Sygn. akt II Ca 164/17

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 4 stycznia 2018 roku
Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie:

Przewodniczący:

SSO Małgorzata Czerwińska

Sędziowie:

SO Małgorzata Grzesik (spr.)
SO Violetta Osińska

Protokolant:

sekr. sądowy Anita Czyż

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 grudnia 2017 roku wS.
sprawy z powództwaW. S.
przeciwkoE. S.
o wydanie i zapłatę
na skutek apelacji powoda od wyroku Sądu Rejonowego w Gryfinie z dnia 3 listopada 2016 roku, sygn. akt I C 697/14

1
oddala apelację;

2
rozstrzyga, iż koszty postępowania apelacyjnego ponosi powódW. S.w całości, pozostawiając szczegółowe wyliczenie tych kosztów referendarzowi sądowemu w sądzie pierwszej instancji.

SSO Małgorzata Grzesik SSO Małgorzata Czerwińska SSO Violetta Osińska
Sygn. akt II Ca 164/17

UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 3 listopada 2016 r. (sygn. I C 697/14) wydanym w sprawie z powództwaW. S.przeciwkoE. S.o wydanie nieruchomości i zapłatę Sąd Rejonowy w Gryfinie:
I. umorzył postępowanie w zakresie żądania wydania nieruchomości;
II. oddalił powództwo o zapłatę
III. rozstrzygnął zasadę ponoszenia kosztów procesu w zakresie obu powództw w ten sposób, że powódW. S.obowiązany jest zwrócić pozwanejE. S.całość kosztów procesu pozostawiając ich ustalenie referendarzowi sądowemu.
Sąd Rejonowy oparł powyższe rozstrzygnięcie na następujących ustaleniach faktycznych i rozważaniach prawnych.
MałżonkowieE.iW. S.zamieszkiwali w domu przyul. (...). Jego współwłaścicielami byli pierwotnie małżonkowieM.iJ. S. (1)oraz małżonkowieE.iW. S.. Po śmierciJ. S. (2)spadek po nim nabyli żonaM.oraz dzieciZ. S.,K. G.,W. S.,I. P.iM. P.. W dniu 4 maja 1995 r.E. S.iW. S.dokonali darowizny przysługującego im w udziale do 50/100 części prawa własności nieruchomości na rzecz synaA. S. (1).
W nieruchomości zamieszkiwaliE. S.wraz z mężem iM. S. (1)– matkaW..
W dniu 1 września 1996 r.A. S. (1)za zgodą pozostałych współwłaścicieli wynająłE. S.pomieszczenia piwniczne budynku przyul. (...)dla celów działalności gospodarczej. JednocześnieW. S.zobowiązał się wobec reszty współwłaścicieli nieruchomości, że będzie pokrywał całość kosztów utrzymania nieruchomości.
Wobec rozpadu małżeństwaE.iW. S.i narastającego w związku z tym konfliktu małżeńskiego w dniu 4 października 2004 r.M. S. (2)oraz jej dzieciZ. S.,K. G.,W. S.,I. P.iM. P.zażądali odE. S.opuszczenia pomieszczeń piwnicznych budynku przyul. (...)do końca miesiąca.
E. S.nie uczyniła zadość żądaniu uznając, że dysponuje tytułem prawnym do zajmowania tych pomieszczeń w postaci umowy najmu.
E. S.posiadała zapewnienie następczyni prawnejA. S. (1)A. S. (2)co do obowiązywania umowy najmu.
W kwietniu 2010 r.W. S.nabył odM. S. (2)oraz jej dzieciZ. S.,K. G.,I. P.iM. P.roszczenia wobecE. S.z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości przyul. (...).
Wobec pogarszającej się sytuacji w kontaktach z rodziną mężaE. S.w dniach 25 – 26 stycznia 2014 r. opuściła zajmowane pomieszczenia w piwnicy budynku przyul. (...). Klucze do nich przekazałaA. S. (2). Na drzwiach piwnicy zamieściła informację o przeniesieniu sklepu, oraz o tym, że próba otwarcia pomieszczeń i usunięcia z nich przedmiotów będzie stanowić włamanie.
