text:
Kệ Tivi Xếp
Làm thế nào phòng nhỏ vẫn kê được nhiều vật dụng?
SỰ HOÀN THIỆN CHO NGÔI NHÀ THÂN YÊU CỦA BẠN
Bạn là người yêu thích sự tối giản, thoáng đãng trong cách bài trí căn nhà của mình. Thêm nữa, không gian sống ở đô thị không cho phép bạn trang bị những vật dụng cồng kềnh trong nhà. Nhưng bố trí vật dụng trong nhà như thế nào để vừa tiện nghi, vừa đảm bảo tính thẫm mỹ, hợp lí thì không phải gia chủ nào cũng làm được.
Làm sao để sắp xếp đủ mọi thứ thiết yếu cho gia đình trong cùng một không gian: Vừa là bàn làm việc, đọc sách, để tivi và laptop? Kệ tivi xếp ra đời là để dành cho những gia chủ như bạn, đáp ứng được tính đa năng trong sử dụng, vừa gọn gàng để tạo ra một không gian sống tiện nghi và thoải mái trong diện tích khiêm tốn.
Thay vì bạn phải mua nhiều kệ để sử dụng nhiều mục đích riêng lẻ, bây giờ bạn chỉ cần duy nhất một chiếc kệ tivi xếp là đã đáp ứng được nhiều nhu cầu của bạn. Kệ tivi xếp là chiếc kệ sử dụng được nhiều tính năng: Vừa để được tivi phục vụ nhu cầu giải trí vừa là bàn làm việc hoặc đọc sách. Ngoài ra, kệ tivi xếp còn là kệ sách, kệ đầu đọc DVD, ngăn kéo đựng giấy tờ, đồ trang trí…
Không gian phòng khách của bạn sẽ trở nên rộng rãi hơn do không phải phân chia diện tích cho nhiều khu vực nội thất khác nhau. Bạn có thể kéo chiếc kệ vào sát vào tường hoặc bạn có thể tạo ra sự mềm mại bằng cách xoay vuông góc bo theo góc tường. Khi bạn cần di chuyển, chiếc kệ cũng dễ dàng tháo lắp. Thật thuận tiện.
Đặc biệt, kệ làm bằng gỗ tự nhiên, sử dụng lâu bền với thời gian. Kệ tivi xếp có nhiều màu sơn sang trọng như nâu đen, xanh đen, cánh gián, trắng sữa… cho bạn nhiều lựa chọn để chiếc kệ hài hoà với không gian phòng khách, phòng ngủ.
Với kệ tivi xếp, tạo ra một không gian thoáng đãng, ấm cúng lại đáp ứng đủ nhu cầu của bạn không còn là bài toán khó nữa. Một chiếc kệ tivi như vậy chẳng phải là giải pháp hiện tại của bạn bây giờ sao.
Kệ xếp tivi có thể thu gọn hoặc xoay vuông góc theo góc tường
Kệ tivi xếp rất nhiều tiện ích:
Giúp bạn tiết kiệm không gian: 5 trong 1 không phải kê thêm nhiều thứ vì nó đã tích hợp sẵn: kệ tivi, bàn laptop, đọc sách, kệ sách, kệ đầu đọc DVD, ngăn kéo đựng giấy tờ, đồ linh tinh =>Quá tiện dụng!
Dễ dàng sắp xếp trong căn phòng của bạn, dù góc cạnh nó vẫn phù hợp.
Hiện đại, đẹp và rất HỢP THỜI TRANG cho không gian nhà bạn.
Dễ dàng tháo, lắp và dễ dàng vận chuyển khi cần.
Tại sao bạn lại phải mua hàng thời điểm này?
Đồ nội thất, đồ gỗ GIÁ ngày càng tăng.
Không phải lúc nào chúng tôi cũng có mặt hàng tiện ích này phục vụ bạn.
Cam kết giá thấp hơn thị trường, vì lấy giá tận gốc giao tận ngọn.
Được làm từ gỗ tự nhiên 100% nên rất an toàn, bền chắc và thân thiện môi trường.
MÀU SƠN:
Trắng sữa, nâu đen, cánh gián, tự nhiên… sang trọng cho bạn chọn lựa
THÔNG SỐ KỸ THUẬT:
Chất liệu: Gỗ Tự Nhiên
Kích thước: Dài 120cm => 210cm x Rộng 38cm x Cao 46cm
3.400.000 ĐỒNG/BỘ+ QUÀ TẶNG (Khu vực TP.HCM)
3.800.000 ĐỒNG/BỘ + QUÀ TẶNG (Khu Vực Hà Nội)
GIÁ KỆ TIVI XẾP – MFC AN CUONG CHỈ CÒN
Có hàng trăm màu sắc cho các bạn chọn lựa tại
http://www.ancuong.com/san-pham/melamine-faced-chipboard.html#woodgrains
2.700.000 ĐỒNG/BỘ+ QUÀ TẶNG (Khu vực TP.HCM)
3.100.000 ĐỒNG/BỘ + QUÀ TẶNG (Khu Vực Hà Nội)
vì chúng tôi tối ưu được các nguồn lực để tiết kiệm chi phí với chất lượng tốt của hàng xuất khẩu
Như vậy bạn tiết kiệm được nhiều lắm nhé.
Liên hệ: Ms. Đào – 0909 328 379 hoặc 0909 88 76 82
37/2B/9 đường C18, Phường 12, Quận Tân Bình. (Khu K300)
Số 55 Ngõ 165 Phố Khương Thượng, Quận Đống Đa

markdown:
#
[Kệ Tivi Xếp](http://noithatthongminh.org/ke-tivi-xep/)
[Làm thế nào phòng nhỏ vẫn kê được nhiều vật dụng?](http://www.ketivixep.com/2012/05/ke-tivi-xep-giai-phap-cho-khong-gian.html) [Làm thế nào phòng nhỏ vẫn kê được nhiều vật dụng?](http://www.ketivixep.com/2012/05/ke-tivi-xep-giai-phap-cho-khong-gian.html)
## SỰ HOÀN THIỆN CHO NGÔI NHÀ THÂN YÊU CỦA BẠN
Bạn là người yêu thích sự tối giản, thoáng đãng trong cách bài trí căn nhà của mình. Thêm nữa, không gian sống ở đô thị không cho phép bạn trang bị những vật dụng cồng kềnh trong nhà. Nhưng bố trí vật dụng trong nhà như thế nào để vừa tiện nghi, vừa đảm bảo tính thẫm mỹ, hợp lí thì không phải gia chủ nào cũng làm được.
Làm sao để sắp xếp đủ mọi thứ thiết yếu cho gia đình trong cùng một không gian: Vừa là bàn làm việc, đọc sách, để tivi và laptop?
[ ra đời là để dành cho những gia chủ như bạn, đáp ứng được tính đa năng trong sử dụng, vừa gọn gàng để tạo ra một không gian sống tiện nghi và thoải mái trong diện tích khiêm tốn. Kệ tivi xếp](http://noithatthongminh.org/ke-tivi-xep)
Thay vì bạn phải mua nhiều kệ để sử dụng nhiều mục đích riêng lẻ, bây giờ bạn chỉ cần duy nhất một chiếc
[ là đã đáp ứng được nhiều nhu cầu của bạn. kệ tivi xếp](http://noithatthongminh.org/ke-tivi-xep) **Kệ tivi xếp**là chiếc kệ sử dụng được nhiều tính năng: Vừa để được tivi phục vụ nhu cầu giải trí vừa là bàn làm việc hoặc đọc sách. Ngoài ra, **kệ tivi xếp**còn là kệ sách, kệ đầu đọc DVD, ngăn kéo đựng giấy tờ, đồ trang trí…
Không gian phòng khách của bạn sẽ trở nên rộng rãi hơn do không phải phân chia diện tích cho nhiều khu vực nội thất khác nhau. Bạn có thể kéo chiếc kệ vào sát vào tường hoặc bạn có thể tạo ra sự mềm mại bằng cách xoay vuông góc bo theo góc tường. Khi bạn cần di chuyển, chiếc kệ cũng dễ dàng tháo lắp. Thật thuận tiện.
Đặc biệt, kệ làm bằng gỗ tự nhiên, sử dụng lâu bền với thời gian.
**Kệ tivi xếp** có nhiều màu sơn sang trọng như nâu đen, xanh đen, cánh gián, trắng sữa… cho bạn nhiều lựa chọn để chiếc kệ hài hoà với không gian phòng khách, phòng ngủ.
Với
**kệ tivi xếp**, tạo ra một không gian thoáng đãng, ấm cúng lại đáp ứng đủ nhu cầu của bạn không còn là bài toán khó nữa. Một chiếc *kệ tivi* như vậy chẳng phải là giải pháp hiện tại của bạn bây giờ sao.
*Kệ xếp tivi có thể thu gọn hoặc xoay vuông góc theo góc tường * **Kệ tivi xếp rất nhiều tiện ích: ** **Giúp bạn tiết kiệm không gian: 5 trong 1 không phải kê thêm nhiều thứ vì nó đã tích hợp sẵn: kệ tivi, bàn laptop, đọc sách, kệ sách, kệ đầu đọc DVD, ngăn kéo đựng giấy tờ, đồ linh tinh =>Quá tiện dụng! **
Dễ dàng sắp xếp trong căn phòng của bạn, dù góc cạnh nó vẫn phù hợp.
Hiện đại, đẹp và rất HỢP THỜI TRANG cho không gian nhà bạn.
**Dễ dàng tháo, lắp và dễ dàng vận chuyển khi cần.** **Tại sao bạn lại phải mua hàng thời điểm này?**
Đồ nội thất, đồ gỗ GIÁ ngày càng tăng.
Không phải lúc nào chúng tôi cũng có mặt hàng tiện ích này phục vụ bạn.
Cam kết giá thấp hơn thị trường, vì lấy giá tận gốc giao tận ngọn.
Được làm từ gỗ tự nhiên 100% nên rất an toàn, bền chắc và thân thiện môi trường.
**MÀU SƠN:**
*Trắng sữa, nâu đen, cánh gián, tự nhiên… sang trọng cho bạn chọn lựa* **THÔNG SỐ KỸ THUẬT:** **Chất liệu: Gỗ Tự Nhiên ** **Kích thước:** Dài 120cm => 210cm x Rộng 38cm x Cao 46cm **KHÁCH HÀNG HỌ NÓI GÌ?** **Chị Ngọc Hiền – hienguyen…@gmail.com Nhân viên ngân hàng Kiên Long chia sẻ:** *Tôi mua sản phẩm này hơn một năm, nó rất tiện lợi có thể kéo dài hoặc gấp xếp cho gọn lại thậm chí kéo dài hình chữ L vuông góc. Tôi rất thích bộ Kệ tivi xếp này, nó vừa đẹp vừa rẻ và đặc biệt giúp tôi tiết kiệm không gian.* **Anh Thành Tuyển Vietnamlo…@gmail.com– CEO – Vietnam Lotus Travel:** *Tuyệt! Bộ kệ tivi xếp rất đẹp, bền và tiện lợi. Nếu bạn định mua kệ tivi nên cân nhắc mua sản phẩm này, bởi đơn giản chỉ là tiết kiệm không gian, dễ dàng tháo lắp và vận chuyển.* **Chi Trâm – nội trợ chia sẻ:** *Tôi đã mua sản phẩm này cho gia đình mình và mua tặng hai nhà nội ngoại đơn giản: rất tiện dụng giúp gia đình tôi tiết kiệm diện tích và tạo một không gian thoáng đãng hơn.* **GIÁ BỘ KỆ TIVI XẾP NÀY GIÁ BAO NHIÊU?** **Giá trên thị trường là**: 4.950.000 đ **** **** **Kệ TiVi Xếp KHUYẾN MÃI đặc biệt.** **** ![ ](http://4.bp.blogspot.com/-bbeFNkZiK6M/T36g5EbV0dI/AAAAAAAAA3M/58FY382h2uQ/s1600/arrowdown.gif)
![ ](http://4.bp.blogspot.com/-bbeFNkZiK6M/T36g5EbV0dI/AAAAAAAAA3M/58FY382h2uQ/s1600/arrowdown.gif)
**GIÁ KỆ TIVI XẾP – GỖ TỰ NHIÊN CHỈ CÒN** **3.400.000 ĐỒNG/BỘ+ QUÀ TẶNG (Khu vực TP.HCM)** **** ** 3.800.000 ĐỒNG/BỘ + QUÀ TẶNG (Khu Vực Hà Nội)** *GIÁ KỆ TIVI XẾP* – MFC AN CUONG CHỈ CÒN
Có hàng trăm màu sắc cho các bạn chọn lựa tại
**http://www.ancuong.com/san-pham/melamine-faced-chipboard.html#woodgrains** **2.700.000** ĐỒNG/BỘ+ QUÀ TẶNG **(Khu vực TP.HCM)** **** ** 3.100.000 ĐỒNG/BỘ + QUÀ TẶNG (Khu Vực Hà Nội)** ** vì chúng tôi tối ưu được các nguồn lực để tiết kiệm chi phí với chất lượng tốt của hàng xuất khẩu ** **Như vậy bạn tiết kiệm được nhiều lắm nhé. ** **MUỐN XEM KỆ TIVI XẾP THÌ XEM Ở ĐÂU?** **CÔNG TY TNHH-MTV TMDV NỘI THẤT THÔNG MINH** **Liên hệ: Ms. Đào – 0909 328 379 hoặc 0909 88 76 82** **37/2B/9 đường C18, Phường 12, Quận Tân Bình. (Khu K300)** **** **Liên hệ: Ms. Thanh – 0946 295 375** **Số 55 Ngõ 165 Phố Khương Thượng, Quận Đống Đa** **QUÀ TẶNG:** **** **Nệm ngồi bệt kiểu Nhật cao cấp** **** **CÁCH MUA HÀNG VÀ VẬN CHUYỂN:** **Ms. Đào-** **0909 88 76 82 – 0909 328 379**để được giao hàng miễn phí trong thành phố Hồ Chí Minh! **Thanh toán chuyển khoản:** **Ngân hàng Vietcombank- Chi Nhánh Hồ Chí Minh.** **Chủ tài khoản: Nguyễn Thị Anh Đào** **Số tài khoản: 007-100-5795797**


