Warum ist das Thema Immobilien, Wohnungssuche und Miethöhe ein so brisantes Thema in Berlin?
Ich schreibe jetzt hier einmal meine persönliche Sicht der Dinge, mit all den mir zu diesem Thema zur Verfügung stehenden Informationen.
Vorab möchte ich kurz äußern, dass sich der Mietendeckel meiner Ansicht nach langfristig negativ für die Stadt Berlin auswirken wird. Dies hat verschiedenste Ursachen.
Betrachten wir aber zunächst den wirtschaftlichen Gesamtkontext - bis 2008 hatten wir relativ hohe Zinsen (z.B. 5% aufs Tagesgeld bei der islänischen Kaupthing Bank… wir alle kennen die Geschichte danach…), dann kam ab September 2008 die Finanzkrise aus den USA und ließ die ganze Finanzwelt durch den Fall von Lehman Brothers fast zusammenbrechen. Die Schulden der Banken wurden durch Milliardenhilfen quasi sozialisiert. Ab da mussten die Notenbanken die Wirtschaft stützen und haben den Leitzins bereits sukzessive gesenkt. Kaum 3 Jahre später hatten wir in Europa die Griechenland- oder Eurokrise. Es stellte sich heraus, dass die Staatshaushalte unserer südlichen Nachbarländer und Irlands doch wesentlich schlechter da standen, als attestiert wurde. Ein Rettungsschirm inklusive großem Schuldenschnitt in Griechenland musste gebastelt werden, um nicht die gesamte Eurozone in den Abgrund zu ziehen. Die Folge waren weitere Zinssenkungen und einige Zeit später sogar der massive Kauf von Staatsanleihen durch die EZB. Wir leben heute in Europa quasi in einer Zombiewirtschaft, wo viele Unternehmen einfach am Tropf des billigen Geldes hängen, wie ein Drogenjunkie, der sich von (Geld-)Schuss zu Schuss rettet. Wären die Zinsen höher, wären Griechenland, Italien und wahrscheinlich auch Portugal faktisch nicht mehr in der Lage, ihre Schulden zu bedienen sowie eine ganze Menge Firmen aus der Privatwirtschaft, die unter "normalen" Bedingungen heute so gar nicht mehr existieren würden, weil sie mit ihrer Preis- und Kostenstruktur nicht konkurrenzfähig sind. Da wir aber alle die gleiche Währung haben, können die Länder natürlich nicht einfach ihr eigenes Geld drucken um sich zu entschulden und die Währung abzuwerten und würden unter ihrer Schuldenlast zusammenbrechen. Deswegen sind die Zinsen seit einer Dekade so extrem niedrig und seit einiger Zeit sogar negativ. Dieses Phänomen haben wir in Japan übrigens schon seit 30 Jahren.
Was hat das aber alles mit Immobilien und Mietpreisen zu tun? Nun ganz einfach, wenn die Zinsen sinken, steigt der Wert von Sachwerten wie Aktien als verbriefte Anteile an Unternehmen oder Immobilien. Genau diesen Fall haben wir seit 10 Jahren. Die Wertpapierbörsen weltweit kennen seit 10 Jahren eigentlich nur eine Richtung und genauso ist es mit den Immobilien- und damit Mietpreisen. Legen Sie ihr Geld lieber zu 0% auf ein Sparbuch oder zu 4% in eine vermietete Immobilie?
Durch die gesunkenen Zinsen ist es attraktiv geworden, Eigentum zu schaffen - sei es selbstgenutzt oder zum Vermieten. Dazu kommt noch, dass Berlin (wegen seiner Politik "arm aber sexy") im europäischen und auch internationalen Vergleich nach wie vor eine der günstigsten und gleichzeitig attraktivsten Hauptstädte ist. Dies führte auch dazu, dass seit gut 10 Jahren eine große Zahl von gut ausgebildeten Fachkräften aus der Eurozone (hauptsächlich die südlichen Nachbarländer) in die Hauptstadt strömen - Berlin wächst faktisch pro Jahr um gut 1 % (2016 waren es sogar über 50.000 Menschen).