W oparciu o powyższe ustalenia Sąd Rejonowy uznał., że powództwa nie zasługiwały na uwzględnienie.
W zakresie roszczenia opartego na treściart. 222 § 1 k.c.Sąd wskazał , że roszczenie to może zostać skutecznie skierowane jedynie przeciwko osobie władającej rzeczą.
Przeprowadzone postępowanie dowodowe tak w zakresie osobowych źródeł dowodowych jak i oględzin nieruchomości nie doprowadziło do ustalenia by co najmniej w dacie wytoczenia powództwa pozwana władała częścią nieruchomości przyul. (...). Pozwana opuściła pomieszczenia w dniu 26 stycznia 2014 r., o czym zawiadomiła wynajmującą. Ponieważ pozwana dysponowała tymi pomieszczeniami na podstawie umowy najmu, wydanie przedmiotu najmu po zakończeniu trwania stosunku najmu winno nastąpić do rąk wynajmującego. Jak wynika z wiarygodnych w ocenie sądu zeznań pozwanej fakt ten nastąpił, aA. S. (2)przedmiot najmu przyjęła. Zatem z tą datą uznać należy za zakończony okres posiadania nieruchomości przez pozwaną. W ocenie Sądu I instancji pozostawienie pomieszczeń zamkniętymi stanowiło akt staranności o przedmiot najmu i nie może zostać uznane za uniemożliwienie właścicielowi dostępu doń, skoro pozwana udostępniła pomieszczenia jednej ze współwłaścicielek. W tej sytuacji żądanie udostępnienia pomieszczeń, jeżeli istotnie dostęp ten nie był możliwy winno zostać skierowane przez pozostałych współwłaścicieli doA. S. (2)jako władającej częścią nieruchomości. Co więcej z dołączonych przez powoda dokumentów w postaci szacowania wartości bezumownego użytkowania nieruchomości wynika, że dysponował on nieograniczonym dostępem do przedmiotu najmu.
Dalej Sąd wskazał, iż przedmioty tam pozostawione nie stanowiły o braku wydania nieruchomości, lecz jedynie o jej niechlujnym uprzątnięciu, bowiem były to rzeczy dla pozwanej zbędne i pozostawione przez zapomnienie. Tym samym współwłaściciele niezadowoleni z tego stanu rzeczy mieliby co najwyżej roszczenie o zwrot kosztów sprzątania pomieszczeń, jeżeli wezwana prawidłowo pozwana pozostawionych w pomieszczeniach piwnicznych nielicznych ruchomości by nie zabrała. Istotnym przy tym jest tu i to, że znaczna część z pozostawionych dokumentów stanowiła dokumentację działalności gospodarczej syna i synowej stron i pozostałą tam za zgodą synowej. Zawieruszenie się wśród tych dokumentów jednej sztuki akt innego podmiotu nie prowadzi również do stwierdzenia, iżE. S.nie dokonała wydania przedmiotu najmu.
Wobec cofnięcia powództwa w tym zakresie postępowanie umorzono orzekając o kosztach procesu przy założeniu, że stroną wygrywającą w tej części jest pozwana.
W zakresie roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne posiadanie rzeczy Sąd I instancji uznał, iż jawi się ono jako pozbawione rzeczywistej podstawy faktycznej. Sąd przyjął za wiarygodne zeznania pozwanej i świadków co do tego, że dysponowała ona pomieszczeniami piwnicznymi na podstawie umowy najmu, albowiem twierdzenia te pozostają w zgodzie z zasadami logiki sytuacyjnej i okolicznościami niespornymi sprawy.
