text:
Nhân loại đang sống trong điều kiện “nguồn lực có giới hạn”. Kinh tế thị trường luôn hướng tới việc sử dụng hiệu quả nhất các nguồn lực sẵn có. Chính điều này đã thúc đẩy sự phân công lao động trong nền sản xuất hàng hoá, đồng thời cũng là tác nhân lớn làm cho phân công lao động ngày càng sâu sắc hơn, và một trong những kết quả nổi bật của quá trình này là sự xuất hiện hàng loạt nghề nghiệp mới, trong đó có nghề thẩm định giá. ở đây chúng tôi muốn nói đến sự xuất hiện nghề thẩm định giá chứ không phải là công việc thẩm định giá; bởi, nếu nói đến công việc thẩm định giá có lẽ đã xuất hiện từ rất lâu, nhưng nói đến nghề thẩm định giá thì lại chỉ mới bắt đầu.
Chúng ta thường quan niệm rằng: một công việc trở thành một nghề nghiệp khi đáp ứng được các điều kiện sau: thứ nhất, công việc đó được mọi người cần,nhưng mọi người lại không thể tự làm được hoặc nếu có làm được thì cũng không hiệu quả hoặc không có đủ thời gian để làm và người ta sẵn sàng trả tiền cho những ai có thể làm tốt công việc đó; thứ hai, công việc đó đòi hỏi tính chuyên môn cao, không có chuyên môn thì không thể làm tốt được và người ta chỉ trả tiền cho những người đã được xã hội thừa nhận là có năng lực về mặt chuyên môn (có phương pháp, bí quyết hoàn thành công việc một cách nhanh nhất và tốt nhất)– năng lực chuyên môn là cơ sở của việc hình thành tính chuyên nghiệp; thứ ba, có sự xuất hiện các tổ chức, trong đó tập hợp những người làm công việc đó, các tổ chức này vừa mang tính chất của một tổ chức ngành nghề, vừa mang tính chất của một tổ chức có nghĩa vụ về mặt pháp lý đảm bảo uy tín hành nghề… Với nghề thẩm định giá cũng thế, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường thì nhu cầu về thẩm định giá (mua bán, cầm cố, thế chấp, đầu tư, bảo hiểm, tính thuế…) cũng ngày một tăng theo. Bên cạnh đó, chính sự phức tạp trong đối tượng thẩm định giá, cũng như giá trị rất lớn của các tài sản thẩm định giá đã làm cho hoạt động thẩm định giá trở lên hết sức khó khăn, muốn làm tốt cần phải được đào tạo bài bản (hiện nay ở hầu hết các nước và ngay cả Việt Nam, muốn hành nghề thẩm định giá phải có thẻ Thẩm định viên). Thêm vào đó, để đảm bảo sự phát triển của ngành nghề, đảm bảo uy tín hoạt động, cũng như đảm bảo sự thống nhất tương đối trong hoạt động thẩm định giá… đã làm xuất hiện các tổ chức của các nhà thẩm định giá chuyên nghiệp: tầm cỡ quốc tế (Uỷ ban Thẩm định giá quốc tế- IVSC- thành lập năm 1981), các tổ chức thẩm định giá khu vực (Hội những người Thẩm định giá Châu âu- TEGOVA- thành lập năm 1977, Hiệp hội những người thẩm định giá các nước ASEAN- AVA- thành lập năm 1981…).
ở Việt Nam, hoạt động thẩm định giá cũng đã có những bước phát triển nhất định. Năm 1997, chúng ta gia nhập Hiệp hội những người thẩm định giá các nước ASEAN; năm 1998 trở thành “thành viên thông tấn” của Uỷ ban Thẩm định giá quốc tế; ngày 8/5/2002 Uỷ ban Thường vụ Quốc hội thông qua Pháp lệnh giá trong đó dành Mục 3, gồm 6 điều quy định cụ thể đối với hoạt động thẩm định giá; ngày 3/8/2005 Chính phủ ban hành Nghị định 101/2005/NĐ-CP về Thẩm định giá; ngoài ra Bộ Tài chính cũng đã ban hành hàng loạt Quyết định liên quan đến thẩm định giá: Quyết định số 21/2004/QĐ-BTC, ngày 24 tháng 02 năm 2004 về việc ban hành quy chế cấp, sử dụng và quản lý Thẻ thẩm định viên về giá; Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC, ngày 18 tháng 4 năm 2005 về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (tiêu chuẩn 01, 03 và 04) và Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC, ngày 01 tháng 11 năm 2005 về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đợt 2 (tiêu chuẩn 02, 05 và 06). Thêm vào đó, các tổ chức có chức năng thẩm định giá cũng liên tục được thành lập và đi vào hoạt động (các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đều có trung tâm thẩm định giá, ngoài ra còn vô số các doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá được thành lập mới)… Từ đó có thể thấy, thị trường thẩm định giá bước đầu có những chuyển biến theo hướng tích cực.
I. Một số khái niệm cơ bản
1. Tài sản
– Theo chuẩn mực Kế toán quốc tế: tài sản là nguồn lực do doanh nghiệp kiểm soát, là kết quả của những hoạt động trong quá khứ, mà từ đó một số lợi ích kinh tế trong tương lai có thể dự kiến trước một cách hợp lý.
– Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 4 ban hành kèm theo Quyết định số 149 ra ngày 31/12/2001 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính:
“Tài sản: là một nguồn lực:
(a) Doanh nghiệp kiểm soát được;
(b) Dự tính đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai cho doanh nghiệp”.
– Theo nghĩa chung nhất: tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu (Viện ngôn ngữ học, Từ điển Tiếng Việt, NXB Đà nẵng, năm 2003, tr.884).
Nhằm đáp ứng các yêu cầu trong đời sống kinh tế – xã hội nói chung, trong quản lý nói riêng, người ta có nhiều cách phân biệt các loại tài sản:
– Theo hình thái biểu hiện: tài sản hữu hình và tài sản vô hình.
– Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộng và tài sản cá nhân.
– Theo khả năng trao đổi: hàng hóa và phi hàng hóa.
– Theo khả năng di dời: động sản và bất động sản.
– Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định và tài sản lưu động
2. Quyền sở hữu
Quyền sở hữu, gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
– Quyền chiếm hữu: là quyền được nắm giữ, quản lý tài sản.
– Quyền sử dụng: là quyền khai thác những công dụng hữu ích của tài sản, quyền được hưởng những lợi ích mà tài sản có thể mang lại.
– Quyền định đoạt: là quyền được chuyển giao sự sở hữu, trao đổi, biếu, tặng, cho, cho vay, để thừa kế… hoặc không thực hiện các quyền đó.
Quyền của chủ thể đối với tài sản là sự quy định về mặt pháp lý, cho phép chủ thể khai thác những lợi ích mà tài sản có thể mang lại. Quyền của chủ thể đối với tài sản mà càng lớn thì khả năng khai thác được nhiều lợi ích từ tài sản càng cao. Vì vậy, khi thẩm định giá, cần phải xem xét đến quyền của chủ thể nói chung, quyền sở hữu tài sản nói riêng hay nói cách khác là xem xét đến tình trạng pháp lý của tài sản.
3. Giá trị
Giá trị tài sản biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định .
Giá trị của hàng hoá dịch vụ được tạo và duy trì bởi mối quan hệ của 4 yếu tố gắn liền với nhau: tính hữu ích; tính khan hiếm; có nhu cầu và tính có thể chuyển giao. Thiếu một trong 4 yéu tố đó thì giá trị thị trường của một hàng hoá đó không tồn tại
– Tính hữu ích của tài sản thể hiện ở giá trị sử dụng của tài sản, hàng hoá dịch vụ có khả năng thoả mãn nhu cầu của con người. Tính hữu ích là một trong những đặc tính, một yếu tố cơ bản làm cho tài sản trở nên có giá trị. Nếu một tài sản, hàng hoá chỉ có tính hữu ích, nhưng không có tính khan hiếm và có thể chuyển giao thì giá trị trao đổi cũng không tồn tại.
Đối với từng loại tài sản tính hữu ích có sự khác nhau. Ví dụ đối với cùng một loại bất động sản tính hữu ích cũng có thể khác nhau, có thể làm nhà ở, văn phòng hoặc cửa hàng. Tính hữu ích (giá trị sử dụng) của tài sản nó quyết định đến giá trị của tài sản.
– Tính khan hiếm của tài sản, hàng hoá thể hiện ở khả năng cung ứng không đáp ứng đầy đủ nhu cầu có khả năng thanh toán trên thị trường tại thời điểm hay một thời kỳ nào đó. Tính khan hiếm quyết định tới giá trị của tài sản và có tính tương đối. Trên thị trường sự khan hiếm của tài sản, hàng hoá sẽ có giá cạnh tranh cao hơn .
– Tính có nhu cầu nghĩa là tài sản đó cần thiết cho đối tượng sử dụng. Đây là một khái niệm kinh tế chỉ sự cần thiết, hữu ích nhưng có khả năng thoã mãn nhu cầu trong nền kinh tế thị trường, đó là nhu cầu có khả năng thanh toán, hay cầu của thị trường
Trong nền kinh tế thị trường cầu luôn tỷ lệ thuận với giá trị của tài sản, hàng hoá trong điều kiện nguồn cung không thay đổi. Như vậy giá trị của tài sản, hàng hoá tăng khi nhu cầu tăng và ngược lại
– Tính có thể chuyển giao là một điều kiện quan trọng trong một nền kinh tế có chủ sở hữu khác nhau (có nhiều thành phần kinh tế), là một yêu cầu có tính pháp lý. Đây là một đặc tính rất quan trọng của giá trị đối với tài sản, đặc biệt đối với bất động sản. Sự chuyển giao không có nghĩa là sự di chuyển về địa điểm, về vật chất mà là sự chuyển giao về quyền sở hữu, quyền sử dụng của tài sản.
4. Thẩm định giá
– Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá (valuation) là sự ước tính trị giá bằng tiền của một vật, của một tài sản”, “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.
– Theo Giáo sư W.Seabrooke – Viện Đại học Portsmouth Vương quốc Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ”.
– Theo Fred Peter Marrone – Giám đốc Maketing của AVO (Hiệp hội thẩm định giá Austraylia) trình bày trong lớp bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá tại Thành phố Hồ Chí Minh ngày 25/05/1999: “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm, có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ kiện thị trường so sánh mà bạn thu thập được và phân tích, sau đó so sánh với tài sản được thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”.
Fred Peter Marrone cũng cho rằng: thẩm định giá thường được mô tả như một “khoa học không chính xác”. Nó được xác định là một khoa học vì nó dựa vào công việc phân tích. Nó “không chính xác” vì nó chỉ được xem như một ý kiến cho đến khi giao dịch xảy ra, không phải là một thực tế được chứng minh.
– Theo Giáo sư Lim Lan Yuan – Giảng viên Trường Xây dựng và bất động sản – Đại học Quốc gia Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể, của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”.
– Pháp lệnh giá của Việt Nam công bố ngày 08/05/2002 định nghĩa: “Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế”.
Mặc dù có thể còn nhiều định nghĩa khác, song những nét đặc trưng cơ bản của thẩm định giá cần được thừa nhận, là:
– Thẩm định giá là công việc ước tính.
– Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn.
– Giá trị của tài sản được tính bằng tiền.
– Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là BĐS.
– Xác định tại một thời điểm cụ thể.
– Xác định cho một mục đích nhất định.
– Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường.
Để khái quát một cách đầy đủ và rõ ràng những đặc trưng nêu trên, cần phải có một khái niệm mang tình tổng quát sau:
“Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định”.
5. Giá trị thị trường
Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”.
Nội dung trên đây được hiểu như sau:
– “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường… ” là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thoả mãn những điều kiện của thị trường tại thời điểm thẩm định giá.
– ” vào thời điểm thẩm định giá…” là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành thẩm định giá, được gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường khi thực hiện thẩm định giá trị tài sản.
– “giữa một bên là người mua sẵn sàng mua…” là người đang có khả năng thanh toán và có nhu cầu mua tài sản được xác định giá trị thị trường.
– “và một bên là người bán sẵn sàng bán…” là người bán đang có quyền sở hữu tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường.
– “điều kiện thương mại bình thường” là việc mua bán được tiến hành khi các yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên tai, địch họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng…; thông tin về cung, cầu, giá cả tài sản được thể hiện công khai trên thị trường.
Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán.
Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên mua thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hoàn toàn tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức.
6. Giá trị phi thị trường
Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế…
Việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán trên thị trường của tài sản đó.
II. các nguyên tắc định giá
1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế – xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.
2.Nguyên tắc thay thế
Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác.
Hình thành giá trị của tài sản được thẩm định giá thường có liên quan đến giá trị của các tài sản khác có thể thay thế .
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm.
3. Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai.
Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị.
Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
4.Nguyên tắc cung – cầu
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản.
Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó có các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế – xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác. Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này được phản ánh trong cung – cầu và giá trị tài sản.
5. Nguyên tắc đóng góp
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu.
Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
6. Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị của nó.
Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị. Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
7. Nguyên tắc cân bằng
Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân bằng như vậy hay không.
Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị trí đất kế cận cũng phải có cùng một mức giá trị như vậy.
8. Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần.
Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.
9. Nguyên tắc phân phối thu nhập
Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này. Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.
10. Nguyên tắc tuân thủ
Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
11. Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác. Do đó, giá trị của tài sản được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường.
III. Các phương pháp định giá cơ bản
1. Phương pháp so sánh trực tiếp
1.1 Cơ sở lý luận
– Dựa trên giả định giữa giá trị thị trường của những BĐS tương tự đã được giao dịch với giá trị của BĐS cần định giá có mối liên hệ với nhau.
– Dựa chủ yếu trên trên nguyên tắc thay thế và nguyên tắc đóng góp.
1.2 Các trường hợp áp dụng
– Định giá các tài sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng và các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu, các mảnh đất trống…
– Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp chung trong định giá cho mục đích mua bán, định giá thế chấp, định giá để đánh thuế, định giá cho việc mua và chuyển quyền sở hữu (hay sử dụng) đất đai…
1.3 Các bước tiến hành
1.3.1 Đối với máy, thiết bị:
Bước 1:– Tìm kiếm thông tin về máy, thiết bị cùng loại, có thể so sánh được với máy, thiết bị cần thẩm định giá.
Trong bước này thẩm định viên phải xác định được:
– Máy, thiết bị được sử dụng để so sánh phải có cùng nguyên lý hoạt động, đặc tính cấu tạo.
– Máy, thiết bị so sánh phải có giá mua, bán và các chỉ tiêu kinh tế- kỹ thuật liên quan công khai trên thị trường.
– Các đặc tính kinh tế- kỹ thuật chủ yếu của máy, thiết bị so sánh cần xác định: tên hãng sản xuất; kiểu dáng, sê ri; thời gian sản xuất, thời gian đưa vào sử dụng; hãng quốc gia sản xuất; công suất, tuổi thọ kinh tế; mức độ hao mòn…
Bước 2- Kiểm tra hiện trạng
Bước 3- Xác định đặc trưng kinh tế kỹ thuật cơ bản nhất của máy, thiết bị.
Bước 4- Tính toán tìm ra giá máy, thiết bị cần định giá.
1.3.2 Đối với bất động sản:
Bước 1- Tìm kiếm thông tin về những BĐS được giao dịch trong thời gian gần đây có thể so sánh với BĐS mục tiêu cần định giá:
– Đặc điểm pháp lý: của đất, công trình xây dựng…
– Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: kích thước, qui mô lô đất; hình dáng; vị trí lô đất; khả năng tiếp cận môi trường xung quanh.
– Các công trình xây dựng: là ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng khác (gara, nhà phụ, đường đi, các bức tường xây, hàng rào, phong cảnh, cây xanh…).
– Thời điểm giao dịch: ngày, tháng, năm giao dịch.
– Các điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường: khả năng tài chính, phương thức thanh toán và điều kiện ngời bán tự nguyện và người mua tự nguyện.
– Qui hoạch…
Bước 2. Lựa chọn ít nhất 3 BĐS tương tự để so sánh. Thẩm định hiện trạng bất động sản (bất động sản so sánh và bất động sản thẩm định giá)
Bước 3. Phân tích và điều chỉnh:
Phân tích: Bất động sản so sánh và bất động sản thẩm định giá về các mặt như tính pháp lý, kỹ thuật, môi trường xung quanh, giá bán và các điều kiện thị trường tại thời điểm bán. Phân tích thị trường thời điểm thẩm định giá: cung cầu, động thái người mua – bán, lực lượng tham gia thị trường
Điều chỉnh: Nguyên tắc điều chỉnh bằng cách lấy BĐS thẩm định giá làm chuẩn. Những yếu tố hiện diện ở BĐS thẩm định giá mà không hiện diện ở BĐS so sánh thì cộng thêm và ngược lại.
Bước 4- ước tính giá trị của BĐS mục tiêu
1.4 ưu, nhược điểm.
– ưu điểm:
+ Đây là phương pháp hầu như không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, vì nó không cần thiết phải xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, mà dự vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để thừa nhận các dấu hiệu về giá trị;
+ Có cơ sở vững chắc để được khách hàng, cũng như các cơ quan pháp lý công nhận;
+ Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp định giá khác.
– Nhược điểm:
+ Không có thông tin thị trường về những giao dịch tương tự thì sẽ không sử dụng được.
+ Các thông tin thường mang tính chất lịch sử
2. Phương pháp thu nhập
2.1 Cơ sở lý luận
– Dựa trên chủ yếu trên nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai: cho rằng giá thị trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập ròng tương lai có thể nhận được từ tài sản đó.
– Hoàn toàn có thể xác định được dòng lợi ích tương lai mà tài sản tạo ra.
2.2 Các trường hợp áp dụng
– áp dụng cho định giá trong lĩnh vực đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư.
– Định giá những tài sản mà có thể dự tính được thu nhập ròng các năm tương lai.
2.3 Các bước tiến hành
Bước 1: ước tính thu nhập hàng năm của tài sản.
Bước 2: ước tính chi phí tạo ra thu nhập hàng năm. Trừ chi phí hàng năm khỏi thu nhập hàng năm ta được thu nhập thuần hàng năm.
Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán.
Bước 4: áp dụng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của tài sản cần định giá.
2.4 Các dạng định giá bằng phương pháp thu nhập
2.4.1 Đối với những tài sản mang lại thu nhập vĩnh viễn:
áp dụng công thức (1) hoặc công thức (2):
(1) (2)
Trong đó:
– V: giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai
– A: thu nhập ròng từ BĐS
– i: tỷ lệ vốn hoá (tỷ lệ chiết khấu, hoặc chi phí cơ hội của vốn)
– YP: (Year’s Purchase) là nghịch đảo của i và được gọi là số nhân, số nhân thể hiện giá trị hiện tại của 1 đồng vốn/năm.
2.4.1 Đối với những tài sản mang lại thu nhập có thời hạn:
a. Thu nhập ròng thu được đều nhau hàng năm:
Trong đó:
– V: giá trị của tài sản
– A: thu nhập ròng hàng năm
– T: Giá trị thanh lý năm n
– n: số năm hoạt động
– i: tỷ lệ lãi đòi hỏi
b. Thu nhập ròng thu được không đều nhau hàng năm:
Công thức tổng quát sau:
Trong đó:
– V: Giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai và cũng bằng giá trị thị trường hiện hành của tài sản.
– At: Thu nhập ròng trong tương lai ở năm thứ t.
– T: Giá trị thanh lý năm n
– i: Tỷ lệ chiết khấu, (tỷ lệ vốn hoá).
– n: Thời gian nhận được thu nhập
2.5 ưu, nhược điểm.
– ưu điểm:
+ Đơn giản trong áp dụng;
+ Có độ chính xác tương đối cao khi có những chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được.
– Nhược điểm:
+ Trong phân tích các thương vụ, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai…
+ Mang những thông tin hạn chế về những giả định về dòng tiền trong tương lai.
+ áp dụng một tỷ lệ vốn hoá cố định.
+ Trong khi hiệu quả của tài sản trong quá khứ có tầm quan trọng hàng đầu trong kêu gọi vốn đầu tư, thì sự quan tâm của các nhà đầu tư lại tập trung vào lợi nhuận ròng tiềm tàng.
3. Phương pháp chi phí giảm giá
3.1 Cơ sở lý luận
– Dựa trên giả định rằng giá trị của tài sản cần định giá có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự và coi đây như là một vật thay thế.
– Dựa chủ yếu vào nguyên tắc thay thế.
3.2 Trường hợp áp dụng
– Định giá các tài sản không có chức năng sinh lời, các tài sản chuyên dùng, đơn chiếc;
– Định giá cho mục đích bảo hiểm, thu thuế, đấu thầu;
– Thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác.
3.3 Các bước tiến hành
Bước 1- ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu cần định giá, coi như miếng đất đó là đất trống và giả sử rằng sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất. (đối với bất động sản)
Bước 2- ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại những công trình hiện có trên miếng đất (đối với bất động sản). ước tính chi phí tạo lập và đưa vào sử dụng một máy, thiết bị mới, cùng loại, có tính năng kỹ thuật tương tự (đối với máy, thiết bị).
Bước 3- ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của tài sản xét trên tất cả mọi nguyên nhân.
Bước 4- Trừ số tiền giảm giá tích luỹ khỏi chi phí thay thế, chênh lệch thu được là giá trị hiện tại của tài sản.
Bước 5- Cộng giá trị (Bước 1) với chi phí giảm giá (Bước 4), sẽ được giá trị ước tính của BĐS cần định giá.
3.4 ưu, nhược điểm.
– ưu điểm:
+ Sử dụng để định giá các tài sản dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt;
+ Sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường để so sánh, thiếu cơ sở dự báo dòng lợi ích tương lai mà tài sản mang lại.
– Nhược điểm:
+ Cũng có những hạn chế của phơng pháp so sánh trực tiếp.
+ Chi phí không phải lúc nào cũng đồng nhất hay phù hợp với giá trị. Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.
+ Việc ước tính giảm giá tích luỹ mang tính chủ quan nhiều hơn khách quan.
+ Nhà định giá phải hiểu biết về kỹ thuật và phải có kinh nghiệm.
4. Phương pháp thặng dư
4.1 Cơ sở lý luận
Phương pháp thặng dư được xây dựng dựa chủ yếu trên nguyên tắc “đóng góp” và nguyên tắc “dự kiến dòng lợi ích tương lai”, tức là, giá trị hiện tại của BĐS (giá trị chưa được phát triển) chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó.
4.2 Trường hợp áp dụng
Đối tượng là những BĐS có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển. Các BĐS này có thể là đất trống hay đất có các kết cấu xây dựng lỗi thời đang tồn tại cần phải thay thế hay cải tạo.
4.3 Các bước tiến hành
Bước 1: Xác định phương án sử dụng hiệu quả nhất của BĐS.
Bước 2: ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển.
Bước 3: ước tính tổng số chi phí phát triển.
Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển ra giá trị dành cho đất.
4.4 ưu, nhược điểm.
– ưu điểm:
+ Để định giá các BĐS có khả năng phát triển.
+ Thích hợp để đa ra mức giá khi tham gia đấu giá.
+ Tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền bán (cho thuê) tối thiểu
– Nhược điểm:
+ Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất.
+ Mọi ước tính về chi phí và giá bán cũng như giá trị cuối cùng có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường.
+ Phương pháp này thường không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền.
5. Phương pháp lợi nhuận
5.1 Cơ sở lý luận
– Phương pháp lợi nhuận dựa trên giả thiết giá trị của tài sản có liên quan đến lợi nhuận có thể thực hiện được do hoạt động của tài sản đó mang lại: nếu một tài sản mang lại lợi nhuận cao, chứng tỏ tài sản đó có giá trị hơn so với một tài sản không mang lại lợi nhuận hoặc lợi nhuận thấp.
– Dựa trên chủ yếu trên nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai:
5.2. Các trường hợp áp dụng
Phương pháp nàyg áp dụng trong việc thẩm định các tài sản mà việc so sánh với những tài sản giống nhau hoặc tương tự gặp khó khăn do giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản.
5.3 Các bước tiến hành
Quá trình tiến hành phương pháp này bắt đầu bằng việc ước tính tổng các thu nhập, sau đó trừ đi những chi phí liên quan đến việc tạo ra thu nhập đó, trừ tiếp khoản thu hồi vốn và lãi trên vốn mà người sử dụng tài sản nhận được từ hoạt động đầu tư vốn của họ, và trừ tiếp số tiền thưởng công cho nhà kinh doanh vì rủi ro và sự tháo vát của người đó.
Số dư còn lại sẽ được chuyển hoá thành vốn theo một tỷ lệ vốn hoá rút ra được từ phân tích các tài sản tương tự hoạt động trên thị trường để tính ra giá trị thị trường của tài sản.
5.4 ưu, nhược điểm.
Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng để định giá đối với những tài sản hoạt động tạo ra lợi nhuận.
Muốn thực hiện phương pháp này hiệu quả, nhà định giá phải có kiến thức vững vàng về các loại hình kinh doanh. Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực của tài sản. Một mức lợi nhuận cao có thể là kết quả của sự năng động, tháo vát, chăm chỉ của người vận hành tài sản đó.

