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Comment les banques perdent-elles de l'argent sur les saisies ?
gpt
Quelqu'un doit remettre de l'argent au vendeur. Même si aucun argent physique ne change de mains (et j'ai acheté une maison ; je peux vous dire que BEAUCOUP d'argent change de mains à la clôture, au moins sous la forme d'un chèque personnel), et quelle que soit la façon exacte dont la banque comptabilise le montant réel décaissement du prêt, le résultat net est que l'acheteur a de l'argent qu'il donne au vendeur et qu'il est maintenant endetté envers la banque pour au moins ce montant (mais il a maintenant une maison). Maintenant, la banque n'avait probablement pas cet argent dans son coffre-fort. L'argent qui reste dans un coffre-fort est de l'argent qui ne rapporte pas plus d'argent à la banque ; par conséquent, la plupart des banques ne conservent qu'une fraction de plus que le pourcentage des soldes de dépôts qu'elles sont tenues de conserver par la Fed. Il existe également des restrictions sur ce à quoi l'argent des déposants peut être dépensé, et les prêts n'en font pas partie; le modèle consistant à déposer de l'argent sur des comptes d'épargne puis à le prêter est à l'origine de l'effondrement de l'épargne et des prêts dans les années 80. Alors, pour obtenir l'argent, il se tourne vers les investisseurs ; la banque vend des obligations, s'endettant auprès des détenteurs d'obligations, puis prend cet argent et le prête à un taux plus élevé, couvrant les intérêts de l'obligation et se faisant un joli profit pour ses propres actionnaires. Les banques perdent de l'argent sur les défauts de paiement de deux manières. Premièrement, ils perdent tous les paiements d'intérêts futurs qui auraient été effectués sur le prêt. Techniquement, ce n'est pas un "revenu" tant que l'intérêt n'est pas calculé pour chaque mois et "s'accumule" sur le prêt ; par conséquent, cela n'apparaît pas au bilan d'une manière ou d'une autre. Cependant, les détenteurs de ces obligations s'attendent à un rendement, et les banques n'ont plus le paiement hypothécaire pour couvrir les paiements de coupon qu'elles doivent elles-mêmes payer aux détenteurs d'obligations, ce qui crée des problèmes de trésorerie. La deuxième façon, bien plus réelle et dommageable, pour laquelle les banques perdent de l'argent lors d'une saisie est la perte de la valeur de la garantie. Une banque n'offre pratiquement jamais de "prêt de signature" non garanti pour une maison (certainement pas aux taux d'intérêt annoncés de 3 à 4%). Ils veulent quelque chose pour sauvegarder le prêt, donc si vous disparaissez de la surface de la terre, ils ont clairement droit à quelque chose qui peut les aider à récupérer leur argent. Habituellement, c'est la maison elle-même; si vous faites défaut, ils vous prennent la maison et la vendent pour récupérer leur argent. Maintenant, une cause majeure de verrouillage est le ralentissement économique, comme celui que nous avons eu en 2009 et dont nous nous remettons toujours. Lorsque l'économie s'effondre, beaucoup de choses que nous considérons généralement comme des "réserves de valeur" perdent cette valeur, car la valeur du whatzit (n'importe quel whatzit, en fait) est basée sur ce que quelqu'un d'autre paierait pour l'avoir. Lorsque moins de personnes cherchent à acheter ce whatzit, la demande chute, entraînant des prix avec elle. Les maisons et les biens immobiliers sont l'un des vrais articles coûteux soumis à cette perte de valeur; quand le Joe moyen ne sait pas s'il aura un travail demain, il ne va pas à la recherche d'une maison. Ce Joe moyen peut même chercher à vendre une parcelle de terrain supplémentaire ou un immeuble à revenus contre de l'argent, ce qui augmente l'offre et diminue encore les prix. Le ralentissement économique peut souvent augmenter la criminalité et réduire les dépenses des administrations locales pour l'entretien des terres publiques (ainsi que l'entretien par les propriétaires de leur propre propriété). Par l'effet "fenêtre brisée", cela rend le quartier encore moins désirable dans un cercle vicieux. Ce qui a fait de cette récession actuelle un double coup dur pour les prêteurs hypothécaires, c'est qu'elle a été causée, en grande partie, par une bulle immobilière ; l'argent bon marché pour les maisons a fait grimper rapidement les prix des logements, puis lorsque l'argent est devenu plus cher (comme dans les ARM subprime), beaucoup de ces prêts, qui n'auraient jamais dû être