熱心的律師您好，以下是陳述問題狀況:我們在前兩年(103/7/1)在基隆山海關承租兩房一廳的房子。(1)然而在過年期間因為在牆壁上貼新年賀紙，導致失落下來時，牆壁漆面毀損，也將漆面進行回補，但事實證明無法與先前漆面無色差，願意提供部分押金進行賠償。(2)但是床墊部分，雖然在合約上並無套上床包等字樣，不過我們還是想盡力不造成任何毀損，所以有自備床包，也正常將床包清洗更換與使用，但看似床墊無法承受兩年來的使用，最後開始發黃，這段時間只有更換床包時才有機會讓床墊與外在環境接觸，否則均在床包中。以下是我們的合約內容: 甲方(房東) 乙方(承租人)第一條:甲方房屋所在地己使用範圍:(地址)第二條:租賃期限經甲方雙方洽訂為:兩年齡個月即自民國103年7月1日到105年6月30日止。第三條:租金每個月為新台幣七千三百元正，乙方不得藉任何理由拖延或拒繳，且不得使用押金扣除作為租金。第四條:租金應為每月10日繳納，每次繳納單位為一個月份，乙方不得拖延。第五條:乙方應於訂約時，交付給甲方新台幣一萬四千元作為押租保證金。第六條:乙方若不能續約承租時。甲方應於乙方遷空交還房屋後無息退還押租保證金。第七條:交付房屋日起，房屋之水電、瓦斯、電話、管理、清潔等費用由乙方負擔。第八條:乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續續出租外，不得藉詞托委或主張任何權利，如不及時遷讓交還房屋時，甲方每個月得向乙方請求按造租金兩倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人 丙方，決議無議。第九條:契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費、及其他任何名目之權利金、而應無條件將該房屋按原狀還甲方，乙方不得異議。第十條:乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房屋權力全部或一部分出借、轉租、頂讓、或以其他變相方法由他人使用房屋。第十一條:房屋有改裝施裝之必要時，乙方得取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損壞原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。第十二條:房屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全。第十三條:乙方應以善良管理之注意使用房屋，初因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋損毀，應負損害賠償之責。房屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方負責修理。第十四條:非因甲方之責任，而致使乙方在本建築遭受火災、竊盜等損害時，不能向甲方負責修理。第十五條:乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訴所繳納之訴訟費、律師費用、均應由乙方負擔賠償。第十六條:乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房屋等情事時丙方應連帶負賠償責任並願拋棄先訴抗辯權。第十七條:甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。第十八條:印花稅各自負擔，房屋之捐稅由甲方負擔，乙方水電費及營業上必須繳納之稅捐自行負擔。第十九條:本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，期增加部分，應由乙方負責補貼，乙方絕不異議。第二十條:租賃期滿遷出時，乙方所有任何家俬雜物等，若有留置不搬者，應視為作廢物論，任憑甲方處理，乙方決不異議。第二十一條:甲、乙雙方在本契約有效期限內解約，必須在一個月前通知對方，同時支付對方一個月租金作為違約金，方可解除契約。上開條件均為雙方所同意，恐口無憑證立本契約書兩份各執一份存聯，以昭信守。備註:室內附設冰箱*1、電視*1、冷氣*3、洗衣機*1、沙發組*1、茶几*1、主臥床組*1、天然瓦斯、大門key*1、電梯感應器*2。以上為契約內容。想詢問的問題為:(1):因漆面脫落面積為整牆面積的一部分，關於牆壁之漆面賠償，是由民法的修繕原則，進行該部份牆面補漆，還是應於整面牆壁一同上漆?會如此詢問之預防動機為，房東或許會已漆面顏色色調不同而增加補漆面積。那如果法律詢問結果為應該整面牆壁補漆，那其餘室內的牆壁，與該面牆壁色調不同，是否會變成整房壁面全部上漆之結果?(2):床墊在正常使用狀態下，可能是環境以及人體睡眠過程中的汗液，長時間所致，且在承租時效中，都有正常清潔床包與更換，那該床墊是因屬於消耗品不須賠償，還是屬於該賠償之項目。若須乙方該賠償，則是以民法回復原則，進行清洗，繳納部分清潔費或全額清潔費用，還是該整張床墊換新?若需整張床墊換新，那賠償金額(床墊價格)該是部份賠償還是全額賠償?如是部份賠償那有什麼比例原則嗎?謝謝。
您好，1、原則上應係回復房屋原狀，是房東應可要求應漆回原來之顏色。2、如屬自然使用下之耗損，除非契約特別約定，否則應由房東自行承擔成本。縱使您須賠償或補貼清潔費，也可主張折舊之計算。
您好，1、可以存證信函告知房客關於回復房屋原狀之修繕費用，並主張從押金中扣除之。2、法條也只有規定租賃物之返還，如有約定則從其約定，是本件仍回歸致雙方契約內容而定。3、是否為合理使用之結果，應以一般社會通念判斷之，與房客協商分攤部分費用，大事化小。