De invloed van bouwverordeningen op de prijzen van woningen en van bouwterreinen
Wij zagen dat de vergoeding die voor het gebruik van dell
grmld wordt gegeven is: de huurwaarde van de woning na
aftrek van de rente der bouwkosten t), van de waardevermindering door oud-worden, de onderhoudskosten, de lasten,
de slijtage van het gebouw en de vergoeding voor de moeite
van het beheer. Nu zal het bedrag, dat overblijft, als men
viermaal meer woningen bouwt, slecht~s dan viermaal zoo groot
zijn wanneer ~n de h u u r w a a r d e
~n her bedrag dat voor
rente van bouwkosten enz. af te trekken v~tlt voor de viermaal
meer woningen per woning evenveel blijft. Ten aanzien van
her af te trekken getal willen wij dit voor een oogenblik aannemen; doch de huurwaarde hoe staat bet daarmede? Zal,
wanneer her aanbod verviervuhligd wordt de huurwaarde gelijk
blij yen ?
Stellen wij eens in zekere wijk zoude, ~vanneer er 1000
woningen van zeker type werdm, aangeboden (en dus de prijs
zoude af'lmngell van bet bedrag, dat de minstbelanghebbende
van de 1000 meestbelanghebbenden hog betalen wil) de prijs
f '200 per jaar zijn. Als de rente van her bouwkapitaal, onderhoud enz. f 80 per woning vorderen, zoodat er f 1'20 per woning
als rente van den grond overblijft, zoude mitsdien de waarde
v'm bet geheele terrein ad 4. pCt. gekapitaliseerd f 3.000.000
bedragen, h_ls er nu echter op dat terrein 4,000 woningen worden
gebouwd, dan is bet zeer waarschijulijk, dat de huurwaarde der
woningen belangrijk minder zal zijn; immers deze moet nu
komen op het bedrag dat de minstbelanghebbende van de 4000
meestbelanghebbenden hog voor een woniug ter plaatse zal
wi|len geveu. Stellen wij dieu prijs eens op f 105 per woning;
na aftrek van de f 80 wmr onderhoud, rente van bouwkapitaal
enz. blijft er dan als grondrente f '25 per woning over of f 100.000
voor de 4,000. Itet terrein is dus met dezen bouw sleehts
1) Niet van wa.t do, bonw heeit; gekost5, maar van war de bouw
op her oogenhlik 'van de berekening zou kosten.
 788
f ,'L500.O00 waard, dus niet viermaal meer maar integeudeel
mimer dan bij bouw van 1000 woningen. Sleehts wanneer bij
een aanbod van 4000 woningeu de prijs, die te bediugen is hog
boven f l l 0 blijft, zal het voor den groudeigenaar voordeeliger
zijn om er viermaal meer woningen te zetten, d. w. z. drie verdiepingen te bouwen ; slechts dan zal een verbod om vier woningen
op elkaar te zetteu den prijs van den grond drukken.
De four van de bovenvermelde redeneering der Duitsche
schrijvers omtrent den invloed vail een verbod om hoog te
bouwen ligt in bet generaliseeren voor gemeeuten of voor geheele
wijken, war waar is voor ggn pereeel of voor ggn straat. Als
men voor een geheele wijk bet bouwen van meet dan 2 verdiepingen verbiedt, doch voor ggn perceel een uitzondering
maakt, dan stijgt de waarde van dat eene perceel wellicht tot
het dubbele, omdat men er tweemaal meet woningen op kau
stichten, en de vermeerderiug van het aanbod, die men daardoor verkrijgt, op het geheele aanbod zulk een geringen
invloed zal hebben, dat de woningprijs daardoor niet daalt.
Andersom zal bet verbod toegepast op ggn perceel, dat perceel
sterk in waarde doen dalen, vergeleken bij de buurperceelen,
omdat de vermindering van aanbod van woningen, als gevolg
van het niet met vier erases bebouwen van een perceel, zoo
geriug is, dat de huurprijzen er niet door stijgen, en dus de
stijging van de grondrente van twee woningen het verlies van
de grondrente van de twee andere niet vergoedt.
 Waarvan zal het nu bij volkomen vrijheid van de eigenaars
afhangen, of zij enkelvoud~ge woningen, boven- en bencde,
woningen, drie gtages of vier gtages zullen bouwen ?
Dit zal afhangen van de meerdere of mindere intensiteit Van
de woningbehoefte en de, in verband daarmede ter plaatse geldende, hoogere of lagere prijzen. Waar de woningbehoefte gering
is en de prijzen mitsdien laag zijn, zal een verdubbeling of
verdrievoudiging van bet aanbod een naar verhouding reel
sterkere daliug van den prijs tengevolge hebben, dan waar de
woningbehoefte groot is en de prijzen reeds hoog zijn.
VerondersteIlen wij drie even groote terreinen of buurten (al
of niet in verschilleude gemeenten) op welke bij een aanbod
van 100, ~00, 800 en 400 woningen van een zeker type de
volgende prijzen per woning te maken zijn:
"