Pozwana po dokonaniu darowizny udziału w nieruchomości na rzecz syna potrzebowała dla celów administracyjnych tytułu prawnego do pomieszczeń, w których prowadziła zarejestrowaną działalność gospodarczą, stąd uznanie przez sąd za zgodne z prawdą jej twierdzeń co do tego, że przedstawiony fragment umowy dotyczył najmu właśnie tych pomieszczeń. Pozwana nie miała powodu do formalizowania zajmowania pomieszczeń mieszkalnych. Jednocześnie bezkonfliktowy długotrwały okres korzystania z nieruchomości świadczy o tym, że umowa najmu została zawarta za zgodą pozostałych współwłaścicieli. Potwierdza to też zobowiązanieW. S.(a nie jak wskazano w pozwie jego żony) do pokrywania całości kosztów utrzymania nieruchomości. Wezwanie do opuszczenia tych pomieszczeń skierowane w 2004 r. przez współwłaścicieli, których udziały w nieruchomości nie przekraczały 50% i wśród których nie znajdował się wynajmujący ani jego następcy prawni nie wywarło skutku w zakresie stosunku najmu, a zatem pozwana mogła mu skutecznie przeciwstawić swe uprawnienie wynikające z umowy najmu.
Tym samym nie istniał okres, w którym pozwana posiadałaby część nieruchomości bez tytułu prawnego, co prowadziło do oddalenia powództwa w tym zakresie.
Wobec oddalenia powództwa Sąd Rejonowy za bezprzedmiotowe uznał badanie skuteczności zarzutu potrącenia zgłoszonego i skonkretyzowanego na rozprawie w dniu 20 marca 2016 r. Jednocześnie pominięto zarzut opisany w części wstępnej uzasadnienia z uwagi na to, że nigdy w procesie nie został sprecyzowany.
O zasadzie ponoszenia kosztów procesu rozstrzygnięto na podstawieart. 98 § 1 i 3 k.p.c.
Apelację od powyższego wyroku wywiódł powód, zaskarżając orzeczenie Sądu Rejonowego w całości. Powód zarzucił zaskarżonemu wyrokowi:
1. naruszenie przepisów prawa procesowego, które miało wpływ na treść wydanego wyroku, a mianowicieart. 233 kpcprzez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów, co przejawiło się w poczynieniu przez Sąd ustaleń faktycznych w oderwaniu od materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie polegających na:
a.  przyjęciu, że pozwana zawarła zA. S. (1)umowę najmu pomieszczeń, w których prowadziła działalność jako przedsiębiorca, w sytuacji gdy ani dwie strony umowy przedłożone przez pozwaną w tym wyłącznie jedna z podpisemA. S. (1), jak też oświadczenia pozwanej złożone przed wytoczeniem niniejszej sprawy w szczególności w zawiadomieniu skierowanym do Prokuratury, w dniu 14 kwietnia 2014 r., w piśmie skierowanym doA. S. (2)w dniu 21 marca 2014 r, w toku postępowania administracyjnego o wymeldowanie pozwanej nie wskazują, by pomieszczenia, w których pozwana prowadziła działalność gospodarczą udostępnione jej były na podstawie umowy najmu zawartej z synem, w sytuacji gdy jednolite zeznania powoda w tej sprawie, zeznania innych współwłaścicieli nieruchomości złożone w toku postępowania o wymeldowanie,a także treść pisma z dnia 04 października 2004r. w sposób jednoznaczny stanowią, iż pozwana pomieszczenia te użytkowała na podstawie umowy użyczenia w zamian za ponoszenie kosztów utrzymania nieruchomości;
b. ustaleniu, że na zawarcie umowy najmu przez pozwaną zA. S. (1)pozostali współwłaściciele nieruchomości wyrazili zgodę, gdy w aktach sprawy brak jest jakiegokolwiek dowodu, by którykolwiek z nich taką zgodę wyraził, co dodatkowo wątpliwe jest z tych przyczyn, że na podstawie treści umowy przedstawionej przez pozwaną pozostali współwłaściciele nie mieliby uzyskiwać jakiegokolwiek świadczenia wzajemnego z tytułu jej zawarcia;
