有一房屋租賃糾紛問題請教專業的律師們～本人(簡稱甲方)有一透天別墅三年前有一買方(乙方)要向我購買，因當時尚有９個月奢侈稅期限，因此，雙方約定好先簽一份八年租約(未公證且租金一次付清)及預定買賣合約，雙方約定好在奢侈稅期滿後的某一個月期間需完成過戶，一次付清的押租金則轉為簽約金，不料對方未在約定期限內完成簽約，事後又提出訴訟要求我履行買賣合約，經一審二審乙方敗訴定讞，雙方維持租賃關係至今。今因雙方已交惡，且因房價漲二成，甲方想要向乙方提出提前終止租約或請乙方以市價九五折買下，但無論甲方多次致電還是申請調解，乙方都置之不理，對此情形我想提出的問題是>>>若以該租賃契約超過五年以上且未經公證的＜買賣可破租賃＞原則，先將該屋贈與或買賣給我的家人，再以買賣可破租賃，買受人的效力大於租賃權的效力，要求乙方無條件搬遷是否可行？備註說明：乙方(房客)當初遷入後花了近200萬做裝潢，租約內有明文費用由乙方自負，如期間終止租約也不得向甲方請求，且甲方得要求是否回復，這部份過戶給買受人後，乙方若提出裝潢費用損失求償，買受人是否需要支付？
您好，1、現行民法確有訂定買買不破租賃之例外，也就是"租期超過五年，而未經公證"之情形，是以，您的房屋係處於買賣可破租賃之情形，可以轉賣予他人並請乙方搬離，惟尚須注意契約內是否有乙方可主張的其他權利。2、雙方契約既已載明裝修費用由乙方負責，縱使有爭議乙方欲為求償，其求償對象也是甲方(原租賃契約之當事人)，而非房屋之買受人。建議可將契約交由律師檢視，可更完整提供相關法律意見。以上，如有疑問或需要
您好，關於您的問題回覆如下：1、出租人不一定須為所有權人，因租賃契約是存在您跟二房東間，若真正所有權人不同意 出租，頂多是您可向二房東求償而已，原租賃契約仍有效。2、你可試著主張遭對方詐欺而簽訂租賃契約，撤銷該承租之意思表示後，契約即歸於無 效，再請求對方將押金及本票歸還。亦可等九月搬遷日到來，再以店面已無法使用而主 張終止契約，同樣可請求對方將押金及本票歸還。3、可考慮先載明該店面為重劃區等事由，先發存證信函或律師函予對方及其他人，限期命 其等解決該糾紛。希望以上回答對您有所幫助，若您尚需其他相關協助