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房屋产权的确认是指国家主管机关通过特定的法律程序对房屋所有权的效力认定，房屋产权确认的法律后果即是房屋所有权的合法有效。非政府主管机关未经法定程序不得自行对房屋产权进行确认，房屋产权的确认主要表现在房屋产权的登记制度中。我国《城市房地产管理法》规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”#### 房屋产权的确认方式

房屋产权的确认，即划分和证明房屋产权的归属。与房屋产权取得的方式相适应，确认房屋产权的主要方式是：
第一，查证有无房屋所有权原始取得的事实；
第二，查证有无继承取得房屋产权的事实：其中之“事实”，首先应以书证和物证为依据，没有书证和物证时，可以寻找证人、证言或其他证明。书证和物证主要包括：
①产权证，如土改时发给的房地产证．建造房屋后领取的房屋所有权证，产权变更后领取的所有权证(通过买受．受赠、继承等方式取得的房屋产权证)。
②其他证书和物证。如遗嘱，信件，分家析产合约书、基建时的加工费及材料费单据、历年缴纳房地产税的税单和赠与书等可以证明房屋产权归属的证书、物证。
③其他证明。#### 房屋产权确认纠纷

社会生活中房屋产权确认纠纷可谓五花八门，主要体现在：
1．共建房屋产权归谁所有引起的纠纷；
2．因遗产分割而引起的房屋产权纠纷；
3．因赠与而引起的房屋产权纠纷；
4．因添附而引起的房屋产权纠纷；等等。#### 房屋产权确认纠纷的处理

1．公民之间因房屋产权登记而引起的产权纠纷的处理

如果双方或多方出资或以合伙经营期间的资金收益共同购买房屋，产权共同登记过户后，应由出资人共同所有。主张产权为个人所有但均提不出有力证据的，不予支持。但如一方在产权过户时主动放弃登记，又无其他约定，在他方已登记过户后才反悔而主张产权共有的，应认定产权归登记过户一方所有，并由登记方退回放弃登记一方的买房款；如一方在登记时未明确表示放弃产权，只登记在另一方名下，但多年来双方共同居住、使用、管理，登记方既未退款又长期无异议的，发生纠纷后，可实事求是地认定产权归出资双方共有，并应将产权证更改过来。
如果一方出资购买房屋后，将产权登记为自己和他人所共有，双方长期共同管理使用该房屋的，可视为出资方赠与他方，产权归双方共有，出资方反悔的，不予支持。出资方因某种原因将产权证一并登上他方姓名，但既无赠与他方的表示，又长期不让他方知道，多年后，他方知道并主张产权的，一般不予支持。

2．因换房引起的产权纠纷的处理

双方当事人在自愿基础上协商订立的互换房屋协议，经房管部门批准并办理了产权转移过户手续的，应认定有效，一方反悔的，不予支持。
城市房屋互换虽未办理过户手续，但换房发生在《城市私有房屋管理条例》施行以前，且实际交换使用管理多年，又无欺诈、胁迫或乘人之危以及其他违法行为的，一般应认定互换产权有效，但应令其补办过户手续。该条例施行后，换房未办产权转移手续的，发生纠纷后，一般应认定换房无效。如果有契约并已实际交付使用，在发生纠纷后房管部门又补办了手续的，可认定为有效。
如果是公民之间自愿协商互换私房承租权或公房使用权的，换房后经办理住房使用交换手续，原租赁合同终止，出租人已与新的承租人建立了新的租赁合同，一方反悔的，不予支持。如果承租人未经出租人同意，擅自与第三人互换房屋使用权的，除出租人追认的以外，一般应认定换房无效，责令各自腾房。

3．因房屋赠与引起的产权纠纷的处理

赠与城市房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效但应令其补办过户手续。
如果房屋赠与人为了逃避其应履行的法定义务，而将自己的房产赠与他人，利害关系人主张权利的，应当认定该房屋赠与关系无效。
赠与农村房屋一般以书面赠与合同和房屋实际交付为准。

4．因添附而取得房屋产权纠纷的处理

如非产权人在合法使用他人房屋期间增添的附属物，房屋产权人同意并经有关主管部门批准的，双方就房产返还时附属物的处理有约定的，按约定办理；没有约定的，附属物应随物主，产权人可给添附人以适当的补偿。添附人以自己经申请批准为由主张附属物产权的，一般不予支持；双方协商不成的，应由添附人将附属物拆走；拆除时给原房造成损害的，应给原房屋产权人赔偿损失；不能拆除的，可折价归房产所有人。对不符合添附要件而主张产权的不予支持。

5．非产权人在合法使用期间，对房屋进行改建、扩建或增添附属物而主张产权引起的纠纷的处理

如非产权人在租用、借用或承包时对房屋进行改建、扩建或增添附属物之前，已征得房主同意，并且双方对产权问题有约定的，应按约定处理；如果虽经房主同意，但对产权没有约定的，房屋产权仍属原房主所有，对改建、扩建或增添附属物的费用，由房主折价偿付；如果系产权人未经房主同意，擅自改建、扩建或增添附属物的，产权仍归原房主所有，对其因改建、扩建或增添附属物的费用，房主原则上不予补偿，但也可通过调解或双方协商由房主给予适当的补偿。