c. ustaleniu, iż pozwana opuściła pomieszczenia wykorzystywane do prowadzenia przez nią działalności gospodarczej w dniu 26 stycznia 2014 r. i klucze wydała współwłaścicielowi nieruchomościA. S. (2), w sytuacji gdy zgromadzony w sprawie materiał dowodowy w szczególności jednoznacznie i konsekwentne oświadczenia samej pozwanej złożone w piśmie kierowanym do Prokuratury w dniu 14 kwietnia 2014 r., w piśmie kierowanym doA. S. (2)w dniu 21 marca 2014 r, w notatce uczynionej przez pozwaną na informacji o przeniesieniu sklepu, a także jej zeznania złożone w toku postępowania admiracyjnego i w niniejszej sprawie oraz zeznania świadkaK. P.jednoznacznie wskazują, że pozwana zamknęła dwa pomieszczania, których wydania powód domagał się w pozwie i jeszcze po wizji lokalnej przeprowadzonej przez pracowników Urzędu Miasta wG.zleciła zięciowi wymianę zamków w drzwiach zewnętrznych prowadzących do tych pomieszczeń, a dostęp do tych pomieszczeń powód uzyskał dopiero po rozwierceniu w nich zamków w toku oględzin nieruchomości przez biegłą
2. przy przyjęciu, że stan faktyczny przedmiotowej sprawy został ustalony prawidłowo rażące naruszenie przepisów prawa materialnego:
a.art. 199 kcprzez jego niezastosowanie i przyjęcie, żeA. S. (1), który nie dysponował ponad 50 % udziałów w nieruchomości mógł zawrzeć umowę najmu z pozwaną, w sytuacji gdy umowa taka w rozumieniuart. 199 kcw zw. zart. 58 kcmusi zostać uznana za nieważną, jako że dla jej ważności wymagana byłaby zgoda wszystkich współwłaścicieli na jej zawarcie;
b.art. 209 kcorazart. 224 § 1 kcprzez przyjęcie, iż wypowiedzenie umowy najmu bądź umowy o korzystanie oraz żądanie odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości są czynnościami na które w rozumieniuart. 201 kcwymagana jest zgoda większości współwłaścicieli bez uwzględnienia okoliczności, iż czynności te mają także w rozumieniuart. 209 kccharakter czynności zachowawczych, a w takiej sytuacji zarówno do wypowiedzenia umowy najmu bądź umowy o korzystanie jak też do dochodzenia roszczeń uzupełniających w rozumieniuart. 224 § 1 kcuprawniony jest każdy współwłaściciel nieruchomości;
3. brak rozpoznania istoty sprawy polegającej na całkowitym pomięciu wskazanej przez powoda już w pozwie okoliczności, iż sposób korzystania z nieruchomości przyul. (...)został ustalony na zasadzie podziału quoad usum, gdzie część parterowa, piwniczna i podpiwniczna (pomieszczenie pod gankiem) budynku oraz powierzchnia garażu pozostała w wyłącznym korzystaniuM. S. (2)i spadkobierców po zmarłymJ. I.P.,M. P.,K. G.,Z. S.iW. S., zaś do wyłącznego korzystania przez strony tego postępowania a następnie ich następców było przeznaczone piętro budynku, co powoduje iż zgodę na korzystanie z pomieszczeń piwnicznych, podpiwnicznych, położonych na parterze i garażu bądź ich najem mogli wydać wyłącznieM. S. (2)oraz spadkobiercy po zmarłymJ. S. (1), a zatemA. S. (1)nie mógł zawrzeć umowy najmu tych pomieszczeń.
W oparciu o powyższe zarzuty skarżący wniósł o:
1. z uwagi na postawiony zarzut braku rozpoznania istoty sprawy na podstawieart. 386 § 4 kpco uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I Instancji oraz pozostawienie do rozstrzygnięcia temu Sądowi orzeczenia o kosztach postępowania przed Sądem II Instancji,
ewentualnie o:
2. zmianę wyroku Sądu I Instancji i uwzględnienie złożonego powództwa w całości oraz zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa adwokackiego przed Sądami obu Instancji.
W uzasadnieniu apelacji powód wskazał m.in. że do zawarcia umowy najmu konieczna była zgoda wszystkich współwłaścicieli w rozumieniuart. 199 kc.Brak jest jakiegokolwiek dowodu w aktach sprawy, by którykolwiek z pozostałych współwłaścicieli wyraził zgodę na zawarcie umowy najmu z pozwaną przez jej syna, zważywszy, że na podstawie treści umowy przedstawionej przez pozwaną pozostali współwłaściciele nie mieliby uzyskiwać jakiegokolwiek świadczenia wzajemnego z tytułu jej zawarcia.
