title: Dublin's pre- en post-crisis' groeimachines
text: Anglo hoofdkantoor, North Docks. Foto: Sinéad Kelly
  
  CASUS Sinéad Kelly - Vertaald door Gertjan Wijburg
  
  Dublin’s
  pre- en post-crisis’
  groeimachines
  
  Ondanks de ongekende financiële crisis in Ierland lijkt de vastgoedsector weer aan te wakkeren.
  De meest notoire vastgoedspeler van het afgelopen decennium, de Anglo Bank, staat buitenspel. Maar andere krachten hebben zich al aangediend. Sinéad Kelly laat zien hoe paradoxaal
  genoeg de Ierse regering betrokken is bij het ‘opleven’ van de Ierse vastgoedmarkt.
  30 VASTGOED/FINANCIEEL-COMPLEX
  
  DUBLIN’S PRE- EN POST- CRISIS’ GROEIMACHINES
  
  AGORA
  
  2015 - 4
  
  hypotheekschuld in dezelfde periode toe van 47,2 miljard euro
  naar 139,8 miljard euro. Ook volgde er een ongekende bubbel in
  de bouwsector: zowel in de residentiële en de commerciële sector
  werd er veel gebouwd, maar ook stegen de grond- en woningprijzen
  aanzienlijk, evenals de huurtarieven voor kantoorpanden.
  Ondertussen verhoogden de belangrijkste banken in Ierland hun
  financiële activa en hun winstplafonds. Tegen 2007 was zestig
  procent van alle uitstaande leningen van Ierse banken gekoppeld
  aan vastgoed. In 2002 was dit cijfer nog slechts veertig procent.
  Meer dan zeven jaar na de crash is het nog altijd in de steigers
  staande geraamte van een gigantisch kantoorgebouw aan de
  oostelijke rand van het International Financial Services Centre
  (IFSC) uitgegroeid tot het symbool van Ierland’s vastgoeden kredietbubbel. Aanvankelijk zou het gebouw het nieuwe
  hoofdkwartier worden van de Anglo Irish Bank; de bank wiens
  spectaculaire opmars inmiddels synoniem is geworden voor
  het verstrekken van gigantische kredieten aan commerciële
  vastgoedontwikkelaars.
   Anglo, van oorsprong een kleine zakenbank, veranderde in de
  aanloop naar de crisis het Ierse bankensysteem en stond aan de
  frontlinie van het pompen van grootschalig internationaal krediet
  in de gebouwde omgeving van Dublin. In 2000 bedroeg Anglo’s
  vermogen nog 11 miljard euro; tegen 2007 was dit bedrag gestegen
  naar 96,7 miljard euro, grotendeels door financieel innovatieve en
  riskante dienstverlening aan de commerciële vastgoedsector.
  Minder dan twee jaar na Anglo’s grootse opkomst volgde haar
  spectaculaire val.
  Ondertussen werd het verlaten geraamte aan Dublin’s
  noordelijke haven in 2012 gekocht door Ierland’s nieuwe bad bank,
  de National Asset Management Agency (NAMA). Ironisch genoeg
  is het gebouw nu bestemd als het nieuwe hoofdkwartier van de
  Nationale Bank van Ierland die—net als de Autoriteit Financiële
  Markten in Nederland¬—grotendeels had gefaald om tijdens de
  Ierse ‘boom’ gezag uit te oefenen over de activiteiten van de bank.
  Dit gebouw staat nu symbool voor meer dan enkel een lokale
  aangelegenheid: het is ook de materiële articulatie van de groeiende
  verstrengeling van staten, financiële en vastgoedmarkten;
  een verstrengeling die we ook waarnemen in andere Westerse
  economieën. Zowel nationale als regionale overheden zijn in
  toenemende mate afhankelijk geworden van investeringen en
  kredietgroei in vastgoed en van financiële producten als motor
  voor economische groei. Terwijl veel discussies in de nasleep van
  de financiële crisis zich richten op het verpakken en verplaatsen
  van ‘subprime’-hypotheken is de rol van financiële instituties die
  op een lokaal niveau intermediëren tussen financiële markten en
  de gebouwde omgeving nog altijd onderbelicht.
   In deze bijdrage focus ik op Anglo als bemiddelaar tussen
  mondiale en lokale actoren. Door een strategie van agressieve
  kredietgroei werd de bank het speerpunt van een bredere
  transformatie in de Ierse financiële sector, waarbij lokale banken
  zich gingen richten op internationaal kapitaal om hun leningen
  te financieren. Bovendien waren Anglo’s strategie en activiteiten
  sterk gelokaliseerd in Dublin’s Docklands, waardoor het deze
  internationale geldstromen gemakkelijker in Dublin’s kantorenwijk
  kon pompen. Door het verbinden van financiële markten en
  vastgoed werd Anglo emblematisch voor Ierland’s model van
  vastgoedgedreven economische groei.
  AGORA
  