13~

/1

F,"

784
Tabel

A.
huurprijs per
*WOllln~ t.o bedinffoll
b(j aanhod van
IIXI WoIlillgOll

opterrein A f

90 f 1000

huurpr~js pet'
wonillg Io hoflingen
bij aanbod van
200 woningen

buurprijs per
wonin~ t.o bedinzen
I,~j aanl,od van
:4(X) WOIlill~ell

Yr

huttrpdjs por
to bodin~on
bij aanhod van
'10O wnningen

f 82.50 f 500

f 60 f - - 6 0 0 0 f 4,0 t"--16000

,,.
B f 1 1 0 f 3000

f]O0.~-

f4000

f 85 f

,,

-

C f 150 f 7000

f 125.--

f 9000

f 117 f 11100 f l l O f-- 12000

-1500 f 70 f --4000

St,ellen wij nu, dat voor rente van bouwkapitaal, lasten,
ouderhoudskosten, belooning voor het beheer f 80 per woning
wordt vereischt, dan leert een eenvoudige berekening, dat ingeval
van bouw van 100, 200, 800 of 400 woningen, voor grondrcnte overblijven de bedragen welke met cursieve cijfers achter
de huurprijzen zijn vermeld.
 Zoo zal b.v. op terrein A ingeval van bouw van 200 woningen
200 >( f 82.50 of f 16.500 aan huren kunnen w~rden geind,
terwijl de rente van bouwkapitaal, onderhoudskosten enz.
200 )< f 80 of f 16.000 bedragen, zoodat voor grondrente van
her terrein f 500 (her cursieve cijfer) overblijft.
En zoo zal op terrein B ingeval van bouw van 4,00 woningen
400 >4 f 70 of f 28000 aan huren te ontvangen zijn, terwijl
er 400 X f 80 of f 82000 aan rente van bouwkapitaal, onderhoud euz. vereischt wordt, zoodat wie aldaar zijn terrein
aldus bebouwt, niet slechts g e e n grondrente zal genieten doch
r 4000 per jaar op zijn grondbezit zal toeleggen (cursief cijfer
is --4000).
Her is duidelijk dat, bij ten zoodanige verhouding der prijzen,
op terreiu A 100, op terrein B 200 en op t0errein C 400 woningeu
zouden worden gebouwd of met andere woorden op terrein A
geheele huisjes, op terrein B beneden- en bovenwoningen en op
terrein C gebouwen met vier verdiepingen op elkaar. Wij zieu
dan ook, dat in de zeer kleine steden zelfs de meest op winst
beluste terreineigenaar geen boven- en benedenwoniugen doer
bouwen, terwijl i, Amsterdam niet ggn- maar vierhoog wordt
gebouwd. Ilet hangt niet af van het bon plaisir vail de bouwers
wat er bij volkomen vrijheid wordt gebouwd, d o c h v a n de
omstandigheden,
en geheel onjuist is de theorie van de
Duitsehe schrijvers, ten onzent o.a. door den beer Valckenier Kips
verdedigd, dat de bouwers-eigenaars door hoog te bouwen den
grond duur maken. Was zulks inderdaad bet geval, dan ware