text:
căn cứ, công văn, giáo dục, đào tạo, hướng dẫn, kế hoạch, triển khai, chương trình, mục tiêu, quốc gia, tổ chức, bồi dưỡng, nâng cao, năng lực, giáo viên, như sau, số lượng, tham dự
Ý kiến bạn đọc

markdown:
| UBND TỈNH NAM ĐỊNH |SỞ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
Số: 910/SGDĐT
V/v bồi dưỡng nâng cao năng lực
giáo viên tiếng Anh đợt II năm 2013
| |CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập -Tự do- Hạnh phúc Nam Định, ngày 01 tháng 8 năm 2013
| |Nơi nhận:
- Như kính gửi;
- Lưu VP Sở, đăng trên website của Sở.
| |GIÁM ĐỐC (Đã ký) Nguyễn Văn Tuấn
|DANH SÁCH GIÁO VIÊN THAM DỰ LỚP BỒI DƯỠNG NCNL ĐỢT 2 NĂM 2013|
|KHỐI THCS HUYỆN GIAO THỦY|
|(Kèm theo công văn số: 910/SGDĐT ngày 01/8/2013 của Sở GDĐT Nam Định)|
|STT||Họ và||Tên||Ngày sinh||Nam/Nữ||Trường||Huyện||Kết quả khảo sát năng lực gần nhất|
|1||Nguyễn Thị||Hiền||22/11/1976||Nữ||THCS Giao Hà||Giao Thủy||B1|
|2||Lưu Thị||Hiền||04/1/1980||Nữ||THCS Giao Phong||Giao Thủy||B1|
|3||Mai Thị||Huế||5/6/1977||Nữ||THCS Giao Nhân||Giao Thủy||B1|
|4||Nguyễn Thị||Năm||02/7/1977||Nữ||THCS TT Quất Lâm||Giao Thủy||B1|
|5||Lại Thị||Nhài||29/10/1982||Nữ||THCS Bạch Long||Giao Thủy||B1|[căn cứ](/index.php?language=vi&nv=news&op=search&q=c%C4%83n+c%E1%BB%A9), [công văn](/index.php?language=vi&nv=news&op=search&q=c%C3%B4ng+v%C4%83n), [giáo dục](/index.php?language=vi&nv=news&op=search&q=gi%C3%A1o+d%E1%BB%A5c), [đào tạo](/index.php?language=vi&nv=news&op=search&q=%C4%91%C3%A0o+t%E1%BA%A1o), [hướng dẫn](/index.php?language=vi&nv=news&op=search&q=h%C6%B0%E1%BB%9Bng+d%E1%BA%ABn), [kế hoạch](/index.php?language=vi&nv=news&op=search&q=k%E1%BA%BF+ho%E1%BA%A1ch), [triển khai](/index.php?language=vi&nv=news&op=search&q=tri%E1%BB%83n+khai), [chương trình](/index.php?language=vi&nv=news&op=search&q=ch%C6%B0%C6%A1ng+tr%C3%ACnh), [mục tiêu](/index.php?language=vi&nv=news&op=search&q=m%E1%BB%A5c+ti%C3%AAu), [quốc gia](/index.php?language=vi&nv=news&op=search&q=qu%E1%BB%91c+gia), [tổ chức](/index.php?language=vi&nv=news&op=search&q=t%E1%BB%95+ch%E1%BB%A9c), [bồi dưỡng](/index.php?language=vi&nv=news&op=search&q=b%E1%BB%93i+d%C6%B0%E1%BB%A1ng), [nâng cao](/index.php?language=vi&nv=news&op=search&q=n%C3%A2ng+cao), [năng lực](/index.php?language=vi&nv=news&op=search&q=n%C4%83ng+l%E1%BB%B1c), [giáo viên](/index.php?language=vi&nv=news&op=search&q=gi%C3%A1o+vi%C3%AAn), [như sau](/index.php?language=vi&nv=news&op=search&q=nh%C6%B0+sau), [số lượng](/index.php?language=vi&nv=news&op=search&q=s%E1%BB%91+l%C6%B0%E1%BB%A3ng), [tham dự](/index.php?language=vi&nv=news&op=search&q=tham+d%E1%BB%B1)
## Ý kiến bạn đọc

WARC-Type: response

Content-Type: application/http; msgtype=response

WARC-Truncated: length

Server: Apache

Content-Language: vi

Cache-Control: private, pre-check=0, post-check=0, max-age=0

Pragma: no-cache

Content-Encoding: x-gzip

Vary: Accept-Encoding

Set-Cookie: nv3c_Qyrnl_nvvithemever=19PQjgvgL-3RlxOrKfAPgxWWpE3uCs7xV6OU3U1vJDI.; expires=Fri, 18-Sep-2015 15:41:07 GMT; path=/; domain=.pgd-giaothuy.namdinh.edu.vn; httponly

Connection: close

Content-Type: text/html; charset=utf-8


text: Xem Phim » Phim xem-bua-tiec-cua-cac-vi-than-tap-cuoi Video xem-bua-tiec-cua-cac-vi-than-tap-cuoi Phim xem nhiều Full Người đàn bà cuồng dâm Full Sắc giới Full Tình yêu bất tận Full 120 Ngày địa ngục

Content-Type: text/html; charset=UTF-8

Cache-Control: max-age=0, no-cache, no-store, must-revalidate, post-check=0, pre-check=0

