De invloed van bouwverordeningen op de prijzen van woningen en van bouwterreinen
DE INVLOEDVAN BOUWVEBOBDENINGENOP DE
PBIJZEN VAN WONINGENEN VAN BOUWTEBBEINEN.
Tengevolge van de voorsehriften vail de Woningwet ~ijn in
de laatste 3 jaren in nagenoeg alle gemeenten van ous land
bouwverordeuingen opgesteld of wel oude verordeningen aan
een grondige herziening onderworpen. Bekwame spoed is achter
dat werk nu juist niet gezet. Toen de termijn, daarvoor in de
wet gesteld, verstreken was had aog geen vierde gedeelte van
de gemeentebesturen aan hunne verplichting voldaan, en zelfs
nadat de termijn met een jaar verlengd was, waren nog vele
belangrijke gemeenten niet op tijd gereed.
Toeh mag betwijfeld worden, of er in alle groote steden van
de zaak zooveel studie is gemaakt als verordeningen, die zoozeer
van invloed zijn op de toekomstige toestanden, wel verdienden.
Verwondering mag het b.v. wekken dat, terwijl er zoo algemeen
aan nieuwe bouwverordeningen werd gewerkt, ten onzent in de
pers en in vergaderingen niet dezelfde strijd over dell iuvloed
van gestrenge bouwverordeningen op den prijs van woningen ell
01) de bouwgrondprijzen rond groote steden is ontbrand, die in
1)uitschland reeds zooveel jaren met warmte gestreden is.
Bij de behandeling van bet vraagstuk derbouwverordeningen
op het Congres voor Sociale Hygiene in 1904, werd door een
van de praeadviseurs een paar opmerkingen gemaakt dat onderwerp rakende, en een oogenblik deed een gedeelte van het
betoog van een van de debaters verwachten, d a t e r op het
onderwerp dieper zoude wordeu ingegaan, doch daartoe kwam het
uiet, en wellicht was zulks maar her beste, want het onderwerp
sehijnt weinig geschikt om, zonderdat een degelijke schriftelijke behaMeling vooraf is gegaan, in eene vergadering besproken te women.
Het zij mij vergund in de volgende bladzijden een kleine
bijdrage omtrent dit vraagstuk te geven.
Leest men hetgeeu te dezer zake in Duitschland geschreven
Ecor~. 1906.
 50

764
i ~ - een klein deel er van te lezen vereischt reeds veel t i j d dan treft het, dat er zoo weinig aaudacht wordtgeschonkeu aau
een punt, waarover men het wel allereerst behoort eens te zijn
om met vrucht over de verschillende kwesties, die zich in deze
voordoen, vau gedachte te kunnen wisselen, n.1. de vraag, waardoor de prijs van woningen wordt bepaald. Bij de voornaamste
duitsche schrijvers over het onderwerp vond ik bijna op dezelfile
bladzijde implicite twee geheel tegenovergestelde a,twoorden op
die vraag.
Gelijk van alle audere zaken, hangt de prijs van woningen
in de eerste plaats af van de behoefte, die er aan bestaat, van
de -vraag,~ die er uaar is, ~vraag~ welke niet alleeu afhangt
van de bepaalde noodzakelijkheid om een woning op een bepaalde plaats te hebben doch evenzeer van smaak en pleizier.
 Allerminst geldt die vraag een van den huurprijs onafhankelijke
hoeveelheid; her schijnt mij een niet geringe four bij duitsche
schrijvers, dat zij zich voorstellen, dat de vraag naar woningen
eeu bepaalde hoeveelheid is en dan kortweg meenen te kummn
aantoonen, dat her aanbod beneden de vraag blijft, l) Wanneer
men spreekt van de vraag, die er naar een zaak is, dan moet
men zich altijd eene geheele schaal voorstellen, aangeveude de
hoeveelheden, die er gewenscht worden bij elken verschillenden
prijs van de zaak. De vraag is her beste schematisch voor te
stellen door een pyramide, welker top de vraag aanduidt bij den
prijs, dien uog maar enkele personen voor de zaak over hebben
en welker basis de vraag aanduidt, die er zou zijn als het artikel om
niet te krijgen ware; de breedten o p a l de verschillende afstandeu
van de basis geven aan de vraag, die er bij de tusschen die
uitersteu gelegeu prijzen is. Zulk een schaal van de vraag bestaat
er van alle 2) artikelen.
i) In de Economist van Augustus 1903 gaf ik op blz. 752 een
paar ~reffende voorbeelden van deze opvatting bij duitsche schrijvers
van

n aftlD.,

2) Ik zal thans niet wederom in een bestrijding treden van de
bewering, d a t e r voor huizen geen schaal van vraag bestaat,
omda~ iedereen een woning behoeft en niemand zich van de markt
van kleine woningen kan terug~rekken op grond dat de prijzen
hem te hoog zijn. Aan wie van deze meening is blijf ik als recept
om van die dwaling gen~.zen te worden, de proefneming aanhevelen
die ik in overweging gaf op hlz. 242 van di~ tijdschrif~, jaargang 1905.
 765
Gegeven uu een zekere schaal van vraag is de prijs gemakkelijk te vinden, als men de aangeboden hoeveelheid kent; de
prijs van zekere woningen zal zich stellen Ol) het bedrag dat
j uist evenveel personen (sommigen volgaarne, anderen van's barren
bloede) geven willen, als er van die woningen worden aaNgebodeN.
Welk aantal woningen zal NU evenwel worden aangebodeN?
In de eerste plaats 1,.et aantal bestaande woningen. Denkb ~ r is het iNtusschen, dat de vraag zoo geriug is, dat de
eigenaars er belang bij hebben om woningen duurzaam als het
ware vail de markt te nemen. Zulks is het geval in sterk achteruitgaande plaatsen. De prijs, die bij besehikbaarstelling van
al de bestaande woningen is te bedingen, kan daar wel zoo laag
zinken, dat de eigenaar door het gebouw als pakhuis te verhuren
of door het af te breken voordeeliger uit is, omdat hij dan
eenerzijds onderhoudskosten en grondlasten spaart en anderzijds
de beschikking krijgt over bet terreiu en over de a fbraak. Het
is echter we1 duidelijk dat, voordat bet aanbod van woningen ergens
op die wijze iNgekrompen wordt, tie schaal van vraag wel zeer
kleine cijfers moet vertoonen. Zoolang echter afbraak nog ;tier
voordeelig is, kan men wel zeggen, dat de prijs in zulke plaatsen
geheel door de vraag en door niets alders wordt beheerscht.
Geheel anders ziet de zaak er nit in plaatsen, die toenemen
in bevolking, omdat er voor steeds meer gezinnen een behoorlijk
bestaau te vinden is. Het aantal personen, dat zekere prijzen
wil geven zal toenemeu en bij den bestaandeu prijs zal her
evenwicht tussehen aantal vragers en beschikbare hoeveelheid
verbroken worden en dit zal eerst weder teruggevonden worde,l
bij een hoogeren prijs.
 Zal nu echter de prijs inderdaad blijvend omhoog gaan?
Zulks zal het geval zijn, als her aanbod niet grooter kan worden,
by. als de plaats door steile bergen of door rivieren is omsloten
en al bet beschikbare terrein is bebouwd; dSn zal ook de veraNdering iu den prijs uitsluitend door de verandering in de
vraag beheerscht worden, immers in bet aanbod k a n als
hoogbouw althans beperkt is - - geen verandering komen.
Maar indien aanbouw we1 mogelijk is? Her antwobrd worde
gegeven door her volgende voorbeehl. Stel dat de oude huurprijs
X juist de jaarlijksche kosten VaN dell huizenexploitant goed
maakte (d. w.z. dat hij daarin terugvond de onderhoudskosten,

