text:
Nếu chọn căn hộ ở tầng thấp (từ tầng 1 đến tầng 5), chủ sở hữu có khả năng phải hứng chịu tiếng ồn, khí thải đô thị trừ khi… đóng cửa sổ cả ngày. Nếu chọn quá cao, việc ra vào nơi sinh sống sẽ bất tiện do không phải chung cư nào cũng có hệ thống thang máy, điện dự phòng tốt nhất.
Tầng cao... giá cao
Mặc dù thị trường BĐS căn hộ chung cư đã phát triển rất mạnh trong vài năm qua, nhưng vẫn chưa có tiêu chuẩn quy định từ tầng bao nhiêu thì được coi là cao. Xét riêng ở địa bàn Hà Nội, độ cao chung cư cũng rất đa dạng. Những chung cư xen lẫn trung tâm thương mại ở khu vực trung tâm (quận Hoàn Kiếm, Ba Đình), cơ bản có độ cao dao động 15-20 tầng.
Mở rộng ra quận Thanh Xuân, Hai Bà Trưng, Đống Đa, Long Biên, Hoàng Mai, huyện Từ Liêm chung cư xuất hiện nhiều hơn với dạng chung cư cao cấp (như KeangNam Landmark, cao ngót 80 tầng, GoldenWestlake, Royal City…), xen lẫn loại trung cấp như The Manor, SkyCity, TimesCity, Sakura, Hapulico, Tây Hà Tower, Bắc Hà, Geleximco và chung cư mini do nhiều tư nhân hộ gia đình tự xây để bán, cho thuê, có độ cao công trình phổ biến từ 9 tầng tới 30 tầng.
Kể từ khi xuất hiện trên thị trường, các sản phẩm nhà chung cư thương mại, nhà ở giá rẻ hay cao cấp đều có quy tắc "bất thành văn": căn hộ ở tầng càng cao, giá sẽ càng cao so với những căn thấp trong một tòa nhà (giá dịch vụ vẫn ngang nhau). Đồng thời, theo kinh nghiệm sinh sống lâu năm trong các tòa chung cư của nhiều người, từ tầng 12 trở lên được coi là cao, từ tầng 7-11 là trung bình, tầng 3 - 6 là thấp (các tổ hợp chung cư xen lẫn văn phòng, trung tâm thương mại có tầng hầm để xe, tầng 1-3 dành cho dịch vụ).
Những chung cư cao tầng có tiện ích hạ tầng kỹ thuật tốt nhất sẽ là lựa chọn tối ưu của người mua nhà
Sở dĩ có xu hướng lựa chọn tầng cao, nhà chung cư còn ở các ưu điểm: độ ồn thấp (ngủ ngon, yên tĩnh); ít bị ảnh hưởng bởi mùi, khói xe, khí thải đô thị (tầng càng cao thì càng ít bụi – giảm nguy cơ mắc bệnh đường hô hấp); những chung cư gần sông bẩn, bãi rác tập trung, càng lên cao càng trong lành; tầm view ở tầng cao xa hơn và đẹp hơn; không có nỗi lo ngại cho sức khỏe của trẻ nhỏ, người cao tuổi vì ít ruồi muỗi; sóng điện thoại tốt hơn tầng thấp; thời gian bắt thang máy xuống tầng 1 cũng không lâu hơn tầng thấp (nếu thời điểm bấm thang máy là lúc thang đang ở tầng 1 và tầng trên cũng bấm, thang máy sẽ phải chạy lên tầng cao nhất rồi mới xuống…). Đây là các yếu tố thuyết phục người mua lựa chọn căn hộ chung cư tầng cao.
Chọn tầng trung bình an toàn
Các căn hộ ở độ cao trung bình đến thấp (từ tầng 3-11) lọt vào tầm ngắm của những khách hàng muốn đảm bảo tối đa sự an toàn cho bản thân và gia đình trước yếu tố hỏa hoạn. Được biết, đa phần những cư dân sinh sống ở các tầng này tại nhiều chung cư dân sinh đều đưa ra lý do: hệ thống PCCC hiện mới chỉ hoạt động tối đa ở tầng 14 (độ vươn cao của thang chữa cháy), nên trường hợp hỏa hoạn xảy ra ở các tầng 14 trở lên sẽ khó lòng xử lý an toàn.
Những tranh chấp bất đồng giữa các cư dân của tòa nhà chung cư (đặc biệt ở các chung cư cao cấp như KeangNam) liên quan tới các tiện ích như thang máy, PCCC, cửa thoát hiểm hay hệ thống cấp điện dự phòng… đã hướng lựa chọn của nhiều người tới các căn hộ ở tầng thấp. Những vụ mất điện bất thình lình khiến thang máy treo lơ lửng ở tầng cao (như từng xảy ra như cơm bữa ở tòa chung cư hỗn hợp M3-M4 Nguyễn Chí Thanh) là minh chứng cho điều này.
Theo đó, ngoại trừ trường hợp đang ở trong thang máy, nếu chủ hộ ở tầng từ 3-7, việc đi thang bộ để ra khỏi tòa nhà là hoàn toàn khả thi.
Bên cạnh đó, tầng thấp cũng là sự lựa chọn cho những hộ gia đình cho nhu cầu kinh doanh. Từ tầng 3 đến tầng 6 được rất nhiều người mua săn tìm để tiện cho việc bán các mặt hàng thủ công (đan, thêu, bán hàng quần áo qua mạng Internet…). Ngoài khả năng tận dụng độ cao để gặp gỡ, trao đổi với khách hàng kinh doanh, những hộ ở tầng thấp sẽ hưởng lợi thế về vấn đề tiện dụng, sinh hoạt cộng đồng. Tầng dưới đi lại thuận tiện, kết hợp thể dục đi bộ vài tầng cũng là điều đáng lưu tâm trong không gian đô thị ngày càng bị bó hẹp.
Theo một thống kê mới đây của các nước phát triển, trẻ em ở các căn hộ từ tầng 5 trở xuống thông minh, nhanh nhẹn, có phản xạ tốt hơn về thế giới xung quanh, giao tiếp do thường xuyên được sử dụng các không gian sinh hoạt cộng đồng ở sân chơi phía dưới. Từ tầng 10 trở lên, phản xạ nhanh nhạy với sự vật hiện tượng kém hơn.
Thêm nữa, trong trường hợp người trong gia đình gặp vấn đề khẩn cấp về sức khỏe, việc tiếp cận với các dịch vụ chăm sóc sức khỏe (đơn giản là đưa người bệnh ra xe cấp cứu) sẽ tối ưu với các hộ ở tầng thấp.
-
Cận cảnh Eco LakeviewThị Trường - 16/01/2017 10:22 PM
Mới đây, TBKD đã phản ánh ban đầu về dự án Eco Lakeview đặt tại phố Đại Từ (quận Hoàng Mai) cũng như cách thức nhảy vào các khu đất vàng Thủ đô của Sông Đà 1.01. Hiện tại, bức tranh dự án đang được cụ thể hóa bằng nhiều chi tiết. Dẫu vậy, vẫn còn đó những nghi vấn mà đội quân tư vấn bán hàng chưa thể lý giải với người mua sản phẩm.
-
Những lưu ý phong thủy quan trọng cho căn hộ chung cưPhong thủy - 30/10/2016 9:26 PM
Các yếu tố phong thủy của nhà chung cư tuy vẫn tuân theo nguyên tắc cơ bản của nhà truyền thống nhưng vẫn có những khác biệt cần điều chỉnh linh hoạt. Đặc trưng của chung cư là vừa tách bạch phần riêng lại vừa phụ thuộc phần chung, ảnh hưởng giữa các căn hộ của toàn khối nhà với nhau.
-
Những dự án hâm nóng quận Hoàng MaiThị Trường - 26/10/2016 9:10 PM
Từng lọt tốp các địa bàn ghi nhận đông đảo lượng công trình nhà ở thương mại tìm về, Hoàng Mai dự kiến chuẩn bị đón thêm những block chung cư cao tầng sắp hình thành trong ngắn hạn. Giao dịch tại đây đang tăng nhiệt bởi nhu cầu về nhà ở giá rẻ, diện tích dưới 70m2 cũng như đầu tư lướt sóng BĐS vị trí tiện giao thông.