  2015 - 4
  
  De op schuld groeiende vastgoedbubbel maakte de weg vrij voor
  internationaal kapitaal om naar Ierland te komen. Terwijl de Ierse
  bancaire sector steeds minder haar leningen kon financieren met
  behulp van de spaarrekeningen van hun lokale klanten, richtten zij
  zich in toenemende mate tot internationale geldmarkten. Door op
  korte termijn grote volumes geld te lenen bij andere internationale
  banken konden de banken vaak sneller en goedkoper geld bij
  elkaar brengen dan door bijvoorbeeld aandelen te verkopen. Tegen
  2008 was het financieren met behulp van internationaal geld de
  belangrijkste strategie geworden van de zes grootste banken in
  Ierland. Gezamenlijk leenden zij ruim 129 miljard euro, ongeveer
  een vervijfvoudiging ten opzichte van het jaar 2002. Dus op de korte
  termijn geleend internationaal geld werd door de in Ierland gevestigde
  banken gebruikt om lokale vastgoedprojecten te financieren.
   Anglo speelde een belangrijke rol in de vastgoedbubbel. Ten
  eerste was zij de eerste bank die nieuwe financiële producten en
  bankmodellen in Ierland introduceerde. Vanwege haar opmars
  moesten andere banken ook nieuwe strategieën gaan toepassen
  om te kunnen concurreren met Anglo. Ten tweede was Anglo een
  belangrijke bemiddelaar geworden tussen de internationale en
  de lokale geldmarkt: met haar focus op commercieel vastgoed
  diende Anglo als de verbindende schakel tussen internationaal
  kapitaal en de gebouwde omgeving van Dublin. Ten derde was
  Anglo nauw betrokken bij stedelijke herontwikkeling en trad zij op
  als de belangrijkste financier voor herontwikkelingsprojecten, zelfs
  in zulke mate dat hoge managers van de bank in 2006 bij diverse
  vastgoedontwikkelaars lobbyden om meer commerciële projecten
  op zich te nemen. Ten slotte onderhield de bank ook een sterke
  relatie met Dublin’s Docklands Development Authority (DAA). Zo
  zat de CEO van Anglo tussen 1998 en 2007 in het college van
  bestuur van de DAA. Kortom; met Anglo’s focus op commercieel
  vastgoed waren veel van haar activiteiten direct of indirect verwant
  aan Dublin’s Docklands, vooral aan de kantorenwijk.
  Anglo hoofdkantoor, North Docks. Foto: Sinéad Kelly
  
  Vastgoed- en schuldgedreven groei
  Nadat de buitenlandse investeringen in de Ierse productiesector
  tijdens de conjunctuurfase van de Keltische-Tijgerperiode (19932001) afnamen, wankelde de Ierse economie. Vanaf 2002 werd
  economische groei in Ierland in toenemende mate afhankelijk van
  activiteiten die door krediet mogelijk werden gemaakt, waaronder
  vastgoedinvesteringen. Deze periode kenmerkte zich door een
  diepere integratie van Ierse economische politiek enerzijds en
  de financiële sector met meer belangen in de vastgoedindustrie
  anderzijds. Verwijzend naar Manuel Aalbers’ conceptuele
  raamwerk, het vastgoed/financieel-complex, zien we dat in Ierland
  de scheidslijnen tussen de financiële- en vastgoedsector en
  nationale en regionale overheden dunner werden.
   De kredietbubbel in Ierland duurde vijf jaar en zag leningen
  vanuit de bancaire sector aan bedrijven en individuen toenemen
  van 128 miljard euro in januari 2003 tot meer dan 400 miljard euro
  in september 2008. Terwijl de huizenprijzen in Ierland tussen 2002
  en 2007 ongeveer verdubbelden, nam de totale hoeveelheid aan
  