766
grondlasten, de rente van het bouwkapitaal, een bedrag voor
waardevermindering, en eindelijk wat de grond hem op zoude
brengen, als hij niet als bouwterrein werd gebezigd) dan zoude
er, zoolaug de schaal der vraag bleef zooals zij was, niet
bijgebouwd, zijn; immers door. vermeerdering van het aanbod
zou de prijs beneden X zinken en dus de kosten niet meet
vergoeden. Nu echter de vraag naar woningen tegen den prijs
X grooter wordt dan het beschikbare aantal woningen zal de
prijs beginnen met te stijgen en na aanvulling van het aanbod
niet beneden X dalen, zoodat geld nan aanbouw besteed behoorlijk rentegevend wordt. In plaatsen, waar de bevolking
toeneemt beheerscht dus wel de vraag den prijs doch zij beheerscht dien niet zoo uitsluitend als in achteruitgaande plaatsen.
 In eerstgenoemde plaatsen spelen ook de kosten van het beschikbaar stellen van woningen een rol, in zooverre zij de
kwestie beslissen, of het aanbod al of niet zal worden vermeerderd,
m. a. w. of toeneming van de vraag de prijzen blijvend zal doen
stijgen of wel ten naastenbij zal laten zooals zij zijn; dit laatste
zal het geval zijn wanneer de prijs reeds ongeveer gelijk is
met de kosten van het beschikbaar stellen van woningen.
Wij speeifieeerden boven deze kosten reeds; ggn der factoren,
de grond, moeten wij nader bezien ; de jaarlijksehe 10rijs daarvan
hangt af van hetgeen de grond ingevolge zijn vroegere bestemming jaarlijks opbracht. In een Drentsch dorp, waar heidegrond overvloedig is, zal de grond bij het berekenen van de
jaarlijksehe kosten van het beschikbaar stellen van een nieuw
huis slechts worden berekend tegen de waarde, die hij heeft
voor schapenweiden en plaggensteken; op de vette klei van
Zeeland daarentegen tegen de veel hoogere waarde, die hij heeft
door den jaarlijkschen opbrengst aan tarwe of andere kostbare
gewassen; in tuinbouwstreken tegen de wederom reel hoogere
waarde, die voortvloeit uit de jaarlijksche netto opbrengst van
de tuingewassen.
Men zal hebben opgemerkt, dat ik tot dusver ann een zich
uitbreidend dorp dacht, waar de l i g g i n g van de woningell
hog maar weinig invloed heeft op de vraag, die er nnar de
verschillende woningen is.
 In grootere pl,~atsen is echter de ligging wgl van grootez~
invloed. Daar wordt door de woningzoekenden wel degelijk

