请详细论述房地产供给
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从微观经济角度来看，房地产供给是指生产者在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量。在生产者的供给中既包括了新生产的房地产商品（俗称增量房），也包括过去生产的存货（俗称存量房）。在现实经济生活中，新增商品房供给又包括销售的现房和期房（达到一定标准的预售房）。在商品房供给中以供给方式划分，又可以分为出售的商品房供给和出租的商品房供给两种。
从宏观经济角度来看，房地产供给是指房地产总供给，即在某一时期内全社会或某一地区内房地产供给的总量，包括实物总量和价值总量。#### 房地产供给的构成条件

房地产供给要具备两个条件：
一是出售或出租的愿望，这主要取决于价格为主的交易条件；
二是供给能力，这主要取决于房地产开发商的经济实力和经营管理水平，两者缺一不可，但在市场经济条件下，以价格为主的交易条件是主要的。#### 房地产供给的特点

房地产商品是一种特殊商品，所以房地产供给具有自身的一些显著特点。
（1）城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性
城市土地是指作为城市房地产基础的土地，它的供给分自然供给和经济供给两类，自然供给是指自然界提供的天然可利用的土地，它是有限的，因此是刚性的。经济供给是指在自然供给基础上土地的开发利用和多种用途的互相转换。土地的经济供给，由于受自然供给刚性的制约，其弹性也是不足的。因此，从总体上说，城市土地的供给是有限的、刚性的。
中国城市土地属于国家所有，国家是城市土地所有权市场的惟一供给主体，因此城市土地一级市场是一种垄断性市场。
房地产供给的这一特点，决定了其受土地供应量、供应方式和供应结构的制约特别明显。国家把住土地供应的龙头，便可以达到有效调节房地产供给总量和供给结构的目的，因而土地供应也就成为政府实施宏观调控的重要手段。
（2）房地产供给的层次性
房地产供给一般分为三个层次，现实供给层次、储备供给层次和潜在供给层次，这三个供给层次是动态变化的。
现实供给层次是指房地产产品已经进入流通领域，可以随时出售和出租的房地产。通常也称其为房地产上市量，其主要部分是现房，也包括已经具备预售条件的期房。房地产的现实供给是房地产供给的主导和基本层次，它是房地产供给方行为状态，并不等于房地产商品价值的实现。房地产商品价值的实现取决于供给和需求的统一。
储备供给层次是指房地产生产者出于一定的考虑将一部分可以进入市场的房地产商品暂时储备起来不上市。这是生产者的主动商业行为，与人们说的空置房是有区别的，空置房主要是指生产者想出售而一时出售不了的房地产商品。
潜在供给层次是指已经开工和正在建造，以及竣工但未交付使用等尚未上市的房地产产品，还包括一部分过去属于非商品房地产，但在未来可能改变其属性而进入房地产市场的房地产产品。
认真分析房地产供给的这三个层次，对于科学地把握供给状况和预测未来供给都具有重要意义。
（3）房地产供给的滞后性
房地产商品的生产周期长，一般要二、三年，甚至数年。较长的生产周期决定了房地产供给的滞后性，这种滞后性又导致了房地产供给的风险性。即使房地产开发计划在目前是可行的，但在数年后房屋建成投入市场时，也可能因市场发生变化，而造成积压和滞销。因此，科学地预测市场供求变化趋势，对开发商投资决策极为重要。
（4）房地产供给的时期性
房地产供给的时期一般可分为特短期、短期和长期三种。
所谓特短期又称市场期，是指市场上房地产生产资源固定不变，从而房地产供给量固定不变的一段时期。
所谓短期是指在此期间，土地等房地产生产的固定要素不变，但可变要素是可以变动的时期。因此所谓短期是可以对房地产供给产生较小幅度变化影响的一段时间。
所谓长期是指在此期间，不但房地产行业内所有的生产要素可以变动，而且可以与社会其他行业的资本互相流动，从而是对房地产供给产生较大幅度影响的一段时期。在长期内，土地供应量变动，房屋供应量变动更大。#### 影响房地产供给的主要因素

