AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par la société Le Briquetier, société à responsabilité limitée, dont le siège est ..., en cassation d'un arrêt rendu le 1er février 1993 par cour d'appel de Paris (1re Chambre, Section des urgences A), au profit du syndicat des copropriétaires des Tours Gamma, dont le siège est ..., représenté par son syndic, la société anonyme CDB Gestion, dont le siège social est Tour Gamma D, ..., défendeur à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 5 décembre 1995, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Masson-Daum, conseiller référendaire rapporteur, MM. Douvreleur, Deville, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Fromont, Villien, Mme Stephan, M. Peyrat, conseillers, Mme Cobert, conseiller référendaire, M. Weber, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme le conseiller référendaire Masson-Daum, les observations de la SCP Vier et Barthélémy, avocat de la société Le Briquetier, de Me Le Prado, avocat du syndicat des copropriétaires des Tours Gamma, les conclusions de M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 1er février 1993), que la société Le Briquetier, propriétaire de lots, comprenant des locaux à usage commercial, dans un immeuble en copropriété, les a loués, pendant plusieurs années, à la société Cosmi, laquelle les a sous-loués à la société Roal ; qu'au moment de la vente de ces lots par la société Le Briquetier à la société Parc d'activité de la gare, le syndicat des copropriétaires a demandé le règlement des frais de téléphone, résultant des relevés des services des Postes et télécommunications, au titre des charges de copropriété ; Attendu que la société Le Briquetier fait grief à l'arrêt de déclarer recevable et fondée la demande du syndicat, alors, selon le moyen, "1 ) que les seules créances dont le syndic est autorisé à poursuivre en justice le recouvrement, sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, sont au sens de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, des créances de charges de copropriété ; qu'en l'espèce, il résulte des termes de l'article 19 du règlement de copropriété que, parmi les frais afférents aux installations téléphoniques constituant des parties communes, seules répondent à la qualification de charges de copropriété, "les dépenses d'entretien, de réparations, de gestion, de location d'équipement et de standard s'il y a lieu et même de remplacement de ces équipements" ; qu'il résulte encore de l'article 36 dudit règlement que seules les charges ainsi définies peuvent être recouvrées directement contre le copropriétaire bailleur ; qu'il s'ensuit, que faute d'avoir recherché à quel type de dépense se rattachaient en l'espèce les frais de téléphone dont le recouvrement était poursuivi sur la seule initiative du syndicat des copropriétaires, la cour d'appel n'a pas justifié de la recevabilité de l'action exercée et a privé sa décision de toute base légale au regard des dispositions susvisées du décret du 17 mars 1967 et du règlement de copropriété ; 2 ) que, des termes susvisés de l'article 19 du règlement de copropriété, il résulte que, relativement aux frais de téléphone, seuls sont susceptibles de constituer des charges communes les frais collectifs liés à la maintenance des installations et non les frais individuels liés aux abonnements et communications personnels de chaque copropriétaire ou occupant ; qu'en qualifiant néanmoins globalement de "charges de copropriété" le coût des prestations individuelles laissées impayées par les locataires et sous-locataires de la société Le Briquetier, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'article 19 du règlement de copropriété et violé l'article 1134 du Code civil ; 3 ) que, des termes de l'article 36 du règlement de copropriété, il résulte que le copropriétaire bailleur est "solidairement responsable du fait ou de la faute de ses locataires ou sous-locataires" ; qu'il demeure "seul redevable de la quote-part afférente à son lot des charges définies au présent règlement"... ; qu'en décidant que la société Le Briquetier, propriétaire bailleur, devait répondre personnellement des dettes impayées de ses locataires et sous-locataires, qui ne répondaient pas à la définition de charges données au règlement de copropriété, la cour d'appel a violé les dispositions susvisées de l'article 36 dudit règlement ; 4 ) qu'aux termes de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale ; que cette autorisation était nécessaire en l'espèce, l'action exercée, qualifiée à tort d'action en recouvrement de créance, ne pouvant tendre en réalité qu'à la mise en jeu de la responsabilité solidaire du propriétaire-bailleur, tendant bien à cette fin puisqu'elle était assortie d'une demande expresse de dommages-intérêts ; qu'en affirmant, en conséquence, pour déclarer cette action recevable, que le syndic n'avait pas besoin de l'autorisation de l'assemblée générale, la cour d'appel a violé l'article 55 du décret précité, ensemble les articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; 5 ) que la société Le Briquetier avait fait valoir dans ses conclusions d'appel que le syndicat était fautif d'avoir donné accès aux lignes téléphoniques tant à la société Roal, locataire de la société Le Briquetier, qu'à la société Cosmi, sous-locataire inconnue du propriétaire, sans l'avertir personnellement et sans faire apparaître à son propre compte les factures de communications de ces dernières ; qu'en ne répondant pas à ces écritures, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 6 ) que la société Le Briquetier avait soutenu encore dans ses conclusions d'appel que l'article 19 du règlement de copropriété s'analyse en un cautionnement et que le copropriétaire était déchargé sur le terrain de l'article 2037 du Code civil ; qu'en ne répondant pas davantage à ce moyen pertinent, la cour d'appel a violé derechef l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ; Mais attendu qu'ayant retenu que les frais de téléphone représentaient des charges de copropriété, par application des articles 19 et 36 du règlement de copropriété et selon les décisions des assemblées générales, non judiciairement contestées, et relevé que le copropriétaire demeurait contractuellement seul redevable des charges définies au règlement de copropriété et afférentes à son lot, comme s'il occupait personnellement les lieux, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, sans dénaturation et répondant à celles des conclusions qui n'étaient pas rendues inopérantes par ses constatations, exactement retenu que, s'agissant du recouvrement d'une créance de charges de copropriété, le syndic n'avait pas à être préalablement autorisé à agir en justice ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen : Attendu que la société Le Briquetier fait grief à l'arrêt de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires une somme, à titre principal, pour arriéré de charges de téléphone, avec intérêts au taux légal, et, en outre, une somme à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen, "1 ) que, ayant constaté implicitement mais nécessairement, que le syndicat des copropriétaires avait agi sans autorisation préalable de l'assemblée générale, la cour d'appel ne pouvait estimer recevable la demande de dommages-intérêts formée, qui procédait d'une action en responsabilité civile du copropriétaire bailleur et non d'une action en recouvrement de charges ; qu'en accueillant néanmoins cette demande, elle a violé l'article 55 du décret du 17 mars 1967 ; 2 ) que la société Le Briquetier avait objecté dans ses conclusions d'appel, en réponse, que le syndicat reconnaissait que les sommes litigieuses figuraient dans les bilans aux comptes Roal et Cosmi et non à son compte et que les prétendues mises en demeure lui avaient été adressées postérieurement à la résiliation du bail de la société Roal, de sorte qu'elle n'avait pu avoir connaissance de l'existence ni de l'étendue de la dette ; que, dans ces conditions, la cour d'appel ne pouvait sur le seul fondement de ces bilans et mises en demeure, considérer comme fautif le retard apporté par la société Le Briquetier dans le règlement des sommes appelées ; qu'à cet égard, la condamnation à dommages-intérêts prononcée est dépourvue de toute base légale au regard de l'article 1147 du Code civil" ; Mais attendu, d'une part, que la demande en réparation du préjudice résultant du retard à payer étant l'accessoire de la demande principale en recouvrement de la créance de charges de copropriété, le syndic pouvait agir en justice sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale ; Attendu, d'autre part, qu'ayant, par motifs propres et adoptés, retenu que la société Le Briquetier connaissait les décisions de l'assemblée générale du 11 janvier 1984 sur la répartition des charges de téléphone, ainsi que les comptes de la copropriété à répartir entre les copropriétaires, approuvés par les assemblées générales des 9 avril 1987, 30 mars 1988, 20 avril 1989 et 18 mai 1990, non judiciairement contestées, qui faisaient apparaître le détail des postes de charges et mentionnaient les relevés du service des Postes et Télécommunications afférents aux lots loués, et relevé que les mises en demeure des 18 mai 1988, 23 novembre 1988 et 2 janvier 1989 étaient restées vaines et que la société Le Briquetier, qui ne justifiait d'aucune circonstance propre à excuser son retard, ne se révélait pas de bonne foi, la cour d'appel a pu en déduire que le défaut de règlement des charges à leur échéance ayant obligé le syndicat à en faire l'avance, il en était résulté pour lui un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Le Briquetier à payer au syndicat des copropriétaires desTours Gamma la somme de 8 000 francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; La condamne également, envers le syndicat des copropriétaires des Tours Gamma, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du dix-sept janvier mil neuf cent quatre-vingt-seize. 77
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