LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 12 septembre 2024 Cassation partielle Mme TEILLER, président Arrêt n° 465 F-D Pourvoi n° E 23-14.885 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 SEPTEMBRE 2024 Mme [L] [Z], domiciliée [Adresse 3], a formé le pourvoi n° E 23-14.885 contre l'arrêt rendu le 10 janvier 2023 par la cour d'appel de Versailles (1re chambre, 1re section), dans le litige l'opposant à la société de Saint-Forget, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 4], défenderesse à la cassation. La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Pons, conseiller référendaire, les observations de la SCP Duhamel, avocat de Mme [Z], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société civile immobilière de Saint-Forget, après débats en l'audience publique du 25 juin 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Pons, conseiller référendaire rapporteur, Mme Grandjean, conseiller faisant fonction de doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Versailles, 10 janvier 2023), la société civile immobilière de Saint-Forget (la SCI) est propriétaire d'une parcelle cadastrée section R n° [Cadastre 2]. Mme [Z] est propriétaire de la parcelle voisine, cadastrée section R n° [Cadastre 1]. Ces deux propriétés sont desservies par un passage pavé en pierre. 2. La SCI a assigné Mme [Z] aux fins de lui interdire toute utilisation du passage et de la voir condamnée à supprimer tout empiétement sur ledit passage. Mme [Z] a sollicité à titre reconventionnel que soit reconnue sa pleine propriété sur ce passage et subsidiairement, une servitude de passage au profit de son fonds par destination du père de famille. Examen du moyen Sur le moyen, pris en sa quatrième branche Enoncé du moyen 3. Mme [Z] fait grief à l'arrêt de la condamner à cesser tout passage sur la parcelle cadastrée section R n° [Cadastre 2], propriété de la SCI, alors « que nul ne peut transmettre plus de droits que ceux dont il dispose ; qu'après avoir constaté que les actes de propriété les plus anciens mentionnaient l'existence d'un passage commun, ce qui pouvait recouvrir des situations juridiques différentes « comme une indivision, une servitude de passage, un chemin d'exploitation ou une simple tolérance », la cour a cependant retenu que la SCI de Saint-Forget en avait la propriété exclusive au motif inopérant que cette mention était omise dans l'acte de propriété de la SCI, quand le passage visé à l'acte ne pouvait être qu'un passage commun tel que mentionné dans le titre de son auteur ; qu'en statuant ainsi, la cour, qui n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, a violé l'article 544 du code civil. » Réponse de la Cour Vu les articles 543 et 544 du code civil : 4. Selon le premier de ces textes, on peut avoir sur les biens, ou un droit de propriété, ou un simple droit de jouissance, ou seulement des services fonciers à prétendre. 5. Selon le second, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. 6. Pour ordonner à Mme [Z] de cesser tout passage sur la parcelle cadastrée section R n° [Cadastre 2], l'arrêt constate que le titre de propriété du 6 octobre 1977 de la SCI n'emploie plus le qualificatif « commun » pour désigner le passage tandis que les titres antérieurs des 20 octobre 1920 et 21 janvier 1929, mentionnaient qu'il était commun, et retient qu'hormis l'expression « passage commun » figurant sur ces actes, aucune des pièces produites aux débats ne permet d'établir sa situation juridique. 7. Il ajoute que les titres de la parcelle cadastrée section R n° [Cadastre 1] appartenant à Mme [Z] ne mentionnent pas ce passage qui n'apparaît comme « passage commun » que dans la partie non publiée de l'acte du 13 novembre 2009. 8. Il en conclut que la SCI est seule à disposer d'un titre indiquant que le passage est situé sur son lot. 9. En statuant ainsi, par des motifs impropres à établir le droit exclusif de propriété de la SCI sur le chemin que ses auteurs qualifiaient de commun, la cour d'appel a violé les textes susvisés. PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour : CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette les demandes de la société civile immobilière de Saint-Forget de mise en conformité des ouvertures pratiquées dans le mur donnant sur le passage et de paiement de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 10 janvier 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; Remet, sauf sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ; Condamne la société civile immobilière de [Localité 5] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière de [Localité 5] et la condamne à payer à Mme [Z] la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze septembre deux mille vingt-quatre.
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