6．借用者对房屋进行修缮而主张产权引起纠纷的处理

房屋借用关系存续期间，借用人不能以任何理由主张产权。对原来产权明确的房屋，如果双方没有商定借用期限，产权人有权随时收回。借用人对所借住的房屋有修缮的义务，不能以房屋借用人变换或借居时间长，对房屋进行过修缮，而视为取得了所有权，借用房屋的产权仍归原产权人。

7．家庭成员之间房屋产权纠纷的处理

(1)兄弟姐妹间的产权纠纷的处理
父母的遗留房产，由兄弟姐妹中一人以个人名义领取了产权证，其他兄弟姐妹虽无异议，但一直在此房屋内共同居住、共同生活、因登记一方主张为己独有而发生纠纷的，应认定登记人是作为全部共有人的代表登记产权，产权应归兄弟姐妹共有。
兄弟姐妹数人共同经商、共同生活期间购置的房屋，买房契约和房产登记证登记的是其中一人的名字，应视为登记人代表共有人登记产权，其房屋产权属于兄弟姐妹共有，但如果兄弟姐妹共同生活期间，其中一人用自己的资金经营工商业供养全家，并以自己名义购置了房产，兄弟姐妹为此发生纠纷，购置时有约定按约定处理，没有约定的，产权确认归购置个人所有。
(2)父母、子女间的产权纠纷的处理
父母购置或建造的房屋，登记在子女一人名下，如果父母生前明确表示赠与登记人的，如房产证上或房屋管理机关的档案中有赠与的明确记载，或有购置人赠与房产的公证书，或有其他明确证据足以证明购房人在购置房屋时有赠与产权登记人的意思表示的，产权归登记人所有。
如果父母生前没有明确赠与表示，去世后，子女为产权发生争议，未登记方负有举证责任，如其无确凿证据推翻登记的，产权应归登记人所有；如果有确凿证据证明登记人只是作为产权人代表的，则应认定产权为父母所有，由其法定继承人继承。
父母用子女的赡养费购、建房屋并登记了产权的，产权应确认归父母所有。子女主张产权共有的，不予支持；如子女在出资时期明确了是与父母共同购、建的，产权应认定为共有。子女因结婚、分家等购、建房屋自住的，产权一般归购、建房屋子女所有；子女在离婚时，父母、兄弟以购、建房时曾有资助为由，主张产权共有的，一般不予支持。
家庭成员中一人经批准新建房屋，其他家庭成员以少量物料、钱财或劳动投入，有约定的，按约定处理；没有约定的，应属亲属之间帮助，其他家庭成员一般不能取得新建房屋的产权，发生纠纷后，可由产权人予以适当补偿。在农村，父母明确为子女结婚所盖的房屋，其产权有约定的按约定处理，无约定的，如已交付子女结婚后实际使用的，可视为父母赠与子女的婚前财产。#### 房屋产权的确认纠纷案例

[案情简介]

2003年，甲将自己的位于底层的一套二居室楼房租给乙住，由于乙家人口较多，挤在一起不合适，为此，乙没有同甲商议，向外占用部分人行道搭建了使用面积10平方米的房屋一间，并在原来的外墙上增开了一道房门，后来，甲知道此事，要求乙腾退房屋。乙提出扩建的房屋是自己出资所建，产权应归自己所有，乙退房后，甲应当出资从乙手中购买该房，支付乙人民币5000元的购房款，否则乙不退房。双方发生争议，甲向人民法院提起了诉讼，要求解除与乙的租赁关系，并要求乙立即腾退房屋。

[案件评析]

房屋所有权主要通过下列方式取得：一是原始取得，二是继受取得。继受取得是新所有人通过某种法律行为或法律事件而从原所有人那里取得房屋所有权，如通过买卖、接受赠与、互易以及继承和接受遗赠等方式取得；原始取得是所有权第一次产生或者不依靠原所有人的权利而取得房屋的所有权，新建、扩建房屋都是原始取得的一种方式，但是要注意，新建、扩建的房屋必须合法。在本案中乙是原房屋的使用人，他没有经原房屋所有人的同意就进行了扩建和改建，也未办理合法的扩建及改建手续，就占用人行道的一部分扩建了一问房屋，纯属违法行为。这种违章建筑，扩建者不可能合法取得所有权，因此乙不享有扩建房屋所有权。并且，由于乙的严重违约行为，人民法院对甲的诉讼请求应予支持。在腾退房屋后，乙因其所建房屋系违章建筑，不能得到任何补偿，且违章建筑应予拆除，甲有权要求乙对其扩建、改建部分进行拆除并恢复原状。
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