text:
Kính gửi: Ủy ban Thường vụ Quốc hội
Thực hiện Nghị quyết số 11/2007/QH12 ngày 21/11/2007 của Quốc hội về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội nhiệm kỳ khóa XII (2007-2011) và Nghị quyết số 07/2007/QH12 ngày 12/11/2007 của Quốc hội về Kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội năm 2008, Chính phủ đã giao Bộ Tư pháp chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng nghiên cứu, xây dựng Dự án Luật Đăng ký bất động sản. Chính phủ kính trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội Dự án Luật Đăng ký bất động sản như sau:
I. SỰ CẦN THIẾT BAN HÀNH LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN
1. Việc ban hành Luật Đăng ký bất động sản xuất phát từ sự cần thiết phải thể chế hóa chủ trương, đường lối của Đảng về xây dựng thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nêu trong Báo cáo về phương hướng, nhiệm vụ phát triển kinh tế – xã hội 05 năm 2006 – 2010 tại Đại hội Đảng lần thứ X: “Tăng cường các biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch không theo quy định của pháp luật. Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin về bất động sản. Phát triển nhanh các dịch vụ thị trường bất động sản” và Nghị quyết số 21/NQ/TW ngày 31/01/2008 Hội nghị lần thứ sáu của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa X về tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa: “Phát triển đồng bộ các dịch vụ tư vấn pháp luật, công chứng, thẩm định, đấu giá, đăng ký giao dịch… tạo môi trường thuận lợi, an toàn cho các giao dịch trên thị trường đất đai, bất động sản”.
Đồng thời, việc ban hành Luật Đăng ký bất động sản là giải pháp tối ưu để thực hiện Nghị quyết số 07/2007/QH12 ngày 12/11/2007 của Quốc hội về Kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội năm 2008: “Thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên cơ sở Luật Đất đai, giao cho một cơ quan làm đầu mối thực hiện; đơn giản hoá hồ sơ, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; phấn đấu đến năm 2010 cơ bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với tất cả các loại đất trên phạm vi toàn quốc”.
Ngoài ra, thông qua Luật Đăng ký bất động sản cụ thể hóa các quy định về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong Bộ luật Dân sự năm 2005 (Điều 167 và Điều 173), Luật Đất đai (khoản 19 Điều 4, Điều 46, khoản 2 Điều 107), Luật Bảo vệ và phát triển rừng (Điều 31), Luật Quản lý, sử dụng tài sản nhà nước năm 2008 có hiệu lực từ ngày 01/01/2009 (Điều 26 về công khai việc quản lý, sử dụng tài sản nhà nước), đồng thời tạo cơ sở pháp lý trong trường hợp pháp luật có quy định phải đăng ký, nhưng chưa có quy định về thủ tục, nên cá nhân, tổ chức không thể đăng ký được trong thực tế.
2. Xét về bản chất, đăng ký bất động sản là đăng ký các quyền về bất động sản bao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký các biến động, trong đó đăng ký lần đầu được thực hiện đối với những trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, còn đăng ký biến động được thực hiện khi cá nhân, tổ chức xác lập các giao dịch về bất động sản (ví dụ: mua bán, tặng cho, thừa kế…) hoặc khi có biến động về hiện trạng bất động sản. Trên cơ sở các quy định pháp luật hiện hành, hoạt động đăng ký bất động sản gồm có đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng khác đã và đang được thực hiện với những kết quả quan trọng như sau:
– Theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường, từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay, công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được đẩy mạnh hơn; đến nay có 13 tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt trên 90% diện tích cần cấp đối với các loại đất chính (đất sản xuất nông nghiệp, đất ở nông thôn và đất ở đô thị), 14 tỉnh đạt từ 80% đến 90%, 10 tỉnh đạt từ 70% đến 80%, 27 tỉnh còn lại đạt dưới 70%;
– Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong số 46 tỉnh có báo cáo chính thức thì có 33/46 tỉnh đã triển khai cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng; 13/46 tỉnh chưa cấp Giấy chứng nhận là: Bắc Giang, Hà Giang, Hà Nam, Hà Tĩnh, Hưng Yên, Lai Châu, Lào Cai, Nghệ An, Quảng Trị, Sơn La, Thái Bình, Vĩnh Phúc, Yên Bái. Theo đó, hiện nay, các công trình xây dựng như: công trình xây dựng công cộng, nhà ở, công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, năng lượng và các công trình xây dựng khác được đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu;
– Hệ thống các cơ quan có thẩm quyền đăng ký được thành lập tới cấp huyện, cụ thể là đã thành lập được 64 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, thành lập 257 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện; củng cố 416 Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện đối với những nơi chưa thành lập hoặc không thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
– Một số địa phương đã áp dụng cơ chế “một cửa” trong hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng (ví dụ: Văn phòng đăng ký đất và nhà Thành phố Hà Nội, Trung tâm Thông tin tài nguyên môi trường và đăng ký nhà đất Thành phố Hồ Chí Minh và Văn phòng đăng ký nhà đất Thành phố Đà Nẵng). Mô hình tổ chức này đã thực sự tạo thuận lợi cho người dân trong việc đăng ký, tìm hiểu thông tin về bất động sản, do vậy, cần được đúc kết thành mô hình tổ chức trong Dự án Luật Đăng ký bất động sản.
Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả nêu trên, trong lĩnh vực đăng ký bất động sản vẫn còn một số hạn chế cần khắc phục, đó là:
Thứ nhất, các quy định pháp luật về đăng ký bất động sản còn phân tán tại nhiều văn bản quy phạm pháp luật như Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ và phát triển rừng, Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15 tháng 7 năm 2005 của Chính phủ về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng. Nhìn chung, các văn bản pháp luật nêu trên đều có quy định về thủ tục đăng ký riêng biệt, tách rời giữa thửa đất và tài sản gắn liền với đất, trong khi chúng là một thể thống nhất và trong thực tế hầu hết người dân đều chuyển dịch đồng thời thửa đất và tài sản gắn liền với đất. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến sự tồn tại nhiều đầu mối đăng ký, nhiều giấy chứng nhận, nhiều thủ tục gây phiền hà cho dân. Ngoài ra, còn có một số quy định mâu thuẫn, chưa đồng bộ, chưa phù hợp với chủ trương cải cách hành chính; thiếu một số quy định cần thiết liên quan đến việc đăng ký quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, quyền sở hữu theo thời hiệu và một số quyền khác về bất động sản đã được khẳng định trong Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Bảo vệ và phát triển rừng, Luật Thuỷ sản; trình tự, thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin về bất động sản chưa thực sự đơn giản, nhanh chóng và thuận lợi cho cá nhân, tổ chức.
Do đó, việc ban hành Luật Đăng ký bất động sản với phạm vi điều chỉnh tập trung, thống nhất, đồng bộ về đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ khắc phục được các hạn chế nêu trên, như hiện nay nước ta đang có mô hình tiêu biểu về giải pháp này trong Luật Nhà ở đó là: một luật quy định đăng ký đồng thời quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại một cơ quan. Mô hình này cần được nhân rộng và nâng tầm trong Luật Đăng ký bất động sản để đăng ký đồng thời quyền sử dụng đất và tài sản sản gắn liền với đất.
Thứ hai, việc quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản còn phân tán, chia cắt, không tách bạch giữa quản lý hành chính về bất động sản như quy hoạch, giao đất, cho thuê đất, cấp phép xây dựng với quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản, cụ thể: Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý đất đai và đăng ký quyền sử dụng đất; Bộ Xây dựng quản lý xây dựng và đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng khác. Tương tự như vậy, ở địa phương tồn tại nhiều cơ quan tham mưu giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện chức năng quản lý về từng loại đăng ký bất động sản. Ngoài ra, việc đăng ký bất động sản đang được thực hiện tại nhiều cơ quan như Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, cơ quan xây dựng. Các cơ quan này được thành lập theo cấp hành chính (cấp tỉnh và cấp huyện), có thẩm quyền đăng ký khác nhau căn cứ vào loại bất động sản và chủ thể tham gia giao dịch (Điều 52, Điều 64 Luật Đất đai năm 2003, Điều 14, Điều 16 Luật Nhà ở).
Như vậy, thực tế cho thấy không chỉ tồn tại nhiều đầu mối các cơ quan có thẩm quyền quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản, mà còn tồn tại nhiều đầu mối các cơ quan có thẩm quyền đăng ký bất động sản, trong khi bất động sản thường là một thể thống nhất về hiện trạng và tình trạng pháp lý, nên đã ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý trong lĩnh vực này và gây khó khăn, phiền hà cho người dân do phải qua “nhiều cửa” để yêu cầu đăng ký và tìm hiểu thông tin về bất động sản. Do đó, cần tập trung, thống nhất trong việc quản lý và đăng ký bất động sản, thiết lập mô hình “một cửa, một giấy” để khắc phục các hạn chế nêu trên.
Thứ ba, pháp luật còn có sự lẫn lộn trong việc điều chỉnh quan hệ hành chính với quan hệ dân sự, kinh tế, ví dụ: theo quy định tại Điều 692 của Bộ luật Dân sự và khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, thì việc chuyển quyền sử dụng đất và các hợp đồng về quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký, trong khi đó, thực chất quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức đã được xác lập kể từ thời điểm giao kết hợp đồng, nhận thừa kế hoặc từ thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc theo bản án, quyết định của Tòa án. Mặt khác, pháp luật không tách bạch các hoạt động quản lý nhà nước và thủ tục hành chính về bất động sản với hoạt động đăng ký bất động sản, trong khi đăng ký bất động sản được xác định là dịch vụ công nhằm phục vụ người dân thực hiện các quyền dân sự của mình đối với bất động sản. Hạn chế nêu trên dẫn đến quyền tự do cam kết, thỏa thuận của các bên đã được khẳng định tại Điều 4 của Bộ luật Dân sự bị hạn chế và các quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng như bản án, quyết định của Tòa án công nhận quyền dụng đất, quyền sở hữu bất động sản bị giảm hiệu lực pháp lý. Từ đó, đặt ra nhu cầu pháp luật cần điều chỉnh quan hệ hành chính tách bạch với quan hệ dân sự để có giải pháp phù hợp và hiệu quả.
Thứ tư, nhìn chung hoạt động đăng ký bất động sản vẫn chưa đáp ứng các yêu cầu cải cách hành chính. Thực tế cho thấy, cá nhân, tổ chức phải lập nhiều bộ hồ sơ, đến nhiều cơ quan để yêu cầu đăng ký và tuân theo nhiều quy trình đăng ký khác nhau, đồng thời phải nộp nhiều loại lệ phí. Đồng thời, trong thực tế tồn tại quá nhiều loại giấy chứng nhận đăng ký bất động sản, dễ gây hiểu nhầm và phức tạp khi người dân cần xem xét, xác định quyền sở hữu bất động sản. Ngoài ra, nhiều hoạt động của cơ quan đăng ký bất động sản vẫn mang tính chất thủ công, chưa được vi tính hóa, nối mạng, làm cho thông tin về bất động sản không được cập nhật kịp thời và khó khăn trong việc tra cứu, cung cấp thông tin về bất động sản.
Thực tế nêu trên đã gây bức xúc cho người dân, làm cho họ không hưởng ứng việc đăng ký và các giao dịch “ngầm” tiếp tục phát sinh. Từ đó, một mặt Nhà nước không kiểm soát được đầy đủ các diễn biến của thị trường bất động sản, không có đủ thông tin để giải quyết các khiếu kiện về bất động sản, trong đó riêng khiếu kiện về đất đai chiếm khoảng 70%, đồng thời gặp khó khăn trong việc phòng ngừa, chống tham nhũng cũng như thất thu thuế. Mặt khác, người sử dụng đất, chủ sở hữu bất động sản không có đủ chứng cứ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
3. Việc ban hành Luật Đăng ký bất động sản nhằm phát huy hơn nữa tác dụng tích cực của hoạt động đăng ký bất động sản trong thực tiễn, cụ thể như sau:
Đối với người dân và doanh nghiệp sẽ thuận lợi hơn trong việc thực hiện quyền của mình; giảm được chi phí khi tham gia giao dịch; tăng cường bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp; đối với Nhà nước thì giảm được chi phí từ ngân sách nhà nước do hệ thống đăng ký sẽ được tổ chức tập trung, thống nhất; theo dõi đầy đủ sự chuyển dịch của bất động sản để thu thuế và có điều kiện để quản lý tốt hơn thị trường bất động sản; có thêm biện pháp phòng chống các hiện tượng tiêu cực, tham nhũng trong việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận; bổ sung nguồn chứng cứ để giải quyết các khiếu kiện; đối với thị trường bất động sản thì sẽ có đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản để nhà đầu tư xem xét trước khi quyết định đầu tư thông qua hệ thống thông tin, dữ liệu về bất động sản tập trung, đầy đủ, thống nhất, minh bạch, từ đó thúc đẩy sự phát triển an toàn, lành mạnh của thị trường bất động sản.
Ngoài ra, Luật Đăng ký bất động sản còn cần thiết cho việc thực thi các văn bản quy phạm pháp luật khác như: Luật Công chứng, Pháp lệnh Thi hành án dân sự, Luật Phá sản, Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Phòng chống tham nhũng, Luật Giải quyết khiếu nại, tố cáo và các luật thuế thu nhập, tài sản v.v…Thực tế hiện nay cho thấy, một trong những nguyên nhân dẫn đến khó khăn trong việc thi hành các văn bản quy phạm pháp luật nêu trên bắt nguồn từ việc thiếu thông tin để xác định chính xác ai là người sử dụng đất, chủ sở hữu bất động sản hợp pháp, cũng như các dịch chuyển quyền về bất động sản. Tuy nhiên, khó khăn nêu trên sẽ được khắc phục thông qua các giải pháp được đề cập trong Dự án Luật Đăng ký bất động sản.
4. Kinh nghiệm của nhiều nước, trong đó có Pháp, Nhật Bản, Hàn quốc, các nước theo hệ thống Torrens như Úc, Canada và Liên bang Nga…cho thấy, việc ban hành một đạo luật quy định thống nhất về đăng ký bất động sản là tất yếu để có một thị trường bất động sản minh bạch, an toàn, công khai. Các nước đó đều xây dựng mô hình quản lý đăng ký bất động sản và tổ chức đăng ký bất động sản tập trung, đồng thời ứng dụng mạnh mẽ các thành tựu của công nghệ thông tin trong quá trình vận hành hệ thống đăng ký bất động sản. Việc tham khảo và vận dụng sáng tạo kinh nghiệm của các nước trong quá trình xây dựng Luật Đăng ký bất động sản sẽ đáp ứng tốt hơn nhu cầu hội nhập đời sống kinh tế thế giới.
Từ những lý do nêu trên, việc ban hành Luật Đăng ký bất động sản là cần thiết.
II. QUÁ TRÌNH XÂY DỰNG DỰ ÁN LUẬT
Để xây dựng Dự án Luật, trong thời gian qua, Chính phủ đã giao Bộ Tư pháp chủ trì, phối hợp với các cơ quan hữu quan thành lập Ban soạn thảo gồm đại diện của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Ngoại giao, Văn phòng Chính phủ và một số chuyên gia, nhà khoa học về lĩnh vực đăng ký bất động sản.
Ban soạn thảo đã tiến hành xây dựng Dự án Luật Đăng ký bất động sản theo đúng các quy định của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật, trong đó có các hoạt động chủ yếu sau đây:
– Rà soát các văn bản pháp luật về đăng ký bất động sản; tổ chức nghiên cứu khoa học, tham khảo kinh nghiệm của các nước có hệ thống đăng ký bất động sản phát triển;
– Khảo sát về thực trạng tổ chức, hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và thực thi pháp luật về lĩnh vực này tại 18 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong năm 2005 và 06 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong năm 2007; khảo sát thực tế tại Nhật Bản, Cộng hòa Pháp và một số nước trong khu vực;
– Tổ chức tổng kết công tác đăng ký bất động sản và đánh giá thực tiễn giải quyết tranh chấp về bất động sản của Tòa án từ năm 2000 đến nay;
– Nhiều lần tổ chức lấy ý kiến đóng góp trực tiếp (thông qua các tọa đàm, hội thảo) và bằng văn bản của các Bộ, ngành ở Trung ương, các Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, một số Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và các chủ thể chủ yếu chịu sự điều chỉnh của Luật. Đồng thời, dự thảo Luật được đăng tải trên Cổng thông tin điện tử của Bộ Tư pháp, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam để lấy ý kiến rộng rãi của nhân dân và các doanh nghiệp.
Bộ Tư pháp đã tổ chức thẩm định Dự án Luật, nghiên cứu và tiếp thu các ý kiến của Hội đồng thẩm định;
– Tại phiên họp thường kỳ tháng 6 năm 2008, Chính phủ đã nhất trí trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội Dự án Luật Đăng ký bất động sản;
– Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã họp và cho ý kiến tại phiên họp thứ 11 vào ngày 25/8/2008;
– Dự thảo đã được chỉnh lý trên cơ sở nghiên cứu, tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại phiên họp nêu trên và ý kiến thẩm tra sơ bộ của Ủy ban Pháp luật của Quốc hội.
III. MỤC ĐÍCH VÀ QUAN ĐIỂM CHỈ ĐẠO XÂY DỰNG LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN
1. Việc xây dựng Luật Đăng ký bất động sản nhằm các mục đích chủ yếu sau đây:
– Tiếp tục hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản, đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, khả thi của các quy định trong lĩnh vực này và khắc phục tình trạng nhiều đầu mối cơ quan quản lý, đăng ký bất động sản, nhiều loại giấy chứng nhận về bất động sản;
– Tạo thuận lợi tối đa cho cá nhân, tổ chức khi yêu cầu đăng ký, tìm hiểu thông tin về bất động sản, qua đó góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về bất động sản, thực hiện phòng ngừa và chống tham nhũng trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt đối với đất đai; giảm các vụ việc khiếu kiện về bất động sản và có nguồn chứng cứ chính xác để giải quyết các tranh chấp trong lĩnh vực này; góp phần phát triển thị trường bất động sản ở nước ta và đáp ứng yêu cầu của quá trình hội nhập kinh tế quốc tế;
– Phát huy những lợi ích quan trọng mà hệ thống đăng ký bất động sản mang lại cho người dân, doanh nghiệp, Nhà nước, cũng như cho việc tổ chức thi hành các thiết chế khác trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, từ đó góp phần bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu bất động sản và cá nhân, tổ chức có liên quan;
– Xây dựng hệ thống Sổ đăng ký bất động sản thể hiện đầy đủ quá trình xác lập và biến động về bất động sản. Từng bước xây dựng Hệ thống dữ liệu quốc gia về bất động sản, trong đó tập trung toàn bộ các thông tin về bất động sản trong phạm vi cả nước, để cung cấp cho mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu tìm hiểu.
2. Việc xây dựng Dự án Luật đã quán triệt các quan điểm chỉ đạo sau đây:
– Tiếp tục thể chế hoá mạnh mẽ đường lối, chủ trương của Đảng và Nhà nước về cải cách dịch vụ công vào lĩnh vực đăng ký bất động sản, trong đó đặc biệt là Báo cáo về phương hướng, nhiệm vụ phát triển kinh tế – xã hội 05 năm 2006 – 2010 tại Đại hội Đảng lần thứ X; Nghị quyết số 17-NQ/TW ngày 01/8/2007 Hội nghị lần thứ năm của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá X về đẩy mạnh cải cách hành chính, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý của bộ máy nhà nước, Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 31/01/2008 Hội nghị lần thứ sáu của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa X về tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và Nghị quyết số 07/2007/QH12 ngày 12/11/2007 của Quốc hội về Kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội năm 2008.