Powód wskazał, że pozwana korzystając z pomieszczeń będących przedmiotem niniejszej sprawy czyniła to jako przedsiębiorca. Od pozwanej zatem jako od podmiotu profesjonalnego wymagana jest wyższa aniżeli przeciętna staranność w wykazywaniu twierdzeń i przedstawianiu dowodów na ich poparcie. Tymczasem pozwana przedłożyła pierwszą stronę umowy, na której pismem pozwanej wypisane są dane jej działalności gospodarczej oraz daneA. S. (1)oraz ostatnią stronę umowy zawierającą prawdopodobnie podpisA. S. (1)oraz podpis pozwanej. Z umowy tej nie wynika co było jej przedmiotem jak też nie wynika czas na jaki umowa została zawarta. Co więcej pozwana nie wykazała, by przedmiotowa umowa obowiązywała w stosunkach z dwoma kolejnymi współwłaścicielami nieruchomości. Wartość dowodowa tego dokumentu jest znikoma.
W tym kontekście jako zbieżne wiarygodne i logiczne należy ocenić zeznania powoda oraz świadkaZ. S., które także znajdują potwierdzenie w załączonych do pozwu dokumentach, a z których wynika, iż pozwana odM. S. (2)oraz spadkobierców po zmarłymJ. S. (1)otrzymała zgodę na korzystanie z pomieszczeń w których prowadziła działalność gospodarczą w zamian za ponoszenie kosztów utrzymania tej nieruchomości. Te okoliczności wynikają także z dokumentu urzędowego, jakim jest decyzja administracyjna o wymeldowaniu pozwanej z dnia 16 września 2014 r.
W ocenie strony powodowej Sąd zatem błędnie ustalił, że pozwana dysponowała umową najmu użytkowanych przez nią pomieszczeń zwłaszcza po dniu 04.09.2004 r. (przedłożona przez pozwaną pierwsza strona umowy wskazuje na datę 01.09.1996 r.).
Jak wynika z treści pisma z dnia 04 września 2004 r. powodem żądania przez współwłaścicieli wydania przez pozwaną zajmowanych przez nią pomieszczeń na działalność gospodarczą był fakt nie wywiązywania się przez pozwaną z zawartej umowy i wynikających z niej zobowiązań polegających na konieczności ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości. W sytuacji zaś gdy mamy do czynienia z wypowiedzeniem umowy najmu czy też umowy użytkowania, której przyczyną jest brak wywiązywania się przez najemcę czy też korzystającego z postanowień zawartej umowy, czynność wypowiedzenia takiej umowy należy uznać także za czynność zachowawczą, którą ma prawo podjąć każdy ze współwłaścicieli. Powyżej przedstawione okoliczności w sposób jednoznaczny wskazują, iż czynności współwłaścicieli nieruchomości, którzy zażądali od pozwanej pismem z dnia 04 września 2004 r. wydania im nieruchomości były prawnie skutecznie i wiążące.
W odpowiedzi na apelację pozwana wniosła o:
1. oddalenie apelacji;
2. zasądzenie od powoda, na rzecz pozwanej kosztów postępowania sądowego, w tym zastępstwa procesowego wg. norm prawem przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja okazała się niezasadna – choć niektórym z argumentów skarżącego nie można było odmówić racji.
W pierwszej kolejności należy wskazać, że nieuzasadniony okazał się zarzut nierozpoznania istoty sprawy przez Sąd I instancji. Do nierozpoznania istoty sprawy dochodzi wówczas, gdy rozstrzygnięcie Sądu pierwszej instancji nie odnosi się do tego, co było przedmiotem sprawy, gdy zaniechał on zbadania materialnej podstawy żądania (wyrok SN z 12.02.2002 r., I CKN 486/00, niepubl.). Takiego uchybienia w badanym orzeczeniu nie było. Co prawda Sąd Rejonowy dokonał częściowo wadliwej oceny materiału dowodowego i w efekcie niewłaściwej kwalifikacji stosunku prawnego łączącego powódkę ze współwłaścicielami, ale nie jest to równoznaczne z nierozpoznaniem istoty sprawy. Sąd Rejonowy bowiem przeprowadził postępowanie dowodowe i rozstrzygnął sprawę w zakresie dochodzonych roszczeń, zaś jego wnioskowanie zawarte w syntetycznym uzasadnieniu poddawało się kontroli instancyjnej.
