Große Neubaugebiete für jährlich 400.000 Wohnungen: Schieben Scholz/Geywitz den Schwarzen Peter jetzt den Städten und Gemeinden zu?
Helmut Schmidt, Ökonom und Bundeskanzler, soll einmal geäußert haben, dass er gerne Städtebauer hätte werden wollen. Olaf Scholz, Jurist und Bundeskanzler, hat noch nie geäußert, dass er gerne Ökonom hätte werden wollen. So wie ich ihn kenne (ein wenig face-to-face), dachte er auch nie daran.
Nun hat jeder Bundeskanzler, hatte auch die frühere Bundeskanzlerin (Physikerin) Berater/innen. Manchmal auch die richtigen (also keine Lobbyisten). Bei Olaf Scholz hat das teilweise sogar geklappt (Widerstand gegen einen massiv geforderten, sehr niedrigen Industriestrompreis). Wenn es aber um Wohnungspolitik geht, dann klappt es weder bei ihm, noch bei vielen Anderen. Aus seiner Praxis als Erster Bürgermeister Hamburgs brachte er die 'Vorgabe' jährlicher 'Wohnungsbauzielzahlen' mit, die in Wirklichkeit 'Genehmigungszielzahlen' für die Verwaltung waren. Es war in den 2010er-Jahren in Hamburg und andernorts durchaus möglich, damit zu arbeiten. Denn der Wohnungsbau ritt auf der Welle 'Nullzinsen für Geldanlagen' wie ein Wellenreiter in Höchstform. 'Zielzahlen' von jährlich 6000 bis 10.000 Wohnungen konnten in Hamburg allein durch Umnutzung und Nachverdichtung erreicht werden (nur in zwei Fällen wurden/werden große Wohngebiete auf bisher unbebautem Grünland errichtet).
Das Atypische dieser Entwicklung war Nicht-Ökonomen nicht bewusst: Wann zuvor in der Geschichte der Bundesrepublik bewegten sich Zinsen und Preise nahe 'Null' oder gar - wie Sparzinsen - deflationär? Die wirtschaftlichen Zusammenhänge waren klar und übersichtlich, wurden allerdings zugunsten vermeintlich wirksamer 'Planzahlen' einfach weggedrückt. Immobilien wurden beständig teurer, ohne, dass Eigentümer/innen auch nur einen Finger krümmen mussten. Für neu gebaute Immobilien fand sich zu fast jedem Preis ein Käufer, weil Hypothekendarlehen so gut wie nichts mehr kosteten. Ähnlich wie vor der Blase jenseits des Atlantiks, die 2007 platzte.
Aus Gründen, die mit dem Immobilienwesen nichts zu tun hatten, fand diese Nullzins-Blase Anfang 2022 ein jähes Ende. Mit einigen Konsequenzen nicht nur in Deutschland. Auch ein Krieg, bei dem man nur als Waffenlieferant auftritt, bringt Inflation mit sich. Diese Erfahrung machten die USA bereits 1939–1941. Ein gleichzeitiger Zusammenbruch bedeutender Teile der Energieversorgung heizte die Inflation noch mehr an. Wie die 'Ölpreiskrisen' der 1970er-Jahre lehren, die sogar Auslöser von Inflation und Rezession waren. Inflation schmälert das Volkseinkommen und belastet vor allem teure Anschaffungen wie eine neue Wohnung. Für die überwiegend jungen Immobilienökonomen bei Projektentwicklern eine 'völlig neue Erfahrung'. Wirtschaftsgeschichte war nicht so ihr Ding. Für die 2022 ins Amt kommende Ampel-Regierung kein Grund, von der Planzahl-Wirtschaft abzulassen. Hatte mehr als zehn Jahre lang doch gut funktioniert. Auch als argumentatives Bollwerk gegen 'Deutsche-Wohnen-Enteigner'. Und völlig im Einklang mit den 'Marktwirtschaftlern', die zwar teure Wohnungen für Gutbetuchte bauen wollten und bauten, aber mit dem 'Sickereffekt' auch eine Entspannung für weniger gut Betuchte versprachen. 'Größeres Angebot=geringerer Preisauftrieb=Vollversorgung' war die angebliche Zauberlösung. Dass solche 'Sickereffekte' nur in sehr geringem Maße auftreten, wurde nicht zur Kenntnis genommen (eine Neubauwohnung löst einschließlich des Einzugs in die neue Wohnung nur 1,1 Umzugsketten aus; Amt für Stadtforschung und Statistik, Nürnberg 1982).