markdown:
Nếu chọn căn hộ ở tầng thấp (từ tầng 1 đến tầng 5), chủ sở hữu có khả năng phải hứng chịu tiếng ồn, khí thải đô thị trừ khi… đóng cửa sổ cả ngày. Nếu chọn quá cao, việc ra vào nơi sinh sống sẽ bất tiện do không phải chung cư nào cũng có hệ thống thang máy, điện dự phòng tốt nhất.
**Tầng cao... giá cao**
Mặc dù thị trường BĐS căn hộ chung cư đã phát triển rất mạnh trong vài năm qua, nhưng vẫn chưa có tiêu chuẩn quy định từ tầng bao nhiêu thì được coi là cao. Xét riêng ở địa bàn Hà Nội, độ cao chung cư cũng rất đa dạng. Những chung cư xen lẫn trung tâm thương mại ở khu vực trung tâm (quận Hoàn Kiếm, Ba Đình), cơ bản có độ cao dao động 15-20 tầng.
Mở rộng ra quận Thanh Xuân, Hai Bà Trưng, Đống Đa, Long Biên, Hoàng Mai, huyện Từ Liêm chung cư xuất hiện nhiều hơn với dạng chung cư cao cấp (như KeangNam Landmark, cao ngót 80 tầng, GoldenWestlake, Royal City…), xen lẫn loại trung cấp như The Manor, SkyCity, TimesCity, Sakura, Hapulico, Tây Hà Tower, Bắc Hà, Geleximco và chung cư mini do nhiều tư nhân hộ gia đình tự xây để bán, cho thuê, có độ cao công trình phổ biến từ 9 tầng tới 30 tầng.
Kể từ khi xuất hiện trên thị trường, các sản phẩm nhà chung cư thương mại, nhà ở giá rẻ hay cao cấp đều có quy tắc "bất thành văn": căn hộ ở tầng càng cao, giá sẽ càng cao so với những căn thấp trong một tòa nhà (giá dịch vụ vẫn ngang nhau). Đồng thời, theo kinh nghiệm sinh sống lâu năm trong các tòa chung cư của nhiều người, từ tầng 12 trở lên được coi là cao, từ tầng 7-11 là trung bình, tầng 3 - 6 là thấp (các tổ hợp chung cư xen lẫn văn phòng, trung tâm thương mại có tầng hầm để xe, tầng 1-3 dành cho dịch vụ).
*Những chung cư cao tầng có tiện ích hạ tầng kỹ thuật tốt nhất sẽ là lựa chọn tối ưu của người mua nhà *
Sở dĩ có xu hướng lựa chọn tầng cao, nhà chung cư còn ở các ưu điểm: độ ồn thấp (ngủ ngon, yên tĩnh); ít bị ảnh hưởng bởi mùi, khói xe, khí thải đô thị (tầng càng cao thì càng ít bụi – giảm nguy cơ mắc bệnh đường hô hấp); những chung cư gần sông bẩn, bãi rác tập trung, càng lên cao càng trong lành; tầm view ở tầng cao xa hơn và đẹp hơn; không có nỗi lo ngại cho sức khỏe của trẻ nhỏ, người cao tuổi vì ít ruồi muỗi; sóng điện thoại tốt hơn tầng thấp; thời gian bắt thang máy xuống tầng 1 cũng không lâu hơn tầng thấp (nếu thời điểm bấm thang máy là lúc thang đang ở tầng 1 và tầng trên cũng bấm, thang máy sẽ phải chạy lên tầng cao nhất rồi mới xuống…). Đây là các yếu tố thuyết phục người mua lựa chọn căn hộ chung cư tầng cao.
**Chọn tầng trung bình an toàn**
Các căn hộ ở độ cao trung bình đến thấp (từ tầng 3-11) lọt vào tầm ngắm của những khách hàng muốn đảm bảo tối đa sự an toàn cho bản thân và gia đình trước yếu tố hỏa hoạn. Được biết, đa phần những cư dân sinh sống ở các tầng này tại nhiều chung cư dân sinh đều đưa ra lý do: hệ thống PCCC hiện mới chỉ hoạt động tối đa ở tầng 14 (độ vươn cao của thang chữa cháy), nên trường hợp hỏa hoạn xảy ra ở các tầng 14 trở lên sẽ khó lòng xử lý an toàn.
Những tranh chấp bất đồng giữa các cư dân của tòa nhà chung cư (đặc biệt ở các chung cư cao cấp như KeangNam) liên quan tới các tiện ích như thang máy, PCCC, cửa thoát hiểm hay hệ thống cấp điện dự phòng… đã hướng lựa chọn của nhiều người tới các căn hộ ở tầng thấp. Những vụ mất điện bất thình lình khiến thang máy treo lơ lửng ở tầng cao (như từng xảy ra như cơm bữa ở tòa chung cư hỗn hợp M3-M4 Nguyễn Chí Thanh) là minh chứng cho điều này.
Theo đó, ngoại trừ trường hợp đang ở trong thang máy, nếu chủ hộ ở tầng từ 3-7, việc đi thang bộ để ra khỏi tòa nhà là hoàn toàn khả thi.
Bên cạnh đó, tầng thấp cũng là sự lựa chọn cho những hộ gia đình cho nhu cầu kinh doanh. Từ tầng 3 đến tầng 6 được rất nhiều người mua săn tìm để tiện cho việc bán các mặt hàng thủ công (đan, thêu, bán hàng quần áo qua mạng Internet…). Ngoài khả năng tận dụng độ cao để gặp gỡ, trao đổi với khách hàng kinh doanh, những hộ ở tầng thấp sẽ hưởng lợi thế về vấn đề tiện dụng, sinh hoạt cộng đồng. Tầng dưới đi lại thuận tiện, kết hợp thể dục đi bộ vài tầng cũng là điều đáng lưu tâm trong không gian đô thị ngày càng bị bó hẹp.
Theo một thống kê mới đây của các nước phát triển, trẻ em ở các căn hộ từ tầng 5 trở xuống thông minh, nhanh nhẹn, có phản xạ tốt hơn về thế giới xung quanh, giao tiếp do thường xuyên được sử dụng các không gian sinh hoạt cộng đồng ở sân chơi phía dưới. Từ tầng 10 trở lên, phản xạ nhanh nhạy với sự vật hiện tượng kém hơn.
Thêm nữa, trong trường hợp người trong gia đình gặp vấn đề khẩn cấp về sức khỏe, việc tiếp cận với các dịch vụ chăm sóc sức khỏe (đơn giản là đưa người bệnh ra xe cấp cứu) sẽ tối ưu với các hộ ở tầng thấp.
-
[Cận cảnh Eco Lakeview](https://cafeland.vn/tin-tuc/can-canh-eco-lakeview-64400.html) [Thị Trường](https://cafeland.vn/tin-tuc/thi-truong/1/)- 16/01/2017 10:22 PM
Mới đây, TBKD đã phản ánh ban đầu về dự án Eco Lakeview đặt tại phố Đại Từ (quận Hoàng Mai) cũng như cách thức nhảy vào các khu đất vàng Thủ đô của Sông Đà 1.01. Hiện tại, bức tranh dự án đang được cụ thể hóa bằng nhiều chi tiết. Dẫu vậy, vẫn còn đó những nghi vấn mà đội quân tư vấn bán hàng chưa thể lý giải với người mua sản phẩm.
-
[Những lưu ý phong thủy quan trọng cho căn hộ chung cư](https://cafeland.vn/xu-huong/nhung-luu-y-phong-thuy-quan-trong-cho-can-ho-chung-cu-62871.html) [Phong thủy](https://cafeland.vn/xu-huong/phong-thuy/17/)- 30/10/2016 9:26 PM
Các yếu tố phong thủy của nhà chung cư tuy vẫn tuân theo nguyên tắc cơ bản của nhà truyền thống nhưng vẫn có những khác biệt cần điều chỉnh linh hoạt. Đặc trưng của chung cư là vừa tách bạch phần riêng lại vừa phụ thuộc phần chung, ảnh hưởng giữa các căn hộ của toàn khối nhà với nhau.
-
[Những dự án hâm nóng quận Hoàng Mai](https://cafeland.vn/tin-tuc/nhung-du-an-ham-nong-quan-hoang-mai-62796.html) [Thị Trường](https://cafeland.vn/tin-tuc/thi-truong/1/)- 26/10/2016 9:10 PM
Từng lọt tốp các địa bàn ghi nhận đông đảo lượng công trình nhà ở thương mại tìm về, Hoàng Mai dự kiến chuẩn bị đón thêm những block chung cư cao tầng sắp hình thành trong ngắn hạn. Giao dịch tại đây đang tăng nhiệt bởi nhu cầu về nhà ở giá rẻ, diện tích dưới 70m2 cũng như đầu tư lướt sóng BĐS vị trí tiện giao thông.
[căn hộ chung cư](https://cafeland.vn/tags/căn-hộ-chung-cư/), [lựa chọn](https://cafeland.vn/tags/lựa-chọn/)