Server: cloudflare-nginx

Content-Encoding: gzip


text:
VATICAN TÌM GIÁO HOÀNG MỚI
Thứ Ba, ngày 5/3/2013 - 19:25
Theo thông tin chính thức cho đến hôm nay, Đức Hồng y Phạm Minh Mẫn sẽ là một trong 115 Hồng y bước vào Mật nghị. Lá phiếu của các vị này sẽ bầu lên vị Giáo hoàng thứ 266 của Giáo hội Công giáo. Trên lý thuyết, tất cả những người Công giáo là nam giới, còn độc thân và không bị ngăn trở bởi Giáo luật đều có thể được bầu chọn làm Giáo hoàng, nhưng trong thực tế chỉ các Hồng y mới có cơ hội để trở thành Giáo hoàng.
Giới truyền thông đeo bám hằng ngày ở trước cổng vào Vatican ở Roma. Đức hồng y Manuel Monteiro de Castro của Bồ Đào Nha bị “vây” ngày 4-3 khi về đây dự Mật nghị - Ảnh: Reuters
Cuộc bầu chọn kín
Từ Cardinalis trong tiếng Latin có nghĩa là “yếu tố then chốt, thuộc bản chất” được dịch ra tiếng Việt thành Hồng y (người mặc áo đỏ, vì phẩm phục của các Hồng y có màu đỏ) để chỉ những vị giáo sĩ cao cấp nhất trong Giáo hội Công giáo, “trội vượt về đạo lý, tác phong, đạo đức và khôn ngoan”, chỉ đứng sau Đức Giáo hoàng, được chính Đức Giáo hoàng vinh thăng và là cố vấn thân cận của Ngài. Các Hồng y còn được gọi là hoàng tử của Giáo hội, vì theo truyền thống La Mã, chính các hoàng tử sẽ bầu chọn vị thủ lĩnh của mình là Hoàng đế La Mã.
Tổng số các Hồng y hiện nay là 183 vị thuộc 66 quốc gia trên thế giới, có 117 vị dưới 80 tuổi nhưng chỉ có 115 vị sẽ tham dự Mật nghị để bầu Giáo hoàng, chia ra như sau: 57 vị ở châu Âu, 21 vị ở châu Mỹ Latin, 14 vị ở Bắc Mỹ, 11 vị ở châu Phi, 10 vị ở châu Á và 2 vị ở châu Úc.
Các cuộc bầu chọn Giáo hoàng chỉ được gọi là Mật nghị (conclave, nguyên ngữ Latin có nghĩa là “với chìa khóa”) bắt đầu từ năm 1274, thời Đức Giáo hoàng Gregory X. Nguyên nhân là trước đó, vào năm 1268 tại thành Viterbo, đã diễn ra cuộc bầu Giáo hoàng kéo dài gần ba năm.
Trước khi chính thức khai mạc Mật nghị, tất cả các Hồng y, kể cả những vị trên 80 tuổi, sẽ có một số ngày gặp gỡ, hội họp trước để nói về tương lai của Giáo hội, bàn bạc với nhau về các ứng viên có tiềm năng cũng như những thách thức mà Giáo hội đang phải đối mặt và ai sẽ là người phù hợp nhất để giải quyết những thách thức đó. Có thể coi những cuộc hội họp này là một cách thức để các Hồng y tìm hiểu kỹ hơn về nhau để có sự lựa chọn tốt nhất.
Rút kinh nghiệm từ sự việc này, sau khi lên ngôi Giáo hoàng, Ngài đã thiết lập Mật nghị, quy định nơi hội họp của các Hồng y phải được đóng kín, theo truyền thống diễn ra tại nhà nguyện Sixtine, và Ngài nhấn mạnh đến việc giữ kín tất cả những gì đã xảy ra cho tới khi bầu được Giáo hoàng mới. Việc đóng kín của Mật nghị còn có một ý nghĩa nữa là tránh được sự can thiệp mang tính chính trị từ bên ngoài, vì thông thường các cường quốc thường hay gây áp lực cách này cách khác để đưa lên vị Giáo hoàng mà họ thích.
Ba thể thức bầu chọn
Lịch sử cho biết trong các cuộc bầu chọn Giáo hoàng, có ba thể thức từng được áp dụng: Thứ nhất là “Tung hô”, một vị có thế giá nào đó xướng tên người mà mình muốn chọn, rồi nếu đa số cùng đồng thuận tung hô, coi như vị đó được bầu. Thứ hai là “ủy quyền”, các Hồng y ủy quyền cho một ủy ban khoảng 9-15 Hồng y và hứa sẽ tuân phục kết quả do ủy ban này chọn ra. Nhưng cả hai cách này đã không còn được áp dụng kể từ cuối thế kỷ 14.
Thể thức thứ ba, cũng là thể thức duy nhất hiện nay, chính là bỏ phiếu kín. Các vị Hồng y sẽ viết tên người mình muốn bầu vào trong một lá phiếu có in hàng chữ Latin “Eligo in summo Pontifice” (Tôi xin bầu lên chức vị Giáo hoàng), gấp lá phiếu lại làm bốn, giơ cao lên và từng vị đặt trên chén Thánh lớn trên bàn thờ.
Mật nghị sẽ diễn ra giống như tên gọi của nó, tức là đóng kín với bên ngoài. Có hai nơi chính sẽ được niêm phong và canh giữ hết sức nghiêm ngặt, nội bất xuất, ngoại bất nhập. Đó là nhà nghỉ Sainte Marthe, nơi cư trú của các Hồng y tham dự Mật nghị và nhà nguyện Sixtine. Sở dĩ nhà nguyện Sixtine được chọn là nơi diễn ra Mật nghị vì nơi đây được gọi là nơi “ý thức về sự hiện diện của Thiên Chúa”; đồng thời trên bức tường phía sau của bàn thờ là bức bích họa nổi tiếng Sự phán xét cuối cùng của danh họa vĩ đại người Ý Michelangelo. Bức họa miêu tả ngày Chúa Giêsu đến lần thứ hai để phán xét nhân loại, các thánh được vui hưởng thiên đàng, còn những người làm việc ác sẽ phải bị kết án.
Trong những ngày diễn ra Mật nghị, các Hồng y đều bị cấm ngặt tất cả các phương tiện truyền thông: tivi, radio, Internet, báo chí, điện thoại, các thiết bị thu âm, truyền thanh truyền hình... nhằm bảo đảm tính bí mật tuyệt đối.
Cuộc hội nghị đầu tiên diễn ra vào lúc 9g30 ngày 4-3, các Hồng y sẽ đặt tay trên quyển Kinh Thánh và thề rằng sẽ tuân thủ các điều quy định về việc bầu cử ghi trong Tông Hiến Universi Dominici Gregis, và khi các Hồng y đã có mặt đông đủ thì Hồng y đoàn sẽ quyết định ngày nào bắt đầu Mật nghị.
Khi đến ngày ấn định, Mật nghị sẽ khai mạc bằng một Thánh lễ cầu nguyện cuộc bầu chọn vào buổi sáng tại đền thờ Thánh Phêrô. Buổi chiều các Hồng y sẽ tụ tập trong nhà nguyện Pauline của Điện Giáo hoàng rồi rước trọng thể vào nhà nguyện Sixtine, sau đó cửa nhà nguyện sẽ bị khóa lại. Và nơi đây một lần nữa các ngài đặt tay lên quyển Kinh Thánh long trọng tuyên thệ tuân theo đúng các chỉ thị của Tông Hiến, tôn trọng kết quả bầu cử, bênh vực và bảo vệ quyền lợi Giáo hội, và đặc biệt “tuyệt đối giữ bí mật về tất cả mọi sự việc liên quan đến cuộc bầu cử Đức Giáo hoàng”.
Vòng bỏ phiếu đầu tiên sẽ bắt đầu ngay buổi chiều này. Các Hồng y sẽ viết tên người mà mình muốn bầu lên giấy, rồi lần lượt từng vị tiến lên đọc to lời thề như sau: “Tôi xin Chúa Kitô, Đấng sẽ phán xét tôi, làm chứng là tôi bầu cho người mà, trước mặt Chúa, tôi xét là đáng được bầu”. Sau đó đặt phiếu bầu của mình vào chén Thánh đặt trên bàn thờ.
Sau khi tất cả đã bỏ phiếu, một vị giám sát sẽ lắc chén Thánh để trộn lẫn phiếu. Rồi sau đó một vị khác sẽ kiểm từng phiếu một. Từng phiếu bầu được lần lượt mở ra và đọc lớn tên người được ghi trên phiếu bầu để các Hồng y cùng theo dõi kết quả.
Nếu tên vị nào được 2/3 tổng số phiếu bầu thì vị Hồng y niên trưởng sẽ hỏi xem vị đó có chấp thuận làm Giáo hoàng không, nếu vị đó đồng ý thì kể từ giây phút đó Ngài trở thành Giáo hoàng. Rồi vị niên trưởng tiếp tục hỏi tông hiệu mà vị đó chọn (ví dụ vào năm 2005, Đức Hồng y Ratzinger đã chọn tông hiệu cho mình là Benedict XVI). Nếu không đạt được kết quả này thì ngày hôm sau lại tiếp tục bầu lại như thế, sáng hai lần, chiều hai lần.
Khi đã bầu xong tân Giáo hoàng, thì Ngài sẽ vào một căn phòng có tên là “nước mắt” để mặc phẩm phục. Sở dĩ có tên gọi này là vì các vị Giáo hoàng luôn có nhiều xúc động trước biến cố vô cùng lớn lao này. Rồi lần lượt các Hồng y sẽ đến bày tỏ sự tôn kính và vâng phục đối với tân Giáo hoàng.
______________
Kỳ tới: Những cú vận động hành lang
Theo Nguyễn Nguyễn (Tuổi Trẻ)
HủyTrả lời bình luận
Họ tên *
Email *
Nội dung bình luận
Hôm nay
27oC Ít mây
19/09
24o/32o PMTrời đẹp
20/09
24o/32o Trời đẹp
21/09
23o/31o Trời đẹp
© Báo điện tử Pháp Luật thành phố Hồ Chí Minh. Cơ quan chủ quản: Sở Tư Pháp Thành phố Hồ Chí Minh
Số giấy phép: 118/GP-BTTTT Cấp ngày 31-03-2014
Phó Tổng biên tập phụ trách: Mai Ngọc Phước. Tòa soạn: 34 Hoàng Việt, Phường 4, Quận Tân Bình, TPHCM
Tổng đài: (08)3991 0101 - 3991 4701; Phát hành: 3811 2421; Tiếp bạn đọc: (08)3991 9613. Fax: 3991 4661; Email: baophapluat@phapluattp.vn
Liên hệ quảng cáo: Hotline: (08)3991 4669
Powered by ePi Technologies

Set-Cookie: .ASPXANONYMOUS=DuhvrnVbaf16qZia8OAMnhRH5_-LJGEZPeqaZBbaWo4jBmr45skBe4LLaD-r2JEg5JW_s43PpfdqBDgZNNJRWVu88xFeHoW7GTzOXUl4__zx4NDTlkFAZhcWiFHvx6qR4cEylYcnyn0FrJczAz3VLQ2; domain=plo.vn; expires=Thu, 27-Nov-2014 02:19:34 GMT; path=/; HttpOnly


text:
Click vào đây để tiếp tục
Đang chuyển trang, vui lòng đợi...
Click vào đây nếu đợi quá lâu