767
onderscheiden, waar zij wonen enzij zijn geneigd voor een goed
gelegen woning vrij wat meer te geven dan voor een minder
gunstig gelegeue. Uit den aard der zaak zal de gunstigst gelegen
grol~d het eerst ingeuomen zijn en is dus bij uitbreidiug telkens
slechts iets minder gunstig terrein beschikbaar. In dat geval nu
zal wel is waar de huurprijs van de minst gunstig gelegen
(laat,st bijgebouwde) wouingen niet stijgen boven de jaarlijksche
kosten van her beschikbaarstellen van die woningen (waarbij
de groud weer als heideveld, weide, bouwlaud of tuinland, al
naar de omstandigheden wordt gerekeud i), maar met den prijs
van de oude woningen, die iets gunstiger gelegen zijn, zal zulks
wgl her geval zijn, en dat juist zooveel, als het wonen op een
gunstiger plaats door evenveel personen, als er gunstiger gelegen
woningen zijn, meer waard wordt geacht dan her wonen in de
minder goed gelegen woningen. Bij die woningen is de prijs
dus wederom vrijwel los van de productiekosten. Zij staan gelijk
met woningen op een plaats, die neiging tot uitbreiding heeft
doch door nas
oorzaken niet grooter kan worden. "Met
dit verschil slechts, dat op een plaats, waar absoluut geea bouwterrein meer was, de woningzoekenden de keus zoudeI, hebben
tusschen verhooging van hun bod en vertrek naar elders, terwijl
bier de woningzoekenden voor de minder scherpe keus staan
hun bod te verhoogen of zich meet naar de buitenzijde van
de stad te verplaatsen. Zou in een geheel ingesloten stad de
vraag de prijzen oppermachtig beheerschen, in een zich uitbreidende stad oefenen de kosten van her beschikbaarstellen
van woningell aan de peripherie invloed uit o13 de prijzen van
de woningen in her centrum.
 Doet nu die hoogere huurprijs van een woning welke gunstiger
gelegen is, bet bouwwerk als zoodanig in waarde stijgeu? Her
antwoord geeft de som, waarvoor het gebouw tegen brand verzekerd wordt, deze zal voor een huis in de stad, dat f 1000 huur
doet, niet hooger zijn dan voor een volkomen gelijk huis, dat
aan de peripherie gelegen is en f 5 0 0 huur opbrengt. Stijgt dan
wellicht de grond als zoodanig in waarde? Ook dit is niet bet
i) Ik reken hierbij de kosten van her tot bouw~errein gereed
maken w n den grond onder de bouwkos~en van her huis, dus
onder de kapitalen, waarvan rente moe~ worden gerekend.
768
geval, immers wordt hij nie t veer huizenbonw doch veer
eultuur gebruikt dan is grond in de stad niet meer waard dan
grond aan den omtrek der stad. Het is uitsluitend bet w o n e , ,
het hebben van winkel, kantoor of fabriek op een bepaalden
stand, dat meer waard wordt ; de l i g g i n g van den grond, die
den eigeuaar ill staat stelt dien hoogeren huurprijs te bedingen
zonder dat hij meer kosten behoeft te makeu., stijgt in waarde.
We mogen dus concludeeren : de grond wordt meer waard, omdat
her gebouw meer gezocht is, d a t e r op staat, of er op kan gebouwd worden '); niet de grond maakt het gebouw duur, doch
de hooge waarde van her gebouw te dier plaatse doet den grond,
die noodig is om op die plaats een gebouw te kunuen hebben,
in waarde stijgen.
Een proef op de sore is zeer gemakkelijk te leveren.
 Stel eens eeu stuk van her Malieveld te's-Gravenhage of van
het terrein der oude Beurs te Amsterdam werd door de Overheid
in perceelen van voldoende grootte verdeeld en de helft van
dic perceelen werd om niet verloot, de andere helft tegen
f 50 de M 2 verkocht, beide met her doel om er respectievelijk
heerenhuizen en winkelhuizen te bouwen. De gelukkige winners
van de verlote perceelen zo~den zeker hun heerenhuizen (of
winkels) veer reel minder k u n n en verhuren dan de keepers
van bet terrein. Maar zouden zij her ook doen? A1 zij verstandig
zijn zeker niet. Want de gegadigden naar een woning of een
winkel ter plaatse, zoudeu ongetwijfeld een even hoogen huurprijs o v e r hebben veer de huizen, die op gekocht als veer die
op geloot terreiu gebouwd waren. Werdeu er tien huizen gebouwd,
') Of k a n g e b o u w d w o r d e n . Dit kan ook zijn gebouwd
ter vervanging van wa~; er thans s~aat. Op de Hausvogteiplat;z to
Berlijn, waar her bouw~errein fabelachtige waarde heeft, omdat;
daar her centrmn van de damesmant~elmagazijnen is, stond langen
t(id een bescheiden woning, die de eigenaar nietwilde verkoopen.
Natuurlijk was het't;errein, waarop die woning stond, niet slechts
waard her gekapitaliseerd bedrag van de haarwaarde dier woning
na aftrek van rente van het bouwkalJitaal, onderhoudskosten en
lasten van dat gobouw, doeh her gekapitaliseerd bedrag van de
huurwaarde van her modepaleis, d a t e r g e z e t k e n w o r d e n ,
na ai~rek van de rente van de bouwkos~;en, de onderhoudskosten
en de lasten van da~ paleis. De waarde van her terrein hangt ai
van her voordeeligst gebruik, d a t e r van gemaakt kan worden.
 769
dan zal de huurprijs zich stellen op het bedrag dat de minst belanghebbende vall de 10 personen, die bet meest voor eeu huis
ter plaatse over hebbeu, nog wil betalen. Blijkt die prijs zoo,
d a t e r na aftrek van de rente van her bouwkapitaal, van de
ouderhoudskosten en lasten een bedrag van f 1 per M 2 per jaar
overblijft, dan blijken de koopers te reel te hebben gegeven;
de grond is niet meer dan f 25 h 30 waard, maar dit is dan
ook de waarde zoowel van de verkochte als van de verlote
perceelen, en zulks tengevolge van de waarde die huizen, welke
daarop gebouwd kunnen worden, hebben. Was bet terrein slechts
beschikbaar onder de verplichting van bouw van arbeiderswoningen, die ter plaatse wel te verhuren zouden zijn maar niet
voor heel reel meer dan op minder mooien stand, dan zoude
de waarde van den grond lager zijn. Immers de huurwaarde van
het gebouw, dat er op werd gebouwd, liet dan minder over voor
gebruikswaarde van het terrein.
Wie zegt, dat een woning duur is omdat de grond duur is,
is evenver van de waarheid als wie beweert dat de aandeeleu
Koninklijke :Petroleum hoog dividend geven, omdat zij zoo
hoog genoteerd stuart of wie meent dat eeu prachtige diamant,
die bij de eerste spadesteek is gevonden, in den juwelierswinkel
minder waard moet zijn dan de reel kleinere die eerst na
weken vergeefs zoeken, gevonden werd.
Intusschen moet op den regel, dat niet de grond de woning
duur maakt, maar de hooge waarde van de woning den groud
duur maakt, een uitzondering worden erkend, zij bet dan ook
hog maar een gedeeltelijke.
 De gang van zaken, zooals ik die boven uiteeuzette, geldt
alleen voor plaatsen, die slechts laagzaam in omvang toeuemen of waar die toeneming hog slechts in haar begin is en
twijfel gerechtvaardigd is of zij wel zoo snel zal blijven voortgaan. Slechts in die plaatsen is het terrein, dat voor de uitbrcidiug in aanmerking komt tegen een prijs te verkrijgen,'die
niet veel afwijkt van de waarde, die het heeft als bouw- of
weiland. Nog uiet zoo heel lung geleden was zulks zelfs nog
in de groote steden het geval. Voor veertig jaren b.v. was te
Amsterdam grond, die vrijwel grensde nan de bebouwde kom
voor 50 '~ 60 cents per M ~ te krijgen.
 770
Geheel anders is her echter thans in de groote steden, die
siads veertig, vijftig jaren snel cn regelmatig in bevolking
toenemen. De oogeu van de eigenaars vail den grond road die
steden zijn opengegaan. Zij hebben gezien, dat ~rond, ,tie
door den aanvaukelijken eigeuaar verkocht werd voor 50 cents
de meter, door de sterke vraag naar woningen en auderc gebouwen, zelfs na aftrek vau al de kosten van stratenaanleg
enz. sores reeds weinige jaren later tengevolge van de gestegen
huarprijzen 5, 6, wellicht meer guldens waard was en dat wie
de grond koeht, daarmede betrekkelijk spoedig groote winsten
behaalde. Zij gingen rekenen en kwamen tot de slotsom, dat
war hoogstwaarschijalijk over tien jaren 5 gulden waard is,
nu, zelfs met in rekening brengen van 5 pCt. renteverlies
(rente op rente gerekend) reeds f 3.07 waard is en ze gingen
zoo al uiet dh.t bedrag, dan toch in elk geval een prijs vragen,
die reel hooger was dan de waarde van den grond voor landbouw of veeteelt. M. a. w. de winst, welke te voreu in den zak
vloeide van hem, die den grond kocht en met huizen bezette,
welke aauvankelijk juist de kosten goedmaakten, doch later ecu
aanmerkelijk surplus opleverden, die winst giugen de aanvankelijke
grondeigeaaars voor zieh zelf trachten te houden ~); aan den
huizenbouwer gunnen zij de belooning van ziju arbeid doch niet
langer de winst, welke gevolg is van de regelmatige waardestijging
van den grond (juister gezegd: van den hoogeren huurprijs dien
de huizen, welke worden of kunnen worden gebouwd op den
grond, in den loop der jaren zullen gaan opbrengen door de voor
de eigenaars gunstige wijziging van de schaal van de ,,vraag,,).
 Nu is bet duidelijk, dat wanneer de huurprijzen, welke op een
gegeven oogenblik woningen aan de uiterste grens van de beboawde kom' opbreagea, behalve rente van de bouwkosten, onderhouri eu lasten juist hog de rente van den grondprijsgoedmaken
als deze 50 cents is, het koopen van den grond en het bebouwen,
althans voor het oogenblik, geen rendeerende zaak zal zijn, als
men voor den grond f 3 moet geven.
De vooruitziende blik van de grondbezitters, d i e n i e t s
') Eenvoudigheidshalve neem ik den oorspronkelijken eigenaar
als terreinspeeulant; in de praktijk zal hij eehter gewoonlijk met
sen flinken prijs genoegen genomen hebben en de verdere speeulatie
op de toekomstige waardestijging aan anderen hebben overgelaten.
771
a n d e r s d o e n d a n een z e e r w a a r s c h i j n l i j k e t o e k o m stige waarde disconteeren,
bemocilijkt dus de, bouw.
 Zal er niettemin gebouwd worden? Wellicht, indien de
bouwnijveren over voldoend kapitaal beschikken. Zij kunne,
dan toch bouwen, al maken zij ook den eersten tijd geen voldoend.e rente van her voor den grond ell den bouw bestede
geld; zulks wordt hun later vergoed (wanneer ten minste de
waardestijging door den ~ondeigenaar en hen zelf niet te hoog
ge~axeerd blijkt). Wij zien dan ook inderdaad niet zelden aan
den uitersten omtrek der steden huizen verhuren voor een prijs,
die geen behoorlijke rente oplevert van de, voor den grond
cn den bouw bestede, kapitalen; de rente die de huiseigenaar
in die jaren mist, hoopt zich ~tilzwijgend rente op rente open
kan worden gerealiseerd, als na eenige jaren her perceel kau
worden verkocht voor een grooteren prijs dan her gekost heeft
of wel tegen een huur kan worden verhuurd, die met een zooveel grooter waarde correspondeert.
Dit bouwen van huizen, die in de eerste jaren nog niet rendabel
zijn, wordt sterk in de hand gewerkt door her hypothecair erediet.
Her spreekt van zelf, dat indien er inderdaad toch gebouwd
wordt, de vooruitziende blik van den grondeigenaar de huurprijzen niet zeer reel doer stijgen; immers her aanbod van
woningen is dan bijna evengroot als wanneer de eigenaar hog
op de ouderwetsche wijze de winst geheel aan de bouwers liet.
 Intusschen al zijn de bouwers tot bouwen in staat, doordat zij
over reel eigen of geleend kapitaal beschikken, er zal toch altijd
minder gebouwd worden, wanneer de grondeigenaars de toekomstige prijsstijging alreeds disconteeren dan wanneer zij he~ niet
doen. Voor de bouwers wordt toch de goede karts op een gemakkelijke winst weggenomen; hun wordt slechts de belooning van
hun arbeid gelate.n en die gaat hog gepaard met een risico welke
evenveel kwade als goede kanseu meebrengt d. i. een risico die
een kleine bezitter niet wenscht, althans niet behoort, ~) te loopen.
Hoe nu eehter, wanneer de bouwers belan.grijk minder of in her
geheel niet bouwen, zoolang de woningen niet aan huur kunnen
opbrengen war noodig is tot het verkrijgen van een behoorlijke
~) Dat zoovele niets-bezittenden niet begrijpen, dat zij een risieo
niet op zich mogen nemen, welke ten slotte neerkomt op hun
leveraneiers, heelt her bouwvak zulk een slechten naam bezorgd.
772
reute van bet kapitaal, benoodigd voor den bouw en voor den
aankoop van het terreiu tegen eeu prijs, waariu reeds de vermoedelijke waardestijging van een reeks jaren is gedisconteerd?
Zal zulks nu een extra-stijging van de huurprijzen ten gevolge
hebben? Ongetwijfeld. Onder hen, die gaarne in de nieuwe
huizen waren gegaan, als die w~l gebouwd waren, ziju er vele
personen, die voor die huizen zoo noodig meet zouden hebben
willen geven dan de prijs, welke er in bet algemeeu voor te
bediugen ware geweest en die ook voor woningen in de oude
stad wel meer willen geven dan er nu voor gemaakt wordt.
 Deze personen gaan nu de concurrentie der vragers in de
bestaande buurten vergrooten; de schaal van de vraag rijst en
ook de woningprijs. Intusschen stijgt zij bij lange niet zoo
sterk als men oppervlakkig gezien zou denken, bij lange niet
de geheele vraag, die geen voldoening vindt in de allernieuwste
wijken, waarvan de bouw gedeeltelijk uitblijft, voegt zich bij
de vraag in de bestaande stad; zij die maar even den prijs
wildea betalen, die in de nieuwe wijk in 't algemeen te bedingen zou zijn, trekken zich, als er voor dien prijs geen
voldoend aanbod is, geheel van de markt terug d. i. zij
zien af van hun plan om in die stad te gaan wouen, bf zij
vertrekken uit de stad, of wel zij beperken hun woniugbehoefte, hetzij door een kleiner woning te betrekkeu, hetzij door
die met kostgangers enz. te deelen. Men vergist zich dan ook,
als men meent, dat de grondeigenaars door het disconteeren
van de toekomstige waardestijging, die stijging zelf in de hand
werken. Wie een veer, welke zich ontspannen wil tegenhoudt,
versterkt daarvan de spankracht niet; deze zal juist zoo sterk
terugdrukken, als zij zelf gedrukt wordt; ja zij zal minder
terugdrukken als haar andere steunpunt wijken kan. Dit laatste
nu is bij de spankracht van een goeiende stad het geval. De
verhooging van de huurprijzen werkt de neiging tot uitbreiding
van de stad, waarvan de waardestijging her gevolg is, tegen;
de grondeigenaar zal.dus zelf de vermoedelijke waardestijging,
welke hij disconteert, eenigszins tegen houden, omdat hij den
trek n a a r de stad, de uitzetting van de woningbehoefte van
hen, die er reeds wonen, belemmer~ en de uittocht ui t de stad,
de inkrimping van de behoefte nan woonruimte in de hand werkt.
 Een groote stad heeft de neiging om meer toe te nemen,

