我想了解关于税收留置权的知识，请写一篇详细的介绍
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税收留置权是指负有纳税义务的纳税人如有欠缴税款就自动成为政府的债务人，税收留置权随之产生直至其偿清税债为止。政府作为债权人，对作为债务人也就是欠税人的财产实施税收留置权，以确保政府的税收权益。另外需要说明的是，中国现阶段还没有规定税收留置权，目前，税收留置权仅在英美法系国家存在，是国家以担保权人的身份，对纳税义务人行使债的请求权的权利。#### 美国房地产的税收留置权

美国是土地私有制同家，房地产市场完全按市场规律运作，政府对巾场的十预较少。政府在房地产管理巾主要有以下职能：一屉进行规划，通过规划规定每一块土地的用途，建筑类型、高度和密度，进行土地管制；二是管理房地产从业人员，主要是通过房地产经纪人和销售人员的考试发牌制度和房地产估价人员的发牌制度规范房地产市场；三是政府对房地产所有者征收房地产税；四是为公众利益行使警察权力，即出于公众利益的需要，对上地利用进行管制。除上述四点以外，政府对房地产市场管理没有其它职能，房地产活动完全按市场规律运行。对于美国地方政府而言，房地产税是主要的收入来源之一。当土地所有者无法在规定时间内支付房地产税，地方政府便对房地产税收留置权进行拍卖。近年来，随着美国经济的不稳定和房地产业的波动，越来越多的房地产投资机构开始关注并参与房地产税收留置权的投资活动。一方面，投资者可以获得利率回报，投资房地产税收留置权的利率根据各州有所不同，大部分州购买房地产税收留置权的年利率在20%左右，以美国密斯斯比州为例，年利率为18%。另一方面，这个利率回报是低风险的，为相当于有房地产作为抵押，保障投资者的利益。并且通常情况下，若房地产所有者在州法规定的时间内不能偿付利息，投资者便会获得房地产所有权。在这种情况下，投资者通常会获得高额的回报，此，对于投资者而言，他们更希望这种情况的发生。基于上述原因，越来越多的房地产投资机构开始投资房地产税收留置权。尤其是金融危机以后，美国房地产税收留置权的投资更是得到了许多私募公司的关注和青睐。
因为投资房地产税收留置权是一个相对新兴的领域，而搜集大量相关数据具有较大难度，所以国内外对于美国房地产税收留置权的投资鲜有研究，而通过实证分析进行研究的更是几乎为零。本文通过实证分析方法，采用Probit和Logit模型，对美国密斯斯比州Hindscounty从1994年至2008年所有房地产税收留置权的投资活动进行研究，分析房地产所有者未赎回的概率与房地产相关变量之间的关系，并试图通过量化分析方法得出投资策略，以期对投资美国房地产税收留置权有一定的指导作用。
房地产税收留置权投资程序
房地产所有者需要定期缴纳房地产税，对房地产的估价是通过分析上一年市场价格，每年年初确定当年房地产税收额。美国的房地产税是由地方政府征收的，也就是南州、市或县政府征收。从某种意义来说，房地产税税率是对市场需求的一种预测，而税率的提高必须得到地方议会的批准。在购买房地产时，买主需要支付交易税和不动产税。这笔不动产税是根据有关机构事先对所购买资产的评估确定的。美国政府有专门机构每年对本地区的房地产进行估价，并确定房地产税的征收税率。估价是指对房屋以及该房屋所占土地，即包括房产和地产在内的整个资产价值的评估。在征收房地产税的具体做法方面，不同的州、不同的地区不尽相同，税率也是因地而异。
如果房地产所有者在一定期限内未支付房地产税，则地方政府会对该房地产的房地产税收留置权进行拍卖。所谓税收留置权，是指负有纳税义务的纳税人如有欠缴税款就自动成为政府的债务人，税收留置权随之产生直至其偿清税债为止。政府作为债权人，对作为债务人也就是欠税人的财产实施税收留置权，以确保政府的税收权益。另外需要说明的是，中国现阶段还没有规定税收留置权，目前，税收留置权仅在英美法系国家存在，是国家以担保权人的身份，对纳税义务人行使债的请求权的权利。
地方政府拍卖房地产税收留置权的程序在各州有一定区别，依据州法执行。现以美国密斯斯比州为例，阐述房地产税收留置权拍卖程序。在美国密斯斯比州，若房地产所有者无法支付房地产税，并在之后的一年内仍未支付，地方政府便会在统一的时间对房地产税收留置权进行公开拍卖。按照规定，美国密斯斯比州一年进行两次房地产税收留置权的拍卖，时间分别是四月的第一个星期一和八月的最后一个星期一。每次拍卖前，公示的时间很短，仅有两个星期。即使是在同一个州内，不同的县所采用的房地产税收留置权的拍卖方式也不尽相同。具体而言，一些县(county)采取“竞价”方式进行拍卖，即出价最高者获得购买房地产税收留置权的权利，例如Hindscounty。据统计，获得购买权的价格的平均值为房地产价值的10%。另外一些县则采取“轮流购买(roundrobin)”的拍卖方式，这种方式不需要竞价，而是投资者按照一定的顺序轮流购买。这种方式的优势是不会为在第一种方式中，由于竞价时出价过高造成损失；劣势是投资者无权选择希望购买的房地产税收留置权，或者放弃不想购买的房地产税收留置权，只能按照顺序轮流购买。在投资者购买了房地产税收留置权之后的两年时问里，房地产所有者有权赎回，并需要向投资者支付利息。美国密斯斯比州规定年利率为18%，即1.5%/月，赎回时，房地产所有者需要按照房地产价值的1.5%/月向投资者支付利息。若房地产所有者在两年时问内未能赎回，则房地产归投资者所有。
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