785
her moeilijk te verklaren waarom nict ieder terreineigenaar b.v.
 te Woerdcn of tc Paioeko p vierhoog bouwt. De waarhcid is
echter, dat de intense woningbchoefte op sommige plaatsen de
grootste waarde ann he,t terrein geeft, wanneer dit vierhoog
bebouwd wordt, en dat de bouwers-eigenaars, wanneer zij daarin
vrij gelaten wordeu en tevens her publiek gemakkelijker zijn
M'keer tegen hoog-wonen en wonen in een kazernewoning dau
dieu tegen exorbitante prijzen overwint, uit den nard der zaak
de opbrengst vau bet terrein zoo rentegcvend doen zijn als in
de gegeven omstandigheden mogelijk is.
War is nu echter de invloed van verordeningen, die hoogbouw
vcrbieden in dezen?
Stellen wij eens op de duurste pla,~ts bovenbedoeld (C), waar vierhoog bouwen voor de bouwers een grondrente van f l'20 overlaat (per 100 M2.), hebben een aantal bouwers 10 Heetaren
gekocht voor f8.000.000 (d. i. f1'20.000 gekapitaliseerd tegen
4` pCt. 'sjaars) waarop zij 4,000 woningen denken te zetten, die
f 110 huur moeten en volgens de schaal van de vraag ook kunnen
opbrengen. Nu wordt evenwel verlJoden om in die wijk racer
dan twee-hoog te bouwen. Zal de grond in waarde dalen? his
de bovenaaugegeven sehaal van de vraag geldt, zeer zeker. Wel
is er voor de 2000 woningen een hoogeren huur per stuk te
bedingen dan voor de 4,000, maar de grondrente zal toch maar
~000 X (1~5--80) of 90.000 bedragen in plants van 4,000 X
(110--80) of 120.000 en .~. 4, pCt. gerekend zal dus her terrein
slechts o~88 millioen 1) waard zijn in plaats van 8 millioelt. De
Duitsche theorie, dat de waarde van den grond tot de helft zal
dalen is gewis onjuist; zij zou sleehts waar zijn, als voor~
woningen evenveel per woning te bedingen was als voor 4,000.
 Naast den ~ o n d , die in waarde daalt, is er echter andere,
die in waarde stijgt. Immers voor de ~000 gezinnen, die nu niet
boven of onder andere mogen wordeu gehuisvest, zal in de
breedte ruimte moeten worden gezocht. Terrein dat, de hoogbouw geoorloofd zijude, hog lang niet voor bebouwing iu aanmerking zou komen, is nu terstond noodig. Wellicht is het
terrein, dat in waarde stijgt, niet het direct aan de gemelde
10 Hectaren grenzeude. Het is mogelijk, dat dit terrein in de
~) f 90.000 per jaar gekapitaliseerd s 4 pCt.
786
verwachting, d a t e r over eeu tieutal jaren ook f 120 jaarrente
van de 100 Meter zou kunnen worden gemaakt, reeds zeer hoog
ill prijs was, b.v. f 16.70 de Meter. Vermits de '2000 perso~len
die op terrein C (van 10 H.A.) voor een groot deel uiterlijk
f 110 willen geveu, zeker niet allen ook op hetmindergunstig
gelegen terrein C'-' dien prijs besteden willen, zal met tweehoogbouwen op terrein B vermoedelijk miuderdan $/'< (110--80) of
f 60 per jaar per 100 M -~ grondrente kunnen worden gemaakt
en dus de waarde voorshauds onder f 15 de M 2 dalen.
Maar zoo her terrein C ~ niet is dat profiteert, dan zal her terrcin
C :~ of C 4 zijn, terreinen, die wanneer de hoogbouw geoorloofd
was, uog in tal van jaren niet gevraagd zouden zijn. De eigenaars
daarvan zien wel is waar, de karts verloren gaan, dat na vele
jaren ook hun terrein zou. gevraagd worden voor een bouw die
f 1'20 grondrente per 100 M -~ overliet, maar daartegenover zien
zij hun grond nu bijna tweemaal zoo spoedig gevraagd w~or
bouw, die aanvankelijk f 60, en later f 90 grondrente per are
per jaar geeft.
 In 66n opzicht lijden echter al de grondeigenaars op den
duur van bet verbod. A1 is ook de grondrente, die de gunstigst
gelegene terreinen opbrengen lager, de huurprijzen ziju toch bij
her verbod van hoogbouw hooger, immers het aanbod van
woningen op elke plaats is geringer; en de lagere grondrente
verdeelt zich over twee in plaats van vier woningen. Welnu die
stijging van de huurprijzen heeft minder trek naar de gemeente
ten gevolge en dit weer miudere stijging van de huurprijzen
dus ook van de gronr
Ware er in Berlijn in 1S70 eeu
verbod van hoogbouw ingew~erd, de oppervlakte van de stad
ware wellicht even snel of sneller ge~oeid, maar de bevolking
zou er dan thans ongetwijfeld zeer veel geringer zijn clan zij
in werkelijkheid is geworden, en daarmede zoude ook de grondrente in bet algemeen veel minder gestegen zijn, al was dan
ook voor sommige eigena~-~rs van verw% gelegen terreinen de
stijgblg eerder ingetreden dan nu bet geval was.
 1)at bet betoog, dat het verbod van hoog bouwen de
woningen goedkooper maak~ - - trouwens berustende 0P de
onjuiste leer dat de grond de woning duur maakt - - n i e t
juist is, behoeft na bet vorenstaande niet meer te worden bewezen. Her eenige wat toegegeven kau worden, is dit: Wie
x