Die Berliner Politik hatte schon immer mit einem klammen Haushalt zu kämpfen und ist vor vielen Jahren auf die Idee gekommen, seinen eigenen Immobilienbestand, der nicht sonderlich gut bewirtschaftet war, an eine private Gesellschaft zu veräußern um sein Stadtsäckel aufzubessern. Da kam dann die Deutsche Wohnen SE ins Spiel, die als renditegetriebener Immobilienkonzern heute das (zugegeben nicht ganz unschuldige) Bauernopfer ist.
Hinzukommt, dass der Berliner Senat seit vielen Jahren eine "gewöhnungsbedürftige" Baupolitik betreibt. Es dauert mitunter ewig (bis zu 2 Jahre), eine Baugenehmigung zu bekommen - das macht es nicht ganz so spannend für Investoren, die Wohnraum schaffen wollen. Das bedeutet, dass seit Jahren viel weniger Wohnraum geschaffen wird, als es eigentlich notwendig wäre. Da aber die stadt Berlin kein so guter Baumeister ist (siehe Flughafen BER etc.), lassen sie es selber auch gleich sein - sie haben ja nicht umsonst vor Jahren ihren eigenen Wohnungsbestand verkauft.
Zudem sind die Kauf- und Mietpreise in Berlin im internationalen Vergleich immer noch moderat. Deutschland ist außerdem ein extrem rechtssicheres Land - das alles führt dazu, dass eine Menge reicher ausländischer Investoren mit viel Geld nach Berlin kommen und dort die Immobilien einfach nur zum Geldparken kaufen, bloß um das Vermögen aus dem eigenen "unsicheren" Land zu bringen und abzusichern. Diese Investoren sind auch ohne weiteres bereit, höhere Preise zu zahlen, weil ihnen die Rendite fast egal ist. Die Preise steigen weiter.
All diese Faktoren führen dazu, dass die Wohnungssuche in Berlin seit etwa 2015 nicht mehr so viel Spaß macht, wenn man nicht gerade ein sehr hohes Nettoeinkommen hat.
Die aus anderen Ländern zugezogenen jungen Menschen sind zudem auch viel höhere Preise aus Madrid, Barcelona, Paris, London oder Mailand gewöhnt - für die ist das Preisgefüge in Berlin sogar noch angenehm.
Die Immobilienpreise in Berlin sind durch diesen Nachfrageüberhang in den letzten Jahren massiv gestiegen - das spricht eigentlich für die Attraktivität der Stadt. Die Mietpreise ziehen damit langsam nach, kennen aber auch irgendwann eine spitze, weil es dann faktisch günstiger wäre, selber Eigentum zu schaffen, als die teure Miete zu zahlen.
Das Angebot wird also durch späte und/oder nicht erteilte Baugenehmigungen nicht oder zu wenig erweitert - das liegt aber an der Stadt selber.
Es können auch nicht alle in der Innenstadt wohnen, das sollte auch klar sein. Dann kommen eben mal 1.700 Leute zu einer Besichtigung im tollen Schöneberg und der Vermieter hat es eigentlich nur gut gemeint…
https://www.bz-berlin.de/berlin/tempelhof-schoeneberg/1749-interessenten-fuer-2-zimmer-wohnung-massenbesichtigung-in-schoeneberg
Nun hat sich die Berliner Regierung im Jahr 2019 tatsächlich dazu entschieden, einen Mietendeckel einzuführen, der die Preise künstlich verringert. Was passiert, wenn man in den Preismechanismus eingreift, dafür sollte man einmal eine Vorlesung zur Einführung in die Volkswirtschaft hören, das reicht schon zum Verständnis.
Der Mietendeckel ist durch (bis auf die Normenkontrollklage der CDU) - was wird passieren?
> Investoren werden nicht mehr in Berlin investieren - warum sollten sie auch, sie erwirtschaften ja keine Rendite mehr auf ihr eingesetztes Kapital.
> Das betrifft auch massiv die Instandhaltung für bereits bestehende Gebäude. Diese wird auf ein absolutes Minimum zurückgefahren.
