我想了解一下农用地宗地价格，你能非常详细地介绍一下吗，这样我就不需要再搜索了
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农用地宗地价格是指具体某一宗农用地在正常市场条件下于某一基准日的价格。一般情况下分农用地宗地交易价格和农用地宗地评估价格。农用地宗地交易价格是某一宗农用地在市场交易过程中所形成的价格，农用地宗地评估价格是指具体某一宗农用地在正常市场条件下于某一估价期日的评估价格。#### 农用地宗地价格的估算方法

农用地宗地估价方法可分为基本估价方法和基准地价修正法两类。基本估价方法包括市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、评分估价法、标准地块法等，这些方法一方面与城镇土地估价方法基本一致，另外有关方法在第二节中已进行了介绍，因此本节不再赘述；基准地价修正法是指利用农用地基准地价修正得到宗地地价，由于农用地基准地价评估的技术路线不同，所形成的农用地基准地价成果形式也存在差异，因此针对不同的农用地基准地价成果有不同的修正方法，包括系数修正法、定级指数模型评估法和基准地块法3种，下面分别予以介绍。
(一)系数修正法
系数修正法是指利用基准地价系数修正表修正得到宗地地价。
(二)定级指数模型评估法
如果基准地价评估是采用定级指数模型法进行的，其所形成的定级指数与地价之间的相关关系模型如果经过检验，具有较好的有效性，则可以直接采用定级指数模型进行宗地地价评估。定级指数模型评估法是利用基准地价评估过程中所建立的定级指数与地价模型，通过评判待估农用地定级指数，并将其代入模型．测算出待估农用地价格的方法。
(三)基准地块法
如果基准地价评估是采用基准地块法进行的，在基准地价评估过程中已建立了完善的基准地块档案和基准地块体系，则可以直接利用基准地块价格和其相应的资料修正得到待估农用地价格。即采用基准地块法评估农用地宗地价格，是利用基准地价评估过程中已经建立的基准地块档案，通过比较修正评估出待估农用地价格的方法。其评估步骤和方法同市场比较法基本一致。#### 不同利用类型的农用地宗地价格估算

同一块土地用于不同的利用类型就有不同的价格，城市建设用地如此，农用地也一样。因此，在评估不同利用类型的农用地价格时，在影响因素分析、评估方法选用、估价参数的选取等方面均应该进行不同的考虑。#### 耕地地价的评估

根据耕地的利用方式，又可以分为水田和旱地，二者之间由于在利用过程中对土地条件要求不同，因此其地价影响因素也存在较大的差异。考虑到水田的利用特性，在确定水田的地价影响因素时，要注意保水能力、水源条件、灾害性气候等因素对地价的影响。在确定旱地的地价影响因素时，更多的需要注意地块形状、地形坡度、灌溉条件、灾害性气候等因素对地价的影响。
耕地地价评估根据其利用状况和所处地区条件，可采用收益还原法、市场比较法、评分估价法和基准地价修正法等；如果是新开发整理的耕地，可采用成本逼近法；如果是待开发的耕地，可采用剩余法。进行耕地地价评估时需要注意的问题
(1)在评估耕地价格时，应首先根据土地所处区域条件、近3年来耕地的实际耕作状况及可能的新的耕作利用方式，确定耕作制度、复种指数等，并根据其耕作制度分析其利用状况及收益能力；
(2)要充分考虑农田基本设施对耕地价格的影响，包括引水渠、排水渠、田间道路、机耕道路等，分析其可用程度对地价产生的影响，对于通过性设施对农用地可能产生的负面影响也应充分考虑；
(3)用收益还原法评估耕地地价时，其估价结果的可信度主要取决于土地的预期纯收益和还原率是否准确。在测算耕地纯收益时，总收益和总费用的测算要全，一般应采用实测的方式，即具体计算待估宗地在1年内各种产出物的经济价值和各种投入的费用总和，收益及费用数据应采用近3年的客观平均值；
(4)采用市场比较法时，应注意比较案例交易对象与评估对象的构成是否一致，即交易对象是否包括地上农作物、农田设施等，如果不一致应进行一致性调整。比较案例的利用方式和耕作制度也应与评估对象一致。#### 园地地价的评估

在确定园地的地价影响因素时，主要应考虑有机质含量、地下水埋深、园艺设施状况、距城市远近、独特的小气候以及特殊土壤等因素对地价的影响。
园地地价评估根据其利用状况和所处地区条件，可采用收益还原法、市场比较法和成本逼近法等；如果是新开发的园地，可采用成本逼近法；如果是待开发的园地，可采用剩余法。
在进行园地价评估时具体需要主要有以下问题：
(1)在评估园地价格时，应首先准确界定估价对象是否包括果树及有关设施等，如果包括应充分考虑包括后对园地价格的影响；
(2)应适当考虑特殊的土壤及气候条件对园地利用产生的垄断收益及垄断价格；
(3)对于果园用地应适当考虑其区位条件，如距消费地的距离、路网状况等；对具有景观及旅游价值的园地，应充分考虑景观及旅游价值对土地价格的影响；
(4)用收益还原法评估果园用地地价时，应尽量消除大小年对纯收益的影响，其收益及费用数据应采用最近连续3～5年的客观平均值；
(5)采用市场比较法评估园地地价时，也应注意比较案例交易对象与评估对象的构成是否一致，即交易对象是否包括地上果树、园林设施等，如果不一致应进行一致性调整。比较案例的果树类别及利用方式应与评估对象一致。#### 林地地价的评估

