请详细论述尾房
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尾房又称扫尾房。尾房是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进人房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳等。#### 购买尾房有优势

消费者购买尾房有以下几点优势：
其一，有一定的讨价还价空间。一般来说，尾房在朝向、楼层、户型方面相对差些，加之一些开发商忙于收尾开展其他新项目，因此，在购买尾房时，买家在价格方面可以讨价还价，付款方式上也有谈判的空间。
其二，更能客观、理智地选房。一般项目在开盘时都能造成令人产生购买冲动的销售氛围，不少买家就是在这种被哄热的情况下一冲动才买房的。但随着时间的推移，特别是不少项目从开盘到人住要一两年时间，再加上市场中其他新项目不断问市，当初的购房欲望就会在项目接近尾声中变得更客观、理智。
其三，风险较低。在尾房时期去挑房，会对开发商前期承诺及房屋质量等有更准确的认定，因为眼见为实。
其四，性价比更合算。同一栋楼的地价、配套设施、装修和设备标准、公共部分等对每个买家来说分担的是一样的，所不同的是其朝向、楼层和景观。在现行的销售过程中，由于市场需求的存在及项目包装的必要，通常楼层差和朝向差最大之和可达25％—40％，若所购买的房子用于出租，就要看其租金是否也能差出25％-40％，但这往往不太可能。加之现在有相当部分买房者并非一住终生，有可能条件成熟了就会将旧房出售或出租再购买新房。而且现在的上班族一般白天不在家，晚上回家天几乎黑了，因此他们对朝向、楼层、景观要求不会太高。所以，综合衡量尾房在朝向、楼层、户型及其他方面的因素，若在售价上有大的差别，则购买此类尾房其性价比相对来说更合算些。#### 尾房的成因

当前的尾房成因大致有以下几种情况。
(1)房价异常波动形成尾房
在房地产市场销售期，因为宏观经济走势、政府对房地产市场的调控政策等会带来房价异常波动的情况，即市场价格走低或降价预期明显，客户持币观望情绪弥漫，购楼决策迟疑徘徊，导致销售变得困难或停滞。这种状态下，尚未售出的部分，如果没有特别的销售政策，会在房价异常波动作用下，演变成尾房。
如200年开始至2007年，政府为了打击炒房行为，遏制虚高房价，规范房地产市场，出台了一系列规范房地产市场的文件，异常火暴的房市开始降温，购房者的消费心理从盲目跟风，到持币观望，房地产销售开始变得困难。房市降温的同时形成了不少尾房。
(2)客户心理形成尾房
我国关于房地产开发销售的相关政策决定了房地产实际上是一种定制生产，即在销售之前，就已经确定了产品，不太可能按照实际销售中客户的喜好来确定产品，即不同于其他商品，按照市场销售表现决定商品生产。而且，一个楼盘可供给市场的产品数量是有限的、甚至是固定的，如果客户的需求得不到满足，由于市场竞争的存在，具有替代性的其他楼盘的产品就会抢走目标客户。
由于房地产销售有个过程，不太可能同时将全部房子卖给所有购房人，总是有前有后的，而且交易过程是自由的，即客户可以自由的挑选他所喜爱的房子，并且是先来先选。在这样的一种情境下，后来的客户总会有这样一种心理暗示，前面的购房人一定和我一样是有眼光有理性的购房人，他前面挑走的房子总是好房子，剩下来的房子总是有问题的房子，虽然迟来一步，但绝不情愿购买次品(并非实质意义上的次品，仅仅是心理上的一种暗示)。如果没有其他方面的条件(如价格优惠等)来弥补这种落差，客户就会转向其他楼盘来寻求满足，如果其他方面的条件超过了这种心理落差，反而会觉得比前面的客户更有利可图，即在心理上觉得比前面的客户更有成就(形象地说就是觉得比前面的客户更聪明)，反而更易于促进交易的达成。因此，越往后销售，这种心理落差就越大，填补落差所需的条件会越来越苛刻。单纯的价格优惠甚至会导致崩盘，你越降价，客户的降价预期就越强烈。而没有其他有诱惑力的条件，就容易形成尾房。很多现货销售的商品都有此现象。
(3)市场定位失准形成尾房
在房地产项目开发的前期，开发商缺乏行之有效的市场调查，或市场调查获得的资料不准确，做出偏离市场需求的定位决策。由于一开始就定位偏窄或定位失准，从而带来了后续的规划设计、宣传定位、包装策略、寻找目标客户群等都与市场需求偏离。当开盘销售一段时间，由少量的定位与之吻合的目标客户购买后，余下的房屋就会成为尾房。
(4)缺乏整体科学的销售策划形成尾房
此种楼盘的表现为开盘前期预售火暴，开盘后售至五六成后，犹如强弩之末，怎么也卖不出去，造成这种状况的原因是：①售楼广告缺乏持续性。在售楼初期把自己楼盘的所有卖点在短时间内全部推出，受广告的影响，部分客户买了房子，但随着房子上市数量的不断增加，到了销售中后期，楼盘再无卖点推出，造成了客户的持币待购，以致把视线转向到其他楼盘上；②整体推出楼盘的时间控制失当与管理失误。楼盘最初开盘时，开发商往往将可售的楼盘全部推出，让买家自由选择，结果导致售出的房型比例失衡，只售出朝向好、景观好、面积适中等受到客户青睐的房型，剩下的房型或多或少与客户青睐的房型有差距，于是便出现尾房。
(5)“精品”单位形成的尾房
开发商出于营销战略的考虑，常常在售楼处设计销售调控表，当开盘时客户大量涌入，映入客户眼帘的房屋销售一览表中，多数的好单元、好楼层、好单位，或客户可能认为的“精品”套型多数插上了售出的标志，其实未出售，只不过是开发商的一种营销战略，控制畅销户型，先售相对较差户型的一种方法。开发商想借助因广告宣传和促销手段形成的开盘时的人气，用少量的精品带动其他一般房型的销售。这样的策略有时非常成功，有时会弄巧成拙。当客户满怀希望而来，带着失望和怨恨而归，二次再做广告促销时客户就对其失去信任了。有的客户认为此楼盘已没有我所心仪的户型，立即转到其他楼盘去了，从而造成了“精品”单位成尾房。
(6)因资金短缺形成的尾房
开发商因资金短缺，为了融资将房屋抵押给银行又不能正常还款，或因其他债务纠纷，房屋遭法院查封，或因拖欠工程款，房屋被施工单位扣押，这些房屋往往不能正常销售，这样的房子也属于尾房的范畴。
(7)“先天不足”形成尾房
现在的开发项目楼盘越做越大，楼盘中汇聚了各种房型，不可能所有的户型都尽善尽美，适销对路。一些朝向、楼层不好，配套设施有影响(入紧挨垃圾中转站的房子、紧靠高压线、变压器的房子，紧靠公共厕所的房子等)，或面积太大，总价太高，或直接傍临高速公路、铁路等交通设施的房子，到销售后期也会成为尾房。#### 买尾房需要注意的四大点

