Common Ground
Rens Smid

SPECULANTEN EN REVOLUTIE­
BOUWERS
PROJECTONTWIKKELING IN AMSTERDAM
1877-1940
Nijmegen (Uitgeverij Vantilt) 2019, 208 pp.,
ills. in zwart-wit en kleur, isbn 9789460044595, € 29,50

straat een jaar later, tot en met het Algemeen Uitbreidingsplan dat in 1934 werd gepresenteerd. Ruime aandacht is er voor het in 1877 vastgestelde plan-Kalff/
Van Niftrik, dat de onderlegger vormde voor een groot
deel van de negentiende-eeuwse Ring. Dat dit plan kon
worden aangepast aan de specifieke wensen van bouwondernemers wordt geïllustreerd met enkele voorbeelden op wijk- en straatniveau. Vervolgens worden verschillende onderwerpen aangestipt die betrekking
hebben op de invloed van de – met name gemeentelijke – overheid op de bouw en exploitatie van woningen,
en de reacties daarop van bouwondernemers, gronden huiseigenaren. Dit behelst in het bijzonder regelgeving zoals bouwvoorschriften en Woningwet, gemeentelijke grondpolitiek, financiering en het probleem
van betaalbare huisvesting voor arbeiders en de minst
draagkrachtigen.
 Hoofdstuk 2, ‘De ontwikkelaars’, belicht vijf van de
‘tientallen, misschien zelfs meer dan honderd’ projectontwikkelaars die actief waren in de periode 18801940: H.C. Janus, Hellingman’s Bouwmaatschappij,
J. Lobatto Rzn, H. van der Schaar en de Gebroeders
Wajer. Het is overigens onduidelijk waarom juist zíj
zijn ‘boven komen drijven’. Smid beschrijft hun projecten, de manier waarop deze gefinancierd werden en
het overleg met de overheid. Enkele bouwplannen
leiden tot een wat uitvoeriger behandeling van uiteenlopende thema’s, zoals het functioneren van de
Schoonheidscommissie en een verrassend bouwplan
met een ‘kelderachtige’ bouwlaag op maaiveld over het
hele bouwterrein waarin allerhande functies konden
worden ondergebracht: magazijnen, garages, riolering

B U L L E T I N K N O B 2 02 3 • 3

In 2018 promoveerde Rens Smid aan de Universiteit
van Amsterdam op het proefschrift Stadsuitbreiding en
volkswoningbouw in private handen. Amsterdam 18771940, dat met een iets andere titel in druk verscheen;
de tekst is vrijwel identiek. Smid is planoloog, al geruime tijd werkzaam in de vastgoedwereld en actief als
projectontwikkelaar. De huidige praktijk van het onderwerp van zijn onderzoek is hem dus vertrouwd. De
beroepsgroep van ‘projectontwikkelaars’ die verantwoordelijk was voor de stadsuitbreiding en bouw­
productie buiten de Amsterdamse Singelgracht in de
periode 1870-1940 was divers en omvatte aannemers,
timmerlieden, stukadoors, architecten en makelaars.
 Volgens Smid bestaat er tot op de dag van vandaag een
uiterst negatief beeld over de stedenbouwkundige en
architectonische kwaliteiten van de wijken die vanaf
1860 werden opgetrokken. De projectontwikkelaars
zouden zich volgens critici hebben bezondigd aan revolutiebouw en speculatie, daartoe aangezet door de
hypotheekbanken. In deze studie gaat Smid na in hoeverre deze voorstelling juist is en schenkt hij aandacht
aan de verwerving van grond door projectontwikkelaars, de financiering van hun plannen, hun relatie
met de gemeente en de ontwikkelingen daarin. Hij
maakt daarbij vooral gebruik van het Gemeenteblad,
bewaard gebleven besluitenboeken van de hypotheekbanken, het archief van Bouw- en Woningtoezicht en
het Kadaster. In hoofdstuk 1, ‘De stad en de plannen’,
schetst hij in chronologische volgorde de verschillende plannen voor stadsuitbreiding buiten de Singelgracht, van het ontwerp van stadsingenieur J.G. van
Niftrik uit 1866 en een particulier plan voor de Vondel-

