102年10月買的預售屋，建商工程拖延到105年2月才拿到使用執照，實際權狀坪數主建物和附屬建物皆短少逾3%，全部多在用不到的公設，建商堅持用總數(主+附+公設)計算是否違反內政部公告的預售合約內容?除此之外，合約內容表示使用天然氣瓦斯，但實際是用電，請問是否算違約?
你好：依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項規定：「六、房地面積誤差及其價款找補（一）房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準，部分原可依法登記之面積，倘因簽約後法令改變，致無法辦理建物所有權第一次登記時，其面積應依公寓大廈管理條例第五十六條第三項之規定計算。（二）依第四點計算之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之二為限(至多找補不超過百分之二)，且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時結算。（三）前款之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差超過百分之三者，買方得解除契約。上開應記載事項應該與你訂定之預售屋契約內容相同，可依該約定主張權利，要求賣方找補，若誤差超過百分之三，可以解除契約。建議先向消費者服務中心申訴，由消保官進行調解，亦可委請律師寄發律師函要求建商審慎處理。瓦斯或電熱器部分要依預售屋契約約定才有辦法判斷
內政部89年5月2日台內中地字第8979087號函訂定內政部89年7月19日台內中地字第8979517號函修正：「（一）不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或1個半月之租金。（四）經紀業或經紀人員應將所欲收取報酬標準及買賣或租賃一方或雙方之比率，記載於房地產委託銷售契約書、要約書，或租賃委託契約書、要約書，俾使買賣或租賃雙方事先充分瞭解。」依上開函釋可知，不動?經紀業者最高得收取之報酬不得超過該不動?「實際成交價金」之百分之六。且應將所欲收取之報酬明載於委託銷售契約書。依您之情形，不動?經紀業者應依照與您母親所訂之委託銷售契約書收取費用，且必須是依「實際成交價格」收取費用，否則即有違約之虞。此時您母親自不須給付超出契約約定部分之報酬