O"

787
op terrein, waar tengevolgc van de omstandigheden de grond
het voordeeligst zou worden benut door hoogbouw ill een
gebou• wil wonen, dat slechts boven- en benedenwoning heeft,
zal goedkooper te recht kunneu, wanneer er een verbod van
hoogbouw komt. u
de cijfers van ous voorbeeld zal zijn
woning f 140 t) kosten zoolang her hoogbouwen geoorloofd is
en f 125 wanneer het verboden is. ~aar vrie op wonen in een
laag gebouw geen zwak heeft, gaat achteruit; immers in de
vierhooge gebouwen kon hij voor f 110 terecht en in de tweehoog
gebouwde huizen niet benedeu f 125. Juist is dan ook de
conclusie van de Duitsche schrijvers, dat hun (zeer gerechtvaardigde) voorkeur voor woningen in kleine gebouwen begunstigd wordt door het verbod van hoogbouwen, zij mogen
het publiek vertellen, dat de zooveel betere woonwijze in lage
gebouwen beter binnen ieders bereik te brengen is, als boogbouw verboden wordt; maar zij mogen het publiek Met voorspiegelen, dat bet door zoodanig verbod nu ook voor minder
geld gelegenheid om te wonen krijgt.
 Bij bet bovenstaande betoog werden voorshands twee invloeden
buiten spel gela~en, die mede een grooten invloed hebben op
her al of niet hoogbouwen en her al of niet stijgen van de
woningprijzen door verbod van hoogbouwen, t. w. :
1~ dat de bouwkosten van 4~ woniugen op elkaar gebouwd
n i e t viermaal grooter zijn dan die ran een woning;
o o. dat een op zich zelf staande woning of een boveu- of
benedenwoning overal hooger wordt geschat clan een gelijke
woning op de derde of vierde 4tage, ja zelfs hooger dan een
woning gelijkvloersch of tweehoog in een gebouw dat vierhoog
bewoond is.
De eerste omstandigheid werkt her in de hoogte bouwen zeer
in de hand; de t~veede daarentegen werkt bet zeer tegen.
Beginnen wij met de eerste d.i. de voor hoogbouw gunstige
omstandigheid. In het voorbijgaan zij opgemerkt, dat deze
omstandigheid bet verbod van hoogbouwen uit de categoric van
bepalingen, die alleen minder benutten van den grond ten gevolge
hebben, overbrengt naar de categoric van bepalingen, die zoowel
') N1. f 120 grondrente + f 160 ron~;e bouwkapil;aal enz. is f 280
voor twee woningen is f 140 per woning.
7 88
minder benutten van den grond als verhooging van de bouwkosten medcbrengen.
Volgens prof. Baumeister te Karlsruhe bedragen de bouwkos~en
per M ~ vau den plattegroud van eeu gebouw ougeveer:
als gebouwd

bij d e
goedkoopste

wordt;

mi ddelsoor~
wijze van bouwen

duurste

6dnhoog.
60 Mrk.
1'20 Mrk.
'210 Mrk.
tweehoog
90
,
190
,,
3'20 ,,
`24.0 It
4.'20 ,,
driehoog.
. 1'20 ,,
vierhoog.
. 150
,,
300
,,
500
,,
vijfhoog.
. 170
,,
350
,,
570
,/
zoodat men kan zeggen dat volgens die cijfers de kosten van
ddnhoog, tweehoog, drie- en vierhoog zich verhouden als
'2:3:4:5.
 Houden wij nu aan een bedrag van f 8 0 voor rente van het
bouwkapitaal, onderhoudskosten, lasten en beheer voor een
enkelvoudige woning vast en veronderstellen wij, dat daarvan
f 60 alleen op rente van bouwkosteu komen - - terwijl de overige
f'20 voor lasteu, onderhoud en beheer per woning gelijk blijven
in hooge en 1age gebouwen - - dan worden die f 80 per woning:
bij boveu- en benedenwoningen: f 4.0 -~- f 90 ---- f 130 of f 65 per woning;
bij d r i e hoog-bouwen :
,, 60 --]-, 1'20 = ,/180 of ,, 60
,
,,
bij vi erhoog-bouweu :
,/80 + , 150 = ,, '230 of - 57.50 ,,
,/
Passen wij nu deze bedragen (f 65, 60 en 57.50) toe in de
tabel van de huurprijzen, die te bedingen zijn op de terreinen
A, B en C bij aanbod van 100, '200, 300 en 4,00 woningen
dan blijkt, d a t e r voor grondrente in elk der gevallen overblijveu
de wederom met cursieve cijfers achter de verschillende huurprijzen vermelde bedragen:
Tabel B.
 huarpr~jzen por
woning to bodingen
bij aanbod van
100 woningen