Sąd Okręgowy po zapoznaniu się z całokształtem materiału dowodowego i okoliczności ujawnionych w toku sprawy doszedł do przekonania, że zaskarżone rozstrzygnięcie Sądu Rejonowego w istocie odpowiada prawu tj. w zakresie w jakim oddalono powództwo o zapłatę, jednakże Sąd Okręgowy dokonał odmiennej oceny materiału dowodowego w zakresie stosunku prawnego łączącego pozwaną z właścicielami nieruchomości.
Sąd Okręgowy podziela zarzut skarżącego w zakresie w jakim ten zakwestionował ustalenie Sądu, że pozwana zawarła zA. S. (1)umowę najmu pomieszczeń, w których prowadziła działalność jako przedsiębiorca, nie zaś umowę użyczenia. Przede wszystkim należy zwrócić uwagę, iż z załączonego dowodu w postaci dwustronicowego fragmentu „umowy najmu lokalu” wcale nie wynika jakie uzgodniono essentialia negotti umowy najmu lokalu, jak i de facto jakiegokolwiek innego stosunku prawnego (k. 115 – 116). W tym zakresie konieczne było poczynienie ustaleń w oparciu o pozostały materiał dowodowy zgromadzony w sprawie. Sąd Rejonowy w sposób dowolny zatem powołując powyższy dowód wyciągnął na jego podstawie daleko idące, nieuprawnione wnioski, szczególnie że wskazał jednocześnie, że umowa najmu była zawarta za zgodą pozostałych współwłaścicieli – co również nie wynikało z ich zeznań. Brak jest w tym zakresie przekonujących dowodów.
Nie mniej jednak w ocenie Sądu II instancji charakter powstałego stosunku prawnego, jego cel, długość trwania i nieodpłatność względem wszystkich współwłaścicieli wskazuje, iż w chwili objęcia przez pozwaną w posiadanie spornych pomieszczeń doszło do zawraca umowy użyczenia w sposób dorozumiany. Sąd Okręgowy podkreśla przy tym, że umowa użyczenia ma na celu przysporzenie korzyści biorącemu, który bezpłatnie może korzystać z rzeczy użyczającego (uchw. SN z 5.3.2009 r., III CZP 6/09, Biul. SN 2009, Nr 3; wyr. SN z 3.12.2009 r., II CSK 550/09,L.). Umowa taka motywowana jest najczęściej bezinteresownością i chęcią przyjścia z pomocą osobom bliskim. Przy pomocy umowy użyczenia realizowane są różne potrzeby i funkcje społeczne zwłaszcza w obrocie gospodarczym (np. użyczanie maszyn i innych urządzeń między przedsiębiorcami) czy w sektorze usług (zob. A. Kaźmierczyk, Umowa użyczenia s. 19 i n.; P. Gwoździewicz-Matan, Umowa użyczenia, s. 140 i n). Również w niniejszej sprawie użyczenie było motywowane umożliwieniem pozwanej dalszego prowadzenia działalności w pomieszczeniach przedmiotowej nieruchomości. Jawi się to jako prawdopodobne w świetle zasad doświadczenia życiowego, albowiem strony w tamtym czasie pozostawały w dobrych relacjach. W roku 1996 r. pozwana i powód byli małżeństwem, zaś pozostali współwłaściciele nie sprzeciwiali się prowadzeniu działalności gospodarczej przez pozwaną – nie oczekiwali za to zapłaty w postaci czynszu najmu i taka sytuacja trwała przez wiele lat. Co więcej,W. S.deklarował, że będzie ponosił koszy utrzymania całej nieruchomości. Pozwana nie wykazała, aby za takie korzystanie uiszczała czynsz najmu, a co najwyżej wnosiła opłaty za bieżące korzystanie z nieruchomości. To właśnie nieodpłatność odróżnia użyczenie od innych stosunków prawnych, w ramach których występuje odpłatne korzystanie z cudzych rzeczy (np. najem, dzierżawa). Z tego względu Sąd Okręgowy nie podzielił stanowiska Sądu I instancji w zakresie, w jakim ten ustalił, ze doszło do zawarcia umowy najmu.
