事件描述:本人家人於2015年10初遷入新大樓居住. 當時社區管委會尚未成立. 由於建商提供有柵欄冷氣室外機安裝位置只能容納兩台室外機. 本人在不違反買賣合約書中所述將另外兩台室外機安裝於柵欄外同一水平之水泥樑柱平台之上(即同一平台,兩台柵欄內,兩台柵欄外安裝),社區部分住戶的安裝方式是以懸吊方式裝設於柵欄上方之外牆(即柵欄內兩台,其餘室外機壁掛於其上方之外牆上).本人居住社區於2016年6-7月間成立管委會. 並於2016年11月通知本人須將置地安裝於外牆樑柱平台上柵欄外之室外機變更為懸吊於柵欄外垂直上方之外牆. 限期一個月改善否則寄發存證信函. 本人有以下幾項疑問想諮詢專業的律師. 盼覆.問題一:本社區管理委員六人於2016年12月初招開會議, 會議有與本人相同情況的三位住戶與會,於會中陳述安裝理由. 可是最後六位委員只聽三位住戶陳述不賦予表決的權利. 最後僅以六位管理委員作表決. 結果是以社區美觀為由6:0要求住戶限期變更室外機位置為懸吊於柵欄垂直上方之外牆.由於此項議題攸關全體住戶權益, 而且當初管委會針對這項議題並沒有先提出調查表跟全體住戶做調查或委託委員決議. 其開會決議的有效性是否有待商議? 另外, 此類攸關全體住戶的大議題是否需要全體住戶一同開會並超過半數表決同意才可以實施, 不是僅有六位委員來做決定呢?問題二:社區管委會由委員所協議訂定之相關條款, 是否需要至相關機關做報備, 才會有所謂的法律效益呢?問題三:本人回覆管委會. 就安全性考量, 室外機置地外牆樑柱安裝方式比使用支架懸吊於外牆的方式強度高. 但是管委會的回覆是他們不管安全性, 只管外觀看起來是否優美. 但是本人主張安全性應凌駕於美觀之上, 況且美觀與否乃主觀認定. 如果本人可以提出外牆樑柱平台置地安裝之安全性較外牆懸掛安裝為高, 倘若將來真接獲存證信函, 請問用安全性去做申辯的勝算機率高嗎?問題四:如前所述, 由於管委會成立時間晚於本人房屋過戶即冷氣室外機安裝時間. 是否有不朔及既往之法源?
你好：公寓大廈管理條例第8規定：「(第1項)公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。…(第3項)住戶違反第一項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。」第9條規定：「(第1項)各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。(第2項)住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。(第3項)前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。(第4項)住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」第23條規定：「(第1項)有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。(第2項)規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。三、禁止住戶飼養動物之特別約定。四、違反義務之處理方式。五、財務運作之監督規定。六、區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所 有權比例之特別約定。七、糾紛之協調程序。」第36條：「管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項之執行。二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。四、住戶共同事務應興革事項之建議。五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。…十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。…十三、其他依本條例或規約所定事項。」第56條：(第1項)公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。(第2項)前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。」先釐外牆梁柱或平台設置室外機是否符合建築法令，若未違反，再釐清建商出賣房屋時是否與你約定分管契約，並同意你可以使用該外牆梁柱或平台設置室外機，若有，其他住戶應該會有相同之約定，此時可依分管契約主張有權使用該共用部分。若無，則要研究規約或區分所有權人會議是否有規定或決議，若符合決議，管委會不得違反規約或區分所有權人會議決議，自然無法阻止你使用該平台。若無，外牆屬於共用部分，管委會有管理外牆之權限，當然可以制止住戶未經同意使用外牆之行為。管委會以美觀名義之要求移置室外機依然要符合建築法令等規定之要求
一、住戶應遵守下列事項：於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其 他住戶之安寧、安全及衛生(公寓大廈6條1項1款)。二、於維護、修繕專有部分、約定專用住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物。住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理(公寓大廈16條1項、4項)。三、有下列行為之一者，由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：住戶違反第十六條第一項或第四項規定者。區分所有權人或住戶違反第六條規定，主管機關受理住戶、管理負責人或管理委員會之請求，經通知限期改善，屆期不改善者。四、前上論述皆其梗概，如有雷同，純屬巧合，歡迎攜帶資料，至本所懇談，以宏觀了解，討論、研究、分析，比較、歸納、證實、擬定，蒐證、並代為撰狀，代為告訴，代為應訴、辯護，協商、和解、調解等，以維護您之權益。五、服務地區，台中、台北、桃園、新竹、苗栗、彰化、南投，均有專人竭誠為您服務。六、如有疑問