text:
Tồn kho, nợ xấu: Nói mãi không hết
Từ cuối 2012 đến nay, nhiều chủ đầu tư đã dần chuyển hướng sang đầu tư các dự án chung cư căn hộ diện tích nhỏ, giảm giá bán nhưng tình hình không được cải thiện. Tồn kho là sức ép đang đè chết dần các DN
Theoo đại diện Bộ trưởng cho biết, theo thống kê, số lượng căn hộ đã xây xong bị tồn là không nhiều. Nhưng, số lượng căn hộ còn đang nằm trên giấy, những dự án mới chỉ bồi thường giải phóng mặt bằng, có thể đã có quy hoạch chi tiết, thiết kế dự án..., thì rất nhiều. Số lượng căn hộ chung cư và nhà ở thấp tầng tại các dự án lớn gấp hàng chục lần so với số căn hộ đã xây xong bị tồn và đây mới là mối lo thực sự của thị trường BĐS.
Theo số liệu thống kê của hơn 60 doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán, lượng hàng tồn kho đang chiếm gần 50% tổng tài sản của họ. Cá biệt, một số doanh nghiệp có tỷ lệ hàng BĐS tồn kho chiếm đến 70-90% tổng giá trị tài sản. Phần lớn các doanh nghiệp không còn tiền mặt để hoạt động, để trả các khoản nợ.
Không ít nhà đầu tư thứ cấp, nhỏ lẻ cũng đã phải ngậm đắng nuốt cay chỉ vì ôm quá nhiều nhà, đất.
Tình trạng vỡ nợ tràn lan, Doanh nghiệp phá sản, người lao động mất việc làm góp phần gây nên tỉ lệ thất nghiệp gia tăng. Nhiều vụ việc bị khởi tố về hành vi lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản, đe dọa ,đòi nợ thuê cũng đã diễn ra vừa qua gây bất ổn xã hội. Nhiều người khi bị bắt vì vỡ nợ hàng trăm tỷ đồng mới đây, cũng thừa nhận trước cơ quan điều tra rằng, phần lớn tiền vay của người này hiện giờ đang nằm trong bất động sản.
Khi thị trường BĐS chững lại, thanh khoản chậm và giảm giá mạnh, khả năng nợ BĐS trở thành nợ xấu rất cao.
Năm 2011, tổng dư nợ cho vay BĐS là 348.000 tỷ đồng, con số này vượt hơn 1,8 lần so với con số đã được các ngân hàng công bố trước đây, tức khoảng xấp xỉ 200.000 tỷ đồng theo Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia.
Bộ Xây dựng cũng đã có một số trích dẫn số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho biết, đến 31/10/2012, tổng dư nợ BĐS khoảng 207.595 tỷ đồng, tăng 3,6% so với thời điểm 31/12/2011.
Cụ thể, số dư nợ này được Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP HCM cho biết khoảng 85.000 tỷ đồng. Theo đó, số nợ này chiếm 10,6% trong tổng dư nợ trên địa bàn. Riêng cho vay đầu tư kinh doanh BĐS là 66.084 tỷ đồng, cho vay khác (vay mua nhà để ở, mua nhà cho công nhân thuê, xây nhà ở cho người thu nhập thấp...) là 18.916 tỷ đồng. Nợ xấu cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS khoảng 4.145 tỷ đồng, chiếm 6,27% tổng dư nợ kinh doanh BĐS.
Tính chung, nợ xấu chiếm khoảng 13,5% tổng dư nợ BĐS, nhưng đại đa số doanh nghiệp nợ BĐS khó có khả năng thanh toán khi đến hạn do không bán được sản phẩm.
Mong ngân hàng siết nợ BĐS
Thị trường BĐS gặp khó khăn, các doanh nghiệp ngành xây dựng, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang phải đối mặt với những khó khăn thách thức lớn, nhất là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, tiềm lực tài chính hạn chế, phải vay vốn từ ngân hàng hoặc dựa vào nguồn vốn huy động từ khách hàng để triển khai dự án, khi thị trường trầm lắng sẽ bị thua lỗ, không có khả năng trả nợ ngân hàng.
Hiện các doanh nghiệp đều mong muốn "thoát" khỏi thị trường BĐS nhưng hàng không bán được, mà phá sản cũng không ai cho. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp còn muốn được ngân hàng "siết" nợ BĐS với giá bằng giá trị đã định giá trước đó, vì trước đó ngân hàng đã... lỡ định giá quá cao.
Theo số liệu của Bộ Xây dựng vừa có báo cáo mới nhất về tình hình thị trường BĐS năm 2012 trình Ủy ban Kinh tế của Quốc hội. TP.Hồ Chí Minh và Hà Nội là nơi mà có nhiều dự án BĐS lớn, chiếm khoảng gần 50% thị trường BĐS cả nước, cũng là nơi tình hình thị trường khó khăn nhất. Ước tính giá trị tổng lượng vốn tồn kho khoảng 111.963 tỷ đồng.
Riêng ở Tp.HCM: báo cáo từ 121 dự án đã tồn kho 14.816 căn nhà, 58.748 m2 mặt bằng thương mại, 300.071 m2 đất nền, giá trị tồn kho ước tính 30.242 tỷ đồng. Hà Nội theo báo cáo của 13 chủ đầu tư đã tồn kho 5.875 căn nhà, 5.459 m2 mặt bằng thương mại, văn phòng; giá trị tồn kho 14.070 tỷ đồng.
Cộng đồng doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong nước gần như chưa rõ số phận của mình nếu không tìm được nguồn vốn đáo nợ ngân hàng, khi mà giai đoạn thanh khoản giữa năm không còn xa nữa. Còn các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tuy sẵn tiền, nhưng hướng đầu tư phần lớn cũng rơi vào bế tắc hay gặp khó khăn về đầu ra do suy thoái kinh tế.
Theo các chuyên gia, để cứu thị trường BĐS hiên nay cần sự can thiệp mạnh mẽ từ nhiều phía, trong đó vai trò của Nhà nước rất quan trọng
Bên cạnh đó, Chính phủ cần cho phép cơ cấu lại nợ đối với doanh nghiệp bất động sản như chủ trương cơ cấu lại nợ cho doanh nghiệp sản xuất kinh doanh trong thời gian vừa qua; áp dụng cơ chế chính sách về tiền tệ, tín dụng và lãi suất đối với lĩnh vực bất động sản như với lĩnh vực sản xuất kinh doanh.
-
Tồn kho bất động sản còn gần 32.000 tỷ đồngThị Trường - 02/12/2016 1:25 PM
CafeLand - Theo Bộ Xây dựng, tính đến 21/11, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 31.842 tỷ đồng, giảm 37,43% so với tháng 12/2015.
-
Nam Long lãi lớn trong quý 3, tồn kho 3.427 tỷ đồngHoạt động doanh nghiệp - 24/10/2016 11:40 AM
CafeLand - Công ty cổ phần đầu tư Nam Long vừa công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý 3/2016 với lợi nhuận sau thuê đạt 51 tỷ đồng, gấp 3,4 lần so với cùng kỳ năm 2015.
-
Nam Long: Lãi quý 2 tăng mạnh, tồn kho 3.585 tỷ đồngHoạt động doanh nghiệp - 21/07/2016 10:15 AM
CafeLand – Công ty cổ phần đầu tư Nam Long (mã NLG) vừa công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý 2/2016 với lợi nhuận sau thuế đạt 94,8 tỷ đồng, gấp 3,5 lần so với quý 2/2015.