Cache-Control: no-store, no-cache, must-revalidate, post-check=0, pre-check=0

Vary: Accept-Encoding,User-Agent

X-Powered-By: SVIT Engine / 1.1


text:
- 12 trang
- Lượt xem: 103
- Download: 33
Báo cáo thực tập về môn định giá bất động sản
Chia sẻ: dangvancap
Tham khảo bài viết 'báo cáo thực tập về môn định giá bất động sản', luận văn - báo cáo, tài chính - kế toán - ngân hàng phục vụ nhu cầu học tập, nghiên cứu và làm việc hiệu quả
Thể loại:Luận Văn - Báo Cáo » Tài Chính - Ngân Hàng
Chủ đề liên quan:
Nội dung Text: Báo cáo thực tập về môn định giá bất động sản
- I. LỜI MỞ ĐẦU Định giá tài sản là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị c ủa tài sản phù h ợp v ới th ị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế. Định giá Bất động sản là tính toán về tài sản về giá tr ị c ủa các quy ền s ở h ữu b ất đ ộng sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những đi ều ki ện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp. Mục đích định giá tài sản nói chung và định giá bất động sản nói riêng có th ể phân thành rất nhiều loại: mục đích bảo toàn tài sản, mua bán bất đ ộng s ản, chuy ển đ ổi quy ền s ở h ữu tài sản: thế chấp, tính thuế, thanh lý tài sản… Qua quá trình học tập ngắn hạn tại lớp, tôi đã có thêm nhi ều kiến th ức v ề môn Đ ịnh giá Bất động sản. Sau đây là bài trình bày báo cáo th ực t ập v ề môn đ ịnh giá b ất đ ộng s ản v ới nh ững số liệu cụ thể kết hợp bài giảng làm cơ sở dữ liệu trong quá trình làm báo cáo. Với kinh nghiệm thực tế còn ít và lượng kiến thức chưa được đầy đủ nên bài viết của tôi không tránh khỏi những sai sót. Tôi rất mong nhận được những l ời góp ý c ủa th ầy cô đ ể hòan thiện kiến thức của mình. II. BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ 1. Căn cứ pháp lý. Căn cứ Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành luật Đất đa i; - Căn cứ Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003; - Căn cứ Luật Nhà ở; - Căn cứ Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/08/2000 của chính p hủ về thu tiền sử dụng đất; - Căn cứ Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của Chính phủ về Thẩm định giá; - Căn cứ vào Hợp đồng Thẩm định giá số 010/HĐ- TĐG ngày 20 tháng 09 năm 2010 giữa Bà: Nguyễn Thị Hồng Thúy và Đại diện sàn giao dịch Bắc H 1 Nội dung định giá Định giá quyền sở hữu căn nhà tại Khu Đô thị Hòa Vượng, thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định. Địa chỉ bất động sản: nhà số 26, đường Nguyễn Công Trứ, Khu Đô th ị Hòa Vượng, thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định. 2 Thông tin chủ sở hữu Họ và tên: Trần Đức Thịnh
- Địa chỉ: nhà số 26, đường Nguyễn Công Trứ, Khu Đô thị Hòa V ượng, thành ph ố Nam Định, tỉnh Nam Định. 3. Mục đích thẩm định: Xác định Giá mua bán trên thị trường. 4. Thời điểm thẩm định giá Tháng 3 năm 2013 5. Cơ sở giá trị của thẩm định giá Giá trị thị trường của tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong đi ều kiện th ương m ại bình thường. Giá trị thị trường của một tài sản là giá trị của tài sản mà thẩm định viên có th ể tìm ra được, tính toán được, ước tính được dựa trên các thông tin được cung cấp, đ ược tìm th ấy, và có thể kiểm chứng được trên thị trường tại 1 thời điểm nhất định (thường là hiện tại). Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và c ạnh tranh. Th ị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc th ị trường qu ốc tế, có th ể bao g ồm nhi ều ng ười mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán. Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá thị trường hoặc có thể được mua bán trao đổi theo các m ức giá không ph ản ánh trên th ị tr ường nh ư: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá tr ị b ảo hi ểm, giá tr ị đ ặc bi ệt, giá tr ị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá tr ị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế... 6. Thuận lợi của Bất động sản - Địa chỉ: - Bất động sản nằm ở vị trí gần trung tâm thành phố Nam Định, gần bến xe, gần siêu th ị Big C, gần chợ Kênh, gần Bệnh viện Sài Gòn, thuận lợi khi đi các t ỉnh lân c ận nh ư Hà N ội, Thái Bình, Ninh Bình. - Bất động sản có vỉa hè rộng 2,5m, đường rộng 7m, 8. Thông tin bất động sản mục tiệu - Diện tích căn hộ: 70 m2, trần cao: 3.3 m - Xây dựng hoàn thành năm 2006 và sử dụng đến nay. - Loại nhà: Nhà mặt phố - Nhà 3 tầng - Diện tích xây dựng: 70m2 - Diện tích sử dụng 210m2, - Mục đích sử dụng: nhà ở. - Số phòng: + 1 phòng khách
- + 1 phòng bếp + phòng ăn + 4 phòng ngủ + 3 nhà vệ sinh + 1 phòng thờ - Thiết kế: + Tầng 1 có 1 phòng Khách + 1 Bếp ăn + 1 phòng Ngủ + 1 WC + Tầng 2 có 1 phòng Sinh hoạt chung + 2 phòng Ngủ + 1 WC + Tầng 3 có 1 phòng Thờ + 1 phòng Ngủ cho khách + 1WC + 1 Sân phơi - Phòng khách: + Diện tích: 24 m2 + Gồm có: 1 điều hòa (từ năm 2007) + 1 bể cá cảnh treo tường: mua năm 2009 – giá 4.5 triệu đồng + Đèn quạt trần: mua năm 2009, giá 2.5 triệu đồng + Lát sàn gỗ: lát năm 2009 với giá 360 nghìn/m2 – tổng 10 triệu đồng + Tường dán giấy: dán năm 2009 với giá 90nghìn/m2 tổng 20 triệu đồng - Bếp + phòng ăn: + Diện tích: 10m2, ốp đá khu vực nấu ăn; + Đồ dùng trong bếp: tủ bếp, máy hút mùi, chậu rửa bát. - Phòng ngủ chính: + Diện tích: 20 m2 + Gồm có: 1 điều hòa: mua năm 2009 , lát sàn gỗ + 1 cửa sổ hướng Tây Bắc: thông gió chiếu sáng khá tốt - Phòng ngủ phụ: + Diện tích: 20 m2 + Gồm có: 1 điều hòa: mua năm 2009 , lát sàn gỗ + 1 cửa sổ hướng Tây Bắc: thông gió chiếu sáng khá tốt - Phòng ngủ phụ 1: Diện tích: 18 m2; 1 cửa sổ phía Tây Bắc; lát sàn gỗ hòng ngủ 2: Diện tích: 15 m2; lát sàn gỗ; không có cửa sổ nên việc thông gió chiếu sáng hầu như không có, trong phòng khá bí. • Nhà vệ sinh: WC1: Diện tích 4 m2, cạnh phòng khách; ốp gạch men trắng; có bình nóng lạnh.
- WC2: Diện tích 2 m2, trong phòng ngủ chính; ốp gách men trắng. • Lôgia: Diện tích 3 m2, cạnh phòng bếp phía Tây Bắc; nhìn ra hồ Linh Đàm và đường vành đai 3 – cầu Thanh Trì. • Hành lang: Diện tích 2 m2 ,nối phòng khách với 3 phòng ng ủ và WC1 b. Một số đặc điểm khác - Bếp có sửa lại so với ban đầu - Hệ thống nước trong Nơ không tốt: có hiện tượng thẩm nước ở góc tường cạnh cửa chính của căn hộ - Trần nhà vệ sinh có hiện tượng chóc sơn, vữa. -Cửa phòng ngủ chưa lắp khóa 2.Thông tin so sánh Các bất động sản so sánh: Qua khảo sát trên địa bàn Nam Định, có các bất động sản sau có thông tin đ ể có th ể so sánh: TSSS BĐS mục SS1 SS2 SS3 SS4 Tiêu chi SS tiêu 1 Giá bán 1.625 1.500 1.555 1.700 Điều kiện Thị trường Thị trường Thị trường Thị trường Thị trường 2 bán Điều kiện Trả ngay Trả ngay Trả chậm 2 Trả ngay 3 thanh toán tháng Thời gian 3 tháng 5 tháng 2 tháng 1 tháng 4 bán trước trước trước trước SN 26, SN 51, nhà số 36, SN 18, nhà số 38, đường đường đường đường Đỗ đường Nguyễn Nguyễn Nguyễn Huy Liêu, Đông A, Vị trí Công Trứ, Công Trứ, Công Trứ, KĐT Hòa KĐT Hòa KĐT Hòa KĐT Hòa KĐT Hòa Vượng, TP Vượng, TP Vượng, TP Vượng, TP Vượng, TP Nam Định Nam Định 5 Nam Định Nam Định Nam Định Diện tích 70 70 81 81 72 6 (m2) Số lượng 1 1 1 1 1 phòng khách và 7 bếp
- Số lượng 4 1 1 1 0,98 8 phòng ngủ Số lượng 3 2 2 3 2 9 nhà WC Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ Tình trạng 10 chính chủ chính chủ chính chủ chính chủ chính chủ 11 Hướng nhà Đông Nam Tây Bắc Đông Nam Tây Nam Tây Bắc 12 Nội thất Dịch vụ, 13 tiện ích Dịch vụ, 14 tiện ích Cơ sở điều chỉnh: Giả định bất động sản so sánh có những đặc điểm tương tự bất đ ộng sản th ẩm đ ịnh giá (bất động sản chuẩn có chủ quyền tư nhân, mặt tiền phố trung tâm, qui mô di ện tích kho ảng 70- 81m2). a. Giá bán: + BĐS SS 1: 1.625 triệu đồng, + BĐS SS 2: 1.500 triệu đồng, + BĐS SS 3: 1.555 triệu đồng, + BĐS SS 4: 1.700 triệu đồng, b. Điều kiện bán: Tất cả đều được trên thị trường nên không cần điều chỉnh c. Điều kiện thanh toán: - BĐS SS 1, BĐS SS 2 và BĐS SS 4 trả ngay nên không cần điều chỉnh. - BĐS SS 3 trả chậm 2 tháng, lãi suất ngân hàng là 15%/năm (1,25%/tháng), m ức giá c ủa BĐS mục tiêu: d. Thời gian bán Điều chỉnh giá bán trong quá khứ về ngày định giá chúng tôi sử dụng chỉ số giá tiêu dùng qua các tháng trong cả nước. Cụ thể là: CPI tháng 10(2012)/CPI tháng 9 (2012) = 100,85 (tăng 0,85%) CPI tháng 11(2012)/CPI tháng 10 (2012) = 100,47 (tăng 0,47%) CPI tháng 12(2012)/CPI tháng 11 (2012) = 109,12 (tăng 9,12%) CPI tháng 1(2013)/CPI tháng 12 (2012) = 107,02 (tăng 7,02%) CPI tháng 2 (2013)/CPI tháng 1 (2013) = 101,32 (tăng 1,32%)
- Qua đó chúng tôi tính chuyển giá bán quá khứ về hi ện t ại v ới các m ức đi ều ch ỉnh t ương ứng là: BĐS SS 1 được bán 3 tháng trước, mức điều chỉnh = (109,12% *107,02%*101,32% - 100%) x 1.625 = (118,32%-100%)*1.625=297 (triệu đồng) BĐS SS 2 được bán 5 tháng trước, mức điều chỉnh = (100,85%*100,47%*109,12% *107,02%*101,32% - 100%) x 1.500 = 19,888%*1.500=298 (triệu đồng) BĐS SS 3 được bán 2 tháng trước, mức điều chỉnh = = (107,02%*101,32% - 100%) x 1.555 = 8,432%*1.555=131 (triệu đồng) BĐS SS 4 được bán 1tháng trước, mức điều chỉnh = (101,32% - 100%) x 1.700 = 22(triệu đồng)
- • Diện tích căn hộ Diện tích căn hộ chung cư sẽ quyết định không gian sống và số phòng có thể chia trong căn hộ. Do đó, theo ý kiến các chuyên gia thì căn hộ có diện tích từ 95-100m2 sẽ có giá cao hơn từ 0.05 tới 0.1 triệu/m2 so với căn hộ có diện tích từ 80-90m2 và cao hơn 0.1-0.15 tr/m2 so với các căn hộ có diện tích TT Các yếu tố so sánh từ 60 tới 80m2. Và cụ thể chúng tôi tính ra các mức điều chỉnh tương ứng của BĐS mục tiêu so với các BĐS ss lần lượt là 10.5tr; 8.5 tr; 8tr; 11.1tr; 10,5tr • Số lượng WC trong căn hộ Xu hướng hiện tại các căn hộ chung cư đều có ít nhất 2 WC. Do đó, giá một căn hộ có 1 WC sẽ rẻ hơn căn hộ có 2 WC bời 2 yếu tố: - Thứ nhất: chi phí để sửa chữa, xây dựng 1 WC mới - Thứ hai: do căn hộ không đc sử dụng cao nhất tốt nhất do ko phù hợp với tâm lí tiêu dùng Tổng hợp 2 yêu tố trên, chúng tôi đưa ra mức điều chỉnh là 10 trđ/ 1 WC • Số lượng phòng ngủ Cũng tương tự như ở trên, xu hướng hiện tại 1 căn hộ cần có 3 phòng ngủ: PN chính cho bố mẹ và 2 phòng ngủ phụ cho 2 người con. Do đó chúng tôi đưa ra mức điều chỉnh tổng hợp 2 yếu tố chi phí và thị hiếu là 12tr/1 phòng ngủ. • Thời gian bán Điều chỉnh giá bán trong quá khứ về ngày định giá chúng tôi sử dụng chỉ số giá tiêu dùng qua các tháng tại Hà Nội . Cụ thể là: CPI tháng 4(2010)/ CPI tháng 3(2010) = 99,8%(giảm 0.2%) CPI tháng 3(2010)/ CPI tháng 2(2010) = 100,75%(tăng 0.75%)
