LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : CIV. 3 VB COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 30 novembre 2023 Cassation partielle Mme TEILLER, président Arrêt n° 784 F-D Pourvoi n° N 22-12.036 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 30 NOVEMBRE 2023 La société de Pécout, exploitation agricole à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 4], a formé le pourvoi n° N 22-12.036 contre l'arrêt rendu le 14 décembre 2021 par la cour d'appel de Nîmes (2e chambre section B), dans le litige l'opposant à Mme [N] [U], domiciliée [Adresse 6], défenderesse à la cassation. La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, quatre moyens de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Davoine, conseiller référendaire, les observations de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de la société de Pécout, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mme [U], après débats en l'audience publique du 17 octobre 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Davoine, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Dumont, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 14 décembre 2021, RG n° 20/00279), le 3 février 2000, Mme [U] (la bailleresse) a reçu en donation de son père, [W] [U], diverses parcelles, issues de la division d'un fonds lui appartenant, et dont certaines avaient été données à bail rural à l'exploitation agricole à responsabilité limitée de Pécout (la preneuse). 2. Invoquant des troubles de jouissance résultant de modifications apportées à la clôture de la chose louée, la preneuse a saisi, après expertise, le tribunal paritaire des baux ruraux en remise en état des lieux et en indemnisation. Examen des moyens Sur les deuxième et troisième moyens 3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. Sur le premier moyen Enoncé du moyen 4. La preneuse fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande tendant à la condamnation de Mme [U] à engager toute procédure nécessaire à l'encontre des consorts [V] en vue de la suppression des piquets de bois et de la haie végétalisée installés sur la parcelle AC n° [Cadastre 3], et plus généralement, au respect des propositions de limite par l'expert [M] entre la parcelle AC n° [Cadastre 3], propriété de Mme [U] et les parcelles AC n° [Cadastre 5] et AC n° [Cadastre 1], propriété des consorts [V], alors : « 1°/ que le bailleur est tenu de garantir le preneur contre les troubles émanant de tiers ; qu'en affirmant qu'aucun élément du dossier ne permettait de savoir depuis quand les piquets et la haie, dont l'Earl de Pécout réclamait la suppression, avaient été installés par les consorts [V] et plus particulièrement si ces aménagements préexistaient à l'entrée dans les lieux loués, sans rechercher, comme elle y était invitée, s'il résultait tout au contraire des conclusions du rapport d'expertise de M. [M], selon lesquelles les empiètements étaient constitués par des piquets récents et de la lettre adressée par l'Earl de Pécout aux consorts [V] le 4 septembre 2014, par laquelle elle leur reprochait d'avoir installé des piquets de bois ''entre le 23/08 au soir et le lundi 25/08 au matin'' et leur demandait de procéder à la taille de leurs plantations, deux pièces dont se prévalaient expressément l'Earl de Pécout dans ses conclusions d'appel, que ces empiètements ne préexistaient pas à l'entrée dans les lieux en 1996, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1727 du code civil ; 2°/ que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant néanmoins d'office, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations, le moyen tiré de ce que la bailleresse n'était pas tenue de garantir le preneur de troubles émanant de propriétaires voisins, dès lors que le bail stipulait que le preneur prendrait les biens loués dans l'état où ils se trouveront, sans recours contre le bailleur, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ; 3°/ que la clause du bail stipulant que le preneur accepte de prendre les lieux dans l'état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de garantir le preneur des troubles émanant de tiers, même apparus avant la prise d'effet du bail ; qu'en retenant, pour dire que l'Earl de Pécout était défaillante à démontrer l'existence d'un trouble émanant de tiers et ne pouvait contraindre Mme [N] [U] à exercer une action contre les propriétaires voisins, que le bail à ferme signé entre l'Earl de Pécout et l'auteur de Mme [N] [U] mentionne que le preneur ''prendra les biens loués dans l'état où ils se trouveront lors de l'entrée en jouissance, sans recours, contre le bailleur'', la cour d'appel a statué par un motif inopérant en violation de l'article 1727 du code civil ; 4°/ que le bailleur est tenu de garantir le preneur contre les troubles émanant de tiers ; que pour débouter l'Earl de Pécout de sa demande tendant à voir condamner Mme [N] [U] à engager une procédure contre les consorts [V] tendant à ce qu'ils suppriment les piquets en bois et la haie végétalisée qu'ils avaient implantés sur la parcelle louée à l'Earl, la cour d'appel a considéré que la limite séparative entre la parcelle de Mme [U] et celles des consorts [V] n'était définie par aucun