text:
Búp Bê MINI cầm tay700,000 VNĐMô tả : Búp bê mini 100% silicon, kích thước nhỏ gon. Có chức năng rung, âm đạo khít, êm ái, tạo cảm giác như thật, tiện lợi dễ dàng vệ sinh cất giữ nơi khô thoáng. Cho những người xa vợ, xa bạn gái. Thích hợp làm quà biếu.Hotline : 0909090071
Sản Phẩm Bảo Hành 1 Tháng. Trục trặc lỗi sp chúng tôi sẽ đỗi hàng mới cho quý khách, giảm 10% cho khách hàng mua lần tiếp theo.
Búp bê mini 100% silicon, kích thước nhỏ gon. Có chức năng rung, âm đạo khít, êm ái, tạo cảm giác như thật, tiện lợi dễ dàng vệ sinh cất giữ nơi khô thoáng. Cho những người xa vợ, xa bạn gái. Thích hợp làm quà biếu.
Búp bê tinh duc mini mô phỏng người thật bằng silicon đúc, có âm đạo bằng silicon cao cấp bên trong cho các bạn nam tự xử một cách kín đáo theo bản năng. Búp bê mini mô phỏng người thật được thiết kế với silicon đặc, đúc, mềm mại như da thịt người thật và siêu bền. Khối âm đạo silicon giả như thật được thiết kế với các gai nhỏ lởm chởm bên trong cộng thêm các hiệu ứng rung đa cấp có tác dụng tăng kích thích cậu nhỏ giúp thêm phần hưng phấn…
Mọi chi tiết xin liên hệ Mr.Trung 0909090071

markdown:
![](http://shopyeu247.com/wp-content/uploads/2013/10/taycam.jpg)
700,000 VNĐ
[Búp Bê MINI cầm tay](http://shopyeu247.com/bup-be-mini-cam-tay.html) **Mô tả :**Búp bê mini 100% silicon, kích thước nhỏ gon. Có chức năng rung, âm đạo khít, êm ái, tạo cảm giác như thật, tiện lợi dễ dàng vệ sinh cất giữ nơi khô thoáng. Cho những người xa vợ, xa bạn gái. Thích hợp làm quà biếu. [Hotline : 0909090071](tel:0909090071)
Sản Phẩm Bảo Hành 1 Tháng. Trục trặc lỗi sp chúng tôi sẽ đỗi hàng mới cho quý khách, giảm 10% cho khách hàng mua lần tiếp theo.
Búp bê mini 100% silicon, kích thước nhỏ gon. Có chức năng rung, âm đạo khít, êm ái, tạo cảm giác như thật, tiện lợi dễ dàng vệ sinh cất giữ nơi khô thoáng. Cho những người xa vợ, xa bạn gái. Thích hợp làm quà biếu.
Búp bê tinh duc mini mô phỏng người thật bằng silicon đúc, có âm đạo bằng silicon cao cấp bên trong cho các bạn nam tự xử một cách kín đáo theo bản năng. Búp bê mini mô phỏng người thật được thiết kế với silicon đặc, đúc, mềm mại như da thịt người thật và siêu bền. Khối âm đạo silicon giả như thật được thiết kế với các gai nhỏ lởm chởm bên trong cộng thêm các hiệu ứng rung đa cấp có tác dụng tăng kích thích cậu nhỏ giúp thêm phần hưng phấn…
Mọi chi tiết xin liên hệ Mr.Trung 0909090071

Server: Nginx

X-Powered-By: NOT

Pragma: public

Cache-Control: max-age=3600000, public


text:
Danh Mục Sản Phẩm
Giỏ hàng
Chưa có sản phẩm nào
Cân điện tử
Cân điện tử chuyên dụng cho nghành tóc, dùng để cân thuốc nhuộm khi pha màu
Các sản phẩm cùng loại khác
Vui lòng gọi...
Vui lòng gọi...
Vui lòng gọi...
Vui lòng gọi...
Vui lòng gọi...
2.699.000 VND
3.700.000 VND
Vui lòng gọi...
Vui lòng gọi...
Vui lòng gọi...

markdown:
### Danh Mục Sản Phẩm
### Giỏ hàng
Chưa có sản phẩm nào
### Cân điện tử
Các sản phẩm cùng loại khác
[](http://sieuthighe.com/upload/product/-2-may-uon-toc-han-quoc.jpg)
![](http://sieuthighe.com/upload/product/-2-may-uon-toc-han-quoc.jpg)
Vui lòng gọi...
[](http://sieuthighe.com/upload/product/may-uon-setting-hq-40-tai-dien-tu-cc.jpg)
![](http://sieuthighe.com/upload/product/may-uon-setting-hq-40-tai-dien-tu-cc.jpg)
Vui lòng gọi...
[](http://sieuthighe.com/upload/product/may-uon-setting-hq-40-day-cao-cap.jpg)
![](http://sieuthighe.com/upload/product/may-uon-setting-hq-40-day-cao-cap.jpg)
Vui lòng gọi...
[](http://sieuthighe.com/upload/product/may-uon-setting-40-day-treo-338.jpg)
![](http://sieuthighe.com/upload/product/may-uon-setting-40-day-treo-338.jpg)
Vui lòng gọi...
[](http://sieuthighe.com/upload/product/may-uon-setting-treo-20-day.jpg)
![](http://sieuthighe.com/upload/product/may-uon-setting-treo-20-day.jpg)
Vui lòng gọi...
[](http://sieuthighe.com/upload/product/may-setting-sung-trau.jpg)
![](http://sieuthighe.com/upload/product/may-setting-sung-trau.jpg)
2.699.000 VND
[](http://sieuthighe.com/upload/product/may-setting-40-day-4-ngan-keo.jpg)
![](http://sieuthighe.com/upload/product/may-setting-40-day-4-ngan-keo.jpg)
3.700.000 VND
[](http://sieuthighe.com/upload/product/may-setting-40-day-2-ngan-keo.jpg)
![](http://sieuthighe.com/upload/product/may-setting-40-day-2-ngan-keo.jpg)
Vui lòng gọi...
[](http://sieuthighe.com/upload/product/may-uon-setting-40-day-368.jpg)
![](http://sieuthighe.com/upload/product/may-uon-setting-40-day-368.jpg)
Vui lòng gọi...
[](http://sieuthighe.com/upload/product/xuong-uon-nong-cac-loai.jpg)
![](http://sieuthighe.com/upload/product/xuong-uon-nong-cac-loai.jpg)
Vui lòng gọi...

WARC-Type: response

Content-Type: application/http; msgtype=response

WARC-Truncated: length

WARC-Identified-Payload-Type: application/xhtml+xml

Server: Apache/2.2.15 (CentOS)

Cache-Control: no-store, no-cache, must-revalidate, post-check=0, pre-check=0

Pragma: no-cache

Connection: close

Content-Type: text/html; charset=UTF-8


text:
Trình duyệt của bạn đã tắt chức năng hỗ trợ JavaScript.
Website chỉ làm việc khi bạn bật nó trở lại.
Để tham khảo cách bật JavaScript, hãy click chuột
vào đây
!
Đầu tư dịch vụ chăm sóc sức khỏe
Chia sẻ thành công, kết nối đam mê
Trang nhất
Giới thiệu
Tin Tức
Tin tức
Sản phẩm
Đối tác
Tuyển dụng
Rss
Xử lý nước
Sản phẩm
Lọc nước
Lọc Nước Sinh Hoạt
Máy Lọc Nước Tinh Khiết
Vật liệu lọc nước
Thành viên
Liên hệ
Đăng nhập
Chúng tôi trên mạng xã hội
Chúng tôi trên mạng xã hội
Thông tin liên hệ
Thông tin liên hệ
094 945 9092
sieutienich.com@gmail.com
sieutienich
sieutienich
0932823892
Trang nhất
Tin Tức
Tin tức
Quyền lợi tích lũy và cộng tác bán hàng:
Thứ ba - 04/04/2017 09:46
“ĐOÀN KẾT ĐOÀN KẾT ĐẠI ĐOÀN KẾTTHÀNH CÔNG THÀNH CÔNG ĐẠI THÀNH CÔNG”
Công ty nhập hàng từ nhà sản xuất với số lượng lớn. Thành viên được sử dụng sản phẩm với giá nhập như đại lý cấp 1 nhưng được gọi là tiền tích lũy.
Tiền tích lũy của thành viên khi mua hàng được tái đầu tư trong 1 năm và hưởng lãi suất cố định 3%-4%/tháng/số tiền tích lũy.
Khi giới thiệu thành viên mới sẽ được hỗ trợ như sau:
10% tổng số tiền tích lũy của thành viên bạn giới thiệu trực tiếp, 5% tổng số tiền tích lũy các thành viên cấp 2, 2% tổng số tiền tích các thành viên cấp 3, 2% tổng số tiền tích lũy các thành viên cấp 4, 1% tổng số tiền tích lũy các thành viên cấp 5.
Tiền lãi và hoa hồng được nhận ngay khi có số dư bằng cách vào link phần mềm quản lý để đặt lệnh rút tiền, tiền sẽ được gửi vào tài khoản thành viên trong 24 giờ làm việc. Vốn được hoàn 100% sau 1 năm, thành viên cũng có quyền tái đầu tư để hưởng lãi
Thưởng bảo hiểm nhân thọ 50 triệu và 1 vé du lịch Singapore khi thành viên tích cực giới thiệu và quản lý 100 khách hàng trực tiếp phát sinh doanh số 10 triệu trong 1 năm.
Quyền lợi đầu tư mở đại lý: Hưởng 5% tồng doanh số bán hàng của cửa hàng mình quản lý.
Điều kiện: Có mặt bằng, có ít nhất 10 thành viên trực tiếp, đầu tư tối thiểu 50 triệu vào công ty, hàng hóa công ty trang bị tại cửa hàng tương đương với số tiền đầu tư của thành viên ở tại khu vực đại lý đó, tiền đầu tư được trả lãi cố định 5%/tháng. Với hình thức hợp tác Cam kết lợi nhuận tối thiểu nhà đầu tư sẽ luôn được đảm bảo nhận một mức lợi nhuận tối thiểu được quy định cụ thể không phụ thuộc vào kết quả kinh doanh. Đây là hình thức đầu tư phù hợp với các thành viên mong muốn một mức lãi suất cao hơn gửi tiền tại ngân hàng nhưng vẫn muốn đảm bảo an toàn. Giúp cho những nhà đầu tư có các khoản tiền nhàn rỗi và không có thời gian trực tiếp đầu tư kinh doanh sẽ hợp tác cùng STI để hướng một mức thu nhập nhất định từ khoản tiền nhan rỗi đó.
Mọi thông tin thêm hay hỗ trợ xin vui lòng liên hệ: Mr Đông: 0939447288, Mr Nhã: 094 945 9092
Tổng số điểm của bài viết là: 0 trong 0 đánh giá
Click để đánh giá bài viết
Tweet
Ý kiến bạn đọc
Sắp xếp theo bình luận mới
Sắp xếp theo bình luận cũ
Sắp xếp theo số lượt thích
Bạn cần đăng nhập thành viên để có thể bình luận bài viết này
Những tin cũ hơn
Phục hồi động cơ chỉ 20 phút không cần rã máy
(02/04/2017)
Quyền lợi thành viên Siêu tiện ích
(02/04/2017)
Máy lọc nước tinh khiết RO gia đình green tech usa cửa hàng Long an
(23/03/2017)
Thiếu nữ tử vong tại chỗ vì đã làm 1 việc dại dột trong ngày đèn đỏ
(24/02/2017)
Rượu nếp nương hạ thổ Kiết Tường
(20/02/2017)
Dịch vụ khám sức khỏe định kỳ
(20/02/2017)
Nước uống I-on kiềm - Bí quyết khỏe và đẹp từ Nhật Bản
(20/02/2017)
PHÂN LOẠI DẦU NHỚT THEO CHUẨN SAE
(20/02/2017)
Tin xem nhiều
Rượu nếp nương hạ thổ Kiết Tường
Thiếu nữ tử vong tại chỗ vì đã làm 1 việc dại dột trong ngày đèn đỏ
GIỚI THIỆU SẢN PHẨM DẦU NHỚT CAO CẤP JPWING
Nước uống I-on kiềm - Bí quyết khỏe và đẹp từ Nhật Bản
Dịch vụ khám sức khỏe định kỳ
DUNG DỊCH DƯỠNG DA THẢO DƯỢC KHỬ MÙI HÔI HARU
THỰC PHẨM SINH TỒN (Phi hành gia) – SURVIVAL TABS – VỊ BƠ SỮA
Máy lọc nước RO gia đình Green tech USA
PHÂN LOẠI DẦU NHỚT THEO CHUẨN SAE
Thiết Bị Lọc Thô – Lọc Nước Sinh Hoạt
Thống kê
Đang truy cập
53
Hôm nay
236
Tháng hiện tại
71,706
Tổng lượt truy cập
1,974,397
Tiếp thị liên kết
Bạn đã không sử dụng Site,
Bấm vào đây để duy trì trạng thái đăng nhập
. Thời gian chờ:
60
giây
Đăng nhập
Đăng ký
Hãy đăng nhập thành viên để trải nghiệm đầy đủ các tiện ích trên site
Nhập mã xác minh từ ứng dụng Google Authenticator
Thử cách khác
Nhập một trong các mã dự phòng bạn đã nhận được.
Thử cách khác
Đăng nhập
Quên mật khẩu?
Để đăng ký thành viên, bạn cần khai báo tất cả các ô trống dưới đây
Bạn thích môn thể thao nào nhất
Món ăn mà bạn yêu thích
Thần tượng điện ảnh của bạn
Bạn thích nhạc sỹ nào nhất
Quê ngoại của bạn ở đâu
Tên cuốn sách "gối đầu giường"
Ngày lễ mà bạn luôn mong đợi
Tôi đồng ý với
Quy định đăng ký thành viên

