AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par la société Maisons Iguski, société à responsabilité limitée, dont le siège est ... à Anglet (Pyrénées-Atlantiques), en cassation d'un arrêt rendu le 25 janvier 1990 par la cour d'appel de Pau, au profit de : 1°) M. Paul X..., demeurant ... (Pyrénées-Atlantiques), 2°) M. Serge B..., demeurant lotissement Pilota Plaz à Hasparren (Pyrénées-Atlantiques), 3°) M. Jean-Pierre C..., demeurant ... (Pyrénées-Atlantiques), 4°) M. Michel Z..., demeurant Résidence Nere Plazera, ... (Pyrénées-Atlantiques), 5°) la société Durruty et Fils, dont le siège est à Cambo les Bains (Pyrénées-Atlantiques), 6°) l'Entreprise Hiriart, dont le siège est zone industrielle à Tarnos (Landes), 7°) la SCI Enseigna, dont le siège est ... (Pyrénées-Atlantiques), 8°) M. A..., demeurant ... (Pyrénées-Atlantiques), 9°) la Compagnie d'assurances Winterthur, dont le siège est Tour Winterthur, cedex n° 18 à Paris la Défense (Hauts-de-Seine), défendeurs à la cassation ; La SCI Enseigna a formé, par un mémoire déposé au greffe le 15 novembre 1990, un pourvoi provoqué contre le même arrêt ; La demanderesse au pourvoi principal, invoque à l'appui de son recours, deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; La demanderesse au pourvoi provoqué, invoque à l'appui de son recours, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 10 mars 1992, où étaient présents : M. Senselme, président, M. Valdès, conseiller rapporteur, MM. Paulot, Vaissette, Peyre, Beauvois, Darbon, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Boscheron, conseillers, MM. Chollet, Chapron, Pronier, conseillers référendaires, M. Mourier, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Valdès, les observations de la SCP Nicolay et de Lanouvelle, avocat de la société Maisons Iguski, de Me Ricard, avocat de M. B..., de la SCP Boré et Xavier, avocat de M. C..., de la SCP Vier et Barthélémy, avocat de la SCI Enseigna, de Me Roger, avocat de la Compagnie d'assurances Winterthur, les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique du pourvoi provoqué : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 25 janvier 1990), que M. B..., qui avait, en 1981, acquis de la société civile immobilière Enseigna (la SCI) un terrain faisant partie d'un lotissement dont celle-ci avait assuré la maîtrise d'oeuvre, y a fait édifier une maison individuelle, avec le concours de la société Maisons Iguski, pour la construction, et de M. X..., pour les terrassements ; qu'un glissement de terrain, survenu après la réception, ayant nécessité l'évacuation de la maison, le maître de l'ouvrage a, en 1983, fait assigner le lotisseur et M. X... en résolution de la vente et en réparation de son préjudice ; que la SCI a appelé en garantie plusieurs participants à l'opération de lotissement et d'aménagement, ainsi que la société Maisons Iguski, qui a mis en cause son assureur, la Compagnie Winterthur ; Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de déclarer recevable et bien fondée la demande de M. B..., en application des articles 1641 et suivants du Code civil, de prononcer la résolution de la vente du 4 février 1981 portant sur le lot n° 44 et de condamner, en conséquence, la SCI à payer diverses sommes à M. B..., alors, selon le moyen, "1°) que la société Enseigna démontrait, dans ses conclusions d'appel, à partir des constatations des experts et de l'étude géologique qu'elle avait fait effectuer avant de lotir, que la constructibilité du lot vendu n'était pas contestable ; qu'elle en déduisait que le terrain répondait, à l'origine, à sa destination et que seul le fait de l'homme était la cause du dommage ; qu'en négligeant les résultats de l'étude géologique, en reprochant, à tort, à la SCI Enseigna de n'avoir pas fait effectuer une telle étude, et en retenant d'emblée que le lotissement était "impropre à sa destination", sans rechercher si seul le fait de l'homme n'avait pas permis la réalisation du dommage, la cour d'appel n'a pas suffisamment justifié l'existence d'un vice caché du terrain litigieux, privant ainsi sa décision de toute base légale au regard de l'article 1641 du Code civil ; 2°) qu'il ressort clairement du rapport de l'expert Y... que si l'instabilité du terrain vendu requérait des mesures de précaution évidentes, seuls les travaux exécutés sur le site, sans que ces précautions eussent été prises, et les erreurs commises aux divers stades de la réalisation de l'immeuble sont à l'origine des désordres ; qu'en retenant, néanmoins, que le vice du terrain rendait le lotissement impropre à sa destination, la cour d'appel a dénaturé les conclusions dudit rapport et violé l'article 1134 du Code civil ; 3°) que la qualité de vendeur professionnel d'un bien ne peut être attribuée qu'à celui dont l'activité habituelle et régulière est la vente de ce type de bien ; qu'en se bornant à relever, en l'espèce, que la société Enseigna avait, dans un but spéculatif, vendu en de nombreux lots le terrain lui appartenant, sans rechercher si, au regard de la vocation agricole du domaine dont l'exploitation déficitaire l'avait acculée à la vente, cette activité de "lotisseur" n'était pas purement occasionnelle, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1643 et 1645 du Code