Diese 'Sickereffekte' dienten in den 1930er-Jahren nach dem Wirtschafts-Crash von 1929 konservativen US-Präsidenten als Rechtfertigung dafür, auf Märkte nicht massiv einzuwirken. Der 'Trickle-Down'-Effekt sorge schon dafür, dass von den Unternehmensgewinnen auch etwas bei den Armen und Arbeitslosen ankomme. Das jedoch funktionierte schon deshalb nicht, weil die Armen und Arbeitslosen als Nachfrager auf eben den Märkten wegbrachen, die bisher Unternehmensgewinne nährten. Dann kam Präsident Theodore Roosevelt mit seinem 'New Deal', von Konservativen als 'Sozialismus' verschrien. Ab 1939 schließlich eine schnell aufzubauende Kriegswirtschaft, also eine Investitionsmaschine. Staatliche Lenkung und Eingriffe, wo man hinschaute. Inflationäre Wirkung siehe oben.
Wie erwähnt, ist Wirtschaftsgeschichte nicht so das Ding für Immobilienökonomen. Schon gar nicht für Nicht-Ökonomen wie einen Kanzler, seine Bauministerin, einen Oppositionsführer und einen ehemaligen Gesundheitsminister, der jetzt Schatten-Wirtschaftsminister spielt. Alle vier Juristen, der Oppositionsführer einst Grußonkel bei BlackRock. Im Wahlkampf 2021 erklärte man 'die Wohnungsfrage' zur dringendsten sozialpolitischen Aufgabe der Nation. Nach dem Wahlkampf gab man eine Planzahl von sich: 400.000 pro Jahr. Komme was da wolle. Gekommen ist unter anderem die Inflation. Wobei diese Inflation (von bis zu 10% jährlich) noch nicht einmal in vollem Umfang auf Hypothekenkredite durchschlug (etwa 4% Zinsen jährlich). Der wirtschaftliche Normalfall trat ein: Geld ausleihen kostet wieder etwas. Im Fall von Hypothekendarlehen real gesehen allerdings nach wie vor nichts.
Der Jammer in der Immobilienwirtschaft war und ist dennoch groß. Man klaubte in der Klamottenkiste und zog alte Argumente heraus: Zu lange Genehmigungszeiten, kostentreibende Bauvorschriften, zu wenig Bauland. Nur das Argument kostentreibender Bauvorschriften traf und trifft zu, konnte jedoch in einer Koalition mit den Grünen nicht weiter beachtet werden. Betreffen diese Bauvorschriften doch vor allem die Wärmedämmung, also das Einpacken von Gebäuden mit Dämm-Plastik (zukünftigem Sondermüll). Lange Genehmigungszeiten waren in vielen Bundesländern schon länger Vergangenheit, galt doch vor allem beim Wohnungsbau eine 'Genehmigungsfiktion' von drei Monaten. 'Genehmigungsfiktion' heißt: Sofern der Architekt alle Unterlagen liefert (wozu er eigentlich in der Lage sein sollte), dann gilt ein Bauvorhaben nach drei Monaten als genehmigt, auch, wenn es noch nicht genehmigt worden ist. Nicht genügend Bauland ist und war die alte Leier, so lange in Ballungsgebieten auch nur ein Quadratmeter Grünland übrig ist. Der von meist ökologisch orientierten Stadtplanern natürlich immer und überall verbissen verteidigt wird. Die darauf hinweisen, dass in Deutschland täglich 51 Hektar Grün- in Bauland umgewandelt wird.
