text:
Thứ Hai, 11/06/2012, 10:03
Anh, em tặng nhau đất có bị đòi lại?
Hỏi: Em được một người anh trai cho một mảnh đất (người anh này đã có gia đình và mảnh đất này có giá trị không lớn). Nhưng chỉ làm giấy sang nhượng chứ không mua bán, vì anh ấy muốn lấy danh nghĩa tặng em.
Xin hỏi nếu sau này người vợ (người chị dâu) đó có ý muốn đòi lại mảnh đất thì khi ra toà em có phải trả lại mảnh đất hay không? (Bạn đọc Bích Phương, Đà Nẵng).
Trường hợp thứ nhất, nếu mảnh đất đó là tài sản chung của vợ, chồng người anh của bạn: căn cứ khoản 3 Điều 28 Luật Hôn nhân và gia đình 2000 “Việc xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung có giá trị lớn hoặc là nguồn sống duy nhất của gia đình, việc dùng tài sản chung để đầu tư kinh doanh phải được vợ chồng bàn bạc, thỏa thuận, trừ tài sản chung đã được chia để đầu tư kinh doanh riêng theo quy định tại khoản 1 Điều 29 của Luật này”.
Mặc dù bạn trình bày là mảnh đất đó có giá trị không lớn nhưng nếu anh bạn giấu vợ để cho bạn mảnh đất này thì khi ra tòa, rất nhiều khả năng bạn sẽ phải trả lại mảnh đất này. Mặt khác, theo quy định tại Điều 467 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.
Trường hợp thứ hai, nếu mảnh đất đó là tài sản riêng của anh bạn: Căn cứ khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2000 “Vợ, chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình, trừ trường hợp quy định tại khoản 5 Điều này”. Nghĩa là anh bạn có quyền định đoạt mảnh đất đó, bao gồm cả việc anh bạn có quyền tặng cho mảnh đất thuộc khối tài sản riêng của anh bạn mà không cần sự đồng ý của người vợ. Trường hợp này, người vợ sẽ không thể yêu cầu tòa buộc bạn phải trả lại mảnh đất mà anh bạn đã tặng cho bạn.
LS Đào Thanh Huyền
Trả lời:Do bạn không nói rõ về tình trạng sở hữu đối với mảnh đất của anh bạn nên tôi tư vấn cụ thể như sau:
Trường hợp thứ nhất, nếu mảnh đất đó là tài sản chung của vợ, chồng người anh của bạn: căn cứ khoản 3 Điều 28 Luật Hôn nhân và gia đình 2000 “Việc xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung có giá trị lớn hoặc là nguồn sống duy nhất của gia đình, việc dùng tài sản chung để đầu tư kinh doanh phải được vợ chồng bàn bạc, thỏa thuận, trừ tài sản chung đã được chia để đầu tư kinh doanh riêng theo quy định tại khoản 1 Điều 29 của Luật này”.
Mặc dù bạn trình bày là mảnh đất đó có giá trị không lớn nhưng nếu anh bạn giấu vợ để cho bạn mảnh đất này thì khi ra tòa, rất nhiều khả năng bạn sẽ phải trả lại mảnh đất này. Mặt khác, theo quy định tại Điều 467 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.
Trường hợp thứ hai, nếu mảnh đất đó là tài sản riêng của anh bạn: Căn cứ khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2000 “Vợ, chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình, trừ trường hợp quy định tại khoản 5 Điều này”. Nghĩa là anh bạn có quyền định đoạt mảnh đất đó, bao gồm cả việc anh bạn có quyền tặng cho mảnh đất thuộc khối tài sản riêng của anh bạn mà không cần sự đồng ý của người vợ. Trường hợp này, người vợ sẽ không thể yêu cầu tòa buộc bạn phải trả lại mảnh đất mà anh bạn đã tặng cho bạn.
LS Đào Thanh Huyền
(Theo Vietnamnet)
Các tin tức khác trong mục Hợp thức hóa
- Có được chuyển đất trồng lúa sang trồng loại cây khác không?
- Có được cấp lại sổ hộ khẩu khi làm mất không?
- Doanh nghiệp muốn nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp cần điều kiện gì?
- Đất chưa có sổ đỏ có được bán hoặc xin giấy phép xây dựng không? (15/03)
- Khi nào vợ có quyền thay chồng ký tên vào giấy bán đất? (13/03)
- Có được chuyển nhượng lại suất mua nhà ở xã hội không? (06/03)
- Khi người bán đất qua đời, giao dịch mua đất liệu có hiệu lực? (02/03)
- Vi bằng có giá trị gì khi mua bán, chuyển nhượng bất động sản? (02/03)
- Có được chuyển nhượng, tách "sổ đỏ" trên đất quy hoạch? (01/03)
- Có được phép đào ao thả cá trên đất thổ cư hay không? (28/02)
- Thừa kế theo di chúc có khác với di tặng hay không? (20/01)
Cafe luật
Đọc nhiều nhât
- Có được chuyển nhượng lại suất mua nhà ở xã hội không?
- Khi nào vợ có quyền thay chồng ký tên vào giấy bán đất?
- Khi người bán đất qua đời, giao dịch mua đất liệu có hiệu lực?
- Có được chuyển nhượng, tách "sổ đỏ" trên đất quy hoạch?
- Đất chưa có sổ đỏ có được bán hoặc xin giấy phép xây dựng không?
- Vi bằng có giá trị gì khi mua bán, chuyển nhượng bất động sản?

markdown:
Thứ Hai, 11/06/2012, 10:03
# Anh, em tặng nhau đất có bị đòi lại?
Hỏi: Em được một người anh trai cho một mảnh đất (người anh này đã có gia đình và mảnh đất này có giá trị không lớn). Nhưng chỉ làm giấy sang nhượng chứ không mua bán, vì anh ấy muốn lấy danh nghĩa tặng em.
Xin hỏi nếu sau này người vợ (người chị dâu) đó có ý muốn đòi lại mảnh đất thì khi ra toà em có phải trả lại mảnh đất hay không? (Bạn đọc Bích Phương, Đà Nẵng).
Trường hợp thứ nhất, nếu mảnh đất đó là tài sản chung của vợ, chồng người anh của bạn: căn cứ khoản 3 Điều 28 Luật Hôn nhân và gia đình 2000 “Việc xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung có giá trị lớn hoặc là nguồn sống duy nhất của gia đình, việc dùng tài sản chung để đầu tư kinh doanh phải được vợ chồng bàn bạc, thỏa thuận, trừ tài sản chung đã được chia để đầu tư kinh doanh riêng theo quy định tại khoản 1 Điều 29 của Luật này”.
Mặc dù bạn trình bày là mảnh đất đó có giá trị không lớn nhưng nếu anh bạn giấu vợ để cho bạn mảnh đất này thì khi ra tòa, rất nhiều khả năng bạn sẽ phải trả lại mảnh đất này. Mặt khác, theo quy định tại Điều 467 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.
Trường hợp thứ hai, nếu mảnh đất đó là tài sản riêng của anh bạn: Căn cứ khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2000 “Vợ, chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình, trừ trường hợp quy định tại khoản 5 Điều này”. Nghĩa là anh bạn có quyền định đoạt mảnh đất đó, bao gồm cả việc anh bạn có quyền tặng cho mảnh đất thuộc khối tài sản riêng của anh bạn mà không cần sự đồng ý của người vợ. Trường hợp này, người vợ sẽ không thể yêu cầu tòa buộc bạn phải trả lại mảnh đất mà anh bạn đã tặng cho bạn.
![]()
|Ảnh minh họa|
#### Trả lời:Do bạn không nói rõ về tình trạng sở hữu đối với mảnh đất của anh bạn nên tôi tư vấn cụ thể như sau:
Trường hợp thứ nhất, nếu mảnh đất đó là tài sản chung của vợ, chồng người anh của bạn: căn cứ khoản 3 Điều 28 Luật Hôn nhân và gia đình 2000 “Việc xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung có giá trị lớn hoặc là nguồn sống duy nhất của gia đình, việc dùng tài sản chung để đầu tư kinh doanh phải được vợ chồng bàn bạc, thỏa thuận, trừ tài sản chung đã được chia để đầu tư kinh doanh riêng theo quy định tại khoản 1 Điều 29 của Luật này”.
Mặc dù bạn trình bày là mảnh đất đó có giá trị không lớn nhưng nếu anh bạn giấu vợ để cho bạn mảnh đất này thì khi ra tòa, rất nhiều khả năng bạn sẽ phải trả lại mảnh đất này. Mặt khác, theo quy định tại Điều 467 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.
Trường hợp thứ hai, nếu mảnh đất đó là tài sản riêng của anh bạn: Căn cứ khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2000 “Vợ, chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình, trừ trường hợp quy định tại khoản 5 Điều này”. Nghĩa là anh bạn có quyền định đoạt mảnh đất đó, bao gồm cả việc anh bạn có quyền tặng cho mảnh đất thuộc khối tài sản riêng của anh bạn mà không cần sự đồng ý của người vợ. Trường hợp này, người vợ sẽ không thể yêu cầu tòa buộc bạn phải trả lại mảnh đất mà anh bạn đã tặng cho bạn.
**LS Đào Thanh Huyền** *(Theo Vietnamnet)*
Các tin tức khác trong mục Hợp thức hóa
-
Có được chuyển đất trồng lúa sang trồng loại cây khác không?
-
Có được cấp lại sổ hộ khẩu khi làm mất không?
-
Doanh nghiệp muốn nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp cần điều kiện gì?
[Đất chưa có sổ đỏ có được bán hoặc xin giấy phép xây dựng không? (15/03)](http://123nhadat.vn/news/t58839/hop-thuc-hoa/dat-chua-co-so-do-co-duoc-hoac-xin-giay-phep-xay-dung-khong.html) [Khi nào vợ có quyền thay chồng ký tên vào giấy bán đất? (13/03)](http://123nhadat.vn/news/t58805/hop-thuc-hoa/khi-nao-vo-co-quyen-thay-chong-ky-ten-vao-giay-dat.html) [Có được chuyển nhượng lại suất mua nhà ở xã hội không? (06/03)](http://123nhadat.vn/news/t58708/hop-thuc-hoa/co-duoc-chuyen-nhuong-lai-suat-mua-nha-o-xa-hoi-khong.html) [Khi người bán đất qua đời, giao dịch mua đất liệu có hiệu lực? (02/03)](http://123nhadat.vn/news/t58659/hop-thuc-hoa/khi-nguoi-dat-qua-doi-giao-dich-mua-dat-lieu-co-hieu-luc.html) [Vi bằng có giá trị gì khi mua bán, chuyển nhượng bất động sản? (02/03)](http://123nhadat.vn/news/t58654/hop-thuc-hoa/vi-bang-co-gia-tri-gi-khi-mua-chuyen-nhuong-bat-dong-san.html) [Có được chuyển nhượng, tách "sổ đỏ" trên đất quy hoạch? (01/03)](http://123nhadat.vn/news/t58643/hop-thuc-hoa/co-duoc-chuyen-nhuong-tach-quot-so-do-quot-tren-dat-quy-hoach.html) [Có được phép đào ao thả cá trên đất thổ cư hay không? (28/02)](http://123nhadat.vn/news/t58622/hop-thuc-hoa/co-duoc-phep-dao-ao-tha-ca-tren-dat-tho-cu-hay-khong.html) [Thừa kế theo di chúc có khác với di tặng hay không? (20/01)](http://123nhadat.vn/news/t58383/hop-thuc-hoa/thua-ke-theo-di-chuc-co-khac-voi-di-tang-hay-khong.html)
Cafe luật
Đọc nhiều nhât
Có được chuyển nhượng lại suất mua nhà ở xã hội không?
Khi nào vợ có quyền thay chồng ký tên vào giấy bán đất?
Khi người bán đất qua đời, giao dịch mua đất liệu có hiệu lực?
Có được chuyển nhượng, tách "sổ đỏ" trên đất quy hoạch?
Đất chưa có sổ đỏ có được bán hoặc xin giấy phép xây dựng không?
Vi bằng có giá trị gì khi mua bán, chuyển nhượng bất động sản?

