Stadtbau Aschaffenburg
# Stadtbau Aschaffenburg

Die Stadtbau Aschaffenburg GmbH ist ein Unternehmen zur Errichtung und Erhaltung von sozialem Wohnraum mit Sitz in Aschaffenburg. Die GmbH verfügt über knapp über 3200 Wohneinheiten im Stadtgebiet Aschaffenburg und beschäftigt etwa 100 Mitarbeiter. Hierunter einen eigenen Regiebetrieb.
Die Bilanzsumme beläuft sich auf 232,2 Mio. € (Stand 31.12.2023) - bei einem Umsatzvolumen in Höhe von 25,8 Mio. € (31.12.2023). Gesellschafter ist die Stadt Aschaffenburg. Vorsitzender des Aufsichtsrats ist der Oberbürgermeister Jürgen Herzing. Zweck der Gesellschaft ist vorrangig eine sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung der breiten Schichten der Bevölkerung. Die Gesellschaft errichtet, betreut, bewirtschaftet und verwaltet Bauten in allen Rechts- und Nutzungs-Formen, darunter Eigenheime und Eigentumswohnungen.

## Geschichte

Die Vorbereitungen zur Gründung der GmbH gehen mindestens bis in das Jahr 1947 zurück. Im ersten Geschäftsjahr 1949 wurde in der ersten Monaten nach der Gründung im Februar die Arbeit aufgenommen. Während der ersten neun Monate ihrer Existenz hatte die Gesellschaft damit sehr effizient 14 Häuser zu errichten begonnen. Schon am 15. Oktober konnte in der Uhlandstraße 14 die erste Schlüsselübergabe im Rahmen einer kleinen Feier stattfinden. Es folgte zwei Wochen später die Schillerstraße 13, am 1. Dezember die Frankenstraße 13 und die Post-Wohnungen in der Deutschen Straße 3, wiederum zwei Wochen später die Albrechtstraße 17 und die Post-Wohnungen in der Deutschen Straße 5.
So konnten bis Weihnachten 1949 bereits 39 Wohnungen vergeben werden. Das zweite Haus (Nummer 19) in der Albrechtstraße war am 31. Dezember bezugsfertig geworden. Dank der detaillierten, mehrjährigen Vorarbeit und Projektierung noch vor Gründung der Gesellschaft, dem nach der Gründung schnell erworbenen Stamm an Baugrund und der effizienten Mittelbeschaffung und einer Risikobereitschaft aller Beteiligten konnte man zum Jahreswechsel auf ein sehr erfolgreiches erstes Rumpfjahr zurückblicken.

### Die 1950er Jahre

Zu Beginn der 1950er Jahre setzte wegen des gleichbleibend hohen Wohnungsbedarfs und des wirtschaftlichen Aufschwungs nach der Währungsreform ein regelrechter Bauboom ein. In Kombination mit der Verfügbarkeit staatlicher Mittel nach Inkrafttreten des Ersten Wohnungsbaugesetzes von 1950 ermöglichte diese Konstellation ein schnelles Bauen, das überdies erschwingliche Mietpreise festlegte. Bis 1954 konnte die Wohnungsbaugesellschaft 737 Wohnungen an verschiedensten Stellen im Stadtgebiet erstellen und die günstigen Rahmenbedingungen optimal ausschöpfen. Darunter zählten neben den Wiederaufbaumaßnahmen an städtischem Wohnungsbesitz auch große Neubaumietwohnanlagen zwischen der Innenstadt und der Miltenberger Bahnlinie am Hohenzollernring und Breslauer Platz, der Fabrikstraße und am Rande der Fasanerie in der Deutschen Straße. In Nilkheim wurden 1950 am Ulmenweg Grundstücke erworben, auf denen kleinere Häuser – sogenannten Laubenganghäuser – errichtet wurden. Im Stadtteil Leider wurden die ersten Häuser 1953 bezugsfertig, wobei die Dachneigung und Traufhöhe der Häuser dem dörflichen Charakter des Stadtteils angepasst wurden. So bildeten sich in den ersten Jahren der Bautätigkeit drei große Wohngebiete mit öffentlich geförderten Sozialwohnungen. Zwei davon waren bereits seit Ende 1947 im Stadtteil Damm und rund um die Herz-Jesu-Kirche angedacht gewesen. Hinzu kam als drittes zusammenhängendes Baugebiet jenes im Hefner-Alteneck-Viertel. Die ersten großen Wohnanlagen wurden dort 1952 bezogen. Innerhalb von zwei Jahren konnten dort im Rekordtempo rund 200 Wohnungen errichtet werden.

