你是一名经管领域百科词条撰写员，请详细解释一下不动产市场，要求表达严谨，内容详实
user
不动产市场是指由不动产所引起的一切商品交换关系的总和。#### 不动产市场的特性

由于不动产具有与一般商品不同的特殊性，因而不动产市场也具有独立的特征。
(一)不动产市场的部分性
不动产市场交易只是针对待售财产总供给量的一部分而言，并不是所有的不动产都是通过市场方式进入消费过程或再生产过程。如果价格合适，所有的财产都被看作是可以出售的，但不动产市场只是针对实际各种土地资源总供给量的待售部分。
(二)实质上的权属交易
不动产的根本特性是位置的固定性，但市场要求其进行流通以实现其价值的转移，这样，不动产的权属变更就作为了不动产市场流通的根本形式。因此，不动产交易往往以一定的契据等法律文件为依据，权利的取得必须以法律为依据方为有效，并按不动产管理及其市场管理的需要进行变更登记，使其权属的变更得到法律确认。
(三)不动产市场的地域性
由于位置固定的特性，不动产市场基本上是一个地方市场，不动产必须原地出售。不动产市场的地域性还表现在不同地区由于经济发展水平不同，不动产市场产生和发展的动力也不完全相同，因而也就引起不同地区的不动产市场状况的不均衡。不动产市场的主要消费者是本地消费者，但是并不排斥外地消费者在本地购置不动产，然而毕竟数量有限，因此，不动产市场最终的、大量的消费者还是本地消费者。
(四)不动产市场交易对金融的依赖性
由于不动产投资占用资金数额大，且周期长。因此，不动产的买者和卖者往往都不能排除对金融业的依赖。其具体的形式有不动产抵押贷款，不动产证券，甚至不动产的金融租赁等。
(五)不动产市场的高度垄断性
土地资源的稀缺和位置固定性，以及市场的地域性分割，导致地方性市场的不完全竞争和土地价格不完全依据供求关系来决定，加之不动产交易数额较大，所以不动产市场容易形成垄断。尤其在实行土地公有制的国家和地区，所谓的地产买卖只是一定期限使用权的买卖，而不是所有权的买卖。香港的批租制和我国国内正逐步推行中的土地有偿使用、有偿转让都属于这种性质。由于土地的最终产权始终掌握在代表国家的各级政府手中，而且采取公开招标、拍卖出去的一定期限的土地使用权，其用途又由城市建设规划所限定，不能任意改变。所以，地产市场实际上是由政府控制的垄断市场，因而价格机制、竞争机制等对土地供求关系的调节作用就不如一般商品那样明显。但在具体的交易过程中，价格机制、竞争机制仍然顽强的表现出来，如在拍卖过程中，出价高者成交。
(六)流通方式的多样性
不动产作为耐用、高值商品，由期限长短、承受能力、安全性大小、收益高低的不同组合，创造出多种不同形式的不动产债权、债务关系，以打破市场流通的局限，满足不同层次的需要。如除买卖外，租赁、分割转让、期货交易、易货(产权交换)交易、拍卖、招标、协议成交、抵押、典当、卖楼花(预售)等交易行为也很普遍。后者的交易频率远较一般商品高。这种流通方式的多样化是不动产市场独有的，在其他任何商品市场都不存在。
(七)不动产市场客体的非标准化和异质性
人们可以生产两件完全一样的产品，但是很难找到两块条件完全一样的土地。不动产经纪人可以使相同的地皮、房屋得以出售，但不能像提供一辆汽车、一台电视机的复制品那样使产品标准化。
(八)不动产市场中广泛的经纪人服务
普通的买者和卖者对不动产市场缺乏经验和非经常性参与，他们对不动产的买卖知之甚少，通过经纪人的服务可以得到补偿。大多数不动产经纪人对市场行情和财产转让比较了解，通过经纪人之间的接触、做广告和共同标价，买者和卖者很快可联系起来。经纪人经常性地接触市场行情，使他们对不动产市场价格有一定了解，并因此而成为不动产价格评估人。这些因素使经纪人能够为普通买者和卖者提供有价值的服务，经纪人可以向未来的买者建议合用的财产类型和他期望支付的价格，同时，作为交易中介人，他可比卖者更好地提出财产的优点和真实的价格。#### 我国不动产市场的构成

如果按市场客体划分，我国不动产市场主要可以分为土地市场和房产市场。其中土地市场目前主要是城镇国有土地的使用权市场，城镇国有土地使用权可以通过市场方式(包括出让、转让、出租、抵押等)进入流通和消费。房产市场是指房产交换过程中所反映的各种经济关系及经济活动现象的总和。房产市场不仅反映一定时期内房产可供给量及有支付能力的房产需求量之间的经济联系，而且反映房产生产者与消费者之间、房产卖方与买方之间、房产产业与国民经济其他部门之间的经济关系。我国由于历史和部门分管的原因，土地市场和房产市场在不同的地区表现出不同的形态，有的合二为一，有的相对独立，随着不动产市场的进一步发育和管理体制的改善，相信会逐步趋于合理。
如果按照市场交易主体和我国不动产市场的运行过程可分为三级市场结构，在每级市场中国家调控和市场调节都发挥不同的作用。
一级市场是土地使用权的出让市场，其主要市场活动是国家以土地所有者的身份，将土地使用权按规划要求和投资计划及使用年限，出让给土地使用者或开发商。由于土地所有制所决定，不动产一级市场是国家垄断或称为地方政府垄断的市场。政府通过投资规模计划、土地供应计划和城市规划，对出让土地的建设规模、土地开发计划、土地的位置及面积、土地的使用要求作出规定，并根据这些规定和要求，对土地出让活动实行直接调控。
不动产二级市场是土地和房屋的转让市场，其主要市场活动是开发商根据政府的有关规定及合同要求，对土地进行开发和地上物建设，并将经过开发的土地使用权连同地上定着物进行转让、出租、抵押等。其受让方可以是二手的开发经营者，也可能是直接的土地使用者。二级市场是国家调控下的以市场调节为主的市场。
不动产三级市场是不动产使用者之间进行的不动产买卖、租赁、抵押、交换等交易活动。这个市场是市场调节的开放市场。不动产的价格原则上是根据市场供求状况，由交易双方议定，交易总量由市场供求决定。
三级市场结构是我国目前不动产市场的基本构成，明确区分三级市场，既有利于政府管理和调控不动产市场，也有利于分析不动产市场的交易状况，掌握真实的市场供求关系。因为，二级市场的存在可能会产生虚假的供给和需求，开发商品的供求观虽然依据市场，但往往受到追求利益的驱使和错误的市场分析的影响，导致不动产市场的虚假繁荣，这对市场管理者和分析者来说是不得不引起注意的，我国1992年的土地开发热正是这种虚假繁荣的具体体现。因此，尽管二、三级市场之间较难区分，有时出现交叉，但是严格区分三级市场结构对管理者和投资者来说都是非常有价值的。而且，从不动产估价来说，也必须注意不同层次的市场的价格变化规律，这样才能掌握准确的价格水平。
assistant