Verkennende casestudy
Voor de organisatie is met name van belang het aantal, het belang en de posities
van actoren, maar ook de cultuur en zeggenschap. Het aantal actoren moet niet te
groot zijn omdat dit het besluitvormingsproces compliceert en vertraagt. Elke partij
heeft een eigen dynamiek en besluitvormingsproces dat belemmerend werkt. De
optelsom van de verschillende belangen moet kloppen en leiden tot een eenduidige
gezamenlijke visie. De partij die het merendeel van een gebied in eigendom heeft, zal
sneller en een hoger bedrag investeren. Qua type actoren is betrokkenheid van zowel
private als (semi-) publieke actoren een voorwaarde: marktpartijen helpen om de
scherpte in investeringsbeslissingen te krijgen, corporaties en gemeente hebben oog
voor het maatschappelijk rendement.
De veranderende posities van partijen gedurende de looptijd werken in hoge mate
belemmerend of vertragend op investeringsbeslissingen, met name de veranderde
positie van de corporatie ten gevolge van de nieuwe Woningwet. Ook verschillen
in cultuur tussen corporaties, gemeente en marktpartijen kunnen belemmerend of
vertragend werken door bijvoorbeeld onbegrip of wantrouwen. Zeggenschap werkt
belemmerend als dit op basis van unanimiteit over het gehele plan is ingericht. Beter
is om de zeggenschap te verdelen en per deelgebied bij één partij neer te leggen,
zodat eerder en eenvoudiger investeringsbeslissingen genomen kunnen worden.
Een onafhankelijke projectdirecteur die de belangen stroomlijnt kan het nemen van
investeringsbeslissingen bespoedigen, mits hij of zij voldoende ruimte en mandaat
krijgt van de samenwerkingspartners.
Gebruiksregels
De gebruiksregels lijken een bepalende factor voor het investeringsgedrag,
waarbij met name de contractvorm en de financiering een belangrijke rol spelen.
Bij de contractvorm is van belang de wijze waarop vastgelegd is welke acties
de actoren kunnen nemen en welke handelingen wel of niet zijn toegestaan.
 Een dichtgetimmerde contractvorm zonder ruimte en flexibiliteit om mee te
bewegen met de tijd en interne dynamiek van actoren belemmert het nemen van
investeringsbeslissingen. Een kader op hoofdlijnen met ruimte om zaken rond te
krijgen zou voldoende moeten zijn. Het moet echter niet vrijblijvend zijn, omdat

116

Samenspel in ­stedelijke vernieuwing
TOC

partijen bij tegenspoed of spanningen anders niet snel overgaan tot investeren. Een
aparte juridische entiteit (WOM) kan investeringsbeslissingen stimuleren, omdat
partijen daar bewust voor kiezen en omdat het verplichtingen schept waardoor
partijen minder snel zullen uitstappen. Het kan echter als belemmerend worden
ervaren als alle beslissingen op basis van unanimiteit genomen moeten worden.
Naast de contractvorm is de financiering van belang, met name als het gaat om de
inbreng van middelen en de verdeling van kosten, opbrengsten en risico’s. De inbreng
van middelen door partijen, zowel materieel (vastgoed, vermogen) als immaterieel
(kennis), moet gelijkwaardig zijn of voelen (zowel rationeel als emotioneel), anders
belemmert dit partijen in hoge mate om investeringsbeslissingen te nemen. Als
actoren het gevoel hebben dat zij in verhouding meer inbrengen dan anderen leidt
dit tot getouwtrek en 'terugonderhandeling' wat besluitvorming belemmert en
frustreert. Het opknippen in deelplannen en individueel (per bouwblok) aanpakken
en toedelen aan actoren inclusief kosten, opbrengsten en risico’s stimuleert en
versnelt het nemen van investeringsbeslissingen. Voorwaarde is dan wel dat partijen
risico’s durven te nemen, ook al zijn deze nog niet gedekt. Een afnamegarantie door
een woningcorporatie of marktpartij kan helpen om (afzet-)risico’s beheersbaar
te maken. Als er geen zekerheid is op investeringen door andere partijen, zoals
gemeente of corporaties, kan dit investeringsbeslissingen belemmeren. Innovatieve
financieringsconstructies zijn (nog) onvoldoende uitgewerkt. Om de eerste
investeringen los te krijgen in een wijkontwikkeling kan een revolverend fonds helpen.
 De regels waar woningcorporaties zich aan moeten houden zijn als gevolg van de
nieuwe Woningwet behoorlijk gewijzigd, waardoor de positie van corporaties in
wijkontwikkelingen is veranderd. Zij trekken zich terug naar hun kerntaak, ook al
mogen zij volgens de letter van de wet meer doen dan dat. Corporaties grijpen de
nieuwe wet aan om risicovolle investeringen niet meer te doen, wat investeringen
in stedelijke vernieuwing belemmert. De scope, ofwel de regels die de mogelijke
uitkomsten afbakenen die kunnen worden beïnvloed, kan gaandeweg wijzigen
door veranderingen in de tijd. Zodra de gezamenlijke visie niet tussentijds wordt
bijgesteld, werken steeds verder uiteenlopende beelden van actoren over de
uitkomst belemmerend en vertragend op investeringsbeslissingen. In de casus
van Kanaleneiland Centrum is het eindbeeld na een langdurig proces bijgesteld
van grootschalige sloop-/nieuwbouw naar een mix van renovatie en beperkte
sloop-/nieuwbouw, waarbij het financiële resultaat bepalend is geweest voor
de investeringsbeslissingen.
117