signés par les deux parties, ont fait faillite . Entre la perte de valeur de la maison (dont une grande partie s'avérera probablement permanente ; c'est le problème avec une bulle, les choses ne reviennent jamais à leur apogée) et l'ajustement des taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires à des conditions qui rembourseront réellement le prêt , de nombreux propriétaires se sont retrouvés tellement sous l'eau (et coulaient rapidement) que la meilleure décision financière pour eux était de s'éloigner de tout et de réessayer dans sept ans. Maintenant, la banque est dans un dilemme. Ils ont ce prêt qu'ils ne verront jamais remboursé en espèces, et ils ont cette maison qui vaut peut-être 75 % du solde impayé de l'hypothèque (s'ils ont de la chance ; certaines maisons dans des zones extrêmement « en détresse » comme Detroit se négocient actuellement pour 30 -40% de ce qu'ils ont vendu juste avant l'éclatement de la bulle). Multipliez cela par, disons, 100 000 maisons en difficulté avec des baisses de valeur similaires, et vous parlez de dizaines de milliards de dollars de pertes. En plus de cela, le garant (essentiellement la compagnie d'assurance de la banque contre ce type de pertes) est maintenant lui-même en difficulté financière, car il a contracté tant de contrats de dette qui se sont avérés mauvais (AIG, Fannie/Freddie) ; ils peuvent très bien déclarer faillite et laisser la banque tenir le sac. Même si le garant reste solvable (comme il l'a fait grâce aux généreux renflouements des contribuables), le contrat d'échange de la banque avec le garant l'oblige généralement à vendre la maison, réalisant ainsi la perte entre ce qu'il a payé et ce qu'il a finalement récupéré, avant que le garant paiera. Mais plus personne n'achète de maisons, parce que les prix sont en baisse ; les seules personnes qui achèteraient une maison maintenant plutôt que dans un an (ou dans deux ou trois ans) sont celles qui n'ont pas le choix, et si vous n'avez pas le choix, vous êtes probablement dans une situation financière qui signifierait que vous jamais être approuvé pour le prêt de toute façon. Afin de s'en débarrasser, la banque doit les vendre aux enchères pour quelques centimes par dollar. Cela augmente encore l'offre de maisons bon marché et fait encore baisser les prix, ce qui fait que même les plus belles maisons que la banque est prête à conserver dans les livres valent moins (il y a une raison pour laquelle ces maisons en détresse étaient appelées "actifs toxiques" ; elles sont toxiques pour les banques qu'ils les gardent ou qu'ils les vendent). Pendant ce temps, toute cette dépression des prix affecte maintenant les gens qui ont tout fait correctement ; même les personnes qui ont acheté leur maison des années avant même la formation de la bulle voient des années de constitution de fonds propres s'effondrer. Sans parler des personnes disposant d'un crédit de premier ordre qui ont acheté au mauvais moment, lorsque la bulle était à son apogée. Même sans un ARM d'ajustement à affronter, ces gars-là sont toujours confrontés au fait qu'ils ont payé le gros prix pour une maison qui ne vaudra probablement plus son prix d'achat de leur vivant. Même avec un taux hypothécaire fixe, ils seront sous l'eau, perdant effectivement tout leur paiement à la banque comme s'il s'agissait d'un loyer, pendant beaucoup plus longtemps qu'il ne faudrait pour avoir tout ce gâchis complètement derrière eux s'ils s'éloignaient simplement de l'ensemble chose, est retourné dans un appartement et a attendu que ça passe. Alors, ces types décident d'un "défaut stratégique" ; donnez la maison à la banque (ce qui ne couvre pas le solde impayé bien sûr) et si elle poursuit, déposez le bilan. Cela rend vraiment les banques nerveuses; si les gens qui ont tout fait correctement considèrent que l'enfer de la saisie et de la faillite est préférable à leur situation actuelle, la principale menace de la banque pour garder les gens chez eux est creuse. Cela les rend très réticents à signer de nouvelles hypothèques, car le risque de défaut est désormais beaucoup moins certain. Maintenant, les gens qui veulent des maisons sur ce marché ne peuvent pas les acheter, ce qui réduit encore la demande, fait encore baisser les prix... Vous voyez l'idée. C'est l'effondrement du logement en un mot, et ce que les banques et notre marché libre ont traversé au cours des cinq dernières années, avec seulement la lueur d'un revirement ramassant les ventes de maisons.