你是一名领域专家，对房地产分割抵押这个概念非常了解，请给出详细的解释
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房地产分割抵押是指抵押人将所拥有的房屋所有权的一部分或土地使用权的一部分进行抵押的行为。#### 房地产分割抵押的原因

1、减少抵押成本
在进行房地产抵押登记时，登记机关一般按抵押物的土地面积或房屋建筑面积收取抵押登记费。此外，登记机关和债权人通常要求对抵押物进行估价，并提供评估报告书。而房地产评估费是按房地产估价额的一定比例计算的，估价额越大，评估费越多。当整宗房地产的价值大于拟抵押担保的债权额时，为节省设定抵押权的费用，抵押人往往要求从整宗房地产中分割出部分房地产为债权提供抵押。
2、降低经营风险
抵押担保的目的在于保障债权的实现和交易的安全。当债务履行期届满而债权人未受清偿时，债权人有权依法以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。如果债务人由于经营不善或意外事件，严重影响其偿债能力，致使债权人要求处置抵押的房地产时，抵押人便面临着极大的经营风险。因为对大多数企业，房地产作为其经营场所或者生产要素，是企业进行生产经营的必要前提和基础。一旦失去，将使企业面临不能继续经营，并引起未到期债务要求提前清偿的局面，致使企业的生存遭到破坏。为避免抵押房地产被处置引发的经营风险，抵押人将整宗房地产进行分割，以部分房地产设定抵押。在抵押房地产被处置时，可以保住一定的经营空间，不致直接威胁企业的生存。
3、分离出禁止抵押部分
我国抵押制度规定:权属有争议的房地产，属于教育、医疗卫生和其他社会公益用途的房地产列入土地征用或房屋拆迁范围的房地产，不得设定抵押。房地产的权属争议多发生在两宗房地产的相邻部位，争议的往往只是整宗房地产的一部分。如将有争议部分划分出去，剩余部分的房地产是可以抵押的。学校、幼儿园、医院等以公益为目的事业单位、社会团体，其教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施，与非社会公益设施，如自办企业及其他经营实体，常常处于同一宗土地上。将属于教育、医疗卫生和其他社会公益用途的房地产分割出去，余下的非社会公益目的的经营性房地产是可以抵押的。土地征用和房屋拆迁的范围，与被征地方和被拆迁方所拥有的整宗房地产的范围并不重合。所需征用或需拆迁的可能仅是整宗房地产的某一部分，经过分割，未列入征用或拆迁范围的房地产是可以抵押的。此外，在整宗房地产中可能含有产权受限的房地产部分名义上的产权人实际上并不能行使处分权。如生产区和生活区处于同一宗土地时，企业对经过房改的职工住房，已无处分权，在抵押时亦需分割出去。
4、巩固抵押权的优先顺序
我国房地产抵押实行登记制度。当债务人逾期不能清偿债务时，抵押权人可从处置抵押房地产所得的价款中优先受偿。当房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。因此，同一抵押物上可同时存在多个抵押权人。在实行抵押权时，要按照抵押物登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。在实践中，有许多贷款是由计划经济时期延续下来的，借款方实际上并不能按期偿还贷款，贷款多成为企业必需的流动资金，甚至沦为呆帐。银行为这些债权设置抵押权以后，由于种种原因，并不打算在债务不能按期清偿时立即实行抵押权，而是采取贷款展期或借新贷还旧贷等方法以继续维持借贷关系。此时，根据我国房地产抵押登记制度，要注销原有的抵押登记，为新的抵押借款关系重新进行抵押登记。当同一房地产上有多个抵押登记时，原来排在前位的抵押登记重新登记后，其顺序发生变化，变成末位。债权人为避免其抵押权顺序在前述的续期抵押登记时位次下降，致使其债权不能得到充分的担保，可以采取房地产分割抵押的方法。在房地产价值远大于债权额时，分割出与拟担保债权相当的部分房地产，在该分割出的房地产上设定抵押权。此时，根据抵押制度，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值，可以有效地防止在该抵押的房地产上另设后位抵押权，客观上保证了在抵押物上只有一个抵押登记，续期抵押登记时可以保持第一位的抵押权顺序。从另一方面来说，作为一个理智的债权人，也不会在已设有抵押权，且抵押物价值与已担保的债权相当的抵押物上再设定顺序在后的抵押权;否则，如原有的抵押权人及时实行抵押权，顺序在后的抵押权将形同虚设，其债权会得不到优先清偿而沦为一般债权。因此，在债权人预期会发生续期抵押的情况下，出于巩固抵押权优先顺序的考虑，对房地产实行分割抵押也算一种较为妥当的对策。
5、提高处置抵押物的可行性
在处置抵押房地产时，不仅抵押人面临着不能继续经营的威胁，对抵押权人来说，抵押物能否顺利变价也必须重视。首先，抵押房地产价值越大，潜在的购买者就越少。其次，抵押房地产占企业全部房地产的比重越大，涉及的需要与房地产一同变价处置的资产(如难于移动的设备等)就越多，处置就越复杂。再者，在我国社会保障体系尚不健全的情况下，出于保持社会稳定等因素的考虑，政府等有关方面也不希望因实行抵押权而使企业破产。因而，如果能从整宗房地产中分割出对企业的继续经营影响较少的部分，或者较易变价的部分，在该部分房地产上设置抵押权，就在一定程度上减小了日后实行抵押权的难度。
6、平衡债权人间的权益
当一宗房地产需要为多个债权人担保时，虽然可以就该房地产为各个债权人登记相同顺序的抵押权，各个抵押权人按比例享有相同顺序的优先权。但依然存在前面所述的经营风险、处理难度、日后抵押权顺序变动等问题。为平衡各个债权人的权益，可以将房地产分割为若干部分，分别就各部分房地产为各个债权人设定抵押权，使各部分房地产与各个债权人形成一一对应的抵押关系。这样，各个债权人得到其专有的抵押权，各个抵押权之间有一定的独立性，可以较有效地处理抵押权人之间因日后续期抵押引起的抵押权顺序变动问题，也能减轻整宗房地产一同处置对抵押人造成的破产风险，还为以后处置抵押房地产增加了可行性。#### 房地产分割抵押的缺陷