Tatsächlich kosteten nicht nur Hypothekenkredite wieder (nominal) etwas, auch Baumaterial wurde zunächst sprunghaft teurer. Was sich allerdings (im Unterschied zu Lebensmitteln) schnell wieder legt(e), nachdem die meisten erteilten Baugenehmigungen von den Projektentwicklern zu den Akten gelegt wurden. Hier stimmt die einfache Marktlogik: 'Weniger Nachfrage=geringere Preise'. Dafür jammert jetzt auch die Bauindustrie - über mangelnde Aufträge. Weshalb der Kanzler und seine Bauministerin weiter an ihrer Planzahl festhalten: 400.000. Wobei sie nicht einmal die zugesagten 100.000 'Sozialwohnungen' (=öffentlich geförderte Privatwohnungen) hinbekommen. Ist ja auch Ländersache. Ist es wirklich, Markus Söder und Consorten!
Wenn man als Kanzler und Bauministerin feststellt, dass sich für eine Regierung an einer (fehlenden) Baukonjunktur wenig ändern lässt, dann sucht man einen 'Schuldigen'. Nicht die Wellenreiter aus der Immobilienwirtschaft, nicht die schwierig zu meisternde Kakophonie der Bundesländer. Sondern die schwächsten in der nationalen Verwaltungshierarchie, also die Städte und Gemeinden. Also jene, denen man mit einem detaillierten Bundesgesetz (->Baugesetzbuch) vorschreibt, wie viele Gutachten für neues Baurecht (-> Bebauungspläne) zu erbringen und wie viele immer neue Verfahrensschritte zu beachten sind. Die Begründung eines Bebauungsplans umfasste in den 1970er-Jahren 20 bis 30 Seiten, heute umfasst sie 150 bis 300 Seiten. Das Baugesetzbuch des Bundes ist inzwischen 249 Paragraphen lang, die Rechtsprechung dazu füllt mindesten einen Regal-Kilometer. Hinzu kommen die vielen NIMBYs nicht nur in Deutschland. NIMBY bedeutet 'Not in my backyard' und stammt aus Kalifornien. Mit anderen Worten: 'Veränderung überall, nur nicht in meiner Umgebung'. Manche NIMBYs haben viel Geld und teure Rechtsanwälte. Oder sie gründen eine Bürgerinitiative, für deren Organisation man in Kalifornien Bezahl-Büros anheuern kann (in Deutschland auch?).
Jetzt kommt der 'Wumms-Kanzler' und fordert von den Städten und Gemeinden, endlich mal ordentlich viel Bauland auszuweisen. Die Bevölkerung Deutschlands wachse, weshalb mehr Wohnungen gebaut werden müssen. Nämlich 400.000 pro Jahr. Er lässt darauf hinweisen, dass selbst Wien im 22. Stadtbezirk einen neuen Stadtteil entwickle. Wie kommt er denn auf Wien?