Server: Apache

X-Content-Type-Options: nosniff

X-Frame-Options: SAMEORIGIN

Accept-Ranges: bytes

Cache-Control: private, pre-check=0, post-check=0, max-age=0

Set-Cookie: nv4c_o6GpU_nvvithemever=deleted; expires=Thu, 01-Jan-1970 00:00:01 GMT; Max-Age=0; path=/; domain=.sieutienich.com; httponly

X-XSS-Protection: 1; mode=block

Content-Language: vi

Content-Type: text/html; charset=utf-8


text:
Tin nhanh RSS
Sử dụng RSS của xuatbangiadinh.vn sẽ giúp bạn
luôn có được những thông tin mới nhất từ
Công ty CPDV Xuất bản Giáo dục GIA ĐỊNH.
Sử dụng chương trình đọc RSS (RSS Reader)
-
Chép (copy) đường dẫn (URL) tương ứng với kênh RSS mà bạn ưa thích.
-
Dán (paste) URL vào chương trình đọc RSS.
RSS là gì?
RSS (Really Simple Syndication) là định dạng dữ liệu dựa theo chuẩn XML được sử dụng để chia sẻ và phát tán nội dung Web. Việc sử dụng các chương trình đọc tin (News Reader, RSS Reader hay RSS Feeds) sẽ giúp bạn luôn xem được nhanh chóng tin tức mới nhất từ xuatbangiadinh.vn. Mỗi tin dưới dạng RSS sẽ gồm: Tiêu đề, tóm tắt nội dung và đường dẫn nối đến trang Web chứa nội dung đầy đủ của tin.
Danh mục các kênh RSS của Công ty CPDV Xuất bản Giáo dục Gia Định
Chương trình đọc RSS là gì?
Rss Reader là phần mềm có chức năng tự động lấy tin tức đã được cấu trúc theo định dạng RSS. Một số phần mềm đọc RSS cho phép bạn lập lịch cập nhật tin tức. Với chương trình đọc RSS, bạn có thể nhấn chuột vào tiêu đề của 1 tin để đọc phần tóm tắt của hoặc mở ra nội dung của toàn bộ tin trong một cửa sổ trình duyệt mặc định.
Có rất nhiều phần mềm phục vụ khai thác tin qua định dạng RSS, bạn có thể tham khảo bảng các chương trình đọc RSS bên cạnh và lựa chọn cái bạn thích nhất.
Các chương trình đọc RSS
Windows
- Newz Crawler
- FeedDemon
- Awasu
Mac OS X
- Newsfire
- NetNewsWire
Web
- Bloglines
- My Yahoo!
- NewsGator
Điều kiện sử dụng
Chúng tôi không chịu trách nhiệm về các nội dung của các trang khác ngoài xuatbangiadinh.vn được dẫn trong trang này.
Khi sử dụng lại các tin lấy từ xuatbangiadinh.vn, bạn phải ghi rõ nguồn tin là "Theo xuatbangiadinh.vn" hoặc "xuatbangiadinh.vn".

markdown:
#### Tin nhanh RSS
Sử dụng RSS của
sẽ giúp bạn xuatbangiadinh.vn
luôn có được những thông tin mới nhất từ
. Công ty CPDV Xuất bản Giáo dục GIA ĐỊNH
** Sử dụng chương trình đọc RSS (RSS Reader) **
-
Chép (copy) đường dẫn (URL) tương ứng với kênh RSS mà bạn ưa thích.
-
Dán (paste) URL vào chương trình đọc RSS.
#### RSS là gì?
RSS (Really Simple Syndication) là định dạng dữ liệu dựa theo chuẩn XML được sử dụng để chia sẻ và phát tán nội dung Web. Việc sử dụng các chương trình đọc tin (News Reader, RSS Reader hay RSS Feeds) sẽ giúp bạn luôn xem được nhanh chóng tin tức mới nhất từ
**. Mỗi tin dưới dạng RSS sẽ gồm: Tiêu đề, tóm tắt nội dung và đường dẫn nối đến trang Web chứa nội dung đầy đủ của tin. xuatbangiadinh.vn**
#### Danh mục các kênh RSS của Công ty CPDV Xuất bản Giáo dục Gia Định
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||
|
|
|
#### Chương trình đọc RSS là gì?
Rss Reader là phần mềm có chức năng tự động lấy tin tức đã được cấu trúc theo định dạng RSS. Một số phần mềm đọc RSS cho phép bạn lập lịch cập nhật tin tức. Với chương trình đọc RSS, bạn có thể nhấn chuột vào tiêu đề của 1 tin để đọc phần tóm tắt của hoặc mở ra nội dung của toàn bộ tin trong một cửa sổ trình duyệt mặc định.
Có rất nhiều phần mềm phục vụ khai thác tin qua định dạng RSS, bạn có thể tham khảo bảng các chương trình đọc RSS bên cạnh và lựa chọn cái bạn thích nhất.
#### Các chương trình đọc RSS
** Windows **
- Newz Crawler
- FeedDemon
- Awasu
**Mac OS X**
- Newsfire
- NetNewsWire
**Web**
- Bloglines
- My Yahoo!
- NewsGator
#### Điều kiện sử dụng
Chúng tôi không chịu trách nhiệm về các nội dung của các trang khác ngoài
*được dẫn trong trang này. xuatbangiadinh.vn *
Khi sử dụng lại các tin lấy từ
*, bạn phải ghi rõ nguồn tin là "Theo xuatbangiadinh.vn" hoặc "xuatbangiadinh.vn". xuatbangiadinh.vn*

P3P: CP="NOI ADM DEV PSAi COM NAV OUR OTRo STP IND DEM"

Cache-Control: post-check=0, pre-check=0

Set-Cookie: ja_rasite_tpl=ja_rasite; expires=Thu, 11-Apr-2019 20:42:17 GMT; path=/

Vary: User-Agent

X-Content-Encoded-By: Joomla! 1.5


text:
Sơn nhà tốt là website hàng đầu trong ngành sơn tại Việt Nam. Bán sơn trực tiếp từ nhà máy, chiết khấu cao, uy tín. Sơn nhà tốt cung cấp dịch vụ sơn nhà, thợ sơn nhà uy tín, chuyên nghiệp.
Bảng giá sơn Vigiko mới nhất, được cập nhật liên tục. Bảng giá sơn Vigiko chính xác từ trực tiếp công ty sơn Vigiko. Bảng giá bán lẻ sơn Vigiko. Và bảng giá bán buôn sơn Vigiko.
Sơn nhà tốt sẽ xắp xếp vị trí xếp hạng danh sách công ty sơn được ưa chuộng, quan tâm nhất. Dựa vào đánh giá tự động khách quan, xắp xếp vị trí theo lượt quan tâm của mọi người đến công ty sơn đó. Lượt quan tâm sẽ tăng sau 1 phút cho một người vào xem công ty sơn đó. Nghĩa là một người dù xem bao nhiêu lần trong 1 phút thì lượt xem chỉ tăng lên 1 lần. Hãy vào trang công ty sơn mà bạn yêu thích và tin dùng để chia sẻ lên facebook, google plus để có nhiều người quan tâm đến công ty sơn bạn yêu thích hơn. Từ đó tăng vị trí trong bảng xếp hạng các công ty sơn có mặt tại việt nam được nhiều người quan tâm nhất.
Bảng giá sơn Vigiko dưới đây là bảng giá sơn Vigiko bán lẻ cho khách hàng.
Bảng giá sơn Vigiko chỉ mang mục đích kham khảo. Chúng tôi không chịu trách nhiệm bất cứ việc gì liên quan đến nội dung của bảng giá sơn bên trên. Mong quý khách hàng thông cảm. Xem thêm bảng báo giá sơn các hãng sơn khác.

markdown:
Sơn nhà tốt là website hàng đầu trong ngành sơn tại Việt Nam. Bán sơn trực tiếp từ nhà máy, chiết khấu cao, uy tín. Sơn nhà tốt cung cấp dịch vụ sơn nhà, thợ sơn nhà uy tín, chuyên nghiệp.
Bảng giá sơn Vigiko mới nhất, được cập nhật liên tục. Bảng giá sơn Vigiko chính xác từ trực tiếp công ty sơn Vigiko. Bảng giá bán lẻ sơn Vigiko. Và bảng giá bán buôn sơn Vigiko.
Sơn nhà tốt sẽ xắp xếp vị trí xếp hạng
[danh sách công ty sơn](/cong-ty-son) được ưa chuộng, quan tâm nhất. Dựa vào đánh giá tự động khách quan, xắp xếp vị trí theo lượt quan tâm của mọi người đến công ty sơn đó. Lượt quan tâm sẽ tăng sau 1 phút cho một người vào xem [công ty sơn](/cong-ty-son) đó. Nghĩa là một người dù xem bao nhiêu lần trong 1 phút thì lượt xem chỉ tăng lên 1 lần. Hãy vào trang [công ty sơn](/cong-ty-son) mà bạn yêu thích và tin dùng để chia sẻ lên facebook, google plus để có nhiều người quan tâm đến [công ty sơn](/cong-ty-son) bạn yêu thích hơn. Từ đó tăng vị trí trong bảng xếp hạng các công ty sơn có mặt tại việt nam được nhiều người quan tâm nhất.
Bảng giá sơn Vigiko dưới đây là bảng giá sơn Vigiko bán lẻ cho khách hàng.
Bảng giá sơn Vigiko chỉ mang mục đích kham khảo. Chúng tôi không chịu trách nhiệm bất cứ việc gì liên quan đến nội dung của bảng giá sơn bên trên. Mong quý khách hàng thông cảm. Xem thêm
[bảng báo giá sơn](http://sonnhatot.com/bang-gia-son/) các hãng sơn khác.