WARC-Type: response

Content-Type: application/http; msgtype=response

WARC-Truncated: length

WARC-Identified-Payload-Type: application/xhtml+xml

Server: nginx

Connection: close

Pragma: no-cache

Cache-Control: no-store, no-cache, must-revalidate, post-check=0, pre-check=0

Vary: Accept-Encoding

Set-Cookie: sid=pkl6kupssghip864l1nuu7ti54; path=/

Content-Type: text/html

X-Powered-By: PleskLin


text:
Thứ Tư, 13/06/2012, 15:01
Bất động sản: Vẫn cần giảm giá nữa
Việc lãi suất hạ đang tạo ra 2 tâm trạng trái chiều: Các ông chủ bất động sản khấp khởi mừng còn người có nhu cầu mua nhà lại không mấy vui.
Mừng vì họ trông đợi vào cơ may sống sót chờ qua cơn bĩ cực, không vui bởi hy vọng bất động sản tiếp tục giảm giá sẽ trở nên mong manh.
Mức tăng của chỉ số tổng tín dụng so với GDP danh nghĩa thường thể hiện mức độ bong bóng tài sản. Chỉ số này tăng nhanh cho thấy nền kinh tế cần nhiều vốn hơn cho mỗi đơn vị tăng trưởng, hay hiệu quả đầu tư ngày càng giảm dần. Hệ quả là nền kinh tế tăng trưởng quá nóng, lạm phát tăng cao và tình trạng bong bóng tài sản hình thành. Tiếp đó sẽ là giai đoạn suy giảm, bong bóng vỡ, giá bất động sản giảm mạnh, có thể gây khủng hoảng ngân hàng và suy thoái kinh tế như Thụy Điển, Ireland, Thái Lan, Hàn Quốc… từng trải qua.
Tuy nhiên, đồ thị trên cũng cho thấy, từ năm 2000 Việt Nam đã bắt đầu hình thành một bong bóng tài sản kéo dài. Bằng chứng là tỉ lệ tổng tín dụng trên GDP đã vượt trên 120% vào năm 2010, chỉ sau Trung Quốc và Hàn Quốc nhưng cao hơn các nước còn lại, mặc dù nền kinh tế của họ đã đi trước chúng ta nhiều năm. Hơn nữa, tình trạng bong bóng ở Việt Nam thực chất đáng lo ngại hơn nhiều, vì tốc độ tăng rất nhanh chỉ trong một thời gian ngắn: từ mức 20% năm 2000 lên trên 120% trong năm 2010.
Một con số không thể bỏ qua là tổng diện tích đất dự án tại Hà Nội và TP.HCM đã quá lớn so với diện tích đất thành thị đang ở. Chẳng hạn, ở Hà Nội, diện tích đất thành thị đang ở chỉ có 34.900 m2 nhưng có tới 39.000 m2 đất dự án. Nghĩa là, mỗi hộ gia đình sở hữu 1 ngôi nhà hiện nay phải mua thêm khoảng 1,2 căn hộ nữa thì mới hấp thu hết số căn hộ đang được quy hoạch. Kết quả là nhiều khu đô thị, dự án mới ở Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Bình Dương... mọc lên như nấm nhưng lượng người ở không bao nhiêu. Có một thống kê cho thấy thị trường bất động sản ở nhiều nơi có đến 60-80% người mua là để đầu tư, đầu cơ chứ không phải để ở. Chẳng hạn, 80% người mua đất dự án ở Bình Dương năm 2011 được cho là đến từ TP.HCM và Hà Nội. Một bằng chứng khác cho thấy điều này là phần lớn dân cư tại các dự án căn hộ hiện nay là những người đi thuê.
Theo báo cáo của Công ty Tư vấn và Quản lý Bất động sản CBRE, từ năm 2010 nguồn cung căn hộ ở cả Hà Nội và TP.HCM đều tăng mạnh. Năm 2011, số lượng căn hộ mới được công bố cao gấp 3-4 lần các năm trước, trong khi tiêu thụ lại yếu hơn nhiều.
Theo tính toán của Bộ phận Nghiên cứu Dragon Capital, TP.HCM và Hà Nội đều có khoảng hơn 35.000 căn hộ ở sẵn sàng để bán. Cũng theo CBRE, năm 2009 số lượng căn hộ bán ra, được cho là cao nhất từ trước đến giờ, cũng chưa đạt 6.000 căn. Vào năm đó, tiền của người mua còn dồi dào, lãi suất vay mua nhà rất thấp và tăng trưởng tín dụng cao hơn 40%, nhưng năm nay sức mua yếu hẳn, lãi suất cao, tín dụng không những không tăng mà còn đang giảm. Bằng chứng là ngày càng có ít giao dịch bất động sản được thực hiện. Theo báo cáo về thị trường căn hộ năm 2011 của CBRE, tỉ lệ căn hộ hạng A bán được đạt chưa đến 10%, trong khi hạng B cũng chỉ được khoảng 15%. Do đó, nếu không có giải pháp để kích cầu mua căn hộ, có lẽ cần ít nhất 7 năm mới tiêu thụ hết lượng căn hộ tồn kho hiện nay.
Giá bất động sản ở TP.HCM cũng đã mềm hơn, nhưng vẫn rất cao so với năm 2006. Ví dụ, căn hộ An Hòa (phường An Phú An Khánh, Q.2) giá hiện nay khoảng 18-19 triệu đồng/m2, thấp hơn mức đỉnh 27 triệu đồng cuối năm 2007 nhưng vẫn cao gấp đôi giá năm 2006 là 8-9 triệu đồng/m2. Có ý kiến cho rằng nếu tính mức trượt giá theo lạm phát và các hình thức khuyến mãi, mức giảm thực tế nhiều hơn. Tuy nhiên, cũng cần chú ý mức khấu hao của các dự án này, khi mà chất lượng chung cư ở Việt Nam nhìn chung là không cao, nhanh xuống cấp hơn bình thường.
Một cách nhìn khác là xem tỉ suất lợi nhuận từ việc mua nhà rồi cho thuê. Tỉ suất lợi nhuận càng cao chứng tỏ bất động sản càng rẻ. Lấy phân khúc căn hộ làm ví dụ. Biểu đồ trên cho thấy giá căn hộ ở Hà Nội hiện rất cao, trong khi ở TP.HCM còn tương đối rẻ so với nhiều thành phố lớn của châu Á. Tuy nhiên, để có cái nhìn chính xác nhất, hãy so sánh tỉ suất sinh lợi này với lãi suất tiền gửi ở nước đó. Ở các nước khác lãi suất tiền gửi rất thấp, hầu hết dưới 4%/năm, trong khi Việt Nam thì vẫn tầm 10-11%. Trong khi đó, tỉ suất sinh lợi từ việc đầu tư bất động sản cho thuê hiện tại ở Hà Nội chỉ khoảng 3%, TP.HCM xấp xỉ 6%, thấp hơn cả tiền gửi ngân hàng, vốn là kênh ít rủi ro và đơn giản hơn nhiều. Giả định giá thuê nhà không tăng, ước tính giá căn hộ cần giảm thêm 20-30% để có được tỉ suất sinh lợi cho thuê 8%.
Hơn nữa, theo lời của ông chủ một công ty bất động sản có tiếng trên thị trường, giá một căn hộ trung cấp ở Bangkok chỉ bằng 2/3 một căn tương tự ở TP.HCM, trong khi thu nhập bình quân đầu người của Thái Lan cao hơn ta gấp 4 lần!
Theo thống kê từ 69 công ty bất động sản niêm yết, các công ty này đều phải đối mặt với vấn đề thanh khoản nghiêm trọng. Tỉ số thanh toán nhanh, phản ánh khả năng công ty có đủ tài sản ngắn hạn để thanh toán các khoản nợ ngắn hạn mà không cần phải bán hàng tồn kho hay không, giảm còn dưới 0,7 lần. Đến quý IV/2011, các công ty này đang gánh một khoản nợ vay khoảng 67.000 tỉ đồng và chi phí lãi vay mỗi năm là 13.400 tỉ. Đáng báo động là trong cơ cấu nợ vay, khoản vay ngắn hạn trong quý IV đã tăng lên 26.400 tỉ. Điều này có nghĩa, các công ty này phải có 39.800 tỉ để trả nợ vay đến hạn và lãi vay trong năm 2012.
Trong khi đó, lượng tiền mặt còn lại tại 69 công ty này là 915 tỉ đồng, chỉ đủ để trả 1/4 số nợ trên và lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh trước lãi vay và thuế chỉ bằng 1/3 chi phí lãi vay mỗi năm.
Hầu hết các ông chủ doanh nghiệp bất động sản đều cho rằng, giá bán căn hộ hiện nay đã gần bằng giá thành nên nếu giảm giá chủ đầu tư không còn lợi nhuận. Tuy nhiên, theo ước tính của chúng tôi, giá thành xây dựng một căn hộ (chưa tính chi phí vay vốn) hiện nay bằng khoảng 60-70% giá bán. Như vậy, chủ đầu tư có năng lực tốt, ít sử dụng vốn vay vẫn có thể có lợi nhuận khá.
Rõ ràng, mọi tín hiệu thị trường đều ủng hộ người mua, tại sao giá bất động sản giảm chưa đáng kể? Có lẽ các chủ đầu tư vẫn nuôi hy vọng những biện pháp nới tín dụng và hỗ trợ sản xuất gần đây của Chính phủ sẽ giúp bất động sản sớm phục hồi. Chẳng hạn, Chính phủ đã đồng ý gia hạn nộp tiền sử dụng đất đối với các chủ đầu tư có khó khăn về tài chính tối đa thêm 12 tháng, tổng số tiền dự kiến khoảng 64.000 tỉ đồng. Tuy nhiên, kể cả khi giải pháp này được chính thức thông qua thì cũng chỉ có tác động hỗ trợ rất ít chứ chưa giải quyết được gốc rễ vấn đề. Bởi vì, từ khi Nghị định 69/2009/NĐ-CP (quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư) ra đời đến nay được 4 năm, hiếm có doanh nghiệp nào nộp tiền sử dụng đất do cách tính tiền sử dụng đất trong Nghị định còn nhiều bất cập.
Một nguyên nhân khác là các chủ đầu tư vẫn trông đợi vào khả năng nền kinh tế khởi sắc trở lại, nhu cầu mua nhà sẽ hồi phục. Tuy nhiên, kinh nghiệm từ các quốc gia đi trước cho thấy, nhu cầu mua căn hộ không những không tăng mà còn giảm rất mạnh sau khủng hoảng. Đơn cử như Thái Lan, ngay cả khi GDP tăng trưởng trở lại từ năm 1999, lãi suất giảm khá mạnh, nhu cầu mua căn hộ cũng chỉ bằng 1/4 so với trước khủng hoảng. Đến năm 2003, khi tăng trưởng GDP đạt hơn 6% thì nhu cầu mua căn hộ vẫn chỉ bằng 1/3 so với trước khủng hoảng. Ngẫm lại, việc 60-80% người mua bất động sản ở Việt Nam trong giai đoạn 2006-2009 là để đầu cơ, có lẽ các chủ đầu tư cũng không nên ngạc nhiên nếu thị trường bất động sản Việt Nam vẫn trầm lắng trong những năm tới.
Tuy nhiên, điều an ủi đối với các chủ đầu tư bất động sản tại Việt Nam là nhu cầu mua nhà của người dân là có thật. Theo số liệu của Tổng Cục Thống kê, ở TP.HCM, số hộ thuê nhà để ở đã tăng từ 6.000 năm 1999 tăng lên đến 336.000 năm 2009, tức hiện có hơn 300.000 hộ gia đình có nhu cầu mua nhà ở với giá hợp lý. Đó là chưa kể từ nay đến năm 2015 với gần 500 dự án chỉnh trang đô thị, TP.HCM dự kiến sẽ có hơn 80.000 hộ dân có nhu cầu tái định cư. Vì vậy, 35.000 căn hộ tồn kho trên thị trường về khía cạnh nào đó không phải là quá lớn so với lực cầu tiềm năng. Vấn đề chủ yếu chính là giá.
Chỉ có giảm giá mới có thể giúp cung cầu gặp nhau, làm ấm lại thị trường bất động sản. Và giải pháp khôn ngoan cho doanh nghiệp bất động sản lúc này là nhanh chóng giảm giá bán để có tiền trả nợ ngân hàng, dù phải chấp nhận lỗ. Một năm về trước, nhiều chủ đầu tư dù biết rằng sẽ khó bán được hàng với mức giá cũ nhưng vẫn không mạnh tay giảm giá. Kết quả là họ ngày càng ngập trong nợ nần. Cắt lỗ bây giờ dù hơi chậm nhưng còn tốt hơn không, vì viễn cảnh thị trường sẽ còn rất khó khăn trong thời gian dài.
Bong bóng đã phình toTrong thập kỷ vừa qua, Việt Nam duy trì được mức tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội (GDP) cao chủ yếu dựa vào tăng trưởng tín dụng. Bài học từ các nước đi trước cho thấy, nếu tình trạng này được duy trì trong một thời gian dài, hệ quả chắc chắn là bong bóng bất động sản bị thổi phồng.
Mức tăng của chỉ số tổng tín dụng so với GDP danh nghĩa thường thể hiện mức độ bong bóng tài sản. Chỉ số này tăng nhanh cho thấy nền kinh tế cần nhiều vốn hơn cho mỗi đơn vị tăng trưởng, hay hiệu quả đầu tư ngày càng giảm dần. Hệ quả là nền kinh tế tăng trưởng quá nóng, lạm phát tăng cao và tình trạng bong bóng tài sản hình thành. Tiếp đó sẽ là giai đoạn suy giảm, bong bóng vỡ, giá bất động sản giảm mạnh, có thể gây khủng hoảng ngân hàng và suy thoái kinh tế như Thụy Điển, Ireland, Thái Lan, Hàn Quốc… từng trải qua.
Vào những năm 1990, tình trạng bong bóng bất động sản ở Thái Lan, Hàn Quốc và Indonesia biểu hiện rất rõ qua việc chỉ số tổng tín dụng trên GDP danh nghĩa tăng nhanh trong giai đoạn trước khủng hoảng. Khi khủng hoảng tài chính châu Á xảy ra vào năm 1997, bong bóng bất động sản ở 3 nước này đổ vỡ đã làm cho khủng hoảng trầm trọng hơn: GDP giảm 5-10% trong năm 1998, sản xuất đình trệ và giá bất động sản giảm mạnh gây khủng hoảng ngân hàng. Trong khi đó, do không bị tình trạng bong bóng, Việt Nam, Trung Quốc và Ấn Độ không bị ảnh hưởng nặng, GDP chỉ tăng trưởng chậm lại chứ không giảm.
Tuy nhiên, đồ thị trên cũng cho thấy, từ năm 2000 Việt Nam đã bắt đầu hình thành một bong bóng tài sản kéo dài. Bằng chứng là tỉ lệ tổng tín dụng trên GDP đã vượt trên 120% vào năm 2010, chỉ sau Trung Quốc và Hàn Quốc nhưng cao hơn các nước còn lại, mặc dù nền kinh tế của họ đã đi trước chúng ta nhiều năm. Hơn nữa, tình trạng bong bóng ở Việt Nam thực chất đáng lo ngại hơn nhiều, vì tốc độ tăng rất nhanh chỉ trong một thời gian ngắn: từ mức 20% năm 2000 lên trên 120% trong năm 2010.
Một con số không thể bỏ qua là tổng diện tích đất dự án tại Hà Nội và TP.HCM đã quá lớn so với diện tích đất thành thị đang ở. Chẳng hạn, ở Hà Nội, diện tích đất thành thị đang ở chỉ có 34.900 m2 nhưng có tới 39.000 m2 đất dự án. Nghĩa là, mỗi hộ gia đình sở hữu 1 ngôi nhà hiện nay phải mua thêm khoảng 1,2 căn hộ nữa thì mới hấp thu hết số căn hộ đang được quy hoạch. Kết quả là nhiều khu đô thị, dự án mới ở Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Bình Dương... mọc lên như nấm nhưng lượng người ở không bao nhiêu. Có một thống kê cho thấy thị trường bất động sản ở nhiều nơi có đến 60-80% người mua là để đầu tư, đầu cơ chứ không phải để ở. Chẳng hạn, 80% người mua đất dự án ở Bình Dương năm 2011 được cho là đến từ TP.HCM và Hà Nội. Một bằng chứng khác cho thấy điều này là phần lớn dân cư tại các dự án căn hộ hiện nay là những người đi thuê.
Theo báo cáo của Công ty Tư vấn và Quản lý Bất động sản CBRE, từ năm 2010 nguồn cung căn hộ ở cả Hà Nội và TP.HCM đều tăng mạnh. Năm 2011, số lượng căn hộ mới được công bố cao gấp 3-4 lần các năm trước, trong khi tiêu thụ lại yếu hơn nhiều.
Theo tính toán của Bộ phận Nghiên cứu Dragon Capital, TP.HCM và Hà Nội đều có khoảng hơn 35.000 căn hộ ở sẵn sàng để bán. Cũng theo CBRE, năm 2009 số lượng căn hộ bán ra, được cho là cao nhất từ trước đến giờ, cũng chưa đạt 6.000 căn. Vào năm đó, tiền của người mua còn dồi dào, lãi suất vay mua nhà rất thấp và tăng trưởng tín dụng cao hơn 40%, nhưng năm nay sức mua yếu hẳn, lãi suất cao, tín dụng không những không tăng mà còn đang giảm. Bằng chứng là ngày càng có ít giao dịch bất động sản được thực hiện. Theo báo cáo về thị trường căn hộ năm 2011 của CBRE, tỉ lệ căn hộ hạng A bán được đạt chưa đến 10%, trong khi hạng B cũng chỉ được khoảng 15%. Do đó, nếu không có giải pháp để kích cầu mua căn hộ, có lẽ cần ít nhất 7 năm mới tiêu thụ hết lượng căn hộ tồn kho hiện nay.
… nhưng giá vẫn chưa về đáyTình trạng thừa cung buộc các chủ đầu tư phải hạ giá bán. Tại Hà Nội, tham khảo giá 2 dự án căn hộ chính của Cổ phần Nhà Từ Liêm và Sudico cho thấy giá đã bắt đầu giảm kha khá, xuống còn khoảng 22-25 triệu đồng/m2 so với mức đỉnh 30 triệu/m2 năm 2010. Tuy nhiên, mức giá này vẫn còn cao hơn năm 2008 gấp 2,5 lần!
Giá bất động sản ở TP.HCM cũng đã mềm hơn, nhưng vẫn rất cao so với năm 2006. Ví dụ, căn hộ An Hòa (phường An Phú An Khánh, Q.2) giá hiện nay khoảng 18-19 triệu đồng/m2, thấp hơn mức đỉnh 27 triệu đồng cuối năm 2007 nhưng vẫn cao gấp đôi giá năm 2006 là 8-9 triệu đồng/m2. Có ý kiến cho rằng nếu tính mức trượt giá theo lạm phát và các hình thức khuyến mãi, mức giảm thực tế nhiều hơn. Tuy nhiên, cũng cần chú ý mức khấu hao của các dự án này, khi mà chất lượng chung cư ở Việt Nam nhìn chung là không cao, nhanh xuống cấp hơn bình thường.
Một cách nhìn khác là xem tỉ suất lợi nhuận từ việc mua nhà rồi cho thuê. Tỉ suất lợi nhuận càng cao chứng tỏ bất động sản càng rẻ. Lấy phân khúc căn hộ làm ví dụ. Biểu đồ trên cho thấy giá căn hộ ở Hà Nội hiện rất cao, trong khi ở TP.HCM còn tương đối rẻ so với nhiều thành phố lớn của châu Á. Tuy nhiên, để có cái nhìn chính xác nhất, hãy so sánh tỉ suất sinh lợi này với lãi suất tiền gửi ở nước đó. Ở các nước khác lãi suất tiền gửi rất thấp, hầu hết dưới 4%/năm, trong khi Việt Nam thì vẫn tầm 10-11%. Trong khi đó, tỉ suất sinh lợi từ việc đầu tư bất động sản cho thuê hiện tại ở Hà Nội chỉ khoảng 3%, TP.HCM xấp xỉ 6%, thấp hơn cả tiền gửi ngân hàng, vốn là kênh ít rủi ro và đơn giản hơn nhiều. Giả định giá thuê nhà không tăng, ước tính giá căn hộ cần giảm thêm 20-30% để có được tỉ suất sinh lợi cho thuê 8%.
Hơn nữa, theo lời của ông chủ một công ty bất động sản có tiếng trên thị trường, giá một căn hộ trung cấp ở Bangkok chỉ bằng 2/3 một căn tương tự ở TP.HCM, trong khi thu nhập bình quân đầu người của Thái Lan cao hơn ta gấp 4 lần!
Chỉ còn 1 cách là... giảm giá bánKhó khăn đang bủa vây bất động sản từ nhiều phía. Ngoài tác động của kinh tế vĩ mô, các chủ đầu tư còn bị kìm kẹp bởi các chính sách riêng của ngành. Chẳng hạn, Nghị định 69 và 71 làm cho doanh nghiệp bất động sản không thể tính toán được giá thành của những dự án chưa thực hiện nghĩa vụ thuế và không thể thu tiền trước của khách hàng dễ như trước. Đó là một trong những yếu tố khiến vòng quay tiền của các doanh nghiệp bất động sản bị tắc nghẽn và phải sống dựa vào tiền vay từ ngân hàng.
Theo thống kê từ 69 công ty bất động sản niêm yết, các công ty này đều phải đối mặt với vấn đề thanh khoản nghiêm trọng. Tỉ số thanh toán nhanh, phản ánh khả năng công ty có đủ tài sản ngắn hạn để thanh toán các khoản nợ ngắn hạn mà không cần phải bán hàng tồn kho hay không, giảm còn dưới 0,7 lần. Đến quý IV/2011, các công ty này đang gánh một khoản nợ vay khoảng 67.000 tỉ đồng và chi phí lãi vay mỗi năm là 13.400 tỉ. Đáng báo động là trong cơ cấu nợ vay, khoản vay ngắn hạn trong quý IV đã tăng lên 26.400 tỉ. Điều này có nghĩa, các công ty này phải có 39.800 tỉ để trả nợ vay đến hạn và lãi vay trong năm 2012.
Trong khi đó, lượng tiền mặt còn lại tại 69 công ty này là 915 tỉ đồng, chỉ đủ để trả 1/4 số nợ trên và lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh trước lãi vay và thuế chỉ bằng 1/3 chi phí lãi vay mỗi năm.
Hầu hết các ông chủ doanh nghiệp bất động sản đều cho rằng, giá bán căn hộ hiện nay đã gần bằng giá thành nên nếu giảm giá chủ đầu tư không còn lợi nhuận. Tuy nhiên, theo ước tính của chúng tôi, giá thành xây dựng một căn hộ (chưa tính chi phí vay vốn) hiện nay bằng khoảng 60-70% giá bán. Như vậy, chủ đầu tư có năng lực tốt, ít sử dụng vốn vay vẫn có thể có lợi nhuận khá.
Rõ ràng, mọi tín hiệu thị trường đều ủng hộ người mua, tại sao giá bất động sản giảm chưa đáng kể? Có lẽ các chủ đầu tư vẫn nuôi hy vọng những biện pháp nới tín dụng và hỗ trợ sản xuất gần đây của Chính phủ sẽ giúp bất động sản sớm phục hồi. Chẳng hạn, Chính phủ đã đồng ý gia hạn nộp tiền sử dụng đất đối với các chủ đầu tư có khó khăn về tài chính tối đa thêm 12 tháng, tổng số tiền dự kiến khoảng 64.000 tỉ đồng. Tuy nhiên, kể cả khi giải pháp này được chính thức thông qua thì cũng chỉ có tác động hỗ trợ rất ít chứ chưa giải quyết được gốc rễ vấn đề. Bởi vì, từ khi Nghị định 69/2009/NĐ-CP (quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư) ra đời đến nay được 4 năm, hiếm có doanh nghiệp nào nộp tiền sử dụng đất do cách tính tiền sử dụng đất trong Nghị định còn nhiều bất cập.
Một nguyên nhân khác là các chủ đầu tư vẫn trông đợi vào khả năng nền kinh tế khởi sắc trở lại, nhu cầu mua nhà sẽ hồi phục. Tuy nhiên, kinh nghiệm từ các quốc gia đi trước cho thấy, nhu cầu mua căn hộ không những không tăng mà còn giảm rất mạnh sau khủng hoảng. Đơn cử như Thái Lan, ngay cả khi GDP tăng trưởng trở lại từ năm 1999, lãi suất giảm khá mạnh, nhu cầu mua căn hộ cũng chỉ bằng 1/4 so với trước khủng hoảng. Đến năm 2003, khi tăng trưởng GDP đạt hơn 6% thì nhu cầu mua căn hộ vẫn chỉ bằng 1/3 so với trước khủng hoảng. Ngẫm lại, việc 60-80% người mua bất động sản ở Việt Nam trong giai đoạn 2006-2009 là để đầu cơ, có lẽ các chủ đầu tư cũng không nên ngạc nhiên nếu thị trường bất động sản Việt Nam vẫn trầm lắng trong những năm tới.
Tuy nhiên, điều an ủi đối với các chủ đầu tư bất động sản tại Việt Nam là nhu cầu mua nhà của người dân là có thật. Theo số liệu của Tổng Cục Thống kê, ở TP.HCM, số hộ thuê nhà để ở đã tăng từ 6.000 năm 1999 tăng lên đến 336.000 năm 2009, tức hiện có hơn 300.000 hộ gia đình có nhu cầu mua nhà ở với giá hợp lý. Đó là chưa kể từ nay đến năm 2015 với gần 500 dự án chỉnh trang đô thị, TP.HCM dự kiến sẽ có hơn 80.000 hộ dân có nhu cầu tái định cư. Vì vậy, 35.000 căn hộ tồn kho trên thị trường về khía cạnh nào đó không phải là quá lớn so với lực cầu tiềm năng. Vấn đề chủ yếu chính là giá.
Chỉ có giảm giá mới có thể giúp cung cầu gặp nhau, làm ấm lại thị trường bất động sản. Và giải pháp khôn ngoan cho doanh nghiệp bất động sản lúc này là nhanh chóng giảm giá bán để có tiền trả nợ ngân hàng, dù phải chấp nhận lỗ. Một năm về trước, nhiều chủ đầu tư dù biết rằng sẽ khó bán được hàng với mức giá cũ nhưng vẫn không mạnh tay giảm giá. Kết quả là họ ngày càng ngập trong nợ nần. Cắt lỗ bây giờ dù hơi chậm nhưng còn tốt hơn không, vì viễn cảnh thị trường sẽ còn rất khó khăn trong thời gian dài.
(Theo NCĐT)
Các tin tức khác trong mục Phân tích - Nhận định
- Người dân phải làm gì để nhà đất mua bán giấy tay được cấp sổ đỏ?
- Thủ tục tách thửa đất ở - cánh cửa ngày càng hẹp
- "Khẩu vị" của nhà đầu tư ngoại trên thị trường địa ốc
- Điều kiện nhập cư mới ở Tp.HCM: Người dân khó càng thêm khó (14/03)
- Chủ đầu tư lãi 'khủng' khi chuyển đổi nhà tái định cư? (14/03)
- 6 nguyên nhân khiến đất giáp ranh Sài Gòn hút dòng vốn nhỏ (14/03)
- Thị trường bất động sản sẽ có thêm dòng vốn từ CPTTP? (13/03)
- Môi giới địa ốc: Cuộc chiến với những cò đất tay ngang (13/03)
- 3 lý do chính khiến condotel hấp dẫn nhà đầu tư (10/03)
- Năm Mậu Tuất, cơn sốt đất rất có thể sẽ tiếp diễn (08/03)
- Quy định tách thửa mới sẽ khai tử nhà '3 chung'? (08/03)
Thị Trường
Đọc nhiều nhât
- Năm 2018, kiều hối đổ vào địa ốc tiếp tục tăng
- Bất động sản Tp.HCM sẽ được 'kích hoạt' khi mở rộng sân bay?
- Năm Mậu Tuất, cơn sốt đất rất có thể sẽ tiếp diễn
- Quy định tách thửa mới sẽ khai tử nhà '3 chung'?
- Bức tranh địa ốc năm 2018: Tâm điểm vẫn là phân khúc chung cư
- Nghịch lý tách thửa đất: "Cò' làm được còn dân thì không!

