为五证写一篇详细的介绍
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五证是指房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《开工证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源局和房产管理局核发。#### 五证分述

一、《国有土地使用证》
在我国，只有国有出让土地才可以用于房地产开发，而国有划拨土地和集体土地是不能进行房地产开发的。此外，购房者还要注意土地使用类型，审查土地使用年限，住宅用地为70年，商业、旅游、娱乐用地为40年，其余用地均为50年。以及审查开发商是否足额交纳了土地出让金，土地使用权是否存在被抵押、查封的情形。
二、《建设用地规划许可证》
该证件是办理土地许可证的前提，没有取得规划许可证而办理土地使用权证的，土地权属证明无效，其项目用地为非法用地。
三、《建设工程规划许可证》
该证是建设工程符合城市规划的法律凭证。开发商如果没有取得该证件，按照《城市规划法》，其开发项目则是违法的，将来无法取得房产证。
四、《建设工程施工许可证》
除了工程投资额30万元以下或建筑面积300平方米以下的工程项目，其他工程项目均应当办理该证件。该证件是办理房屋产权证的必备要件，没有该证，购房者根本无法取得产权证。
五、《商品房销售(预售)许可证》
该证件是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。没有取得该证件，开发商不得对外销售商品房。#### 五证的取得

取得“五证”需要办理的手续：
(1)取得立项批复(发改委)；
(2)发改委的项目可行性研究报告批复(发改委)；
(3)办理土地使用权出让手续，取得土地使用权证书(国土局)；
(4)建设用地规划许可证(规委)；
(5)建设用地批准书(国土局)；
(6)方案批准通知书(规委)；
(7)获得计划任务(发改委)；
(8)征得政府有关部门的认同意见(人防、消防、园林、教育、市政、河湖、交通)；
(9)建设工程规划许可证(规委)；
(10)施工许可证(建委)；
(11)办理预售登记，取得预售许可证(国土局)。#### 五证的核查

核查建设用地规划许可证等“五证”时应注意查看证书的核发时间、有效期以及所涵盖房屋的范围，有无变更，是否包括自己要卖的房屋在内等情况。
购房者可以要求开发商将这些证书文件作为合同的附件，以后如果发生纠纷，有关证书的内容可以作为证据使用。
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