请详细论述房地产法律行为
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房地产法律行为是指以法律关系主体的意志为转移并能引起房地产法律关系产生、变更、消灭的活动。具体包括房地产法律关系主体的作为和不作为，即积极行为与消极行为。根据行为的性质可分为善意行为、合法行为、恶意行为与违法行为。#### 房地产法律行为的特征

(一)主体以取得一定的法律后果为要素
在房地产法律关系中，各类主体的法律地位不同，他们在房地产活动中，各自有着具体的目的。比如，社会组织或公民依法从事房地产经营活动的目的，是实现自己的经济权益；行政主管机关依法行使管理权、监督权，其目的在于确保国家的利益和社会公共利益，保障其所辖主体权益的实现；司法机关的经济司法活动，旨在维护社会经济秩序，保护国家、集体和个人的合法权益。
(二)以主体的意思表示为要素
人的意志是产生房地产法律行为的前提，但人的内在意志只有通过一定形式在客观上表现出来，使他人了解，才能具有法律意义。这种能够产生房地产法律行为的内在意志表现于外部的行为叫意思表示。这种意思表示必定是为了引起一定的法律后果，即为了今后享受一定的权利和承担一定的义务，或者为了变更、终止原先存在的权利义务关系。如：买房者欲买某幢房屋，房屋所有者接受了，双方签订房屋买卖合同，房屋头卖的法律关系就发生了。这个作为房地产法律行为的买卖合同的成立，是因为买卖双方都有欲发生买卖关系的意思，双方协商意思表示一致后，才有了房屋买卖合同的法律行为。
没有意思表示就没有法律行为。但是，不是任何意思表示都具有法律意义的。
(三)主体符合房地产法律规范要求
房地产法律关系的主体在房地产的经营和管理活动中，其所实施的行为必须符合国家的法律和行政法规，符合国家利益和社会公共利益。合法、有效的房地产法律行为受到国家法律的承认和保护。
房地产行为包括合法的房地产行为与非法的房地产行为、有效的房地产行为与无效的房地产行为。合法的房地产行为和有效的房地产行为才是房地产法律行为。#### 房地产法律行为的分类

在中国的房地产领域里，房地产法律行为是多种多样的，科学地进行分类，对于确认房地产行为的法律效力，正确运用房地产法律规范，都是非常必要的。房地产法律行为的分类如下：
(一)单方行为和双方行为
单方行为是由当事人一方的意思表示而成立的房地产法律行为，它不需要事先征得对方的同意。比如，继承人放弃继承房产的权利。
双方行为是两个或两个以上当事人的意思表示所构成，同时，双方的意思表示必须一致。比如，房屋的买卖、租赁等行为。
(二)单务行为和双务行为
单务行为是当事人一方仅负有义务，而当事人的另一方享有权利而不承担义务的房地产法律行为。如，房地产纳税行为、房屋的遗赠等。
双务行为足当事人双方都负有义务的房地产法律行为，双方当事人的权利和义务都是对等的，当事人一方的权利就是另一方的义务；同样，当事人一方的义务就是另一方的权利。比如：当事人双方实施了房屋租赁法律行为以后，双方签订了房屋租赁合同，其中，出租方有权得到房屋的租金，但他必须将房屋交付承租方使用；而承租方有权使用、占有房屋，但他必须按期、按量地支付租金，形成双务的窍地产法律行为。
在房地产业务活动中，双务行为居多。
(三)管理行为知经营行为
管理行为主要指国家行政主管机关对其所管辖的主体，社会组织对其职能部门和成员体，依法行使管理、决策、监督、裁决等方面的权利，并承担相应法律责任的房地产法律行为。
经营行为是指平等民事主体之间，依法从事房地产经营活动中的房地产法律行为。
(四)诺成行为和实践行为
诺成行为是由主体双方意思表示一致而成立。如，主体双方意思表示一致所签订的经济合同。
实践行为不仅要求主体双方意思表示一致，还要交付一定标的才能成立。比如，赠与、借贷合同等。
区别诺成性法律行为与实践性法律行为的法律意义在于：帮助我们识别哪些旁地产法律行为已经成立，具有法律效力；哪些还不具备法律行为的成立要件，双方所确定的权利和义务还未发生法律效力。
(五)有偿行为和无偿行为
有偿行为是一方当事人向对方履行一定义务，比如出售房屋、提供劳务或完成施工图纸设计等，而他方必须承担相应代价的行为。
无偿行为是一方当事人给对方履行一定义务，而对方接受了这项权益，并不承担对等义务的行为，如房地产的赠与。
(六)要式行为和不要式行为
要式行为是要履行一定方式才能成立的法律行为。如：房地产权属的设立和移转，必须履行一定的登记手续。
不要式行为是成立这种法律行为不需要任何形式。比如，一般即时清结的买卖合同等。
(七)有因行为和无因行为
有因行为是以原因的存在或合法为有效的条件的行为。如，房产的买卖行为，买方承担支付房价的义务，在于使卖方承担转移房屋所有权的义务，此相互为原因的两个给付义务，合为一个买卖的法律行为，即为有因行为。对有因行为，若其原因不存在；其行为即为无效。
无因行为是不以原因的存在或合法为有效条件的行为。无囚行为的原因存在与否，对于无因行为的效力不发生影响。在欠缺原因时，只是发生返还不当得利的问题。#### 房地产法律行为的要件