Nun, Wien gilt nicht nur als die 'lebenswerteste Stadt der Welt' (so der marktliberale Londoner Economist), sondern auch als ein positives Modell für die Wohnungsversorgung in einer wachsenden Metropole. Das nicht ausgesprochene Problem dabei ist, dass dieses Ergebnis durch 100 Jahre beharrliche (-> sozialdemokratische!) Politik erreicht wurde, ganz überwiegend durch eine städtische Wohnungsgesellschaft und eine Reihe von Genossenschaften und gemeinnützigen Wohnungsbauunternehmen. 100 Jahre! Vor einigen Jahren 'entdeckte' die Wiener Stadtregierung, dass die Wohnungsversorgung nicht allein mit Baulückenfüllungen und Nachverdichtung gesichert werden kann. Deshalb die neue Stadt in Aspern. Ehemaliger Flugplatz, 1992 von der Stadt Wien aufgekauft, Planungsbeginn 1993. Vor dreißig Jahren! Also offensichtlich nichts mit 'Wumms'. Übrigens: auch in Berlin steht ein ehemaliger Flugplatz leer: Tempelhof. Bürgerbegehren - aus die Maus. Jedenfalls für den Wohnungsbau. In Berlin stehen sogar zwei ehemalige Flugplätze leer: auch Tegel. Reserviert für Tech-Firmen und zwar solche, die richtig viel Geld mitbringen. Also nichts für Garagen-Gründer. Sondern Silicon Valley heute. Wollen ja alle, auch in Sachsen. Mit zehn Milliarden Steuergeld sogar in Magdeburg. Die erste Investition in Aspern war ein Opel-Getriebewerk. Das von Stellantis (früher Opel usw.) wieder geschlossen werden soll. Auf Pachtgelände (Eigentümerin: Stadt Wien).
(Wien, 'Seestadt Aspern'; sieht aus wie die Hamburger Hafencity, aber mit hunderten von 'Gemeindewohnungen' für 7,50 €/qm nettokalt; ältere Gemeindewohnungen gibt´s in Wien schon für 3 €/qm nettokalt; Bildquelle: ORF)
Was ist also mit 'Wumms'? Nun, der Kanzler ist von Hamburg-Altona nach Potsdam gezogen. Sozusagen in Rufnähe zu Berlin. Dort könnte er den Telefonhörer aufnehmen und mit seiner Parteifreundin Giffey reden. Giffey hat den Koalitionspartner gewechselt, weil das Volk in Berlin 'Deutsche Wohnen & Co enteignen' wollte, sich also für dauerhaft bezahlbare Mieten aussprach. Das wollte Giffey partout nicht. Der Kanzler könnte seiner lieben Genossin vom rechten Parteiflügel nahelegen, nun mal 'Wumms' auf dem Tempelhofer Feld zu machen. Erfolgreiche Bürgerbegehren sind in Berlin bekanntermaßen und allenfalls reine Verhandlungsmasse. Er könnte ihr den Wiener Grundgedanken nahelegen, wonach der Grund und Boden städtisch bleiben solle und städtische Wohnungsgesellschaften und Genossenschaften die neuen Wohnungen bauen und dauerhaft günstig vermieten sollten. Auch dafür könnte man ein 'Sondervermögen' einrichten, das sich im Unterschied zu den schon bestehenden größtenteils refinanzieren würde.
'Purer Sozialismus', würde die Immobilienwirtschaft wahrscheinlich röhren. Nun denn, dann ist Singapur seit 60 Jahren wohl ein sozialistisches Land. Schon gewusst? Jedenfalls kauft man dort als Einheimischer eine Neubauwohnung für fünf bis sechs Jahresdurchschnittsgehälter. Vom Staat. Man kauft die Wohnung, nicht den Grund und Boden. Der bleibt bei der Stadt. Das haben in Singapur mehr als 80 Prozent der Einheimischen getan. Versuchen Sie das mal in Berlin, Hamburg, München undsoweiter. Nicht, dass es ein solches Konstrukt in Deutschland nicht gäbe. Es heißt 'Erbbaurecht' und gibt es seit den 1920er-Jahren. Der Unterschied zu Singapur ist, dass in Deutschland fürs Erbbaurecht Zinsen zu zahlen sind. In Singapur ist das überhaupt kein Thema. Das Eigentum an Grund und Boden ist und bleibt ohne jede Frage städtisch, verkauft wird nur die darauf stehende Wohnung. Zum niedrigen Selbstkostenpreis. Man darf sie nach einer Schamfrist sogar weiterverkaufen und vom Staat eine neue Wohnung kaufen. Praktisch für Paare, wenn die Kinder ausgezogen sind und damit der Wohnflächenbedarf sinkt. Und ganz nebenbei, aber bewusst eine Versicherung gegen Altersarmut.