### Die 1960er Jahre

Der von der akuten Wohnungsnot befeuerte Wiederaufbau endete bundesweit gesehen um 1960. Die Kernaufgabe der Gesellschaft für Wohnungsbau und Häuserverwaltung im Stadtgebiet Aschaffenburg m.b.H. (so lautete die erste Firmierung der Gesellschaft), nämlich die Errichtung von Wohnraum, verlor damit sukzessive an finanziellem Rückhalt. Mit dem Gesetz über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht vom 23. Juni 1960 wurde es überdies fortan den Ländern freigestellt, die Zwangsbewirtschaftung von Wohnraum für bestimmte Landkreise und kreisfreie Städte aufzuheben.
Eine Ausnahme der Liberalisierung wurde jedoch bei den Konditionen für die Vergabe von Sozialwohnungen beibehalten. Nur bis zu einer definierten Einkommensgrenze durften diese vergeben werden. Politisch wehte regierungsseitig fortan ein anderer Wind, denn man stellte nach der wirtschaftlichen Konsolidierung auf eine „Verbürgerlichung“ ab und gab dem Wunsch der Bevölkerung nach einem Eigen- und Familienheim den Vorrang gegenüber der fortdauernden Förderung des sozialen Wohnungsbaus und des Mietwohnungsbaus. In Aschaffenburg war man allerdings noch auf absehbar längere Dauer mit der Umsetzung des „Barackenauflösungsprogramms“ beschäftigt und neuer Wohnraum konnte durch Sanierungen nicht geschaffen werden. Es mussten weiterhin Wohnungsneubauten umgesetzt werden.

### Die 1970er Jahre

Die 1960er Jahre hatten von der geringer werdenden Wohnungsnot zu einer Verlagerung der Aktivität der Gesellschaft geführt, die städtebaupolitisch mit der immer drängenderen Stadtsanierung betraut wurde. Mit Beginn der 1970er Jahre geriet politisch die Stadt- und Dorferneuerung und ein modernes Wohnumfeld in alten Bauten in den Fokus, der mit dem Städtebauförderungsgesetz von 1972 einen rechtlichen Rahmen erhält. Zuvor war die „autogerechte Stadt“ bereits geflügeltes Wort in der Stadtplanung geworden. Auch die Gesellschaft zog mit dem Bau von Garagen tatkräftig mit, indem schon früh mit dem Bau von nachträglich in Nähe der Wohnanlagen gelegenen Garagen begonnen wurde. Der Block in der Schillerstraße 59-65 hatte 1968 bereits in der Planung sieben Garagen vorgesehen.
Die Nachfrage nach Wohnraum im Rahmen des sozialen Wohnungsbaues blieb in Aschaffenburg auch in den 1970ern bestehen, ungeachtet des durch einen erheblich höheren Anspruch an die Wohnqualität bedingten Anstiegs der Baupreise und folglich der Mieten. Die hohen Kosten für Ausstattungen wie Zentralheizung und Tiefgarage versuchte man unter anderem über den Einsatz von im Bau kostengünstigeren Flachdächern zu kompensieren. Mit dem Rückhalt der Stadt Aschaffenburg gelang es der Gesellschaft auch in einem Jahrzehnt mit sehr wenigen zur Verfügung stehenden Fördermaßnahmen eine respektable Anzahl neuer Sozialwohnungen zu errichten und gleichzeitig dem Trend der Innenstadtsanierung und des denkmalgerechten städtischen Wiederaufbaus zu folgen.

