Kann es für einen privaten Vermieter sinnvoll sein, zur Verwaltung seiner Immobilien eine Firma zu gründen, und wo liegen die Vor- und Nachteile darin?
Ergänzend zu den Antworten von Christian Manthey und Lars Schilsong, würde ich zunächst klar trennen wollen:
Ist es sinnvoll, eigene Immobilien direkt oder durch eine Gesellschaft zu halten. Dies ist in der Antwort von Christian Manthey zu Vorschalt-Gesellschaft sehr gut erklärt. Zusätzlich könnte man hier noch folgende auch nicht abschließende Aspekte erwähnen:
Gewerbesteuer: fällt bei allen sogenannten originär gewerblichen Unternehmungen und bei sogenannten gewerblich geprägten Gesellschaften (i.d.R. GmbH & Co. KG, GmbH) an. Für die gewerblich geprägten Gesellschaften gibt es die bereits von Christian Manthey erwähnte Möglichkeit, diese vermögensverwaltend zu gestalten. Dies geht entweder durch Entprägung (Bestellung einer natürlichen Person als Komplementär der GmbH & Co. KG, oder zumindest die Einräumung einer Geschäftsführungsbefugnis) oder durch die gewerbesteuerliche Ausnahme der erweiterten Kürzung , wenn die Gesellschaft absolut keine anderen Einnahmen haben als aus der Verwaltung eigenen Grundbesitzes. Die Erhaltung der Steuerfreiheit bei Verkauf nach 10 Jahren spielt hier häufig eine kleinere Rolle, weil entweder die 3-Objekt-Grenze ohnehin gerissen wird.
Zweck der Anlage des Geldes in Immobilien: geht es (i) um die langfristige Sicherung von Vermögen für Folgegenerationen und den weiteren Aufbau eines Vermögensstocks oder (íi) dient der Ertrag der Immobilie der Finanzierung des Lebensunterhalts. Im Falle von (i) werden die Erträge aus der Bewirtschaftung und dem etwaigen Verkauf wieder re-investiert. In dem Fall ist es sehr vorteilhaft, wenn die Immobilien in eine Gesellschaft gehalten werden, ggf. sogar doppelstöckig, da die Verkaufserlöse dann maximal mit ca. 30% Steuern und im Falle der Doppelstöckigkeit sogar nur mit 1,5% Steuern belastet sind (statt ca. 50% Belastung im Spitzensteuersatz bei einer natürlichen Person). Entsprechend höher sind die Wiederanlagebeträge und die dauerhafte Rendite. Im Falle von (ii) ist es i.d.R. sinnvoll die Immobilien direkt oder maximal durch eine vermögensverwaltende Personengesellschaft zu halten auch zur Erhaltung der Steuerfreiheit bei Verkauf nach 10 Jahren.
Ist es sinnvoll, direkt gehaltene Immobilien durch eine Firma/Gesellschaft verwalten zu lassen. Neben wichtigen von Lars Schilsong erwähnten Punkten, hier noch ein paar zusätzliche:
ab einer gewissen Größenordnung der gehaltenen Immobilien ist es m.E. nicht nur sinnvoll sondern zwingend, die Verwaltung zu externalisieren, d.h. eine eigene Firma dafür zu gründen oder aber eine Hausverwaltung/Property Manager zu beauftragen. Dadurch mindern die Kosten der Verwaltung die steuerpflichtigen Einnahmen (was sie sonst nur sehr eingeschränkt tun) und können zumindest bei Gewerbemietern auch anteilig als Betriebskosten umgelegt werden.
Die Externalisierung der Immobilienverwaltung zwingt einen auch dazu, sich über die Wirtschaftlichkeit der Tätigkeit Gedanken zu machen. Vermögende Privatpersonen, die ihre Immobilien am heimischen Schreibtisch selbst verwalten, unterschätzen häufig den damit verbundenen Aufwand. Dazu eine kurze Anekdote - ein Gesellschafter-Geschäftsführer eines mittelständischen Unternehmens mit hohen sechsstelligen Einkünften erzählte stolz, wieviel Geld er mit seinen Immobilien in den letzten Jahren verdiente. Ich bat ihn, mir eine grobe Schätzung der von ihm dafür aufgewendeten Stunden zu geben. Verteilte man die Gewinne auf die Stunden, ergab sich ein Stundenlohn der unterhalb der Facharbeiter seines mittelständischen Unternehmens lag. Das war dann doch recht ernüchternd für ihn.