terrein A f
-,,
,,

90 f 1 0 0 0

f3000
C f 150 f 7000

B fllO

huurprijzen por
wop.ing to bedblgon
bij aanbod van
200 wonb~gon

Imurprijzon per
woning to bedingon
bij aanbod van
300 wonlngon

8'2.50 f 3500

f

f 100.--f--7000f ] '25. f 12000

f

f

60 f

huurprijzen per
woning to bodingon
b~j aanllod wm
,100 woning'on

--

7500
f 117 f 17100
85 f

f 4.0 f --700~

f io-f
f 110 f

Wij zien dus dat bij aanneming van een meer met de werkelijkheld overeenkomend bedrag voor de bouwkosten, dezelfde prijsschalen, als wij in staat A aannamen, tot veel hooger grond-

~0,
2100,

789
rente leiden bij twee-, drie- en vierhoog-bouwen, zoodat he~
hoogbouwen reeds reel spoediger voordeelig wordt.
Was o13 terrein A bij onze eerste veronderstelling her bouwen
van enkelvoudige woningen nog her voordeeligst, door de besparing o1) de bouwkosten, die bij hoogbouwen verkregen
wordt, zijn ook daar reeds de boven- en benedenwoningen her
voordeeligst voor den grondeigenaar. Op terrein B werd her
drie-hoogbouwen her voordeeligst en 0t) terrein C vermoedelijk
he~ vijf-hoogbouwen.
De boven besehreven werkiug van her verbod van hoogbouweJi
op de huur1)rijzen en de waarde van den grond wordt dus door
de omstandigheid, waarmede thaus rekening is gehouden in
hooge mate versterkt. Maakt men door her verbod van hoogbouwen de hoeveelheid terrein, per woning noodig, grooter (zij
her dan ook dat men den terrein1)rijs drukt) tevens maakt mell
er de bouwkosten per woning hooger door. Dat die twee zaken
te zamen her wonen duurder maken s1)reekt van zelf, al komt
dan ook niet bet volle bedrag o1) den vorigen prijs en wordt
er een deel van her nadeel o1) de grondeigenaars a~ewenteld.
 Slechrs bet wonen in lage gebouwen wordt vermoedelijk door
her, verhod goedkooper dan het zoude zijn, als het verbod van
hoogbouw niet bestond.
Wij komen thans tot de andere omstandigheid, die aauvaukelijk buiteu spel was gelaten nl. dat men overal, hier in
meerdere, ginds in mindere mate, liever woont in, dus meet
geld over heeft voor, woningen dieht bij den grond en met
weinige in 6~n gebouw vereenigd dau in kazernewoningen.
Het geldt thans dus in de bovenstaande tabellen de cijfers
te corrigeeren, die de schaal van de vraag aangeven (d. i. de
niet-cursieve). Her verschil tusschen den prijs, dien te maken is
als er 4 X woningen worden aangeboden en als er X woningen
worden aangeboden zal gro0ter zijn, wanneer die 4, X nog
daarenboven o10 elkaar gestapeld zijn dan wanneer her versehil
tusschen den prijs van de X en de 4 X woningen alleen gevolg
is van de viervoudige h o e v e e l h e i d.
We kunnen ons voorstellen dat de tabel II er dientengevolge
als volgt zoude uitzien.
790
Tabel e.
 '_Perroin

