Soll ich meine ehemalige selbstgenutze Immobilie verkaufen?
Den sehr guten Antworten von Herrn Gutzeit und Frau Weiler kann ich, was das Thema Immobilie und deren Wirtschaftlichkeit betrifft, nichts hinzufügen.
Aus eigener Erfahrung und aus vielen Gesprächen mit Freunden, Bekannten und Mandanten würde ich aber gern noch zwei Aspekte stärker betonen.
Was ist Ihre Zeit wert?
Dabei würde ich sogar noch weiter aufteilen:
finanziell:
können Sie die Zeit, die Sie in Zukunft mit der Verwaltung der Immobilie verbringen und das Geld, das in der Immobilie gebunden ist, auch anders gewinnbringend verwenden? Dann ist es eine einfache Rechnung: bei welcher Tätigkeit haben Sie einen höheren Gewinn.
Beispielrechnung: nehmen wir an, Sie erhalten EUR 500 netto als Gewinn aus der Vermietung. Würden Sie das Geld alternativ anlegen, erhielten Sie EUR 300. Das bedeutet, dass Sie durch Ihre Verwaltungstätigkeit EUR 200 pro Monat mehr verdienen, wenn Sie die Immobilie verwalten. Wenn Sie jeden Monat eine Stunde dafür arbeiten müssen, ist das ein ordentlicher Stundenlohn. Wenn Sie allerdings auf 10 Stunden kommen, sind es nur noch 20 Eur/Stunde.
immateriell:
Diesen Punkt finde ich fast noch wichtiger. Zeit, die Sie mit der Vermietung einer eigenen Immobilie verbringen, ist für die meisten Menschen kein Vergnügen (immer bitte auch an die viel umfangreichere Steuererklärung - Anlage V denken!). Das bedeutet, dass Sie sich fragen sollten, ob diese Zeit nicht besser (wertvoller) für die Familie, Hobbies, Sport etc. eingesetzt ist.
2. Diversifiziertes Risiko
Die Vermietung einer einzelnen Wohneinheit bedeutet, dass bei Ausfall der Miete 100% des Cashflows wegfällt. Ist der Mieter also nicht zahlungsfähig oder -willig oder haben Sie Leerstand, müssen die laufenden Kosten der Immobilie zu 100% aus anderen Einkommensquellen bezahlt werden. Wenn die Immobilie fremdfinanziert ist, hat das vielen Vermietern schon das finanzielle Rückgrat gebrochen. Im schlimmsten Fall eines Mietnomaden gibt es jahrelangen Mietausfall und anschließenden Sanierungsbedarf.
Daher rate ich fast immer davon ab, einzelne Wohneinheiten als Investitionsobjekte zu halten.
Ausnahmen gibt es dabei natürlich immer, insbesondere bei vollständig abgezahlte Wohnungen/Häusern, bei denen die Möglichkeit besteht, dass man selbst oder andere Familienmitglieder wieder einmal einziehen könnten.