773
uaar gelang zij grooter wordt, om als het ware rente op rente
te groeien; de groei zelf lokt tot meerder vestiging in de stad.
Weluu war de groei belemmert, belemmert dien ook als her
ware rente op rente. Vooral her belang, dat her publiek heeft
bij het wonen in de straten, welke tengevolge van den tijdelijk
minder sterken aanbouw langer aan den uitersten omtrek der
stad blijven liggen dan anders her geval zou zijn, ueemt, naar
gelang de straten langer de uiterste voorposten blijveu, minder
toe. Zoo de huurprijzen toch stijgeu dan komt dit doordat de
bewoners zich voor bet belang om e r t e wonen meet getroosten
moeten, niet doordat her belang zelf grooter wordt.
En doen de grondeigenaars de spankraeht van de stad
verminderen, als zij de toekomstige waardestijging g p e d
schatten, veel erger doen zij die spank~cht verminderen als
zij de waardestijging, zooals niet zelden het geval is, o v e rschatten. Zij misrekenen zich dan als her ware ook weer reute op
rente; hun misrekening zelf vermeerdert de grootte van de four.
 Bij her bovenstaande moet in her oog gehouden worden, dat
her diseonteeren van de toekomstige waardestijging door de
groudeigenaars niet opeens ten volle intreedt en dus niet op
een gegeven oogenblik de huurprijzen een extra-stijging deed
ondergaan. Langzamerhand drong bij hen, die Van ouds bouwof weiland fond eeu groote stad bezaten, her inzicht door, dat
zij onverstandig zouden doen den grond te verkoopen tegen
iets meer dan de waarde voor de cultuur bedroeg. Eerst werd
schuchter wat meer gevraagd en slechts naar gelaug her bleek,
dat de bouwers we1 meer wilden geven, omdat er dan voor
hen toch hog winst genoeg te verwachten was, werd her disconteeren van de toekomstige waardestijging meer tot de uiterste
grens doorgevoerd. Ja niet zelden werd die uiterste grens overschreden, werd de vermoedelijke waardestijging overschat en
leed of de eigenaar, die wegens zijn hooge eischen niet verkocht of de bouwer of speculaut, die tegen te hoogen prijs kocht,
schade door die overschatting. Een terugslag daarop bleef dan
ook in meuige plaats niet uit. Overbekend is het voorbeeld van
van Berlijn in de jaren 1871--7~. 1)
'i Opgemerkt zij, dat menigeen met grondspeculatie meent to hebben
gewonnen, terwijl hij in werkelijkheid verloor. Stel iemand heeft

