LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE CRIMINELLE, a rendu l'arrêt suivant : N° A 17-80.522 F-D N° 1378 CK26 JUIN 2018 CASSATION PARTIELLE M. SOULARD président, R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E________________________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS_________________________ LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE CRIMINELLE, en son audience publique tenue au Palais de Justice à PARIS, a rendu l'arrêt suivant : - M. Boumediene X..., contre l'arrêt de la cour d'appel de CHAMBÉRY, chambre correctionnelle, en date du 14 décembre 2016, qui, pour mise à disposition, en vente ou en location, de local destiné à l'habitation provenant d'une division interdite d'immeubles par appartements, l'a condamné à un an d'emprisonnement avec sursis, 15 000 euros d'amende, à une interdiction professionnelle et a prononcé sur les intérêts civils ; La COUR, statuant après débats en l'audience publique du 15 mai 2018 où étaient présents dans la formation prévue à l'article 567-1-1 du code de procédure pénale : M. Soulard, président, Mme Dreifuss-Netter, conseiller rapporteur, M. Pers, conseiller de la chambre ; Greffier de chambre : Mme Bray ; Sur le rapport de Mme le conseiller DREIFUSS-NETTER, les observations de Me BOUTHORS, de Me BALAT, avocats en la Cour, et les conclusions de M. l'avocat général LEMOINE ; Vu les mémoires produits, en demande et en défense : Sur le moyen unique de cassation, pris de la violation des articles 6 et 7 de la Convention européenne des droits de l'homme, 1er du protocole additionnel n° 1 à ladite Convention, 111-6-1 du code de la construction, 111-3, 111-4, 121-6, 121-7, 131-21, 132-1, 132-20 al. 2 du code pénal, de l'article préliminaire et des articles 485, 512, 591 et 593 du code de procédure pénale ; "en ce que l'arrêt confirmatif attaqué a condamné le requérant du chef de mise à disposition, en vente ou en location, de locaux destinés à l'habitation provenant d'une division d'immeuble par appartement, faits situés courant mai 2011 et courant 2012 et de l'avoir condamné à une peine d'emprisonnement d'un an avec sursis, 15 000 euros d'amende, outre une interdiction d'exercice professionnelle d'une durée de cinq années ; "aux motifs que l'article L.111-6-1 du code de la construction et de l'habitation dispose que sont interdites... toute division par appartements d'immeubles déclarés insalubres ; qu'en l'espèce, il est parfaitement établi que l'état d'insalubrité était connu du vendeur, en l'espèce la société Cambri et que le délai d'exécution des travaux prévus par les arrêtés préfectoraux, de deux ans à compter de 2008, n'avait pas été respecté ; que l'immeuble litigieux, acheté le 14 mars 2003 par la société Cambri, représentée par M. Y..., pour une somme de 288 533 euros, a fait l'objet de travaux de rénovation par la société Cambri en installant des doubles vitrages, ce qui a eu pour effet l'apparition d'humidité intérieure, auquel il devait être remédié par l'installation d'une vmc entraînant des travaux coûteux qui n'ont pas pu être engagés par la société Cambri ; qu'à la suite de la plainte de locataires, deux arrêtés d'insalubrité du 26 juin 2008 ont été pris qui ont été notifiés à la société Cambri par la DDASS ; que la société Cambri a été informée qu'elle devait réaliser de nombreux travaux de remise en état, travaux décrits et précisés dans l'arrêté, pour obtenir une mainlevée de l'état d'insalubrité ; qu'après estimation du coût de ces travaux, le représentant de la société Cambri a décidé de revendre le bâtiment ; qu'après plusieurs tentatives infructueuses, il a été décidé de vendre tout le bâtiment en un seul lot à M. X... qui a indiqué acheter pour son compte personnel ; que M. Y... a précisé aux enquêteurs qu'il était conscient qu'il ne pouvait pas vendre l'immeuble en vue de l'habitation, sauf si les travaux étaient réalisés et que c'était pour cette raison qu'il l'avait vendu en totalité pour rénovation, après signature d'un compromis de vente pour un montant de 400 000 euros ; que dans ce document, il était clairement indiqué que le bien était déclaré insalubre par la DDASS de la Haute-Savoie ; que cette