各位律師們，好： 2015/5月有一些 公寓 及 管理委員會 等事項要請教，(問題有些多，還請耐心的看完、解惑，謝謝)1、 管理委員會的情況：有管理委員會；無收管理費(因多數人不繳後則都不收)；收入來源為停車費。2、 公寓狀況：上5層共10戶型連棟式公寓(本棟處於最低位置)，地下室的第2層為停車場；目前門牌29號1樓出租、3樓 和 4樓都有住人、5樓無人住但有聯絡到屋主(此實際入住共有3戶)門牌31號1樓出租、2樓 至 5樓都有住人(實際入住共有5戶)Ps.門牌29號 和31號的各1、2樓共4戶均為門牌31號2樓住戶所有的。 2樓有內部有打通；2樓曾告知有將一戶的水表拆除。3、現在頂樓的狀況： 頂樓是露天的，處於最低處，遇上颱風天常會有它棟的水、物品往我們這棟流，還有落葉也容易 擋住排水孔，造成排水不易而淹水，也有人會將廢棄物丟置於此，因無安裝監視器所以無法辨別 是何人誰所為。長年下來現在可說是雜草叢生，遇雨便會積水。問題：一、頂樓問題：1、頂樓是屬於大型公共設施? 還是小型公共設施?2、如果是小型的公共設施，那就是由我們該棟的住戶自行處理，是嗎?小型的公共設施，不歸管理委員會處理，是嗎?3、法令說頂樓是屬於共用部分，指的就是住戶共同擁有的，是嗎?如果是，那頂樓的使用權、修繕(清垃圾、做防水隔熱、鋪磁磚)、管理維護責任，應該也是由該棟所有住戶共同來分擔的，對嗎?那是平均分擔呢? 還是照比例分擔? 如果是按照比例分擔，比例要如何分較具公平性?4、頂樓的地板也等於是5樓的天花板，現在5樓天花板出現的滴水，滴水處剛好也是頂樓有長植物及積水的地方，那麼修繕該由誰處理及支付費用?有部分的住戶和律師都說，5樓的天花板漏水當然就是由5樓的要自行處理的，真的是這樣嗎?5、既然法令說頂樓是共用的部分，那麼5樓的天花板滴水，應該就沒理由要5樓的自行處理，對嗎?6、住5樓的就一定是由5樓的去維護頂樓嗎?雖說由5樓的去維護頂樓，是對5樓比較好沒錯，但今天5樓的買房契約上並沒有寫頂樓是5樓的專用區，住戶間更沒有約定頂樓是5樓專用的。所以說要5樓的去維護頂樓，似乎也說不太過去吧?再說法令應該也沒有規定住5樓的就應該要去維護頂樓，對吧?7、如果有住戶用：你家天花板漏水不關我們的事、我們不會上去頂樓、我們不常上去頂樓、你們買5樓時就要有自知之明(自行處理)…等等的理由，而不願意共同分擔修繕、管理維護，這樣可以嗎?8、如由5樓自行修繕頂樓，那麼5樓可以要求其他住戶放棄所有權、使用權嗎? 如果可以，需要和其他住戶簽訂契約嗎? 簽訂的契約是要每戶都有一份留底，是嗎? 此合約如是住戶間所簽訂的，有具法令效力嗎? 如有部分住戶不願意放棄時，可用少數服從多數的方式通過嗎?9、如果住戶堅持不願意協助修繕，由5樓的自行修繕後，5樓的可阻止其他住戶使用嗎?(逃生及修繕則除外)如果可以，需要和其他住戶簽訂契約嗎?此合約，有具法令效力嗎?10、之前有過1樓的水管出問題，屋主要求其他樓層住戶幫忙分擔處理費用。現在頂樓也因雜草、垃 圾造成積水使得5樓天花板滴水，管理委員會有建議可以比照前例(1樓水管的情形)來請住戶共 同分擔頂樓的修繕。請問這樣真的可以嗎?11、為了要防止漏水及壁癌產生，可在頂樓加蓋屋頂嗎?12、頂樓如是共有時，可以加蓋屋頂嗎? 費用是由該棟所有住戶共同分攤的嗎?13、頂樓如不是共有時，可以加蓋屋頂嗎?  如果可以，需先申請 及 先經過其他住戶的同意後才能搭蓋，是嗎? 那需要和住戶簽訂合約嗎? 簽訂的合約有效力嗎?14、如果只有部分的住戶同意，那還可以搭蓋屋頂嗎?二、共同分攤問題：1、當門牌29號1樓的水管不通時或是出問題時，可以要求29號其他樓層的住戶平均分攤費用嗎?2、可以因為：你家水管不通關我們什麼事、2樓沒住人、只有一個水表、或 都沒見到5樓的人…等等的理由而減少或不共同分攤嗎?3、公寓大門的修繕，可以因為1樓的說，我們不會從那邊出入，而不分攤嗎?4、如上述的公寓狀況，往後當該棟的共用設施出問題時，費用應該要如何分配? 是要以10戶平均分擔? 還是…….? (因部分住戶會以各種理由要減少分擔)三、其他：1、有成立管理委員會、但沒有收管理費(大家不願意繳)的情況下，管理委員會可以幫住戶處理的事項 有那些呢?(他區的管理委員會狀況同我們區的一樣，但他區管理委員會有幫住戶清理頂樓的雜物，而我們區的卻是要住戶自行處理，這樣是對的嗎?)2、頂樓因排水不易需加裝明管排水，管理委員會說這是要該棟的住戶自行處理，真的是這樣子的嗎?3、樓層間的電信箱，是屬於該樓層的住戶所共有的，對嗎? 如果是，雙方住戶如約定好後可上鎖嗎? 如已上鎖後，除了住戶外，他人可自行破壞鎖頭、敲開、變動內容物嗎? (第四台的人員說他們有權，因為當初建商就有授權給他們。但是我們住戶都沒聽建商說過。請問 第四台這樣的行為合法嗎? 如不合法，我們該如何處理呢?)4、依現在的法令，1樓住戶門前的停車權利是屬於1樓住家的? 還是共有的? 以上 謝謝
您好，針對您的問題回覆如下:1、大公小公只是非法律用語，只要屬於公設，都是共有，由全體共有人共同管理負擔，倘有管委會，則先由管委會處理，與是否收管理費無涉。2、不論是水管、頂樓、電梯都是共有的，若有漏水、損壞等，必須探究原因，倘是住戶弄壞的，或是由私有部份造成的，則必須由該住戶負責，反之，則由全體住戶依持分負責。3、頂樓加蓋是違法的，不建議處理。4、電信箱屬於共有，所以不得任意上鎖，住戶都可以使用，至於住戶以外之人，則必須經過授權，任意破壞可能涉犯毀損罪。5、建議應該尋求正式諮詢
您好，針對您的問題回覆如下:1、此部分沒有繳納義務，可以拒絕，倘若因此有其他不利益再救濟。2、此部分僅能於區分所有權人會議中提出，並要求改善。3、行道樹若屬於私有，則無須經過任何同意，倘若屬於公有或是他人所有，則未經同意砍除，已經涉犯毀損罪，可以提告處理。4、此部分沒有違法之虞。5、此部分必須回歸區分所有權人會議及規約之規定，不能一概而論。6、倘若公文是發給住戶的，則此部分涉嫌侵佔罪或是竊盜罪，可以提告