77r
In de groote steden is dit overgangsproces van den tijd, toen
de grondeigenaar in her geheel geen rekening hield met de
toekomstige waarde tot den tijd toen hij er volledig rekening
mee hield, grootendeels reeds vele jaren voorbij. De e x t r a stijging der huurprijzen, die van hot meerdere vooruitzien van
de eigenaars her gevolg was, heeft daar dus in hoofdzaak reeds
uitgewerkt. Thans blijven de huurprijzen wel constant hooger
dan zij zijn zouden, bestond in dit opzicht nog de toestand van
voor vijftig jarcn, doch, wat men uoemt, de speculatie tier eigenaars
heeft geen voortdurende extrastijging boven de huurstijging, die
nit de gewone omstandigheden voortvloeit, meer ten gevolge.
 Want dit staat vast: de huurprijzen blijvend verhoogen kan de
speculatie niet. De waarde van den grond hangt niet af van
war den eigenaar belieft te vragen, doch van het belang dat
her publiek heeft om op zijn ~ o n d te wonen of andere gebouwcn
te hehben. De eigenaar kau dat belang in de toekomst overschatten en daarom de ~ o n d slechts te koop aaubieden tegen
een prijs, die door de toekomstige waardestijging niet wordt gemotiveerd, hij moge daardoor tijdelijk de huurprijzen war doen
stijgen, maar her einde moet zijn verlies zijnerzijds, te erger omdat
juist zijn overschatting de waardestijging in plaats van die te
bevorderen - - gel@ wij boven zagen - - tegenwerkt.
E

