我想了解关于住宅债券的知识，请写一篇详细的介绍
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#### 住宅债券概述

住宅债券是表明投资者与筹资者债权债务关系的一种凭证。它是政府、企业、金融机构或房地产企业为筹集住宅建设资金而向特定或非特定投资者发行的一种借款信用凭证。债券的发行者(房地产机构)是债务人，债券持有人是债权人。投资者有权按约定的条件向发行者(房地产机构)取得利息和到期收回本金。住宅债券本质上是虚拟资本的一种。#### 住宅债券特点

任何一种证券都有其自身的特点，以住宅为对象的住宅债券也不例外。一般情况下，住宅债券具有以下四个特点：
(1)安全性。由于住宅债券实行分年计息的方式，且利率是事先约定的，不受市场利率变化的影响，收益相对来说比较稳定。此外，由于可以定期收回本金，这与其他的证券诸如股票相比，风险就要小得多。
(2)收益性。住宅债券投资属直接投资，投资者要自己承担一定风险，这与一般的银行存款相比，就多了风险收人这一项，使得房地产债券投资的收益要高于银行存款。
(3)期限性。住宅债券一般规定一定的偿还期限，这一期限往往与住宅开发经营周期相应，一般为3—5年。投资者在期限到了的时候，可收回本金，并获取利息。这与股票只能在证券市场上出售，而不能要求发行股票的公司在一定期限内偿还本金这一方式，有着很大的区别。
(4)流动性。住宅债券在到期前也可以像股票一样，在证券市场上灵活地转让，具有较大的流动性，以便使债券持有人即使把它兑换成货币，在价值上也不会遭受太大的损失。不同债券的流动性因其本身的特征差异以及债券市场的不同，会有所不同。住宅债券发行人的信誉、债券期限的长短、利率的形式、债券市场的发达程度等都会影响到债券的流动性。#### 住宅债券要素

住宅债券作为一种体现债权债务关系的凭证，它由以下几个基本要素组成：

(1)发行主体

任何债券都必须有发行主体，作为住宅债券的发行主体可以是政府，也可以是企业或金融机构。在中国，住宅债券的发行机构，必须经有关部门批准或符合有关法规规定才能成立。

(2)债券面值

住宅债券面值包括币种和大小这两个基本内容。面值币种取决于发行者的需要和债券的种类，国内债券自然是本国货币，国外债券当然要以发行地所在国的货币为准。债券面值的大小，根据情况，可以设定不同的面额，我国现阶段一般以50元一份为宜。

(3)债券利率

债券的利率一般有固定利率和浮动利率之分。固定利率是定死的，在购买债券时就已经由双方确认，利率不随着市场利率的变动而有所改变。采用固定利率对持券人来说，就减少了风险，甚至可以说没有风险。而且，固定利率一般高于储蓄利率，持券人可以获得比银行存款更高的利息。浮动利率是变化的，主要随着银行利率和资金供求情况的变动而上下浮动，浮动利率无论是对持有人还是发行者都有风险，但利率一般要高于固定利率。

(4)债券价格

从理论上讲，住宅债券的面值就是其价格，但事实并非如此。由于住宅债券在到期前可以像股票一样在证券市场上交易，这就使得住宅债券的价格常常脱离其面值，有时高于面值，有时低于面值，确切的数额由市场的供需决定。但是，值得注意的是，发行者在计息和还本时，依据的仍然是债券的面值，而不是它的市场价格。

(5)债券的还本期限

债券的还本期限没有一种确定的说法，其随着债券种类的不同，变化范围很大。像短期债券还本期限可以是几个月，甚至可以是十多天，而长期债券的还本期限就可长达几十年。我国目前发行的住宅债券期限一般都在1—5年左右。#### 住宅债券的种类

