你能详细解释一下房屋实测面积吗？
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房屋实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核其合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。它是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。#### 房屋预测面积和实测面积差异原因

(1)数据采集和图纸变更。

房屋预测主要是依据设计施工图纸进行，数据采集、共用部位面积确认、公摊办法等只能是“纸上谈兵”，没有直观的感受和认识。房屋在设计结构上多样化、复杂化，而在后期的实测中所有数据采集都是经过实地勘测得来。

(2)技术性原因

由于不少房产测绘单位技术水平、管理水平有限，从业人员所学专业单一、素质层次不齐，对规范政策、法规等理解不同。并且预测和实测往往是由两家不同的测绘机构来完成的，这就更会因为技术原因导致测绘结果的不同。#### 房屋预测与实测面积产生差异时的措施

房产测绘中所有标准、规范、实施细则或者暂行规定，基本原则都是一致的，但在有些具体问题上不同程度的存在差异。就这些问题在此分析影响房产测绘的预测与实测面积产生的误差，然后对产生的面积差异采取相应的控制措施。

1.开发单位对产生面积差异采取相应的措施

开发商在办理商品房预售手续后，因市场需求而变更建筑设计方案，应及时到规划部门变更规划核
准图纸，通知测绘单位修改，变更预售面积。开发商应及时通知全体业主，公示变更方案，减少日后矛盾。在签订《商品房买卖合同》时应该约定公摊面积增加的处理方式。为了避免面积纠纷的现象，在补充协议中应明确约定，如对公摊面积的测量结果有疑问，双方事先指定一个有资质的测量机构对成果重新进行复测，最后以该机构的测量结果为准，如果测量结果在正常的误差范同内，由买受人承担测量费用，如测量结果误差较大，那么由出卖人承担测量费用。

2.测绘单位对产生面积差异采取相应的措施

测绘单位应该定期对从业人员进行培训，加强预测算作业的质检工作。严格执行国家《房产测量规
范》，统一房产测量技术标准，使测绘工作更加科学、规范。还需要掌握房屋产权管理、建设项目审批等相关知识。

测绘单位在提高测量与计算中的相关技巧

(1)预测图纸资料应检查设计图纸是否盖有设计单位的图审章和全套设计施工蓝图，确保资料的真
实有效。在对房屋进行测绘时，应该注意将开发单位提供的建筑施工图纸与规划核准图纸进行对比。遇到不一致的地方，应该由开发商作出解释，并且以核准图为准，以减小预测面积和实测面积之间的差异。
(2)实测时比照预测资料并且加以充分利用。首先实测单位可以要求开发商提供预测算的成果资料，再依据现有的核准图纸，去实地测量对比，看是否与核准图纸一致，并且做好所有变动的记录。

3.施工单位对产生面积差异采取相应的措施

施工单位在施工时应该严格按照图纸进行施工，若在施工现场发现与图纸不一致，应该及时通知开
发单位，商榷具体的解决办法。当建筑工程项目需要变更施工方案，无论这种要求是开发单位根据以后销售方案需要提出的都应该及时与测绘单位联系，告示变更的具体方案，由测绘单位根据现有的变更后的图纸对该建筑工程项目进行重新测算，出具变更后的成果，重新申领变更后的销售面积。

4.房产管理部门对产生面积差异采取相应的措施

作为房产管理部门应做到：
(1)加强对测绘市场从业队伍的管理，提高房产测绘上岗人员的专业素质和相关的房地产知识，还
要具备高度的责任心，严格按照《房产测量规范》和有关法规开展房产测量工作。加强数字技术、计算机技术和网络技术的应用，提高房产测绘的科技含量。
(2)建立房产测绘信息系统平台，统一管理，制定房产测绘技术规程和统一的技术标准细则，确立房产测绘成果的权威性，维护房地产市场的正常秩序。
(3)建立一套完整的预测成果质量评定标准。在房屋竣工实测后，对预测成果的质量情况进行评定，将预测队伍的质量评定结果向社会公布，督促预测队伍不断提高技术水平和预测成果的质量。
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