r

B

terrein gekocht veer f3000 de H.A. Hem wordt na ~jaar f50.0(Y0
geboden. Met deze winst is hij eehter niet tevreden. Hij houdt
her terrein en slaagt er na 10 jaar in f60.(D0 te bedingen. In veel
gevallen zal de eigenaar met zijn beleid tevreden zijn. 6 jaar langer
he~ terrein gehouden te hebben heeft hem aan rente op rente
(4 pC~.) van f3000 f795 gekost en i l0.(D0 doen genieten. Doch
doze berekening is onjuist. Van her oogenblik af dat hem f50.000
geboden was, moest hij de rentederving rekenen over f 50.000. Had
hij her aanbod geaeeepteerd en de ~ 50.000 rent~e op rente belegd,
hij zou na 6 jaar f 63.250 bezeten hebben, en na slechts f 60.000.
De speeulatie van db laatste 6 jaar gag dus een verlies van f 3250,
niet zooals veelal gerekend zou worden f9205 wins~.
 775
Wij kunnen het bovenstaande met de nevenstaande grafisehe
voorstelling verduidelijken. Op een gegeven plaats in een snel
zich uitbreidende stad zoude de stijging van de huurprijzen in
den loop van veertig jaren de lijn AB gevolgd hebben, als
gelijk van ouds he*. terrein, dat aan de kom grensde, telkens
te koop ware gebleven tegen lets meer dan de waarde als bouwgrond, weide of tuinland. Tengevolge van het reeds bij de waardeering van onbebouwd terrein in rekening gaan brengen van
de toekomstige waardestijging is er, stel b.v. dertig jaren geleden,
een extrastijging in de huurprijzen gekomen, zoodat de lijn in
werkelijkheid is gegaan langs ~DE. Die extrastijging is opgehouden b.v. 10 jaar geleden, omdat men toen de toekomstige
waardestijging ten volle was gaan disconteeren. De lijn der huurstijging is daardoor van af het punt E niet verder afgeweken
van de lijn AB doeh gaat van af dat punt evenwijdig. Ziedaar
de invloed van de zoogenaamde speeulatie, welke zich blijvend
doet gevoelen, maar niet meet in kraeht toeneemt. Ongezond
is die speeulatie niet, maar haar slechte invloed had kunnen
vermeden worden, indien de grond geen particulier bezit ware
geweest.
Verder heeft echter het speculeeren in bouwgrond geen
blijvenden invloed op de huurprijzen, zoo rain als op de
bodemprijzen. Men kan dit ook uit her ongerijmde bewijzen.
 Stel eens, de grondspeeulanten hadden her in hun macht de
prijzen blijvend op te drijven, waarom ziju er dan die verliezen
en waarom maken de anderen nog niet veel meer winst, als
zij her maar voor het zeggen hebben? Het antwoord zal vermoedelijk luiden, omdat zij te veel vragende, met hun terrein
blijven zitten en er dan geen vraag naar is, vermits er geen
vraag naar woningen is tegen den hoogen huurprijs, dien zulk
een hooge grondprijs noodig maakt om het bouwen rendeerend
te doen zijn. Maar erkent niet, wie dat antwoord geeft, dat
her belang om ergens te wonen den huurprijs bepaalt? Is dat
belang groot, de woningen zullen duur zijn door de eoncurrentie
der woningz0ekenden, al geven de eigenaars den grond voor
niet; is her belang kleiner, de woningen zullen goedkooper zijll
al hebbeu de bouwgrondspeeulanten den grondprijs trachtea te
verhoogen. Tijdelijk kunnen degenen, die den grond in handen
hebben, de huurprijzen doen stijgen doordat zij te reel vragen