WARC-Identified-Payload-Type: text/html

Server: Apache/2.4.6 (CentOS) PHP/7.0.24

Cache-Control: private, must-revalidate


text:
Gương mặt Cựu sv
Nữ trí thức trẻ đem giống lúa Séng cù đến Bản Xen5 tháng 10, 2017
Không chấp nhận Phó chủ tịch xã là nữ
Sau khi tốt nghiệp Đại học Lâm nghiệp, Ninh Thị Kim Thảo (sinh năm 1989) "đầu quân" về vùng khó khăn công tác theo Dự án 600 trí thức trẻ ưu tú, có trình độ đại học tăng cường về làm Phó Chủ tịch UBND xã thuộc 64 huyện nghèo (Dự án 600 Phó Chủ tịch xã).
Chị Thảo chia sẻ: Sau khi tốt nghiệp đại học, tôi đã mạnh dạn viết đơn tình nguyện xin tham gia dự án 600 Tri thức trẻ. Ban đầu cũng khó khăn vì gia đình không ai đồng ý, thế nhưng, với mong muốn được thử thách bản thân, tôi chỉ mong sao được đóng góp sức trẻ của mình cho cộng đồng và nhất là đem những gì học được đến với bà con nhân dân vùng khó.
Năm 2012, Ninh Thị Kim Thảo nhận công tác tại Bản Xen- một xã vùng thấp của huyện Mường Khương, tỉnh Lào Cai, có 12 đồng bào dân tộc sinh sống. Chấp nhận đến môi trường mới xa gia đình, xa người thân, chị Thảo vẫn hồi hộp khi nhận quyết định lên đường.
Thời gian đầu mới về địa phương, Bản Xen là một xã có trình độ dân trí rất thấp, đời sống nhân dân gặp muôn vàn khó khăn. Nhiều người cũng không đồng ý để một sinh viên trẻ mới ra trường làm cán bộ xã, lại là một cô gái. Đó là thời gian chị Thảo nỗ lực nhất để không chỉ giúp bà con, mà còn vượt qua chính mình.
Chăm chỉ làm việc, nắm bắt tình hình và thân thiện, bà con nhân dân dường như càng yêu quý thêm cô gái trẻ làm cán bộ xã. Hằng ngày, cô đến tận từng hộ dân để tìm hiểu về đời sống tình cảm, tâm tư nguyện vọng và sinh hoạt của từng gia đình. Hiểu được như cầu kiếm sống và làm giàu của bà con nhưng vẫn còn bế tắc bởi bao nhiêu năm vẫn chỉ làm nương mà không khá lên được, chị trăn trở rồi lại lao vào tìm hiểu, nghiên cứu. Tình cảm của mọi người dành cho chị ngày một nhiều hơn, giờ họ còn coi chị như người con của Bản Xen, như người thân trong gia đình.
Đưa giống lúa mới về Bản Xen
Sau thời gian học hỏi, chị quyết tâm đưa giống lúa mới Séng cù vào sản xuất nông nghiệp với mong muốn được nâng cao năng suất lao động. Thế nhưng, hiểu được rằng đổi mới không thể làm ngay được mà cần nắm bắt được tình hình, điều kiện và tâm nguyện của nhân dân, cho đến năm 2016, chị mới thực hiện được ý tưởng của mình.
Tình cảm của bà con trong bản dành cho Thảo ngày một nhiều hơn. Họ coi Thảo như người con của Bản Xen, như người thân trong gia đình.
Ban đầu, Phó chủ tịch xã Ninh Thị Kim Thảo đề xuất với lãnh đạo xã cho trồng thử nghiệm để xem xét. Sau khi thấy giống lúa mới đem lại sản lượng cao, nhân dân trong vùng bắt đầu trồng đại trà.
Từ ngày đưa giống lúa Séng cù vào sản xuất nông nghiệp, cơ cấu giống cây trồng, mùa vụ ở Bản Xen đã có nhiều chuyển biến rõ nét, từng bước hình thành vùng chuyên canh, vùng sản xuất hàng hóa mang lại giá trị kinh tế cao. Không chỉ ở Bản Xen mà giống lúa mới cho năng suất cao này còn được nhân rộng ở nhiều cánh đồng lớn của huyện Mường Khương.
Ngay trong vụ sản xuất đầu tiên, năng suất và sản lượng lúa tại cánh đồng một giống tăng 25%, đem lại giá trị kinh tế từ 90-100 triệu đồng/10ha/vụ, tiết kiệm được chi phí sản xuất cho người dân. Không chỉ phát triển kinh tế bởi mô hình cánh đồng lúa Séng cù, Ninh Thị Kim Thảo còn đưa đến cho bà con mô hình liên kết sản xuất ớt Mường Khương đạt 128 triệu đồng/ha, cao gấp 2 - 2,5 lần so với trồng ngô, lúa, trở thành sản phẩm hàng hóa tương ớt có thương hiệu tại Lào Cai.
Hiện, xã Bản Xen mở rộng diện tích lúa Séng cù lên 25 ha trong vụ sản xuất 2017. Được học trong môi trường Đại học Lâm nghiệp, chị quyết không để uống phí những kiến thức thu được và đem truyền lại cho nhân dân vùng khó. Chị tích cực tham mưu triển khai các mô hình chăn nuôi theo tiêu chuẩn VietGap. Qua đó từng bước nâng cao chất lượng và năng suất vật nuôi, góp phần không nhỏ trong công tác bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu tại địa phương.
Mô hình sản xuất cánh đồng một giống lúa Séng cù tại xã Bản Xen đã ghi dấu ấn thành công của Ninh Thị Kim Thảo. Ngay năm đầu tiên (2016), với việc phát triển mô hình kinh tế này, chị đã được Trung ương Đoàn TNCS Hồ Chí Minh tuyên dương là một trong 45 "Cán bộ công chức, viên chức trẻ giỏi toàn quốc". Mới đây, chị là một trong 60 đội viên tiêu biểu của Dự án 600 Tri thức trẻ được Bộ nội vụ và Trung ương Đoàn tuyên dương.
Ngọc Trang(http://giaoducthoidai.vn)

markdown:
#
Gương mặt Cựu sv
## Nữ trí thức trẻ đem giống lúa Séng cù đến Bản Xen5 tháng 10, 2017
**Không chấp nhận Phó chủ tịch xã là nữ**
Sau khi tốt nghiệp Đại học Lâm nghiệp, Ninh Thị Kim Thảo (sinh năm 1989) "đầu quân" về vùng khó khăn công tác theo Dự án 600 trí thức trẻ ưu tú, có trình độ đại học tăng cường về làm Phó Chủ tịch UBND xã thuộc 64 huyện nghèo (Dự án 600 Phó Chủ tịch xã).
Chị Thảo chia sẻ: Sau khi tốt nghiệp đại học, tôi đã mạnh dạn viết đơn tình nguyện xin tham gia dự án 600 Tri thức trẻ. Ban đầu cũng khó khăn vì gia đình không ai đồng ý, thế nhưng, với mong muốn được thử thách bản thân, tôi chỉ mong sao được đóng góp sức trẻ của mình cho cộng đồng và nhất là đem những gì học được đến với bà con nhân dân vùng khó.
Năm 2012, Ninh Thị Kim Thảo nhận công tác tại Bản Xen- một xã vùng thấp của huyện Mường Khương, tỉnh Lào Cai, có 12 đồng bào dân tộc sinh sống. Chấp nhận đến môi trường mới xa gia đình, xa người thân, chị Thảo vẫn hồi hộp khi nhận quyết định lên đường.
Thời gian đầu mới về địa phương, Bản Xen là một xã có trình độ dân trí rất thấp, đời sống nhân dân gặp muôn vàn khó khăn. Nhiều người cũng không đồng ý để một sinh viên trẻ mới ra trường làm cán bộ xã, lại là một cô gái. Đó là thời gian chị Thảo nỗ lực nhất để không chỉ giúp bà con, mà còn vượt qua chính mình.
Chăm chỉ làm việc, nắm bắt tình hình và thân thiện, bà con nhân dân dường như càng yêu quý thêm cô gái trẻ làm cán bộ xã. Hằng ngày, cô đến tận từng hộ dân để tìm hiểu về đời sống tình cảm, tâm tư nguyện vọng và sinh hoạt của từng gia đình. Hiểu được như cầu kiếm sống và làm giàu của bà con nhưng vẫn còn bế tắc bởi bao nhiêu năm vẫn chỉ làm nương mà không khá lên được, chị trăn trở rồi lại lao vào tìm hiểu, nghiên cứu. Tình cảm của mọi người dành cho chị ngày một nhiều hơn, giờ họ còn coi chị như người con của Bản Xen, như người thân trong gia đình.
**Đưa giống lúa mới về Bản Xen**
Sau thời gian học hỏi, chị quyết tâm đưa giống lúa mới Séng cù vào sản xuất nông nghiệp với mong muốn được nâng cao năng suất lao động. Thế nhưng, hiểu được rằng đổi mới không thể làm ngay được mà cần nắm bắt được tình hình, điều kiện và tâm nguyện của nhân dân, cho đến năm 2016, chị mới thực hiện được ý tưởng của mình.
Tình cảm của bà con trong bản dành cho Thảo ngày một nhiều hơn. Họ coi Thảo như người con của Bản Xen, như người thân trong gia đình.
Ban đầu, Phó chủ tịch xã Ninh Thị Kim Thảo đề xuất với lãnh đạo xã cho trồng thử nghiệm để xem xét. Sau khi thấy giống lúa mới đem lại sản lượng cao, nhân dân trong vùng bắt đầu trồng đại trà.
Từ ngày đưa giống lúa Séng cù vào sản xuất nông nghiệp, cơ cấu giống cây trồng, mùa vụ ở Bản Xen đã có nhiều chuyển biến rõ nét, từng bước hình thành vùng chuyên canh, vùng sản xuất hàng hóa mang lại giá trị kinh tế cao. Không chỉ ở Bản Xen mà giống lúa mới cho năng suất cao này còn được nhân rộng ở nhiều cánh đồng lớn của huyện Mường Khương.
Ngay trong vụ sản xuất đầu tiên, năng suất và sản lượng lúa tại cánh đồng một giống tăng 25%, đem lại giá trị kinh tế từ 90-100 triệu đồng/10ha/vụ, tiết kiệm được chi phí sản xuất cho người dân. Không chỉ phát triển kinh tế bởi mô hình cánh đồng lúa Séng cù, Ninh Thị Kim Thảo còn đưa đến cho bà con mô hình liên kết sản xuất ớt Mường Khương đạt 128 triệu đồng/ha, cao gấp 2 - 2,5 lần so với trồng ngô, lúa, trở thành sản phẩm hàng hóa tương ớt có thương hiệu tại Lào Cai.
Hiện, xã Bản Xen mở rộng diện tích lúa Séng cù lên 25 ha trong vụ sản xuất 2017. Được học trong môi trường Đại học Lâm nghiệp, chị quyết không để uống phí những kiến thức thu được và đem truyền lại cho nhân dân vùng khó. Chị tích cực tham mưu triển khai các mô hình chăn nuôi theo tiêu chuẩn VietGap. Qua đó từng bước nâng cao chất lượng và năng suất vật nuôi, góp phần không nhỏ trong công tác bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu tại địa phương.
Mô hình sản xuất cánh đồng một giống lúa Séng cù tại xã Bản Xen đã ghi dấu ấn thành công của Ninh Thị Kim Thảo. Ngay năm đầu tiên (2016), với việc phát triển mô hình kinh tế này, chị đã được Trung ương Đoàn TNCS Hồ Chí Minh tuyên dương là một trong 45 "Cán bộ công chức, viên chức trẻ giỏi toàn quốc". Mới đây, chị là một trong 60 đội viên tiêu biểu của Dự án 600 Tri thức trẻ được Bộ nội vụ và Trung ương Đoàn tuyên dương.
**Ngọc Trang(**http://giaoducthoidai.vn **)**

