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Un immigrant peut-il obtenir une hypothèque aux États-Unis ?
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Le moyen le plus simple pour les étrangers d’acheter une maison est un achat en espèces

Alors que les étrangers peuvent acheter une propriété aux États-Unis, le moyen le plus simple d’acheter votre maison si vous êtes un étranger est de payer le prix total en espèces. Si vous avez besoin de financement (un prêt hypothécaire), vous devrez répondre à certaines exigences de financement.

Les étrangers peuvent obtenir des prêts hypothécaires s’ils remplissent certaines conditions

La plupart des prêteurs exigent que les étrangers remplissent certaines des conditions suivantes pour obtenir un prêt hypothécaire :

Pointage de crédit de 720 ou mieux, idéalement 780+;

Être en mesure de faire un acompte de 20%;

Avoir un SSN (numéro de sécurité sociale) ou un ITIN (Numéro d’identification fiscale individuel) valide;

Avoir une source de revenus américaine existante et s’attendre à ce que ce revenu se poursuive pendant au moins 3 ans;

Vous êtes aux États-Unis depuis au moins 2 ans;

Vous avez au moins 2 ans d’expérience professionnelle aux États-Unis;

La souscription d’un prêt hypothécaire est plus facile pour un titulaire de carte verte ou pour une personne travaillant aux États-Unis avec un visa par opposition à une personne vivant à l’étranger sans lien avec les États-Unis. Les étrangers aux États-Unis peuvent même être admissibles à des prêts hypothécaires garantis par le gouvernement. Il s’agit d’un type de prêt hypothécaire subventionné par le gouvernement américain pour protéger les prêteurs contre le défaut de paiement. Le prêt soutenu par le gouvernement le plus connu est le prêt de la Federal Housing Administration (FHA) qui est disponible pour les résidents permanents ou temporaires.

Les options qui s’offrent à vous dépendront également de la durée de votre séjour dans le pays et de votre capacité à établir votre capacité de payer. En tant qu’étranger, votre dossier de crédit peut ne pas contenir suffisamment d’informations pour établir un historique de crédit fiable. Cela signifie que l’évaluation de votre solvabilité sera plus difficile pour les prêteurs si vous êtes dans le pays depuis moins de 2 ans. Pour ces prêteurs, vous permettre d’emprunter de l’argent peut être considéré comme plus risqué. Vous voudrez peut-être investir pour essayer d’améliorer votre pointage de crédit avant de demander un prêt hypothécaire. Des entreprises comme NOVA Credit ont des programmes spéciaux pour aider les immigrants à se constituer un crédit si vous avez du mal à obtenir l’approbation de votre première carte de crédit ou de votre premier prêt. Cependant, si vous remplissez les conditions énumérées ci-dessus, il est probable que vous puissiez trouver un prêteur qui vous accordera un prêt hypothécaire.

Titulaires de la carte verte

Les détenteurs de cartes vertes ont certains avantages lorsqu’ils demandent des prêts hypothécaires aux États-Unis

Les détenteurs d’une carte verte bénéficient presque des mêmes privilèges que les citoyens américains lorsqu’il s’agit d’obtenir un prêt hypothécaire. Fannie Mae et Freddie Mac sont des entreprises parrainées par le gouvernement qui offrent des prêts conventionnels abordables aux citoyens américains. Les détenteurs de la carte verte peuvent profiter des prêts FHA et des prêts Fannie Mae ou Freddie Mac tout comme les citoyens américains.

Cela signifie qu’en tant que titulaire d’une carte verte, vous pouvez potentiellement acheter une maison avec aussi peu que 3% d’acompte. Mais soyez prêt à vous conformer à la documentation hypothécaire normale. Cependant, il est préférable que vous soyez aux États-Unis depuis au moins deux ans et que vous ayez deux ans d’antécédents fiscaux et professionnels. Tous les prêteurs vous demanderont vos déclarations de revenus des deux ou trois dernières années, vos antécédents de crédit des deux dernières années et votre relevé bancaire d’au moins deux mois. D’autres exigences peuvent différer selon le prêteur.

Étrangers non-résidents temporaires

Les étrangers non-résidents temporaires peuvent également être admissibles à des prêts hypothécaires

Si vous êtes aux États-Unis avec un visa de travail valide tel qu’un E-1, E-2, H-2A, H-2B, H-1B, H-3, L-1 ou G-1 à G-4 visa, vous avez également la possibilité de contracter un prêt auprès de l’Administration fédérale du logement. Dans ce cas, vous devrez peut-être fournir un document d’autorisation d’emploi et un numéro de sécurité sociale (SSN). Si votre contrat avec votre employeur expire dans moins d’un an, le prêteur peut demander à votre employeur une lettre indiquant son intention de renouveler votre contrat. Les prêteurs rechercheront généralement la preuve que vous pourrez vivre et travailler dans le pays pendant au moins trois ans. La priorité du prêteur est de s’assurer que vous resterez dans les parages et rembourserez le prêt ! Comme un titulaire de carte verte, vous devez avoir au moins deux ans de déclarations de revenus et d’historique de crédit. Votre prêteur peut également demander votre relevé bancaire pour au moins deux mois.