mention révèle que le prévenu était parfaitement informé de l'état d'insalubrité de l'immeuble ; que par la suite, l'acquéreur M. X..., après avoir fait insérer une clause de substitution dans le compromis lui permettant ainsi de faire intervenir des acheteurs à sa place, a procédé à une division par lots, de l'immeuble qu'il a obtenu la remise des clés, ce qui a permis de procéder à des visites pour des acheteurs éventuels ; que ces agissements sont corroborés par les déclarations de M. Y... qui a révélé que M. X... lui avait proposé de faire procéder à une division du bien par lots et lui avait dit de ne pas s'inquiéter, qu'il allait s'occuper de tout avec le notaire qui rédigerait les documents et qu'il n'aurait ainsi qu'à signer ; que c'est dans ces conditions qu'un premier acte notarial est intervenu le 13 mai 2011 sur un état descriptif de division, établi à la requête de la société Cambri, mais préparé à l'instigation du prévenu ; puis, un second acte notarial a été dressé le 7 février 2012, toujours à la demande du prévenu, portant sur une modification de l'état descriptif de division ; qu'après la division du bien en lots, le prévenu a trouvé trois acheteurs, en la personne des époux Z..., des époux A... et des époux D... ; qu'il leur a fait souscrire des actes de vente authentiques avec la société Cambri, le 13 mai 2011 pour les 2 premiers et le 3 novembre 2011 pour le dernier ; qu'il a fait jouer, à cette occasion, la clause de substitution, ce qui lui a permis d'éviter d'apparaître officiellement dans le processus de vente, puisque les actes de vente intervenaient entre la société Cambri et les acheteurs ; qu'il a pu ainsi financer l'achat personnel de plusieurs lots et a payé au vendeur, la société Cambri avec la somme de 289 000 euros obtenue de la vente de plusieurs lots aux acquéreurs, les époux Z..., les époux A... et les époux D... ; qu'il a payé le reliquat, soit la somme de 111 000 euros ; que si le prévenu soutient qu'il ne pourrait être déclaré coupable des faits qui lui sont reprochés puisqu'il n'était pas le vendeur officiel et n'était pas partie à l'acte de vente, il convient de relever que les investigations, les auditions des victimes, celles de M. Y... et du notaire établissent parfaitement le rôle moteur qu'il a joué dans le montage de l'opération Immobilière ; qu'il est ainsi démontré qu'il a décidé de l'achat du bien, puis de sa division en lots, puis de la vente de certains de ces lots, qu'il s'est servi de la clause de substitution, puis a procédé à l'achat de ses propres lots, tout en restant dans l'ombre, mais en restant l'instigateur de cette opération immobilière qui lui a permis l'acquisition de lots d'un bien Immobilier en dépit d'un arrêté d'insalubrité dont il était parfaitement informé ; que de surcroît, le prévenu peut difficilement contester qu'il n'était pas partie aux actes de vente, puisqu'un examen minutieux de ceux-ci fait apparaître sa présence dans l'acte, celui-ci rappelant en effet l'existence du compromis de vente du 6 octobre 2010 intervenu avec la société Cambri et faisant état de la faculté de substitution ; que l'enquête a permis d'établir que le prévenu a par la suite procédé à la revente de plusieurs lots qu'il avait acquis à titre personnel, notamment auprès de deux acheteurs, en la personne des époux Patrick Z... et des époux B... pour une somme totale de 220 000 euros, outre celle intervenue au profit de sa fille Sarah pour un montant de 45 000 euros ; qu'ainsi, dès lors que l'état d'insalubrité était connu du vendeur, la société Cambri, que celui-ci avait passé un compromis avec le prévenu prévoyant la vente de la totalité de l'immeuble, avec mention de l'état d'insalubrité, que le notaire avait mentionné l'existence de cet état d'insalubrité, il n'était pas possible, pour M. X..., agissant en sous-main grâce à la clause de substitution, de vendre par lots l'immeuble qu'il venait d'acquérir auprès de la société Cambri ; qu'il est ainsi établi que l'infraction prévue par l'article L.111-6-1 du CCH est parfaitement établie en l'espèce, peu important que la destination des lots vendus par les nouveaux acquéreurs ait pu avoir une autre finalité que celle d'y