51

B U L L E T I N K N O B 2 02 3 • 3

52

en leidingwerken. Hierdoor kon op de aanlegkosten
worden bespaard en zouden reparaties en aanpassingen eenvoudiger zijn. Hoofdstuk 3, ‘“Vampieren van de
bouw”. Het vermeende effect van speculatie’, gaat in
op de regelmatig opduikende beweringen over speculatie door projectontwikkelaars. Op basis van onderzoek naar de verkoopgeschiedenis van 24 percelen
concludeert Smid dat er geen sprake was van enorme
prijsstijgingen van (potentiële) bouwgrond en het
daarop gerealiseerde vastgoed, behalve wanneer de
bestemming veranderde van agrarisch in bouwterrein. Ook de veronderstelde speculatie met erfpachtrechten toetst hij aan de cijfers. Aan de hand van notariële akten trekt hij de sporen na van vier concrete
voorbeelden: in geen van deze gevallen was sprake van
handel in de erfpachtovereenkomst. Hoofdstuk 4, ‘De
hypotheekbanken’, is gewijd aan de rol en werkwijze
van deze financiers van de woningbouw vanaf 1861,
toen Samuel Sarphati de Nationale Hypotheekbank
oprichtte. Hun kwade naam is mede te danken aan
de bijlage over bouwkrediet van het rapport ‘De toestand der werklieden in de bouwbedrijven te Amsterdam’, in 1898 gepubliceerd door een onderzoekscommissie van de gemeenteraad. Was dit verslag vooral
gebaseerd op vraaggesprekken, Smid gaat op zoek
naar de cijfers. Mede door de onderlinge concurrentie,
en die van particulieren en verzekeraars die ook leningen verstrekten, was het belang van de hypotheekbanken voor de projectontwikkelaar beperkt, is zijn conclusie. Ook blijkt er geen onderbouwing te zijn voor de
gesuggereerde financiële worgconstructies.
 In hoofdstuk 5, ‘Woningexploitatie’, kijkt Smid naar
het rendement dat het beleggen in huurwoningen opleverde. Dit wordt echter bemoeilijkt door het feit dat
over de periode 1880-1940 vrijwel geen cijfers voorhanden zijn. Het algemene beeld dat de auteur distilleert
uit twee studies uit het tweede kwart van de twintigste
eeuw vult hij aan met de (zeer fragmentarische aanwezige) gegevens van twee projecten van ontwikkelaarsexploitanten. Gezien het risico van leegstand konden
huren in ieder geval niet te hoog zijn voor de beoogde
doelgroep. Of het beleggen in huurwoningen heel aantrekkelijk was, valt op deze beperkte basis niet met zekerheid te zeggen; vermoedelijk was er sprake van een
weinig stabiel en sterk fluctuerend rendement.
 Nieuw aan de studie van Smid is de nuchtere, zakelijke benadering van de bijdrage van particuliere bouwers aan de volkshuisvesting. Het is waardevol dat hij
zijn onderzoek heeft toegespitst op afzonderlijke projecten van individuele projectontwikkelaars. Merkwaardig is echter het haast karikaturale beeld dat hij
schetst van de heersende ideeën over negentiendeeeuwse wijken – namelijk negatief – en de particuliere
bouwers daarvan. Er is al sinds de jaren zeventig – niet
toevallig de tijd van de eerste grote stadssaneringsoperaties – een herwaardering gaande van dit Amster-

damse erfgoed, maar die vindt geen weerklank in
Smids tekst en de door hem gebruikte literatuur. Zo
brachten het in 1987 begonnen Monumenten Inventarisatie Project en het daaropvolgende Monumenten
Selectie Project veel nieuwe gegevens over de bouwkunst uit de periode 1850-1940 boven tafel, die daarna
hun weg vonden naar verschillende publicaties. Verder
verschenen meerdere relevante deelstudies waarin
de grote en diverse groep van bouwondernemers,
eigenbouwers en particuliere opdrachtgevers aandacht kreeg. De Atlas Gordel 20-40 (2000) en de Atlas
van de 19de-eeuwse Ring (2004) bevatten complete overzichten van de bouwwerken uit die periode met (voor
zover bekend) de namen van ontwerpers en bouwers,
bouwjaar en welstandskaarten met ordewaardering.
Dit alles wordt voorafgegaan door uitgebreide essays
over de aanleg en de karakteristieken van de betreffende wijken, gelardeerd met relevante thema’s en
een beknopte duiding van enkele projecten. De titel
van de verhandeling over de negentiende-eeuwse Ring
spreekt wat de waardering betreft boekdelen: ‘Ooit verguisd, nu omarmd’.
 Wat in Smids publicatie node wordt gemist, is een
schets van twee belangrijke factoren in het verhaal:
de invloed van de bouwpraktijk en de rol van de gemeenteraad. Los van de waarde van de sociaal-politiek-­
economische context, had een beeld hiervan ook kunnen bijdragen aan een helder begrip van het fenomeen
revolutiebouw. Smid geeft daarvan geen definitie of
omschrijving. Hij verwijst naar snelle en ingrijpende
veranderingen in de bouwpraktijk (organisatie, bouwtechniek, financiering), maar die golden voor de hele
bouwsector. De term revolutiebouw werd in eerste instantie echter gebruikt voor snelle, goedkope en insolide woningbouw door een kleine groep speculatiebouwers met weinig of geen eigen kapitaal; het woord
was synoniem aan slecht bouwen. Speculatiebouwer,
of eigenbouwer, daarentegen betekent in principe
niets anders dan dat de bouwondernemer voor eigen
risico werkte in de verwachting dat de opbrengst hoger
zou zijn dan de kosten; het is de tegenhanger van de
andere hoofdstroom: bouwen in opdracht.
Dat ook bonafide bouwondernemers door critici,
onder meer in de gemeenteraad, werden betiteld als
revolutiebouwers en speculanten vertroebelde het
beeld al snel. In dat opzicht is het ongelukkig dat Smid
voor het gebruik van ‘speculant’ kiest, een woord dat
de hedendaagse lezer vooral associeert met extreme
winstmotieven. Smid geeft overigens aan dat van dat
laatste pas sprake was in de jaren 1970-1980. Dat de gemeenteraad in de laatste decennia van de negentiende
eeuw steeds kritischer keek naar de rol van speculatiebouwers was mede een gevolg van zijn veranderde samenstelling. Ooit, in 1851, begonnen als min of meer
homogene groep kapitaalkrachtige leden, was de raad
uitgegroeid tot een college waarin allerhande maat-