Từ đó, dự thảo Luật phải đáp ứng các yêu cầu về cải cách hành chính theo hướng đảm bảo quy trình, thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin phù hợp, công khai, minh bạch, chính xác và thuận lợi; xây dựng cơ chế liên thông về thủ tục công chứng, đăng ký, thu thuế và cung cấp thông tin cho mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu tìm hiểu.
– Đổi mới quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản theo hướng tập trung, thống nhất vào một đầu mối ở Trung ương và địa phương; xây dựng hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản theo nguyên tắc “một cửa” để đăng ký tập trung các bất động sản. Thống nhất cấp một loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
– Xây dựng Luật Đăng ký bất động sản thành đạo luật chung, áp dụng thống nhất về thủ tục đăng ký bất động sản, kế thừa và pháp điển hóa các quy định về đăng ký bất động sản còn phù hợp, đồng thời bổ sung các quy định mới trên cơ sở tổng kết thực tiễn đăng ký bất động sản ở Việt Nam và tham khảo, vận dụng kinh nghiệm của các nước có hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản phát triển phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh của nước ta.
– Đảm bảo tính hợp hiến và tính khả thi của Luật; đồng thời đảm bảo tính thống nhất và đồng bộ với các văn bản pháp luật có liên quan sau khi Luật Đăng ký bất động sản được ban hành.
IV. BỐ CỤC VÀ NỘI DUNG CHỦ YẾU CỦA DỰ THẢO LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN
1. Bố cục của dự thảo Luật
Dự thảo gồm 6 chương với 74 điều được bố cục như sau:
– Chương I: Những quy định chung (từ Điều 1 đến Điều 13).
– Chương II: Cơ quan đăng ký bất động sản và người thực hiện đăng ký bất động sản (từ Điều 14 đến Điều 22).
– Chương III: Thủ tục đăng ký bất động sản (từ Điều 23 đến Điều 60).
Mục 1. Quy định chung về thủ tục đăng ký bất động sản (từ Điều 23 đến Điều 34);
Mục 2. Quy định riêng về thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sử dụng mặt nước biển để nuôi trồng thuỷ sản, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (từ Điều 35 đến Điều 50);
Mục 3. Quy định riêng về thủ tục đăng ký hợp đồng về quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sử dụng mặt nước biển để nuôi trồng thuỷ sản, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (từ Điều 51 đến Điều 53);
Mục 4. Quy định riêng về thủ tục đăng ký thay đổi, sửa chữa sai sót, chấm dứt đăng ký, chỉnh lý thông tin về bất động sản đã đăng ký (từ Điều 54 đến Điều 60).
– Chương IV: Cung cấp thông tin về bất động sản (từ Điều 61 đến Điều 68).
– Chương V: Giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm (từ Điều 69 đến Điều 71).
– Chương VI: Điều khoản thi hành (từ Điều 72 đến Điều 74).
2. Nội dung chủ yếu của dự thảo Luật
a) Về phạm vi điều chỉnh (Điều 1)
Dự thảo Luật quy định về nguyên tắc đăng ký bất động sản, thủ tục đăng ký và cung cấp thông tin về bất động sản; tổ chức, hoạt động của cơ quan đăng ký bất động sản và quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản. Trong đó, dự thảo quy định từ đăng ký lần đầu cho đến đăng ký biến động về bất động sản, nhằm công nhận và bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức về bất động sản.
Đối với đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng khác, dự thảo pháp điển hóa trên cơ sở kế thừa các quy định phù hợp trong Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành, đồng thời bổ sung các quy định mới để từ đó xây dựng Luật Đăng ký bất động sản thành Luật chung, áp dụng thống nhất về đăng ký bất động sản, đảm bảo chủ trương “một cửa, một giấy”.
Ngoài ra, dự thảo phân định rõ phạm vi điều chỉnh của Luật Đăng ký bất động sản với các văn bản pháp luật hiện hành và các Dự án Luật có liên quan. Cụ thể như sau:
– Những vấn đề về quản lý đất đai nói chung và thủ tục hành chính như Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất nói riêng do Luật Đất đai năm 2003 và dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai quy định;
– Những vấn đề về quản lý nhà nước như quy hoạch, cấp phép xây dựng nhà ở do Luật Nhà ở quy định; quản lý rừng và thủ tục hành chính về việc Nhà nước giao rừng, cho thuê quyền sử dụng rừng do Luật Bảo vệ và phát triển rừng quy định;
– Những vấn đề quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản; thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng (trong đó có nhà ở), quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng; tổ chức và hoạt động của cơ quan đăng ký bất động sản do Luật Đăng ký bất động sản điều chỉnh;
– Việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sử dụng mặt nước biển để nuôi trồng thủy sản, tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo quy định của Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm.
b) Về đối tượng đăng ký, nguyên tắc đăng ký và cung cấp thông tin (Điều 5, Điều 7)
Dự thảo quy định cụ thể các trường hợp phải đăng ký bất động sản và các trường hợp đăng ký theo yêu cầu trên cơ sở kế thừa các quy định pháp luật hiện hành và xuất phát từ nhu cầu của thực tiễn, để thuận tiện cho việc áp dụng (Điều 5). Ngoài ra, thực hiện quy định tại Điều 26 của Luật Quản lý, sử dụng tài sản nhà nước năm 2008 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2009) về công khai việc quản lý, sử dụng tài sản nhà nước và pháp điển hoá quy định tại Điều 9 Nghị định số 14/1998/NĐ-CP ngày 06/3/1998 của Chính phủ về quản lý tài sản nhà nước, dự thảo Luật quy định “quyền quản lý, sử dụng đất, rừng, công trình xây dựng thuộc sở hữu nhà nước được Nhà nước giao cho cơ quan, tổ chức quản lý, sử dụng” cũng thuộc đối tượng đăng ký (điểm d khoản 1 Điều 5 dự thảo Luật). Quy định của dự thảo Luật về đối tượng đăng ký thể hiện mục tiêu đẩy mạnh hoạt động đăng ký bất động sản, đồng thời khuyến khích đăng ký bất động sản, để cá nhân, tổ chức có thông tin rõ ràng, đầy đủ về mỗi thửa đất, mỗi tài sản gắn liền với đất khi cần thiết.
Về nguyên tắc, việc đăng ký bất động sản phải đảm bảo chính xác, công khai, minh bạch, đúng thời hạn và thủ tục. Đồng thời, thông tin về bất động sản được cung cấp cho mọi cá nhân, tổ chức có yêu cầu tìm hiểu (Điều 7).
c) Cơ quan quản lý và cơ quan đăng ký bất động sản (Điều 13, Điều 14)
Nhằm khắc phục tình trạng phân tán trong quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản, dự thảo quy định Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ về quản lý đăng ký bất động sản trong phạm vi cả nước và Sở Tài nguyên và Môi trường giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản ở địa phương.
Cơ quan có thẩm quyền đăng ký bất động sản là các Văn phòng đăng ký bất động sản trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, được tổ chức theo địa hạt do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định căn cứ vào nhu cầu thực tế của từng địa phương. Nhằm tránh xáo trộn về mặt tổ chức và đáp ứng yêu cầu về cải cách hành chính, dự thảo quy định các Văn phòng nêu trên được xây dựng trên cơ sở các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và bổ sung thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sử dụng mặt nước biển để nuôi trồng thuỷ sản, quyền sở hữu công trình xây dựng, rừng sản xuất là rừng trồng và vườn cây lâu năm (khoản 3 Điều 72). Ngoài ra, có thể điều chuyển một số cán bộ đang thực hiện đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng khác thuộc cơ quan xây dựng sang làm việc tại các Văn phòng đăng ký bất động sản, để đảm bảo có đủ đội ngũ cán bộ làm công tác đăng ký. Qua đó, Nhà nước không thành lập thêm hệ thống cơ quan đăng ký và sẽ chỉ có một đầu mối cơ quan thực hiện đăng ký bất động sản.
d) Thủ tục đăng ký bất động sản (Chương III)
Một trong những yêu cầu đặt ra đối với thủ tục đăng ký bất động sản là đảm bảo sự đơn giản, nhanh chóng và thuận tiện cho người dân khi yêu cầu đăng ký. Quán triệt quan điểm này, dự thảo đã hạn chế những giấy tờ không cần thiết trong hồ sơ đăng ký, song vẫn đảm bảo tính chính xác của nội dung đăng ký. Đặc biệt, dự thảo quy định về đăng ký đồng thời quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, kết hợp giải quyết liên thông các việc có liên quan như công chứng, nộp thuế trước bạ, đồng thời tăng cường ứng dụng tin học, nhờ đó rút ngắn thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký và xác định rõ trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân có liên quan trong quá trình đăng ký. Ngoài ra, dự thảo quy định rõ các trường hợp đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, đồng thời tách bạch thủ tục hành chính với thủ tục đăng ký bất động sản, ví dụ: Việc đăng ký được tiến hành sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cấp huyện theo quy định của Luật Đất đai.
đ) Một số vấn đề về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Điều 16, từ Điều 28 đến Điều 32, khoản 1 Điều 72)
– Về việc cấp một loại giấy chứng nhận
Thực hiện chủ trương của Quốc hội về việc thống nhất cấp “một giấy”, dự thảo quy định một loại giấy mới có tên gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Giấy này sẽ ghi đầy đủ các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu bất động sản từ khi xác lập quyền cho đến các biến động tiếp theo.
– Về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Điều 16)
Dự thảo quy định việc cấp giấy chứng nhận nêu trên thuộc thẩm quyền của Văn phòng đăng ký bất động sản. Nhằm thực hiện cải cách thủ tục hành chính trong hoạt động đăng ký bất động sản nên việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do Văn phòng đăng ký bất động sản thực hiện là phù hợp và không nhất thiết phải thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện như hiện nay.
e) Cung cấp thông tin về bất động sản (Chương IV)
Dự thảo quy định về cơ quan có thẩm quyền cung cấp thông tin, phương thức, thủ tục cung cấp thông tin và giá trị pháp lý của văn bản cung cấp thông tin. Trong đó, cơ quan có thẩm quyền cung cấp thông tin phải cung cấp thông tin về bất động sản cho mọi tổ chức, cá nhân có yêu cầu theo một thủ tục đơn giản và chỉ được từ chối trong trường hợp pháp luật có quy định. Việc cung cấp thông tin được thực hiện dưới các hình thức như: cung cấp thông tin bằng văn bản; sao, trích sao Sổ đăng ký bất động sản; tự tra cứu thông tin trong Sổ theo hướng dẫn của người thực hiện cung cấp thông tin hoặc tra cứu thông tin qua mạng.
g) Về yêu cầu đảm bảo tính thống nhất và khả thi của Luật Đăng ký bất động sản
Thể hiện quan điểm chỉ đạo xây dựng Luật Đăng ký bất động sản nêu tại Mục III của Tờ trình, cho nên dự thảo Luật có một số quy định khác so với pháp luật hiện hành, cụ thể về cơ quan quản lý (Điều 13), cơ quan đăng ký (Điều 14), thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Điều 16), một số thủ tục đăng ký bất động sản trong Chương III. Do đó, để đảm bảo thống nhất pháp luật, dự thảo quy định một số điều của các Luật có liên quan hết hiệu lực thi hành (khoản 2 Điều 73). Ngoài ra, dự thảo có quy định chuyển tiếp (Điều 72), để đảm bảo tính khả thi của Luật Đăng ký bất động sản và kế thừa về tổ chức và hoạt động đăng ký bất động sản trong những năm qua.
V. MỘT SỐ VẤN ĐỀ XIN Ý KIẾN ỦY BAN THƯỜNG VỤ QUỐC HỘI
Chính phủ nhất trí với cơ cấu và nội dung của Dự án Luật. Tuy nhiên, còn hai vấn đề chủ yếu có ý kiến khác nhau, đó là:
1. Về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Dự thảo Luật quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhằm khắc phục tình trạng tồn tại nhiều loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như hiện nay (Điều 28).
Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng, hiện nay đang tồn tại nhiều loại giấy chứng nhận, vì vậy không nên ban hành thêm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo như dự thảo Luật.
Về vấn đề này, Chính phủ cho rằng việc cấp giấy mới không gây xáo trộn, phiền hà cho người dân, cũng như đối với cơ quan quản lý và cơ quan đăng ký bất động sản xuất phát từ các lý do sau đây:
Một là, thực tế cho thấy, hiện nay ở nước ta tồn tại rất nhiều loại giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản, đó là: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng và các loại Giấy tờ hợp lệ khác về quyền sử dụng đất (giấy trắng). Người dân tiếp tục phải đến nhiều cơ quan đăng ký, nộp nhiều bộ hồ sơ để được cấp nhiều loại giấy chứng nhận như đã nêu trên. Do đó, nếu không ban hành Luật Đăng ký bất động sản để thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) thì sẽ tiếp tục tồn tại nhiều loại Giấy chứng nhận và sẽ không thể đạt được mục tiêu thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận nhằm thực hiện Nghị quyết số 07/2007/NQ-QH của Quốc hội khoá XII.
Hai là, giấy mới chỉ cấp trong trường hợp cá nhân, tổ chức chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản của mình cho cá nhân, tổ chức khác như mua bán, trao đổi, tặng cho, thừa kế, góp vốn vào pháp nhân (khoản 2 Điều 72). Trong trường hợp không chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản, thì cá nhân, tổ chức vẫn giữ các giấy tờ được cơ quan có thẩm quyền cấp trước khi Luật Đăng ký bất động sản có hiệu lực thi hành và không phải đăng ký lại cũng như không phải cấp đổi sang giấy mới. Dự thảo công nhận giá trị pháp lý của các giấy tờ đó, cụ thể: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng (khoản 1 Điều 72);
Ba là, việc cấp giấy mới là cần thiết, vì có nhiều ưu điểm hơn so với các loại giấy hiện hành, đó là: thể hiện đầy đủ hiện trạng và các quyền về bất động sản, các biến động về bất động sản; không chia cắt thông tin về đất và tài sản gắn liền với đất, từ đó, tiến tới mục tiêu cả nước chỉ có một loại giấy chứng nhận duy nhất, một cơ sở dữ liệu tập trung, thống nhất về bất động sản trong tương lai. Mặt khác, về lâu dài chúng ta sẽ đạt được mục tiêu thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận về bất động sản.
2. Về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Dự thảo quy định Văn phòng đăng ký bất động sản có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Điều 16).
Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng, xuất phát từ đặc thù của chế độ sở hữu đất đai ở nước ta là sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, nên thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cần được giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện như hiện nay.
Về vấn đề này, Chính phủ cho rằng, pháp luật hiện hành về đăng ký bất động sản có một số bất cập chủ yếu sau đây:
– Thứ nhất, chưa xác định đúng bản chất của hành vi đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nên dẫn đến hệ quả là đồng nhất thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện với thẩm quyền cấp giấy chứng nhận, cũng như đồng nhất quan hệ mang tính chất dịch vụ công với quan hệ hành chính;
– Thứ hai, chưa có quan điểm nhất quán khi điều chỉnh hành vi xác lập quyền sử dụng đất cho người dân, cụ thể là việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đăng ký lần đầu) thì Uỷ ban nhân dân thực hiện, trong khi quyền sử dụng đất đó được chuyển nhượng cho người tiếp theo (xác lập quyền sử dụng đất của người nhận chuyển nhượng) thì lại do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đơn vị dịch vụ công) thực hiện.
Ngoài ra, nếu vẫn giữ quy định của pháp luật hiện hành về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện thì sẽ không phù hợp khi dự thảo Luật quy định Văn phòng đăng ký bất động sản có thẩm quyền đăng ký theo địa hạt, trong khi thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện được phân định theo cấp hành chính.
Do đó, để khắc phục những bất cập nêu trên, dự thảo Luật Đăng ký bất động sản quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do Văn phòng đăng ký bất động sản thực hiện là phù hợp, vì những lý do chủ yếu sau đây:
– Dự thảo đã tách bạch thủ tục hành chính của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện trong việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất với hoạt động đăng ký bất động sản. Các quyết định này của Ủy ban nhân dân cũng như bản án, quyết định của Tòa án và giao dịch là căn cứ xác lập quyền của cá nhân, tổ chức đối với bất động sản, không phụ thuộc vào việc đăng ký các quyền đó. Hành vi cấp giấy chứng nhận được thực hiện trên cơ sở những căn cứ xác lập quyền nêu trên. Do đó, không ảnh hưởng đến quyền lực Nhà nước và đặc thù về chế độ sở hữu đất đai, song lại thiết lập được thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận hợp lý, thuận tiện và đơn giản cho người dân, doanh nghiệp;
– Nhà nước với tư cách là đại diện cho chủ sở hữu đất đai thực hiện quyền của mình thông qua quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, còn tổ chức, cá nhân đăng ký bất động sản để tham gia các giao dịch về bất động sản, cũng như để đối kháng với người thứ ba và công khai hóa thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản. Do đó, Văn phòng đăng ký bất động sản cấp Giấy chứng nhận nêu trên không ảnh hưởng đến hiệu lực quản lý của Nhà nước đối với bất động sản;
– Đăng ký bất động sản thực chất là việc cơ quan đăng ký ghi nhận các quyền đối với bất động sản vào Sổ đăng ký bất động sản, do đó, thông tin trong Sổ là quan trọng và Sổ đăng ký bất động sản là văn bản gốc, còn Giấy chứng nhận chỉ là bản ghi nhận các thông tin đã được lưu trong Sổ đăng ký bất động sản;
– Rút ngắn thời gian đăng ký, vì Văn phòng đăng ký bất động sản không phải trình hồ sơ sang Ủy ban nhân dân có thẩm quyền;
– Theo thống kê hiện nay về kết quả cấp Giấy chúng nhận quyền sử dụng đất và dự kiến đến năm 2010 về cơ bản sẽ thực hiện xong việc cấp giấy chứng nhận lần đầu nên số trường hợp cấp giấy chứng nhận lần đầu sau khi Luật này có hiệu lực sẽ còn rất ít, vì vậy để Văn phòng đăng ký bất động sản cấp Giấy chứng nhận là phù hợp.
Trên đây là nội dung cơ bản của Dự án Luật Đăng ký bất động sản và một số vấn đề cần xin ý kiến, Chính phủ kính trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, quyết định.
(Xin gửi kèm theo: (1) Dự thảo 8 Luật Đăng ký bất động sản; (2) Báo cáo tổng hợp ý kiến góp ý của các Bộ, ngành, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và các tổ chức có liên quan về dự thảo Luật Đăng ký bất động sản; (3) Báo cáo rà soát văn bản quy phạm pháp luật về đăng ký bất động sản; (4) Báo cáo tổng hợp kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới về đăng ký bất động sản; (5) Báo cáo đánh giá về thực trạng giải quyết tranh chấp về bất động sản của Tòa án từ năm 2000 đến nay; (6) Báo cáo tổng kết thực tiễn thi hành pháp luật về đăng ký bất động sản; (7) Báo cáo khảo sát thực trạng về tổ chức và hoạt động đăng ký bất động sản; (8) Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hiện hành và Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp theo Luật Đăng ký bất động sản).
Filed under: 3. VẬT QUYỀN, Quy định chung về nghĩa vụ và bảo đảm nghĩa vụ, Quyền sở hữu, Thị trường bất động sản |
Gửi phản hồi