a~mbod
Vltn 1(1(1
lvo ilingoll

~l,all I)otl
gll.II ~0[1
woningon

aAtlll/od
Vail 311(}
wonillgOll

aanbod
Vail ~l(l(I
wonill~ell

A (90) f 9o f l 0 0 0 (85) f 70 f Jooo (60) f 40 f--o'uoo (40) t 10f-l.9o00
B (110) f l l 0 i3000 (100) f 95 f 6000 (85) f 75 f 4500 (70) f 55f --1000
C (150) f 150 f 7000 (125) f 120 f 11000 (117) f 110 f 1.5000 (110) f 100 f 17000
In deze tabel zijn de cijfers tusschen haakjes de huurprijzen,
die bij aanbod van 100, g00, 800 en 400 woningen zouden
te bedingen zijn, als all6gn vermeerdering van het aanbod de
bedingbare prijs deed dalen (gelijk wij in de vorige tabellen
(A en B) aannamen), de daarnaast gedrukte cijfers zijn die,
welke voor zulke aantallen te bedingen zijn op de drie terreinen,
wanneer men behalve het meerdere aanbod ook den tegenzin tegen
boven- en benedenwoningen, drie hoogwonen enz. in rekening
brengt, en de cursieve cijfers wijzen wederom aan wat er voor
~ondrente overblijft bij de verschillende bouwwijzen op de verschillende terreinen 1). De tegenzin tegen her samenwonen met
andere gezinnen in een gebouw neutraliseert dus meet of raintier de opdrijvende werking, die op de grondrente wordt uitgeoefend door het felt, dat de bouwkosten van twee woningen o p
elkaar minder zi.jn dan die van twee woniugen naast elkaar.
In hoeverre de vrijheid om hoog te bouwen de terreinwaarde
doet stijgen (en dus bet verbod die doet dalen) hangt mitsdien
af van drie factoren:
1~. van de intensteit van de woningvraag m . a . w , van de
mate, waarin vermeerdering van het aanbod van woningen cen
daling van den prijs ten gevolge heeft.
 go. van den invloed, dien het dp elkaar bouwen van woningen
heeft op den bouwprijs per woning.
8 ~ van den meerderen of minderen tegenzin der bevolking
tegen kazernewoningen.
Is de invloed van den tweeden factor sterk, dan zal hij vaak reeds
bij betrekkelijk weinig intense vraag tot bet bouwen van hoogc
panden leiden, indien althans niet de derde factor zulks verhindert.
Waar hangt nu van af of de derde factor sterk werkt? Her
antwoord moet luiden : van de w o o n z e d e n.
In Engeland en ten onzent strijdt de bevolking zoo lung
1) In rekening gebracht gelijk bij Tabel B de versehillende
bouwkosten bij 66n- twee enz. hoog-bouwen.
791
mogelijk tegen samenwoneiJ van meerdere gezinnen in ~gn gebouw.
Eerst wanneer de intense vraag de woningen zeer duur maakt,
en her dus van reel belang wordt om zooveel mogelijk, de door
de groote woningbehoefte gestegen, grondrente over reel woningen
te verdeelen en te profiteeren van bet felt, dat de op elkaar
gebouwde woningen minder aan bouwkosten vorderen dan de
naast elkaar gebouwde, eerst d a l l trekt men uoodgedronge,l in
meer of minder kazer.eachtige gebouwen. Nog zijn i . Nederland
de steden te tellen, waar men gebouwen met meet dan drie
woningen b o u w t , Voor zoover de huurkazerne zich voordoet
in andere steden is het - - en dit is we1 haar ougelukkigste
vorm - - in groote perceelen, eenmaal als flinke bur~er- ja patricierswo.ingen gebouwd, maar door achteruitgaug van de stad
of van de betrokken straat als zoodanig niet meet bruikbaar en
nu door hebzuchtige eigenaars als ,,arke Noachs. geexploiteerd.
 De ongelukkigste vorm noem ik dit; immers in die perceelen
zijn noch de gangeu noch de trappen of privaten i.gericht voor
r e e l gezinnen. Verschillende kamers, hoezeer gesehikt om als
derde of vierde vertrek van een wouing dienst te doen, leenen
zich door haar ligging allermiust tot de functie van de 6t!nige
kamer van een gezin ; van afzouderlijke portalen voor elke woniug
is natuurlijk geen sprake; ware doolhoven zija die perceelen
niet zelden, gevaarlijk boven mate bm ill geval va. besmettelijke
ziekte bn in geval van brand.
Slechts de omstaudigheid, dat in die perceelen, meestal voor
betrekkelijk zeer gt'riuge, prijs, op eeu guustigen stand gelegen
wouingen te krijgen zijn, doet de exploithtie daarvan slagen.
 Geheel anders staan onze oostelijke naburen tegenover de
huurkazernes. Daar is de gewoonte om met vele geziuueu in
titan perceel te woueu, van l"r
aaagekweekt. Sinds
eeuweu heeft de Overheid zich iu Pruisen met de uitbreiding
der stedeu bemoeid; rechtstreeks grepen de keurvorsten van
Brandenburg en de Koningen van Pruisen in bij de uitbreiding
van Berlijn en audere grooten steden. In de nameu der stadsgedeelteu van Berlijn viudt men hog de namen der v orsten
terug, op wier bevel de verschillende deelen van de tweelingstad Berlijn--KSln zijn gestieht en volgens wier plan.en zij
zijn gebouwd. Het land, waarover Hohenzollerns oorspronkelijk
regeerden, was uiet rijk ; groote steden gelijk Frankri,jk, Engeland,