markdown:
Thứ Tư, 13/06/2012, 15:01
# Bất động sản: Vẫn cần giảm giá nữa
Việc lãi suất hạ đang tạo ra 2 tâm trạng trái chiều: Các ông chủ bất động sản khấp khởi mừng còn người có nhu cầu mua nhà lại không mấy vui.
Mừng vì họ trông đợi vào cơ may sống sót chờ qua cơn bĩ cực, không vui bởi hy vọng bất động sản tiếp tục giảm giá sẽ trở nên mong manh.
Mức tăng của chỉ số tổng tín dụng so với GDP danh nghĩa thường thể hiện mức độ bong bóng tài sản. Chỉ số này tăng nhanh cho thấy nền kinh tế cần nhiều vốn hơn cho mỗi đơn vị tăng trưởng, hay hiệu quả đầu tư ngày càng giảm dần. Hệ quả là nền kinh tế tăng trưởng quá nóng, lạm phát tăng cao và tình trạng bong bóng tài sản hình thành. Tiếp đó sẽ là giai đoạn suy giảm, bong bóng vỡ, giá bất động sản giảm mạnh, có thể gây khủng hoảng ngân hàng và suy thoái kinh tế như Thụy Điển, Ireland, Thái Lan, Hàn Quốc… từng trải qua.
Vào những năm 1990, tình trạng bong bóng bất động sản ở Thái Lan, Hàn Quốc và Indonesia biểu hiện rất rõ qua việc chỉ số tổng tín dụng trên GDP danh nghĩa tăng nhanh trong giai đoạn trước khủng hoảng. Khi khủng hoảng tài chính châu Á xảy ra vào năm 1997, bong bóng bất động sản ở 3 nước này đổ vỡ đã làm cho khủng hoảng trầm trọng hơn: GDP giảm 5-10% trong năm 1998, sản xuất đình trệ và giá bất động sản giảm mạnh gây khủng hoảng ngân hàng. Trong khi đó, do không bị tình trạng bong bóng, Việt Nam, Trung Quốc và Ấn Độ không bị ảnh hưởng nặng, GDP chỉ tăng trưởng chậm lại chứ không giảm.
Tuy nhiên, đồ thị trên cũng cho thấy, từ năm 2000 Việt Nam đã bắt đầu hình thành một bong bóng tài sản kéo dài. Bằng chứng là tỉ lệ tổng tín dụng trên GDP đã vượt trên 120% vào năm 2010, chỉ sau Trung Quốc và Hàn Quốc nhưng cao hơn các nước còn lại, mặc dù nền kinh tế của họ đã đi trước chúng ta nhiều năm. Hơn nữa, tình trạng bong bóng ở Việt Nam thực chất đáng lo ngại hơn nhiều, vì tốc độ tăng rất nhanh chỉ trong một thời gian ngắn: từ mức 20% năm 2000 lên trên 120% trong năm 2010.
Một con số không thể bỏ qua là tổng diện tích đất dự án tại Hà Nội và TP.HCM đã quá lớn so với diện tích đất thành thị đang ở. Chẳng hạn, ở Hà Nội, diện tích đất thành thị đang ở chỉ có 34.900 m2 nhưng có tới 39.000 m2 đất dự án. Nghĩa là, mỗi hộ gia đình sở hữu 1 ngôi nhà hiện nay phải mua thêm khoảng 1,2 căn hộ nữa thì mới hấp thu hết số căn hộ đang được quy hoạch. Kết quả là nhiều khu đô thị, dự án mới ở Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Bình Dương... mọc lên như nấm nhưng lượng người ở không bao nhiêu. Có một thống kê cho thấy thị trường bất động sản ở nhiều nơi có đến 60-80% người mua là để đầu tư, đầu cơ chứ không phải để ở. Chẳng hạn, 80% người mua đất dự án ở Bình Dương năm 2011 được cho là đến từ TP.HCM và Hà Nội. Một bằng chứng khác cho thấy điều này là phần lớn dân cư tại các dự án căn hộ hiện nay là những người đi thuê.
Theo báo cáo của Công ty Tư vấn và Quản lý Bất động sản CBRE, từ năm 2010 nguồn cung căn hộ ở cả Hà Nội và TP.HCM đều tăng mạnh. Năm 2011, số lượng căn hộ mới được công bố cao gấp 3-4 lần các năm trước, trong khi tiêu thụ lại yếu hơn nhiều.
Theo tính toán của Bộ phận Nghiên cứu Dragon Capital, TP.HCM và Hà Nội đều có khoảng hơn 35.000 căn hộ ở sẵn sàng để bán. Cũng theo CBRE, năm 2009 số lượng căn hộ bán ra, được cho là cao nhất từ trước đến giờ, cũng chưa đạt 6.000 căn. Vào năm đó, tiền của người mua còn dồi dào, lãi suất vay mua nhà rất thấp và tăng trưởng tín dụng cao hơn 40%, nhưng năm nay sức mua yếu hẳn, lãi suất cao, tín dụng không những không tăng mà còn đang giảm. Bằng chứng là ngày càng có ít giao dịch bất động sản được thực hiện. Theo báo cáo về thị trường căn hộ năm 2011 của CBRE, tỉ lệ căn hộ hạng A bán được đạt chưa đến 10%, trong khi hạng B cũng chỉ được khoảng 15%. Do đó, nếu không có giải pháp để kích cầu mua căn hộ, có lẽ cần ít nhất 7 năm mới tiêu thụ hết lượng căn hộ tồn kho hiện nay.
Giá bất động sản ở TP.HCM cũng đã mềm hơn, nhưng vẫn rất cao so với năm 2006. Ví dụ, căn hộ An Hòa (phường An Phú An Khánh, Q.2) giá hiện nay khoảng 18-19 triệu đồng/m2, thấp hơn mức đỉnh 27 triệu đồng cuối năm 2007 nhưng vẫn cao gấp đôi giá năm 2006 là 8-9 triệu đồng/m2. Có ý kiến cho rằng nếu tính mức trượt giá theo lạm phát và các hình thức khuyến mãi, mức giảm thực tế nhiều hơn. Tuy nhiên, cũng cần chú ý mức khấu hao của các dự án này, khi mà chất lượng chung cư ở Việt Nam nhìn chung là không cao, nhanh xuống cấp hơn bình thường.
Một cách nhìn khác là xem tỉ suất lợi nhuận từ việc mua nhà rồi cho thuê. Tỉ suất lợi nhuận càng cao chứng tỏ bất động sản càng rẻ. Lấy phân khúc căn hộ làm ví dụ. Biểu đồ trên cho thấy giá căn hộ ở Hà Nội hiện rất cao, trong khi ở TP.HCM còn tương đối rẻ so với nhiều thành phố lớn của châu Á. Tuy nhiên, để có cái nhìn chính xác nhất, hãy so sánh tỉ suất sinh lợi này với lãi suất tiền gửi ở nước đó. Ở các nước khác lãi suất tiền gửi rất thấp, hầu hết dưới 4%/năm, trong khi Việt Nam thì vẫn tầm 10-11%. Trong khi đó, tỉ suất sinh lợi từ việc đầu tư bất động sản cho thuê hiện tại ở Hà Nội chỉ khoảng 3%, TP.HCM xấp xỉ 6%, thấp hơn cả tiền gửi ngân hàng, vốn là kênh ít rủi ro và đơn giản hơn nhiều. Giả định giá thuê nhà không tăng, ước tính giá căn hộ cần giảm thêm 20-30% để có được tỉ suất sinh lợi cho thuê 8%.
Hơn nữa, theo lời của ông chủ một công ty bất động sản có tiếng trên thị trường, giá một căn hộ trung cấp ở Bangkok chỉ bằng 2/3 một căn tương tự ở TP.HCM, trong khi thu nhập bình quân đầu người của Thái Lan cao hơn ta gấp 4 lần!
Theo thống kê từ 69 công ty bất động sản niêm yết, các công ty này đều phải đối mặt với vấn đề thanh khoản nghiêm trọng. Tỉ số thanh toán nhanh, phản ánh khả năng công ty có đủ tài sản ngắn hạn để thanh toán các khoản nợ ngắn hạn mà không cần phải bán hàng tồn kho hay không, giảm còn dưới 0,7 lần. Đến quý IV/2011, các công ty này đang gánh một khoản nợ vay khoảng 67.000 tỉ đồng và chi phí lãi vay mỗi năm là 13.400 tỉ. Đáng báo động là trong cơ cấu nợ vay, khoản vay ngắn hạn trong quý IV đã tăng lên 26.400 tỉ. Điều này có nghĩa, các công ty này phải có 39.800 tỉ để trả nợ vay đến hạn và lãi vay trong năm 2012.
Trong khi đó, lượng tiền mặt còn lại tại 69 công ty này là 915 tỉ đồng, chỉ đủ để trả 1/4 số nợ trên và lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh trước lãi vay và thuế chỉ bằng 1/3 chi phí lãi vay mỗi năm.
Hầu hết các ông chủ doanh nghiệp bất động sản đều cho rằng, giá bán căn hộ hiện nay đã gần bằng giá thành nên nếu giảm giá chủ đầu tư không còn lợi nhuận. Tuy nhiên, theo ước tính của chúng tôi, giá thành xây dựng một căn hộ (chưa tính chi phí vay vốn) hiện nay bằng khoảng 60-70% giá bán. Như vậy, chủ đầu tư có năng lực tốt, ít sử dụng vốn vay vẫn có thể có lợi nhuận khá.
Rõ ràng, mọi tín hiệu thị trường đều ủng hộ người mua, tại sao giá bất động sản giảm chưa đáng kể? Có lẽ các chủ đầu tư vẫn nuôi hy vọng những biện pháp nới tín dụng và hỗ trợ sản xuất gần đây của Chính phủ sẽ giúp bất động sản sớm phục hồi. Chẳng hạn, Chính phủ đã đồng ý gia hạn nộp tiền sử dụng đất đối với các chủ đầu tư có khó khăn về tài chính tối đa thêm 12 tháng, tổng số tiền dự kiến khoảng 64.000 tỉ đồng. Tuy nhiên, kể cả khi giải pháp này được chính thức thông qua thì cũng chỉ có tác động hỗ trợ rất ít chứ chưa giải quyết được gốc rễ vấn đề. Bởi vì, từ khi Nghị định 69/2009/NĐ-CP (quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư) ra đời đến nay được 4 năm, hiếm có doanh nghiệp nào nộp tiền sử dụng đất do cách tính tiền sử dụng đất trong Nghị định còn nhiều bất cập.
Một nguyên nhân khác là các chủ đầu tư vẫn trông đợi vào khả năng nền kinh tế khởi sắc trở lại, nhu cầu mua nhà sẽ hồi phục. Tuy nhiên, kinh nghiệm từ các quốc gia đi trước cho thấy, nhu cầu mua căn hộ không những không tăng mà còn giảm rất mạnh sau khủng hoảng. Đơn cử như Thái Lan, ngay cả khi GDP tăng trưởng trở lại từ năm 1999, lãi suất giảm khá mạnh, nhu cầu mua căn hộ cũng chỉ bằng 1/4 so với trước khủng hoảng. Đến năm 2003, khi tăng trưởng GDP đạt hơn 6% thì nhu cầu mua căn hộ vẫn chỉ bằng 1/3 so với trước khủng hoảng. Ngẫm lại, việc 60-80% người mua bất động sản ở Việt Nam trong giai đoạn 2006-2009 là để đầu cơ, có lẽ các chủ đầu tư cũng không nên ngạc nhiên nếu thị trường bất động sản Việt Nam vẫn trầm lắng trong những năm tới.
Tuy nhiên, điều an ủi đối với các chủ đầu tư bất động sản tại Việt Nam là nhu cầu mua nhà của người dân là có thật. Theo số liệu của Tổng Cục Thống kê, ở TP.HCM, số hộ thuê nhà để ở đã tăng từ 6.000 năm 1999 tăng lên đến 336.000 năm 2009, tức hiện có hơn 300.000 hộ gia đình có nhu cầu mua nhà ở với giá hợp lý. Đó là chưa kể từ nay đến năm 2015 với gần 500 dự án chỉnh trang đô thị, TP.HCM dự kiến sẽ có hơn 80.000 hộ dân có nhu cầu tái định cư. Vì vậy, 35.000 căn hộ tồn kho trên thị trường về khía cạnh nào đó không phải là quá lớn so với lực cầu tiềm năng. Vấn đề chủ yếu chính là giá.
Chỉ có giảm giá mới có thể giúp cung cầu gặp nhau, làm ấm lại thị trường bất động sản. Và giải pháp khôn ngoan cho doanh nghiệp bất động sản lúc này là nhanh chóng giảm giá bán để có tiền trả nợ ngân hàng, dù phải chấp nhận lỗ. Một năm về trước, nhiều chủ đầu tư dù biết rằng sẽ khó bán được hàng với mức giá cũ nhưng vẫn không mạnh tay giảm giá. Kết quả là họ ngày càng ngập trong nợ nần. Cắt lỗ bây giờ dù hơi chậm nhưng còn tốt hơn không, vì viễn cảnh thị trường sẽ còn rất khó khăn trong thời gian dài.
### Bong bóng đã phình toTrong thập kỷ vừa qua, Việt Nam duy trì được mức tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội (GDP) cao chủ yếu dựa vào tăng trưởng tín dụng. Bài học từ các nước đi trước cho thấy, nếu tình trạng này được duy trì trong một thời gian dài, hệ quả chắc chắn là bong bóng bất động sản bị thổi phồng.
Mức tăng của chỉ số tổng tín dụng so với GDP danh nghĩa thường thể hiện mức độ bong bóng tài sản. Chỉ số này tăng nhanh cho thấy nền kinh tế cần nhiều vốn hơn cho mỗi đơn vị tăng trưởng, hay hiệu quả đầu tư ngày càng giảm dần. Hệ quả là nền kinh tế tăng trưởng quá nóng, lạm phát tăng cao và tình trạng bong bóng tài sản hình thành. Tiếp đó sẽ là giai đoạn suy giảm, bong bóng vỡ, giá bất động sản giảm mạnh, có thể gây khủng hoảng ngân hàng và suy thoái kinh tế như Thụy Điển, Ireland, Thái Lan, Hàn Quốc… từng trải qua.
Vào những năm 1990, tình trạng bong bóng bất động sản ở Thái Lan, Hàn Quốc và Indonesia biểu hiện rất rõ qua việc chỉ số tổng tín dụng trên GDP danh nghĩa tăng nhanh trong giai đoạn trước khủng hoảng. Khi khủng hoảng tài chính châu Á xảy ra vào năm 1997, bong bóng bất động sản ở 3 nước này đổ vỡ đã làm cho khủng hoảng trầm trọng hơn: GDP giảm 5-10% trong năm 1998, sản xuất đình trệ và giá bất động sản giảm mạnh gây khủng hoảng ngân hàng. Trong khi đó, do không bị tình trạng bong bóng, Việt Nam, Trung Quốc và Ấn Độ không bị ảnh hưởng nặng, GDP chỉ tăng trưởng chậm lại chứ không giảm.