markdown:
*Kính gửi: Ủy ban Thường vụ Quốc hội* **Thực hiện Nghị quyết số 11/2007/QH12 ngày 21/11/2007 của Quốc hội về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội nhiệm kỳ khóa XII (2007-2011) và Nghị quyết số 07/2007/QH12 ngày 12/11/2007 của Quốc hội về Kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội năm 2008, Chính phủ đã giao Bộ Tư pháp chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng nghiên cứu, xây dựng Dự án Luật Đăng ký bất động sản. Chính phủ kính trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội Dự án Luật Đăng ký bất động sản như sau:** **I. SỰ CẦN THIẾT BAN HÀNH LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN**
1. Việc ban hành Luật Đăng ký bất động sản xuất phát từ sự cần thiết phải thể chế hóa chủ trương, đường lối của Đảng về xây dựng thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nêu trong Báo cáo về phương hướng, nhiệm vụ phát triển kinh tế – xã hội 05 năm 2006 – 2010 tại Đại hội Đảng lần thứ X:
* “Tăng cường các biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch không theo quy định của pháp luật. Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin về bất động sản. Phát triển nhanh các dịch vụ thị trường bất động sản”* **và Nghị quyết số 21/NQ/TW ngày 31/01/2008 Hội nghị lần thứ sáu của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa X về tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa:** *“Phát triển đồng bộ các dịch vụ tư vấn pháp luật, công chứng, thẩm định, đấu giá,*. **đăng ký giao dịch… tạo môi trường thuận lợi, an toàn cho các giao dịch trên thị trường đất đai, bất động sản**”
Đồng thời, việc ban hành Luật Đăng ký bất động sản là giải pháp tối ưu để thực hiện Nghị quyết số 07/2007/QH12 ngày 12/11/2007 của Quốc hội về Kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội năm 2008:
*“Thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên cơ sở Luật Đất đai, giao cho một cơ quan làm đầu mối thực hiện; đơn giản hoá hồ sơ, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; phấn đấu đến năm 2010 cơ bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với tất cả các loại đất trên phạm vi toàn quốc”.*
Ngoài ra, thông qua Luật Đăng ký bất động sản cụ thể hóa các quy định về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong Bộ luật Dân sự năm 2005 (Điều 167 và Điều 173), Luật Đất đai (khoản 19 Điều 4, Điều 46, khoản 2 Điều 107), Luật Bảo vệ và phát triển rừng (Điều 31), Luật Quản lý, sử dụng tài sản nhà nước năm 2008 có hiệu lực từ ngày 01/01/2009 (Điều 26 về công khai việc quản lý, sử dụng tài sản nhà nước), đồng thời tạo cơ sở pháp lý trong trường hợp pháp luật có quy định phải đăng ký, nhưng chưa có quy định về thủ tục, nên cá nhân, tổ chức không thể đăng ký được trong thực tế.
2. Xét về bản chất, đăng ký bất động sản là đăng ký các quyền về bất động sản bao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký các biến động, trong đó đăng ký lần đầu được thực hiện đối với những trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, còn đăng ký biến động được thực hiện khi cá nhân, tổ chức xác lập các giao dịch về bất động sản (ví dụ: mua bán, tặng cho, thừa kế…) hoặc khi có biến động về hiện trạng bất động sản. Trên cơ sở các quy định pháp luật hiện hành, hoạt động đăng ký bất động sản gồm có đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng khác đã và đang được thực hiện với những kết quả quan trọng như sau:
– Theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường, từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay, công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được đẩy mạnh hơn; đến nay có 13 tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt trên 90% diện tích cần cấp đối với các loại đất chính (đất sản xuất nông nghiệp, đất ở nông thôn và đất ở đô thị), 14 tỉnh đạt từ 80% đến 90%, 10 tỉnh đạt từ 70% đến 80%, 27 tỉnh còn lại đạt dưới 70%;
– Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong số 46 tỉnh có báo cáo chính thức thì có 33/46 tỉnh đã triển khai cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng; 13/46 tỉnh chưa cấp Giấy chứng nhận là: Bắc Giang, Hà Giang, Hà Nam, Hà Tĩnh, Hưng Yên, Lai Châu, Lào Cai, Nghệ An, Quảng Trị, Sơn La, Thái Bình, Vĩnh Phúc, Yên Bái. Theo đó, hiện nay, các công trình xây dựng như: công trình xây dựng công cộng, nhà ở, công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, năng lượng và các công trình xây dựng khác được đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu;
– Hệ thống các cơ quan có thẩm quyền đăng ký được thành lập tới cấp huyện, cụ thể là đã thành lập được 64 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, thành lập 257 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện; củng cố 416 Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện đối với những nơi chưa thành lập hoặc không thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
– Một số địa phương đã áp dụng cơ chế “một cửa” trong hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng (ví dụ: Văn phòng đăng ký đất và nhà Thành phố Hà Nội, Trung tâm Thông tin tài nguyên môi trường và đăng ký nhà đất Thành phố Hồ Chí Minh và Văn phòng đăng ký nhà đất Thành phố Đà Nẵng). Mô hình tổ chức này đã thực sự tạo thuận lợi cho người dân trong việc đăng ký, tìm hiểu thông tin về bất động sản, do vậy, cần được đúc kết thành mô hình tổ chức trong Dự án Luật Đăng ký bất động sản.
Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả nêu trên, trong lĩnh vực đăng ký bất động sản vẫn còn một số hạn chế cần khắc phục, đó là:
** các quy định pháp luật về đăng ký bất động sản còn phân tán tại nhiều văn bản quy phạm pháp luật như Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ và phát triển rừng, Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15 tháng 7 năm 2005 của Chính phủ về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng. Nhìn chung, các văn bản pháp luật nêu trên đều có quy định về thủ tục đăng ký riêng biệt, tách rời giữa thửa đất và tài sản gắn liền với đất, trong khi chúng là một thể thống nhất và trong thực tế hầu hết người dân đều chuyển dịch đồng thời thửa đất và tài sản gắn liền với đất. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến sự tồn tại nhiều đầu mối đăng ký, nhiều giấy chứng nhận, nhiều thủ tục gây phiền hà cho dân. Ngoài ra, còn có một số quy định mâu thuẫn, chưa đồng bộ, chưa phù hợp với chủ trương cải cách hành chính; thiếu một số quy định cần thiết liên quan đến việc đăng ký quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, quyền sở hữu theo thời hiệu và một số quyền khác về bất động sản đã được khẳng định trong Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Bảo vệ và phát triển rừng, Luật Thuỷ sản; trình tự, thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin về bất động sản chưa thực sự đơn giản, nhanh chóng và thuận lợi cho cá nhân, tổ chức. Thứ nhất,**
Do đó, việc ban hành Luật Đăng ký bất động sản với phạm vi điều chỉnh tập trung, thống nhất, đồng bộ về đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ khắc phục được các hạn chế nêu trên, như hiện nay nước ta đang có mô hình tiêu biểu về giải pháp này trong Luật Nhà ở đó là: một luật quy định đăng ký đồng thời quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại một cơ quan. Mô hình này cần được nhân rộng và nâng tầm trong Luật Đăng ký bất động sản để đăng ký đồng thời quyền sử dụng đất và tài sản sản gắn liền với đất.
** việc quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản còn phân tán, chia cắt, không tách bạch giữa quản lý hành chính về bất động sản như quy hoạch, giao đất, cho thuê đất, cấp phép xây dựng với quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản, cụ thể: Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý đất đai và đăng ký quyền sử dụng đất; Bộ Xây dựng quản lý xây dựng và đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng khác. Tương tự như vậy, ở địa phương tồn tại nhiều cơ quan tham mưu giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện chức năng quản lý về từng loại đăng ký bất động sản. Ngoài ra, việc đăng ký bất động sản đang được thực hiện tại nhiều cơ quan như Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, cơ quan xây dựng. Các cơ quan này được thành lập theo cấp hành chính (cấp tỉnh và cấp huyện), có thẩm quyền đăng ký khác nhau căn cứ vào loại bất động sản và chủ thể tham gia giao dịch (Điều 52, Điều 64 Luật Đất đai năm 2003, Điều 14, Điều 16 Luật Nhà ở). Thứ hai,**
Như vậy, thực tế cho thấy không chỉ tồn tại nhiều đầu mối các cơ quan có thẩm quyền quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản, mà còn tồn tại nhiều đầu mối các cơ quan có thẩm quyền đăng ký bất động sản, trong khi bất động sản thường là một thể thống nhất về hiện trạng và tình trạng pháp lý, nên đã ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý trong lĩnh vực này và gây khó khăn, phiền hà cho người dân do phải qua “nhiều cửa” để yêu cầu đăng ký và tìm hiểu thông tin về bất động sản. Do đó, cần tập trung, thống nhất trong việc quản lý và đăng ký bất động sản, thiết lập mô hình “một cửa, một giấy” để khắc phục các hạn chế nêu trên.
**, pháp luật còn có sự lẫn lộn trong việc điều chỉnh quan hệ hành chính với quan hệ dân sự, kinh tế, ví dụ: theo quy định tại Điều 692 của Bộ luật Dân sự và khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, thì việc chuyển quyền sử dụng đất và các hợp đồng về quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký, trong khi đó, thực chất quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức đã được xác lập kể từ thời điểm giao kết hợp đồng, nhận thừa kế hoặc từ thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc theo bản án, quyết định của Tòa án. Mặt khác, pháp luật không tách bạch các hoạt động quản lý nhà nước và thủ tục hành chính về bất động sản với hoạt động đăng ký bất động sản, trong khi đăng ký bất động sản được xác định là dịch vụ công nhằm phục vụ người dân thực hiện các quyền dân sự của mình đối với bất động sản. Hạn chế nêu trên dẫn đến quyền tự do cam kết, thỏa thuận của các bên đã được khẳng định tại Điều 4 của Bộ luật Dân sự bị hạn chế và các quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng như bản án, quyết định của Tòa án công nhận quyền dụng đất, quyền sở hữu bất động sản bị giảm hiệu lực pháp lý. Từ đó, đặt ra nhu cầu pháp luật cần điều chỉnh quan hệ hành chính tách bạch với quan hệ dân sự để có giải pháp phù hợp và hiệu quả. Thứ ba** **nhìn chung hoạt động đăng ký bất động sản vẫn chưa đáp ứng các yêu cầu cải cách hành chính. Thực tế cho thấy, cá nhân, tổ chức phải lập nhiều bộ hồ sơ, đến nhiều cơ quan để yêu cầu đăng ký và tuân theo nhiều quy trình đăng ký khác nhau, đồng thời phải nộp nhiều loại lệ phí. Đồng thời, trong thực tế tồn tại quá nhiều loại giấy chứng nhận đăng ký bất động sản, dễ gây hiểu nhầm và phức tạp khi người dân cần xem xét, xác định quyền sở hữu bất động sản. Ngoài ra, nhiều hoạt động của cơ quan đăng ký bất động sản vẫn mang tính chất thủ công, chưa được vi tính hóa, nối mạng, làm cho thông tin về bất động sản không được cập nhật kịp thời và khó khăn trong việc tra cứu, cung cấp thông tin về bất động sản. Thứ tư, **
Thực tế nêu trên đã gây bức xúc cho người dân, làm cho họ không hưởng ứng việc đăng ký và các giao dịch “ngầm” tiếp tục phát sinh. Từ đó, một mặt Nhà nước không kiểm soát được đầy đủ các diễn biến của thị trường bất động sản, không có đủ thông tin để giải quyết các khiếu kiện về bất động sản, trong đó riêng khiếu kiện về đất đai chiếm khoảng 70%, đồng thời gặp khó khăn trong việc phòng ngừa, chống tham nhũng cũng như thất thu thuế. Mặt khác, người sử dụng đất, chủ sở hữu bất động sản không có đủ chứng cứ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
3. Việc ban hành Luật Đăng ký bất động sản nhằm phát huy hơn nữa tác dụng tích cực của hoạt động đăng ký bất động sản trong thực tiễn, cụ thể như sau:
Đối với
**sẽ thuận lợi hơn trong việc thực hiện quyền của mình; giảm được chi phí khi tham gia giao dịch; tăng cường bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp; người dân và doanh nghiệp ** **thì giảm được chi phí từ ngân sách nhà nước do hệ thống đăng ký sẽ được tổ chức tập trung, thống nhất; theo dõi đầy đủ sự chuyển dịch của bất động sản để thu thuế và có điều kiện để quản lý tốt hơn thị trường bất động sản; có thêm biện pháp phòng chống các hiện tượng tiêu cực, tham nhũng trong việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận; bổ sung nguồn chứng cứ để giải quyết các khiếu kiện;** *đối với Nhà nước* **thì sẽ có đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản để nhà đầu tư xem xét trước khi quyết định đầu tư thông qua hệ thống thông tin, dữ liệu về bất động sản tập trung, đầy đủ, thống nhất, minh bạch, từ đó thúc đẩy sự phát triển an toàn, lành mạnh của thị trường bất động sản.** *đối với thị trường bất động sản*
Ngoài ra, Luật Đăng ký bất động sản còn
**như: Luật Công chứng, Pháp lệnh Thi hành án dân sự, Luật Phá sản, Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Phòng chống tham nhũng, Luật Giải quyết khiếu nại, tố cáo và các luật thuế thu nhập, tài sản v.v…Thực tế hiện nay cho thấy, một trong những nguyên nhân dẫn đến khó khăn trong việc thi hành các văn bản quy phạm pháp luật nêu trên bắt nguồn từ việc thiếu thông tin để xác định chính xác ai là người sử dụng đất, chủ sở hữu bất động sản hợp pháp, cũng như các dịch chuyển quyền về bất động sản. Tuy nhiên, khó khăn nêu trên sẽ được khắc phục thông qua các giải pháp được đề cập trong Dự án Luật Đăng ký bất động sản. cần thiết cho việc thực thi các văn bản quy phạm pháp luật khác **
4. Kinh nghiệm của nhiều nước, trong đó có Pháp, Nhật Bản, Hàn quốc, các nước theo hệ thống Torrens như Úc, Canada và Liên bang Nga…cho thấy, việc ban hành một đạo luật quy định thống nhất về đăng ký bất động sản là tất yếu để có một thị trường bất động sản minh bạch, an toàn, công khai. Các nước đó đều xây dựng mô hình quản lý đăng ký bất động sản và tổ chức đăng ký bất động sản tập trung, đồng thời ứng dụng mạnh mẽ các thành tựu của công nghệ thông tin trong quá trình vận hành hệ thống đăng ký bất động sản. Việc tham khảo và vận dụng sáng tạo kinh nghiệm của các nước trong quá trình xây dựng Luật Đăng ký bất động sản sẽ đáp ứng tốt hơn nhu cầu hội nhập đời sống kinh tế thế giới.
Từ những lý do nêu trên, việc ban hành Luật Đăng ký bất động sản là cần thiết.
**II. QUÁ TRÌNH XÂY DỰNG DỰ ÁN LUẬT **
Để xây dựng Dự án Luật, trong thời gian qua, Chính phủ đã giao Bộ Tư pháp chủ trì, phối hợp với các cơ quan hữu quan thành lập Ban soạn thảo gồm đại diện của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Ngoại giao, Văn phòng Chính phủ và một số chuyên gia, nhà khoa học về lĩnh vực đăng ký bất động sản.
Ban soạn thảo đã tiến hành xây dựng Dự án Luật Đăng ký bất động sản theo đúng các quy định của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật, trong đó có các hoạt động chủ yếu sau đây:
– Rà soát các văn bản pháp luật về đăng ký bất động sản; tổ chức nghiên cứu khoa học, tham khảo kinh nghiệm của các nước có hệ thống đăng ký bất động sản phát triển;
– Khảo sát về thực trạng tổ chức, hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và thực thi pháp luật về lĩnh vực này tại 18 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong năm 2005 và 06 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong năm 2007; khảo sát thực tế tại Nhật Bản, Cộng hòa Pháp và một số nước trong khu vực;
– Tổ chức tổng kết công tác đăng ký bất động sản và đánh giá thực tiễn giải quyết tranh chấp về bất động sản của Tòa án từ năm 2000 đến nay;
– Nhiều lần tổ chức lấy ý kiến đóng góp trực tiếp (thông qua các tọa đàm, hội thảo) và bằng văn bản của các Bộ, ngành ở Trung ương, các Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, một số Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và các chủ thể chủ yếu chịu sự điều chỉnh của Luật. Đồng thời, dự thảo Luật được đăng tải trên Cổng thông tin điện tử của Bộ Tư pháp, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam để lấy ý kiến rộng rãi của nhân dân và các doanh nghiệp.
Bộ Tư pháp đã tổ chức thẩm định Dự án Luật, nghiên cứu và tiếp thu các ý kiến của Hội đồng thẩm định;
– Tại phiên họp thường kỳ tháng 6 năm 2008, Chính phủ đã nhất trí trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội Dự án Luật Đăng ký bất động sản;
– Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã họp và cho ý kiến tại phiên họp thứ 11 vào ngày 25/8/2008;
– Dự thảo đã được chỉnh lý trên cơ sở nghiên cứu, tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại phiên họp nêu trên và ý kiến thẩm tra sơ bộ của Ủy ban Pháp luật của Quốc hội.
**III. MỤC ĐÍCH VÀ QUAN ĐIỂM CHỈ ĐẠO XÂY DỰNG LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN ** *1. Việc xây dựng Luật Đăng ký bất động sản nhằm các mục đích chủ yếu sau đây:*
– Tiếp tục hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản, đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, khả thi của các quy định trong lĩnh vực này và khắc phục tình trạng nhiều đầu mối cơ quan quản lý, đăng ký bất động sản, nhiều loại giấy chứng nhận về bất động sản;
– Tạo thuận lợi tối đa cho cá nhân, tổ chức khi yêu cầu đăng ký, tìm hiểu thông tin về bất động sản, qua đó góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về bất động sản, thực hiện phòng ngừa và chống tham nhũng trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt đối với đất đai; giảm các vụ việc khiếu kiện về bất động sản và có nguồn chứng cứ chính xác để giải quyết các tranh chấp trong lĩnh vực này; góp phần phát triển thị trường bất động sản ở nước ta và đáp ứng yêu cầu của quá trình hội nhập kinh tế quốc tế;
– Phát huy những lợi ích quan trọng mà hệ thống đăng ký bất động sản mang lại cho người dân, doanh nghiệp, Nhà nước, cũng như cho việc tổ chức thi hành các thiết chế khác trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, từ đó góp phần bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu bất động sản và cá nhân, tổ chức có liên quan;
– Xây dựng hệ thống Sổ đăng ký bất động sản thể hiện đầy đủ quá trình xác lập và biến động về bất động sản. Từng bước xây dựng Hệ thống dữ liệu quốc gia về bất động sản, trong đó tập trung toàn bộ các thông tin về bất động sản trong phạm vi cả nước, để cung cấp cho mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu tìm hiểu.
*2. Việc xây dựng Dự án Luật đã quán triệt các quan điểm chỉ đạo sau đây:*
– Tiếp tục thể chế hoá mạnh mẽ đường lối, chủ trương của Đảng và Nhà nước về cải cách dịch vụ công vào lĩnh vực đăng ký bất động sản, trong đó đặc biệt là Báo cáo về phương hướng, nhiệm vụ phát triển kinh tế – xã hội 05 năm 2006 – 2010 tại Đại hội Đảng lần thứ X; Nghị quyết số 17-NQ/TW ngày 01/8/2007 Hội nghị lần thứ năm của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá X về đẩy mạnh cải cách hành chính, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý của bộ máy nhà nước, Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 31/01/2008 Hội nghị lần thứ sáu của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa X về tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và Nghị quyết số 07/2007/QH12 ngày 12/11/2007 của Quốc hội về Kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội năm 2008.