markdown:
Nhân loại đang sống trong điều kiện
*“nguồn lực có giới hạn”*. Kinh tế thị trường luôn hướng tới việc sử dụng hiệu quả nhất các nguồn lực sẵn có. Chính điều này đã thúc đẩy sự phân công lao động trong nền sản xuất hàng hoá, đồng thời cũng là tác nhân lớn làm cho phân công lao động ngày càng sâu sắc hơn, và một trong những kết quả nổi bật của quá trình này là sự xuất hiện hàng loạt nghề nghiệp mới, trong đó có ** ở đây chúng tôi muốn nói đến sự xuất hiện nghề thẩm định giá.** *nghề thẩm định giá*chứ không phải là *công việc thẩm định giá*; bởi, nếu nói đến công việc thẩm định giá có lẽ đã xuất hiện từ rất lâu, nhưng nói đến nghề thẩm định giá thì lại chỉ mới bắt đầu.
Chúng ta thường quan niệm rằng: một công việc trở thành một nghề nghiệp khi đáp ứng được các điều kiện sau:
*thứ nhất,* công việc đó được mọi người cần,nhưng mọi người lại không thể tự làm được hoặc nếu có làm được thì cũng không hiệu quả hoặc không có đủ thời gian để làm và người ta sẵn sàng trả tiền cho những ai có thể làm tốt công việc đó; *thứ hai*, công việc đó đòi hỏi tính chuyên môn cao, không có chuyên môn thì không thể làm tốt được và người ta chỉ trả tiền cho những người đã được xã hội thừa nhận là có năng lực về mặt chuyên môn *(có phương pháp, bí quyết hoàn thành công việc một cách nhanh nhất và tốt nhất)*– năng lực chuyên môn là cơ sở của việc hình thành tính chuyên nghiệp; *thứ ba*, có sự xuất hiện các tổ chức, trong đó tập hợp những người làm công việc đó, các tổ chức này vừa mang tính chất của một tổ chức ngành nghề, vừa mang tính chất của một tổ chức có nghĩa vụ về mặt pháp lý đảm bảo uy tín hành nghề… Với nghề thẩm định giá cũng thế, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường thì nhu cầu về thẩm định giá *(mua bán, cầm cố, thế chấp, đầu tư, bảo hiểm, tính thuế…)* cũng ngày một tăng theo. Bên cạnh đó, chính sự phức tạp trong đối tượng thẩm định giá, cũng như giá trị rất lớn của các tài sản thẩm định giá đã làm cho hoạt động thẩm định giá trở lên hết sức khó khăn, muốn làm tốt cần phải được đào tạo bài bản *(hiện nay ở hầu hết các nước và ngay cả Việt Nam, muốn hành nghề thẩm định giá phải có thẻ Thẩm định viên).* Thêm vào đó, để đảm bảo sự phát triển của ngành nghề, đảm bảo uy tín hoạt động, cũng như đảm bảo sự thống nhất tương đối trong hoạt động thẩm định giá… đã làm xuất hiện các tổ chức của các nhà thẩm định giá chuyên nghiệp: tầm cỡ quốc tế *(Uỷ ban Thẩm định giá quốc tế- IVSC- thành lập năm 1981)*, các tổ chức thẩm định giá khu vực *(Hội những người Thẩm định giá Châu âu- TEGOVA- thành lập năm 1977, Hiệp hội những người thẩm định giá các nước ASEAN- AVA- thành lập năm 1981…)*.
ở Việt Nam, hoạt động thẩm định giá cũng đã có những bước phát triển nhất định. Năm 1997, chúng ta gia nhập Hiệp hội những người thẩm định giá các nước ASEAN; năm 1998 trở thành “thành viên thông tấn” của Uỷ ban Thẩm định giá quốc tế; ngày 8/5/2002 Uỷ ban Thường vụ Quốc hội thông qua Pháp lệnh giá trong đó dành Mục 3, gồm 6 điều quy định cụ thể đối với hoạt động thẩm định giá; ngày 3/8/2005 Chính phủ ban hành Nghị định 101/2005/NĐ-CP về Thẩm định giá; ngoài ra Bộ Tài chính cũng đã ban hành hàng loạt Quyết định liên quan đến thẩm định giá: Quyết định số 21/2004/QĐ-BTC, ngày 24 tháng 02 năm 2004 về việc ban hành quy chế cấp, sử dụng và quản lý Thẻ thẩm định viên về giá; Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC, ngày 18 tháng 4 năm 2005 về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
*(tiêu chuẩn 01, 03 và 04)* và Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC, ngày 01 tháng 11 năm 2005 về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đợt 2 *(tiêu chuẩn 02, 05 và 06)*. Thêm vào đó, các tổ chức có chức năng thẩm định giá cũng liên tục được thành lập và đi vào hoạt động *(các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đều có trung tâm thẩm định giá, ngoài ra còn vô số các doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá được thành lập mới)*… Từ đó có thể thấy, thị trường thẩm định giá bước đầu có những chuyển biến theo hướng tích cực.
**I. Một số khái niệm cơ bản** **1. Tài sản**
– Theo chuẩn mực Kế toán quốc tế: tài sản là nguồn lực do doanh nghiệp kiểm soát, là kết quả của những hoạt động trong quá khứ, mà từ đó một số lợi ích kinh tế trong tương lai có thể dự kiến trước một cách hợp lý.
– Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 4 ban hành kèm theo Quyết định số 149 ra ngày 31/12/2001 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính:
“Tài sản: là một nguồn lực:
(a) Doanh nghiệp kiểm soát được;
(b) Dự tính đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai cho doanh nghiệp”.
– Theo nghĩa chung nhất: tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu (Viện ngôn ngữ học,
*Từ điển Tiếng Việt*, NXB Đà nẵng, năm 2003, tr.884).
Nhằm đáp ứng các yêu cầu trong đời sống kinh tế – xã hội nói chung, trong quản lý nói riêng, người ta có nhiều cách phân biệt các loại tài sản:
– Theo hình thái biểu hiện: tài sản hữu hình và tài sản vô hình.
– Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộng và tài sản cá nhân.
– Theo khả năng trao đổi: hàng hóa và phi hàng hóa.
– Theo khả năng di dời: động sản và bất động sản.
– Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định và tài sản lưu động
**2. Quyền sở hữu**
Quyền sở hữu, gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
– Quyền chiếm hữu: là quyền được nắm giữ, quản lý tài sản.
– Quyền sử dụng: là quyền khai thác những công dụng hữu ích của tài sản, quyền được hưởng những lợi ích mà tài sản có thể mang lại.
– Quyền định đoạt: là quyền được chuyển giao sự sở hữu, trao đổi, biếu, tặng, cho, cho vay, để thừa kế… hoặc không thực hiện các quyền đó.
Quyền của chủ thể đối với tài sản là sự quy định về mặt pháp lý, cho phép chủ thể khai thác những lợi ích mà tài sản có thể mang lại. Quyền của chủ thể đối với tài sản mà càng lớn thì khả năng khai thác được nhiều lợi ích từ tài sản càng cao. Vì vậy, khi thẩm định giá, cần phải xem xét đến quyền của chủ thể nói chung, quyền sở hữu tài sản nói riêng hay nói cách khác là xem xét đến tình trạng pháp lý của tài sản.
**3. Giá trị** *Giá trị tài sản biểu* ** . hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định**
Giá trị của hàng hoá dịch vụ được tạo và duy trì bởi mối quan hệ của 4 yếu tố gắn liền với nhau: tính hữu ích; tính khan hiếm; có nhu cầu và tính có thể chuyển giao. Thiếu một trong 4 yéu tố đó thì giá trị thị trường của một hàng hoá đó không tồn tại
– Tính hữu ích của tài sản thể hiện ở giá trị sử dụng của tài sản, hàng hoá dịch vụ có khả năng thoả mãn nhu cầu của con người. Tính hữu ích là một trong những đặc tính, một yếu tố cơ bản làm cho tài sản trở nên có giá trị. Nếu một tài sản, hàng hoá chỉ có tính hữu ích, nhưng không có tính khan hiếm và có thể chuyển giao thì giá trị trao đổi cũng không tồn tại.
Đối với từng loại tài sản tính hữu ích có sự khác nhau. Ví dụ đối với cùng một loại bất động sản tính hữu ích cũng có thể khác nhau, có thể làm nhà ở, văn phòng hoặc cửa hàng. Tính hữu ích (giá trị sử dụng) của tài sản nó quyết định đến giá trị của tài sản.
– Tính khan hiếm của tài sản, hàng hoá thể hiện ở khả năng cung ứng không đáp ứng đầy đủ nhu cầu có khả năng thanh toán trên thị trường tại thời điểm hay một thời kỳ nào đó. Tính khan hiếm quyết định tới giá trị của tài sản và có tính tương đối. Trên thị trường sự khan hiếm của tài sản, hàng hoá sẽ có giá cạnh tranh cao hơn .
– Tính có nhu cầu nghĩa là tài sản đó cần thiết cho đối tượng sử dụng. Đây là một khái niệm kinh tế chỉ sự cần thiết, hữu ích nhưng có khả năng thoã mãn nhu cầu trong nền kinh tế thị trường, đó là nhu cầu có khả năng thanh toán, hay cầu của thị trường
Trong nền kinh tế thị trường cầu luôn tỷ lệ thuận với giá trị của tài sản, hàng hoá trong điều kiện nguồn cung không thay đổi. Như vậy giá trị của tài sản, hàng hoá tăng khi nhu cầu tăng và ngược lại
– Tính có thể chuyển giao là một điều kiện quan trọng trong một nền kinh tế có chủ sở hữu khác nhau (có nhiều thành phần kinh tế), là một yêu cầu có tính pháp lý. Đây là một đặc tính rất quan trọng của giá trị đối với tài sản, đặc biệt đối với bất động sản. Sự chuyển giao không có nghĩa là sự di chuyển về địa điểm, về vật chất mà là sự chuyển giao về quyền sở hữu, quyền sử dụng của tài sản.
**4. Thẩm định giá**
– Theo từ điển Oxford:
*“Thẩm định giá (valuation) là sự ước tính trị giá bằng tiền của một vật, của một tài sản”, “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.*
– Theo Giáo sư W.Seabrooke – Viện Đại học Portsmouth Vương quốc Anh:
*“Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ”.*
– Theo Fred Peter Marrone – Giám đốc Maketing của AVO (Hiệp hội thẩm định giá Austraylia) trình bày trong lớp bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá tại Thành phố Hồ Chí Minh ngày 25/05/1999: “
*Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm, có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ kiện thị trường so sánh mà bạn thu thập được và phân tích, sau đó so sánh với tài sản được thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng*”.
Fred Peter Marrone cũng cho rằng:
*thẩm định giá thường được mô tả như một “khoa học không chính xác”. Nó được xác định là một khoa học vì nó dựa vào công việc phân tích. Nó “không chính xác” vì nó chỉ được xem như một ý kiến cho đến khi giao dịch xảy ra, không phải là một thực tế được chứng minh. *
– Theo Giáo sư Lim Lan Yuan – Giảng viên Trường Xây dựng và bất động sản – Đại học Quốc gia Singapore: “
*Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể, của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn*”.
– Pháp lệnh giá của Việt Nam công bố ngày 08/05/2002 định nghĩa:
* “Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế”.*
Mặc dù có thể còn nhiều định nghĩa khác, song những nét đặc trưng cơ bản của thẩm định giá cần được thừa nhận, là:
– Thẩm định giá là công việc ước tính.
– Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn.
– Giá trị của tài sản được tính bằng tiền.
– Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là BĐS.
– Xác định tại một thời điểm cụ thể.
– Xác định cho một mục đích nhất định.
– Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường.
Để khái quát một cách đầy đủ và rõ ràng những đặc trưng nêu trên, cần phải có một khái niệm mang tình tổng quát sau:
*“Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định”.* **5. Giá trị thị trường**
Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”.
Nội dung trên đây được hiểu như sau:
– “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường… ” là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thoả mãn những điều kiện của thị trường tại thời điểm thẩm định giá.
– ” vào thời điểm thẩm định giá…” là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành thẩm định giá, được gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường khi thực hiện thẩm định giá trị tài sản.
– “giữa một bên là người mua sẵn sàng mua…” là người đang có khả năng thanh toán và có nhu cầu mua tài sản được xác định giá trị thị trường.
– “và một bên là người bán sẵn sàng bán…” là người bán đang có quyền sở hữu tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường.
– “điều kiện thương mại bình thường” là việc mua bán được tiến hành khi các yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên tai, địch họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng…; thông tin về cung, cầu, giá cả tài sản được thể hiện công khai trên thị trường.
Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán.
Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên mua thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hoàn toàn tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức.
**6. Giá trị phi thị trường**
Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế…
Việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán trên thị trường của tài sản đó.
**II. các nguyên tắc định giá** **1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất**
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế – xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.
**2.** **Nguyên tắc thay thế**
Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác.
Hình thành giá trị của tài sản được thẩm định giá thường có liên quan đến giá trị của các tài sản khác có thể thay thế .
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm.
**3** **. Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai**
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai.
Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị.
Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