Dokonując zakwalifikowania stosunku prawnego, na podstawie którego pozwana miała w posiadaniu sporne pomieszczenia należało rozważyć czy wypowiedzenie tejże umowy sporządzone w dniu 4 października 2004 r. (k.34) miało charakter czynności zachowawczej.
Sąd Okręgowy wskazuje, że zgodnie z poglądem zaprezentowanym przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 października 2008 r. (I CSK 118/08, nie publ.) czynności zachowawcze stanowią metodę ochrony wspólnego prawa i nie wchodzą w ogóle w zakres pojęcia „zarządu”. Chodzi o to, że czynności zachowawcze zart. 209 k.c.dotyczą ochrony wspólnego prawa. Nie są to więc czynności związane z gospodarowaniem rzeczą wspólną, służą natomiast następczej lub zapobiegawczej ochronie wspólnego prawa. Mając na uwadze taki cel unormowania zawartego wart. 209 k.c.należy stwierdzić, że nie stanowi on szczególnej regulacji czynności zarządu rzeczą wspólną, lecz samodzielnie reguluje zagadnienia podejmowania przez każdego współwłaściciela czynności i dochodzenia roszczeń, które zmierzają do ochrony wspólnego prawa.
Rozróżnienie kwestii gospodarowania rzeczą wspólną od metody ochrony wspólnego prawa umożliwia, a w większości przypadków nawet zapewnia prawidłowe zakwalifikowanie czynności podejmowanych przez współwłaścicieli rzeczy wspólnej i poddanie ich właściwemu reżimowi prawnemu. Stwarza ponadto podstawę ustalenia właściwych relacji między instytucją zarządu rzeczą wspólną a czynnościami zachowawczymi, bez ryzyka pomieszania przesłanek, od spełnienia których zależy skuteczność czynności zarządu oraz czynności mających na celu ochronę wspólnego prawa.
Identyczny pogląd zaprezentował Sąd Najwyższy w wyroku z 30 października 2013 r. (II CSK 673/12, OSP 2014-7-8/72) pisząc, że czynności zarządu rzeczą wspólną są czynnościami gospodarowania, natomiast czynności zachowawcze, o których mowa wart. 209 k.c., stanowią metodę ochrony wspólnego prawa i nie wchodzą więc w zakres pojęcia zarządu (art. 199-201, 203 i 208 k.c.).
Wykluczenie tezy o zakwalifikowaniu czynności zachowawczych do kategorii czynności zarządu rzeczą wspólną wyłącza traktowanie ich jako czynności zwykłego zarządu. Jeżeli więc planowana czynność ma w ocenie strony charakter zachowawczej, to prowadzi to do jej oderwania od wymogu zgody większości współwłaścicieli (jak wart. 201 k.c.), czy zgody wszystkich współwłaścicieli (jak wart. 199 k.c.). Byłoby to zresztą wyraźnie sprzeczne z normąart. 209 k.c.zezwalającą na samodzielne dokonywanie czynności zachowawczych przez każdego ze współwłaścicieli, bez zgody innych współwłaścicieli.
Sąd Okręgowy stoi jednak na stanowisku, że w przedmiotowej sprawie czynność wypowiedzenia przez powoda umowy użyczenia nie miała charakteru czynności zachowawczej, albowiem sprzeciwia się temu kontekst sytuacyjny ujawniony w niniejszej sprawie. Mianowicie strony pozostają w konflikcie, a postawa syna i synowej – współwłaścicielki w udziale ½ w prawie własności przedmiotowej nieruchomości – zachowują postawę neutralną wobec stron postępowania. Ponadto jak wynika z wiarygodnych zeznań pozwanej, córki i zięcia przyczyną zawarcia umowy zbycia udziału w nieruchomości przez strony postępowania były problemy finansoweW. S.. Również z przedłożonego przez samego powoda listu syna z dnia 13.02.2017r. wynika, iż nie był zainteresowany nabyciem tej nieruchomości i wraz z żoną nie stawał po żadnej ze stron konfliktu. W tej sytuacji nie sposób przyjąć, iż czynność skierowana przeciwko byłej właścicielce i jednocześnie matce męża współwłaścicielki w ½ – zachowującej postawę nieszkodzenia żadnej ze stron postępowania, może być uznana za czynność zachowawczą.