markdown:
**Tồn kho, nợ xấu: Nói mãi không hết**
Từ cuối 2012 đến nay, nhiều chủ đầu tư đã dần chuyển hướng sang đầu tư các dự án chung cư căn hộ diện tích nhỏ, giảm giá bán nhưng tình hình không được cải thiện. Tồn kho là sức ép đang đè chết dần các DN
Theoo đại diện Bộ trưởng cho biết, theo thống kê, số lượng căn hộ đã xây xong bị tồn là không nhiều. Nhưng, số lượng căn hộ còn đang nằm trên giấy, những dự án mới chỉ bồi thường giải phóng mặt bằng, có thể đã có quy hoạch chi tiết, thiết kế dự án..., thì rất nhiều. Số lượng căn hộ chung cư và nhà ở thấp tầng tại các dự án lớn gấp hàng chục lần so với số căn hộ đã xây xong bị tồn và đây mới là mối lo thực sự của thị trường BĐS.
Theo số liệu thống kê của hơn 60 doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán, lượng hàng tồn kho đang chiếm gần 50% tổng tài sản của họ. Cá biệt, một số doanh nghiệp có tỷ lệ hàng BĐS tồn kho chiếm đến 70-90% tổng giá trị tài sản. Phần lớn các doanh nghiệp không còn tiền mặt để hoạt động, để trả các khoản nợ.
Không ít nhà đầu tư thứ cấp, nhỏ lẻ cũng đã phải ngậm đắng nuốt cay chỉ vì ôm quá nhiều nhà, đất.
Tình trạng vỡ nợ tràn lan, Doanh nghiệp phá sản, người lao động mất việc làm góp phần gây nên tỉ lệ thất nghiệp gia tăng. Nhiều vụ việc bị khởi tố về hành vi lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản, đe dọa ,đòi nợ thuê cũng đã diễn ra vừa qua gây bất ổn xã hội. Nhiều người khi bị bắt vì vỡ nợ hàng trăm tỷ đồng mới đây, cũng thừa nhận trước cơ quan điều tra rằng, phần lớn tiền vay của người này hiện giờ đang nằm trong bất động sản.
Khi thị trường BĐS chững lại, thanh khoản chậm và giảm giá mạnh, khả năng nợ BĐS trở thành nợ xấu rất cao.
Năm 2011, tổng dư nợ cho vay BĐS là 348.000 tỷ đồng, con số này vượt hơn 1,8 lần so với con số đã được các ngân hàng công bố trước đây, tức khoảng xấp xỉ 200.000 tỷ đồng theo Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia.
Bộ Xây dựng cũng đã có một số trích dẫn số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho biết, đến 31/10/2012, tổng dư nợ BĐS khoảng 207.595 tỷ đồng, tăng 3,6% so với thời điểm 31/12/2011.
Cụ thể, số dư nợ này được Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP HCM cho biết khoảng 85.000 tỷ đồng. Theo đó, số nợ này chiếm 10,6% trong tổng dư nợ trên địa bàn. Riêng cho vay đầu tư kinh doanh BĐS là 66.084 tỷ đồng, cho vay khác (vay mua nhà để ở, mua nhà cho công nhân thuê, xây nhà ở cho người thu nhập thấp...) là 18.916 tỷ đồng. Nợ xấu cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS khoảng 4.145 tỷ đồng, chiếm 6,27% tổng dư nợ kinh doanh BĐS.
Tính chung, nợ xấu chiếm khoảng 13,5% tổng dư nợ BĐS, nhưng đại đa số doanh nghiệp nợ BĐS khó có khả năng thanh toán khi đến hạn do không bán được sản phẩm.
**Mong ngân hàng siết nợ BĐS**
Thị trường BĐS gặp khó khăn, các doanh nghiệp ngành xây dựng, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang phải đối mặt với những khó khăn thách thức lớn, nhất là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, tiềm lực tài chính hạn chế, phải vay vốn từ ngân hàng hoặc dựa vào nguồn vốn huy động từ khách hàng để triển khai dự án, khi thị trường trầm lắng sẽ bị thua lỗ, không có khả năng trả nợ ngân hàng.
Hiện các doanh nghiệp đều mong muốn "thoát" khỏi thị trường BĐS nhưng hàng không bán được, mà phá sản cũng không ai cho. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp còn muốn được ngân hàng "siết" nợ BĐS với giá bằng giá trị đã định giá trước đó, vì trước đó ngân hàng đã... lỡ định giá quá cao.
Theo số liệu của Bộ Xây dựng vừa có báo cáo mới nhất về tình hình thị trường BĐS năm 2012 trình Ủy ban Kinh tế của Quốc hội. TP.Hồ Chí Minh và Hà Nội là nơi mà có nhiều dự án BĐS lớn, chiếm khoảng gần 50% thị trường BĐS cả nước, cũng là nơi tình hình thị trường khó khăn nhất. Ước tính giá trị tổng lượng vốn tồn kho khoảng 111.963 tỷ đồng.
Riêng ở Tp.HCM: báo cáo từ 121 dự án đã tồn kho 14.816 căn nhà, 58.748 m2 mặt bằng thương mại, 300.071 m2 đất nền, giá trị tồn kho ước tính 30.242 tỷ đồng. Hà Nội theo báo cáo của 13 chủ đầu tư đã tồn kho 5.875 căn nhà, 5.459 m2 mặt bằng thương mại, văn phòng; giá trị tồn kho 14.070 tỷ đồng.
Cộng đồng doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong nước gần như chưa rõ số phận của mình nếu không tìm được nguồn vốn đáo nợ ngân hàng, khi mà giai đoạn thanh khoản giữa năm không còn xa nữa. Còn các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tuy sẵn tiền, nhưng hướng đầu tư phần lớn cũng rơi vào bế tắc hay gặp khó khăn về đầu ra do suy thoái kinh tế.
Theo các chuyên gia, để cứu thị trường BĐS hiên nay cần sự can thiệp mạnh mẽ từ nhiều phía, trong đó vai trò của Nhà nước rất quan trọng
Bên cạnh đó, Chính phủ cần cho phép cơ cấu lại nợ đối với doanh nghiệp bất động sản như chủ trương cơ cấu lại nợ cho doanh nghiệp sản xuất kinh doanh trong thời gian vừa qua; áp dụng cơ chế chính sách về tiền tệ, tín dụng và lãi suất đối với lĩnh vực bất động sản như với lĩnh vực sản xuất kinh doanh.
-
[Tồn kho bất động sản còn gần 32.000 tỷ đồng](https://cafeland.vn/tin-tuc/ton-kho-bat-dong-san-con-gan-32000-ty-dong-63591.html) [Thị Trường](https://cafeland.vn/tin-tuc/thi-truong/1/)- 02/12/2016 1:25 PM
CafeLand - Theo Bộ Xây dựng, tính đến 21/11, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 31.842 tỷ đồng, giảm 37,43% so với tháng 12/2015.
-
[Nam Long lãi lớn trong quý 3, tồn kho 3.427 tỷ đồng](https://cafeland.vn/tin-tuc/nam-long-lai-lon-trong-quy-3-ton-kho-3427-ty-dong-62738.html) [Hoạt động doanh nghiệp](https://cafeland.vn/tin-tuc/hoat-dong-doanh-nghiep/8/)- 24/10/2016 11:40 AM
CafeLand - Công ty cổ phần đầu tư Nam Long vừa công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý 3/2016 với lợi nhuận sau thuê đạt 51 tỷ đồng, gấp 3,4 lần so với cùng kỳ năm 2015.
-
[Nam Long: Lãi quý 2 tăng mạnh, tồn kho 3.585 tỷ đồng](https://cafeland.vn/tin-tuc/nam-long-lai-quy-2-tang-manh-ton-kho-3585-ty-dong-60887.html) [Hoạt động doanh nghiệp](https://cafeland.vn/tin-tuc/hoat-dong-doanh-nghiep/8/)- 21/07/2016 10:15 AM
CafeLand – Công ty cổ phần đầu tư Nam Long (mã NLG) vừa công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý 2/2016 với lợi nhuận sau thuế đạt 94,8 tỷ đồng, gấp 3,5 lần so với quý 2/2015.