776
voor den grond. Op de lijn ADEF kunnen telkens kleine afwijkingen by. gelijk PQRS voorkomen, maar, is tijdelijk de stijging
der huren grooter dan bet toenemende belang om ergens te
wonen kan verklaren, dan zal er steeds een daling of een
geringere stijging volgen en o13 den duur zal de werkelijke lijn
niet veel afwijken van de stijgende lijn, die gegrond is op de
werke[ijke toenemiug van bet belang, dat her publiek heeft hij
het wonen of her hebben van bedrijfsgebouwen op her betrokkeu
terrein.
tlet is een van de belaugrijkste punten bij de besprekiug vail
de woningkwestie' in her oog te houden, dat niet de grondeigeuaars de woningen duur maken doeh dat de talrijkheid van
de woningzoekeudeu aan den grond eeu groote waarde geeft.
 Die waardestijging is onafwendbaar gevolg, aan uiemand
kwalijk te nemen; zij zoude in een socialistischen staat even
goed bestaan als in eene op her privaateigendom berustende
maatschappij.
Breugt zulks nu eehter mede, dat her slapende rijk worden
van wie grond in de nabijheid van steden bezit moet worden
goedgekeurd? ])it is een geheel audere kwestie. War mij betreft
ik meen, dat de Overheid van zieh uitbreidende steden moet
zorgen zooveel mogelijk a11e grond niet alleen rondom (en tot
op een behoorlijken afstand) maar ook in de stad te bezitten.
Slechts wanneer zij al de voordeelen van her toenemend belang,
dat her publiek bij wonen in de stad heeft, tot zich kan trekken,
zal zij in staat zijn her hoofd te bieden aau de ontzettende
toeneming van uitgaven, die de trek, voornamelijk van de
minderbedeelden, naar de stacl meebrengt, en alles te doen
war in groote steden kan worden gedaan om her intelleetueel en
moreel peil der bevolking te doen rijzen en de bezwaren vau
de opeenhooping van bevolking zooveet mogelijk te neutraliseeren.
De risico, die aan her grootterreinbezit verbonden is, wijl de
expansie der stad door onvoorziene omstandigheden kan ophouden,
kan de Overheid, naar her mij wil voorkomen, veelal zonder
bezwaar aanvaarden, omdat dezelfde oorzaak, die de gemeente
dan op her terreinbezit ctoet verliezen n.1. de minder snelle
toeneming der bevolking, allicht op de toeneming tier uitgavelL
zulk een .gunstigeu invloed zal hebbeu, dat het verlies gemakkelijk te dragen zal zi.jn.
 777
Van weinig wetsontwerpen acht ik her dan ook meer te
betreuren, dat zij her Staatsblad niet bereikten dan van bet
Ontwerp-Van Houten, dat strekte om, volkomen rekening
houdende met de verkregen rechten der eigenaars, den gemeentebesturen den weg te effenen tot verkrijging van de bouwterreinen road de steden tegen eeu behoorlijken prijs i). Te zorgen
dat de stijgende grondreute van her terrein rond en in de steden
in de publieke kas en aan allen ten goede komt, ziedaar wat
m.i. her streven moet ziju van alle sociaalgezindeu.
Ontkennen, dat die waardestijgiug een uatuurlijk ouafwendbaar
felt is, er den schuld van geven aan eenige personen en trachten
haar tegen te gaan in plaats van het voordeel voor de publieke
kas op te eischen, lijkt mij niet reel verstandiger dan de wet
van Archimedes te ontkennen, als er iemand dreigt te verdrinken, in plaats van den drenkeling een reddingsgordel toe
te werpeu of eenig ander voorwerp, dat hem, d a n k zij her
door Archimedes ontdekte felt, boven water kan houden.
Keeren wij na deze lange uitweiding over de 1)raealabele
vraag, wat de huurprijzen der woningen bepaalt, terug tot ons
onderwerp: welken invloed hebben gestrenge bepalingen vail
bouwverordeningen op den huurprijs van woningen?
Her komt mij root, dat voor de beantwoording diet vraag
de bouwregelen in drie soorten moeten worden verdeeld:
1~ die, welke slechts invloed hebben op de bouwkosten en
sleehts indirect, nl. via de huurprijzeu, terugwerken op de bouwgroudprijzen; als voorbeeld noem ik voorschriften omtrent de
dikte van de tauten, de kwaliteit der materialen, afvoer van
faecali~u en hemelwater enz.
 i~~ die, welke alleen het gebruik van het terrein beperken, zooals
~) Wonderlijk was eehter in dat ontwerp de verpliehting aan
de gemeenten opgelegd om den grond weder te verkoopen. Daardoor werd de geheele maatregel ,,half werk"; immers de waardestijging van den grond eindigt niet op her oogeublik van de
bebouwing, hoogstons wordt dan her tempo iets langzamer en
meer afhankelijk van allerlei faetoren als b.v. de soor~ van gebouw,
da~ gesticht is. Uitgif~e in erfpaeh~ ~egen een periodiek te wij zig6n
canon had moeten voorgeschreven zijn om in den gedaehtegang
te blijven.
778
bv. het voorschift, dat van elk perceel een gedeelte onbebouwd
moet blijven, dat de straten of hofjes een zekere breedte moeten
hebben; geheel zonder invloed op de bouwkosten blijven deze
niet, wanneer ten minste de aanleg van straten door de bouwers
moet worden bekostigd en men de kosten van dien aanleg - gelijk juist schijnt - - in dat geval tot de bouwkosten rekent.
Immers beperking van her gebruik van her terrein heeft ten
gevolge, dat er in zeker stratencomplex minder woningen kunnen
worden gebouwd en dus op iedere woning een grooter deel van
de kosten van straataanleg drukt.
3 0 de voorschiften, die het benutten van het terrein beperken
maar tevens de bouwkosten verhoogen, his voorbeeld gelde het,
in Duitschland thans door velen aanbevolen, verbod om meet
dan een zeker aantal verdiepingen te bouwen. _h_angezien drie
of vier woningen op elkaar, minder aan bouw kosten dan
even zooveel woningen naast elkaar, is zoodanig voorschrift
een combinatie van de sub 1 ~ en 2 ~ bedoelde.
Beschouwen wij eerst de voorschriften van de eerste soort.
s
regel kan men wel zeggen, dat de huurprijzen door
zoodanige voorschriften zullen stijgen, althans voor zooverre
de duurdere en degelijkere bouw de onderhoudskosten niet doer
dalen.
 De gevolgen zullen echter niet altijd dezelfde zijn. In een
plaats, waar in her geheel niet gebouwd wordt, heeft de strengere
verordening natuurlijk geen invloed op de huurprijzen. Ill een
dorp, waarvan de bevolking zich uitbreidt, doch waar weinig
of geen prijsverschil bestaat tusschen woningen op verschillende
plaatsen gelegen, zullen door strenge bouwvoorschriften de
huurprijzea stijgen; immers wij zagen, dat de prijs van alle
woningen daar afhangt van den kostprijs van nieuwe woningen
(waarbij de grond in rekening komt voor haar waarde als bouwof weiland). Stijgen de bouwkosten ell moet er dus van een
grooter kapitaal rente wordeu gemaakt, dan zal er eerst bijgebouwd
worden, als de prijzen omhoog zijn gegaan. De prijs zal echter
uiet per se stijgen met bet volle bedrag van de rente vail her
meerdere bouwkapitaal, want her is mogelijk, dat de toenemiug
vail de woniugbehoefte door de prijsstijgiug z66 wordt tegengegaan, dat her feitelijk tot bouwen niet meer komt.
Vrijwel hetzelfde geldt voor de plaatseu waar de bevolking

779

zich uitbreidt, en waar wbl verschillende prijzen women betaald
voor gelijke woningen op verschillenden stand. Ook daar zal aanbouw niet plaats hebben, alvorens de prijs van woningen op her
voor nieuwbouw in a anmerking komende t.errein zoo is gestegen,
dat de meerdere rente van bet bouwkapitaal wordt vergoed. Op
een ander dan dell huurder kall de bouwer de meerdere kosten
1Liet overdragen; immers de grondeigellaar krijgt ah.eedc ,Jiet
bel:mgrijk meer da, de waarde van zijn grond als bouwgrond
of weide; biedt men hem miHder dan blijft hij den grond liever
voor zijn oude bestemming gebruiken.
 Anders staat echter de zaak in plantsen, die zich siuds eenige,t
tijd sterk uitbreiden en waar de gro~,deige,aar zelfs voor terreiu
dat hog ill geen tien jaren voor bebouwing aan de beurt komt
reeds een prijs vraag~, die de waarde daarvan voor laT~dbouw
of veeteelt bela,,grijk te boven gaat. Wij zage,l reeds dat. elke
verhooging van tie huurprijzen, die niet bet gevolg is van de
neiging tot uitbreiding van de plaats zelve, d.w.z, yah'bet
toenemend belang om in de plaats te wonen, die ueiging tot
uitbreiding.vermind~rt, d.i. salt de toeneming van behoefte
ash woningruimte een rein aaulegt. Verhooging van de bouwkosteu die, alles anders gelijkblijve,,de, tot stijgi,g der huurprijzen
h~idt, zal dus de toeneming vaT, de woTlingbehoefte vertragel~. Hierdoor komt er evenwel wijzigi,,g in de rekening van den grondeigenaar. Hij is b.v. uitgegaan van her, op de ondervinding berustende,
w~rmoeden, dat een perceel van zekere grootte op een stuk van zijn
t errein te bouwe,l, over 10 jaren een huur van f 500 zal ku,,nen
.pbrengen, war b.v. correspondeert met een terreinwaarde van f 10
de M 2. EelJ rente van 5 pCt. rekeneTlde is terrein met die toekomst
thans, al wordt her in,niddels geheel ongebruikt geh:ten, f 5.90
waard en de eigenaar weigert mitsdien verkoop onder dien prijs.
 Nu worden echter door de strengere bouwregelen de bouwkosten in
(lie mate verhoogd, d~Lt een huurl)rijs van f 600 met een terreinwaarde van f 10 de M 'z. corresl)olldeert. De gegeven toeueming
va,, de woniT,gbehoefte is echter uiet in staat om voor de te
1)ouwe, woning reeds over 10 jaar f600 te doen bedingen, er
moeten eenige jaren (by. 3) bij. Door den langereT, termij,T
waarover nu verlies van rente (en rente op rente) te berekelleJl
valt, is de waarde van den grolld nu hog slechts f4.90, in dit
geval komt dus een deel tier hoogere technische bouwkosten tell
EcoN. 1906.
51