Verkennende casestudy
TOC

4.6

Vertaling naar de gamesimulaties
In deze paragraaf worden de resultaten van de casestudy en de geabstraheerde
inzichten vertaald naar aannames die gedaan zullen worden in de gamesimulaties,
waarbij de indicatoren deels als vaststaand worden beschouwd (context) en deels
als variabel (variabelen). Deze worden hierna per externe variabele toegelicht en
schematisch geoperationaliseerd.
 Met name de factoren die beïnvloedbaar zijn door de betrokken actoren zijn
interessant om te onderzoeken in de gamesimulaties. Deze factoren vallen
voornamelijk onder de gemeenschapskenmerken en gebruiksregels. De fysieke
kenmerken, zoals de woningmarkt, zijn echter ook van invloed op het speelveld
waarbinnen actoren handelen. In de experimenten moet dan ook rekening
gehouden worden met deze indicatoren, omdat deze mogelijk de 'what if'scenario’s beïnvloeden. Daarom wordt in de evaluatie van de gamesimulaties de
vraag voorgelegd aan partijen of het tot andere investeringskeuzes en beslissingen
had geleid als de fysieke kenmerken anders waren geweest, bijvoorbeeld bij een
stagnerende woningmarkt in plaats van een gunstige woningmarkt. Op deze manier
kan toch informatie verkregen worden over de factoren die niet beïnvloedbaar zijn en
in de gamesimulaties als vaststaand (context) worden beschouwd.
Fysieke kenmerken
De fysieke kenmerken worden in de gamesimulaties als vaststaand beschouwd.
Dit vormt het kader en de context waarbinnen de actoren handelen. Deze zijn
geoperationaliseerd in de vorm van basisaannames, zoals weergegeven in onderstaande
tabel. Er wordt uitgegaan van een relatief gunstige regionale woning­markt. Dit wordt
immers als randvoorwaarde gezien voor positieve investeringsbeslissingen en is niet te
beïnvloeden door de actoren. Zowel woning­corporaties als andere betrokken actoren
zijn geïnteresseerd in het gebied en bereid om te investeren in nieuwbouw mits zij
daarvoor mogelijkheden hebben. Uitgangspunt is een beschikbare ontwikkellocatie
voor woningbouw in een middelgrote stad met demografische groei, waaraan
de betrokken gemeente planologische medewerking verleent. Het betreft een
verouderde wijk die vernieuwd wordt en waar de gemeente een gemengde wijk voor
ogen heeft. Er wordt aangenomen dat er vraag is naar sociale huur, middeldure huur
en koopwoningen en dat het vernieuwingsgebied is gelegen in een wijk met veel lage
en middeninkomens. Bovendien wordt aangenomen dat de locatie op te delen is in
deelplannen die afzonderlijk opgepakt en gerealiseerd kunnen worden.
 118

Samenspel in ­stedelijke vernieuwing
TOC

Tabel 4.4 Fysieke kenmerken geoperationaliseerd in aannames
Indicatoren

Vast of variabel

Aanname in de game

Economie

Vast

Relatief gunstige regionale woningmarkt met economische groei en
potentiële waardeontwikkeling.
Demografie

