Kann man einen Mieter einfach so rausschmeißen, wenn er mal nicht pünktlich zahlt?
Einfach so rausschmeißen sowieso nicht, Deutschland ist nicht der wilde Westen, erst recht nicht im Mietrecht als Mieterland und eine unpünktliche Zahlung, reicht praktisch auch nicht aus.
Rechtlich gesehen, muss der Mieter zuerst einmal betraglich mehr als eine Monatsmiete im Verzug sein. Eine Monatsmiete plus ein Euro könnte zwar auch ausreichen, ist aber praktisch natürlich eher selten vorzufinden. Also sind es meistens 2 Monate und einfach unpünktlich, ist in der Praxis auch unzureichend, der Mieter sollte zeitlich schon einen ganzen Monat im Verzug sein:
Zahlt er Januar nicht und ist auch für Februar kein fristgerechter Eingang festzustellen, sollte dies für eine Kündigung ausreichen.
Alleine das Thema pünktliche Zahlung, rechtfertigte allerdings schon eine eigene Antwort, wenn man dies taggenau definieren wollte, und auch Teilbeträge sind noch mal so ein Thema.
Ist der Mieter nun also ausreichend im Verzug, kannst du ihn aber immer noch nicht rausschmeißen, sondern erst einmal nur ordentlich (§ 573 BGB
, Absatz 2, Nr 1) wie ggf. auch außerordentlich fristlos (§ 543 BGB
, Absatz 2, Nr 3) kündigen und eine Räumungsklage einreichen, die du brauchst, falls er nicht freiwillig geht. Die fristlose Kündigung Bedarf des Verzugs in der finanziellen Größenordnung von 2 Monaten, obiges Januar und Februar Beispiel, deckt das aber ab. Beachte, dass auch der Beweis der rechtssicheren Zustellung schon wieder so ein Thema ist. Die Räumungsklage reichst du am besten direkt mit der Kündigung ein, denn diese bedarf auch einer gewissen Vorlaufzeit. Nach Zustellung dieser, hat der säumige Mieter aber auch noch einmal eine 2-monatige Schonfrist zur Rückzahlung, begleicht er in dieser Zeit seine Schulden, erlischt die Kündigung. In einfachen und schnellen Fällen, bist du den nicht-freiwillig ausziehenden Mieter innerhalb von etwa 3 oder 6 Monaten nach Einreichung der Räumungsklage los, wird es hingegen komplizierter, z. B. weil die Gesundheit des Mieters eine Räumung nicht zulässt, kann dies auch schon mal 2 Jahre dauern (Gutachten usw.).
In keinem Fall, erfolgt eine Räumung direkt durch dich, dies ist Aufgabe des Gerichtsvollziehers, der im Zweifelsfrei auch einen Schlosser gegen das Schloss und die Polizei gegen einen widerwilligen Mieter hinzuzieht. Ein weiteres Problem ist der Hausrat, hier bietet sich z. B. die sogenannte Berliner Räumung
an, bei der nur das Schloss ausgetauscht wird und du über den Hausrat dein Vermieterpfandrecht ausübst.
Das ist im Grunde genommen der Ablauf. Es gibt auf dem Weg zur Umsetzung viele Stolpersteine, angefangen beim Mietvertrag, über die Frage ob du abmahnen solltest oder nicht, wie die Kündigung korrekt auszusehen hat und einiges mehr. Einer der Vermieterverbände/-vereine oder ein Anwalt, sollte dir im Zweifelsfall helfen.
Ja frustrierend, aber genau deswegen ist gutes Mieterscreening und entsprechend die Lage und Zustand der Immobilie so wichtig. Persönlich fliege ich sehr turbulenzarm, andere greifen regelmäßig ins Klo. Je mehr Mieter um eine Wohnung konkurrieren müssen, desto einfacher kann man die risikoärmsten wählen.