请详细论述项目投资策划
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项目投资策划是指为把握投资机会，构思投资项目、确定投资目标、设计投资方案、实现投资回报而有计划、有步骤地依据有关理论和原则，采取科学的方法和手段，进行项目构思、规划设计、论证比较、决策实施等一系列谋划和决策活动。#### 项目投资决策的内容

1：明确项目投资目的。譬如；①用活存量资金，通过投资实现资本增值：②改善投资经营结构；拓宽投资领域；③改善投资区域分布，转移投资方向，④追求某领域高投资回报；⑤规避资金风险，投资长线稳定行业；⑥技术改造和扩大再生产；⑦发挥独特资源和特定投资优势；⑧市场需求巨大，需求拉动投资；
2．市场调查分析预测：项目、资金、原料、产品、技术、劳务等市场的容量、饱和程度、竞争性及其未来趋势预测。
3．构思设计初步项目方案：初步拟定项目建设规模、产品方案、设备选择、工艺路线、投资概算、资金来源途径、预期财务效益及可能存在的投资风险。要求每单项内容和项目整体构思均拟订两个以上方案，以供比较和筛选。
4．全面考查与项目投资相关的政治经济形势、产业政策、行业区域规划、投资优惠政策以及项目所在地区的地方政策法规、地理资源特征以及能源供应、交通条件和原料产品市场、技术劳务市场等。
5．进行全面系统的技术要素分析①土建规划与设计方案。②设备选择：国外引进或国产设备的型号、数量、价格及其先进性、适用性，可操作性。③工艺流程和工艺路线。④设备安装调试。⑤辅助配套、调节监控系统。⑥技术方案比较。
6．投资估算：对项目建设投资、建设期利息，流动资金进行较准确的分析估算。
7．资金投入计划及建设进度安排。
8．资金筹措。①资金的筹措渠道和方式。②资金成本分析(贷款利息、机会成本、筹措费用)。
9．投资形式和投资组合选择①投资形式：贷款项目投资、入股项目投资、中外合资合作、联营投资或完全自主式投资等。②投资组合：有限资金集中投资某一项目或分散同时投资多个项目。
l0．财务效益分析：测算投资利润率、财务内部收益率，借贷偿还期、投资回收期等。
11．投资风险分析：盈亏平衡状况、与项目效益密切相关的因素变化对项目的影响程度、概率分析、风险因素定性分析预测等。
12．方案比较①单目标、单方案比较、选址比较、规划方案比较、工艺路线选择、投资方案比较、建设方式比较。②整体综合效益比较分析。③决策树分析。
13．决策与实施①选择最优整体投资方案，决定投资；②按项目建设程序组织实施。
14．运用网络技术编制进度计划，缩短工期，保证质量。
15．项目投入运营后，进行项目后评估，反馈验证项目投资策划的科学性和准确性，并对尚存在的问题提出相应的解决办法。#### 项目投资策划的程序

一般地说，建设项目开发投资项目的策划是一个循序渐进的过程；通过策划逐步明确投资项目的选址、建设内容、标准与规模，项目的投资、收益与风险。#### 项目投资决策的重要性