1、分割手续较为复杂，费时费钱
目前对房地产抵押分割并无统一要求，但分割界线清楚、明确、分割面积准确是最基本的条件。若分割不清晰，在实行抵押权时容易在抵押物范围上产生纠纷。在程序上也多要求抵押人和债权人对抵押范围和面积进行书面认可，并经登记机关核准。抵押人和债权人主要从分割方案对将来企业继续经营的影响以及处置变价的难易来考虑，登记机关则关注抵押物的合法性、手续的完整性、界线的明晰性，并以便于管理、减少纠纷、维护房地产的正常功能等为着眼点，审查房地产分割的合理性。对于土地的分割界线，一般要求采用解析法或图解法绘制成图。抵押人、债权人、登记机关对分割方案达成共识，以及测绘土地分割界线，都要增加登记所需的时间和费用。
2、降低了可担保额
一方面，分割会影响房地产的整体使用功能和经济价值，即，分割出的各部分房地产的价值之和一般要低于未分割的整体房地产的价值;另一方面，分割出的各部分抵押房地产都要分别考虑其变现费用，直接减少了可变现额，使各部分的担保额之和小于整体的可担保额。此外，分割后的各部分房地产的价值不能恰好与拟担保债权额一致，要比债权额大一些，存在一些未能充分利用的担保价值，也使各部分的担保额之和小于整体的可担保额。
3、处置抵押房地产时，其价值受损
当处置抵押房地产时，分割出的部分房地产可能因其功能不全或效用受限，影响了变现额，使抵押人遭受直接的经济损失。同时，剩余的房地产虽无立即的变现损失，但其市场价值的降低已成事实。
4、抵押房地产分割后，易产生邻居纠纷
实行抵押权后，抵押房地产的产权易主。原来作为一个整体的房地产被多个产权主体所有，原来的功能布置被破坏，相邻各方容易产生矛盾。有关地上通行权、基础设施的使用权及通过权、排水权、建筑权等方面的纠纷较为常见。这些问题在分割时难于细致地考虑和解决。况且设定抵押权与实行抵押权之间有着根本的区别，不可能在设立抵押权时假想实行抵押权后会出现的情况而制订切实的解决方案。否则将面对不胜繁琐的法律手续，致使抵押登记难于进行。从效率角度来看，事后处理比事前预防节约社会成本。#### 房地产分割抵押办理的注意事项

银行在具体办理涉及房地产分割抵押时，应注意以下几点：
1、只对已建成完工且取得产权证办理分割抵押，未完工在建工程只能办理整体抵押；
2、只对可以进行分割处理的房地产办理分割抵押，不能分割抵押或虽能分割处理，但分割处理后对抵押物价值有影响的房地产，应办理整体抵押。
3、在抵押人已经将部分房屋所有权及房屋占用范围内的土地使用权抵押给了其他债权人，银行需办理剩余部分的房地产抵押时，应向有关登记部门查询已抵押房地产的详细情况，避免出现重复抵押的情况。
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