Từ đó, dự thảo Luật phải đáp ứng các yêu cầu về cải cách hành chính theo hướng đảm bảo quy trình, thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin phù hợp, công khai, minh bạch, chính xác và thuận lợi; xây dựng cơ chế liên thông về thủ tục công chứng, đăng ký, thu thuế và cung cấp thông tin cho mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu tìm hiểu.
– Đổi mới quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản theo hướng tập trung, thống nhất vào một đầu mối ở Trung ương và địa phương; xây dựng hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản theo nguyên tắc “một cửa” để đăng ký tập trung các bất động sản. Thống nhất cấp một loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
– Xây dựng Luật Đăng ký bất động sản thành đạo luật chung, áp dụng thống nhất về thủ tục đăng ký bất động sản, kế thừa và pháp điển hóa các quy định về đăng ký bất động sản còn phù hợp, đồng thời bổ sung các quy định mới trên cơ sở tổng kết thực tiễn đăng ký bất động sản ở Việt Nam và tham khảo, vận dụng kinh nghiệm của các nước có hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản phát triển phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh của nước ta.
– Đảm bảo tính hợp hiến và tính khả thi của Luật; đồng thời đảm bảo tính thống nhất và đồng bộ với các văn bản pháp luật có liên quan sau khi Luật Đăng ký bất động sản được ban hành.
**IV. BỐ CỤC VÀ NỘI DUNG CHỦ YẾU CỦA DỰ THẢO LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN** **1. Bố cục của dự thảo Luật**
Dự thảo gồm 6 chương với 74 điều được bố cục như sau:
– Chương I: Những quy định chung (từ Điều 1 đến Điều 13).
– Chương II: Cơ quan đăng ký bất động sản và người thực hiện đăng ký bất động sản (từ Điều 14 đến Điều 22).
– Chương III: Thủ tục đăng ký bất động sản (từ Điều 23 đến Điều 60).
Mục 1. Quy định chung về thủ tục đăng ký bất động sản (từ Điều 23 đến Điều 34);
Mục 2. Quy định riêng về thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sử dụng mặt nước biển để nuôi trồng thuỷ sản, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (từ Điều 35 đến Điều 50);
Mục 3. Quy định riêng về thủ tục đăng ký hợp đồng về quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sử dụng mặt nước biển để nuôi trồng thuỷ sản, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (từ Điều 51 đến Điều 53);
Mục 4. Quy định riêng về thủ tục đăng ký thay đổi, sửa chữa sai sót, chấm dứt đăng ký, chỉnh lý thông tin về bất động sản đã đăng ký (từ Điều 54 đến Điều 60).
– Chương IV: Cung cấp thông tin về bất động sản (từ Điều 61 đến Điều 68).
– Chương V: Giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm (từ Điều 69 đến Điều 71).
– Chương VI: Điều khoản thi hành (từ Điều 72 đến Điều 74).
**2. Nội dung chủ yếu của dự thảo Luật** *a) Về phạm vi điều chỉnh (Điều 1)*
Dự thảo Luật quy định về nguyên tắc đăng ký bất động sản, thủ tục đăng ký và cung cấp thông tin về bất động sản; tổ chức, hoạt động của cơ quan đăng ký bất động sản và quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản. Trong đó, dự thảo quy định từ đăng ký lần đầu cho đến đăng ký biến động về bất động sản, nhằm công nhận và bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức về bất động sản.
Đối với đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng khác, dự thảo pháp điển hóa trên cơ sở kế thừa các quy định phù hợp trong Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành, đồng thời bổ sung các quy định mới để từ đó xây dựng Luật Đăng ký bất động sản thành Luật chung, áp dụng thống nhất về đăng ký bất động sản, đảm bảo chủ trương “một cửa, một giấy”.
Ngoài ra, dự thảo phân định rõ phạm vi điều chỉnh của Luật Đăng ký bất động sản với các văn bản pháp luật hiện hành và các Dự án Luật có liên quan. Cụ thể như sau:
– Những vấn đề về quản lý đất đai nói chung và thủ tục hành chính như Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất nói riêng do Luật Đất đai năm 2003 và dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai quy định;
– Những vấn đề về quản lý nhà nước như quy hoạch, cấp phép xây dựng nhà ở do Luật Nhà ở quy định; quản lý rừng và thủ tục hành chính về việc Nhà nước giao rừng, cho thuê quyền sử dụng rừng do Luật Bảo vệ và phát triển rừng quy định;
– Những vấn đề quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản; thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng (trong đó có nhà ở), quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng; tổ chức và hoạt động của cơ quan đăng ký bất động sản do Luật Đăng ký bất động sản điều chỉnh;
– Việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sử dụng mặt nước biển để nuôi trồng thủy sản, tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo quy định của Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm.
**b) Về đối tượng đăng ký, nguyên tắc đăng ký và cung cấp thông tin (Điều 5, Điều 7** **)**
Dự thảo quy định cụ thể các trường hợp phải đăng ký bất động sản và các trường hợp đăng ký theo yêu cầu trên cơ sở kế thừa các quy định pháp luật hiện hành và xuất phát từ nhu cầu của thực tiễn, để thuận tiện cho việc áp dụng (Điều 5). Ngoài ra, thực hiện quy định tại Điều 26 của Luật Quản lý, sử dụng tài sản nhà nước năm 2008 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2009) về công khai việc quản lý, sử dụng tài sản nhà nước và pháp điển hoá quy định tại Điều 9 Nghị định số 14/1998/NĐ-CP ngày 06/3/1998 của Chính phủ về quản lý tài sản nhà nước, dự thảo Luật quy định
*“quyền quản lý, sử dụng đất, rừng, công trình xây dựng thuộc sở hữu nhà nước được Nhà nước giao cho cơ quan, tổ chức quản lý, sử dụng”* cũng thuộc đối tượng đăng ký (điểm d khoản 1 Điều 5 dự thảo Luật). Quy định của dự thảo Luật về đối tượng đăng ký thể hiện mục tiêu đẩy mạnh hoạt động đăng ký bất động sản, đồng thời khuyến khích đăng ký bất động sản, để cá nhân, tổ chức có thông tin rõ ràng, đầy đủ về mỗi thửa đất, mỗi tài sản gắn liền với đất khi cần thiết.
Về nguyên tắc, việc đăng ký bất động sản phải đảm bảo chính xác, công khai, minh bạch, đúng thời hạn và thủ tục. Đồng thời, thông tin về bất động sản được cung cấp cho mọi cá nhân, tổ chức có yêu cầu tìm hiểu (Điều 7).
**c) Cơ quan quản lý và cơ quan đăng ký bất động sản (Điều 13, Điều 14)**
Nhằm khắc phục tình trạng phân tán trong quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản, dự thảo quy định Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ về quản lý đăng ký bất động sản trong phạm vi cả nước và Sở Tài nguyên và Môi trường giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản ở địa phương.
Cơ quan có thẩm quyền đăng ký bất động sản là các Văn phòng đăng ký bất động sản trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, được tổ chức theo địa hạt do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định căn cứ vào nhu cầu thực tế của từng địa phương. Nhằm tránh xáo trộn về mặt tổ chức và đáp ứng yêu cầu về cải cách hành chính, dự thảo quy định các Văn phòng nêu trên được xây dựng trên cơ sở các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và bổ sung thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sử dụng mặt nước biển để nuôi trồng thuỷ sản, quyền sở hữu công trình xây dựng, rừng sản xuất là rừng trồng và vườn cây lâu năm (khoản 3 Điều 72). Ngoài ra, có thể điều chuyển một số cán bộ đang thực hiện đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng khác thuộc cơ quan xây dựng sang làm việc tại các Văn phòng đăng ký bất động sản, để đảm bảo có đủ đội ngũ cán bộ làm công tác đăng ký. Qua đó, Nhà nước không thành lập thêm hệ thống cơ quan đăng ký và sẽ chỉ có một đầu mối cơ quan thực hiện đăng ký bất động sản.
**d) Thủ tục đăng ký bất động sản (Chương III)**
Một trong những yêu cầu đặt ra đối với thủ tục đăng ký bất động sản là đảm bảo sự đơn giản, nhanh chóng và thuận tiện cho người dân khi yêu cầu đăng ký. Quán triệt quan điểm này, dự thảo đã hạn chế những giấy tờ không cần thiết trong hồ sơ đăng ký, song vẫn đảm bảo tính chính xác của nội dung đăng ký. Đặc biệt, dự thảo quy định về đăng ký đồng thời quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, kết hợp giải quyết liên thông các việc có liên quan như công chứng, nộp thuế trước bạ, đồng thời tăng cường ứng dụng tin học, nhờ đó rút ngắn thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký và xác định rõ trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân có liên quan trong quá trình đăng ký. Ngoài ra, dự thảo quy định rõ các trường hợp đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, đồng thời tách bạch thủ tục hành chính với thủ tục đăng ký bất động sản, ví dụ: Việc đăng ký được tiến hành sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cấp huyện theo quy định của Luật Đất đai.
**đ) Một số vấn đề về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Điều 16, từ Điều 28 đến Điều 32, khoản 1 Điều 72)** *– Về việc cấp một loại giấy chứng nhận*
Thực hiện chủ trương của Quốc hội về việc thống nhất cấp “một giấy”, dự thảo quy định một loại giấy mới có tên gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Giấy này sẽ ghi đầy đủ các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu bất động sản từ khi xác lập quyền cho đến các biến động tiếp theo.
*– Về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Điều 16)*
Dự thảo quy định việc cấp giấy chứng nhận nêu trên thuộc thẩm quyền của Văn phòng đăng ký bất động sản. Nhằm thực hiện cải cách thủ tục hành chính trong hoạt động đăng ký bất động sản nên việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do Văn phòng đăng ký bất động sản thực hiện là phù hợp và không nhất thiết phải thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện như hiện nay.
**e) Cung cấp thông tin về bất động sản (Chương IV)**
Dự thảo quy định về cơ quan có thẩm quyền cung cấp thông tin, phương thức, thủ tục cung cấp thông tin và giá trị pháp lý của văn bản cung cấp thông tin. Trong đó, cơ quan có thẩm quyền cung cấp thông tin phải cung cấp thông tin về bất động sản cho mọi tổ chức, cá nhân có yêu cầu theo một thủ tục đơn giản và chỉ được từ chối trong trường hợp pháp luật có quy định. Việc cung cấp thông tin được thực hiện dưới các hình thức như: cung cấp thông tin bằng văn bản; sao, trích sao Sổ đăng ký bất động sản; tự tra cứu thông tin trong Sổ theo hướng dẫn của người thực hiện cung cấp thông tin hoặc tra cứu thông tin qua mạng.
**g) Về yêu cầu đảm bảo tính thống nhất và khả thi của Luật ** **Đăng ký bất động sản **
Thể hiện quan điểm chỉ đạo xây dựng Luật Đăng ký bất động sản nêu tại Mục III của Tờ trình, cho nên dự thảo Luật có một số quy định khác so với pháp luật hiện hành, cụ thể về cơ quan quản lý (Điều 13), cơ quan đăng ký (Điều 14), thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Điều 16), một số thủ tục đăng ký bất động sản trong Chương III. Do đó, để đảm bảo thống nhất pháp luật, dự thảo quy định một số điều của các Luật có liên quan hết hiệu lực thi hành (khoản 2 Điều 73). Ngoài ra, dự thảo có quy định chuyển tiếp (Điều 72), để đảm bảo tính khả thi của Luật Đăng ký bất động sản và kế thừa về tổ chức và hoạt động đăng ký bất động sản trong những năm qua.
**V. MỘT SỐ VẤN ĐỀ XIN Ý KIẾN ỦY BAN THƯỜNG VỤ QUỐC HỘI**
Chính phủ nhất trí với cơ cấu và nội dung của Dự án Luật. Tuy nhiên, còn hai vấn đề chủ yếu có ý kiến khác nhau, đó là:
**1. Về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất**
Dự thảo Luật quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhằm khắc phục tình trạng tồn tại nhiều loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như hiện nay (Điều 28).
Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng, hiện nay đang tồn tại nhiều loại giấy chứng nhận, vì vậy không nên ban hành thêm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo như dự thảo Luật.
Về vấn đề này, Chính phủ cho rằng việc cấp giấy mới không gây xáo trộn, phiền hà cho người dân, cũng như đối với cơ quan quản lý và cơ quan đăng ký bất động sản xuất phát từ các lý do sau đây:
** thực tế cho thấy, hiện nay ở nước ta tồn tại rất nhiều loại giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản, đó là: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng và các loại Giấy tờ hợp lệ khác về quyền sử dụng đất (giấy trắng). Người dân tiếp tục phải đến nhiều cơ quan đăng ký, nộp nhiều bộ hồ sơ để được cấp nhiều loại giấy chứng nhận như đã nêu trên. Do đó, nếu không ban hành Luật Đăng ký bất động sản để thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) thì sẽ tiếp tục tồn tại nhiều loại Giấy chứng nhận và sẽ không thể đạt được mục tiêu thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận nhằm thực hiện Nghị quyết số 07/2007/NQ-QH của Quốc hội khoá XII. Một là,** **giấy mới chỉ cấp trong trường hợp cá nhân, tổ chức chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản của mình cho cá nhân, tổ chức khác như mua bán, trao đổi, tặng cho, thừa kế, góp vốn vào pháp nhân (khoản 2 Điều 72). Trong trường hợp không chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản, thì cá nhân, tổ chức vẫn giữ các giấy tờ được cơ quan có thẩm quyền cấp trước khi Luật Đăng ký bất động sản có hiệu lực thi hành và không phải đăng ký lại cũng như không phải cấp đổi sang giấy mới. Dự thảo công nhận giá trị pháp lý của các giấy tờ đó, cụ thể: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng (khoản 1 Điều 72); Hai là, ** ** việc cấp giấy mới là cần thiết, vì có nhiều ưu điểm hơn so với các loại giấy hiện hành, đó là: thể hiện đầy đủ hiện trạng và các quyền về bất động sản, các biến động về bất động sản; không chia cắt thông tin về đất và tài sản gắn liền với đất, từ đó, tiến tới mục tiêu cả nước chỉ có một loại giấy chứng nhận duy nhất, một cơ sở dữ liệu tập trung, thống nhất về bất động sản trong tương lai. Mặt khác, về lâu dài chúng ta sẽ đạt được mục tiêu thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận về bất động sản. Ba là,** **2. Về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất**
Dự thảo quy định Văn phòng đăng ký bất động sản có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Điều 16).
Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng, xuất phát từ đặc thù của chế độ sở hữu đất đai ở nước ta là sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, nên thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cần được giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện như hiện nay.
Về vấn đề này, Chính phủ cho rằng, pháp luật hiện hành về đăng ký bất động sản có một số bất cập chủ yếu sau đây:
** chưa xác định đúng bản chất của hành vi đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nên dẫn đến hệ quả là đồng nhất thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện với thẩm quyền cấp giấy chứng nhận, cũng như đồng nhất quan hệ mang tính chất dịch vụ công với quan hệ hành chính; – Thứ nhất,** ** chưa có quan điểm nhất quán khi điều chỉnh hành vi xác lập quyền sử dụng đất cho người dân, cụ thể là việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đăng ký lần đầu) thì Uỷ ban nhân dân thực hiện, trong khi quyền sử dụng đất đó được chuyển nhượng cho người tiếp theo (xác lập quyền sử dụng đất của người nhận chuyển nhượng) thì lại do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đơn vị dịch vụ công) thực hiện. – Thứ hai,**
Ngoài ra, nếu vẫn giữ quy định của pháp luật hiện hành về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện thì sẽ không phù hợp khi dự thảo Luật quy định Văn phòng đăng ký bất động sản có thẩm quyền đăng ký theo địa hạt, trong khi thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện được phân định theo cấp hành chính.
Do đó, để khắc phục những bất cập nêu trên, dự thảo Luật Đăng ký bất động sản quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do Văn phòng đăng ký bất động sản thực hiện là phù hợp, vì những lý do chủ yếu sau đây:
– Dự thảo đã tách bạch thủ tục hành chính của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện trong việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất với hoạt động đăng ký bất động sản. Các quyết định này của Ủy ban nhân dân cũng như bản án, quyết định của Tòa án và giao dịch là căn cứ xác lập quyền của cá nhân, tổ chức đối với bất động sản, không phụ thuộc vào việc đăng ký các quyền đó. Hành vi cấp giấy chứng nhận được thực hiện trên cơ sở những căn cứ xác lập quyền nêu trên. Do đó, không ảnh hưởng đến quyền lực Nhà nước và đặc thù về chế độ sở hữu đất đai, song lại thiết lập được thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận hợp lý, thuận tiện và đơn giản cho người dân, doanh nghiệp;
– Nhà nước với tư cách là đại diện cho chủ sở hữu đất đai thực hiện quyền của mình thông qua quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, còn tổ chức, cá nhân đăng ký bất động sản để tham gia các giao dịch về bất động sản, cũng như để đối kháng với người thứ ba và công khai hóa thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản. Do đó, Văn phòng đăng ký bất động sản cấp Giấy chứng nhận nêu trên không ảnh hưởng đến hiệu lực quản lý của Nhà nước đối với bất động sản;
– Đăng ký bất động sản thực chất là việc cơ quan đăng ký ghi nhận các quyền đối với bất động sản vào Sổ đăng ký bất động sản, do đó, thông tin trong Sổ là quan trọng và Sổ đăng ký bất động sản là văn bản gốc, còn Giấy chứng nhận chỉ là bản ghi nhận các thông tin đã được lưu trong Sổ đăng ký bất động sản;
– Rút ngắn thời gian đăng ký, vì Văn phòng đăng ký bất động sản không phải trình hồ sơ sang Ủy ban nhân dân có thẩm quyền;
– Theo thống kê hiện nay về kết quả cấp Giấy chúng nhận quyền sử dụng đất và dự kiến đến năm 2010 về cơ bản sẽ thực hiện xong việc cấp giấy chứng nhận lần đầu nên số trường hợp cấp giấy chứng nhận lần đầu sau khi Luật này có hiệu lực sẽ còn rất ít, vì vậy để Văn phòng đăng ký bất động sản cấp Giấy chứng nhận là phù hợp.
Trên đây là nội dung cơ bản của Dự án Luật Đăng ký bất động sản và một số vấn đề cần xin ý kiến, Chính phủ kính trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, quyết định.
*(Xin gửi kèm theo: (1) Dự thảo 8 Luật Đăng ký bất động sản; (2) Báo cáo tổng hợp ý kiến góp ý của các Bộ, ngành, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và các tổ chức có liên quan về dự thảo Luật Đăng ký bất động sản; (3) Báo cáo rà soát văn bản quy phạm pháp luật về đăng ký bất động sản; (4) Báo cáo tổng hợp kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới về đăng ký bất động sản; (5) Báo cáo đánh giá về thực trạng giải quyết tranh chấp về bất động sản của Tòa án từ năm 2000 đến nay; (6) Báo cáo tổng kết thực tiễn thi hành pháp luật về đăng ký bất động sản; (7) Báo cáo khảo sát thực trạng về tổ chức và hoạt động đăng ký bất động sản; (8) Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hiện hành và Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp theo Luật Đăng ký bất động sản).*
|
|
– Như trên;
– Thủ tướng Chính phủ (để b/c);
– Các Phó Thủ tướng CP (để b/c);
– Uỷ ban Pháp luật của QH (để thẩm tra);
– Văn phòng Quốc hội (để phối hợp);
– Văn phòng Chính phủ (để phối hợp);
– Bộ Tư pháp;
– Lưu: VT, PL.
|
|
Filed under:
[3. VẬT QUYỀN](https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/category/luat-dan-su/2-vat-quyen/), [Quy định chung về nghĩa vụ và bảo đảm nghĩa vụ](https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/category/luat-dan-su/3-trai-quyen/nghia-vu-va-bao-dam-nghia-vu/), [Quyền sở hữu](https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/category/luat-dan-su/2-vat-quyen/quyen-so-huu/), [Thị trường bất động sản](https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/category/luat-dat-dai/thi-truong-bat-dong-san/) |
## Gửi phản hồi Hủy

