屋主於民國103年公證租賃契約，租賃期間為一年，房客於半年後至今皆未給付租金，後房東及房客有達成協議至今年止將其所欠之租金付清，但此協議書並未公證，請問房東可否以此名義強制執行，請房客遷還房屋，並繳清租金?
屋主於民國103年公證租賃契約，租賃期間為一年，房客於半年後至今皆未給付租金，後房東及房客有達成協議至今年止將其所欠之租金付清，但此協議書並未公證，請問房東可否以此名義強制執行，請房客遷還房屋，並繳清租金?律師意見：一、公證租賃契約看有沒有約定逕受強制執行事項：（一）有約定逕受強制執行事項，可執該經公證之租約聲請強制執行。（二）未約定逕受強制執行事項，需另行提告或調解（或其他方法）取得執行名義後，才能據以聲請強制執行。二、後續協議書有可能會被定性為和解之性質，若被認定是和解之性質，則和解契約依法會取代原來的法律關係，若再據原公證租約去主張可能會有問題。三、即使如此，如果你仍依經公證而有約定逕受強制執行事項之租約去聲請強制執行，由於強制執行為形式上認定，並不審查實體事項，這個部分強制執行仍會繼續，承租人若認後續協議會取代原法律關係而不得聲請強制執行，應該是由承租人另行提起債務人異議之訴並聲請停止執行（債務人需供擔保）…四、這樣講得有點複雜，比較簡單的方式是去調解，因為調解可以當執行名義，調解完之後如果對方不履行就可以聲請強制執行。楊俊鑫律師0928967948，設台北市大安區羅斯福路二段九十五號二十五樓之一，古亭捷運站三號出口直走靠左，狀元吉第大樓
房屋遭查封後，房東所為之出租行為，對於債權人不生效力。因此租賃關係本身雖然合法有效，但卻不能以該租賃關係對抗執行債權人，執行法院可依職權或債權人之聲請而排除房客依該租賃關係所生之占有行為，又房屋日後法拍拍定後，依照強制執行法第99條第1項規定，執行法院並得強制解除房客之占有將該房屋點交給該房屋之買受人或承受人，房客並不能憑著查封後才訂立之租賃契約，主張自己有租賃權利而繼續居住。而房客就因此所受之損害，也只能向該房東求償了。本件建議您趕緊與出租人洽商終止租約及返還押金及租金之事宜為妥，不過依您所述若房東早已經負債累累，資產遠不及於負債，再多您一個債權人，恐怕只是死豬不怕滾水燙，不把錢拿出來，恐怕也拿他沒輒。（房屋查封後出租行為基本上不一定會構成刑事詐欺罪，但可以考慮提告，以促使其出面清償）以上謹依您所提出之資訊簡要答覆，尚請卓參，如果還有疑問或者需要進一步討論