schappelijke groeperingen met hun, vaak tegengestelde, belangen waren vertegenwoordigd. Iets daarvan
klinkt door in de discussies over gronduitgifte, bouwplanbespreking en speculatie.
 Tot slot een kanttekening bij het onderzoek. In
tegenstelling tot wat Smid stelt, zijn er wel degelijk
relevante archieven bewaard gebleven van bouwers,
architecten en exploitatiemaatschappijen. Het aantal
is echter beperkt en de inhoud varieert sterk. Een voorbeeld is het archief van de in 1881 opgerichte Bouwmaatschappij De IJsbreker, die het rijtje Weesperzijde
23-38 ontwikkelde en grote delen van de Swammerdambuurt daarachter; alhoewel incompleet, is het
doen en laten van de bouwmaatschappij aan de hand
van het archief goed te volgen. Een ander exempel is
gerelateerd aan een van de behandelde projectontwikkelaars: de kuiper-makelaar H.C. Janus (1848-1927),

wiens jongste zoon J.B. Janus (1887-1968) in 1925 het
Bouwbedrijf Simplicitas N.V. oprichtte. Het archief
hiervan is bewaard en bevat ook stukken uit de jaren
daarvoor.
Speculanten en revolutiebouwers belicht een wezenlijk, maar in (architectuur)historisch onderzoek vaak
genegeerd ‘zakelijk’ aspect van de particuliere woningbouw van globaal 1880 tot 1940: de bekostiging
van de plannen en de verwerving van de benodigde
grond. Voor wie wat minder thuis is in de wereld van
hypothecaire leningen, exploitatiekosten, erfpachtconstructies en naamloze vennootschappen bieden
met name de laatste drie hoofdstukken een goede en
leesbare introductie in een financiële wereld die aan
actualiteitswaarde niets heeft verloren.
 Jos Smit

Nicholas J. Clarke, Roger C. Fisher en
Marieke c. Kuipers (red.)

COMMON GROUND
DUTCH-SOUTH AFRICAN ARCHITECTURAL
EXCHANGES 1902-1961
Edam (LM Publishers) 2021, 320 pp., ills. in zwart-wit en
kleur, isbn 9789460225338, € 37,50

delijke ontwikkeling en culturele projecten werden ingezet bij de heropbouw van een door oorlogen verscheurd land. Het in het boek behandelde tijdvak
eindigt kort na 1960, toen de politie in Sharpeville 69
ongewapende mensen doodschoot die demonstreerden tegen de pasjeswetgeving. In de nasleep van die
gebeurtenis verlieten veel zwarte activisten en witte
liberalen het land, waar het apartheidsbeleid steeds
verder werd aangescherpt en verdedigd door een
steeds gewelddadiger overheid.
In het inleidende hoofdstuk, ‘In Search of Shared
Heritage’, noemt Marieke Kuipers de gebouwen van
Nederlandse architecten op Zuid-Afrikaanse bodem

B U L L E T I N K N O B 2 02 3 • 3

Na hun goed ontvangen boek Eclectic ZA Wilhelmiens.
A Shared Dutch Built Heritage in South Africa uit 2014
hebben Roger Fisher en Nicholas Clarke, samen met
coredacteur Marieke Kuipers en een hecht collectief
van architectuurhistorici en erfgoeddeskundigen, een
vervolg tot stand gebracht dat de jaren 1902-1960 bestrijkt. Deze periode loopt vanaf het einde van de tweede oorlog tussen de Boerenrepublieken en het Britse
Rijk (1899-1902) tot aan het moment dat Zuid-Afrika
een zelfstandige republiek werd en uit het Gemenebest
trad. Het bloedvergieten dat onlosmakelijk met die
data samenhangt blijft in de inleiding ongenoemd,
maar kleurt onmiskenbaar deze periode, waarin ste-

53.