Set-Cookie: COOKIE_SUPPORT=true; Expires=Sun, 21-Apr-2019 21:18:22 GMT; Path=/

Liferay-Portal: Liferay Portal Community Edition 6.1.0 CE (Paton / Build 6100 / January 6, 2012)


text:
Luận văn: Thị trường bất động sản
Chia sẻ: Nguyenthi Mai | Ngày: | Loại File: DOC | Số trang:169
lượt xem 368
download
Luận văn: Thị trường bất động sản
Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế. Với mô hình kinh tế kế hoạch tập trung của nước ta trước đây thị trường này chưa phát triển. Trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng XHCN có sự quản lý của Nhà nước....
Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!
Nội dung Text: Luận văn: Thị trường bất động sản
- Luận văn Thị trường bất động sản
- M U I. Mục đích nghiên cứu Bất động sản (BĐS) gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội. Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động thị trường BĐS là một trong những thị trường đầu vào của quá trình sản xuất. Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế. Với mô hình kinh tế kế hoạch tập trung của nước ta trước đây thị trường này chưa phát triển. Trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng XHCN có sự quản lý của Nhà nước những năm vừa qua, thị trường BĐS nước ta đã đang hình thành và phát triển với tốc độ nhanh và hết sức phức tạp. Nền kinh tế nước ta trong những năm qua đã chấm dứt được tình trạng suy thoái, phát triển tương đối toàn diện và liên tục tăng trưởng với nhịp độ cao. Từ năm 1986 nền kinh tế nước ta chuyển từ nền kinh tế kế hoạch tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội có sự điều chỉnh của Nhà nước, nền kinh tế nhiều thành phần đang được hình thành rõ nét. Nền kinh tế nước ta được chuyển đổi một bước theo hướng khai thác khả năng đầu tư và phát triển toàn diện xã hội, lấy hiệu quả kinh tế xã hội làm tiêu chuẩn chọn phương hướng hiệu quả quy mô đầu tư. Thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nhiều điều kiện ưu việt thu hút vốn đầu tư của cả nước và quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò trung tâm kinh tế văn hoá khoa học kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại, liên kết thúc đẩy và lôi kéo các vùng khác phát triển. Để tăng cường đầu tư tại các vùng đô thị trên và các khu công nghiệp Nhà nước cần quan tâm đến việc xây dựng chính sách ưu tiên và luật pháp nhằm bảo hộ quyền lợi hợp pháp và lợi ích chính đáng của chủ đầu tư hình thành đồng bộ các loại thị trường hàng hoá, dịch vụ, sức lao động, vốn, kỹ thuật công nghệ trong đó nổi bật lên là thị trường BĐS. 2
- Thực tế cho thấy nếu đầu tư và phát triển đúng mức thì thị trường BĐS sẽ rạo ra những kết quả to lớn: Kinh doanh BĐS tạo ra lợi nhuận lớn vì vậy dễ dàng hấp dẫn vốn đầu tư và BĐS nhất là vốn nước ngoài và vốn tích luỹ của các tầng lớp dân cư Nhà nước sẽ tăng nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất Thị trường BĐS dưới sự quản lý và điều chỉnh của Nhà nước sẽ phát triển lành mạnh, hiện tượng kinh doanh ngầm đựơc xoá bỏ Nhà ở và đất ở là lĩnh vực quan trọng chứa đựng các yếu tố kinh tế – xã hội – chính trị, do vậy quản lý và phát triển đúng mức thị trường BĐS sẽ kéo theo nhiều yếu tố khác như: sử dụng đất đúng mục đích tránh lãng phí đất, tạo được chỗ ở cho nhân dân, đảm bảo chính sách quy hoạch của Nhà nước… Tuy nhiên hiện nay do tác động của cơ chế thị trường, do biện pháp quản lý còn yếu kém thiếu đồng bộ nên thị trường BĐS ở nước ta hình thành tự phát thiế u tổ chức ngoài tầ m quản lý. Tình hình phát triển của thị trường BĐS chưa lành mạnh ảnh hưởng lớn tới sự phát triển nông thôn và đô thị theo quy hoạch gây thất thu cho ngân sách nhà nước và ảnh hưởng không nhỏ tới tâm lý người dân. Những tiêu cực trong quá trình hoạt động thể hiện rõ ở những điể m sau: Tỷ lệ giao dịch phi chính thức cao. Thị trường “ngầm” phát triển mạnh nạn đầu cơ đất đai gây hỗn loạn thị trường. Mất cân bằng cung cầu do nhu cầu của người dân tăng nhanh. Thị trường nóng lạnh bất thường, gía cả dễ biến động. Thông tin về thị trường không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận nên xuất hiện nhiều “cò mồi” đất đai nhà ở. Quy trình mua bán phức tạp qua nhiều khâu trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao. Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước và ngoài nước trong cơ 3
- chế chính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nước về lĩnh vực BĐS và thị trường BĐS. Trong những năm qua mặc dù Nhà nước đã tập trung nhiều sức lực và tiền của nhằm giải quyết vấn đề trên nhưng thực tế đây vẫn là vấn đề còn nhiều bế tắc cần khắc phục và giải quýêt. Điều này luôn thúc đẩy các nhà quản lý phải nhanh chóng tìm ra các biện pháp hỗ trợ nhằ m quản lý và thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS. II. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Thị trường BĐS là thị trường rộng lớn bao gồm thị trường đất và thị trường nhà đất. Trong phạm vi của đề tài tốt nghiệp chỉ đi vào phân tích một số biện pháp thúc đẩy thị trường BĐS nhà đất. Trong thị trường nhà đất cũng phân thành nhiều loại theo từng phạm vi như. Theo yếu tố sử dụng phân ra thành: thị trường nhà ở, thị trường khách sạn, thị trường văn phòng, thị trường công nghiệp. Theo khu vực địa lý có thị trường nhà đất ở các đô thị, thị trường nhà đất ở nông thôn, thị trường nhà đất ở các đô thị lớn…Ngoài ra còn nhiều cách phân loại khác sẽ được đề cập kỹ trong phần sau. Do thời gian có hạn cũng như trình độ còn hạn chế đồ án tốt nghiệp chỉ đi sâu vào thị trường nhà đất tại Hà Nội, nơi mà thị trường BĐS phát triển tương đối sớm và cũng tương đối phức tạp thu hút sự quan tâm của các nhà quản lý và có ảnh hưởng sâu sắc tới nền kinh tế. Đối tượng nghiên cứu của khoa học thị trường nhà đất là nghiên cứu các yếu tố cơ bản của thị trường nhà đất như: cung, cầu, giá cả nhà đất và mối quan hệ giữa chúng đồng thời nghiên cứu các nguyên tắc, phương pháp định giá nhà đất cũng như sự tác động của Nhà nước đối với loại thị trường này nhằm góp phần phát triển thị trường nhà đất đạt hiệu quả cao. 4
- Để nắm được nội dung của khoa học thị trường nhà đất cần phải trang bị kiến thức của nhiều khoa học khác có liên quan như: quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở, kinh tế tài nguyên đất, kinh tế đô thị, kinh tế nông thôn, quy hoạch đất đai, kinh tế xây dựng… Các phương pháp dùng để nghiên cứu là: phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp hệ thống, phương pháp thống kê, phương pháp toán học, phương pháp tổng kết thực tiễn để làm sáng tỏ phong phú thêm những vấn đề về lý luận. III Nội dung của đồ án tốt nghiệp Chương I: Một số vấn đề về thị trường BĐS I. Khái niệ m BĐS II. Khái niệ m thị trường BĐS 1. Khái niệ m 2. Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển thị trường BĐS 3. Phân loại thị trường BĐS III. Khái quát về thị trường nhà đất 1. Khái niệ m thị trường nhà đất. 2. Đặc điểm của thị trường nhà đất. 3. Vị trí của thị trường nhà đất trong nền kinh tế quốc dân Chương II. Thực trạng tình hình phát triển thị trường nhà đất tại Hà Nội I. Những mặt được của việc phát triển thị trường nhà đất II. Những tồn tại yếu kém trong phát triển thị trường nhà đất và hậu quả III. Nguyên nhân của những yếu kém trên Chương III. Một số biện pháp thúc đẩy thị trường nhà đất A. Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS – nhà đất tại một số nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam. I. Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS – nhà đất tại một số nước. 5
- II. Các bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam B. Một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trường Nhà đất tại Hà Nội I. Nhóm các phương pháp chung về pháp lý, tài chính II. Biện pháp đổi mới công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể về phát triển các vùng và sử dụng đất đai có hiệu quả đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội đất nước. III. Biện pháp tạo lập và phát triển thị trường hàng hoá cho thị trường nhà đất IV. Biện pháp xây dựng năng lực thể chế và tổ chức tham gia thị trường nhà đấ t V. Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bằng việc sử dụng các biện pháp tài chính VI. Biện pháp tăng cường hiệu quả và năng lực quản lý nhà nước đối với thị trường nhà đất VII. Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trường nhà đất VIII. Ứng dụng các biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trường nhà đất 6
- Chương I MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN. I.Khái niệm về bất động sản (BĐS) Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “ bất động sản” và “ động sản”. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sản như trên, đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản”. Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Pháp, Nhật, Đức…), nhưng có nước (Nga) quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác về những tài sản “ gắn liền” với những đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những “mùa 7
- màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây được coi là động sản. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật dân sự Nhật Bản, Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó điều 100 Luật dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một hệ thống nhất với đất đai và các tài sản gắn với việc sở hữu đất”. Luật dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất. Theo Mc Kenzie and Betts. 1996.trang 3: “BĐS bao gồm đất đai và những tài sản không di dời được được quy định bởi pháp luật”. Hiện nay có nhiều quan niệ m khác nhau về BĐS, có thể có ba khái niệ m như sau: Khái niệm 1: BĐS là đất, cùng với nhà và các phương tiện khác trên đất Đây là khái niệ m chưa đủ bởi không quy định rõ các phương tiện trên đất như thế nào thì được coi là BĐS. Khái niệm 2: BĐS là 1, Đất 2, Nhà và các công trình khác xây trên đất Khái niệm này khác các khái niệm trên ở chỗ: coi những vật không di dời được là BĐS, có hai thứ không di dời được đó là đất và nhà. Khái niệ m này tách nhà khỏi đất. Khái niệm 3: Theo điều 181 Bộ luật dân sự (năm 1995) BĐS là tài sản không di dời được bao gồm: - Đấ t - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xây dựng gắn liền với nhà ở - Các tài sản khác gắn liền với đất - Các tài sản khác do pháp luật quy định Khái niệ m thứ 3 có ưu điểm: - Một là: BĐS là tài sản không thể di dời được, yếu tố không thể di dời được như là yếu tố số 1. 8
- - Hai là: Kể thứ tự các yếu tố không di dời được như: nhà xây trên đất, vật xây dựng gắn liền với nhà ngoài ra còn có các tài sản cố định khác do pháp luật quy định bởi vì: trong BĐS thì có tài sản cố định. Ở đây không kể tài sản cố định nói chung theo nghĩa trong kế toán (tàu thuỷ, máy bay, máy móc thiết bị…) là vật có thể di dời đựơc tuy nhiên không phải là BĐS. BĐS chỉ bao gồm những tài sản cố định gắn liền với nhà mà thôi. Nói chung BĐS là đất và các công trình vật kiến trúc đã xây dựng trên đó. Các khái niệm về BĐS Khái niệm 1 Khái niệm 2 Khái niệm 3 BĐS là đất, BĐS là: BĐS là tài sản không di dời được v ới cùng - Đất, bao gồm: nhà và các - Nhà và - Đất; phương tiện các công khác trên - Nhà ở, công trình xây dựng gắn trình khác đất liền với đất kể cả tài sản xây dựng xây trên đất gắn liền với nhà ở; - Các tài sản khác gắn liền với đất; - Các tài sản khác do pháp luật quy II. Khái niệm về thị trường bất động sản 1. Khái niệm Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây dựng và phát triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường. Đến nay về cơ bản chúng 9
- ta đã hình thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trường, trong đó một số thị trường đã phát triển khá như thị trường các sản phẩm đầu ra, nhất là thị trường hàng hoá và một số sản phẩm phục vụ. Tuy nhiên, đối với các thị trường sản phẩ m đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát triển sản xuất kinh doanh như thị trường vốn thị trường lao động đặc biệt là thị trường BĐS lại mới chỉ trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển. Có thể thấy rằng bản thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, nó phụ thuộc vào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng v.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS. Hiện nay quan niệm về thị trường BĐS cũng đang đựơc tranh luận và nổi lên một số ý kiến như sau: Khái niệm 1: Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định. Khái niệm 3: Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất. Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trường bất động sản là một mô hình, một tổ chức để các quyền có liên quan đến đất được thực hiện một cách độc lập. Tuy rằng tính khách quan của thị trường BĐS là quan hệ giao dịch mua bán BĐS theo quy luật đặc thù của thị trường giá trị nhưng về chủ quan là sự giao dịch đó phải được tổ chức theo một ý đồ nhất định. 10
- Có thể mô tả thị trường BĐS theo mô hình sau: 11
- Quản lý nhà nước Người mua - Quy luật cung Lợi Quy Quy cầu Người ích luật luật bán - Khan hiếm đặc giá - Cạnh tranh thù trị - Độc quyền Ngườ Ngườ B ĐS - Lợi nhuận i sở i sử - ……… hữ u dụng Giá Giá đất đất Quan hệ quốc tế hội nhập Do quan niệm khác nhau về hàng hoá BĐS và phạ m vi thị trường nên có một số quan niệm khác nhau về thị trường BĐS. Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS và thị trường đất đai là một bởi vì tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS được. Do đó đất đai bản thân nó là BĐS đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS nào khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường BĐS và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS. Trên thực tế, có một số người cho rằng thị trường BDS là thị trường nhà đất (thị trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nứơc ta vì cho rằng chỉ có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường. Cũng giống như quan niệm trên BĐS nhà đất chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS trên thị trường. Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ. 12
- Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trường BĐS là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trường. Khái niệ m này phản ánh trực diện các hoạt động của thị trường cụ thể. Khái niệm này dễ làm người ta nhận biết phạ m vi và nội dung của thị trường BĐS hơn là khái niệm có tính khái quát. Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán trao đổi cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trường có sự quản lý của nhà nước. Ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là hoạt động của thị trường BĐS ở hầu hết các nước đều được điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước. Các khái niệm về thị trường BĐS Khái niệm 3 Khái niệm 1 Khái niệm 2 Thị trường BĐS Thị trường bất Thị trường BĐS là thị trường của là tổ chức các động sản là tổng hoạt động mua quyền có liên quan hoà các giao dịch bán, trao đổi, cho đến đất sao cho dân sự về BĐS tại thuê, thế chấp, chúng có thể trao một địa bàn nhất chuyển nhượng đổi giá trị giữa các định, trong thời quyển sử dụng cá nhân hoặc thực gian nhất định. BĐS theo quy luật thể. Các quyền này của thị trường có độc lập với các đặc sự quản lý của tính vật chất mà Nhà nước thường được gọi là đất 13