habiter et qu'il soit allégué que les actes seraient irréguliers en raison de l'absence de mandat donné au notaire dès lors que cette affirmation n'est nullement démontrée ; quant à l'élément moral de l'infraction, le prévenu ne peut se retrancher derrière l'ignorance qui était, selon lui, la sienne de l'interdiction de vendre par lots un immeuble frappé d'un arrêté d'insalubrité dès lors qu'il avait connaissance de cette situation et qu'il est un professionnel de l'immobilier ; que c'est donc avec raison que le premier juge a prononcé sa culpabilité ; que la peine prononcée par le tribunal correctionnel sera aggravée compte tenu des agissements particulièrement malhonnêtes du prévenu qui n'a pas hésité, à des fins purement lucratives, de tromper les multiples acquéreurs d'un immeuble insalubre étant relevé que le prévenu a déjà été condamné pour des faits de travail dissimulé ; que la peine d'amende initialement prononcée à hauteur de 15 000 euros sera entièrement confirmée pour tenir compte des profits importants retirés par le prévenu du fait de ses agissements malhonnêtes ; que l'interdiction professionnelle d'exercer l'activité d'agent immobilier, activité ayant été utilisée sciemment pour préparer ou commettre l'infraction reprochée, sera également prononcée, mais la durée de l'interdiction sera portée à cinq ans ; que les dispositions civiles du jugement déféré seront elles aussi confirmées ; qu'il sera fait droit aux demandes des parties civiles présentées sur le fondement de l'article 475-1 du code de procédure pénale en sorte que M. X... sera condamné à payer aux époux Z..., aux époux A..., aux époux B..., chacun, la somme de 2 000 euros en raison des frais nouveaux qu'ils ont dû exposer en cause d'appel ; qu'il convient enfin de constater le désistement des époux Z... de leur demande et de leur en donner acte (arrêt p. 9 à 12) ; "1°) alors que, l'acquéreur auquel s'est substitué un tiers n'entre pas dans le cercle des « auteurs » étroitement déterminé par l'article L.111-6-1 du code de la construction et de l'habitation incriminant seulement le vendeur ou le bailleur de locaux déclarés insalubres destinés à l'habitation ; qu'en retenant la culpabilité du requérant pour des opérations dans lesquelles il n'avait ni la qualité de vendeur ni celle de bailleur, la cour a méconnu le principe d'interprétation stricte de la loi pénale et a étendu le champ d'application de celle-ci au-delà du cercle des seules personnes visées par l'incrimination ; "2°) alors que, l'incrimination prévue à l'article L 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation ne vaut que pour les lieux destinés à l'habitation ; que le demandeur a fait valoir que telle n'était pas la destination des lots revendus aux époux Z... (destination commerciale) et aux époux B... (combles inhabités) ; que la cour cependant a tenu la destination des lieux pour indifférente en dépit de la condition expresse prévue à cet égard par le texte susvisé ; qu'elle a ainsi derechef violé le principe de légalité ; "3°) alors qu'en l'état de la division des lots litigieux réalisés par la société Cambri, vendeur originaire, la cour n'a pu légalement mettre à la charge du requérant la responsabilité de pareille division qui n'était pas de son fait, et dont elle ne caractérise pas davantage qu'il en eût été l'instigateur ; qu'en prêtant au demandeur la qualité d'instigateur sans autre précision qu'une référence non circonstanciée aux déclarations unilatérales de co-mis en examen, la cour a derechef privé sa décision de motifs sur l'élément préalable de l'infraction litigieuse ; "4°) alors que, le juge qui prononce une peine complémentaire doit motiver sa décision au regard de la gravité des faits, de la personnalité de son auteur et de sa situation personnelle, et apprécier le caractère proportionné de l'atteinte portée aux droits de l'intéressé ; qu'en prononçant à l'encontre du requérant le maximum de la peine d'interdiction professionnelle prévue à l'article L.111-16-1 pour les opérations ayant suivi le compromis de vente du 6 octobre 2010 entre lui-même, pris en son personnel, et la société venderesse, la cour s'est bornée à relever la « gravité » des