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Pourquoi les rendements des obligations du Trésor à 10 ans affectent-ils les taux d'intérêt hypothécaires ?
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Différentes obligations (et les hypothèques titrisées sont des obligations) qui ont des durées de vie moyennes similaires ont tendance à avoir des rendements similaires (ou du moins se négocient à des écarts de rendement prévisibles les uns par rapport aux autres). Alors, pourquoi une hypothèque sur 30 ans ne se négocie-t-elle pas en parallèle avec les bons du Trésor sur 30 ans ? D'abord une petite introduction : les prêts hypothécaires sont regroupés en lots et titrisés par les agences fédérales : Fannie Mae, Freddie Mac et Ginnie Mae. Les investisseurs émettent des hypothèses sur les remboursements anticipés attendus pour les prêts hypothécaires de ces pools. Comme expliqué ci-dessous : ces hypothèses montrent que les hypothèques ont tendance à avoir une durée de vie moyenne similaire à celle des bons du Trésor à 10 ans. 100% PSA, un taux dit moyen de remboursement anticipé, signifie que le remboursement anticipé augmente linéairement de 0% à 6% sur les 30 premiers mois du prêt immobilier. Après les 30 premiers mois, les prêts hypothécaires sont supposés rembourser par anticipation à 6 % par an. Cette hypothèse vient du fait qu'il est relativement peu probable que les gens remboursent leur hypothèque par anticipation au cours des 2 1/2 premières années de la vie de l'hypothèque. Voir le graphique ci-dessous. Plus les remboursements sont rapides, plus la durée de vie moyenne de l'hypothèque est courte. Avec un PSA à 150 %, un crédit immobilier a une durée de vie moyenne de neuf ans. En moyenne, votre investissement sera rentabilisé en 9 ans. Certains d'entre eux seront retournés plus tôt, et d'autres plus tard. Ce rendement des intérêts et du principal est illustré dans le graphique ci-dessous : L'investisseur type dans une hypothèque récupère 100 % de cet investissement dans un délai d'environ 10 ans, donc les hypothèques se négocient au même rythme que les bons du Trésor à 10 ans. La durée de vie moyenne est définie ici : la durée pendant laquelle le principal d'une émission de dette devrait être impayé. La durée de vie moyenne est une période moyenne avant qu'une dette ne soit remboursée au moyen d'amortissements ou de versements au fonds d'amortissement. Pour calculer la durée de vie moyenne, multipliez la date de chaque paiement (exprimée en fraction d'années ou de mois) par le pourcentage du capital total qui a été payé à cette date, en additionnant les résultats et en divisant par la taille totale de l'émission.