Tuy nhiên, đồ thị trên cũng cho thấy, từ năm 2000 Việt Nam đã bắt đầu hình thành một bong bóng tài sản kéo dài. Bằng chứng là tỉ lệ tổng tín dụng trên GDP đã vượt trên 120% vào năm 2010, chỉ sau Trung Quốc và Hàn Quốc nhưng cao hơn các nước còn lại, mặc dù nền kinh tế của họ đã đi trước chúng ta nhiều năm. Hơn nữa, tình trạng bong bóng ở Việt Nam thực chất đáng lo ngại hơn nhiều, vì tốc độ tăng rất nhanh chỉ trong một thời gian ngắn: từ mức 20% năm 2000 lên trên 120% trong năm 2010.
Một con số không thể bỏ qua là tổng diện tích đất dự án tại Hà Nội và TP.HCM đã quá lớn so với diện tích đất thành thị đang ở. Chẳng hạn, ở Hà Nội, diện tích đất thành thị đang ở chỉ có 34.900 m2 nhưng có tới 39.000 m2 đất dự án. Nghĩa là, mỗi hộ gia đình sở hữu 1 ngôi nhà hiện nay phải mua thêm khoảng 1,2 căn hộ nữa thì mới hấp thu hết số căn hộ đang được quy hoạch. Kết quả là nhiều khu đô thị, dự án mới ở Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Bình Dương... mọc lên như nấm nhưng lượng người ở không bao nhiêu. Có một thống kê cho thấy thị trường bất động sản ở nhiều nơi có đến 60-80% người mua là để đầu tư, đầu cơ chứ không phải để ở. Chẳng hạn, 80% người mua đất dự án ở Bình Dương năm 2011 được cho là đến từ TP.HCM và Hà Nội. Một bằng chứng khác cho thấy điều này là phần lớn dân cư tại các dự án căn hộ hiện nay là những người đi thuê.
Theo báo cáo của Công ty Tư vấn và Quản lý Bất động sản CBRE, từ năm 2010 nguồn cung căn hộ ở cả Hà Nội và TP.HCM đều tăng mạnh. Năm 2011, số lượng căn hộ mới được công bố cao gấp 3-4 lần các năm trước, trong khi tiêu thụ lại yếu hơn nhiều.
Theo tính toán của Bộ phận Nghiên cứu Dragon Capital, TP.HCM và Hà Nội đều có khoảng hơn 35.000 căn hộ ở sẵn sàng để bán. Cũng theo CBRE, năm 2009 số lượng căn hộ bán ra, được cho là cao nhất từ trước đến giờ, cũng chưa đạt 6.000 căn. Vào năm đó, tiền của người mua còn dồi dào, lãi suất vay mua nhà rất thấp và tăng trưởng tín dụng cao hơn 40%, nhưng năm nay sức mua yếu hẳn, lãi suất cao, tín dụng không những không tăng mà còn đang giảm. Bằng chứng là ngày càng có ít giao dịch bất động sản được thực hiện. Theo báo cáo về thị trường căn hộ năm 2011 của CBRE, tỉ lệ căn hộ hạng A bán được đạt chưa đến 10%, trong khi hạng B cũng chỉ được khoảng 15%. Do đó, nếu không có giải pháp để kích cầu mua căn hộ, có lẽ cần ít nhất 7 năm mới tiêu thụ hết lượng căn hộ tồn kho hiện nay.
### … nhưng giá vẫn chưa về đáyTình trạng thừa cung buộc các chủ đầu tư phải hạ giá bán. Tại Hà Nội, tham khảo giá 2 dự án căn hộ chính của Cổ phần Nhà Từ Liêm và Sudico cho thấy giá đã bắt đầu giảm kha khá, xuống còn khoảng 22-25 triệu đồng/m2 so với mức đỉnh 30 triệu/m2 năm 2010. Tuy nhiên, mức giá này vẫn còn cao hơn năm 2008 gấp 2,5 lần!
Giá bất động sản ở TP.HCM cũng đã mềm hơn, nhưng vẫn rất cao so với năm 2006. Ví dụ, căn hộ An Hòa (phường An Phú An Khánh, Q.2) giá hiện nay khoảng 18-19 triệu đồng/m2, thấp hơn mức đỉnh 27 triệu đồng cuối năm 2007 nhưng vẫn cao gấp đôi giá năm 2006 là 8-9 triệu đồng/m2. Có ý kiến cho rằng nếu tính mức trượt giá theo lạm phát và các hình thức khuyến mãi, mức giảm thực tế nhiều hơn. Tuy nhiên, cũng cần chú ý mức khấu hao của các dự án này, khi mà chất lượng chung cư ở Việt Nam nhìn chung là không cao, nhanh xuống cấp hơn bình thường.
Một cách nhìn khác là xem tỉ suất lợi nhuận từ việc mua nhà rồi cho thuê. Tỉ suất lợi nhuận càng cao chứng tỏ bất động sản càng rẻ. Lấy phân khúc căn hộ làm ví dụ. Biểu đồ trên cho thấy giá căn hộ ở Hà Nội hiện rất cao, trong khi ở TP.HCM còn tương đối rẻ so với nhiều thành phố lớn của châu Á. Tuy nhiên, để có cái nhìn chính xác nhất, hãy so sánh tỉ suất sinh lợi này với lãi suất tiền gửi ở nước đó. Ở các nước khác lãi suất tiền gửi rất thấp, hầu hết dưới 4%/năm, trong khi Việt Nam thì vẫn tầm 10-11%. Trong khi đó, tỉ suất sinh lợi từ việc đầu tư bất động sản cho thuê hiện tại ở Hà Nội chỉ khoảng 3%, TP.HCM xấp xỉ 6%, thấp hơn cả tiền gửi ngân hàng, vốn là kênh ít rủi ro và đơn giản hơn nhiều. Giả định giá thuê nhà không tăng, ước tính giá căn hộ cần giảm thêm 20-30% để có được tỉ suất sinh lợi cho thuê 8%.
Hơn nữa, theo lời của ông chủ một công ty bất động sản có tiếng trên thị trường, giá một căn hộ trung cấp ở Bangkok chỉ bằng 2/3 một căn tương tự ở TP.HCM, trong khi thu nhập bình quân đầu người của Thái Lan cao hơn ta gấp 4 lần!
### Chỉ còn 1 cách là... giảm giá bánKhó khăn đang bủa vây bất động sản từ nhiều phía. Ngoài tác động của kinh tế vĩ mô, các chủ đầu tư còn bị kìm kẹp bởi các chính sách riêng của ngành. Chẳng hạn, Nghị định 69 và 71 làm cho doanh nghiệp bất động sản không thể tính toán được giá thành của những dự án chưa thực hiện nghĩa vụ thuế và không thể thu tiền trước của khách hàng dễ như trước. Đó là một trong những yếu tố khiến vòng quay tiền của các doanh nghiệp bất động sản bị tắc nghẽn và phải sống dựa vào tiền vay từ ngân hàng.
Theo thống kê từ 69 công ty bất động sản niêm yết, các công ty này đều phải đối mặt với vấn đề thanh khoản nghiêm trọng. Tỉ số thanh toán nhanh, phản ánh khả năng công ty có đủ tài sản ngắn hạn để thanh toán các khoản nợ ngắn hạn mà không cần phải bán hàng tồn kho hay không, giảm còn dưới 0,7 lần. Đến quý IV/2011, các công ty này đang gánh một khoản nợ vay khoảng 67.000 tỉ đồng và chi phí lãi vay mỗi năm là 13.400 tỉ. Đáng báo động là trong cơ cấu nợ vay, khoản vay ngắn hạn trong quý IV đã tăng lên 26.400 tỉ. Điều này có nghĩa, các công ty này phải có 39.800 tỉ để trả nợ vay đến hạn và lãi vay trong năm 2012.
Trong khi đó, lượng tiền mặt còn lại tại 69 công ty này là 915 tỉ đồng, chỉ đủ để trả 1/4 số nợ trên và lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh trước lãi vay và thuế chỉ bằng 1/3 chi phí lãi vay mỗi năm.
Hầu hết các ông chủ doanh nghiệp bất động sản đều cho rằng, giá bán căn hộ hiện nay đã gần bằng giá thành nên nếu giảm giá chủ đầu tư không còn lợi nhuận. Tuy nhiên, theo ước tính của chúng tôi, giá thành xây dựng một căn hộ (chưa tính chi phí vay vốn) hiện nay bằng khoảng 60-70% giá bán. Như vậy, chủ đầu tư có năng lực tốt, ít sử dụng vốn vay vẫn có thể có lợi nhuận khá.
Rõ ràng, mọi tín hiệu thị trường đều ủng hộ người mua, tại sao giá bất động sản giảm chưa đáng kể? Có lẽ các chủ đầu tư vẫn nuôi hy vọng những biện pháp nới tín dụng và hỗ trợ sản xuất gần đây của Chính phủ sẽ giúp bất động sản sớm phục hồi. Chẳng hạn, Chính phủ đã đồng ý gia hạn nộp tiền sử dụng đất đối với các chủ đầu tư có khó khăn về tài chính tối đa thêm 12 tháng, tổng số tiền dự kiến khoảng 64.000 tỉ đồng. Tuy nhiên, kể cả khi giải pháp này được chính thức thông qua thì cũng chỉ có tác động hỗ trợ rất ít chứ chưa giải quyết được gốc rễ vấn đề. Bởi vì, từ khi Nghị định 69/2009/NĐ-CP (quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư) ra đời đến nay được 4 năm, hiếm có doanh nghiệp nào nộp tiền sử dụng đất do cách tính tiền sử dụng đất trong Nghị định còn nhiều bất cập.
Một nguyên nhân khác là các chủ đầu tư vẫn trông đợi vào khả năng nền kinh tế khởi sắc trở lại, nhu cầu mua nhà sẽ hồi phục. Tuy nhiên, kinh nghiệm từ các quốc gia đi trước cho thấy, nhu cầu mua căn hộ không những không tăng mà còn giảm rất mạnh sau khủng hoảng. Đơn cử như Thái Lan, ngay cả khi GDP tăng trưởng trở lại từ năm 1999, lãi suất giảm khá mạnh, nhu cầu mua căn hộ cũng chỉ bằng 1/4 so với trước khủng hoảng. Đến năm 2003, khi tăng trưởng GDP đạt hơn 6% thì nhu cầu mua căn hộ vẫn chỉ bằng 1/3 so với trước khủng hoảng. Ngẫm lại, việc 60-80% người mua bất động sản ở Việt Nam trong giai đoạn 2006-2009 là để đầu cơ, có lẽ các chủ đầu tư cũng không nên ngạc nhiên nếu thị trường bất động sản Việt Nam vẫn trầm lắng trong những năm tới.
Tuy nhiên, điều an ủi đối với các chủ đầu tư bất động sản tại Việt Nam là nhu cầu mua nhà của người dân là có thật. Theo số liệu của Tổng Cục Thống kê, ở TP.HCM, số hộ thuê nhà để ở đã tăng từ 6.000 năm 1999 tăng lên đến 336.000 năm 2009, tức hiện có hơn 300.000 hộ gia đình có nhu cầu mua nhà ở với giá hợp lý. Đó là chưa kể từ nay đến năm 2015 với gần 500 dự án chỉnh trang đô thị, TP.HCM dự kiến sẽ có hơn 80.000 hộ dân có nhu cầu tái định cư. Vì vậy, 35.000 căn hộ tồn kho trên thị trường về khía cạnh nào đó không phải là quá lớn so với lực cầu tiềm năng. Vấn đề chủ yếu chính là giá.
Chỉ có giảm giá mới có thể giúp cung cầu gặp nhau, làm ấm lại thị trường bất động sản. Và giải pháp khôn ngoan cho doanh nghiệp bất động sản lúc này là nhanh chóng giảm giá bán để có tiền trả nợ ngân hàng, dù phải chấp nhận lỗ. Một năm về trước, nhiều chủ đầu tư dù biết rằng sẽ khó bán được hàng với mức giá cũ nhưng vẫn không mạnh tay giảm giá. Kết quả là họ ngày càng ngập trong nợ nần. Cắt lỗ bây giờ dù hơi chậm nhưng còn tốt hơn không, vì viễn cảnh thị trường sẽ còn rất khó khăn trong thời gian dài.
*(Theo NCĐT)*
Các tin tức khác trong mục Phân tích - Nhận định
-
Người dân phải làm gì để nhà đất mua bán giấy tay được cấp sổ đỏ?
-
Thủ tục tách thửa đất ở - cánh cửa ngày càng hẹp
-
"Khẩu vị" của nhà đầu tư ngoại trên thị trường địa ốc
[Điều kiện nhập cư mới ở Tp.HCM: Người dân khó càng thêm khó (14/03)](http://123nhadat.vn/news/t58824/phan-tich-nhan-dinh/dieu-kien-nhap-cu-moi-o-tp-hcm-nguoi-dan-kho-cang-them-kho.html) [Chủ đầu tư lãi 'khủng' khi chuyển đổi nhà tái định cư? (14/03)](http://123nhadat.vn/news/t58823/phan-tich-nhan-dinh/chu-dau-tu-lai-khung-khi-chuyen-doi-nha-tai-dinh-cu.html) [6 nguyên nhân khiến đất giáp ranh Sài Gòn hút dòng vốn nhỏ (14/03)](http://123nhadat.vn/news/t58822/phan-tich-nhan-dinh/6-nguyen-nhan-khien-dat-giap-ranh-sai-gon-hut-dong-von-nho.html) [Thị trường bất động sản sẽ có thêm dòng vốn từ CPTTP? (13/03)](http://123nhadat.vn/news/t58809/phan-tich-nhan-dinh/thi-truong-bat-dong-san-se-co-them-dong-von-tu-cpttp.html) [Môi giới địa ốc: Cuộc chiến với những cò đất tay ngang (13/03)](http://123nhadat.vn/news/t58797/phan-tich-nhan-dinh/moi-gioi-dia-oc-cuoc-chien-voi-nhung-co-dat-tay-ngang.html) [3 lý do chính khiến condotel hấp dẫn nhà đầu tư (10/03)](http://123nhadat.vn/news/t58771/phan-tich-nhan-dinh/3-ly-do-chinh-khien-condotel-hap-dan-nha-dau-tu.html) [Năm Mậu Tuất, cơn sốt đất rất có thể sẽ tiếp diễn (08/03)](http://123nhadat.vn/news/t58739/phan-tich-nhan-dinh/nam-mau-tuat-con-sot-dat-rat-co-the-se-tiep-dien.html) [Quy định tách thửa mới sẽ khai tử nhà '3 chung'? (08/03)](http://123nhadat.vn/news/t58738/phan-tich-nhan-dinh/quy-dinh-tach-thua-moi-se-khai-tu-nha-3-chung.html)
Thị Trường
Đọc nhiều nhât
Năm 2018, kiều hối đổ vào địa ốc tiếp tục tăng
Bất động sản Tp.HCM sẽ được 'kích hoạt' khi mở rộng sân bay?
Năm Mậu Tuất, cơn sốt đất rất có thể sẽ tiếp diễn
Quy định tách thửa mới sẽ khai tử nhà '3 chung'?
Bức tranh địa ốc năm 2018: Tâm điểm vẫn là phân khúc chung cư
Nghịch lý tách thửa đất: "Cò' làm được còn dân thì không!

