LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : PAC N° P2224020 25 octobre 2023 C3 Décision attaquée : 13 octobre 2022, la cour d'appel de Paris M. [Z] [O] C/ M. [U] [L] PROJET _________________ REJET Edwige Gallet, rapporteur _________________ OBSERVATIONS DE LA CONFERENCE FR n° 19 du 30 janvier 2024 La conférence approuve la décision prise sur la 5e branche du moyen du pourvoi principal et formule les mêmes observations que dans la FR 18 pour les autres branches EG le 15 janvier 2024 (même remarque que dans la FR) : à la suite de mon échange oral du 11 janvier 2024 avec [H] [V] sur ces deux dossiers de FR, j'ai « désuni » les moyens invoqués par le pourvoi principal et le pourvoi incident pour y répondre séparément. Dans la présentation du raisonnement, il m'a paru plus logique de considérer la situation des propriétaires (soit :griefs du pourvoi provoqué) avant celle du locataire (pourvoi principal). EG le 17 avril 2024 : modification des points 12 et 19 pour faire ressortir le fait qu'une infraction peut être imputée, d'une part, à M. et Mme [L], et d'autre part, à M. [O]. Je propose de reprendre la formule du texte : « enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 » en supprimant l'expression ambiguë « contribuer à la commission de l'infraction ». Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 octobre 2022), la Ville de [Localité 2] a assigné en la forme des référés, sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, M. et Mme [L] et M. [O], respectivement propriétaires et locataire d'un appartement constituant le lot n° 54 de l'immeuble situé [Adresse 1], afin de les voir condamner au paiement d'une amende civile, pour l'avoir loué de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage n'y élisant pas domicile. Examen des moyens Sur le moyen, pris en sa première branche, du pourvoi principal, et sur le moyen, pris en sa quatrième branche, du pourvoi provoqué 2. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. Sur le moyen, pris en sa cinquième branche, du pourvoi principal Enoncé du moyen 3. M. [O] fait grief à l'arrêt de le condamner au paiement d'une amende civile, alors « que l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation prévoit que toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé ; qu'en l'espèce, en prononçant une amende de 25 000 euros à l'encontre des propriétaires et de 45 000 euros à l'encontre du locataire, soit 70 000 euros au total, la cour d'appel a violé le texte susvisé. » Réponse de la Cour 4. Selon l'article L. 631-7, alinéa 6, du code de la construction et de l'habitation, le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens de cet article. 5. Aux termes de l'article L. 651-2 du même code, dans sa version issue de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application de cet article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. 6. Le montant de l'amende ainsi encourue est défini par personne poursuivie et par local irrégulièrement transformé. 7. Le moyen, qui postule le contraire, n'est donc pas fondé. Sur le moyen, pris en ses première à troisième branches, du pourvoi provoqué 8. M. et Mme [L] font grief à l'arrêt de les condamner au paiement d'une amende civile, alors : « 1°/ que constitue un changement d'usage pour un local d'habitation le seul fait de louer un local meublé pour de courtes durées à une clientèle de passage, les autres locations meublées saisonnières (bail étudiant, bail mobilité) restant sans effet sur l'usage et ne nécessitant pas d'autorisation ; que les juges du fond ont constaté que les baux conclus entre M. et Mme [L] et M. [O] autorisaient la sous-location à titre saisonnier, sur autorisation écrite du bailleur ; qu'en estimant que ces stipulations impliquaient que M. et Mme [L] ne pouvaient pas ignorer que M. [O] pratiquait des sous-locations de courte durée illicites et que le bail les avait permises, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant les articles L 631-7 et L 651-2 du code de la construction et de l'habitation ; 2°/ que le propriétaire d'un logement sous-loué sans autorisation pour de courtes durées à une clientèle de passage n'est susceptible d'être sanctionné que s'il a contribué à la sous-location illicite ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, s'il n'était pas exact que M. [O], malgré le bail l'obligeant à demander l'autorisation des propriétaires pour toute sous-location, ne s'était pas totalement abstenu de le faire, de sorte que M. et Mme [L] ne pouvaient pas être au courant de son activité illégale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 631-7 et L 651-2 du code de la construction et de l'habitation ; 3°/ qu'en énonçant que M. et Mme [L] ne pouvaient pas ignorer l'utilisation des locaux aux fins de location de courte durée, sans se référer à d'autres éléments que la teneur du bail, inopérante, et la nature non contestée de local d'habitation des lieux, la cour d'appel s'est prononcée par une simple affirmation, en violation de l'article 455 du code de procédure civile. » Réponse de la Cour 9. Encourt l'amende prévue par l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation le propriétaire d'un local à usage d'habitation qui, sans solliciter l'autorisation prévue par l'article L. 631-7 du même code lorsque celle-ci est requise, consent un bail autorisant le locataire à le louer de manière temporaire à une clientèle de passage n'y élisant pas domicile (3e Civ., 12 juillet 2018, pourvoi n° 17-20.654, Bull. 2018, III, n° 91). 