accord entre les parties ni aucune décision définitive de nature à confirmer l'existence d'un empiétement, les consorts [V] contestant les conclusions de l'expert ; qu'en statuant de la sorte, quand Mme [U] ne contestait pas la limite séparative fixée par l'expert entre sa parcelle et celles des consorts [V], laquelle était conforme à un bornage de 1929, de sorte qu'elle devait garantir sa locataire contre les empiétements émanant de ces derniers, la cour d'appel a violé l'article 1727 du code civil. » Réponse de la Cour 5. Aux termes de l'article 1725 du code civil, le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs à aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel. 6. Selon l'article 1726 de ce code, si le locataire a été troublé dans sa jouissance par suite d'une action concernant la propriété du fonds, il a droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail à loyer, pourvu que le trouble et l'empêchement aient été dénoncés au propriétaire. 7. La cour d'appel a constaté que les piquets de bois et la haie végétalisée avaient été installés par les propriétaires des parcelles voisines de celle appartenant à la bailleresse. 8. Il s'ensuit que la bailleresse n'était pas tenue de garantir la preneuse du trouble que ces tiers avaient apporté par voie de fait à sa jouissance. 9. Par ce motif de pur droit, substitué à ceux justement critiqués, dans les conditions prévues par les articles 620, alinéa 1er, et 1015 du code de procédure civile, l'arrêt se trouve légalement justifié. Mais sur le quatrième moyen, pris en ses première et deuxième branches Enoncé du moyen 10. La preneuse fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande tendant à la libération du chemin d'exploitation situé sur la parcelle anciennement B n° [Cadastre 2], alors : « 1°/ que les chemins d'exploitation sont, en l'absence de titre, présumés appartenir aux propriétaires riverains, chacun en droit soi ; qu'en conséquence, la qualification de chemin d'exploitation n'est pas liée à la propriété du sol ; qu'en retenant, pour dire que le passage situé sur la parcelle anciennement cadastrée B [Cadastre 2] ne constituait pas un chemin d'exploitation devant être libéré, qu'il s'agissait d'un chemin tracé sur une seule parcelle appartenant à un seul propriétaire, M. [W] [U], quand un chemin d'exploitation peut appartenir à un seul propriétaire, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, en violation de l'article L. 162-1 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article 1719, 3° du code civil ; 2°/ que les chemins d'exploitation sont, en l'absence de titre, présumés appartenir aux propriétaires riverains, chacun en droit soi ; qu'en conséquence, la qualification de chemin d'exploitation n'est pas liée à la propriété du sol ; qu'en retenant, pour dire que le passage situé sur la parcelle anciennement cadastrée B [Cadastre 2] ne constituait pas un chemin d'exploitation devant être libéré, que ce chemin n'assurait pas la communication entre divers fonds, mais permettait uniquement le passage entre les parcelles appartenant à l'auteur des parties, M. [W] [U], quand un chemin d'exploitation peut traverser les parcelles d'un seul propriétaire, qui, ainsi, le bordent des deux côtés, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, en violation de l'article L. 162-1 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article 1719, 3° du code civil. » Réponse de la Cour Vu l'article L. 162-1 du code rural et de la pêche maritime : 11. Aux termes de ce texte, les chemins et sentiers d'exploitation sont ceux qui servent exclusivement à la communication entre divers fonds, ou à leur exploitation. Ils sont, en l'absence de titre, présumés appartenir aux propriétaires riverains, chacun en droit soi, mais l'usage en est commun à tous les intéressés. L'usage de ces chemins peut être interdit au public. 12. Pour rejeter la demande tendant au rétablissement de l'usage du chemin entravé, l'arrêt retient que le chemin d'accès ne revêt aucune des caractéristiques du chemin d'exploitation car, d'une part, il s'agissait d'un chemin tracé sur une seule parcelle appartenant à un seul propriétaire, [W] [U], et, d'autre part, ce chemin n'assurait pas la communication entre divers fonds, mais permettait uniquement le passage entre les parcelles appartenant à l'auteur des parties. 13. En se déterminant ainsi, sans rechercher si le chemin servait, à la suite de la division parcellaire résultant de la donation, à l'exploitation ou la communication entre des fonds appartenant à des propriétaires différents, et s'il présentait un intérêt pour le preneuse, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision. PAR CES MOTIFS, et sans qu'il ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de remise en état du chemin situé sur la parcelle B n° [Cadastre 2], l'arrêt rendu le 14 décembre 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ; Condamne Mme [U] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [U] et la condamne à payer à l'exploitation agricole à responsabilité limitée de Pécout la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente novembre deux mille vingt-trois.
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