Set-Cookie: sid=2egd9u8fv7v40d336ofnr87ll2; path=/


text:
๑۩۞۩๑(¯`•♥(12A3-Hàn Thuyên)♥•´¯)๑۩۞۩๑
4rum chinh thuc cua tap the 12A3 khoa 2007-2010
Tìm kiếm
Display results as :
Số bài
Chủ đề
Advanced Search
Top posters
mouse
(640)
babydie
(533)
titvamit3392
(375)
Admin
(301)
Trung_Sok
(289)
kedofukuchi tedomi
(288)
[n]h0k_s0k
(193)
beo_luv92
(139)
map_yeu_Kute
(115)
Tran Huyen Ngo
(110)
Latest topics
»
Xin chào các bạn =))
Sat Dec 14, 2013 4:54 pm by
13ad_B0y
»
Những dấu hiệu cho thấy nàng không thích bạn
Tue Sep 18, 2012 11:08 pm by
Rainbow
»
Help help. Bjg mod.
Tue Sep 18, 2012 11:04 pm by
Rainbow
»
Những dấu hiệu cho thấy nàng không thích bạn
Wed Mar 02, 2011 9:26 am by
gianggiangonline
»
Tat nien 2010-canh dan.
Tue Feb 01, 2011 9:22 pm by
kedofukuchi tedomi
»
PHẢN XẠ NGẪU NHIÊN LIÊN TỤC-p2 Học tiếng Nhật mới
Mon Jan 17, 2011 8:13 pm by
tuquynh
»
KIẾM TIỀN KIỂU NÀY HAY VÀ THIẾT THỰC NHỈ
Mon Jan 17, 2011 8:12 pm by
tuquynh
»
SAP NGHJ TET ROJ!Hjhj
Wed Jan 12, 2011 8:51 am by
kedofukuchi tedomi
»
MUDOCTON RA MẮT SERVER MỚI
Mon Jan 10, 2011 12:17 pm by
kedofukuchi tedomi
Đăng Nhập
Tên truy cập:
Mật khẩu:
Đăng nhập tự động mỗi khi truy cập:
:: Quên mật khẩu
Or
Thống Kê
Hiện có
1
người đang truy cập Diễn Đàn, gồm:
0
Thành viên,
0
Thành viên ẩn danh và
1
Khách viếng thăm
Không
[
View the whole list
]
Số người truy cập cùng lúc nhiều nhất là
11
người, vào ngày Fri Apr 23, 2010 11:18 am
March 2018
Mon
Tue
Wed
Thu
Fri
Sat
Sun
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Calendar
๑۩۞۩๑(¯`•♥(12A3-Hàn Thuyên)♥•´¯)๑۩۞۩๑
::
Album ảnh
::
Ảnh thành viên
::
Profile cá nhân
::
Tổ 3
Share
|
Rainbow:Vũ Bích Thuỷ
Chuyển đến trang
:
1
,
2
,
3
Tác giả
Thông điệp
Khách vi
Khách viếng thăm
Tiêu đề: Re: Rainbow:Vũ Bích Thuỷ
Thu Apr 15, 2010 5:33 pm
First topic message reminder :
Hic hic Ruồi bâu mới đau chứ. Sao ko để Big toe đi. Huhu
Tác giả
Thông điệp
Admin
Admin
Đóng góp
:
0
Tổng số bài gửi
:
301
Join date
:
01/04/2010
Age
:
26
Đến từ
:
Bắc Ninh
Tiêu đề: Re: Rainbow:Vũ Bích Thuỷ
Mon Apr 19, 2010 6:54 pm
Rainbow đã viết:
Admin oy giải thích kĩ cho em về kí Sao sao
đi. thế nào thì là tổ phó, tổ trưởng, lớp trưởng?
Tiêu đề cấp bậcBài gửi ít nhất
Tổ Viên
0
Tổ Phó
50
Tổ Trưởng
100
Lớp Phó
175
Lớp Trưởng
300
Thành Viên Tích Cực
500
Thành Viên Ưu Tú
800
_________________
Khách vi
Khách viếng thăm
Tiêu đề: Re: Rainbow:Vũ Bích Thuỷ
Mon Apr 19, 2010 7:00 pm
Ừ Mà anh ẤT ơi. Đừng delete bài của em vội nha (Bài em chửi chó ý) em ko muốn mọi người hiểu nhầm thêm nữa. Khi nào êm xuôi em sẽ delete
Khách vi
Khách viếng thăm
Tiêu đề: Re: Rainbow:Vũ Bích Thuỷ
Sat Apr 24, 2010 12:04 pm
sai bạn này thật là vãi cả ruồi
Khách vi
Khách viếng thăm
Tiêu đề: Re: Rainbow:Vũ Bích Thuỷ
Sat Apr 24, 2010 12:16 pm
Vaj ruoj la j anh Ad oj???
mouse
Lớp Trưởng
Đóng góp
:
1
Tổng số bài gửi
:
640
Join date
:
16/04/2010
Age
:
25
Đến từ
:
mien quan ho
Tiêu đề: Re: Rainbow:Vũ Bích Thuỷ
Tue Apr 27, 2010 9:36 am
rất cảm ơn vì bạn quảng bá thật pro ae dâu vào up upup
Khách vi
Khách viếng thăm
Tiêu đề: Re: Rainbow:Vũ Bích Thuỷ
Tue Apr 27, 2010 9:45 am
mouse đã viết:
rất cảm ơn vì bạn quảng bá thật pro ae dâu vào up upup
Ừm
kedofukuchi tedomi
Tổ Trưởng
Đóng góp
:
1
Tổng số bài gửi
:
288
Join date
:
17/04/2010
Age
:
26
Đến từ
:
--Mặt Trời--
Tiêu đề: Re: Rainbow:Vũ Bích Thuỷ
Tue Apr 27, 2010 4:16 pm
Super Mod lai fon rui!viet linh tinh kai j the?
Khách vi
Khách viếng thăm
Tiêu đề: Re: Rainbow:Vũ Bích Thuỷ
Tue Apr 27, 2010 6:02 pm
kedofukuchi tedomi đã viết:
Super Mod lai fon rui!viet linh tinh kai j the?
Mày nói cái gì linh tinh cơ? Tau ko hiểu
Nhạc của tao hay ko mày?
mouse
Lớp Trưởng
Đóng góp
:
1
Tổng số bài gửi
:
640
Join date
:
16/04/2010
Age
:
25
Đến từ
:
mien quan ho
Tiêu đề: Re: Rainbow:Vũ Bích Thuỷ
Tue Apr 27, 2010 6:10 pm
Rainbow đã viết:
kedofukuchi tedomi đã viết:
Super Mod lai fon rui!viet linh tinh kai j the?
Mày nói cái gì linh tinh cơ? Tau ko hiểu
Nhạc của tao hay ko mày?
dr thanh dùng ngay đ bạn hay trà đá cũng đc nhanh nhanh hạ nhiệt ui thoải mái thật
map_yeu_Kute
Tổ Phó
Tổng số bài gửi
:
115
Join date
:
15/04/2010
Age
:
26
Đến từ
:
Cái bụng của mama yêu :))
Tiêu đề: Re: Rainbow:Vũ Bích Thuỷ
Wed Apr 28, 2010 8:07 pm
mình nhớ từng cm ở đey ùi mà .......sao vậy nhỉ
Khách vi
Khách viếng thăm
Tiêu đề: Re: Rainbow:Vũ Bích Thuỷ
Wed Apr 28, 2010 8:10 pm
map_yeu_Kute đã viết:
mình nhớ từng cm ở đey ùi mà .......sao vậy nhỉ
dzậy a? Hý. Bạn tên gì ở đâu thế? làm wen nha kute
map_yeu_Kute
Tổ Phó
Tổng số bài gửi
:
115
Join date
:
15/04/2010
Age
:
26
Đến từ
:
Cái bụng của mama yêu :))
Tiêu đề: Re: Rainbow:Vũ Bích Thuỷ
Wed Apr 28, 2010 8:15 pm
hì......... thêm một ng` bạn alf một niềm vui hay 1 rắc rối, nhưng bạn là girl. okmen
Khách vi
Khách viếng thăm
Tiêu đề: Re: Rainbow:Vũ Bích Thuỷ
Wed Apr 28, 2010 8:18 pm
Hic. Sao lag thế nhỉ? Mail thì có thông páo có người trả lời. Mà vào chả thấy gì để còn "Quote" chứ. Comment ko thường wa'
Khách vi
Khách viếng thăm
Tiêu đề: Re: Rainbow:Vũ Bích Thuỷ
Thu Apr 29, 2010 5:20 pm
Thêm cái đồng sờ hồ nữa nè
Được sửa bởi Rainbow ngày Sat May 01, 2010 9:20 pm; sửa lần 1.
Tran Huyen Ngo
Tổ Phó
Đóng góp
:
0
Tổng số bài gửi
:
110
Join date
:
16/04/2010
Age
:
26
Đến từ
:
TRAi Dat
Tiêu đề: Re: Rainbow:Vũ Bích Thuỷ
Thu Apr 29, 2010 9:03 pm
Thuỷ triều cuờng
kedofukuchi tedomi
Tổ Trưởng
Đóng góp
:
1
Tổng số bài gửi
:
288
Join date
:
17/04/2010
Age
:
26
Đến từ
:
--Mặt Trời--
Tiêu đề: Re: Rainbow:Vũ Bích Thuỷ
Thu Apr 29, 2010 9:22 pm
vãi.........................
babydie
Super Moderators
Đóng góp
:
1
Tổng số bài gửi
:
533
Join date
:
16/04/2010
Age
:
26
Đến từ
:
From To The DiE
Tiêu đề: Re: Rainbow:Vũ Bích Thuỷ
Thu Apr 29, 2010 9:25 pm
kedofukuchi tedomi đã viết:
vãi.........................
Ngắn gọn xúc tích
_________________
I have the “I”, I have the “L”, I have the “O”, I have the “V”, I have the “E”, … so please can I have “U” ?
Oan Ức Quá
Tổ Viên
Đóng góp
:
0
Tổng số bài gửi
:
12
Join date
:
29/04/2010
Tiêu đề: Re: Rainbow:Vũ Bích Thuỷ
Thu Apr 29, 2010 9:48 pm
chị thủy ơi, cứu em với , em bị oan , em bị oan
Khách vi
Khách viếng thăm
Tiêu đề: Re: Rainbow:Vũ Bích Thuỷ
Fri Apr 30, 2010 11:07 am
kedofukuchi tedomi đã viết:
vãi.........................
vãj j?vãj vịt hay vãj chuốj?
Khách vi
Khách viếng thăm
Tiêu đề: Re: Rainbow:Vũ Bích Thuỷ
Fri Apr 30, 2010 11:12 am
Oan Ức Quá đã viết:
chị thủy ơi, cứu em với , em bị oan , em bị oan
Cáj j đấy? Aj đây? Oan ức j cứ nój ra cho chỵ nghe. Gjảj quyêt đc thì chj gjảj cho, k jảj đc thì thôj vậy. Hjhj
Khách vi
Khách viếng thăm
Tiêu đề: Re: Rainbow:Vũ Bích Thuỷ
Fri Apr 30, 2010 11:13 am
Mà aj thế nhj???
Khách vi
Khách viếng thăm
Tiêu đề: Re: Rainbow:Vũ Bích Thuỷ
Fri Apr 30, 2010 11:18 am
map_yeu_Kute đã viết:
hì......... thêm một ng` bạn alf một niềm vui hay 1 rắc rối, nhưng bạn là girl. okmen
kute ơi! Cho tớ njck chat cua kute đj. Mà sao ấy lạj bít ljnk 4rum lớp tớ? Pạn ở Lâm Đồng fảj k?
Đoán thế
Khách vi
Khách viếng thăm
Tiêu đề: Re: Rainbow:Vũ Bích Thuỷ
Fri Apr 30, 2010 7:33 pm
Thằng k0n nha Mjnh Chính vao đây tao pảo!
map_yeu_Kute
Tổ Phó
Tổng số bài gửi
:
115
Join date
:
15/04/2010
Age
:
26
Đến từ
:
Cái bụng của mama yêu :))
Tiêu đề: Re: Rainbow:Vũ Bích Thuỷ
Fri Apr 30, 2010 7:39 pm
hic hic Lâm Đồng xa tít xa mù ak
Khách vi
Khách viếng thăm
Tiêu đề: Re: Rainbow:Vũ Bích Thuỷ
Fri Apr 30, 2010 7:47 pm
map_yeu_Kute đã viết:
hic hic Lâm Đồng xa tít xa mù ak
hì. Thì đoán vậy thuj. Njck chat of b là j thế? Cho t đj
Sponsored content
Tiêu đề: Re: Rainbow:Vũ Bích Thuỷ
Rainbow:Vũ Bích Thuỷ
Trang
2
trong tổng số
3
trang
Chuyển đến trang
:
1
,
2
,
3
Similar topics
Similar topics
»
quay trộm đầu thu kỹ thuật số AVG
»
Kỹ thuật số mặt đất có phát Ngoại Hạng Anh
»
fw ky thuật số Dunals LTD 686
»
Đầu kỹ thuật số mặt dất của VTC
»
Mật khẩu bí mật các loại đầu thu Vệ tinh, Kỹ thuật số
Permissions in this forum:
Bạn
không có quyền
trả lời bài viết
๑۩۞۩๑(¯`•♥(12A3-Hàn Thuyên)♥•´¯)๑۩۞۩๑
::
Album ảnh
::
Ảnh thành viên
::
Profile cá nhân
::
Tổ 3
๑۩۞۩๑(¯`•♥(12A3-Hàn Thuyên)♥•´¯)๑۩۞۩๑
::
Album ảnh
::
Ảnh thành viên
::
Profile cá nhân
::
Tổ 3
Chuyển đến
:
Chọn Diễn Đàn
|
|--12A3-THPT Han Thuyen 2007-2010
| |--THÔNG BÁO - TIN TỨC
| | |--Thông báo
| | |--Tin tức
| | |--Bản Tin Lớp
| |
| |--THẮC MẮC - GÓP Ý - HƯỚNG DẪN
| | |--Hướng dẫn
| | |--Hỏi-Đáp
| | |--Góp ý
| |
| |--QUẢN LÝ
| |--Phòng nhân sự
| |--Diễn đàn
|
|--CHAT ROOM
| |--Buôn chuyện
| |--Chém gió
| |--Kết bạn
|
|--Album ảnh
| |--Ảnh thành viên
| | |--Profile cá nhân
| | |--Tổ 1
| | |--Tổ 2
| | |--Tổ 3
| | |--Tổ 4
| |
| |--Ảnh đẹp-Wallpaper
| |--Video Lớp
|
|--Box Giải Trí
| |--Gameshow
| |--GAME
| | |--Game Online
| | |--Game Offline
| |
| |--Video-Phim Ảnh
| |--Music
| | |--Music Việt Nam
| | |--Music Quốc tế
| |
| |--Thể thao
| |--Truyện - Thơ
| |--Mobile World
| | |--Game Mobile
| | |--Ứng dụng mobile
| | |--Kinh nghiệm-thủ thuật
| | |--Giải trí mobile
| |
| |--Funny Club
| |--Xổ Số-Lô Tô
|
|--Góc Học Tập
| |--Khoa Học Tự Nhiên
| |--Khoa Học Xã Hội
|
|--Basket
Free forum
|
©
phpBB
|
Free forum support
|
Liên hệ
|
Report an abuse
|
Have a free blog with Sosblogs

markdown:
๑۩۞۩๑(¯`•♥(12A3-Hàn Thuyên)♥•´¯)๑۩۞۩๑
4rum chinh thuc cua tap the 12A3 khoa 2007-2010
![]()
Admin
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
|Latest topics|
|Thống Kê|
Hiện có
1 người đang truy cập Diễn Đàn, gồm: 0 Thành viên, 0 Thành viên ẩn danh và 1 Khách viếng thăm
Không
Số người truy cập cùng lúc nhiều nhất là
11 người, vào ngày Fri Apr 23, 2010 11:18 am
March 2018
![]()
![]()
![]()
First topic message reminder :
Hic hic Ruồi bâu mới đau chứ. Sao ko để Big toe đi. Huhu
![]()
|Tác giả||Thông điệp|
Admin
![]()
![]()
![]()
![]()
Ừ Mà anh ẤT ơi. Đừng delete bài của em vội nha (Bài em chửi chó ý) em ko muốn mọi người hiểu nhầm thêm nữa. Khi nào êm xuôi em sẽ delete
![]()
![]()
sai bạn này thật là vãi cả ruồi
![]()
![]()
Vaj ruoj la j anh Ad oj???
![]()
![]()
rất cảm ơn vì bạn quảng bá thật pro ae dâu vào up upup
![]()
![]()
![]()
Ừm
![]()
![]()
![]()
Super Mod lai fon rui!viet linh tinh kai j the?
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
Mày nói cái gì linh tinh cơ? Tau ko hiểu
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
mình nhớ từng cm ở đey ùi mà .......sao vậy nhỉ
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
hì......... thêm một ng` bạn alf một niềm vui hay 1 rắc rối, nhưng bạn là girl. okmen
![]()
![]()
![]()
Hic. Sao lag thế nhỉ? Mail thì có thông páo có người trả lời. Mà vào chả thấy gì để còn "Quote" chứ. Comment ko thường wa'
![]()
![]()
![]()
Thêm cái đồng sờ hồ nữa nè
![]()
Được sửa bởi Rainbow ngày Sat May 01, 2010 9:20 pm; sửa lần 1.
![]()
![]()
Thuỷ triều cuờng
![]()
![]()
![]()
vãi.........................
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
_________________
I have the “I”, I have the “L”, I have the “O”, I have the “V”, I have the “E”, … so please can I have “U” ?
![]()
![]()
![]()
chị thủy ơi, cứu em với , em bị oan , em bị oan ![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
Mà aj thế nhj???
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
Thằng k0n nha Mjnh Chính vao đây tao pảo!
![]()
![]()
hic hic Lâm Đồng xa tít xa mù ak
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
Rainbow:Vũ Bích Thuỷ
![]()
|» |
»
»
»
»

