AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par la société Groupe Kosser (anciennement Groupe Kotin), société anonyme au capital de 285 000 francs, RCS de Paris, n° B 309 844 991, dont le siège est ... (16e), représentée par son président-directeur général en exercice, domicilié audit siège en cette qualité, en cassation d'un arrêt rendu le 30 octobre 1990 par la cour d'appel de Paris (19e Chambre, Section A), au profit : 1°) de M. Robert Z..., 2°) de Mme Nadine Y..., épouse Z..., demeurant ensemble ... (13e), 3°) du syndicat des copropriétaires du ..., représenté par son syndic la société Cabinet Michel Nicolas, 100, avenue G. Gosnat à Ivry-sur-Seine (Val-de-Marne), 4°) de la société Cabinet X..., dont le siège est ... (Yvelines), 5°) de M. Roger X..., demeurant ... (13e), défendeurs à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 29 juin 1992, où étaient présents : M. Senselme, président, Mme Cobert, conseiller référendaire rapporteur, MM. Paulot, Valdès, Douvreleur, Beauvois, Deville, Darbon, Mme Giannotti, M. Aydalot, Mlle Fossereau, M. Chemin, conseillers, M. Chapron, conseiller référendaire, M. Dubois de Prisque, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Cobert, conseiller référendaire, les observations de la SCP Lesourd et Baudin, avocat de la société Groupe Kosser, de la SCP Nicolay et de Lanouvelle, avocat des époux Z..., de la SCP Rouvière, Lepitre et Boutet, avocat du syndicat des copropriétaires du ..., de Me Boullez, avocat de la société Cabinet X..., de la SCP Desaché et Gatineau, avocat de M. X..., les conclusions de M. Dubois de Prisque, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; ! Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 30 octobre 1990), qu'ayant acquis une part indivise d'un immeuble appartenant aux consorts X..., la société Groupe Kotin, devenue Groupe Kosser, a, après division par lots et soumission au statut de la copropriété, revendu aux époux Z... la partie qui lui avait été attribuée dans le partage, notamment les lots n° 36 et 22, s'engageant envers les acheteurs à exécuter des travaux de rénovation, tel le ravalement de la façade côté cour, avant le 31 décembre 1986, à peine d'une pénalité de 500 francs par jour de retard ; que M. Roger X..., demeuré propriétaire de plusieurs lots, ayant refusé de supporter sa quotepart du coût des travaux, et la société Cabinet X..., alors syndic, s'étant abstenue de les faire exécuter, les époux Z... ont assigné la société Groupe Kosser en exécution des travaux et paiement de dommages-intérêts ; que cette dernière société a appelé en garantie M. Roger X... et la société Cabinet X... ; Attendu que la société Groupe Kosser fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande des époux Z..., alors, selon le moyen, l°) que les époux Z... ne s'étant pas (sic) abstenus, lors de l'assemblée générale du 8 décembre 1986, de participer au vote de la résolution relative au financement des travaux, mais ayant également refusé de prendre part au vote sur la résolution relative au principe de l'exécution de ces travaux, que la société Groupe Kosser s'était expressément engagée au cours de cette assemblée, à financer à leur place conformément à l'engagement qu'elle avait pris lors de la vente de leur appartement, ils ont ainsi empêché que la majorité requise par l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 pour que ces travaux soient réalisés, soit obtenue et ont retardé, par leur abstention, l'exécution des travaux, que, dès lors, en refusant de tenir compte de ce comportement expressément dénoncé, dans les écritures d'appel de la société Groupe Kosser, comme étant l'une des causes à l'origine du retard d'exécution des travaux, les juges du fond ont privé leur décision de motifs et violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 2°) que le fait que le syndic ait, après que les travaux litigieux aient été régulièrement votés, refusé de les faire exécuter, au mépris des dispositions des articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, constituant un empêchement momentané à l'exécution de ces travaux, dû à une cause étrangère ne pouvant être imputée à la société Groupe Kosser et qui avait pour conséquence de suspendre temporairement l'obligation qu'elle avait contractée, les juges du fond, en déniant au comportement illégal du syndic les caractères d'imprévisibilité et d'irrésistibilité constitutifs de la force majeure, ont violé l'article 1147 du Code civil, ainsi que les articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3°) que l'article 1152 du Code civil prévoyant, dans son second alinéa, que le juge peut modérer les dommagesintérêts qui ont été contractuellement prévus en cas d'inexécution d'une obligation si la peine est manifestement excessive, la cour d'appel, qui a prétendu faire application de ces dispositions, tout en condamnant la société Groupe Kosser, outre à faire exécuter à ses frais les travaux litigieux, à payer aux époux Z... des dommagesintérêts d'un montant très largement supérieur au prix de l'appartement qui leur aurait été vendu, ont aussi violé le texte précité, en permettant ainsi aux acquéreurs d'un appartement d'obtenir de leur vendeur une somme largement supérieure au prix de ce bien, dont la valeur doit, au surplus, être considérablement augmentée par les travaux ; Mais attendu qu'après avoir justement retenu, par motifs propres et adoptés, que compte tenu des engagements pris à leur égard, les époux Z... n'étaient pas concernés par le vote d'une résolution de l'assemblée générale relative à l'exécution des travaux et constaté que le comportement du syndic, refusant de lancer les appels de fonds, n'avait pas un caractère insurmontable, la cour d'appel, qui a souverainement fixé le montant de l'indemnité résultant de l'application de la clause pénale après avoir relevé son caractère manifestement excessif, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Mais sur le second moyen : Vu l'article 1134 du Code civil ; Attendu que pour débouter la société Groupe Kosser de son recours en garantie contre M. Roger X... et la société Cabinet X..., l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, qu'une résolution de l'assemblée générale du 15 octobre 1987 a laissé à la société Groupe Kosser la charge financière des travaux dont elle adoptait le principe, et qu'il appartenait à cette société de saisir la juridiction compétente si elle voulait contester cette résolution ; Qu'en statuant ainsi, alors que le procès-verbal de l'assemblée du 15 octobre 1987 relate ainsi la résolution n° 2 : "l'assemblée générale vote le principe de l'exécution des travaux de ravalement du bâtiment sur rue... selon le devis. En ce qui concerne le financement, il est rappelé que le Groupe Kotin s'est expressément engagé, dans les actes de vente consentis à chacun de ses acquéreurs, à assurer la prise en charge intégrale de la réalisation desdits travaux de ravalement", et qu'il est mentionné que cette résolution a été adoptée à la majorité, la société Groupe Kosser votant pour et M. Roger X... votant contre, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de ce document, a violé le texte susvisé ; Et attendu qu'il est équitable de laisser à la charge de la société Cabinet X... les sommes, non comprises dans les dépens, qu'elle a exposées ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande en garantie de la société Kosser contre M. Roger X... et contre la société Cabinet X..., l'arrêt rendu le 30 octobre 1990, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans ; Rejette la demande formée en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; Condamne M. X... et la société Cabinet X..., envers la société Groupe Kosser, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Paris, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du sept octobre mil neuf cent quatre vingt douze, par M. Beauvois, conformément à l'article 452 du nouveau Code de procédure civile.
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