faits sans autre examen de la nature de l'activité du requérant ni de sa situation personnelle ni enfin de la proportionnalité de l'ingérence portée à des droits entrant dans le champ des garanties conventionnelles citées au moyen ; qu'elle a ainsi privé sa décision de toute base légale sur la motivation nécessaire d'une interdiction professionnelle ; "5°) alors que, le juge qui prononce une amende doit motiver sa décision au regard de la gravité des faits, de la personnalité de son auteur et de sa situation personnelle, et apprécier le caractère proportionné de l'atteinte portée aux droits de l'intéressé ; qu'en prononçant à l'encontre du requérant une amende de 15 000 euros sans s'expliquer sur les ressources et les charges du prévenu qu'elle devait prendre en considération pour fonder sa décision, la cour d'appel a derechef violé les textes cités au moyen" ; Attendu qu'il résulte de l'arrêt attaqué et des pièces de procédure que M. X... a conclu, le 6 octobre 2010, avec la société Cambri, représentée par les époux Y..., propriétaire d'un immeuble déclaré insalubre par la DDASS de Haute-Savoie, pour un montant de 400 000 euros, un compromis de vente, où figurait une clause de substitution autorisant l'acquéreur à trouver des personnes pour acquérir le bien; que la société Cambri ayant procédé à la division de l'immeuble par acte des 21 avril et 13 mai 2011, à compter de cette date, trois acquéreurs, dont M. Christophe Z... et son épouse, Mme Corinne C..., à qui M. X... avait fait visiter les locaux, ont procédé, devant notaire, à l'achat de certains lots à usage d'habitation, la société étant signataire de l'acte de vente ; que M. X... a également acquis personnellement des lots, non destinés à l'habitation, qu'il a revendus; que les époux Y..., le notaire rédacteur des actes et M. X... ont été renvoyés devant le tribunal correctionnel qui a notamment déclaré ce dernier coupable des faits reprochés, et l'a condamné à quatre mois d'emprisonnement avec sursis et à une amende de 15 000 euros, outre une interdiction d'exercer l'activité professionnelle d'agent immobilier pendant une durée de trois ans à titre de peine complémentaire ; que le prévenu a interjeté appel ainsi que le ministère public et certaines parties civiles ; Sur le moyen, pris en ses trois premières branches : Attendu que, pour déclarer le prévenu coupable des faits reprochés, l'arrêt retient notamment que si celui-ci soutient qu'il n'était pas le vendeur officiel et n'était pas partie à l'acte de vente, il convient de relever que les investigations, les auditions des victimes, celles de M. Y... et du notaire établissent parfaitement le rôle moteur qu'il a joué dans le montage de l'opération immobilière, qu'il est ainsi démontré qu'il a décidé de l'achat du bien, puis de sa division en lots, puis de la vente de certains de ces lots, qu'il s'est servi de la clause de substitution, puis a procédé à l'achat de ses propres lots, tout en restant dans l'ombre, mais en demeurant l'instigateur de cette opération immobilière qui lui a permis l'acquisition de lots d'un bien immobilier en dépit d'un arrêté d'insalubrité dont il était parfaitement informé ; que les juges ajoutent que le prévenu peut difficilement prétendre qu'il n'était pas partie aux actes de vente, puisqu'un examen minutieux de ceux-ci fait apparaître sa présence dans l'acte, celui-ci rappelant en effet l'existence du compromis de vente du 6 octobre 2010 intervenu avec la société Cambri et faisant état de la faculté de substitution ; Attendu qu'en statuant par de tels motifs, et dès lors que doit être considérée comme auteur de l'infraction prévue à l'alinéa 4 de l'article L.111-6- 1 du code de la construction et de l'habitat, toute personne titulaire de droits réels ou personnels lui ayant permis de mettre sciemment en vente, en location ou à la disposition de tiers, à des fins d'habitation, un immeuble insalubre au sens de l'alinéa 1er, peu important qu'elle ne soit pas à l'origine de la division prohibée, la cour d'appel a fait une exacte application de ce texte sans méconnaître les principes visés au moyen ; D'où il suit que les griefs ne sauraient être accueillis ; Mais sur le moyen, pris