messages.content: 如何驱逐租户
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messages.content: 无论你如何筛选租户（承租人），到最后，你有可能别无选择——只能将租户驱逐。如果你已经给足了宽限时间，让他们支付房租或者赔偿损失，但却没有结果，那么这时候你就应该采取措施让他们提前离开。对于驱逐租户这个问题，不同的州有不同的法律规定。如果你想完全实现自己的主张，那么根据法律办事是非常重要的。继续阅读下文，你将学到许多关于这方面的知识，例如如何判断驱逐租户是否有必要，如何送达通知，如何起诉，如何收回你等待已久的租金。 （注：本文中有关法律的部分只适用于美国。）
  
  ## 决定驱逐
  
  **1. 明确是否有正当理由将租户驱逐。**驱逐租户应当是最后手段，而且你必须要有正当理由。与租户发生冲突或者不喜欢租户，这些也许并不能成为驱逐租户的法律依据。然而，如果租户不支付租金或者在出租房内从事非法活动，那么你就有理由将他们驱逐。不同的州有不同的法律规定，因此你要认真查找你们州的法律，看看是否存在正当理由。一般而言，驱逐租户的正当理由包括如下几种： 
  
  承租人不支付租金
  
  承租人违反租赁合同条款（例如租赁合同明确规定出租房内不准饲养宠物，而租户却违反约定养了一只狗）
  
  承租人严重损坏财产。
  
  承租人在出租房内进行非法活动，例如在出租房内贩卖毒品。
  
  法律所允许的单方原因（出租人因个人原因驱逐承租人，前提是在法律允许的范围内）。在一些州，只要出租人提前30到60天通知租户，他们就可以驱逐租户，无论驱逐原因是否与租户有无关系。例如，如果业主（出租人）出售房屋，那么他就需要将租户驱逐。
  
  **2. 首先，看看能否与租户进行协商。**要想要达到目的（获得自己想要的结果），不一定非得使用驱逐手段。在这种最好的情形中，租户支付租金或者赔偿损失，而你也不用发出正式通知。你可以在电话上与租户协商，也可以在其他公共产所讨论这个事情。
  
  沉着冷静，让租户清楚的意识到，如果他不改变现状（纠正错误），那么你将会采取正式手段来维护自身的正当权利。
  不要威胁或者恐吓租户，这可能会给你带来法律上的麻烦。
  
  **3. 了解你们州的法律。**除了学习《美国业主与租客（综合）条例》之外， , 你还必须熟悉你们州的相关法律规定。（《美国业主与租客（综合）条例》是规范出租人与承租人之间权利义务关系的特别法律规范）。你也可以上网搜索你们州出台的与租赁相关的法律规定，并仔细阅读这些法律或规定，看看该如何驱逐租户。
  
  你也可以到当地法院获取与租赁关系相关的法律信息。
  熟悉你们州的相关法律，这可以帮助你更好得了解复杂的法律程序。正确遵循每个步骤是很重要的事情，最好不要让租户占据上风。
  
  **4. 考虑雇佣一名律师。**委托一名律师，他可以在处理租赁关系的时候给你提供建议，特别是当你存在多个租赁关系的时候。有些律师实行的是统一收费，而不是分别收费（依据服务次数收费）。律师可以确保你执行正确的驱逐程序，帮你争取想要的结果。
  
  ## 发出驱逐通知
  
  **1. 填写一个正式的驱逐通知。**根据州法律的规定，使用正确的表格填写驱逐通知。 在处理驱逐事物的时候，一定要注意管辖权的问题，同时不要使用一般的表格或者格式填写驱逐通知，因为这样的表格或者格式不规范（导致信息不准确）甚至不符合法律规定。在多数情况下，国家会提供驱逐通知的模板，具体的模板类型有： 
  
  支付租金或者搬离通知：当租金还未支付的时候，可以使用这个模板。租户一般会有几天的宽限时间来支付租金，如果不支付，那么他们就必须搬出去。如果租户都不履行，他们就会被驱逐。
  
  修复或者搬离通知：当租户违反合同约定的时候，例如邀请不收欢迎的人入住或者未经允许饲养宠物，可以使用这种模板。租户必须正确修复被“破坏”的情况，否则他们将被正式驱逐。
  
  无条件搬离通知：当租户严重损坏财产或者不支付租金的时候，业主可以发出这种通知，即使租户正试图纠正这些错误或者承诺支付租金。只要你想让租户搬出去，你就可以使用这种通知，无论现实情况是怎么样的（前提是法律允许这样做）。
  
  30 到 60天内搬离通知 ：当你想结束月租合同的时候，你可以使用这种类型的通知，即使租户没有做错什么事情。
  
  **2. 将通知贴在前门上，并通过邮件寄送通知。**这是最常见的一种程序，但每个州（或者国家）的规定可能不同，所以你一定要仔细检查（相关规定）。为了确保将通知送达租户，你可以用胶带将通知贴在房屋或者公寓的前门上，同时，将相应的复印件通过邮件方式送达承租人。
  对于之后的驱逐来说，事先将搬离通知通过正确的程序送达租户是非常重要的事情。如果将来你不得不起诉到法院，那么你应该不想让租户对法官说：“我没有收到适当得通知”吧。其实，在法庭上，这是租户常见的一种抗辩理由。就算租户已经5个月没有支付租金了，但如果你一开始就不按规则办事，那么事情将变得非常复杂。因此，尽量不要让这种情况出现。
  
