LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 7 mars 2024 Rejet Mme TEILLER, président Arrêt n° 143 F-D Pourvoi n° U 22-10.639 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 7 MARS 2024 1°/ Mme [Y] [N], épouse [H], domiciliée [Adresse 2], 2°/ [B] [N], ayant demeuré [Adresse 6], décédé, 3°/ M. [L] [N], domicilié [Adresse 5], 4°/ Mme [P] [N], domiciliée [Adresse 3], 5°/ Mme [R] [N], domiciliée [Adresse 8], ont formé le pourvoi n° U 22-10.639 contre l'arrêt rendu le 16 novembre 2021 par la cour d'appel de Rennes (1re chambre), dans le litige les opposant : 1°/ à M. [K] [J], domicilié [Adresse 4], 2°/ à M. [X] [N], domicilié [Adresse 7], 3°/ à Mme [M] [E], épouse [J], 4°/ à M. [G] [J], 5°/ à Mme [A] [J], 6°/ à Mme [T] [J], tous quatre domiciliés [Adresse 4], 7°/ à la société Néonot, notaires, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 1], défendeurs à la cassation. Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, deux moyens de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Rat, conseiller référendaire, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de Mme [Y], [P] et [R] [N] et de M. [L] [N], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Néonot, de la SARL Delvolvé et Trichet, avocat de MM. [K] et [G] [J] et de Mmes [M], [A] et [T] [J], de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de M. [X] [N], après débats en l'audience publique du 23 janvier 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Rat, conseiller référendaire rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Rennes, 16 novembre 2021), par acte authentique du 15 novembre 1975, [Z] [N] et [C] [O], son épouse, ont, d'une part, fait donation par préciput et hors part à M. [X] [N], de la nue-propriété du manoir du [11], sis commune de [Localité 10], et de ses dépendances, d'autre part, donation-partage de la nue-propriété de divers immeubles à l'ensemble de leurs enfants, dont Mme [Y] [N] épouse [H] et M. [X] [N]. 2. Cet acte contenait une clause intitulée « priorité en cas de vente », stipulant que « en cas de vente par l'un ou l'autre des donataires d'un des biens ou de la totalité des biens compris en son lot, la priorité pour acquérir appartiendra aux autres donataires, parties en la présente donation partage. Ce droit de préférence existera au bénéfice des donataires aux présentes tant que l'un des donataires sera vivant ». 3. Le 9 décembre 2016, Mme [Y] [N] épouse [H] a fait publier auprès du bureau des hypothèques de [Localité 9] un acte rappelant l'existence du pacte de préférence et exprimant son intention de s'en prévaloir. 4. Par acte du 23 janvier 2018, dressé par un notaire associé au sein de la société Néonot, M. [X] [N] s'est engagé, d'une part, à vendre à M. et Mme [J] les parcelles correspondant au manoir du [11] et à ses dépendances, objets de la donation par préciput et hors part du 15 novembre 1975, d'autre part, à leur donner, ainsi qu'à [G], [A] et [T] [J], un bail emphytéotique d'une durée de quatre-vingt-dix ans sur une parcelle contenant un colombier et procurant une vue sur mer, ainsi qu'un bail de droit commun d'une durée de onze ans et dix mois sur d'autres parcelles, objets de la donation-partage susvisée. 5. Ces promesses ont été réitérées par acte authentique reçu le 6 juillet 2018 par un notaire associé au sein de la société Néonot. 6. Par acte du 6 juillet 2018, M. et Mme [J] ont consenti à M. [X] [N] un prêt remboursable le 5 juillet 2048, faisant l'objet d'une affectation hypothécaire assortie d'un sursis à prendre inscription et d'un pacte commissoire sur les parcelles données à bail, permettant leur attribution en justice au preneur en cas de défaut de paiement des intérêts du prêt. 7. Estimant que la vente de la propriété du [11] avait été faite en méconnaissance de son droit de préférence, et que les baux et prêt constituaient une vente déguisée d'autres parcelles soumises à ce droit, Mme [Y] [N] épouse [H] a assigné M. [X] [N], la société Néonot, ainsi que M. et Mme [J] aux fins de se voir substituer à ces derniers dans les actes conclus le 6 juillet 2018 et, subsidiairement, en annulation desdits actes. 