en sa quatrième branche: Vu les articles 130-1, 132-1 du code pénal, ensemble les articles 485, 512 et 593 du code de procédure pénale ; Attendu qu'en matière correctionnelle, toute peine doit être motivée en tenant compte de la gravité des faits , de la personnalité de son auteur et de sa situation personnelle ; Attendu que tout jugement ou arrêt doit comporter les motifs propres à justifier la décision ; que l'insuffisance ou la contradiction des motifs équivaut à leur absence ; Attendu que, pour porter de trois ans à cinq ans la durée de l'interdiction professionnelle d'exercer l'activité d'agent immobilier, activité ayant été utilisée sciemment pour préparer ou commettre l'infraction reprochée à M. X..., l'arrêt retient que la peine prononcée par le tribunal correctionnel sera aggravée compte tenu des agissements particulièrement malhonnêtes du prévenu qui n'a pas hésité, à des fins purement lucratives, à tromper les multiples acquéreurs d'un immeuble insalubre étant relevé que le prévenu a déjà été condamné pour des faits de travail dissimulé ; Mais attendu qu'en l'état de ces seules énonciations, sans mieux s'expliquer sur les éléments de la personnalité du prévenu et de sa situation personnelle qu'elle a pris en considération pour prononcer la peine d'interdiction professionnelle, la cour d'appel a méconnu le sens et la portée des textes susvisés et le principe ci-dessus rappelé ; D'où il suit que la cassation est encourue de ce chef ; Et sur le moyen, pris en sa cinquième branche: Vu l'article 132-20, alinéa 2, du code pénal, ensemble l'article 132-1 du même code et les articles 485, 512 et 593 du code de procédure pénale ; Attendu qu'en matière correctionnelle , le juge qui prononce une amende doit motiver sa décision au regard des circonstances de l'infraction, de la personnalité et de la situation personnelle de son auteur, en tenant compte de ses ressources et de ses charges ; Attendu que tout jugement ou arrêt doit comporter les motifs propres à justifier la décision ; que l'insuffisance ou la contradiction des motifs équivaut à leur absence ; Attendu que, pour condamner M. X... à une amende de 15 000 euros, la cour d'appel énonce que cette peine, déjà prononcée en première instance, doit être entièrement confirmée pour tenir compte des profits importants retirés par le prévenu du fait de ses agissements malhonnêtes ; Mais attendu qu'en prononçant ainsi, sans s'expliquer sur les ressources et les charges du prévenu, qu'elle devait prendre en considération pour fonder sa décision, la cour d'appel ne l'a pas justifiée ; D'où il suit que la cassation est à nouveau encourue de ce chef ;Sur la demande présentée au titre de l'article 618-1 du code de procédure pénale : Attendu que les dispositions de ce texte sont applicables en cas de rejet du pourvoi, qu'il soit total ou partiel ; que la déclaration de culpabilité de M. X... étant devenue définitive par suite du rejet des trois premières branches de son moyen unique de cassation, il y a lieu de faire partiellement droit à la demande présentée par les défendeurs ; Par ces motifs : CASSE et ANNULE l'arrêt susvisé de la cour d'appel de Chambéry en date du 14 décembre 2016, mais en ses seules dispositions relatives aux peines prononcées contre M. X..., toutes autres dispositions étant expressément maintenues ; Et pour qu'il soit à nouveau statué, conformément à la loi, dans les limites de la cassation ainsi prononcée ; RENVOIE la cause et les parties devant la cour d'appel de Chambéry, autrement composée, à ce désignée par délibération spéciale prise en chambre du conseil ; FIXE à 2 500 euros la somme globale que devra payer M. X... à M. Christophe Z... et Mme Corinne C..., épouse Z..., au titre de l'article 618-1 du code de procédure pénale ; ORDONNE l'impression du présent arrêt, sa transcription sur les registres du greffe de la cour d'appel de Chambéry et sa mention en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre criminelle, et prononcé par le président le vingt-six juin deux mille dix-huit ; En foi de quoi le présent arrêt a été signé par le président, le rapporteur et le greffier de chambre.
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