  **3. 等待租户回应。**多数情况下，这种官方通知会让租户着急，并迫使他们支付租金或者搬离出租屋。在采取进一步措施之前，你只能静静地等待最后期限的到来。如果期限到了，且租户还是不肯离开，那么你就可以考虑向法庭起诉了。
  
  **4. 不要试图自行强行驱逐租户。**千万不要威胁租户，也不要将他们的东西丢到大街上，更当对簿公堂的时候，这些行为只会给你带来法律上的麻烦。从这一点来看，你要十分谨慎地遵循州法律所规定的相关程序。无论多么不安，你最好按照规则办事。
  
  ## 起诉到法院
  
  **1. 在法庭上出示驱逐通知。**向法庭出示驱逐通知复印件以及挂号信回执，这些证据可以证明你已经尽到通知义务，且最后期限已经到来。搞定这些正式的驱逐文件，你可能需要花些钱。 办事员会给你一个案件编号，并帮你安排开庭时间。
  如果你还没有咨询过律师，那么现在可能是个很好的机会。你可以找人帮你准备庭审，并完成所有驱逐程序。
  
  **2. 准备庭审。**在听证会之前，收集那些能够证明有正当理由驱逐租户的证据。毫无疑问，你需要承担承租人不支付租金或者承租人违反租赁合同的举证责任。你可以通过多种方式来证明你的主张。你需要带上以下这些文件： 
  
  租赁合同
  与租户交涉的电子邮件和语音邮件
  空头支票
  财产受损的照片以及其他能够证明违反租赁合同的照片
  驱逐通知的复印件以及能够证明租户收到通知的证据（比如邮局的回执单）
  你向法庭提供的证人，并要求法院向这些证人送达传票。
  
  **3. 出庭。**做个专业、诚实的人，不要生气，也不要闹情绪。如果你能提供支持你的主张的证据而承租人不能，那么判决应当对你有利。你可以咨询下律师，根据法律的规定，在法庭上说哪些事情会对自己有利（尽量问具体的问题）。
  
  准备好向法庭出示驱逐通知，因为很多租户声称他们没有收到通知，或者没有足够的时间履行义务。
  当法官判决之后，租户将有一定的时间去执行判决（搬离出租屋）。通常是2-3天的时间。
  
  **4. 如果租户仍然不想搬离出租屋，那么你可以报警。**如果在法庭判决之后，租户仍然拒绝搬离出租屋，那么等到执行期限届满之后，你可以回到法院，并让警方介入。在大多数州，你可以向物业治安警官报案，如果有必要的话，他们将会强行驱逐租户。
  同样，你一定要了解州法律的相关规定，并且丝毫不差地去遵循法律规定的程序。如果你自行强行驱逐租户，或者将他们的东西丢在不适当的地方（不符合法律规定），那么租户可能会对你提起反诉。
  
  ## 收租金
  
  **1. 到小额索偿法庭。**如果租户亏欠你租金，那么你可以将他们起诉到小额索偿法庭，同时你还可以让法院驱逐他们（前提是要值得去起诉）。查阅你们国家（州）的法律，看看可不可以合并起诉。如果不能的话，你只能单独提起支付租金的诉讼。
  
  如果租户已经失业，并且似乎不可能支付得起租金，那么要考虑下是否值得起诉。申请小额索偿诉讼可能划不来，因为你必须支付审判费用，甚至支付律师费。如果租户只亏欠你几千美元租金，那么重新开始——让新租户搬进来租住也许更加划算（与提起诉讼相比）。
  如果承租人有工作的话，那么法官可能会判决冻结他的薪水，以便让他偿还拖欠的债务。
  
  **2. 雇佣私人讨债员。**一些讨债公司专门帮助房东讨回被拖欠的租金（租户可能已经被驱逐）。债务催收公司将负责追讨租金，同时他们还会通知三大主要的信用机构。
  
  **小贴士**
  
  将有关财产的投诉情况以书面形式记录下来并标注具体日期，同时将相关的处理过程也记录下来，这绝对是个很好的方法。万一提起诉讼，这些记录在法庭上将十分有用。
  
  **警告**
  
  - 驱逐租户的时候，如果不按照正当的程序或者依据租赁合同的规定办事，那么你不仅会面临败诉的风险，还会遭致租户的反诉。
  - 如果租户最近已经就房屋损害事件向合适的政府部门报告，那么他们可能会向法庭起诉，声称驱逐租户是恶意报复行为，是非法的。
  - 你需要证明：在驱逐租户之前，你已经通过所有适当的形式通知了他们。这意味着，你应当通过社区服务警察向租户送达通知，并让租户签收；或者你应当以挂号信的形式向他们送达。
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