Si vous venez d’un pays comme le Canada ou le Royaume-Uni qui a des systèmes de crédit similaires à ceux des États-Unis, les prêteurs peuvent également tenir compte de vos antécédents de crédit dans votre pays d’origine.

Réfugiés

Les réfugiés et les étrangers ayant obtenu l’asile peuvent également prétendre à des prêts hypothécaires

Si vous avez obtenu l’asile ou si vous êtes un réfugié résidant aux États-Unis, vous pouvez demander un prêt immobilier dans les mêmes conditions qu’un citoyen américain. Vous devez présenter un formulaire I-94 valide, Enregistrement d’arrivée et de départ avec le tampon « Emploi autorisé » pour prouver votre admissibilité à travailler en tant qu’asile ou réfugié. Ce formulaire est un document de travail valide jusqu’à 90 jours à compter de votre date d’entrée aux États-Unis. Après l’expiration de la validité de 90 jours du formulaire, vous devez présenter le document d’autorisation d’emploi délivré par les services de citoyenneté et d’immigration des États-Unis.

Ceux qui vivent en dehors des États-Unis

Les emprunteurs vivant en dehors des États-Unis peuvent avoir du mal à obtenir un financement conventionnel

Si vous n’êtes pas titulaire d’une carte verte ou d’une personne titulaire d’un visa de travail valide, vous n’êtes pas éligible aux prêts hypothécaires conventionnels ou aux prêts garantis par le gouvernement américain. Les prêteurs auront des ressources minimales pour évaluer vos antécédents de crédit. Il en coûtera plus cher pour obtenir un rapport de crédit si vous ne vivez pas aux États-Unis. Compte tenu de votre statut, les prêteurs privés – s’ils prêtent du tout – demanderont très probablement un acompte de 30% à 50% du prix de la propriété.

Qu’en est-il des propriétés d’investissement ?

Il est plus difficile d’obtenir un prêt immobilier en tant qu’étranger, mais c’est possible

Il est possible pour les étrangers vivant aux États-Unis d’obtenir des hypothèques pour des immeubles de placement, mais les prêteurs peuvent imposer des exigences strictes, notamment exiger une cote de crédit élevée, une preuve de revenus américains continus et un acompte pour se qualifier.

Si vous envisagez d’acheter une propriété aux États-Unis qui servira de propriété de location ou d’investissement, vous pouvez également profiter des programmes de prêts hypothécaires étrangers offerts par des prêteurs comme 1st Capital Group, HSBC et Quontic Bank. Ce type de prêt n’est valable que si vous n’avez pas l’intention d’être un résident permanent des États-Unis et que la propriété servira d’immeuble de placement. Ces prêts comportent généralement des taux d’intérêt plus élevés, généralement de 2 à 4 % plus élevés qu’un prêt hypothécaire ordinaire.

L’achat d’un bien immobilier commercial peut également potentiellement compter pour l’investissement minimum requis de 500 000 $ dans une zone rurale ou l’investissement de 1 million de dollars dans une zone urbaine pour obtenir un visa EB-5. Le visa EB-5 est un programme d’investissement qui accorde une carte verte à une personne qui remplit l’une des conditions d’investissement ci-dessus et qui embauche au moins 10 travailleurs américains à temps plein.

Conseil

Envisagez d’éliminer les coopératives de vos options immobilières. Les étrangers peuvent avoir du mal à obtenir l’approbation d’un conseil d’administration de la coopérative. Le processus d’approbation d’une coopérative implique souvent des divulgations financières longues et détaillées, qui peuvent être difficiles à respecter si vos actifs se trouvent à l’étranger ou si vous n’avez pas d’antécédents professionnels ou fiscaux importants aux États-Unis. De plus, les coopératives ont souvent des restrictions sur la sous-location, ce qui peut rendre difficile la location de l’appartement si vous devez retourner dans votre pays d’origine. Les copropriétés ont souvent un processus d’examen beaucoup plus facile pour les acheteurs. En général, les coopératives sont également environ 20 à 25 % moins chères qu’un condo comparable.

Quand vient le temps de vendre

Vendre votre propriété aux États-Unis – Les étrangers sont soumis à une retenue à la source de 15 %

Lorsque vous décidez finalement de quitter les États-Unis et de vendre votre maison, il y a une autre complication si vous êtes un étranger ou un étranger non-résident. En vertu de la Loi sur l’impôt sur les investissements étrangers dans les biens immobiliers (FIRPTA) de 1980, lorsqu’une personne étrangère vend un bien immobilier, 15 % du produit de la vente sont retenus à la source. Il y a quelques exceptions.

Si vous êtes soumis à la retenue à la source, vous devriez recevoir une copie estampillée du formulaire 8288-A de l’IRS. Vous devez produire une déclaration de revenus avec le formulaire 8288-A estampillé afin que les taxes retenues sur la vente puissent vous être créditées. Certains États comme New York imposent également aux non-résidents un impôt sur les plus-values ​​de 8,82 %.

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