaire d'un immeuble sis à Paris (8e), ..., d'une part, M. X... et la société Siri, propriétaires depuis 1989 des immeubles situés à Paris (8e), ..., avec accès à un passage dit 72, Champs-Elysées, d'autre part, ont conclu un mandat d'intérêt commun en vue de vendre l'ensemble de ces biens et ceux dits de "la dent creuse" implantés entre ces immeubles, dont ils pourraient se rendre propriétaires, le prix de cession ne pouvant être inférieur à un milliard de francs, dont 50 % à revenir à la société VIG et 50 % à M. X... et la société Siri, ces derniers devant prendre en charge le coût de l'achat des propriétés de "la dent creuse"; qu'aucune vente n'étant intervenue, la société VIG a, par lettre du 18 octobre 1990, offert la vente de son immeuble à M. X... et la société Siri, moyennant le prix de 420 millions de francs, sous condition de la signature d'une promesse de vente au plus tard le 25 octobre 1990; que la promesse de vente a été signée le 26 octobre 1990; que l'acte authentique de vente a été passé le 27 décembre 1990; que, le 25 octobre 1991, M. X..., qui avait acquis en janvier 1990 les biens dits de "la dent creuse", a déposé une demande de permis de construire en vue de la transformation de l'ensemble des immeubles en logements, résidence hôtelière, commerces, bureaux et stationnement; que, par acte du 31 décembre 1992, M. X... a revendu à la société foncière du ..., l'ensemble constitué par les immeubles de "la dent creuse", des ... ..., moyennant le prix de 1 065 694 443 francs; que le permis de construire a été délivré le 1er février 1993; qu'alléguant que la société VIG lui avait caché un échange de correspondances intervenu les 22 et 23 octobre 1990 entre elle et la Direction générale des affaires culturelles d'Ile-de-France, relatif à l'inscription des façade et toiture de l'immeuble ... à la Commission régionale du patrimoine historique, archéologique et ethnologique d'Ile-de-France (COREPHAE), projet aussitôt approuvé par la société VIG, qui avait abouti à une inscription à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques, et que ce silence était constitutif d'une réticence dolosive, M. X... a assigné la société VIG en paiement de dommages-intérêts; Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le débouter de cette demande, alors, selon le moyen, "1 ) que constitue une réticence dolosive ayant pour conséquence de tromper l'acquéreur sur l'étendue des droits qui lui sont transférés, le fait de vendre un immeuble sans révéler à l'acquéreur l'existence d'un projet de protection de l'immeuble vendu, projet de nature à aboutir à une décision de classement ou d'inscription à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques; qu'en décidant du contraire, la cour d'appel a violé l'article 1116 du Code civil; 2 ) que l'existence d'une réticence dolosive ayant pour conséquence de tromper l'acquéreur sur l'étendue des droits qui lui sont transférés doit être appréciée au moment de la formation du contrat; qu'en se plaçant dès lors au jour de l'offre de vente et non à la date de conclusion de la vente ou, à tout le moins, à la date de la signature de la promesse de vente, pour déterminer si la société VIG avait retenu dolosivement une information, la cour d'appel a violé les articles 1116 et 1382 du Code civil; 3 ) que le projet de protection dissimulé par le vendeur était de nature à aboutir à une décision de classement aussi bien qu'à une décision d'inscription de l'immeuble litigieux à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques; qu'en se bornant dès lors à apprécier l'incidence de la réticence dolosive sur le consentement de l'acquéreur au regard de la seule décision d'inscription à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques, prise en définitive, sans tenir compte des risques de classement existant au jour de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1382 du Code civil; 4) que l'inscription de l'immeuble à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques emporte quoi qu'il en soit davantage de contraintes que la protection résultant de l'implantation de l'immeuble dans un site inscrit et en covisibilité avec des immeubles protégés; qu'en décidant du contraire, la cour d'appel a violé les articles R. 422-2, R. 421-38-2, R. 421-38-5 et R. 421-38-8 du Code de l'urbanisme, ainsi que l'article 13 bis de la loi du 31 décembre 1913 ; 5 ) qu'en prenant, au surplus, en considération les décisions et avis de l'architecte des bâtiments de France et la rentabilité effective de l'opération, autant d'éléments postérieurs à la vente ne permettant en aucune façon d'apprécier si le consentement de l'acquéreur avait été déterminé par la réticence dolosive imputable au vendeur, la cour d'appel a violé les articles 1116 et 1382 du Code civil; 6 ) qu'en ne se déterminant pas au regard des projets envisagés par l'acquéreur au jour de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1382 du Code civil; 7 ) qu'en se bornant à relever que l'avis rendu le 16 décembre 1991 par l'architecte des Bâtiments de France l'avait été sur le fondement du régime du site inscrit et de la covisibilité, sans rechercher si cet avis n'avait pas été motivé par des considérations relatives à la protection de l'immeuble lui-même et, par suite, à l'inscription virtuelle de celui-ci à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques, la cour d'appel a encore privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1382 du Code civil; 8 ) que la cour d'appel constate que l'architecte des Bâtiments de France avait émis une exigence quant à la présentation des menuiseries et à la stéréotomie du bandeau supérieur de la façade centrale; qu'en s'abstenant, dès lors, de rechercher si cette exigence relative à la façade de l'immeuble n'avait pas contraint M. X... à modifier ses projets, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1382 du Code civil; 9 ) qu'en se bornant à relever l'existence d'une rentabilité effective de l'opération réalisée, sans rechercher si l'inscription de l'immeuble litigieux à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques et les contraintes administratives qui y sont inhérentes n'entraînaient pas de ce fait une dévalorisation de cet immeuble, quels que soient les travaux réalisés antérieurement à la revente de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 10 ) qu'enfin, M. X... faisait expressément valoir que les modifications qu'il avait apportées à la demande initiale de permis de construire répondaient aux sujétions relatives à l'inscription de l'immeuble à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques; qu'en excluant, en conséquence, tout préjudice subi par ce dernier en raison des délais d'obtention du permis de construire, au seul motif que ces délais étaient dus à ces modifications, sans rechercher si celles-ci n'avaient pas été rendues nécessaires par l'inscription susvisée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1382 du Code civil"; Mais attendu qu'ayant souverainement retenu qu'il n'était pas démontré que l'inscription virtuelle de l'immeuble à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques aurait été de nature à influer de manière nouvelle et sensible sur les contraintes pesant déjà sur l'édifice implanté dans un site inscrit et en covisibilité avec des immeubles protégés, contraintes que M. X... connaissait, non seulement en sa qualité de professionnel de l'immobilier, mais encore parce qu'elles résultaient des mentions du certificat d'urbanisme annexé à l'acte de vente, lequel énonçait que toute modification devait être soumise à l'architecte des Bâtiments de France, et constaté qu'il s'ensuivait qu'il ne saurait être admis que la non-inscription de l'immeuble litigieux à cet inventaire aurait été un élément déterminant de la volonté de M. X... d'acquérir l'immeuble, et que la société VIG aurait dolosivement dissimulé à l'acheteur un élément d'information qui, si ce dernier l'avait connu, l'aurait incité à ne pas contracter ou à le faire à un prix moindre, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du dix-sept avril mil neuf cent quatre-vingt-seize.
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