  De kredietbubbel zag leningen
  toenemen van 128 miljard tot
  meer dan 400 miljard euro
  
  DUBLIN’S PRE- EN POST- CRISIS’ GROEIMACHINES
  
  VASTGOED/FINANCIEEL-COMPLEX
  
  31
  
  De crisis spoorde aan tot
  grote door de staat geleide
  interventies
  Door de regering aangewezen als belastingvriendelijk gebied
  en ook plaats biedend aan het International Financial Services
  Center (IFSC) zijn de Docklands van Dublin—net als veel andere
  voormalig industriële zones¬—zjn vanaf midden jaren tachtig
  geheel getransformeerd. In 1996 verkreeg de DDA de mogelijkheid
  om het terrein te transformeren van een achtergesteld gebied
  naar het tweede kantoordistrict van Dublin. Vanwege haar
  invloed en strategie werden de lokale vastgoedbranche, banken,
  investeringsmaatschappijen en diverse aan de staat gerelateerde
  instanties bij elkaar gebracht, alsmede buitenlandse investeerders
  en supranationale actoren; ofwel, allen die baat hebben bij de
  promotie van het IFSC. Kortom, internationaal kapitaal, vaak met
  schuldpapieren gefinancierd, vond een afzetgebied in dit stedelijke
  herontwikkelingsproject.
  Aanvankelijk werd Anglo—slechts één van de sleutelspelers in
  de groeimachine van de Docklands van Dublin¬—zeer bedreven in
  het aanboren van internationale kapitaalcircuits en het doorsluizen
  van kapitaal naar de bebouwde omgeving. Naar verluid financierde
  Anglo in het vorige decennium voor meer dan 1 miljard euro ten
  minste tien prestigieuze commerciële herontwikkelingsprojecten.
   Drie noemenswaardige projecten die de bank mogelijk maakte,
  waren de ontwikkelingen rondom Spencer Dock, het voorgestelde
  hoofdkwartier van Anglo en het voormalige terrein van de Irish
  Glass Bottle. In het geval van Spencer Dock aan de noordzijde
  van de Docklands was Anglo de belangrijkste geldschieter aan
  Treasury Holdings, met een lening van 390 miljoen euro voor
  het ontwikkelen van eersteklas-kantoorgebouwen en meer dan
  duizend appartementen. Veel van de gebouwen werden voltooid in
  2007 en 2008, net op het moment dat de vastgoedmarkt in elkaar
  stortte.
  Enkele honderden meters van Spencer Dock vandaan ging Anglo
  in 2006 akkoord met de financiering van 108 miljoen euro aan
  ontwikkelaar Liam Carroll voor een kantoorgebouw van ruim 20.000
  m2. Opvallend hierbij was dat Anglo niet alleen de financiering
  mogelijk maakte, maar ook het gebouw wilde betrekken. Anglo
  financierde ook de bouw van haar nieuwe hoofdkwartier, maar toen
  de vastgoedmarkt en Anglo zelf crashte, bestond er geen enkele
  manier meer om de verliezen op dit project terug te claimen.
  Nog veelzeggender was Anglo’s gedeeltelijke financiering van
  één van de meest kostbare transacties tijdens de Ierse ‘boom’;
  één die uiteindelijk zelfs leidde tot de ontbinding van de nochtans
  zeer vindingrijke DDA in 2012. In 2007 verstrekte Anglo samen met
  AIB Bank een lening ter waarde van 288 miljoen euro (waarvan
  