WARC-Type: response

Content-Type: application/http; msgtype=response

WARC-Truncated: length

Server: nginx

Content-Type: text/html; charset=UTF-8

Connection: close

Vary: Accept-Encoding

Cache-Control: no-store, no-cache, must-revalidate, post-check=0, pre-check=0

Pragma: no-cache


text:
Mới đây, Chính phủ ban hành Nghị định 53 về việc thành lập Công ty Quản lý tài sản (VAMC) nhằm xử lý nợ xấu, thúc đẩy tăng trưởng tín dụng hợp lý cho nền kinh tế. Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng đây là nợ xấu vậy tại sao VAMC lại phải mua theo đúng giá trị ghi sổ dù chỉ là trái phiếu. Hơn nữa, vốn điều lệ VAMC chỉ 500 tỉ đồng quá ít để xử lý nợ xấu.
Theo TS Nguyễn Đức Thành, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu kinh tế và chính sách, Trường ĐH Kinh tế - ĐH Quốc gia Hà Nội, phương thức VAMC mua nợ xấu có hai điểm chính: Thứ nhất VAMC sẽ mua nợ xấu của các ngân hàng (NH) theo giá trị ghi sổ bằng trái phiếu đặc biệt do công ty này phát hành. Nghĩa là nợ xấu theo sổ chẳng hạn 1 tỉ đồng, VAMC sẽ phát hành mệnh giá trái phiếu 1 tỉ đồng để mua. Thứ hai, VAMC mua nợ xấu của NHTM theo giá thị trường bằng nguồn vốn chứ không bằng trái phiếu đặc biệt. Tuy nhiên, với vốn điều lệ 500 tỉ đồng, VAMC chủ yếu thực hiện cách thứ nhất.
Ngân hàng sẽ phải kéo cày trả nợ
. Phóng viên: Ông có thể nói rõ hơn về việc VAMC sẽ mua nợ xấu của các NH bằng trái phiếu đặc biệt?
+ TS Nguyễn Đức Thành: Theo nguyên tắc thị trường, giả sử khoản nợ xấu này là 1 tỉ đồng nhưng giờ khả năng đòi nợ rất thấp nên giá trị chỉ còn 100 triệu đồng, thậm chí là 10 triệu đồng. Nhưng theo sổ sách NH đã từng cho doanh nghiệp đó vay là đúng 1 tỉ đồng, bởi vậy trái phiếu đặc biệt này chẳng qua là một dạng giấy ghi rõ khoản nợ này là 1 tỉ đồng. NH có thể dùng trái phiếu này để đem lên NHNN vay tái cấp vốn. Số tiền vay được không phải để trích lập dự phòng rủi ro mà để tăng thanh khoản cho NH.
. Nhưng tại sao sau khi VAMC đã mua bằng mệnh giá trái phiếu, NH vẫn phải phát trích lập dự phòng rủi ro cho các khoản này, thưa ông?
+ Trong khối nợ xấu có nợ nhóm 4, nợ nhóm 5 và thay vì việc phải trích lập dự phòng rủi ro 50%, thậm chí là 100% ngay lập tức thì nay mỗi năm NH chỉ phải trích lập dự phòng rủi ro 20%, tương đương 200 triệu đồng/1 tỉ đồng đó mà thôi. Và sau năm năm trích lập đủ 100% dự phòng rủi ro tương đương 1 tỉ đồng, lúc này khoản nợ xấu sẽ được xóa.
Sứ mệnh công ty VAMC nhằm xử lý nợ xấu để thúc đẩy tăng trưởng tín dụng trong ngân hàng. Ảnh: HTD
. Vậy NHTM được lợi gì từ VAMC, thưa ông?
+ Trong thời gian VAMC nhận khoản nợ 1 tỉ đồng này, họ bán được bao nhiêu thì trả lại cho NH bấy nhiêu. Tuy nhiên, phía NH được hai cái lợi: Thứ nhất, thay vì các khoản nợ phải trích lập ngay lập tức rất khó cho NH, giờ khoản nợ này được trích lập từ từ. Nghĩa là tạo cho NH một ngân sách mềm. Thứ hai, khi có trái phiếu, VAMC được phép cầm giấy nợ này đến NHNN vay tái cấp vốn để tăng thanh khoản.
. Nhưng như vậy cùng một lúc NH vừa phải kiếm tiền bỏ vào 20% trích lập cho khoản nợ, vừa phải làm ăn để trả gốc và lãi cho khoản tái cấp vốn kia cho NHNN?
+ Đúng là NHTM phải kéo cày trả nợ suốt năm năm. Nhưng VAMC buộc đưa NH vào kỷ luật, phải làm theo. Hơn nữa, tiền NH cũng không phải bỏ ra, việc trích lập vẫn nằm ở túi NH chứ không đi đâu hết. Giống như việc ông bố bắt con mình ăn hết bát cơm vậy.
Trong trường hợp năm năm sau VAMC không bán được đồng nào từ cục nợ này thì NH đã trích đủ dự phòng rủi ro 100% rồi. Đến lúc này trái phiếu cũng được xóa đi. Và VAMC lại bưng toàn bộ tài sản đó trả lại cho NH.
. Như vậy có phải là VAMC đang “ép” NH thương mại?
+ Về nguyên tắc thì VAMC không vi phạm luật pháp, không lạm dụng tài sản công gì cả. VAMC chỉ thực hiện luật của thị trường, đó là cái lý của luật chơi. Tuy nhiên, vấn đề nằm ở chỗ hiệu quả của chính sách này đến đâu, nhiều hay ít mà thôi.
VAMC hiệu quả sẽ không cao?
. Vậy thưa ông, toàn bộ chính sách của VAMC này hiệu quả có cao không?
+ Sứ mệnh công ty này nhằm xử lý nợ xấu để thúc đẩy tăng trưởng tín dụng. Để đánh giá tiêu chí hiệu quả trong việc thực sự xử lý vấn đề nợ xấu, có một số biểu hiện như sau: Về mặt vĩ mô, tỉ lệ nợ xấu trong hệ thống nền kinh tế hạch toán bất kỳ cách nào cũng phải giảm xuống. Thứ hai, lãi suất chênh lệch giữa đầu ra và đầu vào phải giảm xuống. Thứ ba, trên cơ sở đó hệ thống tín dụng trở lại hoạt động nhịp nhàng. Nghĩa là NH huy động được tiền gửi, doanh nghiệp tiếp cận được vốn và biên độ cho vay và huy động càng thấp càng tốt... Tuy nhiên, với cách chúng ta đang làm kết quả sẽ không cao.
. Không cao vì sao, thưa ông?
+ Vì trong thời gian giải quyết nợ xấu, lãi suất cho vay cứ nhấm nhẳng 13%, 14% mà không thấp hẳn. Mà kéo dài thời gian xử lý nợ xấu thì doanh nghiệp sẽ mệt mỏi. Hơn nữa, đề án này chưa giải quyết được phần trọng yếu của nợ xấu. Xét cho cùng NH cũng phải tự đi kiếm tiền trả nợ. Vì khoản nợ này không được bán vì chưa có quy định dù khuyến khích được bán. Nhưng làm sao thúc đẩy việc bán thì chưa có quy chế.
. Nghĩa là việc mua bán nợ vẫn chưa được giải quyết và muốn giải quyết cần một quy chế pháp lý?
+ Đúng vậy, cần có nghị định khác để tạo lập thị trường mua bán nợ này. Chẳng hạn như vốn ở đâu, trong hay ngoài, định giá ra sao. Trong đó đống nợ xấu này chủ yếu lại là bất động sản. Chứ như VAMC hiện nay chỉ mới giải quyết giữa các chủ nợ với nhau mà chưa giải quyết các con nợ. Trong khi đó, con nợ là người tạo ra nợ xấu. Sau năm năm cái cục nợ này vẫn còn nguyên dù NH đã trích lập đủ 100%. Trong nghị định này cũng nói sẽ tái cơ cấu nhưng rất mờ nhạt. Giải pháp căn cơ là phải tăng được khả năng trả nợ của con nợ.
Phải có chiến lược hồi sinh doanh nghiệp
. Sau khi chuyển nợ qua VAMC, doanh nghiệp đó sẽ được vay vốn. Tuy nhiên, thực ra DN vẫn đang có nợ xấu. Sẽ ra sao nếu khoản vay mới của doanh nghiệp sẽ tiếp tục thành nợ xấu, nghĩa là nợ xấu đè nợ xấu?
+ Đúng là vẫn có khả năng này xảy ra. Cách đây 10 năm, ở Trung Quốc có nợ xấu rất nhiều, sau khi Chính phủ cắt nợ xấu ra một bên để cho vay mới, lúc đó nợ xấu lại mọc trở lại.
. Các nước trên thế giới giải quyết vấn đề này phải làm thế nào, thưa ông?
+ Ở Trung Quốc sau đó cũng phải tái cơ cấu doanh nghiệp. Tuy nhiên, nợ xấu của Trung Quốc chủ yếu là khu vực nhà nước, vì chính phủ nước này cũng phải tái cấu trúc và bù lại từ khu vực doanh nghiệp tư nhân.
Nhật Bản làm bằng cách chính phủ cũng để các doanh nghiệp kinh doanh tốt vào mua cổ phần. Nói chung là phải tái cơ cấu để làm doanh nghiệp tốt lên. Tuy nhiên, kinh tế của Nhật già cỗi nên việc hồi sinh không mạnh mẽ. Kinh tế Việt Nam còn mới nên khả năng khi phục hồi sẽ mạnh mẽ hơn. Và chúng ta muốn làm tốt vấn đề này cần tạo một thị trường mua bán nợ minh bạch. Nếu VAMC mua cục nợ xấu thì mới nảy sinh vấn đề định giá. Rõ ràng là VAMC có quyền lực vì nó có tiền và là người mua nên nó có lợi.
. Với vốn điều lệ là 500 tỉ đồng, VAMC muốn mua nợ xấu của NHTM theo giá thị trường bằng nguồn vốn chứ không bằng trái phiếu đặc biệt thì tiền ở đâu, thưa ông?
+ VAMC sẽ kêu gọi nguồn vốn, có thể từ những NHTM thặng dư tiền. Vì hiện nay có loại NH thừa tiền và ít nợ xấu. Sau khi mua, thị trường ấm lên thì có thể bán. Tôi nghĩ sẽ có nhiều người đóng góp kể cả đối tác nước ngoài. Nên cuối cùng vẫn cần văn bản pháp quy để tạo dựng thị trường mua bán nợ một cách minh bạch và rõ ràng.
. Khi NH lên vay tái cấp vốn ở NHNN, cùng với việc NHNN đang bơm tiền ra các gói hỗ trợ khác, liệu có tác dụng lên lạm phát?
+ Giả sử nợ xấu 200.000 tỉ đồng tương đương là 10 tỉ USD. Trong năm năm thì mỗi năm bơm ra không đến 2 tỉ USD cộng với các khoản khác cũng không phải là khoản lớn vì các khoản đưa ra rải rác trong năm năm. Và bản thân đó cũng là tín dụng và tín dụng cũng đang cần đưa ra.
. Khối lượng nợ xấu này đa số là bất động sản. Nghĩa là muốn làm hồi sinh doanh nghiệp thì phải giải quyết được thị trường bất động sản, thưa ông?
+ Tôi nghĩ NHNN đang nhìn vào chính sách lớn hơn, sau khi khi kiểm soát được được thị trường USD, vàng… Với chính sách này, ba năm nữa NHNN sẽ lái được dòng tiền vào bất động sản và lúc này thị trường sẽ ấm trở lại. Nhưng quan trọng hơn nữa là mọi cái vào đúng giá trị của nó.
. Liệu có lợi ích nhóm trong chính sách?
+ Theo nghị định đi vay tái cấp vốn, NHNN tùy từng thời điểm sẽ quyết định cho vay bao nhiêu trên giá trị cổ phiếu. Và mức lãi suất cho vay trong từng thời kỳ do NHNN và Thủ tướng quyết định. Theo tôi, nên quy định rõ cho vay khoảng bao nhiêu, giả sử là 70% lãi suất tái cấp vốn trên mệnh giá. Lãi suất tối thiểu thấp hơn lãi suất tái cấp vốn khoảng 10%.
. Xin cảm ơn ông.
-
Giải pháp đưa bội chi ngân sách nhà nước về 3,5%GDPTài chính - Chứng khoán - 08/01/2017 8:27 PM
Theo dự toán bội chi ngân sách nhà nước năm 2017 là 178.000 tỷ đồng, tương đương 3,5%GDP.
-
Bất động sản 24h: Cảnh giác với nhà tái định cưThị Trường - 20/12/2016 5:23 PM
CafeLand - Hàng loạt dự án xây sai phép dù đã được cấp phép; Ngao ngán với nhà tái định cư; Hết năm, nợ xấu vẫn dậm chân tại chỗ... là những thông tin nhà đất nổi bật trong 24h qua.
-
Bán đấu giá nợ xấu, các AMC phải đứng ngoàiTài chính - Chứng khoán - 27/11/2016 8:11 PM
Chiều ngày 17-11 Quốc hội đã thông qua dự thảo Luật Đấu giá tài sản. Theo đó, việc đấu giá nợ xấu và tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu của tổ chức mà Nhà nước sở hữu 100% vốn điều lệ do Chính phủ thành lập để xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng Việt Nam (hiện nay đó là Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam - VAMC) đã được đưa vào luật này.
-
Nợ xấu ngân hàng “cấp độ thứ ba”Tài chính - Chứng khoán - 06/11/2016 9:02 AM
Tuần qua, tại diễn đàn Quốc hội, các đại biểu thảo luận về tình hình kinh tế - xã hội. Nợ xấu vẫn là nội dung nổi bật, có yêu cầu Ngân hàng Nhà nước tiếp tục báo cáo thêm.