10. Après avoir constaté qu'il résultait de l'enquête de la Ville de Paris que l'appartement de M. et Mme [L] avait été sous-loué par M. [O] pour de courtes durées à une clientèle de passage n'y élisant pas domicile, la cour d'appel a souverainement retenu que M. et Mme [L] avaient signé avec M. [O], gérant d'une société de réservation et de conciergerie, un bail précisant que le bien loué n'était pas sa résidence principale et prévoyant la possibilité pour le locataire de le sous-louer à titre d'habitation saisonnière. 11. La cour d'appel a, par motifs adoptés, retenu que les propriétaires ne pouvaient s'appuyer sur la clause du bail conditionnant la sous-location du logement à leur accord écrit, dès lors qu'en page 3 du contrat il était prévu que le locataire était tenu de ne sous-louer l'appartement qu'à titre d'habitation saisonnière et non d'habitation principale, écartant en conséquence l'ignorance de l'utilisation des locaux aux fins de location de courte durée, et relevant en outre, par motifs propres, que M. et Mme [L] avaient par ailleurs loué un autre bien, dans le même immeuble, à M. [O], aux mêmes fins. 12. En l'état de ces énonciations, constatations et appréciations, la cour d'appel a pu en déduire que M. et Mme [L] avaient consenti à M. [O] un bail permettant les locations de courte durée, et avaient ce faisant enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation. 13. Elle a, dès lors, pu les condamner au paiement d'une amende civile dont elle a souverainement apprécié le montant, et a ainsi légalement justifié sa décision. Sur le moyen, pris en ses deuxième à quatrième branches, du pourvoi principal Enoncé du moyen 14. M. [O] fait le même grief à l'arrêt, alors : « 2°/ que l'amende civile est une sanction ayant le caractère d'une punition, même lorsqu'elle n'est pas prononcée par une juridiction répressive, de sorte qu'elle doit respecter le principe constitutionnel de légalité des délits et des peines, les exigences des articles 8 et 9 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789, de l'article 6, § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme et des libertés fondamentales, et notamment le principe à valeur constitutionnelle de personnalité des peines qui exige que le quantum de l'amende prévue par l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation soit déterminé en considération de la connaissance, par l'intéressé, du changement d'usage illicite ; qu'en l'espèce, en condamnant M. [O] à une amende civile de 25.000 euros, sans établir, par motifs propres ou adoptés, que l'intéressé ait agi en connaissance du prétendu usage d'habitation du bien qu'il louait, la cour d'appel a violé l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, ensemble les articles et principes précités ; 3°/ que lorsque l'infraction sanctionnée par l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation est constatée par les juges du fond, ceux-ci doivent fixer le montant de l'amende en fonction de l'objectif d'intérêt général, des revenus procurés par les locations illicites et de la bonne foi dont l'intéressé a fait preuve ; qu'en l'espèce, en condamnant M. [O] à une amende de 25 000 euros lorsqu'elle relevait, par motifs adoptés, que celui-ci avait procédé à diverses consultations et recherches faisant état d'un usage commercial du bien, ce qui caractérisait sa bonne foi, la cour d'appel, qui a pourtant prononcé une amende d'un montant excessivement élevé, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et, partant, a violé l'article susvisé ; 4°/ qu'en condamnant M. [O] à une amende de 25 000 euros sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant invitée, si M. [O] n'avait pas agi de bonne foi, puisque, sur la base des recherches et consultations qu'il avait réalisées, il pouvait légitimement penser avoir loué un local à usage commercial, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation. » Réponse de la Cour 15. Le locataire qui sous-loue un local meublé destiné à l'habitation en méconnaissance des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation est passible d'une condamnation au paiement de l'amende civile prévue à l'article L. 651-2 du même code (3e Civ., 15 février 2023, pourvoi n° 22-10.187, publié). 16. La cour d'appel a, d'abord, constaté que M. [O] était un professionnel de l'immobilier, gérant d'une société de réservation et de conciergerie dont l'activité est la location saisonnière. 17. Elle a, ensuite, retenu, par motifs propres et adoptés, qu'il ne pouvait ignorer la réglementation applicable, et qu'il aurait aisément pu obtenir des propriétaires l'information relative à l'usage du bien avant de procéder aux locations de tourisme. 18. Elle a, enfin, relevé qu'il n'avait pas cessé les locations de courte durée, alors même qu'il avait eu connaissance de la procédure engagée par la Ville de [Localité 2]. 19. La cour d'appel a pu déduire de ces constatations et appréciations, écartant en conséquence la bonne foi dont il se prévalait, que M. [O], gestionnaire des locations de courte durée, avait enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation et le condamner au paiement d'une amende civile dont elle a souverainement apprécié le montant. 20. Le moyen n'est donc pas fondé. PAR CES MOTIFS, la Cour : REJETTE les pourvois ; Laisse à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes formées par M. [O] et M. et Mme [L] et les condamne à payer à la Ville de [Localité 2] la somme de 3 000 euros ;
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