X-Content-Type-Options: nosniff

P3P: CP="IDC DSP COR ADM DEVi TAIi PSA PSD IVAi IVDi CONi HIS OUR IND CNT"

Cache-Control: no-cache

Vary: User-Agent

X-XSS-Protection: 1; mode=block

Content-Type: text/html; charset=utf-8


text:
Về chúng tôi – An Bảo Khang
Về chúng tôi – An Bảo Khang
Là một Công ty trẻ năng động được sáng lập và điều hành bởi những thành viên đam mê kiến tạo, tận tâm vì chất lượng dịch vụ, cháy bỏng và khát khao vươn lên để làm hài lòng khách hàng, Cty cổ phần An Bảo Khang xây dựng triết lý làm việc vì lợi ích khách hàng và phát triển bền vững trong lĩnh vực thiết kế và xây dựng công trình. Chắt lọc những kinh nghiệm của nhiều chuyên gia để tạo ra những sản phẩm chất lượng và thẩm mỹ nhất.
Với kinh nghiệm và kiến thức rộng có của các chuyên gia thiết kế nhà và xây dựng các loại công trình chúng tôi luôn tự hào vì luôn tạo ra những công trình cốt lõi có thẩm mỹ và độ bền vĩnh cửu.
An Bảo Khang luôn hướng tới tổ ấm tương lai của mọi qúy khách hàng, bằng sự tận tâm nhất có thể chúng tôi sẽ làm hài lòng từng khách hàng khó tính nhất. “Sự hài lòng của quý khach là thành công lớn với chúng tôi”.
Tham khảo công trình thiết kế nhà đẹp của An Bảo Khang
“An Bảo Khang niềm tin cho mọi nhà”.

markdown:
# Về chúng tôi – An Bảo Khang
[Trang chủ   ](http://anbaokhang.com/) [»   Về chúng tôi – An Bảo Khang](#)
## Về chúng tôi – An Bảo Khang
Là một Công ty trẻ năng động được sáng lập và điều hành bởi những thành viên đam mê kiến tạo, tận tâm vì chất lượng dịch vụ, cháy bỏng và khát khao vươn lên để làm hài lòng khách hàng, Cty cổ phần
**An Bảo Khang** xây dựng triết lý làm việc vì lợi ích khách hàng và phát triển bền vững trong lĩnh vực thiết kế và xây dựng công trình. Chắt lọc những kinh nghiệm của nhiều chuyên gia để tạo ra những sản phẩm chất lượng và thẩm mỹ nhất.
Với kinh nghiệm và kiến thức rộng có của các chuyên gia thiết kế nhà và xây dựng các loại công trình chúng tôi luôn tự hào vì luôn tạo ra những công trình cốt lõi có thẩm mỹ và độ bền vĩnh cửu.
**An Bảo Khang** luôn hướng tới tổ ấm tương lai của mọi qúy khách hàng, bằng sự tận tâm nhất có thể chúng tôi sẽ làm hài lòng từng khách hàng khó tính nhất. **“Sự hài lòng của quý khach là thành công lớn với chúng tôi”.**
Tham khảo công trình thiết kế nhà đẹp của
**An Bảo Khang** **“An Bảo Khang niềm tin cho mọi nhà”.**

WARC-Identified-Payload-Type: text/html

Content-Type: text/html; charset=UTF-8

Link: <http://anbaokhang.com/wp-json/>; rel="https://api.w.org/", <http://anbaokhang.com/?p=2>; rel=shortlink


text: Tử vi hàng ngày Xem tử vi thứ Năm ngày 11/1/2018 của 12 Cung hoàng đạo 10 Tháng Một, 201822 Tháng Hai, 2018 Tư Tồn Phỉ Ngã thu nam cua ban 11/1/2018, tu vi 11/1, tu vi ngay 11/1, xem tu vi 11/1, xem tu vi 11/1/2018, xem tu vi ngay 11/1, xem tu vi ngay 11/1/2018, xem tu vi thu nam ngay 11/1/2018 “…Sự thay đổi sẽ có giá trị vô cùng lớn với Song Tử trong ngày hôm nay. Nó không chỉ Read more

markdown:
##
[Xem tử vi thứ Năm ngày 11/1/2018 của 12 Cung hoàng đạo](http://baihoccuocsong.net/xem-tu-vi-thu-nam-ngay-11-1-2018-cua-12-cung-hoang-dao.html)
“…Sự thay đổi sẽ có giá trị vô cùng lớn với Song Tử trong ngày hôm nay. Nó không chỉ
[Read more](http://baihoccuocsong.net/xem-tu-vi-thu-nam-ngay-11-1-2018-cua-12-cung-hoang-dao.html)
“…Sự thay đổi sẽ có giá trị vô cùng lớn với Song Tử trong ngày hôm nay. Nó không chỉ

Vary: Cookie

X-Frame-Options: SAMEORIGIN


text:
BIO NANO A&A
CÔNG TY CỔ PHẦN XNK BBU
Trụ sở chính: Số 168 Đường Bùi Thị Xuân, Phường Phạm Ngũ Lão, Quận 1, Tp. Hồ Chí Minh
Chi nhánh phía Bắc: Tầng 03, Số 92 Yết Kiêu, Quận Hai Bà Trưng, Hà Nội
Chi nhanh số 1: Số 14/16C7, Đường Hoàng Hoa Thám, Phường 13, Quận Tân Bình, Tp. Hồ Chí Minh
Tel: 08 6273 3456 Fax: 08 3856 9823
Mã số thuế: 0312539862
0969 232 969 (Zalo, Viber)

markdown:
BIO NANO A&A
CÔNG TY CỔ PHẦN XNK BBU
Trụ sở chính:Số 168 Đường Bùi Thị Xuân, Phường Phạm Ngũ Lão, Quận 1, Tp. Hồ Chí Minh
Chi nhánh phía Bắc: Tầng 03, Số 92 Yết Kiêu, Quận Hai Bà Trưng, Hà Nội
Chi nhanh số 1: Số 14/16C7, Đường Hoàng Hoa Thám, Phường 13, Quận Tân Bình, Tp. Hồ Chí Minh
Tel:08 6273 3456 Fax: 08 3856 9823
Mã số thuế:0312539862
##
0969 232 969 (Zalo, Viber)

Vary: Accept-Encoding,User-Agent


text:
Đăng nhập
NHÀ ĐẤT ĐÀ LẠT | THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN LÂM ĐỒNG.
Trang chủ
Diễn đàn
>
TRUNG TÂM GIAO DỊCH
>
NHÀ ĐẤT ĐÀ LẠT
Chuyên mục trao đổi thông tin bất động sản đà lạt.
Tìm kiếm nhanh theo mục :
All
Cần thuê:
Cho thuê:
Lâm Đồng:
Cần mua:
Cần bán:
Đà Lạt:
Trang 5 của 249 trang
< Trước
1
←
3
4
5
6
7
→
249
Tiếp >
Sort by:
Tiêu đề
Ngày gửi
Trả lời
Đọc
Bài viết cuối ↓
Bán Đất đường Trần Đại Nghĩa, Phường 8, Đà Lạt 346,68m 4,16 tỷ Đ1900
Minh Hy
,
15/3/18 lúc 09:05
Trả lời:
0
Đọc:
4
Minh Hy
15/3/18 lúc 09:05
Cần mua:
Cần thuê đất nông nghiệp
vuhuong1986
,
15/3/18 lúc 09:03
Trả lời:
0
Đọc:
2
vuhuong1986
15/3/18 lúc 09:03
Đà Lạt:
Cần thuê đất nông nghiệp
vuhuong1986
,
15/3/18 lúc 08:53
Trả lời:
0
Đọc:
2
vuhuong1986
15/3/18 lúc 08:53
Cần bán:
ĐẤT CÓ VIEW KQH TÔ HIẾN THÀNH, P3, ĐÀ LẠT 82M2 2018
Ngọc Anh
,
15/3/18 lúc 08:51
Trả lời:
0
Đọc:
18
Ngọc Anh
15/3/18 lúc 08:51
Cần bán:
ĐẤT BIỆT LẬP 12.5TR/M2 ĐƯỜNG BẠCH ĐẰNG P7, ĐÀ LẠT 2018
Ngọc Anh
,
15/3/18 lúc 08:50
Trả lời:
0
Đọc:
13
Ngọc Anh
15/3/18 lúc 08:50
Đà Lạt:
Cần thuê đất nông nghiệp
vuhuong1986
,
15/3/18 lúc 08:42
Trả lời:
0
Đọc:
2
vuhuong1986
15/3/18 lúc 08:42
Cần bán:
ĐẤT 2 MẶT TIỀN 200m2 GIÁ 2.45 TỶ ĐƯỜNG NAM HỒ, P11, ĐÀ LẠT 2018
Ngọc Anh
,
15/3/18 lúc 08:40
Trả lời:
0
Đọc:
15
Ngọc Anh
15/3/18 lúc 08:40
ĐẤT RỘNG 726m2 MẶT TIỀN ĐƯỜNG NGUYÊN TỬ LỰC PHƯỜNG 8, ĐÀ LẠT 2018
Ngọc Anh
,
15/3/18 lúc 08:24
Trả lời:
0
Đọc:
11
Ngọc Anh
15/3/18 lúc 08:24
Đà Lạt:
Bán 01 sào đất nông nghiệp đường Khe sanh giá 850 tr.
Lê Hậu
,
15/3/18 lúc 08:03
Trả lời:
0
Đọc:
42
Lê Hậu
15/3/18 lúc 08:03
Đà Lạt:
Bán nhà ngô quyền
hangducdl
,
15/3/18 lúc 08:03
Trả lời:
0
Đọc:
12
hangducdl
15/3/18 lúc 08:03
Đà Lạt:
8
hangducdl
,
15/3/18 lúc 07:33
Trả lời:
0
Đọc:
2
hangducdl
15/3/18 lúc 07:33
Đà Lạt:
Bán Đất Tặng Nhà 3 Tầng 2 Mặt Tiền Tại Trung Tâm TP. Đà Lạt
bdsnuixanh2
,
15/3/18 lúc 07:33
Trả lời:
0
Đọc:
4
bdsnuixanh2
15/3/18 lúc 07:33
Đà Lạt:
Cần bán nhà
123321
,
15/3/18 lúc 07:33
Trả lời:
0
Đọc:
4
123321
15/3/18 lúc 07:33
Bán Đất đường Trần Đại Nghĩa, Phường 8, Đà Lạt 584,97m 7 tỷ Đ1901
Minh Hy
,
15/3/18 lúc 07:33
Trả lời:
0
Đọc:
4
Minh Hy
15/3/18 lúc 07:33
Bán Nhà đường Trần Phú, Phường 4, Đà Lạt 57,85m 3,6 tỷ N1902
Minh Hy
,
15/3/18 lúc 07:12
Trả lời:
0
Đọc:
3
Minh Hy
15/3/18 lúc 07:12
Đà Lạt:
Cần bán nhà đường Đặng Thái Thân, phường 3, Đà lạt
Hiền Tạ
,
15/3/18 lúc 07:03
Trả lời:
0
Đọc:
5
Hiền Tạ
15/3/18 lúc 07:03
Đà Lạt:
Nha trang city central - Điểm đến hấp dẫn cho nhà đầu tư
Nguyễn Thị Mỹ Thiện
,
15/3/18 lúc 06:43
Trả lời:
0
Đọc:
1
Nguyễn Thị Mỹ Thiện
15/3/18 lúc 06:43
Đà Lạt:
Cần bán đất đẹp đường Nguyễn Trung Trực
Hà nhon
,
15/3/18 lúc 06:43
Trả lời:
0
Đọc:
2
Hà nhon
15/3/18 lúc 06:43
Đà Lạt:
Cần sang lại quán rửa xe
huuhuy49dl
,
15/3/18 lúc 06:29
Trả lời:
0
Đọc:
2
huuhuy49dl
15/3/18 lúc 06:29
Đà Lạt:
Cần bán đất: KQH Tô Hiến Thành, Phường 3, Đà Lạt
Hiền Tạ
,
15/3/18 lúc 04:15
Trả lời:
0
Đọc:
5
Hiền Tạ
15/3/18 lúc 04:15
Hiển thị chủ đề từ 81 đến 100 của 4,977
Tùy chọn hiển thị chủ đề
Xếp chủ đề theo:
Lần gửi bài cuối
Thời gian tạo chủ đề
Tiêu đề (sắp xếp ABC)
Số lượng trả lời
Số lượt xem
Bài viết đầu được yêu thích
Xếp chủ đề kiểu:
Thứ tự giảm dần
Thứ tự tăng dần
Tiền tố:
(Mọi)
Đà Lạt:
Lâm Đồng:
Cần bán:
Cần mua:
Cho thuê:
Cần thuê:
Đang tải...
(Bạn phải Đăng nhập hoặc Đăng ký để đăng bài viết)
Show Ignored Content
Trang 5 của 249 trang
< Trước
1
←
3
4
5
6
7
→
249
Tiếp >
Tên tài khoản hoặc địa chỉ Email:
Bạn đã có tài khoản rồi?
Tích vào đây để đăng ký
Vâng, Mật khẩu của tôi là:
Bạn đã quên mật khẩu?
Duy trì đăng nhập
NHÀ ĐẤT ĐÀ LẠT | THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN LÂM ĐỒNG.
Trang chủ
Diễn đàn
>
TRUNG TÂM GIAO DỊCH
>
Trang chủ
Diễn đàn
Diễn đàn
Liên kết nhanh
Tìm kiếm diễn đàn
Bài viết gần đây
Úp ảnh
Thành viên
Thành viên
Liên kết nhanh
Thành viên tiêu biểu
Đang truy cập
Hoạt động gần đây
New Profile Posts
Menu
Tìm kiếm
Chỉ tìm trong tiêu đề
Được gửi bởi thành viên:
Dãn cách tên bằng dấu phẩy(,).
Mới hơn ngày:
Search this forum only
Hiển thị kết quả dạng Chủ đề
Tìm kiếm hữu ích
Bài viết gần đây
Thêm...