债券的种类很多，在日常生活中，一般比较常用的是以下一些种类的住宅债券：

1.政府发行的住宅债券

在我国，政府发行的住宅债券一般为中期债券，是以政府信用为保证，由政府承担还本付息责任的债务凭证。政府通过发行债券，用筹措来的资金进行住宅投资建设。包括中央政府住宅债券和地方政府住宅债券。
在政府住宅债券中，中期债券和长期债券通常为固定利率债券，中期债券在到期前不能兑取本息，而长期债券在未到期之前政府可能提前收回。无论是哪种形式的债券，持有人在必要时都可以在二级证券市场上进行转让。
在政府发行的住宅债券中，有一种住宅投资债券，它本身具有专项负债与专项资产的特征。政府发行了住宅投资债券后，就可以聚集一部分闲散资金，集中用于住宅投资或土地开发，也可以作为发展住宅产业的启动资金。目前，中国部分城市在住宅产业的发展过程中，已尝试过这种筹集资金的方法，并取得了较为满意的效果。

2.住宅金融机构债券

顾名思义，住宅金融机构债券的发行主体是银行及非银行金融机构，目的也是为了筹集住宅经营资金，而向社会发行的一种债务凭证。由于住宅金融机构债券的发行规模取决于发行者的需要，以便于有效控制，加之金融债券一般都有明显的期限规定，不能提前兑现，资金的稳定性就比存款要高得多。因而，发行金融债券有其优势。
但是，金融债券不是任何银行都可以发行的，在资本市场上筹集长期资金发行金融债券的，一般是特殊的信托公司和金融机构，而普通商业银行作为存款银行，主要通过吸收存款来筹集资金，不能发行金融债券。

3.住宅建设企业债券

住宅建设企业债券是住宅债券中比较常用的一种筹资方式。发行债券的房地产公司或企业保证在指定的时间、按票面额向债券持有人还本付息。就这一点而言，住宅建设企业债券与股票有着很大的区别，债券的持有者是公司的债权人，不像股票的持有者那样是公司的所有者。住宅建设企业债券持有者有按约定条件向发行债券的公司索取利息和到期收回本金的权利，取得利息优先于股东分红。发行债券的公司破产被清理时，债券持有者也可优先于股东而收回本金。但住宅建设企业债券持有者不能参与公司的经营管理等各项活动。目前，在全国范围内，各地证券市场所经营的住宅建设企业债券繁复，普通债权债券只是其中的某一种形式，如在一级市场和二级市场流通的住宅投资债券，有住宅建设债券、小区开发债券、危旧房改造债券、息票债券、分期债券等。

4.土地债券

土地债券是土地债权人交给债务人约期索还债款的证明，用来表明债权债务关系的凭证，到期由债务人还本付息。土地债券的发行是政府授予住宅金融机构的一种特权，由于往往采用抵押借款方式，因此又叫土地抵押债券。在不动产证券中，土地债券原来仅指土地及其附属的所有权证书，即有关方面出具的证明不动产的权利状况(如面积、四至、坐落等)，作为其表证与凭证。随着经济的发展，逐渐发展成为抵押证券，即由抵押者用其土地向官方设定抵押权，领取抵押证券，证券上面载明该土地的权利状况。在取得贷款后，把这一证明文件交给住宅金融机构保存，作为抵押权的证书。当债务人违约时，住宅金融机构就可以按照抵押证权所载明的权利，处理在押土地，取得款项来弥补损失。
土地债券属于直接融资，但可以转让或买回。土地债券在全部本息付清以前，债券持有人可以将债券拿到住宅金融市场上流通。由于借款期限一般很长，土地债券的偿还常采用定期偿付利息、到期还本，或本息分期摊还、临时偿还以及购回等多种方式。
但是，土地抵押债券是由住宅金融机构取得土地的抵押债权，作为集体担保发行债券出售给社会公众，持券者与抵押债务者通过住宅金融机构形成间接关系。当抵押债务者不履行债务时，住宅金融机构须立即实行其抵押权，处置抵押土地，收回资金，偿还债务。
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