markdown:
Mới đây, Chính phủ ban hành Nghị định 53 về việc thành lập Công ty Quản lý tài sản (VAMC) nhằm xử lý nợ xấu, thúc đẩy tăng trưởng tín dụng hợp lý cho nền kinh tế. Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng đây là nợ xấu vậy tại sao VAMC lại phải mua theo đúng giá trị ghi sổ dù chỉ là trái phiếu. Hơn nữa, vốn điều lệ VAMC chỉ 500 tỉ đồng quá ít để xử lý nợ xấu.
Theo TS Nguyễn Đức Thành, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu kinh tế và chính sách, Trường ĐH Kinh tế - ĐH Quốc gia Hà Nội, phương thức VAMC mua nợ xấu có hai điểm chính: Thứ nhất VAMC sẽ mua nợ xấu của các ngân hàng (NH) theo giá trị ghi sổ bằng trái phiếu đặc biệt do công ty này phát hành. Nghĩa là nợ xấu theo sổ chẳng hạn 1 tỉ đồng, VAMC sẽ phát hành mệnh giá trái phiếu 1 tỉ đồng để mua. Thứ hai, VAMC mua nợ xấu của NHTM theo giá thị trường bằng nguồn vốn chứ không bằng trái phiếu đặc biệt. Tuy nhiên, với vốn điều lệ 500 tỉ đồng, VAMC chủ yếu thực hiện cách thứ nhất.
**Ngân hàng sẽ phải kéo cày trả nợ **
.
**Phóng viên: ** *Ông có thể nói rõ hơn về việc VAMC sẽ mua nợ xấu của các NH bằng trái phiếu đặc biệt?*
+ TS
**Nguyễn Đức Thành** **: **Theo nguyên tắc thị trường, giả sử khoản nợ xấu này là 1 tỉ đồng nhưng giờ khả năng đòi nợ rất thấp nên giá trị chỉ còn 100 triệu đồng, thậm chí là 10 triệu đồng. Nhưng theo sổ sách NH đã từng cho doanh nghiệp đó vay là đúng 1 tỉ đồng, bởi vậy trái phiếu đặc biệt này chẳng qua là một dạng giấy ghi rõ khoản nợ này là 1 tỉ đồng. NH có thể dùng trái phiếu này để đem lên NHNN vay tái cấp vốn. Số tiền vay được không phải để trích lập dự phòng rủi ro mà để tăng thanh khoản cho NH. *. Nhưng tại sao sau khi VAMC đã mua bằng mệnh giá trái phiếu, NH vẫn phải phát trích lập dự phòng rủi ro cho các khoản này, thưa ông?*
+ Trong khối nợ xấu có nợ nhóm 4, nợ nhóm 5 và thay vì việc phải trích lập dự phòng rủi ro 50%, thậm chí là 100% ngay lập tức thì nay mỗi năm NH chỉ phải trích lập dự phòng rủi ro 20%, tương đương 200 triệu đồng/1 tỉ đồng đó mà thôi. Và sau năm năm trích lập đủ 100% dự phòng rủi ro tương đương 1 tỉ đồng, lúc này khoản nợ xấu sẽ được xóa.
*Sứ mệnh công ty VAMC nhằm xử lý nợ xấu để thúc đẩy tăng trưởng tín dụng trong ngân hàng. Ảnh: HTD* *. Vậy NHTM được lợi gì từ VAMC, thưa ông? * *+ *Trong thời gian VAMC nhận khoản nợ 1 tỉ đồng này, họ bán được bao nhiêu thì trả lại cho NH bấy nhiêu. Tuy nhiên, phía NH được hai cái lợi: Thứ nhất, thay vì các khoản nợ phải trích lập ngay lập tức rất khó cho NH, giờ khoản nợ này được trích lập từ từ. Nghĩa là tạo cho NH một ngân sách mềm. Thứ hai, khi có trái phiếu, VAMC được phép cầm giấy nợ này đến NHNN vay tái cấp vốn để tăng thanh khoản. *. Nhưng như vậy cùng một lúc NH vừa phải kiếm tiền bỏ vào 20% trích lập cho khoản nợ, vừa phải làm ăn để trả gốc và lãi cho khoản tái cấp vốn kia cho NHNN?*
+ Đúng là NHTM phải kéo cày trả nợ suốt năm năm. Nhưng VAMC buộc đưa NH vào kỷ luật, phải làm theo. Hơn nữa, tiền NH cũng không phải bỏ ra, việc trích lập vẫn nằm ở túi NH chứ không đi đâu hết. Giống như việc ông bố bắt con mình ăn hết bát cơm vậy.
Trong trường hợp năm năm sau VAMC không bán được đồng nào từ cục nợ này thì NH đã trích đủ dự phòng rủi ro 100% rồi. Đến lúc này trái phiếu cũng được xóa đi. Và VAMC lại bưng toàn bộ tài sản đó trả lại cho NH.
*. Như vậy có phải là VAMC đang “ép” NH thương mại?*
+ Về nguyên tắc thì VAMC không vi phạm luật pháp, không lạm dụng tài sản công gì cả. VAMC chỉ thực hiện luật của thị trường, đó là cái lý của luật chơi. Tuy nhiên, vấn đề nằm ở chỗ hiệu quả của chính sách này đến đâu, nhiều hay ít mà thôi.
**VAMC hiệu quả sẽ không cao?** *. Vậy thưa ông, toàn bộ chính sách của VAMC này hiệu quả có cao không?*
+ Sứ mệnh công ty này nhằm xử lý nợ xấu để thúc đẩy tăng trưởng tín dụng. Để đánh giá tiêu chí hiệu quả trong việc thực sự xử lý vấn đề nợ xấu, có một số biểu hiện như sau: Về mặt vĩ mô, tỉ lệ nợ xấu trong hệ thống nền kinh tế hạch toán bất kỳ cách nào cũng phải giảm xuống. Thứ hai, lãi suất chênh lệch giữa đầu ra và đầu vào phải giảm xuống. Thứ ba, trên cơ sở đó hệ thống tín dụng trở lại hoạt động nhịp nhàng. Nghĩa là NH huy động được tiền gửi, doanh nghiệp tiếp cận được vốn và biên độ cho vay và huy động càng thấp càng tốt... Tuy nhiên, với cách chúng ta đang làm kết quả sẽ không cao.
*. Không cao vì sao, thưa ông?*
+ Vì trong thời gian giải quyết nợ xấu, lãi suất cho vay cứ nhấm nhẳng 13%, 14% mà không thấp hẳn. Mà kéo dài thời gian xử lý nợ xấu thì doanh nghiệp sẽ mệt mỏi. Hơn nữa, đề án này chưa giải quyết được
*. Nghĩa là việc mua bán nợ vẫn chưa được giải quyết và muốn giải quyết cần một quy chế pháp lý?*
+ Đúng vậy, cần có nghị định khác để tạo lập thị trường mua bán nợ này. Chẳng hạn như vốn ở đâu, trong hay ngoài, định giá ra sao. Trong đó đống nợ xấu này chủ yếu lại là bất động sản. Chứ như VAMC hiện nay chỉ mới giải quyết giữa các chủ nợ với nhau mà chưa giải quyết các con nợ. Trong khi đó, con nợ là người tạo ra nợ xấu. Sau năm năm cái cục nợ này vẫn còn nguyên dù NH đã trích lập đủ 100%. Trong nghị định này cũng nói sẽ tái cơ cấu nhưng rất mờ nhạt. Giải pháp căn cơ là phải tăng được khả năng trả nợ của con nợ.
**Phải có chiến lược hồi sinh doanh nghiệp** *. Sau khi chuyển nợ qua VAMC, doanh nghiệp đó sẽ được vay vốn. Tuy nhiên, thực ra DN vẫn đang có nợ xấu. Sẽ ra sao nếu khoản vay mới của doanh nghiệp sẽ tiếp tục thành nợ xấu, nghĩa là nợ xấu đè nợ xấu?*
+ Đúng là vẫn có khả năng này xảy ra. Cách đây 10 năm, ở Trung Quốc có nợ xấu rất nhiều, sau khi Chính phủ cắt nợ xấu ra một bên để cho vay mới, lúc đó nợ xấu lại mọc trở lại.
*. Các nước trên thế giới giải quyết vấn đề này phải làm thế nào, thưa ông?*