**4.** **Nguyên tắc cung – cầu**
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản.
Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó có các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế – xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác. Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này được phản ánh trong cung – cầu và giá trị tài sản.
**5.** ** Nguyên tắc đóng góp**
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu.
Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
**6. ** **Nguyên tắc thay đổi**
Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị của nó.
Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị. Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
**7. Nguyên tắc cân bằng**
Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân bằng như vậy hay không.
Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị trí đất kế cận cũng phải có cùng một mức giá trị như vậy.
**8. Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm**
Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần.
Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.
**9. Nguyên tắc phân phối thu nhập**
Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này. Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.
**10. ** **Nguyên tắc tuân thủ**
Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
**11.** **Nguyên tắc cạnh tranh**
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác. Do đó, giá trị của tài sản được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường.
**III. Các phương pháp định giá cơ bản** **1. Phương pháp so sánh trực tiếp** *1.1 Cơ sở lý luận*
– Dựa trên giả định giữa giá trị thị trường của những BĐS tương tự đã được giao dịch với giá trị của BĐS cần định giá có mối liên hệ với nhau.
– Dựa chủ yếu trên trên nguyên tắc thay thế và nguyên tắc đóng góp.
*1.2 Các trường hợp áp dụng*
– Định giá các tài sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng và các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu, các mảnh đất trống…
– Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp chung trong định giá cho mục đích mua bán, định giá thế chấp, định giá để đánh thuế, định giá cho việc mua và chuyển quyền sở hữu (hay sử dụng) đất đai…
*1.3 Các bước tiến hành* *1.3.1 Đối với máy, thiết bị:* *Bước 1:*– Tìm kiếm thông tin về máy, thiết bị cùng loại, có thể so sánh được với máy, thiết bị cần thẩm định giá.
Trong bước này thẩm định viên phải xác định được:
– Máy, thiết bị được sử dụng để so sánh phải có cùng nguyên lý hoạt động, đặc tính cấu tạo.
– Máy, thiết bị so sánh phải có giá mua, bán và các chỉ tiêu kinh tế- kỹ thuật liên quan công khai trên thị trường.
– Các đặc tính kinh tế- kỹ thuật chủ yếu của máy, thiết bị so sánh cần xác định: tên hãng sản xuất; kiểu dáng, sê ri; thời gian sản xuất, thời gian đưa vào sử dụng; hãng quốc gia sản xuất; công suất, tuổi thọ kinh tế; mức độ hao mòn…
*Bước 2-* Kiểm tra hiện trạng *Bước 3-* Xác định đặc trưng kinh tế kỹ thuật cơ bản nhất của máy, thiết bị. *Bước 4-* Tính toán tìm ra giá máy, thiết bị cần định giá. *1.3.2 Đối với bất động sản:* *Bước 1-* Tìm kiếm thông tin về những BĐS được giao dịch trong thời gian gần đây có thể so sánh với BĐS mục tiêu cần định giá:
– Đặc điểm pháp lý: của đất, công trình xây dựng…
– Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: kích thước, qui mô lô đất; hình dáng; vị trí lô đất; khả năng tiếp cận môi trường xung quanh.
– Các công trình xây dựng: là ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng khác (gara, nhà phụ, đường đi, các bức tường xây, hàng rào, phong cảnh, cây xanh…).
– Thời điểm giao dịch: ngày, tháng, năm giao dịch.
– Các điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường: khả năng tài chính, phương thức thanh toán và điều kiện ngời bán tự nguyện và người mua tự nguyện.
– Qui hoạch…
*Bước 2.* Lựa chọn ít nhất 3 BĐS tương tự để so sánh. Thẩm định hiện trạng bất động sản (bất động sản so sánh và bất động sản thẩm định giá) *Bước 3.* Phân tích và điều chỉnh:
Phân tích: Bất động sản so sánh và bất động sản thẩm định giá về các mặt như tính pháp lý, kỹ thuật, môi trường xung quanh, giá bán và các điều kiện thị trường tại thời điểm bán. Phân tích thị trường thời điểm thẩm định giá: cung cầu, động thái người mua – bán, lực lượng tham gia thị trường
Điều chỉnh: Nguyên tắc điều chỉnh bằng cách lấy BĐS thẩm định giá làm chuẩn. Những yếu tố hiện diện ở BĐS thẩm định giá mà không hiện diện ở BĐS so sánh thì cộng thêm và ngược lại.
*Bước 4-* ước tính giá trị của BĐS mục tiêu *1.4 ưu, nhược điểm.* *– ưu điểm:*
+ Đây là phương pháp hầu như không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, vì nó không cần thiết phải xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, mà dự vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để thừa nhận các dấu hiệu về giá trị;
+ Có cơ sở vững chắc để được khách hàng, cũng như các cơ quan pháp lý công nhận;
+ Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp định giá khác.
*– Nhược điểm*: *+ *Không có thông tin thị trường về những giao dịch tương tự thì sẽ không sử dụng được.
+ Các thông tin thường mang tính chất lịch sử
**2. Phương pháp thu nhập** *2.1 Cơ sở lý luận*
– Dựa trên chủ yếu trên nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai: cho rằng giá thị trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập ròng tương lai có thể nhận được từ tài sản đó.
– Hoàn toàn có thể xác định được dòng lợi ích tương lai mà tài sản tạo ra.
*2.2 Các trường hợp áp dụng*
– áp dụng cho định giá trong lĩnh vực đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư.
– Định giá những tài sản mà có thể dự tính được thu nhập ròng các năm tương lai.
*2.3 Các bước tiến hành* *Bước 1:* ước tính thu nhập hàng năm của tài sản. *Bước 2:* ước tính chi phí tạo ra thu nhập hàng năm. Trừ chi phí hàng năm khỏi thu nhập hàng năm ta được thu nhập thuần hàng năm. *Bước 3:* Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán. *Bước 4:* áp dụng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của tài sản cần định giá. *2.4 Các dạng định giá bằng phương pháp thu nhập*
2.4.1 Đối với những tài sản mang lại thu nhập vĩnh viễn:
*áp dụng công thức (1) hoặc công thức (2): * * (1) (2) * *Trong đó:* * – V: giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai* * – A: thu nhập ròng từ BĐS * * – i: tỷ lệ vốn hoá (tỷ lệ chiết khấu, hoặc chi phí cơ hội của vốn) * * – YP: (Year’s Purchase) là nghịch đảo của i và được gọi là số nhân, số nhân thể hiện giá trị hiện tại của 1 đồng vốn/năm.*
2.4.1 Đối với những tài sản mang lại thu nhập có thời hạn:
*a. Thu nhập ròng thu được đều nhau hàng năm:*
*Trong đó:*
– V: giá trị của tài sản
– A: thu nhập ròng hàng năm
– T: Giá trị thanh lý năm n
– n: số năm hoạt động
– i: tỷ lệ lãi đòi hỏi
*b. Thu nhập ròng thu được không đều nhau hàng năm:*
Công thức tổng quát sau:
*Trong đó:*
– V: Giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai và cũng bằng giá trị thị trường hiện hành của tài sản.
– A
t: Thu nhập ròng trong tương lai ở năm thứ t.
– T: Giá trị thanh lý năm n
– i: Tỷ lệ chiết khấu, (tỷ lệ vốn hoá).
– n: Thời gian nhận được thu nhập
*2.5 ưu, nhược điểm.* *– ưu điểm:*
+ Đơn giản trong áp dụng;
+ Có độ chính xác tương đối cao khi có những chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được.
*– Nhược điểm:*
+ Trong phân tích các thương vụ, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai…
+ Mang những thông tin hạn chế về những giả định về dòng tiền trong tương lai.
+ áp dụng một tỷ lệ vốn hoá cố định.
+ Trong khi hiệu quả của tài sản trong quá khứ có tầm quan trọng hàng đầu trong kêu gọi vốn đầu tư, thì sự quan tâm của các nhà đầu tư lại tập trung vào lợi nhuận ròng tiềm tàng.
**3. Phương pháp chi phí giảm giá** *3.1 Cơ sở lý luận*
– Dựa trên giả định rằng giá trị của tài sản cần định giá có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự và coi đây như là một vật thay thế.
– Dựa chủ yếu vào nguyên tắc thay thế.
*3.2 Trường hợp áp dụng*
– Định giá các tài sản không có chức năng sinh lời, các tài sản chuyên dùng, đơn chiếc;
– Định giá cho mục đích bảo hiểm, thu thuế, đấu thầu;
– Thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác.
*3.3 Các bước tiến hành* *Bước 1-* ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu cần định giá, coi như miếng đất đó là đất trống và giả sử rằng sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất. (đối với bất động sản) *Bước 2-* ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại những công trình hiện có trên miếng đất (đối với bất động sản). ước tính chi phí tạo lập và đưa vào sử dụng một máy, thiết bị mới, cùng loại, có tính năng kỹ thuật tương tự (đối với máy, thiết bị). *Bước 3-* ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của tài sản xét trên tất cả mọi nguyên nhân. *Bước 4-* Trừ số tiền giảm giá tích luỹ khỏi chi phí thay thế, chênh lệch thu được là giá trị hiện tại của tài sản. *Bước 5-* Cộng giá trị (Bước 1) với chi phí giảm giá (Bước 4), sẽ được giá trị ước tính của BĐS cần định giá. *3.4 ưu, nhược điểm.* *– ưu điểm:*
+ Sử dụng để định giá các tài sản dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt;
+ Sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường để so sánh, thiếu cơ sở dự báo dòng lợi ích tương lai mà tài sản mang lại.
*– Nhược điểm:*
+ Cũng có những hạn chế của phơng pháp so sánh trực tiếp.
+ Chi phí không phải lúc nào cũng đồng nhất hay phù hợp với giá trị. Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.
+ Việc ước tính giảm giá tích luỹ mang tính chủ quan nhiều hơn khách quan.
+ Nhà định giá phải hiểu biết về kỹ thuật và phải có kinh nghiệm.
**4. Phương pháp thặng dư** *4.1 Cơ sở lý luận*
Phương pháp thặng dư được xây dựng dựa chủ yếu trên nguyên tắc “đóng góp” và nguyên tắc “dự kiến dòng lợi ích tương lai”, tức là, giá trị hiện tại của BĐS (giá trị chưa được phát triển) chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó.
*4.2 Trường hợp áp dụng*
Đối tượng là những BĐS có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển. Các BĐS này có thể là đất trống hay đất có các kết cấu xây dựng lỗi thời đang tồn tại cần phải thay thế hay cải tạo.
*4.3 Các bước tiến hành* *Bước 1:* Xác định phương án sử dụng hiệu quả nhất của BĐS. *Bước 2:* ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển. *Bước 3:* ước tính tổng số chi phí phát triển. *Bước 4:* Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển ra giá trị dành cho đất. *4.4 ưu, nhược điểm.* *– ưu điểm:*
+ Để định giá các BĐS có khả năng phát triển.
+ Thích hợp để đa ra mức giá khi tham gia đấu giá.
+ Tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền bán (cho thuê) tối thiểu
*– Nhược điểm:*
+ Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất.
+ Mọi ước tính về chi phí và giá bán cũng như giá trị cuối cùng có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường.
+ Phương pháp này thường không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền.
**5. Phương pháp lợi nhuận** *5.1 Cơ sở lý luận*
– Phương pháp lợi nhuận dựa trên giả thiết giá trị của tài sản có liên quan đến lợi nhuận có thể thực hiện được do hoạt động của tài sản đó mang lại: nếu một tài sản mang lại lợi nhuận cao, chứng tỏ tài sản đó có giá trị hơn so với một tài sản không mang lại lợi nhuận hoặc lợi nhuận thấp.
– Dựa trên chủ yếu trên nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai:
*5.2. Các trường hợp áp dụng*
Phương pháp nàyg áp dụng trong việc thẩm định các tài sản mà việc so sánh với những tài sản giống nhau hoặc tương tự gặp khó khăn do giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản.
*5.3 Các bước tiến hành*
Quá trình tiến hành phương pháp này bắt đầu bằng việc ước tính tổng các thu nhập, sau đó trừ đi những chi phí liên quan đến việc tạo ra thu nhập đó, trừ tiếp khoản thu hồi vốn và lãi trên vốn mà người sử dụng tài sản nhận được từ hoạt động đầu tư vốn của họ, và trừ tiếp số tiền thưởng công cho nhà kinh doanh vì rủi ro và sự tháo vát của người đó.
Số dư còn lại sẽ được chuyển hoá thành vốn theo một tỷ lệ vốn hoá rút ra được từ phân tích các tài sản tương tự hoạt động trên thị trường để tính ra giá trị thị trường của tài sản.
*5.4 ưu, nhược điểm.*
Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng để định giá đối với những tài sản hoạt động tạo ra lợi nhuận.
Muốn thực hiện phương pháp này hiệu quả, nhà định giá phải có kiến thức vững vàng về các loại hình kinh doanh. Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực của tài sản. Một mức lợi nhuận cao có thể là kết quả của sự năng động, tháo vát, chăm chỉ của người vận hành tài sản đó.

