我正在写关于住房经济学的词条，想了解一下背景知识，你能详细介绍一下吗？
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住房经济学主要研究公有住房或私人住房的市场供给与需求问题。其中，房屋市场的研究不仅包括家庭本身的各种特征，还包括邻近地区、交通、金融市场以及其他因素。#### 住房经济性的理论研究方向

房屋不同于其他商品。首先，房屋具有多种尺寸和类型，在建筑面积和建筑风格上存在很大差异，因此，不可能将它视为均质商品而进行分析。一座房屋的价格不仅反映出其自身具有的所有特征，而且也反映出周边地区和交通等特征。其次，相对于其他商品和服务而言，房屋的价格是相当昂贵的。买房也许是大多数消费者所能经历的一笔最大金额的交易了。由于金额巨大，买房者为购买房屋必须贷款。因此，融资期限成为购房活动的主要组成部分。
房屋和其他商品的第三点区别是，当消费者想要转让房屋时，会产生高额成本。这不仅仅是因为搬运家庭用品的成本高昂，而且也因购买新房和出售旧房都存在成本。正是由于这种高成本的存在，使得房屋的流动性以及房屋的供求深受影响。除非已经做好充分准备，否则人们不会轻易搬家。最后，房屋不同于其他查品的特点还在于它的不可移动性和持久性。
不可移动性是指，当房地产市场行情看涨，房屋的价格也随之上升；当房地产市场行情看跌，房屋价格也会下降。住房市场与汽车市场不同。例如，当新英格兰地区因经济衰退时，房屋的价格会下降。卖房者不可能将房屋移动到加利福尼亚以求卖得高价。持久性是指，房屋可以供护辈子居住使用。上述这些特征都会影响到住房市场的变化和政府政策的制定。
住房经济学主要研究房屋市场上的供给弹性和需求弹性。#### 住房经济学的应用

经济学家利用享乐主义方法来分析房屋特征的隐性价格。这种方式是将房屋的价格分解成各种特征的内涵价格，这些特征包括房屋结构、周边地区、区位、公共设施(如学校)以及其他特征。20世纪60年代，戴维·M·格雷瑟(DavidM,Grether)和彼得·米兹科斯基(PeterMieszkowski)曾对康涅狄格州的纽黑文市的房屋价格进行过研究。他们估计了房屋自身特征、地段、周边地区、学区质量等内含价格。结果表明，砖混结构的房屋能比木制框架结构建筑多售1300美元。一座具有实木地板的房屋与其他材质地板的房屋相比，可多售1700美元。他们也发现，孩子在当地学校读书的成绩、周围500英尺范围内邻居的数量等也会影响到房屋价格。之所以开展这类研究就是为了确定各种因素对房屋价格产生的影响，比如空气污染、与核反应堆距离、区域法的变化以及其他一系列因素。另外，税收评估人员利用这种模型可以从征税的角度估计房屋的价格。
联邦政府非常希望增加房屋的数量。通过直接的房屋建筑计划或者间接的房屋补助，政府希望通过强有力的经济手段来刺激人们拥有更多的房屋。政府已经采取了多种措施在增加房屋供给的同时降低房屋的价格。在有些地区，贫民窟被拆除了，穷人们住进了新房。在另外一些地区，通过建造中产阶层需要的房屋，将他们原有的房屋转让给穷人。在需求方面，政府为购房者的贷款利率提供补贴，.降低他们的所得税。20世纪70年代，美国实施了另一项政策——房屋代金券，其目的是资助那些想要住进更好房屋的家庭，帮助他们做出租房或者买房的决定。但是，实施结果表明，低收入家庭对于政府的代金券体系并不是十分感兴趣。面对更好的居住条件和现金，低收人家庭更倾向于选择后者。
美国联邦政府通过联邦住房管理局(FederalHousingAdministration)和退伍军人管理局(VeteransAdministration)来提供购房贷款担保。联邦住房管理局成立于1934年，它为其他金融机构向购房者发放的购房贷款提供保险。正是由于它提供的保险增加了金融机构发放贷款的安全性，吸引了更多的金融机构参与到购买房的决定。但是，实施结果表明，低收入家庭对于政府的代金券体系并不是十分感兴趣。面对更好地居住条件和现金，低收入家庭更倾向于后者。
美国联邦政府通过联邦住房管理局（FederalHousingAdministration）和退伍军人管理局(VeteransAdministration）来提供购房贷款担保。联邦住房管理局成立于1934年，它为其他金融机构向购房者发放的购房贷款提供保险。正是由于它提供的保险增加了金融机构发放贷款的安全性，吸引了更多的金融机构参与到购房抵押贷款业务中来。
个人所得税为房屋所有者提供多种补贴。1987年，约瑟夫·A·佩奇曼（JosephA.Pechman）声称房屋抵押税率的抵扣使政府税收减少198.55亿美元，财产税的降低使政府税收减少72.05亿美元，住房资本所得税的延期使税收减少65.5亿美元。三项税收之和约等于当年美国联邦政府用于建造房屋的直接开支(大约370亿美元)。这些间接的房屋补助有效地降低了房屋价格，刺激了人们购买更多的房屋。而提供这些补助的理由是房屋是优质品，人们在购买这种商品时需要获得帮助以维持生存。但是，税法对穷人获得补助以买得起房子和富人们获得贷款以购得豪宅这两种情况未加区别。
住房市场与金融市场密切相关。因为购房者为了买房必须贷款。直到最近，金融市场上才出现了能够提供房抵押贷款的机构。20世纪初期,抵押通常只能维持3-5年，购房者的贷款额只能占到房屋总价的50%以下。在贷款期内，贷款人只支付利息，到期后偿还全部本金，不存在抵押保险。而20世纪30年代的经济危机导致许多金融机构破产，促成了现代抵押方式的出现。这种方式通常是按照固定利率提供占房屋价格80%的贷款，时间长达30年。抵押贷款的利率取决于经济中的一般信用。#### 住房经济学的相关内容

1990年，美国住房总量约为9000万套，其中6000万套为城市房屋。在美国政府每10年发布一次的《人口和住房普查》（CensusofPopulationandHousing)可以找到房屋总量的统计数据。房屋的总量取决于两个因素：新建数量和拆除数量。当新建房屋的速度快于拆迁速度时，房屋的总量就会增加。20世纪70-80年代，美国房屋总量因人口增加、收入提高和对府的补助而稳步增长。
多年以来，美国联邦政府积极地制定各种政策来改善人们的居住条件。例如，1949年《住房法案》（HousingAct)宣称：
国会特此宣布，国家的一般福利和安全以及人民健康和生活标准需要……尽可能实现每个家庭拥有一套体面的住房和舒适的生活环境。
因此，美国联邦政府积极为人们提供住房补贴。其中一些补贴是直接的、明显的，如城市中的公共住房，另外一些补贴形式是间接的，但也是非常有效的。例如，抵押保险、税率补贴、税收减免和信用。所有这些都是为了改善美国居民的居住条件。
詹姆斯·海尔布伦(JamenHeilbrun)总结了实施住房补贴的四条原则：第一，一些人认为由于房屋是准公共品，所以为了刺激更多的消费就应该进行补贴；第二，为了减轻贫困带来的负面影响，对穷人进行补贴可以使他们拥有一个安身之所；第三，更好的居住条件可以减轻如贫民居住区内吸毒等负外部影响；第四，住房补贴对于穷人来讲也是一种有效的收入再分配途径。
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