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房屋代管纠纷是因房屋所有权人委托他人代管房屋或所有权人下落不明由房管机关代管而发生的纠纷。如委托代管人未经房屋所有权人的授权或同意，擅自出卖代管房屋引起的纠纷，房管机关在未通知房屋所有人的情况下，对房屋进行拆除、改建并主张所有权而引起的纠纷等等。#### 房屋代管纠纷的处理

1．房屋委托代管纠纷的处理

房屋委托代管纠纷常常是因代管费用的支付和委托代管人擅自处分房屋而引起的纠纷。委托代管人对代管房屋进行了必要的维修、管理，花去的必要费用，有权请求房屋所有人支付，房屋所有人拒绝支付的，委托代管人可以提起诉讼，要求房屋所有人履行债务。对于代管人擅自处分代管房屋而引起的纠纷，根据《民法通则》第71条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”第75条规定“公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。”由此可知，只有财产的所有权人才有权依法处分自己的财产，他人未经财产所有权人同意或授权，不得擅自处分所有权人的财产，否则将承担侵权的法律责任。因此，代管人未经房屋所有人同意擅自出卖房屋的行为，房屋所有人可以主张房屋买卖合同无效，要求返还房屋。对代管人尽了善良管理义务而因自然灾害等不可抗力造成房屋毁损灭失的，代管人无需承担责任。因代管人未尽代管义务而使房屋毁损灭失的，房屋所有人可以按代管合同约定的条款要求房屋代管人承担违约责任，赔偿损失。

2．国家代管房屋纠纷的处理

为真正维护房屋所有人的权益，1983年9月国务院对几类具有典型意义的房屋代管提出了处理意见：
(1)代管房产中的原自住房和改造起点以下的出租房，产权人要求发还时，只要交验证件，产权无纠纷，经审查属实，可发产权证。原自住房的产权人，如确需自住，应积极腾退。
(2)代管房屋，因国家特殊需要不便发还的，原则上由国家合理作价收购，其中个别需要退还原房自住的，经省、市、自治区人民政府审核批准后，由现使用单位负责解决。
(3)代管房屋，因城市建设拆除和改建的，由原拆、改建单位负责按有关规定给予补偿，属于危房拆除的，给予残值补偿。原拆除、改建单位撤销或合并的，由上级主管部门或当地人民政府统筹解决。
(4)对没有申请发还和证据不全不应发还的房产，仍由房管部门代管。对继续代管的房产，管理单位要做好维修保养工作，不要轻易拆除或改建，如因国家建设特殊需要必须拆除的，应对房屋现状作出鉴定和评估，拆除单位应按质论价给管理单位以补偿。
(5)对应该腾房的代管房产，、必须坚持“谁占谁退”的原则。#### 房屋代管纠纷处理原则

一、房主明确委托他人代管的，是代管关系；房主虽未明确委托，而实际上由其亲属使用的，只要房主没有放弃所有权，也应认为是代管关系。
二、有代管合同的，委托人和受委托人应按合同规定行使其权利和义务。在发生纠纷时，应在保护房主的房屋所有权的前提下，根据实际情况适当照顾代管人的权益。
三、在房主没有明确委托的情况下，自动代管的，也应进行正常管理，不得侵害房主的所有权。代管人由于不遵守房主委托或由于自己的过错。给房主造成损失时，应承担赔偿损失的责任。
四、代管人应在房主授权的范围内，认真维护房主的合法权益。代管房屋所获得的一切财物，除必要的开支外，都应及时交给房主。房主对代管人管理房屋所支出的必要费用，也应予补偿。
五、除无偿的代管协议外，房主应在代管人完成委托的事务后，按约定或根据实际情况付给适当的报酬。
六、代管房屋因天灾或其他不可抗力遭受损失时，代管人不负赔偿责任。
七、房主要收回房屋自住的，代管人应予以归还。
八、房主在出租、出卖代管房屋时，于同等条件下，代管人有优先承租或购买的权利。
九、代管人死亡时，其继承人应当及时通知房主，并保护房主的利益，不得擅自处理所代管的房屋；如果造成损失，应予赔偿。#### 房屋代管纠纷案例

[案情简介]

1955年王某(女)与刘某经法院调解离婚，双方约定：孩子王甲(2岁)由王某抚养，王某自愿将分得的临街房留给王甲，王某另行结婚后房子由刘某代管。后王某带着王甲改嫁，刘某亦再婚。该，临街房1967年被政府公管。1996年王甲病故，其子王乙多次要求刘某返还房子，均遭拒绝。1998年刘某死亡，其子刘甲仍拒不退还该房，王乙遂于同年3月起诉到法院，要求依法保护其产权。刘甲辩称：宅基地使用证上使用权人为其父刘某，房子就应为其父所有；其父生前留下遗嘱，言明死后该房归刘甲，因此自己才是真正的所有权人。经查，旧宅基使用豇上使用权人为刘某，而1986年政府统一换发宅基使用证时，刘某仍被登记为使用权人。另外，刘某长期出租该临街房并收取租金，且王甲生前从未主张过任何权利。本案审理的关键是刘某对代管的房屋能否取得所有权，对此主要有两种意见：
第一种意见认为，刘某应对该房享有所有权。
第二种意见认为，该房应为王甲所有。

[案件评析]

本案是一起因房屋代管而引起的纠纷，针对法院审理的两种意见，我们同意第二种。首先，王某与刘某离婚时，王某自愿将分得的夫妻共同财产的一部分即临街房赠予王甲，该意思表示真实有效。而且，王某实际上是通过将房屋交付代管人刘某而履行了赠与合同。
其次，虽然王某代王甲设定房屋代管关系是因其当时年幼，但这并不意味着王甲在成年后必然要解除或变更委托代管关系，因为在设定房屋代管时，王某并耒附任何期限。所以，产权人王甲成年后未要求返代管的房产，仅表明其对委托代管关系无异议。
再者，房屋产权是指房屋所有人依法对自己房产所享有的占有、使用、收益和处分的权利。出租房屋取得租金仅是产权中收益权的一种表现，因此处分租金的行为并不等于处分了全部产权。
另外，在房地产法律制度中，我国一贯实行房屋所有权和房屋所占土地使用权主体一致的原则。本案中，虽然1955年王某将房屋赠予王甲时，宅基使用证上的使用权人为刘某，但并不能由此认为王甲取得的产权无效。既然如此，1986年统一换发宅基使用证时，使用权人仍登记为刘某，也就不会构成对王甲产权的当然侵犯。综上可见，争议房产的产权应为王甲所有，由其子王乙合法继承。
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