- CPI tháng 2(2010)/ CPI tháng 1(2010) = 102,61%(tăng 2.61%) CPI tháng 1(2010)/ CPI tháng 12(2009) = 101,3%(tăng 1.3%) CPI tháng 12(2010)/ CPI tháng 11(2010) = 101,31%(tăng 1.31%) CPI tháng 4(2010)/CPI tháng 6(2010) = 107,1% (tăng 7.1%) Qua đó chúng tôi tính chuyển giá bán quá khứ về hiện tại với các mức điều chỉnh tương ứng là: - BĐSss1 được bán 5 tháng trước, mức điều chỉnh = [(99.8%*100.75%*102.61%*101.3%*101.31%)-100%] * 1925 tr = (105.88% - 100%)* 1925tr = 5.88%*1925tr= 111.867tr. - Tương tự BĐS ss2,3,4,5, sẽ có mức điều chỉnh tương ứng là: 12.1tr; -4,5 tr; 116.8tr; 47.8tr. •Điều kiện bán Tất cả đều là được mua bán trên thị trường nên không cần điều chỉnh •Điều kiện thanh toán Với mức điều chỉnh theo lãi suất tiền gửi 10,5 %/ năm ta có thể tính được mức điều chỉnh tương ứng với các BĐS thanh toán chậm 1 tháng hay 3 tháng lần lượt là 19.49tr và 46.88tr. •Quyền đối với BĐS Tất cả đều là TQSH nên không cần điều chỉnh • Vị trí căn hộ Theo thống kê từ nhiều vụ giao dịch, có thể đáng giá xu hướng tác động của vị trí lên một căn hộ chung cư trong bán đảo Linh Đàm như sau: - Về toà nhà căn hộ đang tọa lạc ở vị trí nơ nào. Coi như các yếu tố khác là như nhau, mức độ cầu về căn hộ sẽ giảm dần theo thứ tự nơ 7A, 4B rồi đến Nơ 6A, CT1, Nơ 2, Nơ 3, nơ 5, Nơ 9 và Nơ 10. Yếu tố quyết định tới tác động của vị trí đó là cảnh quan, hệ số mặt đường, các tiện ích quanh đó. - Có thể lượng hóa các yếu tố đó dựa trên thống kê các vụ mua bán trong lịch sử thì khu CT1 sẽ có giá đắt hơn Nơ 2 là 0.3tr/m2 - khu Nơ 9 sẽ có giá rẻ hơn Nơ 2 là 0.5tr/m2 - khu CT4 sẽ có giá đắt hơn Nơ 2 là 0.5tr/m2 - khu Nơ 5 sẽ có giá rẻ hơn Nơ 2 là 0.2tr/m2 Tương tự như trên, với việc trong một khu nhà, giá cao nhất thuộc về các căn hộ thuộc tầng cao >5 nhưng không phải là căn hộ ở tầng sát mái. Trong cùng 1 tầng thì cũng có sự phân hóa giá giữa các căn hộ đó là căn
- họ có nằm ở vị trí là căn góc hay không? Nếu là căn góc sẽ bị giảm giá từ 0.3 tới 0.5 tr/m2. Hướng nhà Theo thống kê các vụ giao dich trong khu vực, coi như các yếu tố khác là như nhau. Một căn hộ hướng Đông Nam sẽ có giá đắt hơn các hướng khác 0.5tr/m2 • Nội thất trong nhà Các nội thất trong nhà đã được điều chỉnh cho đúng với giá trị của nó và đc điều chỉnh lên giá của BĐS mục tiêu. Các BĐS ss đều không có nội thất. -Trên cơ sở trọng số và giá đơn vị điều chỉnh của các bất động sản so sánh, tiến hành tính tổng giá trị điều chỉnh theo đơn vị của các bất động sản so sánh. Vậy tổng giá trị đã điều chỉnh theo đơn vị của các so sánh là : (29.59x3)+(26.38x5)+(30.38x2)+(25.12x1)+(23.73x4) = 401.46 triệu đồng/m2 Giá trị đơn vị của bất động sản mục tiêu được tính bằng tổng giá trị đã điều chỉnh của các so sánh chia cho tổng trọng số của các so sánh : 401.46 triệu đồng/m2 : 15 = 26.764 triệu đồng / m2 Giá trị của bất động sản mục tiêu tính bằng giá trị đơn vị của bất động sản mục tiêu nhân với diện tích của bất động sản đó : 26.764 triệu đồng / m2 x 95 m2 = 2.542,58 triệu đồng . Làm tròn : 2.542 triệu đồng Vậy tổng giá trị bất động sản cần thẩm định là:2.542 triệu đồng. cấu trúc nhà, số phòng, diện tích sử dụng từng phòng, hệ thống điện, hệ thống cấp và thoát nước; loại, hạng đường xá, cầu cống… + Vị trí của BĐS trong mối tương quan với những trung tâm khu vực gần nh ất, điều kiện tự nhiên và môi trường xung quanh, hình dạng của thửa đất, khoảng cách từ đó đ ến nh ững địa điểm giao thông công cộng, cửa hàng, trường học, công viên, b ệnh vi ện, nh ững tr ục đ ường chính.
- - Tác động của quy hoạch, phân vùng đến giá trị của đất đai, nhà c ửa và công trình kiến trúc trên đất. - Mục đích sử dụng hiện tại của BĐS có theo đúng m ục đích đ ược phép s ử d ụng theo quy hoạch phân vùng và mang lại giá trị tối ưu cho BĐS hay không. 4. Mô tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý. a- Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ, phương tiện vận tải, vật tư, hàng hoá. - Xuất xứ (model, nhãn hiệu, nhập khẩu, sản xuất trong nước, hãng sản xuất, năm sản xuất). - Hoá đơn mua, bán tài sản - Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của tài sản. b- Đối với bất động sản. - Bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đ ất và quy ền s ở h ữu nhà; những nội dung Giấy chứng nhận (bao gồm số lô đất, tên địa ph ương và tên n ước, ngày c ấp và số đăng ký của Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản). - Bất động sản chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử d ụng đ ất và quy ền s ở hữu nhà: nguồn gốc tài sản (nhà, đất), tổ chức, cá nhân giao tài sản, ngày làm gi ấy t ờ chuy ển dịch tài sản, các giấy tờ kèm theo. - Có tranh chấp hay không với các chủ bất động sản liền kề. - Những lợi ích kinh tế thu được từ bất động sản (tr ường h ợp b ất đ ộng s ản đang cho thuê: giá thuê, thời hạn thuê, hợp đồng thuê, thu nhập hàng tháng t ừ ng ười thuê b ất đ ộng s ản để mở cửa hàng, cửa hiệu, văn phòng đại diện) - Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của Bất động sản. 5. Những giả thiết và hạn chế trong xác định giá trị tài sản. - Tính hợp lý của việc đưa ra những gi ả thiết và h ạn chế liên quan đ ến đ ặc đi ểm thị trường, các nhân tố tác động đến giá trị thị trường của tài sản. - Nếu không đưa ra những hạn chế như vây thì kết qu ả sẽ ra sao, ảnh h ưởng đ ến kết quả định giá như thế nào. 6. Kết quả khảo sát thực địa. - Mục đích, thời gian, người tiến hành khảo sát thực địa. - Kết quả thu được từ khảo sát thực địa. - Sự chênh lệch (nếu có) giữa kết quả khảo sát thực địa v ới h ồ sơ đ ịa chính. Nêu rõ lý do sự chênh lệch đó. - Trường hợp trưng cầu ý kiến tư vấn của các chuyên gia về công suất thiết k ế, tính năng tác dụng của máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ thì báo cáo k ết qu ả đ ịnh giá ph ải nêu rõ mục đích, thời gian tiến hành và kết luận của chuyên gia tư vấn. 7. Những lập luận về mức giá cuối cùng, bao gồm:
- - Phân tích về vị trí, những nhân tố tác động, xu hướng vận động của thị tr ường tài sản trong khu vực, hành vi của những người mua, bán trên thị trường này, những ưu thế ho ặc bất lợi của tài sản cần định giá trên thị trường. - Mục đích sử dụng tài sản tốt nhất và tối ưu, mang lại giá trị cao nhất. Trường hợp mục đích sử dụng tốt nhất và tối ưu khác với mục đích sử dụng hiện tại của tài sản thì trình bày về tiềm năng của nó, những điều kiện pháp lý, tự nhiên cho phép hoặc không cho phép ảnh hưởng đến giá trị sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản. 8. Phương pháp định giá: - Phương pháp so sánh trực tiếp: Kết quả: - Phương pháp chi phí: Kết quả: - Phương pháp thu nhập: Kết quả: - Phương pháp khác: Kết quả: - Những so sánh, phân tích và điều chỉnh, điều ki ện giả thi ết, b ảng tính toán các mức giá thu được từ các phương pháp nêu trên để đi đ ến m ức giá cu ối cùng th ể hi ện giá tr ị th ị trường của tài sản. Trường hợp chỉ áp dụng được 01 hoặc 02 trong các phương pháp định giá nêu trên thì nêu rõ lý do vì sao có sự hạn chế đó. - Mức độ phù hợp/chênh lệch giữa giá trị theo kết quả định giá với giá tài sản do Nhà nước đã công bố tại khu vực (nếu có). 9. Xử lý những vấn đề phức tạp, không rõ ràng trong quá trình định giá. - Không rõ ràng về tình trạng pháp lý của tài sản. - Hạn chế về thông tin, dữ liệu liên quan cần thu nhập đối với tài sản. - Phân loại, hạng tài sản. - Lượng hoá những nhân tố tác động đến giá tài sản. Những vấn đề phức tạp, không rõ ràng trên đã đ ược x ử lý nh ư th ế nào, cách th ức xử lý trong quá trình định giá, mức độ tác động của những hạn chế nêu trên đ ến m ức giá c ủa tài sản cần định giá. 10. Những quyền và lợi ích cá nhân (nếu có) của định giá viên liên quan đến tài sản cần định giá, có thể làm nảy sinh những xung đột lợi ích trong quá trình thực thi nhiệm vụ. 11. Tên, chữ ký của định giá viên tiến hành định giá. 12. Phụ lục đính kèm báo cáo kết quả định giá. Phụ lục là những thông tin bổ sung, thuyết minh cho báo cáo kết quả đ ịnh giá. Ph ụ lục bao gồm: a- Đối với bất động sản - Hộ khẩu thường trú của chủ bất động sản (bản sao) - đối với tài sản cá nhân. - Giấy phép đăng ký kinh doanh (bản sao) - đối với tài sản doanh nghịêp. - Bản đồ quy hoạch tổng thể khu vực (trích lục). - Bản đồ quy hoạch chi tiết khu vực (trích lục). - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản.
- - Một trong các loại giấy chứng nhận nguồn gốc bất động sản (trường h ợp ch ưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản) bao gồm: + Quyết định giao, cấp đất ở của Uỷ ban nhân dân cấp t ỉnh, thành ph ố ho ặc UBND quận, huyện. + Quyết định phân nhà, phân đất của thủ trưởng cơ quan đơn vị. + Hợp đồng mua nhà của các đơn vị có tư cách pháp nhân đ ược UBND t ỉnh, thành phố giao đất làm nhà bán. + Các giấy tờ về đất ở do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp. Trường hợp chủ nhà có các giấy tờ kể trên nhưng không đúng tên chủ đang sử dụng thì phải có các giấy tờ kèm theo như: giấy tờ mua bán nhà, gi ấy tờ th ừa k ế, chia, t ặng… nhà ở, đất ở. - Giấy phép xây dựng nhà, bản vẽ thiết kế xây dựng, sơ đ ồ v ị trí bất đ ộng s ản và các bản vẽ khác (bản sao). - Chi tiết về quy hoạch từ cơ quan có chức năng ở địa phương ho ặc c ủa văn phòng quy họach đô thị (bản sao). - Các hợp đồng mua, bán và cho thuê bất động sản (bản sao). -Ảnh chụp toàn cảnh bất động sản. - Những tài liệu khác trực tiếp bổ trợ cho báo cáo kết quả định giá. b- Đối với vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hoá khác. - Các hợp đồng mua, bán vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hoá. - Catalo, các thông số kinh tế kỹ thuật chủ yếu của vật tư, máy móc, thi ết b ị, hàng hoá.

