我想了解关于房屋售后包租的知识，请写一篇详细的介绍
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房屋售后包租是指房地产开发经营企业或房屋产权单位(以下简称出售人)，在其投资建造的商品房或存量产权房屋(以下简称房屋)出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由出售人以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售房价款或偿付一定租金回报的行为。房屋售盾包租的实施，将促进商品房和存量房屋的销售，加快房地产二二、三级市场的流通，尤其对境内、外投资性购房者来说，售盾包租将为其购置房地产获得稳定投资回报，提供了一种很好的方式。#### 房屋售后包租的操作程序

实施房屋售后包租，双方当事人应按下列程序运行：
①同时签订出售合同或买卖合同和售后包租合同。房屋售后包租，出售人应与买受人同时签订<商品房出售合同》或《房屋买卖合同)和(房屋售后包租合同》。
②办理交易过户及变更登记。出售合同或买卖合同及包租合同签订后，双方当事人应将售后包租合同作为出售合同或买卖合同的附件，并按规定向市或区、县房地产交易中心办理过户审核和变更登记手续，买受人领取房地产权证。
③包租期内，售后包租房屋的出租。包租期内，售后包租房屋出租，包租人应按《上海市实施(城市房屋租赁管理办法>的意见》的规定，代理买受人与承租人签订房屋租赁合同。未经买受人的书面同意，包租人与承租人签订租赁合同的租赁期限不得超过包租合同约定的终止日期。#### 房屋售后包租的有关合同

房屋租赁合同签订后，包租人与承租人应按规定向房屋所在地区、县房地产交易中心办理租赁合同登记备案并取得《上海市房屋租赁证》。
①房屋售后包租中的出售或买卖合司、房屋售后包租，双方当事人订立出售合同或买卖合同的补充条款中应明确该房屋买卖价格，售后包租的价格折减金额或租金回报金额，包租年限以及售后包租有关双方的权利、义务等内容。
②房屋售后包租合同。房屋售后包租，双方当事人订立的《房屋售后包租合同》应当载明以下主要内容：
a．包租双方当事人的姓名或者名称、地址；
b．房屋的座落、面积、装修及设施状况；
c．房屋的用途；
d．包租年限；
e．房屋买卖价格、包租期间的租金回报或价格折减金额；
f．房屋出租及转租的约定；
g．房屋修缮责任；
h．违约责任；
i．争议的解决方式；
j．当事人约定的其他条款。
包租合同文本由出售人按上款规定自行拟订，也可采用市房地局制定的示范文本。#### 房屋售后包租应注意的要点

①在包租期内，包租人应以代理出租的方式出租该房屋，包租人未经头受人的书面同意不得擅自将售后包租的该房屋再转包租。
②包租人在包租期间，享有并承担包租合同现定的权利和义务，并且应当履行其代理买受人在包租期内签订的该房屋租赁合同规定的义务，但包租合同另有约定的除外。
③在包租期内未经买受人书面同意，包租人出租该房屋，与承租人签订租赁合同的租赁期限不得超过包租合同约定的终止日期。
④售后包租的房屋出租并办理登记后，承租人在租赁期限内，征得买受人书面同意或经买受人认可的包租人的书面同意，可以将该房屋的部分或全部转租他人。
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