AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par la société civile immobilière (SCI) Etoile construction, dont le siège est ..., en cassation d'un arrêt rendu le 17 mars 1999 par la cour d'appel de Paris (23e Chambre civile, Section A), au profit : 1 / de la société civile immobilière (SCI) Grenelle, dont le siège est ..., 2 / du syndicat des copropriétaires du ..., pris en la personne de son syndic, la société Foncia 3, dont le siège est ..., défendeurs à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 12 décembre 2000, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Villien, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Cachelot, Martin, Mmes Lardet, Gabet, conseillers, Mmes Masson-Daum, Fossaert-Sabatier, Boulanger, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Villien, conseiller, les observations de la SCP Lesourd, avocat de la SCI Etoile construction, de Me Choucroy, avocat de la SCI Grenelle, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 17 mars 1999), qu'en 1977, la société civile immobilière Etoile construction (SCI Etoile) a fait rénover et surélever un immeuble ancien, qu'elle a vendu par lots en l'état futur d'achèvement ; que, le 8 juin 1983, elle a signé au profit de la société civile immobilière ... (SCI ...) une promesse de vente portant sur l'un des lots, assortie d'une liste de réfections à réaliser avant le 10 septembre 1983 ; que l'acte notarié de vente a été signé le 22 novembre 1983 ; que, par la suite, divers désordres ont été constatés sur les travaux exécutés en 1983 ; que, le 2 septembre 1993, la SCI ... a revendu le lot à la société civile immobilière Grenelle (SCI Grenelle) ; que cette dernière a assigné la SCI Etoile en réparation de son préjudice ; Attendu que la SCI Etoile fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen : 1 / que les juges du fond ne peuvent retenir l'existence d'une réception tacite sans avoir, au préalable, vérifié la volonté non équivoque du maître de l'ouvrage de recevoir les travaux ; qu'en décidant que la demande de la SCI du ..., auteur de la SCI Grenelle, n'était pas prescrite sur le fondement de la garantie décennale ou de la responsabilité de droit commun, les assignations en référé visant le désordre ayant été délivrées moins de 10 ans après la réception tacite contradictoire des travaux objet de la promesse ayant précédé l'acte de vente du 22 novembre 1983, sans avoir, au préalable, caractérisé la réception tacite, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 2270 du Code civil ; 2 / que l'acquéreur garanti à raison des défauts cachés de la chose vendue a, aux termes de l'article 1644 du Code civil, le choix de rendre la chose et se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ; qu'après avoir longtemps hésité sur le fondement juridique de l'action dirigée contre le vendeur initial (responsabilité contractuelle de droit commun, garantie des vices cachés, garantie décennale), la cour d'appel a fini par décider que les malfaçons en cause rendaient "les locaux vendus impropres à leur destination qui est l'habitation" ; qu'il s'agissait donc "d'un vice caché dont répond la SCI Etoile construction en sa qualité de vendeur" ; qu'après avoir ainsi décidé du fondement juridique de l'action dirigée contre le vendeur initial (garantie des vices cachés), la cour d'appel a reconnu ce dernier responsable et l'a condamné in solidum à dommages-intérêts en réparation du préjudice souffert par le sous-acquéreur ; qu'en déclarant responsable la SCI Etoile construction, vendeur initial, alors que les vices cachés ne donnent pas ouverture à une action en responsabilité contractuelle, la cour d'appel a violé l'article 1644 du Code civil" ; 3 / que si la garantie contre les vices cachés née du contrat passé entre un vendeur et un acheteur se transmet avec la chose au sous-acquéreur, ce qui permet à ce dernier, ayant cause à titre particulier de l'acheteur, d'agir par la voie contractuelle contre un vendeur antérieur ou le vendeur initial, aussi bien qu'à l'encontre de son propre contractant, c'est à la condition que le sous-acquéreur n'ait pas renoncé au bénéfice de l'action en garantie ; qu'en l'espèce, la SCI Grenelle s'est obligée, dans l'acte de vente du 2 septembre 1993, à "prendre l'immeuble sans aucun recours contre le vendeur pour raison du bon ou mauvais état des bâtiments, des vices de construction apparents ou cachés" ; qu'en accueillant, dès lors, l'action en garantie dirigée contre la SCI Etoile construction, vendeur initial, malgré la renonciation de la SCI Grenelle, sous-acquéreur, au bénéfice de l'action, la cour d'appel a violé l'article 1641 du Code civil ; 4 / que l'action en garantie pour vices cachés ne peut prospérer qu'en présence de défauts ignorés de l'acquéreur au jour de la vente ; que les désordres dont se plaint aujourd'hui la SCI Grenelle étaient connus de la SCI du ... avant la vente, puisque la venderesse, fin 1991 début 1992, avait demandé à leur sujet la désignation d'un expert ; que de tels désordres étaient connus de l'acquéreur, la SCI Grenelle, puisque le prix de revente de l'appartement a été minoré en raison de leur gravité ; qu'en disant, dès lors, la SCI Etoile construction, vendeur initial, tenu au profit du sous-acquéreur, de la garantie des vices cachés, alors que les vices invoqués par l'acquéreur n'étaient pas ignorés de lui lorsqu'il a acquis le bien, la cour d'appel a violé l'article 1641 du Code civil ; Mais attendu qu'ayant constaté que les travaux exécutés par la SCI Etoile en suite de la promesse de vente du 8 juin 1983 étaient achevés et ne présentaient pas de désordre au moment de la vente du 22 novembre 1983, les désordres n'étant apparus que beaucoup plus tard, souverainement relevé qu'ils étaient la conséquence d'un vice caché lors de cette vente et retenu que, l'action en garantie étant dirigée contre le vendeur initial, le sous-acquéreur jouissait de tous les droits attachés à la chose pour obtenir réparation de son propre préjudice, sans que le vendeur d'origine, qui avait cédé le bien à un prix correspondant à un appartement en bon état, puisse invoquer à son profit les stipulations d'un contrat de vente ultérieur auquel il n'était pas partie, la cour d'appel, qui a constaté que la forclusion de l'action en garantie des vices cachés n'était pas alléguée, qui n'a pas fondé la réparation des désordres sur la responsabilité contractuelle et qui, ayant constaté que, par l'acte de vente du 2 septembre 1993, la SCI Grenelle avait renoncé à agir à l'encontre de la SCI ..., n'était saisie d'aucun moyen faisant état d'une renonciation expresse vis-à-vis de la SCI Etoile, a pu retenir, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à la réception des travaux et à la garantie décennale, que cette dernière devait, en sa qualité de vendeur professionnel, répondre des vices cachés affectant l'immeuble ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la SCI Etoile construction aux dépens ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre janvier deux mille un.
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