### Die 1980er Jahre

Die 1980er Jahre standen bundesweit wie auch in Aschaffenburg weiterhin im Zeichen des Denkmalschutzes und der Innenstadtsanierung. Zunehmend an Bedeutung gewann das ökologische Bauen, das auch in Aschaffenburg von Bedeutung wurde. Die in der Innenstadt von der Gesellschaft durchgeführte Bautätigkeit für mehrere Interessensparteien mit einer auf drei Tiefgaragengeschossen für 431 PKW aufsitzenden Wohnanlage zwischen Alexandrastraße, Betgasse und Wermbachstraße wurde zeitweilig zur größten Baustelle Bayerns. Nach der Zerstörung des Vorgängerbaues im Zweiten Weltkrieg entstanden dort 15 Häuser mit 110 Sozialwohnungen, davon zehn behindertengerecht. Ab 1986 erschütterte der sogenannte „Neue Heimat-Skandal“ das Image der Wohnungswirtschaft und dies wurde neben anderen Beweggründen gegen Ende der 1980er zum Anlass genommen die Gemeinnützigkeit der Wohnungsbauunternehmen gesetzlich abzuschaffen. Dies führte zu erheblichen Umstrukturierungen, die ungünstig zusammentrafen mit der „Wende“ und den damit zusammenhängenden Migrationsbewegungen von Ost nach West.

### Die 1990er Jahre

Die 1990er Jahre waren davon geprägt dass man den gemeinnützigen Wohnungsunternehmen mit dem Steuerreformgesetz von 1990 die Gemeinnützigkeit entzogen hatte. Eine Umorganisation war also unumgänglich und aufgrund der annähernd gesättigten Situation am Wohnungsmarkt glücklicherweise auch möglich. Hinzu kam begünstigend, dass in Aschaffenburg sowie bundesweit die Zusammenarbeit zwischen Gemeinden und den Wohnungsunternehmen hervorragend funktionierte. Nachdem schon in den Siebzigern seitens der Politik die Subventionierung eingestellt wurde und mit der Abschreibungspolitik neue Rahmenbedingungen gesetzt worden waren, war die Neubautätigkeit wesentlich zurückgegangen. Vom eigentlichen sozialen Wohnungsbau kann in den 1990ern im althergebrachten Sinne nicht mehr die Rede sein. Vielmehr ging man dazu über die ehemaligen gemeinnützigen Wohnungsbauunternehmen zur Planung und Erschließung neuer Stadtteile einzusetzen, denn nur sie hatten für diese komplexe Aufgabe die notwendige Kompetenz erworben: „Die Entwicklung der Wohnungsmärkte seit 1945 ist also dahin gelangt, daß der Staat sich im Wohnungssektor auf die essenziellen Funktionen konzentrieren kann: auf Armutsvermeidung, zum Beispiel durch Wohngeld, und auf Strukturpolitik zur Vermeidung von Ghettobildung und Nestern sozialen Mißstands.“ Auch für die Aschaffenburger Gesellschaft wurden diese „essenziellen Funktionen“ zur zentralen Aufgabe. So wurden in den Neunzigern in der Keplerstraße und durch die Übernahme der US-Wohnungen Stadtteile geprägt und gestaltet. Verstärkt folgte man der Devise Qualitatives statt Quantitatives bauen, so dass der Bestand modernisiert und qualitativ verbessert wurde und nur sehr wenige Neubauten erstellt wurden. ‚Qualitativ‘ bedeutete nun auch möglichst die soziale Ausgrenzung zu überwinden und den spezifischen Interessenlagen der sehr heterogenen Bevölkerungs- bzw. Mietergruppen Rechnung zu tragen. Nicht mehr der Neubau prägte die 1990er Jahre, sondern die Verschiebung des Fokus‘ auf Nachhaltigkeit, Qualität und das soziale Wohnumfeld.