Server: Apache

Cache-control: private, max-age=0


text:
- Hoạt động cuối:
- 9/2/18
- Tham gia ngày:
- 12/12/17
- Bài viết:
- 7
- Đã được thích:
- 0
- Điểm thành tích:
- 1
- Giới tính:
- Nam
- Sinh nhật:
- 7/8/92 (Tuổi: 25)
Chi sẻ trang này
WHATEVER
New Member, Nam, 25
- WHATEVER được nhìn thấy lần cuối:
- 9/2/18
-
- Đang tải...
- Đang tải...
-
Giới thiệu
- Giới tính:
- Nam
- Sinh nhật:
- 7/8/92 (Tuổi: 25)
Tương tác

markdown:
![ WHATEVER](http://bdslamdong.vn/styles/default/xenforo/avatars/avatar_male_l.png)
- Hoạt động cuối:
- 9/2/18
- Tham gia ngày:
- 12/12/17
- Bài viết:
- 7
- Đã được thích:
- 0
- Điểm thành tích:
[1](members/whatever.21/trophies)
- Giới tính:
- Nam
- Sinh nhật:
- 7/8/92 (Tuổi: 25)
### Chi sẻ trang này
# WHATEVER
New Member, Nam, 25
- WHATEVER được nhìn thấy lần cuối:
- 9/2/18
-
- Đang tải...
- Đang tải...
-
### Giới thiệu
- Giới tính:
- Nam
- Sinh nhật:
- 7/8/92 (Tuổi: 25)
### Tương tác


text:
Đón năm mới chắc chắn sẽ có tiệc, có nhiều rượu, có nhiều thức ăn ngon, có những cuộc vui, có những cố gắng, vất vả lo toan... và chắc chắn cũng sẽ có ai đó không may phải chịu đựng sự đau đớn của cơn viêm khớp gout cấp. Trong khi đó, bệnh gout liên quan chặt chẽ đến chế độ ăn uống. Ăn uống điều độ có thể làm giảm bệnh, có thể ngăn ngừa bệnh và ngăn ngừa bệnh tiến triển xấu.
Mặc dù nguyên nhân của rối loạn purine, gây bệnh Gout, hiện chưa rõ, nhiều khả năng là do những rối loạn tại gen, nhưng bệnh Gout đã được coi là một bệnh lý rối loạn chuyển hóa purine ở người, làm tăng tổng hợp acid uric và/hoặc giảm thải acid uric ra ngoài, gây tăng acid uric trong máu, gây thêm một hoặc nhiều biểu hiện sau:
- Viêm một khớp cấp (thường ở ngón chân cái) được gọi là cơn Gout cấp.
- Có các khoảng hoàn toàn khỏi giữa các đợt viêm khớp cấp.
- Xuất hiện các tophy (u cục) ở khớp, quanh khớp, ở vành tai.
- Có sỏi thận (sỏi urate), suy thận mãn.
Ở giai đoạn đầu, bệnh Gout có những đặc điểm lâm sàng khá đặc trưng, đa số dễ nhận biết nếu được chú ý từ đầu:
- Thường gặp ở nam giới (trên 95%), khỏe mạnh, mập mạp.
- Thường bắt đầu vào cuối những năm 30 và đầu những năm 40 của cuộc đời, tuổi bắt đầu làm nên của những người đàn ông thành đạt.
- Khởi bệnh đột ngột bằng một cơn viêm khớp cấp với tính chất: sưng, nóng, đỏ, đau dữ dội, đột ngột ở một khớp làm người bệnh rất đau đớn, không thể đi lại được. Hiện tượng viêm thường không đối xứng và có thể tự khỏi sau 3-7 ngày. Trong giai đoạn cấp có thể kèm các dấu hiệu toàn thân như: sốt cao, lạnh run, đôi khi có dấu màng não (cổ cứng, nôn ói…).
- Bệnh diễn biến từng đợt, giữa các cơn viêm cấp có những giai đoạn các khớp hoàn toàn hết đau, người bệnh tưởng mình khỏi bệnh.
- Ở giai đoạn muộn, biểu hiện viêm ở nhiều khớp cả tay và chân, có thể đối xứng, xuất hiện những u cục ở nhiều nơi đặc biệt quanh các khớp, bệnh diễn biến liên miên không rõ từng đợt, giữa các đợt viêm cấp các khớp vẫn đau nhức, dần dâ gây biến dạng khớp, cứng khớp, teo cơ... hoàn toàn khỏi (những năm đầu).
Nếu chỉ có tăng acid uric máu đơn thuần, không phải là bệnh Gout, đây chỉ là một tình trạng rối loạn chuyển hóa purine, làm tăng acid uric trong máu (trên 7mg% hay trên 420mmol/L) nhưng chưa gây bệnh. Tăng acid uric máu đơn thuần có tỷ lệ khá cao: từ 4- 14% dân số (tùy từng dân tộc, từng quốc gia). Tình trạng này có thể xuất hiện rất sớm, ngay lúc dậy thì. Đa số trường hợp, tình trạng này hoàn toàn không gây triệu chứng gì, thường chỉ được tình cờ phát hiện khi làm xét nghiệm.
Tăng acid uric máu được coi là yếu tố nguy cơ quan trọng nhất của bệnh Gout. Lượng acid uric máu càng cao, càng nhiều khả năng trở thành bệnh Gout.
Khoảng 5-10 % số người có tăng acid uric máu sẽ trở thành bệnh nhân Gout vào cuối thập niên thứ 3 trở đi (> 35 tuổi).
Trên nhóm người có tăng acid uric máu, việc ăn nhiều thức ăn giàu purine sẽ làm tăng thêm tình trạng tăng acid uric máu sẵn có, thúc đẩy họ trở thành bệnh nhân Gout, làm nhanh tái phát các cơn Gout, khó kiểm soát bệnh và sớm trở thành Gout mạn.
Việc uống nhiều rượu, rượu mạnh sẽ không những góp phần làm tăng thêm acid uric máu mà còn làm cho acid uric dễ dàng bị lắng đọng tại tổ chức, gây cơn
Gout cấp, gây sỏi thận… Uống nhiều rượu còn ảnh hưởng tới gan, thận, dạ dày… tới các bệnh lý đi kèm như: tim mạch, huyết áp, rối loạn lipid máu.
Các yếu tố này vừa là các yếu tố nguy cơ, vừa là các bệnh lý thường đi kèm với bệnh Gout. Nếu không được kiểm soát tốt, các yếu tố này gây ảnh hưởng xấu tới bệnh và ngược lại nếu các yếu tố này được điều chỉnh tốt sẽ góp phần làm bệnh Gout dễ điều trị hơn.
>>> TÌM HIỂU THÊM: Nồng độ axit uric
Trong vài thập niên gần đây, số lượng bệnh nhân Gout gia tăng rất nhanh trên toàn thế giới. Cùng với sự thay đổi về kinh tế - xã hội, mô hình bệnh tật của nước ta đã có những thay đổi sâu sắc. Cũng như nhiều bệnh lý chuyển hóa khác (đái tháo đường, rối loạn lipid máu, béo phì…) bệnh Gout đã trở nên rất thường gặp trong thực tế lâm sàng. Mới đây, tại Hội nghị Thấp khớp học châu Âu ở Paris tháng 6/2008, tác giả Roddy. E và cộng sự đã nêu ra những nguyên nhân chính làm bệnh Gout gia tăng trên toàn thế giới, điều này cũng hoàn toàn phù hợp với sự thay đổi đáng kể về lối sống và các điều kiện kinh tế xã hội của nước ta hiện nay:
- Tăng tiêu thụ bia và rượu trong cộng đồng.
- Tăng sử dụng thiazide và liều nhỏ aspirin cho các bệnh lý tim mạch.
- Tăng sử dụng các thức ăn giàu purine.
- Gia tăng các bệnh lý chuyển hóa (đái tháo đường, rối loạn lipid máu, tăng huyết áp…) và béo phì.
- Gia tăng tuổi thọ, tăng tỷ lệ người trên 65 tuổi trong cộng đồng (người ta nhận thấy, có mối liên quan giữa sự lắng đọng các tinh thể urate và sụn khớp bị thoái hóa, vì vậy nguy cơ bị bệnh sẽ gia tăng theo tuổi).
- Gia tăng và kéo dài thời gian sống của các bệnh nhân suy thận mãn.
Không ăn phủ tạng động vật.
Không uống nhiều rượu mạnh. Không ăn các thức ăn chứa nhiều purine như: phủ tạng động vật: tim, gan, thận, lá lách, óc…, hột vịt, gà lộn, trứng cá, cá trích, cá đối, cá mòi. Không ăn mỡ động vật, không ăn đường.
Hạn chế protid (
Không ăn nhiều (vừa phải, điều độ) đồ biển (tôm, cua…).
Không ăn nhiều (vừa phải, điều độ) các loại đậu hạt, măng tây.
Không ăn nhiều (vừa phải, điều độ) chocolate, cacao, trà, cà phê.
Các loại rau xanh, trái cây tươi.
Uống nhiều nước, nước khoáng có bicarbonate, nước sắc lá xakê.
Các loại ngũ cốc.
Sữa, trứng.
Chế độ sinh hoạt
Chống béo phì.
Tăng cường vận động.
Tránh stress, tránh gắng sức, tránh lạnh đột ngột…
Chế độ ăn uống có thay thế được thuốc không?
Đối với bệnh Gout
Trong đa số trường hợp, chế độ ăn uống góp phần điều trị cho bệnh Gout và các bệnh kèm theo (cao huyết áp, đái tháo đường, rối loạn lipid máu…) chứ không thể thay được thuốc. Thực hiện tốt chế độ ăn uống có thể giảm bớt số lượng thuốc, số loại thuốc cần dùng, giảm bớt các hậu quả xấu của bệnh.
Chế độ ăn uống được sử dụng để thay thế thuốc trong một số ít trường hợp, người bệnh không dùng được các thuốc làm hạ acid uric (dị ứng thuốc, suy thận, suy gan…).
BÀI VIẾT HỮU ÍCH: Yếu sinh lý do bệnh gút
Chế độ ăn uống và chế độ sinh hoạt sẽ giúp phòng ngừa bệnh Gout, làm giảm số người trở thành bệnh nhân Gout.
Như vậy, chế độ ăn uống không thể thay thế được các thuốc điều trị bệnh Gout, nhưng có một vai trò quan trọng trong điều trị, góp phần làm bệnh Gout và các bệnh kèm theo dễ kiểm soát hơn, giảm bớt liều thuốc phải dùng, giảm bớt số thuốc phải dùng. Chế độ ăn uống càng quan trọng hơn khi người bệnh bị dị ứng với các thuốc làm giảm acid uric máu, hoặc vì một lý do nào đó không sử dụng được các thuốc này. Chế độ ăn uống còn là biện pháp chính, không thể thiếu được trong việc phòng ngừa bệnh Gout cho các đối tượng có tăng acid uric máu đơn thuần.
Các bệnh rối loạn chuyển hóa ở người thường đi kèm với nhau, ngày càng gia tăng và đang là một hiểm họa lớn cho loài người trong thế kỷ 21. Hội chứng chuyển hóa kinh điển gồm 4 biểu hiện: béo phì, cao huyết áp, đái tháo đường, rối loạn lipid máu. Nay thêm một biển hiện thứ 5 là tăng acid uric máu, nói cách khách, các bệnh nhân béo phì, cao huyết áp, bệnh mạch vành... rất dễ bị gout và ngược lại, bệnh nhân gout thường mắc bệnh các bệnh béo phì, xơ mỡ động mạch, rối loạn lipid máu, đái tháo đường, cao huyết áp, bệnh mạch vành.
>>> ĐỌC THÊM: Tầm soát acid uric không khó
TS.BS. Lê Anh Thư(SK&ĐS)

markdown:
*Đón năm mới chắc chắn sẽ có tiệc, có nhiều rượu, có nhiều thức ăn ngon, có những cuộc vui, có những cố gắng, vất vả lo toan... và chắc chắn cũng sẽ có ai đó không may phải chịu đựng sự đau đớn của cơn viêm khớp gout cấp. Trong khi đó, bệnh gout liên quan chặt chẽ đến chế độ ăn uống. Ăn uống điều độ có thể làm giảm bệnh, có thể ngăn ngừa bệnh và ngăn ngừa bệnh tiến triển xấu.*
Mặc dù nguyên nhân của rối loạn purine, gây bệnh Gout, hiện chưa rõ, nhiều khả năng là do những rối loạn tại gen, nhưng bệnh Gout đã được coi là một bệnh lý rối loạn chuyển hóa purine ở người, làm tăng tổng hợp acid uric và/hoặc
** ra ngoài, gây tăng acid uric trong máu, gây thêm một hoặc nhiều biểu hiện sau: giảm thải acid uric**
- Viêm một khớp cấp (thường ở ngón chân cái) được gọi là cơn Gout cấp.
- Có các khoảng hoàn toàn khỏi giữa các đợt viêm khớp cấp.
- Xuất hiện các tophy (u cục) ở khớp, quanh khớp, ở vành tai.
- Có sỏi thận (sỏi urate), suy thận mãn.
Ở giai đoạn đầu, bệnh Gout có những đặc điểm lâm sàng khá đặc trưng, đa số dễ nhận biết nếu được chú ý từ đầu:
- Thường gặp ở nam giới (trên 95%), khỏe mạnh, mập mạp.
- Thường bắt đầu vào cuối những năm 30 và đầu những năm 40 của cuộc đời, tuổi bắt đầu làm nên của những người đàn ông thành đạt.
- Khởi bệnh đột ngột bằng một cơn viêm khớp cấp với tính chất: sưng, nóng, đỏ, đau dữ dội, đột ngột ở một khớp làm người bệnh rất đau đớn, không thể đi lại được. Hiện tượng viêm thường không đối xứng và có thể tự khỏi sau 3-7 ngày. Trong giai đoạn cấp có thể kèm các dấu hiệu toàn thân như: sốt cao, lạnh run, đôi khi có dấu màng não (cổ cứng, nôn ói…).
- Bệnh diễn biến từng đợt, giữa các cơn viêm cấp có những giai đoạn các khớp hoàn toàn hết đau, người bệnh tưởng mình khỏi bệnh.
- Ở giai đoạn muộn, biểu hiện viêm ở nhiều khớp cả tay và chân, có thể đối xứng, xuất hiện những u cục ở nhiều nơi đặc biệt quanh các khớp, bệnh diễn biến liên miên không rõ từng đợt, giữa các đợt viêm cấp các khớp vẫn đau nhức, dần dâ gây biến dạng khớp, cứng khớp, teo cơ... hoàn toàn khỏi (những năm đầu).
Nếu chỉ có tăng acid uric máu đơn thuần, không phải là bệnh Gout, đây chỉ là một tình trạng rối loạn chuyển hóa purine, làm tăng acid uric trong máu (trên 7mg% hay trên 420mmol/L) nhưng chưa gây bệnh. Tăng acid uric máu đơn thuần có tỷ lệ khá cao: từ 4- 14% dân số (tùy từng dân tộc, từng quốc gia). Tình trạng này có thể xuất hiện rất sớm, ngay lúc dậy thì. Đa số trường hợp, tình trạng này hoàn toàn không gây triệu chứng gì, thường chỉ được tình cờ phát hiện khi làm xét nghiệm.
Tăng acid uric máu được coi là yếu tố nguy cơ quan trọng nhất của bệnh Gout. Lượng acid uric máu càng cao, càng nhiều khả năng trở thành bệnh Gout.
Khoảng 5-10 % số người có
** sẽ trở thành bệnh nhân Gout vào cuối thập niên thứ 3 trở đi (> 35 tuổi). tăng acid uric máu**
Trên nhóm người có tăng acid uric máu, việc ăn nhiều thức ăn giàu purine sẽ làm tăng thêm tình trạng tăng acid uric máu sẵn có, thúc đẩy họ trở thành bệnh nhân Gout, làm nhanh tái phát các cơn Gout, khó kiểm soát bệnh và sớm trở thành Gout mạn.
Việc uống nhiều rượu, rượu mạnh sẽ không những góp phần làm tăng thêm acid uric máu mà còn làm cho acid uric dễ dàng bị lắng đọng tại tổ chức, gây cơn
Gout cấp, gây sỏi thận… Uống nhiều rượu còn ảnh hưởng tới gan, thận, dạ dày… tới các bệnh lý đi kèm như: tim mạch, huyết áp, rối loạn lipid máu.
Các yếu tố này vừa là các yếu tố nguy cơ, vừa là các bệnh lý thường đi kèm với bệnh Gout. Nếu không được kiểm soát tốt, các yếu tố này gây ảnh hưởng xấu tới bệnh và ngược lại nếu các yếu tố này được điều chỉnh tốt sẽ góp phần làm bệnh Gout dễ điều trị hơn.
>>> TÌM HIỂU THÊM:
[Nồng độ axit uric](http://hoangtiendan.com.vn/lieu-co-cach-nao-giam-nong-do-axit-uric-trong-mau-nhanh-va-hieu-qua)
Trong vài thập niên gần đây, số lượng bệnh nhân Gout gia tăng rất nhanh trên toàn thế giới. Cùng với sự thay đổi về kinh tế - xã hội, mô hình bệnh tật của nước ta đã có những thay đổi sâu sắc. Cũng như nhiều bệnh lý chuyển hóa khác (đái tháo đường, rối loạn lipid máu, béo phì…) bệnh Gout đã trở nên rất thường gặp trong thực tế lâm sàng. Mới đây, tại Hội nghị Thấp khớp học châu Âu ở Paris tháng 6/2008, tác giả Roddy. E và cộng sự đã nêu ra những nguyên nhân chính làm bệnh Gout gia tăng trên toàn thế giới, điều này cũng hoàn toàn phù hợp với sự thay đổi đáng kể về lối sống và các điều kiện kinh tế xã hội của nước ta hiện nay:
- Tăng tiêu thụ bia và rượu trong cộng đồng.
- Tăng sử dụng thiazide và liều nhỏ aspirin cho các bệnh lý tim mạch.
- Tăng sử dụng các thức ăn giàu purine.
- Gia tăng các bệnh lý chuyển hóa (đái tháo đường, rối loạn lipid máu, tăng huyết áp…) và béo phì.
- Gia tăng tuổi thọ, tăng tỷ lệ người trên 65 tuổi trong cộng đồng (người ta nhận thấy, có mối liên quan giữa sự lắng đọng các tinh thể urate và sụn khớp bị thoái hóa, vì vậy nguy cơ bị bệnh sẽ gia tăng theo tuổi).
- Gia tăng và kéo dài thời gian sống của các bệnh nhân suy thận mãn.
Không ăn phủ tạng động vật.
Không uống nhiều rượu mạnh. Không ăn các thức ăn chứa nhiều purine như: phủ tạng động vật: tim, gan, thận, lá lách, óc…, hột vịt, gà lộn, trứng cá, cá trích, cá đối, cá mòi. Không ăn mỡ động vật, không ăn đường.
Hạn chế protid (
Không ăn nhiều (vừa phải, điều độ) đồ biển (tôm, cua…).
Không ăn nhiều (vừa phải, điều độ) các loại đậu hạt, măng tây.
Không ăn nhiều (vừa phải, điều độ) chocolate, cacao, trà, cà phê.
Các loại rau xanh, trái cây tươi.
Uống nhiều nước, nước khoáng có bicarbonate, nước sắc lá xakê.
Các loại ngũ cốc.
Sữa, trứng.
Chế độ sinh hoạt
Chống béo phì.
Tăng cường vận động.
Tránh stress, tránh gắng sức, tránh lạnh đột ngột…
Chế độ ăn uống có thay thế được thuốc không?
Đối với bệnh Gout
Trong đa số trường hợp, chế độ ăn uống góp phần điều trị cho bệnh Gout và các bệnh kèm theo (cao huyết áp, đái tháo đường, rối loạn lipid máu…) chứ không thể thay được thuốc. Thực hiện tốt chế độ ăn uống có thể giảm bớt số lượng thuốc, số loại thuốc cần dùng, giảm bớt các hậu quả xấu của bệnh.
Chế độ ăn uống được sử dụng để thay thế thuốc trong một số ít trường hợp, người bệnh không dùng được các thuốc làm hạ acid uric (dị ứng thuốc, suy thận, suy gan…).
BÀI VIẾT HỮU ÍCH:
[Yếu sinh lý do bệnh gút](http://hoangtiendan.com.vn/vi-sao-benh-gout-gay-suy-giam-sinh-ly)
Chế độ ăn uống và chế độ sinh hoạt sẽ giúp phòng ngừa bệnh Gout, làm giảm số người trở thành bệnh nhân Gout.
Như vậy, chế độ ăn uống không thể thay thế được các
**thuốc điều trị bệnh Gout**, nhưng có một vai trò quan trọng trong điều trị, góp phần làm bệnh Gout và các bệnh kèm theo dễ kiểm soát hơn, giảm bớt liều thuốc phải dùng, giảm bớt số thuốc phải dùng. Chế độ ăn uống càng quan trọng hơn khi người bệnh bị dị ứng với các thuốc làm giảm acid uric máu, hoặc vì một lý do nào đó không sử dụng được các thuốc này. Chế độ ăn uống còn là biện pháp chính, không thể thiếu được trong việc phòng ngừa bệnh Gout cho các đối tượng có tăng acid uric máu đơn thuần.
Các bệnh rối loạn chuyển hóa ở người thường đi kèm với nhau, ngày càng gia tăng và đang là một hiểm họa lớn cho loài người trong thế kỷ 21. Hội chứng chuyển hóa kinh điển gồm 4 biểu hiện: béo phì, cao huyết áp, đái tháo đường, rối loạn lipid máu. Nay thêm một biển hiện thứ 5 là tăng acid uric máu, nói cách khách, các bệnh nhân béo phì, cao huyết áp, bệnh mạch vành... rất dễ bị gout và ngược lại, bệnh nhân gout thường mắc bệnh các bệnh béo phì, xơ mỡ động mạch, rối loạn lipid máu, đái tháo đường, cao huyết áp, bệnh mạch vành.
>>> ĐỌC THÊM:
[Tầm soát acid uric không khó](../../tam-soat-acid-uric-khong-kho)
TS.BS. Lê Anh Thư(SK&ĐS)