随着市场机制的不断完善和消费者的成熟，现在的项目策划己进入了产品前期定位阶段，即所谓全过程策划，而不是中间过程的营销策划。项目投资策划的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济效益。
建设项目投资策划中目标决策就是对是否在某地进行开发以及投资开发哪种项目类型进行决策。它是投资商在进行投资开发时必须进行的首要决策，是投资商的经营战略决策。它从全局上、宏观上决定项目的定位，其成败直接关系到企业的生存和发展。投资决策就一个项目建设来说，是最重大的决策，对项目的成败和投资的效果好坏起着决定作用。投资决策正确，不仅会取得良好的经济效益，使投资能有好的回报，而且还会产生很好的社会效益和环境效益，促使地方经济的发展和城市面貌的改变。反之，决策失误，不仅无经济效益可谈，而且还是一种巨大的浪费；即使是决策不周，也不会带来很好的经济效益和社会效益。因此，要十分注意做好投资决策工作。
在决策过程中，尽可能把问题考虑和研究得周到些，防患于未然；而不能等待开发建设过程中或建成后，再去评论它的优劣和得失。在建设项目开发项目中，因投资目标定位失误造成的损失不计其数，如办公楼改住宅建筑、酒店改公寓、大户型改小户型等。这些教训对投资者的启示是在激烈的市场竞争中，对项目投资目标的定位和把握十分重要。项目的前期调查费用不高，但作用却不可小看。一些投资商及建设项目专业人士认为项目的前期调查是避免决策失误的一个最有效方式。许多建设项目业内人士都或多或少有过这样的经历：被投资商请去为销售受阻的楼盘会诊，许多项目就是因为定位不准确最终成为积压楼盘。在项目动工以后再进行修改，不仅在资金上损失很大，而且，修改的产品都或多或少会留下一些痕迹，对销售的负面影响是不言而喻的。因此说，前期的调查即投资决策这一环节至关重要。不管投资于哪种类型的建设项目，投资者在追求以最短时间和最小代价获取最佳经济效益的同时，总希望尽量避免风险，寻找最为安全可靠的投资途径，并将资本用于扩大再生产，以求资本的迅速增长。因此，投资机会研究必须遵循投资的安全性、增值性和变现性三个原则，即必须考虑安全保值、投资收益率、经营收入、增值潜力、风险程度、技术要求和资金需求量等因素。所以，建设项目投资策划与决策是一个多目标决策问题。#### 项目投资策划原则

1，符合产业政策、区域规划原则：项目投资首先应符合国家或地区的产业政策，并必须遵循区域发展规划。不能搞国家明令禁止或与某一地区功能规划相冲突的项目。同时，项目投资还须顺应国家的宏观经济政策和社会发展趋势。
2．市场可靠原则：项目开发成功与否，关键在于项目产品是否有市场以及市场饱和程度与市场潜力的大小。因此，项目策划首先需要进行市场调查预测，确认市场的现实需求量、市场空白、市场结构状况等，预测开辟潜在市场的可能性以及潜在市场容量的大小，明确市场的区域分布、结构分布特征以及未来产品的市场定位等。只有全面了解掌握市场情况，确保市场环境条件良好，项目投资策划才有前提和意义。
3．优势利用原则：项目策划方案应充分体现和发挥项目投资商本身及所处环境的一切有利优势。如自身(投资商本人及其企业)优势、资源优势、区位优势、技术优势、政策优势，以及与项目相关的行业和其它优势。
4．信息准全原则：项目策划是建立在大量信息基础上，信息全面和准确，是项目策划成功的基础。因此，必须大量进行市场调查和信息的收集整理，并做到客观、全面、真实、可靠。
5．建设可行原则；不管投资者的投资动机如何良好，-投资愿望如何强烈，但都必须以项目建设环境和条件允许为前提。环境允许主要包括政策、规划、市场等；条件允许主要包括原材料供应、土地、交通、通讯、水电汽燃料供应、人员配备等。
6．技术先进适用原则：为使建设项目实现高起点、高水平，必须选用先进的设备、技术和高质量的技术管理人才，但是，技术设备的引进和采用，又必须考虑现实的人员条件，环境条件和相关配套条件，以保证技术设备的可操作性、适应性及其效能的充分发挥。
7．投资优化原则：通过优化投资建设方案、施工招标、缩短建设工期、利用低成本资金等途径来达到投资最省目标。
8．效益最佳原则：建设投资少，经营成本低，产出效益高，资金盈利能力和回收能力强，这是任何投资者所追求的理想目标和根本性目标。因此，项目策划的一切活动均须围绕这一中心目标进行。
9．风险适度原则：要投资，就得冒风险，只是风险的大小不同。项目策划时，一项很主要的工作是对投资风险的来源、因素、特性、可能出现的频度及其影响程度进行全面分析预测。做到对．投资风险有测度，能掌握并能及时采取有效措施予以规避，这样，就能使投资者既不会冒太大风险盲目投资，造成损失，又能够冒风险，大胆投资，实现较高的风险投资收益。
10．方案比较选优原则：可以说，没有投资方案的比较选优，就勿需项目策划。为实现项目投资省、效益佳、风险小等目标，方案比较选优必不可少。
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