- 2. Tính tất yếu của quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS Quá trình hình thành và phát triển của thị trường BĐS là một quá trình tất yế u khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hoá. Cơ sở kinh tế – xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá là phân công lao động giữa người sản xuất này và người sản xuất khác, do quan hệ khác nhau về tư liệu sản xuất quy định. Con người ngoài các nhu cầu về ăn mặc, làm việc, lao động… thì nhà ở cũng là một nhu cầu không thể thiếu đựơc của cuộc sống. Ổn định chỗ ở là công việc đầu tiên con người cần làm trước khi bắt tay vào thực hiện các dự định tiếp theo. Hiện nay trong khi dân số đang tăng nhanh, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mức sống của con người ngày càng tăng lên … nhu cầu về nhà ở và đất đai do vậy cũng tăng lên, trong khi đó đất đai và nhà ở lại có hạn việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê… là một hoạt động tất yếu phải diễn ra. Bên cạnh đó thì các yếu tố xã hội như tâm lý, thói quen tập quán cũng ảnh hưởng đáng kể tới việc nảy sinh nhu cầu về BĐS. Ngày nay khi cuộc sống ở các đô thị ngày càng phát triển thì số thế hệ trong một gia đình giảm đi, nhu cầu được sống riêng tăng lên, con cái khi đã lớn đều có mong muốn được có phòng riêng do vậy nhu cầu xây dựng mở rộng chỗ ở tăng nên. Điều này là một trong những nguyên nhân dẫn tới nhu cầu về BĐS tăng lên. Trong nền kinh tế thị trường khi mà đã có cầu, lợi nhuận mà cầu này mang lại lại rất lớn, pháp luật lại không cấm thì tất yếu người ta sẽ tìm cách đáp ứng cung. Cung cầu gặp nhau trên cơ sở pháp luật cho phép thì tất yếu hình thành thị trường. Nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường thì mọi yếu tố đầu vào sản xuất và đầu ra sản phẩm đều trở thành hàng hoá và hình thành các loại thị trường chuyên biệt phát triển ở các mức độ khác nhau. Trong điều kiện đó nếu không thừa nhận các BĐS là hàng hoá, không thừa nhận thị trường BĐS thì sẽ tạo nên 14
- sự khuýêt thiếu, kém đồng bộ trong hệ thống thị trường làm suy yếu động lực thúc đẩy của cơ chế thị trường tới sự vận hành của nền kinh tế. Thị trường BĐS là một bộ phận của hệ thống thị trường. Nói như thế có nghĩa là thị trường BĐS là một loại thị trường, nó tồn tại và phát triển theo quy luật riêng nhưng cũng chịu ảnh hưởng của các loại thị trường khác và của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội khác. Xã hội càng phát triển thì nhà đất, đất càng có vai trò quan trọng. Việt Nam phát triển nền kinh tế theo định hướng xã hội chủ nghĩa, trong bối cảnh như vậy càng phải hiểu rõ thị trường BĐS như một bộ phận cấu thành của thị trường nước nhà có tính tới điều kiện hội nhập quốc tế. Chắc chắn việc xây dựng nền kinh tế thị trường của nứơc ta còn cần nhiều thời gian cho việc hoàn thiện thị trường BĐS. Với lý do như trên có thể khẳng định là sự hình thành và tồn tại và phát triển của thị trường BĐS không phải là trước mắt mà còn là lâu dài. 3. Phân loại thị trường BĐS * Theo các cấp của thị trường Thị trường cấp I: Thị trường cấp I: là thị trường người sở hữu đất chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác. Thị trường này hoàn toàn do Nhà nước khống chế Thị trường cấp II: là thị trường người được cấp quyền sử dụng đất tái chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong thị trường này cả người bán và người mua đều không phải là người sở hữu đất đai họ chỉ tham gia mua bán quyền sử dụng đất. Thị trường cấp III: là thị trường người sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng đất hoặc cho thuê BĐS nằm trên đất đai. * Theo đối tượng của thị trường - Thị trường nhà ở - Thị trường khách sạn - Thị trường nhà cho thuê - Thị trường văn phòng 15
- * Theo mục đích sử dụng - Thị trường mua và bán - Thị trường cho thuê - Thị trường thế chấp, bảo hiểm * Theo khu vực - Thị trường BĐS ở đô thị - Thị trường BĐS ở nông thôn - Thị trường BĐS ở các đô thị lớn Phân loại thị trường BĐS Theo mục đích Theo các cấp Theo đối Theo khu vực sử dụng của thị trường tượng của thị trường Thị trường Thị trường Thị trường BĐ S ở đ ô c ấp I Thị trường mua bán thị Thị trường nhà ở Thị trường Thị trường cấp II Thị trường cho thuê Trị trường BĐ S ở khách sạn cấp III Thị trường Thị trường nông thôn thế chấp, nhà cho Thị trường bảo hiểm thuê BĐS ở các Thị trường đô thị lớn VP III. Khái quát về thị trường nhà đất 1. Khái niệm Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường nhà đất ngày càng được hình thành và phát triển. Thị trường nhà đất được coi là một bộ phận của thị 16
- trường BĐS và là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà và đất cũng như các dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó. Thị trường nhà đất là thị trường các yếu tố nhà và đất hợp thành. Theo nghĩa hẹp, thị trường nhà đất gồm thị trường các yếu tố nhà và đất ở, vườn tược, khuôn viên gắn liền với nhà. Theo nghĩa rộng, thị trường nhà đất bao gồm đất ở, vườn tược và khuôn viên gắn liền với nhà và đất để sử dụng cho các mục đích khác. Trên thực tế hiện nay ở nước ta một số ý kiến quan niệm về thị trường BĐS theo nghĩa hẹp đồng nghĩa là thị trường nhà đất. Thị trường nhà đất trước hết được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà đất cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó. Quá trình trao đổi – mua và bán nhà đất luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau. Ở nước ta, trong các văn bản pháp luật nhà nước quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và Nhà nước giao cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Các tổ chức cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng đất theo quy định của pháp luật: quyền chuyển đổi, quyền chuyể n nhượng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền thế chấp và quyền kinh doanh góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh. Do vậy ở nước ta thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường nhà đất là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Vì vậy thị trường nhà đất có thể hình dung một cách trừu tượng là nơi mà người mua và người bán thoả thuận được với nhau về số lượng, chất lượng và giá cả hàng hoá. 2. Đặc điểm của thị trường nhà đất Thị trường nhà đất là một bộ phận chủ yếu của thị trường BĐS. Thị trường nhà đất được hình thành và phát triển cùng với qúa trình phát triển hàng hoá trong nền kinh tế thị trường. Thị trường nhà đất có các đặc điểm sau: 17
- 2.1.Thị trường nhà đất mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc Nhà đất là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, địa phương khác nhau. Đồng thời đất đai không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được, tâm lý, thị hiếu, tập quán cũng không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được. Thị trường nhà đất thường bao gồm hàng loạt thị trường nhỏ, mỗi thị trừơng mang bản chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đồng đều giữa các vùng miền do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn hoá xã hội khác nhau quy định. 2.2. Thị trừơng nhà đất là thị trường không hoàn hảo Do nhà đất có tính dị biệt (xuất phát từ đặc trưng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của diều kiện tự nhiên cũng như truyền thống, tập quán sử dụng), tin tức thị trường bị hạn chế, thị trường nhà đất mang tính chất độc quyền hơn thị trường hàng hoá nên thị trường nhà đất là thị trường cạnh tranh không đầy đủ. Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS. Bất cứ Nhà nước nào đều có sự can thiệp vào thị trường nhà đất ở các mức độ khác nhau trong đó chủ yếu là đất ở để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. Nhà nước lập quy hoạch kinh tế – xã hội và quy hoạch sử dụng đất, tạo cơ sở cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tạo quỹ đất mới, đầu tư để tăng giá trị đất, quy định khung pháp luật để quản lý việc sử dụng đất. Nhà nước còn can thiệp trực tiếp thị trường nhà đất bằng biện pháp đấu giá quyền sử dụng đất, sử dụng quỹ đất công để điều hoà thị trường…Do đó không thể bỏ qua vai trò của Nhà nước khai thác đất đai như một nguồn tài nguyên to lớn cho sự phát triển. Tuy nhiên đối với thị trường các sản phẩ m nhà đất hoàn chỉnh như nhà ở tại khu đô thị đã ổn định về quy hoạch (thị trường thứ cấp), Nhà nước cần tôn trọng tính thị trường và tạo điều kiện để thị trường này phát triển. 18
- 2.3. Cung trong thị trường nhà đất phản ứng chậm hơn so với cầu và là nguồn cung có giới hạn tương đối. Mọi hàng hoá được đưa ra thị trường khi được thừa nhận và xuất hiện cầu tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung nhanh chóng. Tuy nhiên khi cầu về nhà đất tăng lên thì cung nhà đất trên thị trường nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng như các hàng hoá thông thường khác bởi vì việc tăng cung nhà đất với một loại mục đích cụ thể nào đó cần có thời gian dành cho tạo nguồn cung thị trường như xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng, mua đất, xin cấp phép xây dựng, thiết kế, thi công… “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tê, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng” – (Luật đất đai năm 1993). Đất đai bao gồm các loại sau: Đất nông nghiệp; - Đất lâm nghiệp; - Đất khu dân cư nông thôn; - Đất đô thị; - Đất chuyên dùng; - Đất chưa sử dụng - Nhà ở chỉ được xây dựng trên các khu đất đã được Nhà nước cho phép phù hợp với quy định của pháp luật và quy hoạch của Nhà nước. Ngày nay khi nhu cầu về nhà đất tăng nhanh đã dẫn đến tình trạng người dân tự động chuyển mục đích sử dụng đất sang xây dựng nhà ở. Trên thực tế cung không nhất thiết cố định cho từng mục đích sử dụng cụ thể nhưng tổng cung đất là cố định và hạn chế bằng kiể m soát quy hoạch có ảnh hưởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung cho những mục đích cụ thể đó. 19
- 2.4. Thị trường nhà đất có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường tài chính – tiền tệ Hàng hoá nhà đất là loại hàng hoá có gía trị lớn do đó các hoạt động giao dịch, đầu tư, kinh doanh trên thị trường nhà đất đều có nhu cầu rất lớn về vốn. Một phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh nhà đất được huy động trên thị trường đồng thời một lượng vốn đựơc huy động trên thị trường tài chính được đầu tư trên thị trường nhà đất – một thị trường đầu tư được ưa chuộng do lợi nhuận thu được cao. Hàng hoá nhà đất có giá trị lớn có một số đặc điể m như không thể di dời, lâu bền … nên thường đóng vai trò là tài sản thế chấp trong hoạt động vay mượn trên thị trường vốn. Chính vì vậy, thị trường nhà đất của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vố n phát triển lành mạnh và ổn định. Muốn có thị trường BĐS lành mạnh thì phải có thị trường tiền tệ hùng mạnh làm hậu thẫu. Nhưng huy động vốn trong thị trường tiền tệ nhà kinh doanh nhà đất phải luôn nắm vững một đặc tính kinh tế của nhà đất là khó chuyển đổi nó ngay thành tiền, chẳng hạn để kịp trả nợ kịp thời hay để góp vốn kinh doanh những người mua nhà đất cũng cần vay tiền trong thị trường tiền tệ. Nếu không có cơ chế cho vay để mua nhà này thì thị trường khó mà phát triển mạnh mẽ. Giữa hai thị trường này có mối liên hệ khăng khít, biến động của thị trường này sẽ dẫn đến biến động ở thị trường kia. 2.5. Toàn bộ quá trình hoạt động của thị trường nhà đất chia làm ba khâu: Khâu sản xuất bắt đầu bằng việc tìm kiế m và khai thác đất đai để xây dựng công trình. Khai thác đất đai có ý nghĩa là chuyển đất thuộc loại khác đất đai xây dựng bằng cách tạo lập mặt bằng xây dựng hạ tầng kỹ thuật, do đó người kinh doanh BĐS – nhà đất có khi được gọi là “người khai thác”. Thị trường quyền sử dụng đất chủ yếu hoạt động vào giai đoạn này, bao gồ m thị trường cấp I – trong đó Nhà nước đại diện cho chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên có nhu cầu và thị trường cấp II – trong đó người sử dụng đất có ba phương thức: thoả thuận, đấu thầu dự án sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất 20
CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD
-
Luận văn:Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng và giải pháp
70 p | 668 | 323
-
Luận văn: : “Thị trường Bất động sản và một số giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển Thị trường Bất động sản ở Việt Nam”
46 p | 637 | 305
-
Luận văn: Một số giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản ở Hà Nội
114 p | 295 | 161
-
Luận văn: Bong bóng bất động sản ở Mỹ và giải pháp với con sốt trên thị trường bất động sản ở Việt Nam
35 p | 267 | 126
-
Luận văn: Phát triển các công cụ tài chính trên thị trường bất động sản Việt Nam
55 p | 213 | 98
-
Luận văn: NHỮNG GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN LÀNH MẠNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KIÊN GIANG
71 p | 155 | 81
-
Đề tài: Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng và giải pháp
48 p | 135 | 58
-
Bài thuyết trình thảo luận môn Thị trường bất động sản: Tìm hiểu thị trường nhà cho thuê (nhà trọ sinh viên)
10 p | 85 | 32
-
Bài thuyết trình thảo luận môn Thị trường bất động sản: Tìm hiểu các dự án bất động sản ở Bình Dương
13 p | 56 | 19
-
Bài thuyết trình thảo luận môn Thị trường bất động sản: Tìm hiểu thị trường bất động sản nghỉ dưỡng
13 p | 73 | 19
-
Bài thuyết trình thảo luận môn Thị trường bất động sản: Tìm hiểu khu đô thị lớn nhất Hà Nội (Nam Thăng Long)
20 p | 41 | 16
-
Bài thuyết trình thảo luận môn Thị trường bất động sản: Tìm hiểu về căn hộ giá mềm
12 p | 38 | 16
-
Bài thuyết trình thảo luận môn Thị trường bất động sản: Tìm hiểu thị trường đất đai BĐS trong nông nghiệp
9 p | 36 | 11
-
Bài thuyết trình thảo luận môn Thị trường bất động sản: Tìm hiểu (nhận diện ) rủi ro từ nợ số dạng chủ đầu tư
15 p | 30 | 11
-
Bài thuyết trình thảo luận môn Thị trường bất động sản: Tìm hiểu thị trường bất động sản căn hộ cao cấp
21 p | 42 | 10
-
Bài thuyết trình thảo luận môn Thị trường bất động sản: Tìm hiểu thị trường đất nền Đồng Nai
23 p | 43 | 8
-
Bài thuyết trình thảo luận môn Thị trường bất động sản: Tìm hiểu thị trường BĐS công nghiệp
12 p | 36 | 8
-
Bài thuyết trình thảo luận môn Thị trường bất động sản: Tìm hiểu thị trường căn hộ chia nhỏ
17 p | 26 | 5