792
Belgie en Nederland er verscheidene telden, ontstonden er niet
door den drang der economisehe omstandigheden; en gehjk uog
thans de jongste vorst uit her geslacht zoo vaak door zijn
keizerlijk woord in het leven roept, wat in zijn land van zelf
geen wortel sehiet, zoo deden zijn voorvaderen groote steden
bouwen, welke de eer van het jonge koninkrijk eisehte, dat
het evengoed bezat als de naburige l~ijkeu. Zij bestelden als
her ware de bevolking voor die groote centra. Nu eens waren
her Hugenoten, dan eens Hernhutters, dikwijls ook Neder]anders,
in die dagen gemakkelijk buiten de landpalen te lokken, die
Berlijn ell andere steden, welke bij den vorst in den gunst stonden,
moesten komen bevolken.
 Ann de nieuwgekomenen werden stadskwartieren ter bewoning
aangewezen.; zelf teekenden de vorsten de uitbreidingsplannen
ell niet zelden werclen geheele straten reehtstreeks door de Regeering gebouwd. Hoofdzakeli.jk geschiedde echter de bouw door
particulieren, die terrein, somtijds zonder voldoende sehadeloosstelling door de Kegeering onteigend, gratis kregen, met de
noodige bouwmaterialen uit de dominiale bossehen, steen- en kalkgroeven - - en ook niet zelden een contante sore gelds - - daar bij. 1)
Intusschen wanneer de Hohenzollerns dergelijke offers braehteu,
was her hun niet te doen om smalle straten met enkelvoudige
burger- of arbeiderswoningen; hun steden moesten gelijken op
die van de naburige landen. Vandaar dat de vorstelijke bouwerij
overal uit groote perceelen bestond met drie en vier verdiepingen ell vele woningen. Wel bouvr
de meergegoeden
zich groote pereeelen met ggn woning, doch in de talrijke tijden
van depressie, gevolg van oorlog en andere rampen werden
vele van die huizen in meerdere woningeu gesplitst, hetgeen
somtijds ook op last van, de heerschers geschiedde.
Door een en ander zijn de huurkazernes in de 17 e en 18 ~
eeuw in Pruisen stelselmatig ingeburgerd. Ook in de laatste
helft van de 19 e eeuw is - - zij her op meer indirecte wijze
en zonder, bepaalde bedoeling - - door de Overheid her stelsel
der huurkazernes hog sterk begunstigd; immers bij de uitbreiding der steden werden alom breede straten en diepe bouw') Zie Andreas
Vororten.
 Voigt Die Bodenverh~,tltnissen in Berlin u