>Viele Handwerksfirmen beklagen schon jetzt einen massiven Auftragseinbruch für 2020 bzw. eine Menge wieder stornierte Aufträge. Auftragsrückgänge und Arbeitslose.
> dies gilt auch für sämtöliche andere Dienstleister rrund um eine Immobilie (Reinigung, Gartenpflege etc. etc.)
> die Bausubstanz wird sich verschlechtern
Die Kaufpreise werden langsam wieder sinken - Menschen, die für sich privates Eigentum geschaffen haben, könnten dadurch vor große Probleme kommen - sinkt der Wert ihrer Immobilie, kann bzw. muss die Bank aufgrund der seit 2016 wirksamen Wohnimmobilienkreditrichtlinie die Finanzierung vom Schuldner nachbesichern lassen. Kann dieser diese Nachbesicherung nicht erbringen - kommt die Verwertung bzw. Zwangsversteigerung des Objekts. Es gibt neue (von der Politik selbst verursachte) Privatinsolvenzen.
Menschen mit geringem Einkommen haben jetzt noch mehr Konkurrenz als vorher - warum sollten denn die Menschen mit hohem Einkommen nicht auch die nun günstigeren Wohnungen haben wollen. Aus Sicht eines Vermieters ist auch der Mieter mit dem höheren Einkommen viel attraktiver, wenn er sich die Miete besser leisten kann.
Es gibt noch viele weitere Faktoren, die für die komplette Unsinnigkeit des Mietendeckels sprechen, aber dabei will ich es erst einmal belassen. Die Politik verkauft ihn als so tolle Lösung und das einfach Volk wird komplett hinters Licht geführt. Es geht nur um das Gewinnen von ein paar Wählerstimmen, aber im Sinne des Volkes ist diese Politik keineswegs. Der Mietendeckel schafft nicht einen Quadratmeter neuen Wohnraum, das spielt aber anscheinend keine Rolle. HAuptsache man kann günstig in einem runtergekommen Haus leben - erinnert irgendwie an DDR-Zeiten.
Am Ende empfehle ich noch die Lektüre des Artikels aus der Berliner taz (der größten linksgerichteten Tageszeitung). Was die als linkssoziale Presse vom Mietendeckel hält
Berliner Mietendeckel: Ganz schön unsolidarisch
Was die Berliner Wohnungsbaugenossenschaften davon halten, können Sie hier nachlesen:
Mietendeckel | Wohnungsbaugenossenschaften
Das kommt davon, wenn Politiker, die von Wirtschaft keine Ahnung haben und nur Ihren Namen tanzen können, versuchen der Bevölkerung was Gutes zu tun. Armes Berlin.
Der Mietendeckel soll erst einmal für 5 Jahre gelten. Er wird aber garantiert verlängert. Denn was würde passieren, wenn er wieder beendet wird - genau, die Preise würden sich schnell wieder dem "echten" Marktniveau anpassen und schlagartig in die Höhe schießen, das Problem wäre noch schlimmer als vorher. Was dann in den Straßen Berlins passiert, will ich gar nicht wissen.
Anstatt also 500 Leute in der Stadtverwaltung einzustellen, um die ganzen Mietdeckelungsgesuche von Mietern zu prüfen, hätten diese Leute lieber auf den Bau- und Stadtplanungsämtern eingesetzt werden sollen, um in Verbindung mit Investoren sozialverträglichen Wohnungsbau zu schaffen, wo z.B. bei einem neuen Projekt immer 30% der Neubauwohnungen für sozialen Wohnungsbau vorgesehen sind. Damit kann ein Investor kalkulieren und immer noch Geld verdienen.
Ich bestreite gar nicht, dass die Kauf- sowie Mietpreise in Berlin in den letzten Jahren stark angestiegen sind. Das liegt aber nicht zwingend an gierigen Investoren und Immobilienhaien - der Berliner Senat hat es in den letzten 15 Jahren einfach versäumt, eine vernünftige Wohnungsbaupolitik zu etablieren und versucht jetzt mit diesem schnellschuss ihr Gesicht zu wahren.
Die Lösung ist einfach Angebot erhöhen, dann sinkt auch der Preis. VWL-Vorlesung 1. Semester