Set-Cookie: vstrsnln=b5d7b234fe741c456a523ddd9b09e5f5; expires=Wed, 20-Sep-2017 20:06:33 GMT; Max-Age=60; path=/


text:
Bài thuốc chữa tắc tia sữa
Tắc tia sữa có thể gặp trong bất cứ thời điểm nào trong giai đoạn nào cho con bú. Tuy nhiên hay gặp nhất là trong tuần lễ đầu tiên. Khoảng 15% phụ nữ cho con bú bị cương vú, căng tức, đôi khi có sốt.
Điều trị tắc tia sữa không tốt có thể tiến triển thành viêm tuyến vú, áp-xe vú (sản phụ sốt cao, ở vú có các nhân cứng và đau, nách có hạch ấn đau. Nếu nặng, vắt sữa lên miếng gạc quan sát thấy có những mảnh nhỏ vàng nhạt chứng tỏ có mủ trong sữa; viêm tuyến vú có thể chữa khỏi hoặc tiến triển thành áp-xe vú).
Kim ngân hoa
Theo YHCT, tắc tia sữa - viêm tuyến vú thuộc phạm vi chứng nhũ ung. Phép điều trị chung: thanh nhiệt, giải độc, hoạt huyết, lợi sữa. Chia từng giai đoạn như sau:
Lúc mới phát
Vú đau, sưng tấy, sờ vào có cục cứng, ấn đau, mặt đỏ, người phát sốt, đau tức ngực, đau lan ra các khớp, không có mồ hôi, rêu lưỡi trắng mỏng, mạch phù khẩn.
Bài thuốc: Kinh giới ngưu bàng thang: kinh giới tuệ 12g, bồ công anh 12g, liên kiều 8g, phòng phong 8g, ngưu bàng tử 12g, tạo giác thích 4g, kim ngân hoa 8g, sài hồ Bắc 12g, trần bì 8g, hương phụ 8g, hoàng cầm 8g, cam thảo 4g. Sắc uống ngày một thang.
Hòa nhũ thang gia giảm: bồ công anh 20g, hoàng cầm 12g, kim ngân hoa 16g, thanh bì 8g, qua lâu 12g, sài hồ Bắc 8g, liên kiều 16g. Sắc uống ngày một thang.
Nếu sốt cao thêm thạch cao 16g, chi tử 12g; viêm sưng to thêm tạo giác thích 12g, xuyên sơn giáp 6g.
Thuốc đắp ngoài: hương phụ 40g tán bột, xạ hương 12g. Hai vị trộn lẫn vào nhau, bồ công anh 50g, sắc lấy nước bỏ bã, lấy nước đó hòa với thuốc, đun sôi đặc rồi đắp vào vú đau 1 lần/ngày trong 1 - 3 ngày.
Hoặc dùng phương pháp đắp hành: Dùng cả củ hành để nguyên rễ, giã nát đắp lên vú bị đau.
Hoặc dùng 100g lá bồ công anh giã nát, lọc lấy nước uống, bã đắp tại chỗ vú bị đau.
Giai đoạn sắp vỡ mủ hay đã vỡ
Mình lạnh, hết sốt, vú đã mềm, đau nhức sắp vỡ mủ hoặc đã vỡ.
Bài thuốc: Thần hiệu qua lâu tán gia vị: qua lâu 40g, xuyên sơn giáp 10g, sinh cam thảo 20g, đẳng sâm 12g, đương quy 20g, hoàng kỳ 12g, hương phụ 4g, một dược 8g. Sắc bỏ bã, cho thêm 1 chén nhỏ rượu lâu năm uống 3 lần/ngày (sau bữa ăn).
Giai đoạn khí huyết hư
Sắc mặt xanh, người mệt mỏi, thích ngủ, vùng vú đau ít hơn trước nhưng vẫn sưng, cứng, mạch hư tế.
Bài thuốc: Thác lý tiêu độc tán: nhân sâm 8g, xuyên khung 8g, sinh hoàng kỳ 8g, kim ngân hoa 12g, bạch truật 8g, tạo giác thích 4g, bạch thược 8g, bạch chỉ 4g, đương quy 8g, cát cánh 8g. Sắc uống ngày một thang (uống xa bữa ăn).
Lưu ý: Tắc tia sữa cũng như viêm tuyến vú là bệnh cấp tính, cần phải điều trị tích cực, kịp thời để tránh gây áp-xe vú. Ngoài ra cần chú ý vệ sinh vú hàng ngày, đặc biệt trước khi cho bú. Người mẹ cần có chế độ nghỉ ngơi, dinh dưỡng hợp lý, giữ tinh thần luôn thoải mái, lạc quan.
ThS. BS. Trần Thái Hà
- Bài thuốc chữa tắc tia sữa
- Bú mẹ ít, dùng sữa công thức sớm, trẻ tăng nguy cơ gan nhiễm mỡ khi trưởng thành
- Bộ trưởng Bộ Y tế: Cần nâng cao trách nhiệm của chính quyền địa phương về thực phẩm bẩn
- Bài thuốc chữa ít sữa, tắc sữa sau sinh
- Cho trẻ ăn dặm đúng cách
- 136 trẻ được nhận sữa hiến tặng từ Ngân hàng sữa mẹ
- Có bắt buộc phải uống sữa trong thai kỳ?
- Lợi sữa cho sản phụ sau sinh với rau mùi
- Sữa mẹ và cách cho con bú
- 5 loại thực phẩm làm ấm cơ thể trong mùa đông
-
Khoa Phẫu thuật Cột sống - Viện chấn thương chỉnh hình BV Việt Đức đón nhận HCLĐ hạng Nhì
-
Hơn 500 người bệnh được phẫu thuật cố định cột sống bằng hệ thống robot định vị
-
6 ngộ nhận trong chăm sóc da bạn gái thường mắc phải
-
Khi bác sĩ bị đình chỉ công việc
Click vào đây để gửi ngay bài viết về cho toà soạn.
Sức khỏe người lớn
Sức khỏe trẻ em
Sơ cứu
Sức khoẻ tâm thần
Ẩm thực và dinh dưỡng
Sức khỏe và môi trường
Các biện pháp tránh thai
Sức khoẻ sinh sản và tình dục
Các thuật ngữ
Tìm hiểu cơ thể người
Dược
Thẩm mỹ
Trang phục
Rèn luyện
Ngôi nhà an toàn
Giải thích các xét nghiệm
Khám sức khỏe
Dinh dưỡng phòng chống ung thư
-
Thư bệnh nhân về vụ "gác chân lên ghế": Đừng đẩy bác sĩ đến bên bờ vực thẳm SKĐS - Mỗi nhân viên y tế khi khoác trên mình chiếc áo trắng blouse, chắc hẳn đều mang trong mình lý tưởng nghề nghiệp và tình yêu thương con người cao cả?
- 6 lý do nên uống vitamin E và cách uống vitamin E đúng cách
- Lý giải những nguyên nhân gây đau bụng dưới ở phụ nữ
- Sốt phát ban ở trẻ em nguy hiểm thế nào?
- Top 8 mẹo trị đờm hiệu quả từ thực phẩm có sẵn trong bếp

