敬愛的律師大人您好,抱歉,因為小弟敘述不清,造成律師的誤解,重新撰文如下:有一戶房子總價500萬購入,甲方出資80%,乙方出資20%,產權登記人為甲方,雙方訂定合夥同意書(無第三方見證人或律師簽字),當中有一條規定為"出售必須經過雙方討論同意後始為之",雙方已經同意要出售,但出售的價格喬不攏;考量到時間成本及其他因素,甲方想以低價出售,賣價550萬賺取50萬利潤,乙方想出售600萬賺取100萬利潤,若以賣價600萬出售可能會花很長的時間,且甲方急於用錢,若甲方私下以550萬售出,並將本金和依照比例的利潤合理歸還乙方,若乙方拿合夥同意書上法院,甲方是否有涉及違法,又必須付什麼樣的法律責任?另外像遇到這種情況,雙方對賣價僵持沒有結論,以法律的角度,是否有依比例原則的方式來訂出合理的賣價,又或是該由何人決定?請不吝賜教,感謝!!
方安遠 律師答覆: 依你所述，合夥同意書規定出售該屋必須經過雙方討論同意後始為之，此之同意包括出售的價格，雙方對價格未有共識前，甲方私下售出是違反合夥同意書的。如果合夥同意書內定有違約之罰則，自可依違約條款請求。 合夥人執行合夥事務，依民法第680條規定應準用民法第537條至第546條關於委任的規定。依你所述，甲方私下以550萬售出，並將本金和依照比例的利潤合理歸還乙方，則甲方並未違反民法第541條的規定。 乙方可以主張的應該是民法第544條，甲方因逾越權限之行為所生之損害，對於合夥人應負賠償責任。不過乙方必須證明損害之數額，舉例來說，如乙方已找到買主願出600萬，且已付了定金，這就很明確。若乙方只是單純預期可以賣600萬，尚難以此主張有損害。如在訴訟中對此有爭議，可聲請法院找公正之不動產估價師估價，這也不失為一個判斷的方法。如有其他問題
你所提及之契約中關於違建之約款，為一般買賣契約中會有的制式條款，而這樣的約款會讓買方必須負擔交屋後，不管因任何原由違建被拆除之風險，實務上如果買方到法院訴訟請求解除契約，法院時常以這樣的約款判決買方敗訴，當然你可主張賣方有隱瞞未誠實告知，有附隨給付義務未履行，但這樣的主張被法院接受的機會也是比較小，故依約款，如在交屋前被拆除，請求減少價金是唯一能主張的權利，如賣方拒不處理，可起訴請求，但實務上通常是交屋後才被拆除，依這樣的制式約款通常也無任何權利可主張，至於履保帳戶內的金錢，通常買賣契約中亦會約定紛爭結果確定前，暫時存放在帳戶內，不得動支，有其他問題的話