在确定林地的地价影响因素时，主要应考虑立地条件、砾石含量、地形坡度、林业设施状况、林木经营结构、交通运输条件等因素对地价的影响。
林地地价评估根据其利用状况和所处地区条件，可采用市场比较法、成本逼近法和收益还原法等。
在进行林地地价评估时具体需要主要有以下问题：
(1)在评估林地价格时，应首先准确界定估价对象是否包括林木及有关林业设施等，如果包括应充分考虑包括后对林地价格的影响；
(2)采用市场比较法评估林地地价时，比较案例的林木类别及林地开发经营方式应与评估对象的一致，即交易对象是否包括地上林木、林业设施等，如果不一致应进行一致性调整；
(3)用收益还原法评估林地价格时，宜以林木生长期和采伐期为周期计算年。
(4)对具有生态及旅游价值的林地，应考虑生态及旅游价值对土地价格的影响。#### 牧草地地价的评估

在确定牧草地的地价影响因素时，主要应考虑土壤沙化程度、草场经营方式、草场设施状况等因素对于地价的影响。
牧草地地价评估根据其利用状况和所处地区条件，可采用评分估价法、收益还原法和市场比较法等。
在进行牧草地地价评估时具体需要主要以下问题：
(1)在评估牧草地价格时，应考虑牧草地的经营方式和草种结构，区分圈养和单独经营草场等不同方式。
(2)采用收益还原法进行评估时，对于用于圈养的草场，其经营收益来源于牲畜的出售收益，在测算总收益时应考虑出栏率和牲畜生长期，收益和费用数据一般宜采用连续3～5年的客观平均值；对于只进行草场经营的牧草地，其经营收益主要是草场经营使用费及大草的出售收益，计算纯收益时可采用近3年的收益和费用数据客观平均值。
(3)采用市场比较法评估牧草地地价时，比较案例的草场类型及利用方式应与评估对象的一致。
(4)对牧草地价格评估时应考虑其生态价值。#### 养殖水面地价的评估

在确定养殖水面的地价影响因素时，主要应考虑保水能力、水质条件、养殖设施状况、养殖种类结构、距消费地距离等因素对地价的影响。
养殖水面地价评估根据其利用状况和所处地区条件，可采用收益还原法、市场比较法和成本逼近法等；如果是待开发的养殖水面，可采用剩余法。
在进行养殖水面地价评估时具体需要主要有以下问题：
(1)在评估养殖水面价格时，应首先确定估价对象类型及构成，是否包括养殖池及其有关设施等，如果包括应充分考虑包括后对土地或评估对象价格的影响；
(2)应适当考虑特殊的水质、气候条件对养殖水面产生的垄断收益及垄断价格；
(3)对于养殖水面应适当考虑其作为水产养殖及销售的区位条件，如距消费(4)采用收益还原法进行评估时，其经营收益来源于水产品的出售收益，在测算总收益时应考虑所养殖水产的种类及其生长期等，收益和费用数据一般应采用连续3～5年的客观平均值；
(5)采用市场比较法评估养殖水面地价时，比较案例的构成与评估对象的应一致，如是否包括养殖池设施等，如果不一致应进行一致性调整。比较案例的养殖水产类别及经营方式也应与评估对象的一致。#### 未利用地价格的评估

未利用地是农用地重要的后备土地资源，当未利用地用于开发为农用地(包括耕地、园地、林地、牧草地和养殖水面)时，应按照农用业估价方法的要求进行估价。
在进行未利用地价格评估时，首先应根据未利用地的规划要求或土地的开发利用计划，确定土地利用类型和土地利用方式，然后选择适当的方法进行评估。
未利用地价格的评估方法，可根据实际情况采用剩余法和市场比较法进行评估。
未利用地价格评估时应先确定未利用地的开发利用方式，包括未利用地的开发用途、开发利用率等。确定的依据主要是未利用地本身的自然条件、有关规划的要求及开发者的实际开发计划等。
未利用地价格评估时应适当考虑未利用地开发后的价格增值，并充分考虑未利用地的可利用与未利用程度。采用剩余法评估时，按照所确定的未利用地开发利用方式调查和评估开发后的买卖价格，要求有可比较的市场交易案例。采用市场比较法评估时，应调查当地的类似条件的未利用地拍卖等市场价格。
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