markdown:
# Bài thuốc chữa tắc tia sữa
[Tắc tia sữa](http://suckhoedoisong.vn/tac-tia-sua.html) có thể gặp trong bất cứ thời điểm nào trong giai đoạn nào cho con bú. Tuy nhiên hay gặp nhất là trong tuần lễ đầu tiên. Khoảng 15% phụ nữ cho con bú bị cương vú, căng tức, đôi khi có sốt.
Điều trị
[tắc tia sữa](http://suckhoedoisong.vn/chua-tac-tia-sua.html) không tốt có thể tiến triển thành viêm tuyến vú, áp-xe vú (sản phụ sốt cao, ở vú có các nhân cứng và đau, nách có hạch ấn đau. Nếu nặng, vắt sữa lên miếng gạc quan sát thấy có những mảnh nhỏ vàng nhạt chứng tỏ có mủ trong sữa; viêm tuyến vú có thể chữa khỏi hoặc tiến triển thành áp-xe vú).
Kim ngân hoa
Theo YHCT, tắc tia sữa - viêm tuyến vú thuộc phạm vi chứng nhũ ung. Phép điều trị chung: thanh nhiệt, giải độc, hoạt huyết, lợi sữa. Chia từng giai đoạn như sau:
Lúc mới phát
Vú đau, sưng tấy, sờ vào có cục cứng, ấn đau, mặt đỏ, người phát sốt, đau tức ngực, đau lan ra các khớp, không có mồ hôi, rêu lưỡi trắng mỏng, mạch phù khẩn.
Bài thuốc: Kinh giới ngưu bàng thang: kinh giới tuệ 12g, bồ công anh 12g, liên kiều 8g, phòng phong 8g, ngưu bàng tử 12g, tạo giác thích 4g, kim ngân hoa 8g, sài hồ Bắc 12g, trần bì 8g, hương phụ 8g, hoàng cầm 8g, cam thảo 4g. Sắc uống ngày một thang.
Hòa nhũ thang gia giảm: bồ công anh 20g, hoàng cầm 12g, kim ngân hoa 16g, thanh bì 8g, qua lâu 12g, sài hồ Bắc 8g, liên kiều 16g. Sắc uống ngày một thang.
Nếu sốt cao thêm thạch cao 16g, chi tử 12g; viêm sưng to thêm tạo giác thích 12g, xuyên sơn giáp 6g.
Thuốc đắp ngoài: hương phụ 40g tán bột, xạ hương 12g. Hai vị trộn lẫn vào nhau, bồ công anh 50g, sắc lấy nước bỏ bã, lấy nước đó hòa với thuốc, đun sôi đặc rồi đắp vào vú đau 1 lần/ngày trong 1 - 3 ngày.
Hoặc dùng phương pháp đắp hành: Dùng cả củ hành để nguyên rễ, giã nát đắp lên vú bị đau.
Hoặc dùng 100g lá bồ công anh giã nát, lọc lấy nước uống, bã đắp tại chỗ vú bị đau.
Giai đoạn sắp vỡ mủ hay đã vỡ
Mình lạnh, hết sốt, vú đã mềm, đau nhức sắp vỡ mủ hoặc đã vỡ.
Bài thuốc: Thần hiệu qua lâu tán gia vị: qua lâu 40g, xuyên sơn giáp 10g, sinh cam thảo 20g, đẳng sâm 12g, đương quy 20g, hoàng kỳ 12g, hương phụ 4g, một dược 8g. Sắc bỏ bã, cho thêm 1 chén nhỏ rượu lâu năm uống 3 lần/ngày (sau bữa ăn).
Giai đoạn khí huyết hư
Sắc mặt xanh, người mệt mỏi, thích ngủ, vùng vú đau ít hơn trước nhưng vẫn sưng, cứng, mạch hư tế.
Bài thuốc: Thác lý tiêu độc tán: nhân sâm 8g, xuyên khung 8g, sinh hoàng kỳ 8g, kim ngân hoa 12g, bạch truật 8g, tạo giác thích 4g, bạch thược 8g, bạch chỉ 4g, đương quy 8g, cát cánh 8g. Sắc uống ngày một thang (uống xa bữa ăn).
Lưu ý: Tắc tia sữa cũng như viêm tuyến vú là bệnh cấp tính, cần phải điều trị tích cực, kịp thời để tránh gây áp-xe vú. Ngoài ra cần chú ý vệ sinh vú hàng ngày, đặc biệt trước khi cho bú. Người mẹ cần có chế độ nghỉ ngơi, dinh dưỡng hợp lý, giữ tinh thần luôn thoải mái, lạc quan.
ThS. BS.
**Trần Thái Hà**
[Bài thuốc chữa tắc tia sữa](http://suckhoedoisong.vn/bai-thuoc-chua-tac-tia-sua-n88160.html) **Sữa mẹ - Thực phẩm vàng cho bé**
-
[Bài thuốc chữa tắc tia sữa](http://suckhoedoisong.vn/bai-thuoc-chua-tac-tia-sua-n88160.html)
-
[Bú mẹ ít, dùng sữa công thức sớm, trẻ tăng nguy cơ gan nhiễm mỡ khi trưởng thành](http://suckhoedoisong.vn/bu-me-it-dung-sua-cong-thuc-som-tre-tang-nguy-co-gan-nhiem-mo-khi-truong-thanh-n132882.html)
-
[Bộ trưởng Bộ Y tế: Cần nâng cao trách nhiệm của chính quyền địa phương về thực phẩm bẩn](http://suckhoedoisong.vn/bo-truong-bo-y-te-can-nang-cao-trach-nhiem-cua-chinh-quyen-dia-phuong-ve-thuc-pham-ban-n132513.html)
-
[Bài thuốc chữa ít sữa, tắc sữa sau sinh](http://suckhoedoisong.vn/bai-thuoc-chua-it-sua-tac-sua-sau-sinh-n132189.html)
-
[Cho trẻ ăn dặm đúng cách](http://suckhoedoisong.vn/cho-tre-an-dam-dung-cach-n103915.html)
-
[136 trẻ được nhận sữa hiến tặng từ Ngân hàng sữa mẹ](http://suckhoedoisong.vn/136-tre-duoc-nhan-sua-hien-tang-tu-ngan-hang-sua-me-n130283.html)
-
[Có bắt buộc phải uống sữa trong thai kỳ?](http://suckhoedoisong.vn/co-bat-buoc-phai-uong-sua-trong-thai-ky-n115449.html)
-
[Lợi sữa cho sản phụ sau sinh với rau mùi](http://suckhoedoisong.vn/loi-sua-cho-san-phu-sau-sinh-voi-rau-mui-n71213.html)
-
[Sữa mẹ và cách cho con bú](http://suckhoedoisong.vn/sua-me-va-cach-cho-con-bu-n113286.html)
-
[5 loại thực phẩm làm ấm cơ thể trong mùa đông](http://suckhoedoisong.vn/5-loai-thuc-pham-lam-am-co-the-trong-mua-dong-n111823.html)
-
[Khoa Phẫu thuật Cột sống - Viện chấn thương chỉnh hình BV Việt Đức đón nhận HCLĐ hạng Nhì](http://suckhoedoisong.vn/khoa-phau-thuat-cot-song-vien-chan-thuong-chinh-hinh-bv-viet-duc-don-nhan-hcld-hang-nhi-n136465.html)
-
[Hơn 500 người bệnh được phẫu thuật cố định cột sống bằng hệ thống robot định vị](http://suckhoedoisong.vn/hon-500-nguoi-benh-duoc-phau-thuat-co-dinh-cot-song-bang-he-thong-robot-dinh-vi-n136464.html)
-
[6 ngộ nhận trong chăm sóc da bạn gái thường mắc phải](http://suckhoedoisong.vn/6-ngo-nhan-trong-cham-soc-da-ban-gai-thuong-mac-phai-n29286.html)
-
[Khi bác sĩ bị đình chỉ công việc](http://suckhoedoisong.vn/khi-bac-si-bi-dinh-chi-cong-viec-n136447.html) [
](http://suckhoedoisong.vn/gui-bai.html)
Click
Click
**vào đây** để gửi ngay bài viết về cho toà soạn. [Sức khỏe người lớn](http://suckhoedoisong.vn/suc-khoe-nguoi-lon-c85/) [Sức khỏe trẻ em](http://suckhoedoisong.vn/suc-khoe-tre-em-c84/) [Sơ cứu](http://suckhoedoisong.vn/so-cuu-c82/) [Sức khoẻ tâm thần](http://suckhoedoisong.vn/suc-khoe-tam-than-c90/) [Ẩm thực và dinh dưỡng](http://suckhoedoisong.vn/am-thuc-va-dinh-duong-c89/) [Sức khỏe và môi trường](http://suckhoedoisong.vn/suc-khoe-va-moi-truong-c88/) [Các biện pháp tránh thai](http://suckhoedoisong.vn/cac-bien-phap-tranh-thai-c87/) [Sức khoẻ sinh sản và tình dục](http://suckhoedoisong.vn/suc-khoe-sinh-san-va-tinh-duc-c86/) [Các thuật ngữ](http://suckhoedoisong.vn/cac-thuat-ngu-c73/) [Tìm hiểu cơ thể người](http://suckhoedoisong.vn/tim-hieu-co-the-nguoi-c81/) [Dược](http://suckhoedoisong.vn/duoc-c80/) [Thẩm mỹ](http://suckhoedoisong.vn/tham-my-c79/) [Trang phục](http://suckhoedoisong.vn/trang-phuc-c78/) [Rèn luyện](http://suckhoedoisong.vn/ren-luyen-c77/) [Ngôi nhà an toàn](http://suckhoedoisong.vn/ngoi-nha-an-toan-c76/) [Giải thích các xét nghiệm](http://suckhoedoisong.vn/giai-thich-cac-xet-nghiem-c75/) [Khám sức khỏe](http://suckhoedoisong.vn/kham-suc-khoe-c74/) [Dinh dưỡng phòng chống ung thư](http://suckhoedoisong.vn/dinh-duong-phong-chong-ung-thu-c100/)
-
[Thư bệnh nhân về vụ "gác chân lên ghế": Đừng đẩy bác sĩ đến bên bờ vực thẳm](http://suckhoedoisong.vn/thu-benh-nhan-ve-vu-gac-chan-len-ghe-dung-day-bac-si-den-ben-bo-vuc-tham-n136356.html)SKĐS - Mỗi nhân viên y tế khi khoác trên mình chiếc áo trắng blouse, chắc hẳn đều mang trong mình lý tưởng nghề nghiệp và tình yêu thương con người cao cả? [6 lý do nên uống vitamin E và cách uống vitamin E đúng cách](http://suckhoedoisong.vn/6-ly-do-nen-uong-vitamin-e-va-cach-uong-vitamin-e-dung-cach-n94204.html) [Lý giải những nguyên nhân gây đau bụng dưới ở phụ nữ](http://suckhoedoisong.vn/ly-giai-nhung-nguyen-nhan-gay-dau-bung-duoi-o-phu-nu-n82232.html) [Sốt phát ban ở trẻ em nguy hiểm thế nào?](http://suckhoedoisong.vn/sot-phat-ban-o-tre-em-nguy-hiem-the-nao-n53373.html) [Top 8 mẹo trị đờm hiệu quả từ thực phẩm có sẵn trong bếp](http://suckhoedoisong.vn/top-8-meo-tri-dom-hieu-qua-tu-thuc-pham-co-san-trong-bep-n98933.html)