  32 VASTGOED/FINANCIEEL-COMPLEX
  
  173 miljoen euro voor rekening van Anglo) aan een consortium
  van ontwikkelaars, bestaande uit de DDA, ontwikkelaar Bernard
  McNamara en bankier Derek Quinlan. Met de lening was de
  aankoop van een terrein van 10 hectare gemoeid: het voormalige
  Glass Bottle-terrein aan het Zuidoostelijke gedeelte van de haven.
   Het consortium kocht het terrein voor 413 miljoen euro en de door
  de staat gefinancierde DDA nam 26% van het bedrag voor haar
  rekening. Toen de vastgoedmarkt in elkaar stortte was de waarde
  van het terrein na achttien maanden opnieuw ingeschat op 60
  miljoen euro; een onthutsende afschrijving van ruim 85%.
  Anglo’s betrokkenheid bij Dublin’s groeimachine ondersteunde
  en versnelde grootschalige en onduurzame kapitaalstromen in
  de bebouwde omgeving. De bank, altijd mogelijkheden vindend
  voor internationale beleggingsfondsen, was een sleutelspeler
  in het bemiddelen tussen globale en lokale actoren. Zodoende
  veranderde zij in rap tempo de rol van het Ierse bankwezen in de
  vastgoedsector. Hoewel financiële producten ook een rol hebben
  gespeeld in Ierland, is de ‘boom’ in Dublin niet aangewakkerd
  door het complexe herverpakken van hypotheken of financiële
  derivaten. Juist de wijze waarop banken en hypotheekbanken
  agressieve kredietgroei mogelijk maakten en nieuwe leenmodellen
  onderschreven maakte de Ierse vastgoedzeepbel mogelijk. De
  toegenomen rol van de financiële sector betekende dat kapitaal
  en vastgoedontwikkeling inniger verstrengeld raakten en dat
  de staat afhankelijker werd van kredietgedreven activiteiten om
  economische groei te realiseren.
  Het hersmeden van de groeimachine
  Zeker gezien de omvang van de Ierse economie en de grootte
  van de Ierse bevolking was de ondergang van de vastgoed- en
  financiële sector in Ierland spectaculair. De crisis spoorde aan tot
  grote door de staat geleide interventies om de herstructurering van
  het bancaire stelsel en vastgoedmarkten te ondersteunen. Daarbij
  
  Luchtfoto van de North Lotts en Grand canal dock. Foto: dublincity.ie
  
  Dockland’s groeimachine
  De Docklands van Dublin bieden ons een venster waardoorheen
  we het vastgoed/financieel-complex in Ierland aan het werk
  kunnen zien en diens lokale dimensies kunnen onderscheiden.
   In essentie vertoonden de Docklands veel van de klassieke
  karakteristieken van wat de Amerikaanse socioloog Harvey
  Molotch in 1976 een ‘groeimachine’ heeft genoemd. Refererend
  aan steden in de Verenigde Staten van de late jaren zeventig
  en jaren tachtig beweerde hij dat steden in toenemende mate
  inspeelden op de wensen van stedelijke elites, bestaande uit
  lokale bedrijven en politici. In veel steden maakten grootschalige
  stedelijke herontwikkelingsprojecten dus de opkomst mogelijk van
  groeicoalities bestaande uit vastgoedpartijen, banken, publieke en
  private actoren. Echter, deze projecten boden ook het institutionele
  raamwerk voor het samenbrengen van internationaal geld en
  lokale vastgoedmarkten.
  DUBLIN’S PRE- EN POST- CRISIS’ GROEIMACHINES
  
  AGORA
  
  2015 - 4
  
  hoorde onder meer de introductie van een bankgarantie ter waarde
  van 485 miljard euro door de Europese Unie, de ECB en de IMF,
  alsmede een langdurig bezuinigingsprogramma. De staatsschuld
  van Ierland schoot omhoog van 25% van het BBP in 2007 naar
  124% in 2013. Concreet waren de kosten per inwoner van Ierland
  bijna 13.000 euro.
  Terwijl de staat zich tijdens de ‘boom’ tamelijk ongeraffineerd
  bemoeide met het vastgoedgedreven groeimodel van de banken,
  hebben quasipublieke en bancaire instituties sinds de crash
  in rap tempo nieuwe complexe innovaties ontwikkeld. Als
  voorbeeld: NAMA, de bad bank, (in 2009 nog opgericht voor het
  aankopen, managen en afhandelen van de getroffen leningen
  en vastgoedeigendommen van de zes grootste Ierse banken)
  stond aan de frontlinie van het creëren van nieuwe financiële
  mechanismes voor het doorverkopen van substantiële portfolio’s.
   In wat wel Dublin’s ‘great assets firesale’ wordt genoemd,
  benaderde NAMA zowel private equity, hedge fondsen als
  staatsbeleggingsfondsen als doelwit voor de potentiële verkoop
  van non-performing loans. Omdat de als onderpand dienende
  gebouwen vaak nog in de steigers staan of slechts gedeeltelijk
  renderen, maar ook omdat de vastgoedprijzen sinds 2008 snel zijn
  gedaald, is de verkoopprijs van deze producten vaak aanzienlijk
  lager dan de nominale waarde van de gebouwen. Blackstone, Lone
  Star, Cerberus, Starwood Capital, maar ook Oaktree Capital en
  Kennedy Wilson zijn voorbeelden van internationale bedrijven die
  vanaf 2012 met substantiële kortingen grote vastgoedportfolio’s in
  Dublin hebben gekocht.
  Een ander voorbeeld: in 2013 werd een nieuwe wetgeving
  aangenomen die de stichting van ‘Real Estate Investment
  Trusts’ (REITs) in Ierland mogelijk maakte. Net zoals in andere
  landen heeft deze innovatie nieuwe investeringen aangemoedigd
  in het Ierse vastgoed. Met als resultaat dat het vastgoed
  verder gefinancialiseerd wordt: nog meer liquide, nog meer
  
