請問 如遇到房屋是4人(先生、小叔、公公第二任妻子之子2位)共同持有，但2人是未成年由媽媽當法定代理人，其房屋由未成年之母親(法定代理人)私自用其名義出租給房客，承租合約簽署長達五年，該合約未經先生及小叔同意及了解，簽署合約是否生效?如何討還屬先生與小叔的權益?亦或可針對此案件提出何種告訴?麻煩各位律師 謝謝~
你好：租賃契約屬於債權契約，未成年之母親以自己名義出租共有物，租賃契約仍然有效，惟出租共有物屬於典型之管理行為，除非共有人間有分管契約或其他契約存在，應依民法第820條第1項規定，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。若未成年之母親未經其他共有人同意，其他共有人可依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求返還共有物予全體共有人，同時依無因管理、不當得利規定，按應有部分請求未成年人返還出租時收取之租金。若有排除其他共有人持有之意思，可能會涉犯刑法第320條第2項之竊佔罪(要基於竊佔之犯意)。建議可以先聲請調解，若無法調解，可以提起返還共有物等訴訟主張權利
你好：共有物之出租屬於典型之管理行為，要依照民法第820條多數決方式處理，依你所述，你朋友顯然沒有經過其他共有人之同意，你與朋友間之租賃契約固然有效，但無法對抗其他共有人，其他共有人可能會依民法第767條第1項、第821條規定請求你及你朋友將房屋返還給全體共有人。其他共有人可能對你朋友及你請求相當於租金之不當得利，實務多依照土地法第97條規定計算金額(金額不高)。若遭求償，你在依租賃契約對朋友請求損害賠償。由於房屋實際上還是由你在居住，擅自侵入房屋，可能會觸犯刑法第306條侵入住居罪。你若不遷離，其他共有人會提起訴訟主張權利，但對方無公權力，若要要求你履行，仍然要透過法院、民事執行處