请详细解释以下名词：
地产股
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地产股是指上市公司中，以地产项目为公司主营业务的股票。#### 地产股特点

地产股是一个相对独立的行业，说它独立，主要是由于该行业中企业生产的产品较为特殊，房地产不同于其他产品，因而，地产股有别于其他行业股。
首先，它的价值量大，生产周期长。一套普通住宅价值少则10万元、20万元，多则上百万元。开发商为此投入的资金量大，一幢住宅或办公楼从开工到完工少则一年多则数年。
其次，地产股公司的销售至关重要。能否顺利销售出去受制于诸多因素，居民收入水平、房子价格与质量是其中重要因素。
最后，地产股与其他行业股相比，其存货普遍较高，这也与房地产本身的价值大的特点有关。地产股通常受经济景气影响波动最大，当经济处于繁荣期，购房置业者甚多，地价飞涨，地产股的利润也随之“水涨船高”；而当经济萧条时，老百姓手头上没钱，投机者亦无利可图，房价猛跌，地产股的利润因之而大减。另外，在成熟的股市中，地产股的股价一般都较高，原因何在呢?恐怕还是在于房地产这种独特的产品特性上，虽然，它也会滞销而成为价值一时无法实现的存货，但只要企业资金实力雄厚，一旦经济由萧条走向繁回荣，企业不仅可以顺利回笼资金而且还可以“待价而沽”。而一般工业行业中的产品一旦滞销，不仅会占用大量资金而且企业还会为贮存存货花费大量金钱。地产股的价格偏高与其行业的特点密不可分。#### 地产股估值

地产股估值：NAV和市盈率

净资产价值估值法(NAV)是衡量房地产公司内在价值和长期价值的科学方法，是全球专业投资者首选、必用的估值标准。NAV来自于项目储备预期收益的折现价值减去项目储备的账面成本后的净值再加上当前净资产，除以总股本后即得到每股NAV。出于对预期收益不确定性的考虑，通常做法是，投资者会根据不同公司基本面的优劣给予每股NAV相应折扣(基本面越强，折扣越低)，得出基于NAV的合理价位。例如计算得出每股NAV为10元，采用20％的折扣，则合理估值为8元。如果当前股价低于NAV估值，则为低估，可以买人；反之亦然。
由此可见，地产股股价上涨主要是由土地(项目)储备数量和房地产价格的增长带来的NAV价值上涨来驱动，例如NAV增长20％，股价也应当上涨20％来反映。另一项驱动力是投资者主观上给予的NAV折扣缩小。
虽然在成熟市场中投资者都要给予NAV折扣，包括在港上市的内地房地产公司股票的当期NAV估值折扣也基本在20％～40％之间，但一些A股房地产公司股票2009年的股价却在接近NAV价值甚至在溢价交易。这一情况有两种解释和后果：一是这种低折扣和溢价是因为投资者确信公司的项目资产储备和业绩将出现快速增长，结果是，在股价保持高位甚至继续上涨的同时，随着预期收益不断实现暨NAV增长，股价会逐渐恢复到与NAV正常的折扣状态。另一种情况就是基本面无积极预期，主要靠资金追捧导致的股价出现低NAV折扣甚至溢价，通俗地讲就是泡沫，当资金因银根收紧等原因撤离时，股价就将出现明显回档，回落到正常估值水准。所以，投资者在发现NAV折扣减小或溢价的情况，要区分这是合理的基本面预期还是泡沫，如果是后者，自然要考虑暂时离场。
对于普通投资者，多数人都无精力详细核算房地产公司的每个项目并计算NAV值，不过可以留意专业研究机构的计算结果。至于根据多少折扣来最终确定合理价位，则根据对具体公司基本面的判断为准。如果确信这家公司土地储备和业绩可以快速增长，资产负债表也很强健，适当降低NAV折扣甚至给予溢价也不为过。但是，再好的公司，股价长期高于NAV时都要考虑高估风险。
由于中国的房地产公司，尤其是一些行业龙头，具有业绩高增长的特征，而且考虑到计算中国房地产公司NAV的透明度和准确性不高，因此越来越多的境内外投资者将中国地产股视为成长型投资，倾向于使用基于业绩增长的市盈率(PE)和PE增长率(PEG)来给中国地产股估值。例如，如果预期某家房地产公司未来三年每股收益复合增长率可以达到50％，按1倍PEG来看，当前股价至少值50倍PE。
这一逻辑有一定合理性，特别是在牛市中，但投资者切不可忘记中国房地产行业政策变动频繁，会直接影响房地产公司短期业绩，波动性高且不易预测，在业绩和股价波动期间，PE的参考作用就会降低。这时反映房地产公司长期价值的NAV就成为投资者的主心骨和买卖依据，如果因政策影响导致短期业绩预期和股价走低，但NAV没有根本改变，投资者即可放心持有或逢低买入。#### 地产股的投资建议

地产股一直是中国股市的最热门群体之一。早在1990～1994年，地产股基本上都是深沪两市的龙头品种，像上海的“两桥一嘴”，深圳的万科、宝安。后来，随着国家的宏观调控，地产股不再风光，地产股上市也一度停滞。但近几年，地产股风光再现。一方面受益于消费升级，一方面受益于人民币升值。
在投资地产股方面的建议如下：
①股东背景强大的地产股是首选。尤其是央企背景的房地产公司最值得关注，因为土地储备、未来能拿到哪些资源都与股东背景关系密切。
②管理规范，品牌突出的房地产公司也是关注重点。目前，房地产已经是重要消费品，而消费品就要有突出的品牌。
③商业地产公司值得重点关注。除了住宅房地产公司外，商业地产的价值目前显得更加突出。类似陆家嘴、中国国贸这样的商业地产公司今后将不断升值。
④房地产公司的业绩往往呈现极大的波动性。这主要由行业特征决定的。在某一段时间往往没有业绩体现，或仅仅有预收账款，而在收入可以集中确认后，往往会出现业绩的表面巨增。所以，对待具体公司一定要认真研究其经营本质，而不是仅仅看几个表面数据。
最有代表性的地产股是深万科、天房发展等。#### 地产股、房产股和商业地产股

我们所说的地产股是指具有获取低价土地的能力，或者具有某种独特竞争优势能够持续低价获取土地的公司。例如：华侨城的“旅游＋地产”模式。
而房产股才是指我们通常理解的房地产开发企业。
而商业地产股主要是通过出租物业来获利的地产股。选择商业地产股主要看出租物业的区域位置、出租规模、租金水平和空间扩张前景。地产股和商业地产股的投资机会要比房产股机会大，而选择房产股一定要选择实力强的龙头，选择的标准主要看开发规模和品牌，项目布局是否成功实现全国化，外延式收购扩张的能力和空间，抗调控风险能力强弱等。
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