+ Ở Trung Quốc sau đó cũng phải tái cơ cấu doanh nghiệp. Tuy nhiên, nợ xấu của Trung Quốc chủ yếu là khu vực nhà nước, vì chính phủ nước này cũng phải tái cấu trúc và bù lại từ khu vực doanh nghiệp tư nhân.
Nhật Bản làm bằng cách chính phủ cũng để các doanh nghiệp kinh doanh tốt vào mua cổ phần. Nói chung là phải tái cơ cấu để làm doanh nghiệp tốt lên. Tuy nhiên, kinh tế của Nhật già cỗi nên việc hồi sinh không mạnh mẽ. Kinh tế Việt Nam còn mới nên khả năng khi phục hồi sẽ mạnh mẽ hơn. Và chúng ta muốn làm tốt vấn đề này cần tạo một thị trường mua bán nợ minh bạch. Nếu VAMC mua cục nợ xấu thì mới nảy sinh vấn đề định giá. Rõ ràng là VAMC có quyền lực vì nó có tiền và là người mua nên nó có lợi.
*. Với vốn điều lệ là 500 tỉ đồng, VAMC muốn mua nợ xấu của NHTM theo giá thị trường bằng nguồn vốn chứ không bằng trái phiếu đặc biệt thì tiền ở đâu, thưa ông?*
+ VAMC sẽ kêu gọi nguồn vốn, có thể từ những NHTM thặng dư tiền. Vì hiện nay có loại NH thừa tiền và ít nợ xấu. Sau khi mua, thị trường ấm lên thì có thể bán. Tôi nghĩ sẽ có nhiều người đóng góp kể cả đối tác nước ngoài. Nên cuối cùng vẫn cần văn bản pháp quy để tạo dựng thị trường mua bán nợ một cách minh bạch và rõ ràng.
*. Khi NH lên vay tái cấp vốn ở NHNN, cùng với việc NHNN đang bơm tiền ra các gói hỗ trợ khác, liệu có tác dụng lên lạm phát?*
+ Giả sử nợ xấu 200.000 tỉ đồng tương đương là 10 tỉ USD. Trong năm năm thì mỗi năm bơm ra không đến 2 tỉ USD cộng với các khoản khác cũng không phải là khoản lớn vì các khoản đưa ra rải rác trong năm năm. Và bản thân đó cũng là tín dụng và tín dụng cũng đang cần đưa ra.
*. Khối lượng nợ xấu này đa số là bất động sản. Nghĩa là muốn làm hồi sinh doanh nghiệp thì phải giải quyết được thị trường bất động sản, thưa ông?*
+ Tôi nghĩ NHNN đang nhìn vào chính sách lớn hơn, sau khi khi kiểm soát được được thị trường USD, vàng… Với chính sách này, ba năm nữa NHNN sẽ lái được dòng tiền vào bất động sản và lúc này thị trường sẽ ấm trở lại. Nhưng quan trọng hơn nữa là mọi cái vào đúng giá trị của nó.
*. Liệu có lợi ích nhóm trong chính sách?* **Theo nghị định đi vay tái cấp vốn, NHNN tùy từng thời điểm sẽ quyết định cho vay bao nhiêu trên giá trị cổ phiếu. Và mức lãi suất cho vay trong từng thời kỳ do NHNN và Thủ tướng quyết định. Theo tôi, nên quy định rõ cho vay khoảng bao nhiêu, giả sử là 70% lãi suất tái cấp vốn trên mệnh giá. Lãi suất tối thiểu thấp hơn lãi suất tái cấp vốn khoảng 10%. + ** *. Xin cảm ơn ông.*
|
|
TS Lê Xuân Nghĩa,
Xử lý tài sản nhìn vào thị trường bất động sản
VAMC được thành lập sẽ chuyển cục nợ từ kho này sang kho khác. Chứ bản chất DN ấy vẫn đang có nợ nên việc vay vốn NH cũng không dễ dàng gì. Hay nói cách khác khi nợ xấu được giải quyết rồi nhưng khuôn mặt các DN này cũng không thể đẹp được vì lịch sử tín dụng xấu. Nên VAMC đồng thời cũng sẽ bảo lãnh cho DN nào có khả năng phát triển và dự án nào có hoạt động tiếp để NH tiếp tục cho vay.
Các khoản nợ xấu này chủ yếu là bất động sản nên việc giải quyết tài sản nợ sẽ nhìn vào thị trường bất động sản để quyết định bán ra các tài sản từ công ty mua bán nợ này. Và như thế nghĩa là chúng ta phải vừa làm vừa chờ đợi thị trường bất động sản phục hồi chứ không thể bán tống bán tháo như là đổ đi các tài sản đó.
Với số nợ xấu khổng lồ, VAMC đáng ra sẽ tốn hàng trăm người nên VAMC cũng sẽ giao cho các NH tiếp tục quản lý. NH hoặc sẽ bán giùm, phát mại hay tái cấu trúc như thế nào… đều theo lệnh của VAMC.
TS Nguyễn Trí Hiếu,
Nước Mỹ tái cấp vốn bằng trái phiếu ưu đãi
Phải biết chính xác con số nợ xấu bao nhiêu thì mới xử lý hiệu quả
Những kỳ vọng và sự tính toán để cho ra đời VAMC hiện nay chú trọng về kỹ thuật vận hành hơn là lượng hóa các yếu tố về mặt tài chính. Vì thế để VAMC hoạt động hiệu quả về mặt cơ chế và kỹ thuật thì phải biết chính xác con số nợ xấu là bao nhiêu. Mới đây trong phiên họp Quốc hội một chuyên gia nói nợ xấu hiện nay là 450.000 tỉ đồng, trong khi đó tổng dư nợ toàn ngành kinh tế chỉ khoảng 2,6 triệu tỉ đồng. Nếu con số nợ xấu này là đúng thì VAMC khó phát huy được hết hiệu quả của nó.
-
[Giải pháp đưa bội chi ngân sách nhà nước về 3,5%GDP](https://cafeland.vn/tin-tuc/giai-phap-dua-boi-chi-ngan-sach-nha-nuoc-ve-35gdp-64254.html) [Tài chính - Chứng khoán](https://cafeland.vn/tin-tuc/tai-chinh-chung-khoan/3/)- 08/01/2017 8:27 PM
Theo dự toán bội chi ngân sách nhà nước năm 2017 là 178.000 tỷ đồng, tương đương 3,5%GDP.
-
[Bất động sản 24h: Cảnh giác với nhà tái định cư](https://cafeland.vn/tin-tuc/bat-dong-san-24h-canh-giac-voi-nha-tai-dinh-cu-63936.html) [Thị Trường](https://cafeland.vn/tin-tuc/thi-truong/1/)- 20/12/2016 5:23 PM
CafeLand - Hàng loạt dự án xây sai phép dù đã được cấp phép; Ngao ngán với nhà tái định cư; Hết năm, nợ xấu vẫn dậm chân tại chỗ... là những thông tin nhà đất nổi bật trong 24h qua.
-
[Bán đấu giá nợ xấu, các AMC phải đứng ngoài](https://cafeland.vn/tin-tuc/ban-dau-gia-no-xau-cac-amc-phai-dung-ngoai-63476.html) [Tài chính - Chứng khoán](https://cafeland.vn/tin-tuc/tai-chinh-chung-khoan/3/)- 27/11/2016 8:11 PM
Chiều ngày 17-11 Quốc hội đã thông qua dự thảo Luật Đấu giá tài sản. Theo đó, việc đấu giá nợ xấu và tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu của tổ chức mà Nhà nước sở hữu 100% vốn điều lệ do Chính phủ thành lập để xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng Việt Nam (hiện nay đó là Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam - VAMC) đã được đưa vào luật này.
-
[Nợ xấu ngân hàng “cấp độ thứ ba”](https://cafeland.vn/tin-tuc/no-xau-ngan-hang-cap-do-thu-ba-63033.html) [Tài chính - Chứng khoán](https://cafeland.vn/tin-tuc/tai-chinh-chung-khoan/3/)- 06/11/2016 9:02 AM
Tuần qua, tại diễn đàn Quốc hội, các đại biểu thảo luận về tình hình kinh tế - xã hội. Nợ xấu vẫn là nội dung nổi bật, có yêu cầu Ngân hàng Nhà nước tiếp tục báo cáo thêm.


