LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 27 juin 2024 Cassation partielle Mme TEILLER, président Arrêt n° 354 F-D Pourvoi n° W 22-19.864 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 27 JUIN 2024 L'établissement particulier de la Compagnie des filles de la charité de Saint-Vincent-de-Paul, dont le siège est [Adresse 4], pris en son établissement secondaire sis [Adresse 7] à [Localité 11], a formé le pourvoi n° W 22-19.864 contre l'arrêt rendu le 20 mai 2022 par la cour d'appel de Paris (pôle 4 - chambre 1), dans le litige l'opposant : 1°/ au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic la société R Michou et Cie administrateurs de biens, dont le siège est sis [Adresse 5], 2°/ à l'association La Rochefoucauld, dont le siège est [Adresse 8], défendeurs à la cassation. La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Choquet, conseiller référendaire, les observations de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat de l'établissement particulier de la Compagnie des filles de la charité de Saint-Vincent-de-Paul, de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], de la SARL Le Prado-Gilbert, avocat de l'association La Rochefoucauld, après débats en l'audience publique du 14 mai 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Choquet, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 20 mai 2022), par convention conclue le 8 mai 1963, la société immobilière [Adresse 9], propriétaire d'une parcelle cadastrée BZ n° [Cadastre 6], a constitué au profit de la parcelle voisine cadastrée BZ n° [Cadastre 3], propriété de l'établissement particulier de la [10] (l'établissement), sur laquelle est édifié un établissement d'enseignement qu'il exploite, une servitude de passage permettant d'accéder à la voie publique. 2. Par acte du 29 décembre 1986, l'établissement a vendu la parcelle cadastrée BZ n° [Cadastre 2], contiguë à la parcelle cadastrée BZ n° [Cadastre 6], qu'elle avait détachée de son fonds. 3. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 11] (le syndicat des copropriétaires), devenu propriétaire de la parcelle cadastrée BZ n° [Cadastre 6], a assigné la Compagnie des filles de la charité de Saint-Vincent-de-Paul en constatation de l'extinction de la servitude de passage. L'établissement est intervenu volontairement à l'instance. Examen du moyen Sur le moyen, pris en ses deuxième et troisième branches Enoncé du moyen 4. L'établissement fait grief à l'arrêt de déclarer éteinte la servitude qu'il revendique et de rejeter ses demandes, alors : « 2°/ que si l'héritage pour lequel la servitude a été établie vient à être divisé, la servitude reste due pour chaque portion, sans néanmoins que la condition du fonds assujetti soit aggravée ; qu'en retenant qu'à la suite de la vente de la parcelle BZ [Cadastre 2] - détachée du fonds BZ [Cadastre 3] - les fonds BZ [Cadastre 3] et BZ [Cadastre 6] ne sont plus contigus, de sorte que la servitude de passage est éteinte, sans avoir caractérisé une renonciation sans équivoque à la servitude conventionnelle, ni une cause d'extinction de celle-ci, la cour d'appel a violé l'article 700 du code civil ; 3°/ que les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu'on ne peut plus en user ; qu'en retenant qu'à la suite de la vente, par acte du 29 décembre 1986, de la parcelle BZ [Cadastre 2] - détachée du fonds BZ [Cadastre 3] ¿ la servitude est éteinte, au motif que les fonds BZ [Cadastre 3] et BZ [Cadastre 6] ne sont plus contigus et qu'il n'est plus possible d'user de la servitude, quand elle a constaté que dans cet acte de vente, une servitude avait été constituée sur le fonds BZ [Cadastre 2], au profit de la parcelle BZ [Cadastre 3], afin de maintenir un accès direct au passage grevant la parcelle BZ [Cadastre 6], si bien qu'il n'existait aucune impossibilité de fait à l'usage de la servitude et qu'elle a d'ailleurs constaté qu'elle avait été exercée le 10 novembre 2014, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 703 du code civil. » Réponse de la Cour Vu les articles 700, alinéa 1er, et 703 du code civil : 5. Aux termes du premier de ces textes, si l'héritage pour lequel la servitude a été établie vient à être divisé, la servitude reste due pour chaque portion, sans néanmoins que la condition du fonds assujetti soit aggravée. 6. Aux termes du second, les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu'on ne peut plus en user. 7. Il en résulte qu'en cas de division d'un fonds bénéficiant d'une servitude conventionnelle de passage, la servitude reste due au profit de l'ensemble des fonds issus de celle-ci, sans que l'absence de contiguïté entre l'un d'eux et le fonds servant constitue une modification empêchant l'usage de la servitude et emporte son extinction. 8. Pour déclarer éteinte la servitude de passage, l'arrêt retient que, depuis la vente par l'établissement à M. et Mme [I], par acte du 29 décembre 1986, de la parcelle cadastrée BZ n° [Cadastre 2] qu'il avait détachée de son fonds, la parcelle cadastrée BZ n° [Cadastre 3], fonds dominant, n'est plus contiguë à celle cadastrée BZ n° [Cadastre 6], fonds servant, de sorte que les choses sont dans un tel état que l'établissement ne peut plus user de la servitude de passage. Il ajoute que la stipulation dans cet acte d'une servitude de passage concédée par M. et Mme [I] sur leur parcelle au profit de la parcelle cadastrée BZ n° [Cadastre 3] « de façon à donner à [à l'établissement] un accès direct au passage déjà existant 14 rue Amélie » crée un nouveau fonds servant qui ne grève que ce dernier, et qu'en l'absence d'indivision sur la servitude originaire, l'établissement ne peut se prévaloir de l'article 700, alinéa 1er, du code civil. 9. En statuant ainsi, par des motifs impropres à justifier l'extinction de la servitude en raison de la division intervenue, la cour d'appel a violé les textes susvisés. PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour : CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare irrecevable l'intervention volontaire de l'association La Rochefoucauld en cause d'appel et en ce qu'il déclare recevables les pièces n° 11 à 31 et 33 communiquées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 11], l'arrêt rendu le 20 mai 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; Remet, sauf sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept juin deux mille vingt-quatre.
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