Vast

Stad met demografische groei en vraag naar sociale huur, middeldure
huur en koopwoningen.
Vernieuwingswijk met veel lage en middeninkomens.
Planologie

Vast

Beschikbare vernieuwingslocatie voor woningbouw in middelgrote
stad, opdeelbaar in deelplannen.
Gemeenschapskenmerken
De sociale en culturele context lijkt zeer bepalend te zijn voor het investeringsgedrag,
met name de wijze waarop de actoren zich organiseren en samenwerken. Het
aantal en type actoren met wie zij een investeringsbeslissing nemen is in de
game daarom variabel en bepalen de actoren zelf. Dit geldt ook voor de mate van
wederkerigheid en de gunfactor tussen actoren. Bovendien bepalen de actoren
zelf of zij hun visie en belangen (financieel en maatschappelijk) naar elkaar
uitspreken en of zij daarbij zoeken naar gedeeldheid en tegenstrijdigheid. Hebben
de actoren een basaal vertrouwen in elkaar of hebben zij koudwatervrees onderling,
bijvoorbeeld corporaties versus beleggers? Committeren zij zich gezamenlijk aan
de investeringsopgave en zijn de actoren transparant naar elkaar? Laten de actoren
zich in hun investeringskeuze beïnvloeden door de keuzes van anderen? Al deze
indicatoren die samenhangen met de gemeenschapskenmerken zijn variabel in de
game, met uitzondering van de middelen en de cultuur. De middelen die de actoren
beschikbaar krijgen om te investeren staan vast. Ook de cultuur kan als vaststaand
worden beschouwd, omdat de actoren cultuurverschillen als het ware meenemen
vanuit hun eigen vergelijkbare rol en praktijkervaring bij gemeente, woningcorporatie
of marktpartij.
 119

Verkennende casestudy
TOC

Tabel 4.5 Gemeenschapskenmerken geoperationaliseerd in aannames
Indicatoren

Vast of variabel

Aanname in de game

Relatiekwaliteit

Variabel

Relatie en vertrouwen is in de basis goed, maar de
ontwikkeling in de game en de mate en wijze van
contact en vastlegging van afspraken (formeel en
informeel) hangt af van de actoren zelf.
Transparantie

Variabel

Actoren bepalen zelf de mate van transparantie over
belangen en cijfers: houden zij de kaarten tegen de
borst of leggen zij deze open op tafel?

Middelen

Vast

De middelen die de actoren beschikbaar krijgen
om te investeren staan vast en krijgen zij mee in
hun rolbeschrijving.
Aantal actoren

Variabel

Actoren bepalen zelf het aantal actoren met wie ze een
investeringsbeslissing nemen.
Type actoren

Variabel

Actoren bepalen zelf met welk type actoren ze
een investeringsbeslissing nemen (corporatie of
marktpartij).
Wederkerigheid

Variabel

Actoren bepalen zelf of zij inzetten op een langdurige
samenwerkingsrelatie of op een eenmalige transactie.
Gedeelde opvattingen

Variabel

Actoren bepalen zelf of zij hun visie, opvattingen en
financiële en maatschappelijke belangen uitspreken
en of zij (blijven) zoeken naar gedeeldheid en
tegenstrijdigheid en zich gezamenlijk committeren.
Cultuur

Vast

Cultuurverschillen tussen actoren (gemeente,
corporaties, marktpartijen) nemen de actoren mee
vanuit hun eigen praktijkervaring en staan in die
zin vast.
Gebruiksregels
De contractvorm en de wijze waarop de actoren vastleggen welke handelingen
verplicht, toegestaan en verboden zijn, lijken bepalend voor het investeringsgedrag.
 Welke afspraken, zowel formeel als informeel, maken de actoren met elkaar? Dit
kunnen de actoren zelf invullen en is variabel in de game. Zij bepalen zelf met wie
zij samenwerken, wie toe- of uittreedt tot een samenwerkingsverband en onder
welke voorwaarden. Richten de actoren een aparte juridische structuur op of is
er een flexibelere contractvorm met ruimte en flexibiliteit om mee te bewegen
met veranderingen in de tijd? Actoren bepalen zelf zeggenschapsverdeling
en ook hoe de kosten, opbrengsten en risico’s verdeeld worden. Pakken zij
de totale investeringsopgave gezamenlijk op of individueel in delen? Ook het
schaalniveau (scope), de looptijd en fasering bepalen de actoren zelf. Bovendien
is het aan de actoren om te bepalen in welke mate zij informatie met elkaar delen
over berekeningen en waarden. Al deze indicatoren die samenhangen met de