### Die 2000er Jahre

Während der 1990er Jahre hatte man die ehemals gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft in ein modernes Unternehmen überführt. So wurden die für die freie Wirtschaft seit Langem selbstverständlichen Bestandteile der klassischen Unternehmensorganisation wie beispielsweise eine strategische Unternehmensplanung, Controlling, Produktentwicklung, Vertrieb, Marketing, Unternehmenskommunikation und Personalentwicklung implementiert. Optimal gerüstet für das nächste Jahrzehnt konnten so neue Herausforderungen angenommen werden wie zum Beispiel die Individualisierung und Diversifikation der Lebensstile der Mieterschaft, die längst nicht mehr als Standardfamilie in den deutschen „Standardgrundriss“ einer Mietwohnung passte. Es galt flexiblere wohnsoziologische Lösungen zu finden, die die Änderungen im Wohn- und Konsumverhalten mitmachen konnten. Dies sollte möglich werden durch flexibel nutzbare Grundrisse, bei denen Wandscheiben herausgenommen oder eingesetzt werden können und nach wie vor durch Modernisierung und ökologische Zielsetzung. Auch für Aschaffenburg wurde das sogenannte ‚Portfoliomanagement‘ als eine Art Bestandspflege unter Wertgesichtspunkten wichtiger als zuvor, da man dazu überging vermehrt Gebäude aus dem Bestand zu verkaufen, um Modernisierungen zu finanzieren oder neue Grundstücke zu erwerben.
Immer mehr wurde auch für die Aschaffenburger Gesellschaft eine immer wichtigere Aufgabe das soziale Management. Hierzu zählten Maßnahmen zur Verbesserung des Wohnumfeldes wie auch die Komplettierung der Infrastruktur, zum Beispiel die Einrichtung von Cafés oder Jugendtreffpunkten, Kindertagesstätten und Ähnliches mit eingegliederten sozialpädagogischen Projekten wie auch eine intensivierte Kundenbetreuung. Es ergab sich in diesem Jahrzehnt erneut eine Verschiebung des Kerngeschäftes hin zu wohnbegleitenden Dienstleistungen und Services. Die Wohnungspolitik wurde in dem Projekt „Soziale Stadt“ mit integriert, so dass es Aufgabe der Gesellschaft wurde integrative Maßnahmen zur Stärkung benachteiligter städtischer Wohnquartiere zu ergreifen und zu planen. Intensiv wurde auf mehreren Ebenen an ausgewogenen Bewohnerstrukturen in den betroffenen Siedlungsbereichen gearbeitet. Es handelte sich um einen integrativen Gesamtansatz, der Städtebauförderung, Wohnungspolitik, Arbeitsmarktpolitik und Sozialpolitik miteinander verbinden konnte. In Aschaffenburg gelang dies vorbildhaft und wurde über die nächsten Jahrzehnte weitergeführt.

### Die 2010er Jahre

Die Gesellschaft hatte in den letzten Jahren des ersten Jahrzehnts im neuen Jahrtausend die wirtschaftlichen und finanziellen Turbulenzen an den Märkten und die allgemeine Rezession unbeschadet überstanden. Die Tatsache, dass die Stadtbau sich seit Gründung dazu verpflichtet hatte ihren Bestand ausschließlich unter „wohnungswirtschaftlichen, nicht unter kurz- oder mittelfristigen Renditegesichtspunkten“ zu bewirtschaften wies sie als per se „nachhaltig“ aus. Nicht nur in geschäftlicher Hinsicht kam man dieser hauptsächlich sprachlich neuen Maxime seit Langem nach, sondern fortan auch im Hinblick auf den Klimaschutz und die CO$_2$-Einsparungen setzte man seit Langem auf Sanierungsprozesse, die diese Nachhaltigkeit sichern sollten. Es trat ein neuer Standard der Energieeinsparverordnung ENEV in Kraft, der die Rahmenbedingungen für das Bauen änderte. Das Geschäftsziel der „Entwicklung“ war in diesem Jahr dominiert von neuen Digitalisierungsprozessen, die die Dienstleistungen und den Service mittels Implementierung eines neuen Enterprise-Resource-Planning-Programms weiter vereinfachen und zugleich verbessern konnten. Diese Transformationen der Geschäftsprozesse im Rahmen der Digitalisierung schafften mehr Spielraum für die Schaffung zusätzlicher Qualität in der Quartiersentwicklung.

