AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par : 1 / M. Wihelm Paul Y..., 2 / Mme Claire X..., épouse Y..., demeurant ensemble ..., en cassation d'un arrêt rendu le 4 juin 1998 par la cour d'appel de Paris (6e Chambre civile, Section B), au profit : 1 / de la société civile immobilière (SCI) Les Aulnaies, dont le siège social est ..., 2 / de la société Cochepie 77 Taitbout, dont le siège est ..., défenderesses à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 7 mars 2000, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Toitot, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, M. Boscheron, Mme Di Marino, M. Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Philippot, conseillers, M. Pronier, conseiller référendaire, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Toitot, conseiller, les observations de la SCP Gatineau, avocat des époux Y..., de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la SCI Les Aulnaies et de la société Cochepie 77 Taitbout, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen, pris en ses deux première branches : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 4 juin 1998), que les époux Y... ont acquis le Manoir de Cochepie, puis constitué, avec leurs enfants la société civile immobilière Les Aulnaies (la SCI) ; qu'après avoir souscrit un emprunt auprès d'une banque, ils ont vendu, le 15 février 1992, leur propriété à la SCI qui leur a donné le manoir en location ; que, le 17 mars 1993, les époux Y... et leurs enfants ont cédé leurs parts dans la SCI à la Société civile de participations financières ("SCPF"), représentée par M. Maignan, ainsi que à M. Maignan lui-même ; que la SCI ayant délivré un commandement de payer des loyers à ses locataires, ceux-ci ont formé opposition à cet acte et ont assigné la bailleresse en annulation du commandement et la société Cochepie 77 Taibout impliquée, selon eux, dans l'affaire ; Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt de déclarer le bail régulier, alors, selon le moyen, "1 ) que la contre-lettre a force obligatoire entre les parties et peut être invoquée à tout moment, sans qu'elle soit jamais opposable aux tiers ; qu'en l'espèce, les époux Y... soutenaient que le contrat de bail (i.e. l'acte apparent) était fictif et qu'existait une contre-lettre tacite, selon laquelle les époux Y... ne s'engageaient, en réalité, qu'à rembourser les mensualités du prêt à l'UCB ; que pour écarter l'existence de cette contre-lettre, la cour d'appel s'est contentée de retenir que l'acte apparent avait été accepté sans réserves par les époux Y..., qu'ils s'en étaient prévalus à l'encontre des tiers telle la banque UCB et qu'ils n'avaient invoqué la contre-lettre qu'à la délivrance du commandement de payer ; qu'en procédant de la sorte, quand les époux Y... ne pouvaient invoquer la contre-lettre dans leurs rapports avec les tiers et avaient le droit, à tout moment, d'invoquer cette dernière à l'encontre de la SCI, la cour d'appel a violé l'article 1321 du Code civil ; 2 ) que, dans leurs conclusions d'appel, les époux Y... soutenaient que la fictivité du bail conclu avec la SCI était intimement liée à celle de la cession de parts de la SCI à M. Maignan ; qu'ils expliquaient, en effet, que M. Maignan n'ayant en fait jamais réglé aucun prix pour la cession des parts sociales, il avait été convenu que, pour leur part, ils n'auraient aucun loyer à payer ; que les époux Y... produisaient d'ailleurs un jugement du tribunal correctionnel, établissant la fictivité de cette cession de parts et relevant qu'ils n'avaient jamais reçu de prix de cession ; qu'en s'abstenant de répondre au moyen péremptoire des époux Y..., la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ; Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel ayant constaté que le bail était écrit, le moyen tiré d'une "contre-lettre tacite", sans l'invocation d'une fraude, est sans portée ; Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que l'analyse de la régularité de la cession de parts était étrangère à l'instance, la cour d'appel a répondu aux conclusions ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le premier moyen, pris en ses autres branches : Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt de déclarer le bail régulier, alors, selon le moyen, "1 ) que les juges ne peuvent, sous prétexte d'interprétation, méconnaitre le sens clair et précis de la convention des parties ; qu'il résulte de la page 2 du bail conclu entre la SCI et les époux Y... que celui-ci est daté du 1er janvier 1992 ; que, néanmoins, la cour d'appel a cru pouvoir affirmer que le bail n'était pas daté ; qu'en procédant de la sorte, elle a manifestement dénaturé le contrat de bail et violé l'article 1134 du Code civil ; 2 ) qu'à l'égard du véritable propriétaire, tout bail conclu par un bailleur qui n'est pas propriétaire de l'immeuble loué et qui n'en a pas non plus la possession doit être considéré comme nul et non avenu ; que, dans leurs conclusions d'appel, les époux Y... soutenaient que le bail conclu par la SCI, le 1er janvier 1992, "au profit de M. Maignan", était nul et non avenu dans la mesure où la SCI n'ayant acquis le Manoir de Cochepie que le 15 février 1992, elle n'était ni propriétaire ni possesseur de l'immeuble loué au moment de la conclusion du bail ; que pour débouter les époux Y... de leur demande, la cour d'appel s'est contentée d'affirmer que l'irrégularité du contrat de bail ne pouvait être retenue, puisque les parties avaient la possibilité de convenir contractuellement de faire remonter ses effets au 1er janvier 1992 ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était expressément invitée, si la SCI pouvait conclure un contrat de bail, portant sur un immeuble dont elle n'était ni propriétaire ni possesseur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1702 et suivants du Code civil ; 3 ) que le contractant, même turpis, peut demander l'annulation du contrat illicite, sans que sa turpitude puisse lui être opposée ; qu'en effet, aux termes des adages "in pari causa et nemo auditur" seule l'action en répétition (et non en nullité) est interdite au contractant turpis ; qu'en affirmant néanmoins que "les appelants sont mal venus à se plaindre d'une prétendue irrégularité à laquelle ils ont participé, puisqu'ils ont signé le bail litigieux à titre de bailleurs, ès qualités de gérants de la SCI et de preneurs à titre personnel", quand ces derniers ne demandaient que la nullité du contrat de bail, la cour d'appel a violé les adages "nemo auditur propriam turpitudinem allegans et in pari causa turpitudinis cessat repetitio" ; Mais attendu, d'une part, que la dénaturation affecte un motif qui est sans conséquence sur la décision ; Attendu, d'autre part, que le bail de la chose d'autrui n'étant pas nul, mais inopposable au propriétaire, la cour d'appel, qui a relevé que les parties avaient la possibilité de convenir de faire remonter les effets du contrat à une date déterminée, n'était pas tenue de procéder, abstraction faite de motifs surabondants, à une recherche que ses constatations rendaient inopérante ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le deuxième moyen : Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; Attendu que pour mettre hors de cause la société Cochepie 77 Taibout, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que l'existence d'un bail entre la SCI et cette société ne résulte pas des débats et que le paiement de loyers par celle-ci, devant venir en déduction du montant de ceux dus, n'est pas démontré ; Qu'en statuant ainsi, sans procéder à aucune analyse, même de façon sommaire, des pièces soumises à son examen, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; Et attendu que la cassation du chef de décision mettant hors de cause la société Cochepie 77 Taibout entraîne, par voie de conséquence, celle rejetant la demande d'expertise ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le troisième moyen : CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a déclaré régulier le bail litigieux, l'arrêt rendu le 4 juin 1998, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ; Condamne, ensemble, la SCI Les Aulnaies et la société Cochepie 77 Taitbout aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes de la SCI Les Aulnaies, de la société Cochepie 77 Taitbout et des époux Y... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf avril deux mille.
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