LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par Mme Lucienne A..., demeurant ... (Seine-Saint-Denis), en cassation d'un arrêt rendu le 13 septembre 1990 par la cour d'appel de Caen (1ère chambre), au profit de : 1°) M. Christian H..., 2°) Mme Christian H..., demeurant ..., défendeurs à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 27 octobre 1992, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Peyre, conseiller rapporteur, MM. J..., K..., B..., F... D..., MM. Z..., Y..., I..., G... C... Marino, conseillers, MM. Chollet, Chapron, Pronier, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Peyre, les observations de Me Foussard, avocat de Mme A..., de Me Ricard, avocat des époux H..., les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur les deux moyens, réunis : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 13 septembre 1990), que, suivant acte notarié du 4 août 1978, les époux X..., aux droits desquels vient Mme A... ont donné à bail aux époux E... un immeuble à usage de bar hôtel restaurant ; que par acte sous seing privé du même jour, les parties sont convenues que les bailleurs ne demanderaient pas la révision du loyer pendant neuf ans et qu'en contrepartie les preneurs supporteraient les réparations incombant aux propriétaires ; que par acte notarié du 25 mai 1982, auquel sont intervenus les bailleurs, les époux E... ont cédé leur fonds de commerce et le droit au bail aux époux H..., aucune clause de cet acte ne mentionnant l'existence de l'acte sous seing privé ; que les époux H... ont assigné Mme A..., afin qu'elle soit condamnée à effectuer tous les travaux nécessaires à la jouissance normale des biens ; Attendu que Mme A... reproche à l'arrêt de déclarer que l'acte sous seing privé du 4 août 1978 était inopposable aux époux H... et de la condamner en tant que propriétaire des locaux à assurer le clos et le couvert conformément aux stipulations du bail notarié du 4 août 1978, alors, selon le moyen, 1°) que, n'est pas contraire à l'ordre public et aux dispositions de l'article 35 du décret du 30 septembre 1953, la clause aux termes de laquelle le propriétaire renonce à la révision triennale, moyennant l'engagement du locataire de prendre à sa charge les travaux qu'implique l'état de l'immeuble ; qu'en statuant comme ils l'ont fait, les juges du fond ont violé l'article 6 du Code civil et les articles 23-3 et 35 du décret du 30 septembre 1953 ; 2°) que, les juges du fond n'ont pas répondu au moyen de Mme A... faisant valoir que la nullité de l'avenant du 4 août 1978 ne pouvait plus être invoquée par les locataires, faute de l'avoir été dans le délai de deux ans prévu à l'article 33 du décret du 30 septembre 1953 ; 3°) que, les juges du fond n'ont pas davantage répondu au moyen tiré de ce qu'une nullité d'ordre public peut toujours être couverte dès lors, que le droit faisant l'objet de la renonciation est acquis et que tel était le cas en l'espèce ; 4°) que, les stipulations d'un bail authentique peuvent être écartées ou modifiées par un acte sous seing privé dès lors que le bail n'est pas un acte solennel, d'où il suit que l'arrêt a été rendu en violation des articles 1134, 1317, 1322 et 1341 du Code civil ; 5°) que, l'acquéreur d'un fonds de commerce ne peut avoir plus de droits à l'encontre du propriétaire que son vendeur ; qu'en écartant l'avenant du 4 mai 1978, aux termes duquel les parties avaient entendu écarter certaines des clauses du bail authentique intervenu le même jour, les juges du fond ont violé les articles 1134 et 1583 du Code civil ; 6°) que, aucun motif tiré de la rédaction de l'acte sous seing privé du 4 août 1978 du moment où il a été passé, n'est de nature à restituer une base légale à l'arrêt attaqué au regard des articles 1134 et 1583 du Code civil ; Mais attendu qu'ayant retenu que les rapports des parties étaient seulement régis par les stipulations du bail authentique du 4 août 1978 et que l'acte sous seing privé du même jour était inopposable aux époux H... qui, bien qu'en ayant connu l'existence, n'y avaient pas souscrit, la cour d'appel qui a réformé le jugement déféré en ce qu'il avait constaté la nullité de l'acte sous seing privé, a, par ces seuls motifs, répondant aux conclusions, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;
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