### Die 2020er Jahre

Die Stadtbau hat die Jahre der weltpolitischen Krisen und Irritationen und insbesondere ihre lokalen Auswirkungen sehr gut bewältigen können. Dies ist dem Bestreben nach größtmöglicher Kontinuität und Nachhaltigkeit zu verdanken, dem die Stadtbau sich verschrieben hat. Die Möglichkeiten, die sich aus den Klimaschutzzielen und der Digitalisierung auch für den Wohnungsbau und die Häuserverwaltung heute ergeben, dürften den Gründervätern der Gesellschaft als ein effizientes Werkzeug für Nachhaltiges Bauen, Verwalten und Wirtschaften erscheinen, die sie ebenso wie die aktuelle Belegschaft der Stadtbau zum Nutzen ihrer Mieter und der Stadt einzusetzen gewusst hätten. Mit ihrem Anspruch nachhaltig und klimafreundlich zu bauen und mittels der stetig vielfältig werdenden digitalen Möglichkeiten ist die Stadtbau auch künftig gerüstet etwaigen Krisen entgegenzutreten. Als besonders beeindruckendes Projekt befinden sich 2024 die Baumaßnahmen in der Schopenhauerstraße in der Fertigstellung.

## Geschäftsführung

Bis zur Aufgabe der Gemeinnützigkeit im Jahr 1990 bestand die Führung der Gesellschaft aus zwei Geschäftsführern, anschließend wurde nur noch ein Geschäftsführer verpflichtet.
| Zeitraum | Geschäftsführer 1 | Geschäftsführer 2 |
| 01.04.1949 | Emil Köhler | Hans Geiger |
| 15.02.1952 | Emil Köhler | Hans Helm |
| 12.11.1953 | Emil Köhler | Otto Scherg |
| 03.12.1960 | Georg Haselbeck | Otto Scherg |
| 29.03.1962 | Alfred Staab | Otto Scherg |
| 20.04.1970 | Bruno Stieler | Helmut Eckert |
| 01.12.1974 | Helmut Kirbach | Helmut Eckert |
| 31.01.1990 | Helmut Kirbach | |
| 31.10.1994 | Elmar Schüßler | |
| 01.05.2004 | Gerhard Kraus | |
| 01.04.2006 | Jürgen Steinbach | |
| 01.07.2020 | André Kazmierski | |

## Zielsetzung

Die Stadtbau Aschaffenburg hat zum satzungsgemäßen Ziel, sicheren, bezahlbaren und vor allem familienfreundlichen Wohnraum in Aschaffenburg anzubieten. Mit nachhaltiger Bestandspolitik, attraktiver und zeitgemäßer Modernisierung, energieeffizienter Sanierung sowie mit der Erstellung von Neubauten verwaltet und erhält sie mehr als 3200 Wohnungen im Stadtgebiet Aschaffenburg.
Klimaschutz
Die Stadtbau trat der Initiative Wohnen 2050 bei, ein Netzwerkbündnis von Wohnungsunternehmen. Durch den Wissenstransfer dieses Bündnisses und mit den zur Verfügung gestellten IT-Tools, war die Gesellschaft in der Lage, die erste CO$_2$ Bilanz aufzustellen, die gemeinsam mit dem VdW Bayern erarbeitetet wurde. Das Ergebnis zeigte, dass die weitsichtige Arbeit der Jahrzehnte zuvor Wirkung entfaltete. Die CO$_2$-Bilanz der Stadtbau Aschaffenburg lag bei 18,0 kg/CO$_2$-Ausstoß pro Quadratmeter Fläche und im Ergebnis rund 33 Prozent unter den durchschnittlichen Werten aller im GdW (Gesamtverband der Wohnungsunternehmen) organisierten Unternehmen. Dies entspricht einer Reduktion von 53 % zu 1990.
Nachhaltigkeit
Ab 2022 wurde parallel zur Klimastrategie der Bundesregierung systematisch und detailliert das Thema Nachhaltigkeit bei der Stadtbau Aschaffenburg GmbH bewertet. Dabei war ein branchenübergreifender Transparenzstandard für die Berichterstattung unternehmerischer Nachhaltigkeitsleistungen wichtig. Die Stadtbau entschied sich für den Deutsche Nachhaltigkeitskodex (DNK), demgegenüber sie eine Entsprechenserklärung abgegeben hat.