Link: <http://wp.me/p2rZ6c-4Z>; rel=shortlink


text:
Trung tâm
-
Doanh nghiệp
-
Tìm bạn
-
Việc làm
-
Nhà đất
-
Hàng hóa
Nhà Đất Hà Nội
Trang chủ
»
- Việt Nam -
An Giang
Bắc Giang
Bắc Kạn
Bạc Liêu
Bắc Ninh
Bà Rịa Vũng Tàu
Bến Tre
Bình Định
Bình Dương
Bình Phước
Bình Thuận
Cà Mau
Cần Thơ
Cao Bằng
Đắk Lắk
Đắk Nông
Đà Nẵng
Điện Biên
Đồng Nai
Đồng Tháp
Gia Lai
Hà Giang
Hải Dương
Hải Phòng
Hà Nam
Hà Nội
Hà Tĩnh
Hậu Giang
Hòa Bình
Hưng Yên
Khánh Hòa
Kiên Giang
Kon Tum
Lai Châu
Lâm Đồng
Lạng Sơn
Lào Cai
Long An
Nam Định
Nghệ An
Ninh Bình
Ninh Thuận
Phú Thọ
Phú Yên
Quảng Bình
Quảng Nam
Quảng Ngãi
Quảng Ninh
Quảng Trị
Sóc Trăng
Sơn La
Tây Ninh
Thái Bình
Thái Nguyên
Thanh Hóa
Thừa Thiên Huế
Tiền Giang
TP Hồ Chí Minh
Trà Vinh
Tuyên Quang
Vĩnh Long
Vĩnh Phúc
Yên Bái
Chat Mua bán Nhà đất
157551.NHÀ ĐẸP PHÂN LÔ, OTO ĐỖ CỬA KIM NGƯU 64 M2 GIÁ 5,4
Tôi đang cần bán căn nhà Lạc Trung xây năm 2012, nhà xây chắc chắn vuông vắn có bản vẽ xây dựng. Nhà 4 tầng diện tích 64 m
2
mặt tiền 4,5 m
2
giá 5,4 tỷ . Nhà Phân lô, oto đỗ cửa .
• Tầng 1: Phòng khách phòng ăn và bếp riêng biệt.
• Tầng 2: 2 phòng ngủ vuông vắn, nhà VS bên ngoài.
• Tầng 3: 2 phòng ngủ vuông vắn, nhà VS bên ngoài.
• Tầng 4: 1 phòng ngủ, phòng thờ và sân phơi rộng rã có thể làm vườn tôt.
Nhà đầy đủ full nội thất(nóng lạnh, tủ bếp, cửa, sàn, trần thạch cao trang trí đẹp lung linh. Nội thất gỗ làm bằng gỗ sồi chất lượng cao, tủ bếp gỗ tự nhiên. Nhà vệ sinh lắp thiết bị chất lượng cao, khách mua chỉ việc xách vali đến ở luôn. Ngõ trước nhà rộng oto đi qua, có chỗ để oto . Bãi gửi xe ô tô ngay sát cổng nhà.
- Căn nhà nằm ở vị trí đắc địa. Gần các trường đại học lớn nhất cả nước như Kinh tế, Bách Khoa, Xây đựng…gần trung tâm vincom.
Giá: Giá hiện tại đang là 5,4 tỷ ( giá ban đầu chủ nhà chào là 5,7 tỷ nhưng chủ nhà cần bán gấp nên đã chủ động giảm sâu và còn ra lộc với khách mua thiện chí)
Liên hệ: Nhung...
Giá dự kiến:
5.400.000.000 VND
Phân nhóm:
Bán nhà
Phân loại:
Vị trí:
Nơi đăng:
Quận Hai Bà Trưng - Hà Nội
Tên người gửi:
Ngô Thị Hồng Nhung
E-mail:
Địa chỉ:
Ha Noi
Điện thoại:
01276160899
Ngày giờ đăng tin:
24/02/2017 08:11:32
Ngày giờ hết hạn:
25/04/2017 08:11:32
Lượt xem:
182
Tìm kiếm:
NHA DEP PHAN LO OTO DO CUA KIM NGUU 64 M2 GIA 5 4
Phản hồi bản tin
Nội dung:
Chức năng này chỉ dành cho thành viên, vui lòng đăng nhập nếu đã đăng ký thành viên, hoặc đăng ký thành viên rồi sau đó đăng nhập để sử dụng.
Lưu ý: Thành viên https://center.banme.vn là thành viên trang này.
Các tin liên quan
171025. Bán nhà Tôn Đức Thắng Đống Đa 45m 5T mt 4.7m
+ Bán nhà Tôn Đức Thắng, Đống Đa, Hà Nội. + Diện tích 45m2 xây 5 tầng, mặt tiền 4,7m rộng rãi. + Thiết kế mỗi tầng 2 phòng, tổng 6 PN, 1 PK, 1 bếp, 1 phòng ...
Giá dự kiến:
4.700.000.000
[
Hà Nội
]
171027. Bán nhà ngõ ô tô Thái Thịnh Đống Đa 49m 4T 4.2 tỷ
Bán Nhà Thái Thịnh, Đống Đa, Hà Nội. + Diện tích 49m2 xây kiên cố 4 tầng. + Tầng 1 khách – bếp, tầng 2-3 mỗi tầng 2PN, tầng 4 phòng thờ - sân phơi. + Cầu ...
Giá dự kiến:
4.200.000.000
[
Quận Đống Đa - Hà Nội
]
171028. Bán nhà Xã Đàn – Đống Đa, 42m 4T mt 4.6m nhà đẹp c
+ Bán nhà Xã Đàn, Đống Đa, Hà Nội. + Diện tích 42m2 xây 4 tầng, mặt tiền 4.6m, sổ đỏ chính chủ. + Xây kiên cố chắc chắn, nội thất bắt bắt, còn rất m ...
Giá dự kiến:
2.900.000.000
[
Hà Nội
]
171029. Nhà Thanh Nhàn – Hai Bà Trưng, 35m2 mt 4.9m 2.6 tỷ
+ Bán nhà Thanh Nhàn, Hai Bà Trưng, Hà Nội + 35m xây 3 tầng, mặt tiền 4.9m, giá 2.6 tỷ + Vài bước ra phố, 3 phút ra Công viên Tuổi trẻ, ngõ thông Bạch Mai, gần n ...
Giá dự kiến:
2.600.000.000
[
Quận Hai Bà Trưng - Hà Nội
]
171030. Bán nhà Hoàng Văn Thái Thanh Xuân 32m 6T 3.2 tỷ
Bán nhà Hoàng Văn Thái, Thanh Xuân, Hà Nội. + Diện tích 32m xây 6 tầng, mặt tiền + Thiết kế mỗi tầng 1 phòng hiện đại, thoáng, mát mẻ, an ninh cực tốt. + C ...
Giá dự kiến:
3.200.000.000
[
Quận Thanh Xuân - Hà Nội
]
171301. Khu Vip hàng hiếm Hào Nam, 55mx4t.3.8T
Theo quy hoạch 1/500 sắp triển khai, căn này được đánh giá đẹp nhất, đi ra đường lớn quá gần. + Tổng phòng ngủ là 4, còn lại thiết kế cơ bản, có thoáng ...
Giá dự kiến:
Thỏa thuận
[
Quận Đống Đa - Hà Nội
]
171751. Bán nhà đẹp mặt ngõ,kinh doanh Khâm thiên 26mx5T.
MẶT NGÕ, NHÀ ĐẸP KINH DOANH NHỎ, NGÕ THÔNG, GẦN ĐƯỜNG ...TRUNG TÂM Phố Khâm Thiên diện tích 26mx 5 tầng . Giá 2.7 tỷ Mô tả. + Mặt ngõ, ngõ rộng 3m 3 xe máy t ...
Giá dự kiến:
Thỏa thuận
[
Quận Đống Đa - Hà Nội
]
171204. Bán nhà cực đẹp tại Thái Hà, 4 tầng, mặt tiền 3m.
-Vị trí quá đẹp cách ô tô 10m, trước cửa có sân rộng để vài chục chiếc xe máy, diện tích sổ đỏ 18m từ tầng 2 đua ra 21m -Nhà thiết kế hiện đaị và b ...
Giá dự kiến:
Thỏa thuận
[
Quận Đống Đa - Hà Nội
]
171207. Với 4,5 tỷ sở hữu căn nhà tại Hoàng Văn Thái , 30m
- Vị trí quá đẹp, khu phân lô, ô tô tránh.Nhà lô góc 2 mặt thoáng. Mặt tiền 5m siêu rộng, ô tô vào nhà. - Thiết kế mỗi tầng 1Pn, vệ sinh ngoài. -Gần ch ...
Giá dự kiến:
Thỏa thuận
[
Quận Thanh Xuân - Hà Nội
]
171210. Bán nhà cực đẹp tại Thái Thịnh, 5 tầng, 3,75 tỷ.
+ Diện tích sổ đỏ 30m, thực tế sử dụng 40m . + Nhà 5 tầng thiết kế đẹp, hiện đại vô cùng ấm cúng, thiết kế mỗi tầng 1 phòng ngủ+ WC, nội thất mới ...
Giá dự kiến:
Thỏa thuận
[
Quận Thanh Xuân - Hà Nội
]
171684. Bán gấp nhà Quan Hoa 48m2, 5 tầng, 3.4 tỷ - Cầu Gi
- Vị trí trung tâm, gần rất nhiều trường đại học, Giao Thông, Sư Phạm, ………… - Nhà mới, 5tầng, 48m2, giá 3.4 tỷ. Vừa ở, vừa kinh doanh. - Nhà xây ...
Giá dự kiến:
3.400.000.000
[
Quận Cầu Giấy - Hà Nội
]
171686. 2.5 TỶ có ngay nhà phố Cự Lộc, Thanh Xuân 5 tầng
Nhà xây 5 tầng mới, chắc chắc, khung bê tông kiên cố, mặt tiền rộng. Vị trí đẹp, trung tâm quận Thanh Xuân, an ninh tốt, đường trước nhà rộng, thông tho ...
Giá dự kiến:
2.500.000.000
[
Quận Thanh Xuân - Hà Nội
]
171251. Bán gấp nhà mới đẹp Phương mai 38mx 4t. Giá 4 tỷ
Chính chủ bán gấp căn nhà 3 mặt thoáng, trước sau, nhà có thông số sau 38m2 , 6 tầng mặt tiền rộng 4.6m. Nhà mới đẹp lung linh thiết kế theo phong cách châu âu ...
Giá dự kiến:
Thỏa thuận
[
Quận Đống Đa - Hà Nội
]
171264. Bán nhà mới xây đường Hào Nam Đống Đa 2.9 tỷ 30m2
Bán nhà mới xây đường Hào Nam Đống Đa 2.9 tỷ 30m2 5 tầng đẹp Diện tích SĐ: 30m2 x 5 tầng, mặt tiền 3.7m, sổ đỏ chính chủ, pháp lý đầy đủ rõ ràng. Nh ...
Giá dự kiến:
2.900.000.000
[
Quận Đống Đa - Hà Nội
]
171659. Nhà bán Phố Giảng võ, Ba Đình, 27m, 5Tầng, giá 3.
+ Bán nhà phố giảng võ, DT: 27m2, 5Tầng, MT 3.1m, giá 2.6 tỷ. + Vị trí tốt của quận Ba Đình. + Ngõ rông, ô tô đỗ cửa. nhà còn mới. + Dân trí cao, văn Minh, y ...
Giá dự kiến:
Thỏa thuận
[
Quận Ba Đình - Hà Nội
]
171666. Nhà bán phố Thịnh Quang, Đống Đa, 49m, 4T, giá 4 t
Bán nhà Lạc Long Quân, DT: 27m, 5T, mặt tiền 4.5m, giá 2.7 tỷ. Vị trí đẹp, khu vực gần nhiều trung tâm, khu đang trên đà phát triển rất mạnh.. Cơ sở hạ tần ...
Giá dự kiến:
Thỏa thuận
[
Hà Nội
]
» Xem nhiều hơn
Săn vé siêu rẻ.
Giảm giá cho đoàn.
Bay miễn phí.
Mỗi ngày đều có thêm ưu đãi mới - cho bất cứ ngân sách nào!
1.380.564 chỗ ở trên toàn thế giới.
* Vietravel:
Đặt tour du lịch trong nước
|
Đặt tour du lịch nước ngoài
KEYS:
Hà Nội
,
Nhà mới
,
Suất nhà
,
Mua nhà
,
Bán chung cư
Tìm kiếm:[
nhadat 20hanoi
] [
cho tot nha tai binh minh
] [
muabannhadathanoi com vn
] [
cho tot xe may binh duong
] [
cho tot xe may cu binh duong
] [
thongtinnhansu viettel vn
] [
mua ban nha dat hanoi com vn
] [
can mua nha dat o quan hoang maiha noi
] [
cho thue nha soc trang
] [
mua mot lo dat tho cu tai phan thiet gia tu 100tr 200tr
] [
Chinh chu can ban cac can ho chung cu Linh Dam
] [
nhadathanoi gia re
] [
nha dat huyen dan phuong
] [
mau nha cap 4 dep
] [
mau dat ray o dak
] [
nhadat 20hanoi
] [
nhadathanoi 24h
] [
muabannhadathanoi com vn
] [
cho tot xe may binh duong
] [
thongtinnhansu
] [
mau nha cap 4 dep
] [
nhadathanoi gia re
] [
mua mot lo dat tho cu tai phan thiet gia tu 100tr 200tr
] [
nhadattayninh
] [
nha dat quangngai
] [
thongtinnhansu viettel vn
] [
batdongsan com vn
] [
nha dat my tho
] [
Ban dat 45tr m2 My Dinh cach oto 10m
] [
muabannhadatgialai
] [
mua ban nha dat hanoi com vn
] [
mua nha tra gop tai soc trang
] [
nha dat ha noi
] [
mua nha ha noi
] [
Dat nen lang dai hoc Binh Duong 2 mat tien chi tu
]
Xem lại:
Bán nhà
Mua nhà
Cho thuê nhà
Tìm thuê nhà
Bán đất
Mua đất
Cho thuê đất
Tìm thuê đất
Xem nhiều nhất
Đăng tin mới
Hãy đăng nhập thành viên để quản lý bản tin tốt hơn.
Bí danh:
Mật khẩu:
[
Quên mật khẩu
|
Đăng ký mới
]
Tìm kiếm:
Nhập từ:
BolehDeals 3D Dinosaur Head Wall Sticker Decal - Intl - MUA NGAY
12pcs Layout Model Train Coconut Palm Trees Rain Forest Scale 1: 100-1: 250 - Intl - MUA NGAY
BolehDeals 3D Window View Garden Park Wall Sticker Decal - Intl - MUA NGAY
BolehDeals 3D Window View Beach Wall Sticker Decal - Intl - MUA NGAY
BolehDeals 5pcs Assorted Size Artist Painting Flat/Round Nylon Brushes - Pink - Intl - MUA NGAY
bentre:
tim việc
: Lđpt ở chợ lach
lamdong:
NHÂN VIÊN DỊCH VỤ KHÁCH HÀNG (ĐỨC TRỌNG – LÂM ĐỒNG)
: MÔ TẢ CÔNG VIỆC: * Dịch vụ khách hàng: – Tiếp nhận và xử lý các loại hồ sơ bảo hiểm, phí bảo hiểm, các khoản thanh toán. – Tiếp nhận và xử lý khi ...
daklak:
tìm việc làm ổn định
: Tốt nghiệp sư phạm tiểu học..cần việc làm ổn định
daklak:
tìm viêc làm
: co 4 năm kinh nghiem bảo trì điên. cơ khi. lắp đặt hệ thống điên nước
bacninh:
xin viec lai xe
: xin chao nha tuyen dung toi que hoa binh sn 1992 hien toi muon tim viec lai xe tai
tiengiang:
Xin việc
: Đã từng làm kế toán cty an nông Và Qa kiểm tra chất lượng túi xách simone tiền giang
thainguyen:
tim viec
: tim viec lai xe bang c , kinh nghiem 6 nam lai xe .cho cac cong ty can tuyen dung lai xe
vietnam:
Massage body và yoni tại nhà cho phụ nữ Sg
: Hoàng , ktv nam 27t cao 1m 76 , nặng 72 kg, sức khỏe tốt , sạch sẽ , vui tính vừa mới tốt nghiệp CD hiện cho chưa có việc làm ổn định . Thật sự Có kinh nghiệm ...
quangngai:
Xin việc kế toán tại Quãng ngãi
: Tôi là LÊ THỊ DIỆU sinh năm 1990.Tôi đã tốt nghiệp trường đại học Ngân hàng tp hcm.chuyên ngành tài chính ngân hàng..hiện đang tìm việc tại Quãng ngãi
quangninh:
Lao dong pho thong
: Boc vac hay lam gi cung duoc
[
An Giang
(1) ] [
Bắc Giang
] [
Bắc Kạn
] [
Bạc Liêu
] [
Bắc Ninh
(1) ] [
Bà Rịa Vũng Tàu
(2) ] [
Bến Tre
(2) ] [
Bình Định
] [
Bình Dương
(13) ] [
Bình Phước
(3) ] [
Bình Thuận
(3) ] [
Cà Mau
(3) ] [
Cần Thơ
(3) ] [
Cao Bằng
] [
Đắk Lắk
(12) ] [
Đắk Nông
] [
Đà Nẵng
(2) ] [
Điện Biên
(1) ] [
Đồng Nai
(3) ] [
Đồng Tháp
] [
Gia Lai
(1) ] [
Hà Giang
] [
Hải Dương
(1) ] [
Hải Phòng
] [
Hà Nam
] [
Hà Nội
(1142) ] [
Hà Tĩnh
(1) ] [
Hậu Giang
] [
Hòa Bình
(1) ] [
Hưng Yên
] [
Khánh Hòa
(3) ] [
Kiên Giang
(1) ] [
Kon Tum
(3) ] [
Lai Châu
] [
Lâm Đồng
(4) ] [
Lạng Sơn
(2) ] [
Lào Cai
] [
Long An
(3) ] [
Nam Định
(1) ] [
Nghệ An
] [
Ninh Bình
] [
Ninh Thuận
(1) ] [
Phú Thọ
] [
Phú Yên
(1) ] [
Quảng Bình
] [
Quảng Nam
(1) ] [
Quảng Ngãi
(1) ] [
Quảng Ninh
] [
Quảng Trị
(7) ] [
Sóc Trăng
(2) ] [
Sơn La
] [
Tây Ninh
] [
Thái Bình
] [
Thái Nguyên
] [
Thanh Hóa
(1) ] [
Thừa Thiên Huế
] [
Tiền Giang
(18) ] [
TP Hồ Chí Minh
(59) ] [
Trà Vinh
(1) ] [
Tuyên Quang
] [
Vĩnh Long
(11) ] [
Vĩnh Phúc
] [
Yên Bái
] [
Việt Nam (1703)
]
NhÀ ĐẸp PhÂn LÔ, Oto ĐỖ CỬa Kim NgƯu 64 M2 GiÁ 5,4, Nhà mới
Làm trang chủ
|
Ghi nhớ
|
Phản hồi
|
Copyright © by
Mua bán Nhà đất

