请详细解释以下名词：
住宅商品化
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住宅商品化是指根据住宅的商品属性，按照商品经济规律、价值规律及有关房地产业政策法律规定，组织和调节住宅的生产、交换、分配、消费，以实现住宅的价值和使用价值，满足居民或社会对住宅需求的一种住宅营销政策。简单地讲，就是建造房屋商品，用于交易、出卖的措施。#### 住宅商品化的基本内容

1．住宅的商品生产
住宅开发建设公司要成为相对独立的商品生产者，是一个独立核算，自负盈亏，具有法人资格的经济实体。要不断扩大住宅商品生产，并把它逐步纳入国家有计划的商晶生产的轨道。
2．住宅的商品销售
要逐步改变过去住宅的分配办法，建成的住宅，要根据等价交换的原则，出售给企业或事业单位，或直接卖给消费者个人，收回住宅的商品价值。销售的渠道有多种：一是建筑公司按合同建住宅后交付给建设单位或个人，取得工程价款。二是城市综合开发公司，将其自行开发建设的住宅，向国家机关、企事业单位或个人出售，三是房管公司、国家机关、企事业单位向城市居民或本单位的职工出售或出租住宅。
3．住宅的商品租赁
房屋租赁是房屋陆用价值的零星出卖。但目节实行的；低房租政策，违背等价交换原则，住宅的投资有去无回，妨碍了住宅的再生产，必须进行改革，使租金的确定符合价值规律的要求。
4．住宅维修的商品经营
我国城市住宅的修缮、维护和管理费用，由于房租太低，长期由国家补贴，既增加国家负担，又影响住宅的维修。实行住宅商品化，房管部门对房屋修缮、维护和管理，也要实行企业化经营。#### 住宅商品化的形式

(1)住宅出租
指住宅所有人或经营者，按有关法律规定，以一定的租金，将住房出租给用户经营使用。
(2)住宅出售
指住宅所有人将其拥有的住宅，按住宅市场价格或约定价格出卖给用户。
无论住宅的出售或出租，在进行买卖交易或租赁时，它的价格必须以住宅的价值为基础。为了推行住宅商品化政策，必须制定有关住宅商品化的法律和政策，培育及发展房产市场，健全房产交易所，鼓励职工买房，发展住宅出售及租赁业务。#### 推行住宅商品化的基本原则

推行住宅商品化的前提是提高现有住房的租金，最终达到向个人出售住宅的目的。住宅商品化的基本原则是，从我国的基本国情和历史形成的现状出发，适应发展商品经济的要求，充分发挥国家、地方、企业和职工个人的积极性，尽快解决住房问题。推行住宅商品化还必须从目前国家财政经济和人民收入的实际情况出发，不过多增加国家、企业和大多数职工家庭负担，在消费基金增长的可能条件下，逐步改变职工家庭消费结构，使住宅消费在家庭消费中的支出相对增加?商品住宅是出租、出售，还是由个人自建，选择权交给职工个人，坚持多住房多拿钱的原则，等等。总之，就是要把住宅消费与按劳分配直接挂钩，使职工用工资去购买、租赁或自建住房，逐步形成具有中国特色的城镇住宅制度。#### 实行住宅商品化的方式