Wenn des Kanzlers Freundin Giffey ein solches Ansinnen im Unterschied zur Rekommunalisierung von Wohnungsbeständen nicht als 'sozialistisch' ablehnen würde (bei ihr ist man sich da nie ganz sicher), dann würde das in Tempelhof und/oder Tegel wie folgt ablaufen: Gründung einer eigenen Projektentwicklungsgesellschaft mit vielen lukrativen Posten für Politiker/innen, städtebaulicher Wettbewerb, Bebauungspläne, mehrere Klagen dagegen vorm Verwaltungsgericht bis zum Bundesverwaltungsgericht, Berlin-übliche Flüchtigkeitsfehler, erneute Planverfahren. Geschätzter zeitlicher Vorlauf bis zur ersten Erschließung: 15 Jahre, vielleicht auch 20. Bis dahin sind die ukrainischen Kriegsflüchtlinge schon längst wieder in ihrer Heimat, sofern sie nicht am deutschen Lohnniveau Gefallen gefunden haben. Was die Kriegsflüchtlinge mit dem Wohnungsbau zu tun haben? Nun, sie haben dafür gesorgt, dass Deutschlands Bevölkerung wächst. Momentan. Jedenfalls werden sie als Begründung für eine Planzahl herangezogen: 400.000.
Löst man so ein dringendes Problem? Eher nicht, oder? Was könnte man denn sonst noch tun?
D
(Internationale Bauausstellung Hamburg-Wilhelmsburg; links im Bild vorfabrizierter Geschosswohnungsbau mit italienischem Design; Bildquelle: sdg21-eu)
Der heute immer noch übliche Wohnungsbau unterscheidet sich kaum von jenem der 1960er-Jahre: Stein auf Stein oder Platte auf Platte auf der Baustelle. Das kann man zeitlich extrem verkürzen, indem man ganze Wohneinheiten vorfabriziert und auf der Baustelle in tragende Gerüste schiebt. Der Hotelbau macht es seit vielen Jahren vor. Noch weiter verkürzen, wenn man keine Kellergeschosse baut (auch nicht für Tiefgaragen). Das gibt es schon alles. Die Immobilienwirtschaft ist allerdings extrem konservativ, nur auf ihren Hochglanzprospekten innovativ, und musste in den letzten 10 Jahren nicht wirklich kostensparend arbeiten. Wenn sie mit ihrem Zeigefinger auf den Staat zielt, dann weisen drei Finger auf sie selbst. Vorfabrizierte Häuser können heute schon mit einer einzigen Genehmigung gebaut werden. Das nennt sich 'Typengenehmigung'. Solche 'Typengenehmigungen' müssten die Bundesländer nur untereinander anerkennen. Ein verwaltungstechnischer Klacks, Herr Söder und Consorten. Die Bauministerin hat dieses (ihr) 'neue Thema' entdeckt. Nur, dass es vorfabrizierte Häuser schon seit 78 Jahren gibt. In großem Umfang direkt nach dem II. Weltkrieg als Gemeindewohnungen in Großbritannien gebaut. Und zwar vor den grässlichen Hochhausburgen für Geringverdiener. Und bevor die Gesinnungsgenossin des heutigen deutschen Oppositionsführers, Margret Thatcher, diese Wohnungen in den 1980er-Jahren zu Schleuderpreisen verscherbelte. Nicht, weil sie schlecht gebaut worden wären, sondern weil Thatchers Krämerweltbild das so wollte.
Wie Sie sehen, sind weder Wohnungsbau, noch Baukonjunkturen ein 'Hexenwerk'. Man kann es auch als Jurist verstehen. Eigentlich. Dafür habe ich sogar für Jede/n verständlich ein kleines Buch geschrieben ('Wohnungsnot und Bodenmarkt'). Liegt zum Beispiel in der Bibliothek des Bundestags oder jener der Hamburger Bücherhallen. Danke für´s Lesen dieses Beitrags.