markdown:
|
|Tôi đang cần bán căn nhà Lạc Trung xây năm 2012, nhà xây chắc chắn vuông vắn có bản vẽ xây dựng. Nhà 4 tầng diện tích 64 m 2 mặt tiền 4,5 m 2 giá 5,4 tỷ . Nhà Phân lô, oto đỗ cửa .
• Tầng 1: Phòng khách phòng ăn và bếp riêng biệt.
• Tầng 2: 2 phòng ngủ vuông vắn, nhà VS bên ngoài.
• Tầng 3: 2 phòng ngủ vuông vắn, nhà VS bên ngoài.
• Tầng 4: 1 phòng ngủ, phòng thờ và sân phơi rộng rã có thể làm vườn tôt.
Nhà đầy đủ full nội thất(nóng lạnh, tủ bếp, cửa, sàn, trần thạch cao trang trí đẹp lung linh. Nội thất gỗ làm bằng gỗ sồi chất lượng cao, tủ bếp gỗ tự nhiên. Nhà vệ sinh lắp thiết bị chất lượng cao, khách mua chỉ việc xách vali đến ở luôn. Ngõ trước nhà rộng oto đi qua, có chỗ để oto . Bãi gửi xe ô tô ngay sát cổng nhà.
- Căn nhà nằm ở vị trí đắc địa. Gần các trường đại học lớn nhất cả nước như Kinh tế, Bách Khoa, Xây đựng…gần trung tâm vincom.
Giá: Giá hiện tại đang là 5,4 tỷ ( giá ban đầu chủ nhà chào là 5,7 tỷ nhưng chủ nhà cần bán gấp nên đã chủ động giảm sâu và còn ra lộc với khách mua thiện chí)
Liên hệ: Nhung...

WARC-Type: response

Content-Type: application/http; msgtype=response

WARC-Identified-Payload-Type: text/html

Connection: close

Set-Cookie: ttmaytruycapcookie=computer%7C%7C%7C%7C%7C; expires=Thu, 16-Aug-2018 15:18:35 GMT; Max-Age=31536000; path=/

Vary: Accept-Encoding,User-Agent

Content-Type: text/html; charset=UTF-8


text:
Câu Hỏi Về Chè Thái Nguyên Ngon
Chè thái nguyên ( thai nguyen tea ) một đặc sản của tỉnh Thái Nguyên ngày nay được dùng rất phổ biến và là một loại đặc sản xuất khẩu chính trong mặt hàng nông sản của nước ta . Để khuyến khích xuất khẩu chè thái nguyên nói riêng và mặt hàng nông sản nước nhà nói chung , nhà nước đã có nhiều chính sách hỗ trợ như miễn thuế xuất khẩu 0% , hay hỗ trợ nông dân máy móc sản xuất , hay tổ chức festival chè thái nguyên để quảng bá giới thiệu sản phẩm chè thái nguyên ra toàn quốc và thế giới .
Hiện nay có thể nói Tân Cương Xanh , công ty chúng tôi là một trong những công ty sản xuất phân phối chè thái nguyên uy tín trên thị trường , với hệ thống bán chè thái nguyên ngon ở hà nội , tại tphcm hay các nhà phân phối , đại lý cấp 1 trên toàn quốc , nhờ sự tín nhiệm của quý khách trong nước và quốc tế, Tân Cương Xanh đã đạt được nhiều thành công nhất định , trong nước công ty Tân Cương Xanh chúng tôi vinh dự nhận cúp vàng thương hiệu uy tín , hàng Việt Nam chất lượng cao ...
Trong quá trình sản xuất kinh doanh phân phối chè thái nguyên , Tân Cương Xanh nhận được nhiều các câu hỏi của quý khách về các sản phẩm chè thái nguyên ngon , hôm nay Tân Cương Xanh xin tổng hợp lại một số câu hỏi được quý khách hỏi nhiều nhất và trả lời các câu hỏi đó của quý khách , Tân Cương Xanh hy vọng các sản phẩm chè thái nguyên của mình sẽ luôn và mãi nhận được sự tin yêu , tín nhiệm của quý khách
Hỏi : Festival chè thái nguyên tổ chức vào năm nào
trả lời : festival chè thái nguyên hay ( trà thái nguyên ) được lãnh đạo tỉnh Thái Nguyên và các doanh nghiệp lớn trong tỉnh tổ chức , với các khách mời là các hộ nông dân , các công ty sản xuất chè thái nguyên , các đơn vị trà trong nước và quốc tế . Thông qua festival chè thái nguyên , muốn quảng bá hình ảnh chất lượng chè thái nguyên thơm ngon toàn quốc và toàn thế giới . Festival chè thái nguyên được tổ chức 2 năm 1 lần vào các năm lẻ như 2013, 2015,2017....
Hỏi : Địa chỉ bán chè thái nguyên ngon ở hà nội của Tân Cương Xanh
Trả lời : hiện nay Tân Cương Xanh đã xây dựng được hệ thống bán chè thái nguyên tại tp Sông Công , tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh . Cùng hệ thống các nhà phân phối chè thái nguyên của Tân Cương Xanh trên toàn quốc
tại thủ đô Hà Nội , Tân Cương Xanh có những địa chỉ bán hàng như sau
cửa hàng 1 : 42 Tây Sơn , Đống Đa,Hà Nội
cửa hàng 2 : 288 Khâm Thiên , Đống Đa,Hà Nội
cửa hàng 3 : 32A Tôn Đức Thắng , Đống Đa,Hà Nội
cửa hàng 4 : Số 2 Ngõ 31/26 Trần Quốc Hoàn , Cầu giấy,Hà Nội
cửa hàng 5 : 36 Nguyễn Văn Huyên , Cầu giấy , Hà Nội ( ngã 3 Nguyễn Văn Huyên , Cầu giấy )
cửa hàng 6 : 27 Nguyễn Ngọc Nại , Thanh Xuân , Hà Nội
Hotline : 043 839 8447 - 0983 412 602 - 0912 74 1357
Đặc biệt Tân Cương Xanh có dịch vụ giao hàng tận nơi , miễn phí vận chuyển . Qúy khách có thể đến showroom Tân Cương Xanh thưởng thức chè thái nguyên ngon ở hà nội trực tiếp , hoặc quý khách đặt hàng online trên website của Tân Cương Xanh .
Tại TPHCM : Tân Cương Xanh có các cửa hàng bán trà thái nguyên tại TPHCM như :
cửa hàng 1 : 1/14 Nguyễn Văn Vĩnh ,P4,Quận Tân Bình,TPHCM .
cửa hàng 2 : 288A3 Nam Kỳ Khởi Nghĩa,P8,Quận 3,TPHCM .
cửa hàng 3 : 575 Hoàng Văn Thụ, P4, Quận Tân Bình,TPHCM .
0838 111 866 - 0919 998 202
Tân Cương Xanh miễn phí vận chuyển , giao hàng tận nơi tại Thái Nguyên - Hà Nội - TP Hồ Chí Minh
Hỏi : chè đinh tân cương ngon có giá bao nhiêu
trả lời : có nhiều loại trà đinh tân cương như trà đinh tân cương đặc sản , trà đinh đặc biệt . Tuy nhiên trà đinh tân cương được mệnh danh là trà đinh tiến vua của Tân Cương Xanh là dòng trà ngon nhất với giá bán 3 800 000 vnđ/1kg đây là một sản phẩm không chỉ thơm ngon mà còn đặc biệt chứa đựng tinh hoa đất trời hội tụ
Hỏi : bảo quản chè thái nguyên như thế nào tốt nhất
trả lời : có nhiều hình thức bảo quản , nhưng hiện nay đóng gói bao bì hút chân không là giữ được lâu nhất, hoặc quý khách buộc chặt túi chè thái nguyên đã cắt , cho vào hộp nhỏ và để trong tủ lạnh , cách thức này cũng giữ được hương vị thơm ngon trong thời gian tương đối dài
Hỏi : chè thái nguyên và trà ô long loại nào ngon hơn
trả lời : đây là một câu trả lời mà Tân Cương Xanh nhận được nhiều nhất, thật ra chè thái nguyên và trà ô long được liệt vào tứ đại danh trà . Trong khi chè thái nguyên đặc sản nổi tiếng của tỉnh Thái Nguyên , Việt Nam thì trà ô long có nguồn gốc ở Cao Hùng Đài Loan , năm 1989 được trồng ở Việt Nam tại các tỉnh như huyện Mộc Châu - Sơn La, Bảo Lộc của tỉnh Lâm Đồng..
chất lượng trà ô long Việt Nam thơm ngon còn xuất khẩu ngược lại sang Đài Loan quê hương trà ô long , góp phần xuất khẩu chính của hàng nông sản
Tuy nhiên trà ô long và chè thái nguyên loại trà nào ngon hơn thì rất khó để đánh giá , phụ thuộc và sở thích của quý khách hàng, quý khách thích hương vị tiền chát hậu ngọt , thơm ngon nước xanh thì chọn chè thái nguyên , còn quý khách thích hương thơm dịu dịu khi thưởng thức thì có thể chọn trà ô long
Hỏi : chè thái nguyên và chè tân cương loại nào ngon hơn
trả lời : chè tân cương thuộc xã Tân Cương - TP Thái Nguyên một vùng chè nổi tiếng thơm ngon nhất của tỉnh Thái Nguyên , Thái Nguyên có nhiều vùng chè như vùng chè la bằng , vùng chè phúc thuận , vùng chè trại cài , nhưng thơm ngon nổi tiếng nhất là chè tân cương thái nguyên , vị tiền chát hậu ngọt tạo nên uy tín thương hiệu chất lượng danh tiếng của chè tân cương lan rộng cả nước và quốc tế
Hỏi : chè thái nguyên ngon có giá bao nhiêu tiền
Trả lời : chè thái nguyên ngon của Tân Cương Xanh là các dòng chè tân cương như
Chè tân cương thượng hạng : 300 000 vnđ/1kg
Chè tân cương long đình : 450 000 vnđ/1kg
Chè tân cương tước thiệt : 600 000 vnđ/1kg
Chè đinh đặc sản : 1 000 000 vnđ/1kg
Chè đinh tiến vua : 3 800 000 vnđ/1kg
Cùng với sự phát triển kinh tế của cả nước ,chè thái nguyên dần là sự lựa chọn không thể thiếu trong mọi gia đình , cơ quan công sở, Uống chè thái nguyên ngoài góp phần hỗ trợ thúc đẩy kinh tế , nông sản mà còn có tác dụng rất tốt cho sức khỏe con người . Ngoài các tác dụng như thanh nhiệt cơ thể, điều hòa khí huyết , chống lão hóa, các nhà khoa học Nhật Bản còn chứng minh trong chè thái nguyên có chứa chất phòng ngừa bệnh ung thư .
Có thể nói chè thái nguyên là niềm tự hào của tỉnh Thái Nguyên nói riêng và Việt Nam nói chung , lọt top 8 ẩm thực nổi tiếng châu á , đứng thứ 2 trong xuất khẩu nông sản Việt Nam ta . Hy vọng trong tương lai chè tân cương thái nguyên - Việt Nam sẽ nổi tiếng khắp toàn cầu .
Trân trọng !
Để lại bình luận