(一)改革城镇住宅投资体制，合理组织城镇住宅发展资金，开辟稳定的住宅资金的来源
过去我国城镇住宅发展资金主要来自国家的财政拨款。渠道少，而且数量不稳定，许多时期住宅投资偏低，影响了住宅建设的发展。
1.国家及地方建设住宅的财政拨款，这仍然是今后住宅建设资金的一个重要来源，主要用于国家机关、事业单位等无投资来源的单位的住宅建设。
2.建立企业住宅建设基金。企业要从职工工资中提取一笔住宅建设基金，这是工人必要劳动的组成部分，应按工资总额的一定比例提取，大部分可以进入企业成本，一部分由企业内部消化。企业还可以从利润中建立住宅基金，把企业自管部分住宅租金及其它用于住宅建设的资金纳入住宅基金。
3.预收卖房定金或租房保证金。城市开发公司可以预收部分定金，作为住宅开发垫付费用，在计算住宅售价时不计利息。房管公司在住宅出租时，可收保证金，提前收回部分住宅投资．，以用于住宅建设。
4.银行开展住宅信贷业务，支持住宅开发建设。银行还可以开展购买住宅储蓄业务，吸收社会资金，既可满足购买者的需要，又可以增加住宅建设资金来源。
5.提取住宅折旧基金部分，作为住宅再生产的资金。我国共有公房24l亿平方米，将来进行租金改革，每年可以收回一笔可观的住宅折旧费用。
6.出售商品住宅收回全部投资，用于住宅建设。
7.开发公司，房管公司经营房地产业务所得的经营利润，可以提取一部分作为住宅的扩大再生产。
8.出售旧住房，收回一部资金存入银行，作为住宅扩大再生产资金。
(二)改革住宅生产体制，合理安排住宅建设，节约住宅建设资金
结合当前建筑业和基本建设体制改革，在住宅建设中应做以下几方面工作：
1.实行住宅的综合开发。
近年来全国各城市都成立了综合开发公司，对住宅进行成街成片的综合开发，做到建一片，成—：片，交用一片，生活配套设施齐全，居民生活方便，提高了住宅建设的经济效益，社会效益和环境效益。这是今后住宅建设的方向，必须坚持下去，并加以完善。
2.推行住宅建设的招标投标。
住宅建设招标承包制近年在全国已逐步推开，效果较好。采取这种办法进行建设的住宅，工期一般可以缩短20—25％，造价可以降低6—8％，工程质量也有保证，今后应继续推行。
3.加强住宅投资管理。
住宅造价近年有日渐上涨之势，对发展住宅生产极为不利。城市住宅业务主管部门，建设银行、建设单位都要加强住宅造价的管理。住宅小区的大市政配套工程，小区内或其附近的附属工程、小区内的配套工程应该由有关单位投资，不得随意摊入住宅造价，施工单位乱要的工期奖、质量奖要严加控制，住宅建设资金拨付应计算时间因素，由拨改贷，使有限的住宅资金发挥更大的效益。
4.发展建材生产。
目前住宅建没的主要矛盾是建材供应不足，特别是钢材，水泥、木材供应有限，不能满足住宅发展的需要，砖，瓦、灰、砂，石等地方建筑材料的生产也要相应发展。各城市都要推行合资办建材的方针，增加建材生产的投资，扩大建材生产的规模，以适应住宅建设发展的需要。
(三)改革房租
住宅是个人消费晶，在社会主义条件下，住宅要按劳分配，等价交换，城镇职工应以自己的劳动报酬换取住宅的所有权和使用权，才能克服上述福利政策带来的种种弊端。房租改革应作为城市住宅售：理体制的突破口，对改革的原则，方法和步骤，通过一部分城市的试点，已取得了一些经验。
1.确认住宅是商品，而且是个人消费晶，必须贯彻按劳分配的原则，实行等价交换，多住房要多拿钱。
2.改革房租，不在居；民身上打主意，房租改革后多数居民不增加负担，有利于安定团结。
3.租金由暗贴改为明补，并逐步纳入职工工资之中。(4)规定住宅分配使用标准，原则是住得下，分得开。然后按标准进行补贴，补贴部分加上原有房租部分，就是新的住宅．租金。
(四)建立住宅消费基金
住宅建成以后，能够卖出去，把投资敏回，才能实现住宅商品化的良性循环。因此要考虑建立住宅消费基金，为住宅的出租和出售创造条件。建立住宅消费基金，可．以实行以下三种制度：
1.建立职工住宅储蓄制度
国家可以采取法律形式，规宏职工每月按一定比例，从个人工资中提取一部分收入作为住宅储蓄，专门准备作为职工购买、租用，修缮住宅之用。
2.建立住宅抵押贷款制度　
根据住宅使用期长，价值大的特点，采用分期付款的办法，由职工购买住宅。银行可以发放低息信贷，以住宅为抵押品。
3.建立住宅福利金制度
企业和国家机关、事业单位可按职工工资总额的一定比例提取一笔住房福利金，作为补贴职工的购买或自建住宅之用。企业福利金可有企业税后利中提取，国家籍贯及事业单位福利金由财政拨付。福利金主要应用于低收入的职工购房。
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