房地产法律行为的要件，是指房地产法律行为引起预期的法律后果所必须具备的条件，包括实质要件和形式要件。
(一)房地产法律行为的实质要件
房地产法律行为的实质要件是对行为人、行为人的意思表示、行为内容三方面的要求。
1．行为人要合格。即行为人必须具备房地产法律关系主体的资格，并具有国家依法赋予的从事房地产活动的权利能力和行为能力。这种权利能力和行为能力具有特定性，如房地产开发公司除依法列国家工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照外。还应当到行政主管部门备案，进行资质等级评定，所从事的房地产开发业务范围应与资质等级相吻合。而公民个人必须具有完全的行力能力，未成年人、精神失常的人和智力不健全的人，应当由其法定代理人代理从事房地产的处分行为。
2．行为人意思表示要自愿、真实。意思表示的自愿，是指任何人不得对行为人的意思表示施以欺诈或胁迫。意思表示的真实，是指行为人内在的意志和外部的表现应该一致，不允许表里不一，以假掩真。
3．行为人的行为内容要合法。是指行为人的各项活动，要遵守房地产法律规范的规定。只有这样，才能得到国家的承认和保护，从而产生行为人意欲达到的法律后果。
(二)房地产法律行为的形式要件
房地产法律行为的形式要件是对行为人的经济法律行为在形式方面的法定要求。房地产法律行：勾的形式，是行为人意思表示的方式，可以分为明示和默示两种。
1．明示。明示是行为人运用语言文字表示意志的形式，在实践中又可分为口头形式和书面形式。
口头形式是用语言进行意思表示，如：当面陈述，电话洽商等。这种形式简便易行，适宜于价额不大，又可即时清结的房地产法律行为。但是，一旦发生争议和纠纷，就会出现“口说无凭”的弊端。因此，对于价额较大、内容复杂、不能即时清结的房地产法律行为，不宜采用这种形式。
书面形式是用文字进行意思表示。立据为凭，各执文本，这种形式对于权利义务关系的确定，经济争议的解决，具有积极的意义。另一种特定的书面形式也是房地产法律行为常用的表示方式，如房地产权属的登记证明、鉴证或公证等特定的书面表示形式，这种法定化的方式，使房地产法律行为具有法律效力。
登记，是指行为人特定的经济行为，在规定的时间内，向指定的主管机关办理登记手续，以表明其行为的合法性。如有些涉外的房地产经济协议，规定的书面形式是报主管机关审核批准后方为成立。房屋和土地权属的设立或移转都必须办理登记的手续，才能发生法律效力；房地产开发公司、项目公司的成立，必须以书面形式呈报主管机关审核批准后，才取得合法资格等等。
鉴证，指国家行政机关，根据法律的规定和行为人双方的要求，对订立的经济合同进行审查证明，是经济管理的一种行政措施。
公证，是由因家公证机关根据当事人的申请，依法证明法律行为有法律意义的文书和事实的真实性、合法性，以保护公共财产，保护公民身份上、财产上权利和合法利益。房地产业务中必须公证的事项有：土地使用权出让、转让，土地使用权出让、转让中的房地产交易活动，私房租赁，产权转移，房屋拆迁，境外人士出具的授权代理委托书等。
2．默示。默示是行为人用推定和默认表示意志的形式。默示又有两种不同的形式，即推定行为和默认。
推定行为是从行为人的作为中推定其所表达发生、变更或消灭一定房地产法律关系的意思。
默认是从行为人的不作为中确认其已表达了发生、变更或消灭一定房地产法律关系的意思。
默示是有局限性的，只有在法律规定的范围内，或在习惯上已为大家所公认的情况，或在合同中事先约定的情况下，才能采用。
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