markdown:
### Câu Hỏi Về Chè Thái Nguyên Ngon
[Chè thái nguyên](http://tancuongxanh.vn) ( thai nguyen tea ) một đặc sản của tỉnh Thái Nguyên ngày nay được dùng rất phổ biến và là một loại đặc sản xuất khẩu chính trong mặt hàng nông sản của nước ta . Để khuyến khích xuất khẩu chè thái nguyên nói riêng và mặt hàng nông sản nước nhà nói chung , nhà nước đã có nhiều chính sách hỗ trợ như miễn thuế xuất khẩu 0% , hay hỗ trợ nông dân máy móc sản xuất , hay tổ chức festival chè thái nguyên để quảng bá giới thiệu sản phẩm chè thái nguyên ra toàn quốc và thế giới .
Hiện nay có thể nói Tân Cương Xanh , công ty chúng tôi là một trong những công ty sản xuất phân phối chè thái nguyên uy tín trên thị trường , với hệ thống bán chè thái nguyên ngon ở hà nội , tại tphcm hay các nhà phân phối , đại lý cấp 1 trên toàn quốc , nhờ sự tín nhiệm của quý khách trong nước và quốc tế, Tân Cương Xanh đã đạt được nhiều thành công nhất định , trong nước công ty Tân Cương Xanh chúng tôi vinh dự nhận cúp vàng thương hiệu uy tín , hàng Việt Nam chất lượng cao ...
Trong quá trình sản xuất kinh doanh phân phối chè thái nguyên , Tân Cương Xanh nhận được nhiều các câu hỏi của quý khách về các sản phẩm chè thái nguyên ngon , hôm nay Tân Cương Xanh xin tổng hợp lại một số câu hỏi được quý khách hỏi nhiều nhất và trả lời các câu hỏi đó của quý khách , Tân Cương Xanh hy vọng các sản phẩm chè thái nguyên của mình sẽ luôn và mãi nhận được sự tin yêu , tín nhiệm của quý khách
Hỏi : Festival chè thái nguyên tổ chức vào năm nào
trả lời : festival chè thái nguyên hay ( trà thái nguyên ) được lãnh đạo tỉnh Thái Nguyên và các doanh nghiệp lớn trong tỉnh tổ chức , với các khách mời là các hộ nông dân , các công ty sản xuất chè thái nguyên , các đơn vị trà trong nước và quốc tế . Thông qua festival chè thái nguyên , muốn quảng bá hình ảnh chất lượng chè thái nguyên thơm ngon toàn quốc và toàn thế giới . Festival chè thái nguyên được tổ chức 2 năm 1 lần vào các năm lẻ như 2013, 2015,2017....
Hỏi : Địa chỉ bán
[chè thái nguyên ngon ở hà nộ](http://tancuongxanh.vn)i của Tân Cương Xanh
Trả lời : hiện nay Tân Cương Xanh đã xây dựng được hệ thống bán chè thái nguyên tại tp Sông Công , tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh . Cùng hệ thống các nhà phân phối chè thái nguyên của Tân Cương Xanh trên toàn quốc
tại thủ đô Hà Nội , Tân Cương Xanh có những địa chỉ bán hàng như sau
cửa hàng 1 : 42 Tây Sơn , Đống Đa,Hà Nội
cửa hàng 2 : 288 Khâm Thiên , Đống Đa,Hà Nội
cửa hàng 3 : 32A Tôn Đức Thắng , Đống Đa,Hà Nội
cửa hàng 4 : Số 2 Ngõ 31/26 Trần Quốc Hoàn , Cầu giấy,Hà Nội
cửa hàng 5 : 36 Nguyễn Văn Huyên , Cầu giấy , Hà Nội ( ngã 3 Nguyễn Văn Huyên , Cầu giấy )
cửa hàng 6 : 27 Nguyễn Ngọc Nại , Thanh Xuân , Hà Nội
Hotline : 043 839 8447 - 0983 412 602 - 0912 74 1357
Đặc biệt Tân Cương Xanh có dịch vụ giao hàng tận nơi , miễn phí vận chuyển . Qúy khách có thể đến showroom Tân Cương Xanh thưởng thức
** trực tiếp , hoặc quý khách đặt hàng online trên website của Tân Cương Xanh . chè thái nguyên ngon ở hà nội**
Tại TPHCM : Tân Cương Xanh có các cửa hàng bán trà thái nguyên tại TPHCM như :
cửa hàng 1 : 1/14 Nguyễn Văn Vĩnh ,P4,Quận Tân Bình,TPHCM .
cửa hàng 2 : 288A3 Nam Kỳ Khởi Nghĩa,P8,Quận 3,TPHCM .
cửa hàng 3 : 575 Hoàng Văn Thụ, P4, Quận Tân Bình,TPHCM .
0838 111 866 - 0919 998 202
Tân Cương Xanh miễn phí vận chuyển , giao hàng tận nơi tại Thái Nguyên - Hà Nội - TP Hồ Chí Minh
Hỏi : chè đinh tân cương ngon có giá bao nhiêu
trả lời : có nhiều loại trà đinh tân cương như trà đinh tân cương đặc sản , trà đinh đặc biệt . Tuy nhiên trà đinh tân cương được mệnh danh là trà đinh tiến vua của Tân Cương Xanh là dòng trà ngon nhất với giá bán 3 800 000 vnđ/1kg đây là một sản phẩm không chỉ thơm ngon mà còn đặc biệt chứa đựng tinh hoa đất trời hội tụ
Hỏi : bảo quản chè thái nguyên như thế nào tốt nhất
trả lời : có nhiều hình thức bảo quản , nhưng hiện nay đóng gói bao bì hút chân không là giữ được lâu nhất, hoặc quý khách buộc chặt túi chè thái nguyên đã cắt , cho vào hộp nhỏ và để trong tủ lạnh , cách thức này cũng giữ được hương vị thơm ngon trong thời gian tương đối dài
Hỏi : chè thái nguyên và trà ô long loại nào ngon hơn
trả lời : đây là một câu trả lời mà Tân Cương Xanh nhận được nhiều nhất, thật ra chè thái nguyên và trà ô long được liệt vào tứ đại danh trà . Trong khi chè thái nguyên đặc sản nổi tiếng của tỉnh Thái Nguyên , Việt Nam thì trà ô long có nguồn gốc ở Cao Hùng Đài Loan , năm 1989 được trồng ở Việt Nam tại các tỉnh như huyện Mộc Châu - Sơn La, Bảo Lộc của tỉnh Lâm Đồng..
chất lượng trà ô long Việt Nam thơm ngon còn xuất khẩu ngược lại sang Đài Loan quê hương trà ô long , góp phần xuất khẩu chính của hàng nông sản
Tuy nhiên trà ô long và chè thái nguyên loại trà nào ngon hơn thì rất khó để đánh giá , phụ thuộc và sở thích của quý khách hàng, quý khách thích hương vị tiền chát hậu ngọt , thơm ngon nước xanh thì chọn chè thái nguyên , còn quý khách thích hương thơm dịu dịu khi thưởng thức thì có thể chọn trà ô long
Hỏi : chè thái nguyên và chè tân cương loại nào ngon hơn
trả lời : chè tân cương thuộc xã Tân Cương - TP Thái Nguyên một vùng chè nổi tiếng thơm ngon nhất của tỉnh Thái Nguyên , Thái Nguyên có nhiều vùng chè như vùng chè la bằng , vùng chè phúc thuận , vùng chè trại cài , nhưng thơm ngon nổi tiếng nhất là chè tân cương thái nguyên , vị tiền chát hậu ngọt tạo nên uy tín thương hiệu chất lượng danh tiếng của chè tân cương lan rộng cả nước và quốc tế
Hỏi : chè thái nguyên ngon có giá bao nhiêu tiền
Trả lời : chè thái nguyên ngon của Tân Cương Xanh là các dòng chè tân cương như
Chè tân cương thượng hạng : 300 000 vnđ/1kg
Chè tân cương long đình : 450 000 vnđ/1kg
Chè tân cương tước thiệt : 600 000 vnđ/1kg
Chè đinh đặc sản : 1 000 000 vnđ/1kg
Chè đinh tiến vua : 3 800 000 vnđ/1kg
Cùng với sự phát triển kinh tế của cả nước ,chè thái nguyên dần là sự lựa chọn không thể thiếu trong mọi gia đình , cơ quan công sở, Uống chè thái nguyên ngoài góp phần hỗ trợ thúc đẩy kinh tế , nông sản mà còn có tác dụng rất tốt cho sức khỏe con người . Ngoài các tác dụng như thanh nhiệt cơ thể, điều hòa khí huyết , chống lão hóa, các nhà khoa học Nhật Bản còn chứng minh trong chè thái nguyên có chứa chất phòng ngừa bệnh ung thư .
Có thể nói chè thái nguyên là niềm tự hào của tỉnh Thái Nguyên nói riêng và Việt Nam nói chung , lọt top 8 ẩm thực nổi tiếng châu á , đứng thứ 2 trong xuất khẩu nông sản Việt Nam ta . Hy vọng trong tương lai chè tân cương thái nguyên - Việt Nam sẽ nổi tiếng khắp toàn cầu .
Trân trọng !
## Để lại bình luận

Server: nginx

Content-Type: text/html; charset=utf-8

Vary: Accept-Encoding

Cache-Control: private

X-Page: article

X-Cache: miss

P3P: CP="NOI DSP COR NID ADMa OPTa OUR NOR"

X-Content-Type-Options: nosniff

X-XSS-Protection: 1; mode=block


text:
Thử dùng Microsoft Edge
một trình duyệt nhanh và bảo mật được thiết kế cho Windows 10
Không, cảm ơn
Bắt đầu
Tổ chức các dự án trường học quan trọng với mẫu trang giao nhiệm vụ gọn gàng, sáng sủa.
Word
Album Ảnh
Áp phích
Bản đồ
Bản ghi nhớ
Bản tin
Bảng lương
Bìa Fax
Biên bản họp
Biên lai
Chủ đề
Chúc mừng
Chứng chỉ
Chương trình
Công cụ đại học
Danh sách
Danh Thiếp
Doanh nghiệp
Đơn hàng
Đường thời gian
Em bé
Giáng sinh
Giáo dục
Giấy tờ và Báo cáo
Hóa đơn
Kế hoạch Doanh nghiệp
Khảo sát
Kiểm kê
Lễ cưới
Lịch
Lịch biểu
Lịch công tác
Lộ trình
Lợi nhuận và Tổn thất
Menu
Mùa đông
Mùa hạ
Mùa thu
Mùa xuân
Ngân sách
Nhãn
Nhật ký
Phong bì
Quản lý Tài chính
Sách nhỏ quảng cáo
Sinh nhật
Sổ địa chỉ
Sơ đồ
Sơ yếu lý lịch và Thư Xin việc
Sức khỏe và Thể chất
Tất cả Ngày lễ
Thầu và Báo giá
Thẻ
Thông báo
Thư
Thư mời
Thực phẩm và Dinh dưỡng
Tờ bướm
Tốt nghiệp
Trang Màu
Trình lập kế hoạch và Trình theo dõi
Trống và Chung

P3P: CP="CAO DSP COR ADMa DEV CONi TELi CUR PSA PSD TAI IVDi OUR SAMi BUS DEM NAV STA UNI COM INT PHY ONL FIN PUR"


text:
20 câu giao tiếp tiếng Hàn trong lớp học
Bạn gặp khó khăn trong việc học giao tiếp tiếng hàn, bạn không hiểu cô giáo nói gì và lúng túng khi bị hỏi đến? Cùng trung tâm tiếng hàn SOFL học tiếng hàn giao tiếp trong lớp học.
Bạn có thể tìm hiểu thêm về các khóa tiếng hàn giao tiếp tại đây. Thông tin mới, kinh nghiệm trong giao tiếp tiếng hàn, bài viết có thể giúp bạn tăng nhiều hơn về kĩ năng giao tiếp trong tiếng hàn.
Trong môi trường tiếng Hàn giao tiếp giáo viên lúc nào cũng sử dụng tiếng hàn điều đó làm bạn cảm thấy thật khó khăn, thậm chí là những câu cơ bản cơ bản như mở sách, nghe và nhắc lại .... Bắt đầu học bạn chưa thể làm quyen ngay với mấy câu và ngữ pháp cơ bản này, càng ngày càng thấy khó hiểu thêm nếu bạn không hiểu chúng, vì thế hãy nhanh chóng hiểu chúng, điều đó sẽ giúp bạn nhanh chóng bắt kịp nhịp điệu của lớp học và những điều mà giáo viên giảng dạy.
Bây giờ hãy cùng học những câu giao tiếp tiếng Hàn cơ bản trong lớp học, để hiểu, nghe và thực hiện đúng mệnh lệnh của giáo viên nhé.
(1) 가르쳐주셔서 감사합니다
ga-reu-chyeo-ju-seo-so-kam-sa-ham-ni-ta
Cảm ơn thầy/cô vì đã dạy cho em
(2) 책 펴세요.
Chek-pyơ-sê-yô.
mở sách ra.
(3) 다시 설명해주세요
ta-si-syeol-myeong-hae-ju-sae-yo:
Làm ơn giảng lại giùm tôi nhé\
(4) 잘 들으세요.
Jal-dư-rư-sê-yô.
Chú ý lắng nghe nhé.
(5) 읽어 보세요.
ir-gơ- bô-sê-yô
Làm ơn đọc giúp.
(6) 써 보세요.
Ssơ- bô-sê-yô.
Làm ơn viết nó ra.
(7) 따라 하세요.
Ttara- ha-sê-yô.
Đọc theo cô/tôi/mình nhé.
(8) 대답해 보세요.
De-dab-he-bô-sê-yô .
Trả lời câu hỏi.
=>>>>> Bạn có thể tham khảo thêm luyện thi KLPT. Các bạn có thể xem thêm được lịch thi cũng như những kiến thức cần thiết để hoàn thành kì thi này.
(9) 질문 있어요?
Jil-mun- is-sờ-yô?
Bạn có câu hỏi nào ữa không?
(10) 알겠어요?
Ar-gếs-sờ-yô?
Các em/Bạn có hiểu không?
(11) 네, 있는데요.
Ne, is-nưn-dề-yô.
Vâng, tôi có câu hỏi.
(12) 네, 알겠어요.
Ne, Ar-gếs-sờ-yô.
Vâng, em hiểu/tôi hiểu
(13) 다시 한번 해 보세요.
Da-si -han-bơn -he- bô-sêy-ô
Thử lần nữa, cố lần nữa
(14) 잊어버렸는데요.
I-jờ-bơ-ryơn-nưn-dề-yô.
Tôi quên mất rồi
(15) 한국말로 하세요.
Han-guk-mar-rô- ha-sê-yô.
Làm ơn nói bằng tiếng Hàn
(16) 오늘은 이만 하겠어요.
Ô-nư-rưn-i-man-ha-gếs-sờ-yô.
Hôm nay chúng ta dừng ở đây.
(17) 가르쳐주셔서 감사합니다
ga-reu-chyeo-ju-seo-so-kam-sa-ham-ni-ta
Cảm ơn thầy/cô vì đã dạy cho em
(18) 잘 모르겠어요
jal-mo--reu-geut-sso-yo:
Tôi không biết rõ
(19) 다시 설명해주세요
ta-si-syeol-myeong-hae-ju-sae-yo:
Làm ơn giảng lại giùm tôi nhé
Bạn có thể tìm hiểu thêm về các khóa tiếng hàn giao tiếp tại đây. Thông tin mới, kinh nghiệm trong giao tiếp tiếng hàn, bài viết có thể giúp bạn tăng nhiều hơn về kĩ năng giao tiếp trong tiếng hàn.
Trong môi trường tiếng Hàn giao tiếp giáo viên lúc nào cũng sử dụng tiếng hàn điều đó làm bạn cảm thấy thật khó khăn, thậm chí là những câu cơ bản cơ bản như mở sách, nghe và nhắc lại .... Bắt đầu học bạn chưa thể làm quyen ngay với mấy câu và ngữ pháp cơ bản này, càng ngày càng thấy khó hiểu thêm nếu bạn không hiểu chúng, vì thế hãy nhanh chóng hiểu chúng, điều đó sẽ giúp bạn nhanh chóng bắt kịp nhịp điệu của lớp học và những điều mà giáo viên giảng dạy.
Bây giờ hãy cùng học những câu giao tiếp tiếng Hàn cơ bản trong lớp học, để hiểu, nghe và thực hiện đúng mệnh lệnh của giáo viên nhé.
(1) 가르쳐주셔서 감사합니다
ga-reu-chyeo-ju-seo-so-kam-sa-ham-ni-ta
Cảm ơn thầy/cô vì đã dạy cho em
(2) 책 펴세요.
Chek-pyơ-sê-yô.
mở sách ra.
(3) 다시 설명해주세요
ta-si-syeol-myeong-hae-ju-sae-yo:
Làm ơn giảng lại giùm tôi nhé\
(4) 잘 들으세요.
Jal-dư-rư-sê-yô.
Chú ý lắng nghe nhé.
(5) 읽어 보세요.
ir-gơ- bô-sê-yô
Làm ơn đọc giúp.
(6) 써 보세요.
Ssơ- bô-sê-yô.
Làm ơn viết nó ra.
(7) 따라 하세요.
Ttara- ha-sê-yô.
Đọc theo cô/tôi/mình nhé.
(8) 대답해 보세요.
De-dab-he-bô-sê-yô .
Trả lời câu hỏi.
=>>>>> Bạn có thể tham khảo thêm luyện thi KLPT. Các bạn có thể xem thêm được lịch thi cũng như những kiến thức cần thiết để hoàn thành kì thi này.
(9) 질문 있어요?
Jil-mun- is-sờ-yô?
Bạn có câu hỏi nào ữa không?
(10) 알겠어요?
Ar-gếs-sờ-yô?
Các em/Bạn có hiểu không?
(11) 네, 있는데요.
Ne, is-nưn-dề-yô.
Vâng, tôi có câu hỏi.
(12) 네, 알겠어요.
Ne, Ar-gếs-sờ-yô.
Vâng, em hiểu/tôi hiểu
(13) 다시 한번 해 보세요.
Da-si -han-bơn -he- bô-sêy-ô
Thử lần nữa, cố lần nữa
(14) 잊어버렸는데요.
I-jờ-bơ-ryơn-nưn-dề-yô.
Tôi quên mất rồi
(15) 한국말로 하세요.
Han-guk-mar-rô- ha-sê-yô.
Làm ơn nói bằng tiếng Hàn
(16) 오늘은 이만 하겠어요.
Ô-nư-rưn-i-man-ha-gếs-sờ-yô.
Hôm nay chúng ta dừng ở đây.
(17) 가르쳐주셔서 감사합니다
ga-reu-chyeo-ju-seo-so-kam-sa-ham-ni-ta
Cảm ơn thầy/cô vì đã dạy cho em
(18) 잘 모르겠어요
jal-mo--reu-geut-sso-yo:
Tôi không biết rõ
(19) 다시 설명해주세요
ta-si-syeol-myeong-hae-ju-sae-yo:
Làm ơn giảng lại giùm tôi nhé
( Nguồn : trung tam hoc tieng han quoc)

