LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 30 novembre 2023 Rejet Mme TEILLER, président Arrêt n° 778 F-D Pourvoi n° T 21-25.584 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 30 NOVEMBRE 2023 La société Grand hôtel Lafayette [Adresse 3], société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° T 21-25.584 contre l'arrêt rendu le 6 octobre 2021 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant à la société Foncière cour carrée, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation. La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, trois moyens de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Grandjean, conseiller, les observations de la SCP Gaschignard, Loiseau et Massignon, avocat de la société Grand hôtel Lafayette [Adresse 3], de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de la société Foncière cour carrée, après débats en l'audience publique du 17 octobre 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grandjean, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Dumont, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 6 octobre 2021), le 2 juin 2010, la société Foncière cour carrée (la bailleresse) a donné à bail à la société Grand hôtel Lafayette [Adresse 3] (la locataire) des locaux commerciaux. 2. L'article 3 du contrat indique que les locaux, objet du bail, sont exclusivement destinés à usage d'hôtel de tourisme et toutes activités accessoires. 3. Par avenant du 1er décembre 2011, les parties ont étendu le bail initial à des locaux voisins (ensemble A) et la locataire a été autorisée à utiliser d'autres locaux en rez-de-chaussée (ensemble B), pour une durée de six mois à compter du début des travaux rendus nécessaires par l'extension des locaux loués. 4. Le 29 octobre 2013, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer des arriérés de loyers et une pénalité contractuelle pour n'avoir pas restitué l'ensemble B de locaux après la période de six mois, visant la clause résolutoire. 5. La locataire a assigné la bailleresse en opposition à ce commandement et celle-ci a sollicité reconventionnellement la résiliation judiciaire du bail et la condamnation de la locataire à s'acquitter de la pénalité contractuelle. Examen des moyens Sur les deuxième et troisième moyens 6. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. Sur le premier moyen Enoncé du moyen 7. La locataire fait grief à l'arrêt de prononcer la résiliation du bail pour non-respect de la destination des locaux loués, alors : « 1°/ que l'article 3 du contrat de bail stipule que les locaux ''sont exclusivement destinés à usage d'hôtel de tourisme et toutes activités accessoires'' ; qu'en refusant d'admettre le caractère accessoire de l'activité de restauration exploitée par l'hôtel au motif inopérant que ce service était accessible à une clientèle extérieure à l'hôtel après avoir constaté qu'il représentait moins d'un pour cent du chiffre d'affaires global, qu'il contribuait à développer la visibilité de l'hôtel, qu'il n'existait pas de cuisine professionnelle mais un office permettant de servir des plats froids ou réchauffés et que la salle de restauration était située dans les parties communes de l'hôtel, ce dont il résultait que l'activité de petite restauration exercée par la société GHLB était accessoire à son activité d'hôtel 4 étoiles, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1728 et 1134 devenu 1103 du code civil ; 2°/ qu'en toute hypothèse, le droit à un procès équitable commande que la personne qui assiste l'huissier instrumentaire lors de l'établissement d'un procès-verbal de constat soit indépendante de la partie requérante ; qu'en jugeant que les constats d'huissier versés aux débats par la société Foncière cour carrée constituaient des moyens de preuve admissibles dès lors qu'ils ''ne résultent pas de témoins liés à l'une des parties mais des constatations personnelles de l'huissier de justice'', après avoir relevé que le constat du 15 janvier 2014 avait été établi sur la base des déclarations effectuées par ''le représentant de la société [Foncière cour carrée] et son conseil'', la cour d'appel a violé l'article 6 §1 de la Convention européenne des droits de l'homme, l'article 9 du code de procédure civile, ensemble le principe de loyauté dans l'administration de la preuve ; 3°/ qu'en toute hypothèse, est déloyale la preuve recueillie par un stratagème consistant à faire appel aux services de tiers rémunérés pour une mise en scène, de nature à faire douter de la neutralité de leur comportement ; qu'en jugeant que les constats d'huissier versés aux débats par la société Foncière cour carrée constituaient des moyens de preuve admissibles aux motifs que ''ces constats ne résultent pas de témoins liés à l'une des parties mais des constatations personnelles de l'huissier de justice'', sans rechercher, comme elle y était invitée, si les constats d'huissier ne constituaient pas des preuves déloyales pour rapporter les déclarations de clients mystères mandatés par la société Foncière cour carrée pour effectuer une mise en scène destinée à consommer l'infraction recherchée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme, l'article 9 du code de procédure civile, ensemble le principe de loyauté dans l'administration de la preuve. » Réponse de la Cour 8. En premier lieu, la cour d'appel a relevé que les constats d'huissier des 20 décembre 2013, 15 janvier 2014, 12 février 2014, 26 février 2014, 1er avril 2014 et 29 juillet 2014 et les constats subséquents, intervenus à différentes périodes, dressés après déplacement sur les lieux ou après interrogation du site internet de l'établissement, décrivaient une situation ayant un caractère public, qu'il s'agisse de l'offre du site internet ou de la devanture de l'établissement sur rue, et que ces éléments de fait, dont la matérialité n'était pas contestée sous réserve de ce qui concernait la porte d'entrée, résultaient de constatations personnelles de l'huissier de justice. 9. En second lieu, appréciant la force probante des pièces produites, elle a souverainement retenu que la locataire avait exploité dans les locaux loués pendant quelques mois une activité de restauration effective, accessible à une clientèle extérieure à l'hôtel, avec publicité en ligne et entrée par une porte distincte de celle de l'entrée de l'hôtel, et qu'elle avait ensuite modifié l'accès au local et cherché à atténuer la visibilité de l'activité. 10. Elle a pu en déduire que l'activité de restauration exercée n'était pas comprise dans la destination contractuelle d'hôtel de tourisme et accessoires, s'agissant d'une véritable activité distincte de nature à attirer une nouvelle clientèle et, sans violer le principe de la loyauté dans l'administration de la preuve, que ce manquement aux clauses du bail, conjugué à d'autres infractions, était suffisamment grave pour entraîner sa résiliation aux torts de la société preneuse. 11. Le moyen n'est donc pas fondé. PAR CES MOTIFS, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Grand hôtel Lafayette [Adresse 3] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Grand hôtel Lafayette [Adresse 3] et la condamne à payer à la société Foncière cour carrée la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente novembre deux mille vingt-trois.
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