LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 14 décembre 2023 Rejet Mme TEILLER, président Arrêt n° 822 F-D Pourvoi n° N 22-14.106 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 14 DÉCEMBRE 2023 1°/ M. [D] [Y], domicilié [Adresse 13], 2°/ Mme [F] [R], domiciliée [Adresse 9], 3°/ la société la Plage d'Argent, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 10], 4°/ la société P et PM, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 12], ont formé le pourvoi n° N 22-14.106 contre l'arrêt rendu le 9 février 2022 par la cour d'appel de Bastia (chambre civile), dans le litige les opposant : 1°/ à M. [U] [P], domicilié [Adresse 7], 2°/ à Mme [B] [P]-[T], domiciliée [Adresse 5], 3°/ à Mme [C] [G], épouse [K], domiciliée [Adresse 2], agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritière de [E] [K], décédé, 4°/ à la société U Sant'Anna, entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 10], 5°/ à la société du Sud et du Levant, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], 6°/ à la société l'Office du Cours, dont le siège est [Adresse 6], anciennement dénommée société Jean-François Mativet et François-Mathieu Suzzoni, 7°/ à la commune de [Localité 11], représentée par son maire en exercice, domicilié en cette qualité en l'[Adresse 8], défendeurs à la cassation. Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Pons, conseiller référendaire, les observations de la SCP Yves et Blaise Capron, avocat de M. [Y], Mme [R], de la société la Plage d'Argent et de la société P et PM, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société du Sud et du Levant et de la société l'Office du Cours, anciennement dénommée société Jean-François Mativet et François-Mathieu Suzzoni, de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de M. [P], de Mme [P]-[T] et de la société U Sant'Anna, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la commune de [Localité 11], après débats en l'audience publique du 7 novembre 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Pons, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Catherine, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Bastia, 9 février 2022), la société du Sud et du Levant est propriétaire d'une parcelle cadastrée D [Cadastre 4], voisine de celle cadastrée D [Cadastre 3] appartenant à la commune de [Localité 11] (la commune). 2. Le 22 juillet 2008, la commune a donné sa parcelle à bail emphytéotique à la société civile immobilière P et PM (la SCI). Par acte notarié établi le 23 juillet de la même année, la SCI a cédé à l'EURL U Sant'Anna (l'EURL) le fonds de commerce à usage de restaurant installé sur cette parcelle. 3. Le 9 avril 2013, la société du Sud et du Levant et la commune ont procédé au bornage amiable de leurs propriétés respectives. 4. Le 30 août 2013, M. et Mme [P] ont cédé à M. [Y] et à Mme [R] les parts sociales qu'ils détenaient dans la SCI et le 30 septembre 2013, l'EURL a cédé le fonds de commerce à la société La Plage d'Argent. 5. Invoquant la présence sur sa propriété d'ouvrages et installations dépendant du restaurant, la société du Sud et du Levant a assigné la SCI et la société La Plage d'Argent en cessation de cet empiétement. [V] [K], Mme [C] [G]-[K], la société Sant'Anna, la SCP Mativet-Suzzoni, notaires, M. et Mme [P] ainsi que la commune ont été assignés en intervention forcée. M. [Y] et Mme [R] sont intervenus volontairement à l'instance. Examen du moyen Enoncé du moyen 6. La société La Plage d'Argent fait grief à l'arrêt de les condamner sous astreinte à enlever les ouvrages et installations construites sur le fonds de la société du Sud et du Levant et à payer une indemnité d'occupation à cette société jusqu'à remise en état des lieux, alors « que le contrat n'a d'effet, considéré autrement que comme un simple fait juridique, qu'entre les parties qui l'ont conclu ; que les tiers ne peuvent ni en demander l'exécution, ni se voir contraints de l'exécuter ; que les tiers doivent seulement respecter la situation juridique créée par le contrat ; que le bail emphytéotique de l'espèce date du 22 juillet 2008 ; que le bornage amiable de l'héritage de la commune de [Localité 11] et du fonds contigu qui appartient à la société du Levant et du Sud, date, lui, du 9 avril 2013 ; qu'en déclarant ce bornage, postérieur à la conclusion du bail à emphytéose, opposable à la société La Plage d'Argent et ses auteurs qui, suivant ses propres constatations, n'y ont pas consenti et qu'ils n'ont pas approuvé, ce qui l'a conduite a considérer, d'une part, que le bornage du 9 avril 2013 fixe rétroactivement l'objet du droit réel d'emphytéose concédé le 22 juillet 2008 par la commune de [Localité 11] à la société La Plage d'Argent et à ses auteurs, d'autre part, que la société La Plage d'Argent et ses auteurs ont, en méconnaissant les limites de ce droit réel d'emphytéose ainsi arbitrairement fixées, empiété sur l'héritage de la société du Levant et du Sud, et, enfin, à condamner sous astreinte la société La Plage d'Argent à enlever les ouvrages qu'elle et ses auteurs ont construits en contravention avec le bornage du 9 avril 2013, ensemble l'allocation d'une indemnité d'occupation à la société du Levant et du Sud, la cour d'appel, qui procède unilatéralement à la réfaction du contrat d'emphytéose du 22 juillet 2008 en y intégrant, par voie de pure autorité, le résultat d'un bornage amiable auquel la société La Plage d'Argent et ses auteurs n'ont pas été parties et dont elle constate qu'ils ne l'ont pas approuvé, a violé les articles 1165 ancien et 1199 et 2000 actuels du code civil. » Réponse de la Cour 7. Ayant retenu que le bornage litigieux avait été conclu entre la société du Sud et du Levant et la commune, propriétaires des fonds contigus en cause, la cour d'appel en a exactement déduit que le bornage, valant titre entre les parties, était opposable à la SCI et à la société La Plage d'Argent, emphytéotes successifs. 8. Le moyen n'est donc pas fondé. PAR CES MOTIFS, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société La Plage d'Argent, M. [Y], Mme [R] et la société civile immobilière P et PM aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société La Plage d'Argent, M. [Y], Mme [R] et la société civile immobilière P et PM et les condamne à payer à la commune de [Localité 11] la somme de 3 000 euros, à la société du Sud et du Levant la somme de 3 000 euros, à la société L'Office du Cours, anciennement dénommée société Jean-François Mativet et François-Matthieu Suzzoni, la somme de 3 000 euros, et à M. [P], Mme [P]-[T] et à la société U Sant'Anna la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze décembre deux mille vingt-trois.
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