Mit einer drohenden Rezession, ist der Kauf einer Mietimmobilie jetzt eine schlechte Idee oder sollte ich ein paar Jahre warten?
Vorab: Das ist keine Beratung, sondern reflektiert nur meine eigenen grundsätzlichen Gedanken zum Immobilienmarkt in Deutschland. Eine für dich sinnvolle Beratung biete ich weder an, noch könnte sie anhand einer so pauschalen Frage gegeben werden.
Fragen wir mal so: Was sorgte dich denn genau, käme es denn zu einer Rezession? Fallende Mieteinnahmen, oder am Ende mehr als nötig bezahlt zu haben?
Die Fundamentaldaten sprechen zumindest in den Städten für weiterhin steigende Mietpreise. Wir haben in den 90ern über 600.000 Wohnungen pro Jahr gebaut, danach stagnierten die Preise eine Weile. Wir haben zur Zeit den Anspruch ca. 375.000 Wohnungen pro Jahr zu bauen, schaffen aber nur 250.000, Tendenz fallend. Die Bauunternehmen sind ausgelastet und die Baukosten bedingt durch viele kleine Einzelfaktoren (EnEV, Brandschutz, viele Fachleute für immer mehr Abnahmen, Löhne, Haustechnik, gestiegene Beton-, Bitumen- und Gerüstbaupreise) so hoch, dass speziell neuer Wohnraum teuer sein muss und lediglich den mieterkonkurrenzverursachten Modernisierungsanreiz dämpfen könnte, wenn überhaupt. Mieteinnahmen sind daher eigentlich generell eher sicher, zumindest in den Lagen mit einem diversen Angebot an Arbeitgebern.
Die Kaufpreise wachsen nun schon länger schnell und oft schneller als die Mieten, was den prozentualen Ertrag bei vielen Neukäufen, von Neubauten ganz zu schweigen, schmerzhaft drückt. Die Frage ist daher, zumindest für mich, weniger die Zeit oder die geschätzte Position im Konjunkturzyklus, sondern mehr die Frage, überhaupt noch „Deals“ zu finden, die sich für mich lohnenswert erscheinen. Die Gründe für den stetigen Kaufpreisanstieg, das billige Geld und die Quantitative Lockerung der EZB, sind aber gerade eine Folge der letzten Weltwirtschaftskrise und würden im Falle einer erneuten Rezession sicher nicht zurückgefahren, sondern eher verlängert oder womöglich sogar noch ausgeweitet werden.
Eigentlich sehe ich keinen massiven „Risikofaktor“ für die Kaufpreisentwicklung der nächsten Jahre. Weitere Markteingriffe oder Steueranpassungen halte ich zwar für möglich, so hat bereits die vereinfachte Rüge im Mietrechtsanpassungsgesetz 2019 in Kombination mit dem Flickenteppich der Mietspiegel oder überhaupt fehlende qualifizierte Mietspiegel Risiko für Vermieter geschaffen. Damit Investoren aber wirklich den deutschen Markt scharenweise verlassen und so zu einem Preisabfall führen, wird weit mehr nötig sein, etwa generelle Regeln, wer kaufen darf, gleichzeitig würde dann aber noch weniger gebaut werden. Spekulationsblasen sehe ich im deutschen Immobilienmarkt eher wenige, das meiste, erst recht bei Mehrfamilienhäusern, ist eine realistische Vorwegnahme von künftigen Preissteigerungen, die durch eine weitere Urbanisierung und folgende Modernisierungsmöglichkeiten getrieben werden und die weiterhin, bedingt durch vorhin erwähnte Geldpolitik, Käufer findet.
Die Preise fielen während der Weltwirtschaftskrise ja vor allem deswegen so stark, weil es zu einem massiven Liquiditätsengpass gekommen ist. Dies ist aber nicht die Norm bei Rezessionen und erst recht nicht bei einer einfachen Abschwächung der Weltkonjunktur basierend auf zunehmenden Risikofaktoren im globalen Handel.
Das alles soll nicht heißen, dass ich gar keine Blasenbildung sehe. Bei einigen Eigentumswohnungen in speziellen Lagen Berlins etwa wackeln mir die Ohren, aber das sind punktuelle Sonderfälle. Grundsätzlich muss man vor einem Kauf seine Hausaufgaben der Lageeinschätzung machen. Gute Mieter sind immer dort am stabilsten, wo gute Arbeitgeber sind und Blasen sind zumindest in Deutschland eher auf bestimmte Flecken auf der Landkarte oder Wohnungstypen begrenzt.
Interessant ist allerdings die Frage, ob man, wenn man eine Rezession erwartet, sein Geld wirklich in langsam verkäufliches binden sollte oder nicht eher mit Cash auf die „Schnäpchenjagd“ in anderen Märkten gehen möchte. Die jetzige Antwort sprengt aber schon den Rahmen dessen, was ich hier sonst zu tippen bereit bin und das würde ohnehin zu speziell werden.