markdown:
# Luận văn: Thị trường bất động sản
Chia sẻ: Nguyenthi Mai | Ngày: | Loại File: DOC | Số trang:169
lượt xem 368
download
![](http://image1.tailieu.vn/document/thumbnail/2009/20091014/maimam/80x100/qt035_2628.jpg)
##
Luận văn: Thị trường bất động sản
[Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ](javascript:void(0);)
Download
![](http://static1.tailieu.vn/b2013az/templates/version1/default/images/down16x21.png)
Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế. Với mô hình kinh tế kế hoạch tập trung của nước ta trước đây thị trường này chưa phát triển. Trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng XHCN có sự quản lý của Nhà nước....
Bình luận(0)
[Đăng nhập để gửi bình luận!](javascript:void(0);)
##
Nội dung Text: Luận văn: Thị trường bất động sản
- Luận văn Thị trường bất động sản
- M U I. Mục đích nghiên cứu Bất động sản (BĐS) gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội. Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động thị trường BĐS là một trong những thị trường đầu vào của quá trình sản xuất. Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế. Với mô hình kinh tế kế hoạch tập trung của nước ta trước đây thị trường này chưa phát triển. Trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng XHCN có sự quản lý của Nhà nước những năm vừa qua, thị trường BĐS nước ta đã đang hình thành và phát triển với tốc độ nhanh và hết sức phức tạp. Nền kinh tế nước ta trong những năm qua đã chấm dứt được tình trạng suy thoái, phát triển tương đối toàn diện và liên tục tăng trưởng với nhịp độ cao. Từ năm 1986 nền kinh tế nước ta chuyển từ nền kinh tế kế hoạch tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội có sự điều chỉnh của Nhà nước, nền kinh tế nhiều thành phần đang được hình thành rõ nét. Nền kinh tế nước ta được chuyển đổi một bước theo hướng khai thác khả năng đầu tư và phát triển toàn diện xã hội, lấy hiệu quả kinh tế xã hội làm tiêu chuẩn chọn phương hướng hiệu quả quy mô đầu tư. Thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nhiều điều kiện ưu việt thu hút vốn đầu tư của cả nước và quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò trung tâm kinh tế văn hoá khoa học kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại, liên kết thúc đẩy và lôi kéo các vùng khác phát triển. Để tăng cường đầu tư tại các vùng đô thị trên và các khu công nghiệp Nhà nước cần quan tâm đến việc xây dựng chính sách ưu tiên và luật pháp nhằm bảo hộ quyền lợi hợp pháp và lợi ích chính đáng của chủ đầu tư hình thành đồng bộ các loại thị trường hàng hoá, dịch vụ, sức lao động, vốn, kỹ thuật công nghệ trong đó nổi bật lên là thị trường BĐS. 2
- Thực tế cho thấy nếu đầu tư và phát triển đúng mức thì thị trường BĐS sẽ rạo ra những kết quả to lớn: Kinh doanh BĐS tạo ra lợi nhuận lớn vì vậy dễ dàng hấp dẫn vốn đầu tư và BĐS nhất là vốn nước ngoài và vốn tích luỹ của các tầng lớp dân cư Nhà nước sẽ tăng nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất Thị trường BĐS dưới sự quản lý và điều chỉnh của Nhà nước sẽ phát triển lành mạnh, hiện tượng kinh doanh ngầm đựơc xoá bỏ Nhà ở và đất ở là lĩnh vực quan trọng chứa đựng các yếu tố kinh tế – xã hội – chính trị, do vậy quản lý và phát triển đúng mức thị trường BĐS sẽ kéo theo nhiều yếu tố khác như: sử dụng đất đúng mục đích tránh lãng phí đất, tạo được chỗ ở cho nhân dân, đảm bảo chính sách quy hoạch của Nhà nước… Tuy nhiên hiện nay do tác động của cơ chế thị trường, do biện pháp quản lý còn yếu kém thiếu đồng bộ nên thị trường BĐS ở nước ta hình thành tự phát thiế u tổ chức ngoài tầ m quản lý. Tình hình phát triển của thị trường BĐS chưa lành mạnh ảnh hưởng lớn tới sự phát triển nông thôn và đô thị theo quy hoạch gây thất thu cho ngân sách nhà nước và ảnh hưởng không nhỏ tới tâm lý người dân. Những tiêu cực trong quá trình hoạt động thể hiện rõ ở những điể m sau: Tỷ lệ giao dịch phi chính thức cao. Thị trường “ngầm” phát triển mạnh nạn đầu cơ đất đai gây hỗn loạn thị trường. Mất cân bằng cung cầu do nhu cầu của người dân tăng nhanh. Thị trường nóng lạnh bất thường, gía cả dễ biến động. Thông tin về thị trường không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận nên xuất hiện nhiều “cò mồi” đất đai nhà ở. Quy trình mua bán phức tạp qua nhiều khâu trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao. Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước và ngoài nước trong cơ 3
- chế chính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nước về lĩnh vực BĐS và thị trường BĐS. Trong những năm qua mặc dù Nhà nước đã tập trung nhiều sức lực và tiền của nhằm giải quyết vấn đề trên nhưng thực tế đây vẫn là vấn đề còn nhiều bế tắc cần khắc phục và giải quýêt. Điều này luôn thúc đẩy các nhà quản lý phải nhanh chóng tìm ra các biện pháp hỗ trợ nhằ m quản lý và thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS. II. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Thị trường BĐS là thị trường rộng lớn bao gồm thị trường đất và thị trường nhà đất. Trong phạm vi của đề tài tốt nghiệp chỉ đi vào phân tích một số biện pháp thúc đẩy thị trường BĐS nhà đất. Trong thị trường nhà đất cũng phân thành nhiều loại theo từng phạm vi như. Theo yếu tố sử dụng phân ra thành: thị trường nhà ở, thị trường khách sạn, thị trường văn phòng, thị trường công nghiệp. Theo khu vực địa lý có thị trường nhà đất ở các đô thị, thị trường nhà đất ở nông thôn, thị trường nhà đất ở các đô thị lớn…Ngoài ra còn nhiều cách phân loại khác sẽ được đề cập kỹ trong phần sau. Do thời gian có hạn cũng như trình độ còn hạn chế đồ án tốt nghiệp chỉ đi sâu vào thị trường nhà đất tại Hà Nội, nơi mà thị trường BĐS phát triển tương đối sớm và cũng tương đối phức tạp thu hút sự quan tâm của các nhà quản lý và có ảnh hưởng sâu sắc tới nền kinh tế. Đối tượng nghiên cứu của khoa học thị trường nhà đất là nghiên cứu các yếu tố cơ bản của thị trường nhà đất như: cung, cầu, giá cả nhà đất và mối quan hệ giữa chúng đồng thời nghiên cứu các nguyên tắc, phương pháp định giá nhà đất cũng như sự tác động của Nhà nước đối với loại thị trường này nhằm góp phần phát triển thị trường nhà đất đạt hiệu quả cao. 4
- Để nắm được nội dung của khoa học thị trường nhà đất cần phải trang bị kiến thức của nhiều khoa học khác có liên quan như: quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở, kinh tế tài nguyên đất, kinh tế đô thị, kinh tế nông thôn, quy hoạch đất đai, kinh tế xây dựng… Các phương pháp dùng để nghiên cứu là: phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp hệ thống, phương pháp thống kê, phương pháp toán học, phương pháp tổng kết thực tiễn để làm sáng tỏ phong phú thêm những vấn đề về lý luận. III Nội dung của đồ án tốt nghiệp Chương I: Một số vấn đề về thị trường BĐS I. Khái niệ m BĐS II. Khái niệ m thị trường BĐS 1. Khái niệ m 2. Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển thị trường BĐS 3. Phân loại thị trường BĐS III. Khái quát về thị trường nhà đất 1. Khái niệ m thị trường nhà đất. 2. Đặc điểm của thị trường nhà đất. 3. Vị trí của thị trường nhà đất trong nền kinh tế quốc dân Chương II. Thực trạng tình hình phát triển thị trường nhà đất tại Hà Nội I. Những mặt được của việc phát triển thị trường nhà đất II. Những tồn tại yếu kém trong phát triển thị trường nhà đất và hậu quả III. Nguyên nhân của những yếu kém trên Chương III. Một số biện pháp thúc đẩy thị trường nhà đất A. Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS – nhà đất tại một số nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam. I. Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS – nhà đất tại một số nước. 5
- II. Các bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam B. Một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trường Nhà đất tại Hà Nội I. Nhóm các phương pháp chung về pháp lý, tài chính II. Biện pháp đổi mới công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể về phát triển các vùng và sử dụng đất đai có hiệu quả đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội đất nước. III. Biện pháp tạo lập và phát triển thị trường hàng hoá cho thị trường nhà đất IV. Biện pháp xây dựng năng lực thể chế và tổ chức tham gia thị trường nhà đấ t V. Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bằng việc sử dụng các biện pháp tài chính VI. Biện pháp tăng cường hiệu quả và năng lực quản lý nhà nước đối với thị trường nhà đất VII. Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trường nhà đất VIII. Ứng dụng các biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trường nhà đất 6
- Chương I MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN. I.Khái niệm về bất động sản (BĐS) Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “ bất động sản” và “ động sản”. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sản như trên, đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản”. Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Pháp, Nhật, Đức…), nhưng có nước (Nga) quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác về những tài sản “ gắn liền” với những đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những “mùa 7
- màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây được coi là động sản. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật dân sự Nhật Bản, Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó điều 100 Luật dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một hệ thống nhất với đất đai và các tài sản gắn với việc sở hữu đất”. Luật dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất. Theo Mc Kenzie and Betts. 1996.trang 3: “BĐS bao gồm đất đai và những tài sản không di dời được được quy định bởi pháp luật”. Hiện nay có nhiều quan niệ m khác nhau về BĐS, có thể có ba khái niệ m như sau: Khái niệm 1: BĐS là đất, cùng với nhà và các phương tiện khác trên đất Đây là khái niệ m chưa đủ bởi không quy định rõ các phương tiện trên đất như thế nào thì được coi là BĐS. Khái niệm 2: BĐS là 1, Đất 2, Nhà và các công trình khác xây trên đất Khái niệm này khác các khái niệm trên ở chỗ: coi những vật không di dời được là BĐS, có hai thứ không di dời được đó là đất và nhà. Khái niệ m này tách nhà khỏi đất. Khái niệm 3: Theo điều 181 Bộ luật dân sự (năm 1995) BĐS là tài sản không di dời được bao gồm: - Đấ t - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xây dựng gắn liền với nhà ở - Các tài sản khác gắn liền với đất - Các tài sản khác do pháp luật quy định Khái niệ m thứ 3 có ưu điểm: - Một là: BĐS là tài sản không thể di dời được, yếu tố không thể di dời được như là yếu tố số 1. 8
- - Hai là: Kể thứ tự các yếu tố không di dời được như: nhà xây trên đất, vật xây dựng gắn liền với nhà ngoài ra còn có các tài sản cố định khác do pháp luật quy định bởi vì: trong BĐS thì có tài sản cố định. Ở đây không kể tài sản cố định nói chung theo nghĩa trong kế toán (tàu thuỷ, máy bay, máy móc thiết bị…) là vật có thể di dời đựơc tuy nhiên không phải là BĐS. BĐS chỉ bao gồm những tài sản cố định gắn liền với nhà mà thôi. Nói chung BĐS là đất và các công trình vật kiến trúc đã xây dựng trên đó. Các khái niệm về BĐS Khái niệm 1 Khái niệm 2 Khái niệm 3 BĐS là đất, BĐS là: BĐS là tài sản không di dời được v ới cùng - Đất, bao gồm: nhà và các - Nhà và - Đất; phương tiện các công khác trên - Nhà ở, công trình xây dựng gắn trình khác đất liền với đất kể cả tài sản xây dựng xây trên đất gắn liền với nhà ở; - Các tài sản khác gắn liền với đất; - Các tài sản khác do pháp luật quy II. Khái niệm về thị trường bất động sản 1. Khái niệm Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây dựng và phát triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường. Đến nay về cơ bản chúng 9
- ta đã hình thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trường, trong đó một số thị trường đã phát triển khá như thị trường các sản phẩm đầu ra, nhất là thị trường hàng hoá và một số sản phẩm phục vụ. Tuy nhiên, đối với các thị trường sản phẩ m đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát triển sản xuất kinh doanh như thị trường vốn thị trường lao động đặc biệt là thị trường BĐS lại mới chỉ trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển. Có thể thấy rằng bản thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, nó phụ thuộc vào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng v.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS. Hiện nay quan niệm về thị trường BĐS cũng đang đựơc tranh luận và nổi lên một số ý kiến như sau: Khái niệm 1: Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định. Khái niệm 3: Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất. Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trường bất động sản là một mô hình, một tổ chức để các quyền có liên quan đến đất được thực hiện một cách độc lập. Tuy rằng tính khách quan của thị trường BĐS là quan hệ giao dịch mua bán BĐS theo quy luật đặc thù của thị trường giá trị nhưng về chủ quan là sự giao dịch đó phải được tổ chức theo một ý đồ nhất định. 10
- Có thể mô tả thị trường BĐS theo mô hình sau: 11
- Quản lý nhà nước Người mua - Quy luật cung Lợi Quy Quy cầu Người ích luật luật bán - Khan hiếm đặc giá - Cạnh tranh thù trị - Độc quyền Ngườ Ngườ B ĐS - Lợi nhuận i sở i sử - ……… hữ u dụng Giá Giá đất đất Quan hệ quốc tế hội nhập Do quan niệm khác nhau về hàng hoá BĐS và phạ m vi thị trường nên có một số quan niệm khác nhau về thị trường BĐS. Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS và thị trường đất đai là một bởi vì tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS được. Do đó đất đai bản thân nó là BĐS đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS nào khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường BĐS và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS. Trên thực tế, có một số người cho rằng thị trường BDS là thị trường nhà đất (thị trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nứơc ta vì cho rằng chỉ có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường. Cũng giống như quan niệm trên BĐS nhà đất chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS trên thị trường. Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ. 12
- Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trường BĐS là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trường. Khái niệ m này phản ánh trực diện các hoạt động của thị trường cụ thể. Khái niệm này dễ làm người ta nhận biết phạ m vi và nội dung của thị trường BĐS hơn là khái niệm có tính khái quát. Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán trao đổi cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trường có sự quản lý của nhà nước. Ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là hoạt động của thị trường BĐS ở hầu hết các nước đều được điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước. Các khái niệm về thị trường BĐS Khái niệm 3 Khái niệm 1 Khái niệm 2 Thị trường BĐS Thị trường bất Thị trường BĐS là thị trường của là tổ chức các động sản là tổng hoạt động mua quyền có liên quan hoà các giao dịch bán, trao đổi, cho đến đất sao cho dân sự về BĐS tại thuê, thế chấp, chúng có thể trao một địa bàn nhất chuyển nhượng đổi giá trị giữa các định, trong thời quyển sử dụng cá nhân hoặc thực gian nhất định. BĐS theo quy luật thể. Các quyền này của thị trường có độc lập với các đặc sự quản lý của tính vật chất mà Nhà nước thường được gọi là đất 13
