Wie wird die Wertermittlung einer Immobilie durchgeführt?
Eine Immobilie ist letzten Endes immer so viel wert, wie ein Kaufinteressent bereit ist, als Kaufpreis für genau diese Immobilie zu bezahlen. Um eine Grundlage für die Bemessung des Kaufpreises zu bestimmen und auf dieser Grundlage die Vertragsverhandlungen zu führen, müssen Sie vornehmlich auf die wertbildenden Faktoren der Immobilie abzustellen. Wertbildende Faktoren sind die Lage des Objekts, sein baulicher Zustand und die Nutzbarkeit für einen bestimmten Interessentenkreis.
Die Wertermittlung obliegt zunächst Ihnen als Verkäufer. Sind die wertbildenden Faktoren von durchschnittlicher Qualität, können Sie auf vergleichbare Objekte zurückgreifen und Ihre Kaufpreisvorstellungen daran orientieren, was vergleichbare Objekte als Kaufpreis erbracht haben.
Nutzen Sie das Objekt als Eigentümer selbst, stehen der Wert des Grundstücks und der Sachwert des Gebäudes im Vordergrund. Ist das Objekt ein Mietobjekt, erfolgt die Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren[1], also danach, was das Objekt an Mieterträgen einbringt.
Ansatzpunkte ergeben sich auch daraus, was für Immobilien in vergleichbarer Lage als Quadratmeterpreis je Wohnfläche bezahlt wird. Bestandsimmobilien legen im Bereich von ca. 500 € -1500 €. Bei neu errichteten Immobilien ist mit Quadratmeterpreisen von ca. 2000 € - 4000 € zu rechnen. In bevorzugten Lagen können die Werte noch erheblich höher ausfallen.
Möchten Sie sich als Verkäufer nicht auf die eigene Einschätzung verlassen, können Sie einen Makler vor Ort mit dem Verkauf Ihres Objekts beauftragen. Ortsansässige Makler kennen die örtlichen Verhältnisse und wissen, was ihre Klienten bereit sind, für bestimmte Objekte zu bezahlen. Aus den Vertragsverhandlungen mit Kaufinteressenten kann sich schnell ergeben, wie der Wert einer Immobilie einzuschätzen ist[2].
Erscheint Ihnen die Wertschätzung einer Immobilie als schwierig oder können Sie sich in einer Erbengemeinschaft oder in Scheidung lebende Ehepartner nicht auf den Wert einer Immobilie verständigen[3], empfiehlt sich, einen Sachverständigen zu beauftragen, der ein Verkehrswertgutachten erstellt[4]. Da der Sachverständige dafür ein Honorar berechnet, müssen Sie bereit sein, den Kostenaufwand zu investieren.
Sie sollten die Wertermittlung keinesfalls unterschätzen. Setzen Sie den Kaufpreis zu hoch an, verschrecken Sie Kaufinteressenten und verschenken Geld, wenn Sie einen zu niedrigen Kaufpreis verlangen.
Fußnoten
[1] Ertragswertverfahren – Wikipedia
[2] Wie erfolgt die Wertermittlung einer Immobilie bei einer Erbschaft?
[3] Wie wird die Erbengemeinschaft aufgelöst und auseinandergesetzt?
[4] Verkehrswertgutachten - Definition & Kosten