text:
Đừng vội mua bếp hồng ngoại khi chưa đọc bài viết này
Với hiện trạng sang triết gas trái phép vẫn chưa được kiểm soát như hiện nay dẫn tới xảy ra liên tiếp vụ cháy nổ đã làm rất nhiều người e ngại và muốn chuyển sang sử dụng bếp hồng ngoại để đảm bảo an toàn. Hay các bạn đang đi thuê nhà có diện ... [+ Xem thêm ]
Leave a Reply

markdown:
###
[Đừng vội mua bếp hồng ngoại khi chưa đọc bài viết này](https://chanhtuoi.com/kinh-nghiem-chon-mua-bep-hong-ngoai.html)
Với hiện trạng sang triết gas trái phép vẫn chưa được kiểm soát như hiện nay dẫn tới xảy ra liên tiếp vụ cháy nổ đã làm rất nhiều người e ngại và muốn chuyển sang sử dụng bếp hồng ngoại để đảm bảo an toàn. Hay các bạn đang đi thuê nhà có diện ...
[[+ Xem thêm ]](https://chanhtuoi.com/kinh-nghiem-chon-mua-bep-hong-ngoai.html) [Chia sẻ lên facebook](https://www.facebook.com/sharer.php?u=https://chanhtuoi.com/kinh-nghiem-chon-mua-bep-hong-ngoai.html)
## Leave a Reply Hủy