- 2. Tính tất yếu của quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS Quá trình hình thành và phát triển của thị trường BĐS là một quá trình tất yế u khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hoá. Cơ sở kinh tế – xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá là phân công lao động giữa người sản xuất này và người sản xuất khác, do quan hệ khác nhau về tư liệu sản xuất quy định. Con người ngoài các nhu cầu về ăn mặc, làm việc, lao động… thì nhà ở cũng là một nhu cầu không thể thiếu đựơc của cuộc sống. Ổn định chỗ ở là công việc đầu tiên con người cần làm trước khi bắt tay vào thực hiện các dự định tiếp theo. Hiện nay trong khi dân số đang tăng nhanh, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mức sống của con người ngày càng tăng lên … nhu cầu về nhà ở và đất đai do vậy cũng tăng lên, trong khi đó đất đai và nhà ở lại có hạn việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê… là một hoạt động tất yếu phải diễn ra. Bên cạnh đó thì các yếu tố xã hội như tâm lý, thói quen tập quán cũng ảnh hưởng đáng kể tới việc nảy sinh nhu cầu về BĐS. Ngày nay khi cuộc sống ở các đô thị ngày càng phát triển thì số thế hệ trong một gia đình giảm đi, nhu cầu được sống riêng tăng lên, con cái khi đã lớn đều có mong muốn được có phòng riêng do vậy nhu cầu xây dựng mở rộng chỗ ở tăng nên. Điều này là một trong những nguyên nhân dẫn tới nhu cầu về BĐS tăng lên. Trong nền kinh tế thị trường khi mà đã có cầu, lợi nhuận mà cầu này mang lại lại rất lớn, pháp luật lại không cấm thì tất yếu người ta sẽ tìm cách đáp ứng cung. Cung cầu gặp nhau trên cơ sở pháp luật cho phép thì tất yếu hình thành thị trường. Nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường thì mọi yếu tố đầu vào sản xuất và đầu ra sản phẩm đều trở thành hàng hoá và hình thành các loại thị trường chuyên biệt phát triển ở các mức độ khác nhau. Trong điều kiện đó nếu không thừa nhận các BĐS là hàng hoá, không thừa nhận thị trường BĐS thì sẽ tạo nên 14
- sự khuýêt thiếu, kém đồng bộ trong hệ thống thị trường làm suy yếu động lực thúc đẩy của cơ chế thị trường tới sự vận hành của nền kinh tế. Thị trường BĐS là một bộ phận của hệ thống thị trường. Nói như thế có nghĩa là thị trường BĐS là một loại thị trường, nó tồn tại và phát triển theo quy luật riêng nhưng cũng chịu ảnh hưởng của các loại thị trường khác và của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội khác. Xã hội càng phát triển thì nhà đất, đất càng có vai trò quan trọng. Việt Nam phát triển nền kinh tế theo định hướng xã hội chủ nghĩa, trong bối cảnh như vậy càng phải hiểu rõ thị trường BĐS như một bộ phận cấu thành của thị trường nước nhà có tính tới điều kiện hội nhập quốc tế. Chắc chắn việc xây dựng nền kinh tế thị trường của nứơc ta còn cần nhiều thời gian cho việc hoàn thiện thị trường BĐS. Với lý do như trên có thể khẳng định là sự hình thành và tồn tại và phát triển của thị trường BĐS không phải là trước mắt mà còn là lâu dài. 3. Phân loại thị trường BĐS * Theo các cấp của thị trường Thị trường cấp I: Thị trường cấp I: là thị trường người sở hữu đất chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác. Thị trường này hoàn toàn do Nhà nước khống chế Thị trường cấp II: là thị trường người được cấp quyền sử dụng đất tái chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong thị trường này cả người bán và người mua đều không phải là người sở hữu đất đai họ chỉ tham gia mua bán quyền sử dụng đất. Thị trường cấp III: là thị trường người sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng đất hoặc cho thuê BĐS nằm trên đất đai. * Theo đối tượng của thị trường - Thị trường nhà ở - Thị trường khách sạn - Thị trường nhà cho thuê - Thị trường văn phòng 15
- * Theo mục đích sử dụng - Thị trường mua và bán - Thị trường cho thuê - Thị trường thế chấp, bảo hiểm * Theo khu vực - Thị trường BĐS ở đô thị - Thị trường BĐS ở nông thôn - Thị trường BĐS ở các đô thị lớn Phân loại thị trường BĐS Theo mục đích Theo các cấp Theo đối Theo khu vực sử dụng của thị trường tượng của thị trường Thị trường Thị trường Thị trường BĐ S ở đ ô c ấp I Thị trường mua bán thị Thị trường nhà ở Thị trường Thị trường cấp II Thị trường cho thuê Trị trường BĐ S ở khách sạn cấp III Thị trường Thị trường nông thôn thế chấp, nhà cho Thị trường bảo hiểm thuê BĐS ở các Thị trường đô thị lớn VP III. Khái quát về thị trường nhà đất 1. Khái niệm Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường nhà đất ngày càng được hình thành và phát triển. Thị trường nhà đất được coi là một bộ phận của thị 16
- trường BĐS và là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà và đất cũng như các dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó. Thị trường nhà đất là thị trường các yếu tố nhà và đất hợp thành. Theo nghĩa hẹp, thị trường nhà đất gồm thị trường các yếu tố nhà và đất ở, vườn tược, khuôn viên gắn liền với nhà. Theo nghĩa rộng, thị trường nhà đất bao gồm đất ở, vườn tược và khuôn viên gắn liền với nhà và đất để sử dụng cho các mục đích khác. Trên thực tế hiện nay ở nước ta một số ý kiến quan niệm về thị trường BĐS theo nghĩa hẹp đồng nghĩa là thị trường nhà đất. Thị trường nhà đất trước hết được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà đất cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó. Quá trình trao đổi – mua và bán nhà đất luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau. Ở nước ta, trong các văn bản pháp luật nhà nước quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và Nhà nước giao cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Các tổ chức cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng đất theo quy định của pháp luật: quyền chuyển đổi, quyền chuyể n nhượng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền thế chấp và quyền kinh doanh góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh. Do vậy ở nước ta thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường nhà đất là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Vì vậy thị trường nhà đất có thể hình dung một cách trừu tượng là nơi mà người mua và người bán thoả thuận được với nhau về số lượng, chất lượng và giá cả hàng hoá. 2. Đặc điểm của thị trường nhà đất Thị trường nhà đất là một bộ phận chủ yếu của thị trường BĐS. Thị trường nhà đất được hình thành và phát triển cùng với qúa trình phát triển hàng hoá trong nền kinh tế thị trường. Thị trường nhà đất có các đặc điểm sau: 17
- 2.1.Thị trường nhà đất mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc Nhà đất là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, địa phương khác nhau. Đồng thời đất đai không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được, tâm lý, thị hiếu, tập quán cũng không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được. Thị trường nhà đất thường bao gồm hàng loạt thị trường nhỏ, mỗi thị trừơng mang bản chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đồng đều giữa các vùng miền do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn hoá xã hội khác nhau quy định. 2.2. Thị trừơng nhà đất là thị trường không hoàn hảo Do nhà đất có tính dị biệt (xuất phát từ đặc trưng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của diều kiện tự nhiên cũng như truyền thống, tập quán sử dụng), tin tức thị trường bị hạn chế, thị trường nhà đất mang tính chất độc quyền hơn thị trường hàng hoá nên thị trường nhà đất là thị trường cạnh tranh không đầy đủ. Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS. Bất cứ Nhà nước nào đều có sự can thiệp vào thị trường nhà đất ở các mức độ khác nhau trong đó chủ yếu là đất ở để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. Nhà nước lập quy hoạch kinh tế – xã hội và quy hoạch sử dụng đất, tạo cơ sở cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tạo quỹ đất mới, đầu tư để tăng giá trị đất, quy định khung pháp luật để quản lý việc sử dụng đất. Nhà nước còn can thiệp trực tiếp thị trường nhà đất bằng biện pháp đấu giá quyền sử dụng đất, sử dụng quỹ đất công để điều hoà thị trường…Do đó không thể bỏ qua vai trò của Nhà nước khai thác đất đai như một nguồn tài nguyên to lớn cho sự phát triển. Tuy nhiên đối với thị trường các sản phẩ m nhà đất hoàn chỉnh như nhà ở tại khu đô thị đã ổn định về quy hoạch (thị trường thứ cấp), Nhà nước cần tôn trọng tính thị trường và tạo điều kiện để thị trường này phát triển. 18
- 2.3. Cung trong thị trường nhà đất phản ứng chậm hơn so với cầu và là nguồn cung có giới hạn tương đối. Mọi hàng hoá được đưa ra thị trường khi được thừa nhận và xuất hiện cầu tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung nhanh chóng. Tuy nhiên khi cầu về nhà đất tăng lên thì cung nhà đất trên thị trường nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng như các hàng hoá thông thường khác bởi vì việc tăng cung nhà đất với một loại mục đích cụ thể nào đó cần có thời gian dành cho tạo nguồn cung thị trường như xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng, mua đất, xin cấp phép xây dựng, thiết kế, thi công… “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tê, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng” – (Luật đất đai năm 1993). Đất đai bao gồm các loại sau: Đất nông nghiệp; - Đất lâm nghiệp; - Đất khu dân cư nông thôn; - Đất đô thị; - Đất chuyên dùng; - Đất chưa sử dụng - Nhà ở chỉ được xây dựng trên các khu đất đã được Nhà nước cho phép phù hợp với quy định của pháp luật và quy hoạch của Nhà nước. Ngày nay khi nhu cầu về nhà đất tăng nhanh đã dẫn đến tình trạng người dân tự động chuyển mục đích sử dụng đất sang xây dựng nhà ở. Trên thực tế cung không nhất thiết cố định cho từng mục đích sử dụng cụ thể nhưng tổng cung đất là cố định và hạn chế bằng kiể m soát quy hoạch có ảnh hưởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung cho những mục đích cụ thể đó. 19
- 2.4. Thị trường nhà đất có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường tài chính – tiền tệ Hàng hoá nhà đất là loại hàng hoá có gía trị lớn do đó các hoạt động giao dịch, đầu tư, kinh doanh trên thị trường nhà đất đều có nhu cầu rất lớn về vốn. Một phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh nhà đất được huy động trên thị trường đồng thời một lượng vốn đựơc huy động trên thị trường tài chính được đầu tư trên thị trường nhà đất – một thị trường đầu tư được ưa chuộng do lợi nhuận thu được cao. Hàng hoá nhà đất có giá trị lớn có một số đặc điể m như không thể di dời, lâu bền … nên thường đóng vai trò là tài sản thế chấp trong hoạt động vay mượn trên thị trường vốn. Chính vì vậy, thị trường nhà đất của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vố n phát triển lành mạnh và ổn định. Muốn có thị trường BĐS lành mạnh thì phải có thị trường tiền tệ hùng mạnh làm hậu thẫu. Nhưng huy động vốn trong thị trường tiền tệ nhà kinh doanh nhà đất phải luôn nắm vững một đặc tính kinh tế của nhà đất là khó chuyển đổi nó ngay thành tiền, chẳng hạn để kịp trả nợ kịp thời hay để góp vốn kinh doanh những người mua nhà đất cũng cần vay tiền trong thị trường tiền tệ. Nếu không có cơ chế cho vay để mua nhà này thì thị trường khó mà phát triển mạnh mẽ. Giữa hai thị trường này có mối liên hệ khăng khít, biến động của thị trường này sẽ dẫn đến biến động ở thị trường kia. 2.5. Toàn bộ quá trình hoạt động của thị trường nhà đất chia làm ba khâu: Khâu sản xuất bắt đầu bằng việc tìm kiế m và khai thác đất đai để xây dựng công trình. Khai thác đất đai có ý nghĩa là chuyển đất thuộc loại khác đất đai xây dựng bằng cách tạo lập mặt bằng xây dựng hạ tầng kỹ thuật, do đó người kinh doanh BĐS – nhà đất có khi được gọi là “người khai thác”. Thị trường quyền sử dụng đất chủ yếu hoạt động vào giai đoạn này, bao gồ m thị trường cấp I – trong đó Nhà nước đại diện cho chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên có nhu cầu và thị trường cấp II – trong đó người sử dụng đất có ba phương thức: thoả thuận, đấu thầu dự án sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất 20
CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD
-
Luận văn:Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng và giải pháp
70 p |
668 |
323
-
Luận văn: : “Thị trường Bất động sản và một số giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển Thị trường Bất động sản ở Việt Nam”
46 p |
637 |
305
-
Luận văn: Một số giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản ở Hà Nội
114 p |
295 |
161
-
Luận văn: Bong bóng bất động sản ở Mỹ và giải pháp với con sốt trên thị trường bất động sản ở Việt Nam
35 p |
267 |
126
-
Luận văn: Phát triển các công cụ tài chính trên thị trường bất động sản Việt Nam
55 p |
213 |
98
-
Luận văn: NHỮNG GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN LÀNH MẠNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KIÊN GIANG
71 p |
155 |
81
-
Đề tài: Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng và giải pháp
48 p |
135 |
58
-
Bài thuyết trình thảo luận môn Thị trường bất động sản: Tìm hiểu thị trường nhà cho thuê (nhà trọ sinh viên)
10 p |
85 |
32
-
Bài thuyết trình thảo luận môn Thị trường bất động sản: Tìm hiểu các dự án bất động sản ở Bình Dương
13 p |
56 |
19
-
Bài thuyết trình thảo luận môn Thị trường bất động sản: Tìm hiểu thị trường bất động sản nghỉ dưỡng
13 p |
73 |
19
-
Bài thuyết trình thảo luận môn Thị trường bất động sản: Tìm hiểu khu đô thị lớn nhất Hà Nội (Nam Thăng Long)
20 p |
41 |
16
-
Bài thuyết trình thảo luận môn Thị trường bất động sản: Tìm hiểu về căn hộ giá mềm
12 p |
38 |
16
-
Bài thuyết trình thảo luận môn Thị trường bất động sản: Tìm hiểu thị trường đất đai BĐS trong nông nghiệp
9 p |
36 |
11
-
Bài thuyết trình thảo luận môn Thị trường bất động sản: Tìm hiểu (nhận diện ) rủi ro từ nợ số dạng chủ đầu tư
15 p |
30 |
11
-
Bài thuyết trình thảo luận môn Thị trường bất động sản: Tìm hiểu thị trường bất động sản căn hộ cao cấp
21 p |
42 |
10
-
Bài thuyết trình thảo luận môn Thị trường bất động sản: Tìm hiểu thị trường đất nền Đồng Nai
23 p |
43 |
8
-
Bài thuyết trình thảo luận môn Thị trường bất động sản: Tìm hiểu thị trường BĐS công nghiệp
12 p |
36 |
8
-
Bài thuyết trình thảo luận môn Thị trường bất động sản: Tìm hiểu thị trường căn hộ chia nhỏ
17 p |
26 |
5