影响和决定房地产供给的因素是多方面的，主要有以下因素：
1、房地产市场价格
房地产市场价格是影响房地产供给的首要因素，因为在成本既定的情况下，市场价格的高低将决定房地产开发企业有否盈利和盈利多少。一般而言，当价格低于某一特定水平，则不会有房地产供给，高于这一水平，才会产生房地产供给，而且供应量随着价格的上升而增加，随价格的降低而减少。
2、土地价格和城市土地的数量
土地价格是房地产成本的重要组成部分，中国城市中目前土地费用约占商品房总成本的30%左右。土地价格的提高，将提高房地产的开发成本，对此房地产开发商一般会采用两种可选对策：一是增加容积率，使单位建筑面积所含的地价比重下降，消化地价成本的上升，从而有利于增加房地产供应。二是缩小生产规模和放慢开发进度，从而会引起房地产供给的减少。
城市房地产的供给能力，在很大程度上取决于能够供给城市使用的土地数量。一般来说，一个国家经济发展水平越高，特别是农业生产力越高，则可提供给城市使用的土地就越多。换言之，城市土地的供给水平必须与经济发展，特别是农业发展水平相适应。改革开放以来，中国农业发展迅速，为城市土地的扩大创造了条件。但也应看到，中国人多地少，人地矛盾十分尖锐，对于不恰当地过多占用耕地，必须加以制止。
3、资金供应量和利率
由于房地产的价值量大，开发建设需投入大量资金，除自有资本金投入外、还需银行等金融机构开发贷款的支持，据统计房地产开发资金中直接和间接来自银行贷款的约占60%，依存度很高。因此，国家的货币政策对房地产供给的影响极大。若货币供应量紧缩，对企业的开发贷款减少，建设资金紧缺，必然导致房地产供给量下降；反之，当货币供应量扩张，对企业的开发贷款增加，建设资金充裕，则房地产供给量上升。同时，房地产开发贷款利率的高低也会对房地产供给带来重大影响，若银行的贷款利率提高，会增加利息成本，在销售价格不变的情况下势必减少利润，影响其开发积极性，导致供给量减少，反之则相反。所以，银行的信贷政策是调节房地产供给的重要因素。
4、税收政策
税收是构成房地产开发成本的重要因素，我国目前各种税费约占房地产价格的10%~15%。如果实行优惠税收政策，减免税收和税收递延，就会降低房地产开发成本，使同量资金的房地产实物量的供给增加，会提高开发商盈利水平，从而吸引更多的社会资本从事房地产开发，最终会增加房地产的供给量。反之，若增加税费，则会直接增加房地产开发成本，使同量资金的房地产实物量的供给减少，会降低开发商盈利水平，使开发商缩小其投资规模，甚至将资本转移到其他行业中去，从而会导致房地产的供给量的减少。
5、建筑材料供应能力和建筑能力
建筑材料如钢材、木材、水泥、平板玻璃以及建筑陶瓷等，其供应能力是制约房地产开发规模和水平的物质基础。建筑能力包括建筑技术水平、装备水平、管理水平以及建筑队伍的规模等因素，是决定房地产供应水平的直接因素。改革开放以来，中国建材工业和建筑业有了长足的发展，技术水平、装备水平、管理水平及职工队伍素质都有很大的提高，建筑材料供应能力和建筑能力基本上已能满足房地产生产的需要，但近年来也出现建筑材料供应紧张的状况。所以，房地产供给水平也必须与建材的供应能力相适应。
6、房地产开发商对未来的预期
这种预期包括对国民经济发展形势、通货膨胀率、房地产价格、房地产需求的预期，以及对国家房地产信贷政策、税收政策和产业政策的预期等，其核心问题是房地产开发商对盈利水平即投资回报率的预期。若预期的投资回报率高，开发商一般会增加房地产投资，从而增加房地产供给；若预期的投资回报率低，开发商一般会缩小房地产投资规模或放慢开发速度，从而会减少房地产供给。
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