120

Samenspel in ­stedelijke vernieuwing
TOC

gebruiksregels zijn variabel in de game, met uitzondering van de wetgeving en de
posities van de actoren. De nieuwe Woningwet per 2015 is een vaststaand gegeven
in de game, waarbinnen de actoren moeten opereren. Deze wet kan echter wel op
verschillende manieren geïnterpreteerd worden, zoals ook in de praktijk gebeurt.
Ook de posities van de actoren staan vast in de game. Eigendomsposities krijgen de
actoren mee in hun rolbeschrijving. De posities van de actoren in brede zin worden
in belangrijke mate bepaald door de nieuwe Woningwet en nemen zij ook mee vanuit
hun eigen vergelijkbare rol en praktijkervaring.
Tabel 4.6 Gebruiksregels geoperationaliseerd in aannames

121

Indicatoren

Vast of variabel

Aanname in de game

Flexibiliteit in toe- en
uittreding

Variabel

Actoren bepalen zelf mogelijke toe- en uittreding tot
een samenwerkingsverband, de juridische structuur,
de contractvorm en eventuele voorwaarden.
 Posities actoren

Vast

Eigendomsposities staan vast en krijgen de actoren
mee in hun rolbeschrijving. Posities van de actoren in
brede zin worden in belangrijke mate bepaald door de
nieuwe Woningwet en staan daarmee vast, maar zijn
wel verschillend te interpreteren.
Wetgeving

Vast

De nieuwe Woningwet krijgen de actoren als
vaststaand gegeven mee. In de evaluatie wordt
ingegaan op de situatie van voor de wetswijziging.
Keuzes actoren

Variabel

Actoren bepalen zelf met elkaar welke
investeringskeuzes zij maken en welke handelingen zij
toestaan en welke niet.
Informatie

Variabel

Actoren bepalen zelf in welke mate zij informatie over
berekeningen en waarden met elkaar delen.
Zeggenschapsverdeling

Variabel

Actoren bepalen zelf de zeggenschapsverdeling, wie
waarover beslist, welke beslismomenten er zijn en het
detailniveau waarover besluiten genomen worden.
Kosten/opbrengsten- en
risicoverdeling

Variabel

Actoren bepalen zelf hoe de kosten, opbrengsten
en risico’s verdeeld worden en of deze gezamenlijk
worden gedragen of individueel toegedeeld per
deelplan.
Scope

Variabel

Actoren bepalen zelf het schaalniveau, de looptijd en
fasering en de mate van flexibiliteit bij veranderingen
gedurende de looptijd.
Verkennende casestudy
TOC

Investeringsgedrag
Bij het variëren van de bovenstaande indicatoren is het de vraag welk effect dit
heeft op het investeringsgedrag; primair van woningcorporaties en secundair van
de andere actoren. Het investeringsgedrag wordt in de experimenten beschouwd als
afhankelijke variabele, omdat verondersteld wordt dat dit in belangrijke mate bepaald
wordt door de onafhankelijke variabelen die hierboven schematisch zijn uitgewerkt.
Om het investeringsgedrag te kunnen onderzoeken in de gamesimulaties, is deze in
tabel 4.7 uitgewerkt in meetbare indicatoren.
Tabel 4.7 Investeringsgedrag geoperationaliseerd in aannames

122

Indicatoren

Vast of variabel

Aanname in de game

Aard investering

Variabel

Actoren bepalen zelf waarin zij investeren: niet-DAEB
of DAEB, onder of boven de aftoppingsgrens en of zij
in vastgoed investeren of ook in openbare ruimte.
 Omvang investering

Variabel

Actoren bepalen zelf hoeveel van hun beschikbare
middelen zij investeren.
Looptijd investering

Variabel

Actoren bepalen zelf of zij een investering doen
gedurende een korte of lange looptijd.
Moment investering

Variabel

Actoren bepalen zelf of zij bij aanvang investeren, bij
grondaankoop of start bouw of bij oplevering.
Actoren bepalen zelf of zij als eerste partij investeren
in het gebied of dat ze pas investeren na zekerheid op
investeringen door andere partijen.
Rendement investering

Variabel

Actoren bepalen zelf of zij een marktconform financieel
rendement eisen of dat zij een lager dan marktconform
financieel rendement accepteren ten gunste van
maatschappelijk rendement of bijdrage.
Samenspel in ­stedelijke vernieuwing
TOC