markdown:
12 trang
Lượt xem: 103
Download: 33
# Báo cáo thực tập về môn định giá bất động sản
Chia sẻ:
[dangvancap](http://tailieu.vn/user/dangvancap)
Tham khảo bài viết 'báo cáo thực tập về môn định giá bất động sản', luận văn - báo cáo, tài chính - kế toán - ngân hàng phục vụ nhu cầu học tập, nghiên cứu và làm việc hiệu quả
![](images/graphics/blank.gif)
![](images/graphics/blank.gif)
## Thể loại:
[Luận Văn - Báo Cáo](http://tailieu.vn/luan-van-bao-cao/)» [Tài Chính - Ngân Hàng](http://tailieu.vn/luan-van-bao-cao/tai-chinh-ngan-hang/)
## Chủ đề liên quan:
**Nội dung Text: Báo cáo thực tập về môn định giá bất động sản**
- I. LỜI MỞ ĐẦU Định giá tài sản là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị c ủa tài sản phù h ợp v ới th ị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế. Định giá Bất động sản là tính toán về tài sản về giá tr ị c ủa các quy ền s ở h ữu b ất đ ộng sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những đi ều ki ện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp. Mục đích định giá tài sản nói chung và định giá bất động sản nói riêng có th ể phân thành rất nhiều loại: mục đích bảo toàn tài sản, mua bán bất đ ộng s ản, chuy ển đ ổi quy ền s ở h ữu tài sản: thế chấp, tính thuế, thanh lý tài sản… Qua quá trình học tập ngắn hạn tại lớp, tôi đã có thêm nhi ều kiến th ức v ề môn Đ ịnh giá Bất động sản. Sau đây là bài trình bày báo cáo th ực t ập v ề môn đ ịnh giá b ất đ ộng s ản v ới nh ững số liệu cụ thể kết hợp bài giảng làm cơ sở dữ liệu trong quá trình làm báo cáo. Với kinh nghiệm thực tế còn ít và lượng kiến thức chưa được đầy đủ nên bài viết của tôi không tránh khỏi những sai sót. Tôi rất mong nhận được những l ời góp ý c ủa th ầy cô đ ể hòan thiện kiến thức của mình. II. BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ 1. Căn cứ pháp lý. Căn cứ Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành luật Đất đa i; - Căn cứ Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003; - Căn cứ Luật Nhà ở; - Căn cứ Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/08/2000 của chính p hủ về thu tiền sử dụng đất; - Căn cứ Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của Chính phủ về Thẩm định giá; - Căn cứ vào Hợp đồng Thẩm định giá số 010/HĐ- TĐG ngày 20 tháng 09 năm 2010 giữa Bà: Nguyễn Thị Hồng Thúy và Đại diện sàn giao dịch Bắc H 1 Nội dung định giá Định giá quyền sở hữu căn nhà tại Khu Đô thị Hòa Vượng, thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định. Địa chỉ bất động sản: nhà số 26, đường Nguyễn Công Trứ, Khu Đô th ị Hòa Vượng, thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định. 2 Thông tin chủ sở hữu Họ và tên: Trần Đức Thịnh
- Địa chỉ: nhà số 26, đường Nguyễn Công Trứ, Khu Đô thị Hòa V ượng, thành ph ố Nam Định, tỉnh Nam Định. 3. Mục đích thẩm định: Xác định Giá mua bán trên thị trường. 4. Thời điểm thẩm định giá Tháng 3 năm 2013 5. Cơ sở giá trị của thẩm định giá Giá trị thị trường của tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong đi ều kiện th ương m ại bình thường. Giá trị thị trường của một tài sản là giá trị của tài sản mà thẩm định viên có th ể tìm ra được, tính toán được, ước tính được dựa trên các thông tin được cung cấp, đ ược tìm th ấy, và có thể kiểm chứng được trên thị trường tại 1 thời điểm nhất định (thường là hiện tại). Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và c ạnh tranh. Th ị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc th ị trường qu ốc tế, có th ể bao g ồm nhi ều ng ười mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán. Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá thị trường hoặc có thể được mua bán trao đổi theo các m ức giá không ph ản ánh trên th ị tr ường nh ư: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá tr ị b ảo hi ểm, giá tr ị đ ặc bi ệt, giá tr ị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá tr ị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế... 6. Thuận lợi của Bất động sản - Địa chỉ: - Bất động sản nằm ở vị trí gần trung tâm thành phố Nam Định, gần bến xe, gần siêu th ị Big C, gần chợ Kênh, gần Bệnh viện Sài Gòn, thuận lợi khi đi các t ỉnh lân c ận nh ư Hà N ội, Thái Bình, Ninh Bình. - Bất động sản có vỉa hè rộng 2,5m, đường rộng 7m, 8. Thông tin bất động sản mục tiệu - Diện tích căn hộ: 70 m2, trần cao: 3.3 m - Xây dựng hoàn thành năm 2006 và sử dụng đến nay. - Loại nhà: Nhà mặt phố - Nhà 3 tầng - Diện tích xây dựng: 70m2 - Diện tích sử dụng 210m2, - Mục đích sử dụng: nhà ở. - Số phòng: + 1 phòng khách
- + 1 phòng bếp + phòng ăn + 4 phòng ngủ + 3 nhà vệ sinh + 1 phòng thờ - Thiết kế: + Tầng 1 có 1 phòng Khách + 1 Bếp ăn + 1 phòng Ngủ + 1 WC + Tầng 2 có 1 phòng Sinh hoạt chung + 2 phòng Ngủ + 1 WC + Tầng 3 có 1 phòng Thờ + 1 phòng Ngủ cho khách + 1WC + 1 Sân phơi - Phòng khách: + Diện tích: 24 m2 + Gồm có: 1 điều hòa (từ năm 2007) + 1 bể cá cảnh treo tường: mua năm 2009 – giá 4.5 triệu đồng + Đèn quạt trần: mua năm 2009, giá 2.5 triệu đồng + Lát sàn gỗ: lát năm 2009 với giá 360 nghìn/m2 – tổng 10 triệu đồng + Tường dán giấy: dán năm 2009 với giá 90nghìn/m2 tổng 20 triệu đồng - Bếp + phòng ăn: + Diện tích: 10m2, ốp đá khu vực nấu ăn; + Đồ dùng trong bếp: tủ bếp, máy hút mùi, chậu rửa bát. - Phòng ngủ chính: + Diện tích: 20 m2 + Gồm có: 1 điều hòa: mua năm 2009 , lát sàn gỗ + 1 cửa sổ hướng Tây Bắc: thông gió chiếu sáng khá tốt - Phòng ngủ phụ: + Diện tích: 20 m2 + Gồm có: 1 điều hòa: mua năm 2009 , lát sàn gỗ + 1 cửa sổ hướng Tây Bắc: thông gió chiếu sáng khá tốt - Phòng ngủ phụ 1: Diện tích: 18 m2; 1 cửa sổ phía Tây Bắc; lát sàn gỗ hòng ngủ 2: Diện tích: 15 m2; lát sàn gỗ; không có cửa sổ nên việc thông gió chiếu sáng hầu như không có, trong phòng khá bí. • Nhà vệ sinh: WC1: Diện tích 4 m2, cạnh phòng khách; ốp gạch men trắng; có bình nóng lạnh.
- WC2: Diện tích 2 m2, trong phòng ngủ chính; ốp gách men trắng. • Lôgia: Diện tích 3 m2, cạnh phòng bếp phía Tây Bắc; nhìn ra hồ Linh Đàm và đường vành đai 3 – cầu Thanh Trì. • Hành lang: Diện tích 2 m2 ,nối phòng khách với 3 phòng ng ủ và WC1 b. Một số đặc điểm khác - Bếp có sửa lại so với ban đầu - Hệ thống nước trong Nơ không tốt: có hiện tượng thẩm nước ở góc tường cạnh cửa chính của căn hộ - Trần nhà vệ sinh có hiện tượng chóc sơn, vữa. -Cửa phòng ngủ chưa lắp khóa 2.Thông tin so sánh Các bất động sản so sánh: Qua khảo sát trên địa bàn Nam Định, có các bất động sản sau có thông tin đ ể có th ể so sánh: TSSS BĐS mục SS1 SS2 SS3 SS4 Tiêu chi SS tiêu 1 Giá bán 1.625 1.500 1.555 1.700 Điều kiện Thị trường Thị trường Thị trường Thị trường Thị trường 2 bán Điều kiện Trả ngay Trả ngay Trả chậm 2 Trả ngay 3 thanh toán tháng Thời gian 3 tháng 5 tháng 2 tháng 1 tháng 4 bán trước trước trước trước SN 26, SN 51, nhà số 36, SN 18, nhà số 38, đường đường đường đường Đỗ đường Nguyễn Nguyễn Nguyễn Huy Liêu, Đông A, Vị trí Công Trứ, Công Trứ, Công Trứ, KĐT Hòa KĐT Hòa KĐT Hòa KĐT Hòa KĐT Hòa Vượng, TP Vượng, TP Vượng, TP Vượng, TP Vượng, TP Nam Định Nam Định 5 Nam Định Nam Định Nam Định Diện tích 70 70 81 81 72 6 (m2) Số lượng 1 1 1 1 1 phòng khách và 7 bếp