civil" ; Mais attendu qu'ayant, sans dénaturation, souverainement relevé, par motifs propres et adoptés, que le terrain à construire vendu à M. B... était, lors de la vente, atteint d'un vice caché, tenant à son état instable qui le rendait impropre à sa destination, la cour d'appel, qui a retenu que la SCI, qui avait recherché dans la vente en plusieurs lots un but spéculatif, était un vendeur professionnel, tenu à garantie envers l'acquéreur, nonobstant la clause de non-garantie figurant au contrat de vente, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le premier moyen du pourvoi principal : Attendu que la société Maisons Iguski fait grief à l'arrêt de la condamner à garantir partiellement la SCI des condamnations prononcées contre elle, alors, selon le moyen, "1°) que si l'absence de lien de droit entre le vendeur professionnel d'un terrain, assigné par l'acquéreur en résolution de la vente, sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil, et l'entrepreneur qui, à la demande de l'acquéreur, a construit une maison individuelle sur ce terrain, ne fait pas obstacle à ce que le vendeur puisse se prévaloir des fautes de l'entrepreneur, l'appel en garantie ainsi formé ne peut être accueilli qu'à la condition que ces fautes soient envisagées en elles-mêmes et indépendamment de tout point de vue contractuel ; qu'en déclarant fondé le recours de la SCI Enseigna contre la société Iguski, sur la base de fautes contractuelles du constructeur à l'égard du maître de l'ouvrage, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; 2°) que la responsabilité, instituée par l'article 1382 du Code civil, implique un lien de causalité certain entre la faute et le dommage ; qu'en l'espèce, il n'y a pas de relation de cause à effet entre la faute de l'entrepreneur qui n'aurait pas vérifié, après étude des sols, si la construction pouvait être édifiée sur le terrain avec des fondations adaptées, et le préjudice subi par le vendeur professionnel du fait de la résolution de la vente, pour vices cachés, de ce terrain présentant un état instable et faisant partie d'un lotissement impropre à sa destination, dès lors que le vice affectant le terrain existait au jour de la vente, et que la faute, ultérieurement commise par l'entrepreneur, ne pouvait être la cause efficiente et génératrice du préjudice dont a souffert le vendeur ; qu'ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; 3°) que subsidiairement, le fait d'un tiers peut constituer la cause étrangère exonératrice de la responsabilité instituée par l'article 1382 du Code civil ; qu'en l'espèce, la SCI Enseigna, vendeur professionnel, lotisseur, qui, par l'intermédiaire de son gérant, avait été chargée d'une mission de maîtrise d'oeuvre du lotissement, et pour laquelle était intervenu un architecte ayant donné son avis sur le projet de réalisation de la construction envisagée par le maître de l'ouvrage, ne peut demander réparation à l'entrepreneur, avec lequel elle n'a aucun lien de droit et à qui elle n'a donné ni conseils ni avis, du préjudice subi du fait de la résolution de la vente du terrain inhabitable, en raison de son état instable et de sa situation dans un lotissement impropre à sa destination, ces circonstances étant de nature à caractériser la cause étrangère exonératrice de la responsabilité de l'entrepreneur ; qu'ainsi, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences juridiques de ses propres constatations, et a violé l'article 1382 du Code civil" ; Mais attendu qu'ayant constaté que la construction réalisée par la société Maisons Iguski était atteinte de fissurations horizontales et que la proximité des fractures du sol entraînera une dislocation du bâtiment dans la mesure de l'accentuation du phénomène de glissement, la cour d'appel, qui a relevé que ce constructeur, tenu de vérifier, après étude des sols, si la construction pouvait être édifiée sur le terrain de M. B... avec des fondations adaptées à la nature de celui-ci, avait seulement réalisé des fondations superficielles, sans procéder à une reconnaissance plus approfondie du sol, a pu retenir qu'il avait commis, à l'égard du vendeur du terrain, une faute quasi délictuelle ayant concouru à la réalisation du dommage ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le second moyen du pourvoi principal : Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; Attendu que, saisie de conclusions de la société Maisons Iguski tendant à être garantie par son assureur, la Compagnie Winterthur, en cas de condamnation au profit du lotisseur, la cour d'appel a rejeté cette demande comme inutile ou mal fondée ; Qu'en statuant ainsi, sans motiver sa décision de ce chef, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande en garantie formée par la société Maisons Iguski contre son assureur, la Compagnie Winterthur, l'arrêt rendu 25 janvier 1990, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ; Condamne la SCI Enseigna aux dépens du pourvoi provoqué, et la Compagnie Winterthur aux dépens du pourvoi principal ; les condamne, ensemble, et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Pau, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du huit avril mil neuf cent quatre vingt douze.
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