Server: Apache/2.2.31 (CentOS)

Set-Cookie: TLDEVNamespace=sesdhagriea8tue7mggdo4m4s7; path=/; domain=.tailieu.vn; HttpOnly

Vary: Accept-Encoding


text:
Mẫu báo cáo quản lý chất thải nguy hại của Sở Tài nguyên và Môi trường
Chia sẻ: Nguyen Nhi | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:2
300
lượt xem 47
download
lượt xem 47
download
Mẫu báo cáo quản lý chất thải nguy hại của Sở Tài nguyên và Môi trường
Mô tả tài liệu
Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ
Tài liệu tham khảo của Bộ tài nguyên và môi trường Mẫu báo cáo quản lý chất thải nguy hại của Sở Tài nguyên và Môi trường (Kèm theo Thông tư số 12/2006/TT-BTNMT ngày 26 tháng 12 năm 2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường)
Chủ đề:
Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!
CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

markdown:
# Mẫu báo cáo quản lý chất thải nguy hại của Sở Tài nguyên và Môi trường
Chia sẻ: Nguyen Nhi | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:2
300
lượt xem 47
download
lượt xem 47
download
![](http://image.tlvnimg.com/document/thumbnail/2010/20100914/jindo2000/80x100/thong_tu_12_11_3028.jpg)
##
Mẫu báo cáo quản lý chất thải nguy hại của Sở Tài nguyên và Môi trường
Mô tả tài liệu
[Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ](javascript:void(0);)
Download
![](http://static.tlvnimg.com/b2013az/templates/version1/default/images/down16x21.png)
Tài liệu tham khảo của Bộ tài nguyên và môi trường Mẫu báo cáo quản lý chất thải nguy hại của Sở Tài nguyên và Môi trường (Kèm theo Thông tư số 12/2006/TT-BTNMT ngày 26 tháng 12 năm 2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường)
Chủ đề:
Bình luận(0)
[Đăng nhập để gửi bình luận!](javascript:void(0);)
CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

Set-Cookie: TLDEVNamespace=ak1riut9fepmis8ncj2qikd1k6; path=/; domain=.tailieu.vn; HttpOnly