markdown:
### 20 câu giao tiếp tiếng Hàn trong lớp học
Bạn gặp khó khăn trong việc học giao tiếp tiếng hàn, bạn không hiểu cô giáo nói gì và lúng túng khi bị hỏi đến? Cùng trung tâm tiếng hàn SOFL học tiếng hàn giao tiếp trong lớp học.
Bạn có thể tìm hiểu thêm về các khóa
Bây giờ hãy cùng học những câu giao tiếp tiếng Hàn cơ bản trong lớp học, để hiểu, nghe và thực hiện đúng mệnh lệnh của giáo viên nhé.
(1) 가르쳐주셔서 감사합니다
ga-reu-chyeo-ju-seo-so-kam-sa-ham-ni-ta
Cảm ơn thầy/cô vì đã dạy cho em
(2) 책 펴세요.
Chek-pyơ-sê-yô.
mở sách ra.
(3) 다시 설명해주세요
ta-si-syeol-myeong-hae-ju-sae-yo:
Làm ơn giảng lại giùm tôi nhé\
(4) 잘 들으세요.
Jal-dư-rư-sê-yô.
Chú ý lắng nghe nhé.
(5) 읽어 보세요.
ir-gơ- bô-sê-yô
Làm ơn đọc giúp.
(6) 써 보세요.
Ssơ- bô-sê-yô.
Làm ơn viết nó ra.
(7) 따라 하세요.
Ttara- ha-sê-yô.
Đọc theo cô/tôi/mình nhé.
(8) 대답해 보세요.
De-dab-he-bô-sê-yô .
Trả lời câu hỏi.
=>>>>> Bạn có thể tham khảo thêm
(9) 질문 있어요?
Jil-mun- is-sờ-yô?
Bạn có câu hỏi nào ữa không?
(10) 알겠어요?
Ar-gếs-sờ-yô?
Các em/Bạn có hiểu không?
(11) 네, 있는데요.
Ne, is-nưn-dề-yô.
Vâng, tôi có câu hỏi.
(12) 네, 알겠어요.
Ne, Ar-gếs-sờ-yô.
Vâng, em hiểu/tôi hiểu
(13) 다시 한번 해 보세요.
Da-si -han-bơn -he- bô-sêy-ô
Thử lần nữa, cố lần nữa
(14) 잊어버렸는데요.
I-jờ-bơ-ryơn-nưn-dề-yô.
Tôi quên mất rồi
(15) 한국말로 하세요.
Han-guk-mar-rô- ha-sê-yô.
Làm ơn nói bằng tiếng Hàn
(16) 오늘은 이만 하겠어요.
Ô-nư-rưn-i-man-ha-gếs-sờ-yô.
Hôm nay chúng ta dừng ở đây.
(17) 가르쳐주셔서 감사합니다
ga-reu-chyeo-ju-seo-so-kam-sa-ham-ni-ta
Cảm ơn thầy/cô vì đã dạy cho em
(18) 잘 모르겠어요
jal-mo--reu-geut-sso-yo:
Tôi không biết rõ
(19) 다시 설명해주세요
ta-si-syeol-myeong-hae-ju-sae-yo:
Làm ơn giảng lại giùm tôi nhé
Bạn có thể tìm hiểu thêm về các khóa
[tiếng hàn giao tiếp](http://trungtamtienghan.edu.vn/news/Hoc-tieng-han-quoc-co-ban/Cac-cau-tieng-Han-co-ban-134/)tại đây. Thông tin mới, kinh nghiệm trong giao tiếp tiếng hàn, bài viết có thể giúp bạn tăng nhiều hơn về kĩ năng giao tiếp trong tiếng hàn. *Tiếng hàn giao tiếp cơ bản cùng sofl* *Trong môi trường tiếng Hàn giao tiếp giáo viên lúc nào cũng sử dụng tiếng hàn điều đó làm bạn cảm thấy thật khó khăn, thậm chí là những câu cơ bản cơ bản như mở sách, nghe và nhắc lại .... Bắt đầu học bạn chưa thể làm quyen ngay với mấy câu và ngữ pháp cơ bản này, càng ngày càng thấy khó hiểu thêm nếu bạn không hiểu chúng, vì thế hãy nhanh chóng hiểu chúng, điều đó sẽ giúp bạn nhanh chóng bắt kịp nhịp điệu của lớp học và những điều mà giáo viên giảng dạy.*
Bây giờ hãy cùng học những câu giao tiếp tiếng Hàn cơ bản trong lớp học, để hiểu, nghe và thực hiện đúng mệnh lệnh của giáo viên nhé.
(1) 가르쳐주셔서 감사합니다
ga-reu-chyeo-ju-seo-so-kam-sa-ham-ni-ta
Cảm ơn thầy/cô vì đã dạy cho em
(2) 책 펴세요.
Chek-pyơ-sê-yô.
mở sách ra.
(3) 다시 설명해주세요
ta-si-syeol-myeong-hae-ju-sae-yo:
Làm ơn giảng lại giùm tôi nhé\
(4) 잘 들으세요.
Jal-dư-rư-sê-yô.
Chú ý lắng nghe nhé.
(5) 읽어 보세요.
ir-gơ- bô-sê-yô
Làm ơn đọc giúp.
(6) 써 보세요.
Ssơ- bô-sê-yô.
Làm ơn viết nó ra.
(7) 따라 하세요.
Ttara- ha-sê-yô.
Đọc theo cô/tôi/mình nhé.
(8) 대답해 보세요.
De-dab-he-bô-sê-yô .
Trả lời câu hỏi.
*Luyện thi KLPT*
=>>>>> Bạn có thể tham khảo thêm
[luyện thi KLPT](http://trungtamtienghan.edu.vn/news/Hoc-Nghe-Hieu-Qua/). Các bạn có thể xem thêm được lịch thi cũng như những kiến thức cần thiết để hoàn thành kì thi này.
(9) 질문 있어요?
Jil-mun- is-sờ-yô?
Bạn có câu hỏi nào ữa không?
(10) 알겠어요?
Ar-gếs-sờ-yô?
Các em/Bạn có hiểu không?
(11) 네, 있는데요.
Ne, is-nưn-dề-yô.
Vâng, tôi có câu hỏi.
(12) 네, 알겠어요.
Ne, Ar-gếs-sờ-yô.
Vâng, em hiểu/tôi hiểu
(13) 다시 한번 해 보세요.
Da-si -han-bơn -he- bô-sêy-ô
Thử lần nữa, cố lần nữa
(14) 잊어버렸는데요.
I-jờ-bơ-ryơn-nưn-dề-yô.
Tôi quên mất rồi
(15) 한국말로 하세요.
Han-guk-mar-rô- ha-sê-yô.
Làm ơn nói bằng tiếng Hàn
(16) 오늘은 이만 하겠어요.
Ô-nư-rưn-i-man-ha-gếs-sờ-yô.
Hôm nay chúng ta dừng ở đây.
(17) 가르쳐주셔서 감사합니다
ga-reu-chyeo-ju-seo-so-kam-sa-ham-ni-ta
Cảm ơn thầy/cô vì đã dạy cho em
(18) 잘 모르겠어요
jal-mo--reu-geut-sso-yo:
Tôi không biết rõ
(19) 다시 설명해주세요
ta-si-syeol-myeong-hae-ju-sae-yo:
Làm ơn giảng lại giùm tôi nhé
( Nguồn :

Server: GSE

Cache-Control: private, max-age=0


text:
Hưởng Giá Bí mật tại một số khách sạn
Giá này không dành cho tất cả mọi người.
Xem khách sạn tại Polo trên bản đồ
Đăng ký nhận thông tin khuyến mãi mới nhất của chúng tôi
Tải app và đặt phòng mọi lúc, mọi nơi
Tham gia ngay! Tích lũy 10 đêm, nhận 1 đêm miễn phí*
© 2017 Hotels.com, L.P. Mọi quyền được bảo lưu.
Hotels.com và logo Hotels.com là thương hiệu hoặc thương hiệu đã đăng ký bảo hộ của Hotels.com, LP tại Mỹ và/hoặc các quốc gia khác. Mọi thương hiệu khác thuộc quyền sở hữu của các chủ sở hữu tương ứng.
* Tìm hiểu thêm về Hotels.com™ Rewards

WARC-Identified-Payload-Type: application/xhtml+xml

Server: Application-Server

X-Hcom-Rendered-With: release

Pragma: no-cache

X-UA-Compatible: IE=Edge

Cache-Control: max-age=0, no-cache, no-store

site_id_3: ssl-*.hotels.com - A

Content-Language: vi-VN


text:
Latte Art – Một nghệ thuật vẽ trên cafe đầy sáng tạo và hấp dẫn/
325 Views/
10 Tháng Bảy, 2015
Latte Art: được xem như một loại hình nghệ thuật. Bằng sự kết hợp từ sữa với loại café Latte, các nghệ sĩ Ý đã tạo nên những hình ảnh độc đáo đầy sáng tạo đến với người thưởng thức café ngay trên bề mặt của tách cafe.
Có thể gọi đây là ẩm thực kích thích thị giác. Phải thật sự vận dụng cao độ sự khéo léo , tỉ mỉ trong quá trình pha chế.
Click vào hình đề xem rõ hơn
Video vẽ Latte art
Ghiền Cà Phê Store
Bạn thấy bài viết hay không?
Đang tải bình luận...

markdown:
# Latte Art – Một nghệ thuật vẽ trên cafe đầy sáng tạo và hấp dẫn/
325 Views/
10 Tháng Bảy, 2015
**Latte Art**: được xem như một loại hình nghệ thuật. Bằng sự kết hợp từ sữa với loại café Latte, các nghệ sĩ Ý đã tạo nên những hình ảnh độc đáo đầy sáng tạo đến với người thưởng thức café ngay trên bề mặt của tách cafe.
Có thể gọi đây là ẩm thực kích thích thị giác. Phải thật sự vận dụng cao độ sự khéo léo , tỉ mỉ trong quá trình pha chế.
*Click vào hình đề xem rõ hơn* *Video vẽ Latte art*
### Ghiền Cà Phê Store
### Bạn thấy bài viết hay không?
Đang tải bình luận...

WARC-Truncated: length

Vary: Cookie