Cache-Control: private, must-revalidate


text:
Phòng khám Phụ Khoa Thành Đức xin gửi lời chào trân trọng đến quý khách, các bệnh nhân đã tín nhiệm sử dụng dịch vụ khám chữa bệnh của chúng tôi.
Phòng khám Phụ Khoa Thành Đức Hà Nội là phòng khám chuyên điều trị các bệnh Phụ Khoa. Là một phòng khám rất có uy tín và danh tiếng hiện nay. Phòng khám luôn áp dụng những thành quả khoa học kỹ thuật tiên tiến nhất hiện nay ở trong nước cũng như trên thế giới, làm cho trình độ kỹ thuật chẩn đoán lâm sàng, điều trị cũng như những nghiên cứu y học không ngừng tiến bộ cùng với sự phát triển của thế giới, làm cho chất lượng khám chữa bệnh được nâng cao hơn, để người bệnh luôn nhận được những dịch vụ y tế tốt nhất. Phòng khám Phụ Khoa Thành Đức Hà Nội trên cơ sở cung cấp những dịch vụ cơ bản cho người dân còn tập trung phát huy tối đa những ưu thế của mình trên các lĩnh vực khám chữa bệnh.
Phòng khám đã thu hút được rất nhiều nhân viên kỹ thuật ưu tú xuất sắc, làm chất lượng khám chữa bệnh càng được nâng cao hơn rất nhiều. Khoa phụ sản căn cứ vào đặc điểm của chị em phụ nữ đã đưa vào sử dụng thiết bị “Dao LEEP”của Mỹ để điều trị các bệnh cổ tử cung.
Chất lượng phục vụ chính là sự thể hiện của trình độ y tế
Phòng khám Phụ Khoa Thành Đức quyết đưa chất lượng dịch vụ y tế lên một tầng cao mới, để đảm bảo quyền riêng tư cá nhân cho bệnh nhân, phòng khám đã thực hiện chính sách một phòng một bệnh nhân.
Hiệu quả điều trị quyết định sự sinh tồn của phòng khám
Dịch vụ điều trị tích hợp giữa các yếu tố xâm lấn tối thiểu, không gây đau đớn có độ an toàn cao mang lại cho người bệnh dịch vụ y tế có tính bảo đảm cao.
Tính trung thực là cảnh giới phát triển cao nhất của một bệnh viện, phòng khám
Phòng khám Phụ Khoa Thành Đức luôn cung cấp những phương pháp điều trị hữu hiệu,an toàn và hoàn toàn mới mẻ bằng liệu pháp xâm lấn tối thiểu, không gây đau đớn cho bệnh nhân, đồng thời hợp tác với các tổ chức y tế khác để tiến hành tổng kết những nghiên cứa học thuật.
Y đức-Tài đức vẹn toàn
Tất cả nhân viên y tế đều kiên trì tuân theo tôn chỉ “lấy bệnh nhân làm trung tâm”, kiên trì theo đuổi tiêu chuẩn dịch vụ “bệnh nhân là số 1, trách nhiệm lá số 1,dịch vụ là số 1,” đơn giản hóa thủ tục hành chính,nâng cao chất lượng phục vụ, nhận được sự tán dương của người bệnh.
Bác sỹ-Xứng danh nghề nghiệp
Có tay nghề cao, tích lũy kinh nghiệm hàng chục năm trong lĩnh vực thăm khám sức khỏe
Giá cả-Công khai minh bạch
Để mỗi bệnh nhân khi tới phòng khám đều được rõ ràng và yên tâm điều trị,các bác sỹ sẽ căn cứ vào tình hình của bệnh nhân để đưa ra phác đồ điều trị với mức giá thấp nhất nhưng vẫn đạt hiểu quả tốt nhất cho bệnh nhân.
Khám chữa bệnh - phù hợp tiêu chuẩn
Là một phòng khám chuyên nghiệp,luôn không ngừng tăng cường nguồn lực và công nghệ, đồng thời luôn nhận được sự hoan nghênh của các tầng lớp trong xã hội.
-----------------------------------------------
Phòng Khám Phụ Khoa Thành Đức
Website: www.benhvienphukhoa.com
Địa chỉ: Số 5 Khuất Duy Tiến - Thanh Xuân - Hà Nội
Điện thoại: 04.668.212.68 | Di động: 01662.285.888 | Email: pkthanhduc@gmail.com

markdown:
** Phụ Khoa Thành Đức xin gửi lời chào trân trọng đến quý khách, các bệnh nhân đã tín nhiệm sử dụng dịch vụ khám chữa bệnh của chúng tôi.** ** Thành Đức Hà Nội là phòng khám chuyên điều trị các bệnh Phụ Khoa. Là một phòng khám rất có uy tín và danh tiếng hiện nay. Phòng khám luôn áp dụng những thành quả khoa học kỹ thuật tiên tiến nhất hiện nay ở trong nước cũng như trên thế giới, làm cho trình độ kỹ thuật chẩn đoán lâm sàng, điều trị cũng như những nghiên cứu y học không ngừng tiến bộ cùng với sự phát triển của thế giới, làm cho chất lượng khám chữa bệnh được nâng cao hơn, để người bệnh luôn nhận được những dịch vụ y tế tốt nhất. Phòng khám Phụ Khoa Thành Đức Hà Nội trên cơ sở cung cấp những dịch vụ cơ bản cho người dân còn tập trung phát huy tối đa những ưu thế của mình trên các lĩnh vực khám chữa bệnh.**
Phòng khám đã thu hút được rất nhiều nhân viên kỹ thuật ưu tú xuất sắc, làm chất lượng khám chữa bệnh càng được nâng cao hơn rất nhiều. Khoa phụ sản căn cứ vào đặc điểm của chị em phụ nữ đã đưa vào sử dụng thiết bị “Dao LEEP”của Mỹ để điều trị các bệnh cổ tử cung.
**Chất lượng phục vụ chính là sự thể hiện của trình độ y tế**
Phòng khám Phụ Khoa Thành Đức quyết đưa chất lượng dịch vụ y tế lên một tầng cao mới, để đảm bảo quyền riêng tư cá nhân cho bệnh nhân, phòng khám đã thực hiện chính sách một phòng một bệnh nhân.
**Hiệu quả điều trị quyết định sự sinh tồn của phòng khám**
Dịch vụ điều trị tích hợp giữa các yếu tố xâm lấn tối thiểu, không gây đau đớn có độ an toàn cao mang lại cho người bệnh dịch vụ y tế có tính bảo đảm cao.
**Tính trung thực là cảnh giới phát triển cao nhất của một bệnh viện, phòng khám**
Phòng khám Phụ Khoa Thành Đức luôn cung cấp những phương pháp điều trị hữu hiệu,an toàn và hoàn toàn mới mẻ bằng liệu pháp xâm lấn tối thiểu, không gây đau đớn cho bệnh nhân, đồng thời hợp tác với các tổ chức y tế khác để tiến hành tổng kết những nghiên cứa học thuật.
**Y đức-Tài đức vẹn toàn**
Tất cả nhân viên y tế đều kiên trì tuân theo tôn chỉ “lấy bệnh nhân làm trung tâm”, kiên trì theo đuổi tiêu chuẩn dịch vụ “bệnh nhân là số 1, trách nhiệm lá số 1,dịch vụ là số 1,” đơn giản hóa thủ tục hành chính,nâng cao chất lượng phục vụ, nhận được sự tán dương của người bệnh.
**Bác sỹ-Xứng danh nghề nghiệp**
Có tay nghề cao, tích lũy kinh nghiệm hàng chục năm trong lĩnh vực thăm khám sức khỏe
**Giá cả-Công khai minh bạch**
Để mỗi bệnh nhân khi tới phòng khám đều được rõ ràng và yên tâm điều trị,các bác sỹ sẽ căn cứ vào tình hình của bệnh nhân để đưa ra phác đồ điều trị với mức giá thấp nhất nhưng vẫn đạt hiểu quả tốt nhất cho bệnh nhân.
**Khám chữa bệnh - phù hợp tiêu chuẩn**
Là một phòng khám chuyên nghiệp,luôn không ngừng tăng cường nguồn lực và công nghệ, đồng thời luôn nhận được sự hoan nghênh của các tầng lớp trong xã hội.
-----------------------------------------------
**Phòng Khám Phụ Khoa Thành Đức**
**Website: www.benhvienphukhoa.com**
**Địa chỉ: Số 5 Khuất Duy Tiến - Thanh Xuân - Hà Nội**
**Điện thoại: 04.668.212.68 | Di động: 01662.285.888 | Email: pkthanhduc@gmail.com**

Pragma: nocache


text:
Phim truyện 7 giờ 00 :
Nợ tình
Phim truyện VN 7 giờ 45 :
Tỷ phú tưng
Phim truyện 11 giờ :
Chuyện của Ren
Phim truyện 12 giờ :
Quí phu nhân
Phim truyện 14 giờ :
Tân thần điêu đại hiệp
Phim truyện VN 16 giờ :
Sỏi đá cũng biết yêu
Phim truyện 18 giờ :
Vương giả Thanh Phong
Phim truyện 20 giờ 40 :
Thiên thần báo thù
Phim truyện VN 21 giờ 30 :
Hợp đồng scandal
Phát biểu khai mạc, Chủ tịch Đại hội đồng LHQ Miroslav Lajčák nhận định, một trong những thách thức to lớn thế giới đang phải đối mặt kể từ thời Chiến tranh lạnh là khủng hoảng vũ khí hạt nhân (VKHN), kêu gọi các nước tăng cường cam kết chính trị nhằm thúc đẩy các nỗ lực giải trừ quân bị (GTQB) và chống phổ biến trên cơ sở Hiệp ước cấm VKHN.
Chủ tịch Miroslav Lajčák cho rằng những tiến bộ trong chương trình nghị sự về GTQB sẽ hỗ trợ đắc lực giúp LHQ đạt được những mục tiêu khác như phát triển bền vững, cứu trợ nhân đạo và bình đẳng giới.
Đại diện cấp cao về các vấn đề GTQB Izumi Nakamitsu khẳng định vai trò quan trọng của GTQB, bao gồm giải trừ hoàn toàn VKHN, trong việc duy trì hoà bình, an ninh quốc tế và đóng góp vào phát triển chung, nhấn mạnh vai trò của các biện pháp xây dựng lòng tin và đối thoại giữa các bên liên quan.
Trong phát biểu, đa số các nước chia sẻ quan điểm trên, nhấn mạnh sự cần thiết thúc đẩy các khu vực phi VKHN, tăng cường các cơ chế quốc tế kiểm soát VKHN và các loại vũ khí hủy diệt hàng loạt và kêu gọi các nước tham gia các điều ước, thỏa thuận quốc tế liên quan về GTQB và chống phổ biến, trong đó có Hiệp ước cấm VKHN và Công ước cấm thử hạt nhân toàn diện.
Đại diện các khu vực, tổ chức, trong đó có Phong trào Không liên kết và ASEAN, bày tỏ quan ngại trước sự gia tăng sử dụng và phát triển VKHN và tiến trình GTQB trì trệ của các nước sở hữu VKHN; khẳng định quyền chính đáng của mỗi quốc gia trong việc nghiên cứu, phát triển, sản xuất và sử dụng năng lượng hạt nhân vì mục đích hòa bình.
Phát biểu tại phiên thảo luận, Đại sứ Nguyễn Phương Nga, Trưởng Phái đoàn Thường trực Việt Nam tại LHQ đã khẳng định lập trường nhất quán của Việt Nam về GTQB và chống phổ biến, đề cao chủ nghĩa đa phương trên cơ sở tôn trọng luật pháp quốc tế và Hiến chương LHQ, coi đó là nguyên tắc quan trọng trong đàm phán và là cách tiếp cận hiệu quả giúp xây dựng lòng tin trong giải quyết các vấn đề quốc tế.
Đại sứ Nguyễn Phương Nga cũng cảm ơn, đánh giá cao và mong tiếp tục nhận được sự ủng hộ, hỗ trợ quý báu của cộng đồng quốc tế đã và đang giúp Việt Nam triển khai hiệu quả Chương trình hành động quốc gia khắc phục hậu quả bom mìn sau chiến tranh giai đoạn 2010-2025, nhất là trong lĩnh vực rà phá bom mìn và hỗ trợ nạn nhân.
Kỳ họp của Ủy ban 1 dự kiến kéo dài đến đầu tháng 11 và sẽ thảo luận nhiều đề mục về các vấn đề quan trọng như: Giải trừ và chống phổ biến VKHN, cải tổ bộ máy giải trừ quân bị, tăng cường an ninh quốc tế, bảo đảm an ninh an toàn ngoài khoảng không vũ trụ.
BNG
Thứ bảy - 17/03/2018
06h00: Thời sự BTV
06h30: Truyền hình thực tế: Vượt lên chính mình (Tập 6)
07h00: Phim truyện: Tử thần ngọt ngào (T.16)
07h45: Phim truyện VN: Bản lĩnh công tử (T.18)
08h30: Khám phá thế giới
09h00: Tạp chí tuổi thơ
09h20: Phim tài liệu
10h00: Quốc phòng toàn dân Bình Định: Trung đoàn 739 sẵn sàng cho mùa huấn luyện chiến sĩ mới
10h20: : Hộp thư truyền hình
10h35: Vần thơ quê hương: Nhà thơ Nguyễn Thường Kham với “ Lục bát tình quê” (25’)
11h00: Phim truyện VN: Mắt lụa (T.4)
11h45: Thời sự BTV
12h00: Bản tin thị trường
12h10: Phim truyện: Canh bạc hoàng gia (T.12)
13h00: Phim hoạt hình
13h30: Khám phá thế giới
14h00: Phim truyện: Quí phu nhân (T.43+44)
15h30: Ca nhạc
16h00: Phim truyện Việt Nam: Nhà chung (T.28)
16h45: Khám phá thế giới
17h30: Phim tài liệu
18h00: Phim truyện: Họa bì (T.37)
19h00: Tiếp sóng Bản tin Thời sự của Đài THVN
19h50: Thời sự BTV
20h15: Phóng sự: Vì một Bình Định: Dân giàu – tỉnh mạnh
20h30: Phim truyện: Hậu duệ mặt trời (T.8)
21h15: Bản tin thị trường
21h25: Phim truyện VN: Con nhà giàu (T.11)
22h10: Thời sự BTV
22h35: Ca nhạc