Warum sind Häuser und Eigentumswohnungen so teuer?
Ich denke, dass hier mehrere Faktoren eine Rolle spielen. Als Bauingenieur und Sachverständiger für Immobilienbewertung sehe ich den Markt von mehreren Seiten.
Insgesamt spielen mindestens 3 Faktoren eine Rolle, und zwar:
Die Herstellungskosten
Das Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage
Die Spekulation sowie zuknftig zu erwartende Preisentwicklungen
Schauen wir uns die Punkte in Kürze einzeln an:
Herstellungskosten:
Die Herstellungskosten sind in den vergangenen Jahren über dem Bereich der normalen Inflation gestiegen. Die Baubranche boomt, Gehälter steigen und auch technische Anforderungen, wie z.B. der Wärmeschutz, führen zu höheren Herstellungskosten. Dies ist jedoch nur ein Grund. In Düsseldorf zum Beispiel liegt die Preisentwicklung von Immobilien deutlich über der des Baupreisindex.
Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage:
Gerad ein Ballungsräumen wird es immer schwieriger bezahlbaren Wohnraum zu finden. Objekte in guter Lage sind stark begehrt und oftmals bewerben sich mehr als 50 Personen auf eine Wohnung. Ein klassisches Beispiel von nachfragegetriebener Inflation.
Spekulation:
Der rasante Preisanstieg nach der Finanzkrise 2009 zeigt aber deutlich, dass Immobilienpreise infolge niedriger Zinsen massiv gestiegen sind. Dies liegt zum einen daran, dass Kredite günstiger wurden und Menschen so bereit sind höhere Preise für Immobilien zu zahlen. Sie können sich diese aufgrund der geringeren Zinsen auch leisten. Ebenso wurden andere Investments weniger lukrativ, sodass massiv in den "sicheren Häusermarkt" bzw. das gute alte "Betongold" investiert wurde. Während viele Häuser also als Renditeobjekt benutzen, wird hierdurch auch das Angebot für selbstgenutzte Immobilien verknappt.
Man sieht, dass die Punkte 2 und 3 eng zusammengehören und eigentlich nicht voneinander getrennt werden können. Ich finde es jedoch hilfreich sich zu vergegenwärtigen, dass es einerseits eine wirkliche Knappheit gibt und andererseits - was z.B. häufig in Großbritannien zu beobachten war - neugebaute Häuser nicht vermietet wurden, weil auf steigende Preise spekuliert wurde[1].
Datenlage / Hintergrund:
Um meine Ansicht mit ein paar belastbaren Daten zu füttern, sei auf die folgenden Punkte hingewiesen:
In der Immobilienbewertung gibt es 3 gängige Bewertungsverfahren. Während das Vergleichswertverfahren lediglich Kaufpreise vergleicht, zeigen die anderen beiden Verfahren verschiedene Herangehensweisen, um den Preis zu bestimmen.
Während das Ertragswertverfahren für Renditeobjekte anzuwenden ist, orientiert sich das Sachwertverfahren an den üblichen Herstellungskosten. In beiden Verfahren gibt es jeweils eine "Stellschraube", die sich massiv auf den Preis auswirkt. Beim Sachwertverfahren werden zunächst die Herstellungskosten berechnet und an die Inflation angepasst. Anschließend gibt es einen "Anpassungsfaktor", der angibt, um welchen Faktor die Menschen diesen Wert durchschnittlich übersteigen. Dabei ist zu beobachten, dass der Faktor während der letzten Jahre stetig weiter gestiegen ist.
Ein Beispiel aus Langenfeld / Hilden / Monheim (siehe unten) zeigt, dass für Doppelhaushälften bis zu 80% auf die üblichen Herstellungskosten aufgeschlagen wird.
Dies mag schon komisch anmuten, aber wie kann man unterscheiden, ob es sich um eine wirkliche Knappheit handelt, oder ob es Spekulation ist?
Deutlicher wird dies beim Ertragswertverfahren: Hier richtet sich der Wert vor allem nach der erzielbaren Rendite. Hier wäre eigentlich bei 0% Schluss, weil es dann günstiger ist das Geld unter der Matratze zu lagern. Doch bei vielen Immobilien in Düsseldorf und Umgebung werden Preise gezahlt, welche rational nicht zu erklären sind, es sei denn man berücksichtigt, dass spekuliert wird, dass die Bodenwert bzw. die Immobilienpreise weiter steigen werden. So werden Häuser, welche eine Restnutzungsdauer von 20 Jahren haben nicht selten zum 40-fachen des jährlichen Rohertrags angeboten
Ich hoffe ich konnte Ihre Frage zufriedenstellend beantworten. Weiterführende Informationen zu den angesprochenen Bewertungsverfahren
sowie Informationen dazu, was Kommunen gegen steigende Immobilienpreise tun können
, habe ich in meinem Blog zusammengefasst.
Fußnoten
[1] Empty homes: The economic reasons behind investors keeping properties vacant