8. M. [G] [J], Mmes [A] et [T] [J] d'une part, MM. [B], [L] [N] et Mmes [P] et [R] [N] sont intervenus volontairement à l'instance. 9. [B] [N] est décédé en cours d'instance. Examen des moyens Sur le premier moyen 10. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. Sur le second moyen Enoncé du moyen 11. M. [L] [N] et Mmes [P], [R] et [Y] [N] font grief à l'arrêt de rejeter la demande de substitution de Mme [Y] [N] à M. et Mme [J] dans les actes du 6 juillet 2018 portant vente du manoir du [11] et bail sur le colombier et les terres de [Localité 10], leurs demandes subsidiaires en annulation de ces actes, et en paiement de dommages-intérêts, alors : « 1°/ que le pacte de préférence implique l'obligation, pour le promettant, de proposer le bien, lorsqu'il décide de le vendre, d'abord au bénéficiaire, avant de le proposer aux tiers ; que la cour d'appel a constaté que, par une série d'actes du même jour et conditionnés les uns aux autres, M. [X] [N] avait transmis la jouissance actuelle des biens soumis au droit de préférence par des baux de longue durée et s'était vu consentir par les acheteurs un prêt, représentant la moitié du prix des biens, remboursable en une fois en 2048, le tout assorti d'une interdiction l'aliéner et d'hypothéquer et d'un pacte commissoire ; qu'en retenant que le droit de préférence de 1975 n'avait pas vocation à s'appliquer, s'agissant d'une opération qui ne constituait pas une vente déguisée, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, dont il résultait que le montage, qui organisait la mainmise actuelle sur les terres et le colombier et le transfert futur mais certain de la propriété de ces biens aux consorts [J], caractérisait une vente déguisée, soumis au droit de préférence ; qu'elle a ce faisant violé l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du code civil ; 2°/ que le bénéficiaire d'une promesse de vente a la faculté de publier au service de la publication foncière son intention d'exercer ce droit ; que cette publication rend la déclaration d'intention opposable aux tiers, qui ne peuvent prétendre ne pas en avoir eu connaissance ; que la cour d'appel a constaté que Mme [Y] [N] avait procédé à la publication en 2016, soit deux ans avant la vente aux époux [J] du 6 juillet 2018, d'une déclaration d'intention d'exercer son droit de préférence ; qu'en retenant qu'il n'était pas établi que les consorts [J] avaient eu connaissance des intentions de Mme [Y] [N], la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, dont il ressortait que la publication de cette intention la leur rendait opposable, et a violé l'article 37-2 du décret du 4 janvier 1955, ensemble l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable ; 3°/ que la fraude corrompt tout ; que la cour d'appel a constaté que M. et Mme [J] voulaient la propriété des biens, dont ils savaient qu'ils étaient l'objet d'un droit de préférence au profit des consorts [N] ; qu'en écartant la fraude, sans rechercher si le montage extrêmement complexe, et par certains aspects contraire aux intérêts de M. et Mme [J], dans un contexte de grave mésentente familiale, n'avait pas pour objectif d'éluder le droit de préférence de Mme [Y] [N], la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable, ensemble le principe selon lequel la fraude corrompt tout. » Réponse de la Cour 12. Ayant énoncé que la bénéficiaire du pacte de préférence n'était en droit d'exiger sa substitution dans les droits des tiers, ou l'annulation de la vente consentie à des tiers en méconnaissance de ses droits que si elle établissait la connaissance, par ces derniers, de l'existence du pacte et souverainement retenu que la preuve de cette connaissance n'était pas rapportée, la cour d'appel a justement déduit de ces seuls motifs que les demandes de Mme [Y] [N] épouse [H] devaient être rejetées. 13. Le moyen, inopérant en ses première et troisième branches, n'est donc pas fondé. PAR CES MOTIFS, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. [L] [N], Mmes [P], [R] [N] et [Y] [N] épouse [H] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept mars deux mille vingt-quatre.
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