793
blokken ontworpen die, wilde men niet te reel grond verspillen,
van zelf noopten tot den bouw van groote pereeelen. Eerst in
de laatste tientallen van jaren zijn de deskundigen op de
nadeelen van huurkazernes gaan wijzen en is de Overheid bier
en daar gaan inzien, d a t e r nog een ander doel bij de uitbreiding der steden behoort te wordeu nagestreefd, dan reusaehtige
verkeerswegen te maken die den vreemdeling verbazing en bewondering afdwingen, maar de woonzeden van de bevolking
steeds meet in een ongewenschte richting doen ontwikkelen.
Intusschen zal er heel wat tijd noodig zijn alvorens den Duitscher
liefde voor een vrije woning is ingeboezemd. Zelfs in de Rijuprovincie, waar de bovenbesehreven invloeden het minst hebben
gewerkt en dan ook het Zweifamilifinhaus in de kleiuere steden
het meest geliefd is, wenscht thans de arbeider niet alleen in
een gebouw te wonen, zoozelfs dat de bouwvereenigiugen die
aan arbeiders geld voorschieten voor bouw van een eigen woning,
veelal niet nalaten kunnen geld voor eeu dubbele woniug te
verstrekken, waarvan de helft door den bouwer-geldnemer wordt
bewoond en de audere helft door hem wordt verhuurd.
 Is het, dit alles te zamen genomen, te verwonderen dat,
wanneer kazernewoningen zelfs bij vrij lage terrein-prijzen voor
s 5 30 pCt. goedkooper kunnen worden aangeboden dan geheele
woningen, de Duitscher de meervoudige woning kiest. Wij zien
dan ook, dat in Brandenburgsehe stadjes van 20.000 en minder
zielen de ingezetenen in plaats van in aangesloten rijen van
enkele woningen, gelijk bij ons het geval is, gehuisvest zi.ju
in verspreid gebouwde groote perceelen, met niet zelden 6 - - 1~
woningen. Dat men in zulke plaatsen door de woningen o p in
plaats van n a a s t elkaar te zetten allggn den grond, waarop de
gebouwen staan, tot hooge waarde brengt, terwijl de tusschengelegen terreinen voor Lustgarten, moestuinen en breede straten
worden gebezigd, wat op geringe waarde wijst, zal koch wel
niemand durven beweren. Indien het hoogbouwen aldaar iets
uitwerkt, dan is her juist drukken van den terreinprijs, want
werd op hollaudsehe wijze gebouwd, dan was er van bet overvloedige
terrein althans driemaal meet voor b o u w terrein noodig dan thans.
Het bovenstaande betoog resumeerende, kom ik tot de volgende
eonclusies :

794
1~ In her. algemeen is niet de woning duur, omdat de grond
hoog in prijs is, doch is de grond hoog in prijs, wijl de daarolo
staande woning groote waarde heeft of wel wijl er op den grond
eel woning k a n w o r d e n g e b o u w d , die hoogewaardeheeft.
2~ Een uitzondering op den regel sub. 1o is er, ill stedeu,
die voort.durend zeer sterk in bevolking toenemen, in zooverre
aid:tar de toekomstige waarde van dell grond, (gevolg van de
hooge waarde, die naar alle waarschijulijkheid in de toekomst
daarop te stellen gebouwen zullen hebben), deu tegeuwoordigeu
productieprijs van woningen eenigermate doer stijgen.
 3 ~ Verordeningen, die strekken om de bouwkosten van woningen
te doen stijgen, maken de woningen duurder; bij her iuvoeren
vail zoodanige verordeuingen in steden, die de neiging hebben
zich voortdurend en sterk uit te breideu, zal echter de prijs
van wonb~gen uiet met her voile bedrag van de door de verordening veroorzaakte hoogere bouwkosten stijgen doch een deel
van die kosten op de terreineigenaars drukken, omdat de toekomstige waardestijging van hun ~oud door de strengere
bouwvoorschriften wordt belemmerd,
4 ~ Verordeningen, die her sterk benutteu van den grond door
het opeenhoopen van reel woningen op een bepaalde oppervlakte,
tegengaan, maken - - in strijd met hetgeen daaromtrent in Duitschland de gangbare opinie is, - - b e t wonen in bet algemeen duurder
dan her zoude zijn zonder zoodanige verordeuingen, echter niet in
dezelfde mate, waarin er meer terrein per wouing noodig zal zijn. Her,
woneu in gebouwen met ~O~ of weinig woniugen wordt echter door
zulke verordeningeu in de groote stedea goedkooper, dan her zoude
zijn, wanneer sterk benutten van den groud niet verbodeu was.
5~ Verordeningen als sub 4 o bedoeld, werken nivelleerend op
de stijging van de grondprijzen, in zooverre zij de sterke stijging
vaTl de prijzeu van de gunstigst gelegen terreinen belemmeren eTi
de stijging in waarde van de miuder gunstig gelegene bevorderen.
6 ~. Her sub 4 o en 5~ gezegde is in sterker mate her gevolg
van verordeningen, die sterk beuutten vau den grond voor den
bouw tegengaan in een zoodanigen vorm, dat zij tegelijkertijd
de bouwkosten per woning verhoogen, met name door verbod
van hooge huurkazernes.
D e n H a a g , Augustus 1906.
A~'t'. VAN GIxN.