- Số lượng 4 1 1 1 0,98 8 phòng ngủ Số lượng 3 2 2 3 2 9 nhà WC Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ Tình trạng 10 chính chủ chính chủ chính chủ chính chủ chính chủ 11 Hướng nhà Đông Nam Tây Bắc Đông Nam Tây Nam Tây Bắc 12 Nội thất Dịch vụ, 13 tiện ích Dịch vụ, 14 tiện ích Cơ sở điều chỉnh: Giả định bất động sản so sánh có những đặc điểm tương tự bất đ ộng sản th ẩm đ ịnh giá (bất động sản chuẩn có chủ quyền tư nhân, mặt tiền phố trung tâm, qui mô di ện tích kho ảng 70- 81m2). a. Giá bán: + BĐS SS 1: 1.625 triệu đồng, + BĐS SS 2: 1.500 triệu đồng, + BĐS SS 3: 1.555 triệu đồng, + BĐS SS 4: 1.700 triệu đồng, b. Điều kiện bán: Tất cả đều được trên thị trường nên không cần điều chỉnh c. Điều kiện thanh toán: - BĐS SS 1, BĐS SS 2 và BĐS SS 4 trả ngay nên không cần điều chỉnh. - BĐS SS 3 trả chậm 2 tháng, lãi suất ngân hàng là 15%/năm (1,25%/tháng), m ức giá c ủa BĐS mục tiêu: d. Thời gian bán Điều chỉnh giá bán trong quá khứ về ngày định giá chúng tôi sử dụng chỉ số giá tiêu dùng qua các tháng trong cả nước. Cụ thể là: CPI tháng 10(2012)/CPI tháng 9 (2012) = 100,85 (tăng 0,85%) CPI tháng 11(2012)/CPI tháng 10 (2012) = 100,47 (tăng 0,47%) CPI tháng 12(2012)/CPI tháng 11 (2012) = 109,12 (tăng 9,12%) CPI tháng 1(2013)/CPI tháng 12 (2012) = 107,02 (tăng 7,02%) CPI tháng 2 (2013)/CPI tháng 1 (2013) = 101,32 (tăng 1,32%)
- Qua đó chúng tôi tính chuyển giá bán quá khứ về hi ện t ại v ới các m ức đi ều ch ỉnh t ương ứng là: BĐS SS 1 được bán 3 tháng trước, mức điều chỉnh = (109,12% *107,02%*101,32% - 100%) x 1.625 = (118,32%-100%)*1.625=297 (triệu đồng) BĐS SS 2 được bán 5 tháng trước, mức điều chỉnh = (100,85%*100,47%*109,12% *107,02%*101,32% - 100%) x 1.500 = 19,888%*1.500=298 (triệu đồng) BĐS SS 3 được bán 2 tháng trước, mức điều chỉnh = = (107,02%*101,32% - 100%) x 1.555 = 8,432%*1.555=131 (triệu đồng) BĐS SS 4 được bán 1tháng trước, mức điều chỉnh = (101,32% - 100%) x 1.700 = 22(triệu đồng)
- • Diện tích căn hộ Diện tích căn hộ chung cư sẽ quyết định không gian sống và số phòng có thể chia trong căn hộ. Do đó, theo ý kiến các chuyên gia thì căn hộ có diện tích từ 95-100m2 sẽ có giá cao hơn từ 0.05 tới 0.1 triệu/m2 so với căn hộ có diện tích từ 80-90m2 và cao hơn 0.1-0.15 tr/m2 so với các căn hộ có diện tích TT Các yếu tố so sánh từ 60 tới 80m2. Và cụ thể chúng tôi tính ra các mức điều chỉnh tương ứng của BĐS mục tiêu so với các BĐS ss lần lượt là 10.5tr; 8.5 tr; 8tr; 11.1tr; 10,5tr • Số lượng WC trong căn hộ Xu hướng hiện tại các căn hộ chung cư đều có ít nhất 2 WC. Do đó, giá một căn hộ có 1 WC sẽ rẻ hơn căn hộ có 2 WC bời 2 yếu tố: - Thứ nhất: chi phí để sửa chữa, xây dựng 1 WC mới - Thứ hai: do căn hộ không đc sử dụng cao nhất tốt nhất do ko phù hợp với tâm lí tiêu dùng Tổng hợp 2 yêu tố trên, chúng tôi đưa ra mức điều chỉnh là 10 trđ/ 1 WC • Số lượng phòng ngủ Cũng tương tự như ở trên, xu hướng hiện tại 1 căn hộ cần có 3 phòng ngủ: PN chính cho bố mẹ và 2 phòng ngủ phụ cho 2 người con. Do đó chúng tôi đưa ra mức điều chỉnh tổng hợp 2 yếu tố chi phí và thị hiếu là 12tr/1 phòng ngủ. • Thời gian bán Điều chỉnh giá bán trong quá khứ về ngày định giá chúng tôi sử dụng chỉ số giá tiêu dùng qua các tháng tại Hà Nội . Cụ thể là: CPI tháng 4(2010)/ CPI tháng 3(2010) = 99,8%(giảm 0.2%) CPI tháng 3(2010)/ CPI tháng 2(2010) = 100,75%(tăng 0.75%)
- CPI tháng 2(2010)/ CPI tháng 1(2010) = 102,61%(tăng 2.61%) CPI tháng 1(2010)/ CPI tháng 12(2009) = 101,3%(tăng 1.3%) CPI tháng 12(2010)/ CPI tháng 11(2010) = 101,31%(tăng 1.31%) CPI tháng 4(2010)/CPI tháng 6(2010) = 107,1% (tăng 7.1%) Qua đó chúng tôi tính chuyển giá bán quá khứ về hiện tại với các mức điều chỉnh tương ứng là: - BĐSss1 được bán 5 tháng trước, mức điều chỉnh = [(99.8%*100.75%*102.61%*101.3%*101.31%)-100%] * 1925 tr = (105.88% - 100%)* 1925tr = 5.88%*1925tr= 111.867tr. - Tương tự BĐS ss2,3,4,5, sẽ có mức điều chỉnh tương ứng là: 12.1tr; -4,5 tr; 116.8tr; 47.8tr. •Điều kiện bán Tất cả đều là được mua bán trên thị trường nên không cần điều chỉnh •Điều kiện thanh toán Với mức điều chỉnh theo lãi suất tiền gửi 10,5 %/ năm ta có thể tính được mức điều chỉnh tương ứng với các BĐS thanh toán chậm 1 tháng hay 3 tháng lần lượt là 19.49tr và 46.88tr. •Quyền đối với BĐS Tất cả đều là TQSH nên không cần điều chỉnh • Vị trí căn hộ Theo thống kê từ nhiều vụ giao dịch, có thể đáng giá xu hướng tác động của vị trí lên một căn hộ chung cư trong bán đảo Linh Đàm như sau: - Về toà nhà căn hộ đang tọa lạc ở vị trí nơ nào. Coi như các yếu tố khác là như nhau, mức độ cầu về căn hộ sẽ giảm dần theo thứ tự nơ 7A, 4B rồi đến Nơ 6A, CT1, Nơ 2, Nơ 3, nơ 5, Nơ 9 và Nơ 10. Yếu tố quyết định tới tác động của vị trí đó là cảnh quan, hệ số mặt đường, các tiện ích quanh đó. - Có thể lượng hóa các yếu tố đó dựa trên thống kê các vụ mua bán trong lịch sử thì khu CT1 sẽ có giá đắt hơn Nơ 2 là 0.3tr/m2 - khu Nơ 9 sẽ có giá rẻ hơn Nơ 2 là 0.5tr/m2 - khu CT4 sẽ có giá đắt hơn Nơ 2 là 0.5tr/m2 - khu Nơ 5 sẽ có giá rẻ hơn Nơ 2 là 0.2tr/m2 Tương tự như trên, với việc trong một khu nhà, giá cao nhất thuộc về các căn hộ thuộc tầng cao >5 nhưng không phải là căn hộ ở tầng sát mái. Trong cùng 1 tầng thì cũng có sự phân hóa giá giữa các căn hộ đó là căn
- họ có nằm ở vị trí là căn góc hay không? Nếu là căn góc sẽ bị giảm giá từ 0.3 tới 0.5 tr/m2. Hướng nhà Theo thống kê các vụ giao dich trong khu vực, coi như các yếu tố khác là như nhau. Một căn hộ hướng Đông Nam sẽ có giá đắt hơn các hướng khác 0.5tr/m2 • Nội thất trong nhà Các nội thất trong nhà đã được điều chỉnh cho đúng với giá trị của nó và đc điều chỉnh lên giá của BĐS mục tiêu. Các BĐS ss đều không có nội thất. -Trên cơ sở trọng số và giá đơn vị điều chỉnh của các bất động sản so sánh, tiến hành tính tổng giá trị điều chỉnh theo đơn vị của các bất động sản so sánh. Vậy tổng giá trị đã điều chỉnh theo đơn vị của các so sánh là : (29.59x3)+(26.38x5)+(30.38x2)+(25.12x1)+(23.73x4) = 401.46 triệu đồng/m2 Giá trị đơn vị của bất động sản mục tiêu được tính bằng tổng giá trị đã điều chỉnh của các so sánh chia cho tổng trọng số của các so sánh : 401.46 triệu đồng/m2 : 15 = 26.764 triệu đồng / m2 Giá trị của bất động sản mục tiêu tính bằng giá trị đơn vị của bất động sản mục tiêu nhân với diện tích của bất động sản đó : 26.764 triệu đồng / m2 x 95 m2 = 2.542,58 triệu đồng . Làm tròn : 2.542 triệu đồng Vậy tổng giá trị bất động sản cần thẩm định là:2.542 triệu đồng. cấu trúc nhà, số phòng, diện tích sử dụng từng phòng, hệ thống điện, hệ thống cấp và thoát nước; loại, hạng đường xá, cầu cống… + Vị trí của BĐS trong mối tương quan với những trung tâm khu vực gần nh ất, điều kiện tự nhiên và môi trường xung quanh, hình dạng của thửa đất, khoảng cách từ đó đ ến nh ững địa điểm giao thông công cộng, cửa hàng, trường học, công viên, b ệnh vi ện, nh ững tr ục đ ường chính.