当前有效供给的尾房和空置房增长迅速，对于绝大多数房产消费者来说，一部分尾房兼备新房的设计质量优势和可与二手房比拼的价格优势。购买尾房是一个不错的选择。但由于尾房特殊的成因，购房者在购买尾房的时需要注意一下四大点：
一、查看房屋的产权
某些开发商为了资金周转，会把房子抵押给银行，因此，在购买尾房的时候，一定要了解其产权归属。在确定没有纠纷时再“下手”，为保万无一失，即使在签订购房合同时，也要注明取得产权的日期。
二、做专业评估
尾房的形成原因多种多样，有些是开发商没有进行好销控遗留下来的较差户型；有些是开发商为以后房产提价预备的较好户型，但由于宣传、资金等原因没有最终出售。正式由于尾房的品质的参差，购房者在购买尾房时最好咨询一下专业的评估机构或品牌经纪公司，对自己要购买的房产价格做到心中有数。
三、注意房产细节设施
一般情况下，尾房所在的楼盘大部分业主已入住，购房者可以对这些业主进行走访，并且深入到房间检查中，看墙壁有无裂隙，厨卫是否漏水，供暖是否有故障。尾房作为现房的好处也正是在这里，各种问题一目了然，只要注意观察，一般问题都能够及时发现。
四、选品牌经纪公司
很多开发商为确保尾房项目的快速消化，往往会选择与经纪公司合作。虽然目前上市的尾房逐渐变为以经纪公司代理为主的操作模式；但是，经纪公司的实力却良莠不齐。因此，购房者在选择尾房时需注意经纪公司的能力，尽量选择品牌经纪公司。因为只有经纪公司、开发商、银行以及评估机构等相关机构在沟通充分、默契一致的基础上，才能保障后期诸如贷款等关系消费者利益的操作顺畅，而中小经纪公司往往难以达到银行等机构的审核标准，从而为消费者的置业后期增加了风险。
虽然目前空置房的面积正在逐年增长，但是尾房已逐渐被购房者所接受。不过由于一些尾房的确存在诸如朝向、楼层、户型、产权等不尽人意的地方，消费者在购买前需谨慎细心，确保自己购买的尾房产权明晰、质量无误并且物超所值。
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