Ist es heute noch möglich ein Haus (Wert 350.000€) mit 5.000€ netto Haushaltseinkommen zu finanzieren?
Ich halte es in Deutschland als machbar — wir haben in die letzte drei Monate Vollfinanzierungen (d.h. nur der Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt, die rest über den Bank) für Immobilien in Wert von 300.000 abgeschlossen mit ähnliche Haushaltsnettoeinkommen. Allerdings ist es immer ein sehr individuelle Berechnung, denn viele Faktoren fließen da rein. Ich versuche die mal zusammenzutragen:
Berechnung der Kaufpreis:
Kaufpreis des Hauses = 350.000€
Kaufnebenkosten = etwa 10%, also zirka 35.000€, ohne Makler könnte es noch geringer fallen
offene Renovierungsaufwände (Nachweis: Angebot vom Handwerksfirma, hier könnte ggf. staatliche Förderprogramme aus zusätzliche Finanzierungsmöglichkeit noch bessere Zinsbedingungen bieten als den übliche Bankdarlehen)
Berechnung der monatliche Rate:
Eigenkapitaleinsatz - die Kaufnebenkosten müsst ihr i.d.R. selber aufbringen. Aber einer 100% Kaufpreisfinanzierung würde gehen. Ab 10% der 350.000€ aus Eigenkapital senkt der Zinssatz um einiges, wenn ihr 30% der 350.000€ aus Eigenkapital einsetzen dann senkt der Zinssatz noch mehr. Ihr müsst Auskunft über eure Eigenkapital nachweisen; ob ihr die einsetzen möchten oder nicht ist eure Entscheidung. Ich rate euch nicht alles einzusetzen, was ihr habt, denn es kann jederzeit etwas passieren, z.B. einen ungünstige Rohrbruch, und dann plötzlich muss 40.000€ schnell her. Die ausgeschriebene Zinssätze in die Werbung gehen davon aus, dass ihr 40% aus Eigenkapital mitbringen, ihr könnt mit zwischen 0,5% und 2,0% höhere Zinsen mitrechnen bei geringere Eigenkapitaleinsatz; alternativ könnt ihr etwas verpfänden (z.B. ein andere Immobilie, die ihr besitzt) im Wert von den 10 bis 40% der Kaufpreis zur Dahrlehenssicherung um den bessere Zinssatz zu bekommen. Ein Bausparvertrag kann hier auch hilfreich sein (den Bausparsumme wird als Eigenmittel mitgezählt, allerdings dann mit Rückzahlung in den monatliche Ausgaben).
Tilgung sollte mindestens um die 2% betragen. Tilgung muss mindestens 1% sein, aber dann begründet — z.B. weil du das Objekt vermietest. Alternativ bieten manche Bänke auch die Möglichkeit einen Tilgungsersatz zu leisten, z.B. ein Bausparvertrag mit Rechte abgetreten an den Bank. Das letzte würde ich nicht empfehlen, die erste beide sind durchaus denkbar.
Gewünschte Zinsbindung - Längere Zinsbindung = Höhere Zinssatz, dafür Sicherheit dass die Zinsen nicht ändert. Genaue Bedingungen müsstet ihr beim Bank fragen. Da die Zinsen noch recht günstig sind - sie sind zwar mehr als das doppelte als vor eineinhalb Jahren, aber immerhin nur die hälfte von Zinssätze vor zwanzig Jahren - würde ich empfehlen ein längere Bindungsfrist zu nehmen.
Nun gebe den Tilgung, Dahrlehenshöhe und Zinssatz in ein kostenlosem Onlinerechner eurer Wahl ein und finde heraus, wie hoch die monatliche Raten sein werden und nach wie viele Jahre die Dahrlehen abbezahlt wird.
Berechnung eure Einkommen jetzt:
Nettoeinkommen — in eurem Fall 5.000€
Kindergeld — 250 pro Kind
Sozialleistungen — z.B. Elterngeld, wobei die nicht gezählt wird; zählt jedoch zu den persönliche Einschätzung wenn ihr nach der Elternzeit wieder arbeiten wollt weil die erwartete Einkommen steigt
Unterhaltszahlungen — z.B. weil ein Ex Unterhalt für ein bei euch lebendes Kind zahlt
regelmäßige Kapitalerträge — z.B. weil ihr so viel Sparbücher besitzen, dass nennenswerte Kapitalerträge regelmäßig fließen
sonstige regelmäßige Einnahmen
Berechnung eure Einkommen nach Renteneintritt:
gesetzliche Rentenversicherung (sehe Bescheid mit monatliche Rente)
private Altersvorsorge (sehe Vertrag mit monatliche Rente)
Berechnung eure Ausgaben jetzt:
Anzahl Erwachsene x Lebenskostenpauschal (variiert von Bank zu Bank, z.B. 300€ )
Anzahl Kinder x Lebenskostenpauschal (variiert von Bank zu Bank, z.B. 300€ )
Pauschal für Nebenkosten (variiert von Bank zu Bank, z.B. 450€ )
Beiträge zur Versicherungen (Haftpflicht, Auto, Unfall, Berufsunfähigkeit, private Zahnversicherung, usw.)
Auto — Mischung aus eigene Angaben zu Benzin und Pauschal, hier weiss ich leider nicht was den Pauschalbetrag zur Berechnung ungefähr ist da wir kein eigenes Auto haben
Unterhaltszahlungen — z.B. falls ihr ein Ex für ein bei denen lebendes Kind zahlen, oder falls ihr für eure Eltern einen Pflegeperson zahlen
Ratenzahlungen zur Abzahlung bestehende Schulden
Monatliche Beiträge zu private Altersvorsorge und Sparpläne
Berechnung eure Ausgaben nach Renteneintritt: Hier bin ich überfragt, denn ich habe geschaut dass alle Darlehen zurückbezahlt werden vor Renteneintritt. Ich gehe aber davon aus, dass es ähnlich aussieht, nur ohne die Kinderausgaben.
Berechnung mögliche monatliche Rate jetzt: (3) - (5)
Berechnung mögliche monatliche Rate nach Renteneintritt: (4) - (6).
Persönliche Auftritt: Wenn du den Eindruck übermittelst, dass ihr euren Finanzen sehr gut im Griff habt (z.B. du bringst ein detaillierte Haushaltsplan, weiss wo eure Geld jeden Monat auf dem Cent genau ausgegeben wird, oder ihr redet über eure Investitionsstrategie und bisherige Erfolge darin) dann sind die Berater eher kulant und nutzen ihre persönliche Einschätzung zu gerechtfertigten, dass sie euch ein bessere Zinssatz anbieten können wenn die System euch auf "gelb - Finanzierung nur mit Vorsicht möglich" einstuft.
Nun habt ihr alles berechnet was der Bank auch berechnet. Werdet ihr es finanziert bekommen?
(7) ist kleiner als (2) — leider keine Finanzierung möglich
(7) ist größer als (2) und Darlehen wird vor Renteneintritt komplett abbezahlt — Finanzierung möglich, Glückwunsch!
(7) ist größer als (2) und (8) ist größer als (2) — Finanzierung möglich, Glückwunsch!
(7) ist größer als (2) und (8) ist kleiner als (2) — Finanzierung nur möglich mit zusätzliche Pfändung in Höhe der offene Restdahrlehen bei Renteneintritt