Hi 各位大大 我也遇到類似的問題我是賣方 簽約前無任何報拆紀錄。成立買賣契約 隔一天被檢舉 7月底收到"新北市政府違建拆除大隊違章建築認定通知書"  目前尚未交屋 約定約8月中旬交屋此文的內容有說明上列違章建築經勘查係屬實質違建，依法不得補辦建築執照手續應予拆除。應該予文到次日起五日內自行拆除違建，超過日期未拆除者本大隊將強制拆除。買賣合約關於違建處理部分制式內容如下:七條第六項內容：「違章建築物部分:在簽約後至交屋前被通知須拆除(或被拆除)者，買賣雙方同意得按估價師事務所就拆除辦理鑑價，減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除(或被拆除)時，則由買方自行負擔風險。但是賣方在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而故意未告知者，賣方除需按上述鑑價元則減少價金外，亦需負擔鑑價費用及損害賠償之責。」，及第七條第七項:「房地點交前，如發現買賣標的物有物或權利瑕疵，依下列約定處理，惟如本契約另有約定者，從其約定:1.買方得催告賣方補正，如賣方拒絕補正或客觀上難以補正，買方即得依民法規定行使減少價金或解約等權利；惟解除契約顯失公平，或修繕補正金額與買賣價金比例顯不相當者，不得請求解除契約。2.買方如行使減少價金權利，經賣方書面同意，買方得於同意範圍內，徑將減少之價金自當其應付款中扣除，惟如賣方不同意或有數額爭議時，買方仍須先將價金存匯入履約保證專戶，如屆最後交屋日仍未解決，買方同意先將雙方無爭議部分之價金出款予賣方，保留款待爭議解決後，再依協議或訴訟等結果辦理。」我的疑問是1.如果我的違建物於交屋後沒有被拆除也沒有收到拆除大隊報拆通知單 而是認定列管..那買方可以要求解約 或是 依據新北市政府違建拆除大隊違章建築認定通知書 要求我減少價金嗎?2.新北市政府違建拆除大隊違章建築認定通知書 =>此文內容 就代表我"交屋前被通知須拆除"了嗎?或是我可以主張一般案件已交屋期為分水嶺,交屋前寄發拆報通知書<不管屋主有沒有收到>.不需要減少價金?
你所提及之契約中關於違建之約款，為一般買賣契約中會有的制式條款，而這樣的約款會讓買方必須負擔交屋後，不管因任何原由違建被拆除之風險，實務上如果買方到法院訴訟請求解除契約，法院時常以這樣的約款判決買方敗訴，當然你可主張賣方有隱瞞未誠實告知，有附隨給付義務未履行，但這樣的主張被法院接受的機會也是比較小，故依約款，如在交屋前被拆除，請求減少價金是唯一能主張的權利，如賣方拒不處理，可起訴請求，但實務上通常是交屋後才被拆除，依這樣的制式約款通常也無任何權利可主張，至於履保帳戶內的金錢，通常買賣契約中亦會約定紛爭結果確定前，暫時存放在帳戶內，不得動支，有其他問題的話
假如契約當時確實沒有針對滲漏水做屋主免責的特別約定，那麼，就算在購買當時已有告知你房屋有滲漏水情況，現在仍有主張瑕疵擔保或債務不履行的可能(例如當時告知的漏水是小範圍的局部滲漏，結果入住後發現是整片嘩啦啦的屋內下小雨..)。買賣物之瑕疵擔保，其解除契約或請求減價的請求權，在買受人依民法356條規定通知後後六個月間不行使，或交屋後五年內不行使即消滅。如果是一般債務不履行，請求權時效則有15年，此時，原則上需可歸責於出賣人之事由，方可請求。房屋滲漏水是很常見的交屋糾紛，買受人可主張的權利並非網路上簡短幾段文字即可完整說明，以上僅為大概略述，如欲進一步詢問，可電洽本所連繫吳耀庭律師