WARC-Type: response

Content-Type: application/http; msgtype=response

WARC-Truncated: length

WARC-Identified-Payload-Type: application/xhtml+xml

Vary: Accept-Encoding

Content-Type: text/html


text:
Vợt bóng bàn 729-2Star mặt thuận được nâng cấp lên thành tiêu điểm 2 giúp giật bóng ở vị trí gần và xa bàn với tốc độ cao và ma sát lớn.
Thông tin chi tiết sản phẩm Vợt bóng bàn 729-2Star
- Mã sản phẩm: 729-2Star
- Thương hiệu: 729
- Loại vợt: Off++
- Cốt vợt: 5 lớp từ gỗ cao cấp
- Mặt vợt đỏ sử dụng mặt POCUS 2
- Mặt đen dùng mặt 729FX
- Chức năng: công thủ toàn diện
- Sản phẩm gồm: 1 túi đựng vợt, vợt và hộp đựng
Tại sao nên mua vợt bóng bàn 729 tại Sport Online
- Đảm bảo hàng chính hãng
- Đổi trả hàng trong 7 ngày
- Giao hàng nhanh nhất tại Hà Nội
- Ship COD thu tiền tại nhà cho khách hàng tỉnh xa
- Miễn phí giao hàng tại nội thành Hà Nội
Hãy liên hệ tới Sport Online để được giao hàng nhanh nhất
Sport Online chuyên phân phối các sản phẩm bàn bóng bàn, dụng cụ tập luyện bóng bàn chuyên nghiệp trên toàn quốc
Đánh giá
Chưa có đánh giá nào.

markdown:
[mặt thuận được nâng cấp lên thành tiêu điểm 2 giúp giật bóng ở vị trí gần và xa bàn với tốc độ cao và ma sát lớn. Vợt bóng bàn 729-2Star ](http://sportonline.vn/vot-bong-ban-729-2star/)
**Thông tin chi tiết sản phẩm Vợt bóng bàn 729-2Star**
- Mã sản phẩm: 729-2Star
- Thương hiệu: 729
- Loại vợt: Off++
- Cốt vợt: 5 lớp từ gỗ cao cấp
- Mặt vợt đỏ sử dụng mặt POCUS 2
- Mặt đen dùng mặt 729FX
- Chức năng: công thủ toàn diện
- Sản phẩm gồm: 1 túi đựng vợt, vợt và hộp đựng
**Tại sao nên mua vợt bóng bàn 729 tại Sport Online**
- Đảm bảo hàng chính hãng
- Đổi trả hàng trong 7 ngày
- Giao hàng nhanh nhất tại Hà Nội
- Ship COD thu tiền tại nhà cho khách hàng tỉnh xa
- Miễn phí giao hàng tại nội thành Hà Nội
Hãy liên hệ tới
[ để được giao hàng nhanh nhất Sport Online](http://sportonline.vn/) **Sport Online chuyên phân phối các sản phẩm bàn bóng bàn, dụng cụ tập luyện bóng bàn chuyên nghiệp trên toàn quốc**
## Đánh giá
Chưa có đánh giá nào.