  kwantificeerbaar, nog meer vergelijkbaar en verhandelbaar. Kortom;
  het vastgoed-financieel complex in Dublin heeft zich in de nasleep
  van de crisis zo ontwikkeld dat de relaties tussen financiële markten
  en lokale vastgoedbedrijven niet afzwakken, maar inniger worden.
  Verontrustend is dat men ondanks de te grote afhankelijkheid
  van investeringen in vastgoed tijdens de crisis, de oplossingen
  in Ierland (maar ook in andere noodlijdende vastgoedmarkten in
  Europa en Noord-Amerika) nu juist zoekt in méér investeringen,
  in een voortschrijdende, nog dieper reikende financialisering van
  vastgoed. Deze pragmatische en wat tegenstrijdige benadering
  reflecteert misschien wel het onvermogen van hen met de
  economische en politieke macht om te breken uit het ideologische
  kader van de laatste drie decennia: ‘there is no alternative’ voor het
  huidige systeem van het gefinancialiseerde kapitalisme.
   Veel van de instituties en actoren die van meet af aan betrokken
  waren bij de vastgoed- en ‘kredietexplosie’ van Ierland in het
  vorige decennium functioneren thans niet meer, zijn bankroet of
  inmiddels opgeheven, met Anglo en de DDA als meest schrijnende
  voorbeelden. Daarmee is ogenschijnlijk een einde gekomen aan
  de Ierse groeimachine die zo’n belangrijke invloed uitoefende
  tijdens de jaren van de ‘boom’. De opkomst van NAMA, wiens
  strategieën het internationale kapitaal juist lijken te bedienen,
  en de nieuwe gevormde REITs hebben de groeimachine van
  Dublin echter danig omgesmeed. In het post-crash tijdperk heeft
  het vastgoed/financieel-complex van Dublin nog veel meer een
  mondiaal karakter gekregen met internationale private equity- en
  vastgoedfondsen die in nog sterkere mate op zoek zijn naar lokale
  actoren om nog vastere voet aan de grond te krijgen in Dublin’s
  financiële- en vastgoedmarkten.
  Sinéad Kelly (sinead.m.kelly@nium.ie) is lecturer in Sociale
  Geografie aan de National University of Ireland Maynooth.
  Literatuurselectie
  Aalbers, M. (2014) The real estate/financial complex: a summary of the
  research proposal. Available at: http://ees.kuleuven.be/geography/
  
  Dublin: Penguin Ireland.
  Foto: Jens Schott Knudsen
  
  projects/refcom/project/index.html
  Carswell, S. (2011) Anglo Republic: Inside the Bank that Broke Ireland.
  Kelly, S. (2014) Light-Touch Regulation: the rise and fall of the Irish banking
  sector. In: A. MacLaran and S. Kelly (eds.) Neoliberal Urban Policy and
  
  the Transformation of the City: Reshaping Dublin, pp.37-52. Basingstoke:
  Palgrave Macmillan.
  Kitchin, R., O’Callaghan, C., Boyle, M. Gleeson, J. and Keaveney, K. (2012)
  Placing neoliberalism: The rise and fall of Ireland’s Celtic Tiger.
  Environment and Planning A 44, pp. 1302–1326.
  Molotch, H. (1976) The city as growth machine: towards a political
  economy of place. American Journal of Sociology, 82, pp.309-330.
  AGORA
  
  2015 - 4
  
  DUBLIN’S PRE- EN POST- CRISIS’ GROEIMACHINES
  
  VASTGOED/FINANCIEEL-COMPLEX
  
  33.
  