780
laste van den op de toekomst spe'culeerenden grondeigenaar. Her
voile bedrag? Her is duidelijk dot zulks niet her geval kan zijn.
Kwam toch het voile bedrag ten laste van den grond dan zou
de woningen niet in prijs stijgen, er zou dus geen rein aan
de toeneming van woningbehoefge worden aangelegd, dus geeu
langeren termijn uoodig zijn, alvoreus de huur, waarop gerekend
was, werd bereikt eu dus de reden ontbreken voor bet afgeven
vail dell grond voor een lageren prijs. Neen, de hoogere bouwkosten zullen deels ten laste komen van den grondeigenaar ell
deels ten laste van die woningzoekenden, die door dell hoogeren
prijs uiet terstond worden afgeschrikt, omdat de wooing hull
desnoods ook wel meet waard is, dan zij hadden moeten geven
bij minder strenge bouwregelen.
 Bij deze geheele redeneering is uitgegaan van de veronderstelling, dot de betere eigenschappen welke de woningen door
strellgere bouwregelen krijgen, door de bewoners nieg worden
gewaardeerd, gelijk met de belangrijkste in den regel ook her
geval is. A1 kunnen onze arbeiders wel klagen over stank en
vocht, ze geven toch in de praktijk nlet meer voor een woning
meg beter trasraam of beter behandelden ondergrond, met dikker
tauten of solieder dak, dau voor een uiterlijk evengoede doch
feitelijk slecht gebouwde. Vooral in de groote steden wordt
meer gelet op war de woniug vertoont dan op wat zij is.
Wanneer de begere eigensehappen van de woningen ook werkelijk
gewaardeerd worden, dau kan men van prijsstijging eigenlijk
uieg spreken; wie meer krijgt, en erkent meer te krijgen, voor
meet geld, zal niet beweren duurder uit te zijn dan te vorell.
Slechts voor wie per se in de minimumwoning trekt die te
krijgen is, stijgt dan her bedrag, dot hij verwonen moet, wijl
de minimumwoning, die verhuurd mag worden, beret is da~,
vroeger.
 Alvorens van de zaak af te stappen moet ik er hog aau
heriuneren, dot de prijsstijging uimmer alleen de nieuwe woningen
treft doch ook de bestaande. De eigeuaars daarvan krijgen dus
eeu voordeel, waar geen meerdere kosten tegenover staan, immers
tie bouwregelen gelden slechts voor den nieuwbouw. Hieruit
volgt mijns inziens, dot de eigenaars van de bestaande woningen
zich niet kuunen beklagen, als er tegelijk met de nieuwe bouwregelen ook strengere bepalingen voor de bestaande huizen worden

781
ingevoerd. Tegenover de kosten, die deze voor de eigenaars der
bestaande woningen meebreugen staat de stijging van de huren;
ja de billijkheid tegeuover de bewoners van de bestaande huizen
brengt zelfs mede, dat zij, evengoed a]s de bewoners der nieuwe
stadsgedeelten door de hoogere huren belast, ook deelen in de
verbetering der woningen uit hygienisch oogpunt.
Komea wij thans tot de ge der categoriiin, waarin ik de bouwschrifteu boven splitste, die welke het gebruik van her terrein
beperken, beletten om reel woningen op weinig terrein te zetten.
Zulks kan gesehiedeu door te bepalen, dat van elk terrein een zeker
deel onbebouwd moet blijven; her kan ook geschieden door te
verbieden veel woningen op elkaar te stapelen. Dit laatste vethod influenceert ook op de technische bouwkosten gelijk wi.i
reeds opmerkten; we willen zulks echter voor her oogenblik
buiten rekening lateu, en aannemeu dat de bouw van ~00 woningen
in perceelen met drie verdiepingen juist viermaa] meer kost &m
de bouw van 100 wouingen alien gelijkvloers.
 Omtrent her verbod om perceelen met woningen op de verschillende verdiepingen te bouwel: is tegeuwoordig in Duitschland
de algemeeu gangbare leer, dat zulk een verbod de woningprijzen doer dalen. In den prijs vau elke woniugzooredeneert
men, en terecht, zit een zekere vergoeding voor her gebruik
van den grond. Wie vier woningen boven elkaar bouwt krijgt
viermaal die vergoeding en de vrijheid om zulks te doen doet
dus den grond in waarde stijgen. Verbiedt men echter her hoogbouweu dan zal de grond in waarde dalen eu dientengevolge
ook de woningprijs dalen. Het.is deze redeneering, die ik op
bet oog had, toen ik zeide, dat door Duitsehe sehrijvers soms
in ggu adem de prijs van de woning afhankelijk wordt gesteld
vau den prijs van den grond en tevens de prijs van den grond
van den woningprijs. I-Iier moet dus reeds terstond lets ann de
redeneeriug mankeereu; of de woning is dum" wijl de grond
duur is, of de grond is reel waard, omdat eeu woning aldaar
ter plaatse groote waarde heeft eu nict bestaan kan zonder den
grond, beiden tegelijk kan niet. want zijn en een redeneering,
die nu eens van bet een dan eens van her antler uitgaat loopt
in een kring.
Intussehen zijn er in de redeneeringen hog meer fouten. 2kl

78'2
is het volkomen juist, dat in deu wouingprijs een zekere vergoeding voor het gebruik van den op dien stand gelegen groud
zit, daarom wordt de vergoeding, welke de woningeigenaars, in
hun qualiteit van eigenaar van bet terrein krijgen, nog niet-per se
viermaal grooter, wsnneer zij er viermaal meer woningen op zetten.