WARC-Identified-Payload-Type: text/html

Connection: close

Accept-Ranges: bytes

Content-Type: text/html; charset=UTF-8

X-Powered-By: WP Rocket/2.8.14


text:
Sàn nhạc sử dụng tốt nhất ở trình duyệt Firefox
Để thu âm và sử dụng sannhac một cách dễ dàng, bạn hãy cài đặt phầm mềm sau
Bắt đầu cài đặt Firefox
để duyệt web nhanh hơn
Đăng nhập
|
Đăng ký
Tên đăng nhập
Mật khẩu
Ghi nhớ
Quên mật khẩu
|
Gửi lại mail kích hoạt
Trang chủ
Phòng thu
Sàn đấu
Club
Hát Live
Sàn Nhạc
Sàn Diễn
1 waitfor delay '0:0:26.576999
Trả lời
Quà tặng
chieunayanhmodenem
tặng
TranBaoMy
23-08-2011 08:17:53
SanNhac.com
on Facebook
Bình luận & Đánh giá
Bạn có thể đăng nhập bằng tài khoản
Yahoo
hoặc
Google
để bình luận hoặc đánh giá cho bài hát này
Hoặc đăng ký tài khoản mới
tại đây
Hủy
Bình luận
Chia sẻ ca khúc
Tặng quà
Cắt nhạc chuông
Bình luận
Chia sẻ ca khúc
Tặng quà
Cắt nhạc chuông
Bạn muốn chia sẻ ca khúc này cho thành viên
Mô tả
Bạn phải
đăng nhập
mới được chia sẻ ca khúc!
Bình luận
Chia sẻ ca khúc
Tặng quà
Cắt nhạc chuông
Bạn muốn tặng ca khúc này cho thành viên
Gửi quà và tin nhắn
Bình luận
Chia sẻ ca khúc
Tặng quà
Tạo nhạc chuông
Để tạo nhạc chuông theo phong cách riêng của bạn, hãy thực hiện các bước sau :
Bước 1 :
Chọn đoạn nhạc chuông bạn muốn cắt (đoạn được bôi trắng).
Bước 2 :
Thay đổi độ dài đoạn nhạc mà bạn muốn làm nhạc chuông bằng cách di chuyển hai đầu đoạn trắng, click
play
để nghe thử.
Bước 3 :
Nếu bạn đã ưng ý, hãy nhấn nút
Mp3
hoặc
ARM
chọn định dạng và
nhắn tin theo hướng dẫn
để tải nhạc chuông về máy hoặc tặng bạn bè.
Xem toàn bộ
Di chuyển
Đóng
Di chuyển
Đóng
Viết lưu bút cho
Nhắn tin cho
Tiêu đề
Nội dung tin nhắn
Thông tin chi tiết
999 đóa hồng - Lâm Nhật Tiến
Thể hiện:
hotmusic
0 vote sao - 143 lượt nghe
Thời gian: 29/05/2008 23:02:19
Vote for me!
Thêm vào playlist của bạn
Thêm vào danh sách yêu thích
Mã Nhúng Blog
Mã Nhúng Forum
Đã Copy
Mới nhất của hotmusic
Hay nhất của hotmusic
Cùng thể hiện bài này
Sàn Nhạc
, Tầng 21 Tòa nhà Center Building - Hapulico Complex
Số 1 Nguyễn Huy Tưởng, Thanh Xuân, Hà Nội.
Email:
sannhac@gmail.com
Liên hệ hợp tác: 094.686.1289
Giới thiệu quảng cáo
Liên hệ quảng cáo:
Admicro
Hà Nội – Ms. Hải Yến: 0988 965 517 – (84 4) 3974 8899. Ext 2201
Hồ Chí Minh – Mr.Tuấn: 0983 050 185 – (84 8) 7307 7979. Ext 173
Email:
giaitrixahoi@admicro.vn
Hỗ trợ & CSKH:
Admicro
Ms.Thơm: 01268 269 779
Address: Tầng 20, Center Building Hapulico Complex, Số 1 Nguyễn Huy Tưởng, Thanh Xuân, Hà Nội
Copyright 2009
– Công ty cổ phần VCCorp.
Chịu trách nhiệm quản lý nội dung : Bà Nguyễn Bích Minh.
Tầng 17, 19, 20, 21 Tòa nhà Center Building - Hapulico Complex
Số 1 Nguyễn Huy Tưởng, Thanh Xuân, Hà Nội.
Giấy phép số 280/GP-BTTTT Bộ Thông tin và Truyền thông cấp ngày 14 tháng 06 năm 2017.
Trang chủ
|
Điều khoản
|
Quy định
|
Phòng thu
|
Beat
|
Recording

Server: Apache

Set-Cookie: viewbeat=deleted; expires=Thu, 01-Jan-1970 00:00:01 GMT; Max-Age=0

Cache-Control: no-store, no-cache, must-revalidate, post-check=0, pre-check=0

Pragma: no-cache


text:
Hạt giống cây mâm xôi đỏ
Giá: 25.000 VNĐMua Hỗ trợ trực tuyến
-
Ms. Lương (01699.616.628)
Quý khách hàng có thể xem và lựa chọn thêm nhiều hạt giống hoa, hạt giống rau trên trang chủ duy nhất của Siêu thị hạt giống
Những quả mâm xôi màu đỏ khá bắt mắt, khi ăn có vịt ngọt thanh mát đã làm nức lòng người thưởng thức. Mùa hè chính là thời gian thuận lợi để bạn có thể gieo hạt giống và chăm sóc cây mâm xôi ngay tại nhà.
1. Hạt giống mâm xôi đỏ
- Định lượng: 30 hạt
- Nguồn gốc: Việt nam
- Tỉ lệ nảy mầm: 77,70 %
Có thể nói, mâm xôi đỏ là loại cây ăn quả khá dễ sống, thuộc thân thảo và được trồng phổ biến trên khắp nước ta. Để có những hạt giống tốt nhất bạn nên liên hệ ngay với sieuthihatgiong.vn để được tư vấn và cung cấp hạt giống.
2. Kỹ thuật gieo hạt giống mâm xôi đỏ
- Đất trồng: nên chọn loại đất giàu dinh dưỡng và có khả năng thoát nước khá tốt. Nếu không phải gieo trồng quy mô lớn mà gieo trồng ở vườn thì bạn không nên gieo trồng nơi đất trũng. Bởi vì cây mâm xôi đỏ không cần quá nhiều nước.
- Thời vụ: bạn nên gieo hạt giống mâm xôi đỏ vào thời kỳ đầu mùa xuân để đến khi cuối mùa hè hoặc muộn nhất là đầu mùa thu sẽ cho những trái đỏ thu hoạch.
- Gieo hạt giống: khi đã làm đất và lựa chọn được hạt giống chất lượng rồi thì bạn tiến hành gieo hạt xuống đất, chiều sâu khoảng 1 cm sau đó thì lấp một lớp đất mỏng ở trên. Bạn có thể dùng bình nước để tưới ẩm cho đất. Có thể nói, so với những loại cây khác, thời gian nảy mầm của hạt giống từ khi gieo xuống đất khá lớn, khoảng 2 tháng. Thời gian này thì bạn nên cho chậu ở những nơi có nhiều ánh sáng tự nhiên, luôn cung cấp độ ẩm cho hạt nhanh chóng được nảy mầm.
-3. Kỹ thuật chăm sóc cây mâm xôi đỏ
- Nước tưới: mâm xôi đỏ khi trồng chẳng cần tốn nhiều công để tưới nước, vì loại cây này không ưa nhiều nước. Chỉ cần đều đặn 2 tuần, bạn chăm chỉ tưới nước 1 lần là được.
- Ánh sáng: là cây khá ưa ánh sáng mạnh, bạn nên chọn vị trí có nhiều ánh sáng mặt trời để cho cây ra quả nhiều, quả sẽ càng ngọt hơn nếu được tiếp xúc với ánh nắng. Bên cạnh đó thì bạn cũng nên tránh gió cho cây mâm xôi vì gió có thể quật gãy cây, cách tốt nhất là bạn nên làm hàng rào để chắn gió cho cây.
- Tỉa tót cho cây: cây mâm xôi có thể sống nhiều năm nhưng chỉ cần gieo trồng một lần. Bạn nên tiến hành tỉa những cành bé, cành khô để lại những cành xanh tốt. Đặc biệt là sau vụ thu hoạch hàng năm thì nên làm điều này, mỗi năm một lần.
- Bón phân: bạn nên bón phân hữu cơ để bón cho cây vào trước vào xuân. Hoặc bạn cũng có thể tận dụng những cành lá khô để rau xung xanh gốc, cách này giúp ngăn chặn bệnh và cỏ mọc khi mưa phùn.
4. Thu hoạch quả mâm xôi
Thời gian thu hoạch là vào khoảng mùa hè, nếu muộn nhất là có thể vào đầu mùa thi. Khi quả mâm xôi có đặc điểm màu đỏ sẫm, muốn tuột ra khỏi cành. Nếu chưa xác định được quả chín hay chưa thì bạn có thể nếm từng quả xem ngọt hay chưa.
Nếu bạn yêu thích loại quả này, bạn cũng có thể mua hạt giống của http://sieuthihatgiong.vn để gieo trồng và chăm sóc ngay tại nhà. Chúc bạn có được những quả mâm xôi chín đỏ, mọng quả.
Quý khách có thể gọi điện vào số 01699616628 để được tư vấn thêm và mua các sản phẩm của chúng tôi.
Hạt giống hoa - Hạt giống rau: Siêu thị hạt giống các loại
Mua ngay: hạt giống rau

markdown:
### Hạt giống cây mâm xôi đỏ
Giá: 25.000 VNĐ
[Mua](javascript:;)Hỗ trợ trực tuyến
-
Ms. Lương (01699.616.628)
Quý khách hàng có thể xem và lựa chọn thêm nhiều
[hạt giống hoa](http://sieuthihatgiong.vn/hat-giong-hoa), [hạt giống rau](http://sieuthihatgiong.vn/hat-giong-rau) trên trang chủ duy nhất của **Siêu thị hạt giống**
Những
*khá bắt mắt, khi ăn có vịt ngọt thanh mát đã làm nức lòng người thưởng thức. Mùa hè chính là thời gian thuận lợi để bạn có thể gieo hạt giống và chăm sóc cây mâm xôi ngay tại nhà. quả mâm xôi màu đỏ *
## 1. Hạt giống mâm xôi đỏ
- Định lượng: 30 hạt
- Nguồn gốc: Việt nam
- Tỉ lệ nảy mầm: 77,70 %
Có thể nói, mâm xôi đỏ là loại cây ăn quả khá dễ sống, thuộc thân thảo và được trồng phổ biến trên khắp nước ta. Để có những hạt giống tốt nhất bạn nên liên hệ ngay với sieuthihatgiong.vn để được tư vấn và cung cấp hạt giống.
## 2. Kỹ thuật gieo hạt giống mâm xôi đỏ
*nên chọn loại đất giàu dinh dưỡng và có khả năng thoát nước khá tốt. Nếu không phải gieo trồng quy mô lớn mà gieo trồng ở vườn thì bạn không nên gieo trồng nơi đất trũng. Bởi vì cây mâm xôi đỏ không cần quá nhiều nước. - Đất trồng: *
-
*bạn nên gieo hạt giống mâm xôi đỏ vào thời kỳ đầu mùa xuân để đến khi cuối mùa hè hoặc muộn nhất là đầu mùa thu sẽ cho những trái đỏ thu hoạch. Thời vụ: *
-
* khi đã làm đất và lựa chọn được Gieo hạt giống:* [rồi thì bạn tiến hành gieo hạt xuống đất, chiều sâu khoảng 1 cm sau đó thì lấp một lớp đất mỏng ở trên. Bạn có thể dùng bình nước để tưới ẩm cho đất. Có thể nói, so với những loại cây khác, thời gian nảy mầm của hạt giống từ khi gieo xuống đất khá lớn, khoảng 2 tháng. Thời gian này thì bạn nên cho chậu ở những nơi có nhiều ánh sáng tự nhiên, luôn cung cấp độ ẩm cho hạt nhanh chóng được nảy mầm.](http://sieuthihatgiong.vn/hat-giong-rau) *hạt giống chất lượng*
## -3. Kỹ thuật chăm sóc cây mâm xôi đỏ
** mâm xôi đỏ khi trồng chẳng cần tốn nhiều công để tưới nước, vì loại cây này không ưa nhiều nước. Chỉ cần đều đặn 2 tuần, bạn chăm chỉ tưới nước 1 lần là được. - Nước tưới:** ** là cây khá ưa ánh sáng mạnh, bạn nên chọn vị trí có nhiều ánh sáng mặt trời để cho cây ra quả nhiều, quả sẽ càng ngọt hơn nếu được tiếp xúc với ánh nắng. Bên cạnh đó thì bạn cũng nên tránh gió cho cây mâm xôi vì gió có thể quật gãy cây, cách tốt nhất là bạn nên làm hàng rào để chắn gió cho cây. - Ánh sáng:** **cây mâm xôi có thể sống nhiều năm nhưng chỉ cần gieo trồng một lần. Bạn nên tiến hành tỉa những cành bé, cành khô để lại những cành xanh tốt. Đặc biệt là sau vụ thu hoạch hàng năm thì nên làm điều này, mỗi năm một lần. - Tỉa tót cho cây: ** *bạn nên bón phân hữu cơ để bón cho cây vào trước vào xuân. Hoặc bạn cũng có thể tận dụng những cành lá khô để rau xung xanh gốc, cách này giúp ngăn chặn bệnh và cỏ mọc khi mưa phùn. - Bón phân: * **4. Thu hoạch quả mâm xôi**
Thời gian thu hoạch là vào khoảng mùa hè, nếu muộn nhất là có thể vào đầu mùa thi. Khi quả mâm xôi có đặc điểm màu đỏ sẫm, muốn tuột ra khỏi cành. Nếu chưa xác định được quả chín hay chưa thì bạn có thể nếm từng quả xem ngọt hay chưa.
Nếu bạn yêu thích loại quả này, bạn cũng có thể
* của mua hạt giống* [để gieo trồng và chăm sóc ngay tại nhà. Chúc bạn có được những quả mâm xôi chín đỏ, mọng quả.](http://sieuthihatgiong.vn) *http://sieuthihatgiong.vn* **Quý khách có thể gọi điện vào số 01699616628 để được tư vấn thêm và mua các sản phẩm của chúng tôi.**
## Hạt giống hoa - Hạt giống rau: Siêu thị hạt giống các loại
Mua ngay:
*hạt giống rau*

P3P: CP="NOI ADM DEV PSAi COM NAV OUR OTRo STP IND DEM"

Set-Cookie: CAKEPHP=5njinb0jb7bc0pbtss9s8m10d7; expires=Sun, 15-Oct-2017 19:52:27 GMT; path=/

Vary: Accept-Encoding,User-Agent