W tej sytuacji należało uznać, iż umowa łącząca pozwaną z właścicielami nieruchomości podlegała ogólnym regułom zarządu rzeczą wspólną. A zatem do zawarcia takiej umowy, jak każdej obligacyjnej, jak również jej wypowiedzenia konieczna jest wola co najmniej większości współwłaścicieli.
Powtórzyć zatem należy, że w okolicznościach sprawy do zawarcia umowy użyczenia doszło niewątpliwe przy akceptacji wszystkich ówczesnych współwłaścicieli. Strony w roku 1996 pozostawały w związku małżeńskim. Powód w pełni popierał korzystanie przez pozwaną z pomieszczeń piwnicy i prowadzenia tam działalności gospodarczej. Również pozostali współwłaściciele w tymJ. S. (1), jak i później jego spadkobiercy nie wyrażali sprzeciwu co do takiego wykorzystania ich wspólnego mienia, a zatem należy przyjąć, iż doszło do nawiązania omawianego stosunku prawnego. Nie ulega przy tym wątpliwości, że do jego wypowiedzenia również może dojść, także w sposób dorozumiany, chociażby poprzez wyartykułowanie na zewnątrz i w sposób jasny żądania opuszczenia, wydania rzeczy.
Niemniej jednak potrzebna do tego jest zgoda co najmniej większości współwłaścicieli (art. 199 k.c.iart.201 k.c.).  O ile w roku 2004 r. część współwłaścicieli, a toM. S. (2),Z. S.,K. G.,W. S.,I. P.iM. P.zażądali opuszczenia pomieszczeń piwnicznych przez pozwaną, co poczytywać należy jako wypowiedzenie umowy, to jednakże nie było ono skuteczne, albowiem nie wyrażało zgodnego stanowiska większości współwłaścicieli. Podkreślić bowiem należy, iż pozwana nadal dysponowała zgodąA. S. (2), co do zajmowania spornych pomieszczeń. Taką też zgodę miała nieprzerwanie, do czasu opuszczenia lokalu.
Reasumując należy stwierdzić, iż powód nie wykazał, aby wypowiedzenie umowy użyczenia nastąpiło za zgodą większości współwłaścicieli (a to na nim spoczywał ciężar dowodu zgodnie zart.6 k.c.). W tym stanie rzeczy przyjąć zatem należy, iż nigdy nie doszło do skutecznego wypowiedzenia umowy użyczenia, a tym samym pozwana w żadnym okresie nie władała nieruchomością bez podstawy prawnej, co czyni żądanie zapłaty odszkodowania oczywiście bezzasadnym.
Mając zatem na uwadze powyższe na mocyart. 385 k.p.c.apelację należało oddalić.
Orzeczenie o zasadzie ponoszenia kosztów postępowania apelacyjnego wydano w oparciu o treśćart. 98 § 1 k.p.c.zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Skoro powód w całości przegrał postępowanie apelacyjne, to zgodnie z żądaniem poznanej obowiązany jest zwrócić poniesione koszty niniejszego postępowania.
SSO Małgorzata Grzesik SSO Małgorzata Czerwińska SSO Violetta Osińska
```yaml
court_name: Sąd Okręgowy w Szczecinie
date: '2018-01-04'
department_name: II Wydział Cywilny Odwoławczy
judges:
- Małgorzata Grzesik
- Małgorzata Czerwińska
- Violetta Osińska
legal_bases:
- art. 199-201, 203 i 208 k.c.
- art. 98 § 1 i 3 k.p.c.
recorder: sekr. sądowy Anita Czyż
signature: II Ca 164/17
```