LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 21 décembre 2023 Rejet Mme TEILLER, président Arrêt n° 843 F-D Pourvoi n° K 22-21.234 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 21 DÉCEMBRE 2023 1°/ M. [S] [W], 2°/ Mme [H] [O], épouse [W], tous deux domiciliés [Adresse 2], ont formé le pourvoi n° K 22-21.234 contre l'arrêt rendu le 7 juillet 2022 par la cour d'appel de Montpellier (3e chambre civile), dans le litige les opposant : 1°/ à la société Rosalie, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3], 2°/ à la société Lhubac Cabanis Pradal & Lhubac, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 1], défenderesses à la cassation. Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Rat, conseiller référendaire, les observations de Me Occhipinti, avocat de M. et Mme [W], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société civile professionnelle Lhubac Cabanis Pradal & Lhubac, de la SCP Krivine et Viaud, avocat de la société civile immobilière Rosalie, après débats en l'audience publique du 14 novembre 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Rat, conseiller référendaire rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 7 juillet 2022), le 22 octobre 2013, M. et Mme [W] (les bénéficiaires) et la société civile immobilière Rosalie (la promettante) ont conclu une promesse synallagmatique de vente portant sur un immeuble à usage de stockage et de bureaux au prix de 250 000 euros. 2. Un dépôt de garantie de 12 200 euros a été versé par les bénéficiaires entre les mains de la société civile professionnelle Lhubac Cabanis Pradal et Lhubac, notaire instrumentaire, et la promesse devait être réitérée par acte authentique le 15 janvier 2014 au plus tard. 3. Le bâtiment présentant des fissures multiples, les bénéficiaires ont fait réaliser une étude par un ingénieur-conseil, puis ont renoncé à la vente. 4. Les bénéficiaires ont assigné la promettante aux fins de restitution du dépôt de garantie et dommages-intérêts au titre de sa résistance abusive, cette dernière ayant demandé à titre reconventionnel le paiement d'une somme au titre de la clause pénale. Examen du moyen Enoncé du moyen 5. Les bénéficiaires font grief à l'arrêt de dire que le bâtiment objet du litige n'était affecté d'aucun vice caché, de rejeter leur demande en restitution du dépôt de garantie, de les condamner à payer 12 200 euros à la promettante à titre de clause pénale et d'ordonner au notaire de libérer cette somme entre les mains de la promettante, alors « que la garantie des vices cachés s'applique lorsque l'acheteur n'a pas pu se convaincre lui-même de l'existence du vice de la chose, de sorte qu'il ne peut pas lui être reproché de ne pas avoir confié des investigations à un technicien ; qu'il résulte des constatations de la cour d'appel que l'immeuble vendu par la SCI Rosalie était affecté de fissures visibles ; qu'en estimant qu'il appartenait à M. et Mme [W] de prendre des mesures d'investigation pour connaître l'exacte étendue et les conséquences prévisibles de ces fissures, la cour d'appel, qui a ajouté une condition à la loi, a violé les articles 1641 et 1642 du code civil. » Réponse de la Cour 6. La cour d'appel, après avoir constaté que l'expert judiciaire avait indiqué que les fissures, d'ordre structurel, étaient présentes lors de la signature de la promesse de vente et avaient conduit les bénéficiaires à faire réaliser une étude par un ingénieur-conseil, a souverainement retenu que, par leur importance et leur étendue, elles n'avaient pu échapper à un acquéreur normalement diligent. 7. Elle a pu déduire de ce seul motif, abstraction faite du motif surabondant selon lequel les bénéficiaires auraient dû réaliser des investigations pour en connaître l'exacte étendue et les conséquences prévisibles, avant la signature de la promesse de vente, et non après, que la garantie des vices cachés n'était pas due. 8. Le moyen n'est donc pas fondé. PAR CES MOTIFS, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme [W] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme [W] et les condamne in solidum à payer à la société civile immobilière Rosalie la somme de 3 000 euros et les condamne à payer à la société civile professionnelle Lhubac Cabanis Pradal et Lhubac la somme de 1 500 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un décembre deux mille vingt-trois.
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