我想了解关于房地产资金信托融资的知识，请写一篇详细的介绍
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房地产资金信托融资是指信托投资公司通过发行资金信托募集资金，信托投资公司以自己的名义将所募集资金运用于房地产企业或房地产项目。#### 房地产资金信托融资的模式

根据资金运用方式的不同，房地产资金信托融资又可进一步细分为权益融资、债务融资和混合融资三种模式。#### 权益融资

权益融资是指房地产企业向信托投资公司增资扩股，或者直接向信托投资公司出售房地产项目的产权进行融资，信托投资公司成为房地产企业的股东或房地产项目的所有者。根据信托投资公司是否直接参与投资对象的经营，权益融资又可分为经营性权益融资和非经营性权益融资。
(1)经营性权益融资。
经营性权益融资的运作模式如下：
第一步，信托投资公司通过资金信托募集资金；
第二步，信托投资公司将所募集资金以权益形式投资于房地产企业或房地产项目，成为房地产企业股东或房地产项目所有者；
第三步，信托投资公司以投资者身份直接经营房地产企业或房地产项目，并根据在房地产企业中所占的股权比例或房地产项目所有权情况，获得经营所得；
第四步，根据资金信托合同约定，信托投资公司向资金信托受益人支付信托受益。
这种融资方式比较接近于国际上流行的房地产投资信托基金(REITs)。
(2)非经营眭权益融资。
非经营性权益融资的运作模式如下：
第一步，信托投资公司通过资金信托募集资金；
第二步，信托投资公司将所募集资金以权益形式投资于房地产企业或房地产项目，成为房地产企业股东或房地产项目所有者；
第三步，与相关当事人(一般为房地产企业原股东或房地产项目原所有者)签订协议，约定在一定时间，相关当事人按约定价格(溢价部分为信托投资收益)购买信托投资公司的股权或所有权；
第四步，根据资金信托合同约定，信托投资公司向资金信托受益人支付信托受益。
非经营性权益融资方式中，房地产企业除了实现融资目的外，还能够提高企业的融资能力。根据相关规定，房地产企业自有资金应不低于开发项目总投资的30％，而这30％必须是所有者权益。一般来说开发商的所有者权益都非常小。一个项目公司的所有者权益无非是注册资本、资本公积和盈余公积，很难达到30％的要求。如果通过向其他企业增资扩股来达到此要求，则房地产企业的原有股东将与新股东一起分享房地产项目的收益，而向信托投资公司增资扩股，只需要根据协议，在约定时间内、按一定溢价，购买信托投资公司的股权即可。#### 债务融资

债务融资是指房地产企业直接向信托投资公司贷款实现融资，或通过购房者向信托投资公司贷款买房从而间接实现融资。根据贷款主体的不同，债务融资可进一步细分为直接债务融资和间接债务融资两种模式。
(1)直接债务融资。直接债务融资是指房地产企业作为贷款主体，直接向信托投资公司贷款融资。这是目前国内房地产信托融资最常见的方式。
直接债务融资操作流程如下：
第一步，信托投资公司通过发行资金信托，向投资者募集资金；
第二步，信托投资公司以自己的名义将募集的资金以信托贷款的方式借给房地产开发公司使用，项目开发完毕，房地产公司收回款项后，连本带息还付信托公司；
第三步，根据资金信托合同约定，信托投资公司向资金信托受益人支付信托受益。
此融资方式的成本要高于银行贷款，但是很多房地产企业还是接受了这种融资模式，主要有两方面因素。一方面，银行贷款门槛抬高。央行121号文件要求企业利用自有资金拿到“四证”即：土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、工程施工许可证。这就使得房地产企业无法再利用银行贷款缴纳土地出让金，而土地出让金对很多房地产项目(特别是大城市项目)而言，占到开发资金的相当一部分，在无力通过自有资金解决的情况下，信托成了融资来源。另一方面，与房地产类项目的高收益率相比，信托融资成本自然属于可接受范围。目前，信托贷款的年利率上浮不大，对于收益率很高的房地产项目而言，这样的贷款成本是可以接受的。
(2)间接债务融资。间接债务融资是指购房者作为贷款主体，向信托公司贷款买房，从而间接实现房地产企业融资。
间接债务融资操作流程如下：
第一步，信托投资公司通过发行资金信托，向投资者募集资金；
第二步，信托投资公司以自己的名义将募集的资金以按揭贷款的形式贷款给购房者；
第三步，购房者以购房款的形式将资金支付给开发商，并在结构封顶或商务用房竣工之前，每月定期向信托公司偿还贷款；
第四步，待到结构封顶或商务用房竣工之后，也就是说符合银行按揭贷款时，信托公司将把贷款资产转让给银行，这样，银行每月将从买房人那里获得按揭贷款偿还。#### 混合融资

混合融资是指房地产企业采取权益融资和债务融资结合的方式向信托投资公司融资，这是上述两种融资方式的结合使用，即信托投资公司将所募集的信托资金以权益投资和借款两种方式运用于房地产企业。
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