4.7

Conclusies
De casestudy naar Kanaleneiland Centrum in Utrecht levert resultaten en inzichten
op over factoren die van invloed zijn op investeringsbeslissingen. Deze resultaten
en inzichten zijn geabstraheerd naar een meer algemeen niveau en vormen de basis
voor het ontwerp van de gamesimulaties.
 Resultaten en inzichten
De fysieke context wordt als belangrijk ervaren, waarbij met name de economische
kenmerken van grote invloed en zelfs doorslaggevend kunnen zijn. Een sterke
regionale woningmarkt met gunstig economisch perspectief en potentiële
waardesprong zijn bepalend voor investeringen door marktpartijen en ook door
corporaties, zij het in mindere mate. Fysieke factoren zijn echter niet beïnvloedbaar
door de actoren. Met name de factoren waar de actoren wel invloed op hebben,
zijn interessant om te onderzoeken in de gamesimulaties. Deze factoren vallen
voornamelijk onder de zogenoemde gemeenschapskenmerken en gebruiksregels
volgens het IAD framework van Ostrom (2011). Beiden lijken bepalend te zijn voor
het investeringsgedrag van de actoren. De gemeenschapskenmerken, ofwel de
sociale en culturele context, lijken zeer bepalend voor het investeringsgedrag. Zowel
organisatie als samenwerking worden gezien als cruciale factoren, die in grote mate
bepalen of investeringsbeslissingen positief dan wel negatief uitpakken. Voor de
samenwerking zijn met name van belang gedeelde opvattingen en commitment, de
mate van vertrouwen (relatiekwaliteit, transparantie) en wederkerigheid (gunfactor)
tussen de actoren. Voor de organisatie is met name van belang het aantal, het belang
en de posities van actoren, maar ook de cultuur en zeggenschap. De gebruiksregels
lijken eveneens een bepalende factor voor het investeringsgedrag te zijn, waarbij
met name de contractvorm en de financiering een belangrijke rol spelen. Bij de
contractvorm is van belang de wijze waarop vastgelegd is welke acties de actoren
kunnen nemen en welke handelingen zijn toegestaan of niet. Bij de financiering zijn
met name de inbreng van middelen en de verdeling van kosten, opbrengsten en
risico’s van belang.
 123

Verkennende casestudy
TOC

Vertaling naar de gamesimulaties
De aannames in de gamesimulaties zijn gestructureerd en geoperationaliseerd aan
de hand van de drie externe variabelen van het IAD framework. De fysieke kenmerken
worden in de gamesimulaties als vaststaand beschouwd. Er wordt uitgegaan van een
relatief gunstige regionale woningmarkt. Er wordt aangenomen dat er vraag is naar
sociale huur, middeldure huur en koopwoningen en ook dat de vernieuwingslocatie
op te delen is in deelplannen die afzonderlijk opgepakt en gerealiseerd kunnen
worden. De indicatoren die samenhangen met de sociale en culturele context zijn
variabel in de game, met uitzondering van de middelen en de cultuur. De beschikbare
middelen van de actoren staan vast en ook de cultuur kan als vaststaand worden
beschouwd, ervan uitgaande dat de actoren cultuurverschillen vanuit hun eigen
vergelijkbare rol en praktijkervaring meenemen. De overige indicatoren die
samenhangen met de gemeenschapskenmerken zijn variabel in de gamesimulaties
waaronder het aantal en type actoren waarmee samengewerkt wordt,
wederkerigheid, de gedeeldheid van de visie en transparantie. Ook de indicatoren die
samenhangen met de gebruiksregels zijn variabel in de game, met uitzondering van
de wetgeving en de posities van de actoren die als vaststaand worden beschouwd
op basis van de herziene Woningwet 2015. Welke afspraken de actoren met elkaar
maken, zowel formeel als informeel, en op welke wijze zij deze vastleggen is variabel.
Zo kunnen de actoren onder meer zelf bepalen hoe de zeggenschap, kosten,
opbrengsten en risico’s worden verdeeld. Ook de scope en flexibiliteit om tot een
samenwerkingsverband toe- of uit te treden mogen de actoren zelf bepalen alsmede
welke handelingen zijn toegestaan en welke niet.
124

Samenspel in ­stedelijke vernieuwing
TOC

125

Verkennende casestudy
TOC.