- - Tác động của quy hoạch, phân vùng đến giá trị của đất đai, nhà c ửa và công trình kiến trúc trên đất. - Mục đích sử dụng hiện tại của BĐS có theo đúng m ục đích đ ược phép s ử d ụng theo quy hoạch phân vùng và mang lại giá trị tối ưu cho BĐS hay không. 4. Mô tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý. a- Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ, phương tiện vận tải, vật tư, hàng hoá. - Xuất xứ (model, nhãn hiệu, nhập khẩu, sản xuất trong nước, hãng sản xuất, năm sản xuất). - Hoá đơn mua, bán tài sản - Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của tài sản. b- Đối với bất động sản. - Bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đ ất và quy ền s ở h ữu nhà; những nội dung Giấy chứng nhận (bao gồm số lô đất, tên địa ph ương và tên n ước, ngày c ấp và số đăng ký của Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản). - Bất động sản chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử d ụng đ ất và quy ền s ở hữu nhà: nguồn gốc tài sản (nhà, đất), tổ chức, cá nhân giao tài sản, ngày làm gi ấy t ờ chuy ển dịch tài sản, các giấy tờ kèm theo. - Có tranh chấp hay không với các chủ bất động sản liền kề. - Những lợi ích kinh tế thu được từ bất động sản (tr ường h ợp b ất đ ộng s ản đang cho thuê: giá thuê, thời hạn thuê, hợp đồng thuê, thu nhập hàng tháng t ừ ng ười thuê b ất đ ộng s ản để mở cửa hàng, cửa hiệu, văn phòng đại diện) - Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của Bất động sản. 5. Những giả thiết và hạn chế trong xác định giá trị tài sản. - Tính hợp lý của việc đưa ra những gi ả thiết và h ạn chế liên quan đ ến đ ặc đi ểm thị trường, các nhân tố tác động đến giá trị thị trường của tài sản. - Nếu không đưa ra những hạn chế như vây thì kết qu ả sẽ ra sao, ảnh h ưởng đ ến kết quả định giá như thế nào. 6. Kết quả khảo sát thực địa. - Mục đích, thời gian, người tiến hành khảo sát thực địa. - Kết quả thu được từ khảo sát thực địa. - Sự chênh lệch (nếu có) giữa kết quả khảo sát thực địa v ới h ồ sơ đ ịa chính. Nêu rõ lý do sự chênh lệch đó. - Trường hợp trưng cầu ý kiến tư vấn của các chuyên gia về công suất thiết k ế, tính năng tác dụng của máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ thì báo cáo k ết qu ả đ ịnh giá ph ải nêu rõ mục đích, thời gian tiến hành và kết luận của chuyên gia tư vấn. 7. Những lập luận về mức giá cuối cùng, bao gồm:
- - Phân tích về vị trí, những nhân tố tác động, xu hướng vận động của thị tr ường tài sản trong khu vực, hành vi của những người mua, bán trên thị trường này, những ưu thế ho ặc bất lợi của tài sản cần định giá trên thị trường. - Mục đích sử dụng tài sản tốt nhất và tối ưu, mang lại giá trị cao nhất. Trường hợp mục đích sử dụng tốt nhất và tối ưu khác với mục đích sử dụng hiện tại của tài sản thì trình bày về tiềm năng của nó, những điều kiện pháp lý, tự nhiên cho phép hoặc không cho phép ảnh hưởng đến giá trị sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản. 8. Phương pháp định giá: - Phương pháp so sánh trực tiếp: Kết quả: - Phương pháp chi phí: Kết quả: - Phương pháp thu nhập: Kết quả: - Phương pháp khác: Kết quả: - Những so sánh, phân tích và điều chỉnh, điều ki ện giả thi ết, b ảng tính toán các mức giá thu được từ các phương pháp nêu trên để đi đ ến m ức giá cu ối cùng th ể hi ện giá tr ị th ị trường của tài sản. Trường hợp chỉ áp dụng được 01 hoặc 02 trong các phương pháp định giá nêu trên thì nêu rõ lý do vì sao có sự hạn chế đó. - Mức độ phù hợp/chênh lệch giữa giá trị theo kết quả định giá với giá tài sản do Nhà nước đã công bố tại khu vực (nếu có). 9. Xử lý những vấn đề phức tạp, không rõ ràng trong quá trình định giá. - Không rõ ràng về tình trạng pháp lý của tài sản. - Hạn chế về thông tin, dữ liệu liên quan cần thu nhập đối với tài sản. - Phân loại, hạng tài sản. - Lượng hoá những nhân tố tác động đến giá tài sản. Những vấn đề phức tạp, không rõ ràng trên đã đ ược x ử lý nh ư th ế nào, cách th ức xử lý trong quá trình định giá, mức độ tác động của những hạn chế nêu trên đ ến m ức giá c ủa tài sản cần định giá. 10. Những quyền và lợi ích cá nhân (nếu có) của định giá viên liên quan đến tài sản cần định giá, có thể làm nảy sinh những xung đột lợi ích trong quá trình thực thi nhiệm vụ. 11. Tên, chữ ký của định giá viên tiến hành định giá. 12. Phụ lục đính kèm báo cáo kết quả định giá. Phụ lục là những thông tin bổ sung, thuyết minh cho báo cáo kết quả đ ịnh giá. Ph ụ lục bao gồm: a- Đối với bất động sản - Hộ khẩu thường trú của chủ bất động sản (bản sao) - đối với tài sản cá nhân. - Giấy phép đăng ký kinh doanh (bản sao) - đối với tài sản doanh nghịêp. - Bản đồ quy hoạch tổng thể khu vực (trích lục). - Bản đồ quy hoạch chi tiết khu vực (trích lục). - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản.
- - Một trong các loại giấy chứng nhận nguồn gốc bất động sản (trường h ợp ch ưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản) bao gồm: + Quyết định giao, cấp đất ở của Uỷ ban nhân dân cấp t ỉnh, thành ph ố ho ặc UBND quận, huyện. + Quyết định phân nhà, phân đất của thủ trưởng cơ quan đơn vị. + Hợp đồng mua nhà của các đơn vị có tư cách pháp nhân đ ược UBND t ỉnh, thành phố giao đất làm nhà bán. + Các giấy tờ về đất ở do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp. Trường hợp chủ nhà có các giấy tờ kể trên nhưng không đúng tên chủ đang sử dụng thì phải có các giấy tờ kèm theo như: giấy tờ mua bán nhà, gi ấy tờ th ừa k ế, chia, t ặng… nhà ở, đất ở. - Giấy phép xây dựng nhà, bản vẽ thiết kế xây dựng, sơ đ ồ v ị trí bất đ ộng s ản và các bản vẽ khác (bản sao). - Chi tiết về quy hoạch từ cơ quan có chức năng ở địa phương ho ặc c ủa văn phòng quy họach đô thị (bản sao). - Các hợp đồng mua, bán và cho thuê bất động sản (bản sao). -Ảnh chụp toàn cảnh bất động sản. - Những tài liệu khác trực tiếp bổ trợ cho báo cáo kết quả định giá. b- Đối với vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hoá khác. - Các hợp đồng mua, bán vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hoá. - Catalo, các thông số kinh tế kỹ thuật chủ yếu của vật tư, máy móc, thi ết b ị, hàng hoá.
![](images/graphics/blank.gif)

Server: Apache/2.2.3 (CentOS)